Eviccin y redhibiccin

La eviccin y la redhibicin constituyen medios de defensa del comprador contra

vicios ocultos, que el ofertante ha ocultado. Generalmente la cosa vendida se

especifica, convirtindose en Res Certae, de ah que si perece sin culpa ni negligencia

del vendedor, el Periculum est Emptoris, lo soporta el comprador, es decir, si perece

por caso fortuito, carga con la prdida el comprador.

Si las cosas vendidas son genricas, que se determinan por su medida, peso y

contaje, que se realizan en el momento de la entrega, y las mismas perecen antes de

la entrega, el Periculum lo soporta el vendedor, ya que debe conseguir otras cosas

para entregrselas al comprador.

La palabra Eviccin viene de evicere (vindicare cum effectu), quitar la cosa en

virtud de una decisin judicial.

Dijimos en el punto cuatro de las Obligaciones del vendedor, que el mismo debe

garantizar al comprador en la posesin pacfica y duradera de la cosa. Por tanto,

cuando el comprador es turbado por una accin que tiende a privarlo de la cosa en

todo o en parte, v.g. una accin reivindicatoria o hipotecaria, puede recurrir contra el

vendedor hacindolo intervenir en el pleito, y ste tomar su defensa. Si no llega a

hacerlo mantener en posesin, incurre en daos y perjuicios.

Hay Eviccin propiamente dicha, cuando el comprador es privado de la cosa en

todo o en parte, por una sentencia dictada en favor de un tercero.

Pero para que la garanta de Eviccin funcionara, se requera la concurrencia de

las siguientes condiciones; Que el comprador fuera turbado en la posesin pacfica de

la cosa, ya porque se la hubiera quitado, o porque se hubiera reconocido en favor de

un tercero un derecho real sobre la misma, que esta privacin hubiera sido ordenada

por sentencia o resolucin judicial, que el derecho invocado por el tercero fuera de

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fecha anterior a la venta, pues, si era posterior, la garanta de eviccin no tena lugar,el

comprador debe notificar al vendedor para que lo defienda. Si no lo haca y era

vencido, posteriormente no poda ir contra el vendedor, salvo que pruebe que la

sentencia le hubiese sido desfavorable an con la intervencin del vendedor.

Tambin pesa sobre el vendedor la obligacin de garantizar al comprador por las

calidades prometidas y por los defectos ocultos que pudieran tener la cosa vendida,

determinando una disminucin de su valor, tal como est previsto en el punto dos de

las obligaciones del vendedor.

En este sentido, los ediles haban creado dos acciones, de las cuales podan

ejercer el comprador: La Actio Redhibitoria y la Quanti Minoris o Aestimatoria, pero

para que estas acciones tuvieran lugar era necesario; que el vicio fuera grave , o sea,

que la cosa vendida no resulte utilizable al fin para que se adquiri, que disminuyera

notablemente su valor, que fuera oculto ; si estaba a la vista, el vendedor no responde,

porque siempre se presume que el comprador debe conocerlo, que fuera anterior a la

celebracin del Contrato.

La Accin redhibitoria permita durante seis meses al comprador obtener por

razn de los vicios de la cosa la resolucin del contrato, segn el criterio del Juez, ms

una condena del tanto del precio, o si el vendedor no restitua, una condena del doble

del precio y de los accesorios. No poda ser intentada ms que una sola vez.

La Actio Quanti Minoris o Aestimatoria, permita durante un ao exigir una

disminucin de precio, arbitrada por el Juez segn la gravedad de los vicios; era

renovable, es decir que poda ser intentada tantas veces como nuevos vicios fueran

descubiertos.

Hay eviccin cuando se produce la perturbacin total o parcial en el derecho,

sobre un bien adquirido, por una sentencia judicial y causa ignorada anterior o

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contempornea a la transferencia. La perturbacin del derecho se da sobre el

dominio, goce y posesin de la cosa.

El saneamiento esta compuesto por todos los actos conducentes a liberar de cargas y

gravmenes sobre el bien, este saneamiento solo se da en el caso de que el

adquiriente lo haya hecho de buena fe.

La cosa debe ser adquirida a ttulo oneroso o por una divisin con otro. Haber

perturbacin total o parcial en los derechos del adquiriente sobre la cosa. La buena fe

del adquiriente La causa de la eviccin debe ser anterior o contempornea

La eviccion es total cuando el adquiriente fuere desposedo totalmente del bien

transmitido, es parcial cuando fuere privado de una parte de la cosa, sea los

accesorios, cuando la cosa fuere adquirida colectivamente.

Procede la garanta de eviccin contra el poseedor de la cosa y contra un

tercero adquiriente, y este podr ejercer los derechos de eviccin contra el primer

enajenante, pero no contra el que le transmiti la cosa.

Procede cuando hay cargas ocultas, por no haberlo revelado el enajenante,

ahora si el adquiriente tuviese conocimiento del estado de carga del bien al momento

de la transmisin, salvo pacto en contrario no podr exigirle al enajenante

indemnizacin ni que lo defienda en juicio. Cuando se habla de cargas aparentes son

aquellas que no se encuentran ocultas por ser registrables, como la hipoteca y la

prenda con registro.

La responsabilidad por la eviccin produce un efecto de indivisibilidad en los

herederos del enajenante, y solo ser divisible la restitucin de lo recibido y el pago

por daos y perjuicios ocasionados previa sentencia condenatoria.

La eviccin en particular es la eviccin total, producida la eviccin total, el

enajenante deber: a) devolver el precio sin intereses, aunque la cosa hubiere

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disminuido de valor, sufriendo deterioros o prdidas, por culpa del adquirente, o por

caso fortuito; b) restituir el valor de los frutos, cuando el adquirente los debiere al

verdadero dueo; c) satisfacer los costos del contrato, as como los daos y perjuicios,

que se determinarn por la diferencia entre el precio de venta y el valor de la cosa al

da de la eviccin, si ese aumento no derivase de causas extraordinarias; d) pagar los

gastos de reparacin y las mejoras tiles, siempre que el comprador no recibiere

ningn resarcimiento, o este fuere incompleto; y e) devolver nicamente el precio

obtenido, cuando se tratare de ventas forzadas.

El vendedor de mala fe, que conoci al tiempo de la venta el peligro de la

eviccin deber al arbitrio del comprador, el mayor precio de la cosa, o todas las

sumas desembolsadas, aunque fueren gastos de lujo o de mero placer.

Deber devolver nicamente el precio obtenido, cuando se tratare de ventas

forzadas.

El vendedor tendr derecho a retener lo que el adquirente hubiere recibido en

pago de mejoras antes de la venta, y lo obtenido por las destrucciones en la cosa

comprada.

Si la eviccin fuere parcial, el comprador podr optar entre que se le indemnice

proporcionalmente a la prdida sufrida, o rescindir el contrato, cuando la parte que se

le ha quitado, o la carga o servidumbre que resultare, fueren de tal importancia que, de

haberlo sabido no habra comprado la casa.

Le asistir igual derecho, si versando el contrato sobre varios objetos

comprados conjuntamente, se demostrare que no se habra adquirido el uno sin el

otro.

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Tambin en caso de eviccin parcial, si el contrato no se rescindiere, el

resarcimiento se determinar por el valor que al tiempo de aquella tuvo la parte de que

se priv al comprador. Pero si no cubriere a la que correspondera proporcionalmente

al precio total de la operacin, se fijar con referencia a ste.

En caso de dacion de pago La obligacin quedar extinguida cuando el

acreedor aceptare en pago una prestacin diversa. Si lo entregado fueren crditos

contra terceros se aplicarn las reglas de la cesin. Si el acreedor fuere vencido sobre

el derecho a lo que recibi en pago, sern aplicables los preceptos sobre la eviccin.

Regir igualmente en su caso, lo relativo a los vicios redhibitorios. El mero acuerdo

para realizar una dacin en pago no extingue la obligacin de pleno derecho; pero

autoriza al deudor para oponerlo como defensa. Determinado el precio de la cosa

dada en pago, las relaciones entre las partes se regularn por las normas del contrato

de compraventa.

En las transacciones, la eviccin tendr los mismos efectos que entre

comprador y vendedor, respecto de los derechos no comprendidos en la cuestin

transigida; pero no sobre los litigiosos o dudosos que una de las partes reconociere en

favor de la otra. La parte que en la transaccin hubiere transferido a la otra alguna

cosa como suya propia, estar sujeta a la indemnizacin de prdidas de intereses si el

poseedor de ella fuere vencido en juicio; pero la eviccin sucedida no har revivir la

obligacin extinguida en virtud de dicho contrato.

En la permuta, si la eviccin fuere total, el permutante vencido podr optar

entre dejar sin efecto el contrato, con las indemnizaciones que corresponden, o exigir

el valor del bien al tiempo de la eviccin, con los daos y perjuicios.

Cuando eligiere lo primero, el permutante restituir el objeto, tal cual se hallare, como

poseedor de buena fe. Si el bien fue enajenado o gravado a ttulo oneroso por el

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permutante, el otro no podr reclamar contra los terceros adquirentes; pero si lo

hubiere sido a ttulo gratuito tendr derecho a exigirle el valor del objeto, o la

restitucin del mismo.

Las disposiciones aplicables son las reglas referentes a la eviccin en el contrato de

Compraventa.

Cuando se haga una cesin un crdito a ttulo oneroso y este crdito no exista,

o ha prescrito la accin contra el deudor, proceder la eviccin que se regir por las

disposiciones d el eviccin de la permuta, y si fuese a ttulo gratuito no habr eviccin,

se regir como donacin. En la cesin de conjunto se responde por la eviccin total y

no por el saneamiento individual salvo en el caso que las cosas fuera eviccionadas en

forma individual conformando una totalidad.

Corresponden la eviccin, los daos y perjuicios si el cedente hubiere

transmitido sus derechos sabiendo que sobre l pesa una desheredacin, al igual que

en los otros casos si el cesionario supiere de esta condicin ser imposible la

aplicacin de la garanta de eviccin.

En la sociedad en caso de eviccin de un bien aportado por cualquiera de los

socios, la responsabilidad de ste se reglar segn las disposiciones siguientes: a)

disuelta la sociedad, responder por los daos y perjuicios que de ello resultare; b)

cuando la sociedad continuare, sern aplicables las reglas sobre eviccin entre

comprador y vendedor; c) si fue de un cuerpo cierto, comprender adems los daos y

perjuicios que la de la eviccin resultaren a la sociedad, o a los dems socios; d)

cuando la prestacin fue de crdito, estar obligado como si hubiere recibido el

importe de los mismos; e) si fue el usufructo de un inmueble, la eviccin de ste le

obligar como al vendedor de frutos, debiendo abonar a la sociedad lo que se juzgue

vala aquel derecho; y f) cuando consistiere en el uso de una cosa, responder

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nicamente si en el momento de contratar supo que no le asista derecho para

concederlo; pero ser reputado como socio que no cumpli su aporte.

Si la cosa donada fuere objeto de la eviccin, el donatario no tendr recurso

contra el donante, ni an por los gastos que hubiere hecho con motivo de la donacin,

salvo en los casos siguientes: a) si el donante prometi expresamente la garanta;

b) cuando la donacin fue hecha de mala fe, sabiendo el donante que la cosa no era

suya; c) siempre que existieren cargos; d) cuando la donacin fuere remuneratoria; y

e) en caso de eviccin producida por culpa del donante.

En el caso de poder elegir entre varios bienes en una donacin, si el donatario

es desposedo del mismo podr exigir al donante cualquiera de los otros bienes

restantes. Si es una cosa genrica, pedir de la misma especie por que el gnero no

perece.

El donatario queda subrogado en los derechos del donante contra el

enajenante sin necesidad del de cesin especial pudiendo demandar la garanta por

eviccin si la traslacin fue a ttulo oneroso. El donatario vencido podr, como sucesor

del donante, demandar a la persona de quien ste hubo la cosa por ttulo oneroso,

aunque no le hubiere cedido expresamente sus derechos.

Lo dispuesto entre enajenantes y adquirentes en general, ser aplicable a la

eviccin entre copartcipes.

Para el resarcimiento se tomar como base el valor de los bienes al tiempo de

la eviccin, y si hubiere crditos, el nominal de stos a la fecha en que se dividieron.

Dicha responsabilidad slo tendrn lugar cuando el deudor fuere insolvente al

efectuarse la divisin.

Siempre que los copartcipes deban indemnizar a uno de ellos, si alguno resultare

insolvente, la cuota de ste se dividir entre los dems obligados. Se divide

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nuevamente el as hereditario si se evicciona una de las particiones de uno de los

copartcipes hereditarios.

En el caso de redhibicion, si el dominio, uso o goce de una cosa se transmiti a

ttulo oneroso, y al tiempo de la transferencia existieron vicios ocultos que la tornaban

impropia para su destino, stos se juzgarn redhibitorios cuando disminuyan de tal

modo el uso de la misma que el adquirente, de haberlos conocido, no hubiere tenido

inters en adquirirla, o habra dado menos precio por ella.

No proceder la responsabilidad por vicios ocultos de la cosa cuando la

disminucin en el valor o en la calidad fueren de poca monta; en caso de vicios

aparentes; si por cualquier circunstancia, el adquirente los conoca o deba conocerlos;

y cuando la cosa fue adquirida en remate o adjudicacin.

La diferencia principal con la eviccin es que el aceptante no est privado de la

cosa pero si la cosa es intil porque tena vicios ocultos en la misma, al igual que en

la eviccin debe darse por ttulo oneroso.

No procede la garanta de vicios redhibitorios al adquiriente a ttulo gratuito,

salvo por enajenacin de mala fe..

Las partes podrn renunciar, restringir o ampliar su responsabilidad por los

vicios redhibitorios, siempre que no mediare dolo en el enajenante. La exoneracin en

trminos generales, no eximir a ste, respecto de los que hubiere conocido, y no los

declar al adquirente.

Ser permitido a la partes crear por el contrato, vicios redhibitorios que naturalmente

no lo fueren, siempre que el enajenante garantice la no existencia de ellos, la calidad

de la cosa, supuesta por el adquirente. Esta garanta tendr lugar, aunque no se

exprese, cuando el primero afirme positivamente en el acto, que la cosa estaba exenta

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de defectos, o que tena ciertas calidades, aunque al segundo le hubiere sido fcil

conocer dichas circunstancias.

En las ventas sobre muestra o modelo, se entender que las calidades respectivas

han sido garantizadas.

Incumbe al adquirente probar que el vicio exista al tiempo de transmisin. No

acreditndolo, se juzgar que sobrevino despus.

Las acciones redhibitorias dan lugar a la rescisin del Contrato y las

cuantiminoris a producir una rebaja proporcional al vicio oculto, mientras que las

redhibitorias son aplicables a todos los contratos, la cuantiminoris solo es aplicable

para contrato de compraventa.

Entre adquirente y enajenante que no sean comprador y vendedor, el vicio

redhibitorio de la cosa, slo dar derecho a la accin redhibitoria, pero no a la que

tienda a obtener que se rebaje de lo entregado, el menor valor de aqullas.

Si la transmisin fue por venta, el vicio redhibitorio tendr las siguientes

consecuencias: a) en cuanto al vendedor, deber sanear la cosa de los vicios o

defectos ocultos, aunque los haya ignorado. Si por razn de su oficio o arte deba

conocerlos y los call, indemnizar adems al comprador cuando ste lo pidiere, por

los daos y perjuicios, siempre que no optare por rescindir el contrato; y b) en cuanto

al comprador, ste podr, en el caso del inciso precedente, escoger entre dejar sin

efecto el contrato, o exigir que se le disminuya del precio el menor valor de la cosa por

el vicio que la afectare. Vencido en una de estas acciones no podr intentar luego la

otra.

Si se vendieren dos o ms cosas a la vez, sea por un solo precio, sea

asignando un valor a cada una de ellas, el vicio de una slo dar lugar a su

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redhibicin, salvo prueba de que el comprador no habra adquirido la sana sin la

daada, o si la venta fuere un rebao, y se tratare de una enfermedad contagiosa.

Si la cosa perece por los vicios redhibitorios, el vendedor deber restituir el

precio. Cuando la prdida fuere parcial, el comprador estar obligado a devolver la

cosa en el estado en que se hallare, para que se le reintegre lo que abon.

Cuando se perdiere por caso fortuito, o por culpa del adquirente, podr ste, sin

embargo, reclamar el menor valor ocasionado por el vicio redhibitorio.

La accin redhibitoria es indivisible. Ninguno de los herederos del adquirente

podr ejercerla slo por su parte; pero ser permitido demandar a cada uno de los

herederos del enajenante, por la cuota que les corresponda.

Se prescribe por tres meses la accin redhibitoria para dejar sin efecto el

contrato de compraventa; y la accin para que se reduzca el precio por vicio

redhibitorio.

De todo lo expuesto anteriormente deja bien claro que existen bien definidos en

la ley dos formas de defensa contra vicios ocultos en nuestra legislacin, la Eviccin

que se da por la perturbacin en el derecho de dominio, posesin y goce del bien

adquirido, por algn gravamen anterior o contemporneo a la transmisin del mismo,

y los vicios redhibitorios que se dan sobre le bien mismo, ya que estos vuelven intil o

disminuyen el valor de la cosa.

En ambos casos hay que atender especficamente a cada caso especfico pero

podemos concluir que si la transmisin ha sido a ttulo oneroso, siempre son viables

estas garantas, pero si son a ttulo gratuito, en casos generales no son viables.

Es de vital importancia poner nfasis si el ofertante saba de las condiciones del

bien, que estuviere gravado, o que la cosa tuviere vicios ocultos, y tambin si el que

adquiri en bien conoca de las condiciones del estado de la cosa.

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BIBLIOGRAFA:

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