Medellín, 27 de Noviembre de 2008

Señores
ICONTEC
Dirección de Normalización

Asunto: Contenido de los Informes de Valuación

Atención: Ing. Daniel Trillos Ordúz

Estimado Colega, reciba un fraternal y cordial saludo de mi parte, el cual espero haga
extensivo a los miembros del honorable Comité, que estudia la Normalización de los “informes de
avalúo” para Colombia en un futuro cercano.
Esta correspondencia la remito ante ustedes con el fin de aportar mis opiniones al Comité
mencionado y cuyas consultas públicas están abiertas desde el 15 de noviembre de este año.
Considerando que los “Informes de Avalúo” son entregados a un Cliente que encomienda su
ejecución, es importante recordar que la Opinión de Valor en ellos emitida, llega a terceras
personas, debido a que el Cliente, con mucha regularidad, utiliza esos informes como instrumento de
negociación o de sustentación en operaciones comerciales o en diligencias judiciales por comentar
dos ejemplos, razón que obliga a que quien los redacta y elabora, utilice un lenguaje con un Nivel de
Comprensión sencillo y simple, (que no resumido) y sin muchas palabras rebuscadas, es decir,
como se conoce en el léxico coloquial de nuestro ejercicio profesional, “…Los Informes de Avalúos
deben ser entendidos por un Bobo…”.
En mi ejercicio profesional he tenido la oportunidad de participar en la elaboración de
informes de avalúo en múltiples instituciones de tipo bancario, comercial, judicial, etc., y de todos
ellos, he podido concluir el contenido mínimo de mis informes de avalúo, el cual obedece a los
siguientes puntos:
1. Indicación del Bien a Valorar: en este punto se debe precisar muy
claramente el bien que se está valorando
a. Dirección (Nomenclatura)
b. Barrio
c. Comuna
d. Ciudad
e. Departamento
2. Solicitante: en este punto se deben responder claramente dos preguntas
¿Quien pide el Avalúo? y ¿Para que lo pide? y especificar la Fecha del Avalúo
3. Indicación del Objeto del avalúo: en este punto se debe indicar el objeto con
que se realiza el avalúo
a. Actualización
b. Comercialización o Venta
c. Dación en Pago
d. Desafectación
e. Normalización

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 4. Metodología Valuatoria Aplicada: en este punto se debe indicar el porque de
la selección de la metodología Valuatoria aplicada, para sustentar la Opinión
de Valor emitida en el avalúo.
a. Comparativo de Mercado
b. Costo de Reposición (Evolutivo)
c. Residual (Involutivo)
d. Capitalización de Ingresos (Renta)
e. Mixto (Combinación de dos o mas métodos)
5. Justificación de Metodología Empleada: en este punto se debe sustentar,
porque el método de valoración seleccionado es el apropiado para el propósito
pretendido.
6. Identificación y descripción de los bienes o derechos avaluados: en este
punto se deben precisar las características y componentes más relevantes del
bien o el derecho a valorar, entre otros:
a. Topografía
b. Extensión o Área
c. % de Pendiente
d. Cantidad
e. Calidad
f. Estado de Conservación
g. Edad Cronológica
h. Edad Aparente
i. Vida Útil
j. Vida Económica Sobrante (Remanente)
k. Grado de Obsolescencia Funcional
l. Grado de Obsolescencia por Estilo o Moda
m. Grado de Obsolescencia Tecnológico
n. Otras características
7. Características de la propiedad. Se trata de una descripción física del bien,
como es el terreno donde está ubicado, las dependencias que lo conforman, y
en algunos casos comentarios relacionados con la estructura
a. Sistema Constructivo
b. Canon de Administración
c. Tipo de Acabados
d. Áreas Comunes (Piscina, Canchas, Senderos, etc.)
e. Tipo de Servicios Públicos Disponibles
8. Información jurídica y de titulación. En este punto se deben asentar
a. Linderos según (Escrituras Vs Ficha Catastral Vs Verificación en Sitio)
b. Cabida según (Escrituras Vs Ficha Catastral Vs Verificación en Sitio)
c. Certificado de Tradición y Libertad
d. Número Catastral
e. Titulación Actual y Situación jurídica vigente
9. Los datos urbanísticos del sector. Descripción de la zona y análisis de
aspectos incidentes (positiva o negativamente) sobre el valor de la propiedad
10. Variables Urbanísticas Aplicables. Se refiere a la destinación que puede
darse al uso del suelo, es decir:
a. Uso (Comercial, Industrial, Residencial, Mixto, otro)
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 b. Índice de Ocupación
c. Índice de Construcción
d. Altura Máxima
e. Densidad Habitacional
f. Restricciones (Frente Mínimo, Área Mínima, Retiros)
g. N° de Parqueaderos Exigidos
h. Obligaciones, Cesiones y/o Afectaciones
11. Los valores de referencia o unitarios que se utilicen y sus fuentes
12. Las cantidades de que se compone el bien o derecho valorado, que se
utilizaron para realizar los cálculos
13. Valorización. Qué posibilidades tiene de crecer en el tiempo el precio de la
propiedad de acuerdo con el comportamiento del mercado, las obras de
infraestructura del sector, la fisonomía social y de seguridad de la zona y en
general, teniendo en cuenta los demás elementos urbanísticos y propios de la
propiedad que puedan afectar su valor positiva o negativamente.
14. La vigencia del avalúo, que no podrá ser inferior a un año
15. Memorias de los cálculos realizados. Se debe adjuntar en la sección de
anexos o en el capítulo de Cálculos o de Estimación del valor del Informe las
fórmulas, valores y resultados obtenidos y que sustenten la opinión de valor
emitida.
16. Metodologías aplicadas (por lo menos dos). Se deben incluir los datos y
referencias de los modelos de cálculo utilizados.
a. Cuando la metodología utilice proyecciones, se deben señalar todos y
cada uno de los supuestos y el procedimiento usado para proyectar. En el
caso de variables proyectadas se deben incluir las fuentes de donde fueron
tomadas y/o los supuestos que se tuvieron en cuenta para realizar la
proyección.
b. Cuando la metodología del avalúo utilice un sistema de depreciación,
se debe indicar el método de depreciación utilizado y la razón por la cual se
considera que resulta más apropiado que los métodos alternativos.
c. Si la metodología del avalúo utiliza índices, se debe señalar cuáles se
utilizaron y la fuente de donde fueron tomados.
17. Dictamen del Avalúo (valor del inmueble). En este punto se asienta el
precio real estimado de acuerdo con los cálculos y demás consideraciones
tenidas en cuenta por el avaluador. Debe discriminar los valores de suelo,
áreas con diferentes usos y/o tratamientos, entre otros datos
18. La firma del Avaluador, con el respectivo número de registro de credencial en
el Registro Nacional de Avaluadores, La identificación de la persona que
realiza el avalúo y la constancia de su inclusión en las listas que componen el
Registro Nacional de Avaluadores o en las que lleve la Superintendencia de
Industria y Comercio, según lo previsto en el artículo 50 de la Ley 546 de 1999
y en el artículo 61 de la Ley 550 de 1999.
19. Registro fotográfico del Bien o del Derecho (si es tangible). Imágenes de la
propiedad o del Derecho con indicaciones, descripciones y comentarios que
permitan observar las consideraciones que fueron tomadas en cuenta por el
Avaluador, para emitir su opinión de Valor y que permitan identificar cada una
de las áreas y su estado de conservación y/o mantenimiento..
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 20. Anexos Credenciales: Al Informe de Avalúo se le deben adjuntar las
Credenciales del Experto que firma el Avalúo, pues hay que recordar que al fin
de cuentas las Opiniones sobre muchos temas dependen de Quien las Emite,
por lo cual, es de suma importancia, la acreditación de instituciones y/o
organismos que den fe de la Capacidad y de las cualidades que se tienen para
opinar sobre distintas áreas de conocimiento.
21. Anexos Documentales: En esta sección se deben adjuntar las notas, fichas,
documentos y/o mapas de ubicación en que se relaciona la normatividad
aplicable a la propiedad. También los planos, levantamientos topográficos (si
se realizó), documentos de titulación y otros que hayan podido utilizarse
durante el avalúo.
Dicho lo anterior y para ser bien concreto les aporto una tabla de contenido y adjunto a este
correo un ejemplar que cumple con estos ítems, pero que a la vez constituyen el cumplimiento de las
exigencias de contenidos e información que se requieren en la Sociedad de Ingenieros Tasadores
de Venezuela (SOITAVE) y en el Instituto Brasileño de Peritásgos (IBAPE), las cuales son
asociaciones de avaluadores latinoamericanas con muchos años de organización y funcionamiento
que se rigen por las exigencias de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV) , la
cual a su vez, está asociada al International Valuation Standards Committee (IVSC). Esto nos
permitirá entre otras cosas lo siguiente:
• Facilitar las operaciones transfronterizas y contribuir a la viabilidad de los mercados
inmobiliarios internacionales, fomentando la transparencia de los informes de
avalúos, así como la fiabilidad de las valuaciones realizadas para la concesión de
préstamos e hipotecas, para operaciones de compraventa y para conciliaciones en
litigios o asuntos fiscales.
• Servir, para los valuadores de todo el mundo, como benchmark (camino a seguir)
que les permita cumplir las exigencias de los mercados inmobiliarios internacionales
de contar con valuaciones fidedignas y cumplir con los requisitos de información
financiera de la comunidad empresarial internacional.
• Proporcionar normas de valuación y elaboración de informes de avalúos que
satisfagan las necesidades y superen los requerimientos de los países en desarrollo
y de reciente industrialización.
Espero que este documento sea considerado como papel de trabajo, ya que de establecer
la Normalización con los estándares internacionales del contenido mínimo de los Informes de
Avalúo, seguramente, nuestros Informes de Avalúo superaran los controles y exigencias universales
en esta materia, y seguramente estaremos dando pasos agigantados en la Globalización de nuestro
ejercicio profesional.
Queda a sus gratas ordenes,

Ing. MSc. Luis Fernando Restrepo Gómez

luisferes15@gmail.com ; luisferes15@yahoo.com ; Telf: (4) 268.65.43; Cel: 311.354.52.24

 Tabla de Contenido
1 ASPECTOS GENERALES
1.1 SOLICITANTE DEL AVALÚO
1.2 OBJETO DEL AVALÚO
1.3 FECHA DE LA INSPECCIÓN OCULAR
1.4 FECHA DEL AVALÚO
1.5 UBICACIÓN
1.6 EXPERTO(S) QUE FIRMAN EL AVALÚO
1.7 PROPIETARIO
1.8 POLÍTICA DE VALORACIÓN
1.9 MEMORIA DESCRIPTIVA
1.9.1 Descripción del Inmueble
1.9.2 Nomenclatura
1.9.3 Localización Geográfica
1.9.4 Clase de Inmueble
1.9.5 Vecindario
1.9.6 Ficha técnica del POT
1.9.7 Vías de Acceso del Sector
1.9.8 Transporte Público
1.9.9 Servicios Públicos
1.10 ASPECTOS JURÍDICOS
1.10.1 Titulación
1.10.2 Vicios que Afectan a la Propiedad
1.11 MATRÍCULA INMOBILIARIA
1.12 NORMAS URBANAS
1.12.1 Definición y Origen de la Norma
1.12.2 Usos y Alturas Permitidas
2 MEDICIÓN FÍSICA, TOPOGRAFÍA Y CÁLCULOS
2.1 LINDEROS INMUEBLE
2.1.1 Escrituras
2.1.2 Ficha Catastral
2.1.3 Verificación en Sitio

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 2.2 LINDEROS PARQUEADERO N° #
2.3 LINDEROS PARQUEADERO N° ##
2.4 LINDEROS CUARTO ÚTIL N° #
2.5 TOPOGRAFÍA
2.6 ÁREAS DEL INMUEBLE
2.6.1 Área Escrituras
2.6.2 Área Ficha Catastral
2.6.3 Área Verificada en Sitio
2.6.4 Área del Parqueadero N° #
2.6.5 Área del Parqueadero N° ##
2.6.6 Área del Cuarto Útil N° #
2.7 ASPECTO ECONÓMICO
2.7.1 Utilización Económica Actual del Bien
2.7.2 Actualidad Edificadora de la Zona
2.7.3 Comportamiento del Mercado para Inmuebles Similares en la Zona
2.7.4 Futuro del Sector
3 FORMACIÓN DEL VALOR
3.1 ENFOQUE DEL AVALÚO
3.2 METODOLOGÍA APLICADA 13
3.2.1 Método Comparativo o de Mercado
3.3 CONSIDERACIONES ESPECÍFICAS
3.4 INVESTIGACIONES DE MERCADO
3.5 DATOS QUE CONFORMAN LA MUESTRA ESTADÍSTICA DEL MERCADO
4 AVALÚO
4.1 ANÁLISIS DE LOS DATOS Y RESUMEN TABULADO DE RESULTADOS
4.1.1 Resumen de Estadísticas de Regresión
4.1.2 Análisis de Varianza
4.1.3 Obtención de La Ecuación de Predicción
4.2 VALORES ENCONTRADOS
4.3 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
5 ANEXOS
5.1 REGISTRO FOTOGRÁFICO
5.2 CERTIFICACIONES DEL PERITO AVALUADOR
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