Metodologías Modernas de Avalúos

Universidad de Costa Rica, Escuela de Ingeniera Topogrfica Curso Metodologas Modernas de Avalos Expositor Ing. Ronny Gonzlez M, MSc.
Presentacin
A continuacin se presentan los principios bsicos que un valuador inmobiliario debe hacer uso al ser partcipe de la especialidad de la valuacin inmobiliaria.
Este documento se compone principalmente de tres partes: Fundamentos del Valor, una segunda parte dedicada a la valuacin por el Enfoque de Mercado y una ltima parte dedicada al Enfoque de Costo .
Ha sido preparado por el Ing. Ronny Gonzlez Mora, haciendo uso de material de propia creacin y de otros autores e instituciones reconocidas en materia de valuacin, cuyos crditos se indican en la bibliografa, a quienes se guardan los derechos de autor que les confiere la ley.
Este material hace uso y mencin de las normas que establecen entidades como el Comit de Estndares de Valuacin, IVSC, y la Unin Panamericana de Valuacin, UPAV.
Con este esfuerzo, se desea colaborar con la Asociacin Costarricense de Ingenieros en Construccin, AIC, del Colegio de Ingenieros Tecnlogos de Costa Rica, CITEC, en la bsqueda de la profesionalizacin de la materia de la valuacin entre sus agremiados y la comunidad en general que practica esta especialidad de la ingeniera.
Ing. R. Gonzlez, MSc. Telf. (506) 8386-3804, (506) 8992-4015, San Jos Costa Rica. Correo: rvaluacin@racsa.co.cr
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VALUACION ES INVESTIGACION VALUADOR: NO CREA VALOR
Captulo I
CONCEPTOS Y PRINCIPIOS GENERALES DE VALUACIN INMOBILIARIA. 1. Antecedentes de la Valuacin a nivel mundial

A lo largo de la historia de la humanidad, se pueden distinguir una serie de eventos que han marcado al hombre y su concepto por la propiedad y el valor de sta.
A continuacin de una forma muy resumida se establecen los primeros indicios de los conceptos sobre la propiedad de los bienes, segn el texto de Horst Karl Dobner.
Prehistoria El ser humano es sus primeros hechos se destaca por el desarrollo de armas de caza, utensilios para la alimentacin, la caza de animales, etc. En todos estos actos y muchos otros invierte una serie de insumos como materiales, tiempo, ingenio, etc. Ese acto de invertir acciones que otros no realizan le dio un sentido de tenencia o propiedad sobre esos elementos.
Antes de que surjan las sociedades agrcolas, no haban limitaciones sobre el uso de la propiedad, haba la suficiente extensin y no haba escusa para formar parcelas, fincas o similares. Con el uso de la tierra con vocacin agrcola aparecen distintas clases, clanes o sectas que se confirieron el dominio sobre la tierra: la tierra toma un concepto de bien generador de riqueza.
El derecho sobre la propiedad de la tierra aparece en la poca de transicin del periodo mesoltico al neoltico y con la aparicin del arado y la hoz, el inicio de la construccin de viviendas y megalitos (6.000 a.C.) se testifica la definicin de propiedad raz.
Babilonia Nemrod (2.640 2.575 a.C), fue quien fund Babilonia, civilizacin a la cual se le confiere el empleo de la escritura, en sus primeros actos como signos, luego ideogramas y luego en fonogramas, caracteres que se utilizaban para elaborar tablillas, contratos e informes.
En las inmediaciones de la ciudad de Teloh, se encontr una reliquia de invaluable valor: una tabla de barro que data de aproximadamente 4000 aos a.C. En esta tabla se muestra un plano codificado, la cual simboliza a la ciudad de Dungui, sus parcelas (trapecios, rectngulos), con sus medidas de lado y superficie.
Estas tablillas de barro eran importantes en razn que exista un movimiento inmobiliario, con transferencias frecuentes de tierras (contratos compra venta, cesiones, permutas, prstamos, pagndose en especie o con metales.
Los que cultivaban la tierra deban pagar un tributo en proporcin al Valor que generaba la tierra (ingreso por cosechas).
Egipto En Egipto se tena una accin particular en la cual el rey era un Dios o representante de Dios en la tierra. Bajo ese concepto el rey era el propietario de todo incluyendo la tierra. Por ese motivo ste rentaba este insumo.
Luego de la cuarta dinasta, la propiedad inicia una transicin de ser objeto de renta al concepto de propiedad pura.
Existen evidencias escritas que la revolucin en el uso de la tierra, la lleva a cabo Ramses II el Grande ( siglo XVI a.C.).
Segn Herodoto: Sosostris dividi el suelo de Egipto entre los habitantes asignndoles a tolos lotes cuadrados de terreno de igual tamao, y obteniendo su recaudacin principal de la renta que los poseedores tenan que pagarle ao por ao, los lotes tenan lados de 100 codos.
En la poca de Ptolomeo la tierra se divida en cinco tipos:
La tierras del rey (tierras de cultivo, incluidas las tierras del desierto) La tierras asignadas cultivables (tierras que el rey entregaba a sus funcionarios mientras prestan servicio Las parcelas invendibles (tierras de los soldados) Las tierras del templo Las tierras de personas particulares (sujetas al pago de impuestos)
Roma El derecho romano asignada al primer ocupante de un rea le pertenecan la tierra, el agua, el aire y los animales que sobre sta existiesen (derecho de propiedad exclusiva). Los bienes de un enemigo o un aliado no estaban asegurados de la misma forma.
En realidad los fundamentos del derecho romano, provienen de las llamadas Doce Tablas, elaboradas por los decenviros (460 a.C.)
Estas tablas talladas en mrmol presentan los siguientes principios que influyeron en la concepcin del derecho privado:
La propiedad privada sobre bienes races La libertad para disponer de los bienes races mediante contratos y documentos El traslado de los bienes por herencia
En el periodo 405 395 a.C, se da el llamado sitio de Veies, que marca el inicio del expansionismo romano por occidente, que tambin marca el inicio de la propagacin de la jurisprudencia romana, que prcticamente es la base de la mayor parte de las legislaciones de occidente.
2. Antecedentes de la Valuacin en Latinoamrica

Segn Vicente Caballer, la civilizacin INCA fueron los primeros tasadores en Amrica Latina. El mercado INCA no tenia moneda ni mercado y su desarrollo slo poda tener un desempeo eficiente con la participacin de los tasadores o llamados Chaninchaqkuna. Estos por posteriormente establecieron los primeros catastros en Amrica, para posteriormente seguir con estas tcnica los conquistadores espaoles y portugueses en los perodos de la colonia.
Principalmente durante la poca del siglo XX, se generan los primeros centros de estudio y asociaciones de valuadores entre las que se cita a la ms antigua como es el Cuerpo Tcnico de Tasadores del Per (1890). Posteriormente podemos citar las siguientes asociaciones:
1949 fundacin de la Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin UPAV (1949). IBAPE (Instituto Brasileo de Avaluadores y Peritos de Ingeniera, que en la poca de 1980 se rene con el resto de asociaciones de valuadores Brasil. Se destaca el potencial cientfico de sus valuadores
1981 creacin The International Sandards Committee, TIAVSC. Cambia su nombre en 1994 a Comit Internacional de Valuacin, IVSC. 1965 Soitave (Sociedad de tasadores de Venezuela) Asociacin de Avaluadores de Paraguay Instituto de Avaluadores del Uruguay Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin
Instituto de Evaluadores de Puerto Rico
3. Los principios bsicos de la Valuacin

Los principios por los que se rige la actividad valuatoria son los siguientes: u Principio del mayor y mejor uso:
El valor de un inmueble esta dado por el uso que genera el ingreso neto ms alto probable dentro de un periodo especfico. Para que este uso ms alto y mejor se d, se deben de establecer ciertas condiciones como lo son:
Debe ser un uso legalmente permitido por los diversos organismos involucrados. Debe ser un uso real probable y no especulativo, que existan las posibilidades fsicas y de mercado. Debe ser un uso que permita el mximo generador de ingresos para toda la propiedad.
El mayor y mejor uso debe responder a las siguientes preguntas: (IVSC pg. 185)
Es el uso sugerido razonable y verosmil Es ese uso conforme a Derecho., o existe una probabilidad razonable de que se pueda obtener un ttulo jurdico para el uso? Es el bien adecuado fsicamente para el uso o puede o puede adaptarse para el uso? Es el uso financieramente viable? De los usos que cumplen los primeros cuatro requisitos, es el mayor y mejor uso elegido el uso ms productivo del terreno?
u Principio de sustitucin:
Se basa en el concepto del mtodo comparativo de mercado y seala que el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares caractersticas e igualmente deseable sustitutivas de aquel. u Principio de anticipacin de beneficios futuros:
Es la base del mtodo de la renta y seala que el valor presente de un inmueble es el valor de los beneficios futuros que genere ese bien. u Principio de temporalidad (cambio):
El valor de un inmueble vara con el tiempo de acuerdo a las circunstancias y las fuerzas que actas sobre l. Un avalo es una fotografa a un momento en la lnea del tiempo. u Principio de finalidad:
La finalidad de un avalo puede condicionar el mtodo y las tcnicas de valoracin a seguir. Dependiendo del fin puede variar el tipo de avalo requerido. u Principio de balance y equilibrio: Los bienes a valuar deben corresponder a las necesidades del medio inmediato. Los agentes de la produccin como lo son el trabajo, la administracin el capital y la tierra deben estar en equilibrio.
u Principio competencia:
Este principio indica que donde hay ganancias sustanciales, se crea la competencia, pero las ganancias excesivas dan lugar a una competencia daina. u Principio de homogeneidad:
El valor alcanza su mximo en aquellos lugares que han logrado un grado razonable de homogeneidad econmica y social (niveles ingreso, edad, educacin, etc). u Principio de uso consistente:
La valuacin de un bien raz parte del principio que la tierra y la edificacin se valoran para un mismo uso simultneamente. u Principio de uso progresin y regresin:
Progresin: el valor de bienes de menor valor se ve influenciado positivamente por estar asociados a bienes de mayor valor. La regresin es el caso contrario. u Principio de oferta demanda:
El valor vara directamente proporcional a la demanda e inversamente proporcional a la oferta.
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4. Principios ticos de la Valuacin (extrado Cap. IV Norma IVSC)
Todo valuador debe guardar una serie de principios ticos y morales y un alto grado de honestidad de forma que no exponga a su cliente y al pblico en general ni a su asociacin o gremio a eventos perjudiciales.
A continuacin se transcriben los principios ticos que las Normas Internacionales de Valuacin IVSC, han establecido (pginas 60-65 IVSC 2005 Cap. 4)
4.1
Integridad 4.1.1 Un Valuador no debe actuar de una forma que sea engaosa o fraudulenta. 4.1.2 Un Valuador no debe elaborar y comunicar un informe que sabe que contiene opiniones y anlisis falsos, imprecisos o parciales. 4.1.3 Un Valuador no debe contribuir a, o participar en, un servicio de valuacin que otros Valuadores razonables no consideraran justificado. 4.1.4 Un(a) Valuador(a) debe actuar legalmente y cumplir con las leyes y reglamentos del Estado en donde l o ella ejercen, o donde se lleva a cabo la asignacin. 4.1.5 Un Valuador no debe afirmar o revelar a sabiendas, una interpretacin errnea o calificacin profesional que el o ella no posee. 4.1.6 Un Valuador no debe utilizar intencionalmente, afirmaciones o publicidad falsa, engaosa o exagerada con el afn de asegurar las asignaciones.
4.1.7 Un Valuador debe asegurar que cualquier miembro del personal o subordinado que le ayude en la asignacin, se apegar a este Cdigo de Conducta. 4.2 Conflicto de Intereses 4.2.1 Un Valuador no debe actuar para dos o ms partes involucradas en el mismo asunto, a menos que tenga el consentimiento por escrito de los involucrados.
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4.2.2 Un Valuador debe tomar todas las precauciones razonables para asegurar que no surja ningn conflicto de tarea entre los intereses de sus clientes y de los de otros clientes, del Valuador, de su firma, parientes, amigos o asociados. Los conflictos potenciales deben revelarse por escrito antes de aceptar las instrucciones. Si posteriormente surge un conflicto de que el Valuador cobre conocimiento, ste lo debe revelar de inmediato. Si el Valuador se entera de dichos conflictos despus de haber realizado el avalo, la revelacin deber hacerse dentro de un perodo de tiempo razonable. 4.3 Confidencialidad 4.3.1 El Valuador debe en todo momento, tratar los asuntos del cliente con la discrecin y confidencialidad apropiados. 4.3.2 El Valuador no debe revelar informacin sensible basada en hechos que obtuvo de un cliente, ni los resultados de una asignacin realizada por un cliente, a nadie que no est autorizado especficamente por el cliente, salvo en casos en que se requiera hacerlo por ley, como en situaciones en las que el Valuador debe cumplir con ciertos procesos cuasi judiciales dentro del organismo de valuacin nacional profesional al que pertenece. 4.4 Imparcialidad 4.4.1 El Valuador debe llevar a cabo la asignacin con la independencia, objetividad e imparcialidad ms estricta, y sin incluir sus intereses personales. 4.4.2 El Valuador no debe aceptar una asignacin que incluya el informe de opiniones y conclusiones predeterminadas. 4.4.3 Los honorarios relativos a la asignacin no debern depender del resultado predeterminado de cualquier avalo o de otro consejo independiente y objetivo contenido en el informe de valuacin. 4.4.4. El Valuador no debe depender de la informacin crtica proporcionada por un cliente o por alguna otra parte, sin calificacin o confirmacin adecuada de una fuente independiente, a menos que la naturaleza y el grado de dicha dependencia se especifique como condicin de limitacin. 4.4.5 El Valuador no debe aceptar una asignacin en la que se deban informar condiciones hipotticas supuestas que es muy poco probable que se lleven a cabo en un perodo de tiempo razonable. 4.4.6 Las condiciones hipotticas que sean una posibilidad razonable pueden informarse, siempre y cuando estn acompaadas de cierta explicacin tanto de los prospectos para llevar a cabo la hiptesis como de la consideracin de valor
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que refleja la situacin real predominante, por ejemplo, una situacin en la que el cliente quiere saber cul ser el valor de un terreno que est por desintoxicares. 4.4.7 El Valuador no debe utilizar ni depender de conclusiones infundadas que se basan en el perjuicio de cualquier tipo, ni deber informar conclusiones que reflejen una opinin de que dicho perjuicio es necesario para mantener o maximizar el valor. 4.4.8 Al revisar el informe de otro Valuador, un Valuador debe mostrar un juicio imparcial y justificar sus razones para estar de acuerdo o no con las conclusiones de su informe.
5.0
Competencia El Valuador debe tener el conocimiento, la habilidad y experiencia para terminar la asignacin de manera eficiente en relacin a una norma profesional aceptable. Solo aquellos Valuadores que puedan acatar la definicin de Valuador mencionada en las Definiciones (prrafo 3.3 anterior) deben llevar a cabo el trabajo relativo a estas Normas.
5.1
Aceptacin de las Instrucciones 5.1.1 Antes de aceptar una asignacin o de acordar llevar a cabo cualquier tarea, el Valuador debe identificar correctamente el problema a tratar y deber estar seguro(a) de que tiene la experiencia y el conocimiento, o en caso de que la asignacin sea en otro continente, debe tener la capacidad para relacionarse con un profesional que tenga la experiencia y el conocimiento de las fuerzas del mercado, del idioma y de la legislacin para llevar a cabo la asignacin de manera competente.
5.2
Ayuda Externa 5.2.1 Cuando se contraten los servicios de ayuda externa necesaria para complementar las habilidades del Valuador, ste debe primero establecer que las personas que le ayuden tengan las habilidades y los principios ticos que se requieren. 5.2.2 Cuando se requiera la ayuda externa, debe obtenerse el consentimiento del cliente, as como la identidad de las personas que ayudarn, y el grado de su participacin deber revelarse en el informe del Valuador.
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5.3
Eficiencia y Diligencia 5.3.1 El Valuador debe actuar de manera eficiente y rpida al llevar a cabo las instrucciones del cliente, y deber mantenerlo informado respecto a su avance. 5.3.2 Las instrucciones debern rechazarse cuando las circunstancias excluyen la suficiente y diligente consulta, calidad de trabajo y terminacin dentro de un perodo de tiempo razonable. 5.3.3 Antes de presentar el informe de valuacin, se deben recibir instrucciones por escrito del cliente y/o confirmadas por escrito por el Valuador con suficiente detalle de manera que no se de lugar a malas interpretaciones. 5.3.4 Un Valuador debe hacer las consultas e investigaciones diligentes para asegurar que los datos del anlisis en la valuacin son los correctos y que se puede confiar en ellos. 5.3.5 Un Valuador debe elaborar un archivo de trabajo por cada tarea y que, al trmino de stas, contengan una copia fiel en papel o en forma electrnica (respaldada correctamente), de todos los informes, correspondencia y memoranda escrita, adems de las notas de archivo adecuadas que comprueben las opiniones del Valuador a travs consulta, de comparacin objetiva, deduccin y clculo. 5.3.6 El archivo de trabajo para cada asignacin, deber conservarse por un perodo de al menos cinco aos despus de haber terminado la asignacin.
6.0
Revelacin Es muy importante que los Valuadores elaboren y comuniquen sus anlisis, opiniones y conclusiones a los usuarios de sus servicios, a travs de informes que sean significativos y no engaosos, y que revelen cualquier cosa que pueda afectar su objetividad.
6.1 El informe de valuacin debe establecer una descripcin clara y precisa del alcance de la asignacin, de su propsito y uso, revelando cualquier suposicin, caso hipottico o condiciones de limitacin l que afecten directamente las valuaciones, y cuando sea necesario, indicar su efecto sobre el valor. 6.2 El informe de valuacin debe proporcionar suficiente informacin para describir el trabajo que se llev a cabo, las conclusiones a las que se lleg y el contexto en el que se consideraron.
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6.3 El Valuador debe revelar cualquier relacin directa o indirecta, personal o corporativa con la propiedad o compaa que objeto de cualquier asignacin y que pudiera dar lugar a un conflicto potencial de intereses. 6.4 Cuando el Valuador acte como Valuador Interno, debe revelarse en el informe de valuacin, la relacin que tiene con la entidad que controla el activo. 6.5 Cuando el Valuador acte como Valuador Externo pero que tambin ha trabajado para el cliente por honorarios, dicha relacin deber revelarse, a menos que un tercero que se apoye en la valuacin, considere que la objetividad del Valuador se ve comprometida. 6.6 Debe revelarse cualquier limitacin a la calidad del servicio que el Valuador pueda ofrecer, ya sea debido a que se le impongan restricciones externas o peculiares para el Valuador o para la asignacin. Cuando haya requerido de ayuda externa, el Valuador debe revelar la identidad de las personas que lo ayudarn, el grado o dependencia y la naturaleza de dicha ayuda. 6.7 El Valuador debe restringir la publicacin de una valuacin o sus conclusiones, sin consentimiento, de manera que pueda controlar hasta cierto punto, la forma y el contexto en la que se revelarn pblicamente sus valuaciones. 6.8 El Valuador debe revelar cualquier desviacin de las Normas Internacionales de Valuacin. 6.8.1 Las Normas se idearon para la mayora de las situaciones y no pueden adaptarse para cada contingencia. Habr ocasiones en las que la desviacin de las Normas sea inevitable. Cuando surjan dichas situaciones, es muy poco probable que la desviacin constituya un incumplimiento de estas Normas, siempre y cuando dicha desviacin sea razonable, que cumpla con los principios de tica y con las medidas de competencia, y que se proporcione un razonamiento por cada desviacin en el informe de valuacin.
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5. Conceptos
bsicos
para
la
ejecucin
de
bienes
inmuebles
residenciales
Los conceptos que continuacin se presentan se basan en la Norma Panamericana para la Valuacin de Bienes Inmuebles Urbanos y en los las normas del Comit de Estndares Internacionales de Valuacin (IVSC).
Estos conceptos deben estar presentes en todo trabajo profesional de valuacin de bienes. El concepto de Valuacin
Determinacin tcnica del valor de un inmueble o de un derecho sobre los mismos, para una fecha y un lugar determinado, asumiendo el inmueble un uso especfico. La valuacin no crea valor, sino que observa meramente todos los aspectos que lo influencian. Definicin de Valuacin
Es la ciencia que tiene como objetivo la determinacin del valor de un activo, teniendo en cuenta, los atributos relevantes que lo caracterizan, el entorno econmico-temporal en que se encuentra y mediante la utilizacin de un mtodo contrastado de clculo que permita al experto incorporar tanto el conocimiento objetivo como el subjetivo. (Grupo Multicriterio
Universidad de Valencia, Espaa).
Definicin de Avalo Es un dictamen tcnico en el que se indica el valor de un bien a partir de sus caractersticas fsicas, su ubicacin, su uso y de una investigacin y anlisis de mercado. Es, asimismo el propio resultado del proceso de estimar el valor de un bien, determinando la medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada.
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Un avalo es una opinin imparcial del valor de una propiedad previamente identificada. Avalo versus Peritaje
Es comn escuchar en el ambiente de la valuacin hacer sinnimos Avalo y Peritaje, cuando en realidad son dos mbitos de accin diferentes.
Un peritaje es un informe en el que un experto contesta a una o ms preguntas o da su opinin profesional sobre cuestiones planteadas por el Juez o las partes. Este dictamen pretende ayudar a una persona que, por no tener los conocimientos tcnicos necesarios, no puede responder a dichas preguntas por s misma, o desea presentar el informe como una prueba. El informe debe ser escrito pensando en su lector, y exponer las conclusiones de manera razonada y comprensible para alguien no experto.
El valuador profesional
A continuacin se transcribe la definicin oficial de Valuador, de acuerdo a las normas IVSC, pag. 27.
Un valuador profesional de bienes es una persona que posee la cualificacin, habilidad y experiencia necesarias para estimar valores para una serien de finalidades, entre las que se incluyen operaciones de compraventa, garantas de prstamos e hipotecas, bienes en litigio o pendientes de liquidaciones tributaciones y bienes considerados activos fijos en informes financieros.
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6. Los insumos bsicos de la valuacin

La base del avalo es:
- Investigacin del mercado. - Recopilacin de datos. - Aplicacin de tcnicas analticas. - Experiencia y criterio profesional. Un avalo puede ser utilizado para evaluacin o valuacin.
Evaluacin: Es un estudio de la calidad, naturaleza y utilidad de una propiedad, del inters que pudiera despertar, o de su aspecto, sin referencia a un estimado de valor.
Valuacin: Es el proceso que se sigue para estimar el valor de mercado, el valor asegurable u otro.
Costo histrico: El costo inicial capitalizado de un activo, a la fecha en que fue puesto en servicio por primera vez.
Insumos para ejecutar un avalo Plano catastrado (ver Anexo A, figura 1) Estudio del Registro Nacional de la Propiedad (ver Anexo A, figura 2) Medios tecnolgicos para ubicar el activo (GPS) Otros: zona catastral, apoyo de topografa, apoyo de estudios varios (riesgos, deslizamiento, etc).
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7. Clasificacin del objeto en cuanto a su naturaleza. Inmuebles.

Terrenos Terrenos verdes (no urbanizados). Lotes urbanizados.
Mejoramientos. Edificaciones Otros
Terrenos con mejoras.
Rentas.
Alquileres Arrendamientos Explotaciones Otros
Derechos.
Servidumbre Usufructos Concesiones Derechos hereditarios Derechos posesionarios Otros.
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8. Metodologas de Valuacin Inmobiliaria.

Las Metodologas de Valuacin deben tener como base : la investigacin del mercado la cual incluye el anlisis de la oferta y la demanda y el conjunto de fuerzas que ejercen influencia directa sobre el valor.
Las normas actuales de valuacin subdividen las Metodologas en dos grandes grupos, a saber: Metodologa Clsica Metodologa Estadstica.
8.1 Valuacin clsica
Dentro de este grupo se incluyen los llamados mtodos directos y los indirectos, siendo en algunos casos necesaria la conjugacin de los mismos.
Es aquella que utiliza una metodologa consagrada y adecuada al bien valuado. Bajo este tipo de valuacin deben de tomarse en cuenta todos los elementos que se han estudiado.
Mtodos indirectos.
Dentro de esta subdivisin se conocen el mtodo de la renta, el involutivo y el residual.
Mtodos directos
Se describen los mtodos de comparacin de ventas (mtodo de mercado) y el mtodo del valor neto de reposicin
A continuacin se describen brevemente cada uno de los mtodos anteriormente sealados.
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Mtodo (enfoque) comparativo de datos de mercado (ventas).
Define el valor del inmueble por medio de la comparacin directa de los datos existentes en el mercado para inmuebles semejantes desde el punto de vista de sus caractersticas intrnsecas y extrnsecas.
Los datos investigados que finalmente sern utilizados en la fijacin del valor del inmueble deben provenir de la homogeneizacin o la inferencia estadstica. Por lo tanto es condicin fundamental en la aplicacin del mtodo que el conjunto de datos utilizados provengan de la inferencia estadstica y por lo tanto que representen una muestra estadstica del mercado inmobiliario para ese tipo de bien. Mtodo del valor neto de reposicin (mtodo comparativo del costo de reproduccin).
Mtodo que aplica la determinacin del costo de reproduccin de los componentes, mejoras y construcciones existentes. El costo de reproduccin parte de la estimacin de un presupuesto detallado. Debe determinarse claramente y cuantificarse el desgaste fsico y/o la obsolescencia de las edificaciones. Mtodo de la renta
Con este mtodo se determina el valor del inmueble y de sus componentes, a partir de la capitalizacin presentes de sus rentas lquidas, real o prevista.
Los elementos medulares del mtodo son: * Determinar el periodo de Capitalizacin * Determinar tasa de descuento.
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Mtodo involutivo (rentabilidad)
Se basa en un anlisis tcnico-financiero de la viabilidad del proyecto (inversin hipottica inmobiliaria) que sea compatible con el mercado.
Este mtodo de valuacin considera:
a. El ingreso probable de la comercializacin de las unidades hipotticas. b. Gastos completos necesarios para acondicionar el terreno al proyecto. c. Ganancia lquida del inversionista. d. Gastos de comercializacin (ventas, pblico).
Todo este anlisis debe ejecutarse mediante el uso de las tasas financieras.
Para la correcta aplicacin del mtodo el valuador debe tomar en cuenta:
1. El inmueble planeado debe encontrarse dentro de una zona de tendencia mercadolgica

con inversiones semejantes a la concebida.
2. Debe estar legalmente permitido el uso y la ocupacin. 3. Que las unidades admitidas como modelos en la hipottica inversin, sean en cantidad tal
que el mercado las absorba en el plazo establecido en el estudio y que sean compatibles con la realidad.
4. Que el estudio tenga una base matemtica financiera justificable.

Mtodo residual
Es aquel que define el valor del terreno por diferencia entre el valor total del inmueble menos el valor de las edificaciones.
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Valuacin estadstica Esta valuacin se basa en la inferencia estadstica que permite calcular estimaciones sin reflejar tendencias de valor, estableciendo intervalos de confianza adems de someterlas a pruebas de hiptesis cuyos resultados satisfagan a las exigencias del trabajo.
8.2 Calidad de los trabajos de valuacin
La calidad y clasificacin de una valuacin estn estrechamente vinculadas a las informaciones tomadas del mercado y al proceso valuatorio.
Subjetividad Calidad de una valuacin se condiciona:
Calidad
1- Al mercado de valores. 2- Confiabilidad y adaptacin de los datos. 3- Al tratamiento empleado y al proceso valuatorio. 4- Al menor grado de subjetividad.
Mercado de valores y obtencin de datos.
Identificacin y diversificacin fuentes. Descripcin y caractersticas de los elementos. Tcnica muestreo y forma de obtener datos. Contemporaneidad de los datos. Grado similitud fuentes entre s y con el inmueble (localizacin, contexto urbano, etc.)
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Tratamiento de los elementos recolectados.
Adaptacin de la investigacin a la calidad trabajo. Utilizacin del mercado adecuado. Empleo de herramientas estadstico - matemtico adaptable al caso. Subjetividad.
Aplicacin de frmulas, modelos y ponderaciones arbitrarias o empricas, las cuales establecen juicios a priori.
9. Clasificacin de los trabajos de valuacin Del proceso de valuacin

Las siguientes son las actividades bsicas al ejecutar un avalo
- Inspeccin. - Diagnostico del mercado. - Recoleccin de datos. - Eleccin y justificacin del mtodo y criterio de valuacin. - Tratamiento de la muestra. - Calculo del valor del inmueble. - Consideraciones finales y conclusin. Detalle importante a incluir en un avalo
Los bienes incluidos en el presente avalo corresponden a los declarados por la empresa como de su propiedad, segn relaciones contables proporcionadas a fecha determinada y que
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la propiedad legal no fue verificada, ni se investigaron gravmenes de dominio que pueda existir sobre dichos bienes.
La existencia y caractersticas de los bienes se verificaron en todos los casos, mediante visitas efectuadas en fechas determinadas.
10. Usos de la tierra
Las zonas urbanizadas podrn ser dedicadas a:
- Habitacin - Recreacin - Comercio
- Industria - Servicios - Otros
Los anteriores usos pueden combinarse. Tipos de usos del suelo
Residencial: Unifamiliar, multifamiliar, grupos de familias, hoteles, moteles, turistas, triler
Negocios, comercial y derivados: Local oficinas, bancos, negocios especializados y recreacin como teatros, cines, centros sociales y culturales.
Uso industrial y derivados: industria ligera de transformacin y pesada.
Vialidad: distintos tipos de vas. Usos pblicos y derivados
Parques, escuelas, edificios pblicos e institucionales.

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Semipblico y derivados: Iglesias, edificios semipblicos y cementerios.
Uso agrcola y derivado: tierra frtil, agrcola o de usos agropecuarios.
Zona de reservas: para urbanizacin futura o para reserva ecolgica.
Zonas recreativas: campos de juego, estadios, albercas, autdromos, hipdromos, etc. Intensidad del uso de la tierra
Con este trmino se conoce a la relacin existente entre la superficie del terreno construida entre la superficie total del terreno.
Esta relacin tiene implicaciones directa sobre trminos como el costo, rentabilidad confort, habilidad de los espacios y de aprovechamiento de los recursos. Tierra ociosa o virgen
Tierra que por caractersticas fsicas forma cruces naturales, lagos, pantanos, bosques, etc que hay que buscar y preservar debido a su importancia ecolgica. Tierra no residencial
Tierra para edificios de mantenimiento, estacin de bomberos, equipamiento comunitario como escuelas, cementerios, centros de salud, deportes, etc. Tierra no urbanizable
rea de reserva con potencial de desarrollo futuro.
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Tierra urbanizable
Terrenos que por sus cualidades naturales dependientes, suelos, vegetales, disponibilidad de agua, etc, son aptos para el desarrollo urbano. Usos del suelo
Educacin: jardn de nios, primaria, secundaria, preparatoria, vocacional, escuela tcnica.
Salud: clnica, hospital, centro de salud.
Administracin: correo y telgrafo, central telefnica, polica y transito, bomberos, basureros, gasolinera, cementerio, depsitos de gas, agua potable, plantas de tratamiento.
Comercio : oficina consulta, oficina administracin, grandes tiendas, bancos, mercado, supermercado, comercio general, comercio especializado, comercio primera necesidad.
Transporte : terminal autobs urbano, terminal autobs forneo, estacionamientos.
Recreacin y cultura : templos, cines, teatros, campos deportivos, recreacin infantil, reas verdes, centro de barrio, guarderas, bibliotecas. El proceso valuatorio Definicin del proceso valuatorio
1- Identificacin de la propiedad. 2- Derechos inherentes. 3- Propsito y funcin del avalo. 4- Fecha de estimacin del valor. 5- Definicin del valor por estimar.
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6- Definicin de honorarios.
Investigacin preliminar y plan a seguir
1- Sondeo preliminar. 2- Diagrama de datos. 3- Tipos de datos. 4- Fuentes de datos.

Recoleccin y anlisis de factores.
1- factores fsicos. 2- Factores sociales. 3- Factores econmicos. 4- Factores polticos. 5- Zonas residenciales. 6- Zonas departamentales. 7- Centro comercial. 8- Zona industrial.
Aplicacin de los mtodos de valuacin.
1- Enfoque del mercado. 2- Enfoque de costo. 3- Enfoque de la renta.

Correlacin de valores.
1- Ponderacin de los valores. 2- Dictamen valuatorio.
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11. Fuerzas crean y destruyen el valor de los bienes
FUERZAS ECONOMICAS
FUERZAS FISICAS
VALOR
FUERZAS POLITICAS FUERZAS SOCIALES
Factores fsicos - Relacin al resto de la ciudad. - Vialidad y amplitud de las calles. - Facilidad para transporte pblico. - Disponibilidad y calidad de escuelas. - Calidad y disponibilidad y facilidades para tiendas y establecimientos de servicios. - Conveniencia de parques, reas de recreacin e iglesias. - Patrn de uso de la tierra, forma y tamao de los lotes. - Aspectos visuales, composicin geogrfica, topografa y clima.
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- Disponibilidad y calidad de servicios. - Molestias y riesgos como niebla. Humo, smog, ruidos y vibraciones industriales. Factores sociales - Homogeneidad de las caractersticas sociales y econmicas. - Prestigio social. - Actitudes hacia el orden y la ley. Factores econmicos - Grado de prosperidad y posesin de propiedad. - Niveles de ingresos y rentas. - Unidades habitacionales deshabitadas. - Nuevas construcciones y terrenos deshabitados. - Crecimiento del vecindario. - Uso cambiante. Factores polticos que influyen en el valor.
- Impuestos especiales. - Impuestos prediales.
- Cdigo de zonificacin y construccin. - Otros. Factores que influyen en el valor de una propiedad ubicada en zona residencial
-Buenas escuelas, iglesias, amenidades recreacionales. -Una poblacin homognea. -Prestigio y buena apariencia visual. -Transporte satisfactorio y buena comunicacin.
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-Ventajas geogrficas y topogrficas naturales. -Buen diseo y servicios adecuados.
Tambin el valuador debe tener en cuenta otros factores que deprecia el valor como :
- La tendencia a pensar que en la zona se infiltran familias de estado econmico diferente o social o cultural. Lo anterior hace que se pierda la deseabilidad de la zona.
- La falta de proteccin de leyes de zonificacin, incremento de impuestos, disminucin de rentas y valores de propiedades circundantes, ausencia de planeamiento, congestionamiento, mezcla de estilos arquitectnicos, ausencia de arborizacin, ausencia orgullo comunitario, molestia como ruido, transito, contaminacin del ambiente.
Factores que influyen en una zona departamental. En general influyen los elementos antes mencionados. Sin embargo es importante tomar en cuenta los siguientes cuestionamientos:
-Se ubica convenientemente respecto a centros de empleo? -El transporte es adecuado? -Existe acceso adecuado a centros comerciales, templos, teatros e instituciones culturales.
-Es significativo la ausencia de escuelas. -La reputacin de barrio es buena? -Proyecta el sector una atmsfera residencial, apariencia atractiva y proteccin contra la indeseable intromisin comercial e industrial. -Tiene acceso a sectores naturales como parques, ros, lagos y otras ventajas naturales y a su vez estas sustituyen los elementos de privacidad que goza el propietario de la vivienda unifamiliar. -Existen terrenos vacos que harn ms deseable o obsoletos los departamentos al construir mejores inmuebles en el terreno.
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_Existen suficientes espacios para el parqueo de los inquilinos y sus visitantes. _Nivel socioeconmico de los inquilinos. _Frecuencia de ocupacin y desocupacin.
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Captulo II EL VALOR DE MERCADO
Se insiste en la importancia de los siguientes elementos: u VALUACION: INVESTIGACION u VALUADOR: NO CREA VALOR
12. Conceptos bsicos segn Norma IVSC

A continuacin se transcriben algunos elementos bsicos a que hace referencia la norma IVSC (Comit Internacional de Estndares de Valuacin, 2005), sobre diferentes conceptos relacionados con el valor.
Art. 2.2 Norma IVSC La valuacin de la tierra como baldo o de la tierra y sus mejoras, es un concepto econmico. Balda o con mejoras, de manera indistinta se hace alude a la tierra o suelo, como bien raz. El valor lo crea la utilidad del bien raz o la capacidad para satisfacer las necesidades y deseos de las sociedades humanas. Contribuyen al valor de un bien raz sus cualidades singulares de durabilidad, inamovilidad de ubicacin, lo relativamente limitado de la oferta y la utilidad especfica de un sitio dado.
Art. 2.3 Norma IVSC La Propiedad es un concepto legal que comprende todos los derechos, intereses y beneficios relacionado con la tenencia de un bien. La propiedad se integra con los derechos
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privados de propiedad que otorgan al propietario uno varios derechos especficos sobre lo que posee. Para diferenciar entre bien raz, que es una entidad fsica, y su propiedad, que es el concepto legal, la propiedad del bien raz se llama propiedad real o propiedad inmueble.
Art. 2.6 Norma IVSC Los cambios de precios en el tiempo resultan de los efectos especficos y generales de las fuerzas econmicas y sociales. Las fuerzas generales pueden ocasionar cambios en los niveles de precios y en el poder adquisitivo relativo de una divisa. Dejadas a su propio impulso, fuerzas especficas, tales como el cambio tecnolgico, pueden generar movimientos en la oferta y la demanda y ocasionar cambios significativos en los precios.
Art. 2.7 Norma IVSC En la valuacin de bienes races se aplican muchos principios econmicos, estos incluyen los principios de oferta y demanda; de competencia, substitucin; anticipacin o expectacin; de cambio y otros. Un factor comn en estos principios es su efecto directo o indirecto en el grado de utilidad y productividad de una propiedad. Como consecuencia, puede decirse que la utilidad de un bien raz refleja la influencia mixta de todas las fuerzas del mercado que afectan al valor de una propiedad.
Art. 3.1 Norma IVSC Se define como bienes races o bienes inmuebles al suelo fsico y aquellos elementos de factura humana que se adhieren al suelo. Es la cosa fsica, tangible que puede verse y tocarse, junto con todas las adiciones en, sobre y bajo suelo. Las leyes locales dentro de cada Estado establecen las bases para diferenciar los bienes races de los bienes muebles, definidos abajo. An cuando se entiende que estos conceptos legales no se reconocen en todos los Estados, se adoptan aqu para distinguir importantes trminos y conceptos.
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Art. 3.2 Norma IVSC La propiedad real incluye todos los derechos intereses y beneficios relacionados con la propiedad de bienes races. La propiedad real se representa normalmente mediante alguna prueba de propiedad separada del bien raz fsico. Art. 3.3 Norma IVSC Los bienes muebles incluyen objetos tangibles e intangibles (corpreos e incorpreos) que no son bienes races. Estos son cosas que no estn permanentemente adheridas a los bienes races y generalmente se caracterizan por su movilidad.
13. Precio, Costo y Valor
Art. 4.1 Norma IVSC La imprecisin del lenguaje, particularmente en una comunidad internacional, puede y de hecho da lugar a malas interpretaciones y malos entendidos. Este es un problema particular cuando las palabras de uso comn en un idioma tambin tienen significados especiales dentro de cierta disciplina. Este es el caso de los trminos, precio, costo, mercado y valor cuando se utilizan en la disciplina de la valuacin.
13.1 Precio
Art. 4.2 Norma IVSC Precio es un trmino que se utiliza para la cantidad inicial que se pide, ofrece o paga por un bien o servicio. El precio de venta es un hecho histrico, ya sea que se revele pblicamente o que sea confidencial. Debido a las capacidades financieras, a las motivaciones o intereses especiales de cierto comprador y/o vendedor, el precio que se paga por los bienes o servicios puede o no tener alguna relacin con el valor que otros le asignan a los bienes o servicios. Sin embargo, el precio generalmente es un indicador de un valor relativo que el comprador y/o vendedor particular le dan a los bienes o servicios bajo circunstancias particulares.
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13.2 Costo
Art. 4.3 Norma IVSC El costo es el precio pagado por los bienes y servicios o la cantidad requerida para crear o producir el bien o el servicio. Cuando se ha completado es un hecho histrico. El precio pagado por un bien o servicio se convierte en el costo para el comprador.
13.3 Mercado
Art. 4.4 Norma IVSC Un mercado es el entorno en el que se comercializan bienes y servicios entre compradores y vendedores a travs de un mecanismo de precios. El concepto de un mercado implica que los bienes y/o servicios pueden comercializarse entre compradores y vendedores sin ninguna restriccin indebida en sus actividades. Cada una de las partes responder a las relaciones de oferta y demanda y a otros factores de fijacin de precios, as como a sus capacidades y conocimientos, entendiendo la utilidad relativa de los bienes y/o servicios, y a las necesidades y deseos individuales. internacional. Un mercado puede ser local, regional, nacional o
13.4 Valor
Art. 4.5 Norma IVSC El Valor es un concepto econmico que se refiere al precio ms probable en que los compradores y vendedores concluirn por un bien o servicio que est en venta. El valor no es un hecho sino un estimado del precio probable que se pagar por los bienes o servicios en un momento dado, de acuerdo con una definicin particular de valor. El concepto
econmico de valor refleja el punto de vista del mercado sobre los beneficios que deriva quien posee el bien o servicio a partir de la fecha efectiva del avalo.
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Art. 4.6 Norma IVSC Existen muchos tipos de definiciones relativas al valor (para consultar ejemplos, vase la Norma IVSC 2). Algunos valores definidos se usan comnmente en las valuaciones, otros se utilizan en situaciones especiales bajo circunstancias identificadas y reveladas cuidadosamente. Es de gran importancia para el uso y conocimiento de las valuaciones, que el tipo y la definicin de valor en cuestin se revelen de manera clara, y que sean adecuadas para la tarea de valuacin particular. Un cambio en la definicin de valor puede tener un efecto material en los valores que se asignan a las propiedades.
13.5 Tipos de Valor

Existen muchos adjetivos que se unen al concepto valor, entre ellos el Valor Potencial, Valor Comercial, Valor Contable, Valor de Mercado, etc.
14. Escuelas del Valor
Hay dos Escuelas que han tratado el tema del valor: Escuela Plurivalente:
Correlaciona el valor de un bien, con el objetivo o finalidad para el cual es tasado, pudiendo alcanzar varios valores. Escuela univalente:
El valor de un bien a un momento dado, es nico, independientemente del fin al que se destine.
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Estos adjetivos no son tipos de valor, en realidad stos nos sealan la finalidad ltima para la cual ser utilizada nuestra estimacin.
Desde el punto de vista de la economa, el Valor de Mercado, es de primera importancia porque denota las reacciones de compradores, vendedores e inversionistas. Concepto de Valor segn Norma Brasilea
Es la expresin de un bien, a la fecha de referencia de la tasacin, en una situacin en que las partes, conocedoras de las posibilidades de uso e involucradas en su transaccin, no estn impedidas en la negociacin. u La expresin monetaria a la que se refiere la Norma, slo sera el valor, si la transaccin ocurriese en un mercado de Competencia Perfecta, lo que en la realidad, no ocurre. u En una transaccin inmobiliaria lo que se paga es un precio no el valor.
Valor en un mercado de transacciones conocidas:
En una transaccin que resulta de la libre negociacin entre personas conocedoras del inmueble y del mercado, queda caracterizado un evento representativo de este mercado. La media de todos los eventos representativos, relativos a los bienes de naturaleza especfica, proporciona el valor de mercado de este bien.
Concepto de valor ms reconocido: Como ya lo hemos citado, el concepto Valor, ha tenido y tiene muchas interpretaciones. Sin embargo desde el punto de vista de la valuacin, lo concebimos como la relacin entre un objeto deseado y un comprador en potencia.
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15. Componentes del Valor: Necesidad La necesidad no es el nico elemento que da valor a un bien. Si lo anterior fuese cierto, el pan sera intrnsecamente valioso, porque es necesario para satisfacer el hambre. Valor del pan no es intrnseco, depende de la relacin pan hambre. Utilidad Un bien no tendr valor, a menos que sea til, que tenga la habilidad despertar el deseo de posesin y que tenga el poder de dar satisfaccin. Pero esa habilidad de utilidad, es ms que utilidad pragmtica. Un objeto puede tener o no tener utilidad al mismo tiempo, dependiendo de los deseos de diferentes individuos. Escasez: Hemos concluido que el valor no puede existir sin la utilidad, pero no es suficiente y nica condicin: La escasez debe estar presente como nuevo elemento. Si esta no est presente, no puede existir el valor. Poder adquisitivo: Ningn objeto, puede tener valor a menos que posea en algn grado los dos factores: utilidad y escasez. Otro factor que es indispensable para que un objeto tenga valor es: el poder de compra o poder adquisitivo.
Resumen: u Cualquier bien carecer de valor a menos que sea til. La utilidad despierta el deseo de posesin y tiene poder de dar satisfaccin. La utilidad no es condicin nica, debe
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ser relativamente escaso. Por lo tanto utilidad ms escasez son dos de los elementos que crean valor. u Utilidad ms escasez unidas no confieren valor, a menos que despierten el deseo de los compradores que cuenten con los recursos (poder adquisitivo) para comprar.
16. Concepto de Valor desde el punto de vista de un valuador Valor, no es una caracterstica inherente en un objeto (bien raz), sino que depende de los deseos del hombre. Vara entre los hombre y es cambiante en el tiempo, segn se modifican los deseos del hombre. u Es la cantidad expresada en trminos de dinero a una fecha determinada, en la que un comprador y un vendedor enterados de las caractersticas particulares y principales de un bien, as como de las condiciones del mercado que lo rodean, estaran dispuestos a intercambiarlo, estando ambos libres, de presiones externas y realizando la operacin de intercambio en un tiempo razonable.
Segn EL IVSC, pg. 102 3.0, define el Valor de Mercado de la siguiente forma:
3.1
Valor de Mercado, para los efectos de esta Norma, se define como sigue:
Valor de Mercado es el monto estimado por el cual se intercambiara un activo a la fecha de valuacin entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una negociacin directa despus de adecuada comercializacin en la que las partes hayan cada una actuado con conocimientos, prudencia y sin coaccin. 3.2 El trmino activo se utiliza porque es el objeto de estas Normas. Sin embargo, puede sustituirse el trmino bien o propiedad para la aplicacin general de la definicin. Cada elemento de la definicin tiene su propio marco conceptual. 3.2.1 El monto estimado... se refiere al precio expresado en trminos de dinero (normalmente moneda local), pagadero por el activo en una transaccin directa de mercado. El Valor de Mercado se mide como el precio ms probable que
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razonablemente puede obtenerse en el mercado por el vendedor y el precio ms ventajoso que razonablemente puede obtener el comprador. Esta estimacin especficamente excluye un precio inflado o deflactado por condiciones o circunstancias especiales, tales como arreglos de financiamiento, venta o retro arrendamiento atpico, consideraciones o concesiones especiales otorgadas por quienquiera que est asociado a la venta o cualquier elemento de Valor Especial (como se define en la Norma IVSC 2) 3.2.2 ...un activo debera intercambiarse... se refiere al hecho de que el valor de un activo es un importe estimado ms que un precio de venta predeterminado o realizado. Es el precio al cual el mercado espera que una transaccin que satisface todos los otros elementos de la definicin de Valor de Mercado debiera concluirse en la fecha de valuacin.
3.2.3 ... en la fecha de valuacin... exige que el Valor de Mercado estimado sea especfico en cuanto a tiempo a una fecha dada. Debido a que los mercados y las condiciones de mercado pueden cambiar, el valor estimado puede ser incorrecto o inapropiado en cualquier otro tiempo. El importe de la valuacin reflejar el estado y circunstancias actuales de mercado a la fecha efectiva de valuacin y no de manera indistinta a una fecha anterior o futura. La definicin tambin supone intercambio simultneo y la formalizacin del contrato de la venta sin variacin alguna de precio que pudiera en alguna otra forma hacerse en una operacin de Valor de Mercado. 3.2.4 ...entre un comprador dispuesto... se refiere a uno que est motivado, pero no obligado a comprar. Este comprador no est sobre interesado ni determinado a comprar a cualquier precio. Este comprador es tambin uno que compra conforme a las realidades del mercado corriente y conforme a las expectativas corrientes del mercado, ms que conforme a un mercado imaginario o hipottico que no se puede demostrar o anticipar que existe. El comprador que se supone, no pagara un precio ms alto que el que el mercado reclama. El propietario actual del activo se incluye entre aquellos que constituyen el mercado. Un Valuador no debe hacer suposiciones irreales en relacin a las condiciones de mercado ni suponer un nivel de valor de mercado por sobre aquel que es razonablemente alcanzable. En algunos pases se omite la referencia explcita a un comprador dispuesto de la definicin de valor de mercado para enfatizar esta responsabilidad. 3.2.5 ...un vendedor dispuesto... no es un vendedor que est ansioso ni uno forzado a vender a cualquier precio, ni uno preparado para esperar a que se llegue a un precio que no se considere razonable en el mercado actual. El vendedor dispuesto est motivado a vender el activo en condiciones de mercado al mejor precio que se puede alcanzar en el mercado abierto despus de adecuada comercializacin, cualquiera que sea ese precio. Las circunstancias fcticas del
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propietario actual del activo no son parte de la consideracin puesto que el vendedor dispuesto es un propietario hipottico. 3.2.6 ...en una transaccin directa... es una entre partes que no tienen ninguna relacin particular o especial (por ejemplo, compaa propietaria y compaa subsidiaria o arrendador y arrendatario) que puede hacer que el nivel de precio sea diverso o no caracterstico en el mercado o que resulte inflado debido a un elemento especial de valor. La transaccin de Valor de Mercado se presume entre partes no relacionadas, cada una de las cuales acta de manera independiente. ...despus de adecuada comercializacin... significa que el activo habr estado expuesto al mercado en la forma ms apropiada para efectuar su venta al mejor precio que razonablemente puede obtenerse conforme a la definicin de Valor de Mercado. El tiempo de exposicin podr variar conforme a las condiciones de mercado, pero deber ser suficiente para permitir que el activo sea conocido por un nmero adecuado de compradores potenciales. El periodo de exposicin es anterior a la fecha de valuacin.
3.2.7
3.2.8 ...en el que las partes han actuado cada una con conocimiento y prudencia... presume que tanto el comprador dispuesto como el vendedor dispuesto estn razonablemente informados de la naturaleza y caractersticas del activo, sus usos presente y potencial y el estado del mercado a la fecha de valuacin. Cada uno se presume, adicionalmente, que acta para su propio inters con ese conocimiento y de manera prudente busca el mejor precio para su propia posicin en la transaccin. La prudencia se mide en referencia al estado del mercado a la fecha de valuacin, no con el beneficio de retrovisin en una fecha posterior. No es necesariamente imprudente el que un vendedor venda un bien en un mercado con precios a la baja a un precio que es menor que los niveles previos del mercado. En tales casos, como lo es en otras situaciones de compra y venta en mercado con precios cambiantes, el comprador o vendedor prudente han de actuar conforme a la mejor informacin de mercado disponible en el momento. 3.2.9 ...y sin coaccin... establece que cada una de las partes esta motivada para participar en la transaccin, pero ninguna est obligada ni indebidamente coaccionada para finiquitarla.
u El Valor de Mercado, es el valor que todo valuador debe aspirar a determinar.
En todas las definiciones los trminos escasez, utilidad y poder adquisitivo estn presentes. Todo avalo es a una fecha dada (concepto del tiempo)
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En el caso del trmino no estando bajo presin alguna, se considera idealizado. Valor de Mercado segn Normas Profesionales de Valuacin del Instituto Nacional de Asociaciones de Valuacin de Mxico.
Valor de Mercado es el precio ms probable que podra obtenerse por un bien en el Mercado suponiendo: a) una operacin directa en la que cada parte acta de manera racional y sin motivacin especial b) hay voluntad en las dos partes (vendedor y comprador dispuestos), c) que las partes conocen todas las circunstancias existentes que afectan el Valor d) que las partes actan sin presin alguna, b) hay voluntad en las dos partes (vendedor y comprador dispuestos), c) que las partes conocen todas las circunstancias existentes que afectan el valor d) que las partes actan sin presin alguna e) que transcurre tanto el tiempo necesario para exponer el bien en el mercado con publicidad apropiada, como el requerido para negociar la venta, teniendo en cuenta la naturaleza del bien y las condiciones del mercado. Cmo estimo el Valor de Mercado?
La estimacin del Valor de Mercado, la ejecutamos con base en una media de una muestra de los eventos representativos extrada del mercado.
La Valuacin deber reflejar las condiciones de mercado en la fecha a que se refiere la Valuacin y corresponder al precio al que se llegara al formalizar el contrato de venta.
Deber suponer que durante el periodo de exposicin del bien en el mercado y en el curso de la negociacin del contrato, los precios han permanecido sin cambio. El valuador deber
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suponer que el bien ha sido ofrecido en venta en el mercado abierto por un periodo de tiempo suficiente para investigar el mercado, con apropiada comercializacin y la negociacin del precio de venta.
El valor de mercado deber reflejar el valor del bien para un uso diverso del que tiene a la fecha a que se refiere la Valuacin, solamente si pueden anticiparse en mercado ofertas para dar un uso alterno al bien. Elementos que componen un Mercado?
Para que exista un Mercado, se deben de dar tres componentes:
a. Los bienes expuestos en el Mercado b. Las partes deseosas en venderlos c. Las partes interesadas en comprarlos
En el caso de un Mercado Inmobiliario, estos tres componentes forman un Mercado Inmobiliario.
A su vez, ste puede estar subdividido en varios segmentos, como el mercado de terrenos, locales comerciales, apartamentos, de alquileres, compra venta, etc.
Adicionalmente podemos tener sub-divididos el mercado en apartamentos de lujo, clase media, etc. Por supuesto que estos mercados no son mutuamente excluyentes, habiendo interaccin entre ellos.
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17. Mtodo Comparativo de Mercado:
u El mtodo de Mercado, tiene su base en la comparacin del sujeto en estudio respecto a los inmuebles disponibles o ventas en el mercado inmobiliario. u Se basa en el Principio de Sustitucin: un comprador bien informado no pagar por la propiedad en estudio, ms del precio de compra de otra propiedad sustitutiva deseable y exactamente igual a la analizada.
La informacin que el valuador utiliza depende en muchos casos de:
a. La fecha de la operacin y de una negociacin en trminos abiertos. b. Que sea objetiva e impersonal c. Ventas sean voluntarias, de buena fe y similares a la propiedad a valuarse. u En valuacin existe una premisa que seala:
saber valuar es saber comparar.

Por lo tanto dentro de la informacin que el valuador debe coleccionar, ha de tomar en cuenta caractersticas homogneas de valor, ya sea en lo referente a:
a. Caractersticas fsicas particulares b. Nivel socioeconmico de los habitantes c. Uso predominante al que se dedican los inmuebles asentados en esta zona.
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Es importante destacar que la mayor parte de los mercados inmobiliarios centroamericanos son heterogneos, encontrando dentro de una misma zona bienes residenciales mezclados con bienes comerciales y con otros usos.
Por ese motivo, el valuador debe determinar cul es la zona homognea de valor que utilizar para hacer la bsqueda de bienes similares. Esta zona puede ser tan extensa (varias hectreas) o tan pequea como una urbanizacin o un centro comercial. En el Anexo A, figura 3, se pueden observar tres zonas de valor. La zona A y B se pueden considerar zonas residenciales homogneas de valor, sin embargo la avenida que se ubica en el medio es una zona plenamente comercial de alto valor. La zona C es una zona residencial, pero con edificaciones de menor valor y la tierra en esta zona tienen valores ms bajos.
Datos mnimos que se deben tomar de una referencia de mercado
Fecha de la operacin o de la oferta Circunstancias y condiciones reales de la oferta (contado, plazo, etc) Caractersticas fsicas y constructivas de la propiedad d. Uso del suelo autorizado para la zona e. Edad de la edificacin f. reas de terreno y edificacin g. Referencias sobre la persona que proporcionan la informacin (comprobar a terceros). h. Tiempo de permanencia de la oferta i. Expresar el valor unitario de mercado del inmueble, expresado en colones por metro cuadrado de superficie construida j. Caracterizar el mercado en que le bien se encuentra inmerso (monopolio, oligopolio, etc.).
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Ver en Anexo B, figura 8, donde se anota un ejemplo de la aplicacin una ficha de referencia de fuentes de consulta de precios de mercado.
Cuestionamiento u Todas las propiedades investigadas son tiles para realizar un proceso de comparacin? u Prevalece el enfoque de Mercado, a partir de una investigacin completa, sobre otro cualquier valor encontrado?
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CAPTULO III
VALUACION DE TERRENOS URBANOS: BAJO EL CONCEPTO DE MERCADO

18. Metodologa aplicada a la valuacin de la tierra
El objetivo de esta metodologa es fijar una serie de parmetros que califiquen ya sea de manera positiva o negativa, segn sea el caso, las caractersticas que posee el terreno.
Se definen diferentes cocientes razones y parmetros de calificacin, que se han denominado "criterios de afectacin", los cuales tienen como fin el dar un apoyo ms tcnico en la definicin final del valor de la tierra.
Bajo este concepto y una vez considerados todos aquellos elementos que el valuador estima que influyen en el valor del bien, concluir que el valor del terreno es igual al producto entre s de todos los coeficientes cuantificados. Por lo tanto: Vlv/m2 = Vlt * Ca * Cfr * Cfo * Cn donde: Vlv/m2 = Valor unitario del terreno a valorar Vlt = Valor lote tipo Ca = Coeficiente de extensin Cfr = Coeficiente de frente Cfo = Factor de regularidad Cn = Factor n qu representa a cualquier otro coeficiente de castigo o premio que l valuador a considerado.
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19. Factores de calificacin de las caractersticas fsicas de la tierra
Una valuacin de carcter tcnico debe de incluir una serie de factores que califiquen ya sea de manera positiva o negativa tanto las caractersticas fsicas como las intangibles que ste posea.
El profesional debe considerar que elementos demeritan el valor de un bien y cuales causan un efecto contrario produciendo un aumento en el valor del mismo.
La forma ms tcnica y profesional de afectar un terreno es utilizando coeficientes que reconozcan los efectos de diferentes circunstancias en las cuales est involucrado el mismo. Es el profesional en valuacin a quien le corresponde definir qu factores ha de utilizar con el fin de darle ese carcter tcnico y esa base slida que demanda el avalo que ejecuta.
No se trata de utilizar uno u otro factor por la simple actitud de justificar el valor fijado, el valuador debe reconocer que tan aplicable y real es el mismo respecto a la situacin actual del mercado inmobiliario del medio en que se trabaja.
El objetivo de este apartado no es el definir un nico elemento que califique un bien, sino describir los diversos factores que han sido desarrollados para diferentes mercados latinoamericanos. Por ese motivo se anotan varios coeficientes para un mismo criterio de calificacin, lo anterior con el objeto que el valuador, con base en su experiencia, conocimiento y criterio calificado, puedan hacer uso del ms representativo para su medio.
19.1 Criterio del Estado de Mxico
Desde el punto de vista de valuacin siempre se ha partido de la premisa que a mayor rea menor valor y viceversa.
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En los casos en que se comparan terrenos con diferencias de reas, se sugiere aplicar no un solo criterio, sino estudiar cada caso y determinar de los diferentes criterios que se conocen, cual es el ms indicado para realizar el proceso de comparacin. A continuacin se presentan algunos de los criterios ms aplicados en la mayor parte de las bibliografas.
Ca = 0.25 * Alt + 0.75 Alv Donde: Ca: coeficiente de rea Alt: rea del lote tipo Alv: rea del lote a valuar
Este criterio es aplicable para el siguiente condicionante: 0.75 Ca 3
19.2 Criterio de Dante Guerrero
Dante Guerrero desarrolla una formulacin la cual la representa en la siguiente tabla Pagina 51). Con los datos provenientes de la tabla y conociendo las dos rea a comparar, se puede estimar un factor de ajuste.
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Tabla de Dante Guerrero
rea 250 300 350 400 Ca = Factor lote tipo Factor lote valuar 500 1.000 2.000 3.500 5.000 7.000 10.000 15.000 25.000 40.000
Factor 0.50 0.53 0.56 0.60 0.65 0.75 0.85 0.95 1.00 1.10 1.2 1.3 1.40 1.50
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19.3 Criterio del rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica para terrenos rurales
Sealado por esta institucin como criterio aplicable a terrenos rurales.
Ca = (A ft / A fv)
donde: Fe = Factor de extensin Aft = rea de finca tipo Afv = rea de finca a valorar = exponente
El exponente ( ), se estima a partir de la siguiente informacin
T = A ft / A fv
Casos para el clculo del exponencial RELACIN DE REAS CLCULO DE T 1 1 < T 12 12 < T 0.15 0.141+.009 * T 0.25
CASO 1 2 3
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19.4 Criterio Ponencia de M. en Val. Norma H. Aguilar (Mxico)
Dentro del marco del XXIII Cogreso de Valuacin de la UPAV, en Costa Rica la M. en Valuacin Aguilar, propone el uso de la siguiente frmula:
Ca = (Alt/Alv)n
donde: Ca: coeficiente de rea Alt: rea del lote tipo Alv: rea del lote a valuar n: raz que vara de 1/3-1/10 (el valuador debe estudiar el mercado inmobiliario de la zona y definir cual n es la ms representativa).
19.5 Criterio rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica (1999)
Sealado por esta institucin como criterio aplicable a terrenos urbanos.
Ca = Alt/Alv
Alt: rea lote tipo Alv: rea lote valuar : exponencial relacionado con el lote tipo : exponencial relacionado con el lote a valorar Estimacin del exponencial , Rango de rea Valor de y <30.0000 0.33 30.0000 A <100.000 0.364 (0.00000133) x rea
Caso 1 2
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100.000
0.275 (0.0000025) x rea
20. La escasez de frente en los terrenos urbanos
Es muy importante que el profesional al realizar el avalo de un lote, se informe si existe un plan urbano regulador del uso de la tierra, esto con el fin de definir si el terreno en mencin posee un frente mayor o menor al mnimo exigido. En muchos casos si el lote no cumple con el frente mnimo no es aceptado para construir una vivienda. As mismo, este tipo de lotes no son
atractivos ya que no permiten desarrollar en forma ptima un proyecto civil.
Es comn observar un lote posea muy poco frente especialmente en zonas donde el crecimiento urbano es desmedido y no controlado.
20.1 Criterio del Ing. Quiroga
El criterio que se propone utilizar fue desarrollado por el Ingeniero Mexicano Quiroga el cual se denomina "Criterio de Nuevo Len" que a su vez indica:
Cfr = (fr/Fr)1/3
donde: Cfr = Coeficiente de frente escaso fr = Frente del lote a valuar Fr = Frente mnimo exigido tipo
Por ejemplo: Si un valuador analiza un lote de 6.00 metros de frente en la provincia San Jos, sector de San Sebastin, que de acuerdo al Plan Director Urbano del Cantn Central de San Jos (aprobado en enero de 1995), se sita en una "zona residencial media-media densidad (Zrmmd)", determina que el frente mnimo en conformidad con este plan es de 10.00 metros.
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El valor del metro cuadrado tpico en la zona se considera $100/m.
En este caso el profesional afecta al lote por frente escaso de la siguiente forma:
Cfr = (6/10)1/3
Cfr = 0.84
Por lo tanto, el valor por metro cuadrado ser de:
Valor del lote = $100 * 0.84

2 Valor del lote = $84/m
La reduccin del valor se justifica en su escasez de frente.
20.2 Criterio IBAPE (Instituto de Valuadores y Peritos de Brasil)
Cfr= (f/ft)1/4
f: frente del lote a valuar ft: frente del lote tipo 0.25: exponencial
En el caso del ejemplo que nos trata ser: Cfr= (6/10)1/4
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Cfr= 0.88 Valor del lote = $100/m2 * 0.88 Valor del lote = $88/m2
20.3 Criterio del rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica para terrenos urbanos
Cfr = (Flv/Flt)y
Donde : Ff = Factor de frente Flv =Frente del lote a valorar Flt =Frente del lote tipo y = Coeficiente exponencial El valor dl exponencial (y) se estima de acuerdo a la siguiente tabla
CASO 1 2 3 4
Clculo del coeficiente y FRENTE MAYOR ENTRE Valor de y AMBOS LOTES 0.25 30 METROS 0.2585 - (FRENTE*0.0003) > 30 METROS, 200 METROS 0.215 ( FRENTE * 0.000009) >200 METROS, 480 METROS 0.17 > 480 METROS
En aquellos casos que se que el estudio sea sobre terrenos rurales, sugiere aplicar el siguiente factor:
Cfr = e((Flv-Flt)*0.000125)
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21. Exceso de fondo
En el mbito de la valuacin internacional, existen muchas formas de analizar este punto, a continuacin se describen algunas con el fin de mostrar al profesional el valor obtenido en cada caso.
Para muchos valuadores es una premisa que dice: para todo lote su valor ms alto est en el frente del mismo.
La relacin ptima entre el frente-fondo, se ha tratado desde hace muchos aos. Para el ao de 1866, el juez de Nueva York, Murray Hoffman, formul varias tablas uniformes en las cuales se establecan diferentes relaciones entre el frente y el fondo de un terreno, partiendo de un lote "tipo" definido.
Estas relaciones brindadas por Hoffman partan de un criterio definido por l mismo que indica que los dos tercios del valor de un lote residen en su primera mitad.
Otro criterio establecido en Norteamrica es el conocido como 4-3-2-1 el cual, estipula que la parte frontal de un terreno vale 4 veces ms que las dems partes.
En Latinoamrica, autores como Fitto y Cervini han desarrollado tablas semejantes a las elaboradas por Hoffman pero partiendo de un lote "tipo" diferente. Por lo tanto, todo lote sobre o bajo stas medidas sufrir una afectacin.
El uso de este tipo de tablas refleja una relacin realmente objetiva y cierta del frente-fondo de un terreno. En Costa Rica la relacin ms utilizada es la 1 a 3.
57
En el Anexo C, figura 1, se observa un ejemplo real de lo que se puede considerar un terreno con exceso de fondo y frente escaso.
Por ejemplo, considrese el terreno de la figura E 1: un terreno de 10.00 metros de frente por 45.00 metros de fondo. En la zona el valor comercial es de $100.00/m. Se utiliza la relacin frente-fondo ptima 1:3.
45 m
10 m Calle $100/m2
Figura E 1 Lote con exceso de fondo
58
21.1 Criterio de Harper
Cfo = (fo/Fo)1/2
donde: Cfo= Coeficiente exceso de fondo fo = Fondo tpico Fo = Fondo total del lote a valuar
21.2 Criterio del Instituto Mexicano de Valuacin del Distrito Federal
El criterio que adopta este Instituto es el criterio de Harper antes citado:
Cfo = (fo/Fo)1/2
donde: Cfo = Coeficiente exceso de fondo fo = Fondo tpico Fo = Fondo total del lote a valuar
Aplicando este coeficiente al ejemplo se obtiene: fo = 30.00 metros Fo = 45.00 metros Cfo = (30.00/45.00)1/2
59
Cfo = 0.82
El coeficiente afecta solamente a la fraccin con exceso de fondo (fraccin II). El valor total del terreno es: Fraccin "tipo" (I) = 10.00 *30 .00 = 300.00m Fraccin restante (II) = 10.00 * 15.00 = 150.00m
Valor total del terreno:
VT = 300.00 m2 * $100 * 1 + 150.00 m2* 100 * 0.87 VT = $43.050
Por lo tanto el nuevo valor por metro cuadrado promedio es de: $95.67 /m. La reduccin del valor es producto de la afectacin por su exceso de fondo.
21.3 Criterio del Instituto Mexicano de Valuacin del Estado de Mxico
Este criterio sugiere que se tome el fondo total del terreno y se divida en fracciones iguales al fondo tpico. Luego cada fraccin resultante deber castigarse de la siguiente forma: a. La primera fraccin no se afecta (factor = 1). b. La segunda fraccin se afecta por un factor de 0.70. c. La tercera fraccin se afecta por un factor de 0.70 * 0.70. d. La cuarta fraccin se afecta por un factor de 0.70 * 0.70 * 0.70. e. Sucesivamente para cada nueva fraccin se agrega un nuevo factor de 0.70 adicional a los ya aplicados, hasta un producto mximo de 0.20 (residual).
60
Para el ejemplo de la figura 1 se obtienen dos fracciones (una de 36.00 mts y la restante de 12.00 mts), por lo tanto se aplica el procedimiento de la siguiente manera:
Valor de la fraccin I = 10 .00* 30.00 * $100 * 1 = $30.000
Valor de la fraccin II = 10 .00* 15 .00* $100 * 0.70 = $10.500
Valor total del terreno: VT = $30.000 + $10.500
VT = $40.500
El nuevo valor por metro cuadrado promedio es de $90/m el cual es menor que el obtenido con el mtodo anterior. Por la forma de subdividir el terreno este mtodo es ms aplicable a lotes con fondos muy amplios en los cuales ste es varias veces mayor que su frente.
21.4 Criterio de Hoffman
Este es un criterio clsico y de mucha aplicacin en los Estados Unidos de Norteamrica. En general parte de la conocida premisa que indica:
"Los dos tercios del valor de un terreno residen en su primera mitad."
Por lo tanto el mtodo divide el terreno en dos fracciones iguales, asignando a la primera de ellas (frente a calle) un factor de 0.667 y un 0.333 a la fraccin restante.
La formulacin se toma de la siguiente manera:
Cfo = (Ft/f)0.415
61
donde: Cfo = Coeficiente exceso de fondo Ft = Fondo tpico f = Fondo total del lote
Retomando la figura E1, se aplica el mtodo de la siguiente manera: Cfo = (30.00/45.00)0.415
Cfo = 0.84
El coeficiente afecta solamente a la fraccin con exceso de fondo (fraccin II). El valor total del terreno es: Fraccin "tipo" (I) = 10.00 *30 .00 = 300.00m Fraccin restante (II) = 10.00 * 15.00 = 150.00m
Valor total del terreno:
VT = 300.00 m2 * $100 * 1 + 150.00 m2* 100 * 0.84 VT = $42.600
El nuevo valor por metro cuadrado promedio es de $95/m. Como se aprecia este es un mtodo que castiga de una forma muy drstica el exceso de fondo, por lo tanto es recomendable que el valuador analice otros valores obtenidos con otros coeficientes antes de tomar una decisin final.
21.5 Criterio del Instituto Mexicano de Valuacin de Nuevo Len
62
Conocido como el criterio del Ing Quiroga. En su formulacin se establece una relacin entre las medidas de frente y fondo del terreno de la siguiente forma:
Cfo = (fo/Fo)1/3
donde: Cfo = Coeficiente frente - fondo fo = Fondo tipo (de acuerdo a relacin 1:3) Fo = Fondo total del terreno
Es importante sealar que el factor de castigo se aplica a la fraccin producto del exceso de fondo, que es la II en la figura E1.
Retomando el ejemplo de la figura E1 se obtiene: Cfo = (30.00/45.00)1/3
Cfo = 0.87
Es muy importante observar el valor obtenido con el mtodo del Ing. Quiroga debido a que ste generalmente arroja resultados ms consistentes con el nivel valuatorio que predomina en Costa Rica. Sin embargo el profesional no debe apegarse a un solo mtodo ya que los terrenos son diferentes entre s. Es recomendable obtener diferentes coeficientes por otros mtodos de forma tal que se aplique el que ms se adapte al terreno y a las necesidades del avalo. Por estas razones, para terrenos con exceso de fondo no se muestra solo un tipo de criterio.
22. Forma del terreno (irregularidad de linderos)
La forma geomtrica de un terreno es necesario ponderarla con el fin de evaluar su impacto en el clculo final del valor.
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El factor de forma se considera como el elemento que clasifica a un terreno por su regularidad o irregularidad de linderos.
Los terrenos por su forma se clasifican en:
A. Terrenos regulares B. Terrenos irregulares
Hoy da se han desarrollado varias formas de considerar la irregularidad de un terreno y se han definido parmetros de clasificacin, los cuales se analizan a continuacin:
A.
Terrenos regulares
Se considera como lote regular a "aquellos cuadrilteros con un slo frente cuyos ngulos no difieran en ms de 10 del ngulo recto"
Es importante sealar que un lote no es irregular simplemente por tener lneas inclinadas dado que el objetivo es determinar la regularidad como conjunto en su forma y no por lneas.
Algunos terrenos se caracterizan por tener entradas a favor o en contra de la propiedad, cuando estos son menores a un metro (1.00 m) medidos sobre la perpendicular al lindero respectivo, hacen que el terreno se considere regular.
Ver ejemplos de lotes regulares en el Anexo C, figura 6.
B. Terrenos irregulares Todo lote que no cumpla con los requisitos anteriores se considerar como irregular.
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22.1 Criterio de Dante Guerrero
Guerrero sugiere aplicar un criterio de homogenizacin, utilizando "escaleras" en el caso de linderos inclinados, de tal manera que esa rea homogenizada dividida entre el rea total del terreno resultar en un coeficiente de forma que ser menor que 1.
Cfor = Superficie homogenizada Superficie total del lote Las figuras irregulares ms afectadas son aquellas cuya base sobre la lnea de construccin sea menor. A continuacin se realiza un ejemplo que muestra la aplicacin del mtodo:
rea homogenizada : 355 m2
rea total 450 m2
CALLE PUBLICA A $100/ m2
Figura E 2 Lote irregular en su forma
El mtodo sugerido por Guerrero es ms aplicable en casos como el mostrado en la figura 2 donde la irregularidad del terreno es "poco uniforme".
Retomando el ejemplo, se determina que el rea homogenizada es de 355.00 m, por lo tanto se obtiene que el coeficiente de forma es:
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Cfor = 355.00 450.00 Cfor = 0.80
Este coeficiente indica que producto de la forma irregular del terreno su valor se ver disminuido en un 20.00 % ($80/m2).
22.2 Criterio del Instituto Mexicano de Valuacin del Distrito Federal
Existen criterios los cuales son ms aplicables a terrenos con linderos de irregularidad relativamente uniforme. Uno de ellos surge de la siguiente frmula:
Cfor = [(fo/(fo + Fo)]1/2

donde: Cfor = Coeficiente forma fo = Fondo tipo (de acuerdo a relacin 1:3) Fo = Fondo (profundidad) mximo medido del lado de la irregularidad, del punto ms cercano a la calle, al punto ms alejado de la fraccin irregular.
Si el terreno tiene exceso de fondo debe afectarse con el respectivo coeficiente con base en el criterio del Distrito Federal anotado en anteriores puntos.
En el siguiente ejemplo se muestra un terreno irregular con el fin de aplicar el mtodo.
66
15 m
II
III
8m
45 m
5m
I
m
37
10 m Calle $100/m2 figura E 3
Figura E3 Lote irregular
Tomando la relacin 1:3 se obtiene el lote tipo de 10.00 * 30.00 m, por lo tanto debe afectarse por exceso de fondo la fraccin I. La fraccin II es la que debe afectarse por irregularidad.
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Desarrollo del mtodo:
Correccin por exceso de fondo de la fraccin II: Cfo = (30/37.00)1/2
Cfo = 0.90
Correccin por irregularidad fraccin III: Cfor = [(30.00/(30.00 + 50.00)]1/2
Cfor = 0.61
50 m = medido desde el punto ms cercano a la calle hasta la mayor profundidad de la seccin irregular.
Es importante resaltar que este mtodo es ms prctico en su aplicacin y mucho ms directo que el definido por Guerrero.
23. Terreno con frente a dos calles
Muchos autores expresan diversas teoras respecto al mtodo que se debe utilizar para calcular el valor de un terreno que posee frente a dos calles con valores diferentes. En su gran mayora estas teoras fusionan los valores de las calles con el fin de obtener el de la propiedad total.
Mc. Michael desarroll un mtodo cuyo fin es ser lo ms objetivo posible en la asignacin de los valores, el cual se compone de los siguientes pasos:
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Paso 1. Al existir valores diferentes para cada calle, el perito debe establecer con base en la suma de los dos valores, el porcentaje que corresponde a cada calle. De esta manera se determina que porcentaje representa el valor de una calle respecto a la suma del valor de las dos calles. Paso 2. Se define un punto llamado de "fusin de valores" el cual ubica la medida de cada lote antes de ser unidos como uno slo. A partir del lindero frontal que da a la calle de mayor valor se establece la distancia a la cual se encontrara el punto de fusin. El anterior paso resulta de multiplicar el porcentaje por calle por la profundidad total de lote. En casos de lotes con linderos irregulares se toma el promedio del fondo. Paso 3. Se considera cada lote individualmente, recordando que el punto de fusin definido limita el fondo total de cada uno, por lo tanto, si es necesario deber corregirse por exceso de fondo.
Calle $75/m2
II
50 m
28.50 m
10 m Calle $100/m2
69
Figura E 4 Lote frente a dos calles
Paso 1. Valor Calle A % Por calle = ----------------------------Valor Calle (A+ B) % Calle A = $100 $175 = 0.57 % Calle B = $75 $175 = 0.43
Paso 2. Punto fusin valores = 50.00m * 0.57 = 28.50 m Paso 3.
Los lotes no requieren ser corregidos por exceso de fondo.
Terreno frente calle A = $100 * (10*28.5) = $28.500
Terreno frente calle B = $75 * (10*21.50) = $16.125
Valor total del terreno = 28.500 + 16.125
Valor total del terreno = $44.625
Dante Guerrero establece el desarrollo matemtico del anterior modelo con el fin de obtener un "valor medio de terreno". Guerrero lo define como "la resultante media de sumar cada valor unitario frentista multiplicado por las relaciones de fondos ficticios proporcionales a ellos".
70
La frmula para determinar ese valor medio unitario es:
Valor medio = a * ( a ) + b * (1 a ) a+b a+b donde: a = es el valor por metro cuadrado de la calle con ms valor. b = es la calle de menos valor.
24. Terrenos esquineros
Se consideran como terrenos esquineros y por ende susceptibles a sufrir un incremento de valor por este efecto, aquel tipo de terreno cuyos lados formen ngulos de 45a 135 grados inclusive.
En general, las ventajas de estos lotes se dividen en dos rangos. Uno de ellos se refiere a los terrenos que sern ocupados por locales comerciales y otro los destinados al uso residencial.
Si el terreno es utilizado comercialmente entre otras ventajas se sealan:
- Tiene una ubicacin en la que habr mayor confluencia de personas. As mismo, es una zona donde las personas se detienen, por lo tanto les da tiempo para observar el local. - El local tiene la posibilidad de explotar ms los ventanales. - La iluminacin dentro del mismo es mucho mayor provocando un mejor uso del espacio. Se garantiza el uso de estacionamientos y el acceso de mercadera es mucho menos
complicado.
A su vez si el terreno se destina al uso residencial, entre sus ventajas se estn:
- Se garantiza una mejor ventilacin e iluminacin en la vivienda.
71
- Al cumplirse el anterior punto, el aprovechamiento del espacio arquitectnico es ms eficiente. - Si el deseo del propietario es construir unos edificios en condominio, el aprovechamiento del rea es ms rentable. - La explotacin arquitectnica de la vivienda es mucho mayor respecto a una vivienda de un slo frente. Desde otro punto de vista algunos autores sealan que no deben dejarse de lado los inconvenientes que pueden presentar este tipo de lotes, como por ejemplo: - El costo de construccin de la obra es mayor (construir dos frentes con sus respectivos acabados). - El mantenimiento en algunos casos es significativo. - Una mayor exposicin de la seguridad de la vivienda. - Las inclemencias del tiempo afectan los dos frentes. - Exceso de ruido, polvo, contaminacin. - Mantenimiento de dos aceras y en algunos casos de las calles.
Segn Mc. Michael durante muchos aos la tcnica de la valuacin premiaba a los lotes esquineros con un incremento del 25.00% de su valor. Sin embargo, de acuerdo a la experiencia y a el avance de la tcnica de la valuacin, se determin que el incremento que debe afectar a un lote esquinero no es fijo ya que son varios elementos los que se deben tomar en cuenta en el anlisis.
La mayor parte de los Institutos Mexicanos de Valuacin han ponderado de diversas formas esta caracterstica del terreno. Una de ellas es la siguiente: - Se incrementa en un 20.00% al 25.00% el valor para terrenos ubicados en esquinas comerciales de primer orden (construcciones destinadas y acondicionadas al uso comercial).
- El incremento ser del 15.00 al 20.00% para terrenos ubicados en esquinas comerciales de segundo orden.
72
- Un 10.00% de incremento para terrenos situados en esquinas no comerciales (la mayor parte o la totalidad de los terrenos son utilizados para el uso residencial).
No existe un factor o coeficiente fijo e invariable que considere cual el incremento con que se beneficia un terreno por ser esquinero. Sin embargo la fijacin de ese incremento no se obtiene con la aplicacin de un slo factor, sino, ste se logra con la ponderacin adicional de en algunos casos de muchos factores que aumentan e influyen en el valor de un lote esquinero.
24.1 Criterio del Ingeniero Valdano en relacin a la consideracin del lote esquinero
El Ing. Valdano, realiza la siguiente formulacin con el fin de determinar un premio a la condicin del lote esquinero respecto al lote medianero.
El procedimiento se describe as:
ndice de utilizacin:
n = Suma de los frentes en esquina frente del lote medianero
Frmula general: y = An + B
Zona caracterstica
Premio (%) Mnimo Mximo 15 10 5 0 50 30 20 15 Ce = (1 + y)
Frmula a aplicar
Comercial de primera Residencial transicin Residencial En proceso de urbanizacin
y = 0.07 n + 0.08 y = 0.04 n + 0.06 y = 0.03 n + 0.02 y = 0.03 n - 0.03
73
A continuacin se desarrolla el siguiente ejemplo, segn la figura E5.
10 m
30 m
10
Calle $100/m2 (promedio)
Figura E5
74
Lote esquinero
n = Suma de los frentes en esquina frente del lote medianero n = 10 + 30 10 n=4
Se clasifica a la zona como residencial en transicin, que obedece a la frmula:
y = 0.04 n + 0.06
y = 0.04 (4) + 0.06
y = 0.22
Ce = (1+ y) = 1.22
Por lo tanto el precio del terreno es de: V = $100/m2 * 1.22 = $122/m2
25. Terreno con pendiente
Esta caracterstica no puede dejarse de lado en ningn tipo de valuacin de terrenos, ya que, de acuerdo al grado en que se manifieste as ser el efecto negativo que le cause al mismo.
75
Por ejemplo un terreno con pendiente bajo el nivel de calle provoca, entre otros efectos negativos, peligro de inundacin en pocas lluviosas, peligros de deslizamientos de taludes y aumentos de los costos constructivos debido al uso de cimentaciones especiales. As tambin un terreno con nivel sobre la calle posee complicaciones de acceso, peligros de deslizamientos, aumentos de los costos constructivos, etc.
Existen diferentes procedimientos para considerar el efecto de la pendiente del terreno. Algunos de ellos castigan de forma muy drstica esta caracterstica y otros son ms someros. Indistintamente del procedimiento utilizado el valuador debe tener muy claro que en el anlisis de este punto ha de tomar en cuenta el tipo de proyecto que se ejecutar en el terreno, el uso que se har del suelo, el destino y la vista panormica, entre otros elementos.
25.1 Criterio Bancomer (Distrito Federal, Mxico)
Dentro de la variada gama de formas de ponderar esta caracterstica del terreno, Bancomer (una Institucin Bancaria de Mxico) en su Instructivo de Valuacin, define una frmula con la cual se obtiene un coeficiente por efecto de la pendiente del terreno. Los valores de terrenos que se obtienen utilizando este coeficiente se comportan de muy buena forma con la realidad de la valuacin costarricense.
La formulacin sealada se describe de la siguiente forma:
Para terrenos con pendiente ascendente:
Cs = 1 - S / 2
Para S menor o igual a 1
Para terrenos con pendiente descendente:
Cs = 1 - (2 / 3) * S Para S menor o igual a 1
76
Para terrenos en los cuales la pendiente (S) es mayor que uno:
Cs = 0.333
Otros autores sugieren utilizar la siguiente tabla la cual brinda valores similares a los obtenidos con la anterior frmula:
Cuadro No 1 Coeficientes afectacin por pendiente % Pendiente 0 - 10 10 - 20 20 - 30 30 - 40 40 - 50 + 50 Coeficiente 1 0.90 0.80 0.70 0.60 0.50
El Departamento de Avalos, del Ministerio de Hacienda, clasifica los terrenos por su pendiente de la siguiente forma:
Cuadro No 2 Clasificacin del terreno por su pendiente % Pendiente 0 - 05 05 - 15 15 - 30 30 - 45 45 - 60 Clasificacin del terreno Terreno plano Plano ondulado Pendiente accidentada Pendiente muy accidentada Quebrado
77
60
Muy quebrado
Considera el citado departamento, que un lote sobre el nivel de calle es aquel que est a + 0.75 metros sobre el nivel de sta y bajo el nivel de calle aquel que est a - 0.75 metros bajo sta.
25.2 Criterio rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica
Este organismo recomienda la aplicacin de la siguiente frmula:
Cs = e
((Plt-Plv)/78
donde : Fp = Factor de pendiente Plt = Pendiente del lote tipo Plv = Pendiente de lote a valorar 78 = Constante
26. Criterio segn el equipamiento urbano existente
Este coeficiente es poco considerado por los valuadores y existe escasa informacin sobre el mismo en los tratados de valuacin. Sin embargo, por su importancia es necesario hacer mencin del mismo en este texto.
El objetivo principal de este factor se enfoca a la calificacin de una serie de elementos considerados como equipamiento urbano, que se encuentran dentro del rea de influencia del terreno.
78
La clara definicin de este factor es una difcil labor, por ejemplo, un valuador que realiza un anlisis de un terreno residencial debe ponderar en su informe el aseo de la zona, el tipo de ambientacin reinante (existencia de arboledas, parques, bancas, etc), la calidad de los servicios pblicos y en general todos aquellos que de una forma tcnica, objetiva y concreta el profesional adicione como elementos que aumentan o disminuyan el valor del terreno.
As mismo un terreno ubicado en una zona comercial debe considerar entre muchos factores, por ejemplo, la existencia de una terminal de autobuses o una venta callejera al frente del local, o una imperiosa rfaga de viento constante en el sector, son factores que no debe dejar de lado el profesional.
Estos factores son comnmente llamados elementos de equipamiento urbano y en general los ms conocidos son:
Cuadro No 3 Elementos de equipamiento urbano Valorizantes Mercados cercanos Escuelas Parques Locales de sano esparcimiento Templos Servicios mdicos Servicios de correos Centros comerciales Oficinas Pblicas Tipos de vas Alumbrado pblico Servicios elctricos Desvalorizantes Cementerios cercanos Cantinas y salones de baile Sitios de trabajo ruidosos Terminales de transporte Aeropuertos Fbricas con olores insalubres Rellenos sanitarios Sectores de alta delincuencia Alto volumen trnsito vehicular Acera, cordn y desage pluvial Servicios de telfono Caera potable
No hay un criterio nico que tome en cuenta la existencia parcial o total y sus efectos de los servicios pblicos o equipamiento urbano, sin embargo, en algunos casos se pueden obtener algunos criterios que puedan considerar sus efectos.
79
La forma ms eficiente de considerar el efecto positivo o negativo de estos elementos, es bajo un estudio del mercado inmobiliario inmediato. Con base en el resultado de los valores que arroja ese estudio, el valuador podr verificar que tanto efecto negativo o positivo generan cada uno de ellos sobre el bien valuado. Si no hay un mercado activo, el valuador puede tomar alguna estrategia como analizar zonas similares (en tipologa constructiva, nivel social de los habitantes, etc) y a partir de ese comportamiento estimar los posibles efectos.
27. Criterio de calificacin respecto a la ubicacin del terreno en el
bloque
Debemos diferenciar la ubicacin del terreno respecto al medio (los anteriormente descritos) y los referidos a la ubicacin del terreno en el bloque (medianero, fondo de calle, etc). En el Anexo C, figura 7, se muestra la ubicacin ms tpica que un terreno puede tener dentro de un bloque.
27.1 Criterio segn Instructivo de valuacin del Bancomer
Respecto a la ubicacin del terreno en el bloque, el Instructivo de Valuacin de Bancomer, recomienda aplicar la calificacin que se indica en el Cuadro 4.
Cuadro No. 4 Factor de ubicacin respecto al bloque
*Clasificacin 0 1 2 3 4
Tipo Intermedio Esquina 2 frentes 3 o ms frentes Cabecero
Factor de Ubicacin Zona residencial Zona comercial 1.00 1.15 1.10 1.15 1.25 1.00 1.20 1.15 1.20 1.35
80
5 6 7
Manzanero 4 o ms frentes Manzanero 3 frentes Interior
1.30 1.25 0.70
1.40 1.35 0.75

((k*(Ul-5))
Fu = e
Donde: K= constante Ul= ubicacin del lote a valorar
Cuadro No. 5 Valor de la constante Sector Comercial Residencial Constante K -0.111 -0.0255
Cuadro No. 6 Clasificacin segn ubicacin en el bloque
81
Ubicacin en la manzana
Cdigo
Manzanero Cabecero Esquinero Medianero con dos frentes Medianero Callejn lateral Callejn fondo Lote en servidumbre
1 2 3 4 5 6 7 8
En el siguiente ejemplo se compara un terreno ubicado en un callejn lateral contra un lote tipo medianero:
Fu = e
((k*(Ul-5))
((-0.0255*(6-5)) Fu = e Fu = 0.975 Para lote en callejn al fondo: ((-0.0255*(7-5)) Fu = e Ul= ubicacin del lote a valorar = 7 Fu = 0.95 En aquellos casos (fincas comerciales o residenciales), que las reas del lote a valuar sean mayores a las del lote tipo y que la ubicacin sea menor a 5 (segn clasificacin), se debe realizar un ajuste, segn la siguiente frmula:
82
Fua = ((Fu -1) * ( Alt/Alv)) + 1 Donde: Fu: factor ubicacin Alt: rea lote tipo Alv: rea lote valuar
28. Criterio por servicios pblicos
Sin duda uno de los grandes dilemas del valuador, es como estimar una metodologa clara y concreta que determine la influencia de los diferentes servicios de los cuales se sirve el terreno.
Ms que todo el problema se presenta cuando uno o varios de los servicios pblicos no los tiene el terreno a valuar.
A continuacin el rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica (ONT), nos presenta algunos de los factores que aplica en la estimacin de los valores de terrenos.
28.1 Criterio rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica por tipo de vas
A continuacin se transcriben la clasificacin de los tipos de vas que se han definido para la aplicacin del mtodo.
Va tipo 1: Son aquellas vas que se ubican en los sectores ms valiosos y de mayor desarrollo comercial. Adems, tendrn las mejores caractersticas, en cuanto a aspectos como materiales, estado, ancho, etc.
83
Va tipo 2: Corresponden a aquellas vas que se ubican en las zonas comerciales de menor desarrollo y las zonas industriales que deben soportar trnsito. Son similares a las anteriores en cuanto a sus caractersticas. Va tipo 3: Este tipo de va se localizan en las zonas residenciales y en aquellas de transicin residencial comercial y en cuanto a sus caractersticas son similares a las anteriores.
Va tipo 4: Son las vas que se localizan en sectores residenciales, industriales y agropecuarios. De lastre fino y permiten la circulacin a todo tipo de vehculos. nicamente en zonas urbanas, algn tipo de servidumbre por sus caractersticas ancho, tipo de material, tipo de acceso a los inmuebles se clasifican en esta categora.
Va tipo 5: Son las vas que se localizan en sectores residenciales, industriales y agropecuarios. De lastre mezclado con material ms grueso tipo piedra de ro o material arenoso principalmente y permiten la circulacin a todo tipo de vehculos.
Va tipo 6: De tierra y permiten la circulacin de vehculos durante todo el ao.
Va tipo 7: De tierra y permiten la circulacin de vehculos solo durante la poca seca.
Va tipo 8: Son los caminos, antiguas trochas madereras, que no permiten el paso de vehculos de cuatro ruedas, solo para carretas, bestias, peatones. Tambin se incluye en esta categora la playa cuando es la nica va de acceso a estos inmuebles.
Va tipo 9: Son las vas angostas que sirven de servidumbre o alameda y aceras.
84
Va tipo 10: Son los ros, canales, esteros o mar (tipo fluvial), cuando son la nica va de acceso a estos inmuebles.
Va tipo 11: Es la va frrea, cuando son la nica va de acceso a estos inmuebles.
La frmula que sugiere aplicar para estimar el coeficiente por tipo de va:
Cv =
donde: Cv = Factor de tipo de va Vfv = Va de finca a valorar Vft = Va de finca tipo 0.0646 = Constante
e((Vft-Vfv))*0.0646
28.2 Criterio rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica Servicios 1
Por servicios (1) el ONT, califica si el terreno tiene a disposicin los servicios de acera, cordn y cao, y para ello utiliza la siguiente tabla para clasificarlo.
Cuadro No 7 Clasificacin servicios 1 Disponibilidad Cordn y cao 0 1 0 1
Acera 0 0 1 1
Clasificacin 1 2 3 4
85
0 = ausencia del servicio y 1 = disponibilidad del servicio.
Cs1 = e((S
-S ) * 0.03
1lt
1lv
donde: Fs1 = factor comparativo de servicios 1. S1lv = clasificacin de servicios 1 de lote a valorar. S1lt = clasificacin de servicios 1 del lote tipo.
0.03 = constante
28.3 Criterio rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica Servicios 2
Por servicios (1) el ONT, califica si el terreno tiene a disposicin los servicios de sistema agua potable, sistema elctrico y alumbrado pblico y los clasifica o pondera segn la siguiente tabla o matriz
86
Cuadro No. 8 Clasificacin servicios 2 Servicios 2

Alumbrado 0 1 0 0 0 1 1 1 0 0 0 1 1 1 0 1 Telfono 0 0 1 0 0 1 0 0 1 1 0 1 1 0 1 1 Electricidad 0 0 0 1 0 0 1 0 1 0 1 1 0 1 1 1 Caera 0 0 0 0 1 0 0 1 0 1 1 0 1 1 1 1 Clasificacin 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
La aplicacin de la frmula es de igual forma que se aplic para los Servicios 1:
Cs2 = e((S
donde: Cs2 = factor comparativo de servicios 2.
-S ) * 0.03
2lv 2lt
S1lv = clasificacin de servicios 2 de lote a valorar. S1lt = clasificacin de servicios 2 del lote tipo.
0.03 = constante
29. Criterio por Rugosidad del terreno
El Instituto del Estado de Mxico sugiere la aplicacin de este criterio:
87
Cru= 1 Cru= 1 R/10 Cru = 0.70
para R < 0.50 m para m > R > 3m para R > 3 m
donde: Cru= criterio por rugosidad R= desnivel promedio entre crestas y valles de las rugosidades
30. Criterio por nivel respecto a calle
Es importante destacar que un terreno sobre o bajo el nivel de calle, implica una inversin diferente respecto a un lote que se ubica a nivel de la va.
En el caso de uno y otro, se deben realizar movimientos de tierra, obras de ingeniera para evacuar aguas y en general distintos tipos de infraestructura, necesarias para que el terreno posea una utilidad similar a un lote a nivel o con poca diferencia respecto a la va.
El criterio de este organismo nos presenta el siguiente factor:
Cn = e((k
* N ) (k * N ))
lv 2 lt
donde: Cn = Factor de nivel
88
Nlv = Nivel del lote a valorar Nlt = Nivel del lote tipo k1 = constante de nivel del lote a valorar k2 = constante de nivel del lote tipo
Los valores de k1 y k2 dependen si el terreno se ubica sobre o bajo la va. En los casos que se ubique bajo el nivel k = -0.05, y sobre nivel k = -0.03.
31. Con ubicacin vistas al frente o vista panormica
Es necesario indicar que para este tipo de coeficiente no existe una forma establecida para cuantificarlo. Su definicin actualmente es determinada por el valuador con base en los factores de beneficio que segn su criterio y experiencia ameriten aumentar el valor del terreno.
No debe ser considerado un coeficiente ciento por ciento subjetivo ya que el valuador debe ser consciente que la cuantificacin que le asigne a ste, a partir de un anlisis concreto y sobre bases tcnicas.
Existen muchos tipos de vistas al frente y su lista es interminable. Sin duda antes de definir su influencia, el profesional no debe dejar de lado consideraciones como lo son, el uso que se har del suelo, la calidad del proyecto, la arquitectura del mismo, entre otros.
Lo ms importante en estos casos es estudiar el mercado y a partir de los datos que ste nos brinde proceder a dar una opinin de cuanto es la cantidad adicional que el mercado est dispuesto a dar por ubicarse o disfrutar de una vista preferencial.
89
Captulo IV El proceso de Homologacin

32. Homologacin
Es el proceso con el cual se pretende hacer comparables dos o ms bienes, que por sus caractersticas son parecidos, pero no idnticos.
32.1 El factor de homologacin
Es la cifra numrica que establece el grado de diferencia, expresado en fraccin decimal o en porcentaje, que existe entre dos bienes del mismo gnero, con base en sus caractersticas particulares, para hacerlos comparables entre s, de forma que la informacin obtenida del comparable sirva para determinar el valor del sujeto.
90
Puede ser mayor o menor que la unidad, dependiendo si la condicin del sujeto es mejor o peor al comparable.
32.2 Sujeto
Con este trmino, identificamos al bien que pretendemos valuar.
32.3 Comparables
Son todos aquellos bienes inmuebles, que de acuerdo a nuestro estudio de mercado, sern tiles en la aplicacin de nuestro proceso de homologacin. Todos estos bienes inmuebles, debidamente comparados, darn los factores de correccin o de homologacin.
A partir de ese proceso, lograremos una conclusin final, deducida a partir del Enfoque Comparativo de Mercado.
32.4 Parmetros de Comparacin
Son las caractersticas propias que identifican a cada elemento contenido en la base de datos. Sobre la base de esas diferencias se cuantifican los factores de homologacin aplicables.
A continuacin se detalla los pasos recomendados para la correcta aplicacin del mtodo: a. Es necesario conocer fsicamente y las caractersticas de los bienes que calificamos como comparable (aumenta la confiabilidad).
b. Se seleccionan los comparables ms representativos (de la base de datos o de la investigacin de mercado). Se debe hacer buscando que guarden la mxima similitud con el sujeto.
91
c. Se procede a la definicin de los parmetros de comparacin. Para ello debemos estar claros en cules son las caractersticas cuyas diferencias sean ms representativas al estimar el valor del bien valuado.
d. Al determinar las diferencias entre los comparables y el sujeto, se recomienda establecer las comparaciones en trminos de dinero o en porcentajes o una razn.
e. El proceso de homologacin, consistir en generar los ajustes necesarios a cada comparable, de forma que sea lo ms parecido al sujeto analizado.
f. Se recomienda la adecuada tabulacin de los resultados con el fin de lograr una mejor comprensin e interpretacin de los resultados. Ver en el ejemplo, algunas propuestas de formatos de tabulacin, sin embargo, no hay una forma de tabulacin nica y depende de la forma por la que el valuador opte por presentarlo.
g. En aquellos casos que el resultado final, arroje resultados de los valores homologados que no sean mayores al 10%, se podr concluir por tomar un valor intermedio.
h. Finalmente se estima el valor de mercado, a partir del resultado obtenido del proceso aqu aplicado.
Nota: En aquellos casos que utilicemos promedios, se recomienda que ste sea ponderado. u Cualquier metodologa debe ser perfeccionada con el tiempo, no es absoluta, por cientfica que parezca.
92
El juicio, criterio y experiencia del profesional de la valuacin, son fundamentales. Pero todo juicio o criterio, debe estar metodologa apropiada. respaldado y contar con el soporte de una
32.5 Identificacin de los elementos de comparacin
32.5.1 Elementos fsicos de la forma .Frente .rea .Forma .Ubicacin en el bloque .Topografa
32.5.2 Elementos de ubicacin
.Zona de ubicacin (condicin y calidad del entorno) .Servicios disponibles .Equipamiento urbano .Calidad de la vialidad
32.5.3 Caractersticas fsicas
rea de la construccin .Edad de la construccin y/o edad de las mejoras .Calidad y tipo de construccin .Calidad y funcionabilidad del proyecto
93
33. Tipos de Homologacin
33.1 Homologacin flexible
Se le denomina mtodo flexible en razn que la intervencin del valuador est ms presente que en otros mtodos de homologacin.
33.2 Homologacin inflexible
El mtodo de homologacin inflexible, es aquel que basa el proceso en parmetros previamente establecidos y determinados por organismos rectores. En algunos pases existen una serie de parmetros estandarizados, como es el caso de:
Zonas comerciales identificadas, premios y castigos por los diferentes anchos frente a calle. Efecto de la distancia al centro de poblacin o punto de mayor valor, etc.
En el caso de Costa Rica, el ONT (Organismo de Normalizacin Tcnica), ha realizado estudios en el pasado, en el campo de la econometra determinando algunos parmetros en aspectos de valuacin. Sin embargo, stos no han sido admitidos ni divulgados entre la comunidad.
94
34. Factores de Homologacin de Edificaciones
A continuacin se presentan algunos factores de homologacin aplicables a la valuacin de edificaciones.
34.1 Factor de negociacin
FN = 1- (Precio de oferta - Precio a la venta) Precio oferta donde: Precio de venta = precio mnimo que estara dispuesto el vendedor a entregar el bien. Precio oferta = precio que est expuesto al mercado inmobiliario.
Ejemplo: Se tiene en oferta un inmueble en 40.0000.000, finalmente luego de investigar al oferente se determina que estara dispuesto a vender el bien en 38.000.000. Por lo tanto, el factor de homologacin a aplicar en la tabla ser de:
FN = 1- (40.000.000 38.000.000) 40.000.000 FN = 1 0.05 = 0.95
En este caso el valor a ser incluido en la tabla de homologacin es de 0.95. El cual est interpretando el sentir del mercado a someter a negociacin hasta un 5% del precio ofertado.
95
34.2 Factor de homologacin por edad
En el caso del efecto de la edad en las edificaciones se propone del uso del modelo que sugiere la valuacin del estado de Mxico: Fed = 0.20 + VUTs1.4 Es1.4 * 0.80 VUTc1.4 - Ec1.4 Donde: VUT = vida til (sujeto o comparable) Ec = edad cronolgica del sujeto o comparable)
Ejemplo: En el estudio de mercado, se han determinado las siguientes edades de varios inmuebles en oferta.
Inmueble A: Edad 10 aos Inmueble B: Edad 15 aos Inmueble C: Edad 2 aos
El inmueble que se desea valuar, tiene una edad de 5 aos. Las vidas tiles totales de las edificaciones se estiman en 60 aos Fed = 0.20 + VUTs1.4 Es1.4 * 0.80 VUTc1.4 - Ec1.4 Para el inmueble A: Fed = 0.20 + 601.4 51.4 * 0.80 601.4 - 101.4 Fed = 0.20 + 308.61 9.52 * 0.80 308.61 25.12
96
Fed = 0.20 + 299.09 * 0.80 283.49
Fed = 1.04
El factor de homologacin en este caso es 1.04, mayor que la unidad. Debe de interpretarse como un premio al valor del comparable, con el fin de hacer homlogas (iguales) la edificacin A con el sujeto, desde el punto de vista de la edad. Para el inmueble C: Fed = 0.20 + 601.4 51.4 * 0.80 601.4 - 21.4 Fed = 0.20 + 308.61 9.52 * 0.80 308.61 2.64 Fed = 0.20 + 299.09 * 0.80 305.97 Fed = 0.98
El factor de homologacin en este caso es 0.98, menor que la unidad. Debe de interpretarse como un castigo al valor del comparable, con el fin de hacer homlogas (iguales) la edificacin C con el sujeto, desde el punto de vista de la edad.
34.2.1 Propuesta de la Ing. Norma H. Aguilar
La Maestra en Valuacin Aguilar seala en su ponencia dentro del marco de la XXIII Congreso de la UPAV, la siguiente frmula:
Fec = (1 (E/VUT)1.4) * F
97
Fec = Factor por edad y conservacin E = Edad VUT = Vida til Total F = Factor que corresponde a se Estado de Conservacin de acuerdo a la siguiente tabla:
Cuadro No. 9 Clasificacin del estado de conservacin
Calificacin 10 9 8 7 6 5 4 3 2
Factor 1.00 0.99 0.975 0.920 0.820 0.660 0.470 0.250 0.135
Estado Nuevo
Normal
Reparaciones Sencillas
Reparaciones Importantes
En Desecho
Tambin propone otra frmula de factor de demrito por edad, de acuerdo a la siguiente frmula:
Fed = 0.10 * VUT + 0.90 * (VUT Eef) VUT donde: Fed = Factor de demrito por edad.
98
VUT = Eef =
Vida til total. Edad efectiva de la construccin = (VUT-VUR) = Eef. Vida til remanente.
VUR =
34.3 Factor de homologacin por uso del suelo
Fcus = 0.20 CUSS + 0.80 CUSC donde: FUSC = coeficiente del uso del suelo = (rea construida / rea total del terreno) S = Sujeto C = Comparable
Ejemplo:
Sujeto rea terreno 250 m2, rea construida 145 m2 Cus = 145/250 = 0.58
Comparable rea terreno 235 m2, rea construida 160 m2 Cus = 160/235 = 0.68
Fcus = 0.20 * 0.58 + 0.80 0.68 Fcus = 0.97
99
En este caso el factor de homologacin est reconociendo que el comparable tiene un mejor uso del suelo, desde el punto de su aprovechamiento. Por lo tanto, tiene una posicin menos ventajosa el sujeto en este sentido, por esta razn el factor es menor que a unidad.
34.4 Factor por superficie construida
Este factor toma en cuenta el efecto del rea construida pueda sobre el valor del inmueble.
Para la aplicacin de este criterio se debe partir de lo siguiente: u Si FSC es menor de 10%, se recomienda utilizar como FHSC = 1.
Si es mayor que 10%, se procede a homologar la superficie construida con la frmula:
FHSC= 0.20 * SCc + 0.80 SCs donde: FHSC: factor de homologacin por superficie construida SCc: superficie construida del comparable SCs: superficie construida del sujeto
Ejemplo: En inmueble comparable tiene 125 m2 construidos y el inmueble sujeto 175 m2
FHSC = ((175 125) / 175) *100 FHSC = 28.57% FHSC = 0.20 125 + 0.80 175
100
FHSC = 0.94 El factor de homologacin en este caso, se interpreta de igual forma que en la valuacin de terrenos, a mayor rea menor valor y en este caso no es la excepcin. El inmueble comparable de quien conocemos el precio, tiene un rea menor al sujeto, por lo tanto el factor castiga el precio comparable reflejando que el rea del sujeto es mayor.
34.4.1 Criterio (1/10)
Este criterio parte del principio que seala que el valor de un inmueble puede sufrir variaciones cuando se incremente o disminuye la superficie construida en una dcima parte. FHSC = (SCc/SCs)1/10
donde: FHSC: factor de homologacin por superficie construida SCc: superficie construida del comparable SCs: superficie construida del sujeto Exponencial = 1/10
35. Calidad del proyecto
Como lo seala en su ponencia la M. en Val. Norma Aguilar, este factor tiene como fin tomar en cuenta aspecto del inmueble visto como una unidad funcional en virtud de su: funcionalidad, tamao de los espacios, iluminacin, ventilacin, esttica y confort del edificio.
101
Cuadro No. 10 Factor calidad proyecto Excelente Muy Bueno Bueno Regular Malo Muy Malo 1.10 1.05 1.00 0.95 0.90 0.85
36. Tipo de vas
Se sugiere aplicar los factores analizados en el punto 28.
37. Ubicacin en el bloque
Se sugiere aplicar los factores estudiados en el punto 27.10.
38. Criterio de depreciacin total
Citamos nuevamente la ponencia de la M. en Valuacin Norma H. Aguilar, quien nos expone el siguiente criterio para calificar en un inmueble la llamada depreciacin total (califica por su estado de conservacin, edad y obsolescencia). Lo anterior se expresa en la siguiente frmula:
Fdt = Fed * Fco * Fob

donde:
102
Fdt = factor depreciacin total Fed = factor por edad Fco = factor por conservacin Fob = factor por obsolescencias (funcional, econmica, fsica)
El factor por estado de conservacin, se toma del siguiente cuadro:
Cuadro No. 11 Factor estado de conservacin (*)
(*)Transcrito del manual de Homologacin de la M. en Val. Norma Aguilar Fras
39. Ejemplo de homologacin aplicado a una edificacin
103
Se desea determinar el valor estimado de una vivienda de 130 m2, ubicada en el sector del Cantn de Tres Ros, Distrito Tres Ros de la Provincia de Cartago, conocida como urbanizacin Estancia Antigua.
En la tabla No. 4, se anotan los datos que surgen de la investigacin de mercado de la zona.
Tabla No. 4
DATOS PROCEDENTES DE LA INVESTIGACION DE MERCADO
Comparables Informacin Sujeto 1 2 3 Estancia Antigua Antigua Tres Ros, Lote 67 Vivienda Residencial 260 Medianero 1 142 1a3 1 m sobre Regular 05/02/2007 44.000.000 43.120.000 309.859 Oferta A. Peter 389-5062 4 Estancia Antigua Antigua Tres Ros, Lote 110 Vivienda Residencial 250 Medianero 2 130 1 a 3,15 80 cm sobre Regular 15/07/2007 39.150.000 37.584.000 301.154 Oferta M. Zeledn 245-6025 5 Estancia Antigua Antigua Tres Rosl, Lote 110 Vivienda Residencial 250 Medianero 3 127 1a3 30 cm sobre Regular 15/07/2007 65.000.000 61.100.000 511.811 Oferta R. Picado 386-1278 6 Estancia Antigua Antigua Tres Ros, Lote 97 Vivienda Residencial 220 Medianero 5 135 1 a 3,00 0 Regular 10/05/2007 35.100.000 34.047.000 260.000 Oferta R. Picado 221-1451
Ubicacin:
Loma Verde, casa 112
Estancia Estancia Antigua Antigua Antigua Tres Antigua Tres Ros, Lote 12 Ros, Lote 15 Vivienda Residencial 245 Medianero 2 120 1 a 3,00 0 Regular 15/08/2007 37.200.000 36.084.000 310.000 Vivienda Residencial 280 Esquinero 4 115 1 a 3,2 0 Regular 25/10/2007 38.670.000 36.736.500 336.261 Oferta T. Mendez 290-25-60
Tipo de inmueble Clasificacin de la zona rea de terreno (m2) Posicin en el bloque Edad (aos) rea de edificacin (m 2) Frente/Fondo del lote Nivel respecto a acera Forma Fecha Precio venta Ofertado () Precio negociado () Precio Unitario (/m ) Condiciones de venta Punto de referencia Contacto/Telfono
2
Vivienda Residencial 240 Medianero 8 133 1 a 1,3 0 Regular 17/11/2007 ?
Avalo
Oferta S. Gmez 390-2055
104
Como primer paso debemos determinar cules sern los elementos, caractersticas o variables cuantitativas e intangibles que consideramos como diferencias relevantes entre sujeto y comparable.
1. En primer lugar, determinamos si el mercado est dispuesto a rebajar los precios ofertados. Lo anterior se puede decidir basados en la entrevista con el vendedor.
Este caso se ha denominado como factor de negociacin y para cuantificar el mismo aplicamos la siguiente frmula. Factor de negociacin:
FN = 1- (Precio de oferta - Precio a la venta) Precio oferta Clculo para la referencia No. 1
FN = 1- (37.200.000 36.084.000) 37.200.000 FN = 1- (0,03) FN = 0,97 En los casos de los comparables 2, 3, 4, 5, y 6 se obtiene el resultado por el mismo proceso. (0.95, 0.98, 0.96, 0.94, 0.97).
2. Continuando con el ejemplo, es notable que hay diferencias de edad y esa diferencia entre sujetos y comparables la cuantificamos con la siguiente frmula. Factor de homologacin por edad: Fed = 0.20 + VUTs1.4 Es1.4 * 0.80
105
VUTc1.4 - Ec1.4 Donde:
VUT = vida til (sujeto o comparable) Ec = edad cronolgica del sujeto o comparable)
Comparable No. 1 = edad de 2 aos Sujeto = edad de 8 aos Vida til establecida para los dos casos = 60 aos Fed = 0.20 + 601.4 81.4 * 0.80 601.4 - 21.4 Fed = 0.20 + 308,611 18,379 * 0.80 305,972 2,639 Fed = 0.20 + 290,232 * 0.80 303,333 Fed = 0,966 En los casos de los comparables 2, 3, 4, 5, y 6 se obtiene el resultado por el mismo proceso. (0.970, 0.955, 0.959, 0.964, 0.991).
3. Respecto a las diferencias existentes desde el punto de vista de las reas construidas, procedemos de la siguiente forma: Factor por superficie construida
FHSC = (SCs SCc) * 100 SCs Donde:
106
SCsc = superficie construida
(sujeto o comparable)
u Si FHSC es menor de 10%, se recomienda utilizar como FHSC = 1.
Si es mayor que 10%, se procede a homologar la superficie construida con la frmula:
FHSC= 0.20 * SCc + 0.80 SCs En el caso de la superficie construida del comparable No. 5 FHSC = 133 - 127 127 FHSC = 4.55 que es menor al 10% En este caso se recomienda aplicar un factor de 1
En el caso del comparable No. 2, se obtiene el siguiente resultado: FHSC = 133 - 115 115 FHSC = 13.53 que es mayor al 10% Se recomienda aplicar: FHSC= 0.20 * 115 + 0.80 133 FHSC = 0,972 En el resto de los casos si se aplica el proceso, se obtienen valores menores al 10%, por lo tanto slo en el caso de la referencia 2, se recomienda aplicar el factor por la frmula y en el reto de los casos se aplica 1.
107
4. En algunos casos podemos encontrar diferencias en el estado de conservacin del sujeto respecto a los comparables, en estos eventos se recomienda aplicar el criterio de Heideche.
5. Una vez obtenidos los resultados del proceso de comparacin, los resultados se tabulan como a continuacin se presentan:
TABLA No. 5
HOMOLOGACION DE VALORES DE TERRENO
Sujeto Area del terreno (m ) Fecha de referencia Ubicacin en el bloque Ajuste Negociacin Ajuste edad Ajuste por superficie construida
2
1 245
15/08/2007
2 280
25/10/2007
Comparables 3 4 260
05/02/2007
5 250
15/07/2007
6 220
10/05/2007
240
250
15/07/2007
medianero 0,970 0,970 1,000
medianero 0,950 0,970 0,970
medianero 0,980 0,950 1,000
medianero medianero 0,960 0,940 0,960 0,960 1,000 1,000
medianero 0,970 0,990 1,000
*Precio del conjunto (/m ) Factor de homologacin Valor conclusivo del terreno (/m )
*Tipo de cambio 521/$
2
310.000 0,941 291.679
336.261 0,894 300.569
309.859 0,931 288.479
301.154 0,922 277.544
511.811 0,902 4 6 1.8 5 8
260.000 0,960 249.678
*precio del conjunto = precio ofertado/metros cuadrados construidos.
Observaciones:
Ing. Ronny Gonzlez Mora

ICO 5890 Ced. 3-296-878
Fecha: 2 de octubre de 2007
Como puede notarse (desde el inicio del proceso se resalta), la referencia No. 5, est fuera de los rangos establecidos por la referencias. Sin embargo, para efectos del ejercicio, se ha
108
esperado hasta este punto para mostrar su discrepancia y as tomar decidir eliminarla, como se muestra en la tabla No. 6.
TABLA No. 6
HOMOLOGACION DE VALORES DE TERRENO
Sujeto Area del terreno (m ) Fecha de referencia Ubicacin en el bloque Ajuste Negociacin Ajuste edad Ajuste por superficie construida
2
1 245
15/08/2007
2 280
25/10/2007
Comparables 3 260
05/02/2007
4 250
15/07/2007
6 220
10/05/2007
240
medianero 0,970 0,970 1,000
medianero 0,950 0,970 0,970
medianero 0,980 0,950 1,000
medianero 0,960 0,960 1,000
medianero 0,970 0,990 1,000
*Precio del conjunto (/m ) Factor de homologacin Valor conclusivo del terreno (/m )
*Tipo de cambio 521/$
2
310.000 0,941 291.679
336.261 0,894 300.569
309.859 0,931 288.479
301.154 0,922 277.544
260.000 0,960 249.678
*precio del conjunto = precio ofertado/metros cuadrados construidos.
Valor recomendado es de 281,590/m 2 construido.

Observaciones: No hay
Ing. Ronny Gonzlez Mora

ICO 5890 Ced. 3-296-878
Fecha: 17 de noviembre de 2007
En este caso se opta por un promedio simple de los precios homologados, que nos sugiere un valor de 281,590/m2. El valor (precio ms probable) es de: Valor = 281,590/m2 * 133 m2
Valor = 37,451, 470.00
109
En clase se discutirn otras alternativas que se pueden tomar con respecto al conjunto de precios homologados para poder obtener el precio ms probable con recomendado con mayores bases o criterios tcnicos.
CAPTULO V
ENFOQUE DE COSTO APLICADO A LA VALUACIN DE EDIFICACIONES

Introduccin
Este captulo desarrolla el tema referente al avalo de edificaciones. Se detalla en una primera parte los aspectos ms importantes a tomar en cuenta antes de hacer uso de cualquier metodologa de valuacin. Para ello se exponen los temas de depreciacin de edificaciones, vidas tiles estimadas totales, vidas remanentes y costos de construccin unitarios entre otros aspectos.
El objetivo principal de este captulo es que el profesional le d la importancia necesaria a todos aquellos factores que influyen en el avalo de una edificacin. Cabe destacar que la informacin aqu contenida centra su atencin en el avalo de viviendas residenciales, sin embargo la mayor parte de los aspectos que se analizan son susceptibles a proyectarse a edificaciones de mayor dimensin.
Los mtodos de valuacin desarrollados en este captulo se basan en las Normas dictadas por la Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin (UPAV), y el Comit Internacional de Estndares de Valuacin, IVSC.
Es importante antes de introducir cualquier mtodo de valuacin, dominar una serie de conceptos, terminologas y otras herramientas que a continuacin se detallan.
110
40. Depreciacin
El trmino depreciacin, ha evolucionado al lado del desarrollo industrial de que ha sido objeto el hombre.
Una vez que la Humanidad nota que el desarrollo agrcola no lo es todo, inicia la incorporacin del desarrollo industrial a su modo de vida. Se hace notar primero en sus rsticas herramientas y luego en mquinas ms complejas, un progresivo desgaste el cual se manifiesta en sus costos de produccin.
En lo que se considera como el primer Tratado de Contabilidad, cuyo autor fue Luca Pacioli (1494), no se hace referencia al concepto de depreciacin. Pero a partir de este escrito se dio pie a que otros autores iniciarn estudios en los cuales se perciba el inicio del uso del trmino aunque su concepcin no fuese como hoy lo aplicamos.
En un principio el trmino depreciacin fue ms relacionado con el uso de maquinaria y no a las edificaciones. A partir de 1835 la depreciacin se empieza a relacionar con las condiciones y estado fsico del bien.
En 1683 Stephen Monteaque, trata el tema del deterioro de los bienes en su libro "Deptor and Creditor - Mase Easie", y asigna un porcentaje del valor total como deterioro del bien.
Para los aos 1833 y 1835 varias empresas como la Compaa del Ferrocarril de Baltimore y Ohio y una Compaa de Londres, consideran un 5% y un 20% en la renovacin de equipos y en la depreciacin de calderas respectivamente.
111
Durante varios aos se consider la depreciacin como un medio de desvalorizar los bienes, en los cuales su uso generaba un gran desgaste (ms que todo maquinaria y equipos de produccin masiva).
En este proyecto se estudia la depreciacin con base en los mtodos recomendados por la Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin ( UPAV).
A continuacin se analizan varios mtodos para depreciar bienes.
40.1 Definicin de depreciacin
Existe una gran variedad de definiciones para el concepto. Se dice que cada actividad tiene una definicin especfica. Desde un punto de vista de la ingeniera de costos, Mase y Flover en su obra "Como Analizar Costos", define la depreciacin como:
"La prdida operada en la vida, o el valor de un elemento activo a causa del uso, abuso, desgaste, o la accin de los elementos o del transcurso del tiempo."_13_
La depreciacin tiene como fin determinar la prdida del valor por el paso de los aos y el uso. Al depreciarse un elemento, se produce una prdida del lmite mximo del valor.
Debido al enfoque de este estudio se utiliza la definicin de Floy en su obra: "Valuacin de Propiedades de Utilidad Pblica" que indica:
"La depreciacin es una reduccin de las utilidades, expresada en unidades monetarias y debido a un deterioro en el activo fsico en razn de: el desgaste, la edad o decadencia fsica, la insuficiencia, la obsolescencia y el descuido en la conservacin."
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Esta definicin es clara en el sentido que son muchos los factores que debe considerar el valuador para obtener un valor de depreciacin til y real.
40.2 Objetivos de la depreciacin
Los bienes se depreciarn entre otras razones por los siguientes puntos: _ Con un fin de justicia. Debido a que el bien ha sido utilizado por determinado tiempo, esto provoca generalmente una prdida de utilidad que se traduce en una prdida de valor.
_ Tener una herramienta con la cual se puede disponer de un medio para recuperar el capital invertido.
_ Como medio de recuperar el costo de la depreciacin, de manera que ste, sea cargado en los costos de produccin.
40.3 Terminologa bsica
No se puede iniciar el anlisis de los mtodos de depreciacin sin antes tener claramente definidos una serie de trminos claves que muchas veces son considerados de manera errnea. Por este motivo el valuador ha de dominar conceptos como:
Base de depreciacin Est constituida por el costo original, el costo de sustitucin o el valor de reposicin.
Base depreciable Es la base de depreciacin menos el valor de reposicin.
Depreciacin acumulada
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Es la suma de la depreciacin total, a partir de su base dada.
Depreciacin anual Es la depreciacin que sufre un bien durante un ao de su vida til.
Depreciacin terica Es un valor de depreciacin el cual no incluye en su clculo factores como estado de conservacin, condiciones probables de uso futuro, etc.
Depreciacin acelerada En algunos momentos durante la vida til de un bien, el uso del mismo es excesivo, produciendo una disminucin en su utilidad, lo que a su vez produce una depreciacin mayor a la normal.
Agotamiento Se produce cuando un bien llega al final de su vida til, por lo tanto su valor actual es cero y solo tiene valor de desecho.
Valor de recuperacin Considerado como el importe neto que se obtiene cuando un bien deja de ser utilizado y es necesario reponerlo.
Valor de reposicin nuevo (VRN) Es el valor de cotizacin o estimado de mercado de una construccin o equipo (activo) igual o equivalente al existente, ms los gastos en que se incurrira en la actualidad por concepto de ingeniera civil, electromecnica, permisos, tasas, seguros, gastos de importacin, etc, segn sea el caso.
Valor neto de reposicin (VNR)
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Es el valor que tienen los bienes (activos) a la fecha en que se efecta el avalo y se determina a partir del valor de reposicin nuevo (VRN), corregido o aumentado por los factores de depreciacin debidos a: la vida consumida respecto de su vida til de produccin econmica, estado de conservacin y grado de obsolescencia relativa a la empresa que se vala.
Vida til total estimada (VUT) Es la vida que se estima tendra el bien (activo) considerando los lmites de produccin y economa en condiciones de operacin normal. Es difcil predecirla con exactitud, sin embargo existen tablas que se ofrecen como una gua para la asignacin de vida til a unidades nuevas.
Vida til remanente (VUR) Es la vida estimada entre la fecha en que se practica el avalo y la fecha en que el bien (activo) ya no puede funcionar econmicamente. La vida til remanente se obtiene multiplicando la vida til total (VUT) por el cociente que resulta de dividir el valor neto de reposicin (VNR) entre el valor de reposicin nuevo (VRN).
Depreciacin anual (DA) Se refiere a la depreciacin anual que tendra el bien (activo) durante la vida remanente del mismo. Y es el cociente que resulta de dividir el valor neto de reposicin (VNR) entre la vida til remanente (VUR).
Depreciacin acumulada total (DAT) Es la depreciacin que tiene el bien (activo) entre la fecha del avalo y la fecha de adquisicin. Se obtiene de la diferencia entre el valor de reposicin nuevo (VRN) y el valor neto de reposicin
(VNR).
Depreciacin por edad (DE)
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Es la depreciacin que tendra el bien (activo) por efecto de su vida transcurrida. Existen varios mtodos para medirla y entre ellos estn el de la lnea recta, suma de dgitos, fondo de amortizacin, saldo decreciente, Ross-Kuentzle y Ross-Heidecke.
Depreciacin por edad y estado de conservacin (DEC) Es la depreciacin que tendra el bien (activo) por efecto de su edad y el estado de conservacin en que se encuentre. El mtodo ms usado para depreciar bienes inmuebles es el de RossHeidecke.
40.4 Principales causas que provocan la depreciacin de los bienes
Existen varias causas por las cuales un bien puede sufrir depreciacin y con base en el cuadro de R.B. Kests, se resumen en:
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Cuadro No 1 Causas de la depreciacin CAUSAS DE LA DEPRECIACION POR EFECTO DE Desgaste por funcionamiento Deterioro (decrepitud) Exposicin a agentes atmosfricos y elementos
I. Causas Fsicas
Ineficiencia o Ineptitud II. Causas Funcionales Obsolescencia A. Bienes Tangibles Accidentes negligencia, fuego, rayo, temperatura, agua
Daos: parsitos, contaminacin, agua III. Causas Contingentes Disminucin de provisin, gas, agua B. Bienes Intangibles Derechos limitados en el tiempo
El desgaste se produce por el uso y funcionamiento a que est sometido un bien, y en muchos casos hasta sin funcionar puede llegar a depreciarse. La decrepitud ocurre cuando el deterioro es producto de la accin del tiempo.
La insuficiencia se aplica cuando el bien no alcanza a producir lo que se requiere. El que una edificacin se deprecie por obsolescencia se presenta en el momento que nuevas invenciones, nuevos materiales constructivos, mtodos constructivos modernos, etc, cambian y mejoran los resultados obtenidos.
Las causas contingentes a que se refiere la tabla son aquellas producto de situaciones accidentales, por deficiencias en el mantenimiento y en general situaciones ajenas al inmueble en s, pero que muchas veces son imputables a la ineficiencia de los servicios pblicos.
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En el caso de los bienes intangibles, su depreciacin generalmente esta asociada directamente con problemas de ndole legal del dominio de los bienes o por limitaciones de derechos sobre los mismos entre otros aspectos.
Muchos autores reducen ms la anterior tabla e indican que la depreciacin se origina por tres causas primarias, siendo stas, la depreciacin por deterioro fsico, funcional y econmico. A continuacin se detallan estas causas.
40.5 Deterioro fsico Un bien se deteriora fsicamente producto de su uso y funcionamiento, aunque tambin por un efecto casual, puede ser que se deteriore aunque no se use. Este tipo de causa ocurre dentro de los lmites de la edificacin. Un ejemplo de la misma son la existencia en una edificacin con materiales de pisos quebrados, repellos fallados, rodapies en mal estado, cielos rasos falseados, etc.
El paso del tiempo es un gran enemigo de las edificaciones. Este provoca la decrepitud fsica y cada da que transcurre su costo de mantenimiento aumenta. Hay que tomar en cuenta que en la mayor parte de los casos es inevitable el deterioro entre otras razones producto de la edad, intemperismo y abrasin. El uso provoca desgaste por friccin, impacto, vibracin, etc.
40.6 Desuso funcional
Son causales la inutilidad o sobre suficiencia de la edificacin. Segn sus condiciones es considerado curable o incurable y ocurre dentro de la lnea de la edificacin.
Este tipo de depreciacin no es medible con formulaciones y depende en su totalidad del criterio y la experiencia del valuador.
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Tambin este campo comprende a la obsolescencia. Esta es de orden econmico o producto de los llamados cambios de estilo. La obsolescencia se refiere al cambio de valor debido al progreso de las artes, innovaciones e inventos nuevos o simplemente se produce una mayor exigencia de rendimiento el cual la edificacin no est en capacidad de dar.
40.7 Desuso econmico Este tipo de depreciacin ocurre fuera de la lnea de propiedad. En teora es "incurable".
Se origina al momento de producirse un desequilibrio en la inversin que se realiz en una construccin y los rendimientos producidos por la misma.
El desuso econmico es causado por elementos tan variados como: cambios en la vecindad (tipo social, moral), aumento excesivo en el trfico, la situacin local o monetaria nacional o cualquier otra influencia que produzca la disminucin del valor del bien.
40.8 Obsolescencia como forma de depreciacin en los bienes
La depreciacin en los bienes no solamente ocurre por eventos relacionados con su estado fsico y las inclemencias del tiempo. En general los bienes o algunos tipos de bienes sufren importantes prdidas de valor por eventos intangibles, como los que a continuacin se sealan.
40.8.1 Obsolescencia funcional
Se da por causas internas de la planta y es definida como una prdida del valor provocado por condiciones de la planta.
La obsolescencia funcional es un impedimento que reduce la capacidad o eficiencia funcionales provocada por factores como :
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- Exceso capacidad (La diferencia entre el costo de reposicin nuevo y el valor de mercado nos da la depreciacin por causas fsicas, econmicas, funcionales). - Inadecuacin. - Cambios avance tecnolgico. - Cambios en relacin con otras piezas del equipo dentro de la planta.
Es la incapacidad de un elemento para desempearse adecuadamente en la funcin que se le requiere en la actualidad. Puede ser curable o incurable.
Tambinn se puede decir atribuir a una prdida de valor debida a factores inherentes al bien mismo y a cambios en el diseo, materiales o procesos, que traen como consecuencia la Inadecuacin, exceso de capacidad, falta utilidad funcional, uso de materiales, o excesivos costos de operacin.
Su medida se puede lograr en relacin a la diferencia entre el costo de produccin de un artculo nuevo y el costo de reposicin del mismo.
Causas obsolescencia funcional - Falta utilidad. - Exceso capacidad. - Cambio diseo. - Eficiencia.
Los activos industriales son ineficientes funcionalmente siempre que sus servicios pudieran ser prestados de manera ms eficaz o econmico por otras unidades del mismo diseo u otro distinto.
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40.8.2 Obsolescencia econmica
Es una prdida de valor o reduccin de deseabilidad de obtener la propiedad de algo y surge por fuerzas econmicas externas a ese algo. Su medida se puede lograr en relacin a la reduccin de la deseabilidad o vida til de un activo por razones externas.
Causas obsolescencia econmica - Conceptos administrativos - gerenciales. - Disponibilidad materia prima. - Disponibilidad mano de obra. - Acceso al mercado. - Reglamentos gubernamentales. - Capacidad generacin ingreso. - Cambios sociales, oferta - demanda.
41. Mtodos para calcular la depreciacin
Existen diferentes mtodos y formas para determinar la depreciacin de un bien inmueble. En este apartado se analizarn algunos de los mtodos de mayor uso. Se es claro en sealar que el mtodo recomendado a utilizar en valuacin es el denominado "Mtodo de Ross-Heidecke", el cual es de uso aprobado por la Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin (UPAV).
41.1 Mtodo de la Lnea Recta
Este mtodo pertenece a los llamados mtodos directos. Supone que la depreciacin vara linealmente con la edad. Por lo tanto su representacin es una lnea recta y se us originalmente para clculos de depreciacin, es muy simple y de fcil aplicacin.
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En Costa Rica la "Ley y Reglamento del Impuesto sobre la Renta", acepta el uso de este mtodo para efectos de valuacin.
Matemticamente el mtodo se describe indicando que una vez asignada una vida probable, se toma el valor depreciable y se divide entre la edad probable. La esperanza de vida del bien se estima en un 100%, por lo que su depreciacin se indica porcentualmente. Dicho de otra forma "el valor que se pierde, es directamente proporcional a la vida del bien.
La ecuacin se expresa como: VD = (VRN) * (E Vp) VNR = VRN - VD Nomenclatura general: VD = Valor de depreciacin Vp = Vida til total estimada E = Edad del bien Valor neto de reposicin (V.N.R) Es el valor que tienen los bienes a la fecha en que se practic el avalo y se determina a partir del valor de reposicin nuevo (V.R.N) el cual ha de estar corregido por la metodologa de
depreciacin de Ross-Heidecke.
Valor de reposicin nuevo (V.R.N) Este valor de reposicin nuevo es el valor de cotizacin o estimado del mercado, de una edificacin incluyendo todos los costos asociados a su elaboracin (costos directos + costos indirectos).
De esa forma se asigna a la depreciacin una funcin de primer grado con la edad, en lo cual actualmente no se est muy de acuerdo. Ms an, la experiencia ha demostrado que
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generalmente la depreciacin en los primeros aos de uso del bien tiende a ser menor y que va aumentando hasta un mximo de valor que se da al final de la vida de servicio. Esto es vlido tanto para edificios como para maquinaria.
41.2 Mtodo de Kuentzle
George Kuentzle desarroll una frmula la cual se representa como una parbola de segundo grado, consecuentemente la depreciacin es considerada de una manera ms "suave" respecto a la anterior teora. En ella se admite el principio que anteriormente se afirm, el cual dice que a menor edad la depreciacin es menor, aumentado con el paso de los aos. En el caso de bienes inmuebles sometidos a fuerzas dinmicas como edificios de estacionamiento el uso de esta frmula es recomendable. Su frmula se expresa como: VD = (VRN - Vr) * (E Vp) VNR = VRN - VD Los trminos mantienen el mismo significado.
41.3 Mtodo de Ross
Ross propuso una nueva formulacin. Este autor une los dos procedimientos anteriores, el de la lnea recta y el de Kuentzle. Considera el aumento de la depreciacin respecto al paso de los aos de manera ms suave. El principio fue desarrollado para bienes con desgastes ms regulares como edificaciones, estructuras, etc.
Su frmula se expresa en los siguientes trminos:
VD = (VRN - Vr) * * {(E Vp + E Vp)} VNR = VRN - VD
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Los trminos mantienen el significado establecido.
41.4 Mtodo de Ross-Heidecke
Cabe resaltar que de acuerdo con los mtodos y ecuaciones hasta ahora anotadas, ninguna de ellas considera el estado de conservacin de la edificacin que se valora. Es muy posible que a un profesional se le presente la posibilidad de analizar, por ejemplo, dos edificaciones "gemelas" (en edad de construccin, calidad de materiales, ubicacin, etc), pero con la nica diferencia que una posee un mejor estado de conservacin que la otra.
Heidecke es el autor que se plante esa posibilidad real, e introduce el concepto de estado de conservacin. La aplicacin de este concepto tiene como fin el que un edificio mal conservado pondere en su calificativo esa depreciacin por falta de mantenimiento y conservacin.
Dedujo que la prdida de valor no se recupera con gastos de mantenimiento y recomienda aumentar los valores de depreciacin con ciertos porcentajes. Para ello establece cinco estados posibles de conservacin del inmueble, asignando a cada uno un porcentaje que llam de "PlusDepreciacin". Los estados definidos son:
A. Estado 1: Muy buen estado de conservacin (0%) B. Estado 2: Regular con conservacin normal (2.52%) C. Estado 3: Necesita reparaciones sencillas (18.10%)
D. Estado 4: Necesita reparaciones importantes (52.6%) E. Estado 5: Estado demolicin o desecho (100%)
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Cuadro No. 12 Factores de Plus depreciacin de Heidecke
ESTADO
CONDICIN SEGN INSPECCIN
CLASIFICACIN
FACTOR C
NUEVO No ha sufrido ni necesita reparaciones REGULAR 2 Requiere o ha recibido reparaciones sin importancia
ptimo-O Muy bueno-MB
0,000 0,032 2,52
Bueno B Intermedio-I 8,09 18,10 32,20 52,60 72,20 100,00
Requiere reparaciones simples
Regular-R Deficiente-D
Requiere reparaciones importantes
Malo-M Muy Malo-MM
Sin Valor= Valor de Demolicin
Demolicin-DM
La formulacin que defini Heidecke consisti en introducirle a la planteada por Ross un coeficiente que contemplara el estado de conservacin del inmueble de forma tal que se obtuvo:
D = * { E Vp + E Vp } VD = (VRN) * {D + (1-D) * C} VNR = VRN - VD donde: VD = valor de la depreciacin D = depreciacin Ross
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C : Coeficiente estado o porcentaje de plus-depreciacin segn Cuadro No. 12
Reduciendo aun ms la formulacin, se obtiene que el valor neto de reposicin (VNR) de una edificacin sea: K = D + (1 - D) * C VD = (VRN) * K VNR = VRN VD O tambin de forma directa aplicando el factor Q = factor de conservacin: Q = 1- K VNR = VRN * Q
Actualmente los Institutos Mexicanos de Valuacin han facilitado el clculo del factor K (coeficiente de estado de conservacin). Para ello disearon tablas para diferentes vidas tiles estimadas totales y diferentes edades del inmueble sujetas a cinco estados de conservacin, (incluyen estados intermedios entre los establecidos por Heidecke y anotados al inicio) de manera que ya no es necesario calcular el valor de K, sino simplemente se determina de tablas prediseadas, como la de los autores Fitto - Cervini.
Hasta este punto se han expuesto cuatro mtodos de depreciacin con sus respectivos desarrollos matemticos. Por ejemplo obsrvese que el mtodo de la lnea recta es muy drstico en la adjudicacin de la depreciacin (muy alta en los primeros aos) y como vara considerablemente en relacin con el mtodo de Kuentzle que considera la depreciacon del inmueble de una forma ms "suave" en los primeros aos y que luego aumenta con el paso del tiempo. A su vez se observa la ubicacin de la curva del mtodo de Ross - Heidecke la que corresponde como se demostrar en siguientes puntos, a un tipo de promedio de las curvas, caracterstica en la cual se apoya la Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin (UPAV), para recomendar el uso de
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este mtodo en la valuacin de edificaciones y que se demostrar matemticamente en prximos puntos a tratar.
Asimismo es importante aclarar que la inclinacin de una secante trazada sobre cualquiera de las curvas expuestas en cualquiera de los grficos presentados, mide el porcentaje de depreciacin para el intervalo de tiempo que media entre dichas dos abscisas dados en porcentajes de E/V.
Una de las caracterstica en la metodologa de Ross -Heidecke y que ms la autoriza a ser utilizada en valuacin, inmueble. es la consideracin del "estado de conservacin del
Tambin se denota como una edificacin, que posee un valor inicial y un estado de conservacin nuevo, con el paso de los aos y producto de la inexistencia de un programa de mantenimiento, se inicia un proceso en el que, el estado de conservacin cada da es ms pobre y por ende el valor total de la edificacin es mucho menor. Por lo tanto se demuestra como el estado de conservacin de la edificacin es totalmente influyente en el valor final de la misma y por ello en se observa como un inmueble que ha pasado de un "estado 1" a un "estado 3"; con la aplicacin de un programa de mantenimiento nuevamente toma un "estado de conservacin 1", que no le conceder un valor igual o mayor al inicial, pero si reducir substancialmente la diferencia de valores que existan al momento de iniciar el programa de mantenimiento. Es prudente aclarar que en algunos casos de acuerdo a las mejoras que sean aplicadas a una edificacin, su nuevo valor puede superar al que inicialmente se consider como valor nuevo.
De los mtodos estudiados el de Ross - Heidecke, es el nico que considera adems del paso de los aos, el estado de conservacin de la edificacin, es por ello que en este estudio se recomienda su uso para el caso de la valuacin de edificaciones.
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42. Vidas tiles de Edificaciones
La vida til de las edificaciones es un punto central en la correcta aplicacin de las diferentes metodologas de depreciacin que podemos encontrar en trminos de valuacin.
En algunos casos, tipos de valuaciones en especfico son muy sensibles a los diferentes a variaciones leves en la vida til de las edificaciones, razn por la cual a continuacin se hacen algunos comentarios al respecto.
42.1 Vida til estimada
Este concepto se define como: la vida que se estima tendra el bien (activo) considerando los lmites de produccin y economa en condiciones de operacin normal. Generalmente se determina por medio de boletines especializados, consultas a fabricantes o proveedores y de la experiencia directa de la empresa. Desde un punto de vista financiero la vida til total estimada es el periodo en que un bien es econmicamente productivo, por lo tanto, que produce a precios competitivos.
Esta definicin es mucho ms aplicable a activos como maquinarias u otro tipo de elementos de produccin masiva. Sin embargo, es muy clara en identificar dentro de ella el factor econmico el cual es primordial para la existencia de una edificacin. La mayor parte de los estudios aluden a la vida til total estimada de las edificaciones como vida til econmica.
La vida til econmica se refiere ms que todo al perodo de vida mximo que una edificacin tendr y durante el cual su contribucin econmica es tal que su existencia y uso se justifica, no siendo la mejor opcin la demolicin.
En activos como vehculos, equipos de produccin, etc, la determinacin o prediccin de su vida til total es relativamente precisa dado que sus desgastes y su diseo est predestinado a servir en
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un periodo dado. En el caso de las edificaciones la precisa definicin de su vida econmica til total es en realidad difcil de predecir.
Esta dificultad flucta en razn de que las edificaciones aunque se disean para cubrir una necesidad y objetivo, no necesariamente se les dar ese uso definido a lo largo de su vida. Por ejemplo en algunos casos se disea un edificio de dos plantas para albergar locales comerciales, pero luego se utiliza como oficinas o un saln de fiestas. Por ello el valuador tiene que considerar una serie de factores que le ayuden en la tarea de definir con la mayor exactitud posible ese periodo de vida, el cual en muchos casos se denomina ciclo funcional de la construccin y ha de ser consciente de que no debe basar su determinacin final solo en la apariencia externa.
Entre los factores que el valuador debe utilizar para pronunciarse acerca de este ciclo funcional de la construccin estn:
A. Su tipologa. B. Los materiales de que se compone. C. Los procesos constructivos empleados Adicionalmente el profesional ha de considerar en su decisin los siguientes elementos de juicio:
42.2 La edad de las edificaciones Se considera a la edad como su vida probable o ltima reparacin mayor. Por reparacin mayor se denota aquella reparacin que incluye mejoras a las instalaciones, adecuacin estructural, mejoras en sus acabados y un elemento fundamental que es la actualizacin de la edificacin a la poca presente.
La edad de la edificacin cuenta a partir del momento de la finalizacin de su construccin original. En su definicin el valuador tomar como elementos de juicio, el permiso municipal, el plano constructivo, materiales de la poca, etc.
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42.3 El uso de las edificaciones
Como se indic el uso es un elemento fundamental a definir y sin dudar, del mismo depende en gran proporcin la vida til total estimada de una edificacin.
El valuador debe realizar un juicio objetivo con el cual se logre concluir si realmente el uso que se le da a la edificacin es rentable y que por lo tanto el camino para lograr esa rentabilidad no es la demolicin del inmueble o su transformacin para ser utilizado con otro fin.
42.4 Calidad de las construcciones
Al definir la calidad de una construccin debe tomarse en cuenta la excelencia tcnica y funcional de los siguientes elementos: A. Las cimentaciones B. Elementos estructurales y cubiertas C. El uso de los materiales D. Instalaciones sanitarias E. Instalaciones elctricas F. Elementos de cerrajera G. Instalaciones y equipos especiales
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42.5 Vida til remanente
Es un error definir este trmino como la diferencia entre la edad del bien y su vida til total estimada.
La vida til remanente es la vida probable que se estima tendrn los bienes en el futuro, dentro de los lmites de eficiencia de produccin y economa, para la empresa en cuestin.
Es una estimacin de la vida del activo entre la fecha que se practic el avalo y la fecha en que la existencia del activo no es econmicamente justificable.
Numricamente su valor se obtiene de la siguiente forma : VUR = VUT * (VNR VRN)
donde:
VUR : Vida til remanente VNR : Valor neto de reposicin VUT : Vida til total estimada VRN : Valor de reposicin nuevo
42.6 Ejemplo de clculo de la vida til remanente de una edificacin
Hallar la vida remanente de una edificacin que se construy hace 16 aos. De acuerdo a el archivo de costos de construccin la misma costara elaborarla hoy da 4,500.000.00 colones (VRN).
Esta presenta un estado de conservacin normal. Se determina que la vida til total estimada ser de 60 aos, de acuerdo con la tabla de vidas tiles totales incluida en este tema.
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Para determinar el valor actual debe de calcularse el valor neto de reposicin, el cual se determina con el uso del criterio de depreciacin estudiado de Ross-Hiedecke.
VNR = VRN - (VRN) * K donde : VNR: Valor neto de reposicin K VRN : Valor de reposicin nuevo
: Coeficiente de estado. Para ello se utiliza un estado de conservacin "Estado 2,
conservacin normal", edad 16 aos y vida til total estimada 60 aos. K = 0.190 Q = 1-0.19 = 0.81 VNR = $4,500.000 * 0.81 VNR = $3.645.000 La vida remanente de esta obra es: VUR = VUT * (VNR VRN) VUT : 60 aos VRN : $4,500.000.00 VUR = 60 * ($3.645.000 $4,500.000.00) VUR = 48.6 aos Por lo tanto la vida til remanente para este caso es 49 aos y no la vida til total estimada (60) menos la edad de la obra (16) que resultara en 44 aos.
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43. Ejemplos de estimacin del Valor Neto de Reposicin
Con los siguientes ejemplos se demuestra la aplicacin de los principales mtodos de depreciacin vistos en este captulo.
La nomenclatura a usar es: Vp : Vida til total estimada. VRN : Valor de reposicin nuevo. E : Edad del bien. VD : Depreciacin. VA : Valor actual
Datos: Una vivienda de 115.00 m se construy en el ao de 1979, se determina que ejecutar esta obra hoy tiene un costo de $100.000. La obra se encuentra en un estado de "conservacin normal" (no requiere mayores reparaciones).
E : 16 aos Vp : 60 aos VRN : $10.000
43.1 Mtodo de la Lnea Recta VD = (VRN) * (E Vp) VD = ($10.000) * (16 60) VD = $.2667
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VNR = VRN - VD VNR = 10.000 2.667
VNR = $7.333
43.2 Mtodo de Kuentzle VD = (VRN) * (E Vp) VD = (10.000) * (16 60) VD = $711 VNR = VRN - VD VNR = $10.000 - 711 VNR = $9.289
43.3 Mtodo de Ross VD = (VRN) * * {(E Vp) + (E Vp)} VD = ($10.000) * * {(16 60) + (16 60)} VD = 10.000 * 0.169 VD = $1689 VNR = VRN - VD VNR = $10.000 - $1689 VNR = 8.311
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43.4 Mtodo de Ross Heidecke
Se hace uso de las tablas ya ilustradas en diferentes manuales de valuacin o realizando el calculo correspondiente con el fin de determinar K. Para determinar el valor de K de la tabla, se considera a VT = 60 aos, E = 16 aos. Estado: 2, "conservacin normal" (C = 2.52%)
K = 1 + (1-D) * C D = * { E Vp + E Vp } D = 0.50 * {(16 60) + (16 60)} D = 0.169 K = 0.169 + (1-.169) * 0.0252 K = 0.190 VD = (10.000) * 0.190 VD = $1.900 VNR = VRN - VD VNR = $10.000 $1.900 VNR = $8.100 Q=1K Q = 0.810 VNR = VRN * Q VNR = $10.000 * 0.81
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VNR = $8.100
Como se observa existen muchas maneras de obtener la depreciacin de una edificacin. Cada una de ellas depende del objetivo y las necesidades de conocer su valor. Si se calcula el promedio de las depreciaciones anteriormente determinadas se observa que el valor obtenido es muy cercano al hallado por el mtodo de Ross-Heidecke. Este mtodo al considerar un coeficiente de estado y conservacin de la obra le da un carcter ms real a la depreciacin que se obtiene de la edificacin y su valor es mucho ms representativo de lo que realmente le sucede a una obra producto del paso del tiempo, del uso y del programa de mantenimiento ejecutado sobre la misma. Por lo anteriormente descrito y demostrado
numricamente es que el presente trabajo recomienda el uso de la metodologa de Ross Heidecke para edificaciones que cumplan las condiciones estipuladas por la metodologa expuesta. Cabe resaltar que la Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin (UPAV), recomienda el uso de esta este tipo de depreciacin al aplicar el Enfoque de Costo.
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(8) Normas Internacionales de Valuacin 2005. Stima Edicin
137
(9) Apraisal Institute. El avalo de Bienes Races. Editado por Apraisal Institute. Traduccin oficial de la 12va Edicin. Estados Unidos de Amrica, 2002 (10) Castrilln, Diter, Ochoa Francisco y otro. Avalo e Bienes Inmuebles. 2da Edicin, Bogot, Colombia, 2004. (11) Borrero, Oscar. Avalos de Bienes y Garantas. Bhandar Editores Ltda. 2da edicin, Bogot, Colombia, 2002. (12) Borrero, Oscar y otros. Valoracin de predios agrarios. Bhandar Editores Ltda. Bogot, Colombia, 2002.
(13) Gonzlez, Ronny. Metodologas Modernas de Valuacin de terrenos y edificaciones. Tesis de grado para optar al grado de Licenciado en Ingeniera en Construccin. Instituto Tecnolgico de Costa Rica, 1992
(14) Gonzlez, Ronny. Vidas tiles Ponderadas de Edificaciones. Tesis de grado para optar al grado de Maestra en Avalos. Benemrita Universidad Autnoma de Puebla, Mxico, 2002. (15) Norma H. Aguilar Fras. Homologacin. Ponencia en el XXIII Congreso de la UPAV, San Jos, Costa Rica. Abril 2008. (16) Memorias Congreso XXIII Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin UPAV. San Jos Costa Rica, 15 -18 Abril 2008. (17) Apuntes varios de mtodos de valuacin suministrados por el Dr. Jernimo Aznar (*) al Ing. Ronny Gonzlez.
(*) Catedrtico de la Universidad Politcnica de Valencia, Espaa. Miembro del Grupo de Valoracin Multicriterio.

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Universidad de Costa Rica, Escuela de Ingeniera Topogrfica Curso Metodologas Modernas de Avalos Expositor Ing. Ronny Gonzlez M, MSc.

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8. Metodologas de Valuacin Inmobiliaria.

8.1 Valuacin clsica

A continuacin se describen brevemente cada uno de los mtodos anteriormente sealados.

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Mtodo involutivo (rentabilidad)

Este mtodo de valuacin considera:

Para la correcta aplicacin del mtodo el valuador debe tomar en cuenta:

1. El inmueble planeado debe encontrarse dentro de una zona de tendencia mercadolgica

4. Que el estudio tenga una base matemtica financiera justificable.

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8.2 Calidad de los trabajos de valuacin

Subjetividad Calidad de una valuacin se condiciona:

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Tratamiento de los elementos recolectados.

9. Clasificacin de los trabajos de valuacin Del proceso de valuacin

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10. Usos de la tierra

Las zonas urbanizadas podrn ser dedicadas a:

- Habitacin - Recreacin - Comercio

- Industria - Servicios - Otros

Los anteriores usos pueden combinarse. Tipos de usos del suelo

Residencial: Unifamiliar, multifamiliar, grupos de familias, hoteles, moteles, turistas, triler

Uso industrial y derivados: industria ligera de transformacin y pesada.

Vialidad: distintos tipos de vas. Usos pblicos y derivados

Parques, escuelas, edificios pblicos e institucionales.

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