REPUBLIDA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

UNIVERSIDAD ARTURO MICHELENA

FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS
ESCUELA DE DERECHO

Propiedad Horizontal
(Análisis de la Ley)

Elaborado por:
Henry A. Oviedo V. C.I.: V.- 07.436.225
Prof.: Dr. José Mercado
Sección: 05 Año: 04

San Diego de Alcalá, octubre 2010

 PROPIEDAD HORIZONTAL

La Propiedad Horizontal, en su origen, no deja de ser una especial

forma de copropiedad que se establece entre los propietarios de un inmueble
dividido en pisos. En el mismo, coexisten elementos privativos, propios (los
pisos, las plazas de parking, los trasteros) con otros elementos escaleras
(escaleras, jardines, ascensores, portales, entre otros. El modo en que se
regulan dichas relaciones de propiedad, de copropiedad y de vecindad, son
lo que se ha dado en denominar Propiedad Horizontal
De esta forma, se llama propiedad horizontal a la división entre distintos
propietarios de los varios pisos de un edificio o de los diferentes
departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y
que tengan salida a la vía pública, directamente o por pasaje común.
La Propiedad Horizontal es una propiedad especial que se constituye
exclusivamente sobre edificios divididos en apartamentos o locales que
pueden ser aprovechados independientemente.
La propiedad horizontal tiene como principal característica que en ella
coexisten dos clases de derecho de propiedad. Un derecho de propiedad
individual, sobre el apartamento o local, y un derecho de propiedad colectivo
o de la comunidad que conforma el edificio, sobre las áreas comunes de toda
la construcción.
En este tipo de construcciones, por mandato de la ley deberá haber un
grupo de personas que dirijan la manera de administrar los gastos de
mantenimiento del edificio. A este grupo se le llama Junta de Condominio.
También es importante saber que para que en un edificio exista
legalmente la propiedad horizontal, previamente debe de haberse redactado
y presentado en la oficina de registro inmobiliario un documento que se le
llama Documento de Condominio que es el documento de la comunidad de
ese edificio. En este documento se señala entre otras cosas, la intención del
constructor del edificio de destinarlo a la venta por apartamentos o locales,
se especifica que uso se le va a dar a estos apartamentos o locales, se
señalan las características de la construcción del edificio, su tamaño, número
de pisos, cuantas personas conformarán la junta de condominio, entre otros.
Se trata por tanto de aquella especial y seccional forma de división de
la propiedad que se ejerce sobre viviendas, oficinas, locales comerciales,
bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros en que se
divida un condominio y que atribuye al titular de dichas unidades un derecho
de propiedad absoluto y exclusivo sobre las mismas, y un derecho de
copropiedad forzada respecto a los bienes de dominio común.
Así pues, junto con el piso, el derecho de propiedad horizontal incluye
un porcentaje de propiedad sobre los elementos comunes de todos los
propietarios de pisos en el edificio en cuestión. Tales elementos se
consideran necesarios para el adecuado uso y disfrute del piso, y la cuota
que exista sobre ellos es completamente inherente a la propiedad del piso,
siendo inseparable de ésta.
En Venezuela, el sistema de derecho de Propiedad Horizontal se
constituye por medio de la Ley y nace por decisión del Propietario o de los
Propietarios de un inmueble, de destinarlo a la venta de apartamentos o
locales. Esta decisión debe ser expresada en forma auténtica y con el
Registro del Documento de Condominio, por ante la Oficina Subalterna de
Registro correspondiente.
Esta decisión se establece: Para aquellas edificaciones que se
construyan bajo el Régimen de Propiedad Horizontal. Edificaciones ya
construidas y ocupadas, siempre y cuando su Propietario o Propietarios
decidan venderlo bajo esta modalidad.
Su regulación data del 10 de junio de 1957, con la promulgación de la
Ley de Propiedad Horizontal por apartamento. Posteriormente se promulgó
en 1958 la Ley de Propiedad Horizontal, la cual fue reformada en fecha 26 de
septiembre de 1978 y 18 de agosto de 1983. Esta última, publicada en
Gaceta Oficial Extraordinaria N° 3.241 la cual rige hoy en día.
Así, la definición originaria de la propiedad horizontal, la encontramos
en el art.396 del Codigo Civil. En el mismo queda claro lo descrito
anteriormente así como los siguientes puntos:
Las partes en copropiedad no pueden ser segregadas, vendidas o
embargadas por separado, y se transmiten conjuntamente con el elemento
privativo al que son anejas. Sobre esto cabe matizar que, en ultima instancia,
cabe hacerlo con el acuerdo unánime de los propietarios, el respeto a la Ley
de Propiedad Horizontal y a la normativa urbanística.
No existe derecho de tanteo o retracto en caso de venta por parte de
un copropietario de su piso o local. Aquí, me gustaría reseñar que esta es
una diferencia clara con el otro gran régimen de copropiedad que se conoce
en España, el denominado proindiviso. En este, en el que un bien tiene unos
copropietarios, cuyos derechos se manifiestan por cuotas indivisas (sin
concretar en ninguna parte del bien) es en el que nos encontramos
habitualmente cuando hay varios herederos, o cuando un par de amigos
compran una casa. Así, nuestro Derecho entiende que dicho copropiedad en
proindiviso es algo transitorio, y articula elementos para poder acabar con
ella (derechos de tanteo, de retracto, acciones judiciales de subasta). Sin
embargo, nuestro Derecho tiene claro que la Propiedad Horizontal, las
denominadas Comunidades de Propietarios, son algo estable en el tiempo, y
es francamente difícil el que se extinga dicho régimen.
Precisamente por ello, el Código Civil entiende que debe haber
regulación específica. Y ahi tenemos la Ley de Propiedad Horizontal, que
regula todo lo relativo a este tipo de copropiedad.
La Propiedad Horizontal nace desde el momento en que se constituye
dicho régimen para un edificio, cosa quien se hace generalmente en escritura
pública para poder tener acceso al Registro de la Propiedad. Junto a dicha
Constitución, se otorgaran también los Estatutos, que contendrán las reglas
para el ejercicio de los derechos de propiedad (ojo, que puede haber fuertes
limitaciones al derecho de propiedad), así como todo lo relativo a gobierno
del edificio, gastos, conservación, entre otros…Es muy importante que
dichos Estatutos estén inscritos en el registro de la Propiedad para que
puedan afectar a terceros, aunque hay muchas Comunidades que se remiten
sin más a las normas genéricas, por defecto de la propia Ley de Propiedad
Horizontal.
A cada piso, a cada local, se le asigna una cuota de participación en el
inmueble. Dicha cuota supone en que % participa el propietario en los
elementos comunes del edificio. Dicha cuota se establece partiendo de los
metros útiles del piso o local en relación con los del inmueble, pero también
se tiene en cuenta su ubicación, su uso, entre otros…Es clave dicha cuota,
ya que determinara, con posibles modificaciones, la contribución en los
gastos comunes del edificio, así como otorgará un voto ponderado en las
Junta de Propietarios.
Y es que la Comunidad de Propietarios se organiza a través de un
órgano, la Junta de Propietarios, donde se toman las decisiones que afectan
la vida de comunidad (art. 13 LPH), que se reúne una vez al año como
mínimo para aprobar los Presupuestos, sin perjuicio de otras posibles
convocatorias. En dicha Junta se designa igualmente al Presidente, que es el
representante legal de la Comunidad. En la teoría, sería auxiliado por otro
cargo, el Secretario, que se encargaría de las actas y certificados, pero que
en la práctica ha venido ser sustituido por la figura profesional y externa del
Administrador de Fincas.
El éxito de esta figura ha extendido este tipo de estatuto jurídico más
allá de los bloques vecinales. Es muy habitual, y así lo recogió la Ley en
posteriores reformas (hoy en el articulo 24 de la LPH) la existencia de
complejos inmobiliarios, de Comunidades de Propietarios de Chalets, o de
Naves Industriales, donde la Propiedad Horizontal, en vez de distribuirse en
vertical lo hace, precisamente en horizontal, con elementos comunes
interiores (jardines, telecomunicaciones, edificaciones, entre otros) de uso
común para los distintos propietarios.
Según el Ordenamiento Normativo Vigente, son cosas comunes a
todos los apartamentos (Art. 5 Ley de Política Habitacional ):
La totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del
correspondiente permiso de construcción; Los cimientos, paredes maestras,
estructuras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, ascensores y vías de
entrada, salida y comunicaciones; Las azoteas, patios o jardines. Cuando
dichas azoteas, patios o jardines sólo tengan acceso a través de un
apartamento o local necesariamente serán de uso exclusivo del propietario
de éste;
Los sótanos, salvo los apartamentos y locales que en ellos se hubieren
construido de conformidad con las Ordenanzas Municipales. Si en dichos
sótanos hubieren puestos de estacionamiento, depósitos o maleteros se
aplicarán las disposiciones especiales relativas a los mismos; Los locales
destinados ala administración, vigilancia o alojamiento de porteros o
encargados del inmueble; Los locales y obras de seguridad, deportivas de
recreo, de ornato, de recepción o reunión social y otras semejantes; Los
locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz, gas,
agua fría y caliente, refrigeración, cisterna, tanques y bombas de agua y
demás similares; Los incineradores de residuos y, en general todos los
artefactos, instalaciones y equipos existentes para el beneficio común;
También los puestos de estacionamiento que sean declarados como
tales en el documento de condominio. Este debe asignar, por lo menos un
puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales, caso
en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser
enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o
local. Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación
antes indicada, podrán enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de
los propietarios, y, sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%)
de ellos, no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean
propietarios de apartamento o locales del edificio. En todo caso siempre
deberán ser utilizados como puestos de estacionamiento. El Ejecutivo
Nacional, mediante reglamento especial, podrá autorizar una asignación
diferente a la prevista en este artículo, en determinadas áreas de una ciudad
y siempre que las necesidades del desarrollo urbano así lo justifiquen.
Los maleteros y depósitos en general que sean declarados como tales
en el documento de condominio. Este puede asignar uno o más maleteros o
depósitos determinados a cada uno de los apartamentos o locales o a
algunos de ellos o uno de ellos. En tales casos los maleteros o depósitos
asignados a un apartamento o local no podrán ser enajenados ni gravados
sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local;
Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia,
seguridad, condiciones higiénicas y conservación del inmueble o para
permitir el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales;
Serán asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales, las
que expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio, y
en particular los apartamentos, locales, sótanos, depósitos, maleteros o
estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos frutos se destinen al pago
total o parcial de los gastos comunes.
Su régimen incluye tanto la normativa que rige para la compraventa de
apartamentos o locales comerciales en Propiedad Horizontal como las
disposiciones relativas a la constitución del Documento de Condominio y la
administración de las cosas comunes.