Mantenimiento eficiente de las instalaciones de suministro de agua y saneamiento en edificios. ENAC0108

Bibliografía

Capítulo 1

Mantenimiento eficiente de las instalaciones de suministro de agua en edificios

1. Introducción

Las reservas de agua dulce que existen en el mundo son de aproximadamente un 0,6% del agua superficial total que hay en la Tierra, el resto está en forma de agua salada en los océanos y en glaciares y casquetes polares. Este dato a menudo pasa totalmente desapercibido para los habitantes de zonas no especialmente duras en cuanto a la disponibilidad de agua, como es el caso de España, pues a veces no se valora como se debería el bien material más preciado que existe en la Tierra, que es el agua.

En este capítulo se exponen medidas que tienen como objetivo mejorar los procedimientos de mantenimiento que se llevan a cabo en instalaciones de suministro de agua de los edificios.

Para cumplir con este objetivo, se adoptan pautas de mantenimiento a aplicar en dichos sistemas con el objetivo de aumentar la eficiencia del funcionamiento y el consumo de agua de los mismos. Estas pautas están incluidas en los tres programas de mantenimiento previstos: preventivo, correctivo y de gestión energética.

Las tareas de mantenimiento preventivo se aplicarán de forma periódica y sistemática siguiendo las pautas que marca la legislación al respecto como guía de inicio.

Las tareas de mantenimiento correctivo van encaminadas a solucionar, en el menor tiempo posible, las averías o los fallos del sistema.

Las tareas de mantenimiento de gestión energética tienen como objetivo mejorar la eficiencia de los sistemas de suministro de agua potable de forma que se optimice el consumo de esta.

Como complemento de dichas medidas, se aportan al final del capítulo herramientas de gestión documental que permiten llevar un registro de control de las distintas operaciones que se ejecutan dentro de los distintos programas de mantenimiento.

2. Tipos de mantenimiento. Función y objetivos

En el mantenimiento de las instalaciones de suministro de agua de edificios se consideran tres tipos principales: mantenimiento preventivo, mantenimiento correctivo y mantenimiento de gestión energética.

En cualquier caso, con respecto al uso de las instalaciones, es importante recordar el contenido del artículo 16, Los propietarios y los usuarios, de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación:

1. Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que esta cuente.

2. Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento contenidas en la documentación de la obra ejecutada.

El presente manual tendrá como referencias principales los tres tipos mencionados en primer lugar:

Mantenimiento preventivo.

Mantenimiento correctivo.

Mantenimiento de gestión energética.

Nota

Existe otro tipo de mantenimiento que también se debe aplicar en este tipo de instalaciones, el mantenimiento de carácter legal. No obstante, las labores de este último se integran en el programa de mantenimiento preventivo con objeto de realizar un mantenimiento integral.

2.1. Mantenimiento preventivo

Es el mantenimiento en el que se ejecutan las operaciones previamente programadas con el objetivo de minimizar la probabilidad del fallo, la degradación de los elementos o alargar la vida útil de estos.

Se caracteriza por la realización de carácter periódico de determinadas operaciones básicas. Consiste en una secuencia de operaciones a intervalos predeterminados o siguiendo unos criterios establecidos. El mantenimiento preventivo suele darse con carácter sistemático y a veces recibe ese nombre.

Ejemplo

Serían labores de mantenimiento preventivo: si se procede a comprobar cada 6 meses el estado de apertura y cierre de las válvulas de las tuberías de aspiración e impulsión de un equipo de bombeo.

2.2. Mantenimiento correctivo

Es el mantenimiento que se realiza después del reconocimiento de una avería y que está destinado a poner a un elemento en un estado similar al inicial o en el que pueda realizar una función requerida.

Normalmente, la detección de la avería se produce por el usuario de la instalación y, cuando se procede a su arreglo, el problema ya está muy avanzado y el deterioro puede llegar a tener unas dimensiones importantes. El mantenimiento correctivo se produce una vez presentada la avería, por tanto, no tiene una periodicidad concreta. Este tipo de mantenimiento aumenta su importancia en la medida que el preventivo es menor.

Ejemplo

Serían labores de mantenimiento correctivo: si se procede a reparar una fuga de agua por una rotura en una tubería de suministro de agua.

2.3. Mantenimiento de gestión energética

Mantenimiento que engloba una serie de operaciones relacionadas con la eficiencia y el ahorro en el consumo de agua. Debe tener un carácter preventivo y sistemático, aunque a veces puede ser correctivo o de sustitución.

Ejemplo

Serían labores de mantenimiento energético: la confección de gráficas de consumo de agua de la instalación, las cuales se hacen para ajustar caudales, presiones respecto a la demanda de agua y para decidir los momentos más apropiados en los que llevar a cabo las tareas de mantenimiento de los diferentes elementos de la instalación.

2.4. Mantenimiento de carácter técnico legal

Es un tipo de mantenimiento preventivo obligatorio originado por los preceptos legislativos sobre seguridad de equipos e instalaciones, los cuales obligan a realizar determinadas tareas de forma periódica por personal acreditado ajeno a la instalación. Cada equipo o instalación que requiere mantenimiento legal debe llevar asociado un protocolo que indique la periodicidad de las revisiones y los elementos que deben ser revisados o sustituidos periódicamente. Al final de cada revisión debe extenderse un certificado donde se indique el nombre de la empresa que ha realizado la inspección y el resultado de la misma.

Ejemplo

Si se procede a abrir y cerrar el hidrante de una instalación de protección contra incendios de un local, por ejemplo, un taller, comprobando el funcionamiento correcto de la válvula principal y del sistema de drenaje cada 6 meses, se considerará una acción de mantenimiento legal porque así lo indica el Real Decreto 1942/1993, de 5 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de instalaciones de protección contra incendios.

Actividades

1. ¿Qué tipos de mantenimiento se conocían antes de estudiar el apartado anterior?

3. Mantenimiento preventivo

Este tipo de mantenimiento es el que requiere de una mayor organización debido, principalmente, a la necesidad de contabilizar todas las instalaciones objeto de mantenimiento, teniendo claro las revisiones a realizar, el tiempo que ocupa cada una de ellas y su periodicidad.

El Código Técnico de la Edificación (CTE) es el marco normativo nacional español que establece las exigencias que deben cumplir los edificios en relación con los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad establecidos en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), concretamente en la sección 4 sobre suministro de agua (HS-4) perteneciente al Documento Básico de Salubridad (DB HS) de dicho código. Es aquí donde se indican las directrices a llevar a cabo sobre mantenimiento preventivo en instalaciones de suministro interior de agua en edificios, que serán el punto de partida de este manual.

Importante

El mantenimiento preventivo nace en un diseño eficiente, con recorridos mínimos, con el menor número de giros en tuberías, con elementos bien dimensionados, con materiales adecuados y con accesibilidad a estos para facilitar las labores de inspección y mantenimiento.

Es por ello que el CTE hace mención a estos aspectos en las indicaciones sobre mantenimiento, aunque no define claramente cuáles son las labores a realizar, exceptuando las que se indican en la normativa existente sobre prevención de legionella, las cuales serán de obligado cumplimiento. De esta forma, como preludio a este apartado, se indica que las operaciones de mantenimiento específicamente definidas en su forma y periodicidad son las que se establecen en el Real Decreto 865/2003 para la prevención y el control de la legionelosis. El resto de instrucciones que se aportan sobre mantenimiento preventivo se pueden catalogar como medidas que nacen fruto de la experiencia profesional y de algunas recomendaciones sobre mantenimiento preventivo procedentes de guías de mantenimiento editadas por diversas comunidades autónomas españolas, así como por normativas específicas como el Real Decreto 2060/2008, de 12 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de equipos a presión y sus instrucciones técnicas complementarias para los depósitos de presión anexos a los bombeos.

3.1. Programa de mantenimiento preventivo

El programa de mantenimiento define los métodos y los procedimientos que habrán de aplicarse para la organización de la propia actividad de mantenimiento. Este programa deberá ser incluido en el manual de uso y mantenimiento, que formará parte del libro del edificio.

Definición

Libro del edificio

Es el compendio de documentación gráfica y escrita que constituyen las instrucciones de uso y mantenimiento, así como el archivo y el registro del historial de operaciones de mantenimiento e incidencias técnicas, jurídicas y administrativas del edificio.

Desde la entrada en vigor de la LOE, de la que nace el Código Técnico de la Edificación, es de obligado cumplimiento que el promotor de la obra haga entrega de una copia del libro del edificio a cada propietario de la vivienda o comunidad de propietarios, según sea. Por tanto, el libro del edificio contendrá las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio terminado, de conformidad con lo establecido en este CTE y demás normativa aplicable, incluyendo un plan de mantenimiento del edificio con la planificación de las operaciones programadas para el edificio y sus instalaciones. Contendrá también un modelo de registro de las operaciones de mantenimiento.

Elaboración del programa de mantenimiento preventivo

Los pasos a seguir para la confección del programa de mantenimiento son los siguientes:

Recopilar toda la documentación técnica de la instalación y contrastarla con lo que hay realmente en el edificio.

Realizar un inventario de los equipos y elementos de la instalación en general.

Confeccionar y rellenar las fichas técnicas específicas de cada uno de los elementos y equipos con toda la información anterior y los historiales a los que se tenga acceso de cada equipo e instalación.

El análisis de todos los datos anteriores arrojará un informe previo que reflejará el estado operativo y las condiciones de disponibilidad de los elementos y los equipos de la instalación.

Una vez obtenida toda esta información se establecen los protocolos de revisión de cada elemento de la instalación y se programarán las tareas a realizar. Estos protocolos de mantenimiento deberán complementarse con las indicaciones de mantenimiento técnico-legal de cada elemento de la instalación que así lo demande, así como con los posibles manuales de mantenimiento que aporten los fabricantes para ciertos equipos.

A modo de esquema se exponen a continuación