Sunat-Empresas Inmobiliarias

INFORME N.
173-2016-SUNAT/5D0000
MATERIA:
En relacin con la aplicacin del inciso g) del artculo 37 del Texto nico
Ordenado de la Ley del Impuesto a la Renta e inciso d) del artculo 21 del
Reglamento de dicha ley, tratndose de una empresa inmobiliaria cuyo giro de
negocio consiste en la venta al pblico de bienes inmuebles (departamentos
para casa habitacin) y que tiene en cartera ms de un proyecto( 1), se
consulta:
1. Los gastos de venta y administrativos vinculados con la ejecucin de uno
de los proyectos cuya construccin an no ha sido terminada (y por tanto,
an no se ha devengado ingresos gravados con el impuesto a la renta)
califican como gastos preoperativos por expansin de actividades?
2. En caso que la respuesta sea afirmativa y resulte aplicable la regla de
gastos preoperativos por expansin de actividades a los gastos de ventas y
administrativos de cada nuevo proyecto inmobiliario que se desarrolle en la
empresa inmobiliaria, qu debe entenderse por inicio de produccin o
explotacin para efectos de iniciar la amortizacin de los gastos
preoperativos?
BASE LEGAL:
-
Texto nico Ordenado de la Ley del Impuesto a la Renta, aprobado por el

Decreto Supremo N. 179-2004-EF, publicado el 8.12.2004 y normas
modificatorias (en adelante, LIR).
Reglamento de la LIR, aprobado por el Decreto Supremo N. 122-94-EF,

publicado el 21.9.1994 y normas modificatorias.
ANLISIS:
1. El inciso g) del artculo 37 de la LIR dispone que a fin de establecer la renta
neta de tercera categora se deducir de la renta bruta los gastos de
organizacin, los gastos preoperativos iniciales, los gastos preoperativos
originados por la expansin de las actividades de la empresa y los intereses
devengados durante el perodo preoperativo, a opcin del contribuyente,
siendo que estos podrn deducirse en el primer ejercicio o amortizarse
proporcionalmente en el plazo mximo de diez (10) aos.
Se debe tener presente que esta empresa inmobiliaria realiza ventas en plano de los departamentos
futuros obteniendo a cambio anticipos dinerarios con el fin de confirmar la adquisicin de los
inmuebles.
Al respecto, el primer prrafo del inciso d) del artculo 21 del Reglamento

de la LIR establece que la amortizacin a que se refiere el inciso g) del
artculo 37 de la LIR, se efectuar a partir del ejercicio en que se inicie la
produccin o explotacin.
Sobre el particular, esta Superintendencia Nacional ha sealado(2) lo
siguiente:
() en una aproximacin al sentido y alcance del trmino gastos
preoperativos, la doctrina contable seala que los gastos diferidos son
aquellos que representan gastos ya producidos que se retrasan al futuro
porque est previsto que beneficien a futuros ingresos o porque
representan una verdadera asignacin de costes a operaciones futuras.
Agrega que, de acuerdo al postulado contable de equiparacin de
ingresos y gastos, si un coste producido en un perodo va a beneficiar a
uno o varios perodos futuros, mediante una contribucin a los ingresos
o una reduccin a los costes, ese coste debe diferirse hasta el
correspondiente perodo futuro. As pues, si una empresa incurre en
costes sustanciales de puesta en marcha para hacer funcionar unas
instalaciones nuevas, mejores o ms eficientes, puede diferir stos
costes y cargarlos a los perodos que previsiblemente se van a
beneficiar de ellos.
()
() los gastos preoperativos son los gastos de establecimiento, de
puesta en marcha de operaciones, de inicio de actividades o los
desembolsos necesarios para abrir una nueva instalacin o para
comenzar una operacin o el lanzamiento de nuevos productos o
procesos.
()
() toda vez que los gastos por la elaboracin de propuestas para un
concurso de licitacin pblica constituyen un desembolso previo al
otorgamiento de la buena pro, y que resulta necesario para efectos de
obtenerla, aquellos calificarn como gastos preoperativos por
encontrarse relacionados con un nuevo proyecto u operacin de la
actividad que realiza una empresa.
()
() tratndose de gastos preoperativos, lo determinante para efecto de
que proceda la aplicacin de lo dispuesto en el inciso g) del artculo 37
2
En
el
Informe
N.
(http://www.sunat.gob.pe/).
079-2016-SUNAT/5D0000,
2/4
disponible
en
el
Portal
SUNAT
de la LIR es que se inicie la produccin o explotacin de las actividades

de la empresa por las que se incurre en tales gastos.
Ahora bien, toda vez que tratndose de empresas que realizan la
contratacin y ejecucin de obras de construccin civil no existe en las
normas del Impuesto a la Renta ni en el Cdigo Civil una definicin de lo
que debe entenderse como fecha de inicio de produccin (o
construccin) de una obra, a efectos de determinar la fecha en que se
inici dicha produccin, deber evaluarse cada caso concreto,
atendiendo a la documentacin o actos que en forma conjunta puedan
demostrar cundo se inici la aludida construccin(3)(4).
De lo antes sealado se tiene que:
a) Los gastos preoperativos comprenden, entre otros, los desembolsos
necesarios para abrir una nueva instalacin o para comenzar una
operacin o el lanzamiento de nuevos productos, procesos o proyectos
de la actividad que realiza una empresa (por expansin de actividades);
y que se difieren al futuro porque van a beneficiar a uno o varios
periodos futuros mediante la contribucin a los ingresos o la reduccin
de los costos.
b) Tratndose de gastos preoperativos, lo determinante para efecto de que
proceda la aplicacin de lo dispuesto en el inciso g) del artculo 37 de la
LIR es que se inicie la produccin o explotacin de las actividades de la
empresa por las que se incurre en tales gastos; siendo que no existe en
la normativa del impuesto a la renta una definicin de lo que debe
entenderse como fecha de inicio de produccin o explotacin, por lo
que, en general, a efectos de determinar la fecha en que se inici dicha
produccin o explotacin, deber evaluarse cada caso concreto,
atendiendo a la documentacin o actos que en forma conjunta puedan
demostrar cundo se inici ella.
As pues, se puede afirmar que, en relacin con la aplicacin del inciso g)
del artculo 37 de la LIR, e inciso d) del artculo 21 del Reglamento de la
LIR, tratndose de una empresa inmobiliaria cuyo giro de negocio consiste
en la venta al pblico de bienes inmuebles futuros y que tiene en cartera
ms de un proyecto:
a) Los gastos de venta y administrativos vinculados con la ejecucin de uno
de los proyectos cuya construccin an no ha sido terminada (y por
El subrayado se ha efectuado para efectos del presente informe.
Cabe indicar que tampoco existe en la normativa del impuesto a la renta una definicin de lo que debe
entenderse como fecha de inicio de explotacin.
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tanto, an no se ha devengado ingresos gravados con el impuesto a la

renta) califican como gastos preoperativos por expansin de actividades.
b) En general, a efectos de determinar la fecha en que se inici la
explotacin(5), deber evaluarse cada caso concreto, atendiendo a la
documentacin o actos que en forma conjunta puedan demostrar
cundo se inici ella(6).
CONCLUSIONES:
En relacin con la aplicacin del inciso g) del artculo 37 de la LIR, e inciso d)
del artculo 21 del Reglamento de dicha ley, tratndose de una empresa
inmobiliaria cuyo giro de negocio consiste en la venta al pblico de bienes
inmuebles futuros y que tiene en cartera ms de un proyecto:
a) Los gastos de venta y administrativos vinculados con la ejecucin de uno de
los proyectos cuya construccin an no ha sido terminada (y por tanto, an
no se ha devengado ingresos gravados con el impuesto a la renta) califican
como gastos preoperativos por expansin de actividades.
b) En general, a efectos de determinar la fecha en que se inici la explotacin,
deber evaluarse cada caso concreto, atendiendo a la documentacin o
actos que en forma conjunta puedan demostrar cundo se inici ella.
Lima, 26 OCT. 2016
Original firmado por:
ENRIQUE PINTADO ESPINOZA
Intendente Nacional
INTENDENCIA NACIONAL JURDICA
SUPERINTENDENCIA NACIONAL ADJUNTA DE
DESARROLLO ESTRATGICO
rap
CT0531-2016
CT0537-2016
IMPUESTO A LA RENTA Gastos preoperativos en empresas inmobiliarias.
Cabe indicar que, segn el diccionario de la Real Academia Espaola, explotar significa sacar
utilidad de un negocio o industria en provecho propio.
En
el
Informe
N.
068-2014-SUNAT/5D0000,
disponible
en
el
Portal
SUNAT
(http://www.sunat.gob.pe/legislacion/oficios/2014/informe-oficios/i068-2014-5D0000.pdf),
se
ha
concluido que los ingresos recibidos por adelantado por la venta de un bien inmueble sujeta a
condicin suspensiva se debern reconocer y gravar con el impuesto a la renta en la oportunidad en la
cual se cumplan todas las condiciones establecidas en el prrafo 14 de la NIC 18, pues solo una vez
producido dicho cumplimiento se entender devengado el ingreso; lo cual solo puede ser determinado
en cada caso concreto; siendo que, de acuerdo con lo previsto en el artculo 1534 del Cdigo Civil
(promulgado mediante el Decreto Legislativo N. 295, publicado el 25.7.1984 y normas modificatorias),
en la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato est sujeto a la condicin
suspensiva de que llegue a tener existencia.
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INFORME N.

Texto nico Ordenado de la Ley del Impuesto a la Renta, aprobado por el

Reglamento de la LIR, aprobado por el Decreto Supremo N. 122-94-EF,

Al respecto, el primer prrafo del inciso d) del artculo 21 del Reglamento

de la LIR es que se inicie la produccin o explotacin de las actividades

El subrayado se ha efectuado para efectos del presente informe.

tanto, an no se ha devengado ingresos gravados con el impuesto a la

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