UNIVERSIDAD CATLICA

DE SANTIAGO DE GUAYAQUIL
FACULTAD DE CIENCIAS ECONMICAS Y ADMINISTRATIVAS

CARRERA DE GESTION EMPRESARIAL INTERNACIONAL

TEMA:
Relanzamiento de la Cdula Hipotecaria como herramienta de financiamiento e
inversin en el mercado ecuatoriano.

AUTORA:
Huayamabe Lpez Mara Fernanda

Trabajo de Titulacin
previo a la Obtencin del Ttulo de:
INGENIERA EN GESTIN EMPRESARIAL INTERNACIONAL

TUTOR:
Ing. Pedro Moiss Murillo Martnez

Guayaquil, Ecuador
2014

UNIVERSIDAD CATLICA
DE SANTIAGO DE GUAYAQUIL
FACULTAD DE CIENCIAS ECONMICAS Y ADMINISTRATIVAS

CERTIFICACIN
Certificamos que el presente trabajo fue realizado en su totalidad por Mara
Fernanda Huayamabe Lpez, como requerimiento parcial para la obtencin del
Ttulo de Ingeniera en Gestin Empresarial Internacional

Jacinto Humberto Mancero Mosquera

DIRECTOR DE LA C A R R E R A

Alfredo Ramn GoveaMariduea

Guayaquil, a los 26 das del mes de mayo del ao 2014

II

UNIVERSIDAD CATLICA
DE SANTIAGO DE GUAYAQUIL
FACULTAD DE CIENCIAS ECONMICAS Y ADMINISTRATIVAS

DECLARACIN DE RESPONSABILIDAD

Yo, Mara Fernanda Huayambe Lpez

DECLARO QUE:
El Trabajo de Titulacin Relanzamiento de la Cdula Hipotecaria como
herramienta de financiamiento e inversin en el mercado ecuatoriano previa a la
obtencin del Ttulo de Ingeniera en Gestin Empresarial Internacionalha sido
desarrollado en base a una investigacin exhaustiva, respetando derechos
intelectuales de terceros conforme las citas que constan al pie de las pginas
correspondientes,
cuyas
fuentes
se
incorporan
en
la
bibliografa.
Consecuentemente este trabajo es de mi total autora.
En virtud de esta declaracin, me responsabilizo del contenido, veracidad y
alcance cientfico del Trabajo de Titulacin referido.

Guayaquil, a los 26 das del mes de mayo del ao 2014

E L AUTOR (A)

UNIVERSIDAD CATLICA
DE SANTIAGO DE GUAYAQUIL
FACULTAD DE CIENCIAS ECONMICAS Y ADMINISTRATIVAS

AUTORIZACIN

Yo, Mara Fernanda Huayamabe Lpez

Autorizo a la Universidad Catlica de Santiago de Guayaquil, la publicacin en la

biblioteca de la institucin del Trabajo de Titulacin: Relanzamiento de la Cdula
Hipotecaria como herramienta de financiamiento e inversin en el mercado
ecuatoriano, cuyo contenido, ideas y criterios son de mi exclusiva responsabilidad
y total autora.

Guayaquil, a los 26 das del mes de mayo del ao 2014

E L AUTOR (A)

AGRADECIMIENTO

En primer lugar agradezco a Dios, porque sin l nada es posible, por brindarme
sabidura en todos estos aos, por darme la fuerza para seguir adelante y por
darme la dicha de ser hija de unos padres maravillosos, a quines tambin
agradezco por ese apoyo totalmente incondicional que me han brindado en la
vida, porque con sus consejos, cuidados y acciones me ensearon que ni si quiera
el cielo es el lmite y que cada cosa que yo desee, la puedo lograr con
perseverancia, esfuerzo y sacrificio.
A mis hermanos porque en ellos vi el ejemplo de aspirar a ser mucho ms en la
vida, de ellos aprend la sana ambicin de ser mejores personas, profesionales,
hijos y ciudadanos.
A mis amigos de aula, porque da a da compartimos conocimientos y experiencias
inigualables, que nos permitieron crecer como personas y en muchas ocasiones
como profesionales.
A esa familia que uno elige, que ms que amigos se han convertido en casi
hermanos, Michelle, Dennis, Andrea, Gema, William, Domnica, Gabriel, les
agradezco por compartir momentos inolvidables juntos y por siempre estar
pendientes de este trabajo.
A mis profesores, porque sin ellos no hubiera sido posible enriquecer mis
conocimientos para poder culminar este trabajo.
Mara Fernanda Huayamabe Lpez

DEDICATORIA

Este trabajo est dedicado al motor que enciende mi vida da a da, a quin me ha
visto crecer y que hoy quiero que se sienta orgulloso al verme convertida en esta
mujer de bien que me ha inculcado, a mi mam quin con su sabidura ha logrado
guiarme hacia el camino correcto y a mi pap quin ha pasado duras horas
trabajando para brindarme el pan, el techo y la educacin que se refleja y culmina
con este proyecto.

Mara Fernanda Huayamabe Lpez

II

NDICE GENERAL
Introduccin
Razones que motivaron al estudio
Justificacin del tema
Descripcin del Problema
Objetivos
Objetivo General
Objetivos especficos
Hiptesis

1
2
2
3
4
4
4

Contenido
1. Antecedentes
1.1. Antecedentes internacionales de cdulas hipotecarias
1.2. Marco terico
1.2.1. Sistema Financiero
1.2.2. Mercado de valores
1.2.2.1. Entidades que regulan el mercado de valores
1.2.2.2. Principales participantes en el mercado de valores
1.2.3. El mercado inmobiliario y sus formas de financiamiento
1.2.3.1. Formas de financiamiento del mercado hipotecario
1.2.3.1.1.
Titularizacin
1.2.3.1.2.
Leasing Inmobiliario
1.2.3.1.3.
Cdulas Hipotecarias
1.3. Marco Legal
2. Metodologa
2.1. Metodologa de investigacin
3. CAPTULO 1 La cdula Hipotecaria y sus caractersticas
3.1. Definicin de cdula hipotecaria
3.1.1. Caractersticas de cdulas hipotecarias
3.1.2. Contenido de cdulas hipotecarias
3.1.3. Aspectos positivos de las cdulas hipotecarias
3.1.3.1. Frente a otros instrumentos financieros
3.1.4. Desventajas de cdulas hipotecarias
3.2. Funcin econmica y judicial
3.3. Consejos para invertir
4. CAPTULO 2 La cdula Hipotecaria y su funcionamiento
4.1. Proceso para otorgar crdito con cdulas hipotecarias
III

5
5
9
11
11
10
12
14
14
22
24
24
26
30
30
31
33
34
36
40
41
41
43
43

5.

6.
7.
8.
9.

4.2. Funcionamiento de la cdula

4.3. Sorteo de Cdulas Hipotecarias
CAPTULO 3 Evolucin del volumen de crditos en Ecuador
5.1. Volumen de crdito en Ecuador
5.2. Estado de cdulas hipotecarias
5.3. Cultura financiera
5.4. Propuesta de Cedula Hipotecaria Plus
Conclusiones
Recomendaciones
Bibliografa
Anexos

IV

45

57
61
63
67

INDICE DE TABLAS

Tabla 1: Acciones negociadas a Junio 2013 .37

Tabla 2: Tasas de Inters..38
Tabla 3: Tasas de inters Mercado Extraburstil..39
Tabla 4: Comparativo de Inversin BIESS 201340
Tabla 5:Ejemplo de denominaciones CH46
Tabla 6: Ejemplo de numeracin CH47
Tabla 7: Firmas autorizadas por categoras.48
Tabla 8: Contabilizacin..49

INDICE DE GRFICOS

Grfico 1: Acciones negociadas a Junio 2013.37

Grfico 2: Monto de crdito concedido hasta el ao 201358
Grfico 3.- Volumen total de crditos de Vivienda Vigente a Dic-2013 por
provincia de Bancos Privados.59
Grfico 4.- Volumen total de crditos de Vivienda Vigente a Dic-2013 por
provincia de Bancos Privados.59
Grfico 5.- Monto negociado en cdulas hipotecarias en la BVG62
Grfico 6.- Monto negociado en CH en BVG y BVQ hasta el ao 2010.63
Grfico 7.- Coeficiente de liquidez domstica..65
Grfico 8.- Inversin del Ahorro del 2009 al 2013...65
Grfico 9.- Volumen de crdito otorgado por el sistema financiero nacional.67

VI

0RESUMEN (ABSTRACT)
Este trabajo de investigacin presenta una opcin capaz de promover el
financiamiento e inversin al mismo tiempo, denominada Cdulas Hipotecarias,
como su nombre lo indica estn respaldadas por hipotecas y principalmente son
utilizadas por instituciones financieras que ofrecen crditos hipotecarios.
El mecanismo de creacin se da en el momento que una persona desea satisfacer
su necesidad de adquirir un bien mediante el financiamiento, concedido por una
institucin financiera la cul hipoteca el bien a su favor y procede con la emisin
de cdulas que son negociadas generalmente por la institucin o en la bolsa de
valores.
Esta herramienta es utilizada en Ecuador as como en otros pases de latino
Amrica, como Venezuela, Costa Rica, Per, Al igual que en el continente
europeo es utilizado con bastante frecuencia en el pas Espaa, sin embargo su
nacimiento se llev a cabo en Grecia por los aos 1800.
Es importante mostrar a la cdula en un macro ambiente exponiendo los efectos
de la economa respecto de crditos concedidos, captaciones, estado actual del
instrumento y el rol que juega en el concepto actual que promueve la
Superintendencia de Bancos y Seguros en cuanto a cultura financiera y la
planificacin del Plan Nacional del Buen Vivir.
Mediante este trabajo se busca reposicionar a la cdula hipotecaria, explicar su
funcionamiento, caractersticas, procedimientos, ventajas y desventajas, para que
el lector pueda formar un juicio coherente acerca de este instrumento y as poder
rescatar una cultura financiera que permita obtener resultados viables y seguros
para los agentes que intervienen, que en este caso son el financiado, el
financiador y el inversionista.
Palabras claves: Inversin, renta fija, renta variable, hipoteca, financiamiento

VII

ABSTRACT

This investigation project presents an option capable of promoting finance and

investment at the same time, called mortgage bonds, as the name denote are
backed by mortgages and are mainly by financial institutions that extend credits for
the purchase of goods.
The creation mechanism occurs when a person wants to satisfy a need to acquire
a property by financing granted by a financial institution which mortgage the good
in its favor and proceed with the emission of bonds, which are generally negotiated
by the institution or in the stock market.
This tool is used in Ecuador, in some countries in Latin America, such as
Venezuela, Costa Rica, Peru, also in Europe is used quite frequently in Spain,
however, the birth of this bond took place in Greece by the 1880s.
It is important to present the bond on a macro environment explaining the effects of
the economy on credits, deposits, current state of the instrument and the role it
plays in the concept that the Superintendencia de Bancos y Seguros promotes
about financial culture and the National Plan for Good Living.
Through this papermortgage bond could be repositioned and it is easy to know
about its performance, features, procedures, advantages and disadvantages, so
the reader can form a coherent opinion about this instrument and be able to rescue
the financial culture to obtain viable and safe results for agents involved, which in
this case are the institution, the financier and investor.
Keywords: Investment, fixed income, equity, mortgage, finance

VIII

RSUM
Ce travail de rechercheprsenteune option capable de promouvoir le financement
et l'investissement en mme temps, dnomme les Billets Hypothcaires, comme
son

nom

l'indiqueellessontappuyes

par

des

hypothques

et

principalementsontutilises par les institutions financires qui offrent des

crditshypothcaires.
Le

mcanisme

de

cration

se

donnedans

le

momentqu'unepersonnedsiresatisfairesancessitd'acqurir un bien aumoyen du

financement, accord par une institutionfinancire une hypothquequelle le bien
safaveur

et

ilprocdeavecl'mission

de

billetsquisontngocis

en

gnralparl'institutionoudans la bourse des valeurs.

Cetoutilestutilis l'quateurainsi que dansd'autrespays de latinl'Amrique,
comme

la

Venezuela,

la

Costa

Rica,

le

Prou,

Aussicommedans

le

continenteuropenilestutilisavecassez une frquencedans le paysl'Espagne,

cependantsanaissance a tralise en Grce par les 1800.
Ilestimportant de montreraubilletdans un macro ambiant en exposant les effets de
l'conomierapport de crditsaccords, de captages, l'actueltat de l'instrument et le
rlequijoue l'actuel concept que Vivrepromouvoir la Surintendance de Banques
et d'Assurances en ce quiconcerne une culture financire et la planification du Plan
National du Bon.
Au moyen de ce travailonconnat le billethypothcaire, son fonctionnement, les
caractristiques, les procdures, les avantages et les dsavantages, pour que le
lecteurpuisseformer

un

jugementcohrent

propos

de

cetinstrument

et

ainsipouvoirracheter une culture financirequipermetd'obtenir des rsultats viables

et srspour les agentsquiinterviennent, quidans ce cas sont le financ, le
financiador et l'investisseur.
Cls

mots:

investissement,

fix

revenue,

financement
IX

variable

revenue,

hypothque,

INTRODUCCIN
En Ecuador antes de la crisis monetaria de 1999 existan 44 bancos, en la
actualidad existen 22, los cules se han determinado como los sobrevivientes
y se consideran los ms slidos y estables del sistema financiero, que juegan
un rol muy importante en el Estado ya que es labor de estos que el dinero de
los ahorradores fluya hacia mejores inversiones.
Es importante recalcar que el Sistema Financiero est regulado por la
Superintendencia de Bancos y Seguros que trabaja en conjunto con el Estado
para llevar a cabo el Plan Nacional del Buen Vivir cuyo objetivo principal es el
desarrollo econmico, social y cultural del pas, para que este ente regulador
cumpla con esta planificacin se debe gestionar la liquidez mediante
importantes ejes.
El primer eje es acerca de la regulacin monetaria y financiera, la cual permite
garantizar el uso eficiente de los fondos a favor de los seres humanos. Segn
rendicin de cuentas 2013 publicada por el Banco Central del Ecuador la
inversin domstica ascendi de 2.039 (2012) a 2.678 millones de dlares,
como consecuencia existe un impacto en la variacin de liquidez domstica del
78% versus liquidez del exterior del 22%
En 2013 estas regulaciones permitieron un cambio importante en el volumen de
crdito otorgado por el sistema financiero nacional, permitiendo que aumenten
el volumen de crditos de vivienda y consumo en el sector pblico y los crditos
comerciales son caractersticos del sector privado.
Otro eje importante que forma parte de la planificacin es la Inclusin financiera
que ha permitido priorizar el acceso a servicios financieros de calidad,
principalmente al sector de la economa popular

Razones que motivaron el estudio

En 1999, el pas enfrent una crisis financiera, con el decretado feriado
bancario, en la presidencia del Dr. Jamil Mahuad, quien congel las cuentas de
los depositantes, como salida de la hiperinflacin econmica y el dficit
presupuestario del gasto pblico, pero las repercusiones de este hecho
desencadenaron importantes modificaciones en la poltica monetaria nacional,
en las polticas financieras y econmicas del pas, obteniendo como principal
resultado, la dolarizacin. A raz de esto, dentro del sistema bancario se fue
reajustando la cultura financiera, surgiendo alternativas que se enfatizaron en el
mercado, mediante la utilizacin de instrumentos financieros, tales como;
bonos, emisin de acciones, y ttulos valores. Fue en 2002 que se emiti la ley
que regula la emisin de Cdula Hipotecaria que ha logrado el desarrollo de
programas de vivienda y ha colaborado al ahorro nacional y la captacin de
recursos externos.
Estos instrumentos fueron consolidndose como un medio conveniente para el
financiamiento, en base a ello, en el ao 2002, se emiti la ley que regula la
emisin de Cdulas Hipotecarias, debido al efecto que ha tenido su utilizacin
en el transcurso de estos aos, permitiendo el desarrollo de programas de
vivienda, ha colaborado al ahorro nacional y a la captacin de recursos
externos.
El enfoque de este estudio est basado en identificar el funcionamiento de las
cdulas hipotecarias en el sistema financiero.
Justificacin del tema
Esta investigacin est dirigida a las entidades bancarias, mutualistas y
cooperativas de ahorro y crdito que conceden crditos hipotecarios usando
esta herramienta para financiar a largo plazo, a inversionistas y ahorristas.
2

Es importante desarrollar una explicacin de la utilizacin de este instrumento

financiero para demostrar que es viable y seguro tanto para emisores como
para inversionistas.
Adems se muestra como una forma de desarrollar una cultura financiera
innovadora incentivando el crecimiento del mercado de capitales en el pas y
promoviendo a Instituciones financieras que cuentan con cartera hipotecaria a
ponerlo en prctica dando a conocer un instrumento seguro y atractivo para el
mercado financiero.

Descripcin del problema de investigacin

Las cdulas hipotecarias sirven como herramienta de inversin y financiamiento

a largo plazo, fue una tendencia que se cre hace algunos aos antes de la
dolarizacin con el nimo de innovar la legislacin financiera. En el ao 2008
Emilio Valle, periodista de diario expreso,menciona en un artculo de este
mismo diario que este instrumento financiero debe ser revitalizado ya que era
considerado como el gran motor que impuls el desarrollo de las ciudades
ecuatorianas. Para llevar a cabo esta reactivacin es necesario que se vuelva a
instruir paso a paso sobre la utilizacin y mecanismo de esta herramienta.
Esta investigacin se realiza con el objetivo demostrar que las cdulas
hipotecarias son una herramienta viable para la inversin y el financiamiento, y
al mismo tiempo paraestudiar el efecto que ha causado su implementacin

Objetivos
Objetivo General:
Recuperar las tradiciones de las inversiones de escuela de ahorro de la
sociedad ecuatoriana en cdulas hipotecarias plus.
Objetivos Especficos:
1. Conocer el ambiente terico en el que se desarrollan las cdulas
hipotecarias y otras herramientas similares.
2. Establecer la metodologa que se va a utilizar para el estudio de esta
herramienta.
3. Exponer los beneficios de cdulas hipotecarias como instrumento de
financiamiento e inversin.
4. Explicar la utilizacin y procesos de las cdulas hipotecarias.
5. Identificar el rol de cdulas hipotecarias en el modelo financiero actual.
Hiptesis
La cdula hipotecaria es un instrumento viable y seguro para inversin y
financiamiento a plazos congruentes. (Hardy, 2008)
Es importante que los consumidores de actividades financieras conozcan las
diversas opciones que existen en el mercado para el financiamiento y la
inversin segura, en este caso se presenta a la cdula hipotecaria porque es
una forma segura para financiar y viable para la inversin ya que principalmente
siempre est respaldada por un bien hipotecado y paga un inters fijo mayor al
que normalmente brindan los bancos por otros instrumentos de inversin.

1.- Antecedentes
A finales del siglo XVII Alemania padeca una crisis econmica importante
debido a siete aos de guerra, por tanto ciertas personas decidieron trabajar en
crear un instrumento financiero para dinamizar la economa, este se
denominaba Landschaften ms conocido como cdula hipotecaria en espaol,
en Silesia en 1770 algunas instituciones se dedicaron a emitir cdulas de
crdito con garanta hipotecaria.
En el ao 1852 se crea en Francia la Societ du Crdito Foncier, en espaol, la
Sociedad de crdito financiero, la cual se encargaba de emitir ttulos que se
devolva o se sorteaban y su importe se destinaban a la concesin de
prstamos hipotecarios para inmuebles.
El inicio formal de la cdula hipotecaria se llev a cabo una vez emitida la Ley
de Hipotecas y Organizacin del Registro de Prusia el 5 de mayo de 1872 en el
estado de Meclemburgo, antiguo estado Alemn ubicado al norte.
Posteriormente se introdujo en el Cdigo Civil Alemn una institucin
denominada Briefhypotheken, en espaol Brief significa Carta e Hypotheken es
Hipoteca, la cual se encargaba de la importante aplicacin de la cdula en el
derecho Alemn, dicha institucin ms adelante tambin se introduce en el
Derecho Espaol (Chiriboga 2010).
Cabe recalcar que el nacimiento de la figura de Cdula Hipotecaria se da en
Grecia, en donde su representacin se daba mediante la inscripcin en los
oros que antiguamente eran conocidos como los maderos que se colocaban
en la propiedad, que eran grabadas fsicamente con la palabra Roma. Sin
embargo no se le dio la debida diligencia a esta figura, por tanto era mediante
acuerdo verbal o escrito, lo cual aumentaba las posibilidades de fraude.

En Ecuador Debido a la escasez de recursos para crditos especialmente a la

construccin se cre un mecanismo que dio excelentes resultados por varias
dcadas, el mismo consista en la emisin de un papel por parte de los bancos
garantizando con la hipoteca del inmueble del deudor adems del prestigio y
respaldo que obtena de la institucin financiera ganaba una buena demanda en
el mercado, en especial por parte de los rentistas, quienes con el fin de tener
una buena reinversin con una tasa atractiva de inters orientaban sus ahorros
a largo plazo.

Penosamente dicho papel dejo de tener importancia para los ahorristas por las
reformas legales y el deterioro del sucre, sin embargo hoy en da que la
inflacin vuelve a tener niveles adaptables y que la dolarizacin asegura que las
inversiones no se desaparecern con el paso del tiempo se vuelve a utilizar la
cedula hipotecaria con los beneficios que tuvo desde un principio.

1.1.- Antecedentes internacionales de Cdulas Hipotecarias

Actualmente en Espaa existen problemas en las entidades de Depsito debido
a la elevada concentracin de financiamiento al sector inmobiliario en cuanto a
construccin, promocin inmobiliaria y compra de vivienda, este crecimiento se
ha venido dando desde mediados de la dcada de 1990 con 38.8% del total de
crditos al sector privado que asciende a un 60.3% en 2009. Y Como
consecuencia Espaa ha desarrollado la contratacin de las emisiones de
obligaciones a mediano y largo plazo, destacndose as los ttulos hipotecarios
como cdulas hipotecarias y bonos de titularizacin. (Peralta, 2012)

Segn Patricia Peralta escritora de la revista Inversin & Finanzas en enero del
2012 los nuevos bancos apostaban por la emisin de cdulas hipotecarias ya
que son instrumentos de renta fija que se destacan en Espaa por sus mayores
garantas de pago.
6

En este pas un proceso de emisin de cdulas reciben calificaciones de

agencias de ratings mundiales por ejemplo, Moodys ha calificado con rating A2
a la emisin de cdulas que realizo ese mismo ao la entidad Bankia (Grupo
Financiero Espaol) por el monto de 2 millones de euros a un plazo de 4 aos,
tambinStandar&Poors otorg el nivel mximo en rating a las cdulas de la
Banca cvica de Espaa. Por lo general con estas emisiones los bancos de
Espaa buscan a incrementar su reserva de liquidez para afrontar necesidades
futuras.

Segn Lorena Mullor colaboradora de la Asociacin Hipotecaria Espaola, el

mercado de cdulas en el ao 2009 comenz a reactivarse ya que el Banco
Central Europeo anunci sobre la compra de cdulas como una medida no
convencional para reducir costos de crdito e impulsar flujo de prstamos.
Es as que se puede connotar dos aspectos que centran atencin en la
evolucin del sistema financiero: el impacto y la intensidad del reajuste
inmobiliario; y la capacidad para cubrir las necesidades de financiamiento.
El segundo aspecto se refiere a la fuerte expansin del crdito en Espaa que
lamentablemente no tuvo una relacin directamente proporcional con el
aumento de los depsitos, lo cual desarrollo una tendencia creciente de la
dependencia de financiamiento mediante el mercado de capitales. Por eso
Espaa es considerada como uno de los mayores emisores europeos de
titularizaciones hipotecarias y cdulas hipotecarias (lvarez 2010).
En Venezuela se define a las Cdulas Hipotecarias como valores que
generalmente son de renta fija que cuentan con la garanta de crditos
hipotecarios emitidos usualmente por los Bancos Hipotecarios. Este tipo de
valores ha permitido captar los recursos requeridos para financiar el rpido
crecimiento en el sector de la construccin y bienes races bajo el sistema de
7

propiedad horizontal. En cuanto al rendimiento fijo que pagaban a sus

tenedores (8%) result un mecanismo insostenible en Venezuela, por tal motivo
la mayor parte de las Cdulas Hipotecarias fueron a parar a manos del Banco
Central de Venezuela.
Es de tal manera que Jos Toro indica en su libro Fundamentos de Teora
econmica: conceptos prcticos de Micro y Macroeconoma cmo se obtiene la
Liquidez ampliada en Venezuela, aadiendo el valor de cdulas hipotecarias a
la Liquidez Monetaria (M2).
En Permediante autorizacin establecida en la Ley de Bancos Hipotecarios del
2 de enero de 1889 se emitan estas obligaciones denominadas Cdulas
Hipotecarias que eran pagadas en oro o plata. Igual que en los pases
mencionados anteriormente, las garantas estaban constituidas por los
inmuebles hipotecados y por el capital del banco. (Vielich, 2012).
En 1928 se aprob la Ley que permiti la puesta en marcha del Banco
Hipotecario del Per en la cual autorizaba de igual manera que la Ley
mencionada de 1889, que dicha entidad estaba autorizada para emitir y
negociar cdulas hipotecarias cmo se describe en su artculo 2: promover la
formacin del ahorro a travs de la emisin de cdulashipotecarias para
destinar los recursos que capte, junto con sus propios recursos,al otorgamiento
de prstamos con garanta hipotecaria; en concordancia con lapoltica
econmica y financiera del Estado"
Entre las caractersticas de este proceso en este pas se puede destacar;
-Ser ttulos emitidos en moneda nacional, y excepcionalmente en moneda
extranjera.
-La obligacin de pago la tena el banco.

-La fuente de repago era garantizada por contratos de prstamo, hipoteca, activos del banco, y una fianza a cargo del estado.
-La emisin era consultada y autorizada por el Ministerio de Economa.
El 7 de agosto de 1992 la Superintendencia de Bancos de este pas mediante
Resolucin N 766-92 declara el Banco Hipotecario del Per en disolucin, y
con ello se desencadena el fin de esta herramienta.
En Costa Ricaen 1841 en el Cdigo de Carrillo se muestran las primeras
disposiciones hipotecarias, que permitan tipos de hipotecas creando el registro
de Oficios de Hipotecas de la Repblica.
Con el nimo de fortalecer y cubrir la seguridad jurdica de este mecanismo, en
1865 se emite la Ley Hipotecaria, la cual hacia obligatoria la inscripcin de
todos los documentos en el registro de la propiedad.
Ms tarde, en el Cdigo civil de 1888 se amplian los preceptos de la Ley
Hipotecaria, entre estos, uno que permite la emisin y negociacin de la cdula
hipotecaria, que era considerada como un mecanismo de desarrollo de crditos
y que aseguraban al propietario la obtencin de financiamiento.
1.2 Marco Terico
1.2.1 Sistema Financiero
El sistema financiero est formado por el conjunto de instituciones, mercados,
procesos y medios que contribuyen a la economa de un pas, ya que permite la
utilizacin de activos, movilizacin del ahorro, y distintas actividades que tienen
que ver con la inversin, financiamiento y riesgo (Chiriboga 2010).
El sistema financiero es uno de los sistemas ms importantes en un pas ya que
va a permitir canalizar el ahorro hacia la inversin, es por este motivo que
9

muchas entidades pblicas y privadas se apoyan en este sistema para la

obtencin de capital, rendimiento y expansin.
Las Instituciones que operan en el sistema financiero son los Bancos,
Sociedades Financieras, Mutualistas, Cooperativas de Ahorro y Crdito,
Compaias de seguros, Casas de valores, Bolsa de Valores, todas estas
controladas por la Super Intendencia de Bancos y Seguros.
Los Bancos.- Se clasifican en privados y pblicos, los cules se encargan de
captar recursos al pblico con el fin de utilizarlos para operaciones de crdito o
inversin.
Las compaas de Seguro.- tienen objetivo de ser intermediario financiero, las
cules aseguran un evento emitiendo una pliza que se califica como activo
financiera que en caso de que se produzca un siniestro, las aseguradoras se
encargan de indemnizarlo.
Cooperativas de Ahorro y Crdito.- Son sociedades financieras de derecho
privado y tienen como objetivo planificar y realizar actividades de beneficio en
sociedad.
Sociedades Financieras.-Son entidades financieras que realizan actividades
similares a los bancos privados con excepcin de cuentas de ahorro y cuentas
corriente.
Emisores de tarjetas de crdito.-Son autorizados para comercializar y emitir
tarjetas de crdito con el fin de potencializar y habituar el consumo.
Superintendencia de Bancos y Seguros:
Entidad jurdica, controladora y de derecho pblico, se encarga de vigilar y
controlar el funcionamiento del sistema financiero pblico y privado.

10

Su misin es Velar por la seguridad, estabilidad, transparencia y solidez de los

sistemas financiero, de seguros privados y de seguridad social, mediante un
eficiente y eficaz proceso de regulacin y supervisin para proteger los
intereses del pblico y contribuir al fortalecimiento del sistema econmico
social, solidario y sostenible.
1.2.2 Mercado de Valores
Mediante el mercado de valores se canalizan los recursos financieros hacia las
actividades productivas a travs de la negociacin de valores.
Permite que los inversionistas tengan opciones de rentabilidad al mismo tiempo
que brinda fuentes de financiamiento al pblico.
Entidades que regulan el Mercado de Valores
Consejo Nacional de Valores.- Orgno adscrito a la Superintendencia de
Compaas regula el funcionamiento del mercado y las polticas
establecidas por ellos. (LMV, 2005)
Superintendencia de Compaas.- Controla a los participantes y ejecuta
las polticas del mercado.
Bolsas de Valores.- Ejerce control bajo sus miembros e impone
sanciones dentro del mbito correspondiente segn su facultad de
autorregulacin en la cual pueden dictar sus reglamentos y normas
internas y aplicacin en general de los participantes.
Principales participantes en el Mercado de Valores
Emisores: personas jurdicas pblicas o privadas que obtienen
financiamiento a travs de la colocacin y emisin de valores.
Inversionistas: personas natural o jurdica que cuentan con recursos
necesarios para la adquisicin de valores con el fin de obtener
rentabilidad de acuerdo al riesgo adquirido.
11

 Bolsas de Valores: Corporaciones civiles sin fines de lucro con el objeto

de brindar servicios y medios necesarios para la correcta actividad de
intercambios de valores.
Casas de Valores: Son compaas annimas miembros de la bolsa de
valores, su funcin es la intermediacin de valores, asesora a
inversionista y servir de agente
Calificadoras de Riesgo: sociedades annimas independientes que
califican a los emisores y los valores.
Administradoras de Fondos y Fideicomisos: Compaas que administran
los fondos de inversin y negocios fiduciarios.
1.2.3 Mercado Inmobiliario y sus formas de financiarse
Despus de la dolarizacin el sector de la construccin comenz a lograr un
buen desempeo y un entorno de estabilidad para inversionistas en general
ms que todo en el mbito de la inversin de bienes inmuebles que se convirti
en la mejor inversin para salvaguardar el patrimonio familiar.
Segn la revista Ekos en su edicin especialEl Mercado Inmobiliario Ecuador
2011indica que algunas estimaciones revelan que el 60% de las remesas
desde el exterior son destinadas para la compra de vivienda, aadiendo a esto
la inversin del Gobierno Central como un factor decisivo en el crecimiento del
sector inmobiliario ya que existen entidades como el MIDUVI (Ministerio de
Desarrollo Urbano y Vivienda), BEV (Banco Ecuatoriano de la Vivienda), BIESS
(Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social) que ha brindado formas
de financiamiento a grupos de diferentes estratos sociales y econmicos que
han adquirido soluciones habitacionales.
Soluciones habitacionales que han reducido su costo pero no la calidad, segn
EKOS aos atrs se ofertaban viviendas hasta por el precio de $60,000 y
actualmente los precios oscilan entre $25,000 y $35,000.
12

En 1999 cuando sucedi la crisis financiera y econmica en Ecuador, el sector

de la construccin fue uno de los ms afectados, ya que tuvo un decremento en
su produccin del 24.9%, mientras que en el periodo del 2000 al 2002 el PIB de
este sector registr una recuperacin gracias a la implementacin de la
dolarizacin, la desconfianza del sector financiero que llevo al aumento de
demanda de viviendas, incremento de remesas y la inversin de 1 300 millones
en 2002 para la construccin del Oleoducto de Crudos Pesados, la cual finaliz
en 2003.
Segn Ada Gutirrez, colaboradora del Instituto de Investigaciones econmicas
de la Universidad Tcnica Particular de Loja, revela en una investigacin que el
Valor Aadido Bruto de la construccin es un componente importante en la
economa ecuatoriana ya que forma gran parte del Producto Interno Bruto
Nacional.
En el perodo comprendido entre el ao 2000 y 2009, su participacin promedio
en el PIB, fue de 8.6%. No obstante, su comportamiento en el tiempo ha sido
fluctuante, pero siempre con una tendencia ascendente y expansiva, pues a
esta rama se incorporan cada vez nuevas compaas.
Segn Jos Prado en su artculo la Burbuja Inmobiliaria el tablero de Cartera de
crditos hipotecarios ha dado un gran giro en los ltimos tres aos precedentes
al 2011, ya que muestra que en el ao 2008 el 97% de la cartera se generaba
por el sistema financiero privado, en el 2009 el 67% lo compona el sistema
financiero y el 33% el IESS (Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social) en el
siguiente ao su participacin en la cartera hipotecaria aumento 2 puntos
porcentuales. Se puede determinar que actualmente existe un nuevo jugador en
el mercado que es poderoso y posee liquidez. (Prado, 2012)

13

1.2.3.1 Formas de Financiar el Mercado Inmobiliario

Para la compra de vivienda existen varias opciones de financiamiento, para ello
hay que cumplir con requisitos que se mencionan a continuacin de una
manera muy general:

Edad mnima promedio de 21 aos

Edad mxima segn el seguro de desgravamen por lo general es menor

a 67 aos

Estabilidad laboral promedio de 2 aos si trabaja sin dependencia

Si trabajo bajo relacin de dependencia 1 ao de estabilidad laboral.

Las instituciones financieras brindan varias opciones de financiamiento con

recursos propios para adquisicin y construccin de vivienda, dentro de sus
modalidades se encuentra Leasing inmobiliario, Titularizacin hipotecaria y
cdulas hipotecarias.
1.2.3.1.1 Titularizacin
Generalmente se conoce a la Titularizacin como un mecanismo de
financiamiento cuyo objetivo es transformar activos o derechos futuros en ttulos
valores negociables en el mercado de valores con la finalidad de obtener
liquidez en trminos de plazo y costos financieros.(LMV, 2005)
Segn el artculo 138 de la Ley de Mercado de Valores la Titularizacin es el
proceso mediante elcual se emiten valores susceptibles de ser colocados y
negociados libremente en el mercado burstil, emitidos con cargo a un
patrimonio autnomo(LMV, 2005)
Titularizacin a ms de un mecanismo de financiamiento es una operacin
jurdica compleja que tiene por finalidad la movilizacin de diferentes clases de
activos mediante la emisin y colocacin de nuevos ttulos denominados
Ttulos Movilizadores que son representativos de derechos sobre los activos
14

movilizados y el cumplimiento oportuno de las prestaciones incorporadas en los

valores emitidos con ocasin del proceso. (Varn 2013)
Es decir que mediante la titularizacin es posible convertir expectativas de flujos
de fondos futuros en ttulos negociables en el presente por ende se puede
conseguir recursos al momento actual para poder cumplir con un buen proyecto
futuro.
Proceso de Titularizacin:
Para comenzar el proceso de titularizacin debe constituirse fondos o
patrimonios con cantidades de dinero que se destinan a la adquisicin de
bienes. Cuando se titulariza obras pblicas se permite titularizar sobre
proyecciones de flujos futuros.
En el proceso interviene el originador, el cual transfiere los bienes, el agente de
manejo o recaudador de recursos que provienen de la emisin, la
administradora o institucin encargada de la custodia de los bienes y finalmente
la colocadora que es la entidad responsable de actuar como suscriptor.
En resumen la empresa originadora se encarga de transferir activos a un
patrimonio independiente denominado Fondo de Titularizacin, el cual ser
administrado por una institucin Titularizadora, la cual acta como respaldo a la
emisin de valores con cargo al fondo, que deben ser colocados para que el
originador obtenga el financiamiento que desea.
Partes esenciales que intervienen en el proceso
Originador.-Puede ser una persona natural o jurdica de derecho pblico
o privado, propietarios de activos o derechos sobre flujos futuros, quien
conforma un Patrimonio Autnomo el cual se obliga a ser cedido a la
sociedad de Titularizacin para integrar los activos de este patrimonio, es
decir que el originador compromete el activo para que sea posible
15

realizar la emisin de certificados o ttulos, los cuales sern colocados

entre los inversionistas. (Art 139 inc. 2 LMV)
Segn consta en el Art. 142 LMV existe el reglamento especial que
expide el Consejo Nacional de Valores que se debe cumplir cuando se
trata de entidades de derecho pblico como originador.
Agente de Manejo .- Es una institucin administradora de fondos y
fideicomisos denominada tambin Fiduciaria, se encarga de dirigir el
proceso y cumple con las obligaciones estipuladas en el contrato de
fideicomiso mercantil, adems con las siguientes funciones que constan
en el Art. 139 de la Ley de Mercado de Valores:
a) Obtener las autorizaciones que se requieran para procesos de
titularizacin en los cuales los valores a emitirse vayan a ser colocados
mediante oferta pblica, conforme con las disposiciones de la presente
Ley;
b) Recibir del originador y en representacin del patrimonio de propsito
exclusivo, los activos a ser titularizados;
c) Emitir valores respaldados con el patrimonio de propsito exclusivo;
d) Colocar los valores emitidos, mediante oferta pblica, conforme con
las disposiciones de la presente Ley;
e) Administrar los activos integrados en el patrimonio de propsito
exclusivo, tendiendo a la obtencin de los flujos futuros, sea de fondos,
sea de derechos de contenido econmico; y,
f) Distribuir entre los inversionistas los resultados obtenidos.
Las tres primeras funciones son intransferibles, es decir que es
obligacin de la fiduciaria realizar estas actividades para cumplir con los
estndares de seguridad de los inversionistas, el resto de las funciones
se pueden transferir siempre y cuando que expreso en el contrato quin
se har cargo de estas.

16

Sin embargo es responsabilidad del agente de manejo que estas

actividades se cumplan, mas no de los resultados que se obtengan,
excepto que el proceso demuestre prdidas causadas por dolo o culpa
leve de este agente, caso en el que este responder por dichas prdidas.
Patrimonio de propsito exclusivo.- Es el emisor de los ttulos de valores
en base a la integracin de los activos transferidos por el originador al
principio, que posteriormente tambin se incluirn los activos, pasivos y
contingentes que resulten del desarrollo del proceso de titularizacin al
que pertenecen. (LMV, 2005)
Este patrimonio de propsito exclusivo debe ser constituido bajo la figura
de un fondo colectivo de inversin o de un fideicomiso mercantil, y es
administrado por una sociedad administradora de fondos y fideicomisos.
Inversionista.- Persona natural o jurdica tenedor de los valores que se
emiten con el respaldo del patrimonio de propsito exclusivo, quienes a
su vez podrn transferir estos ttulos a favor de terceros a travs del
mercado de valores, es decir que el negocio de estos inversionistas
consiste en adquirir los valores emitidos para mantenerlos en su poder y
recibir el rendimiento o beneficio que genere el proceso o los flujos, o
para negociarlos en la bolsa de valores. (LMV, 2005)
Comit de Vigilancia.- Tambin denominados representantes de los
tenedores de ttulos que no estn relacionados al agente de manejo ni a
empresas vinculadas. Se pueden encargar de otras funciones como la
administracin del Patrimonio autnomo, la incorporacin de mejoras al
mismo, o incluso la custodia de los activos del mismo.

17

Ventajas de la Titularizacin
Promueve el desarrollo del mercado de capitales del pas
Permite que la estructura financiera mejore la circulacin de recursos.
Es una nueva alternativa para los inversionistas
Disminucin de riesgo gracias a los mecanismos de cobertura
Genera liquidez mediante la aceleracin de flujos futuros.
Mejora el indicador de endeudamiento
Disminuye el capital y activos muertos.
Permite que el originador transfiera una parte o todo el riesgo al
mercado.
Activos que son objetos de Titularizacin
Se menciona los activos que son objetos de titularizacin segn consta en el
artculo 143 de la LMV
Activos y proyectos Inmobiliarios tales como inmuebles construidos, proyectos
de construccin ya sea en lotes o suma de dinero, fondos inmobiliarios.
Cartera de crdito de cualquier tipo como cartera hipotecaria, cartera de
consumoy cartera comercial.
Valores inscritos en el Registro del Mercado de Valores;
Flujos Futuros determinables con base en estadsticas de los ltimos tres aos
o en proyecciones de por lo menos tres aos consecutivos, segn corresponda.
Se refiere a obras pblicas de infraestructura, actividad energtica, Prestacin
de Servicios pblicos. (LMV, 2005)
Es importante recalcar que sobre los activos arriba mencionados no puede
pesar ninguna clase de gravmenes, limitaciones del dominio, prohibiciones de

18

enajenar, condiciones suspensivas o resolutorias, ni deben estar pendientes de

pago, impuestos, tasas o contribucin alguna.
Ttulos que se emiten
Segn Gaitn Martnez en su libro Lecciones sobreTtulos Valores, existen tres
tipos de ttulos que pueden emitirse a travs de la titularizacin:
Ttulos Valores de contenido crediticio.- Es decir que el inversionista
recibe sus pagos por concepto de capital e intereses sin tomar en cuenta
los resultados que tenga el proceso de titularizacin, est caracterstica
permite que a estos ttulos se los denomine de renta fija.
Ttulos Valores de participacin.- En estos ttulos el inversionista participa
de los resultados del proceso, ya sean esto de prdidas o ganancias,
mediante una alcuota fijada en el patrimonio exclusivo. Son tambin
comparados con los ttulos de renta variable, ya que los dividendos que
el inversionista recibe dependen nicamente del flujo de caja que genera
los activos.
Ttulos Valores Mixtos.- Cmo su nombre lo indica, son ttulos con
caractersticas mixtas, es decir que pueden garantizar una rentabilidad
en la que el capital se amortiza en funcin de trminos de emisin que
pueden contener cupones que reconozcas rendimiento fijo o variable.

Titularizacin de la Cartera de Crdito

La titularizacin de la cartera de crdito puede ser de la Cartera comercial que
son los crditos otorgados a empresas para el desarrollo de sus actividades,
cartera de vivienda, prstamos concedidos para la adquisicin, construccin y
remodelacin de un inmueble y cartera de consumo q son otorgados al
financiamiento de motivos personales. (LMV, 2005)

19

La cartera de crdito debe tener un flujo predecible, el patrimonio autnomo no

debe estar estructurado por cartera de varias categoras, este patrimonio
estructurado generar un rendimiento que pertenecer a la parte de la ganancia
del inversionista, es decir que este podr recibir un rendimiento superior a los
que se ofrecen en los tpicos mtodos de ahorro
Los recursos que servirn para el pago del capital del inversionista se obtienen
a medida que se recupera la cartera.

Segn la bolsa de valores de Quito en su pgina web, explica que la

titularizacin de Cartera consiste en la venta a inversionistas de las cartera que
han colocado los intermediarios financieros por tanto vender una cartera
significa ceder los derechos al pago del principal y de los rendimientos a los
inversionistas que la compra(LMV, 2005)
La transferencia del patrimonio autnomo a la cartera debe ser realiza en una
fecha previa a la autorizacin de la oferta pblica respecto de la emisin del
ttulo, en la cual su monto no deber exceder del 100% del capital que
constituye dicho patrimonio transferido.(LMV, 2005)
Para la titularizacin de cartera el Agente de manejo deber cumplir con las
normas establecidas en el Art. 153 LMV que son las siguientes:
a) Establecer matemtica, estadstica o actuarialmente los flujos futuros
que se proyecta sean generados por la cartera a titularizar;
b) Emitir valores hasta por el monto que fije el C.N.V., del valor de
mercado de la cartera, siguiendo al efecto las normas de carcter general
que determine el referido organismo;

20

c) Determinar el ndice de siniestralidad en la generacin de flujos

proyectados de la cartera a titularizar, siguiendo para el efecto, las
normas de carcter general que determine el C.N.V.;
d) Constituir al menos uno de los mecanismos de garanta de los
previstos en esta Ley, en los porcentajes de cobertura que mediante
normas de carcter general determine el C.N.V.;
e) Contar con una certificacin del representante legal del constituyente
de que la cartera no se encuentra pignorada ni que sobre ella pesa
gravamen alguno;
f) Determinar el punto de equilibrio para iniciar el proceso de titularizacin
cuyas caractersticas debern constar en el Reglamento de Gestin; y,
g) Las dems que mediante norma de carcter general determine el
C.N.V.

Titularizacin de Cartera Hipotecaria

Es un proceso mediante el cual se agrupan determinados activos para ser
vendidos a los inversionistas como ttulos de valores.
En el caso de la cartera hipotecaria, los ttulos emitidos estn respaldados por
un conjunto de crditos de vivienda y tienen adicionalmente algunas coberturas
de riesgos relacionados con el pago de los crditos, asegurando a los
inversionistas el pago oportuno del capital y los intereses de los ttulos.
El principal beneficio de la titularizacin hipotecaria es que permite a las
entidades que ofrecen crditos hipotecarios reducir riesgo derivado del descalce
de plazos y tasas entre su activo de largo plazo (el crdito) y su pasivo de corto
plazo (los depsitos).
21

1.2.3.1.2 Leasing inmobiliario

Denominado arrendamiento financiero para todo tipo de inmuebles en el cual el
arrendatario tiene la opcin a comprar el bien por un valor residual previamente
pactado.
Segn la Superintendencia de Bancos y Seguros, define en el Art.1 de la
Resolucin sobre la Constitucin, Organizacin y Funcionamiento de las
Compaas de Arrendamiento Mercantil, al arrendamiento mercantil financiero
como: una operacin por la cual el arrendador, persona jurdica legalmente
autorizada, arrienda un bien de su propiedad por un plazo determinado y
forzoso, y el arrendatario reconoce el pago de una renta, pudiendo al
vencimiento ejercer cualquiera de los siguientes derechos alternativos en
concordancia con lo establecido en el Decreto No.3121 del 22 de diciembre de
1978, publicado en Registro Oficial No.745 de 5 de enero de 1979:
Comprar el bien por el precio acordado para la opcin de compra o valor
residual previsto en el contrato, el que no ser inferior al 20% del total de
las rentas devengadas,
Prorrogar el contrato por un plazo adicional. Durante la prrroga la renta
deber ser inferior a la pactada originalmente, a menos que el contrato
incluya mantenimiento, suministro de partes, asistencia u otros servicios;
Recibir una parte inferior al valor residual del precio en que el bien sea
vendido a un tercero; y,
Recibir en arrendamiento mercantil un bien sustituto.
El leasing inmobiliario se desarrolla mediante 2 etapas; Etapa de locacin y
etapa de la compraventa.

22

En la etapa de locacin el prestador o locador es dueo del inmueble y posee la

faculta de para concederlo en leasing.
El alquiler peridico que el inquilino generalmente paga mensual est
compuesto por dos valore, el primero es uno locativo y el segundo es el costo
financiero del capital que se calcula con el valor de mercado del inmueble
menos una amortizacin por depreciacin por obsolescencia, la cual vara
dependiendo del tipo de bien.
A inicios de operaciones de leasing era un negocio financiero por tal motivo
intervena un tercero como una entidad de financiamiento.
Esta figura muestra una ventaja muy importante y es que primero se toma en
cuenta lo pactado en el contrato, es decir que en caso de impago del inquilino,
el desalojo se lleva a cabo en un plazo sper breve, de lo contrario se debern
tomar acciones legales y realiza un proceso que puede tomar un ao.
En la etapa de compra venta, luego de haber pagado dos tercios de alquiler o
como se instruya en el contrato, el tomador puede acceder a la compra del
inmueble, la cual corresponder a una obligacin irrevocable por parte del
dador.
En el contrato se debe convenir de mutuo acuerdo el precio de la opcin o valor
residual que por lo general es el 30% del valor del bien raz. Debe de ser
pagado de la misma manera que consta en el contrato, al inicio o al final.
El leasing inmobiliario es un instrumento conveniente para las partes puesto
que permite desarrollar los negocios dentro de un marco legal de seguridad
jurdica.

23

1.2.3.1.3. Cdulas Hipotecarias

A continuacin brevemente se da a conocer un concepto general de cdulas
hipotecarias ya que ms adelante existe un captulo dedicado a todo el mbito
correspondiente a este instrumento.
Son valores de renta fija emitidos por entidades financieras para respaldar la
concesin de un crdito hipotecario.
Cdulas Hipotecarias son instrumentos financieros considerados como bonos
que son tomados en cuenta como garanta con prstamos del banco emisor.
Por tanto el inversionista que adquiere estas cdulas asegura su cobro ya que
est garantizado contra prstamos de propiedades inmuebles.
1.3 Marco Legal
En el ao 2002 se emite la Ley que regula la Emisin de Cdulas Hipotecarias,
considerando entre algunas razones que es un instrumento financiero que
histricamente ha proyectado la industria de la construccin, ha logrado el
desarrollo de programas habitacionales y ha colaborado con el ahorro nacional.
Segn al Art. 1 de esta ley, Las Cedulas Hipotecarias son ttulos ejecutivos
que contienen un derecho econmico que consiste en la percepcin de una
renta peridica fija o reajustable, y el derecho al reembolso del capital
determinado

en la misma, en el plazo estipulado para el pago de

los

prstamos a que correspondan. Las cedulas hipotecarias debern estar

garantizadas por los bienes inmuebles hipotecados a favor de la institucin
financiera emisora, para caucionar tales prestamos de amortizacin gradual
y por el conjunto de sus prstamos hipotecarios de

amortizacin gradual con

emisin de Cedulas Hipotecarias vigentes.

Adicionalmente para explicar el concepto de crdito hipotecario acudimos a la
normativa de la Ley General de Instituciones del Sistema Financiero en el
24

Titulo IX De los activos y limites de crdito, Captulo II Califiacin de activos de

riesgo y constitucin de provisiones por parte de las instituciones controladas
por la Superintendencia de Bancos y Seguros, Seccin II Elementos de la
calificacin de activos de riesgo y su clasificacin define al crdito para la
vivienda como:
Los crditos que se otorgan a personas naturales para la remodelacin,
construccin, adquisicin, reparacin y mejoramiento de vivienda propia
siempre que se encuentren respaldados por garantas hipotecarias concedida a
favor de la institucin financiera, o fideicomisos en garanta de la vivienda
propia que se instruya otorgar al usuario final del inmueble independientemente
de la fuente de pago del deudor.
En este grupo tambin se incluyen los crditos que se otorgan para la
adquisicin de terrenos siempre que se destine a la construccin de vivienda
propia y para el usuario final del inmueble.
Es decir que nicamente bajo este concepto de crdito para la vivienda se
puede emitir cdulas hipotecarias.
Para entender el proceso de negociacin de cdulas hipotecarias se consulta la
Ley de Mercado de Valores.
Tratndose las Cdulas hipotecarias de un ttulo de renta fija se procede a
consultar el Art. 30 de esta ley el cual indica:
Valores de renta fija son aquellos cuyo rendimiento no depende de los
resultados de la compaa emisora, sino que est predeterminado en el
momento de la emisin y es aceptado por las partes.(LMV, 2005)
Estos valores pueden ser negociados en el mercado primario burstil o
extraburstil, a travs de una casa de valores por los emisores.

25

Los inversionistas institucionales podrn comprar y vender valores de renta fija

por cuenta propia en el mercado secundario extraburstil.
Otro mbito legal para tomar en cuenta son las Normas para el sorteo de
cdulas hipotecarias ubicado en la Ley General de instituciones del Sistema
Financiero en el Ttulo XXIV Disposiciones generales, Captulo 5, seccin 1 en
el cual explica la fecha periodicidad y requisitos para efectuar el sorteo de
cdulas.
Es obligatorio que las instituciones emisoras de este instrumento realicen el
sorteo entre el 21 y 28 de junio y diciembre, debe ser comunicado con 3 das de
anticipacin mediante publicacin en el diario local, as mismo una vez
realizado el sorteo debe ser comunicado indicando a los beneficiados acercarse
a retirar su dinero.
En la Ley de Seguros Privados en su artculo 23 indica que las entidades de
seguro deben invertir sus reservas de capital para procurar ms alta
rentabilidad y liquidez en diversos instrumentos, entre ellos describe en el literal
C que debe invertir hasta el 40% en cdulas hipotecarias emitidas por las
instituciones financieras.
2 Metodologa
2 .1 Metodologa de investigacin
En este proyecto de investigacin se emplea la metodologa documental, es
decir que podemos soportar el estudio en fuentes de carcter documental como
documentos obtenidos a travs de fuentes bibliogrficas que se basa en
consulta de libros, hemerogrficas que es en base a artculos de revistas,
artculos cientficos, ensayos y peridicos, y archivsticas que son documentos
que se encuentran en archivos como cartas oficios, circulares y expedientes
(Marn 2008)
26

Para el desarrollo de este estudio utilizaremos dos mtodos; cualitativo y

cuantitativo, ya que es necesario derivar de los datos cuantitativos la
informacin necesaria para describir de manera cualitativa el comportamiento
del sistema financiero frente a la emisin de estos ttulos valores y as mismo
evaluar el nivel de aceptacin de los inversionistas.
Es decir que se proporcionar un enfoque mixto que se define como el proceso
que recolecta, analiza y vincula datos cuantitativos y cualitativos en un mismo
estudio o una serie de investigaciones para responder a un planteamiento del
problema. (Hernndez 2006)
Este enfoque mixto ayuda a lograr el objetivo de resolver la problemtica ya que
se puede utilizar la lgica inductiva y deductiva.
Tipo de estudio
Para identificar las caractersticas del problema y sus elementos es necesario
realizar una investigacin de tipo descriptiva
hechos

situaciones

que

engloban

ya que se puede caracterizar

procedimientos,

actitudes,

comportamientos, estilos y criterios de pensamientos sobre inversin y

financiamiento.
Primero se debe lograr la identificacin del prrafo anterior para poder
demostrar la hiptesis planteada.
Tcnicas de investigacin
En primera instancia se utilizar la tcnica de observacin, la cual es una
tcnica que permite registrar datos recogidos de una manera metdica y
sistemtica del comportamiento de un individuo o grupo de individuos (Garca,
Quintana 2009).

27

En este caso se pretende investigar mediante documentos la evolucin de un

instrumento financiero, el comportamiento que la economa ha registrado, el
procedimiento que el sistema financiero ha utilizado. Adems es importante
conocer opiniones de expertos por tal motivo la siguiente tcnica a utilizar ser
la entrevista a expertos del tema, lo cual permite tener una opinin slida de la
aceptacin y conocimiento de los clientes frente a este instrumento financiero
Para complementar el anlisis cualitativo que se realiza en este trabajo de
investigacin se debe presentar aquellos estudios que se llevarn a cabo:
Estudio de casos. Estudios descriptivos no estructurados que se refieren a una
nica unidad muestral, bien sea una persona, un grupo, una organizacin, etc.
Puede intrnseco-el investigador no lo elige- o instrumental el investigador lo
elige (Montero, Len 2002)
Herramienta para el levantamiento de informacin e investigacin
Para el levantamiento de informacin se solicita estadsticas de la utilizacin de
cdulas hipotecarias al Banco Central y Bolsa de Valores de Guayaquil,
tambin estadsticas de concesin de Operaciones Hipotecarias.
Se procede con la lectura de documentos y casos acerca del tema, se realiza
un cuestionario para la entrevista.
Existen competencias propias que deben ser consideradas para la elaboracin
de un escrito con herramientas, entre ellas; Capacidad crtica y autocrtica;
habilidades de gestin de la informacin; habilidades para genera nuevas vidas;
resolucin de problemas (Navarra 2010).
Dichas herramientas personales que deben ser utilizadas para realizar la
descripcin a este proyecto de investigacin.

28

Breve resea de los captulos a desarrollar

Marco terico.-En esta parte se da a conocer el origen de las Cdulas
Hipotecarias y sus antecedentes en otros pases, se explica el entorno en el
que se desarrolla esta herramienta, as mismo se menciona otras formas de
financiamiento e inversin para que el lector pueda emitir juicios y
comparaciones. Es importante mencionar el marco legal sobre el que se
estructura esta investigacin.
Metodologa .-En esta seccin se detalla la metodologa la cual explica la
manera en que se llevar a cabo la investigacin, las herramientas que se
utilizarn para el levantamiento de informacin, as como una breve indicacin
de lo que se tratar en cada captulo.
Captulo 1.-Aqu se explica con ms precisin el concepto de cdula
hipotecaria, se analiza sus caractersticas, ventajas y desventajas las funciones
que cumple en el papel econmico y judicial.
Mediante estos conceptos y anlisis ser posible probar la Hiptesis de esta
investigacin de una manera cualitativa, se presentar en ejemplos y un caso la
comprobacin cuantitativa.
Captulo 2.-En este captulo se presenta el proceso de otorgamientos de
crditos con cdulas hipotecarias y se explica cada uno de los detalles que se
deben de cuidar para la emisin de este instrumento.
Captulo 3.- Se presenta un anlisis de la situacin actual de la cartera
hipotecaria en el pas, se da un vistazo a la evolucin de cdulas hipotecarias,
se explica la situacin del sistema financiero bajo el concepto actual de Cultura
Financiera, con estas premisas se puede realizar el respectivo anlisis del
estado actual de esta herramienta y permite proponer mejoras para la utilizacin
mediante las conclusiones y recomendaciones.
29

3.- CAPTULO 1
La Cdula Hipotecaria y sus caractersticas
3.1.- Cdula Hipotecaria
En sentido general cdula Hipotecaria es un ttulo de renta fija que representa
un crdito con garanta hipotecaria.
En nuestro pas, Segn el Art. 1 de la Ley que regula la emisin de Cdulas
Hipotecarias, Son ttulos que permiten al Inversionista una percepcin de una
renta fija semestral, y mediante sorteo del mismo periodo, un derecho a la
devolucin del capital, en caso de no ser favorecido en uno de estos sorteos, el
capital se devuelve al vencimiento del crdito por el cul se origin esta cdula.
Es decir, estos ttulos son un espejo del crdito hipotecario, ya que son emitidas
bajo garanta de un bien hipotecado a favor de la institucin financiera como
respaldo de un crdito, las cdulas son al mismo plazo, periodicidad y por el
mismo valor del crdito.
Por ejemplo, el cliente (A) solicita un crdito de $168,000.00 a 10 aos para
compra de vivienda en la Institucin Financiera (B), la cdulas hipotecarias se
emiten por la suma de $168,000.00 a los mismos 10 aos siempre finalizando
en uno de los semestres del ao, ya sea 1 de julio o 1 de enero.
Es importante recalcar que los prstamos hipotecarios que sirven como
cobertura para la emisin de cdulas estn garantizados con primera hipoteca
sobre el bien, lo que quiere decir que tiene un grado de mayor importancia en
cierta situacin en la que el bien tenga otros gravmenes, si se ejecuta la
propiedad, ser la primera deuda en anularse.

30

3.1.1.- Caractersticas de Cdulas Hipotecarias.

En primera instancia se analizar las caractersticas puntuales de la cdula
hipotecaria:
La negociacin de las cdulas
Estos ttulos pueden ser negociados a travs del mercado burstil del pas, o en
su defecto, la misma institucin financiera se encarga de su negociacin, como
se realiza en ciertas instituciones que mantienen sus clientes frecuentes
compradores de estos ttulos, pueden ser personas naturales o jurdicas
Las entidades autorizadas para la emisin de cdulas Hipotecarias son los
bancos, las mutualistas, cooperativas de ahorro y crdito y las sociedades
financieras, regidos al control de la Superintendencia de Bancos y Seguros.
Es importante tener en cuenta que esta negociacin permitir que la institucin
financiera coloque estos ttulos, ya que no puede mantenerlas sin venderlas
porque es inversin muerta para ellos, as mismo permite al comprador tener
una inversin activa al momento de adquirirlas.
Garantas que respaldan
El ttulo est garantizado por el capital y reservas del banco, a la vez el banco
se garantiza con la hipoteca de inmuebles al prestatario.
Segn la definicin del cdigo civil en cuanto a Garantas Hipotecarias, estas
deben poseer un avalo mayor al 140% de la obligacin garantizada, el cul
debe ser efectuado por peritos avaluadores debidamente calificados por el ente
regulador y aprobado por el directorio de la institucin financiera. En ningn
caso se podr emitir cdulas sobre un bien que pertenezca a la institucin
emisora ni de sus vinculados.
31

Es muy importante tener en cuenta que el nombre de hipotecario se debe a

que la caracterstica principal es un bien hipotecado a favor del acreedor, lo cul
brinda al comprador una doble garanta, ya que a ms de ser la institucin
financiera quin pague su inversin, la misma va a estar respaldada por un
bien.
Exponiendo un caso extremo en el cual la institucin financiera entra en
proceso de liquidacin y no puede cubrir estos valores de inversin, va a tener
como respaldo el bien por el cul fue el motivo del proceso de emisin.
Obligacin a largo plazo
Un proceso de emisin de cdula no puede ser menos a $5,000.00, por ende
para emitir cdulas hipotecarias el valor del crdito tiene que ser desde
$5,000.00. Ni su plazo de vencimiento puede ser inferior a un ao ni mayor a
treinta aos.
Deben ser emitidos en denominaciones de Cien dlares de los Estados Unidos
de Amrica.- Es decir que un documento de Cdula Hipotecaria puede tener el
valor de $100.00; $500.00; $1,000.00; $5,000.00 y de hasta $10,000.00.
El cliente del crdito podr realizar abonos al capital o precancelaciones una
vez concurrido el primer ao del prstamo, y estos abonos deben ser mayores
a $100.00 de los Estados Unidos de Amrica mltiplos mayores a esta
cantidad.
Una caracterstica primordial para el proceso de emisin es el plazo, por lo
general este tipo de procesos es realizado para crditos que son a largo plazo,
cmo la compra de vivienda.

32

Segn las estadsticas presentadas en el grfico #4 se puede observar que el

monto de negociacin ha disminuido notablemente, lo cual seguramente se
debe a la creacin del BIESS, se explica detalladamente en el captulo 3 como
la creacin de esta institucin ha afectado sin duda alguna las operaciones con
cdulas hipotecarias.
Renta fija semestral
Semestre empezado es semestre vencido, es decir que si el cliente deudor del
crdito desea realizar algn prepago o abono al capital debe hacerlo antes de
empezar uno de los semestres. Estos abonos se aceptan hasta el 20 de junio o
20 de diciembre de cada ao, caso contrario el cliente debe cubrir todos los
intereses hasta el semestre ms prximo a empezar.
Una vez vencida la cdula o haber sido favorecida en el sorteo semestral para
el pago del capital esta finaliza
La cdula hipotecaria fsicamente est constituida
3.1.2.-Contenido de cdula Hipotecaria
Las cdulas hipotecarias son impresas en un papel especial, escogido por la
institucin financiera para evitar su falsificacin y contiene la siguiente
informacin:

1.- Nombre de la institucin financiera emisora

2.- El valor nominal de la cdula

3.- Serie a la que pertenece

4.- El nmero de orden que le corresponde

5.- Tipo de inters

6.- Fecha de emisin

33

7.- Referencia del Bien Inmueble hipotecado que respalda el crdito

A la cdula la componen los cupones adheridos para el cobro de los intereses

semestrales y contienen la siguiente informacin:

1.- Nombre de la institucin financiera emisora

2.- serie y nmero de cdula al que corresponda

3.- tasa de inters

4.- semestre al que corresponda

5.- fecha de pago.

3.1.3.- Aspectos positivos de las Cdulas Hipotecarias.

Para el inversionista una ventaja importante es que las CH son ttulos de renta
fija es decir que el valor de los intereses que gana el inversionista se genera en
funcin de la tasa y plazos establecidos, por tanto el inversionista puede estar
tranquilo ya que independientemente de que el cliente del crdito pague los
dividendos o no, l va a recibir su rentabilidad en el plazo estipulado.
El pago de los intereses peridicos se realiza mediante cupones que se
desprenden de la cdula. El inversionista obligatoriamente debe presentar este
cupn al momento de reclamar sus intereses.
A ms de ganar intereses, cada semestre se realiza el sorteo de cdulas
hipotecarias, por tanto si su cdula sale favorecida en el sorteo, se paga el
monto de la cdula sorteada ya sea de $100, $500, $1000, $5000 o $10000
ms los intereses generados hasta el presente semestre. Es decir que el
inversionista tiene opcin a recibir una parte de su capital invertido en
cualquiera de los semestres dentro del perodo en que se concede el crdito.

34

Esta es una inversin que est orientada al ahorro, ya que su funcionamiento

permite que el inversionista mantenga su dinero ahorrado, generando el 8% de
inters anual y paga el capital cuando afortunadamente salga sorteada o al
vencimiento del crdito por el cual se gener este proceso.
Para los clientes de crditos hipotecarios encuentran una manera segura de
financiar la compra, construccin o remodelacin de su vivienda.
Jaime Rumbea presidente de la Asociacin de Promotores inmobiliarios de
Viviendas del Ecuador indica que los retrasos en la colocacin de crdito
hipotecario por parte del Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social ha
disminuido el dinamismo del sector de la construccin en el primer semestre del
2014 pese a la falta de liquidez por los desembolsos que el BIESS an no ha
realizado, la utilizacin de las cdulas hipotecarias sera una solucin para
cubrir esta necesidad de lquidez por parte del sector de la construccin.
Otra ventaja para la institucin financiera emisora, obtiene un margen o
porcentaje de comisin por cada crdito concedido bajo esta modalidad, dicho
porcentaje ser calculado del monto de capital que se va amortizando de
acuerdo a la periodicidad de pago.
Permite la diversificacin de inversores en la entidad y son a largo a plazo lo
cual disminuye riesgo y aseguran su retribucin.
Un aspecto positivo muy importante es que ayuda a reactivar la economa del
pas ms que todo en el sector de la construccin, tambin contribuye con la
utilizacin del mercado de capitales.

35

3.1.3.1Frente a otros instrumento financieros

Realizando una investigacin en la Bolsa de valores de Guayaquil y Quito
encontramos los valores que frecuentemente se negocian en Ecuador.
Valores de renta Variable:
Accin: Es un instrumento interesante ya que es una parte o fraccin del capital
de una compaa y los aportes son representados en una determinada cantidad
de dinero, por tanto el aportante tiene derecho a una parte de la rentabilidad al
final del ejercicio anual.
La emisin de acciones se puede realizar al constituir una compaa annima
donde los socios entregan sus aportes para conformar el capital social y
tambin se emite acciones cada vez que se aumenta el capital social de una
compaa que ya existe.
La rentabilidad est representada por dividendos a los accionistas o dividendos
capitalizados, cuando la empresa decide recapitalizarse con sus utilidades, es
importante mencionar que esta rentabilidad se obtiene de acuerdo al giro del
negocio, lo cual no puede ser predecible, se pueden realizar proyecciones pero
nada asegura que este sea el rendimiento, a diferencia de cdulas hipotecarias
que tiene una rentabilidad fija del 8% anual que se estipula al momento de la
compra del ttulo, con esto el inversionista mantiene su dinero ahorrado e
invertido al mismo tiempo, con una ganancia fija.
La superintendencia de compaas presenta estadsticas de las Acciones ms
negociadas hasta Junio del 2013.

36

Tabla 1.Acciones negociadas a Junio 2013

Grfico 1.Acciones negociadas a Junio 2013

Valores de renta fija:

Son los valores cuyo rendimiento no depende de los resultados de la compaa
emisora, sino que estn establecidos por mutuo acuerdo. Dentro de esta

37

clasificacin se encuentran las Cdulas Hipotecarias, que mediante cupones

negociables obtienen su rentabilidad.
Su rentabilidad viene dada por intereses ganados o por ganar en funcin de la
tasa establecida, el valor del descuento o premio que se obtenga en el precio
de negociacin de mercado.
En este grupo tambin se encuentran los Certificados de depsito a plazos,
como su nombre lo dice, paga intereses en un plazo establecido, en Ecuador el
mximo inters que paga un CDP es el 6.5% a 360 das plazo, si comparamos
este porcentaje de rendimiento con el que ofrece la cdula hipotecaria del 8%
definitivamente es ms viable invertir en CH.
A continuacin se detalla las tasas de inters que los bancos pagan con fecha
corte del 19 de junio 2014, en este podemos observar que ninguno de los
porcentajes de rendimiento igualan el 8% que paga la CH.
Tabla 2.Tasas de inters

Elaborado por: Bolsa de Valores de Guayaquil

Fuente: Banco Central del Ecuador

38

Tabla 3.Tasas de Inters

Elaborado por: Bolsa de Valores de Guayaquil

Fuente: Banco Central del Ecuador

Otro ejemplo importante en el Ecuador es la Inversin que realizan anualmente

las instituciones pblicas, en este caso el Banco del Instituto Ecuatoriano de
Seguridad Social (BIESS) que obtuvo un rendimiento anual de 7.85% en el ao
2013 habiendo invertido 12 255,6 millones en compra de papeles estatales y
principales rubros de inversin. (Cordero, 2013)
Si se explica un cuadro comparativo entre este porcentaje recibido y el que las
cdulas hipotecarias proponen el rendimiento flucta en casi 20 mil dlares.
Esta comparacin no es con el nimo de que se envite invertir en los
instrumentos tradicionales, caso contrario es para que decida invertir en este
instrumento ya que por partida doble tendra el mismo rendimiento al mismo
plazo.

39

Tabla 4.Comparativo de Inversin BIESS 2013

Inversin 2013
del BIESS

Papeles estatales
y dems rubros

Cdulas
Hipotecarias

Diferencia

$ 12.255.600,00

$ 962.064,60

$ 980.448,00

$ 18.383,40

Elaborado por: Autora

Fuente: Autora

3.1.4.-Desventajas de cdulas hipotecarias

Son valores de largo plazo, es decir que la vigencia de estos ttulos es mayor a
360 das. Por tanto si el inversor desea concluir est inversin puede venderlo,
lo cual es un aspecto positivo, sin embargo se convierte en negativo cuando su
valor se ha disminuido por un periodo inflacionario de la economa o que su
cotizacin en el mercado burstil se desplome.
Lo que nos lleva a concluir que la principal desventaja de este ttulo es su falta
de liquidez, pese a su largo plazo, es decir que si el cliente necesita lquidez
puede vender la CH, pero se expone a riesgos como los mencionados en el
prrafo anterior.
Otra de las desventajas es que el emisor no puede medir ni predecir la situacin
del mercado inmobiliario, por tanto si al momento de emitir las cdulas el bien
que las respalda tiene un avalo del 140% y aos ms tarde se desarrolla una
burbuja inmobiliaria y los valores de los bienes inmobiliarios disminuyen, y
suponiendo que existe una leve posibilidad de que el agente de crdito no
pueda cubrir la deuda y ejecuten la hipoteca, el riesgo es para la entidad
financiera puesto que al realizar dicha ejecucin lo primero es pagar el capital y
los intereses al inversionista, y la IFI quedar con deficiencia en cuanto a la
rentabilidad que ya se haba proyectado, tal vez en ciertos casos hasta deba
cubrir con su capital propio.
40

3.2.- Funcin Econmica de la Cdula Hipotecaria

El crdito es la base de la mayora de las actividades econmicas, ya que
tienen objetivo de financiar y asegura un reembolso al prestatario. Representar
el crdito mediante ttulos tiene dos ventajas muy importantes; la primera es
que brinda seguridad en el cumplimiento de la obligacin y la segunda es que
permite que estos crditos sean recuperados antes de que se venza el plazo.
Gracias a estas caractersticas la difusin de los ttulos de crdito ha sido de
gran movimiento en el mercado porque han permitido la circulacin de la
moneda en las diferentes actividades mercantiles.
Notablemente esta circulacin de la moneda favorece directamente al
crecimiento econmico, ya que se aumenta el volumen de negocios,
garantizando al acreedor contra el peligro del incumplimiento
El consumo es un fenmeno que contribuye de manera importante a la
economa del pas, uno de los medios que permite realizar el consumo son los
crditos ya que aumenta el nivel de poder adquisitivo de los deudores ya sea
para produccin, inversin o satisfaccin de necesidades.
3.3.- Consejos para invertir
1. Conocer bien objetivos financieros y determinar su perfil para poder
elegir bien el nivel de riesgo en cuanto a rentabilidad y plazo, comparar
alternativas para encontrar la opcin que mejor se ajusta. Invertir en
productos que sean de su comprensin.
2. Buscar consejo profesional para la toma de decisiones de inversin, pero
recuerde que la responsabilidad final es suya. Para evitar disgustos,

41

mantenga contacto con su intermediario y determine el alcance de sus

responsabilidades y libertad de actuar, as como su estilo y filosofa.
3. Solo destinar a la inversin el excedente entre sus ingresos y sus gastos
comunes. Elimine primero las deudas por las que paga altos intereses y
sanee su situacin financiera actual, antes de tomar decisiones de
inversin. Tenga siempre una reserva equivalente a 3-6 meses de gastos
en activos relativamente lquidos de los que podr disponer en caso de
emergencia. Nunca invierta en renta variable fondos que se pueden
necesitar a corto plazo.
4. Invertir para el largo plazo. Los mercados suben y bajan, pero a largo
plazo suele haber ms subidas que bajadas. Sepa mantener el rumbo y
no se distraiga con las variaciones diarias. La prensa, los rumores y las
predicciones pueden crear confusin y dramatismo, pero el inversor a
largo no necesita tomar acciones drsticas debidas a los altibajos
normales del mercado.
5. Siempre de manera coherente con los plazos de sus objetivos, conviene
mantener una mezcla de inversiones con distintos horizontes temporales
para poder atender a distintas necesidades a medida que se presentan.
6. Empezar a invertir antes que despus. De todos los factores que afectan
a la acumulacin de capital por inversin - cantidad inicial invertida,
cantidad de las aportaciones, rentabilidad, tiempo que se mantiene la
inversin el ms importante es el factor tiempo.
7. Si alguien le ofrece una inversin demasiado buena para ser verdad lo
ms probable es que no sea verdad. Nunca confe en desconocidos que
le ofrecen consejos no solicitados sobre inversiones. La CNMV tiene una
publicacin sobre los chiringuitos financieros que merece la pena leer.
Nunca comprometa su dinero sin entender la inversin y los riesgos que
conlleva, y recuerde que no existe rentabilidad sin riesgo.

42

4.- CAPTULO 2
4.1 Cdulas Hipotecarias y su funcionamiento
4.1.- Proceso para otorgar un Crdito con Cdulas Hipotecarias.

Cliente debe completar solicitud de crdito.

Cliente debe entregar solicitud, requisitos y documentacin al analista.

El analista verifica que la documentacin este completa y la solicitud

totalmente llena

Se realiza el proceso interno de investigacin del cliente en pginas

pblicas y central de riesgo.

El analista realiza el pre-anlisis en un formato de anlisis de Excel y

luego enva el informe a presidencia.

Presidencia pre-aprueba o rechaza las solicitudes de crdito,

previamente revisadas.

El rea de Tesorera informa a presidencia la disponibilidad de recursos

financieros.

Presidencia comunica la respuesta preliminar al analista, indicando el

tipo de

recursos a utilizar, segn informe de tesorera.

Una vez pre-aprobado el crdito, el analista hace firmar al cliente la

solicitud de avalo y prepara la documentacin para enviarla al perito
avaluador.

El perito avaluador hace la inspeccin del bien y enva al analista las

facturas y el avalo del inmueble que quedar en garanta de la
operacin.

El cliente recibe las facturas por el avalo y realiza el pago respectivo.

El analista enva el informe de avalo a presidencia.

En caso de que el monto supere el 2% del PT, auditora elabora un

acta de sesin

de directorio.
43

En base al avalo, presidencia junto con el comit de crdito aprueba

la operacin y determina el monto.

Presidencia comunica la aprobacin al analista.

Al mismo tiempo el analista comunica al cliente el monto aprobado.

El analista revisa que la documentacin est completa y en orden para

iniciar el trmite legal, de acuerdo a los requisitos del estudio jurdico.

El analista enva toda la informacin requerida por la fiduciaria para la

estructuracin del fideicomiso

La fiduciaria recibe la documentacin y verifica que est completa para

estructurar el fideicomiso. Luego, enva las facturas al analista.

El abogado elabora la minuta de hipoteca abierta y fideicomiso

El abogado comunica al oficial que est elaborada la escritura de

hipoteca

Y fideicomiso para las respectivas firmas del cliente y del representante

legal.

Se envan las escrituras ya firmadas, para que se inscriban en el

Registrador de la Propiedad.

El estudio jurdico elabora la escritura de Emisin de cdulas

hipotecarias y enva al analista para que la haga firmar del cliente y el
Representante Legal junto con la tabla de amortizacin, luego de estar
debidamente firmado se reenva la escritura al estudio jurdico para su
respectiva legalizacin.

El analista hace firmar al cliente la declaracin de salud y enva esta

informacin junto con el avalo a la aseguradora para que sta cotice
las plizas de seguro de desgravamen e incendio.

La aseguradora enva al analista las cotizaciones por las plizas.

El analista revisa y comunica las cotizaciones al cliente y da una

respuesta a la

aseguradora.

La aseguradora enva las plizas de seguros del cliente.

44

El analista recibe las plizas y las hace firmar del cliente

El analista prepara el pagar y el contrato de mutuo.

Luego, procede a ingresar la operacin al sistema para generar la tabla

de amortizacin, la liquidacin y los acruales de la operacin junto con
la distribucin de cdulas a emitirse.

El analista entrega toda la documentacin de la operacin al

Departamento de Contabilidad para que se registre y se realice el
desembolso.

Contabilidad registra la operacin y emite el egreso por la operacin y

el cheque, el mismo que es entregado a la analista.

El analista de crdito recibe de contabilidad la documentacin

correspondiente y entrega al cliente el cheque y hace firmar el egreso,
pagar, contrato de mutuo.

Luego se procede a imprimir las cdulas hipotecarias.

4.2.- Funcionamiento de Cdula Hipotecaria

4.2.1.- Amortizacin
La amortizacin de la cdula es semestral, ciertas instituciones aceptan que la
tabla de pagos para el cliente sea mensual. Se podra aceptar pedidos de
pagos

de

los

clientes

mensuales

reconociendo

las

deducciones

correspondientes por pagos anticipados.

Para realizar pagos adicionales o total de saldo de capital, la emisin de la
cdula deber tener por lo menos un ao, tomando en cuenta que cada
semestre empezado es semestre vencido.
2.2.2.- Parmetros para la emisin de Cdulas Hipotecarias
Valor Nominal de las Cdulas y emisin por cada prstamo hipotecario
Valor Nominal de las Cdulas Hipotecarias.
45

Preferentemente se emitirn cdulas de US$ 10,000.00; USD 5,000.00,

USD 1,000.00; USD 500.00 y US $ 100.00.
Emisin por cada Prstamo Hipotecario.
Salvo decisin en contrario tomada de comn acuerdo con el prestatario,
las Cdulas podrn ser emitidas con respecto a las reservas que se
mantiene en la financiera.

Si se realiza un prstamo a un monto de USD 46,000.00 se muestra

una tabla de distribucin de cdulas.
Tabla 5.Ejemplo de denominaciones CH
Denominacin
(USD)
$
$
$

Cantidad

Valor (USD)

3
2
6
11

30000
10000
6000
46000

10.000,00
5.000,00
1.000,00
Total

Elaborado por: Autora

Fuente: Autora

4.2.3 Numeracin y serie de Cdulas Hipotecarias.

Serie de Cdula Hipotecaria:
Con la siguiente tabla y, de acuerdo al inters de la cdula se conformar la
serie alfabtica:
A
1

Ejemplo:

B
2

C
3

D
4

E
5

F
6

AJ = 10%
JH = 8%
46

G
7

H
8

I
9

J
0

 Numeracin de la Cdula Hipotecaria

La numeracin de la cdula estar compuesta de 11 dgitos:

El primer y segundo dgitos, son los ltimos dgitos del ao de la

emisin de la cdula.

Eltercer dgito, es el semestre de la emisin de la cdula.

El cuarto y quinto dgito, corresponde al plazo de amortizacin de

la cdula.

El sexto dgito, es el nmero asignado para el valor de cada

cdula.
o Siete para las cdulas de USD 10,000.00
o Seis para las cdulas de USD 5,000.00
o Cinco para las cdulas de USD 1,000.00
o Cuatro para las cdulas de USD 500.00
o Tres para las cdulas de USD 100.00

El sptimo, octavo, noveno, dcimo y dcimo primer dgito,

correspondern al orden secuencial de la emisin de la cdula por
cada serie, ao, semestre y valor. Partiendo desde el 00001

Ejemplo: Para numerar cdulas del Primer crdito con cdulas hipotecarias
emitido en el primer semestre del Ao 2014 por un valor de $46,000.00 a 10
aos plazo.
Tabla 6.Ejemplo de numeracin CH
Denominacin
Cantidad Valor (USD)
Desde
Hasta
(USD)
$ 10.000,00
3
$ 30.000,00 14110700001 14110700003
$
5.000,00
2
$ 10.000,00 14110600001 14110600002
$
1.000,00
6
$ 6.000,00 14110500001 14110500006
Total
11
$ 46.000,00
Elaborado por: Autora
Fuente: Autora
47

Firmas Autorizadas
Para que las CH tengan validez deben contener las firmas de 2 funcionarios
autorizados por el Directorio de la Institucin Financiera, segn las categoras
establecidas que autoriza la SBS.
- La firma del Gerente de Operaciones y otra firma registrada de cualquier
categora.
Tabla 7.Firmas autorizadas por categoras

Categora UA

Categora A

Presidente del Directorio

Vicepresidente del Directorio
Presidente Ejecutivo
Asesor Jurdico
Categora B
Gerente de Operaciones

Gerente de Crdito Hipotecario

Gerente de Crdito y Cobranzas
Gerente de Administracin de Riesgo Integral
Categora C
Sub-Gerente de Banca Privada
Gerente de Cuentas y Servicios

Elaborado por: Autora

Fuente: Resolucin de la Ley General
de Instituciones del Sistema Financiero

4.2.4 Forma de contabilizar

Tabla 8.- Contabilizacin
Persona Natural

Dbito
1403
140305
140310
140315
140320
140325

Crditos para la vivienda/Crditos con Emisin de Cdulas (por el monto de la emisin de cdulas)
Cartera por vencer vivienda (1-30 das)
Cartera por vencer vivienda (31-90 das)
Cartera por vencer vivienda (91-180 das)
Cartera por vencer vivienda (181-360 das)
Cartera por vencer vivienda (ms de 360 das)

Crdito
2703 Valores en Circulacin/Cdulas Hipotecarios (por el monto de la emisin de cdulas)

48

Persona Jurdica

Dbito
1401
140105
140110
140115
140120
140125

Crditos Comerciales/Crditos con Emisin de Cdulas (por el monto de la emisin de cdulas)

Cartera por vencer comercial (1-30 das)
Cartera por vencer comercial (31-90 das)
Cartera por vencer comercial (91-180 das)
Cartera por vencer comercial (181-360 das)
Cartera por vencer comercial (ms 360 das)

Crdito
2703 Valores en Circulacin/Cdulas Hipotecarias (por el monto de la emisin de cdulas)
Elaborado por: Autora
Fuente: Catlogo Unico de Cuentas de la Ley General de Instituciones del Sistema Financiero

4.2.5 Polticas de Riesgo

Para establecer el riesgo de los clientes se llevar a cabo las siguientes
polticas:
Se considerar sujetos de crdito elegibles a las personas naturales, que

constaren en la central de Riesgos con calificaciones de A y B.

Salvo excepciones justificadas se aceptar clientes con calificacin C.

Resumen de

los aspectos ms importantes del artculo # 72 de la Ley

General de Instituciones Financieras:

El total de riesgo del sujeto de crdito no puede superar el 10% del

patrimonio tcnico de la institucin financiera, es posible que el lmite
alcance el 20% siempre y cuando dicho exceso tenga garanta de
respaldo mnimo el 140% del monto de la obligacin.

El 200% del patrimonio del sujeto de crdito debe cubrir totalmente la

capacidad de endeudamiento del cliente, ya sea persona natural
jurdica. En caso de exceder este lmite es necesario que este
respaldado con garantas reales que cubra por lo menos el 120%.

Toda solicitud de crdito, previa a su aprobacin, deber contener el

visto bueno del Oficial de Crdito y el Gerente de Crdito.
49

Los crditos que superen el 2% del Patrimonio Tcnico de la IFI

debern ser aprobados por el Directorio.

Fideicomiso: TODOS los prstamos hipotecarios con emisin de cdulas se

deben aportar a un fideicomiso establecido para el efecto.
La garanta se debe constituir como primera hipoteca abierta del bien
inmueble a adquirirse, construirse o remodelarse.
El avalo del inmueble hipotecado no podr ser inferior al 140% del valor
total del prstamo hipotecario de amortizacin gradual con emisin de
cdulas.
Los avalos de dichos bienes debern actualizarse mnimo una vez cada
dos aos.
La documentacin original de las garantas debe permanecer bajo custodia.
El levantamiento del gravamen de la hipoteca solo se realizar en el caso
que el cliente cancele todas las operaciones que adeuda a la IFI.
Segn el Art.4 de la Ley que regula la emisin de cdulas hipotecarias, toda
operacin debe contar con seguro contra incendios y seguro de
desgravamen del deudor o deudores, si son personas naturales, dichos
seguros pueden ser contratados por la IFI.

2.2.6 Condiciones para acceder a un crdito hipotecario

Las siguientes personas no podrn acceder a un crdito hipotecario con

emisin de cdulas hipotecarias:

Las sociedades de hecho y las compaas accidentales o cuentas en

participacin.

Las personas jurdicas del sector pblico, excepto si se tiene garanta del
Gobierno Central

Las personas naturales candidatas a funciones pblicas por eleccin

popular y los partidos polticos.
50

Las personas naturales o jurdicas que se encuentren en mora con la

financiera, por cualquier tipo de obligacin o que aparezca en la Central
de Riesgos con calificacin C, D o E.

Las

personas

jurdicas

que se

encuentren

intervenidas

por la

Superintendencia de Compaas o en proceso de liquidacin.

Las personas naturales o jurdicas que a juicio de los funcionarios de

crdito podra sospecharse que estn involucradas en el lavado de
dinero.

Las siguientes actividades no se financian:

Crditos para reas experimentales, aunque existe casos en los que la

institucin puede acceder a la experiencia de asesores calificados.

Actividades ilegales, destinadas al lavado de activos o terrorismo.

Crditos en los que las garantas puedan generar opiniones adversas al

momento de su ejecucin como colegios, hospitales o actividades
destinadas a servicios sociales.

4.2.7.- Requisitos
La mayora de las instituciones financieras toman en cuenta los siguientes
requisitos:
Monto a Financiar: Hasta el 70% del avalu del bien inmueble a hipotecar.
Plazos: De cinco aos hasta diez aos.
Tasa de Inters: Del 8% ms 4% de Comisin, Total 12% en los crditos a
10 aos, las mismas que se ajustarn si fuera necesario en el caso de
modificarse el plazo.
Amortizacin:Pago de dividendos mensuales

51

Garanta: Bienes inmuebles sin gravmenes, considerando como primera

hipoteca, y sin existir una segunda hipoteca.
Dentro de los requisitos se clasifican en documentos entregados por la IFI para
que el cliente complete y documentos que debe entregar el cliente a la IFI.
4.2.7.1 Documentos que entrega la IFI
Solicitud de crdito
Solicitud de Avalo
Formato de flujo de caja
Formato de estado financiero personal
Solicitud para constituir el seguro de desgravamen
Si tiene un codeudor, no debe estar reportado en la central de riesgo

con calificacin C, D o E.
4.2.7.2 Documentos que debe entregar una Persona Natural
Todos los formularios completos que se describen en Documentos
que entrega la IFI
Copia de cdula de Identidad y Certificado de votacin actualizado
del deudor y su cnyuge
Copia de planilla de algn servicio bsico
Referencias personales, Comerciales y Bancarias.
Copia de estados de cuenta del deudor y el cnyuge
Certificado laboral
Copia de 3 ltimos Roles de pago
Copia de pagos de impuestos prediales
Copia de matrcula del ltimo ao del vehculo
2.2.7.3 Del bien que se va a hipotecar:
Si es para compra de vivienda nueva o usada.
52

Minuta de Compra Venta con la respectiva cancelacin del

30% del bien inmueble a adquirir.

Impuestos Prediales y Bomberos de los 2 ltimos aos.

Certificado original del Registrador de la Propiedad, de 15 aos

de historia de dominio y gravmenes.

Copia Notariada de las escrituras referidas en el Certificado de

historia de dominio.

Si es para remodelacin o adecuacin de Vivienda.

Copia de los planos aprobados por el M. I. Municipio de

Guayaquil.

Copia de los permisos de construccin

Si es para ambos casos, adems se debe presentar:

Certificado de Avalo y Registro para transferir, obtenido en el

M. I. Municipio de Guayaquil.

Especificacin tcnica de la obra y su conclusin. (aplica un

segundo avalo al final de la obra)

Si es un Inmueble con Rgimen de Propiedad Horizontal.

Copia certificada de la escritura de declaracin de propiedad

horizontal del edificio debidamente inscrita.

Certificado original de expensas dado por el administrador del

edificio, correspondiente al mes que se firma la escritura.

Pliza de Seguro de Desgravamen

Pliza de Seguro contra todo riesgo emitida a favor de la Financiera
Certificado de avalu para transferencia.

4.2.7.2 Documentos que debe entregar una Persona Jurdica

Solicitud de Crdito
Flujo de Caja mensual
Registro nico de Contribuyentes (copia)
53

 Estados Financieros de los tres ltimos aos

Presentados a la fecha a la Superintendencia de Compaas

Auditados (Si aplica, total de activos mayor a USD 1 milln)

Directos

Cdulas de ciudadana o pasaportes y certificado de votacin de los

contratantes, garantes o representantes legales de la compaa
(copias)
Estado de Situacin Personal de los Intervinientes
Referencias Personales (Representante Legal), Comerciales y
Bancarias (Compaa)
Pago de planillas de servicio (agua, luz o telfono) (ltimo mes
cancelado)
Certificado del Registro Mercantil sobre:

La constitucin y cambios al Estatuto (original)

Escritura de constitucin (copia legalizada)

Designacin de sus representantes legales

Todas las escrituras referidas al numeral anterior

Nombramiento de los representantes legales, notarizado (original y
copia)
Ultima declaracin de impuesto a la renta
Lista de accionistas con la participacin de cada uno (emitido por la
Superintendencia de Compaas)
Certificado

de

Cumplimiento

de

Obligaciones

con

la

Superintendencia de Compaas
Autorizacin del Directorio o Junta de Accionistas de la compaa
para garantizar, hipotecar y transferir el inmueble (copia certificada)
Cuenta Corriente o de Ahorros.
Certificado del registrador de la propiedad, de 15 aos de historia de
dominio y gravmenes. Y ttulos de dominio referidos en el certificado
54

 Pago de impuestos Prediales y Bomberos de los ltimos 2 aos.

Certificado de Avalo y Registro emitido por el Municipio del cantn
donde se encuentra el inmueble (original)
Carta de Autorizacin para el Dbito de los costos del Avalo de los
peritos y estudios de ttulos y redaccin de minuta de la propiedad a
hipotecarse
Formulario de Declaracin de Destino Lcito de los Fondos a recibir
Pliza de Seguros contra todo riesgo emitida a favor de la Financiera
Pliza de Seguro de Desgravamen del mayor accionista o
representante legal

4.3 Sorteo de cdulas Hipotecarias.

El sorteo de cdulas hipotecarias emitidas y en circulacin se realiza
semestralmente entre el 21 y 28 de junio y diciembre de cada ao. El monto del
sorteo equivale al total del capital a amortizarse de los dividendos vencidos en
el semestre correspondiente hayan sido o no cumplidos por los deudores. Al
mismo tiempo se realiza el sorteo extraordinario que equivale al total de crditos
pre cancelados dentro de este semestre.

La institucin financiera debe anunciar el sorteo a la Superintendencia de

Bancos y Seguros con mnimo 3 das de anticipacin el lugar, la hora y la fecha,
ya que esta debe acudir, vigilar y verificar que se cumpla con todo el proceso de
manera correcta.
Adicionalmente debe brindar conocimiento pblico del sorteo mediante una
publicacin en un peridico local de mayor circulacin.

Una vez concluido el sorteo, se elabora el acta de Sorteo de Cdulas, que debe
ser rubricada por el funcionario responsable, auditor interno, ambos de la
institucin financiera emisora y por el delegado de la SBS.
55

Finalmente el resultad del sorteo debe ser publicado mediante un boletn y a

travs de un aviso en la prensa local indicando que se realiz el sorteo y la
fecha a partir de las cules los tenedores se deben acercar a recibir los
desembolsos.

56

5.- CAPTULO 3

5.1 Evolucin de Crditos Hipotecarios en Ecuador

Dentro del anlisis de la evolucin de los crditos en los ltimos 10 aos, el

volumen

de

crditos

paso

de

$441

$1337

millones

de

dlares

aproximadamente, en la banca privada, lo que representa una expansin del

203,18% en este perodo hasta 2013, mediante estudios de la asociacin de
Bancos Privados, a su vez el nmero de clientes titulares asciende desde 698
mil a aproximadamente 4 millones de clientes, con un promedio del costo de
vivienda de $ 50,000 dlares.

Mientras que en la banca pblica desde 2009 hasta 2013 ascendi a 3,345
millones de dlares el volumen de crditos, lo que implica que el Biess otorga el
mayor volumen de este tipo de crdito, pero a menor tasa y a mayor plazo que
la banca privada, la cual ha sido desplazada en este tipo de financiamiento. El
Biess se ha convertido en marcador de la tendencia en este mercado, siendo
beneficiados los afiliados al IESS. Este banco tambin ha reorientado su
participacin en el mercado de valores disminuyendo las compras de ttulos de
valores, mediante anlisis del Ec. Luis Rosero M. en su publicacin del Diario El
Telgrafo, septiembre 2013.

En base a las estadsticas que presenta el Sistema Nacional de Informacin con

respecto a los montos concedidos en la cartera de crdito hipotecario se puede
observar que en los ltimos 5 aos ha existido un crecimiento importante, segn
el grfico presentado a continuacin se observa que del ao 2008 al 2009
creci aproximadamente 500 puntos porcentuales, que al 2010 continua
aumentando 2 veces ms en relacin al ao 2009.

57

Grfico 2.Monto de crdito concedido hasta el ao 2011

Elaborado por: Sistema Nacional de Informacin (SNI)

Fuente: Sistema Nacional de Informacin (SNI)

Segn las estadsticas de la Superintendencia de Bancos y Seguros entre el

ao 2010 y 2013 se observa de igual manera que el grfico anterior un
crecimiento constante en la cartera de vivienda para comprobarlo se muestran
los dos grficos que se presentan a continuacin realizando una comparacin
de la cartera de vivienda por provincias ms incidentes en este tipo de
operaciones.
Se observa que la provincia con la mayor cartera de crdito hipotecarios es
Pichincha y en segundo lugar Guayas y en tercero Azuay, es probable que se
deba a que Guayaquil, Quito y Cuenca son las ciudades ms importantes del
Ecuador.

58

Grfico 3.Volumen total de crditos de Vivienda Vigente a

Dic-2013 por provincia de Bancos Privados
DE CAAR
DE IMBABURA
DE MANABI
DEL AZUAY
DEL TUNGURAHUA

DE EL ORO
DE LOJA
DE PICHINCHA
DEL GUAYAS

9.038.174.994,0
1
3.460.257.510,23

509.067.948,78
436.107.974,84

1.119.839.774,79

Total
Elaborado por: Autora
Fuente: Superintendencia de Bancos y Seguros

Grfico 4.Volumen total de crditos de Vivienda Vigente a

Dic-2013 por provincia de Bancos Privados
DE CAAR
DE EL ORO
DE IMBABURA
DE LOS RIOS
DE PICHINCHA

DE COTOPAXI
DE ESMERALDAS
DE LOJA
DE MANABI
DEL AZUAY

$ 8.000.000.000,00
$ 6.000.000.000,00
$ 4.000.000.000,00

7564062463
4184279377
1217319380

$ 2.000.000.000,00
428716530,4
$ 0,00
Total
Elaborado por: Autora
Fuente: Superintendencia de Bancos y Seguros

59

A estos crecimientos que se observa en el 2010 se puede acreditar mritos a

que el 8 de diciembre de 2009 nace el Banco del Instituto Ecuatoriano de
Seguridad Social (BIESS) con su primera reunin de directorio, que mediante
ley publicada en el Registro Oficial No. 587 del lunes 11 de mayo de 2009 se
aprob la creacin de esta institucin.

La creacin del BIESS inicia con el deseo de cubrir la demanda de

financiamiento para vivienda que en 2008 era de ms de 6000 millones de
dlares segn la revista de radio equinoccio, que equivale aproximadamente a
80000 viviendas, por tal motivo, el gobierno comienza a tomar cartas brindando
crditos a los afiliados del IESS, sin embargo esta medida no termina de
satisfacer la demanda ya que no todos los ecuatorianos estn afiliados o no
cumplen con el requisito de 36 aportaciones consecutivas.

Segn el IESS

en

el ao

2008 aplicaron

al prstamo hipotecario

aproximadamente 108,000 afiliados, de los cules fueron aprobados 41000, es

decir que lograron cubrir aproximadamente el 37% de la demanda de
financiamiento, debido a que generalmente los planes habitacionales que se
ofertaban eran para agentes de clase media a clase media alta, ya que las solo
se financiaba el 70% de la vivienda.

En la actualidad el BIESS ofrece hasta el 100% del financiamiento a 25 aos

plazo, los clientes pueden aplicar va internet, pueden llenar la solicitud y
obtener una pre-aprobacin lo que ha permitido un fcil acceso a esto tipo de
operaciones alcanzando 3 millones de dlares de monto aprobado desde el ao
2010 al 2014.

Adicionalmente, es necesario considerar las cifras del Instituto Nacional de

Censos y Estadsticas en cuanto al sector de la construccin que revela que en
60

el ao 2011 se increment el nmero de ocupados a 284,000 personas,

perteneciendo el 30% al sector de vivienda, el cual posee caractersticas de
brindar apoyo a mano de obra calificada y no calificada desde arquitectos a
plomeros.

5.2 Estado de cdulas Hipotecarias

Algunos aos antes de la dolarizacin, durante varias dcadas se usaba el

mecanismo de cdulas hipotecarias para suplir el financiamiento para la
construccin de viviendas, el cual dio magnficos resultados, gracias al buen
prestigio que este posea y al respaldo que otorgaba la institucin financiera.
Para los inversionistas, adquirir estos papeles era una manera de aprovechar
para colocar sus ahorros en el largo plazo y adems peridicamente reciban un
rendimiento fijo a una tasa atractiva.
Sin embargo su importancia fue desapareciendo con el deterioro del poder
adquisitivo del sucre, lo cual perjudic al sector de la construccin.

El gerente de Financiera la Repblica afirma que hoy se puede volver a usar

este mecanismo ya que se ha desarrollado una inflacin manejable y la
dolarizacin ha proporcionado una capacidad adquisitiva estable del dinero.
Para reactivar este mtodo es necesario brindar a las cdulas los beneficios
que tuvo e incrementar factores legislativos, lo cual podr ayudar a devolver el
prestigio que haba ganado.

En el grfico 4 se muestra el movimiento que se ha dado en la negociacin de

cdulas hipotecarias en la Bolsa de Valores de Guayaquil desde el ao 2000,
se observa que en el ao 2003 comienza a crecer el nivel de negociacin con
aproximadamente 5,5 millones de dlares, el cual tiene un aumento importante
en el ao 2004 alcanzando los 12 millones de dlares.
61

Dicho crecimiento comenz en el ao 2003, se presume que es gracias a la

aprobacin de la Ley que regula la Emisin de cdulas hipotecarias que se dio
a fines del ao 2002. Sin embargo en 2006 comienza a disminuir la inversin en
estos documentos, que en el 2012 se convierte en un valor prcticamente
insignificante en relacin a la inversin en el mercado de valores de
instrumentos de renta fija.

Grfico 5.-

Monto Negociado en Cdulas Hipotecarias

BVG
14.000.000,00
12.000.000,00
10.000.000,00
8.000.000,00
monto negociado

6.000.000,00
4.000.000,00
2.000.000,00

Elaborado por: Autora

Fuente: Bolsa de Valores Guayaquil

62

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

0,00

Grfico 6.10000000

Montos negociados en CH

9000000
8000000
7000000
6000000

BVQ

5000000

BVG

4000000

Total

3000000
2000000
1000000
0
2005

2006

2007

2008

2009

2010

Elaborado por: Autora

Fuente: Bolsa de Valores Guayaquil y Quito

3.3Cultura Financiera

En la actualidad en Ecuador se desarrolla el impulso y promocin de una nueva

cultura financiera, es un concepto que propone la Superintendencia de Bancos
y Seguros con el nimo de proteger al usuario y crear ms oportunidades de
desarrollo para el pas.

Entre los beneficios que brinda esta campaa est informar sobre los servicios
financieros, su objetivo es educar a los ecuatorianos sobre sus derechos y
obligaciones, dar a conocer las herramientas financieras que le permita al
usuario tomar buenas decisiones sobre su dinero de forma segura y rentable.
Hasta el momento la campaa se divide en 2 etapas, cada una de 8 lecciones,
se ha llevado a cabo en 186 cantones a travs obras teatrales que representan

63

situaciones cotidianas asociando al usuario ecuatoriano con el sistema

financiero.
Ventajas de la Cultura Financiera

Leyes transparentes

Manejo seguro de dinero

Herramientas de inversin

Ms productos financiero

Ms tecnologa en servicios bancarios online.

Mayor proteccin al usuario.

A partir del ao 2009 Ecuador realiza ciertas modificaciones en el sistema

financiero para poder realizar una gestin eficiente de la liquidez con el fin de
alcanzar los objetivos del plan nacional del buen vivir, para llevar a cabo est
accin se trabaja en regulaciones monetarias y financieras, gestin de reservas,
integracin financiera y regional, inclusin financiera, innovacin y desarrollo del
sistema nacional de pagos, estas distintas actividades se han denominado
como los ejes principales.

La regulacin monetaria y financiera es la que garantiza el uso eficiente de la

liquidez a favor de los seres humanos, ha permitido que el impacto del
coeficiente variacin de la liquidez domstica aumente en el pas segn
rendicin de cuentas 2013 del Banco Central del Ecuador

64

Grfico 7.
Coeficiente de liquidez domstica

Elaborado por: Banco Central del Ecuador

Fuente: Direccin de riesgos - Banco Central del Ecuador

Grfico 8.

Elaborado por: Banco Central del Ecuador

Fuente: Direccin de riesgos - Banco Central del Ecuador

65

Segn el grfico 8 de la rendicin de cuentas 2013 del Banco Central del

Ecuador, la inversin del ahorro ha presentado un incremento en relacin a los
dems aos, lo que quiere decir que gracias a dichas regulaciones se ha
logrado que el dinero se invierta dentro del pas.

Grfico 9.
Volumen de crdito otorgado por el sistema financiero nacional
USD millones

Elaborado por: Banco Central del Ecuador

Fuente: Direccin de riesgos - Banco Central del Ecuador

Cmo se puede observar el volumen de crdito concedido ha incrementado en

cada uno de sus tipos, el crdito de vivienda es el de menor porcentaje al
contrario del crdito productivo que ha crecido de manera bastante positiva.

66

5.4 Propuesta del producto Cdula hipotecaria Plus

Esta propuesta en primera instancia plantea dinamizar ms la economa y abrir
espacio a este instrumento en el sistema financiero.
Se ha denominado Cdula Hipotecaria Plus porque tiene una ventaja
competitiva a la cdula hipotecaria que se ha expuesto en los captulos.

La cdula hipotecaria hasta ahora ha financiado la compra, construccin y

remodelacin de vivienda, una propuesta viable es que la cdula hipotecaria
plus tambin se dedique al financiamiento productivo, es decir que puedan
emitirse en un proceso de crdito comercial que tenga garanta hipotecaria, con
las mismas caractersticas de la CH normal.
Para lograr esto se debe establecer una reforma en la codificacin de
resoluciones de la Ley general de Instituciones del Sistema Financiero que
indique la permisin de conceder crditos comerciales y consumo bajo esta
modalidad.

La razn principal por la que este instrumento perdi importancia viene a raz de
la dolarizacin donde el sucre perdi valor, sin embargo ahora que el dlar ha
posicionado y establecido de una u otra manera la economa en nuestro pas se
debe volver a dar seguridad y recuperar la tradicin acerca de esta herramienta,
por eso se debe proponer que en los conceptos de cultura financiera que ahora
la SBS pone a disposicin de los usuarios, tambin se promueva la inversin en
nuevos valores de renta fija y variable.
Y As no solo enmarcar a la cultura financiera como ahorro y defensa del cliente
sino como ahorro e inversin al mismo tiempo.

Otra razn importante por la que el deudor decide no usar esta herramienta
como medio de financiamiento son las altas tarifas que se suman a la tasa de
inters, es decir que a ms del 8% se debe sumar un 4% por concepto de tarifa
67

financiera, el cliente termina pagando el 12% el cual si se considera como total

de pago de inters excede la tasa referencial mxima permitida estipulada por
el Banco Central del Ecuador, por tanto se propone que el Banco Central del
Ecuador se encargue de la regulacin de estas tarifas y comisiones para que
sean disminuidas y poder darle ms competitividad a este instrumento.

La ley de seguros privados en su artculo 23 exige a las aseguradoras mantener

un mnimo de inversiones en instrumentos financieros, en cdulas hipotecarias
pueden invertir hasta el 40% del patrimonio tcnico constituido, una obligacin
interesante que puede sea aplicada en otras instituciones, como por ejemplo
exigir a los bancos invertir un monto estimado en cdulas hipotecarias, a las
empresas productoras, comerciales o exportadoras, lo cual ayudara a reactivar
la utilizacin de esta herramienta.

As mismo las entidades pblicas como el Banco del Instituto Ecuatoriano de

Seguridad Social (BIESS) dentro de las normas para regular sus operaciones
en su artculo 4 indica el lmite de inversiones que existe para cada instrumento,
pero no nombran la compra de cdulas hipotecarias, por tanto debera
proponerse un proyecto de ley que ample este artculo indicando un mnimo de
inversin en este instrumento.

El BIESS, ha jugado un rol importante los ltimos 4 aos en la concesin de

crditos de vivienda, sin embargo en este ltimo ao han existido ciertos
problemas por que el proceso del desembolso est muy retrasado y resta
liquidez en el mercado inmobiliario y constructor, por tanto los responsables
estn tomando en cuenta realizar reformas.

68

Reformas que pueden favorecer la utilizacin de la cdula hipotecaria son,

limitar el monto de crdito, comprar una vivienda por segunda vez, los afiliados
voluntarios, no poseer prstamos quirografarios ni prendarios.

6 Conclusiones

El sistema financiero, en los ltimos aos, ha trabajado constantemente en

regulaciones, polticas y normas para activar la economa en cuanto a lquidez
principalmente, y as mismo en proteger al pas y controlar a las instituciones en
contra del lavado de activos, lo cual ha generado un ambiente tenso en el
sistema, puesto que acostumbrarse a nuevas normas es cuestin de sembrar
una cultura abierta al cambio.

Aunque el sector inmobiliario ha experimentado un notable crecimiento,

podemos observar que la concesin de crditos para la vivienda no ha tenido
un crecimiento igual, sin embargo se ha mantenido en relacin a los aos
anteriores, lo que s se puede destacar es el crecimiento en crditos para
financiamiento productivo que han incluido a ms de un sector de produccin en
sus actividades.

Las tasas pasivas y activas que se han fijado desde el 2012 no han variado
hasta la fecha, esto demuestra que en los 2 ltimos aos existe una estabilidad
en el sector financiero, lo cual permite mantener una buena imagen cuando de
inversin extranjera se trata.

Para llevar a cabo la reactivacin de la cdula hipotecaria es necesario que el

cliente conozca de sus procedimientos y utilizacin, lo cual es bastante sencillo
y se podr conocer por medio de explicaciones y exposiciones del tema.

69

Se puede observar que actualmente la cdula hipotecaria juega un papel

mnimo en el sistema financiero, slo existen pocas entidades que se encargan
de la negociacin y actualmente solo una entidad mantiene la emisin.

7 Recomendaciones

Que el financiamiento productivo haya aumentado este ao puede ser una

oportunidad para brindarle a la cdula hipotecaria una perspectiva diferente,
normalmente cuando se menciona este instrumento se piensa en compra de
vivienda, sin embargo se puede comenzar a crear un concepto de cdula
hipotecaria comercial, ya que permitir que se concedan crditos por motivos
comerciales siempre y cuando la garanta sea una hipoteca, o en su defecto
para compra de bienes inmuebles destinados a fines de negocios.

Sobre la nueva campaa que la Superintendencia de Bancos y Seguros ha

desarrollado referente a la Cultura financiera del Ecuador, an no se ha
desarrollado una etapa que instruya acerca de los instrumentos financieros para
inversin, por tanto recomiendo que esta entidad eduque a la sociedad en este
tema y se haga nfasis en el uso de cdulas hipotecarias que no solo pueden
ser adquiridas por entidades sino que tambin por personas naturales.

Realizar campaas de capacitacin a las entidades del sistema financiero para

que continen con la emisin de cdulas ya que les permite recuperar de
manera rpida el capital propio concedido y a ms de ganar los intereses,
tambin se gana por una tarifa de intermediacin.

70

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Villaroya, S. C. (2008). Diez interrogantes del Sector Bancario Espaol. Universidad de Granada, 17.

Anexo 1
EJEMPLO DE ESCRTURA PBLICA DE EMISIN DE CDULAS HIPOTECARIAS.

ESCRITURA PBLICA DE EMISIN DE CDULAS HIPOTECARIAS Y CONTRATO DE

MUTUO QUE OTORGA _________________________________. A FAVOR DE LOS CNYUGES
SEOR Y SEORA.-.-.CUANTA: US$ 130,000.00.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.
En la ciudad de Guayaquil, Provincia del Guayas, Repblica del Ecuador, el catorce de enero
del dos mil catorce, ante m, DOCTOR________________________, NOTARIO ______________________,
comparecen por una parte, el seor ________________________, de nacionalidad ecuatoriana, mayor
de edad, ejecutivo, de estado civil casado, domiciliado en el cantn Samborondn, de trnsito
por esta ciudad, por los derechos que representa de_______________________________., en su calidad
de Presidente Ejecutivo; y, por otra parte, los cnyuges seor y seora, por sus propios y
personales derechos y por los derechos que representan de la sociedad conyugal que tienen
formada, ambos de nacionalidad ecuatoriana, mayores de edad, ejecutivos, de estado civil
casados, con domicilio en el cantn Samborondn, de trnsito por este cantn. Los
comparecientes son capaces de contratar y obligarse y a quienes de conocer doy fe, en virtud
de haberme exhibido sus documentos de identificacin personal. Bien instruidos en el objeto
y resultado de esta escritura pblica de EMISIN DE CDULAS HIPOTECARIAS Y CONTRATO
DE MUTUO, a la que proceden de manera libre y espontnea, me presentan la minuta al tenor
de las clusulas siguientes: SEOR NOTARIO: Autorice e incorpore en el registro de
escrituras pblicas que se encuentra a su cargo, una que contenga la EMISIN DE CDULAS
HIPOTECARIAS y CONTRATO DE MUTUO, la misma que se contiene al tenor de las siguientes
clusulas:

CLUSULA

PRIMERA:

_______________________________________________

INTERVINIENTES:
legalmente

a)

representada

Por
por

una

parte,

el

seor

__________________________________, en su calidad de Presidente Ejecutivo, segn nombramiento

que se acompaa, a quien podr llamarse tambin LA FINANCIERA; y, b) Por otra parte, los
cnyuges seor ________________________________

y seora _______________________________por sus

propios y personales derechos y por los derechos que representan de la sociedad conyugal

que tienen formada, quienes se obligan a pagar el principal de mutuo y a quienes podrn
llamarse tambin LA PARTE DEUDORA.- CLUSULA SEGUNDA: EMISIN DE CDULAS.____________________________________., por la interpuesta persona de su representante, declara que
por un valor igual al del prstamo de amortizacin gradual que se otorga por esta escritura,
emite las siguientes cdulas hipotecarias: UNO) siete cdulas hipotecarias serie JH numeradas
de la uno cuatro uno uno cero siete cero cero cero cero uno a la uno cuatro uno uno cero siete
cero cero cero cero siete, de un valor de diez mil Dlares de los Estados Unidos de Amrica
cada una; DOS) nueve cdulas hipotecarias serie JH numeradas de la uno cuatro uno uno cero
seis cero cero cero cero uno a la uno cuatro uno uno cero seis cero cero cero cero nueve, de un
valor de cinco mil Dlares de los Estados Unidos de Amrica cada una; TRES) doce cdulas
hipotecarias serie JH numeradas de la uno cuatro uno uno cero cinco cero cero cero cero uno
a la cero cuatro uno uno cero cinco cero cero cero uno dos, de un valor de mil Dlares de los
Estados Unidos de Amrica cada una; CUATRO) cinco cdulas hipotecarias serie JH
numeradas de la uno cuatro uno uno cero cuatro cero cero cero cero uno a la uno cuatro uno
uno cero cuatro cero cero cero cero cinco, de un valor de quinientos Dlares de los Estados
Unidos de Amrica cada una; QUINTO) cinco cdulas hipotecarias serie JH numeradas de la
uno cuatro uno uno cero tres cero cero cero cero uno a la uno cuatro uno uno cero tres cero
cero cero cero cinco, de un valor de cien Dlares de los Estados Unidos de Amrica cada una.Todas ellas reconociendo un inters del OCHO por ciento anual, cdulas cuyo inters se
reconoce desde el quince de enero del dos mil catorce.- CLUSULA TERCERA.- Las referidas
cdulas son a CIENTO VEINTE MESES -veinte semestres- plazo, cuyos intereses se reconocen
desde el quince de enero del dos mil catorce, y debern ser redimidas al finalizar su plazo o
antes, por sorteos que se efectuarn semestralmente, estando adems garantizadas por el
capital y las reservas de la FINANCIERA, por el conjunto de sus prstamos hipotecarios de
amortizacin gradual con emisin de cdulas hipotecarias vigentes y por consiguiente, por el
bien inmueble hipotecado a favor de la FINANCIERA para caucionar tales prstamos de
amortizacin

gradual.-

CLUSULA

CUARTA:

MUTUO.-

Los

cnyuges

seor

___________________________ y seora _______________________________, quienes en adelante sern

llamados LA PARTE DEUDORA, en el texto de esta minuta, declaran que han recibido de
___________________________________., a la que llamaremos simplemente LA FINANCIERA, la
cantidad de CIENTO TREINTA MIL DLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMRICA, en
cdulas hipotecarias descritas en la clusula segunda, cantidad que han recibido en calidad de
mutuo.- La PARTE DEUDORA se obliga a invertir el monto total del prstamo que le concede
LA FINANCIERA, en el levantamiento de construcciones adicionales y definitivas sobre el
inmueble indicado en la clusula sptima de la presente escritura pblica.- Si se diere a los
fondos objeto de este prstamo un destino distinto al aqu expresado o se desven los recursos
en forma total o parcial, LA PARTE DEUDORA acepta que LA FINANCIERA declare de plazo
vencido la operacin y se reliquiden los intereses desde la fecha de concesin del crdito a la
tasa de mora que como sancin de desvo establezca el Directorio del Banco Central del
Ecuador y que est vigente a la fecha en que se efecte la liquidacin.- CLUSULA QUINTA.La expresada PARTE DEUDORA queda obligada a pagar la citada cantidad de CIENTO
TREINTA

MIL

DLARES

DE

LOS

ESTADOS

UNIDOS

DE

AMRICA

_________________________________., en el plazo de CIENTO VEINTE MESES -veinte semestres-, con el

inters del ocho por ciento anual, adems de las primas de seguros de desgravamen, de la
tarifa de intermediacin y dems gastos, de acuerdo con la tabla de amortizacin que se
adjunta como habilitante, a saber: a) Mediante dividendos semestrales que sern pagados en
las oficinas de la FINANCIERA. LA PARTE DEUDORA voluntariamente solicita pagar los
dividendos de manera mensual y anticipadamente, y la FINANCIERA acepta esta forma de
pago, debiendo reconocerle las deducciones correspondientes por pagos anticipados. En tal
virtud: b) Las mensualidades correspondientes, deducida ya la rebaja que LA FINANCIERA le
reconoce, en los montos sealados en la tabla de pagos adjunta como el ANEXO UNO a la
presente escritura pblica que incluye intereses y la tarifa de intermediacin, sern pagadas
necesariamente en Dlares de los Estados Unidos de Amrica, y la parte de capital podr
tambin pagarse en cdulas hipotecarias en la forma y modo determinados en la clusula
sexta de este instrumento. Si en cualquier tiempo, durante la vigencia de este contrato se
reforma la Ley en el sentido de que haya que pagar a los tenedores de cdulas un inters

mayor del ocho por ciento anual, LA PARTE DEUDORA estar obligada a pagar el aumento
desde el da en que entre en vigencia dicha Ley. Si LA PARTE DEUDORA se atrasare en el pago
de un dividendo o fraccin de l, desde ese da se calcular la mora y podr exigirse su pago
por la va judicial, y si se mantuviere por ms de sesenta das, LA FINANCIERA podr
demandar, a ms de las cuotas mensuales o dividendos vencidos con el mximo de inters de
mora, calculado a partir del vencimiento de cada uno de ellos, hasta el da de pago; el saldo del
prstamo o capital reducido cortado a la fecha de la ltima cuota o dividendo vencido, ms el
mximo inters de mora calculado a partir de la fecha de la demanda hasta la solucin del
prstamo; las primas de seguro no satisfechas y las que se vencieren hasta el da de pago; y,
las costas y gastos judiciales, incluyendo honorarios de abogado, etctera.- CLUSULA
SEXTA.- LA PARTE DEUDORA podr pagar, antes de que se venza el plazo estipulado en todo
o parte, el saldo del prstamo o capital reducido que conste en la correspondiente tabla de
Amortizacin, en dinero o en cdulas hipotecarias del mismo tipo y plazo de las que recibe y
emitidas por la Financiera Acreedora el mismo ao del prstamo o de aos anteriores,
renunciado a todo derecho que se oponga a esta forma de pago. Los pagos mediante la
entrega de cdulas aqu referidos slo podrn efectuarse hasta el da veinte de los meses de
junio y diciembre de cada ao. En todo caso, el semestre iniciado se considerar vencido y LA
PARTE DEUDORA pagar el total del dividendo hasta la terminacin del semestre. Ningn
pago adicional ser menor de cien dlares de los Estados Unidos de Amrica y los de mayor
cantidad sern mltiplos de esta suma.- CLUSULA SPTIMA: DECLARACIN ESPECIAL.Para seguridad de las obligaciones contradas en este instrumento, y especialmente del pago
del capital dado a mutuo, dividendos hipotecarios, seguros, gastos judiciales y extrajudiciales,
impuestos y en general para seguridad de todas las obligaciones que resulten de este
contrato, los cnyuges seor ______________________ y _____________________ han constituido a favor
de _________________________., Hipoteca Abierta, Anticresis, Prohibicin Voluntaria de Enajenar y
Gravar, y un Fideicomiso Mercantil de Garanta sobre los bienes inmuebles de su propiedad,
consistentes en la alcuota de condominio y dems bienes comunes equivalente a cero enteros
ochocientos siete milsimos por ciento, correspondiente al lote de terreno nmero A uno, y de

la edificacin tipo villa de hormign que sobre el mismo se levanta, ubicado

________________________________, dentro de la jurisdiccin del cantn Samborondn, provincia del
Guayas, cuyos linderos y medidas constan en la escritura pblica de Hipoteca Abierta,
Anticresis, Prohibicin Voluntaria de Enajenar, y Fideicomiso Mercantil de Garanta
correspondiente. Por lo tanto, los inmuebles hipotecados caucionan el prstamo referido en
esta escritura.- CLUSULA OCTAVA: DECLARACIN.- La PARTE DEUDORA declara que
conoce y se somete al Estatuto de ______________________., as como a la ley que regula la Emisin
de Cdulas Hipotecarias y su reglamento y a las convenciones, trminos y obligaciones
pactados en el presente contrato especialmente a cumplir con la tabla de amortizacin
gradual del inters y plazo que corresponden a este prstamo, la misma que se adjunta como
documento habilitante.- CLUSULA NOVENA: Todos los gastos de esta escritura, anotaciones,
etctera y todos los impuestos fiscales y municipales y cualesquiera otros existentes y los que
se crearen en lo sucesivo, con cualquier fin, aunque graven al acreedor, sern pagados por la
PARTE DEUDORA, la que se obliga a pagar los gastos judiciales y extrajudiciales que ocasione
el juicio o cobro del todo o parte del crdito otorgado.- CLUSULA DCIMA:
AUTORIZACIN.- En caso de mora o simple retraso en el cumplimiento de una cualquiera de
las obligaciones que por este instrumento se contrae, LA PARTE DEUDORA faculta expresa y
sealadamente a la FINANCIERA a disponer de cualquier fondo o valor a su favor o a su orden
que mantuviere la FINANCIERA y lo aplique a la solucin de la obligacin incumplida.CLUSULA DCIMO PRIMERA: DOMICILIO.- Manifiesta tambin la parte deudora que
renuncia fuero, domicilio y se somete especialmente a cualquiera de los jueces competentes
que elija la Financiera Acreedora, aceptando esta escritura en todas sus partes.- Cumpla usted
seor Notario con las formalidades de ley para la validez y perfeccionamiento de esta
escritura

pblica.

Agregue

el

nombramiento

del

representante

legal

de

________________________________________ la tabla de amortizacin y el impuesto predial urbano

correspondiente al ao de otorgamiento de la garanta, que incluye el avalo del inmueble
mencionado en la clusula sptima.- Firma ilegible, Abogado ____________________________________,
con Matricula nmero __________ del Foro de Abogados. Los comparecientes me presentaron

sus respectivos documentos de identificacin personal. Leda que les fue la presente escritura
pblica de principio a fin y en voz alta, por m, el notario, a los otorgantes, stos la aprobaron
en todas y cada una de sus partes, se afirmaron y ratificaron y firman en unidad de acto y
conmigo, el Notario, de todo lo cual doy fe.-

_______________________________________________
p. ____________________________________________________
R.U.C. 0_______________
C.C. ______________________

J__________________________________

G_________________________________

C.C. _______________________

C.C. ____________________

Anexo 2
EJEMPLO DE CDULAS HIPOTECARIAS.

Anexo 3
COMPARATIVO DE TASAS DE INTERS

PROCESO: Prstamo Hipotecario con Emisin de Cdulas

Cliente

Oficial de Crdito

Unidad de Riesgos

Gerente de Crdito

Comit Ejecutivo

1
Atiende al Cliente, consulta el monto
que necesita, destino del crdito y la
garanta a otorgar

Solicita informacin y requisitos

No
Fin

Informes de Crdito

2
Aplica?

Si
3
Entrega al Cliente, solicitud y los
requisitos para el crdito

Recibe y completa informacin en la

solicitud de crdito, adjunta copias
de los documentos requeridos y los
entrega al Oficial de Crdito

4
Recepta y verifica que la solicitud de
crdito este correctamente llena, que
las copias de las cdulas, escrituras
y todos los soportes declarados
estn completos y claros

5
Enva la documentacin a Informes
de Crdito

6
Recepta la documentacin

8
Realiza proceso interno de
investigacin: Consep;
Central de Riesgo/ Burs
de Crdito; Referencias
Comerciales; Bancarias.

7
Cliente idneo?

No

Si
sigue
pg. 2

PROCESO: Prstamo Hipotecario con Emisin de Cdulas

Cliente

Oficial de Crdito

Informes de Crdito

Unidad de Riesgos

Gerente de Crdito

Comit Ejecutivo

viene
pg. 1

9
Enva la documentacin a la Unidad
de Riesgos

10
Recepta la documentacin

11
Evala riesgo crediticio y
elabora el informe
correspondiente

13
Recepta y verifica la documentacin
y el informe de riesgo

12
Enva la documentacin con el
informe de riesgo al Oficial de
Crdito

14
Elabora Memorandum de
Aprobacin, lo adjunta al File del
Cliente y lo entrega al Gerente de

Fin

17
Comunica al Cliente que no puede ser
sujeto de crdito

15
Recepta el File del Cliente
y analiza la situacin
general del sujeto de
crdito

No

16
Puede ser sujeto
de crdito?

viene-pg. 3
Actv 26;27

Si

18
Presenta el File del Cliente al Comit
Ejecutivo para su aprobacin

19
Recepta el File del cliente
y realiza el proceso de
anlisis del crdito

sigue
pg. 3

PROCESO: Prstamo Hipotecario con Emisin de Cdulas

Cliente

Oficial de Crdito

Informes de Crdito

Unidad de Riesgos

Comit Ejecutivo

Directorio

viene
pg. 2

20
Emite su aprobacin o
recomendacin para
montos menores a USD
200.000; y, si es mayor lo
presenta al
Directorio para su
aprobacin final
23
Comunica al Cliente que fue negada
su solicitud por el Comit Ejecutivo /
Directorio

Fin

No
25
Comunica al Cliente si acepta el
monto establecido por el Comit
Ejecutivo / Directorio; o, que entregue
ms garantas o referencias

Si

22
Aprueba;
recomienda ?

Recomendacin
Si

26
Recibe las garantas o referencias
adicionales y las enva al Comit
Ejecutivo / Directorio
Acepta el monto;
o, entrega ms
referencias?

21
Recepta el File del cliente
y realiza el proceso de
anlisis del crdito

va a la
pg. 2

24
Entrega File del Cliente con el
Memorandum Crediticio aprobado; o,
comunica la recomendacin al Oficial
de Crdito

27
Recibe aceptacin del cliente, y
comunica la misma al Comit
Ejecutivo / Directorio

No

Fin
28
Recepta File del Cliente con el
Memorandum crediticio aprobado

Aprobacin

sigue
pg. 4

PROCESO: Prstamo Hipotecario con Emisin de Cdulas

Cliente

Oficial de Crdito

Informes de Crdito

Gerente de Crdito

Comit Ejecutivo

Directorio

viene
pg. 3

29
Comunica al Cliente la aprobacin del
Crdito y el requerimiento de entregar
los documentos habilitantes, y firmar
la Tabla de Amortizacin para iniciar
la constitucin de la garanta
Entrega los documentos habilitantes
para constituir la garanta hipotecaria
30
Recibe y verifica los documentos
habilitantes

31
Elabora Tabla de Amortizacin y
obtiene la firma del cliente en la
misma

Entrega el documento firmado

32
Verifica la firma en el documento
versus la cdula del Cliente

33
Est conforme?

No

Si
34
Obtiene del File del
Cliente los
documentos para la
instrumentacin de la
Hipoteca

sigue
pg. 5

PROCESO: Prstamo Hipotecario con Emisin de Cdulas

Cliente

Oficial de Crdito

Informes de Crdito

viene
pg. 4

36
Archiva el File del
Cliente

Asesora Jurdica

Banca Privada

Operaciones

37
Recepta y verifica que el File del
Cliente cuente con todos los
documentos para iniciar la
constitucin

35
Entrega a Informes de Crdito el File
del Cliente. Y a Asesora Jurdica, los
documentos para la instrumentacin
de la Hipoteca

No

38
Est completo?

Si
39
Elabora minuta de
Hipoteca abierta, el
contrato con amortizacin
gradual, y los enva a la
Notara para la elaboracin
de la Hipoteca, escrituras
de Compraventa y
Fideicomiso

41
Comunica al Cliente el requerimiento
de su firma en las escrituras

Realiza en la Notara el registro de

su firma en las Escrituras

40
Comunica al Oficial de
Crdito que est elaborada
la Hipoteca, las Escrituras
y el requerimiento de la
firma del Cliente en los
mismos

42
Recepta de la Notara 2
copias de las Escrituras

sigue
pg. 6

PROCESO: Prstamo Hipotecario con Emisin de Cdulas

Cliente

Oficial de Crdito

Informes de Crdito

Asesora Jurdica

Banca Privada

Operaciones

viene
pg. 5

43
Realiza la inscripcin de
las Escrituras en el
Registrador de la
Propiedad

45
Obtiene firma del
Representante Legal del
Banco en la Tabla de
Amortizacin y la entrega a
Asesora Jurdica

44
Comunica al Oficial de Crdito la
inscripcin de las Escrituras y solicita
la Tabla de amortizacin firmada por
el Representante Legal del Banco

46
Recepta la Tabla de Amortizacin y
la incorpora en el File de las

47
Solicita a Banca Privada la asignacin
de serie, numeracin y denominacin
de cdulas que deben emitirse a favor
del crdito otorgado

48
Comunica a Asesora
Jurdica la informacin
solicitada

49
Elabora minuta de emisin
de cdulas y lo enva a la
Notara para la elaboracin
de la escritura

sigue
pg. 7

51
Comunica al Cliente el requerimiento
de su firma en la Escritura

50
Comunica al Oficial de
Crdito que est elaborada
la Escritura y el
requerimiento de la firma
del Cliente en la misma

PROCESO: Prstamo Hipotecario con Emisin de Cdulas

Cliente

Oficial de Crdito

Informes de Crdito

Asesora Jurdica

Banca Privada

Operaciones

viene
pg. 6

Realiza en la Notara el registro de

su firma en la Escritura
54
Archiva los
documentos en el
File del Cliente

52
Recepta de la Notara
copia de la Escritura por
emisin de cdulas y la
incorpora en el File de
escrituras del Cliente

55
Archiva en el File
operativo del
Cliente

53
Enva a Informes de Crdito los
documentos habilitantes; y, a
Operaciones copia de todas las
escrituras

56
Comunica a Banca Privada la fecha
de Protocolizacin de la Escritura por
emisin de cdulas

57
Emite las cdulas de
acuerdo a la fecha de
Protocolizacin y obtiene
las firmas de los
funcionarios autorizados
del Banco

58
Comunica al Oficial de Crdito la
emisin de las cdulas a favor del
crdito otorgado
59
Comunica a Informes de Crdito la
emisin de las cdulas del crdito
aprobado y solicita el ingreso de la
informacin del mismo en el sistema
60
Obtiene el File
desde el archivo

sigue
pg. 8

PROCESO: Prstamo Hipotecario con Emisin de Cdulas

Cliente

Oficial de Crdito

Informes de Crdito

Asesora Jurdica

Banca Privada

Operaciones

viene
pg. 7

61
Ingresa la informacin
del crdito aprobado en
el sistema y obtiene el
nmero de operacin

62
Registra el nmero de operacin en
el Memorandum de Aprobacin y
entrega el File del Cliente al Oficial
de Crdito
63
Entrega el File del Cliente a
Operaciones para que realice la
otorgacin del crdito

64
Recepta el File del Cliente

65
Verifica la documentacin
del crdito versus la
informacin ingresada en
el sistema

67
Recepta la novedad de Operaciones
y solicita a Informes de Crdito la
correccin respectiva

No

66
Est correcto?

Si

68
Ejecuta la otorgacin del
crdito en el sistema

sigue
pg. 9

PROCESO: Prstamo Hipotecario con Emisin de Cdulas

Cliente

Oficial de Crdito

Informes de Crdito

Asesora Jurdica

Banca Privada

Operaciones
viene
pg. 8

69
Obtiene dos impresiones
de la liquidacin de
operacin; uno entrega al
Oficial de Crdito y el otro
para su archivo

70
Archiva la
impresin en el File
operativo del
cliente

71
Ingresa el documento
impreso por el
desembolso en el File
de Crdito del Cliente
y lo entrega a
Informes de Crdito
72
Archiva el File de
Crdito del Cliente

Fin

73
Comunica al Cliente la finalizacin
del proceso de otorgacin del crdito

PROCESO: Venta de Cdulas Hipotecarias

Cliente

Encarga la negociacin de las

cdulas al Banco

Oficial de Crdito

Informes de Crdito

Asesora Jurdica

Banca Privada

1
Comunica a Banca Privada el
requerimiento del cliente

2
Negocia las cdulas a
travs del Mercado
Financiero

4
Comunica al cliente la ejecucin de
venta de las cdulas

3
Comunica al Oficial de Crdito la
ejecucin de venta de las cdulas

Instruye al Oficial de Crdito la

acreditacin del valor de la venta de
cdulas

Operaciones

6
Ejecuta las instrucciones
del Oficial de Crdito,
obtiene 2 juegos de
documentos impresos, por
el desembolso y por los
valores debitados

5
Instruye a Operaciones el dbito de
los valores pendientes de pago y el
requerimiento del cliente

7
Entrega al Oficial de
Crdito un juego de los
documentos impresos y el
otro juego para su archivo

9
Ingresa los
documentos impresos
en el File de Crdito
del Cliente y lo
entrega a Informes de
Crdito
10
Ingresa el File de
Crdito del Cliente

Fin

8
Archiva la
impresin en el
File operativo del
cliente

11
Comunica al Cliente la acreditacin
del valor de acuerdo a su instruccin

10