Sitios Eriazos Valparaíso

GOBIERNO DE CHILE
MINISTERIO DE VIVIENDA Y URBANISMO

COMISIN DE ESTUDIOS HABITACIONALES Y URBANOS

INVESTIGACIN PARA LA CARACTERIZACIN Y VALORIZACIN
DE PREDIOS ERIAZOS DE VALPARASO Y SANTIAGO
INFORME FINAL Y ANEXOS
VERSIN FINAL CORREGIDA

1 DE AGOSTO DE 2012

FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
DIRECCIN DE EXTENSIN DE SERVICIOS EXTERNOS DESE
OBSERVATORIODE CIUDADES UC
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATLICA DE CHILE
INVESTIGACIN PARA LA CARACTERIZACIN Y VALORIZACIN DE PREDIOS ERIAZOS DE VALPARASO Y SANTIAGO

Observatorio de Ciudades UC. El Comendador 1966, Providencia. Fono: 56 2 3547743. Fax: 56 2 2317083

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EQUIPO DE TRABAJO
CONTRAPARTE TCNICA COMISIN DE ESTUDIOS HABITACIONALES Y URBANOS
Ral Ponce Corona
Gegrafo y Magster en Desarrollo Urbano
Ana Devia Balbontn
Sociloga y Magster en Desarrollo Urbano
Eugenio Espinoza Arenas
Ingeniero Comercial
EQUIPO OBSERVATORIO DE CIUDADES UC
Luis Fuentes Arce - Director de Proyecto
Gegrafo, Magster en Desarrollo Urbano y Doctor en Arquitectura y Estudios Urbanos, Pontificia
Universidad Catlica de Chile.
Alma Torres Barahona Coordinadora de Proyecto y terreno
Gegrafa y Magster en Desarrollo Urbano (c) Pontificia Universidad Catlica de Chile.
Lucile Richard Encargada modelo de valoracin de predios eriazos
Ingeniera Civil en Sistemas Urbanos, Universit de Technologie de Compiegne (UTC), Francia.
Diplomado en Planificacin y Gestin Urbana Integrada, Pontificia Universidad Catlica de Chile.
Karina Canales Abarca Analista SIG y coordinadora equipo georreferenciacin
Gegrafa, Pontificia Universidad Catlica de Chile.
Yasna Contreras Gatica Asesora equipo de catastro
Gegrafo, Magster en Desarrollo Urbano y Doctor en Arquitectura y Estudios Urbanos, Pontificia
APOYO SIG
Javiera Rubio
Licenciada en Geografa, Pontificia Universidad Catlica de Chile.
Paula Altamirano
Licenciada en Geografa, Pontificia Universidad Catlica de Chile.
EQUIPO DE TERRENO
Andrea Vsquez
Gegrafo y Magster en Desarrollo Urbano (c), Pontificia Universidad Catlica de Chile.
Karen Pape
Arquitecto, Magster en Desarrollo Urbano, Pontificia Universidad Catlica de Chile.
Toms Gmez
Gegrafo, Pontificia Universidad Catlica de Chile.
Cristian Villagrn
Estudiante Geografa, Pontificia Universidad Catlica de Chile.
Juan Troncoso
Licenciado en Geografa, Pontificia Universidad Catlica de Chile.



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Ren Ribe
Estudiante de Geografa, Pontificia Universidad Catlica de Chile.
Nicols Bettini
Estudiante de Geografa, Pontificia Universidad Catlica de Chile.
Fabin Gonzlez
Licenciado en Arquitectura, Universidad de Valparaso.
Valeska Otrola
Licenciada en Arquitectura, Universidad de Valparaso.



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NDICE
1 RESUMEN EJECUTIVO .................................................................................................................. 6
2 INTRODUCCIN Y OBJETIVOS ...................................................................................................... 9
3 METODOLOGA DE TRABAJO DE TERRENO ................................................................................. 10
3.1 INSTRUMENTO DE LEVANTAMIENTO DE INFORMACIN ........................................................... 10
3.2 FICHA CATASTRO EN FORMATO ACCESS ..................................................................................... 12
3.3 ESTRATEGIAS DE LEVANTAMIENTO DE INFORMACIN .............................................................. 14
3.3.1 Georreferenciacin de predios en gabinete ....................................................................... 14
3.3.2 Georreferenciacin con Google Earth ................................................................................. 17
3.3.3 Bsqueda de sitios en Terreno ............................................................................................ 18
3.4 CALENDARIO DE REALIZACIN DEL TRABAJO DE TERRENO ........................................................ 19
3.5 PROBLEMAS ENCONTRADOS Y SOLUCIONES APLICADAS EN LAS DISTINTAS ETAPAS DEL
ESTUDIO .................................................................................................................................................. 19
3.6 CONTROL DE CALIDAD ................................................................................................................. 21
4 PRINCIPALES RESULTADOS DEL CATASTRO ................................................................................ 25
4.1 CATASTRO GRAN SANTIAGO ....................................................................................................... 25
4.2 CATASTRO GRAN VALPARASO .................................................................................................... 31
4.3 RESULTADOS CONTROL DE CALIDAD .......................................................................................... 33
4.3.1 Gran Santiago ...................................................................................................................... 33
4.3.2 Gran Valparaso ................................................................................................................... 36
5 DESCRIPCIN DE LA BASE DE DATOS.......................................................................................... 40
6 MODELO DE VALORACIN ........................................................................................................ 43
6.1 MARCO CONCEPTUAL Y METODOLGICO .................................................................................. 43
6.1.1 Definiciones y conceptos ..................................................................................................... 43
6.1.2 Alcances del modelo ............................................................................................................ 45
6.1.3 Conceptos metodolgicos para lograrlo ............................................................................. 46
6.2 VARIABLES ................................................................................................................................... 46
6.2.1 Descripcin del conjunto de variables ................................................................................ 46
6.2.2 Procesamiento de informacin ........................................................................................... 51
6.2.3 Variables .............................................................................................................................. 52
6.3 ANLISIS Y RESULTADOS GRAN VALPARASO ............................................................................. 79
6.3.1 Patrn general de ubicacin ................................................................................................ 79


5
6.3.2 Patrn general de superficies .............................................................................................. 79
6.3.3 Normativa ............................................................................................................................ 80
6.3.4 Valores: avalo fiscal versus precio de mercado ................................................................ 82
6.3.5 Calidad de Servicios: Salud, educacin, comercios, seguridad y transporte pblico .......... 86
6.3.6 Dinmica inmobiliaria .......................................................................................................... 92
6.3.7 Grupos Socio-econmicos ................................................................................................... 96
6.3.8 ndice de Factibilidad ........................................................................................................... 96
6.3.9 ndice de Servicios ............................................................................................................... 98
6.3.10 ndice de Potencial .............................................................................................................. 99
6.4 ANLISIS Y RESULTADOS GRAN SANTIAGO ............................................................................... 101
6.4.1 Patrn general de ubicacin .............................................................................................. 101
6.4.2 Patrn general de superficies ............................................................................................ 101
6.4.3 Normativa .......................................................................................................................... 102
6.4.4 Valores: avalo fiscal versus precio de mercado .............................................................. 104
6.4.5 Calidad de Servicios: salud, educacin, comercios, seguridad y transporte pblico ........ 109
6.4.6 Dinmica inmobiliaria ........................................................................................................ 116
6.4.7 Grupos Socio-econmicos ................................................................................................. 120
6.4.8 ndice de Factibilidad ......................................................................................................... 121
6.4.9 ndice de Servicios ............................................................................................................. 123
6.4.10 ndice de Potencial ............................................................................................................ 123
6.5 CONCLUSIONES DEL MODELO ................................................................................................... 125
7 PLAN DE CAPACITACIN Y TRASPASO DEL MODELO DE ANLISIS DE LA BASE DE DATOS ........... 126
7.1 ESTRUCTURA Y CONTENIDO ...................................................................................................... 126
8 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES .................................................................................... 128
9 ANEXOS .................................................................................................................................. 130
9.1 Anexos en papel ........................................................................................................................ 130
9.2 Anexos en digital ....................................................................................................................... 130



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1 RESUMEN EJECUTIVO
El siguiente documento corresponde al resumen ejecutivo del informe final de la Investigacin para la
caracterizacin y valoracin de predios eriazos en Valparaso y Santiago (Cdigo BIP: 30108107-0),
dando cumplimiento as a las bases tcnicas y el contrato firmado entre el Ministerio de Vivienda y
Urbanismo y la Pontificia Universidad Catlica de Chile, para tales efectos. En este informe se entrega los
resultados del estudio que comprende la descripcin detallada de mtodos y trabajo desarrollado, y la
base de datos final y corregida con la informacin que contiene el catastro realizado recogiendo
informacin de los predios.
En cuanto a los mtodos de trabajo, se realiz un cuadro con los principales problemas que se tuvo en
las distintas etapas del estudio, desde el trabajo en gabinete hasta el control de calidad y las soluciones o
criterios que se tomaron para el tipo de problema. En general una parte importante de los problemas
para el levantamiento de la informacin en terreno son externos al equipo de trabajo ya que tienen que
ver con las condiciones locales para la ubicacin de los predios en terreno. Estas complejidades generan
la necesidad de establecer ciertos criterios para su ubicacin y posterior levantamiento de la
informacin.
Las estrategias de levantamiento de informacin planteadas en la propuesta metodolgica, tiene dos
etapas bsicas para ubicar los predios: la primera es el gabinete y la segunda es el terreno. La primera
presenta cuatro etapas y posibilidades. La primera es la georreferenciacin de los predios a travs de los
cdigos SII de las manzanas. La segunda y ms certera por medio del cdigo SII a escala predial. La
tercera es a travs de la direccin mediante el programa Google Earth. La cuarta es la direccin o
indicaciones en terreno mismo. En los casos en que no sea posible ubicar por ninguna de estas
posibilidades los terrenos, estos constituirn los casos perdidos.
Ante las dificultades para ubicar los predios en terreno, en reuniones con la contraparte tcnica se lleg
al acuerdo de que el producto final a entregar constara de la base de datos con predios en tres
categoras. La primera categora contendra los predios ubicados en gabinete y terreno y que pudieron
ser fichados. La segunda contiene los predios que pudieron ser ubicados en gabinete pero no en terreno,
por lo cual no poseen ficha, pero si una localizacin relativa en la cartografa y la tercera contiene los
predios que no fueron posibles de ubicar ni en gabinete ni en terreno.
En cuanto a los resultados generales del catastro se puede afirmar que se complet la bsqueda del
100% del total de predios que constituyen la base de datos del SII. Al respecto en la siguiente tabla, se
observan las cifras brutas de cada una de las ciudades.



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Ciudad Total sitios eriazos Encontrados (%) no encontrados
Gran Santiago 4.816 4.197 12,8
Gran Valparaso 3.358 2.972 11,5
Total 8.174 7.169 12,1
Resultados generales del catastro
Fuente: elaboracin propia, OCUC 2012.
Respecto a los casos perdidos, es importante sealar que para ambas ciudades, el promedio de este tipo
de casos es de 12,1% del total, es decir existen alrededor de 1.000 predios que no han sido posibles de
ubicar ni en gabinete ni en terreno debido a dos motivos principales. El primero es que poseen una
direccin incompleta o imprecisa y el segundo caso que hacen referencia a un cdigo de manzana
inexistente en la base cartogrfica con que cuenta el consultor.
Para el caso del Gran Santiago en el levantamiento general existan 4.816 predios eriazos a catastrar,
segn la base de datos del SII. De esta cifra se logr localizar un total de 4.197 equivalentes a un 87,15%
y catastrar un total de 3.171 que corresponde a un 65,8% del total de la base SII. La diferencia de sitios
no encontrados ni en gabinete ni en terreno alcanz un 12,85% y corresponde a un total de 619. Para el
caso del Gran Valparaso existan 3.358 predios eriazos a catastrar, segn la base de datos del SII. De esta
cifra se logr localizar un total de 2.972 equivalentes a un 88,5% y catastrar un total de 2.194 que
corresponde a un 65,3% del total de la base SII. La diferencia de sitios no encontrados ni en gabinete ni
en terreno alcanz un 11,5% correspondiente a 386.
Respecto a los resultados del control de calidad de la base de datos realizada, cuya metodologa se
presenta en detalle, permite concluir que presenta un nivel de confiabilidad aceptable para ambas
ciudades en estudio, con un error menor al 5%.
Adems de presentar los resultados generales del levantamiento de la informacin y el respectivo
control de calidad, el consultor presenta el modelo de anlisis de la base de datos que est constituido
por una explicacin terica de los alcances, una descripcin de las variables y los resultados del ndice de
potencial que mide la valoracin de los sitios en el contexto metropolitano. El modelo busca entregar en
prioridad la informacin recopilada, digitalizada, normalizada y controlada. Adems los anlisis recin
detallados dejan ver la multiplicidad de las perspectivas de anlisis posibles como herramienta dinmica
que est recin en su primera versin. La principal conclusin de este modelo es la total relatividad de la
valoracin de un sitio urbano dada la diversidad de visiones que se pueden tener de ste. Esperamos que
este modelo pueda permitir apoyar slidamente la CEHU-MINVU en su misin de asesora experta en
problemticas habitacionales y urbanos hacia el Ministerio y le entregue bases valiosas para su
comunicacin con la poblacin y las dems autoridades.
Para terminar se presentan una serie de conclusiones respecto al estudio general y algunas reflexiones
respecto a la metodologa y la replicabilidad del estudio. En especfico, los temas tienen que ver con la
base de datos del SII y sus problemas. Adems tambin se plantea que si se decide realizar un estudio
como este en un futuro cercano para otras ciudades, se recomienda complementar como fuente
primaria de informacin la base de datos del Servicio de Impuestos con otro tipo de fuente como por
ejemplo un levantamiento por intermedio de imgenes satelitales para capturar ms informacin


8
respecto a los sitios eriazos en las ciudades, para posteriormente levantar en terreno la informacin
correspondiente. Finalmente, respecto al modelo de anlisis de la base de datos se ha optado por
proponer un modelo flexible que abra posibilidades en vez de algo cerrado que restrinja el anlisis. Cabe
sealar la importancia en este sentido de la actualizacin en el fututo por parte de la contraparte tcnica
de las variables que la componen ya que el dinamismo de la inversin en la ciudad en trminos de
comercio, infraestructura, entre otros, hace que la valorizacin de los distintos sectores de la ciudad vaya
dndose en funcin de las plusvalas que le aportan los distintos proyectos. Por la velocidad de esta
inversin es necesario que se actualice ao a ao y as observar la realidad metropolitana y comprender
los procesos de transformacin.
Adems de esto cabe sealar que existe una serie de anexos en papel como en digital que forman parte
de el presente informe.



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2 INTRODUCCIN Y OBJETIVOS
El siguiente documento corresponde a la entrega final de la Investigacin para la caracterizacin y
valoracin de predios eriazos en Valparaso y Santiago (Cdigo BIP: 30108107-0), dando cumplimiento a
las bases tcnicas y el contrato firmado entre el Ministerio de Vivienda y Urbanismo y la Pontificia
El estudio tiene como fin proporcionar informacin relativa a los predios eriazos del Gran Valparaso y
Gran Santiago, generando una base de datos que contenga la localizacin, caracterizacin y valoracin
de 7.659 predios aproximadamente (4.323 en el gran Santiago y 3.336 en el Gran Valparaso)
correspondientes al catastro de Bienes Races del ao 2011 del Servicio de Impuestos Internos. Todos
estos predios cumplen con la condicin de tener ms de 2.000 m
2
de superficie.
Cabe sealar que para el caso de esta investigacin se considerar como sitios eriazos a aquellos bienes
races no agrcolas afectos a impuesto territorial, ubicados en reas urbanas, con o sin urbanizacin, y
que correspondan a sitios no edificados, propiedades abandonadas o pozos lastreros, segn la
definicin del Servicio de Impuestos Internos.
Este cuarto informe consiste en la presentacin del documento de resultados del estudio que
comprende la descripcin detallada de mtodos y trabajo desarrollado, y la base de datos final y
corregida con la informacin que contiene el catastro realizado recogiendo informacin de los predios.
En este sentido los productos correspondientes a este informe se relacionan con la explicacin en detalle
de la metodologa sobre el diseo, construccin y otros antecedentes tcnicos de la consultora
realizada, con el anlisis breve de las principales caractersticas y tendencias de los predios catastrados.
Tambin se incluye la descripcin de la base de datos y su modelo de anlisis, as como el plan de
traspaso y capacitacin del modelo de anlisis de la base de datos a la contraparte tcnica.



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3 METODOLOGA DE TRABAJO DE TERRENO
3.1 INSTRUMENTO DE LEVANTAMIENTO DE INFORMACIN
Como insumo bsico, para el desarrollo del catastro se elabor una ficha de terreno, que rene los
elementos necesarios para proveer informacin que de cuenta y represente las caractersticas fsicas y
espaciales de los predios eriazos de ambas ciudades, incorporando atributos de forma, posicin y
relacin con respecto al entorno inmediato. El objetivo es poder complementar esta ficha de terreno con
la informacin inicial disponible de la base de datos del Servicio de Impuestos Internos (SII). Lo anterior,
permitir a su vez recopilar, procesar y conservar los datos para organizar y mantener actualizada la
informacin que describen dichos sitios.
En la Figura 1 se observa la ficha de terreno la cual est compuesta por cuatro tems:
- Control de Terreno: este apartado permitir obtener un control del trabajo de campo realizado,
identificando el momento (hora, da y mes) en que se realiz el registro del sitio eriazo y el
responsable del levantamiento de dicha informacin.
- Identificacin del Predio: elementos que caracterizan cada sitio eriazo como nico y distintivo
del resto, entre ellos el cdigo identificador llamado ID, N de rol SII, direccin, comuna,
distrito, nmero de manzana censal, coordenadas, observaciones sobre localizacin si viene al
caso, plano de ubicacin como referencia y fotografas tanto del predio como de su entorno.
- Caractersticas del Predio: este tem permitir catastar las caractersticas intrnsecas del predio
en cuestin, identificando los elementos propios del terreno como dimensiones, superficie,
topografa, entre otros, etc.
- Caractersticas generales del entorno: se caracterizan los elementos necesarios de incorporar en
el modelo de valoracin y que tienen relacin con atributos urbansticos del entorno inmediato
al predio en cuestin, tales como uso de suelo dominante, estado general del espacio pblico,
presencia de usos no deseados, disponibilidad de servicios bsicos y complementarios, entre
otros.



11

Figura 1. Ficha Catastro Sitios Eriazo


12
Una de las capacidades de la ficha es el control de terreno que podr ser fcilmente aplicable por el
equipo de catastradores capacitados, sobre todo considerando el tiempo disponible para realizar el
levantamiento y la gran cantidad de predios que se deben visitar. Cabe considerar que el equipo realiz
una salida a terreno preliminar en donde se analizaron distintos casos de manera de poder comprobar
que el instrumento de terreno funciona correctamente, y que incorpora toda la informacin que se
requiere. Adems fue un instrumento validado en su momento por la contraparte tcnica.
3.2 FICHA CATASTRO EN FORMATO ACCESS
A partir de la matriz de datos que contiene la informacin del catastro realizada en el rea de estudio, se
generan fichas por predio catastrado como producto final. Estas fichas contienen la informacin
levantada en terreno, la fotografa correspondiente al predio y tres variables provenientes de la base de
datos del SII de la cual se consider relevante de agregar en ellas (Destino, Superficie en m
2
y Exentas).
Tanto la matriz de datos como las imgenes se encuentran en una base de datos que permite
administrar toda la informacin en forma simultnea.
El desarrollo de estas fichas consta del vnculo realizado entre la matriz de datos en formato excel y el
programa access, el que permite generar todas las fichas discriminando la informacin necesaria para
cada registro, individualizndolos a travs de un ID.
Una vez vinculada la matriz de datos, se diagrama la ficha de acuerdo a la informacin de terreno y el
formato original que se utiliz para realizar el catastro. Este proceso se realiza una vez para todas las
fichas. Se ejecuta ordenando campo a campo los datos segn los requerimientos del estudio.
Paralelo a lo anterior, se adjunta una nueva matriz de datos que contiene solo los ID que identifican cada
predio, tabla que permitir vincular desde la base de datos cada foto con su respectiva ficha,
integrndola posteriormente al diseo final.
El resultado final consta de informacin de 2 niveles:
1. Plantilla de ficha en access, la cual reconoce y actualiza automticamente los cambios de
informacin que se realicen posteriormente en la matriz de datos. Esto es posible por la
vinculacin directa entre la matriz y el programa.
2. Documento Fichas de Catastro en formato PDF, donde se encuentran en detalle todos los
predios y la informacin correspondiente a la etapa de catastro.
En la siguiente figura se presenta el formato de esta ficha.



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Figura 2. Ficha de catastro en formato Access.
Fuente: elaboracin propia OCUC, 2012.



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3.3 ESTRATEGIAS DE LEVANTAMIENTO DE INFORMACIN
Cabe sealar que para aumentar las posibilidades de encontrar el predio en terreno y poder aplicar la
ficha, se realizaron esfuerzos de distintos tipo para poder localizar el predio en un mapa en gabinete y as
poder enviar al catastrador a terreno con un grado mayor de certeza de informacin respecto a la
localizacin.
La localizacin de los sitios eriazos se llev a cabo mediante la informacin contenida en la base de datos
del Servicio de Impuestos Internos mediante el cdigo de identificacin de manzana y predio y a travs
de la direccin. Si bien la base de datos contaba con la direccin; en la mayora de los casos esta
informacin corresponda solo a una referencia (como por ejemplo FUNDO CURAUMA LOTE FC 3 HB o
CAM RODELILLO), razn por la cual el proceso de georreferenciacin inicial de los sitios eriazos se llevar
a cabo a partir de la localizacin de la manzana y/o predio en el que se encuentra. Posteriormente se
corrigieron los sitios georreferenciados a travs de la correccin de las direcciones en el sitio del SII y
posteriormente una ubicacin espacial con el programa Google Earth. Por ltimo aquellos sitios que no
se localizaron por ninguna de las actividades anteriores, se buscaron en terreno.
3.3.1 Georreferenciacin de predios en gabinete
Por manzana SII
En las comunas del Gran Santiago y del Gran Valparaso se llev a cabo la localizacin por manzana SII.
Para esto se cont con los siguientes insumos:
- Shape de manzanas censales (polgono) de las comunas con el cdigo de SII.
- Base de datos de los sitios eriazos con la informacin de la manzana censal en la que se
encuentra (con cdigo SII).
La metodologa consisti bsicamente en asignarle las coordenadas X e Y del centroide de la
manzana a la informacin de sitio eriazos. Para obtener la coordenada de la manzana fue necesario, en
primer lugar, transformar el polgono de las manzanas censales a un shape de puntos en el centro de
esta (Figura 3).



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Figura 3. Transformacin de shapes de manzanas de polgonos a puntos.

Una vez obtenido el shape (de puntos) de manzanas; se calcul la coordenada X e Y en la tabla de
atributos de este shape. Posteriormente se export la tabla y se llev al Excel (de cada comuna), en
donde se encuentra el resto de la informacin referente a los sitios eriazos (informacin SII). Una vez
realizado esto, se vincul cada uno de los sitios con la coordenada correspondiente usando como campo
de unin, el cdigo de la manzana de SII.
En el shape de manzanas, hay muchos polgonos cuyos cdigos SII se encontraban repetidos, es decir
que existan manzanas cuyos cdigos no son nicos. Por este motivo y en el caso de que una manzana
est repetida (ms de una vez), al asignar la coordenada al sitio, no (necesariamente) lo hizo con la que
corresponde. Debido a esto fue preciso revisar la localizacin de todos aquellos sitios cuyas manzanas
estaban repetidas ms de una vez. La revisin se llev a cabo considerando la direccin del sitio
contenida en la base de datos, a travs del programa Google Earth.
Luego de asignar las coordenadas, se despleg en ArcGis 9.3 los puntos de los sitios eriazos obteniendo
en una cobertura la localizacin de estos, para cada una de las comunas (Figura 4). Cabe sealar que
para mejorar la localizacin de los sitios por este mtodo, el consultor se apoy en planos del SII ms
actualizados que el 2002 en aquellas comunas de borde en donde se pudo conseguir la informacin.



16

Figura 4. Localizacin sitios eriazos en la comuna de Santiago.
Por Manzana-predio
En las comunas de Gran Santiago y Gran Valparaso en donde se cont con esta informacin se llev a
cabo la localizacin por manzana censal y predio (ROL). Este mtodo result an ms preciso ya que
identifica no solo la manzana censal en la cual se encuentra el sitio, sino que adems el predio dentro de
esta. Para esto se cont con los siguientes insumos:
- Shape de predios (polgono) de la subdivisin de predios de la comuna, con el nmero de rol.
- Base de datos de los sitios eriazos con la manzana y predio en el que se encuentra (ambos con
cdigo SII).
La metodologa consisti en asignarle las coordenadas X e Y de los predios a la informacin de los
sitios eriazos. Para obtener la coordenada de los predios fue necesario, transformar el polgono de
dichas unidades territoriales a un shape de puntos (Figura 5).


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Figura 5. Transformacin de shapes de predios de polgonos a puntos.
Una vez que se tuvo el shape puntual de predios, se calcul la coordenada X e Y en la tabla de
atributos de esta cobertura. Posteriormente se export la tabla y se llev a Excel por comuna, en donde
se encuentra el resto de la informacin referente a los sitios eriazos. Una vez realizado esto, se vincula
cada uno de los sitios con la coordenada correspondiente usando como campo de unin, el rol del
predio.
Al igual que con la georreferenciacin con manzanas censales, se determinan los predios cuyos roles se
encontraban repetidos. En este caso la cantidad de repeticiones es mucho menor, debido a que el rol
est comprendido por la combinacin de cdigos ms complejo como lo son manzana-predio.
3.3.2 Georreferenciacin con Google Earth
Como se seal anteriormente, posterior al proceso de georreferenciacin por manzanas censales y por
predios, muchos cdigos se repiten, razn por la cual, el sitio eriazo no necesariamente se encuentra
localizado de manera correcta.
La imagen a continuacin (Figura 6), muestra los sitios eriazos en la comuna de La Pintana. Los valores en
rojo, indican cuantas veces est repetido el cdigo de la manzana en la cual se encuentra el sitio. As por
ejemplo el primero (LPT_1), indica que la manzana 6.001, est repetida 27 veces, razn por la cual, la
coordenada asociada no necesariamente es la correcta y el sitio podra estar en una de las 26 manzanas
restantes.


18

Figura 6. Base de datos comuna de La Pintana.
Para resolver este problema, se revisaron todos y cada uno de los sitios eriazos cuyos cdigos de
manzanas censales se encontraban repetidos dos o ms veces (campo MR). La revisin contempl la
localizacin del sitio a travs de la direccin, informacin que se encuentra disponible en la base de
datos. Sin embargo y ante la falta de datos de algunas de las direcciones se procedi a actualizar las
direcciones en la pgina web del servicio de impuesto internos mediante la siguiente ruta: Bienes
Races/Consulta Certificados de Avalos/Consulta Antecedentes Bien Raz.
No fue posible realizar un geocoding, debido a que, eran pocos los sitios (en total) que contaban con una
direccin propiamente tal (calle y nmero). Por este motivo se decidi primero actualizar la direccin y
posteriormente buscar y localizar uno por uno los sitios en el programa Google Earth.
Una vez localizados los sitios, se transformaron a formato shape y se unieron con aquellos
georreferenciados por manzanas censales y/o predios.
3.3.3 Bsqueda de sitios en Terreno
En comunas perifricas, como Maip, Puente Alto, Huechuraba, San Bernardo, Pealoln, Pudahuel, Lo
Barnechea, entre otras, las direcciones constituyen ms bien referencias de las calles o reas en donde
podran estar localizados los sitios eriazos, como por ejemplo: MACROLOTE 12 B S/N o LA ERMITA PC 18,
(Lo Barnechea). Por este motivo resulta sumamente difcil, casi imposible, localizarlas en gabinete, con el
programa Google Earth. Sin embargo, como estas comunas suman la mayor cantidad de sitios en la
Regin Metropolitana (2.846 de un total de 4.766), es necesario buscar y localizarlos en terreno.


19
La informacin de los sitios eriazos que no fueron posibles localizar ni con ArcGis 9.3 (localizacin por
manzanas y predios), ni en Google Earth (por direcciones), fueron entregadas a los catastradores para su
bsqueda en terreno. Aquellos predios que no sea posible localizar mediante todos los mtodos
anteriormente detallados formarn parte de los casos perdidos.
3.4 CALENDARIO DE REALIZACIN DEL TRABAJO DE TERRENO
A continuacin se presenta la calendarizacin del proceso de trabajo durante el desarrollo del estudio.
Cabe sealar que se fueron encadenando las tareas de acuerdo a los requerimientos del trabajo como
por ejemplo la generacin de la cartografa de apoyo para que los catastradores pudieran salir a trabajar
a terreno. Se opt por realizar el primer terreno en Santiago debido a las facilidades de cercana que
presentaba estar en la misma ciudad en un proceso de aprendizaje y experimentacin en la primera
semana. Por esto, una vez tenida la experiencia en Santiago se opt por realizar el levantamiento de la
informacin en Valparaso. Para el caso del control de calidad en ambas ciudades, no se pudo contar con
la totalidad de las bases de datos por una cuestin de tiempo y se opt por realizarlo con la informacin
disponible en el momento que estaba planificado.

Abril Mayo Junio
Tareas/Semanas 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Pre terreno

Capacitacin de catastradores

Generacin de cartografa base para catastro

Catastro en Gran Santiago

Controles de avance

Catastro en Gran Valparaso

Control de Calidad catastro

Control de calidad de las bases de datos

Control de calidad de las bases cartogrficas
Figura 7. Calendario realizacin del estudio
3.5 PROBLEMAS ENCONTRADOS Y SOLUCIONES APLICADAS EN LAS DISTINTAS
ETAPAS DEL ESTUDIO
Dadas las dificultades encontradas para la localizacin de los predios en terreno y gabinete, se opt en
conjunto con la contraparte tcnica, en subdividir el producto final a entregar en tres categoras de
predios. La primera categora es aquella en la cual el predio fue localizado en gabinete y/o terreno por lo
cual cuenta con una ficha de levantamiento de la informacin. La segunda categora est constituida por
aquellos predios que fueron localizados en gabinete pero no se encontraron en terreno, por lo cual no
cuentan con informacin de terreno. La tercera categora est constituida por los predios que no se
encontraron ni en gabinete ni en terreno.


20
Con el desarrollo del estudio y sobre todo en el caso del desarrollo del trabajo de recoleccin de la
informacin de terreno se suscitaron una serie de problemticas particulares que se resumen a
continuacin, junto con las soluciones encontradas.
Etapa Problema Solucin Aplicada
Gabinete
No se puede ubicar el predio en el mapa ni por
intermedio de los predios ni por manzanas.
Se procede a buscar el predio
mediante el software Google Earth
por medio de la direccin y si esto
falla se busca en terreno. Si todo lo
anterior no tiene xito el predio pasa
a formar parte de los casos perdidos.
No se puede ubicar el predio en el mapa por
intermedio de la direccin.
Se procede a buscar el predio en
terreno y si esto falla el predio pasa a
formar parte de los casos perdidos.
No se puede ubicar el sitio eriazo en una manzana ni
en un predio mediante el cdigo del SII y la
direccin es insuficiente.
Se realiza una bsqueda del predio en
la pgina web del SII para lograr
completar la direccin.
Posteriormente se intenta ubicar en
terreno mediante Google Earth. Si no
es posible completar la direccin y el
predio tampoco se puede ubicar en
terreno, este pasa a constituir los
casos perdidos.
Terreno
El predio no se pudo ubicar en gabinete y la
direccin es muy parcial, no teniendo certeza de su
exactitud.
Se intenta localizar en terreno
mediante las seales de la direccin y
las consultas a las personas que
transitan por el sector. Si este no se
puede ubicar pasa a constituir casos
perdidos.
No se puede ubicar el predio en terreno a pesar de
que si est ubicado en la manzana censal o predio.
Pasa a formar parte de una segunda
categora de predios, que si bien
estn localizados en el mapa no
poseen ficha de catastro.
No se puede encontrar la direccin del predio en
terreno ya que no existe la sealtica de
direcciones, aunque es evidente su localizacin
dadas las direcciones de los bordes de la cuadra.
Se procede a levantar la ficha entre
las dos direcciones (mayor y menor)
que anteceden y preceden a la
buscada.
No se encuentra la direccin del predio en terreno y
no existe sealtica de nombre de calle y
numeracin como para apoyarse en su ubicacin.
El predio pasa a formar parte de los
casos perdidos.
A pesar de que la calle y los predios tienen la
sealtica necesaria (nombres de calles y
direcciones) no se encuentra el predio en terreno
mediante la direccin
Se asume fusin predial y se catastra
el predio en cuestin de acuerdo a la
cercana con la numeracin y
observaciones de terreno que
indiquen o den cuenta de la fusin.
Las numeraciones de la calles son errticas ya que
no existe un patrn en el cual la numeracin
aumente o disminuya, lo cual hace confusa la
localizacin del sitio en cuestin.
Se intenta buscar en terreno
mediante la consulta a personas
presentes en el sector y en los casos
en que no es posible de encontrar
pasa a constituir los casos perdidos.
Los sitios buscados se encuentran en un condominio
cerrado y no se permite el acceso al encuestador.
Se procede a aplicar una ficha de
catastro desde afuera del condominio


21
Desde fuera se observa una gran homogeneidad en
los usos y caractersticas del condominio.
y se aplica a todos los casos del
interior. Geogrficamente se ubican
los predios dentro de la manzana
correspondiente.
Control de Calidad
La coordenada de terreno y la coordenada del GPS
coinciden pero el predio se encuentra en una calle
distinta a la que aparece en el mapa.
Se respet la coordenada por sobre la
localizacin en el mapa.
Se encuentran criterios que difieren en la
calificacin de variables como la pendiente o la
calidad del espacio pblico registrados en la ficha de
terreno.
En los casos visitados se intenta
homogenizar los criterios y se corrige.
El predio se encuentra en una condicin distinta a la
cual se encontraba cuando fue catastrado como por
ejemplo inicio de obra o trmino.
Se mantuvo y respet la situacin del
predio en el momento de su
levantamiento.
Tabla 1.Problemas encontrados y soluciones aplicadas
3.6 CONTROL DE CALIDAD
El control de calidad de la etapa de levantamiento en terreno y de restitucin de los resultados en las
fichas finales se realiz mediante la revisin en terreno de una muestra representativa de predios por el
equipo responsable del estudio. De la misma forma que se teste y calibr el mtodo de catastro
previamente a su implementacin, el equipo responsable del estudio fue a terreno con una lista de
predios y sus fichas correspondientes entregadas por los catastradores para averiguar la calidad del
levantamiento y de su restitucin.
El objetivo de esta etapa es controlar la calidad de la primera etapa del estudio y definir el grado de
confiabilidad de la base de datos final respecto de la realidad catastrada. A la vez, tendr que partir de
hiptesis optimistas de confiabilidad por dos razones: el equipo de catastradores es un equipo
experimentado y con calificacin en los temas urbanos y geogrficos, por una parte, y el equipo
responsable del estudio no puede dedicar un tiempo extenso a esta tarea dada la carga de trabajo de la
totalidad de la investigacin. En todo este prrafo, se usarn datos ficticios para facilitar el
entendimiento del proceso estadstico ya que los nmeros reales resultarn del cierre del proceso de
levantamiento en terreno.
Conceptos estadsticos:
El universo o poblacin a evaluar est compuesto de los predios que se hayan podido ubicar y levantar
tanto en el Gran Santiago como en el Gran Valparaso. Para efecto de entendimiento de la metodologa,
se supondr que el universo de terrenos finales en Gran Santiago ser 3.500. La variable en evaluacin es
la calidad del registro (levantamiento y restitucin), o sea un carcter dicotmico correcto / errneo
en cada pregunta de la ficha de terreno.
Es preciso destacar que esta poblacin presenta algunas caractersticas comunes dentro de ciertos sub-
grupos. Entre ellas, estn:
- el catastrador es quin se encarg de tales predios y no de otros,


22
- el tipo de zona urbana en la cual se encuentra el predio (urbano cntrico, urbano pericentral,
perifrico)
- y la etapa en la cual se realiz el registro: primera semana de catastro con lo que implica posibles
imprecisiones y adaptaciones versus el resto del periodo de catastro donde se supone que las
dudas surgidas en los primeros das han sido conversadas y resueltas entre todo el equipo
transformndose en criterios comunes.
La primera caracterstica es muy relevante ya que dentro de la sub-poblacin constituida por los
registros de un mismo catastrador, se deber encontrar una gran uniformidad de la variable evaluada. Lo
mismo ocurre con la etapa del catastro. La caracterstica de la zona urbana puede ser equvoca e
introducir un grado de subjetividad en la construccin de la muestra estadstica, por lo que no se utilizar
en este caso.
Se proceder a un anlisis estadstico aleatorio estratificado, en cada una de las dos ciudades en estudio.
Clculo de las muestras: ejemplo en Gran Santiago
Tal como se plante en el precedente prrafo, se diferenciar la poblacin en estratos por catastrador y
por periodo del catastro. Los catastradores en el Gran Santiago fueron 6 pero funcionan en binomio, por
lo que se asumir que son 3 binomios catastradores. Por su parte, las etapas son dos ya que la primera
semana ha sido marcada por definiciones de criterio comn entre los catastradores. Al contrario, se
asimilar que el resto de las semanas de catastro en una misma etapa homognea. En consecuencia, son
2 etapas. Se obtienen 6 estratos segn la lgica siguiente:

Tabla 2.Definicin de estratos para muestreo estadstico del control de calidad (Gran Santiago): DATO FICTICIO
La ventaja del mtodo de muestreo estratificado es que permite aislar poblaciones con un supuesto de
homogeneidad interna mucho mayor a la poblacin total. Adems se obtendrn indicadores particulares
para cada uno de estos estratos. En cuanto a los resultados estadsticos finales se construirn en base al
promedio ponderado de los resultados obtenidos en cada estrato, proporcionalmente a su participacin
en la poblacin total. Las ponderaciones se detallan en la tabla siguiente:

TERRENOS Primera semana Resto del periodo TOTAL
Bi nomi o 1 315 700 1015
Bi nomi o 2 280 770 1050
Bi nomi o 3 350 1085 1435
TOTAL 945 2555 3500


23

Tabla 3.Ponderaciones de cada estrato en resultado final (Gran Santiago): DATO FICTICIO
Una vez aislados los estratos, se proceder al clculo del tamao de la muestra. Las hiptesis estadsticas
tomadas para evaluar cuantos registros forman estas 6 muestras son las siguientes:
- z, valor estandarizado en funcin del grado de confiabilidad de la muestra calculada. Por
ejemplo, y como se hace ms comnmente, se considera trabajar con un 95 % de confiabilidad la
muestra seleccionada, entonces el valor estandarizado es igual a 1,96.
- E, error asumido en el clculo. Toda expresin que se calcula contiene un error de clculo debido
a las aproximaciones decimales que surgen en la divisin por decimales, error en la seleccin de
la muestra, entre otras, por lo que este error se puede asumir entre un 1 hasta un 10 %; es decir,
que se asume en valores de probabilidad correspondiente entre un 0,01 hasta un 0,1. No
obstante, se propone asumir el 5%.
- p y q, las probabilidades respectivas de la poblacin que presenta y no presenta las mismas
caractersticas, respectivamente, donde q=1-p, representa la probabilidad que sea errneo el
registro. Dentro de los estratos se asumirn respectivamente los valores de 95% y 5% siendo
conservadores.
Estos valores permiten calcular n, el tamao de la muestra aleatoria, segn la frmula habitual de
determinacin de muestra:
n= ( (z^2) * N*p*q) / ( (E^2 * (N-1) )+( (z^2) * p*q)) ,
donde N, es la poblacin total del estudio, y las dems variables estn definidas en el precedente
prrafo. La frmula entrega un valor de muestra de 72 registros.
En resumen, se tiene que escoger aleatoriamente, dentro de los 6 estratos, el siguiente nmero de
registros:

Tabla 4. Cantidad de registros a seleccionar aleatoriamente en cada estrato (Gran Santiago): DATO FICTICIO
Estos registros suman 72 predios en Gran Santiago, correspondiendo aproximadamente 4 das/hombre
para el equipo responsable del estudio, entregando con un grado de error del 5% los indicadores
% TERRENOS Primera semana Resto del periodo TOTAL
Bi nomi o 1 9,0% 20,0% 29,0%
Bi nomi o 2 8,0% 22,0% 30,0%
Bi nomi o 3 10,0% 31,0% 41,0%
TOTAL 27,0% 73,0% 100%
MUESTRA Primera semana Resto del periodo TOTAL
Bi nomi o 1 6 14 21
Bi nomi o 2 6 16 21
Bi nomi o 3 7 22 29
TOTAL 19 52 72


24
estadsticos de calidad de los estratos analizados. Si se encuentra un 2% de registros errneos en un
estrato dado, asegura que el porcentaje mximo de registros errneos ser del 7%. Sin embargo
asegurar el mejor nivel de representatividad de los indicadores sobre la poblacin total al absorberse
los mrgenes de error de los estratos finalmente sumados. Estos 72 predios corresponden a un 2% del
universo total pero tiene un nivel ms que satisfactorio de representatividad estadstica.
En conclusin, se podrn tomar decisiones en caso de mayores ndices de error encontrados en terreno,
enfocndose en los estratos de mayor defecto y al contrario quedar satisfechos con las muestras de
calidad.
En el caso de Gran Valparaso, el mtodo de control de calidad fue el mismo.



25
4 PRINCIPALES RESULTADOS DEL CATASTRO
Cabe recordar las estrategias de levantamiento de informacin planteadas en las propuestas
metodolgicas entregadas anteriormente por parte del consultor. Tiene dos etapas bsicas para ubicar
los predios: la primera es el gabinete y la segunda es el terreno.
La primera presenta cuatro etapas y posibilidades. La primera es la georreferenciacin de los predios a
travs de los cdigos SII de las manzanas. La segunda y ms certera por medio del cdigo SII a escala
predial. La tercera es a travs de la direccin mediante el programa Google Earth. La cuarta es la
direccin o indicaciones en terreno mismo. En los casos en que no sea posible ubicar por ninguna de
estas posibilidades los terrenos, estos constituirn los casos perdidos.
Ante las dificultades para ubicar los predios en terreno, en reuniones con la contraparte tcnica se lleg
al acuerdo de que el producto final a entregar constara de la base de datos con predios en tres
categoras. La primera categora contendra los predios ubicados en gabinete y terreno y que pudieron
ser fichados. La segunda contiene los predios que pudieron ser ubicados en gabinete pero no en terreno,
por lo cual no poseen ficha, pero si una localizacin relativa en la cartografa y la tercera contiene los
predios que no fueron posibles de ubicar ni en gabinete ni en terreno.
En cuanto a los resultados generales del catastro se puede afirmar que se complet la bsqueda del
100% del total de predios que constituyen la base de datos del SII. Al respecto en la siguiente tabla, se
observan las cifras brutas de cada una de las ciudades.
Ciudad Total sitios eriazos Encontrados (%) no encontrados
Gran Santiago 4.816 4.197 12,8
Gran Valparaso 3.358 2.972 11,5
Total 8.174 7.169 12,1
Tabla 5. Resultados generales del catastro
Respecto a los casos perdidos, es importante sealar que para ambas ciudades, el promedio de este tipo
de casos es de 12,1% del total, es decir existen alrededor de 1.000 predios que no han sido posibles de
ubicar ni en gabinete ni en terreno debido a dos motivos principales. El primero es que poseen una
direccin incompleta o imprecisa y el segundo caso que hacen referencia a un cdigo de manzana
inexistente en la base cartogrfica con que cuenta el consultor.
4.1 CATASTRO GRAN SANTIAGO
En la Figura 8 se observa que en el caso del Gran Santiago de los 4.816 predios que aparecan en la base
de datos del SII, se logr catastrar un total de 3.171 predios que corresponden a un 65,8% de la base de
datos original. Si a esto se suma los predios ubicados en gabinete el total de logro es equivalente a 4.197,
lo cual corresponde a un 87% de logro total. Estos predios pertenecen a las categoras primera y segunda
(es decir que fueron ubicados en terreno y contienen ficha y los que no pudieron ser ubicados en terreno
pero si en la cartografa bajo una localizacin relativa y no contienen ficha) del producto a entregar al
mandante.


26

Figura 8. Situacin del catastro en el Gran Santiago
Fuente: Elaboracin propia, OCUC 2012.
A nivel comunal, en la siguiente figura se observa un detalle de los predios totales y los encontrados.
Cabe sealar, que como era de esperar las comunas que contenan la mayor cantidad de sitios eriazos se
encuentran en las comunas perifricas de la ciudad como por ejemplo Lo Barnechea, San Bernardo,
Pudahuel, Puente Alto, Pealoln y Huechuraba. De estas solo entre las tres primeras concentran ms de
un tercio de los sitios eriazos de la ciudad. En cambio las comunas centrales o pericentrales como
Santiago, San Ramn, La Granja, Lo espejo, Lo Prado, entre otras poseen una cantidad muy baja de
predios eriazos en comparacin a las anteriores.



27
COMUNAS TOTAL ENCONTRADOS
% ENCONTRADO POR
COMUNA
% ENCONTRADO NO ENCONTRADOS % NO ENCONTRADO
CERRILLOS 113 103 2,45 91,2 10 8,8
CERRO NAVIA 29 28 0,67 96,6 1 3,4
CONCHALI 48 42 1,00 87,5 6 12,5
EL BOSQUE 31 26 0,62 83,9 5 16,1
ESTACION CENTRAL 90 79 1,88 87,8 11 12,2
HUECHURABA 276 274 6,53 99,3 2 0,7
INDEPENDENCIA 19 19 0,45 100,0 - 0,0
LA CISTERNA 18 18 0,43 100,0 - 0,0
LA FLORIDA 194 186 4,43 95,9 8 4,1
LA GRANJA 10 10 0,24 100,0 0,0
LA PINTANA 83 81 1,93 97,6 2 2,4
LA REINA 87 83 1,98 95,4 4 4,6
LAS CONDES 228 228 5,43 100,0 0,0
LO BARNECHEA 793 729 17,37 91,9 64 8,1
LO ESPEJO 22 18 0,43 81,8 4 18,2
LO PRADO 21 12 0,29 57,1 9 42,9
MACUL 32 26 0,62 81,3 6 18,8
MAIPU 308 303 7,22 98,4 5 1,6
NUNOA 42 42 1,00 100,0 - 0,0
PEDRO AGUIRRE CERDA 17 17 0,41 100,0 - 0,0
PEALOLEN 287 264 6,29 92,0 23 8,0
PROVIDENCIA 17 17 0,41 100,0 0,0
PUDAHUEL 473 326 7,77 68,9 147 31,1
PUENTE ALTO 288 261 6,22 90,6 27 9,4
QUILICURA 312 269 6,41 86,2 43 13,8
QUINTA NORMAL 28 26 0,62 92,9 2 7,1
RECOLETA 36 25 0,60 69,4 11 30,6
RENCA 122 67 1,60 54,9 55 45,1
San Bernardo 447 288 6,86 64,4 159 35,6
SAN JOAQUIN 15 14 0,33 93,3 1 6,7
SAN MIGUEL 37 33 0,79 89,2 4 10,8
SAN RAMON 3 3 0,07 100,0 - 0,0
SANTIAGO 51 44 1,05 86,3 7 13,7
VITACURA 239 236 5,62 98,7 3 1,3
Total general 4816 4197 100,00 87,1 619 12,9
Tabla 6. Situacin del catastro en el Gran Santiago a nivel comunal
En la siguiente figura se puede observar el porcentaje de logro del catastro a nivel comunal, el promedio
y el aporte de los casos perdidos al total de la ciudad que como recordamos equivale al 27%.
Se observa que el promedio de porcentaje de logro comunal equivale al 87% en donde 19 de las 34
comunas del Gran Santiago se encuentra sobre el promedio destacndose, Independencia, La Cisterna,
La Granja, uoa, Pedro Aguirre Cerda, Providencia y San Ramn con un 100% de logro.


28
En el otro extremo, Lo Barnechea, Lo Prado, Maip, Renca y San Bernardo son las comunas con el menor
nivel de logro, aunque ninguna de ellas baja del 50%.

Figura 9. Porcentaje de logro comunal del catastro y aporte a casos perdidos de cada municipio al total del Gran
Santiago. Fuente: Elaboracin propia, OCUC 2012.
Son estas mismas comunas las que ms aportan a los casos perdidos de la ciudad, siendo Lo Barnechea,
San Bernardo y Pudahuel las comunas con el mayor valor.
Es importante aclarar que los casos encontrados son los sitios eriazos georreferenciados, a travs del
terreno o en gabinete. Tal como se observa en la figura anterior existe los casos Encontrados con los
sitios localizados en terreno y los No encontrados son los no localizados en terreno pero si
georreferenciados en gabinete.

0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
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C
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A
Logro comunal
encontrados total general NO ENCONTRADOS


29

Figura 10. Porcentaje de logro comunal del catastro y aporte a casos perdidos de cada municipio al total del Gran
Santiago Fuente: Elaboracin propia, OCUC 2012.
0
50
100
150
200
250
300
350
400
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A
Sitios georreferenciados
GABINETE TERRENO


30

Figura 11. Distribucin geogrfica de los sitios eriazos en el Gran Santiago.



31
4.2 CATASTRO GRAN VALPARASO
Para el caso del Gran Valparaso existen 3.358 predios eriazos a catastrar en la base original del SII. De
esta cifra se logr catastrar un total de 2.194 predios que corresponden a un 65,3% del total original. Si a
esto se suma los predios localizados en gabinete el total alcanza 2.972 equivalentes a un 88,5% de logro
total. La diferencia de sitios no encontrados alcanz un 11,5% correspondiente a 386 (Figura 12). Cabe
recordar que estos predios pertenecen a la primera y segunda categora del producto final a entregar,
vale decir los sitios eriazos georreferenciados en gabinete y/o en terreno.

Figura 12. Situacin del catastro en el Gran Valparaso.
A nivel comunal, en la Tabla 7 se observa en detalle la totalidad de los predios eriazos catastrados y las
estadsticas comunales de sitios encontrados y no encontrados. En el caso del Gran Valparaso, la mayor
parte de los sitios eriazos se localizan en la comuna de Valparaso, la cual concentra el 39,5% del total de
la ciudad, mientras que Concn constituye la comuna con el menor porcentaje de sitios eriazos con solo
un 9,9% del total de esta rea metropolitana.
General AMV Total Comunal TC % Encontrados E % No Encontrados NE%
Concn 334 9,9 272 81,4 62 18,6
Quilpu 586 17,5 544 92,8 42 7,2
Valparaso 1.327 39,5 1.144 86,2 183 13,8
Villa Alemana 488 14,5 411 84,2 77 15,8
Via del Mar 623 18,6 601 96,5 22 3,5
Total 3.358 100 2.972 88,5 386 11,5
Tabla 7. Situacin del catastro en el Gran Valparaso a nivel comunal.
En la Figura 13, es posible observar el logro alcanzado del catastro a nivel comunal y los casos perdidos
que no pudieron ser localizados ni en terreno ni en gabinete. En la misma figura aparecen las
88,5%
11,5%
Total predios eriazos
Encontrados
No encontrados


32
estadsticas en trminos numricos y porcentuales. El caso ms crtico porcentualmente es la comuna de
Concn y numricamente la comuna de Valparaso.

Figura 13. Logro comunal del catastro y casos no encontrados del Gran Valparaso.
Es importante aclarar que los casos encontrados son los sitios eriazos georreferenciados, a travs del
terreno o en gabinete. Tal como se observa en la Figura 14 existe los casos Encontrados con los sitios
localizados en terreno y los No encontrados son los no localizados en terreno pero si
georreferenciados en gabinete.

Figura 14. Sitios eriazos georreferenciados en gabinete y/o terreno.
En la siguiente figura se observa la espacializacin de los sitios eriazos georreferenciados para el Gran
Valparaso.
0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
334
586
1.327
488
623
272
544
1.144
411
601
62 42
183
77
22
Logro comunal
Total comunal
Encontrados
No encontrados
214
406
677
346
551
58 138
467
65 50
0
100
200
300
400
500
600
700
800
Sitios eriazos georreferenciados
Encontrados
No encontrados


33

Figura 15. Distribucin geogrfica de los sitios eriazos en el Gran Valparaso.
4.3 RESULTADOS CONTROL DE CALIDAD
4.3.1 Gran Santiago
Una vez realizado el catastro de Gran Santiago se procedi a efectuar el control de calidad de los datos y
as calcular la confiabilidad del levantamiento de informacin, de acuerdo a la metodologa propuesta.
En funcin de los parmetros establecidos para el control de calidad, se calcul el nmero de predios a
evaluar de acuerdo a los valores de confiabilidad establecidos en la siguiente tabla:



34
Parmetro Valor
Nmero total de elementos que conforman la poblacin 3.218
Valor estandarizado en funcin del grado de confiabilidad de la muestra calculada 1,96
Error asumido en el clculo. 0,05
Probabilidad de la poblacin que no presenta las caractersticas. 5,0%
Probabilidad de la poblacin que presenta las caractersticas. 95,0%
Registros a controlar 71
Tabla 8. Ficha Catastro Sitios Eriazo
Para estratificar la muestra se separ los predios catastrados de acuerdo al binomio de catastradores
realizado y por los perodos explicados en la metodologa. As se obtuvo la siguiente tabla que da
muestra de la segmentacin del levantamiento de acuerdo a los parmetros explicados anteriormente.
Binomio 1 211 1.019 1.230
Binomio 2 273 776 1.049
Binomio 3 290 649 939
TOTAL 774 2.444 3.218
Para calcular el nmero de sitios a controlar por cada estrato se procedi a calcular los porcentajes de
representatividad y posteriormente se redondeo las cifras para tener nmeros enteros. As en la
siguiente tabla se puede observar el nmero de sitios a controlar en cada estrato.
MUESTRA Primera semana Resto del periodo TOTAL
Binomio 1 5,0 23,0 28
Binomio 2 6,0 17,0 23
Binomio 3 6,0 14,0 20
TOTAL 17 54 71
Mediante una seleccin aleatoria se eligi los siguientes predios para cada uno de los estratos:



35

Muestra Primera semana Resto del periodo TOTAL
Binomio 1
STGO_17
STGO_19
RCT_15
SBN_164
SBN_165
PDH_200
SBN_262
SBN_155
SBN_294
SBN_177
SBN_265
SBN_272
SBN_297
SBN_427
LCD_93
LCD_98

LCD_99
LCD_103
LCD_104
PTA_32
PTA_142
PTA_154
PTA_161
PTA_263
PTA_4
PTA_160
PTA_155
PTA_275
28
Binomio 2
LCD_167
VTC_168
VTC_169
VTC_167
LCD_174
LCD_214
LCD_90
LRN_29
MCL_16
LCD_91
LCD_92
LCD_102
MCL_8
LCD_123

LCD_126
MCL_9
LCD_117
LCD_119
LRN_67
LRN_64
PL_61
PL_82
PL_247
23
Binomio 3
PDH_204
PDH_196
PDH_201
PDH_204
PDH_219
PDH_223
QLC_58
QLC_59
QLC_107
QLC_102
QLC_103
SBN_418
SBN_319
SBN_408
SBN_98
SBN_67
MPU_70
MPU_207
MPU_234
RNC_33
20
TOTAL
17 54 71
Nota: Estrato 1 (binomio 1 y primera semana), estrato 2 (binomio 2 y primera semana), estrato 3 (binomio 3 y primera semana),
estrato 4 (binomio 1 y resto del perodo), estrato 5 (binomio 2 y resto del perodo), estrato 6 (binomio 3 y resto del perodo).
MUESTRA Primera semana Resto del periodo PROMEDIO
Binomio 1 5,1 % de error 4,0 % de error 4,5% de error
PROMEDIO 4,8% de error 3,5% de error 4,1% de error
En al tabla se pueden observar los errores muestrales por cada uno de los estratos clasificados. Se
observa en primer lugar que tal como se esperaba, el error muestral de la primera semana es mayor que
el resto del levantamiento. Dentro de este primer perodo los errores que se observan no son tan graves,
ya que lo ms comn son diferencias de criterio en la definicin de la calidad del espacio pblico y en
algunos otros casos en la definicin de la regularidad o pendientes del terreno. En el primer caso, esta


36
situacin se da debido a que en algunos casos al encuestador se concentra principalmente en una
comuna y establece criterios de acuerdo a la realidad de aquel lugar. En el segundo caso se puede repetir
lo anterior, o bien existe dificultad de la apreciacin de algunos predios, en los cuales es complejo
observar todas las caractersticas. De todas maneras, el error muestral del primer perodo corresponde a
un 4,8% lo cual est dentro de los mrgenes aceptables de acuerdo a la metodologa. Como antecedente
relevante cabe sealar que en este primer perodo el levantamiento se concentr en comunas centrales
o pericentrales.
El segundo perodo el levantamiento se concentr mayoritariamente en comunas de borde de la ciudad,
por lo cual los problemas tienen otro carcter. En este caso se encontr algunas diferencias de criterio
en la definicin de los sitios a catastrar por la falta de indicaciones de nombres de calles, alturas y
direcciones, lo cual sobre todo se concentraba en comunas como San Bernardo y Puente Alto, que son
comunas en expansin y con bajos ingresos, por lo cual con pocas indicaciones de nombres de calles,
alturas y direcciones. Otras comunas de mayores ingresos poseen una mayor calidad de la sealtica, lo
cual se refleja en el error ms bajo del estrato 5, el cual se concentr geogrficamente en Las Condes,
uoa, La Reina, Pealoln, entre otras. De todas formas el error muestral est dentro de los mrgenes
establecidos como aceptables por la metodologa de control de calidad.
4.3.2 Gran Valparaso
Una vez realizado el catastro de Gran Valparaso se procedi a llevar adelante el control de calidad de los
datos y as calcular la confiabilidad del levantamiento de informacin, de acuerdo a la metodologa
propuesta. En funcin de los parmetros establecidos para el control de calidad, se calcul el nmero de
predios a evaluar de acuerdo a los valores de confiabilidad establecidos en la siguiente tabla:
Parmetro Valor
Nmero total de elementos que conforman la poblacin 1.966
Valor estandarizado en funcin del grado de confiabilidad de la muestra calculada 1,96
Error asumido en el clculo. 0,05
Probabilidad de la poblacin que no presenta las caractersticas. 5,0%
Probabilidad de la poblacin que presenta las caractersticas. 95,0%
Registros a controlar 70
Para estratificar la muestra se separ los predios catastrados de acuerdo al binomio de catastradores
realizado y por los perodos explicados en la metodologa. As se obtuvo la siguiente tabla que da
muestra de la segmentacin del levantamiento de acuerdo a los parmetros explicados anteriormente.



37
Binomio 1 95 193 288
Binomio 2 90 628 718
Binomio 3 95 865 960
TOTAL 280 1.686 1.966
Para calcular el nmero de sitios a controlar por cada estrato se procedi a calcular los porcentajes de
representatividad y posteriormente se redondeo las cifras para tener nmeros enteros. As en la
siguiente tabla se puede observar el nmero de sitios a controlar en cada estrato.
% TERRENOS Primera semana Resto del periodo TOTAL
Binomio 1 9,0% 20,0% 29,0%
Binomio 2 8,0% 22,0% 30,0%
Binomio 3 10,0% 31,0% 41,0%
TOTAL 27,0% 73,0% 100%
Mediante una seleccin aleatoria se eligi los siguientes predios para cada uno de los estratos:



38
Muestra Primera semana Resto del periodo TOTAL
Binomio 1
VALM_29
VALM_38
VLP_212
VLP_214
VALM_192
VLP_244
VLP_307
VLP_432
VLP_429
VM_409
VLP_439
VLP_637
VLP_474
VLP_358

VLP_503
VLP_385
VLP_398
VM_608
VLP_442
VM_226
20
Binomio 2
VALM_109
VALM_112
VALM_139
VALM_164
VALM_21
VALM_41
VALM_119
VALM_231
VALM_386
VALM_443
VALM_455
VALM_69
VM_338
VM_347
VM_356
VM_363
VM_370
VM_434
VM_437
VM_488
VM_80
21
Binomio 3
VLP_1068
VLP_873
VLP_99
VLP_53
VLP_1062
VLP_952
VLP_138
CNC_116
CNC_120
CNC_14
CNC_190
CNC_21
CNC_300
CNC_36
CNC_86
VALM_367
VLP_1076
VLP_117
VLP_1324
VLP_14
VLP_176
VLP_199
VLP_271
VM_358
VM_440
VM_599
VLP_1021
CNC_311
VALM_123
29
TOTAL
19 51 70
Tabla 16.Ficha Catastro Sitios Eriazo
Nota: Estrato 1 (binomio 1 y primera semana), estrato 2 (binomio 2 y primera semana), estrato 3 (binomio 3 y primera semana),
estrato 4 (binomio 1 y resto del perodo), estrato 5 (binomio 2 y resto del perodo), estrato 6 (binomio 3 y resto del perodo).
MUESTRA Primera semana Resto del periodo PROMEDIO
Binomio 1 6,4% de error 3,5% de error 4,95%
PROMEDIO 4,9% 3,7% 4,3%
En el caso de Gran Valparaso tambin se cumple con la hiptesis de mayores grados de error al
comienzo del levantamiento y menores al final, lo cual tiene que ver con el proceso de adaptacin a la
ciudad ms que al instrumento. Aqu se repiten algunos de los errores nombrados para el caso de
Santiago y tambin se da la diferencia entre los errores de las zonas ms consolidadas con las de
expansin. As, en general los errores detectados en el control, dan cuenta que las discrepancias se


39
deben a diferencias de criterio, habiendo binomios que catastraron en sectores principalmente planos,
condicin que puede llegar a distorsionar la percepcin de topografa y nivel de irregularidad de los
predios, producto de la falta de parmetros en comparacin a otros lugares.
Sumado a lo anterior, parte de las diferencias se deben tambin a la nocin de forma regular / irregular,
considerando las formas bsicas como regulares y no necesariamente aquellos terrenos con ngulos
rectos, o formas simples (cuadrados y rectngulos).
Finalmente, un porcentaje no menor de las diferencias respecto al control de calidad se debe a la
ubicacin de los terrenos. En su mayora, aquellos terrenos que no coinciden con la localizacin que se
tena, se debe a la falta de informacin, ya que estos se localizan en zonas alejadas de los centros, con
mala sealtica y de difcil acceso y por lo tanto corresponden a antiguas haciendas o loteos, que en la
actualidad se han urbanizado, condicin que muchas veces dificulta la bsqueda y definicin del predio.
A esto se debe agregar las dificultades propias de las partes altas de Valparaso o Via del Mar, en la cual
debido a las escasas seas de nombres de calles, alturas y direcciones en muchos casos se asumen
criterios que se adecuan a la lgica explicada en la sntesis de los problemas y las soluciones, pero que en
estos lugares con ms complejas.



40
5 DESCRIPCIN DE LA BASE DE DATOS
En este captulo se presenta el detalle del contenido de la base de datos final proveniente de tres
fuentes de informacin complementarias para cada uno de los sitios eriazos tanto en el Gran Santiago
como en el Gran Valparaso.
La primera fuente es la entregada por la contraparte tcnica, la CEHU-MINVU, correspondiente a la base
de datos de los sitios eriazos del SII al ao 2011. Esta entrega los datos de avalo fiscal, destino,
superficie, exentas, manzana, predios, entre otras variables.
La segunda fuente que compone la base de datos final es la informacin levantada en las etapas de
gabinete por este equipo consultor (pre y post catastro), la cual proporciona los datos del nmero de
manzanas repetidas, ID del predio, coordenadas X e Y (UTM WGS84 Huso 19S) y cmo fue encontrado el
sitio eriazo (ya sea en gabinete, en terreno o en ambas etapas).
La tercera fuente proviene de la informacin levantada en el proceso de catastro.
En la siguiente figura es posible ver la composicin de la base de datos final y su respectivo diccionario.
FUENTE INFORMACIN CAMPO DICCIONARIO
BASE DE DATOS SII
Nombre_comuna
Nombre de comuna
Region
Regin
Manzana
Manzana cdigo SII
Predio
Predio cdigo SII
Direccin
Direccin del sitio eriazos
Avaluo_total
Avalo fiscal del bien raz
Cont_semestral

Destino
Uso de suelo que tiene el inmueble
Sup_tot_terreno
Superficie total del terreno
Avaluo_exento
Cifra total del avalo exento
Exentas
Libre de Impuestos
INFORMACIN DE
LOCALIZACIN - GABINETE
MR
N de manzanas repetidas
ID
Nmero identificador de sitio eriazo por comuna
NAME
Identificador nico del sitio eriazo
ENC_GABINETE
Encontrado en gabinete
ENC_TERRENO
Encontrado en terreno
ENC_TOTAL
Encontrado ya sea en gabinete y/o terreno
X
Latitud Sur coordenada UTM WGS 84 H 19S
Y
Longitud Oeste coordenada UTM WGS 84 H 19S
SUPERFICIE
Polgono de Superficie
LEVANTAMIENTO EN
TERRENO
FECHA_C
Fecha catastro
HORA_C
Hora catastro
NOM_C
Identificacin catastrador


41
ID
Identificacin nica del sitio eriazo
ROL
Rol
DIRECC
Direccin predio segn BD SII
COMUNA
Comuna
DISTRITO
Distrito
MANZ
Manzana censal
LONG
Coordenada Oeste
LAT
Coordenada Sur
OBSERV
Observaciones del catastro si es necesario
DIRECC_C
Direccin corregida si no coincide BD con terreno
VIA
Tipo de va que enfrenta el sitio eriazo
FRENTEm
Longitud de frente en metros
FONDOm
Longitud de fondo en metros
PENDIENT
Tipo de Pendiente
TOPOGRAF
Tipo de Topografa
FORMA
Forma de predio
USO1_P
Uso principal del predio
USO2_P
Uso secundario predio si corresponde
USO3_P
USOOTRO_P
OBRA
Construccin u obra en predio
EST_OBR
Estado de la obra si corresponde
USO1_ENT
Uso principal del entorno
USO2_ENT
Uso secundario entorno si corresponde
USO3_ENT
USOOTRO_ENT
EDIF_ENT
Estado de edificaciones entorno
ALT1_ENT
Altura dominante de edificaciones entorno
ALT2_ENT
Altura secundaria de edificaciones del entorno
EST_EP
Estado general de los espacios pblicos
UND1_ENT
Uso no deseado principal del entorno
UND2_ENT
Uso no deseado secundario del entorno si corresponde
UND3_ENT
UNDOTRO_ENT
AVISOS
Avisos de venta
UF_ENT
Promedio valores de anuncios
PROY-INM
Nombre del proyecto o inmobiliaria
TEL
Nmero de telfono o pgina web si indicado
Tabla 18. Diccionario Base de Datos final.
Elaboracin propia, OCUC 2012.



42
La base de datos final en formato digital se encuentra adjunta a este informe en la seccin Anexos
(digital) en \\Disco_01\Anexo 02. BD_Sitios eriazos la carpeta BD_Sitios eriazos con el nombre de
archivo OCUC_ERSV_2012.07.30_BD predios eriazos Stgo_Valpo. En la hoja correspondiente al
Gran_Santiago se podr encontrar la base completa de las 34 comunas de la Regin Metropolitana de
Santiago. La siguiente hoja Gran_Valparaiso contiene la base de datos final para las cinco comunas del
Gran Valparaso.



43
6 MODELO DE VALORACIN
En este captulo, se describir el modelo de valoracin resultante del presente estudio. La presentacin
ser de ndole tanto conceptual y terica como prctica y analtica.
A modo de introduccin general, se recuerda que el objetivo especfico mencionado en las bases del
estudio indica que se busca: Constituir un Modelo Base de Datos cartogrfica de la informacin predial
para dichas ciudades que permita proyectarla como herramienta flexible y de actualizacin continua y
este modelo est concebido para caracterizar y valorar los predios, segn los tres objetivos siguientes:
- caracterizar y valorar la estructura de precios de suelos vacantes,
- mejorar la calidad de la informacin estadstica necesaria para el diagnstico y anlisis del
mercado de viviendas,
- identificar para cada predio las variables fsicas, de localizacin y entorno as como tambin sus
evoluciones y cambios.
En respuesta a estas metas, el equipo consultor presenta una herramienta asentada en la Base de datos
de sitos eriazos debidamente catastrados, informados con los datos iniciales del SII, el levantamiento de
terreno, e informacin administrativa recopilada para este efecto. Esta herramienta valora los sitios
eriazos segn mltiples criterios y perspectivas, las cuales estarn detalladas en el presente captulo.
6.1 MARCO CONCEPTUAL Y METODOLGICO
6.1.1 Definiciones y conceptos
El trmino de modelo es extremadamente diverso, segn la disciplina desde el cual se define. En
Sistemas de Informacin, el modelo de una base de datos es un lenguaje particular que tiene 3 fines:
- Fija la estructura de una base de datos (BD): sus componentes (objetos y variables) y las definiciones
que corresponden. En este caso, se definen los elementos que pueden entrar en la BD calificando
como Eriazos y los que no y todas las variables que les sern adjuntas. La definicin de los eriazos y
su seleccin ya est ampliamente descrita en los prrafos previos del informe. En cuanto a las
variables, el prrafo siguiente se encargar de entrar en el detalle de cada una de ellas tanto en
cuanto a su definicin, a sus caractersticas y a sus procesamientos.

- Define la Integridad de la BD: condicionantes y limitaciones para velar por la fidelidad de la BD con
la realidad representada. En este caso, la realidad representada es el suelo urbano eriazo en las dos
reas metropolitanas en estudio. La representatividad de la BD recae en la calidad del trabajo de
catastro por una parte al seleccionar o descartar terrenos que califiquen o no, pero sobre todo en la
seleccin de las variables que caracterizarn y valorarn los eriazos. Por ejemplo, se integrarn
variables como la normativa, las cuales se podrn generar en forma fidedigna con la realidad pero se
descarta el uso de la oferta cultural como variable ya que no se podr generar como variable
confiable. Se detallarn los criterios de seleccin de las variables en el siguiente prrafo tambin.



44
- En fin, describe las Operaciones posibles dentro de la BD: agregar y eliminar elementos o variables
pero sobre todo seleccionar, diferenciar, valorar los sitios eriazos explotando toda la diversidad de
perspectivas que permiten las variables presentes. Estas operaciones son el mayor aporte del
modelo y en el ltimo prrafo de este captulo, se presentarn varios anlisis de resultados
entregados por distintas operaciones de valoracin.
Para seguir con definiciones, se abordar brevemente el sentido de la valoracin. sta es la accin
mediante la cual se califica numricamente un elemento respecto del resto de los elementos de su
universo, sobre una escala de valores nica y unvoca. En otras palabras, devuelve la posicin de un
elemento en valor absoluto o relativamente a otros elementos pero siempre referida a una escala de
valor en particular. Por ejemplo, la valoracin del precio unitario del m
2
del predio, o la valoracin de la
densidad del servicio de transporte pblico. Como se sugiere en las bases de este estudio la valoracin
de un sitio eriazo urbano no se resume a un valor en UF/m
2
dado por el mercado ni al valor en UF/m
2

entregado por el avalo fiscal. Un gran nmero de otros factores entran en cuenta y dejan el valor
econmico del suelo como una variable ms de valoracin. La diversidad de las escalas de valoracin del
suelo urbano se explica porque el suelo es un elemento sobre el cual se fundan ms procesos que el del
mercado inmobiliario. Entre otros, las necesidades productivas y de servicio, la realizacin del bien
comn en convivencia con la propiedad privada, etc.
Tambin - apunta al modelo definido en las bases tcnicas-, por desviacin, la valoracin se puede referir
a una escala de valor ms compleja que califica en forma numrica la aptitud para un fin especfico. Por
ejemplo, valorar u ordenar, por nivel de aptitud, los sitios eriazos aptos y adecuados para desarrollar
vivienda en altura. En este caso, la valoracin es ms bien una calificacin, uni o multi criterio en relacin
con un objetivo preciso y sus requerimientos pre-definidos. En concreto, podemos valorar los sitios
eriazos aptos para un fin, asemejando esta escala de valor a la de variables numricas reales de
normativa, en este caso.
En nuestro caso, dada la perspectiva del presente estudio y de su mandante la CEHU-MINVU, se
considera que el modelo de valoracin de los sitios eriazos de las dos reas metropolitanas en estudio es
una herramienta de valoracin mltiple donde todas las perspectivas de valoracin quedan abiertas.
De esta forma, el modelo de valoracin termina siendo un modelo de valoraciones segn perspectivas,
criterios y requisitos tan variados como los descritos en la siguiente figura. De este modo, este modelo
podr ser usado por distintos equipos, con distintas misiones tan distintas como la de definir una poltica
quinquenal de vivienda social a nivel de la macro ciudad y la de evaluar la aptitud de un terreno para una
operacin puntual con fines sociales y habitacionales precisos. Las perspectivas que entrega el modelo
son muy amplias; aqu se exponen varias de ellas:


45

Figura 16. Dimensiones de valoracin del Modelo.
El modelo est concebido para poder apoyar a su usuario tanto en la definicin de aptitudes y
calificaciones de predios en vista de un proyecto en especfico con requerimientos predefinidos
(densidad, tipo de poblacin objetivo, funcionalidades urbanas especficas, etc.) como en la elaboracin
de una estrategia de mayor alcance territorial y en el tiempo.
Slo algunas valoraciones se presentarn al final de este informe.
6.1.2 Alcances del modelo
El modelo se tiene que considerar como una herramienta de fcil uso y fciles actualizaciones para:
- Seleccionar terrenos aptos segn criterios dados (densidad, usos, niveles de servicios, entorno
socio econmico, acceso a servicios en especfico), dndole al mandante una herramienta de
ayuda a la decisin,
- Analizar el territorio, por distintos prismas, pudiendo potenciar el discurso del MINVU en
instancias y negociaciones con otros sectores (MINEDUC, MOP, SECTRA, TRANSANTIAGO, etc.),
- Seguir tendencias y evoluciones (por ej.: observar efectos de un proyecto nuevo de mall en las
dems variables actualizadas), desarrollando cada vez mayor comprensin de los procesos de
nuestras ciudades,
- Entender el mercado de suelo e inmobiliario para poder posicionarse y eventualmente
intervenirlo, siendo un actor informado con buena capacidad de anticipacin y planificacin,
- () probablemente otras funcionalidades que irn imponindose con el tiempo.
Para cumplir con todos estos objetivos, el modelo es el lenguaje que define la estructura, la integridad y
las operaciones posibles en forma acotada y meticulosa, con un particular esfuerzo en facilitar las
actualizaciones de las variables en el tiempo.
A travs de estas distintas lecturas, el modelo busca extraer de los elementos que integra el estudio
(base de datos SII, actualizada y enriquecida por el trabajo en terreno y las variables recopiladas en
Valoracin? O Valoraciones?
1 modelo = 1 herramienta con mltiples perspectivas y dimensiones de valoracin:
de valoracin de los Sitios Eriazos de las dos AM.
Operaciones factibles = valoracin
Integridad BD = acercamiento a la realidad representada
Estructura BD
Espacio:
-1 Slo proyecto
- 1 serie de proyectos
- 1 Poltica territorial/habitacional
Poblacin Objetivo:
Vulnerable,
Media, Mixta, con carencias especficas (salud,
transporte pblico / privado)
Rentabilidad:
Econmica, social, ambiental,
Funcionalidad Urbana:
Habitacional, Mixto, Innovacin (con centro
productivo, educacin, naturaleza,
Tiempo:
El prximo anuncio presidencial, Plan
quinquenal, Plan a 30 aos
Un Modelo de Valoracin, un Universo de Valoraciones
Modelo


46
gabinete) las conclusiones y visualizaciones que le sirvan a la contraparte para comunicar y actuar
estratgicamente con el suelo correspondientes a los sitios eriazos repartidos en las dos ciudades.
Adems, y a modo ilustrativo, el modelo tambin entrega propuestas de visualizacin de las realidades
observadas mediante la plataforma que ofrece el software de SIG ArcGIS 9.3.
6.1.3 Conceptos metodolgicos para lograrlo
El trabajo de modelacin busca construir coberturas de informacin interpolada a partir de los distintos
registros recopilados y generados para escapar a la rigidez de una zonificacin, en la medida de lo
posible. La mayora de la informacin est tratada como reas de servicio de mayor o menor densidad
segn la distancia al equipamiento y la importancia de ste. Se busca integrar la mayor cantidad de
variables propias a cada predio para aumentar la precisin de su evaluacin en el modelo.
Este principio enunciado apunta a la vez a simplificar el proceso de clculo de las valoraciones (con el
objetivo de su replicabilidad efectiva en el tiempo) y de solucionar los problemas operativos
generalmente encontrados en los modelos basados en zonificaciones no siempre bien justificadas y que
segmentan arbitraria y rgidamente los fenmenos urbanos.
Las limitaciones del modelo corresponden en gran parte a las mismas limitaciones inherentes a los
inputs del modelo, los que determinarn la integralidad, la relevancia cientfica y la replicabilidad del
modelo. En consecuencia, las variables que lo alimentan tienen que cumplir con los siguientes criterios:
- disponibilidad y costo de generacin de la informacin,
- confiabilidad e independencia de la fuente generadora,
- periodicidad de actualizacin,
- formato fcilmente procesable y utilizable,
- complementariedad entre s (evitando redundancias estadsticas por razones de eficiencia)
- y obviamente, relevancia para las valoraciones contempladas.
Por lo recin enunciado, no todos los datos relacionados a los predios eriazos y a sus caractersticas
pueden entrar en una valoracin. Sin embargo, algunas pueden estar presentes en la base de datos sin
ser utilizada en esta etapa del modelo.
Adicionalmente, el modelo se basa en procesamientos, operaciones e indicadores simples y pertinentes
dado el tiempo limitado de la investigacin y su proyeccin a futuro. Es por eso que se busc limitar la
cantidad y complejidad de los anlisis numricos, y se propone representaciones grficas de los
resultados.
6.2 VARIABLES
6.2.1 Descripcin del conjunto de variables
Las variables seleccionadas conforman un conjunto de 44 datos para cada predio que conforma la base
de datos final en ambas ciudades. Todas estas variables complementan la BD ya consolidada en la etapa


47
de terreno y gabinete asociada. Corresponden al ltimo grupo de variables provenientes de informacin
recopilada y procesada en el proceso de elaboracin del modelo de valoracin.
Estas 44 variables son de cuatro tipos:
- Variables de identificacin: son los datos necesarios a la identificacin de cada predio tanto del
punto de vista administrativo como geogrfico. (9).
- Variables heredadas del SII: son todas las dems variables presentes en la base del SII, y que no
entran en el grupo de identificacin como por ejemplo la superficie de los predios y su avalo
fiscal. (2).
- Variables de terreno: son todas las variables levantadas en el proceso de catastro en terreno y
que tienen que ver tanto con caractersticas propias del predio como de su entorno. (14).
- Variables de gabinete: son todas las variables generadas en base en un trabajo de recopilacin
de las distintas fuentes y registros de informacin pblica y privada disponibles. (19).
Todas estas variables se organizan por temticas y sub temticas. Esto permite tener una lectura lineal
de la exhaustividad del juego de variables.
En la planilla siguiente se presentan las 44 variables contempladas organizadas por temtica y sub
temtica, indicando para cada una la unidad, su fuente, su periodicidad y el procesamiento que precisa
para ser explotable. Como se puede apreciar son ocho temticas adems de la identificacin:
- 0. Identificacin (9)
- 1. Normativa (3)
- 2. Precio de suelo (4)
- 3. Servicios y equipamientos (6)
- 4. Medio ambiente (5)
- 5. Transporte y movilidad (3)
- 6. Dinmica inmobiliaria (4)
- 7. Carcter socio econmico (1)
- 8. Caractersticas predio (9)
En gris, se identifican las variables de identificacin (que no tienen utilidad en el modelo pero son,
obviamente, claves en la base de datos), en verde, las variables levantadas en terreno y en azul, las
variables que son relevantes pero que no se entrarn en el modelo por falta de informacin completa en
el marco del presente estudio. Estas variables, tal como se acord con la contraparte tcnica quedan
marcadas dadas su relevancia y constituirn una de las primeras tareas para hacer funcionar el modelo
hacia su versin nmero 2.



Figura 17. Tabla de variables preliminar para Base de datos y Modelo de Valoracin.

ID Administrador BD Permanente - - Dato BD
Latitud Administrador BD Permanente - - Dato BD
Longitud Administrador BD Permanente - - Dato BD
N Regin SII SII Permanente - - Dato BD
N Manzana SII SII Permanente - - Dato BD
N Predio SII SII Permanente - - Dato BD
Calle Administrador BD Permanente - - Dato BD
N Administrador BD Permanente - - Dato BD
Comuna Administrador BD Permanente - - Dato BD
Usos permitidos
Municipalidades /
Observatorio Urbano
Indefinido Planos PDF o Papel + Memoria Digitalizacin Zonas con dato Uso Cobertura SIG con dato Usos
Densidad mxima permitida
Municipalidades /
Observatorio Urbano
Indefinido Planos PDF o Papel + Memoria Digitalizacin Zonas con dato Densidad Cobertura SIG con dato Densidad
Sujeto a expropiacin
Municipalidades /
Observatorio Urbano
Indefinido Planos PDF o Papel + Memoria Digitalizacin Zonas con dato Expropiacin Cobertura SIG con dato Expropiacin
2.1.Avalo Fiscal Predio Avalo Fiscal SII SII
Anual (actualizacin
monetaria)
Cada decada (1995,
2005, ...)
(actualizacin precio
de suelo)
BD SII actualizada (2011), por ROL Juntar dato a BD por ROL Dato BD
2.2.Ofertas Terrenos
WEB
Valor de Ofertas Actuales +
Interpolacin
Portal Inmobiliario (Web)
Flujo Continuo -
Periodo de
Levantamiento a
Definir (un mes/ao)
Puntos con direccin o sector en web Portal
Inmobiliario + precio + superficie.
Digitalizacin con dato Precio Oferta, Superficie
+ Interpolacin IDWKernel
Cobertura SIG de puntos con dato precio y superficie
+ Raster precio de suelo interpolado
2.2.Ofertas Trivelli*
(para Gran Santiago)
Valor de Ofertas Actuales +
Interpolacin
BD Trivelli Trimestral SIG O BD (precios distintos y negociables)
Segn formato comprado: digitalizacin con dato Precio
Oferta y Superficie
2.3.Transacciones
Valor de Transacciones del ao +
Interpolacin
CBR? Anual?
Segn formato inicial: digitalizacin con dato Precio
Transaccin y Superficie
0.2.Identificacin SII 0.Identificacin
0.3.Direccin
0.1.Identificacin BD
1.Normativa
1.1.Planos Reguladores
Comunales (PRC) y
planos seccionales
2.Precio Suelo
Temtica Sub temtica Variable Fuente Periodicidad Formato inicial Transformacin-Intervencin Formato final


3.1.reas Verdes Superficie de AV Indefinido Levantamiento en terreno / foto interpretacin ()
Cobertura SIG
+ Raster densidad o buffer a definir
3.2.Salud (Hospitales,
clnicas privadas,
Consultorios)
Equipamientos de salud +
Densidad de servicio.
MINSAL + web clnicas
privadas
Anual
Planilla MINSAL con Tipologas + Levantamiento
Clnicas en Web.
Digitalizacin puntos con datos (tipologa)
+ Clculo densidad Kernel
Cobertura SIG
+ Raster densidad de servicio
Calidad Educacional (SIMCE) MINEDUC Anual BD SIMCE
Integracin en BD Educacin
+ Interpolacin con puntos que tienen SIMCE
Cobertura SIG
+ Raster nota promedio SIMCE interpolada
Establecimientos educacionales +
Densidad de Servicio
MINEDUC Anual KMZ MINEDUC
Integracin en BD Educacin
+ Clculo de densidad Kernel
Cobertura SIG
3.4. Comercio
Densidad de Comercios
(supermercados y malls)
Amarillas - Internet
Digitalizacin puntos con datos
+ Clculo densidad Kernel
Cobertura SIG
3.5.Seguridad Delitos 2011 por cuadrante Carabineros de Chile Anual
Cuadrantes: imagen por cuadrante descargable
en :
http://www.carabineros.cl/sitioweb/web/verSecc
ion.do?cod=11
Delitos: BD planilla PDF protegida
Digitalizacin Cuadrantes
Extraccin de datos delitos a BD no protegida
Cobertura SIG de cuadrantes con datos delitos
4.1 Espacio Pblico
Estado general Espacio Pblico
(4.4 Catastro)
Catastro - Ficha Catastro Pasar a BD Dato BD
4.2 Edificacin
Estado y Mantencin General
Edificacin (4.2 Catastro)
Presencia elementos molestos
(basural, antena, bomba, gas,
etc) (4.5 Catastro)
Equipamientos molestos en sector
(plantas residuos, aguas servidas)
4.4.Zonas de Riesgos
Zonas de riesgos de quebraba,
derrumbe y remocin en masa.
Nivel de servicio transporte
pblico (Densidad de servicio
ponderado por tipo de transporte)
Transantiago, SECTRA Transantiago: anual
Shape de recorridos de Transantiago con
frecuencias + Shape de estaciones de Metro
Clculo de densidad de servicio Transantiago (con
frecuencia recorridos)
Clculo Buffers estaciones de metro
Suma valores en un Raster de densidad de servicio
Red de recorridos TP y estaciones de de metro
+ Raster densidad de servicio de Transporte pblico
Nivel de servicio red vial
(densidad de red estructurante
ponderada por tipologa)
MINVU Indefinido Shape con tipologas de vas estructurantes Clculo de densidad poderada Kernel
Vialidad estructurante
5.2.Vialidad
Jerarqua va de acceso (3.2
Catastro)
4. Medio
Ambiente
3.Servicios y
Equipamientos
4.3 Usos no deseados
3.3.Educacin (Nivel,
Matriculas)
5.Transporte y
Movilidad
5.1.Transporte



Puntos de Oferta inmobiliaria +
Densidad de oferta
Collect (Gran Santiago y
Gran Valparaso)
Portal inmobiliario (Gran
Santiago)
Anual
Shape Collect
+ Clculo de densidad Kernel
Coberturas SIG
+ Raster densidad de oferta
Puntos de Oferta inmobiliaria +
Interpolacin de precios
Collect (Gran Santiago y
Gran Valparaso)
Portal inmobiliario (Gran
Santiago)
Anual
Shape Collect
Cobertura SIG
+ Raster precios inmobiliarios interpolados
Altura promedio entorno (4.3.
Catastro)
Precio promedio oferta vecindario
directo (4.6. Catastro)
7.Carcter Socio-
econmico
7.1.GSE 2002 GSE dominante en manzana Censo 2002 / Redatam Perodo Censal
SIG Manzanas (INE)
Datos censales por manzana
Clulo GSE en Redatam Cobertura SIG de manzanas con GSE predominante
Frente (3.3 Catastro) Catastro - Ficha Catastro Pasar a BD Dato BD
Fondo (3.3. Catastro) Catastro - Ficha Catastro Pasar a BD Dato BD
Superficie
SII (+eventual correccin
en caso de fusin predial)
- BD SII por ROL
Juntar dato a BD por ROL (+eventual correccin en caso de
fusin predial)
Dato BD
Pendiente (3.4. Catastro) Catastro - Ficha Catastro Pasar a BD Dato BD
Topografa (3.5. Catastro) Catastro - Ficha Catastro Pasar a BD Dato BD
Forma (3.6. Catastro) Catastro - Ficha Catastro Pasar a BD Dato BD
Uso actual (3.7. Catastro) Catastro - Ficha Catastro Pasar a BD Dato BD
Construccin (3.8. Catastro) Catastro - Ficha Catastro Pasar a BD Dato BD
Estado construccin (3.8.1.
Catastro)
8.Caractersticas
predio
8.3.Uso y Estado
8.2.Atributos
geogrficos
8.1.Dimensiones
6.1.Oferta vivendas
sector
6.2.Oferta vivendas
colindante
6.Dinmica
Inmobiliaria


51
En definitiva, la lista de variables seleccionadas es muy amplia, lo que permitir tener una base de
datos slidamente informada y con un buen potencial de anlisis y actualizacin. El modelo ir
seleccionando las ms representativas y completas en cada caso de valoracin y se podrn generar
variables compuestas con varias de estas con el fin de asignar a los predios valores representativos
de su real estado de factibilidad, cobertura y potencial.
6.2.2 Procesamiento de informacin
A modo general, cada variable limpia estar procesada con el fin de llenar el territorio de valores
en forma continua y as, poder asignar el nivel correspondiente a cada punto de la base de datos
de Eriazos.
Tal como se ha expresado desde el inicio del estudio, una de las apuestas de la metodologa
desarrollada es liberarse de la rigidez y de las imprecisiones que se producen al uniformizar o
promediar una informacin dentro de una zona cuyos lmites provienen en general de divisiones
administrativas ms que de lgica territorial. Esto suele condenar puntos fronterizos a valores
de una zona a la cual pertenecen slo tangencialmente. Adems esto constituye una novedad
dentro del universo de estudios urbanos habituales en Chile.
Por ltimo, este mtodo est particularmente adecuado al presente estudio donde se est
evaluando, en la mayora de las variables, niveles de servicio; esto implica que es ms verosmil
mirar el rea de estudio como un continuum sin quiebres (distancia geogrfica por red vial a los
equipamientos ms cercanos). De lo contrario, y a modo de ejemplo, se le estara asignando a un
eriazo colindante a un supermercado, un valor de densidad promedio de supermercado por
hectrea en la zona en el cual se encuentra. Este sitio resultara demostrar el mismo nivel de
servicio y accesibilidad al comercio que el otro extremo de la zona donde puede que no existan
ms equipamientos de este tipo. Si se toma como como referencia los distritos censales que sirven
de base a la zonificacin de muchos estudios urbanos, es comn que tengan ms de 1km de largo
y ancho; medida que pareciera demasiado extensa para definir un nico nivel de servicio en
transporte pblico, comercios, educacin, etc. Este criterio de entendimiento de las distancias
adecuadas se ver desarrollado en la eleccin de los parmetros de interpolacin.
Adems, dada la escala entregada por las variables levantadas en terreno (por cada predio uno por
uno), tiene sentido tratar de expresar todo a esta escala: la del punto del sitio eriazo. Para eso, es
necesario tener una cobertura de valores continuos y progresivos.
En trminos concretos de operacin en SIG, esta lgica se obtiene mediante las herramientas de
clculo de densidad e interpolacin de datos. Ambas estarn utilizadas en su formato ms
progresivo y que refleje mejor la centralidad y gravitacin del equipamiento concernido: densidad
por Kernel e Interpolacin por IDW (Inverse Distance Weight). En ambos casos, reflejan cmo se
diluye la influencia de un punto a medida que uno se va alejando hasta anularse y/o entrar en la
gravitacin de otro punto. Cada capa de informacin dar lugar a una reflexin y justificacin
acerca de los parmetros de cada operacin: distancia mxima de bsqueda y nmero mximo de
puntos vecinos a mirar para interpolar.


52
La eleccin de estos parmetros siempre es discutible y subjetiva, sin embargo al ser transparente
y escogido a la luz de la experiencia del equipo consultor en modelacin de fenmenos urbanos,
deja toda libertad a la contraparte tcnica para adoptarlo, cambiarlo y matizarlo.
Es de toda evidencia que esta metodologa tambin presenta limitaciones y errores inherentes; el
ms llamativo es la generalizacin de valores en sectores poco poblados (con poca informacin)
y la no consideracin de fronteras o rupturas reales que conoce la ciudad. Por ejemplo, el fondo
de una quebrada en Valparaso que pueda marcar la diferencia entre dos mundos urbanos
bastante distintos y no necesariamente conectados entre ellos. Si esta quebrada es muy estrecha,
puede que una ladera influya en la asignacin de valores a la otra por interpolacin sin embargo,
esto se puede limitar, en gran parte, por la seleccin de parmetros de interpolacin prudentes y
acotados en el espacio (nunca ms de un kilmetro).
A continuacin, se abordan, variable por variable, los pasos de generacin, consolidacin y
procesamiento de cada una.
Es preciso notar que todas las capas raster (dato continuo consignado en una imagen compuesta
de pixeles valorizados) generadas para cada variable se calcula en una celda de tamao 10 m (un
pixel de la imagen representa un cuadrado de 10 m por 10 m de ciudad). Esto es un parmetro
que permite una buena representacin grfica de los datos interpolados y rasterizados.
6.2.3 Variables
En este prrafo se detalla variable por variable, los procesamientos para asegurar una continuidad
en el modelo y facilitar sus actualizaciones. Las variables de terreno (en verde en la tabla de
presentacin de las variables) no se volvern a detallar dado que fueron definidas detenidamente
en las etapas de elaboracin de la ficha de terreno.
A. ID
El ID es un cdigo que se le asign de inmediato a cada registro de la BD inicial del SII, compuesto
por entre tres y cinco letras refirindose a la comuna donde se ubica y un nmero correlativo,
constituyendo un cdigo nico en toda la Base de Datos final.
Los sitios que se aadieron despus del terreno se identificaron de la misma forma, con nmeros
crecientes a partir del ltimo de la base SII inicial.
Este cdigo es el cdigo de identificacin nico de cada registro.
B. Latitud y Longitud
Coordenadas UTM en WGS 84 Huso 19 Sur levantadas en terreno que localiza cada sitio eriazo.
Cuando no haya sido posible la localizacin del sitio eriazo en el trabajo de campo se mantienen
las coordenadas referenciadas en gabinete por medio de la localizacin del centroide de cada
manzana y el predio con cdigo SII.


53
C. N regin SII, N Manzana SII, N predio SII
Estas tres variables provienen directamente de la BD inicial del SII. Corresponden a las
identificaciones especficas del SII para las divisiones territoriales de regin (igual al INE), manzana
y predio.
D. Direccin 1 y Direccin 2
Estas dos variables tipo string (cadena de caracteres) se complementan.
La primera proviene directamente de la BD del SII. Esta indicacin de direccin a veces parece
completa detallando la calle y el nmero. Sin embargo, en la mayora de los casos, es incompleta o
muy incompleta.
Direccin 2 es el complemento de informacin que se pudo levantar en terreno (cuando se pudo).
Esta variable del mismo formato especifica, corrige o completa de Direccin 1.
E. Comuna
Es la indicacin de comuna que vena de base en la BD SII.
F. Normativa: usos de suelo y densidad mxima permitida + Expropiacin.
Generacin de la informacin primaria
Se busc los planes reguladores (planos y ordenanzas) en las pginas web de las municipalidades
de las comunas del Gran Santiago y del Gran Valparaso en estudio. Cuando no se encontr se
busc en Observatorio Urbano, pgina web del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Se digitaliz
las zonificacin de los planes reguladores, luego se encontr la informacin de usos permitidos,
densidad mnima y mxima y coeficiente de constructibilidad en la ordenanza.
Cabe sealar, que para los casos en las comunas en las cuales no se contaba con PRC aprobado,
PRC muy antiguo o bien era complejo de determinar densidad promedio, se utiliz la normativa
PRMS, con los mismos parmetros utilizados para los casos de los PRC.
Para facilitar futuras lecturas rpidas, se agreg una categora (un campo de informacin) que
resume el uso de suelo permitido centrndose en el uso residencial, siguiendo una lgica de
asignacin en siete categoras descrita en el organigrama de la figura siguiente. stas son:
- Residencial: residencial slo o permitidos equipamientos de escala local.
- Residencial Mixto: residencial con equipamientos de escala inter comunal permitidos.
- Industrial: si el uso residencial est prohibido y el industrial permitido, cual que sea la
situacin de los dems usos.
- Equipamiento: si es uso residencial est prohibido y el industrial tambin pero que varios
equipamientos estn permitidos (ms de 3 equipamientos distintos).
- Equipamiento exclusivo: lo mismo que el precedente pero enfocado a un o algunos usos
especficos.
- rea verde: si los usos residencial, industrial y equipamiento estn todos prohibidos, y el
de rea verde est permitido.


54
- Restriccin: si los usos residencial, industrial y equipamiento estn todos prohibidos, y el
de rea verde tambin.
En el esquema que se presenta a continuacin, se detalla el rbol lgico de asignacin de la
categora a cada zona. Luego viene el mismo rbol lgico pero esta vez informado con las frmulas
lgicas seguidas para afectar los valores. stas se refieren a los campos usos detallados dentro de
la BD y que estn especificados en la tabla que sigue (U_1=uso residencial, U_211= uso comercio
local, etc)



Usos permitidos
Residencial?
S
Residencial +
Equipamiento
Intercomunal
PROHIBIDO
RESIDENCIAL
Residencial +
Algn
Equipamiento
Intercomunal
PERMITIDO
RESIDENCIAL
MIXTO
No
Industrial?
S
INDUSTRIAL
No
Equipamiento
Intercomunal?
>3 PERMITIDO
EQUIPAMIENTO
<3 PERMITIDO
rea Verde?
S
REA VERDE
No
Algn Equipamiento
Intercomunal ?
Si
EQUIPAMIENTO
EXCLUSIVO
No
RESTRICCION


Usos permitidos
Residencial (U_1)
U_1 = PERMITIDO
Residencial
(U_1=PERMITIDO)+
Equipamiento
Intercomunal prohibido
(U_2_1_2, U_2_2_2,
U_2_3_2, U_2_4_2,
U_2_5_2,
U_2_5_2,U_2_6_2,
U_2_7_2, U_2_8_2 y
U_2_9_2 = PROHIBIDO)
RESIDENCIAL
Residencial
(U_1=PERMITIDO)+
Algn Equipamiento
Intercomunal
permitido ((U_2_1_2 o
U_2_2_2 o U_2_3_2 o
U_2_4_2 o U_2_5_2 o
U_2_5_2 o U_2_6_2 o
U_2_7_2 o U_2_8_2 o
U_2_9_2 = PERMITIDO)
RESIDENCIAL
MIXTO
U_1 = PROHIBIDO
Industrial (U_3_1 y U_3_2)
U_3_1 o U_3_2 = PERMITIDO
INDUSTRIAL
U_3_1 y U_3_2 = PROHIBIDO
Equipamiento Intercomunal (U_2_1_2, U_2_2_2, U_2_3_2, U_2_4_2,
U_2_5_2, U_2_5_2, U_2_6_2, U_2_7_2, U_2_8_2, U_2_9_2)
Ms de 3 Equipamientos intercomunales permitidos
(U_2_1_2, U_2_2_2, U_2_3_2, U_2_4_2, U_2_5_2,
U_2_5_2, U_2_6_2, U_2_7_2, U_2_8_2, U_2_9_2=
PERMITIDO)>3
EQUIPAMIENTO
Menos de 3 Equipamientos intercomunales
permitidos (U_2_1_2, U_2_2_2, U_2_3_2, U_2_4_2,
U_2_5_2, U_2_5_2, U_2_6_2, U_2_7_2, U_2_8_2,
U_2_9_2= PERMITIDO)<3
Area Verde (U_5_1 y U_5_2)
U_5_1 o U_5_2
=PERMITIDO
AREA VERDE
U_5_1 y U_5_2
=PROHIBIDO
Se permite
Equipamiento
Intercomunal
(U_2_1_2, U_2_2_2, U_2_3_2, U_2_4_2, U_2_5_2,
U_2_5_2, U_2_6_2, U_2_7_2, U_2_8_2, U_2_9_2=
PERMITIDO)=0)
RESTRICCION
(U_2_1_2, U_2_2_2, U_2_3_2, U_2_4_2, U_2_5_2,
U_2_5_2, U_2_6_2, U_2_7_2, U_2_8_2, U_2_9_2=
PERMITIDO)>=1
EQUIPAMIENTO
EXCLUSIVO
Fuente
- Municipalidades de cada comuna
- Observatorio Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo:
http://www.observatoriourbano.cl/Ipt/PlanRegulSig.asp
Campos:
Comuna Comuna del Plan Regulador
ZONA_PRC Zona de Plan Regulador Comunal
DESCRIP Descripcin de Uso
U_1 Residencial
U_2_1_1 Comercial Local
U_2_1_2 Comercial Intercomunal
U_2_2_1 Culto Local
U_2_2_2 Culto Intercomunal
U_2_3_1 Deporte Local
U_2_3_2 Deporte Intercomunal
U_2_4_1 Educacin Local
U_2_4_2 Educacin Intercomunal
U_2_5_1 Esparcimiento Local
U_2_5_2 Esparcimiento Intercomunal
U_2_6_1 Salud Local
U_2_6_2 Salud Intercomunal
U_2_7_1 Seguridad Local
U_2_7_2 Seguridad Intercomunal
U_2_8_1 Servicios Local
U_2_8_2 Servicios Intercomunal
U_2_9_1 Social Local
U_2_9_2 Social Intercomunal
U_3_1 Industria Inofensiva
U_3_2 Industria Molesta
U_4 Infraestructura
U_5_1 Espacio Pblico
U_5_2 Espacio Pblico Intercomunal
DMIN Densidad Mnima
DMAX Densidad Mxima
CCMIN Coeficiente de Constructibilidad Mnimo
CCMAX Coeficiente de Constructibilidad Mximo
CATEGORIA Resumen del uso de suelo
Tabla 19. Campos (Shape) de Normativa: usos de suelo y densidad mxima permitida + Expropiacin.



58
Complicaciones y consideraciones
- Los planes reguladores con mltiples seccionales se hacen difcil de seguir.
- Se consider solo la industria como actividad productiva (Inofensiva y Molesta)
- La re transcripcin bajo criterios unificados de todos los planos reguladores de las reas
metropolitanas obliga a perder alguna precisin. En los casos ms emblemticos donde los datos
como la densidad son absolutamente sujetos a condiciones especficas, derogaciones, mitigaciones,
etc., se prefiere no informar que informar de manera excesivamente resumida y falsa.
- En los casos en que no exista PRC o se complejizaba el clculo de los parmetros buscados, se utiliz
la informacin del PRMS
Resumen de la informacin recopilada y digitalizada
Regin Comunas Digital Ao Plan Regulador Observaciones
M
e
t
r
o
p
o
l
i
t
a
n
a

d
e

S
a
n
t
i
a
g
o

Cerrillos No PRC Maip (1965) No se encontr plan regulador de
referencia
Cerro Navia Si 1993
Conchal Si 1983
El Bosque Si 2008
Estacin Central Si PRC Maip (1965) PRC
Santiago (1939)
No se encontr plan regulador de
referencia
Huechuraba Si 2004
Independencia Si PRC Santiago (1990), PRC
Renca (1985), PRC
Conchal (1983)
Se encontr Conchal (1983), Renca (1985)
y Santiago (1990)
La Cisterna Si 2004
La Florida Si 2001
La Granja Si 1992
La Pintana No PRC La Granja (1952) No se encontr plan regulador de
referencia
La Reina Si 2001
Las Condes Si 1995
Lo Barnechea Si 2002
Lo Espejo No PRC La Cisterna (1983) No se encontr plan regulador de
referencia
Lo Prado Si 1988
Macul Si 2004
Maip Si 2004
uoa Si 1989
Pedro Aguirre
Cerda
Si PRC Santiago (1990), PRC
La Cisterna (1983), PRC
San Miguel (1951)
Se encontr Santiago (1990)
Pealoln Si 1989
Providencia Si 2007


59
Pudahuel Si PRC Barrancas (1971),
PRMS (1994)
Se encontr PRC Barrancas (1971)
Quilicura Si 1985
Quinta Normal Si 1987
Recoleta Si 2005
Renca Si 1985
San Joaqun Si 2008
San Miguel Si 2005
San Ramn No PRC La Granja (1952) No se encontr plan regulador de
referencia
Santiago Si 2008
Vitacura Si 1999
Puente Alto Si 2002
San Bernardo Si 2006
Tabla 20. Resumen de la informacin recopilada y digitalizada regin Metropolitana de Santiago.
Regin Comunas Digital Ao Plan Regulador Observaciones
V
a
l
p
a
r
a
s
o

Concn SI 1980 Plano municipal y Seccional de borde
costero
Quilpu SI 1971
Valparaso SI 1984 Plan Regulador Original, Placilla de
Peuelas, Tranque de la Luz y Zonas de
conservacin Histrica
Villa Alemana SI 2002
Via del Mar SI 1980
Tabla 21. Resumen de la informacin recopilada y digitalizada regin de Valparaso.
Generacin de la informacin final
La variable de normativa vigente es informativa cuyo carcter ser ms bien binario o eliminatorio dado
su carcter legal. Se usar ms bien para averiguar condiciones especficas buscadas: cules predios
tienen uso residencial?, tiene posibilidad de densidad mayor a 400 hab/ha? Etc. Por lo mismo, es una
de las nicas variables que no sufrir una mayor transformacin o extrapolacin.
Usos y actualizaciones
Las dos variables vinculadas a la normativa (usos permitidos y densidad mxima) permiten visualizar las
intenciones municipales respecto al desarrollo urbano de sus territorios. Adems, se podrn seleccionar
o descartar terrenos con condiciones especficas.
En la presente entrega, sirve para la generacin de estadsticas generales sobre el universo de eriazos
(ver ltimo captulo).
En cuanto a la actualizacin de la informacin, se deber estar atento a los nuevos documentos PRC y
seccionales que entren en vigencia. Para eso, la CEHU-MINVU tiene acceso a estas modificaciones dado


60
el rol controlador de sus SEREMIS en cuanto a planos reguladores. Luego, se recomienda continuar con
el procedimiento ya descrito en este prrafo.
En cuanto a la tercera variable del mismo grupo: Expropiaciones, tal como acordado con la
contraparte, se menciona en el modelo pero no se desarrolla en este estudio. Se presenta como una
variable sumamente importante, dependiendo del futuro legal de las franjas de expropiacin hoy da por
vencer.
G. Avalo Fiscal
La informacin del avalo fiscal es un dato original de la BD del SII. Se integra en la BD eriazos final sin
mayores transformaciones.
Es importante recordar que en el primer informe del presente estudio, se describe detalladamente la
metodologa y tiempos de la definicin del avalo fiscal por el SII. Como ya es de conocimiento, este
valor se puede considerar como un valor relativamente objetivo de las caractersticas urbanas y
territoriales del predio concernido. Por observacin y hbito, oscila alrededor del 50% del valor del
mercado y de las transacciones efectivamente realizadas.
Fuente
Proviene del SII, el cual actualiza el valor monetario de los avalos anualmente pero re-avala cada 10
aos; el ltimo proceso de re-avalo se desarroll entre 2005 y 2006.
Campos
Este dato se encuentra en el campo correspondiente de la BD final de eriazos (Avaluo_UFm2) y est
expresado en UF/m
2
.
Al representar los sitios eriazos con rango de colores segn el valor unitario de su avalo fiscal, podemos
tener una lectura de la reparticin general de los valores fiscales en ambas ciudades estudiadas.
El uso de mayor inters es la comparacin de esta variable con los valores de mercados por terrenos del
mismo tipo dado que sabemos que se suele repartir alrededor del valor del 50% del valor de mercado,
los sitios que se disparen hacia arriba o por debajo de este 50% pueden revelar sitios respectivamente
ubicados en sectores particularmente baratos o caros respecto de sus caractersticas objetivas. En otras
palabras, esta variable permite alimentar un anlisis de oportunidades en cuanto a compra-venta de
sitios.
La BD SII se actualiza anualmente, los avalos se revalorizan en funcin de la inflacin, y se re-avalan
cada 10 aos (2005, 2015, etc). Ser de particular importancia obtener del SII el resultado del prximo re
avalo que debera publicarse durante el ao 2016.


61
H. Precio de suelo: Ofertas terrenos Web
La idea de esta variable es la visualizacin de precios de mercado para productos comparables a los sitios
eriazos.
Se buscaron los predios del portal inmobiliario en todas las comunas estudiadas. En esta pgina se
buscaron predios con sus precios de oferta segn las siguientes caractersticas:
Tipo de propiedad: Sitios, estacionamientos, terrenos construccin, bodega o parcela
Tipo: Nuevas y usadas
Operacin: Venta
Superficie: > 2000 m
2

Luego de obtener la lista, los predios se buscaron en Google Earth, y se logr digitalizar 36 puntos con
sus precios en Gran Valparaso y 331 en Gran Santiago.
Cabe mencionar que la base de Santiago data del ao 2011 ya que se pudo recuperar esta informacin
de un trabajo extenso desarrollado en el Observatorio de Ciudades UC, este ao. Dado el plazo del
estudio y la complejidad del proceso de ubicacin de estas ofertas que suelen ser muy aproximativas en
su informacin de direccin, se prefiri mantener esta informacin de un ao de antigedad a generar
una ms actual pero con menos precisin y dedicacin de tiempo para su georreferenciacin.
Fuente
- Pgina web del Portal Inmobiliario: http://www.portalinmobiliario.com/buscador.asp
Campos
TIPO Tipo de propiedad
Ubicacin Direccin de la Propiedad
Comuna Comuna de la propiedad
PrecioUF Precio en UF
Superficie Superficie del predio
UFm2 / Uf_sitio_fr Valor del predio en UF/M
2

Tabla 22. Campos (Shape) de Precio de suelo: Ofertas terrenos Web.
Debido a que las direcciones encontradas en el portal inmobiliario son slo referencias y la compleja red
vial de Valparaso, se encontraron muy pocos puntos para digitalizar en esta ciudad.
Con la variable de precio de suelo en ofertas de terrenos, se escoge la opcin de interpolar el dato para
obtener una capa de informacin continua comparable y superponible con otras informaciones. Sin
embargo, al constatar la precaria cobertura en Gran Valparaso, se decidi que no era pertinente


62
interpolar. Para proceder a la interpolacin habra que completar esta informacin con un tiempo ms
extenso de recopilacin llamando por telfono, yendo a terreno y solicitando mayor informacin a los
corredores de propiedades a cargo, lo que no se pudo concretar en esta etapa. En Santiago, la cobertura
permite calcular una interpolacin dentro de parmetros escogidos para controlar los abusos de una
interpolacin de datos poco densos.
Esta interpolacin se hace mediante los siguientes parmetros: Interpolacin del Spatial Analyst
interpolate to raster > Inverse Distance Weighted. El nmero de puntos a tomar en cuenta en la
extrapolacin son 10 y la distancia mxima es de 2.000 m. Estos parmetros indican que en caso de una
buena concentracin de hasta 10 puntos dentro de un radio de 2.000 m se tomarn en cuenta estos
puntos para afectar el valor interpolado de cada punto del raster generado. En caso de un sector con
mala concentracin y poco informado, se limit la influencia de un dato a los 2 kilmetros a la redonda.
La distancia mxima se escogi a criterio: no se trata de la distancia a un servicio sino que de la distancia
donde influye el valor de un punto en el valor de suelo. Esta influencia va disminuyendo a medida que
uno se aleja de l. Se sabe que donde est menos denso el dato es en el borde de ciudad. En estos
sectores el fenmeno del valor del suelo es ms uniforme y continuo tambin. Por todas estas razones,
se consider aceptable tomar una distancia mxima de radio de bsqueda de 2.000 m, la cual es
relativamente importante.
De esta operacin, obtenemos una cobertura de informacin raster que es un continuum de valores de
suelo en todo el Gran Santiago. Adems de esto, para cumplir con la oferta tcnica se incluy un shape a
nivel de distrito censal (2002) para Santiago y Valparaso con el precio promedio ponderado de oferta de
ese sector y se asign a los puntos de los sitios eriazos un valor respecto al mercado
El principal uso de la variable de precio de suelo de productos comparables con los sitios eriazos y de su
interpolacin se materializa en la comparacin con el valor de los mismos eriazos, en este caso, su
avalo fiscal que es el nico valor del cual disponemos. Tal como ya se coment en el prrafo precedente
la superposicin de ambas informaciones permitir identificar sitios eriazos sobre valorados o, al
contrario, sub evaluados.
Tambin ser de inters superponer esta capa de interpolacin con la interpolacin de los precios del
mercado inmobiliario (variable que se detalla ms adelante) para contrastar el valor del suelo bruto con
el del suelo construido con vivienda en venta. Esta comparacin podr llevar a la clasificacin de sectores
en funcin de su nivel de plusvala entre terreno eriazo y vivienda construida.
Ambas lecturas pueden ser un aporte importante para la contraparte tcnica si quisiese posicionarse
dentro del mercado inmobiliario para defender su misin de apoyo a las poblaciones ms vulnerables
aprovechando proyectos mixtos con buena plusvala.
La actualizacin de esta informacin permitir adems construir ao tras ao un real seguimiento de la
evolucin de los valores del suelo eriazo tanto en lo global como por sectores. Alzas muy importantes
podrn revelar el colapso del mercado de suelo. Poca variabilidad indicar la falta de inters del mercado


63
por un sector o por los eriazos en general. En todos los casos, poder observar la evolucin del valor del
suelo desocupado o sub utilizado de la ciudad es un indicador clave sobre dinmica de crecimiento de
esta.
En lo concreto, para mantener esta informacin al da, sugerimos que el mismo levantamiento de ofertas
se realice anualmente alrededor de las mismas fechas (primer semestre) y bajo los mismos criterios de
bsqueda que los indicados en este prrafo. En fin con una interpolacin similar so podrn observar las
tendencias.
Una limitacin importante de este indicador es la particularidad de los precios de oferta que suelen ser
relativamente distintos de los precios finales de transaccin. Este carcter es relativamente homogneo
(siempre mayor en un 15% al precio de transaccin), entonces esta limitacin no falsea excesivamente
las lecturas analticas propuestas que son ms comparativas que en valores absolutos. De hecho, se
procedi a la interpolacin de precios de suelo en base a valores de precio de suelo corregidos (85% del
valor).
I. Precio de suelo: Informe Trivelli
Las bases de datos provenientes de los trabajos de levantamiento de la oficina de Pablo Trivelli suelen
constituir bases de informacin valiosas. Sin embargo, la compra de la informacin formateada como se
necesita representa un costo alto. Se decidi no comprar esta informacin en la primera versin del
modelo dado que ste ya contaba con algunos datos de precio de suelo.
Queda a criterio de la contraparte tcnica la integracin de estos datos a futuro.
J. Precio de suelo: Transacciones
Como convenido con la contraparte tcnica, sta se encargar de complementar el modelo con esta
informacin ya que, como autoridad pblica, tienen acceso a mayor informacin.
K. reas Verdes
Como convenido con la contraparte tcnica, frente a la falta de existencia de una informacin de acceso
pblico fiable y completo acerca de las reas verdes en ambas ciudades, se prefiri mantener esta
variable para una versin siguiente del modelo en funcin del inters que represente para los estudios
llevados a cabo por la CEHU-MINVU. Siempre constituye una real dificultad establecer criterios de
definicin de reas verdes entre las definidas por los IPT, las realmente existentes y sus niveles de
consolidacin muy dispar.
L. Centros de salud
Se utiliz la fuente de datos entregada por el Ministerio de Salud (MINSAL) para, a travs de un proceso
de geocodificacin, encontrar la ubicacin de los centros de salud pblicos de las regiones. Luego se
utilizaron listas de centros de salud privados, encontrados en Internet, para los cuales se averigu la
direccin, y fueron codificados en ArcGis 9.3.


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Fuente
- Centros de salud pblicos Santiago y Valparaso: buscador del Ministerio de salud de Chile:
http://intradeis.minsal.cl/SIES_SCSYO/ViewEstable.aspx
- Centro de salud privados Santiago y Valparaso:
o www.amarillas.cl
o Colegio Mdico de Chile (listado de clnicas privadas):
http://www.regionalsantiago.cl/index.php?option=com_content&view=article&id=874&I
temid=140
Campos
Nom_Servicio Nombre del servicio
Id_ Comuna Cdigo de la comuna
Nom_Comuna Nombre de la comuna de ubicacin
Nombre Tipo Tipo de establecimiento
Id Tipo Cdigo del tipo de establecimiento
Cod_Establecimiento Cdigo del establecimiento
Tabla 23. Campos (Shape) de Centros de Salud.
- No hay una lista de centros de salud privados por lo cual es difcil saber si se abarcaron todos los
centros.
- Se dejaron fuera los centros de salud privados ligados slo a un tipo de problema de salud, por
ejemplo: centros de salud cardiaca, centro de sanacin de heridas, clnicas de esttica, entre
otras, considerando que no constituyen un elemento real dentro de la red de servicio de salud.
- Se agregaron los SAPU a consultorio asociado en u solo punto cuando tenan la misma direccin.
La cobertura de servicios se presta particularmente al procesamiento por clculo de densidad ya que
permite visualizar muy bien los niveles de servicio a lo largo de las ciudades. En el caso de los
establecimientos de salud, se les asign una nota (campo nota_eriaz) para calificar su tamao o
importancia, en funcin de su tipo (tipo_eriaz):
- Centro bsico y local o de salud mental: nota 1
- Centro de salud y urgencia mediana complejidad: nota 4
- Clnica u hospital privado: nota 6
- Centro de mayor complejidad: nota 10
Con lo anterior, se busca representar en forma simplificada la importancia de cada categora de centro
de salud. Esta clasificacin es discutible pero siempre aporta la necesaria diferenciacin entre los
distintos tipos de centros. El aspecto ms limitado de esta nota es respecto de los hospitales privados
que sabemos pueden incluso sobrepasar el volumen de los hospitales pblicos de mayor complejidad.
Mientras no exista un organismo que centralice y actualice el nmero de camas de cada equipamiento,
no se podr construir un indicador ms fidedigno del tamao o volumen del equipamiento de salud.


65
En base a esta nota, se calcula la densidad de los centros de salud segn los parmetros siguientes:
Spatial Analyst > Density con la opcin Kernel que permite suavizar la gravedad de un punto a
medida que uno se aleja de l. La distancia mxima de bsqueda es 2.000 m.
En este caso se consider que 2 km o 20 cuadras como la distancia mxima aceptable al centro de
salud ms cercano. Un punto del mapa que se encuentra a ms de 2 km de cualquier centro de salud
tendr un nivel de servicio nulo. A modo de referencia es la distancia entre el Hospital del Salvador
Universidad de Chile, o entre el Hospital San Juan de Dios en Quinta Normal con la Autopista Central
cubriendo todo el barrio Brasil por ejemplo.
El raster obtenido permite evidenciar claramente los sectores desprovistos, los que se encuentran
dentro del rea de influencia de un centro de salud y los que se encuentran en el rea de influencia
mltiple de centros de salud y de centros de mayor complejidad.
Ms all de la lectura de la variable en forma independiente, su cruce con los sitios eriazos permitir
entender el nivel de servicio de stos en trminos de salud (nmero de establecimientos/km
2
). Sobre
todo, en una perspectiva ms avanzada de seleccin de eriazos para fines especficos, se podrn
establecer criterios de nivel de servicio mnimo y favorecer ubicaciones con buen nivel de servicio
objetivo.
En cuanto a las actualizaciones, la revisin anual de la base de datos de centros de salud permitir
quedar siempre actualizados aunque sabemos que en un ao sern probablemente pocos cambios.
M. Centros Educacionales
Se utilizaron las fuentes de informacin con la ubicacin de los puntos, las cuales se fusionaron. Luego se
agreg el puntaje promedio de las pruebas SIMCE aplicadas a 4bsico (ao 2011), a 8 bsico (2011) y a
2 medio (2010).
Fuente
- Cobertura (Shape) de colegios OCUC (Documentos OCUC/Planimetra y
Cartografia/Shapes/RM/Educacion/Colegios_OCUC)
- Cobertura (KMZ) de colegios de Ministerio de Educacin (Documentos OCUC/Planimetra y
Cartografia/Shapes/RM/Educacion/Colegios_Mineduc)
- Matrculas 2010: Ministerio de educacin (Antecedentes/Mat2010/Mat2010)
- Puntajes SIMCE: Ministerio de Educacin (www.simce.cl), Puntajes promedio de lenguaje y
matemticas: 4 bsico 2010, 8 bsico 2009, 2 medio 2010.



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Campos
Nombre Nombre del Establecimiento
RDB_1 Cdigo RBD del Colegio
Dependencia Tipo de dependencia econmica
rea Ubicacin Urbano/Rural
Comuna Comuna de Ubicacin
SIMCE Puntaje promedio Simce
Tabla 24. Campos (Shape) de Centros Educacionales.
- Se tomaron en cuenta establecimientos privados y pblicos.
- Tambin establecimientos de educacin escolar e institutos universitarios.
- No todos los establecimientos tienen puntaje SIMCE en las tres categoras (4 y 8 bsico y 2 medio)
- Se sacaron las escuelas de lenguaje.
- No tienen puntaje SIMCE: Jardines Infantiles e Institutos.
- Tal como lo advierte el mismo Ministerio acerca de la utilizacin de las notas SIMCE: Es importante
destacar que las pruebas estn diseadas para que sus resultados sean comparables para un mismo
nivel y sector. En tal sentido no es directamente comparable, por ejemplo, obtener un puntaje de
250 puntos en la prueba de Educacin Matemtica con 250 puntos en la de Lectura, ni obtener 300
puntos en la evaluacin de 4 Bsico con 300 puntos en 8 Bsico.
(http://www.simce.cl/index.php?id=199)
La cobertura de equipamientos de salud da lugar a dos variables distintas: una de densidad de servicio y
otra de calidad educacional. Ambas se obtienen a partir de la base de datos construida previamente.
La densidad de establecimientos educacionales se calcula con la misma herramienta de Spatial Analyst
> Density en modo Kernel, con un radio de bsqueda de 2.000 m. La justificacin de esta distancia es la
misma que para los establecimientos de salud.
La interpolacin de la nota SIMCE implica un primer paso de seleccin de los registros de la base de
datos que tienen que efectivamente una nota SIMCE ya que parte de ellos no tienen y falseara el dato.
Luego se aplica una interpolacin tipo Spatial Analyst interpolate to raster > Inverse Distance
Weighted. El nmero de puntos a tomar en cuenta en la extrapolacin son 10 y la distancia mxima es
de 2.000 m. Por efecto de transparencia y coherencia se mantienen parmetros similares a las variables
tratadas previamente.
El resultado obtenido por ambos clculos son coberturas raster con un continuum de datos que permite
cruzar la cobertura de eriazos para entender su nivel de cobertura (establecimientos / km
2
) y la calidad
educacional a la cual puede pretender en su alrededor (Nota SIMCE promedio).
Los usos a parte de entregar antecedentes muy grficos para el anlisis de las caractersticas de las
cobertura educacional de ambas ciudades, permite calificar los sitios eriazos en funcin de este


67
parmetro, el cual puede ser determinante al momento de seleccionar terrenos para desarrollos
habitacionales.
La actualizacin de estas variables es anual y tendran que seguir el mismo procedimiento que el
indicado para poder construir series de informacin comparables entre s.
N. Comercio: Supermercados y malls
Se buscaron las direcciones de los locales de supermercados de las cadenas ms importantes, luego se
realiz un proceso de geocodificacin en ArcGis 9.3. Luego se confirm la ubicacin en la comuna
correspondiente. Se procedi de una manera similar para los centros comerciales malls.
Fuente
- Lista de direccin de locales RM y Valparaso: Pgina web de las principales cadenas
o Lder: http://ubicalocal.walmartchile.cl/StoreWalmartChile/clienteExterno.jsp#
o Jumbo: http://www.jumbo.cl/supermercado/locales/index.html
o Monserrat: http://www.montserrat.cl/locales.html
o Tottus: https://www.tottus.cl/tottus-cl/info/nuestras_tiendas.jsp
o Santa Isabel: http://www.santaisabel.cl/encuentra-tu-local/
o Unimarc: http://www.unimarc.cl/index.php?s=locales
- Lista de supermercados locales de Valparaso: www.amarillas.cl
- Cobertura Red Vial de Valparaso OCUC (Documentos OCUC/Planimetra y
Cartografia/Shapes/Valparaiso/RED VIAL VALPO/Vialidad_Valpo/Vial_Valpo_geocod)
Campos
Supermercado Lnea de supermercado
Comuna Comuna de educacin
Calle Calle
Nmero Nmero de direccin
Tabla 25. Campos (Shape) de Comercio: Supermercados y malls.
- La direccin de las cadenas de supermercados cambian constantemente.
- Se tomaron en cuenta slo las grandes cadenas de supermercado, dejando de lado mercados
mayoristas (ej. MAYORISTA 10) y supermercados vecinales (ej. EKONO, BIGGER).
Generacin de informacin final
La cobertura de comercios principales se trata de manera similar a los dems equipamientos ya
detallados: se les afecta una nota que refleje su dimensin, antes de calcular la densidad del servicio en
el territorio. En el caso de los comercios, habra sido ideal tener los metros cuadrados de cada uno para
ponderar mejor su fuerza de gravitacin sin embargo, no se pudo generar esta informacin por el tiempo
acotado dedicado a la generacin de informacin y porque el encargo inicial busca enfocar el trabajo en
recopilacin de informacin existente en las distintas instituciones del pas; esto con el fin de asegurar la


68
continuidad en el tiempo del modelo. Por todas estas razones preferimos afectar un valor nota_eriaz
de 1 a los supermercados y de 10 a los malls.
Finalmente, se calcula la densidad del servicio de comercios principales segn el mtodo ya habitual de:
Spatial Analyst > Density modo Kernel, con un radio de bsqueda de 2.000 m. Se considera como campo
de poblacin el atributo nota_eriaz.
El resultado de este proceso es un raster de densidad de comercios principales por km
2
, haciendo valer
un mall por 10 y un supermercado por 1.
De la misma manera que para las coberturas de los distintos servicios ya abordados, la lectura de una
cobertura de densidad de equipamientos comerciales principales permite tener una visin de la ciudad
por este prisma detectando lugares que carecen de este servicio y que deban estar abastecidos ms bien
por comercios menores cuyos precios son ms altos y oferta menos diversa.
La integracin de este criterio dentro de las ponderaciones de la calidad de servicios al momento de
comparar y seleccionar sectores y predios para el desarrollo de proyectos en particular es clave. Si el
mercado privado del comercio se adapta a la demanda en el caso de una demanda de ingresos medio-
altos a altos, no suele responder tan automticamente a una demanda de menor ingreso. He aqu la
importancia de tener esta demanda ya provista al momento de desarrollar un proyecto dirigido a
ingresos medio-bajos y bajos.
En cuanto a la actualizacin de esta informacin, desafortunadamente, la generacin de ella no
proviene de ninguna institucin oficial que lo publique regularmente para su uso pblico. Por esta razn
su actualizacin se deber hacer regularmente en base a un barrido de las distintas fuentes en Internet
(cadenas de supermercados). Por su parte, la CEHU-MINVU podra pedir colaboracin de los municipios
directamente para la alimentacin y actualizacin de esta informacin.
O. Delitos por Cuadrante
Se digitaliz los planes cuadrantes rescatados de los mapas que contiene la web de Carabineros de Chile.
Fuente
Valparaso:
- Pgina web de Carabineros de Chile, seccin Conoce tu cuadrante y cmo utilizarlo
http://www.carabineros.cl/sitioweb/web/verSeccion.do?cod=11



69
Campos
Comuna Comuna del Plan Cuadrante
Cdigo Cdigo del Cuadrante segn Carabineros
Tabla 26. Campos (Shape) de Delitos por cuadrante.
- Los cuadrantes de Valparaso fueron difciles de definir debido a la sinuosidad de las calles.
Cuadrantes en Curauma terminan en una curva de nivel que fue complejo de digitalizar.
La informacin de inters es la base de datos que entrega Carabineros por va de Transparencia. Esta
base de datos entrega el nmero de delitos, por cuadrante, por trimestre, por ao, por tipo de delitos y
por tratamiento del delito (caso, aprehendido o no).

La BD de carabineros es muy extensa y completa debido a su nivel de desagregacin. Sin embargo, no se
pudo obtener en un formato editable y exportable. En consecuencia, dada la cantidad de datos, se limit
en la re transcripcin de algunos de estos datos globales. Sobre todo, no se logr separar los tipos de
delitos y quedaron sumados los hurtos de menor gravedad y muy comunes con los delitos de gravedad
extrema. La consecuencia de esto es que sobresalen los sectores centrales de paseos peatonales y
densidad comercial como el sector de plaza de Armas y el centro comercial de Providencia entre Manuel
Montt y Los Leones.
Conscientes de la parcialidad de esta lectura, se mantuvo la informacin pero se sugiere evaluar con
carabineros la posibilidad de entregar su informacin a la CEHU_MINVU ms editable para fines
pblicos.


70
El resultado de esta etapa es el dato de delitos del ao 2011 por cuadrante, directamente indicado en la
cobertura geogrfica de los cuadrantes. Este dato suma todos los casos por cuadrante para el mismo
ao.
Tal como se expres en el prrafo anterior, el dato es poco utilizable en este estado pero representa una
fuente muy importante de anlisis posibles si se pudiera explotar la base de datos de Carabineros.
Se sugiere que se prepare la actualizacin para el ao 2012 pudiendo separar los distintos tipos de
delitos y tomando en cuenta nicamente los delitos vinculados a la vivienda, al trfico de drogas y a la
violencia intrafamiliar, los cuales son mayores reveladores de las condiciones de seguridad en los barrios
residenciales. Se tendr que excluir el hurto que es mucho ms importante en cantidad pero no se
arraiga en los sectores residenciales.
P. Usos no deseados y Zonas de riesgo
Ambas variables representan datos de mucha importancia en el modelo tal como se ha convenido con la
contraparte tcnica, pero a la vez son variables para los cuales no existe una informacin pblica
unificada, integrada, completa y actualizada. Frente a este diagnstico el equipo consultor en acuerdo
con el mandante, decidi dejar sin informacin estas variables en esta versin del modelo.
Podra ser del resorte de la CEHU-MINVU exigir a las instituciones correspondientes la generacin de un
dato confiable y completo para los siguientes aspectos:
- Zonas de derrumbe y remocin en masa
- Zonas de riesgo de quebrada
- Equipamientos y plantas vinculados al manejo de residuos
- Equipamientos y plantas vinculados al tratamiento de aguas servidas
Q. Transporte pblico
En ambas ciudades, se recopilaron los datos georreferenciados de los servicios de transporte pblico
(centralizados en SECTRA). El objetivo era conseguir para ambas ciudades:
- Red de recorridos de buses (Transantiago y microbuses licitados en Valparaso)
- Red de Estaciones de metro (Metro y Merval)
Fuente
Toda esta informacin se tiene que solicitar formalmente a SECTRA mediante el sistema de
transparencia. En el siguiente link, se encuentran los datos de contacto de las distintas oficinas de
SECTRA (Norte, Centro y Sur): http://www.sectra.gob.cl/contacto/contacto.asp.
Campos
Las coberturas son las siguientes:


71
- Red Metro (Lnea Metro 84): lleva todas las lneas de la red actual y en construccin con su nombre
(LINEA) y su estado (LAYER).
- Estaciones_metro_project: lleva todas las estaciones de la red de metro de Santiago actual y en
construccin.
- Transantiago_2011: es el shape descargable en www.transantiago.cl, donde se mantienen
actualizados los recorridos del sistema de transporte capitalino. Los campos no estn explicitados sin
embargo figuran a lo menos el nombre del recorrido (ROUTE NAME) y la frecuencia por hora con la
cual operan (FRE) en buses por hora.
- Red Merval : lleva los 4 tramos del tren urbano de Valparaso
- Estaciones_Merval: lleva todas las estaciones del Merval.
Desafortunadamente, el transporte de Valparaso est en un proceso de redefinicin, mediante
licitaciones, por lo que no existe informacin actualizada georreferenciada de los recorridos de buses.
Desde SECTRA, confirmaron que estn desarrollando un estudio en base al cual se concretar el nuevo
sistema de transporte. Durante el transcurso de este ao 2012, deberan tener un dato cartogrfico
completo de los recorridos de microbuses lo que no tienen a la fecha. Esta informacin se podr integrar
en la versin siguiente del modelo.
En Valparaso pareci que la integracin de los ascensores podra ser un buen aporte pero no existe la
informacin actualizada para el uso pblico.
La idea del formato final de la cobertura de transporte pblico es la generacin de un dato de nivel de
servicio que integre todos los modos considerados.
En esta etapa, fue slo posible generarlo para Santiago (y slo parcialmente en Valparaso). En sta se
procedi al clculo de densidad del servicio de recorridos de Transantiago usando la frecuencia horaria
como dato de poblacin en la herramienta de Spatial Analyst > Density, Kernel, con un radio de
bsqueda de 500 m.
El resultado obtenido es un raster de densidad de servicio de buses por km
2
, contando el nmero real (o
a lo menos contractual) de buses que pasan por el mismo recorrido en una hora (FRE). La distancia
escogida corresponde a los 500 metros que es lo que suelen caminar los usuarios como mxima hasta su
servicio de transporte pblico. Es una distancia que tiene que ser menor a la de acceso a los distintos
servicios ya descritos ya que es un servicio de acercamiento a stos. Se considera usualmente que tiene
que ser ms accesible que cualquier otro servicio por lo mismo.
El segundo paso consiste en la construccin de Buffers alrededor de las estaciones de metro. Al contrario
de la red de buses cuyos paraderos son muy cercanos unos a otros, la accesibilidad a la red de metro se
evala mejor mirando la cercana a una estacin (y no a la lnea). Se usa la herramienta Analysis Tool >
Proximity > Buffer, con un radio de 800 m. El valor del radio se explica por los resultados abarcados
por estudios origen-destino desarrollados por Metro S.A. En general es usual que la gente camine 500 m


72
desde su domicilio hasta el metro, y es bastante comn que caminen incluso hasta 800 m. Al momento
de generar el buffer, se selecciona la opcin ALL en Dissolve Type ya que nos interesa indicar cuales
son los puntos que se encuentran a menos de 800 m de una estacin y no interesa saber si un punto se
encuentra a menos de 800 m de varias estaciones.
En fin, se suman las dos coberturas obtenidas gracias al Raster Calculator: la densidad de servicio de
buses con su valor de densidad que ya integra la frecuencia de los buses y la capa de buffer del metro
rasterizada multiplicada por un factor que lo escale con los buses. Este factor tiene que traducir el
hecho de que un metro tenga:
- una capacidad de aproximadamente 13.3 veces ms que un bus promedio: el bus clsico
transporta 80 pasajeros, el oruga 160 y el metro 1.600. El promedio de 80 y 160 es 120, el cual es
12,5 veces menor a 1.600,
- una frecuencia 6 veces mayor (3,3 buses por hora en promedio de todos los recorridos contra 20
trenes por hora en promedio),
- una velocidad promedio ms de 2 veces mayor (16km/h vs 40km/h, equivale a 2.5 veces ms
rpido).
El ndice de escalamiento sera: 12.5*6*2.2=199.5 aproximadamente 200. As, los puntos contenidos en
los buffers valen 200 y se sumarn con los valores del raster de densidad de servicio de buses.
Como resultado de esta operacin, se obtiene un raster de valores de cobertura del servicio de
transporte pblico en Santiago.
En Valparaso, slo se realiz el paso de buffers (de 800m) a partir de las estaciones del Merval.
El uso de esta informacin es muy estratgico ya que la accesibilidad al transporte pblico es una
condicin clave para los desarrolladores habitacionales. En el caso de polticas de vivienda social, es una
informacin de particular importancia dada la principal crtica que ha emanado de los grupos
beneficiados con respecto al aislamiento y al alejamiento de las viviendas que recibieron. Como ya se ha
entendido, la vivienda tiene que permitir acceder a fuentes de trabajo; para eso, el transporte pblico se
comporta como un elemento decisivo.
La actualizacin de esta informacin deber concentrarse en la obtencin de la informacin en
Valparaso ya que debera ser generada y publicada por SECTRA Norte en los prximos meses.
En el caso de Santiago, se escogi integrar desde ya las dos lneas de metro en construccin (3 y 6 con
objetivo de puesta en marcha entre los aos 2017 y 2018). En cuanto al Transantiago, la actualizacin
anual de la cobertura es necesaria ya que el sistema est en continua adaptacin a la demanda y que
todava no alcanza su estado definitivo.


73
R. Transporte privado
En ambas ciudades, se recopilaron los datos georreferenciados de la red vial clasificada por categora
segn definido en los Planos Reguladores Comunales y Metropolitanos. En Santiago, se adjunt a la
recopilacin de informacin la capa de vas concesionadas urbanas ya que definen un elemento clave de
la conectividad en la ciudad en complemento de la vialidad metropolitana y estructurante.
Fuente
La capa de vialidad estructurante de Santiago se obtuvo del MINVU a travs de estudios previos en
Observatorio de Ciudades UC. La cobertura de concesiones viales en Santiago proviene del MOP donde
se pidi por va de Transparencia.
Nuevamente existen problemas para conseguir informacin en Gran Valparaso. Es una carencia y se
recomienda que la CEHU-MINVU pueda conseguir esta informacin para la prxima versin del modelo.
En Valparaso, se obtuvo una red vial completa sin la caracterizacin por nivel de conectividad por lo que
para el efecto de esta variable, no sirve.
Campos
Las coberturas son las siguientes:
- Vas PRMS (Vial_PRMS_Project): lleva toda la vialidad calificada en el PRMS vigente segn esta una
clasificacin detallada en CATEGORIA: metropolitana, Troncal, Colectora y Distribucin Centro.
Tambin figura la categora Proyectada, pero no se tomar en cuenta en este trabajo. Los dems
campos de informacin provienen del mismo MINVU y se mantienen aunque no se usarn.
- Concesiones viales (concesiones_viales_eriazos2): lleva todas las concesiones viales en operacin en
Santiago a la fecha.
Desafortunadamente, no se pudo recopilar la informacin necesaria para Valparaso. Sin embargo, se
considera que esta variable tiene menor relevancia en esta ciudad donde la problemtica de
conectividad para los autos privados es menor ya sea por el menor uso del auto o la menor extensin de
la ciudad.
La vialidad categorizada da para un anlisis en densidad del servicio tambin. Para eso se trabajaron por
separado las coberturas de red estructurante y de concesin, generando para ambas un raster de
densidad.
Previamente al clculo de densidad, se asigna una nota a cada categora de va (en el campo del shape
nota_eriaz).
- Metropolitana: 10
- Troncal: 8


74
- Colectora y Distribucin Centro y Norte : 5
A las concesiones se les asign una nota de 20.
Las densidades de ambas coberturas se calculan con la herramienta de Spatial Analyst > Density en
modo Kernel, con una distancia de bsqueda de 2.000 m para mantener un criterio similar a las dems
variables de servicios particulares. Luego se suman los dos rasters obtenidos gracias al Raster
Calculator para obtener la cobertura final de calidad de servicio de conectividad privada en Gran
Santiago.
Al generar y analizar los resultados obtenidos, se sugiere que esta variable se complemente con un
estudio de los problemas de trnsito para entregar una visin ms realista de la verdadera conectividad
por sector. El anlisis de la ltima EOD podra entregar algunos datos relevantes para comprender los
tiempos de viajes al trabajo por zona EOD de origen por ejemplo.
La informacin de densidad de la vialidad relevante es un indicador de doble hilo ya que puede revelar
un buen nivel de inversin pblica pero tambin puede revelar un deterioro de las condiciones de vida
urbana. Sin entrar en el detalle de estas consideraciones (que estarn abarcadas a escala de cada predio
gracias al trabajo de catastro en terreno y las variables resultantes), el nivel de servicio de conectividad
vial permite indicar la cercana con un centro o subcentro donde se cruzan varios ejes de muchas
importancia. Esto es un indicador clave al momento de idear desarrollos habitacionales. Por un lado,
parece segundario calificar el acceso a la red concesionada cuyos costos dejan a la poblacin en una
situacin desigual pero, por otro lado, la lectura de la intensidad de la vialidad como revelador de
densidad urbana (comercio, equipamiento, oferta diversa y mltiple de todas las facilidades urbanas)
nos parece complementar idealmente las variables ya expuestas.
La representacin grfica de este dato revela esta lectura de las intensidades urbanas.
S. Oferta inmobiliaria
El dato de oferta inmobiliaria est constituido en ambas ciudades de dos capas de informacin:
- Una primera es la base de Collect, entregada por la CEHU-MINVU para los aos 2007-2010.
- Una segunda es un levantamiento de oferta de casas y locales en el Portal inmobiliario.
La base de Collect se utilizar tal como se entreg aunque tiene la debilidad que tiene muchos repetidos
ya que es la concatenacin de registros de oferta del mercado inmobiliario cada ao. Por lo mismo un
mismo proyecto que se comercialice parcialmente durante el ao 2009 y termine de venderse el ao
2010, saldr repetido dos veces con un nmero de unidades distinto. Sin embargo, no deja de ser una
base de datos muy representativa de la dinmica inmobiliaria en el mercado del nuevo a partir de un
cierto rango de precios.


75
Para la otra cobertura, se reitera el mtodo empleado para el levantamiento de oferta de suelo similar a
los eriazos pero enfocando las bsqueda en casas y locales comerciales y Terrenos Construccin,
sin criterio de superficie, en este caso.
Fuente
La fuente de las bases de Collect son de la CEHU-MINVU. Lo que proviene del portal inmobiliario
(http://www.portalinmobiliario.com/).
Campos
Las coberturas de Collect se entregan tal como se recepcion con siete campos ms donde se calcul el
valor promedio unitario de cada registro en UF/m
2
: estos campos sirvieron para extraer la informacin
de precios y superficies contenida en cadenas de texto en el shape original. Encontrarn:
- el precio mnimo (PRECIO_MIN),
- el precio mxima (PRECIO_MAX),
- la superficie mnima (M2_MIN),
- la superficie mxima (M2_MAX),
- el precio unitario mnimo (ufM2_MIN),
- el precio unitario mxima (UFm2_MAX)
- y el precio unitario promedio (UFm2_PROM).
La cobertura de registros levantados en portal inmobiliario lleva la siguiente informacin:
- Operacin: indica que todos los registros son de venta y no de arriendo
- Tipologa: es el tipo de propiedad segn clasificaciones del portal inmobiliario
- Comuna
- Ubicacin: son indicaciones de direccin
- Precio: en UF
- Superficie: indica las superficies edificada y de terreno separadas por un /
- Uf_casa: es el precio unitario de lo edificado en UF/m2, calculado con el precio en UF y la superficie
de la casa.
- UF_sitio_f: es el precio unitario del terreno en UF/m
2
, calculado con el precio en UF y la superficie
del terreno extrada del campo Superficie en el campo m2_sitio. Este valor se multiplica por 85%
para corregir el precio de oferta y asemejarse a los valores reales de las transacciones (UF_sitio85).
- M2_casa: es la superficie edificada extrada de superficie
- M2_sitio: es la superficie del sitio extrada de superficie
Es importante mencionar que las 2 coberturas propuestas aportan miradas muy diferentes y
complementarias sobre el mercado inmobiliario. La primera proveniente de Collect se concentra en un
tramo especfico del mercado: slo propiedades nuevas y a partir de un cierto rango de precio. Esta
informacin es clave ya que define la real dinmica de la industria inmobiliaria. Sin embargo, contiene
sesgos graves ya que no integra las propiedades de menos de UF 11,6/m
2
en Gran Santiago y de menos


76
de UF 6,7/m
2
en Gran Valparaso. Los valores unitarios suben a UF 223/m
2
y UF 47/m
2
respectivamente
en ambas ciudades.
Por otra parte, el levantamiento en Portal inmobiliario puede ser parcial ya que refleja el mercado
durante el periodo acotado de levantamiento, adems muchos registros ofertados en el Portal no se
reportan en la base de datos ya que no se pudo ubicar ya sea por la ausencia o mala calidad de la
descripcin de ubicacin. Lo anterior, se considera que es una mirada muy importante al real mercado
de oferta de propiedades y por ende de compra ya que esta plataforma realiza una suerte de nivelacin
y valor de referencia. All se encuentran propiedades muy inferiores a UF 1/m
2
hasta propiedades en UF
117/m
2
en Gran Valparaso y hasta UF 132/m
2
en Gran Santiago. Este dato incluye nuevos y usados.
En resumen, esta informacin trae lecturas propias pero pareciera que la segunda revela mejor el valor
del suelo urbano en su complejidad cuando la primera revela el estado de la industria inmobiliaria. Las
dos visiones pueden servir en casos distintos pero la lectura del precio de suelo aporta mayor
informacin al momento de evaluar los sitios eriazos urbanos. Por su lado la oferta levantada por Collect
tendr mucho inters para definir sectores de densidad de oferta nueva.
Estas bases de datos tienen dos usos de inters como ya se coment: entregar lecturas de los precios
que practica el mercado gracias a interpolaciones de precios y visualizar sectores de mayor o menor
actividad por medio de clculos de densidades de puntos.
La interpolacin de estas nubes de puntos de precios se hace mediante la misma herramienta que la
interpolacin de los precios de suelo de terrenos tipo eriazos: Spatial Analyst > Interpolate to Raster
> IDW con 12 puntos y 800 m de radio de bsqueda.
Se obtiene para todas las coberturas de puntos una interpolacin de precios de ofertas. En resumen, son
tres interpolaciones:
- La interpolacin de los precios unitarios promedios de la base de datos de Collect.
- La interpolacin de los precios unitarios de terrenos de la base del Portal (85%)
- La interpolacin de los precios unitarios de las edificaciones de la base del Portal.
Por otra parte se procede al clculo de las densidades de puntos. La nica diferencia entre las dos bases
de datos es que, para Collect, se utiliza el atributo OFE (=nmero de unidades ofertadas) como campo
de poblacin para el clculo de densidad. Sino, en ambos casos se usa la herramienta Spatial Analyst >
Density en modo Kernel con 800 m de radio de bsqueda.
En cada ciudad se obtienen dos coberturas de densidades de ofertas: la oferta general del Portal
inmobiliario y la oferta especfica levantada por Collect. Ambas densidades se tienen que representar
con rangos distintos ya que Collect presenta lunares con mucha oferta mientras que el Portal tiene una
malla escalonada de puntos.


77
Tanto Collect como el Portal inmobiliario son fuentes de anlisis determinantes para entender el
mercado del suelo e inmobiliario.
El primero tiene sesgos importantes pero se genera slo y es de uso directo. Adems est actualizado
anualmente (e incluso trimestralmente por Collect). La recopilacin de esta informacin anualmente
permite un seguimiento fino de la evoluciones en precios, ubicaciones y densidades de la actividad
inmobiliaria.
Por otra parte, el levantamiento de los puntos del Portal implica un trabajo arduo de actualizacin ya
que el levantamiento es lento y cada registro tiene que estar tratado con atencin para poder ser
ubicado correctamente y que sus datos estn registrados sin errores. Sin embargo, vale la pena llevar a
cabo esta actualizacin a ritmo anual ya que entrega informacin mucho ms fidedigna sobre la realidad
del mercado de las propiedades y del suelo ms comparable en precios con el objeto de este estudio: los
eriazos.
T. Grupo Socioeconmico dominante por manzana
La cobertura de manzanas con la informacin de grupos socioeconmicos es un dato antiguo construido
en base a datos del Censo de poblacin y vivienda 2002 va el mtodo de Adimark. Tal como fue
convenido con la contraparte tcnica, es un dato relevante y se incluye en el modelo, pero por su
antigedad, no ser el objeto de mayor estudio ni cruce con las BD de eriazos ya que pronto estarn
disponibles los datos del nuevo Censo de Poblacin y Vivienda 2012.

Figura 18. Matriz de cantidad de bienes por hogar.
Fuente: ADIMARK, 2006.
El dato que se recomienda usar es el GSE dominante en cada manzana. Para obtenerlo es necesario
tener primero la informacin de la cantidad de hogares por manzanas que existe en cada una de ellas. El
GSE es obtenido en base a dos variables: nivel de estudios y cantidad de bienes del hogar.


78
PUNTAJE GSE
20 - 36 E
36,1 - 52 D
52,1 - 68 C3
68,1 - 84 C2
84,1 - 100 ABC1
Figura 19. Matriz de clasificacin socioeconmica de hogares en Chile.
Fuente: Adimark, 2006.
Una vez obtenida la cantidad de hogares por GSE, se ponderan estos valores segn la siguiente formula:
((E_POR02)*1/5) + ((D_POR02)*2/5) + ((C3_POR02)*3/5) + ((C2_POR02)*4/5) + ((ABC1_POR02)*5/5)
Donde:
E_POR02 = Porcentaje de hogares de GSE E
D_POR02 = Porcentaje de hogares de GSE D
C3_POR02 = Porcentaje de hogares de GSE C3
C2_POR02 = Porcentaje de hogares de GSE C2
ABC1_POR02 = Porcentaje de hogares de ABC1
Esta informacin podr informar detalladamente sobre la composicin dominante del sector (e incluso
de la manzana) de cada predio estudiado. Esta informacin es relevante al momento de concebir
proyectos donde se busque la mejor integracin sociocultural posible.
A modo de comentario, en esta temtica, numerosos estudios demuestran que la integracin siempre es
ms exitosa entre grupo levemente alejados en categoras socioeconmicas ya que a mayor cercana,
mayores prejuicios a con ms diferenciacin, ms aceptacin.
U. Superficie
La superficie es un dato proveniente de la base de datos del SII. En la medida de lo posible se corrobor
en terreno.
Esta variable es clave para la evaluacin de factibilidad constructiva y de proyectos en general. Esta
variable ser particularmente interesante de observar en superposicin con la ubicacin del predio. En
efecto, es lgico que existan paos eriazos amplios hacia los bordes de la ciudad. Parece ser importante
detectar las anomalas que consisten en paos grandes en sectores ms consolidados. Estos pueden
constituir interesantes potenciales de desarrollo y economa de escala.



79
6.3 ANLISIS Y RESULTADOS GRAN VALPARASO
Este captulo entrega varios anlisis y lecturas entregadas por la primera versin del modelo. Tal como lo
encargaron las bases de estudio, se entregarn en este tem (y en complemento de la base de datos
entregada en versin digital) visiones de valoracin de los sitios eriazos en funcin de criterios urbanos
levantados y recopilados para este efecto para las cinco comunas del Gran Valparaso.
El objetivo central es dar las posibilidades de anlisis a realizar en la continuidad del modelo. Para eso, se
muestran una serie de visualizaciones de las distintas variables y se concluye con la exposicin de los tres
ndices de valoracin comprometidos en las entregas previas:
- El ndice de factibilidad entrega una valoracin esttica del predio, calificando la posibilidad de
usarlo para fines lo ms amplios posibles. (ver detalle de criterios).
- El ndice de servicios entrega una valoracin urbana del sitio, otorgando una nota de calidad de
acceso a servicios esenciales. En esta etapa, se ponderan todos los criterios con un peso similar para
no tomar un partido ms que otro y dejar a la CEHU-MINVU la libertad de definir el peso relativo de
los distintos criterios en funcin de sus directivas y decisiones.
- El ndice de potencial urbano devuelve una valoracin ms bien dinmica de los sitios integrando
las variables ms reveladoras de la lgica del sector en los prximos aos.
En todos los casos, se opt por opciones y ponderaciones las ms neutras posibles para no tomar un
partido que podra diferir de las visiones propias del MINVU.
6.3.1 Patrn general de ubicacin
Como se pudo observar en la Figura 15 ilustra la distribucin geogrfica de los eriazos finales del Gran
Valparaso. Se observa una fuerte concentracin en sectores en consolidacin como Curauma y el
extremo oriente de Villa Alemana y en sectores todava no realmente urbanizados como Laguna Verde.
Valparaso y Via del Mar presentando la menor concentracin de sitios.
6.3.2 Patrn general de superficies
En la Figura 20, se visualiza la tipologa de las superficies en funcin de las ubicaciones de los sitios
eriazos. Revela, entre otros datos claves, el pequeo tamao de los eriazos de Laguna Verde respecto de
su situacin poco urbana, siendo posiblemente sitios en curso de subdivisin en vista a futura demanda
por segunda vivienda. En general, los bordes de ciudades son los que concentran los sitios de mayor
tamao.
De los 2.972 sitios totales, 1.272 miden una hectrea o ms. Lo que representa 43% del total. Cabe
destacar la existencia de algunos predios de entre 3 y 11 hectreas dentro de Via del Mar. Concn no
tiene una gran cantidad de sitios eriazos pero su tamao promedio es importante.


80

Figura 20. Tipologa de superficies en funcin de la localizacin de sitios eriazos.
6.3.3 Normativa
La variable de normativa es una de las ms importantes dado su carcter necesario para el desarrollo de
cualquier proyecto. Lamentablemente, no se encontr normativa vigente para el sector de Laguna
Verde, pero el resto de la urbe est bien informada en trminos de vigencia.
Gracias a esto, se puede observar que la gran mayora del territorio tiene uso residencial permitido. Del
total de sitios, 1.406 tienen el uso residencial permitido, 275 tienen el uso residencial prohibido y 1.291
no tienen informacin por encontrarse fuera de los instrumentos de planificacin territorial vigentes
recopilados. La mayora de los de uso residencial prohibido se encuentran en el sector de Curauma
(sector oriente), tal como se puede observar en la figura siguiente.



81

Figura 21. Zonas permitidas y prohibidas - Uso residencial.
Esta variable entrar como criterio determinante del clculo del ndice de factibilidad al final de este
informe como factor binario (1 0)
Adems de los usos autorizados, se detallan a continuacin las densidades mximas autorizadas segn
los mismos IPT. Tal como se puede apreciar en la figura, la gran mayora de los sitios que gozan de
informacin tienen densidades autorizadas iguales o superiores a 400 hab/ha. Esta densidad permite
idear proyectos relativamente densos. 856 sitios tienen densidad mayor a 400hab/ha versus 300 que
tienen menor densidad autorizada. 1.816 estn sin informacin.


82

Figura 22. Densidades mximas permitidas.
Esta variable ser considerada en la definicin del ndice de factibilidad pero con una valoracin de
mayor o menor segn la densidad autorizada.
6.3.4 Valores: avalo fiscal versus precio de mercado
Esta etapa es clave en el proceso de valoracin de los sitios eriazos ya que se trata de confrontarlos a los
valores del mercado de sitios del mismo tipo. Lamentablemente, como ya hemos visto, esta informacin
es escasa y muy difcil de recopilar dada la imprecisin de sus informaciones de ubicacin.
En este tem, se presenta el anlisis comparativo que se sugiere hacer con una informacin ms densa y
completa. En esta versin, hay que tomar con precaucin los resultados presentados.
En un primer paso, se grafican los avalos fiscales de los sitos eriazos. Estos valores fueron calculados en
base a la informacin del SII en UF/m
2
.
El patrn de valores demuestra una lgica consistente con la realidad de estas ciudades con cumbres
en los centros urbanos importante de Valparaso y Via del Mar y en el cordn costero hacia Concn
muy demandado por el desarrollo de segunda vivienda (9 sitios tienen avalos mayores a 10,5 UF/m
2
).
Laguna Verde se presenta como la concentracin de valores bajos y muy bajos todos inferiores a 0,25


83
UF/m
2
. Villa Alemana y Quilpu muestran centros bien identificados y reflejan la gravitacin que
produce Via del Mar (a ms lejos ms barato).

Figura 23. Valores de avalo fiscal versus precio de mercado.
Es importante recordar que el mtodo de avalo fiscal se requiere particularmente objetivo, basndose
en caractersticas del predio y en un valor macro del sector en el cual se encuentra. Es por eso que es
interesante compararlo con datos de mercado ya que la relacin entre ambas valores revela lugares
poco considerados por el mercado pero con buenas caractersticas.
A continuacin, se visualizan los 36 puntos levantados del mercado, comparables a los sitios eriazos y su
interpolacin de precios unitarios.


84

Figura 24. Precio de mercado y su comparacin con sitios eriazos e interpolacin de precios unitarios.
Se pone en evidencia que hay sectores muy desprovistos de informacin. En ellos habr que ver la
posibilidad de completar ms la informacin. Ntese que al agregar base de datos de transacciones, la
CEHU lograr mejores resultados en esta fase del anlisis.
A continuacin, se muestra la visualizacin comparativa de los avalos versus el precio de suelo del
mercado. Ambas bases se representan con rangos de valores exactamente proporcionales: el primer
rango de avalos corresponde a valores de exactamente la mitad del primer rango de precios de
mercado.


85

Figura 25. Comparacin de los avalos versus el precio de suelo del mercado.
Esta espacializacin permite buscar los sitios eriazos cuyos avalos tienen un color ms clido que su
fondo. Esto corresponde a los sitios eriazos cuyas caractersticas son mejores que las que les prestan en
su momento el mercado. Estos sitios pueden constituir buenas oportunidades de compra. Algunas nubes
de puntos llaman la atencin en Via del Mar sobre todo.
A parte de los 1.324 sitios que no tienen informacin (ya sea el avalo o un valor referencial de
mercado), 600 sitios tienen una relacin donde su avalo fiscal es mayor a la mitad del precio de
mercado. El resto (1.048) tienen avalos menores a la mitad del precio del mercado. En el primer caso,
se puede traducir la informacin como si el mercado estuviera sub valorando estos sitios. En el segundo
caso, el mercado ya est sobre evalundolos. Se reparten de la siguiente forma los del primer grupo:

Se reitera que este anlisis puede ser un aporte analtico muy importante para la CEHU pero que en el
estado actual de la informacin recopilada es de tomar con precauciones.
Concn 46
Quilpu 150
Villa Alemana 116
Via del Mar 135
Valparaso 153
600


86
A modo de indicacin, la Figura 26 se grafica la relacin entre el avalo fiscal multiplicado por dos y el
valor de mercado. Esta relacin est graficada en una escala de colores de amarillo a azul oscuro donde
el amarillo representa los valores menores a 1 y el azul los valores mayores a 1.

Figura 26. Relacin entre el avalo fiscal multiplicado por dos y el valor de mercado.
6.3.5 Calidad de Servicios: Salud, educacin, comercios, seguridad y transporte pblico
A continuacin, se presentan una serie de visualizaciones de los distintos servicios que incorpora el
modelo de sitos eriazos. Estos mapas permiten familiarizarse con los distintos servicios, sus
categorizaciones y los clculos de densidades realizados para cubrir el territorio de informacin continua
de calidad de servicio.
En este primer mapa, se aprecian los distintos equipamientos de salud categorizados y la densidad de su
cobertura. Gracias a este anlisis es posible identificar de inmediato los sitios eriazos que se encuentran
bajo la influencia de algn centro de salud y, al contrario, los que estn fuera de su alcance. Se recuerda
que ms all de 2 km de cualquier centro de salud (de cualquier categora), se identifica sin cobertura el
sitio eriazo.


87

Figura 27. Centros de salud y rea de influencia.
El SIG entrega imprecisiones en los bordes ya que no construye la real rea de influencia de los centros
de salud que se encuentran en sus bordes.
Del total de sitios eriazos, 1.885 estn fuera del alcance cercano de un servicio de salud.
El mismo anlisis de realiza para los colegios. Se observa que en la Figura 28 se cruza la base de datos de
eriazos con la densidad de cobertura de los establecimientos educacionales. 850 sitios estn
absolutamente fuera del alcance de un colegio (ms de 2 km).


88

Figura 28. Sitios eriazos con la densidad de cobertura de los establecimientos educacionales.
Este anlisis se replica pero tomando el valor de la nota SIMCE promedio de los colegios que cuentan con
esta informacin. Esta podr ser de mucho inters al momento de considerar sitios especficos para el
desarrollo de proyectos habitacionales. Por el momento, entrega una interesante mirada a la calidad
educacional en el Gran Valparaso.
Se puede observar una relativa homogeneidad en toda la urbe con varios tipos de notas SIMCE en un
mismo sector. Sin embargo, la recta costera entre el centro de Via del Mar y el centro de Concn
presenta niveles homogneamente mejores.


89

Figura 29. Sitios eriazos con relacin a la espacializacin del promedio de notas SIMCE.
La cobertura de supermercados del Gran Valparaso deja en evidencia la exclusividad de los centros
urbanos en la tenencia de estas tiendas. Se nota que Gran Valparaso est en vas de consolidacin de
este tipo de servicio y que todava est muy provisto por el comercio menor.


90

Figura 30. Localizacin de supermercados y rea de influencia en el Gran Valparaso.
Para una verdadera informacin a escala de los sitios eriazos, un levantamiento ms en detalle de la
oferta comercial podra ser til sin embrago sale del contexto de la informacin institucional de fcil
actualizacin.
La Figura 31 representa la densidad de delitos (todas categoras sumadas) para el 2011 por Plan
Cuadrante. Esta imagen es ms bien indicativa, ya que como ya se coment- esta variable tendra una
real utilidad al poder desagregarla mejor y enfocarse en delitos de mayor gravedad que permitan
calificar la seguridad de los barrios.
Aqu se observa que, al igual que en Santiago, sobresalen los centros urbanos de mucha actividad
comercial y peatonal ya que concentran los pequeos delitos de hurto que falsean por su masa el dato
de densidad de delitos.


91

Figura 31. Densidad de delitos por Plan Cuadrante 2011.
La ltima imagen del prrafo de calidad de servicio es la del transporte pblico donde su pudo graficar
solo el sistema MERVAL, sus estaciones y los buffers correspondientes a 800m de radio a partir de las
estaciones.


92

Figura 32. Red MERVAL y rea de influencia.
Todas estas variables de calidad/densidad de servicio estarn normalizadas y sumadas en el ndice de
Servicio al final de este captulo, para reflejar, a escala de cada predio, la calidad de su ubicacin en
trminos de servicios urbanos.
6.3.6 Dinmica inmobiliaria
El mercado inmobiliario est bien representado por las bases de Collect ya que se enfocan en la oferta
nueva de proyectos en venta. Sin embargo se adjunt al anlisis una base levantada en el Portal
Inmobiliario ya que las tendencias hoy en da muestran en general, una participacin creciente del usado
en las transacciones efectuadas.
Este mapa representa en conjunto la oferta de ambos orgenes. Para que sean comparables, se grafic el
precio unitario de lo edificado (ya que es lo nico que entrega Collect: no da superficies de terrenos).


93

Figura 33. Precio unitario de edificacin.

Se confirma una lgica similar a la de los valores de suelo de terrenos. Este mapa permite visualizar muy
claramente, la influencia del mercado de la segunda vivienda que suele tener precio unitarios ms altos
ya que sus superficies son, en general, ms pequeas.
A continuacin, se observa la Figura 34 la cual grafica la densidad de la oferta de ambas fuentes de
informacin. Los focos, se concentran en los centros urbanos de Via del Mar, Quilpu-Villa Alemana y
Concn. Curauma es un foco importante de la densidad de oferta inmobiliaria.


94

Figura 34. Densidad de la Oferta.
El cruce de la base de datos de eriazos con estas densidades permitir calificar cada eriazo en funcin de
la intensidad del mercado inmobiliario en su entorno. Esta es una variable que integra el clculo de
tercer ndice de potencial urbano, o ndice dinmico.
Los precios de la oferta del Portal Inmobiliario en Gran Valparaso responden a los siguientes patrones.


95

Figura 35. Oferta en UF/m
2
Portal Inmobiliario.
Mientras que los de Collect se interpolan de la siguiente manera:

2
Collect.



96
6.3.7 Grupos Socio-econmicos
A modo indicativo, se entrega la representacin de los Grupos Socio Econmicos dominantes por
manzana segn datos del Censo 2002.
No se entrar en el detalle de esta variable ya que se encuentra bastante obsoleta y que la actualizacin
del Censo 2012 estar pronto disponible.

Figura 37. GSE Censo de Poblacin y Vivienda 2002.
6.3.8 ndice de Factibilidad
Este ndice se construy de la siguiente forma:
- A: Variable de uso residencial: 1 si permitido, 0 si prohibido. Nulo si sin informacin.
- B: Variable de densidad ms permitida: 1 si superior a 250 hab/ha, 0,5 si menor, 0 si nula.
- C: Pendiente del terreno: 1 si no tiene, 0,5 si moderada, 0 si alta. Nulo si sin informacin.
- D: Topografa y forma: 1 si regular, 0,5 si irregular, 0 si muy irregular. Nulo si sin informacin.
- E: Obra: 1 si no tiene, o si tiene. Nulo si sin informacin.
El ndice final es igual a: A * E * promedio (B, C, D).


97
Con esta frmula se mantiene A y E como determinantes: si una es igual a cero, entonces, no hay
factibilidad (ndice=0). Las dems notas califican mayor o menor factibilidad. Se obtiene, para cada sitio
una nota de factibilidad contenido entre 0 y 1. Donde 0 expresa que no hay factibilidad y 1 que estn
todos los elementos favorables para que sea factible un proyecto en este sitio. El ndice se representa
con los colores simblicos del semforo: verde muy factible, amarillo factible con limitaciones y rojo, no
factible. En negro, se representan los que no tienen ndice por falta de informacin.

Figura 38. ndice de Factibilidad.
Cabe destacar que la factibilidad est bastante repartida geogrficamente. Del total de sitios 1.575 no
tienen factibilidad (por una de las dos razones determinantes), 388 tienen una factibilidad comprendida
entre 0,1 y 0,75. 231 tienen muy buena factibilidad (mayor a 0,75/1). El resto (778) est sin informacin.
Gracias a este ndice o a ndices similares que pueda construir la CEHU a futuro, se podrn ir
seleccionando terrenos acordes a las necesidades de factibilidad definidas en cada caso.



98
6.3.9 ndice de Servicios
Este ndice se construy de la siguiente forma:
- A: Densidad de servicio de salud, normalizado por una transformacin linear del tipo (Densidad min;
Densidad mx.) > (0;25). Significa que los valores de calidad de servicio de salud se expresaron
proporcionalmente en una escala de 1 a 25.
- B: Densidad de servicio de educacional: se procede igual que para salud.
- C: Densidad de servicio de comercial: se procede igual que para salud.
- D: Densidad de servicio de Transporte pblico: se procede igual que para salud.
En base a estas cuatro notas de 0 a 25, se procede a la suma para obtener una nota de 0 a 100 que
refleja el nivel de servicio global de la ubicacin de cada sitio eriazo. Tal como entender el lector, este
anlisis busca mayor neutralidad y no sobre valora un criterio encima de otros pero, a futuro, se podrn
ponderar a gusto.
La siguiente figura se representa los eriazos en escalas de rojos relativos a sus ndices de servicio. La
reparticin geogrfica de este ndice no sorprende: destacan los centros urbanos donde se concentran
los servicios. Este ndice tiene mucho que aportar a futuro para alimentar polticas territoriales
habitacionales.

Figura 39. ndice de Servicios. Fuente: elaboracin propia, OCUC 2012.



99
6.3.10 ndice de Potencial
Este ndice se basa en cuatro criterios:
- A: Densidad de ofertas de Collect, normalizado por una transformacin linear del tipo (Densidad min;
Densidad mx.) > (0;25). Significa que los valores de calidad de servicio de salud se expresaron
proporcionalmente en una escala de 1 a 25.
- B: Precio de oferta Collect se procede igual que para A, expresando los valores en una escala de 0 a
25.
- C: Estado de los Espacios Pblicos en el entorno: 25 si bueno, 12,5 si regular, 0 si malo.
- D: Estado de las Edificaciones en el entorno: 25 si bueno, 12,5 si regular, 0 si malo.
En base a estas cuatro notas de 0 a 25, se procede a la suma para obtener una nota de 0 a 100 que
refleja el nivel de potencial urbano de la ubicacin de cada sitio eriazo. Este anlisis tambin da para
modificar y enriquecer la frmula en funcin de los requisitos y criterios que se definan en el tiempo.
La representacin grfica de este ndice es muy interesante ya que destaca lgicas nuevas en la forma de
leer el potencial del suelo urbano. Aqu, ya no se lee la clsica lgica de centros urbanos. Este ndice
junta dos criterios acerca de la dinmica inmobiliaria de los sectores y 2 criterios directamente
vinculados al predio especfico en cuestin.
En otras palabras, este ndice permite mostrar la inteligencia del territorio que puede proveer el modelo
al unificar escalas de estudio y cruzar variables generales interpoladas y variables intrnsecas de los
predios.
Este ndice ms que entregar una lectura de zonas y sectores empieza a definir terrenos especficos
sobre los cuales la autoridad podra concentrar su atencin con fines especficos.


100

Figura 40. ndice de Potencial.



101
6.4 ANLISIS Y RESULTADOS GRAN SANTIAGO
Este captulo entrega varios anlisis y lecturas entregadas por la primera versin del modelo. Tal como lo
encargaron las bases de estudio, se entregarn en este tem (y en complemento de la base de datos
entregada en versin digital) visiones de valoracin de los sitios eriazos en funcin de criterios urbanos
levantados y recopilados para este efecto para las cinco comunas del Gran Santiago.
El objetivo central es dar las posibilidades de anlisis a realizar en la continuidad del modelo. Para eso, se
muestran una serie de visualizaciones de las distintas variables y se concluye con la exposicin de los tres
ndices de valoracin comprometidos en las entregas previas:
- El ndice de factibilidad entrega una valoracin esttica del predio, calificando la posibilidad de
usarlo para fines lo ms amplios posibles. (ver detalle de criterios).
- El ndice de servicios entrega una valoracin urbana del sitio, otorgando una nota de calidad de
acceso a servicios esenciales. En esta etapa, se ponderan todos los criterios con un peso similar para
no tomar un partido ms que otro y dejar a la CEHU-MINVU la libertad de definir el peso relativo de
los distintos criterios en funcin de sus directivas y decisiones.
- El ndice de potencial urbano devuelve una valoracin ms bien dinmica de los sitios integrando
las variables ms reveladoras de la lgica del sector en los prximos aos.
En todos los casos, se opt por opciones y ponderaciones las ms neutras posibles para no tomar un
partido que podra diferir de las visiones propias del MINVU.
6.4.1 Patrn general de ubicacin
Como se observa en la Figura 4 la distribucin geogrfica de los sitios eriazos del Gran Santiago
demuestra una reparticin relativamente regular con pequeas concentraciones en sectores perifricos
(bordes de las comunas de Pudahuel, Quilicura, Huechuraba y Lo Barnechea, Pealoln, La Florida y San
Bernardo). En general, es muy poco densa la nube de puntos en Santiago centro y va densificndose a
medida que uno se aleja del centro siguiendo un patrn centrfugo.
6.4.2 Patrn general de superficies
En la Figura 41 se visualiza la tipologa de las superficies en funcin de las ubicaciones de los sitios
eriazos. Pone en evidencia que no existen sitios de ms de 10 has en sectores consolidados de la ciudad,
a la excepcin de algunos casos que llaman la atencin y podrn ser el objeto de un estudio en particular
(por ejemplo en Las Condes, El Bosque y Puente Alto).
Segn la Base de Datos final, de los 4.197 sitios totales, 1.184 miden una hectrea o ms. Lo que
representa 28% del total.


102

Figura 41. Tipologa de superficies en funcin de la localizacin de sitios eriazos.
6.4.3 Normativa
En Gran Santiago, se pudo recopilar casi todos los PRC vigentes excepto algunas excepciones ya
mencionadas. Esto nos permite tener una visin completa de la urbe y de los eriazos con respecto a los
usos permitidos y las densidades mximas autorizadas en ellos. Cabe destacar que la variable de uso es
un buen indicador de lo que se puede hacer pero no refleja necesariamente la realidad de los usos
predominantes en un sector. Para eso, su contraste con la variable de terreno relativa a los usos
dominantes observados puede ser de gran inters
Se puede observar que la gran mayora del territorio tiene uso residencial permitido en Gran Valparaso
tambin. Del total de sitios, 2.235 tienen el uso residencial permitido, 746 tienen el uso residencial


103
prohibido y 1.216 no tienen informacin por encontrarse fuera del lmite de aplicacin de los
instrumentos de planificacin territorial vigentes recopilados.

Figura 42. Zonas permitidas y prohibidas - Uso residencial.
Se reitera que esta variable entrar como criterio determinante del clculo del ndice de factibilidad al
final de este informe como factor binario (1 0)
En cuanto a la variable de densidad mxima, al contrario de Valparaso, los sitios con densidad
autorizada mayor a 400hab/has es una minora: 422 versus 1.761. Mientras que 2.014 estn sin
informacin. Este resultado es una seal del trabajo de regulacin que se ha desarrollado recientemente
en Santiago. Tambin es una consecuencia de la menor concentracin de eriazos en sectores
consolidados de la ciudad donde las densidades autorizadas suelen ser mayores.


104

Figura 43. Densidades mximas permitidas.
Se recuerda que esta variable ser considerada en la definicin del ndice de factibilidad pero con una
valoracin de mayor o menor segn la densidad autorizada.
6.4.4 Valores: avalo fiscal versus precio de mercado
Esta etapa tiene mayor consistencia en el Gran Santiago que el Gran Valparaso dada la mayor poblacin
de la base de datos de precios de mercado. Con esta informacin el cruce comparativo del avalo fiscal
con los precios de mercado nos entrega un indicador ms interesante y confiable.
En un primer paso, se grafican los avalos fiscales de los sitos eriazos. Estos valores fueron calculados en
base a la informacin del SII en UF/m
2
.


105
El patrn de valores de los avalos fiscales responde al patrn habitual de precios de suelo en Santiago
donde se observan los valores ms altos en la cua del Central Business District desde Tobalaba hasta
Escuela Militar por el eje de Apoquindo. El centro Cvico de Santiago es la segunda concentracin y luego
se observan las comunas de barrios altos residenciales (Las Condes, Providencia, Vitacura, Lo
Barnechea y uoa) y los subcentros (La Florida, Ciudad Empresarial en Huechuraba).

Figura 44. Valores de avalo fiscal versus precio de mercado.
Los avalos menores a 1UF/m
2
se concentran exclusivamente en zonas muy perifricas de algunas
comunas: Pudahuel, Renca, San Bernardo, La Pintana, Puente Alto y La Florida. Los terrenos mayores a
25 UF/m
2
estn todos concentrados en el sector de El Golf. 3.862 sititos eriazos estn por debajo de
4UF/m
2
, lo que representa el 93% de los 4.147 sitios que cuentan con esta informacin.


106
A continuacin, se visualizan los 330 puntos levantados del mercado del Gran Santiago, comparables a
los sitios eriazos y su interpolacin de precios unitarios.

Figura 45. Precio de mercado y su comparacin con sitios eriazos e interpolacin de precios unitarios.
Se mantienen sectores no informados dada la base de datos levantada del Portal inmobiliario y porque
se opt por interpolar dentro de algunos lmites de distancia limitados. Sin embargo, esta etapa ya nos
entrega un dato de inters, el cual vamos a poder cruzar con la BD de eriazos para comparar su avalo
con el precio del mercado en el lugar mismo del eriazo en cuestin.
A continuacin, se muestra la visualizacin comparativa de los avalos versus el precio de suelo del
mercado. Ambas bases se representan con rangos de valores exactamente proporcionales: el primer


107
rango de avalos corresponde a valores de exactamente la mitad del primer rango de precios de
mercado.

Figura 46. Comparacin de los avalos versus el precio de suelo del mercado.
De la misma manera que en el Gran Valparaso, esta espacializacin permite buscar los sitios eriazos
cuyos avalos tienen un color ms clido que su fondo. Esto corresponde a los sitios eriazos cuyas
caractersticas son mejores que las que les prestan en su momento el mercado. Estos sitios pueden
constituir buenas oportunidades de compra. Esto ocurre muy poco en Santiago (menos que en
Valparaso).
A parte de los 1.078 sitios que no tienen informacin (ya sea el avalo o un valor referencial de
mercado), 649 sitios tienen una relacin donde su avalo fiscal es mayor a la mitad del precio de


108
mercado. El resto (2.470) tienen avalos menores a la mitad del precio del mercado. En el primer caso,
se puede traducir la informacin como si el mercado estuviera sub valorando estos sitios. En el segundo
caso, el mercado ya est sobre evalundolos. Menos del 21% tiene un avalo mayor a la mitad del precio
del mercado.
A modo de indicacin, la Figura 47 se grafica la relacin entre el avalo fiscal multiplicado por dos y el
valor de mercado. Esta relacin est graficada en una escala de colores de amarillo a azul oscuro donde
el amarillo representa los valores menores a 1 y el azul los valores mayores a 1.

Figura 47. Relacin entre el avalo fiscal multiplicado por dos y el valor de mercado.



109
6.4.5 Calidad de Servicios: salud, educacin, comercios, seguridad y transporte pblico
Al igual que en Valparaso, se presentan visualizaciones de los distintos servicios que incorpora el modelo
de sitos eriazos. En ambas ciudades, las fuentes y coberturas son de igual calidad. En Santiago adems,
se aade una cobertura de densidad de servicio de transporte pblico y privado, los cuales estaban
desprovistos de informacin en Valparaso.

Figura 48. Centros de salud y rea de influencia.
Del total de sitios eriazos, 1.326 estn fuera del alcance cercano de un servicio de salud, lo que
representa un 32% contra un 63% en Gran Valparaso. Este contraste es muy llamativo y se explica en
parte por la gran cantidad de sitios en Laguna Verde, totalmente desprovistos de cualquier servicio.


110
En el tema de la cobertura de colegios, se observa que 366 sitios estn absolutamente fuera del alcance
de un colegio (ms de 2km) (contra 850 en Gran Valparaso).

Figura 49. Sitios eriazos con la densidad de cobertura de los establecimientos educacionales.
El anlisis por interpolacin de las notas SIMCE promedio de los establecimientos que tienen este dato,
permite evidenciar un patrn peculiar de la reparticin de la calidad educacional en el Gran Santiago. Si
los colegios de muy buen rendimiento estn repartidos en una zona relativamente extensa (desde el
centro de Santiago hasta los barrios altos), los establecimientos de nivel crtico estn concentrados en
pequeos grupitos de entre 3 y 6 colegios.
La mirada puntual a cada terreno mediante su nota de calidad de educacin ser relevante ya que es un
indicador que importa para las poblaciones ms vulnerables.


111

Figura 50. Sitios eriazos con relacin a la espacializacin del promedio de notas SIMCE.

Los comercios principales en Santiago estn compuestos de los supermercados y de los malls. La
reparticin de los malls demuestra una relativa regularidad de servicio a lo largo de los principales ejes
viales y concesionados de la ciudad. La cobertura de supermercados es notablemente ms densa que en
Valparaso sin embargo deja zonas importantes enteramente desprovistas como lo demuestra el
siguiente mapa.


112

Figura 51. Localizacin de supermercados y rea de influencia en el Gran Santiago.

La Figura 52 representa la densidad de delitos (todas categoras sumadas) para el ao 2011 por Plan
Cuadrante. Esta imagen es ms bien indicativa, por las mismas razones que las ya detalladas en el caso
del Gran Valparaso.
Aqu se observa que, al igual que en Valparaso, sobresalen los centros urbanos de mucha actividad
comercial y peatonal ya que concentran los pequeos delitos de hurto que falsean por su masa el dato
de densidad de delitos. Por eso, se destacan la Plaza de Armas, el eje Providencia, los sub-centros como
el Florida Center, o Estacin Central.


113

Figura 52. Densidad de delitos por Plan Cuadrante 2011.

Los ltimos tems de provisin de servicios en Gran Santiago estn relacionados con la movilidad:
densidad de servicio de transporte pblico y densidad de vialidad segn categoras de tamao. La
informacin obtenida para Gran Santiago es mucho mayor a la obtenida en Gran Valparaso permitiendo
construir 2 indicadores realmente representativos de ambos servicios a escala de cada predio de la base
de datos de sitios eriazos.
En la figura que sigue se presentan las capas de informacin base en cuanto a transporte pblico:
recorridos de Transantiago y red de Metro existente y en construccin.


114

Figura 53. Red Transantiago y rea de influencia.

La Figura 54 expone los resultados obtenidos tras el procesamiento de estas capas de informacin. Se
puede apreciar que a mayor densidad de servicio de transporte pblico mayor intensidad de verde. Se
destacan nudos importantes de transporte pblico donde el servicio es muy denso pero gran parte de los
sitios eriazos estando ubicados en periferia quedan muy poco provistos. Los eriazos presentan una gran
desigualdad de calidad de servicio pblico en este sentido.


115

Figura 54. Red de Metro, estaciones y rea de influencia.

La figura siguiente presenta los resultados de densidad de vialidad incluyendo las vas concesionadas. En
el caso de esta variable, la regularidad de la densidad es llamativa y refleja la calidad y continuidad de la
planificacin en este mbito en Santiago. Una variable complementara muy bien sta: un ndice de
congestin, el cual no est integrado en el modelo pero se sugiere tenerla presenta en la medida que se
pueda encontrar un proveedor institucional de esta informacin.


116

Figura 55. Jerarqua vial y rea de influencia.
Todas estas variables de calidad/densidad de servicio estarn normalizadas y sumadas en el ndice de
Servicio al final de este captulo, para reflejar, a escala de cada predio, la calidad de su ubicacin en
trminos de servicios urbanos.
6.4.6 Dinmica inmobiliaria
Este mapa representa en conjunto la oferta de ambos orgenes utilizados en el modelo: Collect y Portal
inmobiliario. Para que sean comparables, se grafic el precio unitario de lo edificado (ya que es lo nico
que entrega Collect: no da superficies de terrenos).


117

Figura 56. Precio unitario de oferta inmobiliaria.

La lgica de reparticin de precios de la oferta inmobiliaria tiene rasgos comunes con los valores del
suelo estudiados en el principio sin embargo, se destacan sectores con proyectos inmobiliarios
emblemticos que han marcado las ltimas dcadas. Se pueden visualizar los lineales de las avenidas
importantes que se pintan de rojo por la presencia de intensa oferta de departamentos con buena
calidad de servicio de transporte entre otros y cuyos precios unitarios son relativamente altos a pesar de
su lejana con los barrios altos tradicionales. Por otra parte, las comunas del sur oriente evidencian su
participacin en el mercado demandado de casas en condominio con todas las ventajas paisajsticas de la
pre Cordillera.


118
En pocas palabras, el patrn de precios del mercado inmobiliario tiene sus particularidades respecto al
mercado del suelo. Estas diferencias entregarn elementos de comparacin con el valor del avalo fiscal
a nivel de cada predio en el marco de estudios detallados por predio.
La densidad de la oferta inmobiliaria se grafica a continuacin. Esta densidad es la que se calcul en base
a la oferta del portal inmobiliario lo que implica que sea relativamente homognea en el territorio
mientras que la reparticin de los puntos de Collect es mucho ms enfocada en ejes y sectores precisos.
La que se muestra (portal) es una mirada a la realidad del mercado de las propiedades incluyendo lo
usado. Mientras que Collect slo refleja la actividad del mercado inmobiliario de lo nuevo en rangos de
precios especficos.

Figura 57. Densidad de la Oferta.


119
Cabe destacar que son muy pocos los eriazos que se encuentran en zonas de densidad muy baja de
actividad inmobiliaria. Esto es una buena seal que indica que son sitios con un real potencial de uso
dentro de la ciudad, a modo de comentario muy general.
El cruce de la base de datos de eriazos con estas densidades permitir calificar cada eriazo en funcin de
la intensidad del mercado inmobiliario en su entorno. Esta es una variable que integra el clculo de
tercer ndice de potencial urbano, o ndice dinmico.
Los precios de la oferta del Portal Inmobiliario en Gran Santiago responden a los siguientes patrones.

2
Portal Inmobiliario.


120
Mientras que Collect entrega la interpolacin siguiente, representada con los mismos rangos de colores
correspondiendo a los mismos precios unitarios.

2
Collect.
El cruce de la informacin de precios interpolados con los sitios eriazos permitir entender para cada
uno las condiciones en su entorno en cuanto a oferta general, oferta de productos nuevos y las lgicas
de valores de cada uno. Son muy buenos ndices del potencial de cada predio en trmino de mercado
inmobiliario.
6.4.7 Grupos Socio-econmicos
Al igual que en Valparaso, se entrega a modo indicativo, la representacin de los Grupos Socio
Econmicos dominantes por manzana segn datos del Censo de Poblacin y Vivienda del ao 2002.


121
No se entrar en el detalle de esta variable ya que se encuentra bastante obsoleta y que la actualizacin
del Censo 2012 estar pronto disponible.

Figura 60. GSE Censo de Poblacin y Vivienda 2002.
6.4.8 ndice de Factibilidad
Este ndice se construy de la misma forma que en Valparaso. Se representa la factibilidad segn
algunos criterios escogidos para el desarrollo de proyectos en cada sitio. Se puede observar que la gran
mayora de la BD de Eriazos no tiene factibilidad ya sea por normativa o uso actual. Esto se puede
apreciar en la figura siguiente.


122

Figura 61. ndice de Factibilidad.

Al igual que en Valparaso, la factibilidad est bastante repartida geogrficamente. Del total de sitios
3.641 no tienen factibilidad (por una de las dos razones determinantes), 296 tienen una factibilidad
comprendida entre 0,1 y 0,75. 260 tienen muy buena factibilidad (mayor a 0,75/1). Tal como se puede
apreciar, el universo de los posibles se reduce drsticamente respecto del universo inicial (13% de
factibilidad) y evidencia un aporte clave del modelo que permite visualizar esta informacin en una
operacin.


123
6.4.9 ndice de Servicios
Este ndice se construy de la misma forma que en Valparaso. La Figura 62 representa los eriazos en
escalas de rojos relativos a sus ndices de servicio. La distribucin geogrfica de este ndice tambin calza
con las centralidades ya descritas de la ciudad. A mayor centralidad mejor calidad y densidad de servicio.

Figura 62. ndice de Servicios.
6.4.10 ndice de Potencial
Este ndice se basa en los mismos cuatro criterios que el Valparaso.
Este indicador destaca sectores ya conocidos por la industria inmobiliaria (lo que es lgico ya que se
consideran criterios de la dinmica inmobiliaria en su clculo). Pero permite destacar eriazos particulares


124
que presentan un real potencial intrnseco adems del potencial de su sector. Es esta doble lectura que
permitir identificar en forma eficiente y rpida paos adecuados para el desarrollo de proyectos dentro
de la ciudad en un futuro prximo.

Figura 63. ndice de Potencial.



125
6.5 CONCLUSIONES DEL MODELO
El presente modelo busca entregar en prioridad la informacin recopilada, digitalizada, normalizada y
controlada. Esto estar en formato digital. Adems los anlisis recin detallados dan de ver la
multiplicidad de las perspectivas de anlisis posibles del modelo como herramienta dinmica que est
recin en su primera versin.
Se proporcionar una formacin adecuada para la debida apropiacin de su lgica en los das siguientes
a la entrega del presente informe.
La principal conclusin de este modelo es la total relatividad de la valoracin de un sitio urbano dada la
diversidad de visiones que se pueden tener de ste. Esperamos que este modelo pueda permitir apoyar
slidamente la CEHU-MINVU en su misin de asesora experta en problemticas habitacionales y
urbanos hacia el Ministerio y le entregue bases valiosas para su comunicacin con la poblacin y las
dems autoridades.



126
7 PLAN DE CAPACITACIN Y TRASPASO DEL MODELO DE ANLISIS DE LA BASE
DE DATOS
El plan de capacitacin est enfocado en el traspaso del modelo de valoracin de sitios eriazos al equipo
de la Comisin de Estudios Habitacionales y Urbanos. Este traspaso contempla varios pasos, los cuales
estarn formalizados en 4 etapas. El traspaso estar considerado como exitoso cuando los funcionarios
capacitados comprenden tanto del concepto del modelo, como de todos sus procesos, y se apoderen de
l para plantear anlisis propios.
Este plan se realiz el da martes 10 de julio de 2012 en dependencias del Ministerio de Vivienda y
Urbanismo y se realiz en base a la siguiente estructura
7.1 ESTRUCTURA Y CONTENIDO
Primera etapa: Marco conceptual y principales aspectos metodolgicos

Duracin aproximada:
45 minutos
Consistir en una charla del equipo consultor y contar con una descripcin
conceptual y metodolgica del modelo de valoracin (definiciones tericas,
marco lgico del modelo e intenciones de ste). Se abordar tambin la
reflexin sobre la multiplicidad de la valoracin como accin de situar
numricamente un elemento respecto de su universo sobre una escala de
valores nica, unvoca con todo lo que conlleva considerando los aportes y
limitaciones.
Esta etapa busca dejar al equipo del CEHU preparado e interesado para un
uso autnomo, dinmico y creativo del modelo de valoracin.
Segunda etapa: Variables y prctica

Duracin aproximada:
60 minutos
Esta etapa se presenta como un taller donde el grupo de CEHU cargar los
proyectos en SIG (MXD). La idea de esta etapa es ir enfocndose en cada
variable, ubicndola en la estructura SIG, entendiendo el formato de
informacin bruto, atributos, formato de procesamiento, etc. En forma
prctica, los asistentes del grupo del CEHU podrn explorar cada variable, y
consultar sobre sus procesos, unidades, fuentes, etc. Mientras el equipo
capacitador mantendr el hilo conductor para ir cubriendo la totalidad de
las variables presentes en esta versin del modelo.
Se desarrollar directamente en los computadores. A modo preventivo, se
recomienda que los proyectos (MXD) hayan sido cargados antes para evitar
eventuales inconvenientes de formatos, versiones y pequeos problemas
tcnicos puntuales que podran atrasar la actividad.
Tercera etapa: Caso de estudio y apropiacin del modelo

Duracin aproximada:
90 minutos
Se elaborar en conjunto (equipo CEHU y equipo consultor) un ejercicio
prctico. Se plantear una directiva ficticia (o inspirada de alguna
problemtica actual interna al MINVU) que el equipo estar encargado de
estudiar y responder mediante el uso del modelo. Por ejemplo: el
Ministro encarga la elaboracin de proyecto de plan a 5 aos, donde se
buscar cumplir con criterios territoriales particulares y solucionar falencias
observadas en tal proyecto. Luego, se conversar el mtodo adecuado para
contestarlo en base a las posibilidades de la herramienta modelo. Como
cierre, se formalizarn conclusiones para contestarle al Ministro y se


127
discutirn las limitaciones y mejoras posibles en base al modelo o en
complemento de ste para responder a la pregunta inicial.
Esta etapa se desarrollar como mesa redonda o como taller (igual a
segunda etapa) segn preferencia de la contraparte, en base a un ejercicio
concreto planteado por la contraparte y aportado por el consultor.
Cuarta etapa: Conclusiones y perspectivas del modelo

Duracin aproximada:
30 minutos
Esta etapa se plantea ms bien como una sesin informal donde puedan
surgir todas las ltimas dudas, perspectivas de usos y actualizaciones
futuras. Esperamos termine con el entusiasmo del equipo CEHU para usar,
explotar, publicar y hacer vivir el modelo entregado.
Tabla 27. Estructura y contenido plan de capacitacin
Tal como describi previamente, las 4 etapas planteadas, sumaron un total de 3 horas y 45 minutos
aproximadamente de taller de capacitacin y asistieron un total de seis personas, tal como se observa en
las fotografas.

Ilustracin 1. Capacitacin Modelo Valoracin funcionarios CEHU.
Fuente: OCUC, 2012.



128
8 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Despus de realizado el estudio es posible plantear una serie de conclusiones respecto a la calidad de la
informacin con la cual se trabaj, la metodologa que se llev a cabo para el levantamiento de
informacin, la confiabilidad de los datos y tambin plantear algunas recomendaciones respecto a la
utilizacin del modelo de valoracin de la base de datos y sus potencialidades.
En primer lugar, respecto a la base de datos del Servicio de Impuestos Internos que contiene los
sitios eriazos del Gran Santiago y Gran Valparaso se pueden concluir dos cosas. La primera tiene
que ver con el grado de actualizacin de la informacin ya que, las cifras expuestas demuestran
que un gran porcentaje de la superficie de la base de datos de ambas ciudades se encuentra con
algn tipo de uso en la actualidad. Sin embargo, lo ms preocupante es que en muchos casos al
llegar a la direccin indicada, el predio tena una construccin terminada y usada desde hace
mucho tiempo, sin embargo para el SII este sigue apareciendo como eriazo. Esto da cuenta que
las dinmicas de la ciudad estn a otra velocidad respecto a las capacidades de actualizacin de
la informacin por parte de algunos servicios pblicos como el SII, lo cual perjudica la actuacin
en materias tan importantes como la recaudacin tributaria. Otro aspecto relevante tiene que
ver con la calidad de la informacin respecto por ejemplo a las direcciones. Como se comprob
en conjunto con la contraparte tcnica, en muchos casos el grado de informacin entregada no
es suficiente para ubicar el predio lo cual por ejemplo dificultara o impedira la fiscalizacin.
Si se decide realizar un estudio como este en un futuro cercano para otras ciudades, se
recomienda complementar como fuente primaria de informacin la base de datos del Servicio de
Impuestos con otro tipo de fuente como por ejemplo un levantamiento por intermedio de
imgenes satelitales para capturar ms informacin respecto a los sitios eriazos en las ciudades,
para posteriormente levantar en terreno la informacin correspondiente. Esto mostrar una
fotografa ms real de la situacin de las ciudades ya que como se planteo anteriormente, la
base de datos del SII contiene muchos errores y no facilita el levantamiento en terreno. De todas
maneras el estudio realizado corresponde a una primera versin de este tipo de estudios, una
suerte de experimento, del cual se deben sacar lecciones para mejorar a futuro la calidad de la
informacin obtenida.
Respecto al levantamiento de la informacin en terreno, se realiz un listado de los principales
problemas y soluciones asumidas para generar una base de datos con las condiciones y recursos
con las cuales se contaba para realizar un levantamiento a gran escala como el realizado. El error
asumido es difcil de disminuir ya que responde ms bien a variables exgenas e inmanejables
por el equipo de trabajo, como lo son las sealticas de calles, alturas y direcciones en donde se
encuentra la mayor parte de los predios de mayor tamao de las ciudades. A pesar de estas
dificultades, el equipo de trabajo realiz sus mayores esfuerzos para recuperar la mayor cantidad
de informacin de terreno y disminuir al mximo los casos perdidos. En este sentido tambin se
agradece a la contraparte tcnica su disposicin para buscar soluciones en conjuntos y as asumir
el grado de complejidad que involucraba este trabajo.
Respecto al modelo de anlisis de la base de datos se ha optado por proponer un modelo flexible
que abra posibilidades en vez de algo cerrado que restrinja el anlisis. Cabe sealar la


129
importancia en este sentido de la actualizacin en el fututo por parte de la contraparte tcnica
de las variables que la componen ya que el dinamismo de la inversin en la ciudad en trminos
de comercio, infraestructura, entre otros, hace que la valorizacin de los distintos sectores de la
ciudad vaya dndose en funcin de las plusvalas que le aportan los distintos proyectos. Por la
velocidad de esta inversin es necesario que se actualice ao a ao y as observar la realidad
metropolitana y comprender los procesos de transformacin.



130
9 ANEXOS
Forma parte de este informe una serie de anexos que tiene como objetivo complementar la informacin
anteriormente explicada, detallar algunos anlisis y la entrega de productos comprometidos en la oferta
tcnica y otros adicionales.
9.1 Anexos en papel
- Documento Respuesta a Observaciones Informe Final
9.2 Anexos en digital
- Disco 1:
o Anexo 01. Informe Final y documento de Respuesta a Observaciones Informe Final.
o Anexo 02. Base de Datos Santiago y Valparaso.
o Anexo 03. Precio de Suelo.
o Anexo 04. Normativa PRMS.
- Disco 2:
o Anexo 05. Modelo Valoracin.

- Disco 3:
o Anexo 06. Ficha Catastro formato Access, PDF, fotografas.
o Anexo 07. SIG.

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