不動産 投資

不動産投資とは「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の２つ利益を得る目的でアパートやマンション等を購入することです。

「インカムゲイン」とは資産を所有し続けることにより、安定的・継続的に得られる所得のことです。不動産投資においては不動産を購入し、人に貸して家賃を得ることをいいます。

「キャピタルゲイン」とは所有資産の価格上昇に対して得られる所得のことです。不動産投資においては不動産を転売して、購入金額又はそれ以上の利益を得ることをいいます。

バブル期の不動産投資は主に「キャピタルゲイン」を目的に行われておりました。結果はみなさんご存知の通りです。

過去の教訓からか現在の不動産投資においては「キャピタルゲイン」より「インカムゲイン」が重要視されてきているようです。

不動産投資のメリットとしては、以下のようなものが挙げられます。

毎月、安定収入が得られる

入居者が確保できれば、退去するまでの間安定した収入が見込めます。

税務上のメリットを得られる

減価償却、ローン金利、管理費・修繕費・火災保険・etc

元本がなくなることはない

実物資産なので投資の対象がまったくなくなってしまうことはありません。

金融機関からの融資を受けやすい

投資の収益性を上げて自己資金を有効に使えます（レバレッジ効果がある）。

生命保険代わりになる

団体信用保険に加入すれば、万が一の場合ローン残債が生命保険で補填されます。

不動産投資のデメリットとしては、以下のようなものが挙げられます。

空家・空室リスク

現在、全住宅戸数の12％（600万戸）が空家・空室であるといわれています。

金利上昇リスク

金利が上昇するとその分支払利息も増加し収益性が悪化します。

災害リスク

地震や火災により、建物が倒壊・消失してしまうリスクがあります。

賃料下落リスク

日本の人口は2005〜2010年頃にピークを迎える。このまま政策転換がなければ2080年には現在の人口の半分（約6000万人）位に減少します。

プロとアマチュアが同じ土俵で戦う

株式などにくらべて情報量の格差が大きい。

すぐに換金できない

流動性が低く、すぐに現金化することが難しい。

不動産投資はメリットも大きいですが、かなりのリスクも伴います。投資金額も最低数百万円かかることから、個人投資家にとって不動産投資はかなり敷居の高いものといえるでしょう。

しかし、最近ではこの不動産投資を気軽に行える不動産投資信託（REIT）という商品が人気があります。

不動産投資信託は多くの投資家から集めた資金を商業用不動産や住居用不動産などの不動産で運用を行い、運用した収益(賃料収入や売却益)を配当金として投資家に分配するものです。

これにより個人でも大規模な不動産にも投資することが可能です。

「高利回りの配当金」「小額から投資が可能」「換金性が高い」「分散投資が期待できる」などのメリットがあります。

次に実物不動産と不動産投資信託（REIT）を見てみましょう。

このように不動産投資信託（REIT）は実物不動産に比べて、かなり使い勝手の良い金融商品となっています。

不動産投資信託（REIT）の誕生で不動産への分散投資が容易になってきたといえるでしょう。