La NuevaPropiedadHorizontal
La NuevaPropiedadHorizontal
La NuevaPropiedadHorizontal
HORIZONTAL
Problemas derivados del rgimen
inmobiliario de propiedad exclusiva
y propiedad comn
PRIMERA EDICIN
MARZO 2015
3,840 ejemplares
PROHIBIDA SU REPRODUCCIN
TOTAL O PARCIAL
DERECHOS RESERVADOS
D.LEG. N 822
DIAGRAMACIN DE CARTULA
Martha Hidalgo Rivero
DIAGRAMACIN DE INTERIORES
Jos Luis Rivera Ramos Autores
Luis Crdenas Rodrguez
Juan Carlos Esquivel Oviedo
Martn Mejorada Chauca
Gaceta Jurdica S.A. Alberto Meneses Gmez
Mara Jos Olavarra Parra
Angamos Oeste 526 - Miraflores
Nicols Rojas Jurado
Lima 18 - Per
Fernando Saettone Garca
Central Telefnica: (01)710-8900
Fax: 241-2323
E-mail: ventas@gacetajuridica.com.pe Director y coordinador
Carlos Franco Montoya Castillo
Por otro lado, el profesor Martn Mejorada aborda el tema de las transferen-
cias de bienes comunes por parte de la Junta de Propietarios. Mara Olavarra
Parra analiza el panorama actual de la regularizacin de edificaciones, las cues-
tiones derivadas de la reserva de los aires, y las relaciones entre el rgimen de
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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
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PARTE I
ESTUDIOS
Ley N 27157 sobre
regularizacin de edificaciones
El estado de la cuestin
I. ANTECEDENTES
(*) Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, con estudios de maestra en Derecho
Procesal por la misma universidad y de Derecho Civil por la Pontificia Universidad Catlica del Per.
(1) Vase: Exposicin de Motivos: Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos
N 340-2008-Sunarp-sn. 23/12/2008: Efectivamente el auge de la construccin: produce una serie
de beneficios a la economa nacional de nuestro pas, tales como la inversin en actividades produc-
tivas, la creacin de puestos de trabajo, el desarrollo del crdito a favor de todas las capas sociales, la
sensacin de bienestar que se produce necesariamente con la adquisicin de una vivienda, las nuevas
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NICOLS ROJAS JURADO
oportunidades de creacin de riqueza a travs de mecanismos financieros como los mercados secunda-
rios de hipotecas y la titulizacin de activos.
(2) Publicada el 20/07/1999.
(3) A decir de Carlos Boloa, exministro de economa, las reformas se dieron en tres grandes olas, la pri-
mera inclua normas de reduccin de aranceles y eliminacin de medidas para-arancelarias, liberaliza-
cin de mercado cambiario, eliminacin de monopolios pblicos, y liberalizacin de mercado laboral;
la segunda se aprobaron 117 decretos legislativos bajo el amparo de la ley de facultades en materia
de pacificacin, inversin y promocin de empleo; y finalmente la tercera ola, se orientaron al sector
comercio, financiero, y al restablecimiento del Estado de Derecho. En: BOLOA BEHR, Carlos. Cam-
bio de rumbo. 6a edicin, IELM, Lima, 1995, p. 55.
(4) A la fecha de redaccin del presente artculo Gaceta Jurdica, hace pblica que el Cdigo Penal, desde
su promulgacin ha sido modificado casi 600 veces teniendo tan solo 452 artculos, sin embargo, nos
referimos a varias reas del Derecho, por lo que el cambio es integral, sistmico. Vase Per: Pas de
Leyes. Informe legislativo. Revista La Ley, 2014.
(5) FONSECA, Odemira. Crnica de unos liberales impertinentes. Cuadernos de Divulgacin, Instituto de
Econmica de Libre Mercado, Lima, 1994.
(6) MATOS MAR, Jos. Las barriadas de Lima, 1957. IEP y Desborde Popular y Crisis del Estado
(1984).
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LEY N 27157 SOBRE REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES
(1990)(7), advirtiendo en ese momento, sobre las leyes buenas(8), los acti-
vos, y la posibilidad de que la vivienda se incorpore a la economa, ya
que solo un derecho de propiedad seguro estimula al titular a invertir en
su propiedad, pues le da seguridad que estas no sern daadas o usurpa-
das(9). En esa lnea, Efran Gonzales de Olarte(10), dira respecto de 1994:
la poblacin es ms del doble (respecto de 1964), 70 % vive en aglo-
meraciones urbanas, el nivel de educacin promedio ha mejorado, se ha
desarrollado un sector industrial, el 90 % de personas posee una radio o
un televisor, la electrificacin es mayor, hay ms carreteras, sin embar-
go, el ingreso per cpita en 1994 es ms o menos el mismo que en 1964.
Con ello, la creacin de la Comisin de Formalizacin de la Propiedad
Privada (Cofopri) y del Registro Predial Urbano (RPU), formalizaron
entre julio de 1996 y fines de 2003 1.8 millones de lotes y emitieron 1.4
millones de ttulos de propiedad(11), superando el objetivo propuesto por
el Banco Mundial a travs del Proyecto de Derechos Propiedad Urbana
(PDPU).
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NICOLS ROJAS JURADO
(12) La doctrina nacional estaba conformada por la produccin de: 1) Alfredo Carpio Aguirre (1967);
2) Rubn Guevara Manrique (1977); 3) Jos A. Carneiro (1981) aun en los noventa la produccin
bibliogrfica es escassima vase: Manuel Pantigoso (1995), Julin Siguas Rivas (1996), Germn
Nez Palomino (1998).
Incluso la ctedra de Derecho Notarial era integrante de la de Derecho Registral, ambas hacan el
curso que aun hoy se conoce como Derecho Registral y Notarial, vase los trabajos de Rubn Guevara
Manrique (1977) y Manuel Soria Alarcn (2012), en sus textos registrales dedican algunos captulos al
quehacer notarial. La produccin registral tambin era escasa vase Bernando Pardo Mrquez (1966),
Rafael Noriega Quirs (1971).
(13) Sin entrar a conceptuar el quehacer notarial como disciplina, arte, rama autnoma o ciencia de Dere-
cho, es un hecho que su prctica descuida su parte rituaria y formal acercndose al dinamismo de una
sociedad que lo tienta a comportarse con nimo de lucro empresarial y, por lo tanto, beneficiario de
la presuncin de lucro. HERRERA CAVERO, Victorino. Derecho Registral y Notarial. 3a ed, Raisol,
Lima, 1987.
(14) La Ley, aprob tres dispositivos, la Ley Orgnica del Poder Judicial, el Cdigo de Procedimientos Civi-
les y la Ley del Notariado.
(15) Censo, manos muertas, mayorazgo, son contratos en desuso: sea por derogacin expresa o porque
resultan incompatibles con los principios que inspiran el actual sistema legal, vase adems: [impuestos
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LEY N 27157 SOBRE REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES
en desuso]: a los desocupados (que gravaba el 1 % de la remuneracin), al hielo (Ley del 01/09/1879),
recargo por soltera (los contribuyentes varones solteros, o viudos, o divorciados sin hijos, de ms de
35 aos pagaran 25 % de recarga sobre la cuota del impuesto que le corresponda), timbre (creados por
Ley N 13036 (25/11/1958) el objeto de los mismos fue: El rendimiento que se obtenga se destinara
a mejorar los haberes de los miembros del Poder Judicial, comprendiendo a los secretarios y relatores
de la corte y sucesivamente a los empleados judiciales; as como tambin al desarrollo institucional de
dicho poder y sus servicios, diezmo, sisas, estanco, almojarifazgo, censo, bienes dotales, etc.
(16) VSQUEZ MONTEZ, Benjamn Rubn. La jurisdiccin voluntaria y la funcin notarial. Tesis
para optar el grado de Bachiller en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.
(17) El argumento de la congestin aparece como colateral, el mismo tesista refiere que en el ao 1950 el
nmero de causas era de 14,000; en tanto, en 1970 de 56,000.
(18) La estadstica se sustenta en informacin brindada por los 20 distritos judiciales y es desarrollada in
extenso por Martnez Cruzate (Tesis UNMSM, 1968), cabe anotar que el propio tesista era parte de
la mayora emprica, puesto que a la fecha de la elaboracin de su tesis era al mismo tiempo notario
pblico.
(19) No obstante tener un lmite de 200 vacantes para Lima, en la fecha existen aproximadamente 180 Nota-
rios en la capital.
(20) Eficiencia: Obtencin expeditiva o econmica de una finalidad, referido a la mejor utilizacin social y
econmica de los recursos administrativos, tcnicos y financieros disponibles para aqu los beneficios a
que da derecho el aseguramiento pblico sean prestados en forma adecuada, oportuna y suficiente.
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NICOLS ROJAS JURADO
(21) Proyecto de Ley N 630/95-CR, presentado el 08/11/1995 por el exparlamentario Arturo Salazar
Larran.
(22) El plazo es referencial tomado a partir del Exp. N 2003-612-0-1701-J-CI-4, promovido por Gladys
Lluncor Moloche, 4to Juzgado Corporativo de Chiclayo, que sirvi de base para el desarrollo del
Segundo Pleno Casatorio, el proceso concluy en casacin en el ao 2008.
(23) As, por ejemplo, la Primera Sala Civil de Lima, Exp. N 11037-2010, materia de prescripcin adqui-
sitiva de dominio, exoner de su presentacin por no haberse podido realizar la inspeccin ocular, por
hechos ajenos a su voluntad y que no pueden ser superados por esta (la demandante), por lo que resulta
un injusto castigrsele a dicha parte rechazando su demanda por no poder superar su dificultad. Distinto
el parecer de la Tercera Sala Transitoria Contenciosa Administrativa que deniega el pedido bajo el laxo
argumento de: hacer prevalecer el inters pblico de velar por el bien comn y el respeto al derecho de
propiedad, frente al inters particular del accionante de lograr la visacin de planos.
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LEY N 27157 SOBRE REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES
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NICOLS ROJAS JURADO
(26) Ley del Inquilinato: Rgimen creado por Decreto Ley N 21938, dada en el ao 1977 todava aplica-
ble para ciertas reas especficas, concebido inicialmente como una forma de armonizar los derechos
de los propietarios con la funcin social de la propiedad y as evitar la especulacin de los alquileres,
estableca arrendamiento indefinido por un monto de 10 % a 12 % del autovaluo al ao, en la fecha
cuenta con 19 prorrogas aprobadas desde 1991, siendo la ltima la generada por el Decreto de Urgencia
N 062-2011 que prorroga la vigencia hasta el 31 de diciembre de 2012.
(27) Categora anacrnica, rechazada por el Derecho actual, prcticamente en desuso su ubicacin se reduce
a contadas reas del sistema legal, como servidumbres (art. 1037 del CC las servidumbres son perpe-
tuas, salvo disposicin legal o pacto contrario); en el ao 2012 se impuso cadena perpetua a 48 perso-
nas por delitos graves frente a 34 de 2011. Poder Judicial: Delito con ms sentencias en el pas. Hubo
15,000 condenas por hurto y robo (El Peruano: 01/03/2013), p. 5. Fiscala en cuatro meses logra
imponer 16 cadenas perpetuas. Entre enero y abril de este ao el Ministerio Pblico logr la imposicin
de 16 sentencias a cadena perpetua (El Peruano, 25/06/2013), p. 13.
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LEY N 27157 SOBRE REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES
(28) Vide: FUENTES LOGO, Juan Ventura. Novsima suma de la propiedad horizontal y de copropiedad.
(1998).
(29) Conocida as en las legislaciones de Argentina (30/09/1948), Portugal (14/10/1955), Francia (10/07/1965),
y la espaola; conocida tambin como parcelacin cbica, por pisos, condominio, fraccin autnoma, etc.
(30) A VENTURA (1992) ubica como antecedente una cita del Derecho babilnico: () a decir de Cuq
se conoci en l un antecedente de venta de una porcin divisa de la casa y tambin en esta la venta
de una planta baja, de cosas, en la que el vendedor se reserv el piso de encima, todo esto segn acta
de la poca del Rey Inmoroum de Sipper, 2000 A.C. La cita proviene a su vez de Cuq. Etudes sur ies
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NICOLS ROJAS JURADO
contrats de pepoque de la premier dynaastia babylonienne en nouvelle renau historique de droit fran-
cois et extrangere. 1910, p. 458.
(31) Construccin de vivienda multifamiliar caracterizado al menos por un ingreso comn que en algunos
casos sirve, adems, de tendal colectivo, as como servicio comn de agua, en algunos casos tambin
de energa comn, viviendas pensadas para un solo piso, donde los integrantes desarrollan confianza y
familiaridad, llamado tambin solar o callejn.
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LEY N 27157 SOBRE REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES
2. Asambleas
Frente al evento de un acto asambleario irregular, no existe dis-
posicin legal expresa que consagre o reserva un recurso de impug-
nacin (Bendersky, 1959), teniendo que aplicar reglas generales y
(32) Consideraciones a la Directiva sobre el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Comn, Directiva N 009-
2008-SUNARP/SN.
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NICOLS ROJAS JURADO
3. Acta de entrega
No existe formalidad establecida para la configuracin de este docu-
mento, que tiene o debera tener naturaleza vinculante para efectos de
atribuir responsabilidad, a partir del cual el adquirente de una unidad
inmobiliaria [de estreno] lo suscribe en seal de conformidad; en la prc-
tica es realizado en los extramuros de la unidad objeto de transferencia,
siendo asi no se puede constatar en tiempo real lo ofertado y lo acepta-
do, generando distorsiones como servicio postventa, vicios, cmputo de
plazo para reclamo, etc. Por el contrario, en muchos casos se advierte que
los contratantes pactan entrega y consecuente uso, antes a la terminacin
de la edificacin, sea por urgencia de vivienda, sea por que se obligan
a los acabos, o por circunstancias ajenas a estos, como impedimento de
seguir adelante el proyecto por financiamiento. Ello tiene incidencia con
la condicin de bien futuro que posee el bien (cuando se trata de unidades
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LEY N 27157 SOBRE REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES
4. Conjuntos inmobiliarios
Supracomunidad indivisible que llega a alcanzar una gran comple-
jidad, admite pluralidad de reglamentos con un denominador comn:
carencia de cultura urbanstica o lo que es lo mismo indisciplina urba-
nstica, lo que desnaturaliza varios conceptos tradicionales, como servi-
dumbre que resulta insuficiente(36) para explicar todo el fenmeno de la
urbanizacin, especialmente la relevancia de ella misma, segn la con-
cepcin de ordenacin finalista del conjunto. Adicionalmente, en la medi-
da en que las juntas pueden contratar trabajadores dependientes para el
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NICOLS ROJAS JURADO
a) Inmisin
Categora no regulada en la legislacin actual, definida como
injerencia o intromisin indirecta sobre el predio vecino produ-
cida por actividad del propietario en el ejercicio de sus facultades
dominicales, que comporta la intromisin en el predio vecino de
sustancias corpreas o inmateriales (ruido, vibraciones, humos,
gases, olores, polvos, cenizas, etc.) como consecuencia de su
propia actividad, pero no abarca las inferencias por va directa
o por actos materiales. Lo cual se separa de su punto de origen,
se propaga por medios naturales y penetra en la esfera interna de
la propiedad ajena. Las relaciones de vecindad estn en ocasio-
nes basadas en la necesidad de tolerancia y de no prohibir ciertas
inmisiones.
b) Multipropiedad
Tendencia actual objeto de trafico inmobiliario, importa la posi-
bilidad de segunda vivienda para disfrute del periodo vacacio-
nal, nace del aumento del turismo y de una insuficiente oferta
que acoja la totalidad de la demanda turstica, de modo tal que el
mismo inmueble es disfrutado por mltiples usuarios por turnos,
de manera que el precio ser siempre ms barato. La Unin Euro-
pea ha evacuado la directiva 94/47/CE (26/10/1994) sobre pro-
teccin de adquirente en la utilizacin de inmuebles en tiempo
compartido. Espaa, en tanto segundo pas del mundo en com-
plejos explotados de esta forma (Ruiz. 2000), en dicho pas, el
acto est regulado desde la Ley 49/1998 (15/12/1998) sobre dere-
chos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso
turstico y normas tributarias.
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LEY N 27157 SOBRE REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES
5. Pre-estado
Desde la terminacin del edificio y habilitacin para su uso, hasta la
inscripcin de la junta, media una etapa de naturaleza y caractersticas
particulares, que debera estar regulado por todo lo aplicable en el siste-
ma legal y reglamento, siendo que como consecuencia del diseo legal,
el presidente de la junta de propietarios es muchas veces, por defecto, el
mismo constructor, quien coexiste con los primeros adquirentes, lo que
evidentemente no genera incentivos para la adecuacin del reglamento
interno o dacin de su propio reglamento, no obstante durante este perio-
do pueden celebrarse actos de significancia, por ejemplo, el constituir
hipotecas sobre las unidades proyectadas o en construccin.
6. Reglamento interno
El reglamento interno como norma autorregulatoria es concebi-
do como el instrumento realizado por los propios titulares a partir de sus
intereses para establecer obligaciones y responsabilidades, cuya consti-
tucin es coetnea al acto independizatorio, siendo que adems existe la
obligacin de adecuarlos para los casos de los realizados durante la ley
anterior, empero ello no es asimilado por los operadores de justicia, sien-
do que un proceso constitucional donde el bien afectado era la libertad
de trnsito, se dispuso extra petita, la dacin de un reglamento interno,
cito: Hbeas corpus dictada por el 1er Juzgado Penal de la Corte Superior
de Justicia de Junn, (Exp. N 2009-03210-0-1801-JR-PE-02; publicado
el 03/02/2010): Por ello, que teniendo en cuenta el principio de solida-
ridad y el principio de proporcionalidad, Fallo: Declarando Fundada en
parte la demanda de xxx por lo que el demandado yyy deber darle acce-
so a la demandante por el Jr. Abancay 881 por el plazo de treinta das
calendario, plazo en el que la demandada el demandado debern realizar
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NICOLS ROJAS JURADO
7. Reserva de aires
Prctica extendida an bajo la derogada Ley de Propiedad Horizon-
tal , concebida inicialmente como el derecho de levanta o sobreedifica-
(37)
8. Forma de asambleas
Las juntas de propietarios con su tono cmico de patio de vecin-
dad, debe ser sustituida por audiencias escritas. La figura del presiden-
te (poco apetecible cargo), debe desaparecer y sustituirla por la de un
administrador, cargo el que se exigir competencia, responsabilidad y
profesionalidad.
(37) JO LUZA, Clotilde Salom. Perfeccionan la reserva de aires. En: Jurdica. Suplemento de anlisis
legal del diario El Peruano. Fecha: 5 de junio de 2012, pp. 4-5.
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BIBLIOGRAFA
Libros:
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NICOLS ROJAS JURADO
Tesis:
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LEY N 27157 SOBRE REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES
Artculos:
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Reglamento interno
Constitucin, modificacin y adecuacin
I. INTRODUCCIN
(*) Abogado por la Universidad Inca Garcilaso de la Vega. Egresado de la Maestra de Derecho Registral
y Notarial de la Universidad de San Martn de Porres y del XV Curso PROFA - AMAG (2011). Ex
Secretario de la Comisin Consultiva de Derecho Notarial del Colegio de Abogados de Lima (2012).
Abogado del Estudio Castro & Bravo de Rueda Abogados.
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ALBERTO MENESES GMEZ
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REGLAMENTO INTERNO. CONSTITUCIN, MODIFICACIN Y ADECUACIN
(2) ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos. Problemas inmobiliarios y administrativos derivados de la convi-
vencia en edificios. Enfoque legal y jurisprudencia. Gaceta Jurdica, Lima, 2012, p. 12.
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ALBERTO MENESES GMEZ
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REGLAMENTO INTERNO. CONSTITUCIN, MODIFICACIN Y ADECUACIN
- Quintas.
- Casas en copropiedad.
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ALBERTO MENESES GMEZ
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REGLAMENTO INTERNO. CONSTITUCIN, MODIFICACIN Y ADECUACIN
3. Diferencias
Entre los dos regmenes antes descritos no existe mayor diferencia(3)
entre el tratamiento de las secciones exclusivas, las cuales son suscepti-
bles de independizacin y de una vida jurdica propia.
(3) Ms all del caso del rgimen de independizacin y copropiedad que dispone que las secciones exclusi-
vas deben ser de un solo piso o si son de varios que pertenezcan a un solo propietario y que estos sean
proyectados verticalmente sobre este terreno.
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ALBERTO MENESES GMEZ
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REGLAMENTO INTERNO. CONSTITUCIN, MODIFICACIN Y ADECUACIN
1. Definicin
Pues bien, empecemos por definir qu es un reglamento interno
(4) ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos. Problemas inmobiliarios y administrativos derivados de la convi-
vencia en edificios. Ob. cit., p. 14.
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ALBERTO MENESES GMEZ
2. Pluralidad de reglamentos
Actualmente, existen varios complejos habitacionales que albergan
no solo a un edificio multifamiliar sino en algunos casos hasta ms de
diez, lo cual complica la administracin y mantenimiento de todos y cada
uno. Es por ello que la Ley en su artculo 45 precis lo siguiente:
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REGLAMENTO INTERNO. CONSTITUCIN, MODIFICACIN Y ADECUACIN
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ALBERTO MENESES GMEZ
3. Constitucin
El reglamento interno es otorgado por el promotor o constructor, o en
su caso, por los propietarios con el voto favorable de ms del 50 % del
porcentaje de participacin, conforme a lo dispuesto en el artculo 39 de
la Ley.
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REGLAMENTO INTERNO. CONSTITUCIN, MODIFICACIN Y ADECUACIN
Por ltimo, debe tenerse presente que el solo hecho de que no exis-
ta un reglamento interno inscrito no significa que el rgimen de propie-
dad no exista, puesto que este existir con la sola existencia de una edi-
ficacin con secciones de dominio exclusivo y dominio comn. Adems
debemos indicar que en estos casos se tiene por aplicado el rgimen de
propiedad exclusiva y propiedad comn.
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ALBERTO MENESES GMEZ
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REGLAMENTO INTERNO. CONSTITUCIN, MODIFICACIN Y ADECUACIN
(5) GONZALES BARRN, Gunther. Estudio crtico de la nueva legislacin inmobiliaria sobre predios
urbanos. Citado por ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos. En: Ob. cit., p. 18.
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ALBERTO MENESES GMEZ
Por otro lado, debe tenerse presente que en todo reglamento interno
se deben de establecer las normas bsicas de convivencia, as como las
sanciones a su incumplimiento. Resaltamos este tema, pues a la fecha
tenemos conocimiento de varios casos de propietarios que sufren con
los vecinos que tienen, generando en algunos casos el cambio de la
vivienda.
Las normas de convivencia son aquellas que les permitirn a los pro-
pietarios no solo disponer de las reas comunes sino adems de vivir en
armona entre vecinos. El hecho de que un reglamento no cuente con nor-
mas de convivencia o que estas sean demasiado bsicas genera conflictos
entre los propietarios.
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REGLAMENTO INTERNO. CONSTITUCIN, MODIFICACIN Y ADECUACIN
5. Modificacin
Para la modificacin del reglamento interno la directiva ha dispues-
to que se necesite un acuerdo del 50 % de la participacin de los pro-
pietarios, entendemos que este porcentaje es solamente para modificacio-
nes de artculos que versen sobre aspectos administrativos, ya que para
el caso de modificacin de porcentajes de participacin, desafectacin de
bienes comunes, venta, gravamen, cesin en uso o afectacin permanente
de zonas comunes, la directiva ha establecido que se requiere un acuerdo
con los 2/3 de las participaciones.
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ALBERTO MENESES GMEZ
Es por ello que el propietario queda facultado para reordenar los por-
centajes de participacin, sin que ello implique variacin alguna en el cri-
terio de los porcentajes. Esta modificacin del reglamento interno debe
realizarse por escritura pblica otorgada de manera unilateral.
(6) El artculo 148 del Reglamento precisa que en caso la notificacin sea devuelta por el notario, ya que el
domicilio fuese desconocido o carezca del mismo en el lugar de la edificacin, se deber publicar un aviso
en el diario oficial El Peruano, debiendo transcurrir los 20 das hbiles posteriores para ejecutar el acuerdo.
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REGLAMENTO INTERNO. CONSTITUCIN, MODIFICACIN Y ADECUACIN
6. Adecuacin
De acuerdo a lo dispuesto en la Tercera Disposicin Final de la Ley,
todos los reglamentos que existan antes de su vigencia deben adecuarse
a este, para ello se requiere que:
47
ALBERTO MENESES GMEZ
Tema aparte son los distintos criterios que tienen todos los regis-
tradores sobre un mismo tema, particularmente conoc el caso de una
adecuacin que pas por cuatro registradores bajo un mismo ttulo. La
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REGLAMENTO INTERNO. CONSTITUCIN, MODIFICACIN Y ADECUACIN
V. A MODO DE COROLARIO
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La transferencia de bienes comunes
en el rgimen de propiedad
exclusiva y propiedad comn
(*) Socio del Estudio Rodrigo, Elas & Medrano. Profesor de Derechos Reales de la Pontificia Universidad
Catlica del Per y de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.
51
MARTN MEJORADA CHAUCA
esta materia siempre tiene carcter obligatorio. Si las partes pueden luego
modificar o no el rgimen es otra cosa, pero de inicio tienen que haber
reglas para este supuesto.
52
LA TRANSFERENCIA DE BIENES COMUNES
(1) No se trata de cundo se construy un edificio sino de cundo apareci la pluralidad de propietarios de
secciones exclusivas. Una edificacin concluida antes del 21 de julio de 1999, pero que perteneci a un
solo dueo hasta despus de esa fecha, no se rige por la Ley de Propiedad Horizontal sino por la Ley
N 27157.
53
MARTN MEJORADA CHAUCA
(2) El artculo 3 del reglamento sealaba de manera imperativa los bienes comunes de toda edificacin
sometida al rgimen de la propiedad horizontal.
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LA TRANSFERENCIA DE BIENES COMUNES
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MARTN MEJORADA CHAUCA
(3) En los hechos, las omisiones de la Ley N 27157 se atenan porque la mayora de edificaciones surgen
de un propietario nico, quien antes de transferir y dar lugar al rgimen de propiedad exclusiva y pro-
piedad comn seala sin discusin posible cules son los bienes comunes y acoge las recomendaciones
del artculo 40 de la ley y artculo 134 del reglamento. Sin embargo, cuando la pluralidad de propieta-
rios es inicial el acuerdo ser imprescindible y quiz ah el tema no sea tan sencillo.
56
LA TRANSFERENCIA DE BIENES COMUNES
57
MARTN MEJORADA CHAUCA
58
LA TRANSFERENCIA DE BIENES COMUNES
59
Algunas situaciones controvertidas
en los casos de propiedad
exclusiva y propiedad comn
(*) Abogada asociada del Estudio C&C Abogados. Jefe de prctica de Derecho Civil en la Universidad
de Lima.
61
MARA JOS OLAVARRA PARRA
62
ALGUNAS SITUACIONES CONTROVERTIDAS
63
MARA JOS OLAVARRA PARRA
Modalidad
Municipalidad
A B C D
Municipalidad de Jess Mara 17 92 72
Municipalidad de La Molina 66 361 264 238
Municipalidad de San Juan de Miraflores 129 115 81
Municipalidad de Santa Anita 32 176 135 66
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ALGUNAS SITUACIONES CONTROVERTIDAS
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MARA JOS OLAVARRA PARRA
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ALGUNAS SITUACIONES CONTROVERTIDAS
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MARA JOS OLAVARRA PARRA
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ALGUNAS SITUACIONES CONTROVERTIDAS
3. El plazo de duracin;
(4) Se define, por ejemplo, como un derecho real que confiere al titular (superficiario) la facultad de tener y
mantener en terreno ajeno una edificacin en propiedad separada: Definicin dada por Arias-Schreiber
Pezet y Crdenas Quirs en: Exgesis del Cdigo Civil Peruano de 1984. Tomo V, Editorial Gaceta
Jurdica, abril 1998, pp. 199-201.
(5) FERNNDEZ SALAS, Jos Carlos. El Derecho de Superficie. En: Themis. N 62, p. 245.
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MARA JOS OLAVARRA PARRA
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ALGUNAS SITUACIONES CONTROVERTIDAS
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MARA JOS OLAVARRA PARRA
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ALGUNAS SITUACIONES CONTROVERTIDAS
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MARA JOS OLAVARRA PARRA
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La problemtica del cobro de las
cuotas de mantenimiento a quienes
ejercen la posesin o el uso de las
secciones de propiedad exclusiva
INTRODUCCIN
(*) Abogado por la Universidad de San Martn de Porres (USMP). Docente del Curso Derecho Urbano en
la Maestra en Gestin y Direccin de Empresas Constructoras e Inmobiliarias de la Pontificia Univer-
sidad Catlica del Per. Actualmente sigue la Maestra en Derecho Notarial y Registral en la USMP.
75
FERNANDO SAETTONE GARCA
I. ANTECEDENTES
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LA PROBLEMTICA DEL COBRO DE LAS CUOTAS DE MANTENIMIENTO
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(7) Primer prrafo del artculo 87 del reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Son inscribibles
en la partida matriz de la edificacin el acto de constitucin de la junta de propietarios, la designacin
del Presidente y, en su caso, de la junta directiva, en mrito al Reglamento Interno.
(8) ltima parte del artculo 145 del TUO del Reglamento de la Ley N 27157: La Junta de Propietarios
estar presidida por uno de sus miembros que tendr la calidad de Presidente, quien ejercer las funcio-
nes y responsabilidades que este reglamento seala. El reglamento podr disponer la constitucin de
una Directiva cuando lo estime conveniente, sealando su composicin y funciones.
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LA PROBLEMTICA DEL COBRO DE LAS CUOTAS DE MANTENIMIENTO
(9) La adecuacin de los Reglamentos Internos vigentes a la fecha de publicacin de la Ley N 27157
constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al registro la solicitud
de inscripcin de algn acto que modifique el reglamento interno primigenio. (Precedente de Obser-
vancia Obligatoria. Aprobado en el X Pleno Registral. El Peruano, 09/06/2005).
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FERNANDO SAETTONE GARCA
Por ello, para evitar rechazo por parte del RR. PP. al momento de
solicitar la adecuacin del Reglamento Interno, esta adecuacin no debe
contener disposiciones que modifiquen las caractersticas de las unidades
de dominio exclusivo; que modifiquen las caractersticas de los bienes y
zonas comunes; que modifiquen porcentajes de participacin; o que se
incorporen disposiciones que contravienen normas imperativas estableci-
das el en Cdigo Civil y otras normas especiales de igual o mayor rango,
o que contravengan normas de orden pblico y buenas costumbres.
Por su parte el artculo 138 del TUO del Reglamento, establece que
son los gastos comunes todos los ocasionados por el mantenimiento de
los servicios comunes indicados en el artculo 137, las cargas, responsa-
bilidades y, en general, cualquier gasto que no sea susceptible de indi-
vidualizacin; as como otro extraordinario acordado por la Junta de
Propietarios.
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LA PROBLEMTICA DEL COBRO DE LAS CUOTAS DE MANTENIMIENTO
Hoy permite la Ley que estos porcentajes para el pago de los gastos
comunes, se puedan fijar por ejemplo por el nmero de personas que ocu-
pan las secciones de propiedad exclusiva, as en un edificio, podra darse
el caso de que, determinados departamentos paguen ms que otros, por la
cantidad de ocupantes que viven en ellos. O el tradicional caso de los edi-
ficios de uso mixto (coexisten viviendas y oficinas) donde quienes le dan
uso comercial de oficina, han de pagar mayor mantenimiento de quienes
solamente le dan uso residencial o de sobre los servicios, ha establecido
que corresponde pagar el mantenimiento al propietario de una seccin,
independientemente del tiempo que permanezca desocupada, salvo pacto
en contrario(12).
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FERNANDO SAETTONE GARCA
En tal sentido, la primera parte del artculo 139 del Reglamento, dis-
pone que: para efectos del presente Reglamento, se considera[n] posee-
dores u ocupantes de las secciones de propiedad exclusiva, a las perso-
nas naturales o jurdicas que ejerzan la posesin, o el uso de las unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva de una edificacin, en calidad de
propietarios, arrendatarios, o bajo cualquier otro ttulo que los faculte a
ejercer la posesin indicada.
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LA PROBLEMTICA DEL COBRO DE LAS CUOTAS DE MANTENIMIENTO
CONCLUSIONES
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LA PROBLEMTICA DEL COBRO DE LAS CUOTAS DE MANTENIMIENTO
otra condicin, sera necesario que el tenor de la primera parte del ar-
tculo 157 del Reglamento de la Ley N 27157, se modificar: En el
caso que los poseedores u ocupantes incurran en mora.
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Problemas derivados
de la determinacin en los porcentajes
de participacin para determinar la cuota
de mantenimiento y lograr su cobro
Juan Carlos ESQUIVEL OVIEDO(*)
INTRODUCCIN
(*) Abogado por la Universidad de San Martn de Porres. Egresado de la Maestra en Derecho de la
Empresa con especialidad en Gestin Empresarial de la Pontificia Universidad Catlica del Per y con
estudios de especializacin en Derecho Registral en la misma universidad.
91
JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO
- Reglamento interno.
- Junta de propietarios.
(1) ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos. Gua Operativa de Jurisprudencia Registral. Gaceta Jurdica, Lima,
2007, p. 169.
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PROBLEMAS EN LOS PORCENTAJES DE PARTICIPACIN
(2) GONZALES BARRN, Gunther. Derechos Reales. Juristas Editores, Lima, 2005, pp. 889-890.
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JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO
(3) BELTRN PACHECO, Jorge Alberto y GRA BAZN, Yesenia. Las relaciones de vecindad en el
rgimen de propiedad horizontal. Deberes y consecuencias indemnizatorias. En: Actualidad Jurdica.
Tomo 160, Lima, marzo, 2007, p. 19.
(4) DEZ-PICAZO, Luis y GULLN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Volumen III. Derecho de las
cosas y Derecho inmobiliairio registral. Editorial Tecnos, Madrid, 1995, p. 260.
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PROBLEMAS EN LOS PORCENTAJES DE PARTICIPACIN
(5) Resolucin N 276-2006-TR-L. En: ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos. Ob. cit., p. 171.
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JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO
1. Nociones generales
El artculo 42, inciso d) de la Ley N 27157 y el artculo 153, inci-
so f) de El Reglamento seala que el reglamento interno deber conte-
ner obligatoriamente lo siguiente: (....): los porcentajes de participacin
(6) GONZALES BARRN, Gunther. Estudio crtico de la nueva legislacin inmobiliaria sobre predios
urbanos. Ediciones Legales, Lima, 2000. p. 266.
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PROBLEMAS EN LOS PORCENTAJES DE PARTICIPACIN
(7) Res. N 190-2001-ORLC/TR. En: Data 65,000. [CD-ROM], Gaceta Jurdica, Lima, 2014.
(8) Res. N 519-2001-0RLC/TR. En: Pioner de Jurisprudencia, N 0, Gaceta Jurdica, p. 8.
(9) GONZALES BARRN, Gnther. Estudio crtico de la nueva legislacin inmobiliaria sobre predios
urbanos. Ediciones Legales, Lima, 2000, p. 269.
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(10) DROMI, Roberto. Derecho Administrativo. Tomo I, Gaceta Jurdica y Ciudad Argentina, Editorial de
Ciencia y Cultura, Lima, 2005, pp. 76-77.
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PROBLEMAS EN LOS PORCENTAJES DE PARTICIPACIN
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JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO
(11) Vide: Dilogo con la Jurisprudencia. N 158, noviembre, Gaceta Jurdica, Lima, 2008, p. 290 y ss.
(12) dem.
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PROBLEMAS EN LOS PORCENTAJES DE PARTICIPACIN
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JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO
Por lo expuesto, queda claro que estamos de acuerdo con el fallo del
Tribunal Registral ya que de acuerdo a las clusulas del reglamento inter-
no se advierte que existen ms de un criterio de asignacin de porcenta-
jes de participacin sin que se seale expresamente cules son estos, no
siendo viable que se alegue que el criterio aplicable es el rea construida
cuando en la edificacin existen unidades inmobiliarias como los estacio-
namientos que no tienen rea construida.
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(13) Expediente N 2606-2006. En: Gaceta Jurdica. Jurisprudencia Civil de la Corte Superior (2006-2008).
ltimo precedentes en materia Civil, Procesal Civil y Comercial. Gaceta Jurdica, Lima, 2009, p. 17 y
ss.
(14) Expediente N 03532-2013. En: Dilogo con la Jurisprudencia. N 192, Gaceta Jurdica, Lima,
Setiembre de 2014, p. 182.
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JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO
En el caso que los propietarios incurran en mora por tres (3) meses
consecutivos en el pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias,
el Presidente de la Junta de propietarios, podr interponer demanda
de cobro por la va ejecutiva, sin necesidad de la conciliacin pre-
via, al amparo de lo dispuesto por el artculo 50 de la Ley.
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PROBLEMAS EN LOS PORCENTAJES DE PARTICIPACIN
Por ltimo, cabe mencionar que el cobro judicial de las cuotas ordi-
narias y extraordinarias se puede demandar judicialmente al propietario
como a poseedor del predio, esto en aplicacin del literal j) del artculo
140 de El Reglamento:
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JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO
(15) En efecto conforme al artculo 145 del reglamento concordante con el artculo 46 de la ley, la junta
de propietarios se inscribe en el Registro de Propiedad Inmueble (Registro de Predios), en la partida
registral del predio matriz o en la que corresponde a los bienes comunes. Esta disposicin gener que
algunas personas estimen que su simple inscripcin en ese registro le otorgaba personera jurdica o
estatus de persona jurdica, lo que significara que la junta de propietarios podra ser sujeto de derechos
y de obligaciones de manera limitada. Sin embargo, ello es errado pues en ningn momento la ley esta-
bleci que con la inscripcin en el Registro de Predios se le otorgaba personalidad jurdica, elemento
esencial para que se d nacimiento a una persona jurdica. Adems debe tenerse presente que en su
constitucin no existe la voluntad de crear una persona colectiva de responsabilidad limitada a fin de
limitar las obligaciones que nazcan de la actividad de los objetivos comunes.
En ese sentido, el Tribunal Registral en la Resolucin N 716-2006-SUNARP-TR-L, seal que la junta
de propietarios es: La reunin de los propietarios de un conjunto de predios que conforman secciones de
propiedad exclusiva, que sin embargo, por las caractersticas de la unidad inmobiliaria, cuentan adems
con bienes y servicios de dominio comn o bienes comunes en copropiedad. () [que] ha sido creada
por la ley, a efectos de regular el funcionamiento y administracin de la unidad inmobiliaria, establecien-
do derechos y obligaciones de los propietarios, que se encuentran recogidos en el reglamento interno.
() [siendo] un ente corporativo sin personera jurdica, constituida con la nica finalidad de velar por
el funcionamiento y administracin de los bienes y servicios de dominio comn o bienes comunes en
copropiedad, en la que son sus integrantes quienes en funcin de votaciones deciden respecto del manejo
de la unidad inmobiliaria (ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos. Ob. cit., p. 174). Asimismo, la Primera
Sala Civil con Subespecialidad Comercial, en Expediente N 2606-2006, seal que: Si bien la junta de
propietarios es reconocida como una forma de agrupacin de personas, pero no tiene la naturaleza de per-
sona jurdica en donde la existencia de esta sea distinta a la de sus miembros y en este sentido, al carecer
de personera jurdica, la junta debe contar con la participacin consensual de todos los que la conforman
(Jurisprudencia Civil de la Corte Superior (2006-2008). ltimo precedente en materia Civil, Procesal
Civil y Comercial. Gaceta Jurdica, Lima, 2009, p. 17).
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PROBLEMAS EN LOS PORCENTAJES DE PARTICIPACIN
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Junta de propietarios e impugnacin
judicial de acuerdos de asociaciones
Luis CRDENAS RODRGUEZ(*)
INTRODUCCIN
(*) Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Responsable del rea Civil de Gaceta
Jurdica.
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LUIS CRDENAS RODRGUEZ
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JUNTA DE PROPIETARIOS E IMPUGNACIN JUDICIAL DE ACUERDOS
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LUIS CRDENAS RODRGUEZ
(1) GONZALES BARRN, Gunther Hernn. Inscripcin de la junta de propietarios. En: Dilogo con la
Jurisprudencia. N 31, Gaceta Jurdica, Lima, abril de 2001, p. 47. Junta de propietarios y adquisicin
de bienes. En: Dilogo con la Jurisprudencia. N 105, Gaceta Jurdica, Lima, junio de 2007, p. 265.
(2) ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos. Problemas inmobiliarios y administrativos derivados de la convi-
vencia en edificios. Enfoque legal y jurisprudencial. 1 edicin, Gaceta Jurdica, Lima, marzo de 2012,
pp. 43-46.
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JUNTA DE PROPIETARIOS E IMPUGNACIN JUDICIAL DE ACUERDOS
CONCLUSIN
119
LUIS CRDENAS RODRGUEZ
TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
RTC EXP. N 05234-2011-PA/TC
Demandante : J.G.B.C.
Materia :
Amparo
Fecha :
13/03/2012 (Pgina web del Tribunal Constitucional, 27/03/2012)
EXP. N 05234-2011-PA/TC-LIMA
J. G. B. C.
RESOLUCIN DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
VISTO
ATENDIENDO A
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JUNTA DE PROPIETARIOS E IMPUGNACIN JUDICIAL DE ACUERDOS
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LUIS CRDENAS RODRGUEZ
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JUNTA DE PROPIETARIOS E IMPUGNACIN JUDICIAL DE ACUERDOS
RESUELVE
Publquese y notifquese.
123
PARTE II
CONSULTAS
CONSULTAS
(1) GONZALES BARRN, Gunther. Derecho Registral. Tomo II, 3 edicin, Jurista, Lima, 2012, p. 1305.
(2) TUO del Reglamento de la Ley N 27157.
Artculo 149.- Contenido y forma del acta.- En el acta de cada sesin, deber indicarse el lugar, fecha
y hora en que esta se realiz; la relacin de los propietarios concurrentes, con indicacin de sus porcen-
tajes de participacin en los bienes de dominio comn; el nombre de las personas que actuaron como
presidente y secretario de la Junta; los puntos de la agenda; la forma y resultado de las votaciones y los
acuerdos adoptados. Ser firmada por el Presidente y el Secretario designado, o por los miembros de la
directiva si la hubiera, y por todos los participantes en la Junta. El Reglamento interno podr contener
reglas que faciliten la suscripcin del acta.
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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
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CONSULTAS
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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
(5) Dicho Pleno fue aprobado en sesin ordinaria realizada los das 8 y 9 de abril de 2005, y fue publicado
en el diario oficial El Peruano el 9 de junio del mismo ao.
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CONSULTAS
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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
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CONSULTAS
(6) SORIA ALARCN, Manuel F. Registros Pblicos: Los contratos con publicidad. Jurista Editores, Lima,
2012, p. 147.
(7) Dicho pleno fue publicado en el diario oficial El Peruano el 9 de junio de 2005.
133
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
134
CONSULTAS
tambin haba vendido los dems exclusivo. Existe lo que se llama la ti-
departamentos a los que son ahora tularidad de carcter ob-rem de forma
sus vecinos. A la fecha no se tiene que quien sea el titular de cada uno
un presidente de la Junta de Pro- de los departamentos privativos, lo es
pietarios del edificio al cual per- por s de una cuota en copropiedad de
tenece; y tampoco el reglamento los elementos comunes, cuota que no
interno ha previsto la convocatoria se puede enajenar separadamente del
para la designacin del primer pre- elemento privativo(9). Un ejemplo de
sidente. Por lo tanto, el abogado de esta propiedad especial son los edifi-
Gleidis y de los dems propietarios cios que hoy en da se han incremen-
del edificio nos consultan, cmo tado en nuestra capital de Lima.
podran hacer para elegir a un pre-
sidente de la Junta de Propietarios Asimismo, cuando se inscribe la pro-
cuando en la actualidad no tienen piedad horizontal tambin llega a inscri-
ninguna autoridad inscrita quien birse el Reglamento Interno, el cual de-
pueda convocarla? ber contener entre otros aspectos, los
porcentajes de participacin que corres-
ponden a cada propietario en los bienes
La propiedad exclusiva y propiedad comunes y gastos comunes, de acuerdo
comn tambin llamada horizontal es con el criterio adoptado por los propie-
una propiedad especial que combina tarios o por el propietario promotor y/o
la propiedad individual de cada uno constructor. Adems, dicho reglamen-
de los departamentos de uso exclu- to interno establece la regulacin de la
sivo que conforman el edificio, junto convocatoria a Junta de Propietarios.
con un rgimen de copropiedad sobre
los elementos comunes que no pue- No obstante, el TUO del Reglamento
den ser enajenados con independen- de la Ley N 27157 regula en su ar-
cia respecto a los elementos de uso tculo 146(10) la convocatoria a Junta
(9) FERRERA CUEVAS, Catalina; VIRGINIA CONCEPCIN, Altagracia; ZENAIDA CASTRO, Carmen;
BONETTI, Luis Antonio; CASTILLO, Rosabel; GMEZ, Wilson; CIPRIN, Rafael y SANTANA,
Vctor. Derecho Inmobiliario. II fase de Implementacin. Escuela Nacional de la Judicatura, Repblica
Dominicana, 2007, p. 31.
(10) TUO del Reglamento de la Ley N 27157
Artculo 146.- Convocatoria
Salvo disposicin distinta del Reglamento Interno, la Junta de Propietarios deber ser convocada a sesin
por el Presidente, con una anticipacin no menor de cinco (5) das naturales, mediante aviso contenido
en carta, esquela, facsmil, correo electrnico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su
entrega o recepcin, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la admi-
nistracin en uno o varios sitios visibles de la edificacin. Los avisos y carteles contendrn la indicacin
del da, hora y lugar de la reunin y las materias a tratarse.
Si la sesin debidamente convocada no se celebrara en la fecha prevista, la Junta deber ser nueva-
mente convocada en la misma forma dentro de los tres (3) das naturales desde la fecha de la sesin no
celebrada.
Las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarn necesariamente en el predio.
135
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
136
CONSULTAS
(11) La Ley N 27157 fue publicada en el diario oficial El Peruano el 20 de julio de 1999.
(12) El Reglamento de la Ley N 27157 fue aprobado por el Decreto Supremo N 008-2000-MTC y publicado
el 17 de febrero de 2000.
137
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
138
CONSULTAS
(13) DEZ-PICAZO, Luis y GULLN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Volumen III, 6 edicin, Tecnos,
Espaa, 1977, p. 245.
(14) La tercera disposicin final de la Ley seala lo siguiente: Tercera.- De la adecuacin de los reglamentos
internos.- Los reglamentos internos que se encuentren vigentes a la fecha de publicacin de la presente
Ley se adecuan a lo que ella establece, para lo cual la Junta de Propietarios requiere la concurrencia de la
mayora de los Propietarios en primera convocatoria y de los que asistan, en segunda convocatoria. Los
acuerdos se adoptarn por la mayora de los concurrentes a la Junta de Propietarios.
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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
(15) El numeral 5.15 de la Directiva seala que el Reglamento Interno o su modificacin se inscriben en
mrito de escritura o documento privado con firmas legalizadas del presidente de la Junta. Cuando solo
interviene el presidente bastar la copia certificada del acta de la Junta de Propietarios en la que se adop-
ta el acuerdo, sin requerirse la trascripcin del texto del reglamento o su modificacin.
140
CONSULTAS
(16) DEZ-PICAZO, Luis y GULLN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Vol. III, 6 edicin, Tecnos, Espaa,
1977, p. 259.
(17) El artculo 146 del Reglamento de la Ley N 27157 seala lo siguiente: Salvo disposicin distinta del
Reglamento Interno, la Junta de Propietarios deber ser convocada a sesin por el Presidente, con una
anticipacin no menor de cinco (5) das naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsmil,
correo electrnico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepcin, y car-
teles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administracin en uno o varios
sitios visibles de la edificacin. Los avisos y carteles contendrn la indicacin del da, hora y lugar de la
reunin y las materias a tratarse.
Si la sesin debidamente convocada no se celebrara en la fecha prevista, la Junta deber ser nueva-
mente convocada en la misma forma dentro de los tres (3) das naturales desde la fecha de la sesin no
celebrada.
Las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarn necesariamente en el predio.
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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
142
CONSULTAS
(18) El artculo 153 del Reglamento de la Ley N 27157 establece el contenido de todo reglamento interno
toda vez que seala que debe contener, obligatoriamente, los siguiente puntos:
a) La determinacin de la unidad inmobiliaria matriz y la relacin de las secciones de propiedad
exclusiva, sealando sus reas, numeracin y el uso al que deber estar destinada cada una de ellas
(vivienda, comercio, industria, oficina, estacionamiento u otros, as como de los bienes comunes que
la conforman, precisando, de ser el caso, los que se califiquen como intransferibles,
b) Los derechos y obligaciones de los Propietarios.
c) Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos de los bienes comunes,
y sobre el uso de las secciones de propiedad exclusiva.
d) Los reglamentos especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros, de ser el caso.
e) La relacin de los servicios comunes.
f) Los porcentajes de participacin que corresponden a cada propietario en los bienes comunes,
de acuerdo con el criterio adoptado por los Propietarios o por el propietario promotor.
g) Los porcentajes de participacin que corresponden a cada propietario en los gastos comunes, los cua-
les sern iguales a los de participacin en la propiedad de los bienes comunes, salvo que se adopte un
criterio distinto.
h) El rgimen de la Junta de Propietarios, sus rganos de administracin y las facultades, responsabili-
dades y atribuciones que se les confiere.
i) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, qurum, votaciones, acuerdos, funciones
y dems, de la Junta de Propietarios
j) Cualquier otro acuerdo o pacto lcito que sus otorgantes deseen incluir.
(19) Artculo 154 del Reglamento de la Ley N 27157 seala la pluralidad de reglamentos Internos, ya que
prescribe de producirse la delimitacin en sectores o bloques, cada uno de ellos podr contar con su
Reglamento Interno propio. La conformacin, funciones, mecanismos de coordinacin entre Juntas de
Propietarios y dems aspectos concernientes a la edificacin en su conjunto, sern fijados en un Regla-
mento Interno General comn para todos los bloques o secciones.
143
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
(20) ROCA SASTRE, Ramn Mara y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Derecho Hipotecario. Tomo
III, 8 edicin, Bosch casa editorial, Barcelona, 1995, p. 303.
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CONSULTAS
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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
(21) ATILIO CORNEJO, Amrico. Derecho Registral. Astrea, Buenos Aires, 1995, p. 68.
(22) Publicado en el diario oficial El Peruano, el 9 de junio de 2005.
146
CONSULTAS
condicin de propietario debe ser cali- cmputo del qurum solo se contabili-
ficada sobre la base de la informacin za a los propietarios con dominio ins-
contenida en los asientos de inscrip- crito, que la intervencin de asistentes
cin, a los cuales debe adecuarse. sin dominio inscrito en las unidades
exclusivas no enerva la validez de la
En tanto que, el artculo VII del Ttulo sesin, siempre y cuando con la suma-
Preliminar del Reglamento General de toria de participaciones en los bienes
los Registros Pblicos que establece comunes de los propietarios con do-
el principio de legitimacin, as como minio inscrito asistentes se arriben al
el artculo 2013 del Cdigo Civil que qurum necesario para la constitucin
seala: los asientos registrales se pre- de la sesin de Junta de Propietarios.
sumen exactos y vlidos. Producen
todos sus efectos y legitiman al titu- Po lo expuesto, podemos sealar que
lar registral para actuar conforme a la asistencia de los dos Propietarios sin
ellos, mientras no se rectifiquen en los derecho de propiedad inscrito resul-
trminos establecidos en este Regla- ta irrelevante para la constitucin de
mento o se declare judicialmente su la sesin de Junta de Propietarios, si a
invalidez. la vez se verifica el qurum necesario
para la constitucin de la sesin, por
As tenemos que si bien el artculo
lo tanto, la observacin no tiene aside-
949(23) del Cdigo Civil seala que la
ro legal, tal como lo ha sealado el Tri-
sola obligacin de enajenar un inmue-
bunal Registral en su oportunidad: Re-
ble determinado hace al acreedor pro-
solucin N 056-2013-SUNARP-TR-L
pietario de l; aplicando el principio
del 11 de enero de 2011.
de legitimacin, tratndose de la ins-
cripcin de un acuerdo adoptado por
Conclusin
los Propietarios reunidos en Junta, re-
sulta relevante la calificacin de la 1. No enerva la validez de la cons-
condicin de propietarios de los asis- titucin de la sesin de Junta de
tentes a ella. En este sentido, solo Propietarios la asistencia de per-
puede presumirse cierta la condicin sonas sin dominio inscrito sobre
de propietario si esta consta inscrita las unidades exclusivas, siempre y
en el registro respectivo. cuando se verifique el qurum ne-
cesario para la sesin de Junta de
Entonces podemos sealar, contrario Propietarios. Toda vez que resul-
sensu a lo manifestado por el criterio ta irrelevante su asistencia para la
recogido en el precedente de obser- constitucin de la sesin de Junta
vancia obligatoria referido que para el de Propietarios.
(23) El artculo 949 del Cdigo Civil seala que: la sola obligacin de enajenar un inmueble determinado
hace al acreedor propietario de l, salvo disposicin legal diferente o pacto en contrario.
147
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
(24) DEZ-PICAZO, Luis y GULLN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Vol. III, 6 edicin, Tecnos S.A.,
Espaa, 1977, p. 260.
148
CONSULTAS
149
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
(25) Dicho pleno fue publicado en el diario oficial El Peruano el 9 de junio de 2005.
150
CONSULTAS
151
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
De acuerdo con el caso, la Junta de Por otro lado, los acuerdos adopta-
Propietarios se rene en la Av. Fran- dos por una Junta de Propietarios,
cisca Miraval N 295, esto es en un es decir, acuerdos de voluntades son
lugar diferente a lo sealado en la considerados como un acto jurdico a
convocatoria, pues el local original es- la tutela del artculo 140(26) del Cdi-
taba indisponible, obligando a los pro- go Civil, por lo que pueden ser ratifi-
pietarios presentes acordaron sesionar cados y convalidados por otra Junta
en otro lugar. de Propietarios. En tal sentido, si la
Junta de Propietarios ha sido convoca-
Respecto a este punto, podemos se- da para llevarse a cabo en un determi-
alar que la convocatoria constituye nado lugar, los propietarios asistentes
un requisito indispensable para la va- a la Junta no pueden decidir reunirse
lidez de la Junta de Propietarios, ya en otro lugar, independientemente de
que se busca representar a la integri- las circunstancias que se puedan pre-
dad de propietarios de un edificio, el sentar. Sin embargo, s procede conva-
cual solo se puede lograr si previa- lidar este acuerdo de Junta de Propie-
mente se efecta la convocatoria a tarios mediante Junta de Propietarios
todos los propietarios de las unidades ratificatoria. Toda vez que la finali-
inmobiliarias de propiedad exclusiva. dad es subsanar este defecto, se cele-
En consecuencia, por la convocatoria bra una sesin de Junta de Propieta-
los propietarios toman conocimiento rios del edificio La Perla, mediante
del da, hora, lugar y materias a tratar el cual, se ratifica los acuerdos adop-
en la sesin a realizarse; y en efecto tados en la Junta anterior.
(26) El artculo 140 del Cdigo Civil seala los elementos del acto jurdico toda vez que indica: El acto jur-
dico es la manifestacin de voluntad destinada a crear, regular, modificar o extinguir relaciones jurdicas.
Para su validez se requiere:
1.- Agente capaz.
2.- Objeto fsica y jurdicamente posible.
3.- Fin lcito.
4.- Observancia de la forma prescrita bajo sancin de nulidad.
152
CONSULTAS
(27) FERRERA CUEVAS, Catalina; VIRGINIA CONCEPCIN, Altagracia; ZENAIDA CASTRO, Carmen;
BONETTI, Luis Antonio; CASTILLO, Rosabel; GMEZ, Wilson; CIPRIN, Rafael y SANTANA,
Vctor. Derecho Inmobiliario. II fase de Implementacin, Escuela Nacional de la Judicatura, Repblica
Dominicana, 2007, p. 30.
153
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
(28) Vase tambin la Resolucin N 711-2006-SUNARP-TR-L del Tribunal Registral de fecha 14 de no-
viembre de 2006.
154
CONSULTAS
(29) GONZLES BARRN, Gunther. Derecho Urbanstico. Jurista Editores, Lima, 2001, p. 578.
155
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
156
CONSULTAS
(30) El artculo 77 del Cdigo Civil seala que: la existencia de la persona jurdica de derecho privado co-
mienza el da de su inscripcin en el registro respectivo, salvo disposicin distinta de la ley.
La eficacia de los actos celebrados en nombre de la persona jurdica antes de su inscripcin queda subor-
dinada a este requisito y a su ratificacin dentro de los tres meses siguientes de haber sido inscrita.
Si la persona jurdica no se constituye o no se ratifican los actos realizados en nombre de ella, quienes los
hubieran celebrado son ilimitada y solidariamente responsables frente a terceros.
157
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
(31) El artculo 42 de la Ley N 27157 seala que debe contener obligatoriamente el reglamento interno:
a) La descripcin de las secciones, con indicacin del rea construida de las mismas y destino o uso al
que deben estar dedicadas (vivienda, comercio, industria, oficina, cochera u otros);
158
CONSULTAS
159
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
azotea para una vivienda, por lo que una vivienda en la azotea, por lo
no puede tratarse de una zona comn. que no constituye bien comn de
Por tanto, podemos concluir que es- la edificacin, pues se trata de un
tamos ante una reserva de aires. Asi- rea reservada, aun cuando no se
mismo, con relacin a las secciones haya independizado dicha rea.
de propiedad exclusiva no se consign
a dicha rea, sin embargo no estamos
ante un supuesto de silencio respecto Desafectacin y transferencia
del aire-azotea como zona
a la condicin de esta, toda vez que se 19 comn dentro del rgimen de
ha establecido que se trata de un rea propiedad horizontal
destinada a futura vivienda. Cabe se-
alar, que el hecho que dicha rea Consulta:
haya quedado en la partida matriz no
implica que se trate de un bien comn, Un abogado quiere registrar una
ya que por las normas referidas es po- ampliacin de fbrica, pero con-
sible la reserva de aires, pero queda forme al plano de distribucin su
inscrita en la partida matriz mientras patrocinado es titular del cuarto
no sea posible independizarla. piso ms su azotea, que forma
parte de un edificio constituido
En consecuencia, el rea destina- por 4 pisos. Afirma que su patro-
da a futura ampliacin no es un rea cinado compr la azotea (que era
comn, sino que fue reservada por la la proyeccin del tercer piso, hoy
primigenia propietaria constructora cuarto piso), y que el constructor
inmobiliaria. Por lo tanto, los Propie- lo haba independizado como pro-
tarios de las dems secciones de pro- piedad exclusiva y reservado para
piedad exclusiva del edificio referido futura construccin. En tal sentido
no tienen derecho sobre dicha sec- nos consulta, cmo debe forma-
cin, por lo que no pueden acordar lizarse la azotea actual, ya que su
atribuirse la propiedad de la misma. cliente solamente poda edificar en
Asimismo, se debe convocar a la pri- el cuarto piso como proyeccin de
migenia propietaria para que asista a los aires del tercer piso, y el regla-
la Junta de Propietarios en calidad de mento interno no menciona nada
propietaria del rea destinada a futura acerca de la calidad de propiedad
ampliacin. exclusiva o comn de dicha zona.
160
CONSULTAS
(34) Toda vez que el artculo 40 de la Ley N 27157, concordante con el artculo 134 del Reglamento de la
Ley N 27157 sealan que los stanos y azoteas, salvo que en los ttulos de propiedad de las secciones
aparezcan clusulas en contrario, son bienes de propiedad comn; por lo tanto, es de propiedad de la
Junta de Propietarios.
161
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
162
CONSULTAS
(35) GONZLES BARRN, Gunther. Derecho Urbanstico. Jurista Editores, Lima, 2001, p. 585.
163
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
(36) SORIA ALARCN, Manuel F. Registros Pblicos: Los contratos con publicidad. Jurista Editores, Lima,
2012, p. 147.
(37) Dicha directiva fue aprobada por Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos
N 340-2008-SUNARP-SN.
(38) El artculo 42 de la Ley N 27157 seala que debe contener obligatoriamente el reglamento interno el
siguiente contenido:
a) La descripcin de las secciones, con indicacin del rea construida de las mismas y destino o uso al
que deben estar dedicadas (vivienda, comercio, industria, oficina, cochera u otros);
b) Los bienes de propiedad comn y los servicios comunes;
c) Los derechos y obligaciones de los Propietarios;
d) Los porcentajes que a cada propietario corresponden en la propiedad de los bienes comunes, de acuer-
do al criterio adoptado por el Reglamento Interno, a fin de atender los gastos que demanden los servicios
comunes, la conservacin, mantenimiento y administracin de la edificacin, y en las votaciones para
adoptar acuerdos en las Juntas de Propietarios;
e) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, qurum, votaciones, acuerdos, funciones y
dems, de las Juntas de Propietarios.
164
CONSULTAS
165
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
166
CONSULTAS
(39) El artculo 949 del Cdigo Civil seala que la sola obligacin de enajenar un inmueble determinado
hace al acreedor propietario de l, salvo disposicin legal diferente o pacto en contrario.
167
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
168
PARTE III
JURISPRUDENCIA
JURISPRUDENCIA
EXP. N 05234-2011-PA/TC-LIMA
JESS GONZALO, BARBOZA CRUZ
RESOLUCIN DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
Lima, 13 de marzo de 2012
VISTO
El recurso de agravio constitucional interpuesto por don Jess GonzaloBarbozaCruz
contra la resolucin de la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, de
fojas 268, su fecha 4 de octubre de 2011, que confirmando la apelada, rechazinliminela
demanda y la declar improcedente; y,
ATENDIENDO A
1. Que con fecha 25 de octubre de 2010, el recurrente interpone demanda de ampa-
ro contra el Presidente, el Tesorero y el Secretario de Actas de la Junta de Propie-
tarios de los departamentos y oficinas del edificio ubicado en la Av. Roosevelt
N 385, Lima; as como contra diversos propietarios de dicho inmueble a fin de que
se anule el acuerdo de fecha 12 de octubre de 2010 adoptado por la mencionada Junta,
que lo declarapersona no grata; de igual manera, solicita que se ordene al demanda-
do retirar dicho trmino del libro de actas donde est asentado el acuerdo, pues consi-
dera que no se estn respetando sus derechos de asociacin, al honor y la buena repu-
tacin, al debido proceso y de defensa.
2. Que el Cuarto Juzgado en lo Constitucional de Lima, mediante resolucin de fecha 2
de noviembre de 2010,declar improcedenteinliminela demandaen aplicacin del
artculo 5, incisos 1) y 2), del Cdigo Procesal Constitucional.
3. Que por su parte, la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Lima confirm la ape-
lada en aplicacin del artculo 5.2 delCdigo Procesal Constitucional.
4. Que tal como ya ha sido establecido por este Tribunal en la sentencia recada en el
Expediente N 0206-2005-PA/TC, la vigencia del Cdigo Procesal Constitucional
supone un cambio en el rgimen legal del proceso de amparo ya que establece, entre
otras cosas, la subsidiariedad para la procedencia de las demandas de amparo. Con
ello se cambia el anterior rgimen procesal del amparo que estableca un sistema alter-
nativo. En efecto, conforme al artculo 5.2 del Cdigo Procesal Constitucional, no
171
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
172
JURISPRUDENCIA
EXP. N 00755-2012-PHC/TC-LIMA
EVAN EDUARDO MORGAN ARIAS
173
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
la mampara del primer piso a travs de los cuales dan a conocer que no se le permite usar
los ascensores. Asimismo han apostado a dos personas delante de los ascensores, con la
expresa indicacin de impedirle el acceso a los ascensores del edificio. Alega que dada su
edad como su condicin fsica, no puede estar subiendo y bajando escaleras varias veces
al da y que durante el da debe cumplir una serie de diligencias para atender los procesos
judiciales encargados por sus clientes.
Realizada la investigacin sumaria el demandado refiere que se acord en asamblea que
en tanto concluya el proceso judicial, el demandante debe empezar a pagar los periodos que
no han sido demandados, y que corresponde a la Junta de Propietarios adoptar medidas de
carcter general o extraordinario para dar cabal cumplimiento a las disposiciones legales y
reglamentarias que rigen la propiedad horizontal y para la mejor conservacin, el manteni-
miento y la administracin de la edificacin, por lo que s es procedente el impedimento del
uso del ascensor porque quien no paga, no puede hacer uso de un servicio que no est sufra-
gando. Tiene () a su servicio las escaleras () (f. 28).
El Vigsimo Juzgado Penal con Reos Libres de la Corte Superior de Justicia de Lima,
con fecha 22 de junio de 2011, declara infundada la demanda por considerar que no ha
existido vulneracin alguna a la libertad de trnsito del favorecido, y que por el contrario,
lo que demuestra es la utilizacin del hbeas corpus con el fin de utilizar un servicio con
cuyo pago no quiere cumplir.
La recurrida confirma la apelada por similares fundamentos.
FUNDAMENTOS
Delimitacin del petitorio
1. El objeto de la demanda es que se disponga el cese de la afectacin al derecho de
libre trnsito del beneficiario y se permita el acceso a los ascensores del edificio donde
queda ubicado su estudio de abogados y su domicilio.
Anlisis de la controversia constitucional
2. En el caso de autos se cuestiona directamente la restriccin a la libertad de trnsito o
de locomocin presuntamente producida por el impedimento de acceso a los ascen-
sores del edificio donde se ubica el domicilio y centro de trabajo del beneficiario. Por
consiguiente, es un caso en el que se denuncia una restriccin a la libertad individual
distinto a los supuestos de detenciones arbitrarias o indebidas; por tanto se configura
el supuesto del denominado hbeas corpus de tipo restringido.
3. La Constitucin ha consagrado el proceso de hbeas corpus como la garanta que pro-
cede contra el hecho u omisin, de parte de cualquier autoridad, funcionario o persona,
que vulnera o amenaza la libertad individual o los derechos constitucionales conexos a
ella, entre ellos la libertad de trnsito. As, el propsito fundamental del hbeas corpus
restringido es tutelar el ejercicio del atributoiusmovendietambulandi, que constituye
la posibilidad de desplazarse autodeterminativamenteen funcin de las propias necesi-
dades y aspiraciones personales, a lo largo y ancho del territorio, as como a ingresar o
salir de l y en su acepcin ms amplia en supuestos en los cuales se impide, ilegtima
e inconstitucionalmente, el acceso a ciertos lugares, entre ellos, el propio domicilio, no
obstante, puede ser condicionado y limitado por ley [Cfr. Sentencia recada en el caso
Mara LuisaGaytnRoncal y Otra, Expediente N 07455-2005-PHC/TC f. j. 7].
174
JURISPRUDENCIA
EXP. N 03206-2012-PA/TC-LIMA
EDILBERTO MARTN FAJARDO MORI
SENTENCIA DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
En Lima, a los 6 das del mes de agosto de 2013, la Sala Primera del Tribunal Cons-
titucional, integrada por los seores magistrados Urviola Hani, Vergara Gotelli y
CalleHayen, pronuncia la siguiente sentencia.
175
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
ASUNTO
Recurso de agravio constitucional interpuesto por don Edilberto Martn Fajar-
doMoricontra la resolucin de fojas 169, su fecha 15 de mayo de 2012, expedida por la
Cuarta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, que, confirmando la apelada,
declar infundada la demanda de autos.
ANTECEDENTES
Con fecha 15 de abril de 2010, don Edilberto Martn FajardoMoriinterpone demanda
de amparo contra doa Martha Laos Carbajal, presidenta de la Junta de Propietarios del
Edificio Mara Jess, solicitando que se retire su nombre y apellidos de la Lista de Moro-
sos que tiene publicada desde el 29 de marzo de 2010 en la vitrina ubicada en elhalldel
primer piso; as como los costos y costas devenidos del proceso. Sostiene que dicha publi-
cacin se encuentra a la vista de todas las personas que ingresan y salen del inmueble, por
lo que considera que viola su derecho al honor y a la buena reputacin como persona y
profesional.
La demandada deduce la excepcin de incompetencia por considerar que la preten-
sin de la demanda es de naturaleza civil y no constitucional, pretendindose desnatura-
lizar el objeto del proceso de amparo, y la excepcin de falta de legitimidad para obrar
del demandante pues, a su juicio, la lista de morosos fue retirada antes de la notifi-
cacin de la demanda, lo que es de conocimiento del recurrente. Por otro lado, al con-
testar la demanda, aduce que esta debe declararse improcedente pues el demandante no
ha sealado cul es el derecho constitucional que habra sido conculcado y tampoco ha
acreditado la persistencia de la accin material que la afecta o amenaza los derechos que
alega. Aade, por ltimo, que la publicacin de la lista de morosos, en la que se inclua al
recurrente, tuvo por objeto poner en conocimiento de los dems propietarios el ndice de
morosidad existente en el edificio.
El Sexto Juzgado Constitucional de la Corte Superior de Justicia de Lima, con fecha
10 de mayo de 2011, declar infundadas las excepciones de falta de incompetencia y falta
de legitimidad para obrar del demandante. Y mediante sentencia de fecha 30 de noviem-
bre de 2011, declar infundada la demanda, argumentando que la publicacin de su con-
dicin de deudor no hace sino reflejar una situacin jurdica que corresponde a la realidad
(su condicin de deudor), no constituyendo una violacin de los derechos al honor, a la
imagen, a la integridad moral y a la dignidad personal.
A su turno, la Cuarta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Limaconfirma la
apelada, sealando que debido a que el demandante acept en su momento la condicin
de deudor que tena frente a la acotada Junta de Propietarios del edificio, no se ha afecta-
do sus derechos fundamentales.
FUNDAMENTOS
Petitorio
1 El objeto de la demanda es que se disponga que la junta de propietarios del Edificio
Mara Jess, retire los nombres y apellidos del recurrente de la lista de morosos que
se encuentra publicada en la vitrina ubicada en elhalldel primer piso, por considerar
que viola sus derechos al honor y a la buena reputacin, personal y profesional.
176
JURISPRUDENCIA
177
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
178
JURISPRUDENCIA
demora en aquello que una persona tiene la obligacin de hacer. Y puesto que, en la cir-
cunstancia analizada, su publicacin interna no ha tenido el propsito de menoscabar la
fama o alzar una ofensa o humillacin que afecte la propia estimacin de su titular como
un ser humano digno, el Tribunal considera que la demanda debe desestimarse al no
existir lesin de los derechos fundamentales invocados.
Por estos fundamentos, el Tribunal Constitucional, con la autoridad que le confiere la
Constitucin Poltica del Per
HA RESUELTO
DeclararINFUNDADAla demanda.
Publquese y notifquese.
SS. URVIOLA HANI, VERGARA GOTELLI, CALLE HAYEN
CAS. N 156-2007-LIMA
Desalojo por Ocupacin Precaria. Lima, Veintids de agosto del ao dos mil siete
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
DE LA REPBLICA
Vista la causa nmero ciento cincuentisis guin dos mil siete; en el da de la fecha,
expide la siguiente sentencia.
179
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
CONSIDERANDO:
Primero.- La causal de inaplicacin de una norma de derecho material se presenta
cuando concurren los siguientes supuestos: a) El juez, por medio de una valoracin con-
junta y razonada de las pruebas, establece como probados ciertos hechos alegados por
las partes y relevantes del litigio;b)Que estos hechos guardan relacin de identidad con
determinados supuestos fcticos de una norma jurdica material; c) Que no obstante esta
relacin de identidad (pertinencia de la norma) el juez no aplica la norma correspondiente
(especficamente, la consecuencia jurdica) sino otra distinta, resolviendo el conflicto
de intereses de manera contraria a los valores y fines del derecho y, particularmente,
lesionando el valor de justicia.
180
JURISPRUDENCIA
181
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
ordenamiento jurdico, dicha figura se regula por la Ley nmero veintisiete mil ciento cin-
cuentisiete - Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la Declara-
toria de Fbrica y de Regmenes de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva de
Propiedad Comn, segn la cual modifica el nomen iuristradicional de propiedad hori-
zontal sustituyndola por el de rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusi-
va y propiedad comn.
Sexto.- En tal sentido, se concluye que el Colegiado Superior al expedir la recurri-
da no solo ha dejado de analizar lo antes expuesto en virtud de una valoracin conjunta y
razonada de las pruebas, entre ellas, de los instrumentos de fojas dos y ciento veintitrs,
sino que adems, habra atentado contra los principios de economa y celeridad proce-
sal previstos por el artculo V del Ttulo Preliminar del Cdigo Procesal Civil, puesto que
si bien es cierto que nuestro ordenamiento procesal civil recoge el principio de forma-
lidad segn el cual las normas procesales y las formalidades previstas en dicho Cdigo
son imperativas, es decir, obligatorias; sin embargo, tambin seala que el juez adecua-
r su exigencia al logro de los fines del proceso, esto es, resolver un conflicto de intere-
ses o eliminar una incertidumbre jurdica, haciendo efectivos los derechos sustanciales,
de lo que se infiere que se debe favorecer la finalidad del proceso y no el formalismo del
mismo, pues debemos tener en consideracin que no procede declarar la nulidad solo por
la defensa del formalismo sino lo que interesa es salvar el acto por razones de los princi-
pios procesales antes glosados.
Stimo: Consecuentemente, el presente recurso debe ser amparado y, excepcio-
nalmente, la Sala Superior deber expedir su fallo teniendo en cuenta el anlisis de lo
expuesto en la presente resolucin, debiendo emitir una sentencia en donde se pronuncie
sobre todos los extremos alegados por las partes y en uso de la facultad excepcional que le
otorga el numeral ciento noventicuatro del Cdigo Procesal Civil, deber admitir de oficio
la prueba presentada extemporneamente a fojas ciento veintitrs, a fin de dilucidar res-
pecto a uno de los requisitos establecidos para que proceda la presente accin de desalojo,
esto es, el derecho de propiedad que debe ostentar el reclamante. Por las razones anotadas
y en aplicacin del acpite dos punto uno, inciso segundo del artculo trescientos noventi-
sis del Cdigo Procesal Civil: Declararon
FUNDADO el recurso de casacin interpuesto por Inmobiliaria e Inversiones San
Agustn Sociedad Annima; en consecuencia,CASARON la sentencia de vista de fojas
ciento seis, del cuatro de julio del ao dos mil seis; la que excepcionalmente declara-
ron NULA; ORDENARON a la Sala Superior que expida nueva resolucin con arre-
glo a ley; DISPUSIERONla publicacin de la presente resolucin en el diario oficial El
Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos por Inmobiliaria e Inversiones San Agus-
tn Sociedad Annima contra Jorge Caycho Enrquez y otro, sobre desalojo por ocupacin
precaria; y los devolvieron; Vocal Ponente seor Castaeda Serrano.
SS. TICONA POSTIGO, SOLS ESPINOZA, PALOMINO GARCA, CASTAEDA SERRANO,
MIRANDA MOLINA
182
JURISPRUDENCIA
CAS. N 2891-2012-LIMA
Lima, nueve de abril de dos mil trece.
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
DE LA REPBLICA
Vista la causa nmero dos mil ochocientos noventa y uno guin dos mil doce, en
audiencia pblica llevada a cabo en la fecha, y producida la votacin con arreglo a ley,
emite la siguiente sentencia:
1. ASUNTO
En el proceso de convocatoria a junta de propietarios se ha interpuesto recurso de
casacin mediante escrito de fojas cuatrocientos diez, por el demandado Marco Tulio Por-
tocarrero Mori, contra la resolucin de vista expedida por la Cuarta Sala Civil de la Corte
Superior de Justicia de Lima, en el extremo que confirma la sentencia de fecha treinta y
uno de enero de dos mil once, que declara fundada en parte la demanda interpuesta por
Caddin S.A.C., y dispone convocar a Junta Extraordinaria de Propietarios del edificio ubi-
cado en la avenida San Luis nmeros dos mil uno y dos mil tres, distrito de San Borja, de
acuerdo a la siguiente agenda: a) Rendicin de cuentas por el alquiler de la zona de retiro
del edificio arrendado por el seor Marco Tulio Portocarrero Mori a favor de Interbank; y,
b) Exhibicin del Libro de Actas que contiene el Acta de fecha quince de octubre de dos
mil siete, referida a la autorizacin a Interbank para construir en la zona de retiro y las
dems que tenga relacin con la primera mencionada.
2. ANTECEDENTES
2.1. DE LOS HECHOS:La demandante y el demandado forman parte de la junta de
propietarios del inmueble ubicado en la avenida Las Artes Norte nmeros mil catorce, mil
veintiocho, mil treinta y mil treinta y dos, del distrito de San Borja. Al haberse suscita-
do algunas disputas al interior de la administracin de la propiedad, la accionante, Caddin
S.A.C. y Alejandro Velasco Vsquez solicitaron Junta General Extraordinaria de Propieta-
rios, la que no fue convocada.2.2. SEDE JUDICIAL:Como quiera que la Junta de Pro-
pietarios no fue convocada, Caddin S.A.C. (sin la concurrencia de Alejandro Velasco Vs-
quez) ha iniciado la presente demanda. El juzgado de primera instancia declar fundada
en parte la demanda teniendo en cuenta que el pedido de convocatoria de junta fue reali-
zado por ms del veinticinco por ciento de las participaciones de los propietarios, cantidad
183
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
184
JURISPRUDENCIA
ii) Justificacin externa (validez de las premisas)(2); y, iii) Si se est ante una motivacin
aparente, insuficiente o incongruente.Tercero.-Expuestos as los hechos, en cuanto a la
justificacin interna, se observa que el orden lgico propuesto por la Sala Superior ha sido
el siguiente: a) Ante la inexistencia de norma expresa que regule las convocatorias de
Junta de Propietarios, la premisa normativa general es el artculo 85 del Cdigo Civil que
prescribe que la asamblea general es convocada cuando lo soliciten no menos de la dci-
ma parte de los asociados; b) La premisa fctica est constituida por el hecho que Caddin
S.A.C. tiene el quince punto cuarenta y uno por ciento de participacin de la Junta de Pro-
pietarios; y, c) La conclusin es que la demanda de Caddin S.A.C. debe ser amparada por
superar el porcentaje establecido en el dispositivo antes mencionado. Tal como se puede
advertir, la deduccin lgica de la Sala es compatible con el silogismo que ha establecido,
por lo que se puede concluir que su resolucin presenta una debida justificacin inter-
na.Cuarto.-De otro lado, en lo que concierne a la justificacin externa, tal como se ha
sealado en los considerandos precedentes, esta consiste en controlar la adecuacin o soli-
dez de las premisas, lo que supone que la norma contenida en la premisa normativa sea
una norma aplicable en el ordenamiento jurdico y que la premisa fctica sea la expresin
de una proposicin verdadera(3). En esa perspectiva este Tribunal Supremo estima que la
justificacin externa realizada por la Sala Superior es adecuada. En efecto, el numeral 17
de la sentencia recurrida dice lo siguiente: Sobre el particular debe considerarse que en
la norma estatutaria solo se regula la convocatoria a Junta Extraordinaria de Propietarios
en sede prejudicial, en la que se ha dado cumplimiento a dicha norma, no obstante nada
dice sobre el pedido de convocatoria judicial, por consiguiente cualquiera de los propie-
tarios que solicitaron en sede prejudicial est legitimado, de modo directo, para deman-
dar la convocatoria judicial, no solo por el hecho de haber cumplido los requisitos esta-
tutarios, sino adems, por cuanto el demandante, tiene un porcentaje de participacin
(15.4 %) que supera incluso el que prev el artculo 85 del Cdigo Civil, cuando se trata
de personas jurdicas de derecho privado, lo que resulta aplicable al presente caso por
analoga. Aunque la Sala Superior no ha sido lo suficientemente explcita sobre su razo-
namiento puede colegirse que ha seguido el siguiente curso: i) No existe norma que regule
el porcentaje de propietarios para solicitar la convocatoria a Junta de Propietarios; ii) El
ordenamiento jurdico no admite lagunas por lo que estas deben ser llenadas por la va de
la integracin; iii) Uno de los principios de integracin jurdica es la analoga, que supone
encontrar una norma equivalente que pueda regular el caso jurdicamente trascendente
que no se encuentre regulado; y, iv) La norma ms apropiada es la contemplada en el ar-
tculo 85 del Cdigo Civil que regula la convocatoria judicial en las asociaciones. Siendo
ello as, a pesar de algunas insuficiencias de detalle en la resolucin impugnada, este
Tribunal Supremo estima que la justificacin externa es adecuada.Quinto.-En lo que
respecta a los problemas especficos de motivacin se tiene que existemotivacin apa-
rentecuando existe una determinada resolucin judicial que parece justificar la decisin
pero cuyo contenido no explica las razones del fallo; que existemotivacin insuficiente
cuando no hay un mnimo de motivacin exigible; y, que existe motivacin incon-
gruentecuando se deja incontestadas las pretensiones o se desva la decisin del marco
(2) ATIENZA, Manuel. Las razones del derecho - Sobre la justificacin de las decisiones judiciales, [en
lnea]. Disponible en la web: <http://razonamientojurdico.blogspot.com>.
(3) MORESO, Juan Jos y VILAJOSANA, Josep Mara. Introduccin a la Teora del Derecho. Marcial
Pons Editores, Madrid, p. 184.
185
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
186
JURISPRUDENCIA
187
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
CAS. N 915-2012-LIMA
Nulidad de acto jurdico y otros. Lima, dos de mayo de dos mil trece.
LASALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
DE LA REPBLICA
Vista la causa nmero novecientos quince dos mil doce, en audiencia pblica lle-
vada a cabo en la fecha; y producida la votacin con arreglo a Ley, emite la siguiente
sentencia:
I. ASUNTO
En este proceso es objeto de examen el recurso de casacin que, mediante escrito
obrante de fojas seiscientos veinticuatro, interpone la demandada Compaa Inmobilia-
ria Constructora y Administradora Santa Luca S. A. C.1(6) contra la sentencia de vista
obrante de fojas seiscientos uno, de fecha veinticinco de noviembre de dos mil once, que
revoca la sentencia apelada de fojas cuatrocientos setenta y dos, de fecha veinte de abril
de dos mil diez, que declara infundada la demanda de nulidad de acto jurdico y otros, y
reforma esta declarando fundada en parte dicha demanda, en el extremo que se solicita la
nulidad del acto jurdico por la causal de objeto jurdicamente imposible.
II. ANTECEDENTES
1. Demanda.El diecisiete de octubre de dos mil siete, mediante escrito de fojas dos-
cientos cincuenta y seis, la Junta de Propietarios del Edificio Galeras Santa Luca,
debidamente representada por Vctor Daz Silva, interpone demanda de nulidad de
acto jurdico y otros contra la Compaa y Omar Cosme Lpez Martnez; con ella
pretende, de modo principal, que: (1) se declare la nulidad del Contrato de Compra-
venta celebrado por los codemandados y en virtud del cual laCompaatransfiri a
Omar Cosme Lpez Martnez la propiedad de un inmueble constituido por un rea
de 27.50 metros cuadrados(7), ubicado en el stano del Edificio Galera Santa Luca;
(2) se declare la nulidad del documento que lo contiene, esto es, de la escritura pbli-
ca de fecha once de agosto de dos mil seis; y, de modo accesorio, que: (3) se le pague
la suma de sesenta mil y 00/100 dlares de los Estados Unidos de Amrica a ttulo de
indemnizacin por concepto de daos y perjuicios; (4) se declare la nulidad del asien-
to de inscripcin que en el curso del presente proceso se pudiera extender en rela-
cin a la transferencia del inmueble; y, (5) se le pague las costas y costos del proce-
so. La demandanteafirmaque el aludido contrato es nulo por incurrir en las causales
de falta de manifestacin de voluntad del agente, existencia de objeto jurdicamen-
te imposible y de finilcito; pues el inmueble objeto de la venta constituye un rea de
27.50 metros cuadrados ubicado en el Stano del Edificio Galera Santa Luca(8), el
mismo que se encuentra sujeto al rgimen de propiedad horizontal al haberse otorgado
el Reglamento Interno por escritura pblica de veintiuno de febrero de mil novecien-
tos ochenta y seis, segn corre inscrito en el Asiento 9, Fojas 47, Tomo 527 del Regis-
tro de Propiedad Inmueble de Lima;indicaque al otorgarse el Reglamento Interno se
188
JURISPRUDENCIA
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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
propietario original del terreno en el que se construy el edificio; alega que el rea
de terreno en el que est instalada la subestacin de distribucin elctrica es de pro-
piedad de la demandada; por esa razn es la que arrend la referida rea en mil nove-
cientos ochenta y uno a Electrolima ahora Luz del Sur S. A.;sostieneque, por ello,
no figura como rea comn en la escritura pblica de independizacin; y es tambin
por ello que, en ejercicio de su derecho de propiedad, laCompaatransfiri tal bien a
Omar Cosme Lpez Martnez. El diecisiete de enero de dos mil ocho, mediante escri-
to de fojas trescientos veintisis, el demandado Omar Cosme Lpez Martnez contes-
ta la demanda y solicita que se la declare improcedente; ya queafirmaque el contrato
de compraventa aludido se celebr con la referida compaa y rene los requisitos del
artculo 140 del Cdigo Civil; adems,puntualizaque es un adquiriente de buena fe a
ttulo oneroso al adquirir la propiedad conforme al artculo 2014 del Cdigo Civil, que
regula sobre el principio de buena fe pblica registral.
3. Puntos controvertidos. El once de setiembre de dos mil ocho, se lleva a cabo la
Audiencia de Conciliacin en que se fijan como puntos controvertidos: (a) Determi-
nar si debe declararse la nulidad del contrato de compraventa celebrado por los code-
mandados y en virtud del cual laCompaatransfiere a Omar Cosme Lpez Martnez
la propiedad del inmueble constituido por un rea de 27.50 metros cuadrados, ubica-
do en el stano de la galera Santa Luca, el documento que lo contiene de fecha once
de agosto de dos mil seis, y su inscripcin, por las causales de falta de manifestacin
de voluntad del agente, objeto jurdicamente imposible y tener fin ilcito. (b) Determi-
nar si los demandados han ocasionado daos y perjuicios a la demandante; y, si por lo
mismo deben indemnizarle con la suma de sesenta mil y 00/100 dlares de los Esta-
dos Unidos de Amrica.
4. Sentencia de primera instancia.El veinte de abril de dos mil diez, mediante resolu-
cin nmero dieciocho, obrante de fojas cuatrocientos setenta y dos, el juez del Dci-
mo Segundo Juzgado Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima emite la sentencia
que declara infundada la demanda en todos sus extremos. La decisin determina que:
(i) la escritura pblica del treinta de enero de mil novecientos ochenta y seis, obran-
te de fojas 29, aclarada por escritura pblica del treinta de mayo de mil novecientos
ochenta y seis, obrante de fojas 245, formaliza la declaratoria de fbrica e indepen-
dizacin del inmueble sito en Jirn Prolongacin Gamarra 756, Manzana 21, Lotes
3 y 4, de la Urbanizacin San Pablo, La Victoria, a favor de la Compaa; (ii) la
minuta del dieciocho de febrero de mil novecientos ochenta y seis elevada a escri-
tura pblica el veintiuno de febrero de dicho ao, obrante de fojas 228, formaliza el
Reglamento de Propiedad Horizontal a favor de laCompaa, respecto de los aludi-
dos Lotes 3 y 4, de conformidad con el Decreto Ley N 22112; (iii) la minuta del cua-
tro de agosto de dos mil seis elevada a escritura pblica el once de agosto de dicho
ao, prueba que laCompaavende a favor de Omar Cosme Lpez Martnez, el rea
sublitis de 27.50 metros cuadrados, destinada a subestacin elctrica, la misma que
se ubica en el stano delEdificio; (iv) la escritura pblica del treinta de enero de mil
novecientos ochenta y seis, obrante de fojas 29, y su aclaracin de fojas 245, describe
un stano, sesenta y ocho stands y servicios comunes, ocho pisos y una terraza; y, pre-
cisa que en dicho documento se puede leer: a) que en el stano la empresa Electro-
lima ha instalado una subestacin elctrica; b) que esta Galera est dotada de una
subestacin del cual sale la troncal de mantenimiento a todo el edificio; y c) que en
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JURISPRUDENCIA
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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
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JURISPRUDENCIA
Ley N 27157). Se determina que, al once de agosto de dos mil seis, fecha de cele-
bracin del acto jurdico materia de nulidad, el inmueble objeto del acto jurdico no
era de propiedad de laCompaa; y, por ende, era jurdicamente imposible su trans-
ferencia, incurriendo en causal imprevista (sic) por el inciso 3 del artculo 219 del
Cdigo Civil; por tanto, al ser el objeto un presupuesto en la estructura del acto jurdi-
co y al no concurrir este, se incurri en vicio del acto jurdico atacado por una causal
de ineficacia estructural, conforme lo deline la Casacin N 227-2002-Arequipa, de
fecha diecinueve de junio de dos mil tres. Se establece que la causal de falta de mani-
festacin de voluntad debe desestimarse porque la misma no se configura, ya que,
quien transfiri la propiedad s manifest su voluntad de transferir el bien. Se determi-
na que la causal de fin ilcito no se configura, toda vez que en una compraventa el fin
prctico que persigue el vendedor es el precio y lo que busca el comprador es el bien;
lo que demuestra que el acto no tuvo fin ilcito. Finalmente, se concluye que la preten-
sin de nulidad del asiento registral se estima por su carcter accesorio, mientras que
la pretensin de pago de indemnizacin se desestima por falta de prueba.
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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
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JURISPRUDENCIA
6. Ahora bien, ese derecho importa que los jueces, al resolver las causas, expresen las
razones o justificaciones objetivas que los llevan a tomar una determinada decisin.
Tales razones, en sede ordinaria, deben provenir no solo del ordenamiento jurdico
vigente y aplicable al caso, sino de los propios hechos alegados y debidamente acredi-
tados en el trmite del proceso por las partes.
7. En ese contexto, la exigencia de que las decisiones judiciales sean motivadas en pro-
porcin a los trminos del inciso 5 del artculo 139 de la Constitucin Poltica del
Estado garantiza que los jueces, cualquiera sea la instancia a la que pertenezcan,
expresen el proceso lgico que los lleva a decidir la controversia; aseguren que el
ejercicio de la potestad de administrar justicia se sujete a la Constitucin y a la Ley;
y faciliten un adecuado ejercicio del derecho de defensa. Por ello, que tal exigencia
tambin halla desarrollo infraconstitucional en los artculos: VII del Ttulo Prelimi-
nar, 50 (numeral 6) y 122 (inciso 3) del Cdigo Procesal Civil y 12 de la Ley Org-
nica del Poder Judicial, dispositivos legales que aseguran la publicidad de las razo-
nes que tuvieron en cuenta los jueces para pronunciar sus sentencias; que resguardan
a los particulares y a la colectividad de las decisiones arbitrarias; y que obligan a
los jueces a enunciar las pruebas en que sostienen sus juicios y a valorar las mismas
racionalmente.
8. En atencin a lo glosado, conviene indicar que el anlisis de si en una determinada
resolucin judicial se viola o no el derecho a la debida motivacin de las resolu-
ciones judiciales debe realizarse a partir de los propios fundamentos expuestos en la
resolucin cuestionada, de modo que las dems piezas procesales o medios probato-
rios del proceso en cuestin solo se pueden evaluar para contrastar las razones expues-
tas, mas no para ser objeto de una nueva revaloracin o anlisis en esta sede casatoria.
9. Adems, es oportuno resaltar que el contenido constitucionalmente garantizado del
derecho a la motivacin de las resoluciones judiciales se delimita a travs de diver-
sos supuestos como los de: (a) inexistencia de motivacin o motivacin aparente; (b)
falta de motivacin interna del razonamiento; (c) deficiencia en la motivacin externa;
justificacin de premisas; (d) motivacin insuficiente; (e) motivacin sustancialmente
incongruente; y, (f) motivaciones cualificadas(13).
10. En el caso, esta Sala Suprema estima que debe determinar si existe afectacin al debi-
do proceso y a la motivacin en la recurrida por no contener esta una correcta justifi-
cacin de la decisin acorde a un coherente razonamiento y en funcin de una debi-
da valoracin de los hechos, las pruebas y la norma aplicable al caso concreto.3. La
determinacin de si en la impugnada no existe congruencia en el razonamiento con
respecto de los hechos alegados y la norma aplicada
11. En funcin de lo denunciado por la recurrente, conviene evaluar si en la recurrida no
existe un coherente razonamiento que justifique la decisin y menos una debida valo-
racin de la norma jurdica aplicable al caso.
12. Para ello, conviene puntualizar que el deber de respetar el principio de congruen-
cia se encuentra garantizado por el derecho a la motivacin de las resoluciones
195
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
judiciales(14), ya que no es este ltimo derecho el que solo puede resultar lesionado
a consecuencia de no respetarse el referido principio de congruencia. Y es que, en
el mbito del proceso civil, la infraccin del deber de congruencia supone no solo la
afectacin del principio dispositivo al cual tambin se encuentra sumergido el proceso
civil, sino que a consecuencia de ello se puede afectar otros derechos constitucional-
mente protegidos, verbigracia el derecho de defensa y, en determinadas ocasiones, el
derecho a ser juzgado por un juez imparcial.
13. As, para Ignacio Colomer Hernndez, citando a Manuel Atienza, el derecho funda-
mental a la debida motivacin de las resoluciones judiciales es la justificacin que el
juez debe realizar para acreditar o demostrar las congruencias de unas razones que
hagan aceptable desde el punto de vista jurdico una decisin tomada para resolver
un determinado conflicto, es decir, poner de manifiesto las razones o argumentos que
hacen aceptable la decisin, y en ese sentido motivacin es sinnimo de justificacin
jurdica de la decisin, y no solo de explicacin; por lo que la esencia del concepto de
motivacin se encuentra en que el juez justifique que su decisin es conforme a dere-
cho y ha sido adoptada con sujecin a la ley(15).
14. Por ello, se seala que el derecho de motivacin de las resoluciones judiciales: (...)es
una garanta del justiciable frente a la arbitrariedad judicial y garantiza que las resolu-
ciones judiciales no se encuentren justificadas en el mero capricho de los magistrados,
sino en datos objetivos que proporciona el ordenamiento jurdico o los que se deriven
del caso (Cfr. STC N 03943-2006-PA/TC, fundamento 4)(16).
15. An ms, el Tribunal Constitucional, al precisar el contenido de este derecho, esta-
blece que este (...)obliga a los rganos judiciales a resolver las pretensiones de las
partes de manera congruente con los trminos en que vengan planteadas, sin cometer,
por lo tanto, desviaciones que supongan modificacin o alteracin del debate procesal
(incongruencia activa). (...) El incumplimiento total de dicha obligacin, es decir, el
dejar incontestadas las pretensiones, o el desviar la decisin del marco del debate judi-
cial generando indefensin, constituye vulneracin del derecho a la tutela judicial y
tambin del derecho a la motivacin de la sentencia (incongruencia omisiva) (STC N
04295-2007-PHC/TC, fundamento 5 e).
16. En el orden de ideas descrito en las consideraciones precedentes, es evidente que la
Sala Superior no incurre en incongruencia, al declarar fundada en parte la demanda
de nulidad del contrato de compraventa elevado a escritura pblica el once de agos-
to de dos mil seis por causal de imposibilidad jurdica del objeto, toda vez que sobre
la base de los hechos expresamente planteados por lajuntaen su demanda y en su
recurso de apelacin, decidi revocar la apelada y estimar aquella por interpretar que
el hecho de incluir un rea destinada a subestacin elctrica en unEdificioque se
encuentra sometido al rgimen de propiedad horizontal constituye un bien de domi-
nio comn que no es posible jurdicamente ser vendido por el constructor atendiendo
196
JURISPRUDENCIA
(17) Aplicable por hallarse vigente al diecinueve de setiembre de mil novecientos ochenta y seis, fecha de
inscripcin del Reglamento Interno de Propiedad Horizontal, segn fluye de la certificacin registral de
fojas 250.
(18) ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max; CRDENAS QUIRS, Carlos. Exgesis del Cdigo Civil peruano
de 1984. Tomo V, Derechos Reales, Gaceta Jurdica, Lima, 1998, (33). As, inicialmente, este rgimen
se configur sobre la base de lo dispuesto en la Ley N 10726, del 1 de diciembre de 1946; luego,
en el Decreto Ley N 22112, de 14 de marzo de 1978, y su reglamento aprobado por Decreto Supremo
N 019-78-VC, del 27 de abril de 1978, entre otros dispositivos; y, actualmente, con nominacin diferente,
en la Ley N 27157 y su reglamento aprobado por Decreto Supremo N 008-2000-MTC.
(19) ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max CRDENAS QUIRS, Carlos. Ob. cit., (35).
(20) ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max CRDENAS QUIRS, Carlos. Ibdem, (37).
(21) ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max CRDENAS QUIRS, Carlos. Ibdem, (52).
(22) ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max CRDENAS QUIRS, Carlos. Ibdem, (52).
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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
198
JURISPRUDENCIA
elevada a escritura pblica el once de agosto de dos mil seis incurri en la causal de
nulidad por imposibilidad jurdica del objeto, puesto que dicha rea destinada a la
subestacin elctrica delEdificioen la declaratoria de fbrica, y que las partes expre-
samente declararon como objeto de compraventa en su clusula primera, no pudo
ser objeto de transferencia por compraventa al no acreditarse que los dos tercios de
los votos de la Junta de Propietarios lo aprobaron conforme lo exige el artculo 43 de
la Ley N 27157, Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para
la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad
Exclusiva y de Propiedad Comn.5. La determinacin de si en la impugnada se
infringi el artculo 923 del Cdigo Civil.
29. En el proceso, si bien la sentencia de primera instancia desestim la demanda por con-
siderar que no se prob de manera inequvoca que el rea donde se encuentra la
subestacin elctrica era de dominio comn, es bien cierto que ambas instancias de
mrito determinan que el bien en litis fue destinado para subestacin elctrica en vir-
tud de la escritura pblica de declaratoria de fbrica e independizacin antes aludi-
da. As, incluso, en la consideracin segunda de la recurrida se establece con precisin
que tal calificacin fluye, esencialmente, de lo glosado, en el rubro de instalaciones
elctricas, obrante a fojas cuarenta y cinco, en que se seala que esta galera est[]
dotada de una subestacin de la cual sale la troncal de mantenimiento a todo el edifi-
cio con una carga mxima de demanda de ciento cuarenta KW.
30. Por tal razn, este Supremo Tribunal estima que no se incurri en vicio por una inco-
rrecta interpretacin del artculo 923 del Cdigo Civil, toda vez que el rea desti-
nada a subestacin elctrica, y que es objeto del contrato de compraventa elevado a
escritura pblica el once de agosto de dos mil seis, corresponde a un bien de domi-
nio comn, ya que, en primer lugar, fue la adecuada valoracin de tal compraventa
y de la escritura de declaratoria de fbrica en su descripcin de instalaciones elc-
tricas la que avalan tal conclusin por coincidir tal calificacin con la naturaleza del
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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
destino del bien (subestacin(27) elctrica); y, en segundo lugar, fue el adecuado anli-
sis del Reglamento Interno de Propiedad Horizontal y de los artculos 6, 20 y 22 del
Decreto Supremo N 019-78-VC (Reglamento del Decreto Ley N 22112) los que jus-
tificaron coherentemente la decisin.
31. Debe establecerse que tampoco se incurri en infraccin de tal artculo 923 del Cdi-
go Civil en la decisin recurrida, al considerar que al once de agosto de dos mil seis,
fecha de la escritura de compraventa, el bien inmueble objeto de transferencia no era
propiedad de la demandada; puesto que la declaratoria de fbrica e independizacin
delEdificio, en atencin a la naturaleza del rgimen de propiedad horizontal, eviden-
cia que el rea destinada a la subestacin elctrica, al estar inscrita registralmente,
como parte de una edificacin sujeta a las reglas de la propiedad horizontal, requera
de la aprobacin de laJuntapara su transferencia.
32. Tal determinacin no implica examinar el tema de la titularidad del derecho de propie-
dad sobre dicha rea, ya que el proceso de nulidad de acto jurdico no tiene tal objeto.
Por ello mismo, es evidente que en este caso no se hizo referencia alguna al artculo
923 del Cdigo Civil en la recurrida. De ah que en la sentencia de vista no se advierte
una interpretacin jurdica que desconozca irrazonablemente el sentido interpretativo
que surge del artculo 923 del Cdigo Civil.
33. Siendo ello as, los hechos invocados en el recurso son insuficientes para viabilizar
la infraccin denunciada; ya que la parte demandante peticion la nulidad por la cau-
sal de imposibilidad jurdica precisamente porque se dispuso de un bien de dominio
comn delEdificiosin existir aprobacin de laJunta.
VI. DECISIN
Por estas consideraciones, de conformidad con lo dispuesto por el artculo 397 del
Cdigo Procesal Civil:1.DeclararonINFUNDADOel recurso de casacin de fojas seis-
cientos veinticuatro interpuesto por Compaa Inmobiliaria Constructora y Administrado-
ra Santa Luca S. A. C.; en consecuencia,NO CASARONla sentencia de vista obrante
de fojas seiscientos uno, dictada por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justi-
cia de Lima, su fecha veinticinco de noviembre de dos mil once.2. DISPUSIERONla
publicacin de la presente resolucin en el diario oficial El Peruano; notificndose; en los
seguidos por la Junta de Propietarios del Edificio Galeras Santa Luca sobre nulidad de
acto jurdico; y los devolvieron. Interviene como ponente el seor Juez Supremo Almena-
ra Bryson.
SS. ALMENARA BRYSON, HUAMAN LLAMAS, ESTRELLA CAMA, CALDERN CAS-
TILLO, CALDERN PUERTAS
(27) Debe tenerse en cuenta que una subestacin segn el Diccionario de la Real Academia Espaola es:
1. f. Instalacin, generalmente elctrica, dependiente de otra principal, que da servicio a una zona
determinada.
200
JURISPRUDENCIA
CAS. N 695-2010-LIMA
Lima, diecinueve de abril de dos mil once
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
DE LA REPBLICA
Vista la causa seiscientos noventa y cinco- dos mil diez; en la fecha y producida la
votacin correspondiente de acuerdo a ley, emite la siguiente sentencia:
1. MATERIA DEL RECURSO
Se trata en el presente caso del recurso de casacin, interpuesto por la demandada
Junta de Propietarios del Edificio Residencial Satra Miraflores mediante escrito de fojas
seiscientos veintisis a seiscientos treinta y uno, contra la sentencia de fecha diecisis de
diciembre de dos mil nueve, obrante a fojas seiscientos ocho a seiscientos catorce, emiti-
da por la Primera Sala Civil Superior con Subespecialidad Comercial de la Corte Superior
de Justicia de Lima que confirma la sentencia apelada de fecha diez de marzo de dos mil
ocho, obrante a fojas cuatrocientos ochenta y dos a cuatrocientos noventa que declara fun-
dada las contradicciones de fojas ciento ochenta y cuatro y doscientos cincuenta y siete e
improcedente la demanda, sin costos ni costas del proceso.
2. FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE
EL RECURSO
La Sala mediante resolucin de fecha dos de julio del dos mil diez, ha estimado pro-
cedente el recurso de casacin por las causales de:1)La infraccin normativa sustantiva
del artculo 50 de la Ley N 27157 y2)La infraccin normativa procesal de los artculos
46.1 de la Ley N 27157, 139 incisos 5 de la Constitucin Poltica del Per, 153 inciso
g) y 157 del Decreto Supremo N 008-2000-MTC; argumentando que: a) al considerarse
en la sentencia de vista que los porcentajes de participacin que corresponde a cada pro-
pietarioenlos gastos comunes, deben estar contenidos obligatoriamente en el reglamen-
to interno y deben guardar correspondencia con el porcentaje de participacin en la pro-
piedad de los bienes comunes; sin embargo, se soslaya que ese mismo artculo en su parte
final seala salvo que se adopte un criterio distinto. En consecuencia, la debida inter-
pretacin del citado artculo; radica en que la Junta de Propietarios del Edificio Residen-
cial Satra Miraflores, adopta un criterio distinto, consistente en amparar la distribucin
de los gastos conforme a los recibos de litis, lo que implica que la sala de revisin efecta
201
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
una errnea interpretacin del artculo 153 inciso g) del Decreto Supremo N 008-2000-
MTC; b) La recurrente alega que en la sentencia de vista se sostiene que deben inscribirse
los acuerdos de la Junta de Propietarios, para surtir efectos jurdicos, aplicando errnea-
mente el artculo 46.1 de la Ley N 27157 y el artculo 109 de la Constitucin Poltica del
Estado, ya que dichas normas, en ninguno de sus considerandos establece que solamente
los acuerdos inscritos tienen efectos jurdicos. A partir de ello se aprecia claramente que
la Sala est haciendo una interpretacin errnea de las normas antes citadas; c) La recu-
rrente seala que la sentencia de vista incurre en la infraccin normativa por inaplicacin
de lo dispuesto por el artculo 50 de la Ley N 27157 y artculo 157 del Decreto Supremo
N 008-2000-MTC, en los cuales se establece que los instrumentos impagos por la
cobranza de las cuotas ordinarias y/o extraordinarias del rgimen de propietario comn
son ttulos ejecutivos en base a los cuales se puede promover proceso ejecutivo. Lo
correcto es que la sentencia de vista debi declarar fundada la demanda, en aplicacin del
dispositivo antes citado y del artculo 1219 del Cdigo Civil; d) La recurrente sostiene
que la sentencia de vista presenta una motivacin defectuosa, ya que, considera obligato-
ria la inscripcin de los acuerdos de la Junta de Propietarios del Edificio Residencial Satra
Miraflores y que la obligacin pecuniaria, que es sustento de la demanda ejecutiva, care-
ce de certeza al no haber sido calculada de acuerdo a la normatividad pertinente, cuando
la realidad es otra, ya que est probado que existieron Juntas Generales de Propietarios,
donde se aprob la distribucin de los gastos de mantenimiento los cuales originaron las
cantidades materia de los recibos que amparan la ejecucin, es decir, la sentencia se pro-
nuncia basndose en una apreciacin que no tiene relacin con los hechos materia de juz-
gamiento. La sentencia de vista considera que existe duda respecto al monto de la obliga-
cin contenida en cada recibo de cuota de mantenimiento, al existir acuerdos que no han
sido registrados, y que la obligacin pecuniaria que sustenta la demanda ejecutiva carece
de certeza al no haber sido calculada de acuerdo a la normatividad pertinente y la preten-
sin postulada, debe desestimarse, al no reunir los requisitos previstos en el artculo 689
del Cdigo Procesal Civil; que los acuerdos de la Junta General de Propietarios, en lo que
concierne al Reglamento Interno deben estar insertos en registros pblicos a fin de sur-
tir efectos jurdicos, por lo que declaran improcedente la demanda; sin embargo, no exis-
te ninguna norma que disponga que para la validez de los acuerdos de Junta de Propieta-
rios, estos deben estar inscritos en Registros Pblicos, pues dichos acuerdos no modifican
el Reglamento Interno, sino nicamente inciden en la distribucin de los gastos para los
efectos del pago de las cuotas de mantenimiento. Con lo cual, en la motivacin de la sen-
tencia de vista se presenta un vicio que es objeto de control casatorio ya que existe una
defectuosa motivacin.
3. CONSIDERANDOS
Primero.- Que, respecto a la causal denunciada por infraccin normativa, segn Mon-
roy Cabra, se entiende por causal (de casacin) el motivo que establece la ley para la pro-
cedencia del recurso (....). A decir de De Pina, El recurso de casacin ha de fundarse en
motivos previamente sealados en la ley. Puede interponerse por infraccin de ley o por
quebrantamiento de forma. Los motivos de casacin por infraccin de ley se refieren a la
violacin en el fallo de leyes que debieran aplicarse al baso, a la falta de congruencia de
la resolucin judicial con las pretensiones deducidas por las partes, a la falta de competen-
cia, etc.; los motivos de la casacin por quebrantamiento de forma afectan (....) a infrac-
ciones en el procedimiento. 2. En ese sentido Escobar Forno seala: Es cierto que todas
las causales supone una violacin de ley, pero esta violacin puede darse en la forma o en
202
JURISPRUDENCIA
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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
204
JURISPRUDENCIA
Quinto.-Que, en primer lugar debe precisarse que si bien no cabe reclamar la infrac-
cin normativa de normas de derecho material, que daran lugar a un pronunciamiento
de mrito, cuando la resoluciones expedidas por ambas instancias, no se han pronuncia-
do sobre el fondo de la materia controvertida; pues segn lo advertido en autos, se ha
declarado improcedente la demanda; ello no es bice para analizar dichas infracciones
sustantivas que fueron declaradas procedentes. Por tanto, respecto a las alegaciones con-
tenidas en elinciso a) del recursose tiene la recurrente denuncia la interpretacin err-
nea del artculo 153, inciso g) del Decreto Supremo N 008-2000-MTC que seala:ElRe
glamento Interno deber contener; obligatoriamente, lo siguiente: g) Los porcentajes
de participacin que corresponden a cada propietario en los gastos comunes, los cuales
sern iguales a los de participacin en la propiedad de los bienes comunes, salvo que-
seadopte un criterio distinto (sic).Lo que implica que en el presente supuesto la Sala
Superior habra elegido la norma - pertinente, pero se equivoc en su significado; por con-
siderar que los porcentajes de participacin que corresponde a cada propietario en los gas-
tos comunes, deben estar contenidos obligatoriamente en el reglamento interno y deben
guardar correspondencia con el porcentaje de participacin en la propiedaddelos bienes
comunes; lo que no es cierto; dado que, la parte recurrente lo que pretende es acreditar
que la Junta de Propietarios del Edificio Residencial Satra Miraflores ha adoptado un cri-
terio distinto, basado en la parte in fine de la norma denunciada; consistente en amparar la
distribucin de los gastos conforme a los recibos materia de litis; lo que importa una valo-
racin del caudal probatorio y el aspecto fctico del proceso que no corresponde en casa-
cin por no constituir la Corte Suprema una tercera instancia.
Sexto.- Que, por su parte las alegaciones contenidas en los incisos b) y d) del
recurso, se circunscriben esencialmente en determinar si es exigible o no la inscrip-
cin registral de los acuerdos de la Junta de Propietarios del Edificio Residencial Satra
Miraflores, para que surta sus efectos jurdicos. Al respecto el artculo 46.1 de la Ley
N 27157, contenido en el CAPTULO II LAS INSCRIPCIONES seala: En el
Registro Pblico correspondiente se archivanlos planos de la edificacin (distribucin
arquitectnica)y se inscribenlas reas y linderos perimtricos, as como la declarato-
riadefbrica, el reglamento interno y la Junta de Propietarios (la sangra y el resaltado
son nuestros). Como se puede apreciar dicho precepto legal es de naturaleza imperativa
(taxativa) o deius cogenslas que se oponen a las normas deius dispositivum,en tanto las
primeras aluden a aquellas normas que no pueden ser derogadas o modificadas por la sola
voluntad de las partes; consecuentemente no se advierte interpretacin errnea alguna res-
pecto del aludido precepto legal; pues la misma norma exige la inscripcin registral de las
disposiciones contenidas en un Reglamento Interno de la Junta de Propietarios, para que
despliegue sus efectos jurdicos; lo que implica que toda modificacin del mismo tambin
debe inscribirse en el Registro Pblico respectivo, observando el acto materia de modifi-
cacin, la misma formalidad que exige la Ley; por lo que, tampoco son atendibles las ale-
gaciones del recurso en este extremo.
Stimo.- Que, por ltimo en cuanto a las argumentaciones contenidas en el inciso c)
del mismo recurso, basadas en que la sentencia de vista incurre en la infraccin normati-
va por inaplicacin de lo dispuesto por el artculo 50 de laLeyN 27157 y artculo 157
del Decreto Supremo N 008-2000-MTC, en los cuales se establece que los instrumen-
tos impagos por la cobranza de las cuotas ordinarias y/o extraordinarias del rgimen de
propietario comn son ttulos ejecutivos en base a los cuales se puede promover proceso
ejecutivo. Al respecto, se debe destacar que el Cdigo Procesal Civil determina distintos
205
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
cauces para otorgar tutela jurisdiccional, y as diferencia entre los procesos previstos para
aquellos casos en que se requiere la declaracin de un derecho o la solucin de un conflic-
to intersubjetivo de intereses (esto es que responden a un derecho incierto), y los procesos
de ejecucin (previstos para aquellos casos en que hay un derecho cierto, establecido por
las partes o declarado judicialmente, pero que permanece insatisfecho).
Octavo.-Que, en ese sentido, siendo el petitorio de la presente demanda de obliga-
cin de dar suma de dinero, el pago de la suma de dieciocho mil sesenta y seis nuevos
soles con noventa y nueve cntimos de nuevo sol, lo que corresponde a las cuotas adeu-
dadas por concepto de mantenimiento, devengadas desde el mes abril del dos mil al mes
de enero del dos mil siete; las mismas que debieron determinarse conforme a lo dispues-
to por el Reglamento Interno de la Junta de Propietarios del Edificio Residencial Satra
Miraflores, aprobado el ao mil novecientos noventa y su modificatoria realizada por la
misma Junta de Propietarios, su fecha veinticinco de octubre de dos mil uno; lo que no
se ha cumplido en el caso de autos; entonces dicha obligacin pecuniaria carece de certe-
za, por no haber sido calculada de acuerdo a Ley; ms an cuando tratndose de un ttulo
ejecutivo, el cual es un documento en el que consta un derecho reconocido y cuya cuali-
dad (ejecutiva) la declara la Ley; y teniendo en cuenta que mediante el presente proceso
se hace efectivo ese derecho, de tal manera que si en el proceso de conocimiento se parte
de una situacin de incertidumbre a fin de obtener una declaracin jurisdiccionaldecer-
teza o la solucin a un conflicto intersubjetivo de intereses, en el presente proceso ejecu-
tivo se debe partir de underecho ciertopero insatisfecho. Por las razones expuestas se
puede colegir que no se han configurado las causales denunciadas referidas a la infraccin
normativa sustantiva del artculo 50 de la Ley N 27157 y la infraccin normativa proce-
sal de los artculos 46.1 de la Ley N 27157, 139 inciso 5 de la Constitucin Poltica del
Per, 153 inciso g) y 157 del Decreto Supremo N 008-2000-MTC; que inciden directa-
mente sobre la decisin contenida en la resolucin impugnada.
4. DECISIN
a) Declararon INFUNDADOel recurso de casacin interpuesto por la demandada
Junta de Propietarios del Edificio Residencial Satra Miraflores mediante escrito de fojas
seiscientos veintisis a seiscientos treinta y uno, en aplicacin de la facultad conferida
en el artculo 397 del Cdigo Procesal Civil:en consecuencia NO CASARla senten-
cia de vista, de fecha diecisis de diciembre de dos mil nueve, obrante a fojas seiscientos
ocho a seiscientos catorce, emitida por la Primera Sala Civil Superior con Subespeciali-
dad Comercial de la Corte Superior de Justicia de Lima. b) DISPUSIERONla publi-
cacin de la presente resolucin en el diario oficial El Peruano, bajo responsabilidad; en
los seguidos por la Junta de Propietarios del Edificio Residencial Satra Miraflores con la
sociedad conyugal conformada por don Jos AldoViacava Ghezzi y doa Jess Fabiana
(1) MONROY CABRA, Marco Gerardo. Principios de Derecho Procesal Civil. Segunda edicin, Editorial
Temis Libreria, Bogot, Colombia, 1979, p. 359.
(2) DE PINA, Rafael. Principios de Derecho Procesal Civil. Ediciones Jurdicas Hispano Americanas, M-
xico D.F., 1940, p. 222.
(3) ESCOBAR FOMOS, Ivn. Introduccin al proceso. Editorial Temis, Bogota, Colombia, 1990, p. 241.
206
JURISPRUDENCIA
Vlchez de Viacava sobre obligacin de dar suma de dinero; y, los devolvieron. Interviene
como ponente el Juez Supremo Castaeda Serrano.
SS. ALMENARA BRYSON, DE VALDIVIA CANO, WALDE JAUREGUI, VINATEA MEDI-
NA, CASTAEDA SERRANO
EXPEDIENTE N 2606-2006-LIMA
CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE LIMA
PRIMERA SALA CIVIL CON SUBESPECIALIDAD COMERCIAL
EXPEDIENTE N 2606-2006
Ejecutante : JUNTA DE PROPIETARIOS CENTRO CAMINO REAL
Ejecutado : CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA AMRICA S.A.
Materia : OBLIGACIN DE DAR SUMA DE DINERO
Proceso : EJECUTIVO
RESOLUCIN NMERO SEIS
Miraflores, treinta de enero del ao dos mil siete.
AUTOS Y VISTOS:
De conformidad con el Oficio de elevacin N 2379-2006-01JCSC/CSJL de
fecha veintisiete de noviembre de dos mil seis, obrante a foja trescientos trece: Es mate-
ria de grado la apelacin interpuesta por la ejecutante contra la RESOLUCIN NME-
RO VEINTE de fecha diecinueve de octubre de dos mil seis, que corre a fojas doscientos
ochenta y ocho que declara la nulidad de todo lo actuado y, por consiguiente, la conclu-
sin del presente proceso, concedida con efecto suspensivo por resolucin nmero vein-
tiuno de fecha seis de noviembre de dos mil seis, obrante a fojas trescientos. Interviniendo
como vocal ponente el seor Ruiz Torres, y;
ATENDIENDO:
Primero.-Que, del anlisis de la anotada resolucin nmero veinte, se aprecia que la
declaracin de nulidad y consiguiente conclusin del proceso deriva del incumplimiento
respecto de la subsanacin a cargo de la actora ordenada por la a quo al declarar fun-
dada la excepcin de representacin defectuosa o insuficiente del demandante mediante
resolucin nmero diecisiete emitida en el acto de audiencia nica de fecha diecisis de
agosto de dos mil seis, obrante de fojas doscientos cuarenta a doscientos cuarenta y cinco.
207
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
208
JURISPRUDENCIA
209
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
do determinado pudiendo ser elegidos nuevamente(32); esto es, que dicho puesto era some-
tido a eleccin, situacin que se corrobora con el testimonio de delegacin de facultades
de fecha siete de marzo de dos mil seis(33), en el cual se seala que mediante Junta Ordi-
naria de Propietarios de fecha 25 de agosto de 2005 los integrantes de la Junta de Propie-
tarios del Centro Camino Real nombraron como Presidente de la junta al seor Elio Fer-
nando Crocco Aguilar, otorgndole las facultades que se detallan en el acta de la citada
Junta de Propietarios (...); por lo que resulta indispensable para la representacin proce-
sal la copia certificada por notario del acta de sesin o asamblea de Junta de Propietarios,
donde conste dicho nombramiento y que este se encuentre inscrito.
Dcimo cuarto.-Que, la posicin tomada por este colegiado superior respecto a la
exigencia de la inscripcin del nombramiento del presidente de la Junta de Propietarios es
para evitar maniobras sorpresivas por pretendidos presidentes que aleguen dicho cargo sin
ostentar poder vigente, pues el contenido de los Registros es de conocimiento pblico y
que no admite duda respecto a su contenido.
Dcimo quinto.-Que, en relacin al tem 2); vale decir, la facultad del presidente de
una Junta de Propietarios del Centro Camino Real para delegar su representacin a otra
persona no puede ser analizada ahora en tanto que su nombramiento como presidente ha
sido cuestionado por no encontrarse inscrito.
Dcimo sexto.-Que, conforme al ltimo prrafo del artculo veintids de la Ley
Orgnica del Poder Judicial y en lo que pudiera corresponder, el vocal ponente de la pre-
sente resolucin se aparta a cualquier criterio dismil expresado en otras resoluciones que
guarden correspondencia con el tema tratado aqu. Asimismo, el vocal ponente expresa
que la posicin asumida aqu fue esbozada en su oportunidad en la resolucin de vista
nmero cuatro de fecha veintiuno de octubre de dos mil cinco recada en el Expediente
N 1039-2005.
Dcimo stimo.- Que, finalmente, creemos conveniente que el plazo de subsana-
cin del defecto o insuficiencia de representacin del demandante advertido en autos a
que hace referencia el inciso dos del artculo cuatrocientos cincuenta y uno del Cdigo
Procesal Civil debe ser el de cuarenta das hbiles desde la notificacin con la presente
resolucin.
Por estas consideraciones,
SE RESUELVE:
I) CONFIRMAR la RESOLUCIN NMERO DIECISIETE emitida en el acto de
audiencia nica de fecha diecisis de agosto de dos mil seis, obrante de fojas dos-
cientos cuarenta a doscientos cuarenta y cinco, solamente en el extremo que decla-
ra fundada la excepcin de representacin defectuosa o insuficiente del demandan-
te; laMODIFICARONen el extremo que concede un plazo de treinta das para que
(32) As se establece en el tem 7.2.3. Directiva y Representantes de la Junta: Objeto, Funciones y Composi-
cin: La Junta de Propietarios Ordinaria designar anualmente a los miembros de la Directiva, la misma
que estar compuesta por no menos de 5 ni ms de 8 miembros. En la misma junta se designar a las
personas que ejercern los cargos de Presidente, Vicepresidente y tesorero (...).
(33) Que obra de fojas 7 a 24 vuelta.
210
JURISPRUDENCIA
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIN N 256-2009-SUNARP-TR-L
Lima, 26 de febrero de 2009
APELANTE : Patricia Castro Zapata
TTULO : N 571618 del 28/08/2008
RECURSO : HTD N 78401 del 25/11/2008
REGISTRO : Registro de Predios de Lima
ACTO : Adecuacin de Reglamento Interno
SUMILLA
CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS
211
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
El artculo 146 del reglamento de la Ley N 27157 establece que, salvo disposicin
distinta del reglamento interno, la Junta de Propietarios deber ser convocada a sesin por
el presidente, con una anticipacin no menor de cinco das naturales, mediante aviso con-
tenido en carta, esquela facsmil, correo electrnico o cualquier otro medio que permita
dejar constancia de su entrega o recepcin, y carteles publicados en las vitrinas o piza-
rras que al efecto debe mantener la administracin en uno o varios sitios visibles de la
edificacin.
212
JURISPRUDENCIA
mediante esta formalidad, se entendern como aceptados los acuerdos tomados en sesin
y, por lo tanto, vincular a los propietarios inasistentes, as como de otro, se constatar en
forma indubitable que se han respetado los derechos de los propietarios con dominio ins-
crito ha ser convocados. Al respecto es de sealar que aun cuando el reglamento inter-
no inscrito bajo el Decreto Ley N 22112, seala la forma de convocatoria, ante los actos
materia inscrito bajo el Decreto Ley N 22112, seala la forma de convocatoria, ante los
actos materia de rogatoria, resulta aplicable el artculo 6 de la Ley N 27157. Siendo ello
as se reitera en todos sus extremos la observacin formulada en el punto 2 de la esquela
de observacin formulada el 08/09/2008.
Siendo que, se han efectuado posteriores independizaciones, en algunas de las sec-
ciones de propiedad comn (las cuales no se publicita su porcentaje de participacin), en
consecuencia resulta inherente no admitir, la modificacin al reglamento interno ya que
se estn incrementando nuevas reas y, por tanto, un reajuste y variacin de las cuotas del
porcentaje de participacin de las secciones de propiedad exclusiva inscritas en tal senti-
do es de sealar que confrontados los porcentajes de participacin con los que se encuen-
tran inscritos los mismos fueron asignados en base al rea fechada de conformidad con el
D.L. N 22112; por lo tanto, al asignar el criterio en base al rea ocupada, se estara modi-
ficando el contenido del reglamento interno inscrito, lo que es posible siempre y cuando
se encuentre determinado y acordado en la junta de propietarios. En razn a lo expuesto
se reitera el punto 3 de la esquela de observacin formulada el 08/09/2008.
- Asimismo, de la constancia del reglamento interno inscrito con relacin a los dere-
chos y obligaciones de los propietarios, con las contenidas en el artculo 10 del regla-
mento interno adecuado sub examine, se constara modificaciones con relacin con las
obligaciones de los propietarios y poseedores, ya que se han efectuado limitaciones a
la propiedad exclusiva no acordadas por los propietarios, siendo ello as se reitera el
punto 7 en todos sus extremos, de la esquela de observacin formulada el 08/09/2008.
- De la revisin del Ttulo archivado N 3 537 de fecha 26/02/1998 se advierte que las
secciones de propiedad exclusiva denominadas tiendas Ns 181, 195, 196, 164 fueron
acumuladas en la ficha registral N 1329778 con un rea ocupada total de 338.87 m2
siendo ello as, se reitera el punto 8 en todos sus extremos de la esquela de observa-
cin formulada el 08/09/2008.
Es de sealar que va reingreso, no se ha cumplido con subsanar las siguientes obser-
vaciones formuladas con fecha 08/09/2008, por lo tanto, se reiteran las mismas en todos
sus extremas, por lo que transcriben como sigue:
Partida registral:
1. De conformidad con el antecedente registral, la ficha que corresponde al predio mate-
ria de calificacin es la N 194658 que consta de los Blocks A, B y C que corre inscri-
ta en la P.E. N 44623722, y no la que se indica en la solicitud de inscripcin.
Srvase a corregir:
Convocatorias
2. Ante los actos solicitados, debemos manifestar que la convocatoria a sesin deber
efectuarse mediante carta notarial cursadas a cada uno de los propietarios del edificio,
a efectos de poder constatar en forma indubitable que se han respetado los derechos de
todos los propietarios a ser debidamente convocados a la sesin extraordinaria. Se hace
213
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
la salvedad que le reunin a sesin podr ser convocada por uno o ms propietarios
interesado, siempre y cuando tengan dominio inscrito sobre alguna(s) de las secciones
de propiedad exclusiva, ello de conformidad con el artculo 6 de la Ley N 27157.
3.1 En razn a lo expuesto anteriormente y a efectos de proceder a los actos rogados que
se indican en el acta de sesin de fecha 05/08/2008, manifestarnos que deber presen-
tarse ante este registro, una nueva acta de sesin, debidamente convocados, con las
formalidades mencionadas en el prrafo que antecede, as como de otro cumplir con
las formalidades previstas en el D. S. N 035-2006-VIVIENDA a efectos de qurum
de participacin.
3.2 Resulta necesario lo solicitado dado se advierte de la documentacin presentada varia-
cin criterio asignado en las reas y bienes comunes, con el que obra en el reglamento
interno inscrito, lo que es posible siempre y cuando se cumpla lo solicitado.
Se hace le acotacin, que ante el eventual reingreso debe tenerse en cuenta lo estable-
cido por el artculo IX del Ttulo Preliminar del TUO del Reglamento General de los
Registros Pblicos.
Para efectos de proceder con la extensin de las inscripciones solicitadas, sr-
vase cumplir con la manifestado, as como de otro no incurrir en las siguientes
observaciones.
Del acta de sesin de fecha 05/08/2005
4. En la participacin de los propietarios, no comparecen los cnyuges propietarios (a)
de Eduardo Rice de Armero y de la Violeta Martina Hernndez Cevallos de More-
no, al respecto cabe sealar que en cuanto a la participacin de los propietarios resul-
ta indispensable que tratndose de sociedades conyugales concurran ambos cnyuges,
salvo que se precise que quien asiste interviene por derecho propio y en representa-
cin de su cnyuge.
5. Asimismo, en concordancia con el prrafo que antecede, siendo que la propiedad se
encuentra a favor de la sociedad conyugal, sirva acreditar el poder otorgado por el
cnyuge de Mara Pauline Buckley Privette a favor de Rosa Mercedes Privette Aste
de Buckley. Sirvase subsanar.
Adecuacin del reglamento interno inscrito
6. Siendo que el reglamento interno da origen a un rgimen especial de propiedad (pro-
piedad exclusiva y propiedad comn), en el cual se establece un sistema de faculta-
des, limitaciones, cargas y obligaciones qua vincula a los otorgantes y a los sucesivos
adquirentes, estas limitaciones, cargas y obligaciones deben modificarse por los meca-
nismos de modificacin de reglamento interno, previa convocatoria para dicho asunto;
no siendo posible establecer estas modificaciones en una adecuacin del reglamento
interno. Dejo constancia que en cada adecuacin no se puede establecer limitaciones a
la propiedad exclusiva, ya que en relacin al caso que nos toca, existen derechos pre-
establecidos (inscritos en reglamento interno que obra archivado) para los propieta-
rios, en consecuencia, las limitaciones a la propiedad consignadas en el artculo 12 del
Reglamento interno presentado, debern ser acordadas y especficamente determina-
das posterior a la adecuacin del reglamento interno.
214
JURISPRUDENCIA
215
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
respectiva y conforme fueron recibidas, se firmaron los cargos de recepcin, los mis-
mos que fueron entregados para su calificacin.
- Asimismo, seala que las formalidades efectuadas son compatibles con las estable-
cidas en el artculo 146 del D.S. N 035-2006-VIVIENDA, y que el artculo 54 del
Reglamento de inscripciones del Registro de Predios, seala que la convocatoria a
junta de propietarios se acreditar mediante la presentacin de los documentos pre-
vistos en el reglamento interno o, en su defecto, los sealados en el artculo 146 del
reglamento de la Ley N 27157.
- En cuanto al numeral 3 de la observacin, seala que en el reglamento interno inscri-
to no se estableci un criterio de participacin, no obstante, revisado el reglamento del
D. L. N 22112 (derogado), en su artculo 2 se estableca como criterio el rea construi-
da que a su vez corresponda a los ambientes techados de cada seccin, sealando en el
mismo artculo que en la referida rea quedaban comprendidas las reas ocupadas.
- En el reglamento interno objeto de adecuacin no se estn variando los porcentajes de
participacin establecidos en el reglamento interno inscrito, por el contrario se puede
cotejar que los mismos se estn manteniendo. nicamente se estn asignando los por-
centajes de participacin en las secciones que han sido independizadas. En el regla-
mento aprobado por la junta el 05/08/2008, se quiso dejar constancia expresa del cri-
terio a utilizar consignando la palabra rea ocupada, entendiendo como rea techada
conforme la sealado en el primer prrafo de este punto.
- En cuanto al punto 6 seala que en el caso del Edificio Santa Teresa, la junta de pro-
pietarios elabor su proyecto de reglamento interno, el mismo que fue cursado a cada
uno de los propietarios junto con las esquelas de citacin y, finalmente, fue aproba-
do unnimemente, conforme se puede apreciar del tercer punto del acta de Junta de
propietarios del 05/08/2008, todo ello en estricto cumplimiento con las disposiciones
sealadas anteriormente. Precisa que las limitaciones y obligaciones establecidas en el
artculo 10 del reglamento adecuado son concordantes a las establecidas en el regla-
mento interno inscrito y en la ley.
- Finalmente, en cuanto el numeral 8 de la observacin seala que de la revisin de
las fichas Electrnicas Ns 194861, 194662, 194663 y 194664, correspondientes a las
tiendas Ns 181, 195, 196 y 184, respectivamente son secciones de propiedad exclusi-
va del Edificio Santa Teresa, las mismas que no han sido objeto de acumulacin algu-
na a la fecha. Asimismo, precisa que de la revisin de la ficha registra N 1329778,
donde consta la acumulacin de las tiendas Ns 181, 195. 1943 y 184, corresponde
a un departamento N 201, ubicado en la calle Simn Salguero N 444, no teniendo
relacin alguna con la unidad inmobiliaria, edificio Santa Teresa.
216
JURISPRUDENCIA
inmobiliarias. El reglamento interno que rige a dichas unidades y que es objeto de adecua-
cin se encuentra inscrita en el asiento 2b) de la partida aludida.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el Vocal Luis Alberto Aliaga Huaripata.
De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determi-
nar son las siguientes:
Cmo debe acreditarse la convocatoria a Junta de Propietarios?
- Resulta necesario sealar cul es el criterio utilizado para la asignacin de porcenta-
jes respecto de las reas o bienes comunes?
VI. ANLISIS
1. El Rgimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn(34) es una modalidad de le
propiedad consistente en la coexistencia, en una edificacin, de secciones de dominio
exclusivo con secciones de propiedad comn(35).
Conjuntamente con la propiedad exclusiva sobre una seccin determinada del edificio,
va a coexistir una copropiedad sobre los elementos comunes de la edificacin, como
el terreno en donde est construido, los muros, las escaleras, ascensores, y dems ele-
mentos que hacen indispensable el uso por parte de los propietarios de sus respectivas
unidades de propiedad exclusiva.
La particularidad, por consiguiente del Rgimen de Propiedad Exclusiva y de Propie-
dad Comn, es la coexistencia de unidades de dominio exclusivo con bienes comunes,
motivado por la naturaleza de la edificacin, como sucede con los edificios.
Por ello es que se admite que la constitucin de dicho rgimen no solo sea mediante
un acto especfico de constitucin (acto) (Mico) por parte de sus titulares, sino tam-
bin con el solo hecho de la existencia de un edificio en la que existan dos o ms pro-
pietarios de distintos departamentos u oficinas(36).
(34) Dicho rgimen se encuentra regulado por la Ley N 27157 y su reglamento aprobado mediante Decreto
Supremo N 008-2000-MTC, norma ltima que lo define en su artculo 129 como aquel () rgimen
jurdico que supone la existencia de una edificacin o conjunto de edificaciones integradas por secciones
inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios. y bienes y servicios de domi-
nio comn.
(35) En la doctrina y legislacin comparada se conoce a esta modalidad de la propiedad como propiedad
Horizontal, en razn a que ha sido ideada para las titularidades existentes en un edificio. En estos in-
muebles, al existir diversos departamentos u oficinas, pertenecientes a distintos propietarios, entonces, la
propiedad de los mismos no se va a extender el suelo, subsuelo ni al sobresuelo, comprendidos dentro de
los planos verticales del permetro superficial del inmueble y hasta que sea til al propietario el ejercicio
de su derecho como se seala en el artculo 54 del Cdigo Civil, como sucede en el caso de la propie-
dad comn; sino que se va a restringir al piso o parte del piso que ocupa el departamento u oficina.
(36) Como seala A. Ventura-Traveset y Gonzlez la Propiedad Horizontal. () surgir automticamente y
necesariamente (aqu no cabe la autonoma de la voluntad) siempre que se de esa pluralidad de propieta-
rios, mediante la enajenacin por cualquiera de los modos establecidos en la legislacin civil de alguno
de los pisos o locales del inmueble (), y ello con independencia de que previamente se haya formaliza-
do o no el ttulo constitutivo. Derecho de Propiedad Horizontal. 5 edicin, Bosch, Casa Editorial, S.A.
Barcelona, pp. 22-23.
217
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
2. Actualmente, el rgimen al que deben someterse las unidades inmobiliarias en las que
coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes se encuen-
tra establecido en la Ley N 27157, publicada el 20/07/1999, y su reglamento, el D. S.
N 008-2000-MTC, publicado el 17/02/2000 y sus modificaciones, habindose apro-
bado el TUO mediante D.S. N 035-2006-VIVIENDA.
Con anterioridad a la vigencia de dichas normas, el rgimen legal de las edificaciones
integradas por secciones de dominio exclusivo y por bienes de dominio comn y servi-
cios comunes se encontraba contemplado en la Ley N 10726 y sus reglamentos apro-
bados mediante D. S. N 025 del 06/03/1959 y D. S. N 156 del 22/07/1965, posterior-
mente se dictara el Decreto Ley N 22112, Ley de Propiedad Horizontal, promulgada
el 14/03/1978, y su reglamento, D.S. N 019-78-V C. promulgado el 27/04/1978.
3. La Tercera Disposicin Final de la Ley N 27157, seala que los reglamentos internos
que se encuentren vigentes a la fecha de publicacin de le presente Ley se adecuan a
lo que ella establece, para lo cual la Junta de Propietarios requiere la concurrencia de
la mayora de los propietarios en primera convocatoria y de los que asistan, en segun-
da convocatoria. Los acuerdos se adoptarn por la mayora de los concurrentes a la
Junta de Propietarios.
Asimismo, la Decimosegunda Disposicin Transitoria del D.S. N 008-000-MTC,
Reglamento de la Ley N 27157, dispone: La adecuacin del Reglamento interno a
que se refiere la tercera disposicin final de le ley, podr efectuarse mediante escri-
tura pblica o documento privado con firma legalizada que contenga el otorgado por
la Junta de Propietarios o el Modelo de Reglamento Interno, que aprobar el Vicemi-
nisterio de Vivienda y Construccin en un plazo no mayor de 30 das hbiles desde la
publicacin del presente Reglamento.
El artculo 69 establece que:
El reglamento interno se inscribir en mrito a documento privado con firmas legali-
zadas por notario.
Al regularizaras la inscripcin de la declaratoria de fbrica, en mrito al formulario
registral (FOR) a que se refiere la Ley N 27157, puede regularizarse tambin la ins-
cripcin del reglamento interno, aun cuando quien tramite la regularizacin sea el
nico propietario de la edificacin.
4. Con relacin a la formalidad del documento privado mediante Resolucin
N400-2007-SUNARP-TR-L del 22/06/2007 esta instancia ha establecido que el Regla-
mento Interno contenido en documento privado debe ser suscrito por todos los propie-
tarios de la edificacin salvo que se hubiese autorizado a su suscripcin al Presidente u
otro miembro de la Directiva de la Junta de Propietarios en cuyo caso se deber acreditar
que su contenido corresponde al aprobado en la Sesin de Junta de Propietarios.
De esta forma, se puede concluir que en los casos de adecuacin de reglamento inter-
no de una edificacin sustentada en documento privado, se puede presentar de manera
concurrente:
a) El documento privado que contenga el reglamento interno con legalizacin
notarial de firmas y,
218
JURISPRUDENCIA
La copia certificada notarial del acta de junta de propietarios que haya adoptado el
acuerdo de adecuacin o de otorgamiento del reglamento interno, cuando el documen-
to privado no ha sido suscrito por todos los propietarios.
El primer documento servira para dar por cumplido el requisito de la formalidad para
la inscripcin y el segundo para determinar si se cumplieron con las previsiones lega-
les y del propio reglamento en la adopcin de los acuerdos respectivos.
5. En el presente caso, se solicita la inscripcin de la adecuacin del reglamento interno
inscrito en el asiento 2 b) de la ficha N 194658 que contina en la partida Electrni-
ca N 44623722 del Registro de Predios de Lima, a la Ley N 27157 y su Reglamento
aprobado por D.S. N 008-2000-MTC. Dicho predio se encuentra constituido por un
edificio conformado por un Block A que consta de un edificio de dos pisos, un Block
B que consta de un edificio de tres pisos y un Block C que consta de un stano y dos
pisos, ubicado en la calle Montero Rosa N 113, tiendas Ns 176, 184. 196, 136. 144,
152, 160, Urb. Chacarilla del Estanque, distinto de Santiago de Surco.
Cabe sealar que la recurrente ha precisado en su recurso interpuesto, que de los once
puntos que han sido materia de observacin segn esquela del 22/10/2008, solo apela
los numerales 2 3, 6 y 8, precisando que sobre los dems extremos, proceder a sub-
sanarlos. En ese sentido, este colegiado emitir pronunciamiento, solo sobre aquellos
puntos que son materia de controversia.
6. El artculo 146 del reglamento de la Ley N 27157 establece que salvo disposicin
distinta del reglamento interno, la Junta de Propietarios deber ser convocada a sesin
por el presidente, con una anticipacin no menor de cinco das naturales, mediante
aviso contenido en carta, esquela, facsmil, correo electrnico o cualquier otro medio
que permita dejar constancia de su entrega o recepcin, y carteles publicados en las
vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administracin en uno o varios sitios
visibles de la edificacin. Los avisos y carteles contendrn la indicacin del da, hora
y lugar de la reunin y las materias a tratarse.
Sin embargo, ni la Ley N 27157 ni su reglamento, y tampoco norma registral alguna,
establecen cmo debe acreditarse la convocatoria a junta de propietarios.
As, en caso el reglamento interno establezca que la convocatoria se efectuar mediante
publicacin en el diario, lo adecuado ser presentar directamente esta publicacin, para
lo cual deber adjuntarse la hoja respectiva del diario en la que conste dicha publicacin
a copia legalizada por notario o autenticada por fedatario de dicha publicacin.
Asimismo, si el reglamento interno inscrito lo prev, podr acreditarse la convocato-
ria mediante medio que permita dejar constancia de su entrega o recepcin, sea que
se encuentre establecida en el reglamento interno o resulte de aplicacin supletoria
a falta de regulacin en el reglamento interno; en el caso de los carteles en vitrinas
o pizarras, estos son, en cambio, medios de convocatoria que no resulta claro cmo
debern acreditarse, existiendo diversos criterios al respecto.
En la convocatoria mediante medio que permita dejar constancia de su entrega o
recepcin, se entiende que en tanto deber existir dicha constancia de entrega o recep-
cin, deber presentarse la misma ante el registro. En este caso, en el reglamento
interno inscrito se regula la convocatoria en el artculo 46, establecindose que: Las
219
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
220
JURISPRUDENCIA
(37) AREAN, Beatriz. Curso de Derechos Reales. Privilegios y Derecho de Retencin. 2 edicin, Abeledo-
Perrot, Buenos Aires, 1967, p. 391.
221
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos de los bienes
comunes, y sobre el uso de las secciones de propiedad exclusiva.
13. En el caso bajo anlisis, se aprecia que en el reglamento interno adecuado, se ha
incorporado en el artculo 10, algunas obligaciones adicionales a las establecidas en el
reglamento inscrito, establecindose, nuevas limitaciones. cargas y obligaciones para
los propietarios de las distintas secciones de dominio exclusivo. Esto implicara, ya no
solo una adecuacin a la Ley N 27157, sino una modificacin del propio reglamen-
to interno inscrito. Sobre el particular, el Registrador ha sealado que dichas incorpo-
raciones deben efectuarse a travs de los mecanismos de modificacin del reglamen-
to interno, previa convocatoria para dicho asunto, y no mediante un procedimiento de
adecuacin del reglamento interno.
Al respecto, debe tenerse presente que la citacin efectuada a travs de las esquelas
presentadas resultan vlidas en cuanto a su formalidad, ya que como se ha sealado
en el numeral 8 del anlisis de la presente Resolucin, no se requiere de carta notarial
para citar a los propietarios de las secciones de dominio exclusivo. En segundo lugar,
de la revisin de los cargos de recepcin, as como de las dos cartas notariales pre-
sentadas con el ttulo alzado, se advierte que en la agenda no solo se les ha convoca-
do para adoptar la adecuacin del reglamento interno a la Ley N 27157, sino tambin
para efectuar la modificacin del reglamento interno.
Por otro lado, con relacin al qurum necesario para adoptar una modificacin de
reglamento interno, debe tomarse como referencia lo sealado en el propio reglamen-
to interno inscrito. En ese sentido, el artculo dcimo octavo he establecido lo siguien-
te: Habr qurum para realizar las sesiones de la junta cuando asista un nmero de
propietarios que en conjunto posean ms del cincuenta por ciento de los votos, en pri-
mera convocatoria y con los que asistan en segunda convocatoria. Por otro lado, el
literal d) del artculo dcimo cuarto establece que corresponde a la junta de propieta-
rios: modificar el reglamento interno con la aprobacin de las dos terceras partes de
los votos de los propietarios incorporados a la junta, salvo que se trate de modificar
los porcentajes de participacin a que se refiere el artculo quinto de este reglamento
en cuyo caso se requerir unanimidad, considerando aun a los propietarios no incor-
porados. En ningn caso una modificacin podr afectar los derechos legtimos de un
propietario.
De lo sealado se colige que se requiere ms del cincuenta por ciento de los votos en
primera convocatoria, y los que asistan en segunda convocatoria. As, habiendo con-
currido a la sesin de junta de propietarios del 05/08/2008 el 52.07 % del total de par-
ticipaciones en segunda convocatoria, y habindose aprobado la modificacin del ar-
tculo 10 del reglamento interno por unanimidad corresponde revocar el numeral 9 de
la observacin formulada por el Registrador.
14. En cuanto el numeral 8 de la observacin, cabe sealar que de la revisin del Mulo
archivado N 9722 del 16/06/1982, se aprecia que con relacin a las reas y bienes
comunes se ha sealado respecto del tercer piso, que hay dos cajas de escaleras con
reas ocupadas de 45 534 m2 y 48,552 m2, un pasaje posterior de circulacin (pasa-
je Galax) con un rea ocupada de 191.90 m2 y cinco pozos de luz y ventilacin en los
que no se ha precisado ninguna rea ocupada.
222
JURISPRUDENCIA
223
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIN N 719- 2011-SUNARP-TR-L
Lima, 27 de Mayo de 2011
APELANTE : Miguel Antonio Alfredo Arce Cordero
TTULO : N 121045 del 09/02/2011
RECURSO : HTD N 020484 del 22/03/2011
REGISTRO : Predios de Lima
ACTO : Modificacin de Reglamento Interno
SUMILLA
224
JURISPRUDENCIA
225
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
226
JURISPRUDENCIA
VI. ANLISIS
1. Por medio del ttulo venido en grado de apelacin se solicita la inscripcin de la
modificacin de Reglamento Interno de la JUNTA DE PROPIETARIOS DEL EDI-
FICIO ROCA Y BOLOGNA, en virtud de Acta de Sesin Extraordinaria de Junta de
Propietarios del 07/2/2011 en copia certificada notarialmente, y que fuera convocada
por los siguientes propietarios:
(38) Dicho rgimen se encuentra regulado por la Ley N 27157 y su reglamento aprobado mediante Decreto
Supremo N 008-2000-MTC, norma ltima que lo define en su artculo 129 como aquel (...) rgimen
jurdico que supone la existencia de una edificacin o conjunto de edificaciones integradas por secciones
inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de domi-
nio comn.
(39) En la doctrina y legislacin comparada se conoce a esta modalidad de la propiedad como, propiedad
horizontal, en razn a que ha sido ideada para las titularidades existentes en un edificio. En estos inmue-
bles, al existir diversos departamentos u oficinas, pertenecientes a distintos propietarios, entonces, la pro-
piedad de los mismos no se va a extender al suelo, subsuelo ni al sobresuelo, comprendidos dentro de los
planos verticales del permetro superficial del inmueble y hasta que sea til al propietario el ejercicio de
su derecho como se seala en el artculo 954 del Cdigo Civil, como sucede en el caso de la propiedad
comn; sino que se va a restringir al piso o parte del piso que ocupa el departamento u oficina.
227
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
terreno en donde est construido, los muros, las escaleras, ascensores, y dems ele-
mentos que hacen indispensable el uso por parte de los propietarios de sus respectivas
unidades de propiedad exclusiva.
La particularidad, por consiguiente, del Rgimen de Propiedad Exclusiva y de Pro-
piedad Comn es la coexistencia de unidades de dominio exclusivo con bienes comu-
nes, motivado por la naturaleza de la edificacin, como sucede con los edificios, entre
otros.
Por ello es que se admite que la constitucin de dicho rgimen no solo sea mediante
un acto especfico de constitucin (acto jurdico) por parte de sus titulares, sino tam-
bin con el solo hecho de la existencia de un edificio en el que existan dos o ms
propietarios de distintos departamentos u oficinas(40).
3. Actualmente, este rgimen se encuentra establecido en la Ley N 27157, publicada
el 20/07/1999, y su reglamento, el D.S. N 008-2000-MTC, publicado el 17/02/2000,
cuyo TUO fue aprobado mediante D.S. N 0352006-VIVIENDA.
Ambas normas regulan el contenido obligatorio que debe tener el Reglamento Interno,
entre otros aspectos, los porcentajes de participacin que corresponden a cada propie-
tario en los bienes comunes y gastos comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por
los propietarios o por el propietario promotor.
El reglamento interno tiene como caracterstica ser un negocio jurdico en el cual la
declaracin de voluntad est dirigida a producir una mixtura de efectos jurdicos obli-
gacionales y reales. As pues, la eficacia real se aprecia claramente del hecho que el
acto constitutivo afecta al dominio de los propietarios, transformando una situacin
dominical, normalmente independiente, en otra compartida en cuanto al objeto mismo
de la propiedad, al vincular indivisiblemente las partes privativas o exclusivas con las
partes comunes(41).
La segunda caracterstica fundamental es que da origen a un rgimen especial de pro-
piedad (propiedad exclusiva y propiedad comn), en el cual se establece un sistema
complejo de facultades, limitaciones, cargas y obligaciones, que viene a constituir una
lex rein que vincula a los otorgantes del acto y a los sucesivos adquirientes(42).
4. En el artculo 146 del TUO del Reglamento de la Ley N 27157-D.S. N035-2006-
VIVIENDA, consta la regulacin de la convocatoria a junta de propietarios, la que es
aplicable siempre que no exista disposicin distinta en el reglamento interno:
(40) Como seala A. Ventura-Traveset y Gonzlez, la propiedad horizontal (...) surgir automticamente y
necesariamente (aqu no cabe la autonoma de la voluntad) siempre que se d esa pluralidad de propieta-
rios, mediante la enajenacin por cualquiera de los modos establecidos en la legislacin civil de alguno
de los pisos o locales del inmueble (...), y ello con independencia de que previamente se haya formaliza-
do o no el ttulo constitutivo. Derecho de Propiedad Horizontal. 5 edicin, Bosch, Casa Editorial, S.A.,
Barcelona, pp. 22-23.
(41) As se seala en los Antecedentes y consideraciones de la Directiva sobre el Rgimen de Propiedad
Exclusiva y Comn (Directiva N 009-2008-SUNARPISN).
(42) dem.
228
JURISPRUDENCIA
(...)
Artculo 146.- Convocatoria
Salvo disposicin distinta del Reglamento Interno, la Junta de Propietarios deber
ser convocada a sesin por el Presidente, con una anticipacin no menor de cinco
(5) das naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsmil, correo electr-
nico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepcin, y
carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la adminis-
tracin en uno o varios sitios visibles de la edificacin. Los avisos y carteles conten-
drn la indicacin del da, hora y lugar de la reunin y las materias a tratarse.
Si la sesin debidamente convocada no se celebrara en la fecha prevista, la Junta
deber ser nuevamente convocada en la misma forma dentro de los tres (3) das natu-
rales desde la fecha de la sesin no celebrada.
Las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarn necesariamente en el predio
(el resaltado es nuestro).
5. En el reglamento interno de la edificacin levantada con frente a la Avenida Mon-
seor Roca y Boloa N 616-618-620-622-624 de la Urb. Aurora en el distrito de
Miraflores, Provincia y Departamento de Lima Ttulo archivado 2009-00251936 del
14/04/2009, se ha establecido lo siguiente respecto a la convocatoria:
(...) Artculo 20.- Tanto en sesiones ordinarias como extraordinarias, el Presiden-
te ser el responsable de efectuar las citaciones, mediante comunicaciones escritas
que contendrn obligatoriamente la designacin del lugar, da y hora para la celebra-
cin de la Junta, as como los asuntos a tratar, utilizando cualquier medio que permita
tener constancia de recepcin de dicha citacin, sin perjuicio de la obligatoria publica-
cin de las misma en las pizarras o vitrinas que debe tener la administracin en luga-
res visibles de la Unidad Inmobiliaria (el resaltado es nuestro).
6. En el asiento B00009 de la partida N 07046565 del Registro de Predios de Lima,
consta registrada como Presidenta de esta Junta de Propietarios, MARA EMILIA
CARRERA ESPINOZA, quien fue elegida el 21/01/2011 para el periodo de dos aos,
es decir, 2011-2013, la cual fue inscrita en mrito del ttulo archivado N 2011-79727
del 26/01/2011 y que, por tanto, se encuentra vigente.
7. En este caso, conforme a la constancia de convocatoria presentada:
(...)
De conformidad a lo establecido en el artculo 14 de la Resolucin Ministerial
N 004-2000-MTC y artculo 146 del Decreto Supremo N 008-2000-MTC Regla-
mento de la Ley N 27157, nos es grato dirigirnos a usted(es) para convocarlo(a)(s) a
la Sesin Extraordinaria de Junta de Propietarios que se llevar a cabo en nuestro edi-
ficio - Roca y Boloa, sito en la Avenida Monseor Roca y Boloa N 618-501, Urb.
Aurora del distrito de Miraflores, el da lunes 7 de febrero 2011 a las 20.00 horas en
primera convocatoria y en el mismo lugar y fecha a las 20.30 horas en segunda convo-
catoria, con el objeto de tratar el siguiente punto:
()
229
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
Suscriben la convocatoria:
8. Resulta, por tanto, que, la convocatoria a la Junta, no fue efectuada por la Presidenta
de la Junta de Propietarios del Edificio - Roca y Boloa, sino por 7 de los 10 miem-
bros que la conforman.
Es de sealar que la convocatoria constituye un requisito indispensable para la validez
de toda junta de propietarios, pues tratndose de un rgano colegiado integrado por
la totalidad de miembros o propietarios, la junta de propietarios solo puede celebrar-
se si previamente se efecta el llamado (convocatoria) a todos sus miembros o propie-
tarios. Es a travs de ella que sus miembros toman conocimiento del da, hora, lugar,
y materias a tratar en dicha junta a realizarse, y tienen en consecuencia la posibilidad
de asistir y ejercer el derecho a voz y voto de que gozan. As, para realizar la junta no
se requiere de la asistencia de la totalidad de miembros, pero s se requiere que hayan
sido convocados la totalidad de ellos. A dicho efecto, es indispensable que la Junta
haya sido convocada por persona legitimada para ello. As, las normas contenidas en
el reglamento interno y en su defecto, las normas legales, establecen quin o quines
se encuentran facultados para convocar a Junta de Propietarios. Una junta convocada
por persona no legitimada para ello, ser invlida por defecto en la convocatoria.
En ese sentido, se determina que la convocatoria a la Sesin Extraordinaria de Junta
de Propietarios del 07/02/2011 efectuada por 7 de los 10 propietarios del Edificio -
Roca y Boloa, ha sido realizada por persona no legitimada. Ello en razn a que, el
Reglamento Interno de dicho edificio, al igual que el reglamento de la Ley N 27157
establece que la convocatoria a Junta debe efectuarla el Presidente.
El defecto que afecta a la Sesin Extraordinaria de Junta de Propietarios, se encuentra
en la falta de legitimidad de los convocantes, defecto que la invalida, por lo tanto, los
acuerdos all tomados no pueden ser objeto de ratificacin. Dicha circunstancia cons-
tituye, entonces, un defecto que no es posible subsanar, por lo que debe confirmarse el
primer numeral de la denegatoria, y disponerse la tacha del ttulo conforme al literal
c.1) del artculo 33 del Reglamento General de los Registros Pblicos.
El artculo 42 del TUO del precitado reglamento dispone que el Registrador tachar el
ttulo presentado cuando adolece de defecto insubsanable que afecta la validez de su
contenido; razn por la que en el caso subexmine el Registrador Pblico del Registro
de Predios deber efectuar la tacha correspondiente del ttulo.
230
JURISPRUDENCIA
VII. RESOLUCIN
CONFIRMAR el numeral 1 de la denegatoria, DEJAR SIN EFECTO el numeral 2 y
DISPONER LA TACHA SUSTANTIVA del ttulo.
Regstrese y comunquese
SS. LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA, NORA MARIELLA ALDANA DURN,
EVELYN LOURDES BEDOYA GLVEZ.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIN N 1590-2012-SUNARP-TR-L
Lima, 30 de octubre de 2012
APELANTE : Ernesto Fausto Tarazona Garcilazo
TTULO : N 378591 del 25/04/2012.
RECURSO : HTD. N 59911 del 25/07/2012
REGISTRO : Predios de Lima
ACTO : Junta Directiva de junta de propietarios
SUMILLA
231
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
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JURISPRUDENCIA
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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
234
JURISPRUDENCIA
7.e. La certificacin de firmas consigna al propietario del stand J-051 como Alejan-
dro Pareja Pareja; sin embargo, los antecedentes registrales sealan Alejandro Paredes
Pareja. Aclare.
7.f. De igual forma, la certificacin de firmas consigna al propietario del stand J-106
como Mara Donatilde Teyna Mori; sin embargo, los antecedentes registrales sealan
Mara Donatilde Reyna Mori. Aclare.
7.g. Se seala como propietaria del stand M-037 a Usca Arqque, Sabina; sin embargo,
los antecedentes registrales consignan Usca Arqque Savina. Aclare.
8. Por lo expuesto en los puntos precedentes, el porcentaje de participacin de las per-
sonas antes sealadas no ha sido considerado dentro de la convocatoria, por lo que se
tiene que la convocatoria solo es efectuada por los propietarios que representan solo
el 23.62 %, lo cual resulta insuficiente para convocar (ya que se requiere al menos el
25 %). Aclare.
Se deja constancia que toda subsanacin deber efectuarse siguiendo la misma forma-
lidad del documento que se aclara, conforme lo dispone el artculo 1413 del Cdigo
Civil.
** Se solicita al usuario se limite a subsanar nicamente los puntos materia de obser-
vacin en la presente esquela, abstenindose de presentar nueva documentacin que inclu-
ya el texto ntegro del documento que se aclara.
BASE LEGAL: Numeral V del Ttulo Preliminar, artculos 39 y 40 del TUO del
Reglamento General de los Registros Pblicos, concordante con el artculo 2011 del Cdi-
go Civil, Ley N 27157; D.S. N 035-2006-VIVIENDA y Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios.
235
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
seala su suscripcin por todos los participantes que asistieron a la Junta eleccionaria
y que pedimos inscribir y que a su vez suscriben expresamente con su puo y letra el
acta subsanatoria.
- Teniendo en cuenta que el reglamento interno y la norma reglamentaria acotada sea-
lan que todos los asambleistas deben suscribir el acta, debemos precisar que estas se
refieren al acta de asamblea donde se participa; sin embargo, en este caso, se trata de
la firma de un acto sui gneris propio de la ficcin legal, o sea de reapertura de acta
de asamblea.
- En ese sentido, debemos acotar el aforismo jurdico de que toda regla tiene excepcio-
nes, ms an, en estos actos, donde la ficcin nos lleva a suponer una asamblea conti-
nuada en una sola acta reaperturada pero realizada en das distintos, donde obviamen-
te no necesariamente participan y firman todos los asamblestas, sea por motivos de
salud, trabajo u otros.
- Respecto al segundo punto de la primera esquela de observacin y al primer y segun-
do punto de la segunda esquela, tambin debemos recalcar que fue expresamente sub-
sanada en la reapertura del acta, punto tercero, la misma que fue entregada a vuestra
entidad en copias certificadas, hecho que segn el Registrador no lleg a subsanar el
supuesto yerro.
- Al respecto tenemos que sealar que en principio nuestra Junta de Propietarios no es
un edificio de pocas propiedades ni es un predio comercial de unos cuantos negocios,
en s es una propiedad de miles de propietarios inscritos y no inscritos registralmente,
en otros trminos su administracin y asamblea es bien peculiar, con las responsabili-
dades que ello conlleva.
- En ese sentido, hacer asamblea de Junta de Propietarios es bien complicado y costo-
so y encierra mltiples problemas que de todas maneras venimos llevando en aras de
nuestro desarrollo, por ello que, especficamente, nos hemos visto realmente obliga-
dos a elegir a dos personas para que lleven a cabo el proceso electoral de eleccin de
la nueva Junta Directiva.
- Ms an, cuando existen grupos de propietarios contrarios incluso a la directiva que
feneci y que se expresaron ntidamente en la conformacin de 5 listas postulantes a
la Junta Directiva, de all la necesidad de personas imparciales que lleven a cabo el
proceso electoral y la confusin en el nombre que se le puso a dichas personas para
que realicen los actos eleccionarios.
- En ese sentido siendo muy respetuosos de las observaciones registrales es que en el
acta reaperturada le pusimos un nombre al proceso electoral y a las personas que se
encargaron de ello, sin para nada cambiar lo esencial del acto que es la eleccin de
la nueva junta directiva y sin contravenir la agenda y convocatoria de la asamblea
eleccionaria.
- Asimismo, es necesario sealar que si se eligi por unanimidad a dos personas para
llevar a cabo el proceso electoral, reiteramos, es por la cantidad de propietarios asam-
blestas, la exigencia de establecer personas imparciales que lleven a cabo las eleccio-
nes y por el nmero de listas que se iban a presentar, por ello se le dio la denomina-
cin accidental de Comit Electoral.
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JURISPRUDENCIA
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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
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JURISPRUDENCIA
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JURISPRUDENCIA
9. Con relacin a los requisitos del cmputo de la mayora, en el artculo 60 del Regla-
mento de Inscripciones del Registro de Personas Jurdicas No Societarias, se estable-
cen las siguientes reglas de calificacin:
Artculo 60: Cmputo de la mayora:
En las sesiones de rganos colegiados, salvo disposicin diferente de la ley o el esta-
tuto, la mayora se computar conforme a las reglas siguientes:
(...)
c) En las elecciones por listas u otros medios alternativos de votacin, no se reque-
rir que la lista o alternativa ganadora obtenga ms de la mitad de los votos a
favor. En este caso, bastar que la suma de los votos a favor de las distintas listas
equivalga a la mitad o ms de la mitad de los miembros hbiles concurrentes.
(... ).
(lo resaltado es nuestro).
Siendo as, cabe precisar que del total de votantes: 37.65 %, aprueban la lista 3:
12.53 % y la suma de votos a favor de las distintas listas es de 35.92 %, por lo que
teniendo en cuenta la norma antes citada, bastar que la suma de los votos a favor de
las distintas listas equivalga a la mitad o ms de la mitad de .los miembros hbiles
concurrentes, es de advertirse que la sumatoria de los votos a favor de todas las lis-
tas, esto es las 35.92 % equivale a ms de la mitad del total de votantes (37.65 %). En
consecuencia, corresponde revocar el segundo extremo de la observacin.
10. En cuanto a la observacin 3 que seala que en el reglamento interno no se advierte
disposicin alguna que regule la eleccin de la Junta Directiva a travs de un Comit
Electoral, requiriendo que la eleccin de la junta directiva se realice siguiendo las nor-
mas del D.S N 035-2006-VIVIENDA, as como del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios. Esta instancia precisa que revisado el citado ttulo archivado N
161135 del 27/08/2002, que contiene el reglamento interno, se advierte que en efec-
to no se ha regulado la conformacin de un comit electoral, sin embargo teniendo
en cuenta los argumentos expresados por el apelante en su recurso, consideramos que
nada obsta que se haya conformado un comit electoral para la realizacin de las elec-
ciones, ms aun si se ha cumplido con la mayora legal requerida, conforme ha sido
sealado en el punto 9 que precede.
Por tanto, corresponde dejar sin efecto el tercer extremo de la observacin formulada.
11. En relacin al cuarto extremo de la observacin, en el sentido que el acta de reapertu-
ra no cuenta con las firmas de todos los propietarios que asistieron a la primera asam-
blea, cabe sealar que el precedente aprobado en el X Pleno del Tribunal Registral
publicado en el diario oficial El Peruano, seala lo siguiente:
REAPERTURA DE ACTAS:
Es posible rectificar el contenido de las actas de sesiones de las personas jurdicas,
corrigiendo un dato que se consign en forma errnea o consignando un dato que se
omiti - pudiendo consistir la omisin en un acuerdo que habiendo sido adoptado por
la persona jurdica no se hizo constar en el acto. Para ello deber dejarse constancia de
243
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
la fecha de reapertura del acta y la misma deber ser suscrita por quienes firmaron el
acta primigenia.
Teniendo en cuenta lo anterior, resulta exigible que el acta de reapertura presentada
al reingreso, contenga las firmas de quienes firmaron el acta primigenia, conforme ha
sealado el Registrador, por lo que se confirma este extremo de la observacin.
12. De otro lado, con relacin a la declaracin jurada de convocatoria adjuntada al reingre-
so, se aprecia que esta se present con la finalidad de acreditar su validez al haber sido
suscrita por el 25 % de los propietarios(43), teniendo en cuenta que consta de la esquela
que el ltimo presidente inscrito habra realizado la convocatoria; sin embargo, la cons-
tancia presentada inicialmente haba sido suscrita por uno de los directivos elegidos.
Al respecto, en el quinto extremo de la observacin se advierte que en efecto, en la rela-
cin de propietarios que suscriben la constancia de convocatoria se encuentran com-
prendidas algunas personas (naturales o jurdicas) que no cuentan con dominio inscrito.
Es pertinente sealar que esta instancia ha emitido reiterados pronunciamientos en el
sentido que la asistencia a la junta de propietarios de quienes no tienen derecho inscri-
to no puede acarrear la nulidad de la junta de propietarios, pues ninguna norma sancio-
na con nulidad dicha circunstancia. En tal sentido, en estos casos bastar que, contan-
do nicamente a los asistentes con derecho inscrito, estos renan el qurum requerido y
adopten el acuerdo con la mayora exigible para el acuerdo de que se trate.
13. Asimismo, en el sexto extremo de la observacin formulada, esto es, la constancia del
Registrador en el sentido que algunos propietarios comparten propiedad con otras perso-
nas (copropiedad), cabe sealar que de conformidad con el artculo 973 del Cdigo Civil:
cualquiera de los copropietarios puede asumir la administracin de hecho del bien comn,
por tanto no resulta exigible requerir acreditar la suscripcin y firma de la totalidad de los
copropietarios, por lo que corresponde revocar el sexto extremo de la observacin.
En tal sentido, para efectos del cmputo del 25 % de propietarios que debe realizar la
convocatoria se tendr en cuenta la participacin de los propietarios asistentes, siendo
vlida la suscripcin por alguno de los copropietarios con derecho inscrito.
Para tal efecto, sin embargo, se requiere, conforme a la formalidad prevista por el ar-
tculo 16 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurdicas no societa-
rias, de la certificacin de las firmas por notario, juez de paz o fedatario de algn rgano
desconcentrado de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos.
14. En el presente caso, en el extremo 7.a.1. de la observacin formulada, el Registra-
dor indica que no se ha certificado la firma de Higidio Samuel Ayquipa Portillo; sin
embargo, consta de la certificacin notarial que s aparece certificada la firma de dicho
(43) Por aplicacin extensiva de la regia contenida en el segundo prrafo del artculo 54 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios:
Cuando el Reglamento Interno no haya previsto la convocatoria para la designacin del primer Presi-
dente, esta ser efectuada por el propietario constructor o por los propietarios que representen cuando
menos el 25 % de las participaciones en las reas y bienes comunes.
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JURISPRUDENCIA
245
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIN N 298-2011-SUNARP-TR-L
Lima, de 25 febrero de 2011
APELANTE : RUTH QUISPE VALENZUELA
TTULO : N 30076 del 7/9/2010
RECURSO : H.T.D. N 83805 del 03/02/2010
REGISTRO : Predios de Huancayo
ACTO (s) : Modificacin de reglamento interno y eleccin de junta directiva
SUMILLAS
246
JURISPRUDENCIA
247
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
Siendo que el presente modifica el rea libre de la fbrica (en cuanto a los tres esta-
cionamientos); previamente deber de efectuarse la remodelacin de la fbrica, a cuyo
efecto adjntese la documentacin tcnica debidamente tramitada por ante la Munici-
palidad correspondiente (cuyo trmite haya concluido en la fecha o anterior a la fecha
del presente asiento de presentacin).
De conformidad con el artculo 27 D.S N 035-2006-VIVIENDA, para la regu-
larizacin de las declaratorias de fbrica correspondientes a edificaciones deriva-
das de obras de remodelacin, ampliacin, modificacin o reparacin, se presentarn
los documentos exigidos en los artculos 25 y 26 del presente Reglamento. En estos
casos, los planos de arquitectura a que se refiere el inciso d) del artculo 25, se desdo-
blarn en dos: uno correspondiente a la fbrica inscrita, en el que se indicarn los ele-
mentos a ser eliminados, y el otro, a la ampliacin, la modificacin o la remodelacin
efectuada, segn sea el caso.
III. CITA LEGAL:
Artculos 2011 y 2015 del CC, artculos 7, 9, 31, 32, 40 y 41 del TUO del
R.G.R.P., D. Leg. Del Notariado.
Artculo 2017 del CC.- No puede inscribirse un ttulo incompatible con otro ya ins-
crito, aunque sea de fecha anterior.
IV. SUGERENCIA(S):
Adjntese la documentacin que sustente la remodelacin de la fbrica.
Ratifiquese los acuerdos tomados y de modificacin del reglamento interno y adjnte-
se documento privado suscrito por la presidenta de la Junta de Propietarios, con firma
certificada, en el que se describa el rea, linderos y medidas perimtricas de las sec-
ciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes regulados por el Reglamento
Interno a modificarse;
3.- Derechos Pendientes de Pago estando a la calificacin del mismo por reingreso del
presente ttulo.
248
JURISPRUDENCIA
249
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
VI. ANLISIS
1. Mediante la Ley N 27157(44) y su Reglamento (TUO aprobado por Decreto Supremo
N 035-2006-VIVIENDA)(45), se establecieron los procedimientos para el saneamien-
to de la titulacin y de unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propie-
dad exclusiva y de propiedad comn, tales como departamentos en edificios, quintas,
casas en copropiedad, centros y galeras comerciales o campos feriales, otras unida-
des inmobiliarias con bienes comunes y construcciones de inmuebles de propiedad
exclusiva, as como el procedimiento para la tramitacin de la declaratoria de fbrica
y el rgimen legal de las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad
exclusiva y de propiedad comn.
Anteriormente, el rgimen legal de las edificaciones integradas por unidades de pro-
piedad exclusiva y de bienes de propiedad comn se encontraba contemplado en el
Decreto Ley N 22112(46) - Ley de Propiedad Horizontal - y en su Reglamento, apro-
bado por D.S. N 019-78-VC(47).
2. Ahora bien, el artculo 129 del Reglamento de la Ley N 27157, define a la propiedad
exclusiva y propiedad comn como el rgimen jurdico que supone la existencia de
una edificacin o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de
propiedad exclusiva, pertenecientes a distintos propietarios y por bienes y servicios de
dominio comn. Agrega la norma, que dicho rgimen cuenta con reglamento interno y
una junta de propietarios.
El rgimen jurdico de propiedad exclusiva y propiedad comn es obligatorio en las
edificaciones en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva pertenecientes a
distintos propietarios y zonas comunes, tal como se establece en el artculo 37 de la
Ley N 27157 y en el artculo 125 de su reglamento.
3. Como ha quedado establecido, el rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn,
supone la existencia de dos tipos de bienes: por un lado, las secciones de propiedad
exclusiva sobre las cuales recae el derecho de propiedad exclusivo y excluyente y, por el
otro, las zonas comunes de la edificacin, cuya titularidad le corresponde a todos los pro-
pietarios de las secciones de propiedad exclusiva en funcin a los porcentajes de partici-
pacin que se les haya asignado en el reglamento interno de la edificacin.
La participacin en los bienes comunes es definida por el artculo 130 del Reglamen-
to de la Ley N 27157, como el derecho accesorio a cada unidad o seccin de uso
250
JURISPRUDENCIA
251
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
En este sentido, el artculo VII del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los
Registros Pblicos que desarrolla el principio de legitimacin consagrado en el ar-
tculo 2013 del Cdigo Civil seala que los asientos registrales se presumen exac-
tos y vlidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar
conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los trminos establecidos en este
Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.
As tenemos que si bien el artculo 949 del Cdigo Civil seala que la sola obligacin
de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de l; aplicando el
principio de legitimacin, tratndose de la inscripcin de un acuerdo adoptado por los
propietarios reunidos en Junta, resulta relevante la calificacin de la condicin de pro-
pietarios de los asistentes a ella. En este sentido, solo puede presumirse cierta la con-
dicin de propietario si esta consta inscrita en el Registro.
6. De otra parte, este colegiado ha sealado de manera reiterada que la asistencia a la
junta de propietarios de quienes no tienen derecho inscrito no puede acarrear la nuli-
dad de la junta de propietarios, pues ninguna norma sanciona con nulidad dicha cir-
cunstancia. En tal sentido, bastar con que, contando nicamente a los asistentes con
derecho inscrito, estos renan el qurum requerido y adopten el acuerdo con la mayo-
ra exigida para el acuerdo de que se trate.
7. Ahora bien, el precedente citado establece que para determinar el qurum se debe
considerar nicamente a los propietarios con dominio inscrito, mas no define la fecha
en la que dichos propietarios deben tener dominio inscrito. Esto es, no define si los
propietarios requieren tener dominio inscrito a la fecha de la sesin de junta de pro-
pietarios, o si requieren tener dominio inscrito a la fecha de la presentacin del ttu-
lo que contiene el acuerdo adoptado por la junta de propietarios. Sobre la materia,
podran adoptarse las siguientes posiciones:
a) Los propietarios requieren tener dominio inscrito vigente a la fecha de la sesin de
junta de propietarios
Conforme al artculo 2013 del Cdigo Civil, los asientos registrales se presumen exac-
tos y vlidos, producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar con-
forme a ellos. En tal sentido, los legitimados para asistir a la junta de propietarios son
aquellos propietarios que el Registro publicita a la fecha en la que la sesin se celebra.
b) Los propietarios requieren tener dominio inscrito a la fecha de la presentacin del
ttulo que contiene el acuerdo adoptado por la junta de propietarios
Los acuerdos que adopta la junta de propietarios afectan a los propietarios con domi-
nio inscrito vigente a la fecha de la presentacin del ttulo, esto es a los propietarios
vigentes, y no a aquellos que ya han transferido las secciones de propiedad exclusiva,
pues estos ya dejaron de ser propietarios y en consecuencia, no les afectarn los acuer-
dos adoptados por la junta.
Ms an, los propietarios con dominio vigente a la fecha de presentacin del ttulo,
adquirieron las secciones de propiedad exclusiva durante la vigencia de un determinado
reglamento interno inscrito, en el que se definan las secciones de propiedad exclusiva,
los bienes comunes y el porcentaje de participacin sobre los bienes y gastos comunes
que corresponda a cada propietario de seccin exclusiva, entre otras materias.
252
JURISPRUDENCIA
253
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
dichas transferencias, y por tanto, las transferencias de los predios inscritos en las par-
tidas Electrnicas N 11016005 (Dpto. 202), N 11016008 (Dpto. 205), N 11016015
(Dpto. 402), N 11016018 (Dpto. 405), y N 11016022 (504), constituyen obstculos
(salvables) a la inscripcin de los acuerdos contenidos en el ttulo venido en grado.
11. Tngase en cuenta que al momento en que los actuales titulares registrales adquirieron
sus inmuebles, estaba inscrito en el asiento registral B00004 de la partida Electrnica
N 11004173 el reglamento interno de la Residencial San Jos y su modificatoria en
el Asiento B00005.
En dicho reglamento interno inscrito constan los porcentajes sobre los bienes comu-
nes que a cada seccin corresponden. Asimismo, constan como bienes comunes la
azotea as como las zonas del primer piso que en I ttulo venido en grado se pretende
modificar a secciones de propiedad exclusiva (estacionamientos). Es en el marco de
dicho reglamento interno inscrito que los titulares registrales actuales adquirieron su
derecho, por lo que no se puede inscribir la modificacin de dicho reglamento sin que
manifiesten su conformidad los actuales titulares registrales.
12. En el caso bajo anlisis, de la revisin de la constancia de qurum a la Junta de Pro-
pietarios del 31/07/2007 suscrita por Ruth Quispe Valenzuela, con firma legalizada del
26/08/2010 por el notario de Huancayo Armando Zegarra Nio de Guzmn, se aprecia
que han asistido los siguientes propietarios:
254
JURISPRUDENCIA
13. De la revisin de las partidas registrales correspondientes a cada una de las unidades
inmobiliarias antes descritas, se aprecia lo siguiente:
- Respecto a la unidad inmobiliaria inscrita en la partida Electrnica N 11016005,
correspondiente al departamento N 202, se aprecia que en el Asiento C00003 se ha
inscrito el contrato de compraventa que celebra Joseph Dimitri Torres Quispe a favor
de Julia Esther Gamarra Espejo. Dicha inscripcin se efectu en mrito del ttulo
archivado N 20392 del 21/07/2008.
- Respecto a la unidad inmobiliaria inscrita en la partida Electrnica N 11016008,
correspondiente al departamento N 205, se aprecia que en el Asiento C00001 se ha
inscrito el contrato de compraventa que celebra Nasha Export Import S.A.C. a favor
de Marco Antonio Torres Quispe. Dicha inscripcin se efectu en mrito del ttulo
archivado N 10541 del 07/04/2010.
- Respecto a la unidad inmobiliaria inscrita en la partida Electrnica N 11016015,
correspondiente al departamento N 402, se aprecia que en el Asiento C00001 se ha
inscrito el contrato de compraventa que celebra Nasha Export Import S.A.C. a favor
de Rosanna Gisela Coronado Lpez. Dicha inscripcin se efectu en mrito del ttu-
lo archivado N 20953 del 18/01/2007.
- Respecto a la unidad inmobiliaria inscrita en la partida Electrnica N 11016018,
correspondiente al departamento N 405, se aprecia que en el Asiento C00001 se ha
inscrito el contrato de compraventa que celebra Nasha Export Import S.A.C. a favor
de Rebeca Nicida Apolinario Hinostroza. Dicha inscripcin se efectu en mrito del
ttulo archivado N 30829 del 28/10/2008.
- Respecto a la unidad inmobiliaria inscrita en la partida Electrnica N 11016022,
correspondiente al departamento N 504, se aprecia que en el Asiento C00001 se ha
inscrito el contrato de compraventa que celebra Nasha Export Import S.A.C. a favor
de Elsa Edith Bullan Canchaya. Dicha inscripcin se efectu en mrito del ttulo
archivado N 37236 del 18/12/2008.
En este orden de ideas, la inscripcin del derecho de propiedad de quienes adquirie-
ron las secciones de propiedad exclusiva con posterioridad a la celebracin de la junta
- pero con anterioridad a la presentacin del ttulo conteniendo la junta ante el Registro
constituir un obstculo para la inscripcin de los acuerdos de la junta, por aplicacin
del principio de prioridad, conforme al que no puede inscribirse un ttulo incompatible
con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior.
14. De otra parte, se aprecia que a la junta de propietarios del 31/07/2007 cuya inscripcin
se solicita, asistieron manifestando ser propietarios. quienes a dicha fecha, ya no con-
taban con derecho de propiedad vigente conforme al Registro:
- Respecto a la unidad inmobiliaria inscrita en la partida Electrnica N 11016009,
correspondiente al departamento N 301, se aprecia que en el Asiento C00001 se ins-
cribi el contrato de compraventa que celebra Nasha Export Import S.A.C. a favor de
la sociedad conyugal conformada por Carlo Noel Crdova Rosales y Rebeca Tetlo
Carhuanca. Dicha inscripcin se efectu en mrito del ttulo archivado N 14012 del
01/06/2007. Sin embargo, en la junta del 31/07/2007 Nasha. Export Import S.A.C.
interviene como propietaria de esta seccin.
255
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
256
JURISPRUDENCIA
(49) Artculo 40 inciso h) de la Ley N 27157: Los bienes de propiedad comn pueden ser, segn del caso:
h) Los stanos y azoteas, salvo que en los ttulos de propiedad de las secciones aparezcan clusulas en
contrario.
(50) Artculo 135 del D. S. N 035-2006-VIVIENDA: La transferencia, gravamen, cesin en uso, o la ce-
lebracin de cualquier otro acto o contrato que importe disposicin o limitacin de uso de los bienes
comunes susceptibles de ser transferidos, deber ser autorizada por la junta de propietarios mediante
acuerdo adoptado con el voto conforme de cuando menos las dos terceras partes de los propietarios de
las secciones de propiedad exclusiva.
257
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
Dicha autorizacin ser otorgada, siempre que los actos mencionados en el primer prrafo no contraven-
gan los parmetros urbansticos y edificatorios, y las normas de edificacin vigentes, ni se. perjudique las
condiciones de seguridad y funcionalidad de la edificacin, ni se afecte los derechos de las secciones de
propiedad exclusiva o de terceros.
258
JURISPRUDENCIA
(51) Artculo 135.- Actos de disposicin de bienes comunes transferencia, gravamen, cesin en uso o la ce-
lebracin de cualquier otro acto o contrato que importe disposicin o limitacin de uso de los bienes
comunes susceptibles de ser transferidos, deber ser autorizada por la Junta de Propietarios mediante
acuerdo adoptado con el voto conforme de cuando menos las dos terceras partes de los propietarios de
les secciones de propiedad exclusiva. (...).
(52) En el presente Anlisis, dichos bienes han sido enunciados en el ltimo prrafo del numeral 15.
259
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
y bienes comunes: Jardn (23.43 m2), pasaje peatonal (84.51 m2), jardn (7.28 m2), cabi-
na de control (2.26 m2), escalera (8.60 m2), hall (11.68 m2), mueble (3.12 m2), jardn
(2.54m2), mueble (7.97 m2), jardn (2.54 m2), escalera (8.60 m2), hall (11.68 m2), jardn
(2.54 m2), pozo de luz (6.96 m2), pozo de luz (9.58 m2), pasadizo (8.30 m2), pozo de luz
(6.27 m2) el pozo de luz (5.39 m2). La sumatoria de dichas reas equivale a 213.25 m2.
21. Ahora bien, de la revisin del artculo 4 del reglamento interno modificado se advier-
te que con relacin a las reas y bienes de propiedad comn del primer piso se aprecia
que se han adicionado las siguientes: rampa/ingreso a rea comercial con un rea de
35.00 m2, jardn vereda con un rea de 7.70 m2, una escalera con un rea de 15.67 m2,
y una cabina de control con un rea de 1.30 m2.
Asimismo, se advierte del plano de distribucin presentado con el ttulo alzado que el
rea comn del primer piso ubicada entre la rampa o rea comercial y el pasaje peato-
nal, ha sido destinada a los estacionamientos. De acuerdo a ello, se puede apreciar que
se est efectuado una remodelacin(53) sobre las reas comunes del primer piso.
Teniendo en cuenta ello, se requiere que se efecte al amparo del artculo 50J(54) del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, la inscripcin de la remodelacin
de la fbrica del primer piso, por cuanto se est alterando la distribucin de la misma.
Cabe agregar, que la sumatoria de las reas comunes del primer piso del reglamen-
to interno modificado que se pretende inscribir, incluyendo las reas de los estaciona-
mientos N 1, N 2 y N 3 (que ahora son consideradas reas de dominio exclusivo),
equivale a 310.42 m2, no obstante que el rea libre del primer piso es de 235 m2. En
ese, sentido srvase aclarar.
En consecuencia, corresponde confirmar el numeral 2 de la observacin formulada,
teniendo en cuenta las precisiones sealadas.
(53) Cabe anotar que de acuerdo con el Reglamento Nacional de Edificaciones por remodelacin se entiende a la:
obra que se ejecuta para modificar la distribucin de los ambientes con el fin de adecuarlos a nuevas funcio-
nes o incorporar mejoras sustanciales, dentro de una edificacin existente, sin modificar el rea techada.
(54) El artculo 50J.- inscripcin de la declaratoria de fbrica o demolicin
La declaratoria de fbrica de una edificacin, as como su demolicin total o parcial, su ampliacin,
su modificacin o remodelacin, se inscribir en mrito a alguno de los siguientes documentos:
a) Formulario nico de Edificaciones (FUE) a que se refiere la Ley N 29090;
b) Escritura Pblica en la que se inserte o adjunte el Formulario Unico de Edificaciones (FUE) o los
documentos exigidos segn la normativa aplicable al caso concreto;
c) Formulario Registral aprobado por la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos, en el caso
de regularizacin de edificaciones a que se refiere la Ley N 27157;
d) Otros sealados en las normas especiales.
Cualquiera de los instrumentos sealados debe acompaarse de los anexos que la normativa aplicable re-
quiera, as como del plano de ubicacin y localizacin, y del plano de distribucin, auttorizados por profe-
sional competente. En el caso de demolicin total no se requiere la presentacin del plano de distribucin.
En los casos de remodelacin, ampliacin y modificacin de fbrica debe adjuntarse, adems, la memo-
ria descriptiva de la edificacin resultante, el plano de distribucin en el que se visualicen los elementos
eliminados o modificados y el piano de distribucin de la edificacin resultante. Lo dispuesto en el pre-
sente artculo no se aplica cuando la fbrica ha sido aprobada por autoridad municipal.
En caso de discrepancia entre los datos consignados en la memoria descriptiva y los respectivos planos,
el Registrador consignar en el asiento de inscripcin los que aparecen en estos ltimos (el resaltado es
nuestro).
260
JURISPRUDENCIA
22. De conformidad con el artculo 156 del Reglamento General de los Registros Pbli-
cos, el Tribunal Registral debe pronunciarse por la liquidacin de los derechos regis-
trales, o en su defecto, determinar los mismos. Sin embargo, teniendo en conside-
racin que se requiere la presentacin de nuevos documentos, no es posible por el
momento determinar los derechos registrales.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIN
CONFIRMAR los numerales 1 y 2 de la observacin formulada por el Registrador el
Registro de Predios de Huancayo al ttulo sealado en el encabezamiento, conforme a los
fundamentos expuestos en el anlisis de la presente resolucin, con las precisiones con-
signadas en el anlisis.
Regstrese y comunquese.
FERNANDO TARAZONA ALVARADO
Presidente de la Primera Sala del Tribunal Registral
LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
Vocal del Tribunal Registral
NORA MARIELLA ALDANA DURN
Vocal del Tribunal Registral
261
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
SUMILLA
CONTENIDO Y FORMA DEL ACTA DE SESIN DE JUNTA DE
PROPIETARIOS
El acta de sesin de junta de propietarios deber indicar el lugar, fecha y hora en
que esta se realiz; la relacin de los propietarios concurrentes, con indicacin de sus
porcentajes de participacin en los bienes de dominio comn; el nombre de las personas
que actuaron como presidente y secretario de la junta; los puntos de la agenda; la forma
y resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados. Dicho documento ser firmado
por el Presidente y el Secretario designado, o por los miembros de la junta directiva si la
hubiera y por todos los participantes de la junta, salvo que el reglamento interno contenga
reglas que faciliten la suscripcin del acta.
FORMALIDAD DEL REGLAMENTO INTERNO
Para la adecuacin as como para la modificacin del Reglamento Interno se requie-
re la utilizacin de una de los dos alternativas recogidas por la normativa sobre la materia:
escritura pblica o documento privado con firma legalizada que contenga el texto aproba-
do por la Junta de Propietarios.
REGLAMENTO INTERNO MODELO
Las disposiciones que los reglamentos internos recojan acogindose al reglamento
interno modelo, aprobado por Resolucin Viceministerial N 004-2000-MTC.15.04, no
podrn ser materia de observacin por el Registro.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIN
PRESENTADA
Mediante el ttulo venido en grado de apelacin se solicita la inscripcin de la adecua-
cin del reglamento interno inscrito en el tomo 14 a fojas 463 que contina en la partida
electrnica N 07013930 del Registro de Predios de Lima a la Ley N 27157.
Para tal efecto se adjuntan los siguientes documentos:
- Copia del acta de sesin junta de propietarios del 01/10/2013, que corre a fojas 55 al
78 del Libro de Actas N 6 de la Junta de Propietarios del Edificio Recoleta, certifica-
da por el Notario de Lima Aurelio A. Daz Rodrguez el 09/01/2014.
- Lista de asistencia.
- Constancia de convocatoria y qurum de la sesin de junta de propietarios del
01/10/2013, suscrito por Luis Oswaldo Riega Dongo, con firma certificada por el
Notario de Lima Aurelio A. Daz Rodrguez el 19/11/2013.
- Escrito de subsanacin del 11/03/2014 suscrito por la recurrente.
- Copia de la reapertura del acta de sesin junta de propietarios del 01/10/2013, efec-
tuada el 19/02/2014, que corre a fojas 79 al 81 del Libro de Actas N 6 de la Junta de
Propietarios del Edificio Recoleta, certificada por Notario de Lima Aurelio A. Daz
Rodrguez el 11/03/2014.
- Constancia aclaratoria del qurum de la sesin de junta de propietarios del
01/10/2013, suscrito por Luis Oswaldo Riega Dongo, con firma certificada por Nota-
rio de Lima Aurelio A. Daz Rodrguez el 04/03/2014.
262
JURISPRUDENCIA
DECISIN IMPUGNADA
El Registrador Pblico del Registro de Predios de Lima Elmer Arnaldo Jaimes Jaimes
observ el ttulo en los siguientes trminos:
Reingresado el presente se advierte lo siguiente:
1) Respecto del punto 1 de la observacin formulada indicamos lo siguiente: Del Acta
de fecha 01/10/2013 se aprecia que ha firmado el Acta el presidente y dos propieta-
rios debidamente; lo que no permite la verificacin de los asistentes. Se deja constan-
cia que el reglamento interno inscrito no ha regulado la firma de determinados propie-
tarios en las actas de las sesiones. Por lo que corresponderla que el Acta contenga las
firmas del Presidente, secretario designado y por todos los participantes de la Junta
segn lo estipulado en el artculo 149 del D.S. N 035-2006-VIVIENDA. En todo
caso, la lista de propietarios concurrentes a sesiones de junta de propietarios de uni-
dades inmobiliarias debe estar contenida en el acta respectiva, tal como se establece
en la Resolucin N 240-2010-SUNARP-TR-A del 22/06/2010. Debe tener en cuen-
ta tambin que el artculo 87 del Reglamento de inscripciones del Registro de Predios
solo ha previsto a la constancia o declaracin jurada para acreditar ante el Registro de
la convocatoria a la sesin de junta, ms no del qurum.
Asimismo, es de apreciar que la reapertura adjunta al presente reingreso adolece del
mismo defecto por lo que no subsana las observaciones indicadas en la presente.
Sin perjuicio de lo indicado en el prrafo anterior, dejamos constancia que en la rea-
pertura de Acta no se ha pronunciado sobre el artculo 14 inciso 1). Tampoco se ha
adjuntado documento privado con las subsanaciones de la adecuacin del Reglamento
Interno. Tngase en cuenta que en el artculo 86 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios se regula expresamente la formalidad que debe guardar el regla-
mento interno para poder ser inscrito, por lo que en el presente caso no se ha cumpli-
do con la misma.
Por lo tanto, se reitera la observacin formulada que se transcribe a continuacin:
DE LA ADECUACIN DEL REGLAMENTO INTERNO
1) Mediante el presente ttulo se solicita la adecuacin del reglamento interno inscrito
de la junta de propietarios, para lo cual se adjunta documentacin que comprende a un
nmero de unidades de dominio exclusivo existentes en la fecha de la constitucin del
rgimen de propiedad horizontal. Se advierte del acta que autorizan a la suscripcin al
presidente y a 2 propietarios, sin embargo habindose suscrito una lista de asistentes,
a efectos de realizar la calificacin integral del ttulo deber adjuntarla.
Sin perjuicio de lo expuesto:
2) No se indica en el acta si la sesin celebrada es una sesin ordinaria o extraordina-
ria. Aclarar.
3) El Reglamento interno se inscribir en mrito al documento privado suscrito por
los propietarios y las firmas debidamente certificadas por notario; segn lo dispuesto
por el artculo 86 del Reglamento del Registro de Predios, sin embargo, en el presente
caso no ha adjuntado la respectiva documentacin.
263
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
(55) En la esquela de observacin se seala que la sociedad conyugal se encuentra conformada por Maritza
Patrocinia Nez Bendez y Emrito Sols Morillo Ponte; sin embargo, de la revisin del acta de la
sesin de junta de propietarios del 03/10/2013 se advierte que lo consignado es que la sociedad conyugal
se encuentra conformada por Patrocinia Nuez Bendez y Wilman Roca Vilca.
264
JURISPRUDENCIA
265
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
VI. ANLISIS
1. Con el ttulo venido en grado de apelacin se solicita la inscripcin de la adecuacin
del reglamento interno inscrito en el tomo 14 a fojas 463 que contina en la partida
electrnica N 07013930 del Registro de Predios de Lima a la Ley N 27157.
El Registrador deniega la inscripcin, entre otros motivos, por cuanto el acta de sesin
de junta de propietarios del 01/10/2013 ha sido suscrito por el presidente y por dos
propietarios, cuando corresponde que esta sea firmada por el presidente, secretario
designado y por todos los participantes de la junta, segn lo estipulado en el artculo
149 del D.S. N 035-2006-VIVIENDA.
En ese sentido, corresponde a esta instancia determinar cul es el contenido y forma
que debe tener el acta de la sesin de junta de propietarios.
2. El acta es el documento escrito en el que se asienta un resumen de lo acontecido en la
sesin. En relacin con las formalidades del acta, las exigencias impuestas respecto
a este documento de la junta de propietarios obedecen a la necesidad de garantizar el
cabal resguardo de las decisiones de los asistentes.
3. El artculo 149 del D.S. N 035-2008-VIVIENDA establece el contenido y forma que
debe revestir el acta, sealando lo siguiente:
Artculo 149.- Contenido y forma del acta.
En el acta de cada sesin, deber indicarse el lugar, fecha y hora en que esta se
realiz; la relacin de los propietarios concurrentes, con indicacin de sus por-
centajes de participacin en los bienes de dominio comn; el nombre de las per-
sonas que actuaron como presidente y secretario de la junta; los puntos de la
266
JURISPRUDENCIA
267
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
En ese sentido, no cabe exigir la suscripcin del acta por parte de todos los propieta-
rios participantes de la junta, ya que el reglamento interno inscrito contiene reglas que
facilitan la suscripcin del acta, la cual ha sido cumplida en el presente caso.
6. El Registrador seala, en la esquela de observacin del 27/03/2014, que la falta de
suscripcin del acta por todos los propietarios participantes de la junta impide la veri-
ficacin de los asistentes a la sesin, manifestando que, en todo caso, la lista de asis-
tentes debe estar contenida en el acta de las sesiones, conforme lo establece la Resolu-
cin N 240-2010-SUNARP-TR-A del 22/06/2010.
Ante ello, el recurrente manifiesta que se ha presentado constancia de qurum de
sesin de junta de propietarios del 01/10/2013 y su aclaratoria.
7. Al respecto, el artculo 149 del D.S. N 035-2006-VIVIENDA establece que las actas
de sesin de junta de propietarios, entre otros datos, deber contener la relacin de los
propietarios concurrentes. Con esta informacin se determinar el qurum de la res-
pectiva sesin de junta de propietarios, y no a travs de las firmas de los participantes
en el acta ni con la constancia de qurum (como afirma el recurrente).
En el presente caso, en la parte introductoria del acta de sesin de junta de propieta-
rios del 01/10/2013, reabierta el 19/12/2014, consta la relacin de participantes de la
sesin, indicando la seccin de propiedad exclusiva del cual son propietarios y el por-
centaje de participacin que les corresponde, representando en conjunto el 50.663 %
de participaciones en los bienes comunes.
Con esta informacin en las actas, es factible establecer si la sesin de junta de pro-
pietarios se realiz con el qurum necesario, considerando que en el X Pleno del Tri-
bunal Registral, realizado en sesin ordinaria realizada los das 8 y 9 de abril de 2005,
publicado en el diario oficial El Peruano el 9 de junio de 2005, se adopt el siguiente
precedente de observancia obligatoria:
QURUM DE SESIN DE JUNTA DE PROPIETARIOS
Para la determinacin del qurum de sesin de junta de propietarios, deber con-
siderarse nicamente a los propietarios con dominio inscrito. Criterio adoptado en
las Resoluciones N 370-2003-SUNARP-TR-L del 17 de junio de 2003, Resolucin
N 304-2003-SUNARP-TR-L del 16 de mayo de 2003 y N 097-2004-SUNARP-TR-
L del 20 de febrero de 2004.
8. Cabe precisar que la Resolucin N 240-2010-SUNARP-TR-A del 22/06/2010, cita-
da por el Registrador en su esquela de observacin, no resulta aplicable al caso veni-
do en grado, ya que en dicha resolucin se seala que en ese caso se present un acto
en donde no se estableci el qurum legal, pues nicamente se efectu la siguien-
te indicacin: (...) por lo que habindose cumplido con el qurum establecido en el
Reglamento Interno para las sesiones extraordinarias, declara instalada la sesin en
segunda convocatoria (...). Adems, en dicha resolucin tambin se manifiesta que
el acta presentada no sealaba las personas que asistieron a la asamblea ni cul era
su porcentaje de participacin, situacin que difiere con el caso del ttulo venido en
grado, donde en el acta de sesin de junta de propietarios del 01/10/2013, reabierta el
19/02/2014, consta la relacin de asistentes, con la indicacin de las secciones de las
268
JURISPRUDENCIA
269
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
(...) WILMAN ROCA VILCA, identificado (...) MARITZA PATROCINIA NEZ BEN-
con DNI N 08394680, en representacin de la DEZ, identificada con DNI N 08394681,
sociedad conyugal conformada con MARITZA en representacin de la sociedad conyugal
PATROCINIA NEZ BENDEZ, con un total conformada con WILMAN ROCA VILCA,
de 6.873 % de participacin (estacionamientos con un total de 5.703 % de participacin
11, 12, 13, 14, 15, 16 y 23; oficinas 101, 102,103 (estacionamientos 11, 12, 13, 14, 15, 16 y
110.4 antes 1, 2, 3 y 4 respectivamente); (...). 23; oficinas 101, 102 y 103 antes 1, 2 y 3
Computndose la asistencia de un total de respectivamente); (...)
52.033% de participaciones en los bienes de Computndose la asistencia de un total de
dominio comn de PROPIETARIOS HBILES; 50.863% de participaciones en los bienes
por lo que se cuenta con el qurum requerido de dorninio comn de PROPIETARIOS
para la instalacin vlida de la Junta; dejndose HBILES; por lo que se cuenta con el qurum
constancia que los asistentes suscriben en listado requerido para la instalacin vlida de la
aparte. Junta; dejndose constancia que los asistentes
suscriben en listado aparte.
(...) (...)
Artculo 18.- Mayoras requeridas para la Artculo 18.- Mayoras requeridas para la
adopcin de acuerdos adopcin de acuerdos
Los acuerdos de la Junta de Propietarios se Los acuerdos de la Junta de Propietarios se
tomarn con el voto conforme de los Propietarios tomarn con el voto conforme de les Propietarios
hbiles que representen la mayora simple de los hbiles que representen la mayora simple de los
porcentajes de participacin de los propietarios porcentajes de participacin de los propietarios
presentes, con las excepciones sealadas en los presentes, con las excepciones sealadas en los
incisos d) y e) del artculo 14 de este reglamento y incisos d) y e) el artculo 14 de este reglamento y
en los dems casos dispuestos por ley. La mayora en los dems casos dispuestos por ley. La mayora
calificada est constituida por las dos terceras calificada est constituida por las dos terceras
partes (2/3) de los porcentajes de participacin de partes (2/3) de las participaciones de los bienes
los propietarios presentes. comunes, incluyendo los porcentajes de quienes
(...) renunciaron a la junta.
(...)
Como se puede advertir, mediante la reapertura del acta de sesin junta de propieta-
rios del 01/10/2013, efectuada el 19/02/2014, se han corregido los defectos u omisio-
nes advertidas por el Registrador y que fueron materia de observacin.
En consecuencia, corresponde revocar el segundo, cuarto y sexto extremo de la
observacin.
12. En el tercer extremo de la observacin, el Registrador seala que el reglamento inter-
no se inscribir en mrito al documento privado suscrito por los propietarios, con
270
JURISPRUDENCIA
(56) D.S. N 035-2006-VIVIENDA DEL 06/11/2006, Texto nico Ordenado del Reglamento de la Ley
N 27157, Ley de Regularizacin de Edificaciones del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y
del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn.
(57) Aprobado por Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 3402008-SUNAR-
PISN del 23/12/2008, publicado en el diario oficial El Peruano el 26/12/2006.
271
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
(58) Artculo 106 del Decreto Legislativo del Notariado N 1049.- Definicin
El notario certificar firmas en documentos privados cuando le hayan sido suscritas en su presencia o
cuando le conste de modo indubitable su autenticidad.
Carece de validez la certificacin de firma en cuyo texto se seale que la Misma se ha efectuado por va
indirecta o por simple comparacin con el documento nacional de identidad o los documentos de identi-
dad para extranjeros.
(59) D.S. N 035-2006-VIVIENDA DEL 06/11/2006, Texto nico Ordenado del Reglamento de la Ley
N 27157, Ley de Regularizacin de Edificaciones del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y
del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn.
272
JURISPRUDENCIA
escritura pblica o documento privado con firma legalizada que contenga el otorgado
por la junta de propietarios o el modelo de reglamento interno que aprobar el Vice-
ministerio de Vivienda y Construccin.
Es as que por Resolucin Viceministerial N O04-2OOO-MTC.15.O4 se aprob el
Reglamento Interno Modelo para Regmenes de unidades inmobiliarias con secciones
de propiedad exclusiva y reas de propiedad comn y con secciones independizadas y
reas comunes en copropiedad, el que seala en el literal j) del artculo 13 que corres-
ponde a la junta de propietarios seguir el proceso ejecutivo a los propietarios deudo-
res de ms de tres cuotas consecutivas; incluyendo en el monto materia de la cobran-
za, los intereses compensatorios aplicables a partir de la fecha de vencimiento de la
obligacin y calculados con base en la Tasa de Inters Activa para Moneda Nacional
(TAMN), vigente a la fecha de cobro.
16. En el presente caso, el literal i) del artculo 14 del Reglamento Interno aprobado en
sesin de junta de propietarios del 01/10/2013, seala lo siguiente:
Artculo 14.- Atribuciones de la Junta
Corresponde a la Junta de Propietarios:
(...)
i) Seguir el proceso ejecutivo a los propietarios deudores de ms de tres cuotas con-
secutivas; incluyendo en el monto materia de la cobranza, los intereses compensato-
rios aplicables a partir de la fecha de vencimiento de la obligacin y calculados con
base en la Tasa de Inters Activa para Moneda Nacional (TAMN), vigente a la fecha
de cobro.
(...) (el resaltado es nuestro).
Es decir, el citado artculo se encuentra conforme con lo establecido en el Reglamen-
to Interno Modelo, por lo que en ese sentido, siendo que este reglamento modelo ha
sido otorgado por la entidad competente del Estado, en virtud de la facultad concedi-
da en Decimosegunda Disposicin Transitoria del Reglamento de la Ley N 27157,
las disposiciones que los Reglamentos Internos privados recojan adecundose a este
Reglamento Interno Modelo no podrn ser materia de observacin por el Registro.
As, resultara un contrasentido que los usuarios del Registro adopten las clusulas
contenidas en el reglamento interno modelo aprobado por la autoridad competente y
publicado en el diario oficial, y sean por ello cuestionados por el Registro. En tal sen-
tido, mientras no sea declarado ilegal, debe reputarse el reglamento interno modelo
como una opcin vlida a ser adoptada.
Adems, debemos considerar que la calificacin de dicho tipo de atribuciones no debe
ser materia de cuestionamiento por parte del Registrador, toda vez que la procedencia o
no de aplicar los intereses compensatorios ser materia de pronunciamiento por parte del
juez dentro del proceso ejecutivo correspondiente.
En ese sentido, corresponde revocar el quinto extremo de la observacin.
Estando a lo acordado por unanimidad.
273
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
VII. RESOLUCIN
CONFIRMAR el tercer extremo de la observacin, y REVOCAR los dems extre-
mos de la observacin formulada por el Registrador Pblico del Registro de Predios de
Lima al ttulo sealado en el encabezamiento, conforme a los fundamentos vertidos en el
anlisis de la presente resolucin.
Regstrese y comunquese.
SAMUEL GLVEZ TRONCOS
Presidente de la Tercera Sala del Tribunal Registral
ELENA ROSA VSQUEZ TORRES
Vocal del Tribunal Registral
GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA
Vocal del Tribunal Registral
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIN N 1851-2012-SUNARP-TR-L
Lima, 14 de diciembre de 2012
APELANTE : Jovany Saldaa Rodrguez
TTULO : N 650914 del 19/07/2012
RECURSO : HTD N 085592 del 19/10/2012
REGISTRO : Predios de Lima
ACTO : Junta de Propietarios
SUMILLA
LECCIN DE JUNTA DE PROPIETARIOS
El trmino de Reconocimiento usado en un acta de sesin de Junta de Propietarios,
no debe llevar al Registrador a exigir una Asamblea de Reconocimiento con los trmi-
nos previstos en el artculo 63 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas
Jurdicas No Societarias, respecto a que solo procede para regularizar dos o ms perio-
dos eleccionarios, siempre y cuando se pueda verificar indubitablemente la voluntad de la
Asamblea General, as como la validez de los requisitos de convocatoria, qurum y mayo-
ra, as como la formalidad del acta.
274
JURISPRUDENCIA
275
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
Al respecto debemos sealar que el artculo 63 del Reglamento del Registro de Per-
sonas Jurdicas No Societarias establece lo siguiente: La inscripcin de la Asamblea
General de Reconocimiento a que se refiere este artculo, solo procede para regular
dos o ms perodos eleccionarios
En el presente caso, el acuerdo de reconocimiento de la Junta Directiva es sobre la
nica eleccin realizada con fecha 08/02/2011 y no de reconocimiento de elecciones
anteriores, tal como lo prevee la norma antes sealada, incumpliendo de esta manera
lo establecido por la presente norma.
Asimismo, la Resolucin N 1051-20112-SUNARP-TR-L de fecha 19/07/2012 esta-
blece: segn se desprende de lo normado en el artculo 63 del Reglamento de Ins-
cripciones del Registro de Personas Jurdicas No Societarias, la Asamblea General de
Reconocimiento, solo procede para regularizar dos o ms periodos eleccionarios, por
lo que constituye defecto insubsanable de una Asamblea General de reconocimiento,
la Eleccin de un Consejo Directivo, al no haber cumplido con el requisito mnimo de
dos periodos eleccionarios a regularizar.
En consecuencia, al no contar con el requisito principal para proceder a la inscripcin
de acto eleccionario y adolecer de un defecto insubsanable.
Se procede a la tacha sustantiva, debiendo en este extremo cumplir con la devolucin
de todos los documentos presentados.
Base legal: Artculo 2011 del Cdigo Civil; Reglamento del Registro de Personas Jur-
dicas No Societarias; Resolucin N 340-2008-SUNARP-SN; Ley N 27157 y su
reglamento aprobado. por D. S. N 035-2006-Vivienda.
276
JURISPRUDENCIA
VI. ANLISIS
1. De acuerdo a lo dispuesto en el primer prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil(60),
los Registradores y el Tribunal Registral en sus respectivas instancias califican la lega-
lidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de
los asientos de los Registros Pblicos.
(60) Artculo 2011 del Cdigo Civil (primer prrafo): Principio de rogacin y legalidad:
Los Registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la
capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los
asientos de los registros pblicos. (...).
277
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
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JURISPRUDENCIA
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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
280
JURISPRUDENCIA
281
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
Al respecto, se puede observar que los acuerdos adoptados mediante Junta de Pro-
pietarios de fecha 03/04/2011 no son vlidos, por cuanto al no contar con un pre-
sidente inscrito, toda vez que en su momento la junta de propietarios careca de plu-
ralidad, corresponde que la junta sea convocada por los propietarios que representen
cuando menos el 25 % del total de las participaciones en las reas y bienes comunes,
de conformidad con lo establecido en su estatuto, as corno por el artculo 54(61) del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, y por lo sealado en el acuer-
do adoptado en el LXXX Pleno del Tribunal Registral, realizado en sesin ordinaria y
presencial, los das 15 y 16 de diciembre de 2011, que seala lo siguiente:
La convocatoria a sesin de junta de propietarios solamente puede ser efectuada por
el presidente o por el designado por el Reglamento Interno. Excepcionalmente pueden
convocar los propietarios que representen al menos 25 % de participaciones cuando se
acredite ante el Registro la acefala o ausencia definitiva del designado para ello.
Asimismo, se observa que la declaracin jurada para acreditar la convocatoria a la
Junta de fecha 03/04/2011, es suscrita por el Sr. Ral Rivera Suilca, haciendo referen-
cia que ostenta el cago de Presidente de la Junta de propietarios, lo cual resulta incon-
gruente, con el antecedente registral.
9. De lo expuesto, esta instancia concluye que deber de acreditarse correctamente la
convocatoria de acuerdo a lo expresado en los prrafos precedentes de la presente
resolucin.
Estando a lo acordado por unanimidad,
VII. RESOLUCIN:
REVOCAR la tacha formulada el 12/10/2012 por el Registrador Pblico (e) del
Registro de Predios de Lima al ti lo referido en el encabezado, y disponer su observa-
cin conforme a I s trminos expuestos en el punto 8 de la presente resolucin, conforme
a los fundamentos expuestos en el presente anlisis.
Regstrese y comunquese.
LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
Vocal del Tribunal Registral
ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO
Vocal del Tribunal Registral
WALTER JUAN POMA MORALES
Vocal del Tribunal Registral
282
JURISPRUDENCIA
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIN N 097 -2004-SUNARP-TR-L
Lima, 20 de febrero de 2004
APELANTE : Luis Gilberto Hinostroza
TTULO : N 216921 del 7 de noviembre de 2003
RECURSO : H.T.D. N 2982 del 15 de enero de 2004
REGISTRO : Propiedad Inmueble de Lima
ACTO : Modificacin de Reglamento Interno
SUMILLA
MODIFICACIN DE REGLAMENTO INTERNO
El acuerdo sobre modificacin del reglamento interno debe ser adoptado por la junta
de propietarios, acreditndose la convocatoria a la junta de conformidad con el artculo
146 del D. S. N 008-2000-MTC, y la celebracin de la misma con la presentacin del
acta con los requisitos establecidos en el artculo 149 del D. S. N 008-2000-MTC.
283
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
284
JURISPRUDENCIA
Base Legal: Norma V del Ttulo Preliminar, artculos 31 y 32 del Reglamento Gene-
ral de los Registros Pblicos, concordante con el artculo 2011 del Cdigo Civil, Ley
N 27157 y su Reglamento aprobado por D.S. N 008-2000-MTC.
285
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
VI. ANLISIS
1. La Tercera Disposicin Final de la Ley N 27157 establece que los reglamentos inter-
nos que se encuentren vigentes a la fecha de su publicacin 20 de julio de 1999, se
debern adecuar a lo establecido en dicha norma, requiriendo la junta de propietarios
la concurrencia de la mayora de los propietarios en primera convocatoria o de los que
asistan en segunda convocatoria. Asimismo, de conformidad con lo dispuesto en la
Decimosegunda Disposicin Transitoria del Reglamento de la Ley N 27157 aproba-
do por Decreto Supremo N 008-2000-MTC, la adecuacin del reglamento interno a
que se refiere la tercera disposicin final de la ley, podr efectuarse mediante escritu-
ra pblica o documento privado con firma legalizada que contenga el otorgado por la
Junta de Propietarios o el Modelo de Reglamento Interno que aprobar el Viceminis-
terio de Vivienda y Construccin(62).
En tal sentido, las normas referidas precedentemente establecen una excepcin al
principio de titulacin autntica recogido en el artculo 2010(63) del Cdigo Civil y el
artculo 111(64) del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pbli-
cos, conforme al cual la inscripcin se har en virtud de ttulo que conste en instru-
mento pblico, salvo disposicin contraria.
Sin embargo, debe tenerse en cuenta que dicha excepcin se encuentra prevista para
los supuestos de adecuacin del Reglamento Interno a la Ley N 27157, es decir, para
aquellos casos en los cuales el Reglamento Interno que rige la edificacin fue otorga-
do durante la vigencia del Decreto Ley N 22112 o normas precedentes, siendo nece-
sario, por tanto, que este recoja las nuevas normas obligatorias o incluya alguna posi-
bilidad prevista en la nueva norma.
2. De otro lado, conforme al precedente de observancia obligatoria aprobado en el Ter-
cer Pleno del Tribunal Registral publicado en el diario oficial El Peruano el 5 de
junio de 2003: Solo procede otorgar el Reglamento interno a travs de formularios
registrales si se ha acreditado la preexistencia del rgimen de unidades inmobilia-
rias de propiedad exclusiva y propiedad comn a la entrada en vigencia de la Ley
N 27157. Supuesto aplicable para aquellos casos en los que el rgimen de propie-
dad exclusiva y propiedad comn de hecho preexiste a la entrada en vigencia de la
Ley N 27157 y, por tanto, es susceptible de ser regularizado en mrito a las normas
de excepcin contenidas en la acotada norma, su Reglamento y en la Ley N 27333.
286
JURISPRUDENCIA
(65) Antonio Manzano Solano (Derecho Registral) Inmobiliario. Volumen II. Colegio de los Registradores de
la Propiedad y Mercantiles de Espaa. Madrid, 1994, p. 440) seala que el ttulo en sentido formal es el
documento que contiene un ttulo en sentido material.
(66) De conformidad con lo establecido en la Primera Disposicin Transitoria del Reglamento del Registro de
Predios, este es aplicable a los procedimientos de inscripcin iniciados durante su vigencia.
(67) Artculo 162 del Reglamento General de los Registros Pblicos:
Cuando el Tribunal Registral confirme la observacin u observaciones formuladas por el Registrador o
al revocarlas nuevos defectos subsanables u obstculos que emanen de la partida, el interesado tendr
15 das, contados desde la notificacin de la resolucin respectiva, para cumplir con subsanar dichos
defectos u obstculos y, en su caso,.efectuar el pago del mayor derecho. Cumplido dicho requerimiento,
el Registrador tendr 5 das para extender los asientos de inscripcin.
En caso de no haberse subsanado las deficiencias advertidas o no haberse pagado el reintegro respectivo
dentro de los 15 das a que se refiere el prrafo anterior, los documentos integrantes del ttulo presentado
se pondrn a disposicin del interesado, quien podr retirarlos bajo cargo, sin perjuicio de lo dispuesto en
el artculo 164 de este Reglamento.
287
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
como lo seala el numeral IX(68) del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los
Registros Pblicos.
Por lo que debe confirmarse el punto 2 de la observacin.
6. De otro lado, se aprecia que el Reglamento Interno inscrito en el asiento B 00007
de la partida electrnica N 11135456 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima
fue otorgado por Gremco S.A., lo que encuentra sustento en que en tal fecha la cita-
da sociedad era la nica titular de dominio del inmueble, no existiendo pluralidad de
propietarios. Sin embargo, como se ha sealado en el punto IV: ANTECEDENTE
REGISTRAL, algunas de las secciones de propiedad exclusiva conformantes de la
edificacin ya han sido transferidas a terceros(69).
7. El Reglamento Interno constituye el acto jurdico celebrado por los propietarios de una
edificacin sujeta al Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn, en virtud del
cual se regulan los derechos y obligaciones de los propietarios sobre las secciones de
dominio exclusivo y zonas y servicios comunes, cuyo fundamento radica en la pluralidad
de propietarios, y tal como expresa Beatriz Arean(70) el reglamento constituye un verdadero
estatuto regulador de todos los derechos y obligaciones de los titulares de los derechos rea-
les de propiedad horizontal, a cuyos respectivos ttulos de propiedad integra.
Por lo tanto, en casos como el venido en grado, en los cuales las secciones de pro-
piedad exclusiva conformantes de la edificacin pertenecen a distintos propietarios,
los actos que afecten a la edificacin en su conjunto, tales como la modificacin del
Reglamento Interno, requieren contar con el acuerdo correspondiente emitido por la
Junta de Propietarios que, conforme prescribe el artculo 47.1 de la Ley N 27157 y el
primer prrafo del artculo 145 de su Reglamento, est constituida por todos los pro-
pietarios de las secciones y tendr la representacin conjunta de estos.
Ello considerando que la Junta de Propietarios tiene como fines la conservacin y
mantenimiento de las zonas y bienes de dominio comn del edificio, as como los
servicios de administracin de dichas zonas comunes, servicios y edificaciones; asi-
mismo, los propietarios de las secciones tienen el derecho de manifestar su opinin
ms an en los casos en que sean afectados sus intereses.
8. Respecto a lo indicado por el recurrente en el sentido que la junta de propietarios no
consta inscrita, es necesario aclarar que esta corre registrada en el asiento B 00008 de
la partida electrnica N 11135456 del Registro de Propiedad Inmueble, inscripcin
que se efectu al amparo del artculo 46.1(71) de la Ley N 27157, disposicin aclarada
(68) Artculo IX del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos:
Los efectos de los asientos registrales, as como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se
retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentacin.
(69) Vanse: P.E. Ns 11343951, 11343954, 11343955, entre otras.
(70) Curso de Derechos Reales. Privilegios y Derecho de Retencin. Segunda edicin. Abeledo-Perrot, Bue-
nos Aires, 1987, p. 391.
(71) Artculo 46.1 de la Ley N 27157:
En el Registro Pblico correspondiente se archivan los planos de la edificacin (distribucin arquitect-
nica) y se inscriben las reas y linderos perimtricos, as como la declaratoria de fbrica, el reglamento
interno y la Junta de Propietarios.
288
JURISPRUDENCIA
por el artculo 145 de su Reglamento, que en su segundo prrafo precisa que la junta
de propietarios se constituye plenamente al otorgamiento del reglamento interno, el
cual contendr obligatoriamente la nominacin del presidente si existiera pluralidad
de propietarios al momento de registrar el reglamento.
9. De otro lado, debe tenerse en cuenta que en aplicacin del inciso a) del artculo 32 del
Reglament General de los Registros Pblicos, la calificacin comprende, entre otros
aspectos, la verificacin de la adecuacin del ttulo con la partida o partidas vincula-
das a aquel y complementariamente con los antecedentes registrales; siendo que en el
presente caso, como se ha sealado anteriormente, al haberse verificado de las parti-
das registrales correspondientes a las unidades de propiedad exclusiva de la edifica-
cin, que algunas de las mismas han sido transferidas a terceros, el Reglamento Inter-
no obrante en el ttulo alzado, otorgado nicamente por Gremco S.A., no se adeca a
los antecedentes registrales.
10. De lo expuesto se concluye que el acuerdo sobre modificacin del reglamento interno
deber ser adoptado por la junta de propietarios, acreditndose el cumplimiento de las
formalidades y procedimientos que deben tenerse en cuenta para efectuar la convoca-
toria a la Junta de Propietarios, conforme a lo previsto en el artculo 14 del Reglamen-
to Interno inscrito.
En tal sentido, debe confirmarse el punto 3 de la observacin.
11. Asimismo, debe cumplirse con acreditar la celebracin de la junta de propietarios
con la presentacin del acta que debe reunir los requisitos establecidos en el artculo
149(72) del Reglamento de la Ley N 27157 y que permita verificar el requisito del
qurum segn se trate de primera o segunda convocatoria y las mayoras requeridas
para adoptar los acuerdos, conforme a lo previsto en el inciso e) del artculo 12 y los
artculos 14 y 16 del Reglamento Interno inscrito.
Por la expuesto, debe confirmarse el punto 4 de la observacin.
12. De otro lado, cabe aclarar que si bien la Ley N 27157, su Reglamento y normas com-
plementarias no exigen que los propietarios cuenten con derecho inscrito como presu-
puesto para conformar la Junta de Propietarios, no es menos cierto que tratndose de
un ttulo que pretende su acceso al Registro, la condicin de propietario debe ser cali-
ficada sobre la base de la informacin contenida en los asientos de inscripcin, a los
cuales debe adecuarse.
En este sentido, el artculo VII del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los
Registros Pblicos que desarrolla el principio. de legitimacin consagrado en el ar-
tculo 2013 del Cdigo Civil seala que los asientos registrales se presumen exactos
289
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
y vlidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar con-
forme a ellos, mientras no se rectifiquen en los trminos establecidos en este Regla-
mento o se declare judicialmente su invalidez.
Por lo tanto, tratndose de la inscripcin de un acuerdo adoptado por los propietarios
reunidos en Junta; resulta relevante la calificacin de la condicin de propietarios de
los asistentes a ella. Al respecto, de lo preceptuado en el artculo precedente, se colige
que solo puede presumirse cierta la condicin de propietario si esta consta inscrita en
el Registro.
Esta instancia ha emitido pronunciamiento en el sentido indicado en reiterada y uni-
forme jurisprudencia como la Resolucin N 304-2003-SUNARP-TR-L del 16 de
mayo de 2003.
Por lo que debe confirmarse el punto 5 de la observacin.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIN
CONFIRMAR la observacin formulada por la Registradora del Registro de Propie-
dad Inmueble de Lima al ttulo sealado en el encabezamiento, de conformidad con lo
expuesto en el anlisis de la presente resolucin.
Regstrese y comunquese.
GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA
Presidenta de la Tercera Sala del Tribunal Registral
MARTHA DEL CARMEN SILVA DAZ
Vocal del Tribunal Registral
PEDRO LAMO HIDALGO
Vocal del Tribunal Registral
RESOLUCIN N 2141-2011-SUNARP-TR-L
Lima, 24 de noviembre de 2011
APELANTE : Jonathan Alburqueque Romero
TTULO : N 495571 del 13/06/2011
RECURSO : HTD. N 67051 del 08/09/2011
290
JURISPRUDENCIA
SUMILLA
291
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
CONVOCATORIA
4. Si bien se adjunta declaracin jurada del presidente de la Junta de Propietarios, Alfre-
do Mximo Soria Salazar, debidamente certificada notarialmente, donde se afirma que
todos los propietarios de la edificacin fueron debidamente convocados conforme al
Reglamento Interno de la edificacin; en dicho documento no consta la agenda con-
formada con los puntos de los temas que se trataron en la asamblea.
Srvase aclarar al respecto.
Se deja constancia que toda subsanacin, deber efectuarse mediante otro documen-
to que revista la misma formalidad del documento que contiene el acto materia de
subsanacin, de conformidad con lo dispuesto por el artculo 1413 del Cdigo Civil.
Base legal: Ley N 27157, TUO del Reglamento de la Ley N 27157 aprobado por
D.S. N 035-2006-VIVIENDA, Ley N 27333, artculos 311 y 2011 del Cdigo Civil,
Reglamento Nacional de Edificaciones, artculos 32 y 40 del TUO del Reglamen-
to General de los Registros Pblicos, Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios.
292
JURISPRUDENCIA
293
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
VI. ANLISIS
1. La calificacin registral constituye el examen minucioso y riguroso que efecta el
Registrador y en su caso el Tribunal Registral como rgano de segunda instancia en el
procedimiento registral, a fin de establecer si los ttulos presentados cumplen con los
requisitos exigidos por el primer prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil para acce-
der al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la
inscripcin, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atencin
a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y
de los asientos de los Registros Pblicos.
2. En el mismo sentido, el segundo prrafo del artculo V del Ttulo Preliminar del
Reglamento General de los Registros Pblicos establece que, la calificacin com-
prende la verificacin del cumplimiento de las formalidades propias del ttulo y la
capacidad de los otorgantes, as como la validez del acto que, contenido en el ttu-
lo, constituye la causa directa e inmediata de la inscripcin. Seguidamente, precisa la
mencionada norma que la calificacin tambin comprende la verificacin de los obs-
tculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condicin de inscribible
del acto o derecho y que dicha calificacin se realiza sobre la base del ttulo presenta-
do, de la partida o partidas vinculadas directamente al ttulo presentado y complemen-
tariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.
Asimismo, el artculo 32 del mismo Reglamento indica que la calificacin registral
comprende entre otros, el siguiente aspecto: a) confrontar la adecuacin de los ttulos
con los asientos de inscripcin de la partida registral en la que se habr de practicar
la inscripcin, y complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la
misma, sin perjuicio de la legitimacin de aquellos (...).
3. Con el presente ttulo, se pretende inscribir la acumulacin en un nico Reglamen-
to Interno de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn de la unidades inmobiliarias
independizadas y levantadas sobre el quinto piso, cuarto piso, tercer piso y la edifi-
cacin de la matriz, registradas en las fichas N 320912 (N 40205756), N 320902
294
JURISPRUDENCIA
(73) D.S. N 35-2006-VIVIENDA del 06/11/2006, Texto nico Ordenado del Reglamento de la Ley
N 27157, Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y
del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn.
295
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
(74) Aprobado por Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 340-2008-SU-
NARP/SN del 23/12/2008, publicado en el diario oficialEl Peruanoel 26/12/2008.
(75) Artculo 106 del Decreto Legislativo del Notariado N 1049.
Definicin
El notario certificar firmas en documentos privados cuando le hayan sido suscritas en su presencia o
cuando le conste de modo indubitable su autenticidad. Carece de validez la certificacin de firma en cuyo
texto se seale que la misma se ha efectuado por va indirecta o por simple comparacin con el docu-
mento nacional de identidad o los documentos de identidad para extranjeros.
296
JURISPRUDENCIA
(76) Aprobado por Resolucin de la Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 086-2009-SU-
NARP/SN del 30/3/2009, publicada en el diario oficialEl Peruanoel 01/04/2009.
297
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
298
JURISPRUDENCIA
levantadas sobre el quinto piso, cuarto piso, tercer piso y la edificacin de la matriz,
inscritas en las fichas N 320912 (N 40205756), N 320902 (40205721), N 320892
(N 49075763) y asiento 14 fojas 319 del tomo 595 (07033084), adems de su modifi-
cacin y adecuacin a la Ley N 27157.
En virtud de la acumulacin acordada por unanimidad de los propietarios asisten-
tes, para la unidad inmobiliaria matriz conformada por el stano, primer piso, mez-
zanine, segundo piso, tercer piso, cuarto piso, quinto piso, sexto piso y stimo piso se
constituye un nuevo y nico Reglamento Interno. As, si subsistieran los reglamentos
internos del tercer, cuarto y quinto piso, deberan haberse delimitado en el reglamento
interno general dichos pisos como sectores o bloques al interior de la edificacin. Sin
embargo, revisado el reglamento interno cuya inscripcin se solicita, se aprecia que
no se ha establecido ningn bloque o sector, por lo que todas las secciones de propie-
dad exclusiva, incluyendo las del tercer, cuarto y quinto piso, integran directamente la
unidad matriz (edificio en su conjunto).
Debe aadirse que en el acta expresamente se seala que (...) no cualquier edifica-
cin puede acogerse a lo dispuesto por el artculo 45 de la Ley N 27157, como en el
presente caso, ya que la edificacin es una sola fbrica con varios pisos donde necesa-
riamente debe haber un solo reglamento interno.
Por lo expuesto,debe revocarlo, el segundo extremo de la observacin.
De conformidad con el artculo 156 del Reglamento General de los Registros Pbli-
cos cuando el Tribunal Registral confirma o revoca una observacin, tambin debe-
r pronunciarse sobre los derechos registrales. Sin embargo, en este caso no es posi-
ble determinar los derechos por el momento, dado que se requiere la presentacin de
nueva documentacin.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIN
REVOCARlas observaciones formuladas por la Registradora Pblica del Registro de
Predios de la Zona Registral N IX Sede Lima al ttulo venido en grado en los puntos 1
extremo b) y 2,CONFIRMARlas observaciones contenidas en los puntos 1 extremo a), 3
y 4, de conformidad con los fundamentos vertidos en la presente resolucin.
Regstrese y comunquese.
FERNANDO TARAZONA ALVARADO
Presidente de la Primera Sala del Tribunal Registral
LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
Vocal del Tribunal Registral
NORA MARIELLA ALDANA DURN
Vocal del Tribunal Registral
299
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
RESOLUCIN N1242-2008-SUNARP-TR-L
Lima, 13 de noviembre de 2008
APELANTE : Zsimo Rodrigo Aguilar Galarza
TTULO : N 352656 del 03/06/2008
RECURSO : N 55436 del 28/08/2008
REGISTRO : Predios de Lima
ACTO : Reglamento Interno
()
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como Vocal ponente Gloria Amparo Salvatierra Valdivia.
De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestin a determinar
es la siguiente:
- Si se requiere que previamente se independicen los departamentos Ns 301 y 302,
para efectos de inscribir el reglamento interno va rectificacin por haberlo omitido el
Registrador.
VI. ANLISIS
1. El artculo 2013 del Cdigo Civil, as como el numeral VII del Ttulo Preliminar del
Reglamento General de los Registros Pblicos, consagran al Principio de Legitima-
cin, sealando que los asientos registrales se presumen exactos y vlidos y producen
todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras
no se rectifiquen en los trminos establecidos en el Reglamento General de los Regis-
tros Pblicos o se declare judicialmente su invalidez.
En este sentido, el artculo 3 de la Ley N 26366 - Ley de Creacin del Sistema
Nacional de los Registros Pblicos y de la Superintendencia de los Registros Pbli-
cos, establece que:son garantas del Sistema Nacional de los Registros Pblicos: (...)
b) La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo ttulo modificato-
rio posterior o sentencia judicial firme; (...).
En este orden de ideas, cuando un acto o contrato ha tenido acogida registral, es decir,
ha sido inscrito, el asiento registral que lo recoge no puede ser alterado, puesto que se
300
JURISPRUDENCIA
301
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
302
JURISPRUDENCIA
(77) Artculo 6: En los Registros Pblicos se inscribir obligatoriamente los planos de la edificacin (distribu-
cin arquitectnica), la declaracin de fbrica y el reglamento interno.
(78) Artculo 7: Inscrito el reglamento interno, las secciones se independizarn de conformidad con lo dis-
puesto por el artculo 73 del Reglamento de las Inscripciones.
303
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
304
JURISPRUDENCIA
VII. RESOLUCIN
1. REVOCAR el primer extremo de la observacin formulada por la Registradora del
Registro de Predios de Lima al ttulo sealado en el encabezamiento y CONFIR-
MARel segundo extremo conforme a los fundamentos expuestos en el anlisis de la
presente Resolucin.
2. DISPONER la rectificacin de oficio conforme a lo sealado en el noveno
considerando de la presente Resolucin.
Regstrese y comunquese.
FREDY LUIS SILVA VILLAJUN
Presidente la Segunda Sala del Tribunal Registral
305
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIN N 1597-2011-SUNARP-TR-L
Lima, 15 de agosto de 2011
APELANTE : David Jonatan Garca Snchez
TTULO : N 190675 del 3/3/2011
RECURSO : H.T.D. N 039718 del 24/5/2011
REGISTRO : Predios de Lima
ACTO : Modificacin de Reglamento Interno
SUMILLA(S)
PORCENTAJE DE PARTICIPACIN EN LOS BIENES COMUNES
Se pueden asignar distintos porcentajes de participacin sobre los bienes comunes
siempre que se establezca un porcentaje general sobre los bienes comunes aplicable para
el qurum, mayora y la copropiedad.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIN
PRESENTADA
Mediante el presente ttulo se solicita la inscripcin de la modificacin de los artculos
4 y 5 del Reglamento Interno que rige las distintas unidades inmobiliarias que conforman
el predio matriz inscrito en la partida Electrnica N 45043495 del Registro de Predios de
Lima.
Para tal efecto se han presentado los siguientes documentos:
- El original de las citaciones a junta de propietarios del 7/09/2010.
- Copia certificada notarialmente del acta de asamblea extraordinaria de Junta de Pro-
pietarios del edificio ubicado en la calle Los Electricistas N 109, Urbanizacin Resi-
dencial Los ingenieros, distrito de La Molina del 16/09/2010.
- Declaracin jurada de convocatoria firmada por el presidente electo Renzo Casaretto
Castagnino.
- Copia Certificada del libro de Actas N 01 de la Junta de Propietarios.
- Documento privado que contiene la solicitud de inscripcin de los acuerdos adoptados
por la Junta de Propietarios en la sesin realizada el 16/09/2010, con firma certificada
notarial de Renzo Casaretto Castagnino del 25/02/2011.
306
JURISPRUDENCIA
participacin sobre los bienes comunes es uno solo, no pudiendo existir dos porcenta-
jes de participacin sobre los bienes comunes, como se pretende en el presente caso.
(...) 1.- No procede la Modificacin del artculo 4, en cuanto a la reduccin a 0 % de
participacin sobre los bienes comunes para la Seccin N 1, toda vez que de conformi-
dad con el artculo 130 del D.S. N 035-2006-VIVIENDA, el porcentaje de participa-
cin constituye un Derecho accesorio de cada seccin exclusiva. Srvase aclarar (...).
2. Asimismo, se reitera la segunda observacin de la esquela de fecha 7/03/2011, toda
vez que el numeral 5.15. de la Res. N 340-2008- SUNARP/SN, se refiere al supues-
to en donde en el documento privado del Reglamento Interno solo interviene el pre-
sidente de la junta de propietarios, para lo cual solo bastar la copia certificada del
acta de junta de propietarios en la que se adopta el acuerdo y se faculta al presiden-
te a firmar el documento, sin requerirse la transcripcin del texto del reglamento o su
modificacin.
(...) 2.- Ahora bien, a efectos de inscribir la Modificacin del artculo 5, srvase adjun-
tar el documento privado de Modificacin de Reglamento Interno, el cual contendr
los artculos modificados, asimismo deber ser suscrito por el presidente de la junta de
propietarios, previo otorgamiento de facultades para realizar dicho acto o por todos los
propietarios asistentes a la presente sesin. De conformidad con el primer prrafo del
artculo 530 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (...).
307
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
VI. ANLISIS
1. Con el ttulo venido en grado de apelacin se solicita la inscripcin de la modificacin del
reglamento interno que rige las distintas unidades inmobiliarias que conforman el predio
matriz inscrito en la partida Electrnica N 45043495 del Registro de Predios de Lima.
El Registrador ha cuestionado la inscripcin reiterando la primera observa-
cin de la esquela de fecha 07/03/2011, en la medida que del artculo 130 del D.S.
N 035-2006-VIVIENDA, se desprende que el porcentaje de participacin sobre
los bienes comunes es uno solo, no pudiendo existir dos porcentajes de participa-
cin sobre los bienes comunes, as como tambin seala que, a efectos de inscribir la
Modificacin del artculo 5, srvase adjuntar el documento privado de Modificacin de
Reglamento Interno, el cual contendr los artculos modificados, asimismo deber ser
suscrito por el presidente de la junta de propietarios, previo otorgamiento de faculta-
des para realizar dicho acto o por todos los propietarios asistentes a la presente sesin.
De conformidad con el primer prrafo del artculo 53 del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios.
2. Con relacin a la asignacin de porcentajes de participacin sobre las zonas comunes se
debe considerar que el Rgimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn(80) es una
modalidad de la propiedad consistente en la coexistencia, en una edificacin de secciones
de dominio exclusivo con secciones de propiedad comn(81). Conjuntamente con la pro-
(80) Dicho rgimen se encuentra regulado por la Ley N 27157 y su reglamento aprobado mediante Decreto
Supremo N 008-2000-MTC, norma ltima que lo define en su artculo 129 como aquel (...) rgimen
jurdico que supone la existencia de una edificacin o conjunto de edificaciones integradas por secciones
inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de domi-
nio comn.
(81) En la doctrina y legislacin comparada se conoce a esta modalidad de la propiedad como propiedad
horizontal, en razn de que ha sido ideada para las titularidades existentes en un edificio. En estos
308
JURISPRUDENCIA
piedad exclusiva sobre una seccin determinada del edificio, va a coexistir una copropie-
dad sobre los elementos comunes de la edificacin, como el terreno en donde est cons-
truido, los muros, las escaleras, ascensores, y dems elementos que hacen indispensable
el uso por parte de los propietarios de sus respectivas unidades de propiedad exclusiva.
La particularidad, por consiguiente, del Rgimen de Propiedad Exclusiva y de Pro-
piedad Comn es la coexistencia de unidades de dominio exclusivo con bienes comu-
nes, motivado por la naturaleza de la edificacin, como sucede con los edificios.
Por ello, es que se admite que la constitucin de dicho rgimen no solo ser mediante
un acto especfico de constitucin (acto jurdico) por parte de sus titulares, sino tam-
bin con el solo hecho de la existencia de un edificio en el que existan dos o ms pro-
pietarios de distintos departamentos u oficinas(82).
3. Actualmente, el rgimen al que deben someterse las unidades inmobiliarias en las que
coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes se encuen-
tra establecido en la Ley N 27157, publicada el 20/07/1999, y su reglamento, el D.S.
N 008-2000-MTC, publicado el 17/02/2000 y sus modificaciones, habindose apro-
bado el TUO mediante D.S. N 035-2006-VIVIENDA.
El artculo 42(83) de la Ley N 27157 contempla que el Reglamento Interno debe com-
prender los porcentajes que a cada propietario corresponden en la propiedad de bie-
nes comunes, pero de acuerdo al criterio adoptado en el Reglamento Interno. Comple-
mentariamente, el artculo 130 del reglamento de la Ley precis que dichos criterios
deban ser razonables.
4. La determinacin de los porcentajes de participacin es un tema trascendente en el
reglamento interno, dado que la asignacin de porcentaje o la modificacin del mismo
implica la determinacin de las cuotas de copropiedad de los propietarios de las sec-
ciones de dominio exclusivo sobre las zonas comunes, incluyendo el terreno sobre el
que est construida la edificacin.
309
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
310
JURISPRUDENCIA
311
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
6. El artculo 130 del Texto nico Ordenado del Reglamento de la Ley N 27157, Ley
de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fbri-
ca y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad
Comn, seala lo siguiente: La participacin en los bienes comunes,es un dere-
cho accesorio a cada unidad o seccin de uso exclusivoy corresponde ejercerlo al
propietario de la misma. El porcentaje es determinado en el Reglamento Interno, y se
establecer atendiendo a criterios razonables, como el rea ocupada de las secciones
exclusivas, la ubicacin de estas, los usos a los que estn destinadas, etc. (el resalta-
do es agregado).
Asimismo, mediante Resolucin Viceministerial N 004-2000-MTC-15.04 del 29 de
setiembre de 2000 se aprobaron los Reglamentos Internos Modelos para los Reg-
menes de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn, Independizacin y Copropiedad
habindose establecido en ambos regmenes que el porcentaje de participacin sobre
los bienes comunes es uno solo.
Si bien la normativa antes citada establece de manera implcita como regla general
que en una edificacin solamente debera existir un nico porcentaje de participa-
cin sobre los bienes comunes y un nico porcentaje de participacin sobre los servi-
cios comunes, no se excluye la posibilidad de que atendiendo a las caractersticas par-
ticulares de la edificacin existan porcentajes tambin particulares para determinadas
zonas comunes debido a que no constituyen zonas comunes para todas las secciones
de propiedad exclusiva que conforman la edificacin, sino nicamente para algunas de
dichas secciones de propiedad exclusiva. Tal puede ocurrir por ejemplo con un pasa-
je de acceso o un jardn interior que solamente constituye zona comn de dos o tres
secciones de propiedad exclusiva y por ende, se excluye de su utilizacin a las dems
secciones de propiedad exclusiva.
El tema se grafica con mayor claridad en el caso de la pluralidad de reglamento inter-
nos en el que existe un reglamento interno general para toda la edificacin y regla-
mentos internos particulares para cada sector, de la edificacin, siendo que existen
zonas comunes para todo el conjunto de la edificacin y zonas comunes solamente
para determinado sector de la edificacin, situacin que conlleva a que existan porcen-
tajes de particin para el conjunto de las secciones de propiedad exclusiva que con-
forman la edificacin y porcentajes de participacin para las secciones que conforman
cada sector.
Siendo ello as, aun en el caso en el que no exista pluralidad de reglamentos internos,
se pueden establecer porcentajes particulares para determinadas zonas comunes cuan-
do no constituyen zonas comunes del conjunto de la edificacin sino solamente de
algunas secciones de propiedad exclusiva. As, el literal d) del artculo 153 del Regla-
mento de la Ley N 27157 establece que el reglamento interno, debe contener, los
reglamento especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros, de ser el caso, sien-
do que el trmino otros puede incluir, entre otros aspectos, los porcentajes particulares
sobre las zonas comunes y sobre los servicios comunes.
En tal sentido, aprecindose que en el presente caso se ha establecido un porcentaje
general sobre las zonas comunes y sobre los servicios comunes y un porcentaje particu-
lar sobre el rea Comn N 1, nos encontramos ante el supuesto regulado en el literal
d) del artculo 153 del Reglamento de la Ley N 27157, esto es un reglamento especial.
312
JURISPRUDENCIA
313
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
RESOLUCIN N 020-2008-SUNARP-TR-L
SUNARP
TRIBUNAL REGISTRAL
Lima, 4 de enero de 2008
APELANTE : Csar Augusto Dubois Dvila
TTULO : N 558512 del 04/10/2007
RECURSO : N 57096 del 26/10/2007
REGISTRO : Predios de Lima
ACTO : Reglamento interno e independizacin
314
JURISPRUDENCIA
SUMILLA
INSCRIPCIN DEL REGLAMENTO INTERNO E INDEPENDIZACIN
Tanto el reglamento interno como la independizacin de las secciones de dominio
exclusivo de una edificacin sujeta al rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva y propiedad comn, deben formularse en documento privado con firmas legali-
zadas por parte del titular o titulares registrales.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIN
PRESENTADA
Se solicita la inscripcin de la modificacin del reglamento interno y de la independi-
zacin, inscritos en la partida electrnica N 44417618 del Registro de Predios de Lima.
Para ello se presenta copia certificada del acta de junta de propietarios del 01/10/2007
y planos de las secciones de dominio exclusivo independizadas.
II. DECISIN IMPUGNADA
La Registradora Pblica del Registro de Predios de Lima, Mercedes del Carmen Alva
Cachn, observ el ttulo en los siguientes trminos:
1. FORMALIDAD:
Conforme lo disponen los arts. 60 y 69 del Reglamento de las Inscripciones del Regis-
tro de Predios tanto la memoria de independizacin como el reglamento interno deben
contar con la legalizacin de las firmas de los propietarios del inmueble; en tal sentido
habindose solo remitido copia certificada del acta de junta de propietarios esta no da
mrito a su inscripcin.
2. INDEPENDIZACIN
No se indica en el acta cules son las modificaciones que se efectan en la independi-
zacin de las unidades inmobiliarias que ya se encuentran independizadas, as como
en las reas comunes, en tal sentido deber sealar expresamente cules son las modi-
ficaciones realizadas.
3. CALIFICACIN:
La calificacin de los planos de independizacin, as como de la memoria de indepen-
dizacin y reglamento interno insertos en el acta de junta de propietarios sern efec-
tuadas cuando se subsanen las observaciones formuladas en los puntos 1 y 2.
4. ACTA:
Se indica que el inmueble matriz ubicado en la calle Preciados Ns 453-455-457 Urb.
Residencial Higuereta, Surco, se encuentra inscrito en la P.E. N 11386226, pero en
dicha partida se encuentra inscrito el estacionamiento 2 con frente a la calle Preciados
N 453, Surco. Srvase subsanar, ya que segn se pudo verificar el inmueble matriz se
encuentra inscrito en la P.E. N 44417618.
315
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
5. JUNTA DE PROPIETARIOS:
Existiendo pluralidad de propietarios es obligatoria la nominacin del presi-
dente de la junta de propietarios, tal como lo establece el artculo 145 del D.S.
N 036-2006-VIVIENDA.
Srvase subsanar la omisin.
6. SUBSANACIN:
En cuanto a la subsanacin de las observaciones formuladas, esta se deber efectuar
cumpliendo con las formalidades con que fueron otorgados los documentos materia de
observacin.
Base legal: art. V del Ttulo Preliminar, arts. 7, 32 y 40 del TUO del Reglamento
General de los Registros Pblicos.
Derechos pendientes de pago S/. 0.00 sujetos a modificacin de conformidad con el
art. 41 del TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIN
El apelante seala que del texto de la esquela se desprende que la registradora entien-
de que presentados los documentos solicitados, solicitud con firmas legalizadas notarial-
mente en el caso de la independizacin y documento privado con firmas legalizadas nota-
rialmente conteniendo el reglamento interno, bajo el supuesto que el texto de los mismos
en cuanto a la independizacin y reglamento interno fuera igual a la copia certificada, ser
observado; incurre claramente en una trasgresin frontal de los dispositivos legales y en
una inconducta funcional ya que en cuanto a la calificacin por mandato legal se ha cali-
ficado dicha copia certificada y su contenido cumple con los requisitos de ley, salvo en
cuanto a su formalidad.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
El inmueble materia del ttulo apelado se encuentra constituido por el ubicado en la calle
Preciados Ns 453, 455 y 457 de la urbanizacin Residencial Higuereta, Santiago de Surco.
En su Asiento B 00003 se registr el reglamento interno de propiedad exclusiva y pro-
piedad comn constituida sobre el inmueble.
En el Asiento B 00004 se registraron las independizaciones de las secciones de domi-
nio exclusivo (estacionamientos 1, 2 y 3, y departamentos 101, 201, 301 y 401), y en el
asiento B 00005, la modificacin del rea.
En el Asiento B 00006 se registr la ampliacin de fbrica, y en el Asiento B 00008 la
modificacin del reglamento interno, anotndose la independizacin del departamento 501.
En el Asiento B 00009 se inscribi la modificacin del rea.
La titular registral de dicho inmueble es Ingrid Sophia Torres Cceda, segn se des-
prende del asiento 3-c de la ficha 191628, como del Asiento C 00002 de la partida Elec-
trnica N 44417618.
Respecto de la titularidad de las secciones de dominio exclusivo, Ingrid Sophia Torres
Cceda lo es del estacionamiento 3 y del departamento 101; Mario Santos Benites de los
316
JURISPRUDENCIA
317
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
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JURISPRUDENCIA
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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
SUNARP-TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIN N 304 -2003-SUNARP-TR-L
Lima, 16 de mayo de 2003
APELANTE : Jhonatan Rivera Herbozo
TTULO : N 240957 del 23 de diciembre de 2002
HOJA DE TRMITE : N 008248 del 20 de febrero de 2003
REGISTRO : Propiedad inmueble de Lima
ACTO : Inscripcin de la Directiva de Junta de Propietarios
SUMILLA
REQUISITO PARA LA INSCRIPCIN DE ACUERDOS DE LA JUNTA
DE PROPIETARIOS
320
JURISPRUDENCIA
321
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
de los antecedentes registrales figura inscrito que el propietario de los citados locales es El
Pacfico Peruano Suiza Compaa de Seguros y Reaseguros S.A.
En cuanto a la subsanacin de las observaciones formuladas, esta se deber efectuar
cumpliendo con las formalidades con que fueran otorgados los documentos materia de
observacin.
De conformidad con los artculos V del Ttulo Preliminar, 27, 39 y 40 del Reglamento
General de los Registros Pblicos.
Reingresado el presente ttulo el 03/02/2003, no se ha cumplido con subsanar la
observacin formulada, adjuntando copias simples de contratos de compraventa, los mis-
mos que no dan mrito a su calificacin; debiendo por lo tanto a efectos de no existir dis-
crepancia con los antecedentes registrales inscribirse el dominio de los adquirentes.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIN
El apelante aclara que de la sesin llevada a cabo el 27 de noviembre de 2002 tuvo
como finalidad la eleccin de la Directiva, por lo que se convoc a todos los propietarios,
habiendo asistido el 61.68 % de las acciones y derechos sobre los bienes comunes.
Si bien es cierto que El Pacfico-Peruano Suiza Compaa de Seguros y Reaseguros
S.A. es la propietaria original del edificio, ello no obsta que posteriormente haya realizado
contratos diversos de compraventa, y en funcin a ello, estos propietarios tienen derecho a
participar en la junta.
Seala que expositores de la Oficina Registral han manifestado, que para la acre-
ditacin de la titularidad en una Junta de Propietarios cuando no se encontrase inscrito
el dominio, basta acompaar copia simple de los documentos de transferencia (llmese
minuta de compraventa, contrato de compraventa o ttulo de adjudicacin), que posibili-
ten conocer que quienes participan en la Junta, detentan la propiedad y por ende, tienen
pleno derecho a participar. Siendo as, es que se present el acta, las copias simples de los
contratos de compraventa o compromisos de contratar, y de las minutas de compraven-
ta, los cuales acreditan que los locales han sido transferidos a terceros, pudiendo por ese
hecho participar en las reuniones de propietarios.
Agrega que debe tenerse en cuenta que en nuestro ordenamiento legal, no es obligato-
ria de inscripcin, salvo que se quiera transferir o gravar, o para hacer prevalecer un dere-
cho real sobre otro de igual rango.
Adems, manifiesta, que la Ley N 27157 y su reglamento no establecen la manera
en que debe acreditarse la propiedad, como tampoco pone restricciones a personas que no
hayan inscrito el dominio.
Agrega que sin perjuicio de lo antes expuesto, el Registrador ha tenido la poca dili-
gencia de verificar la titularidad de los locales 106 y 122.S1, que seala se encuentran a
nombre de El Pacfico-Peruano Suiza Compaa de Seguros y Reaseguras S.A., cuando se
encuentran inscritos los contratos de transferencia a terceras personas, por lo que se puede
apreciar que no ha existido un real estudio del ttulo.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
El inmueble materia de rogatoria consta inscrito a fajas 153 del tomo 53, que con-
tina a fojas 193 del tomo 623 y en la partida electrnica N 07015439 del Registro de
Propiedad Inmueble de Lima, figurando en el asiento 36 como titular del dominio El
322
JURISPRUDENCIA
El Pacfico
Peruano Suiza 103749
Stano 1 101 S1 11296082 C 00001 0.23 % Compaa de del
Seguros y 5/6/2001
Reaseguros
323
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
172246
Stano 1 122 Si 11296103 C 00002 0.30 % del
17/09/2002
324
JURISPRUDENCIA
El Pacfico
Peruano Suiza
Primer Piso 101 11296131 000001 1.30 % Compaa
de Seguros y
Reaseguros
Soc.conyugal
73991 del
Primer Piso 102 11296132 C 00002 0.63 % Mondragn
22/04/2002
Vsquez
El Pacfico
Peruano Suiza
Primer Piso 103 11296133 C 00001 0.63 % Compaa
de Seguros y
Reaseguros
Dalmira 211887
Primer Piso 106 11296136 C 00002 0.47 % Lolira Ortiz del
Amilano 11/11/2002
El Pacfico
Peruano Suiza
Primer Piso 107 11296137 C 00001 0.69 % Compaa
de Seguros y
Reaseguros
Soc.conyugal
65134 del
Primer Piso 110 11296140 C 00002 0.55 % Bello -
09/04/2002
Chvez
325
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
El Pacfico
Peruano Suiza
Primer Piso 111 11296141 C 00001 0.60 % Compaa
de Seguros y
Reaseguros
Soc.conyugal
24242 del
Primer Piso 114 11296144 C 00002 0.72 % Ode Aguad-
05/02/2002
Vladislavich
El Pacfico
Peruano Suiza
Primer Piso 115 11296145 C 00001 1.26 % Compaa
de Seguros y
Reaseguros
Daz Pablo
Valdivia
151602
Chvez y, la
Segundo P. 202 11296152 C 00002 0.62 % del
Soc. conyugal
14/08/2002
Valdivia -
Castillo
El Pacfico
Peruano Suiza
Segundo P. 203 11296153 C 00001 0.51 % Compaa
de Seguros y
Reaseguros
326
JURISPRUDENCIA
Carlos
Alfonso 221829 del
Segundo P. 224 11296174 C 00002 0.36 %
Ramos 30/11/2001
Snchez
El Pacfico
Peruano Suiza
Segundo P. 225 11296175 C 00001 0.27 % Compaa
de Seguros y
Reaseguros
327
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
Soc.conyugal 119959
Tercer Piso 304 11296186 C 00002 0.74 % Loyola - de la del
Cruz 27/06/2002
Agencia de
200604
Viajes Gian &
Tercer Piso 305 11296187 C 00002 0.99 % del
Gian S.R.
24/10/2002
Ltda.
El Pacfico
Peruano Suiza
Tercer Piso 306 11296188 C 00001 0.53 % Compaa
de Seguros y
Reaseguros
El Pacfico
Peruano Suiza
Tercer Piso 308 11296190 C 00001 1.17 % Compaa
de Seguros y
Reaseguros
Enrique
84315
Renn
Tercer Piso 313 11296195 C 00002 1.21 % del
Caballero
07/05/2002
Caldern
El Pacfico
Peruano Suiza
Tercer Piso 314 11296196 C 00001 0.87 % Compaa
de Seguros y
Reaseguros
328
JURISPRUDENCIA
El Pacfico
Peruano Suiza
Cuarto Piso 402 11296201 C 00001 0.93 % Compaa
de Seguros y
Reaseguros
Soc. conyugal
23571 del
Cuarto Piso 406 11296205 C 00002 0.70 % Vasquez-
21/12/2001
Pelln
El Pacfico
Peruano Suiza
Cuarto Piso 408 11296207 C 00001 1.11 % Compaa
de Seguros y
Reaseguros
Quinto
501 11296216 C 00001 9.33 %
Piso
329
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
330
JURISPRUDENCIA
de propiedad ocurre con el solo consenso y si se quiere que goce de las garantas que
ofrece el Registro, debe inscribirse; igualmente, si se quiere inscribir los actos de la junta
de propietarios, los propietarios deben tener inscrito su derecho en el Registro.
En esa lnea, debe tenerse en cuenta, que los ttulos de dominio que no estn inscritos
en el Registro no perjudican al tercero y como tal, pertenecen a la realidad extrarregistral,
una realidad que no puede ser tornada en cuenta por el Registrador, porque no est facul-
tado por ninguna norma para calificar los documentos privados que se presenten.
Ya lo han dicho diversos autores que han estudiado el tema de la dualidad del rgimen
del derecho de propiedad: Necesidad de la inscripcin: La inscripcin si bien contina
siendo potestativa y de efectos declarativos, ser en cambio premisa ineludible, con las
limitaciones que se establecen, para el ejercicio de los derechos sobre bienes inmuebles.
Y si no se concede a la inscripcin carcter constitutivo, se le da en cambio, tan singu-
lar sustantividad en los aspectos civil y procesal, que solo las relaciones inscritas surtirn
plena eficacia legar(84).
Cuarto.- En atencin a ello, y a la calificacin registral que realiza la primera y la
segunda instancia, debe verificarse que los propietarios que asistan con derecho a voto a
las sesiones de la junta de propietarios sean titulares registrales, tal como lo viene hacien-
do esta instancia de manera reiterada en casos similares.
Quinto.- De la verificacin realizada en el acta de la sesin venida en grado, se
encuentra que asistieron propietarios que aun no tienen su dominio inscrito y por ello, se
han presentado documentos privados en copias simples con los que se pretende sustentar
su participacin en la sesin; sin embargo, conforme a lo expuesto en los considerandos
precedentes, no procede darles mrito.
Respecto a la observacin del Registrador, debe no obstante precisarse, que para el
cmputo del qurum, se tomar en cuenta solamente a los propietarios de secciones de
propiedad exclusiva asistentes, para saber el porcentaje de participacin que representan
en los bienes comunes y si se cumple con el porcentaje requerido; no es relevante que se
encuentre inscrito el dominio de quien no asisti a la sesin. As, el Registrador no debe
exigir que se inscriba previamente el dominio de las personas que aparecen como inasis-
tentes, respecto a las secciones: 103, 104, 105, 107, 108, 109, 112, 116, 117, 119, 201,
205, 215, 216, 223, 225, 228, 232, 303, 306, 309, 310, 311, 314, 315, 317, 403, 404, 405,
408, 501, 101 S1, 104 S1, 108 S1, 114 SI, 117 S1, 119 S1, 121 S1, 101 S2.
De otro lado, se verifica tambin que el Registrador cometi un error al considerar
que quienes asistieron por las secciones 106 y 122 S1 aun no son titulares registrales.
Por lo tanto, corresponde revocar la observacin en tales extremos.
Sexto.- El artculo 20 del Reglamento Interno establece el qurum de las sesiones de
la junta de propietarios de la siguiente manera: El qurum de las sesiones de la junta
de propietarios, en primera convocatoria, estar constituida por el nmero de propietarios
que represente ms del 50 % (cincuenta por ciento) de los votos y en segunda convocato-
ria con los que asistan.
331
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
(85) Artculo 31 del Reglamento General de los Registros Pblicos.- La calificacin registral es la evalua-
cin integral de los ttulos en cuyo mrito se solicita la inscripcin, que realizan el registrador, y en su
caso, el Tribunal Registral, de manera autnoma, personal e indelegable.
No pueden ser objeto de consulta los ttulos sujetos a calificacin.
332
JURISPRUDENCIA
Regstrese y comunquese.
Dra. ELENA ROSA VSQUEZ TORRES
Presidenta de la Tercera Sala del Tribunal Registral
Dr. LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
Vocal del Tribunal Registral
Dra. MIRTHA RIVERA BEDREGAL
Vocal del Tribunal Registral
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIN N 1850- 2012 - SUNARP-TR-L
Lima, 14 de diciembre de 2012
APELANTE : Vctor Eduardo Laynes Gmez
TTULO : N 630273 del 12/07/2012
RECURSO : HTD. N 00083 del 28/09/2012
REGISTRO : Registro de Predios de Lima
ACTO : Compraventa
SUMILLA:
ACUERDO DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS PARA LA ADQUISICIN
DE BIENES
Para la inscripcin de una compraventa en la cual interviene el presidente de
la junta de propietarios adquiriendo un inmueble a favor de la Junta de Propietarios,
corresponde exigir la presentacin del acta en la cual la Junta acuerda la adquisicin de
dicho bien.
333
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
334
JURISPRUDENCIA
observado por el Tribunal para revocar o anular la observacin registral y disponer la ins-
cripcin solicitada.
El Registrador efecta una observacin sucesiva, pues en la que apelamos, ha agre-
gado un argumento adicional, sin sustento jurdico vlido, para ampliar su observacin,
contraviniendo lo dispuesto en el artculo 39 del Reglamento General de los Registros
Pblicos, pues en la primera observacin no nos exigi los requisitos que en la segunda
observacin nos ha exigido (asamblea de Junta de Propietarios, adecuacin de la adquisi-
cin a los fines de la Junta, etc.), tal postura sucesiva del Registrador no se funda en dere-
cho, lesionando lo que seala la norma registral glosada, sino en un criterio errado del
Registrador, pues no se seala el fundamento jurdico en que se fundamenta la misma,
pues la observacin deviene sucesiva en tanto y cuanto no fue realizada inicialmente
(pues es la segunda observacin del registrador) en dicho extremo a pesar de que el regis-
trador tuvo el parte registral a la vista, de manera que la rechazamos por sucesiva. De
manera que el Registrador incurre en un grave error y comete un acto arbitrario en nuestra
contra, situacin que debe ser observada por el Tribunal para revocar o anular la observa-
cin y ordenar se inscriba de inmediato el ttulo.
Los errores sealados ocasionan que la observacin recurrida sea nula o contraria a
derecho, yerros que debern ser corregidos por el Tribunal Registral revocando la apelada
como tenemos solicitado.
Invocamos la Directiva N 009-2008-SUNARP/SN aprobada mediante Resolucin
N 340-2008-SUNARP/SN, establece la posibilidad de que la Junta de Propietarios pue-
dan adquirir inmuebles, sin que tengan que acreditar la facultad del Presidente de la Junta
para adquirir inmuebles, pues la adquisicin se inscribe directamente a nombre de la
Junta. La citada Directiva expresamente seala:
As pues, el Presidente tiene la atribucin de representar al conjunto de propietarios
para las actividades propias al cuidado y mantenimiento del edificio. Por lo tanto, en nin-
gn caso se necesita la autorizacin de todos los propietarios para celebrar un contrato o
instar una demanda judicial. Empero, el legislador no ha contemplado la posibilidad que
las juntas de propietarios puedan adquirir bienes, lo que justamente dio origen a los con-
flictos planteados en la Resolucin del Tribunal Registral N 711-2006-SUNARP-TR-T
del 14 de noviembre de 2006. En opinin de esta Superintendencia las juntas s pueden
adquirir bienes, incluso registrados, en virtud de los siguientes fundamentos.
A mayor abundamiento la Directiva en comento seala de manera concluyente: 5.13.
ADQUISICIN DE BIENES.- Para efectos registrales la junta de propietarios puede
adquirir bienes muebles e inmuebles. El asiento de inscripcin expresar como titu-
lar a la junta de propietarios, debiendo consignar el detalle de la edificacin o conjunto
inmobiliario al que se refiere. (...) 5.17. INTERVENCIN DEL PRESIDENTE EN LA
DOCUMENTACIN.- El Presidente de la Junta de Propietarios es el representante de los
propietarios y puede intervenir en las escrituras pblicas, documentos privados y declara-
ciones juradas, sin necesidad de comparecencia personal de cada uno de los titulares de
las secciones de dominio exclusivo. La misma regla se aplica a cualquier persona distinta
del presidente que cuente con designacin especial realizada por la Junta de propietarios
para formalizar un acuerdo determinado.
A partir de lo que se seala en la Directiva en mencin, el Registrador no puede exi-
girnos, como pretende hacerlo, que mediante una asamblea de Junta de Propietarios se
335
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
apruebe la adquisicin de un inmueble para la Junta, y lo que es peor que dicha adqui-
sicin responda a los fines que persigue la Junta de Propietarios, esto es, la adminis-
tracin de los bienes y zonas comunes. La Directiva citada por nosotros al levantar la
observacin primitiva, no exige lo que el Registrador pretende ahora exigirnos. Por
el contrario autoriza expresamente al Presidente de la Junta de Propietarios para que
adquiera inmuebles. Y si el Presidente, en representacin de la Junta, ha intervenido
en la adquisicin, entonces, el Registrador no puede cuestionar la misma, como lo ha
hecho. Tanto ms, que la Directiva citada no exige que se cuente con la aprobacin de
una asamblea de la Junta de Propietarios y que la adquisicin obedezca a los fines de
administracin de bienes comunes de la Junta como afirma el Registrador sin invocar la
norma legal que fundamentara su especial postura, lo cual lesiona el principio de lega-
lidad, previsto en el art. V del ttulo preliminar del Reglamento General de los Registros
Pblicos, que el Registrador ha violentado, pues no le est permitido formular obser-
vaciones sin precisar con claridad y precisin la base legal, pertinente, que funde las
que emite, como penosamente lo ha hecho en este caso violentando lo que indica dicho
reglamento. Una observacin tiene que fundarse en derecho y no ser arbitraria o carente
de fundamento legal.
Por lo tanto, las exigencias del Registrador carecen de fundamento legal, al contra-
rio, lesionan lo dispuesto en la Directiva N 009-2008-SUNARP/SN aprobada mediante
Resolucin N 340-2008-SUNARP/SN, y lo previsto en el artculo V del ttulo preliminar
del Reglamento de los Registros Pblicos, de manera que debe ser revocada por el Tribu-
nal Registral y disponerse que se inscriba el ttulo objeto de rogatoria.
Adicionalmente, la observacin deviene en sucesiva y por ende viola la garanta pre-
vista en el art. 39 del Reglamento General de los Registros Pblicos, en la medida que si
se verifica la primera observacin formulada al ttulo objeto de rogatoria y se compara
con la segunda se puede concluir que en ningn momento el Registrador inicialmente nos
exigi que presentemos un acta de asamblea de Junta de Propietarios en la que se aprue-
be la adquisicin y que la misma debe responder a los fines que persigue la Junta de Pro-
pietarios, esto es la administracin de bienes comunes. Por lo tanto, la observacin que
apelamos es sucesiva y por tal virtud, adicionalmente, debe ser dejada sin efecto por el
Tribunal, pues no cabe formular observaciones sucesivas, por principio registral para res-
guardar el derecho de los administrados en el proceso especial administrativo registral, al
margen de la carencia de fundamento legal de la misma.
El agravio proferido con la resolucin impugnada es uno de naturaleza irreparable por
medio distinto que no fuere el recurso de apelacin que interponemos y se configura por
los errores incurridos al otorgar una interpretacin legal que no corresponde, yerros que
deben ser corregidos por el Superior conforme tenemos solicitado.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
En la partida N 11344166 del Registro de Predios de Lima, se encuentra inscrito el
PALCO-SUITE PANORMICO B-89/91, ubicado en el tercer piso del nivel B del lote 1
de la manzana A - Lote 6 de la parcela M-2 en la parcelacin Fundo Vista Alegre y Ane-
xos en el distrito de Ate.
En la referida partida, consta que la independizacin del predio matriz 11135456 reali-
zada por la anterior propietaria GREMCO S.A.
336
JURISPRUDENCIA
Asimismo en el Asiento C00004 consta que la titular registral del inmueble correspon-
de a la sociedad conyugal conformada por Luis Vera Santillana y Elizabeth Rebeca Aliaga
Ros de Vera.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la Vocal Martha del Carmen Silva Daz.
De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestin a determinar
es la siguiente:
Si se requiere acreditar la aprobacin de la Junta de Propietarios para la inscripcin de
una compraventa en la cual interviene el Presidente de la misma en representacin de aquella.
VI. ANLISIS
1. Con el presente ttulo se solicita la inscripcin de la compraventa del inmueble ins-
crito en la partida N 11344166 del Registro de Predios de Lima, que fuera otorgada
por Luis Vera Santillana y Elizabeth Rebeca Aliaga Ros de Vera a favor de la Junta
de Propietarios del edificio perimetral colindante al estadio monumental del Club Uni-
versitario de Deportes.
La registradora formul observacin al ttulo por considerar que si bien la Res.
N 340-2008-SUNARP/SN faculta a la Junta de Propietarios a adquirir bienes inmue-
bles, dicha facultad debe contar previamente con la aprobacin de la junta de propie-
tarios, requiriendo la presentacin del acta respectiva que la acredite.
Por su parte el apelante, argumenta que en virtud de dicha directiva, se establece
la posibilidad de que la Junta de Propietarios pueda adquirir inmuebles, sin que se
requiera acreditar la facultad del Presidente de la Junta para realizar dicho acto, pues
la adquisicin se inscribe directamente a nombre de la Junta.
2 Por tanto, corresponde a esta instancia determinar si con arreglo a la Directiva N
009-2008-SUNARP-SUNARP/SB sobre el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Pro-
piedad Comn aprobada mediante Resolucin N 340-2008-SUNARP/SN y la norma-
tiva sobre la materia, corresponde exigir los requisitos planteados por la Registradora.
Revisados los antecedentes y consideraciones de dicha directiva, en relacin con
la adquisicin de bienes inmuebles por la Junta de Propietarios, se ha sealado lo
siguiente:
6. ADQUISICIN DE BIENES POR LA JUNTA DE PROPIETARIOS
La comunidad de intereses que existe entre los propietarios de un edificio sometido al
rgimen de propiedad horizontal aconseja la existencia de una organizacin de ges-
tin y administracin de dichos intereses(86). El artculo 47 de la Ley N 27157 esta-
blece que: la junta de propietarios est constituida por todos los propietarios de las
secciones y tendr la representacin conjunta de estos. Esta representacin conjunta
(86) PREZ PREZ, Emilio. Propiedad, comunidad y finca registral. Ob. cit., p. 272.
337
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
(87) GONZALES BARRN, Gunther. Junta de propietarios y adquisicin de bienes. En: Dilogo con la
Jurisprudencia. N 105, junio de 2007, p. 266.
338
JURISPRUDENCIA
(88) Por el contrario, en las sociedades que cuentan con capacidad jurdica general, y no restringida, no es
posible la realizacin de actos ultra vires (art. 12 de la LGS).
(89) El mencionado autor recuerda que el artculo 11-5 del Reglamento Hipotecario espaol (reformado por el
Real Decreto 1867/1998 del 4 de setiembre) permita la anotacin de embargos y demandas a favor de las
comunidades de propietarios en rgimen de propiedad horizontal. Sin embargo, este prrafo de la norma
(como varios otros) fue anulado por cuestiones de forma por la Sentencia de la Sala Tercera del Tribunal
Supremo de fecha 31 de enero de 2001. A pesar de dicha anulacin, el autor considera que la solucin
doctrinal sigue siendo la misma a la contemplada en el Real Decreto: GARCA GARCA, Jos Manuel.
Cdigo de legislacin inmobiliaria, hipotecaria y del registro mercantil. Civitas, Madrid, 2001, p. 267.
(90) dem
(91) GONZLEZ-MENESES, Manuel. Inscripciones y anotaciones a favor de entidades sin personalidad
jurdica. En: Boletn del Colegio de Registradores de Espaa. Centro de Estudios Registrales, N 78,
Madrid, diciembre de 2001, p. 3273.
339
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
por cuanto las juntas de propietarios cuentan con relativa subjetividad jurdica y, por
tanto, la inscripcin deber extenderse directamente en su nombre, con indicacin pre-
cisa del edificio o complejo al que corresponde. (lo resaltado es nuestro).
De otro lado, con relacin a las facultades del presidente de la Junta de Propietarios se
estableci lo siguiente:
La misma regla se aplica a cualquier persona distinta del presidente que cuente con
designacin especial realizada por la Junta de propietarios para formalizar un acuer-
do determinado (negrita nuestra).
4. Por otro lado, el artculo 48 de la Ley N 27157 que regula las facultades del Presi-
dente de la Junta de Propietarios, seala lo siguiente:
340
JURISPRUDENCIA
341
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
342
JURISPRUDENCIA
343
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
RESOLUCIN N732-2008-SUNARP-TR-L
TRIBUNAL REGISTRAL
SUMILLAS
DESAFECTACIN DE ZONAS COMUNES
La desafectacin de las zonas comunes en edificaciones sometidas al rgimen de pro-
piedad exclusiva y propiedad comn, convierten a estas en bienes de dominio exclusivo
de propiedad de todos los copropietarios de las unidades inmobiliarias que la conforman.
En caso de solicitar la inscripcin de esa nueva unidad inmobiliaria a favor de uno solo de
ellos, deber adjuntar el instrumento que contenga la transferencia respectiva.
MODIFICACIN DE REGLAMENTO INTERNO
En el procedimiento registral de la inscripcin de ampliacin de fbrica de un bien
sujeto al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn donde se va a producir una
variacin del porcentaje de participacin sobre las zonas comunes, se requiere la inscrip-
cin simultnea de la modificacin de reglamento interno.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIN
PRESENTADA
Mediante el ttulo venido en grado de apelacin, se solicita la inscripcin de la modifi-
cacin y ampliacin de fbrica de la edificacin construida sobre el Dpto. 11 ubicado con
frente a la calle Domingo Angulo, urbanizacin Palomares, Distrito del Rmac, inscrito en
la partida electrnica N PO2225667 del Registro de Predios de Lima.
Para dicho efecto se adjunta la siguiente documentacin:
- Formulario Registral N 1 y Anexo 4 suscrito por Faustino Atilio Cortez Coronel y
Dalila Vela Ramrez de Cortez, con firmas legalizadas por el notario de Lima, Moiss
Javier Espino Elguera el 11/03/2008.
- Informe Tcnico de Verificacin suscrito por el lngeniero civil Hctor Pedro Belisario
Muoz, con firma legalizada por el notario de Lima, Moiss Javier Espino Elguera el
13/11/2006.
- Certificado de Parmetros urbansticos y Edificatorios N 198-2006DOPZA-DDU-MDR
expedido por la Municipalidad Distrital del Rmac.
344
JURISPRUDENCIA
- Plano de ubicacin y Localizacin (u-01) con firma legalizada del 11/03/2008, por el
notario de Lima Moiss Javier Espino Elguera.
- Plano de Distribucin (A-01) con firma legalizada del 11/03/2008, por el notario de
Lima Moiss Javier Espino Elguera.
- Plano de Distribucin que corre inscrito (A-01) con firma legalizada del 11/03/2008,
por el notario de Lima Moiss Javier Espino Elguera.
345
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
Una vez subsanadose proceder a realizar el pase del presente ttulo a la seccin espe-
cializada de reglamentos que corresponda, a efectos de que se califique integralmente.
Base Legal: Ley N 27157, arts. 25, 31, 64.2 D.S. N 035-2006-VIVIENDA, artculo
41 del Reglamento General de los Registros Pblicos.
VI. ANLISIS
1. Mediante el ttulo venido en grado de apelacin, se solicita la inscripcin de lamodi-
ficacin y ampliacin de fbrica de la edificacin construida sobre el Dpto. 11 ubica-
do con frente a la calle Domingo Angulo, urbanizacin Palomares, distrito del Rmac,
inscrito en la partida Electrnica N P02225667 del Registro de Predios de Lima.
La Registradora en su primer extremo de la observacin ha sealado que de la revi-
sin del reglamento interno inscrito, los aires de la edificacin no han sido reservados
346
JURISPRUDENCIA
347
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
348
JURISPRUDENCIA
Conforme al artculo citado, los aires de la edificacin (azotea), no han sido reserva-
dos ni considerados dentro del rea de propiedad exclusiva de alguna de las unidades
independizadas.
Asimismo, cabe precisar que el literal k) del artculo 14 del reglamento interno pre-
cisa que las azoteas son zonas comunes, salvo que en los ttulos de propiedad de
las secciones aparezcan clusulas en contrario. De la revisin del ttulo archivado
N 311094 del 28/06/2005 (en virtud del cual se inscribi el asiento 2 de la partida
electrnica N P02225667), se constata del ttulo de propiedad expedido por Cofopri,
que no se han considerado los aires del Departamento 11 como un rea de propiedad
exclusiva de dicha unidad inmobiliaria.
Siendo esto as, la junta de propietarios deber acordar la desafectacin de los aires
sobre el Departamento 11 y su transferencia a favor de los propietarios de dicho
349
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
350
JURISPRUDENCIA
351
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
Av. Camino Real N 493-495-497 y Av. Choquehuanca N 680, distrito de San Isidro,
provincia de Lima.
Al efecto se ha presentado:
1. Memoria descriptiva de independizacin elaborada por Oscar Antonio Langberg La
Rosa, representante de Inmobiliaria Confianza S.A., con firma legalizada por notario
de Lima Jos Urteaga Caldern.
2. Formulario registral N 2-Ley N 27157, y anexos, que contiene la constatacin de la
fbrica levantada en la esquina de la Av. Camino Real N 495, N 497, con calle Cho-
quehuanca N 680, distrito de San Isidro, Lima.
3. Certificado de numeracin N 8820, expedido por la Municipalidad de San Isidro el
13 de noviembre de 2000.
4. Informe Tcnico de Verificacin.
5. Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios N 0375-02-27-DOPAO-DDU/
MSI, emitido por la Municipalidad de San Isidro.
6. Memoria Descriptiva de independizacin suscrita por Konrad Brummert Gargate,
arquitecto colegiado, y por Lenin Nez Cornejo, con sus firmas legalizadas por nota-
rio de Lima Jos Urteaga Caldern.
7. Plano de independizacin.
8. Copia licencia de construccin-Exp. N 400417.
9. Copia licencia de construccin total-Exp. N 400417.
10. Copia legalizada por notario de comprobante de ingreso N 4108.
11. Copia legalizada por notario de Exp. N 1103-0-95, sobre declaratoria de fbrica en
va de regularizacin.
12. Solicitud de acumulacin de unidades inmobiliarias de fecha 9 de marzo de 2001, sus-
crita por Lenin Nez Cornejo y por Oscar Langberg La Rosa, con legalizacin nota-
rial de sus firmas por el notario de Lima Jos Urteaga Caldern.
13. Copia legalizada por notario de citacin a la Junta de Propietarios del edificio El
Conquistador.
14. Copia legalizada por notario de acta de asamblea general extraordinaria de propieta-
rios del edificioEl Conquistador, de fecha 31/01/2000.
15. Copia legalizada por notario de acta de asamblea general extraordinaria de propieta-
rios del edificioEl Conquistador, de fecha 20/10/2000.
16. Copia legalizada por notario de acta de reunin extraordinaria de junta de propietarios
del edificioEl Conquistador, de fecha 22/5/2002.
17. Avisos del diario El Comercio (9 y 10/02/2003) sobre citacin a reunin extraordina-
ria de Junta de Propietarios del edificioEl Conquistador para el da 17/02/2003.
352
JURISPRUDENCIA
18. Copia certificada del aviso del diario oficial El Peruano sobre citacin a reunin
extraordinaria de Junta de Propietarios del edificio El Conquistador para el da
17/02/2003.
19. Partes notariales de la escritura pblica de modificacin y adecuacin de Reglamen-
to Interno de Propiedad Horizontal que otorg la Junta de Propietarios del edificioEl
Conquistador, ante el notario de Lima Jos Urteaga Caldern, el 29 de agosto de 2002.
20. Partes notariales de la escritura pblica de aclaracin y modificacin de independiza-
cin y Reglamento Interno de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn que otorg
la Junta de Propietarios del edificioEl Conquistador, ante el notario de Lima Jos
Urteaga Caldern, el 21 de junio de 2003.
21. Copia legalizada por notario de aviso de convocatoria a Junta de Propietarios del edi-
ficioEl Conquistador.
22. Copia legalizada por notario de acta de asamblea general extraordinaria de propieta-
rios del edificioEl Conquistador del 20 de octubre de 2000.
23. Copias legalizadas por notario de notificaciones a propietarios del edificio El
Conquistador.
24. Cartas de consentimiento suscritas por William Leoncio Cajas Bustamante, Jos
Alfredo Rospigliosi Gonzales Vigil, Carmen Magdalena Nez Cornejo, Benjamn
Franklin Valencia Callirgos, Eufemia Silbia Carbajal Benites, Mario Cavallero Hoyos,
Joan Patricia Roberts Shults de Cavallero, Antonio Alva Ibarra, Gladys Dora Gustav-
son Schlaefli de Alva, Mara del Carmen Grimaldos Barragn y Jos Armando Busta-
mante Parodi, en representacin del Banco Continental.
25. Solicitud de verificacin ad hoc de Indeci y del Cuerpo General de Bomberos del
Per.
26. Plano de localizacin y ubicacin.
27. Plano catastral N 0026-98.
28. Plano de distribucin antes de remodelacin.
29. Plano de acumulacin.
30. Plano de planta primer piso.
353
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
354
JURISPRUDENCIA
anterior propietario quien ya no contaba en la fecha con dominio inscrito sin embar-
go, fue citado mediante carta notarial a la asamblea. Se debe tomar en consideracin
que Inmobiliaria y Constructora Manco Cpac S.A. efectu las formalidades dentro
de los parmetros establecidos, convoc a todos los propietarios que en la fecha con-
taban con dominio inscrito, pero desconoca la transferencia del Dpto. 501 y Estacio-
namiento 19. Si el Banco Continental no suscribi la carta de consentimiento, y s lo
efectu el anterior propietario, no debe ser objeto de denegacin de inscripcin, al no
verse afectado su derecho de propiedad. La carta de consentimiento se debi a que se
requera la totalidad del porcentaje de participacin para llevar adelante la modifica-
cin de fbrica sobre el primer piso que es de propiedad de Inmobiliaria y Constructo-
ra Manco Cpac S.A.
- Referente a la formalidad, el apelante precisa que en el escrito subsanatorio de fecha
24/11/2003, el representante de Inmobiliaria y Constructora Manco Cpac S.A.
INCOMAC formula desistimiento parcial en la inscripcin sobre la acumulacin
de unidades inmobiliarias de su propiedad, formalidad que ha sido efectuada al
amparo del artculo 13 del Reglamento General de los Registros Pblicos, es decir,
que es el propietario con dominio inscrito quien lo formula. Aclara que el presen-
tante no ha solicitado el desistimiento parcial, sino el propietario con dominio ins-
crito de las 8 tiendas registradas en las fichas Ns 235002, 235003, 235004, 235005,
235006, 235006-Bis, 235008 y 235009 del Registro de Propiedad Inmueble, a tra-
vs de su representante legal debidamente acreditado para tal efecto. Asimismo,
alega el recurrente, es el representante de INCOMAC quien solicita la independiza-
cin de las unidades inmobiliarias de su propiedad, para lo que no debe haber impe-
dimento para negar la inscripcin. Agrega que no se requerira tampoco la interven-
cin de todos los propietarios de las unidades inmobiliarias, en razn de que las 8
tiendas antes indicadas son de un solo propietario. Resalta que el procedimiento que
se sigui sobre ese punto, est debidamente formalizado conforme al artculo 73 del
Reglamento de las Inscripciones. Finaliza diciendo que sobre el hecho de que no
se toc en la agenda el tema de la extincin de independizacin, siendo uno solo el
propietario de las unidades inmobiliarias, no es requisito para que se pida a la Junta
de Propietarios autorizacin, comunicacin o ratificacin alguna. Si se toc el tema
de la acumulacin, fue solo por el procedimiento que se sigui para la autorizacin
de la documentacin ante la Municipalidad y su posterior modificacin. Y a efec-
tos de no tocar las reas del primer piso que son comunes, se opt por una posicin
totalmente legal y permitido a fin de que la solicitud de inscripcin sea pasible de
un resultado positivo.
355
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
356
JURISPRUDENCIA
VI. ANLISIS
1. La rogatoria original estuvo dirigida a la inscripcin de la acumulacin de los predios
inscritos en las partidas registrales Ns 235002 (continuacin en P.E. N 41428007),
235003 (continuacin en P.E. N 41428015), 235004 (continuacin en P.E.
N 41428023), 235005 (continuacin en P.E. N 41428031), 235006 (continuacin en
P.E. N 41428058), 235006-Bis (continuacin en P.E. N 41428066), 235008 (conti-
nuacin en P.E. N 41463325) y 235009 (continuacin en P.E. N 41428074). Asimis-
mo, se solicit la inscripcin de la declaratoria de fbrica en va de regularizacin al
amparo de la Ley N 27157 de 36 unidades inmobiliarias (32 stands y 4 vitrinas) que
resultaron de la modificacin y remodelacin de 8 tiendas (y sus pasadizos) inscritas
en las partidas registrales precitadas. Adicionalmente, se requiri la independizacin
de las 36 unidades inmobiliarias que se regularizaban y, por ltimo, se pidi la ins-
cripcin de la adecuacin del reglamento interno de la edificacin.
2. Con posterioridad, el interesado (INCOMAC, representado por Oscar Antonio Lang-
berg La Rosa) ha formulado desistimiento parcial de la rogatoria para que no se con-
sidere en ella a la acumulacin de los predios inscritos en las partidas indicadas en el
punto del anlisis precedente, teniendo en consideracin las observaciones efectuadas
a la presentacin de su ttulo. El argumento para el desistimiento fue la circunstancia
deno existir solucin de continuidad(sic)entre las 8 unidades inmobiliarias con el
rea que constituye la zona comn.
En el escrito de desistimiento de fecha 24/11/2003 se solicit adems quese deje
sin efecto las independizaciones de las 8 tiendas debidamente registradas en las fichas
N 235002, N 235003, N 235004, N 235005, N 235006, N 235006-Bis,
N 235008 y N 235009 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, con el objeto
de que los mismos reviertan a la partida matriz, se efecte la modificacin de decla-
ratoria de fbrica y se proceda con la independizacin de las 32 tiendas producto del
acto antes indicado.
3. En este punto del anlisis tenemos que la rogatoria de inscripcin consiste en que
se deje sin efecto las independizaciones, es decir, se cierren las partidas Registra-
les N 235002 (continuacin en P.E. N 41428007), 235003 (continuacin en P.E.
N 41428015), 235004 (continuacin en P.E. N 41428023), 235005 (continuacin en
P.E. N 41428031), 235006 (continuacin en P.E. N 41428058), 235006-Bis (conti-
nuacin en P.E. N 41428066), 235008 (continuacin en P.E. N 41463325) y 235009
(continuacin en P.E. N 41428074), a fin de que retornen a la partida matriz consti-
tuida por la ficha N 32647, que contina en la partida Electrnica N 41003286 del
Registro de la Propiedad Inmueble de Lima; se proceda con la inscripcin de la decla-
ratoria de fbrica en va de regularizacin al amparo de la Ley N 27157 de 36 unida-
des inmobiliarias (32 stands y 4 vitrinas) que resultaron de la modificacin y remo-
delacin de 8 tiendas (y sus pasadizos) inscritas en las partidas registrales precitadas;
357
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
358
JURISPRUDENCIA
359
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
Es posible que se efecte una operacin de este tipo en una edificacin sujeta al
rgimen de propiedad exclusiva y comn a que se refiere la Ley N 27157, es
decir, puede remodelarse un piso de un edificio modificando no solo la estructura y
ubicacin de las secciones de propiedad exclusiva, sino adems las reas dedicadas a
bienes comunes y, de ser afirmativa la respuesta, cules seran los lmites y requisitos
de tal remodelacin?
Este colegiado considera que mientras no se quebranten los lmites indicados en la
parte final del punto del anlisis que antecede, ser posible que se realicen remodela-
ciones de pisos de edificaciones sujetas al rgimen de propiedad exclusiva y comn,
teniendo que intervenir de manera obligatoria la junta de propietarios para dar la res-
pectiva autorizacin.
Este criterio encuentra sustento en los artculos 27(96) y 76(97) del D.S. N 008-2000-
MTC, relativos a los requisitos para la regularizacin de las declaratorias de fbrica
360
JURISPRUDENCIA
f) Para las obras de Puesta en Valor ser obligatoria la presentacin de una memoria justificativa, en la
que el restaurador demuestre el cumplimiento de las exigencias tcnicas y legales requeridas por ley
para este tipo de obra.
g) En caso de intervenciones en inmuebles con unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y bienes
de propiedad comn, se requerir la autorizacin de la junta de propietarios.
Adems, la Comisin Tcnica podr, a su criterio, exigir planos, estudio de suelos, memorias justificati-
vas y otros documentos adicionales.
76.2 La Licencia de Obra para Remodelacin, Ampliacin, Modificacin, Reparacin o Puesta en Valor
se tramitar bajo los procedimientos y condiciones establecidos en los artculos 80 al 91 del presente
Reglamento.
(98) Artculo 148.- Acuerdos por mayora calificada
Salvo disposicin distinta del Reglamento Interno, se considera mayora calificada al voto conforme de
cuando menos los propietarios de secciones de propiedad exclusiva que representen los dos tercios de
las participaciones de los bienes comunes, incluyendo los porcentajes de quienes renunciaron a la Junta.
361
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
Cuando se trate de decisiones de venta, gravamen, cesin en uso o afectacin permanente de los bienes,
reas o servicios comunes, solo podrn votar los propietarios hbiles de las secciones o sus representan-
tes en nombre de ellos, aun cuando no integren la Junta de Propietarios.
Las sesiones de las Juntas de Propietarios y los acuerdos adoptados en ellas, debern constar en el Libro
de Actas legalizado conforme a Ley. Los acuerdos que autoricen la transferencia de propiedad de bie-
nes comunes debern ser notificados a los propietarios de secciones que no concurrieron a la Junta, aun
cuando hubieran renunciado a ella, mediante carta notarial dirigida al domicilio designado por ellos ante
la Junta. En estos casos, los propietarios podrn manifestar su discrepancia con el acuerdo, en el plazo
de veinte (20) das hbiles. Esta discrepancia se entiende solo como salvedad. De no hacerlo quedarn
vinculados a dicho acuerdo. La notificacin antes mencionada, se entender realizada y ser vlida siem-
pre que se efecte en el domicilio designado por el propietario ante la Administracin.
En caso de que la notificacin antes mencionada sea devuelta por el notario porque el domicilio sealado
por el propietario fuere desconocido o carezca del mismo en el lugar de la edificacin, el Presidente, la
Directiva o la Administracin, segn sea el caso, deber publicar un aviso en el diario oficial El Peruano,
en el cual se consignar el acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, en las mismas condiciones que
en la notificacin notarial. Si transcurrido el plazo de veinte (20) das hbiles desde el da hbil siguiente
de la publicacin, el propietario con domicilio desconocido no manifestara por conducto notarial su dis-
crepancia, se entender vinculado al acuerdo.
(99) Esta posicin se apoya en el segundo prrafo del artculo 133 del D.S. N 008-2000-MTC, cuando indi-
ca: Si la obra alterase la volumetra, el estilo arquitectnico o el aspecto exterior de la seccin donde se
ejecuta, o del inmueble matriz, el propietario deber obtener previamente la aprobacin de la Junta de
Propietarios. En estos casos, el propietario de la seccin que desee ejecutar la obra deber proporcionar a
la Junta de Propietarios, toda la informacin y documentacin tcnica, legal y administrativa relacionada
con ella, que sea necesaria para facilitar una decisin adecuada.
362
JURISPRUDENCIA
y con la concurrencia de las 2/3 partes del porcentaje de bienes comunes, se acord,
entre otros, la ratificacin de la modificacin de declaratoria de fbrica e independiza-
cin de las tiendas del primer piso y su respectiva inscripcin, satisfacindose de este
modo el requisito de la autorizacin de la remodelacin por la junta de propietarios.
7. Ya que la rogatoria est formada por la solicitud de inscripcin de la regularizacin de
fbrica por remodelacin de 8 tiendas de un edificio sujeto a la Ley N 27157, lo que
corresponde determinar es, si se han cumplido los requisitos que establecen los artcu-
los 24(100), 25(101), 26(102) y 27 del D.S. N 008-2000-MTC.
En este sentido, revisada la documentacin que conforma el ttulo se advierte que no
se ha llenado el rubro 17 del FOR, relativo a la certificacin y legalizacin notarial, de
acuerdo a lo dispuesto por el artculo 2.2. de la Ley N 27333.
8. En relacin con el pedido para que se deje sin efecto las independizaciones de las 8
tiendas del primer piso del edificio El Conquistador, una vez extendido un asien-
to de inscripcin, este se encuentra protegido en mrito del principio de legitimacin
363
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
registral, regulado en el artculo 2013 d(103) el Cdigo Civil y en el artculo VII del
Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos, por el que los
asientos registrales se presumen exactos y vlidos, producen todos sus efectos y legi-
timan al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los
trminos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.
Esto quiere decir que una simple rogatoria no puede ocasionar el cierre de partidas
registrales independizadas de una partida matriz en el rgimen de propiedad exclusiva
y propiedad comn, sino que debe presentarse ttulo suficiente o resolucin judicial.
En el casosubmateriaconforme se ha sealado en el punto 6 del anlisis de la
presente resolucin, basta la solicitud de inscripcin de la regularizacin de la fbrica
consistente en la remodelacin de las 8 tiendas del primer piso para que si se renen
los requisitos correspondientes, se cierren las partidas registrales de las 8 tiendas e
independicen las 36 unidades inmobiliarias resultantes, sin que para ello se tengan que
acumular anteladamente las 8 tiendas o dejar sin efecto las independizaciones de las
mismas para que retornen a la partida matriz, puesto que en este caso la remodelacin
implica independizacin y no acumulacin de secciones de propiedad exclusiva.
De tal forma que para la procedencia de la inscripcin del ttulo, el interesado debe
desistirse de la solicitud de dejar sin efecto las independizaciones, teniendo en cuen-
ta que el artculo III del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros
Pblicos prescribe que la rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en
el ttulo, salvo reserva expresa.
De conformidad con la Resolucin del Superintendente Adjunto de los Registros
Pblicos N 012-2004-SUNARP/SA del 1 de marzo de 2004.
Estando a lo acordado por unanimidad.
VII. RESOLUCIN
REVOCAR la observacin formulada por la Registradora Pblica al ttulo referido
en el encabezamiento, yDISPONERsu inscripcin siempre que se subsanen los defectos
sealados en los puntos 7 y 8 del anlisis de la presente resolucin.
Regstrese y comunquese.
GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA
Presidenta de la Tercera Sala del Tribunal Registral
WALTER POMA MORALES
Vocal (e) del Tribunal Registral
PEDRO LAMO HIDALGO
Vocal del Tribunal Registrales.
364
JURISPRUDENCIA
Resolucin N108-2002-SUNARP-TR-L
Lima, 8 de noviembre de 2002
APELANTE : Jos Poblete Gutirrez
HOJA DE TRMITE : N 477 del 7 de agosto de 2002
TTULO : N 7095 del 2 de julio de 2002
REGISTRO : Registro de propiedad inmueble del Callao
ACTO : Independizacin y reglamento interno
SUMILLA : Calificacin de bienes comunes
Puede asignrsele la calidad de propio a un bien considerado comn en el artculo
40 de la Ley N 27157 y artculo 134 de su Reglamento, en la medida que dichas normas
facultan la estipulacin en contrario. Sin embargo, dicha calificacin de bien propio ser
factible siempre que no se impida la existencia del Rgimen de Propiedad Exclusiva y
Propiedad Comn.
365
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
366
JURISPRUDENCIA
Primera Etapa, y respecto del rea total del inmueble, asimismo se deber tener pre-
sente que sobre el sector B Primera Etapa se est solicitando la independizacin
de 23 unidades inmobiliarias en el primer piso y de 26 unidades inmobiliarias en el
segundo piso haciendo un total de 49 unidades inmobiliarias a independizar en la Pri-
mera etapa de ese sector.
Sin perjuicio de lo anterior expuesto, en la escritura pblica del 25/04/2002, respecto
al Sector B Segunda Etapa, los porcentajes asignados a las unidades inmobiliarias
a independizar, no concuerdan con lo sealado con sus antecedentes registrales; en la
nueva escritura pblica se seala que los porcentajes sern tomados en virtud a su rea
ocupada. Debe tenerse en cuenta que el rea ocupada del Sector B Segunda Etapa es
de 9,780.01 m2; y el rea total ocupada del inmueble es de 81,922.67 m2; y sobre estas
reas las que se debe tomar el clculo que le corresponde a cada unidad inmobiliaria a
independizar.
Realizado el respectivo clculo los porcentajes asignados en la escritura pblica del
25/04/2002, no corresponden ni concuerdan con las reas totales respecto del Sector
B Segunda Etapa, y respecto del rea total del inmueble, asimismo se deber tener
presente que sobre el Sector B Segunda Etapa se est solicitando la independiza-
cin de 43 unidades inmobiliarias en el primer piso, 40 unidades a independizar en el
segundo piso y de 18 unidades a independizar en el tercer piso haciendo un total de
101 unidades inmobiliarias a independizar en la Segunda Etapa de ese Sector.
4.- Cabe indicar que se encuentra pendiente de inscripcin respecto a la Partida Registral
Ficha N 41729 del R.P.I del Callao, el Ttulo N 5491 del 23/05/2002, por lo que de
conformidad con lo dispuesto por el artculo 2016 del Cdigo Civil concordante con
el artculo X del ttulo preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos,
no podra inscribirse el presente ttulo estando vigente el asiento de presentacin del
ttulo ya mencionado. Base Legal: artculo 2011 del Cdigo Civil y artculo 32 del
nuevo Reglamento General de los Registros Pblicos.
Se deja constancia que no puede establecerse el monto del mayor derecho por concep-
to de inscripcin de ttulo, de conformidad con lo establecido por el artculo 40 del nuevo
Reglamento General de los Registros Pblicos, por depender ello de las aclaraciones que
pudieran efectuarse en la correspondiente subsanacin de la presente observacin.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIN
El apelante sostiene con respecto al primer numeral de la observacin, que se soli-
cita mediante las escrituras presentadas la independizacin de las siguientes secciones
de dominio exclusivo: Sector A, Sector B 1 Etapa, Sector B 2 Etapa, Sector C, Sector
E, Caseta de Conexin Telefnica, Base Celular, Cerco Perimtrico, y el rea destina-
da a Oficina. Las secciones referidas han sido establecidas conforme el artculo 129 del
Reglamento de la Ley N 27157 y las Zonas Comunes son: Cisterna, Vereda de Ingreso
y el Cuarto de Basura. La Vereda de Ingreso permite el acceso a todos los dems sectores
cumplindose los artculos 125 y 129 del Reglamento de la Ley N 27157. El Cerco Peri-
mtrico alega, cumple con los requisitos para ser independizado, al no ser considera-
do como Zona Comn conforme el artculo 134 inciso h) del Reglamento citado por tener
naturaleza idntica a los frisos. La servidumbre de paso sobre el Sector E, refiere, no
contradice al Reglamento Interno por no ser una Zona Comn de acuerdo al artculo 1035
367
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
del Cdigo Civil [10]. Las secciones Base Celular, La Caseta de Conexin Telefnica y
el rea destinada a Oficina seala, tienen sus respectivos porcentajes de participacin
sobre las zonas comunes y se hallan descritos en el Reglamento Interno del Centro Areo
Comercial. En cuanto a los numerales 2 y 3 de la observacin sostiene, estn subsana-
das en las clusulas octava y novena de la Escritura Aclaratoria del 25 de abril de 2002,
en la cual se modifica el artculo Sexto de los Reglamentos respecto del Sector B Primera
Etapa y Segunda Etapa, sealndose los porcentajes de las secciones independizadas, que
segn el artculo 153 inciso f) del Reglamento referido son establecidos por el propietario
de acuerdo a su criterio.
VI. ANLISIS
1.- El artculo 129 del Reglamento de la Ley N 27157, aprobado mediante D.S. N 008-
2000-MTC, define al Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn, como el
rgimen jurdico que supone la existencia de una edificacin o conjunto de edificacio-
nes integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a dis-
tintos propietarios, y bienes y servicios de dominio comn. Establece, asimismo, que
cuentan con un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios. De la definicin pre-
cedente puede concluirse que para la configuracin del Rgimen de Propiedad Exclu-
siva y Propiedad Comn, es necesaria la coexistencia de dos elementos: La propiedad
exclusiva sobre los denominados bienes o secciones propias y la copropiedad indivisi-
ble sobre los bienes comunes.
368
JURISPRUDENCIA
369
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
370
JURISPRUDENCIA
371
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
secciones exclusivas, la ubicacin de estas, los usos a las que estn destinadas, etc.
Asimismo, el artculo 138 del mismo dispositivo, prescribe que el pago de los gastos
comunes se efectuar de acuerdo con los porcentajes establecidos en el Reglamen-
to Interno, teniendo en cuenta criterios de uso, espacio ocupado, demanda de servi-
cios, el nmero de personas que ocupan las secciones, la ubicacin o accesibilidad de
las mismas, y que, dichos porcentajes no son necesariamente iguales a los de partici-
pacin en el dominio de los bienes comunes. Es decir, la eleccin del criterio para la
determinacin de los porcentajes de participacin sobre las zonas y servicios comu-
nes es libre.
14.- En el caso de la materia, a travs de la escritura pblica del 01/03/2002 (modificatoria
y aclaratoria de la escritura del 15/11/2001), se establece que los porcentajes de par-
ticipacin sobre los bienes comunes que les corresponde a los propietarios de las sec-
ciones denominadas: Sector A, Sector B - Primera Etapa, Sector B - Segunda Etapa,
Sector C, Sector D, Sector E, Cerco Perimtrico, Base Celular, Caseta de Conexin
Telefnica y rea destinada a Oficina, se determinar en funcin al rea ocupada.
Asimismo, verificados los porcentajes de participacin asignados a cada seccin de
propiedad exclusiva se ha determinado que son proporcionales a su rea ocupada.
15.- Se expresa tambin en la mencionada escritura aclaratoria que los porcentajes de par-
ticipacin sobre los gastos comunes son determinados en funcin a las reas techadas,
habindose verificado que los porcentajes consignados en el Reglamento Interno son
acordes con dicho criterio. Sin embargo, al describirse cada una de las secciones de
propiedad exclusiva si bien se consignan sus reas techadas, se indica errneamente
que las mismas son reas ocupadas, defecto que debe subsanarse.
16.- En el segundo y tercer extremos de la observacin el Registrador manifiesta que para
la asignacin de los porcentajes a las unidades inmobiliarias que conforman el Sector
B - Primera Etapa y el Sector B - Segunda Etapa, debe tenerse en cuenta el rea ocu-
pada total de cada etapa del Sector B y el rea ocupada total del conjunto de la edi-
ficacin, incluyendo las reas comunes. En otras palabras, las unidades de dominio
exclusivo que conforman dichos sectores debern contar con dos porcentajes de par-
ticipacin sobre los bienes y servicios comunes: Un primer porcentaje calculado en
funcin al total de reas ocupadas de cada etapa del Sector B y un segundo porcenta-
je, calculado en funcin al total de reas ocupadas del conjunto de la edificacin.
17.- Al respecto, el artculo 45 de la Ley N 27157, establece que en todos los casos se
puede otorgar ms de un Reglamento y conformar la respectiva Junta de Propieta-
rios por reas fsicamente determinables, que comprenden un conjunto de unidades, si
as lo acuerdan la mayora simple del total de propietarios. Seala adems la referida
norma, que si los interesados lo consideran, se constituir adems, una Junta Gene-
ral de Propietarios con delegados de las diferentes Juntas de Propietarios, la cual se
encargar de todo lo concerniente a asuntos que afecten a la edificacin en su con-
junto. Finalmente, prescribe que la conformacin, funciones, mecanismos de coordi-
nacin entre Juntas y dems aspectos concernientes, sern fijados en un Reglamento
Interno General.
Si bien la norma citada no seala expresamente que en los casos en que existan
diversos reglamentos internos por reas fsicamente determinadas, estos deben con-
tener, adems de los porcentajes de participacin relativos a los bienes y servicios
372
JURISPRUDENCIA
comunes del bloque al que pertenecen, los porcentajes relativos a los bienes y servi-
cios comunes del conjunto de la edificacin, la existencia de elementos y servicios
comunes en el conjunto de la edificacin, hace exigible que se determine con preci-
sin cul es el porcentaje que le corresponder a cada seccin respecto a dichos bie-
nes y servicios comunes conforme lo establece el inciso d) del artculo 42 de la Ley
N 27157 e inciso f) del artculo 153 de su Reglamento.
18.- En el presente caso, se han asignado porcentajes de participacin sobre los bienes
comunes del Sector B - Primera Etapa y Sector B - Segunda Etapa en funcin a las
reas ocupadas de las secciones de dominio exclusivo de cada etapa, porcentajes
que son acordes con el criterio de rea ocupada que se ha adoptado en el Reglamen-
to Interno. Asimismo, se han asignado porcentajes de participacin sobre los bienes
comunes del conjunto de la edificacin a cada una de las secciones de dominio exclu-
sivo que conforman los referidos Sectores B, Primera y Segunda Etapas, en funcin a
las reas ocupadas, habindose verificado que dichos porcentajes tambin son aproxi-
mados al criterio de rea ocupada que se ha elegido, en razn de haberse redondeado
las cifras debido a los varios decimales que arroja la operacin aritmtica empleada
para su clculo. Cabe precisar, que para la determinacin de los porcentajes que sobre
los bienes de dominio comn del Centro Areo Comercial le corresponde a cada
unidad de dominio exclusivo que integran tanto la Primera como la Segunda Etapa
del Sector B, deber tenerse en cuenta el porcentaje que en el Reglamento Interno
General se le ha asignado a cada una de las etapas. As por ejemplo, el porcentaje
que respecto a los bienes comunes del Centro Areo Comercial le corresponder a
cada seccin de dominio exclusivo del Sector B - Primera Etapa, ser una parte del
10.22 % que en el Reglamento Interno General se le ha asignado a dicha primera
etapa, debiendo efectuarse tal clculo, en funcin al rea ocupada de la referida sec-
cin conforme al criterio adoptado en el Reglamento Interno.
Debe sealarse que para determinar el rea ocupada del conjunto de la edificacin,
deber sumarse las reas ocupadas de todas sus secciones de propiedad exclusi-
va consignadas en el Reglamento Interno General, sin incluir a las zonas comunes
como exige el Registrador, en razn de que el criterio elegido por el propietario de
la edificacin es el rea ocupada de las secciones de propiedad exclusiva.
En consecuencia, corresponde revocar los numerales 2 y 3 de la observacin.
19.- Por otro lado, se aprecia que no se ha asignado porcentaje de participacin a cada
una de las secciones de propiedad exclusiva que conforman los Sectores B, Primera
y Segunda Etapas, en relacin a los servicios comunes del conjunto de la edificacin,
debiendo subsanarse dicho defecto.
20.- En el numeral 4 de la observacin se indica que se encontraba pendiente de inscrip-
cin el ttulo N 5491 del 23 de mayo de 2002, el mismo que a la fecha, de acuerdo a
la informacin proporcionada por el Sistema de Informacin Registral, se encuentra
tachado el 15 de agosto de 2002 por haber caducado su asiento de presentacin, razn
por la que corresponde dejar sin efecto dicha observacin.
21.- Finalmente, debe sealarse que de acuerdo con el asiento B00002 de la partida
Electrnica N 70081049, mediante Resolucin N 037-96-MPC/DGDU del 25/03/96
se aprobaron los Estudios Definitivos en va de Regularizacin del lote nico para
373
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
Usos Industriales Tipo B sobre el predio objeto del presente ttulo, lo cual determina
que en aplicacin del artculo 9 inciso B del Texto nico Ordenado del Reglamento
de la Ley General de Habilitaciones Urbanas se considere aprobada la primera etapa
de la habilitacin, pues no consta de la misma partida que la mencionada resolucin
haya sido objeto de apelacin. En consecuencia, si bien en esta etapa es procedente
la inscripcin de la declaratoria de fbrica en va de regularizacin de conformidad
con lo dispuesto por el artculo 4 del Reglamento de la Ley N 27157, y por ende, la
inscripcin de actos posteriores como el Reglamento Interno y las Independizaciones,
en las partidas de independizacin de las respectivas unidades deber dejarse expresa
constancia que an queda pendiente la etapa de Recepcin de Obras Finales.
Estando a lo acordado por unanimidad.
VII. RESOLUCIN
REVOCARlos numerales 1, 2 y 3,DEJAR SIN EFECTOel numeral 4 de la
observacin formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Inmueble del Callao
al ttulo referido en el encabezamiento y, declarar que el ttulo no puede inscribirse por
contener los defectos sealados en los numerales 11, 15 y 19 del anlisis de la presente
Resolucin.
Regstrese y comunquese.
NORA MARIELLA ALDANA DURN
Presidenta de la Segunda Sala del Tribunal Registral
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIN N 732-2008-SUNARP-TR-L
374
JURISPRUDENCIA
375
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
376
JURISPRUDENCIA
- Seala que la Municipalidad del Rmac les otorg el certificado de Parmetros urba-
nsticos y Edificatorios N 198-2006-DOPZA-DDU-MDR con la que se demuestra
fehacientemente que no existe oposicin de ninguno de los integrantes de la edifica-
cin como se pudo verificar con el inspector de obras de la Municipalidad del Rmac.
- Considera que antes de efectuar la construccin de la ampliacin de la declaratoria de
fbrica, demolicin se recurri a Cofopri, ente que otorg el ttulo de propiedad, y que
seal que dicho bien inmueble perteneca, tanto es as que actualmente se le cono-
ce a la Urb. Palomares, como Villa Militar del personal auxiliar subalterno del Ejrci-
to Peruano al Ministerio de Guerra o de Defensa, y ante cualquier percance se puede
pedir informacin en forma directa, y se obtendr las respuestas del caso, de suceder
ello, solicito que se efecte los oficios pertinentes, conforme a ley.
VI. ANLISIS
1. Mediante el ttulo venido en grado de apelacin, se solicita la inscripcin de la modi-
ficacin y ampliacin de fbrica de la edificacin construida sobre el Dpto. 11 ubica-
do con frente a la calle Domingo Angulo, urbanizacin Palomares, distrito del Rmac,
inscrito en la partida Electrnica N P02225667 del Registro de Predios de Lima.
La Registradora en su primer extremo de la observacin ha sealado que de la revi-
sin del reglamento interno inscrito, los aires de la edificacin no han sido reservados
ni considerados dentro del rea exclusiva de alguna de las unidades independizadas,
por lo que considera que son bienes de dominio comn.
Conforme a ello, a efectos de inscribir la regularizacin de la ampliacin y modificacin
de la fbrica inscrita, corresponde determinar si los aires de la unidad inmobiliaria deno-
minada Departamento11, han sido considerados como un rea de propiedad exclusiva.
2. El artculo 129 del Reglamento de la Ley N 27157, define a la propiedad exclusi-
va y propiedad comn como el rgimen jurdico que supone la existencia de una
377
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
378
JURISPRUDENCIA
transferencia de los bienes comunes que realiza la junta de propietarios con la mayo-
ra calificada a que se contrae el artculo 43 de la Ley N 27157 y la notificacin a
los inasistentes debidamente convocados; y, b) La transferencia de la nueva seccin
de dominio exclusivo, la cual podr efectuarse por cualquiera de las modalidades que
establece el derecho civil.
En la primera etapa o aprobacin de la venta de un bien comn en realidad nos encon-
tramos ante un acuerdo de desafectacin o cambio de naturaleza del bien de domi-
nio comn, el cual a consecuencia del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios
en mayora calificada se convertir en un bien de dominio exclusivo de igual naturale-
za que las dems secciones de propiedad exclusiva confortantes de la edificacin y por
tanto, susceptible de incorporarse al trfico jurdico. Al respecto es preciso sealar que
este acuerdo no configura en modo alguno un acto traslativo de dominio sino solamen-
te la modificacin del estatus de la seccin de dominio comn la misma que continuar
perteneciendo en copropiedad a los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva
conforme lo establece el inciso d) del artculo 42 de la Ley N 27157.
6. En este sentido, una vez obtenida la autorizacin de transferencia y configurada una
nueva seccin de dominio exclusivo en cuya titularidad dominial concurrirn los pro-
pietarios de las secciones de dominio exclusivo, resultara de aplicacin el artculo 971
del Cdigo Civil, el cual prescribe que: Las decisiones sobre el bien comn se adopta-
rn por: 1. Unanimidad, para disponer o gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o
introducir modificaciones en l. En su defecto, cada copropietario podr disponer de su
cuota ideal conforme lo autoriza el artculo 977 del antes mencionado cdigo.
Sin embargo, deber tenerse en cuenta el espritu de la Ley, por cuanto, mediante el
artculo 43 de la Ley N 27157, si bien es cierto, se desafecta el bien comn en el
mismo acto est implcito el acuerdo de transferencia de la antigua zona comn. Por
ello, si se admitiera que para la transferencia de los bienes comunes desafectados
resultan de aplicacin nicamente las reglas de la copropiedad contenidas en el Cdi-
go Civil, puede ocurrir que los propietarios que votaron en contra de la desafectacin
y transferencia (1/3 de los propietarios con derecho inscrito) no estn de acuerdo con
transferir sus cuotas ideales, supuesto en el cual no procedera la transferencia aproba-
da por la junta de propietarios, bloquendose de este modo la finalidad de la norma.
Por lo tanto, conforme a las normas antes expuestas, la transferencia de los bienes
comunes podr ser formalizada por el Presidente de la Junta de Propietarios, quien
ejerce la representacin legal de la misma en el supuesto que la junta de propietarios
tambin autoriz la transferencia, sin embargo, en el caso que la junta de propietarios
solamente acuerde la desafectacin de los bienes comunes sin autorizar la transferen-
cia, ser necesaria la intervencin de todos los copropietarios en aplicacin de lo dis-
puesto por el artculo 971 inciso1 del Cdigo Civil.
7. En el caso bajo anlisis, de la revisin del ttulo archivado N 2002506 del 13/02/2004
que dio mrito a la extensin del asiento 1 de la partida electrnica N P02225667 del
Registro de Predios de Lima donde corre inscrito el reglamento interno, se aprecia que
se ha establecido lo siguiente:
Artculo 14.- La relacin de bienes y reas comunes es la siguiente (marcar con un
aspa de ser bien comn).
379
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
Conforme al artculo citado, los aires de la edificacin (azotea), no han sido reserva-
dos ni considerados dentro del rea de propiedad exclusiva de alguna de las unidades
independizadas.
Asimismo, cabe precisar que el literal k) del artculo 14 del reglamento interno pre-
cisa que las azoteas son zonas comunes, salvo que en los ttulos de propiedad de
las secciones aparezcan clusulas en contrario. De la revisin del ttulo archivado
N 311094 del 28/06/2005 (en virtud del cual se inscribi el asiento 2 de la partida
electrnica N P02225667), se constata del ttulo de propiedad expedido por Cofopri,
que no se han considerado los aires del Departamento 11 como un rea de propiedad
exclusiva de dicha unidad inmobiliaria.
Siendo esto as, la junta de propietarios deber acordar la desafectacin de los aires
sobre el Departamento 11 y su transferencia a favor de los propietarios de dicho
departamento, as como la autorizacin para la ampliacin de la edificacin, esto lti-
mo conforme a lo previsto por el segundo prrafo del artculo 133 del Reglamento de
la Ley N 27157.
En consecuencia, corresponde confirmar el numeral 1 de la observacin formulada
por la Registradora.
8. En otro extremo de la observacin la Registradora ha sealado que como consecuen-
cia de la desafectacin de parte de los aires comunes, se modifica la descripcin de las
zonas comunes, razn por la que deber modificarse el reglamento interno.
380
JURISPRUDENCIA
Al respecto, debe tenerse presente que la determinacin de las zonas comunes y de pro-
piedad exclusiva en una edificacin sujeta al rgimen de propiedad exclusiva y propie-
dad comn se efecta en el reglamento interno, en donde se describe la relacin de los
bienes comunes, la asignacin de los porcentajes de participacin, entre otros aspectos.
Ahora bien, la variacin en la descripcin de las zonas comunes debido a que una
porcin de la misma cambi de naturaleza para convertirse en un rea de propiedad
exclusiva, requiere la inscripcin simultnea de la modificacin de reglamento inter-
no, aprobacin que deber ser efectuada por la junta de propietarios y cumplir ade-
ms con la formalidad prevista por el artculo 69 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de predios.
En este orden de ideas, corresponde confirmar el numeral 2 de la observacin
formulada.
9. Finalmente, se deja constancia que en el presente caso no se efecta la liquidacin
de los derechos registrales conforme a lo previsto por el artculo 156 del Reglamento
General de los Registros pblicos, por cuanto no se ha presentado el ttulo que conten-
ga el acuerdo de desafectacin de los aires sobre el Departamento 11, su transferencia
a favor del propietario de dicho departamento y finalmente la modificacin del regla-
mento interno, acuerdos de la junta de propietarios que debern preexistir a la fecha
del asiento de presentacin ttulo venido en grado de apelacin.
Estando a lo acordado por unanimidad:
VII. RESOLUCIN
CONFIRMAR los numerales 1 y 2 de la observacin formulada por la Registrado-
ra Pblica del Registro de Predios de Lima, por los fundamentos vertidos en la presente
resolucin.
Regstrese y comunquese
RESOLUCIN N 1128-2009-SUNARP-TR-L
17 de julio de 2009
APELANTE : Jos Leyva Cubas
TTULO : 00229638 de 22/04/2009
RECURSO : 0044195 de 01/07/2009
REGISTRO : Predios de Lima
381
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
382
JURISPRUDENCIA
VI. ANLISIS
1. El Registrador formul tacha del ttulo por no haberse subsanado la observacin den-
tro del plazo reglamentario. Sin embargo, el escrito de apelacin fue presentado el da
1 de julio de 2009, es decir, cuando todava se encontraba en vigor el asiento de pre-
sentacin del ttulo N 229638 del 22 de abril de 2009, por lo que corresponde revocar
la tacha por ese fundamento y en consecuencia, se debe entrar a estudiar los temas de
fondo que motivaron la denegatoria de inscripcin.
2. En efecto, mediante el ttulo venido en grado de apelacin se solicita la inscripcin de
declaratoria de fbrica, en va de regularizacin, reglamento interno e independiza-
cin, referido al inmueble ubicado en el Lote 12, Manzana H-4, Calle N 40, Urbani-
zacin Puerta de Pro - Cuarto Sector Segunda Etapa, Distrito de San Martn de Porres
inscrito en la partida Electrnica N 12266471 del Registro de Predios de Lima.
3. El registrador formul las siguientes observaciones referidas a la validez y eficacia del
ttulo:
i) Srvase rectificar el rea techada de la unidad inmobiliaria N 02 y el rea comn
N 04 de la memoria de independizacin por discrepar con el que figura en el
nuevo plano con certificacin notarial de fecha 15 de junio de 2009.
ii) Debe rectificarse el uso asignado para la unidad inmobiliaria N 01, ya que dice
vivienda, y debe decir garaje y tienda.
iii) Srvase rectificar el artculo 2 del reglamento interno pues el rea techada de la
unidad inmobiliaria N 2 por discrepar con la que figura en el plano de independi-
zacin con certificacin notarial de firmas del 15 de junio de 2009.
4. Respecto de la observacin signada con el numeral i) del considerando anterior, se
considera como defecto la discrepancia entre el plano y la memoria descriptiva. Sobre
el particular, el artculo 50-Jin finedel Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios seala que en caso de dicha discrepancia prevalece el plano, con lo cual se
subsana el error sin ms trmite y, por tanto, se revoca esta causa de denegatoria.
383
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
5. Respecto de la observacin signada con el numeral ii) del considerando tercero, es nece-
sario sealar que el uso asignado por el propietario en el reglamento interno es simple-
mente convencional, y es una manifestacin de la potestad plena que conlleva el dere-
cho de propiedad; pero sin implicancias respecto de los lmites o restricciones que
impone la ley en forma obligatoria a travs de las reglas de zonificacin, y sobre la cual
los pactos o estipulaciones negociales no tienen eficacia, conforme establece el artculo
957 del Cdigo Civil. En buena cuenta, si el propietario, por ejemplo, asigna discrecio-
nalmente el uso vivienda pero las ordenanzas municipales no permiten esa utilizacin
de la unidad inmobiliaria, entonces simplemente rige esta ltima. Por tanto, el uso con-
vencional asignado por los propietarios en el reglamento interno carece de relevancia.
Es bueno indicar, una vez ms, que los aspectos vinculados a la zonificacin son ajenos
al Registro, ya que no se le aplica las reglas de la publicidad y sus efectos. Por ejemplo,
si la zonificacin se inscribiese sera irrelevante dicha inscripcin, pues los lmites lega-
les del dominio se imponen incluso sin contar con el registro, ya que la ordenacin del
suelo y el territorio se aplica a todos, sin excepciones, por ser de inters pblico.
En consecuencia, es inoficioso que el registrador se entretenga en cuestionar aspectos
que no benefician ni perjudican a las partes, ni a los terceros. Por lo expuesto, se revo-
ca este extremo.
6. Respecto de la observacin signada con el numeral iii) del considerando tercero, el
registrador indica que existe una diferencia de 0,10 cm2(diez centmetros cuadrados)
en la superficie de la unidad inmobiliaria 02, ya que el reglamento interno modificado
seala 153,63 m2; mientras el plano de independizacin da cuenta de una superficie de
153,53 m2. La diferencia advertida resulta intrascendente ya que las propias tolerancias
registrales admiten una diferencia mucho mayor respecto del rea o cabida de los pre-
dios, por lo que dicha errata carece de significacin para todo efecto jurdico o prctico.
Por lo tanto, se revoca tambin este extremo de la denegatoria.
7. No obstante lo expuesto, el Tribunal se encuentra obligado a revisar los ttulos pre-
sentados al Registro, incluso respecto de defectos o vicios no advertidos por la prime-
ra instancia, siempre que se produzca infraccin de una norma expresa, tal y como lo
permite el artculo 33.2 c) del Reglamento General de los Registros Pblicos.
8. En efecto, en el formulario registral N 2 y en el anexo N 4 se da cuenta de una dis-
crepancia de superficie en el segundo y tercer piso de la edificacin, ya que el rea
inscrita del terreno es de 160 m2; mientras que el rea ocupada de los niveles superio-
res es de 176,69 m2y el rea techada es de 166,25 m2. Es decir, de la informacin pro-
porcionada por el propio verificador se advierte que la construccin se extiende fuera
de los lmites del alineamiento de la fachada (as textualmente lo dice el verificador en
el anexo N 4) y que ello se debe a la construccin de un alero areo que sobresale del
permetro del lote (as se declara tambin en el formulario N 2).
9. Recurdese que en el procedimiento de regularizacin de edificaciones realizado al
amparo de la Ley N 27157 y dems normas complementarias, el verificador tiene
potestad fedante respecto a que los planos que adjunta corresponden a la realidad fsi-
ca, de conformidad con el artculo 9.1 del Decreto Supremo N 035-2006-VIVIEN-
DA. Por tanto, se considera cierta la invasin producida por la construccin
384
JURISPRUDENCIA
submateria que se ha realizado sobre el frente del lote, esto es, con intromisin sobre
el dominio pblico.
10. La regularizacin de edificaciones no permite que se legalicen usurpaciones o invasio-
nes a los predios colindantes o de dominio pblico, pues ello afecta el derecho de pro-
piedad de terceros, por lo que se requiere la dilucidacin del conflicto a travs de los
cauces y procedimientos correspondientes, pero en ningn caso se puede autorizar que
a travs de un simple acto unilateral del invasor, y plasmado en un formulario, se pre-
tenda legalizar esa situacin de hecho.
11. Por lo dems, el artculo 33.2 del Decreto Supremo N 035-2006-VIVIENDA, Texto
nico Ordenado de la Ley de Regularizacin de Edificaciones, establece que si el rea
del terreno es superior al rea registrada, y no existe superposicin de reas, entonces se
anota en forma preventiva la fbrica por el plazo de un ao a efectos de que se proce-
da a la rectificacin de la superficie. En cambio, cuando exista superposicin de reas se
entiende que el defecto es insubsanable, ya que precisamente no corresponde la anota-
cin, por lo que resulta aplicable la norma citada en virtud de una interpretacin a con-
trario sensu y sin perjuicio que esa conclusin se ratifica por el sistema de folio real que
consagra nuestro ordenamiento jurdico con el fin de que una partida corresponda a un
predio, sin superposiciones; y por el criterio de interdiccin de la arbitrariedad que no
permite afectaciones unilaterales al derecho de propiedad ajeno.
12. Por lo expuesto, corresponde disponer la tacha del ttulo por contener defecto insub-
sanable, de conformidad con el artculo 42 del Reglamento General de los Registros
Pblicos.
13. Respecto a los derechos registrales se liquida los derechos de calificacin, mas no ins-
cripcin, de los siguientes actos: cuatro independizaciones (S/. 220,00), declaratoria de
fbrica (S/. 34,00), reglamento interno (S/. 27,00), jurisdiccin (S/. 27,00), junta de pro-
pietarios (S/. 27,00), modificacin de rea (S/. 27,00), tres cargas (S/.57,00). En total se
liquida una suma de S/. 419,00 nuevos soles. Si el usuario abon S/.899.95 segn reci-
bos Ns 2488-24 y 3524-68, entonces se dispone la devolucin de S/.480,95.
La presente Sala Transitoria fue creada en mrito de la Resolucin N 249-2-
008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se signa-
ron a travs de la Resolucin del Superintendente Adjunto de los Registros Pblicos
N 010-2009-SUNARP/SA publicada el 1 de abril de 2009, por lo que este Colegia-
do cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelacin
interpuestos dentro del procedimiento registral.
VII. RESOLUCIN
REVOCAR la tacha por vencimiento de la vigencia del asiento de presentacin for-
mulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima; y disponer laTACHA SUS-
TANTIVAdel ttulo por el defecto advertido en los considerandos octavo y noveno de la
presente resolucin.
Regstrese y comunquese
SS. GUNTHER HERNN GONZALES BARRN, NLIDA PALACIOS LEN, SCAR
ENRIQUE ESCATE CABREL
385
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIN N 944-2011-SUNARP-TR-L
Lima, 13 de julio de 2011
APELANTE : Adriana Jess Delgado Angulo
TTULO : N 127029 del 10/02/2011
RECURSO : HTD N 29310 del 20/04/2011
REGISTRO : Predios de Lima
ACTO : Adecuacin de reglamento interno
SUMILLA
REAPERTURA DEL ACTA DE JUNTA DE PROPIETARIOS
No procede cuestionar la validez de la reapertura de un acta de junta de propietarios
al amparo de lo establecido en el artculo 12 del RIRPJNS, cuando de la revisin del
acta primigenia se advierte que en dicha sesin se acord de manera expresa otorgar
facultades al presidente de la junta para suscribir en representacin de todos los pro-
pietarios la referida acta de reapertura.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIN PRE-
SENTADA
Mediante el presente ttulo se solicita la inscripcin de la adecuacin del reglamen-
to interno, inscrito en el Asiento 9-b de la ficha N 234377 del Registro de Predios, a
la Ley N 27157 y su Reglamento aprobado por D.S. N 035-2006-VIVIENDA. Asi-
mismo, se solicita la inscripcin del reglamento interno general de la edificacin cuya
partida matriz es la ficha N 231348.
Al efecto se adjunta la documentacin siguiente:
- Declaracin jurada de convocatoria para la junta de propietarios del 12/08/2010, for-
mulada por Csar Augusto Cobos Barrantes, con firma certificada por notario de Lima
el 07/02/2011.
- Copia certificada notarial de la reapertura de acta de sesin extraordinaria de junta de
propietarios del 10/08/2010.
- Documento con firma certificada por notario relativo a la modificacin parcial de ade-
cuacin de reglamento interno de La Torre Los Conquistadores.
386
JURISPRUDENCIA
387
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
(...) b. Por otro lado, en relacin con la aplicacin supletoria de las normas del Regla-
mento de Personas Jurdicas No Societarias, es menester sealar que la Reapertura de
Actas es una figura jurdica que no est regulada por la Ley N 27157 ni por el D.S.
N 035-2006-VIVIENDA, por lo que la aplicacin de dichas normas es totalmente vli-
da a efectos de suplir un vaco legal. En caso contrario no podra utilizarse la reapertura
como un mecanismo de subsanacin de errores contenidos en el acta.
c. En ese sentido, se reiteran las observaciones 3, 4, 5 y 6, ms an cuando en el
acuerdo 4 adoptado en la sesin de Junta de Propietarios del Edificio Conquistado-
res no se estableci expresamente facultades al presidente de la junta para suscribir a
sola firma las reaperturas necesarias; al respecto, es menester sealar que un acuerdo
de voluntades no puede contravenir lo dispuesto en una norma legal, salvo que esta
misma lo prevea, situacin distinta que sucede en el artculo 12 del Reglamento de
Personas Jurdicas No Societarias.
(...) ADECUACIN DE REGLAMENTO INTERNO - TORRE CONQUISTADO-
RES (TORRE B)
3. Se deja constancia que el Acta de Reapertura que se adjunta con la presentacin del
presente ttulo, no tiene validez, toda vez que no ha sido suscrita por los mismos pro-
pietarios que suscribieron el acta reabierta, de conformidad con lo dispuesto por el ar-
tculo 12 del Reglamento dePersonas Jurdicas No Societarias, en aplicacin supleto-
ria. Siendo el tenor de dicho artculo el siguiente:
(...) Artculo 12.- Reapertura de actas
Los acuerdos contenidos en actas suscritas en las que se hayan cometido errores u
omisiones podrn inscribirse si se reabren para consignar la rectificacin respectiva o
los datos omitidos, requirindose que suscriban al pie las mismas personas que suscri-
bieron el acta reabierta. En el acta se consignar la fecha de la reapertura ().
4. En ese sentido, deber aclarar en el artculo 4 del Reglamento Interno Adecuado del
Sector Torre Conquistadores, aprobado en Sesin del 10/08/2010, se describe como
bien comn al terreno, lo cual no puede ser, toda vez que es de dominio comn de
todo el complejo.
5. Asimismo, deber aclarar quines son las personas que representan a los propietarios
de los Dptos. Ns 501, 503, 803, 902, 1002, 1102 y 1103, que se sealan en la intro-
duccin del acta de fecha 10/08/2010.
6. Por otro lado, srvase aclarar el periodo de ejercicio del Presidente de la Junta de Pro-
pietarios de la Torre Conquistadores, toda vez que en el Reglamento Interno Adecua-
do de dicho sector se seala: 1 ao, sin embargo, en el Reglamento Interno General se
seala: 2 aos.
Finalmente, se deja constancia que deber modificarse en lo que corresponda el Docu-
mento Privado de Adecuacin de Reglamento Interno General y del Sector Torre
Conquistadores (...).
FORMALIDAD: toda modificacin y/o subsanacin deber realizarse siguiendo la
misma formalidad con la que fue otorgado el documento que se modifica y/o subsana
(art. N 1413 del CC).
388
JURISPRUDENCIA
Base Legal.- Ley N 27157, TUO del Reglamento de la Ley N 27157, aprobado
por D.S. N 035-2006-VIVIENDA, Ley N 27133, arts. N 311, 2011 del Cdigo
Civil, Reglamento Nacional de Edificaciones, arts. 32 y 40 del TUO del Reglamen-
to General de los Registros Pblicos, Reglament de Inscripciones del Registro de
Predios.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIN
La apelante fundamenta su recurso en los trminos siguientes:
- Con relacin a la aplicacin del Reglamento de Personas Jurdicas No Societarias,
seala que la junta de propietarios no es una persona jurdica por lo que no se encon-
trara dentro del mbito de aplicacin del Reglamento citado.
- Sin perjuicio de lo expuesto, en el caso de una aplicacin supletoria ante un vaco en
la Ley N 27157 y su Reglamento, sobre las formalidades de una reapertura de acta de
sesin de junta de propietarios, esta no puede ser aplicada como formalidad obligato-
ria, cuando en el acta de sesin de junta de propietarios con acuerdo por mayora cali-
ficada, los asistentes autorizan expresamente al presidente de la junta de propietarios a
que pueda suscribir, entre otros, la reapertura del acta que en ese acto suscriben.
- Los acuerdos que tome la junta de propietarios son decisiones de los propietarios por
lo que si la decisin de estos propietarios, con acuerdo con mayora calificada, es que
sea el mismo presidente de la junta de propietarios quien suscriba una reapertura de
acta, este acuerdo debe tomarse como un acuerdo vlido por cuanto existe un vaco
con respecto a dicho extremo y no existe disposicin en contrario.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
Partida Matriz
El predio inscrito en la ficha N 231348 que contina en la partida N 41284714 se
encuentra constituido por el lote 5 de la manzana 82 del distrito San Isidro y cuenta con
un rea de 1,256.10 m2. En esta rea se construyeron estacionamientos y depsitos, cons-
tituyndose reglamento interno para esta zona, siendo que actualmente el predio ha que-
dado reducido a las zonas comunes de los estacionamientos y depsitos de los stanos.
En el Asiento B00001 consta registrada la adecuacin del reglamento interno de este
sector a la Ley N 27157.
De esta partida se independizaron los aires del predio en la ficha N 234342 que con-
tina en la partida Electrnica N 41408855, constituido por el primer y segundo nivel del
edificio.
Asimismo, se independizaron los aires del tercer nivel al infinito en la ficha
N 234377 continuando en la Partida N 41378581.
Partida N 41408855
En la ficha N 234342 que contina en la Partida N 41408855 se encuentra inscrito el
inmueble constituido por el primer y segundo nivel de los aires del lote 5 de la Manzana
82 del distrito de San Isidro.
Esta partida corresponde a un centro comercial destinado a tiendas con sus respectivos
servicios.
389
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
Partida N 41378581
En esta partida se inscribi la declaratoria de fbrica de seis departamentos dplex,
Dplex Los Libertadores, inscribindose el reglamento interno de este sector.
Adems se inscribi la declaratoria de fbrica de 31 departamentos, edificados en los
niveles del cuarto al dcimo sexto, edificio denominado Torres de Los Conquistadores.
El reglamento interno que es objeto de adecuacin se encuentra inscrito en el asiento 9-b.
Con relacin a las secciones del cuarto al dcimo sexto piso del edificio, esta por-
cin del predio ha quedado reducido a zonas comunes luego de las independizaciones
efectuadas.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el Vocal Femando Tarazona Alvarado.
De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestin a determinar
es la siguiente:
- Si en la calificacin registral de la reapertura del acta de sesin de Junta de Propieta-
rios le resulta aplicable el Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jur-
dicas No Societarias.
VI. ANLISIS
1. Con el ttulo venido en grado de apelacin se solicita la inscripcin de la adecuacin
del reglamento interno que corre inscrito en el Asiento 9-b de la ficha N 234377 del
Registro de Predios de Lima, a la Ley N 27157 y su Reglamento aprobado por D.S.
N 035-2006-VIVIENDA; as como, la inscripcin del reglamento interno general de
la edificacin en la ficha N 231348 que contina en la partida matriz N 41284714.
El Registrador encargado de la calificacin del ttulo ha denegado la inscripcin del
mismo sealando entre otros puntos que la reapertura del acta presentada debe ser
suscrita por todos los propietarios que firmaron el acta reabierta, de conformidad a lo
dispuesto en el artculo 12 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas
Jurdicas No Societarias (en adelante RIRPJNS).
2. En el presente caso, de la revisin de los documentos contenidos en el ttulo mate-
ria de alzada se aprecia que, conforme al punto 4 de su agenda, la junta de propieta-
rios del 10/08/2010 adems de adecuar el Reglamento interno de la Torre Los Con-
quistadores y elegir al presidente y tesorero de la junta de propietarios, acord lo
siguiente:
Los asistentes acordaron por unanimidad, autorizar al seor Csar Augusto Cobos
Barrantes, elegido como Presidente de la Junta de Propietarios, identificado con DNI
25676097, para que en representacin de la Junta General de Propietarios, pueda sus-
cribir la minuta, escritura pblica, escritura pblica aclaratoria, declaraciones juradas,
planos, as como todo documento pblico y/o privado que se requieran para la inscrip-
cin de los acuerdos tomados en la presente sesin extraordinaria de Junta General de
Propietarios, as se trate de reaperturas de la presente acta.
El acta fue suscrita por 23 asistentes.
390
JURISPRUDENCIA
391
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
otorgar poder a alguno de sus miembros, como su presidente, para que reabra el acta
primigenia y realice las correcciones y aclaraciones respectivas, a fin de que el docu-
mento guarde concordancia con lo sucedido en la junta.
5. Adicionalmente debe decirse que, si se reconoce pleno valor legal y efectos al acta
suscrita por los asistentes a la junta de propietarios (como ocurre en la junta del
10/8/2010), con igual razn debera admitirse la posibilidad de que dichos asistentes
en tanto junta, otorguen poder a su presidente, para que este pueda reabrir el acta y
proceda a corregirla o aclararla.
6. Al respecto, en el Pleno N LXXV, el Tribunal Registral aprob por mayora el
siguiente criterio como acuerdo:
La reapertura de acta podr ser suscrita, en representacin de los asistentes a la
sesin, por uno de los asistentes a la misma a quien, en el acta primigenia, se le haya
otorgado poder para ello.
En consecuencia, la Sala debe sujetarse al acuerdo aprobado por el Pleno.
En ese sentido, la reapertura realizada del acta de junta de propietarios del
10/08/2010, en nombre de los asistentes poderdantes en tanto junta de propietarios,
por el apoderado Carlos Augusto Cobos Barrantes, es vlida y debe surtir plenos efec-
tos legales.
Cabe precisar que la reapertura (el documento que la contiene) s se encuentra suscrito
por todos los asistentes, pero a travs de su representante (representante de la junta),
por lo cual se cumple con la exigencia establecida en el artculo 12 del RIRPJNS y el
artculo 149 del TUO del Reglamento de la Ley N 27157, respectivamente.
Conforme a lo sealado, correspondedejar sin efectoel primer y segundo extremos
de la denegatoria.
7. Otro defecto advertido por el Registrador consiste en que en el artculo 4 del Regla-
mento Interno Adecuado del Sector Torre Conquistadores, aprobado en Sesin del
10/08/2010, se describe como bien comn al terreno, lo cual no resulta procedente
tomando en cuenta que el mismo es de dominio comn de todo el complejo.
En efecto, de la revisin del acta de sesin extraordinaria de junta de propietarios del
10/08/2010, se advierte que en el Art. 4 del reglamento interno cuya inscripcin se
solicita se enumeran los bienes comunes, consignndose entre ellos al terreno sobre
el que est construida la edificacin. Sin embargo, dicha disposicin reglamentaria ha
sido rectificada a travs del acta de reapertura presentada va reingreso, en la cual se
consigna de manera expresa que el terreno sobre el que est construida la edificacin
no se considera como un bien comn, debido a que el terreno no puede ser comn a
un solo sector, debido a que es un bien comn a toda la edificacin en su conjunto
(Lote 5 de la Manzana 82); esto es, un bien comn perteneciente al predio matriz ins-
crito en la partida N 41284714.
En consecuencia, correspondedejar sin efectoel tercer extremo de la observacin.
8. En el cuarto extremo de la denegatoria, el Registrador solicita la aclaracin de la parte
introductoria del acta de junta de propietarios del 10/08/2010 a fin de que se consigne
392
JURISPRUDENCIA
el nombre de las personas que representan a los propietarios de los Dptos. Ns 501,
503, 803, 902, 1002, 1102 y 103.
Al respecto, cabe precisar que el contenido del acta de sesin de junta de propietarios
se encuentra regulado en el artculo 149 del reglamento de la Ley N 27157. La citada
norma dispone que en el acta de cada sesin deber indicarse el lugar, fecha y hora en
que esta se realiz; la relacin de copropietarios concurrentes, con indicacin de sus
porcentajes de participacin en los bienes de dominio comn; el nombre de las perso-
nas que actuaron como presidente y secretario de la junta; los puntos de la agenda; la
forma y resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados.
9. El artculo 147 del reglamento de la Ley N 27157 establece que los propietarios o
poseedores podrn hacerse representar por otras personas ante la junta de propietarios,
de acuerdo con lo establecido en el reglamento interno. La norma aade que la repre-
sentacin debe conferirse por escrito y con carcter especial para cada sesin, salvo
que se trate de poder otorgado por escritura pblica.
Ahora bien, en el caso que los propietarios sean personas jurdicas, necesariamente
sern representados por su representante legal o apoderado designado al efecto.
La norma seala que en el acta debe constar la relacin de los propietarios concurren-
tes, debiendo entenderse que si el propietario concurre mediante representante, debe-
r indicarse tanto el nombre del propietario como el de la persona que concurre en su
representacin, sea en representacin de personas naturales o jurdicas.
10. En el presente caso, en el acta de junta del 10/08/2010 se seala que la citada sesin
cont con la asistencia del 59.19 % del total de propietarios, indicando que dicho por-
centaje se comprueba con la lista de propietarios asistentes que forma parte de la refe-
rida acta y con las cartas poder otorgadas por los propietarios de los departamentos
Ns 501, 503, 803, 902, 1002, 1102 y 1103; advirtindose que en el citado documento
no se cumpli con sealar el nombre de quienes actuaron en representacin de estos.
No obstante, dicho defecto ha sido subsanado mediante el acta de reapertura presenta-
da por el usuario, en la cual se seala el nombre de todos los representantes que inter-
vinieron en el acta de junta de propietarios del 10/08/2010.
Por consiguiente, correspondedejar sin efectodicho extremo de la observacin.
11. En el artculo 27 del Reglamento Interno General de la edificacin que se solicita ins-
cribir en la ficha N 231348 (predio matriz) descrito en el Acta de Sesin Extraordi-
naria de Junta General de Propietarios del 12/08/2010 se consigna que el presidente
de la junta general de propietarios corresponder a quien ejerza el cargo de presidente
de la junta de propietarios del sector Torre Los Conquistadores (...).
Asimismo, en el artculo 19 del citado reglamento se establece lo siguiente:
El presidente de la Junta General de Propietarios, est designado para el presiden-
te de la junta de propietarios del sector de departamentos de vivienda o Edificio Torre
Los Conquistadores. El cargo se ejercer mientras se mantenga como Presidente de la
Junta de Propietarios de su sector, esto es por un periodo de un ao conforme lo sea-
la el Reglamento Interno del sector vivienda desde su eleccin (...).
393
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
394
JURISPRUDENCIA
RES. N 346-2012-SUNARP-TR-L
Lima, 2 de marzo de 2012
APELANTE : Eladio Saavedra Maldonado
TTULO : N 1002387 del 28/11/2011
RECURSO : HTD N 000019 del 16/01/2012
REGISTRO : Registro de Predios de Lima
ACTO : Eleccin de Presidente de Junta de Propietarios
SUMILLA
SUSCRIPCIN DE ACTA DE JUNTA DE PROPIETARIOS CONVOCADA
JUDICIALMENTE
Si en el proceso judicial de convocatoria a junta de propietarios se design a un nota-
rio para que d fe de los acuerdos que se adopta en la misma, es necesario que este
suscriba tambin la reapertura del acta.
Si la reunin de junta de propietarios ha sido celebrada en ejecucin de la sentencia
que declare fundada la demanda y ordena su convocatoria, no es necesaria la presenta-
cin del parte judicial para la inscripcin de los acuerdos adoptados en la misma.
395
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
396
JURISPRUDENCIA
397
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
VI. ANLISIS
1. Con el presente ttulo se solicita la inscripcin de la eleccin del presidente de la junta
de propietarios del edificio Mesa Redonda ubicado en el Jr. Andahuaylas Ns 1000,
1008, 1014, 1020, 1026, 1032, 1038, 1044 y 1050 del Cercado de Lima que corre ins-
crito en la partida electrnica N 07022034 del Registro de Predios de Lima, acuerdo
adoptado en la junta de propietarios realizada el 11/05/2010 y cuya reapertura es del
30/11/2010.
De los documentos presentados se advierte que la reunin celebrada el 11/05/2010 se
origin en la convocatoria ordenada por el Juez del Dcimo Sexto Juzgado Civil de
Lima, mediante sentencia del 16/03/2007, que declare fundada la demanda de convo-
catoria a reunin de junta de propietarios del edificio Mesa Redonda; as, conforme a
la resolucin del 16/04/2010, se convoca a reunin para el 10 de mayo de 2010:
1 citation: 10:00 a. m.
2 citation: 10:30 a. m.
398
JURISPRUDENCIA
399
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
400
JURISPRUDENCIA
401
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
VII. RESOLUCIN
CONFIRMAR el primer, tercer, quinto, sexto y stimo extremos de la observacin,
REVOCAR el segundo, cuarto y octavo extremos de la observacin y AMPLIARLA por
lo expuesto en el numeral 11 del anlisis, conforme a los diferentes fundamentos expresa-
dos en la presente resolucin.
Regstrese y comunquese
LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
Presidente de la Primera sala del Tribunal Registral
FERNANDO TARAZONA ALVARADO
Vocal del Tribunal Registral
WALTER POMA MORALES
Vocal (e) del Tribunal Registral
402
PARTE IV
NORMATIVA
EL PRESIDENTE DE LA REPBLICA
POR CUANTO:
El Congreso de la Repblica ha dado la Ley siguiente:
EL CONGRESO DE LA REPBLICA;
Ha dado la Ley siguiente:
TTULO PRELIMINAR
(...)
Artculo 1.- Del objeto de la Ley
La presente Ley establece los procedimientos para el saneamiento de la titulacin y de
unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad
comn, tales como departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad, centros y
galeras comerciales o campos feriales, otras unidades inmobiliarias con bienes comunes
y construcciones de inmuebles de propiedad exclusiva, as como el procedimiento para la
tramitacin de la declaratoria de fbrica y el rgimen legal de las unidades inmobiliarias
que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad comn.
TTULO I
PROCEDIMIENTOS PARA LA REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES
CAPTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
(...)
Artculo 2.- De las definiciones
Para los efectos de la presente Ley se considera:
a) Edificios de Departamentos: Unidades inmobiliarias que cuentan con bienes y servi-
cios comunes y secciones de propiedad exclusiva ubicados en edificaciones de ms de
un piso.
b) Quintas: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que cuentan, por lo menos,
con un pasaje de acceso en calidad de bien comn.
c) Casas en Copropiedad: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que cuentan
con reas recreativas adyacentes de propiedad comn y/o servicios comunes.
d) Centros y Galeras Comerciales o Campos Feriales: Unidades inmobiliarias que cuen-
tan con bienes y servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva para uso
comercial.
405
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
CAPTULO II
DEPARTAMENTOS EN EDIFICIOS
Artculo 6.- Del inicio del proceso
6.1. Para iniciar el proceso de saneamiento a que se refiere el artculo precedente se
debe tomar el acuerdo por la mayora simple de todos los propietarios de departamentos,
en una reunin que ser convocada para estos efectos por el o los propietarios interesados,
mediante carta notarial, y realizada dentro de los 10 (diez) das tiles contados a partir de
la convocatoria.
6.2. La convocatoria debe contener lugar, fecha, hora de la reunin y el nombre del
convocante, as como la agenda a tratar.
406
NORMATIVA
6.3. El acuerdo tomado consta en un Acta Simple firmada por los concurrentes, el
mismo que debe publicarse en el diario oficial El Peruano, en uno de mayor circulacin
del lugar donde se ubica el inmueble y en un lugar visible del propio edificio, para efectos
de determinar los porcentajes de bienes comunes, salvo que el referido acuerdo haya sido
adoptado por unanimidad.
6.4. Para oponerse a los acuerdos a que se refiere el prrafo precedente el interesado
tiene un plazo de 15 (quince) das, contados a partir de la fecha de la ltima publicacin, y
se tramita de acuerdo a los artculos 546 y siguientes del Cdigo Procesal Civil.
6.5 Se presume que las alcuotas sobre los bienes comunes corresponden en partes
iguales a los propietarios de los bienes de dominio exclusivo, salvo prueba en contrario.
(...)
Artculo 7.- De la inscripcin cuando el terreno est registrado
Para la inscripcin del derecho de propiedad de los departamentos se debe presentar el
Formulario Registral, acompaado del ttulo de propiedad que puede ser escritura pblica,
minuta, adjudicacin o cualquier otro documento pblico o privado de fecha cierta que lo
pruebe. A falta de ttulo de propiedad, o cuando el terreno est inscrito a nombre de perso-
na diferente al vendedor, el poseedor debe demostrar posesin continua, pacfica y pblica
como propietario durante 10 (diez) aos.
(...)
Artculo 8.- De la inscripcin cuando el terreno no est registrado
Para la primera inscripcin de dominio del terreno se presenta el Formulario Registral
acompaado de declaracin notarial que acredite el cumplimiento de los requisitos
a que se refiere el artculo 2018 del Cdigo Civil. Una vez acreditados los requisitos
mencionados por Notario, el Registrador procede a inmatricular el terreno a nombre de
los propietarios de departamentos en calidad de bien comn y, posteriormente, la pro-
piedad cada una de las unidades inmobiliarias y los derechos sobre las reas y bienes
comunes.
CAPTULO III
QUINTAS, CASAS EN COPROPIEDAD
Y OTRAS UNIDADES INMOBILIARIAS CON BIENES COMUNES
(...)
Artculo 9.- De la inscripcin cuando el terreno est registrado
Para la inscripcin del derecho de propiedad de una unidad inmobiliaria en quinta,
casa en copropiedad u otra unidad inmobiliaria con bienes comunes, cualquier propietario
o poseedor pleno debe presentar el Formulario Registral, de acuerdo a lo dispuesto en el
artculo 7 de la presente Ley.
(...)
Artculo 10.- De la inscripcin cuando el terreno no est registrado
10.1. Para la primera inscripcin de dominio del terreno se presenta el Formulario
Registral acompaado de declaracin notarial que acredite el cumplimiento de los
requisitos establecidos en el artculo 2018 del Cdigo Civil.
407
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
CAPTULO IV
CENTROS Y GALERAS COMERCIALES O CAMPOS FERIALES
(...)
Artculo 12.- De los centros y galeras comerciales o campos feriales de un solo piso
12.1. Los centros y galeras comerciales o campos feriales que cuenten nicamente
con un piso podrn independizar cada una de sus tiendas del terreno matriz.
12.2. El terreno sobre el que est edificada cada tienda es de propiedad exclusiva de
cada uno de sus propietarios, quienes son titulares integralmente del terreno y la edifica-
cin sobre la cual est construida su tienda.
12.3. Las reas que constituyen los accesos, pasadizos y las zonas de servicios comu-
nes pueden ser de propiedad comn, pudiendo constituirse sobre ellos derechos reales de
servidumbre perpetua a favor de los predios dominantes y/o derechos de superficie.
(...)
Artculo 13.- De los centros y galeras comerciales o campos feriales de ms de
un piso
Cuando los centros y galeras comerciales o campos feriales cuenten con ms de un
piso, es facultad de los propietarios optar entre:
a) Tener un solo rgimen de bienes de propiedad exclusiva con bienes de propiedad
comn.
b) Tener ms de un rgimen de bienes de propiedad exclusiva con bienes de propiedad
comn.
c) Independizar del terreno matriz cada una de las tiendas. La propiedad del terreno
sobre el cual estn las tiendas independizadas es de copropiedad de estas, conside-
rando el plano vertical sobre el cual estas se hallan edificadas. En estos casos, se debe
constituir derechos reales de servidumbre perpetua obligatoria a favor de los predios
dominantes respecto a los accesos, escaleras, pasadizos y similares o considerar estos
como zonas de propiedad comn.
(...)
408
NORMATIVA
CAPTULO V
CONSTRUCCIONES DE UNIDADES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
(...)
Artculo 17.- De la inscripcin cuando el terreno est registrado
Para la inscripcin del derecho de propiedad de una unidad de propiedad exclusiva
cualquier propietario o poseedor pleno debe presentar el Formulario Registral, de acuerdo
a lo dispuesto en el artculo 7 de la presente Ley.
(...)
Artculo 18.- De la inscripcin cuando el terreno no est registrado
18.1. Para la primera inscripcin de dominio del terreno se presenta el Formulario
Registral acompaado de declaracin notarial que acredite el cumplimiento de los
requisitos a que se refiere el artculo 2018 del Cdigo Civil.
18.2. Una vez acreditada la referida posesin el Registrador procede a inmatricular la
totalidad del terreno.
409
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
CAPTULO VI
DISPOSICIONES COMUNES
(...)
Artculo 19.- De las disposiciones comunes
Las disposiciones de este Captulo son de aplicacin a todos los procedimientos esta-
blecidos en el presente Ttulo.
(...)
Artculo 20.- De las inscripciones
20.1. Con la presentacin del Formulario Registral al Registro correspondiente se
puede inmatricular el terreno e inscribirse la fbrica.
20.2. Tambin es susceptible de inscripcin, de ser el caso, las secciones de propiedad
exclusiva, las secciones de propiedad comn, la independizacin, el Reglamento Interno y
la junta de propietarios.
(...)
Artculo 21.- De la prescripcin adquisitiva de dominio
La prescripcin adquisitiva a la que se refiere el presente Ttulo es declarada nota-
rialmente, a solicitud del interesado y para ello se debe seguir el mismo proceso a que se
refiere el artculo 504 y siguientes del Cdigo Procesal Civil, en lo que sea aplicable, de
acuerdo a lo previsto en el artculo 5 de la presente Ley.
(...)
Artculo 22.- De la inmatriculacin
La primera inscripcin de dominio a que se refiere el artculo 2018 del Cdigo Civil
se declara notarialmente y para ello se debe seguir el mismo proceso a que se refiere el
artculo 504 y siguientes del Cdigo Procesal Civil, en lo que sea aplicable, de acuerdo a
lo previsto en el artculo 5 de la presente Ley.
(...)
Artculo 23.- De la procedencia de la inscripcin
No es impedimento para la inmatriculacin del terreno, de ser el caso, ni para la ins-
cripcin del derecho de propiedad de la unidad inmobiliaria, ni de los bienes comunes
que uno o ms de los poseedores del mismo edificio, quinta u otros no acrediten su dere-
cho de propiedad. En estos casos particulares, el registrador suspende la inscripcin cuyo
derecho de propiedad no ha sido solicitado o acreditado hasta que se demuestre el derecho
respectivo.
(...)
Artculo 24.- De la presuncin de igualdad de alcuotas
En caso de que no sea posible determinar los porcentajes de bienes comunes, por
ausencia o impedimento de uno o ms propietarios, se presume que las alcuotas corres-
ponden en partes iguales a los propietarios de las secciones de dominio exclusivo, salvo
prueba en contrario. Para el efecto se publica en el diario oficial El Peruano, uno de
mayor circulacin del lugar donde se ubica el inmueble y en un lugar visible del predio,
410
NORMATIVA
un extracto que contenga la ubicacin del inmueble, dndose un plazo de 10 (diez) das
para que cualquier afectado acredite el mayor porcentaje que le corresponda.
(...)
Artculo 25.- Del informe tcnico
25.1. En todos los casos de regularizacin de edificaciones a que se refiere el presente
Ttulo, el interesado debe presentar al Notario un informe tcnico elaborado por un
verificador, pblico o privado, ingeniero civil o arquitecto colegiado, que constate
las caractersticas de la edificacin, y de ser el caso, de cada una de las secciones
de propiedad exclusiva y de propiedad comn y el total de reas y bienes comunes
existentes, debiendo efectuar los planos de ubicacin y de distribucin de cada una de las
secciones de propiedad exclusiva y de las reas y bienes comunes.
25.2. En el caso de centros y galeras comerciales o campos feriales de ms de un piso
el informe tcnico debe elaborarse tomando en consideracin la opcin acordada por los
propietarios de conformidad con el artculo 13 de la presente Ley y contener una opinin
favorable del Instituto Nacional de Defensa Civil.
(...)
Artculo 26.-De la inaplicacin
Para los efectos de la presente Ley no es aplicable el artculo 985 del Cdigo Civil.
TTULO II
DECLARATORIA DE FBRICA
(...)
Artculo 27.- De la declaratoria de fbrica
A partir de la vigencia de la presente Ley, el reconocimiento legal de la existencia de
cualquier tipo de edificacin, independientemente de la fecha de su construccin, se har
mediante una declaracin del propietario, de acuerdo con los requisitos y trmites que se
establecen en esta Ley. Este acto se denomina declaratoria de fbrica.
(...)
Artculo 28.- De las opciones
Todos los propietarios de edificaciones que construyan a partir de la vigencia de esta
Ley deben optar por:
a) Comunicar a la Municipalidad Distrital, o a la Provincial tratndose del mbito del
Cercado, en Formulario nico Oficial la fecha del inicio de la construccin de la
obra, y declarar que esta se efectuar de conformidad con los planos que se adjuntan y
que se cumple con las normas de zonificacin y otras vigentes, para lo cual se acom-
paa el plano de zonificacin respectivo.
Obtenido el cargo de recepcin de dicho formulario y transcurridos 20 (veinte) das
tiles contados a partir de la fecha del cargo de recepcin, sin que la Municipalidad
haya observado la documentacin presentada, se puede iniciar la obra.
La Comisin Tcnica compuesta por los arquitectos e ingenieros designados por los
respectivos Colegios Profesionales, que para estos efectos conforma la Municipalidad,
411
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
412
NORMATIVA
TTULO III
DEL RGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS
DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMN
CAPTULO I
GENERALIDADES
(...)
Artculo 37.- De la definicin
Los edificios de departamentos; quintas, casas en copropiedad; centros y galeras
comerciales o campos feriales, y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, cuan-
do pertenezcan a propietarios distintos, estn sujetos al rgimen al que se refiere el pre-
sente Ttulo.
413
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
(...)
Artculo 38.- De los regmenes
Los propietarios pueden elegir entre regmenes de propiedad exclusiva y propiedad
comn o independizacin y copropiedad. Esta opcin debe constar en el Formulario nico
Oficial y debe inscribirse en el Registro correspondiente.
CAPTULO II
REGLAMENTO INTERNO
(...)
Artculo 39.- Del Reglamento Interno
Las edificaciones a que se refiere el artculo 37 de la presente Ley deben contar
necesariamente con un Reglamento Interno elaborado o aprobado por el promotor o
constructor o, en su caso, por los propietarios con el voto favorable de ms del 50 % (cin-
cuenta por ciento) de los porcentajes de participacin.
(...)
Artculo 40 .- De los bienes de propiedad comn
Los bienes de propiedad comn pueden ser, segn sea el caso:
a) El terreno sobre el que est construida la edificacin;
b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y dems elemen-
tos estructurales, siempre que estos no sean integrantes nicamente de una seccin
sino que sirven a una o ms secciones;
c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, y, en general, vas areas de circulacin de uso
comn;
d) Los ascensores y montacargas;
e) Las obras decorativas exteriores a la edificacin o ubicadas en ambientes de
propiedad comn;
f) Los locales destinados a servicios comunes tales como portera, guardiana; y otros;
g) Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desage, electricidad,
eliminacin de basura y otros servicios que no estn destinados a una seccin en
particular;
h) Los stanos y azoteas, salvo que en los ttulos de propiedad de las secciones
aparezcan clusulas en contrario;
i) Los patios, pozos de luz, ductos y dems espacios abiertos;
j) Los dems bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios.
(...)
Artculo 41.- De los servicios comunes
Son servicios comunes los siguientes:
414
NORMATIVA
415
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
segn cada caso. En estos casos el interesado notifica de tales hechos a la Junta de Propie-
tarios para que proceda a la modificacin respectiva del Reglamento Interno y asume los
gastos que se generen.
(...)
Artculo 45.- De la pluralidad de reglamentos internos
45.1. En todos los casos se puede otorgar ms de un Reglamento y conformar la
respectiva Junta de Propietarios por reas fsicamente determinables, que comprenden un
conjunto de unidades, si as lo acuerdan la mayora simple del total de propietarios.
45.2. De requerirse por los interesados, se constituir adems una Junta General de
Propietarios con delegados de las diferentes Juntas de Propietarios, la cual se encargar de
todo lo concerniente a asuntos que afecten a la edificacin en su conjunto.
45.3. La conformacin, funciones, mecanismos de coordinacin entre Juntas y dems
aspectos concernientes, sern fijados en un Reglamento Interno General.
CAPTULO III
LAS INSCRIPCIONES
(...)
Artculo 46.- De las inscripciones
46.1. En el Registro Pblico correspondiente se archivan los planos de la edificacin
(distribucin arquitectnica) y se inscriben las reas y linderos perimtricos, as como la
declaratoria de fbrica, el reglamento interno y la Junta de Propietarios.
46.2. Inscrito el Reglamento Interno, las secciones se independizarn de conformidad
con lo dispuesto por la normatividad correspondiente.
CAPTULO IV
DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS
(...)
Artculo 47.- De la constitucin
47.1. La Junta de Propietarios est constituida por todos los propietarios de las
secciones y tendr la representacin conjunta de estos.
47.2. La renuncia de uno o ms propietarios no impedir la constitucin de la Junta,
pero la admisin a su seno siempre estar expedita.
(...)
Artculo 48.- Del Presidente de la Junta de Propietarios
48.1. El Presidente de la Junta de Propietarios goza de las facultades generales y
especiales de representacin sealadas en los artculos 74 y 75 del Cdigo Procesal Civil.
48.2. Para ejercer la representacin procesal antes referida se requiere copia certifica-
da por Notario del Acta de Sesin de Junta de Propietarios donde conste dicho nombra-
miento y que est debidamente inscrita.
(...)
416
NORMATIVA
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Primera.- Del acogimiento a la regularizacin
En ningn caso se puede condicionar la inscripcin de declaratorias de fbrica al pago
de las obligaciones tributarias que corresponden a Essalud y/o a las Municipalidades. No
obstante, los propietarios de edificaciones cuyo valor no exceda de 50 (cincuenta) unida-
des impositivas tributarias que procedan a la regularizacin de la declaratoria de fbrica
de sus unidades inmobiliarias, dentro de los 6 (seis) meses de entrada en vigencia la pre-
sente Ley, deben cancelar estas obligaciones sin moras, intereses o recargos.
Segunda.- De las solicitudes en trmite
Las solicitudes de declaratoria de fbrica que se encuentren en trmite a la fecha de
entrada en vigencia de la presente Ley se adecuan a las disposiciones de esta.
DISPOSICIONES FINALES
Primera.- De la comunicacin a las Municipalidades
En todos los casos a que se refiere el Ttulo I de la presente Ley, el Notario comunica
a la Municipalidad Distrital correspondiente, o a la Provincial, tratndose del mbito del
Cercado, la inscripcin efectuada, para los fines tributarios y catastrales correspondientes.
Segunda.- De las aprobaciones
El Ministerio de Transportes, Comunicaciones, Vivienda y Construccin aprueba el
Formulario nico Oficial y un Reglamento Interno modelo, a que se refiere la presente Ley.
417
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
Los interesados pueden optar entre adherirse al Reglamento Interno a que se refiere el
prrafo anterior o elaborar y aprobar uno propio.
La Superintendencia Nacional de Registros Pblicos, y el Registro Predial Urbano, en
su caso, aprueban los modelos respectivos del Formulario Registral a que se refiere la pre-
sente Ley.
Tercera.- De la adecuacin de los reglamentos internos
Los reglamentos internos que se encuentren vigentes a la fecha de publicacin de
la presente Ley se adecuan a lo que ella establece, para lo cual la Junta de Propietarios
requiere la concurrencia de la mayora de los propietarios en primera convocatoria y de
los que asistan, en segunda convocatoria. Los acuerdos se adoptarn por la mayora de los
concurrentes a la Junta de Propietarios.
Cuarta.- De la aplicacin de la Ley
Las disposiciones de la presente Ley se aplican en todo lo que no se oponga a las fun-
ciones y competencias que realiza la Comisin de Formalizacin de la Propiedad Informal
- Cofopri, de acuerdo a su legislacin.
Quinta.- De la derogatoria
Dergase y djase sin efecto el Decreto Ley N22112, el Decreto Supremo N019-
78-VCy todas aquellas normas que se opongan a la presente Ley.
(...)
Comunquese al seor Presidente de la Repblica para su promulgacin.
En Lima, a los quince das del mes de julio de mil novecientos noventa y nueve.
RICARDO MARCENARO FRERS
Presidente a.i. del Congreso de la Repblica
CARLOS BLANCO OROPEZA
Segundo Vicepresidente del Congreso de la Repblica
AL SEOR PRESIDENTE CONSTITUCIONAL DE LA REPBLICA
POR TANTO:
(...)
Mando se publique y cumpla.
(...)
Dado en la Casa de Gobierno, en Lima, a los diecinueve das del mes de julio de mil
novecientos noventa y nueve.
ALBERTO FUJIMORI FUJIMORI
Presidente Constitucional de la Repblica
JORGE BUSTAMANTE ROMERO
Ministro de Justicia
ALBERTO PANDOLFI ARBUL
Ministro de Transportes, Comunicaciones, Vivienda y Construccin
418
REGLAMENTO DE LA LEY N 27157 DE REGULARIZACIN DE
EDIFICACIONES DEL PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA
DE FBRICA Y DEL RGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS
DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMN
EL PRESIDENTE DE LA REPBLICA
CONSIDERANDO:
Que, la Ley N27157establece las normas de regularizacin de edificaciones, el pro-
cedimiento para declaratoria de fbrica y el rgimen de unidades inmobiliarias de propie-
dad exclusiva y de propiedad comn;
Que, para facilitar la aplicacin de los beneficios y trmites sealados en la referida
ley, es conveniente adecuar las normas reglamentarias existentes, a fin de uniformar
los trmites y exigencias administrativas para la regularizacin de la declaratoria de
fbrica de las edificaciones existentes y el saneamiento de su titulacin, la licencia de
obra y la declaratoria de fbrica de edificaciones nuevas y reglamentar el nuevo marco
legal dispuesto por la ley para la administracin de unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva y de propiedad comn;
De conformidad con lo establecido en el numeral 8 del artculo 118 de laConstitucin
Poltica del Pery la Ley N27157;
DECRETA:
(...)
Artculo 1.-Aprubase el Reglamento de la Ley N27157, el cual consta de cuatro
(4) secciones con ciento cincuentisiete (157) artculos, quince (15) disposiciones tran-
sitorias y dos (2) disposiciones finales, y forma parte integrante del presente Decreto
Supremo.
(...)
Artculo 2.-Derguese el Decreto Supremo N025-94-MTCy toda norma que se
oponga al presente dispositivo.
(...)
Artculo 3.-El presente Decreto Supremo ser refrendado por el Ministro de Trans-
portes, Comunicaciones, Vivienda y Construccin.
(...)
Dado en la Casa de Gobierno, en Lima, a los diecisis das del mes de febrero del ao
dos mil.
419
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
420
NORMATIVA
- Sunarp:
Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos
2.2 Definiciones
Para los efectos de este Reglamento se considera como:
- rea techada:
El rea encerrada por el permetro de la proyeccin de los techos con cualquier tipo de
cobertura, sobre el plano del piso. Incluye los muros, los aleros y los espacios con dobles
o mayores alturas, y excluye la proyeccin de vigas, cornisas, jardineras y otros elementos
arquitectnicos elevados que no constituyen techos.
- rea libre:
En el primer piso, el rea resultante de la diferencia entre el rea del terreno y el rea
techada de ese piso de la edificacin. En los pisos superiores, la resultante de la diferencia
entre el rea ocupada y el rea techada del piso correspondiente. Los porcentajes que fijan
los parmetros edificatorios estn referidos al rea libre del primer piso.
- rea ocupada:
El rea total del piso correspondiente, que incluye reas techadas y libres, cercos, etc.
- Casco habitable:
La edificacin que cuenta con estructuras, muros, falsos pisos y/o contrapisos, techos,
instalaciones sanitarias y elctricas, aparatos sanitarios, puertas y ventanas exteriores,
puerta de bao, y acabados exteriores con excepcin de pintura.
- Documento de fecha cierta:
Es el documento privado que adquiere idoneidad para acreditar con certeza la fecha de
realizacin del acto o contrato contenido en l. En este sentido, son documentos de fecha
cierta los siguientes:
a) Documentos privados con firmas legalizadas.
b) Documentos privados reconocidos judicialmente.
c) Documentos privados que han sido materia de cotejo pericial conforme, respecto de la
firma del otorgante.
d) Escrituras imperfectas otorgadas ante Juez de Paz.
e) Minutas presentadas al despacho notarial, con la respectiva constancia de su ingreso
expedida por el Notario que conserva el archivo.
- Edificaciones:
Las estructuras arquitectnicas que requieren cumplir condiciones mnimas de habita-
bilidad para albergar a las personas en el desarrollo de cualquiera de sus actividades.
- Obra por autoconstruccin:
La modalidad de obra progresiva y planificada, que se ejecuta directamente bajo res-
ponsabilidad del propietario con supervisin tcnica del delegado de la Comisin Tcnica
Supervisora de Obra.
421
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
422
NORMATIVA
- Casas en quinta:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto conti-
nuo de viviendas unifamiliares construido sobre un terreno urbanizado, que cuenta, por lo
menos, con un pasaje de acceso desde la va pblica en calidad de bien comn.
- Departamentos en edificio:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva para uso residencial, comercial, indus-
trial o mixto, ubicadas en una edificacin de ms de un piso que cuenta con bienes y
servicios comunes.
- Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, susceptibles de independizacin, edi-
ficadas sobre un terreno de propiedad comn.
- Tiendas en centros y galeras comerciales o campos feriales:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman una edificacin de
uno o ms pisos para uso exclusivamente comercial que cuenta con bienes o servicios
comunes.
- Unidades inmobiliarias:
Son los terrenos sin edificar, las edificaciones, los aires o las secciones de cualquiera
de ellos que sean factibles de independizar, y cuyos derechos sean susceptibles de inscrip-
cin en el Registro Pblico respectivo.
- Licencia de obra:
Es la licencia de construccin sealada en el inciso b) del art. 28 de la Ley, respecto
de la cual trata el Ttulo I de la Seccin Segunda de este Reglamento.
- Certificado de finalizacin de obra y de zonificacin:
Es el documento exigido por el art. 31 de la Ley. Es otorgado por la municipalidad
y certifica que la obra finalizada cumple con los parmetros urbansticos y edificatorios
vigentes, y que los planos de obra (arquitectura) del proyecto aprobado o los de replanteo,
en su caso, corresponden a la realidad fsica de la obra.
- Declaratoria de fbrica:
Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra sujeta a este
Reglamento. Se realiza mediante una declaracin del propietario, que cumple las forma-
lidades y trmites establecidos por la Ley. Se formaliza a travs del FUO o por escritura
pblica, segn sea el caso.
423
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
SECCIN PRIMERA
(Ttulo I de la Ley N27157)
REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES
TTULO I
NORMAS GENERALES
CAPTULO I
GENERALIDADES
Artculo 3.- Objeto y vigencia
La presente seccin norma el trmite de regularizacin de las edificaciones
construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin contar con la respectiva
licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en su caso, de declaratoria de fbrica,
reglamento interno y/o la correspondiente independizacin.
(...)
Artculo 4.- Regularizacin
Es el trmite destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripcin de las
edificaciones existentes sobre:
a) Predios urbanos.
b) Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitacin urbana con construccin
simultnea.
c) Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en
la Municipalidad correspondiente e inscritos como rsticos en el Registro de Predios.
Comprende, de ser el caso, el trmite de saneamiento de titulacin y su inscripcin,
as como la inscripcin del reglamento interno, la junta de propietarios y la independiza-
cin de unidades de propiedad exclusiva.
Se realiza a travs de la declaracin contenida en el FOR, suscrita por el propietario,
autorizada por el Verificador Responsable y certificada por el notario.
El trmite de regularizacin de edificaciones no es de aplicacin para las obras que se
ejecuten en bienes integrantes del Patrimonio Cultural de la Nacin, zonas monumentales,
centros histricos y sus reas circundantes de proteccin.
CAPTULO II
EL NOTARIO
Artculo 5.- Funcin notarial
El notario cumple las siguientes funciones:
a) Comprueba, bajo responsabilidad, la validez legal de los ttulos o documentos de
fecha cierta que sustentan los derechos, actos o contratos objeto de inscripcin.
b) Tramita los asuntos no contenciosos de saneamiento de titulacin previstos en este
Reglamento, sujetndose al procedimiento respectivo.
424
NORMATIVA
CAPTULO III
El VERIFICADOR
Artculo 7.- Calidad y clases de verificador
7.1 Ejercer la labor de verificador, el arquitecto o ingeniero colegiado, que cumpla
con inscribirse como tal ante la Sunarp o el RPU, segn sea el caso. Tendr la calidad de
privado o pblico.
Es privado, cuando ejerce su funcin como profesional independiente en forma per-
sonal y directa. Es pblico, cuando ejerce su funcin como consultor, empleado o contra-
tista de algn organismo pblico que, por mandato de la Ley, intervenga en el trmite de
regularizacin.
7.2 De acuerdo con sus funciones, tendr la clase de Verificador Responsable y/o
Verificador Ad Hoc.
7.3 Cualquier persona que desee comprobar los datos de un verificador, podr solici-
tarlos en el Registro a cuyo cargo se encuentre el ndice de Verificadores correspondiente.
Artculo 8.- Verificador responsable
El Verificador Responsable del trmite de regularizacin, debe ser arquitecto o inge-
niero civil colegiado. Podr ser pblico o privado y se inscribir en el ndice de Verifica-
dores que la Sunarp o el RPU implementarn, de ser el caso.
425
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
Para dicha inscripcin el profesional que desee ejercer como Verificador Respon-
sable, presentar al Registro ante el cual solicite su inscripcin, copia certificada de su
ttulo profesional emitida por la universidad que lo otorg; Certificado de Habilitacin
Profesional del CAP o del CIP, segn corresponda; el comprobante de pago de los dere-
chos de inscripcin, y el registro de su firma, sellos, domicilio, datos de identidad per-
sonal, y compromiso de veracidad, a travs del formato que, para el efecto, aprueba este
reglamento.
El Registro, una vez cumplido el trmite, le otorgar una Credencial de Verificador
Responsable que lo autoriza a ejercer su funcin dentro del mbito de su competencia.
Artculo 9.- Funciones del Verificador Responsable
9.1. El Verificador Responsable del trmite de regularizacin organiza la documen-
tacin que se acompaa al FOR y, bajo su responsabilidad, emite el Informe Tcnico de
Verificacin y declara que los planos que se adjuntan corresponden a la realidad fsica
existente, dejando constancia de las observaciones que formula.
9.2. Cuando la naturaleza de la edificacin en proceso de regularizacin lo requiera, el
Verificador Responsable comunicar a la entidad rectora correspondiente que se requie-
re de un Informe Tcnico de Verificacin Ad Hoc, y cancelar los derechos que esta veri-
ficacin especializada requiera, con base en las tarifas que se sealen para el efecto en la
resolucin ministerial a la que se refiere la Tercera Disposicin Transitoria del presente
Reglamento. Las constancias del cumplimiento de este trmite y de su pago, se anotarn
en el formulario del Informe Tcnico de verificacin.
Artculo 10.- Verificador Ad Hoc y su Informe
10.1 El Verificador Ad hoc ejerce su funcin como especialista y representante de
cualquiera de las entidades llamadas por ley para la proteccin del patrimonio monumen-
tal, arqueolgico, natural y a la seguridad, entre otras. Necesariamente acta en calidad de
verificador pblico.
10.2 Emite informe, en nombre y representacin de la entidad que lo autoriza, sujetn-
dose a las normas que, para tal efecto, ella establezca respecto de las edificaciones some-
tidas al mbito de control de la misma. Dicho informe, con las observaciones sobre los
aspectos tcnicos de su competencia, se extender en el formato de Informe Tcnico de
Verificacin Ad Hoc que se aprueba con este Reglamento
10.3 El Informe Tcnico de Verificacin Ad Hoc se presenta directamente al Regis-
tro correspondiente, dentro de los sesenta (60) das hbiles posteriores a la comunicacin
efectuada por el Verificador Responsable segn el numeral 9.2 de este Reglamento.
10.4 En los casos que las edificaciones en proceso de regularizacin se encuentren
comprendidas en ms de uno de los supuestos sealados en el numeral 11.1 de este Regla-
mento, intervendrn tantos verificadores ad hoc como sean necesarios. Cada uno emitir
su propio informe y responder por la verificacin especializada que efecta.
10.5 Dicho Informe no constituye requisito previo para la inscripcin de los derechos,
contratos o actos a los que se contrae el proceso de regularizacin y, de contener observa-
ciones, estas se registrarn como carga conforme a lo normado en el artculo 32 del pre-
sente Reglamento, en cuanto sea aplicable.
426
NORMATIVA
427
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
428
NORMATIVA
Las sanciones a los verificadores inscritos en el RPU, se regirn por sus propias
normas.
TTULO II
TRMITE DE REGULARIZACIN
CAPTULO I
ACUERDO DE REGULARIZACIN
Artculo 19.- Acuerdo de Inicio de Regularizacin
El acuerdo para iniciar el trmite de regularizacin, establecido en el artculo 6 de
la Ley, se aplica para todas las edificaciones en las que coexistan bienes de propiedad
exclusiva y bienes o servicios de propiedad comn. Se adopta, con el voto conforme de la
mayora de todos los propietarios, en la reunin convocada para dicho efecto. Dicha reu-
nin, ser convocada notarialmente por cualquiera de los propietarios, precisando el lugar,
la fecha y la hora de la reunin, el nombre del solicitante y la agenda a tratar, con men-
cin expresa del trmite de regularizacin a iniciar.
Entre la convocatoria y la fecha de reunin, debe haber un periodo mnimo de cinco
(5) y mximo de diez (10) das hbiles.
Artculo 20.- Contenido del acta
El desarrollo de la reunin y sus acuerdos constarn en un acta simple que se redacta-
r en ese mismo acto y ser firmada por cada uno de los asistentes a la reunin, en la que
se expresar obligatoriamente:
a) La aprobacin del inicio del procedimiento de regularizacin.
b) La determinacin de la opcin del rgimen interno, al que se sujetar la edificacin
dentro de las opciones previstas por el artculo 127 de este Reglamento, o por el ar-
tculo 13 de la Ley en su caso.
c) La aprobacin del cuadro de porcentajes de participacin en la propiedad de los bie-
nes comunes, o la indicacin expresa de la aplicacin de la presuncin de igualdad de
participaciones establecida en la Ley.
d) La aprobacin de los gastos irrogados por la convocatoria, que sern reembolsados
a quienes lo sufragaron. Estos gastos sern distribuidos entre todas las secciones,
proporcionalmente al porcentaje de participacin de cada una de ellas en los bienes
comunes, salvo acuerdo distinto.
e) Si la Junta lo acuerda, podr hacerse constar el nombramiento del o de los represen-
tantes de los propietarios que contratarn los servicios del Verificador Responsable, y
que, adems, firmarn el FOR y documentos correspondientes. En caso contrario, el
trmite debern realizarlo todos los propietarios en conjunto.
f) Cualquier otro acuerdo celebrado.
g) Las oposiciones, precisiones o reservas que cualquier propietario desee hacer constar
en el acta.
429
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
CAPTULO II
REQUISITOS DEL EXPEDIENTE DE REGULARIZACIN
Artculo 24.-Formulario Registral (FOR)
El FOR, es aprobado por la Sunarp o el RPU, y constituye ttulo registral, cuando
est debidamente llenado, firmado y acompaado de la documentacin que sustenta el
derecho, acto o contrato que se desea registrar.
Artculo 25.- Documentos que se adjuntan al FOR
Los documentos que se acompaarn al FOR, son:
a) Copia literal de dominio o documento pblico, o privado de fecha cierta, donde cons-
te el derecho de propiedad del solicitante; o la solicitud de saneamiento de titulacin,
de ser el caso.
b) Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios, expedido por la munici-
palidad respectiva, segn lo establecido en el artculo 63 del presente Reglamen-
to. Si la Municipalidad, dentro del plazo previsto por este Reglamento, no emite el
430
NORMATIVA
431
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
CAPTULO III
REGULARIZACIN SIN SANEAMIENTO DE TITULACIN
Artculo 29.- Presentacin del FOR
El FOR, acompaado de la documentacin correspondiente, es presentado por el Veri-
ficador Responsable ante el notario competente, quien proceder al examen de la iden-
tidad de los intervinientes en el proceso de regularizacin y a la legalizacin de sus fir-
mas en los documentos sealados. Asimismo, constatar la habilitacin del Verificador
Responsable.
Artculo 30.- Comprobacin de la titulacin
El notario examinar la documentacin presentada, realizando las comprobaciones
que estime pertinentes para su verificacin. De encontrarla conforme, declarar que los
ttulos presentados renen las condiciones legales necesarias para dar mrito a la inscrip-
cin correspondiente, firmando y sellando el FOR. En caso contrario rechazar el trmite.
Artculo 31.- Presentacin del expediente al registro
Declarada la conformidad sealada en el artculo precedente, el notario presentar al
registro correspondiente, en original y dos copias, el expediente de regularizacin, a efec-
tos de la inscripcin del acto o actos respectivos.
Una vez inscritos los actos indicados, las dos copias del expediente, con la constancia
de su inscripcin respectiva, sern devueltas al notario, quien entregar al solicitante una
copia y remitir la otra a la municipalidad distrital correspondiente para los fines seala-
dos en el inciso i) del artculo 5 del presente Reglamento.
Artculo 32.- Inscripcin cuando el Informe Tcnico de Verificacin contiene
observaciones
En los casos en que el Informe Tcnico de Verificacin contenga observaciones, de con-
formidad con lo dispuesto en el artculo 13 de este Reglamento, dichas observaciones no
impiden la inscripcin de la declaratoria de fbrica en va de regularizacin; pero podrn ser
inscritas por el registrador como una carga del inmueble en la partida registral del predio.
El propietario del inmueble inscrito con observaciones, estar obligado a subsanarlas
antes de ejecutar cualquier tipo de obra en la edificacin.
432
NORMATIVA
CAPTULO IV
REGULARIZACIN CON SANEAMIENTO DE TITULACIN
Artculo 35.- Saneamiento de titulacin
Si durante el trmite de regularizacin de una edificacin, se advierte la necesidad
de iniciar un procedimiento de saneamiento de titulacin, va prescripcin adquisitiva de
dominio o formacin de ttulo supletorio, el notario, a peticin del interesado, iniciar el
asunto no contencioso de competencia notarial, regulado en los artculos 39 a 43 de este
Reglamento.
Artculo 36.- Prescripcin adquisitiva de dominio
Procede tramitar notarialmente la prescripcin adquisitiva de dominio, cuando el inte-
resado acredita posesin continua, pacfica y pblica del inmueble por ms de diez (10)
aos, est o no registrado el predio.
El notario solicitar al registro respectivo, la anotacin preventiva de la peticin de
prescripcin adquisitiva, si el predio est registrado.
Artculo 37.- Formacin de ttulos supletorios
Procede tramitar notarialmente la formacin de ttulos supletorios de dominio, cuan-
do el propietario carece de ttulos que acrediten su derecho, siempre que la edificacin
objeto de regularizacin est levantada sobre un terreno no inscrito. El solicitante debe
acreditar, por lo menos, cinco (5) aos de posesin.
Procede tambin tramitar notarialmente la formacin de ttulos supletorios, cuando
el ttulo o ttulos de propiedad del solicitante, no tiene(n) la antigedad exigida por el
433
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
artculo 2018 del Cdigo Civil. En este caso, no ser necesario que el solicitante acredite
los cinco aos de posesin a que se refiere el prrafo precedente.
Artculo 38.- Normas de procedimiento
La prescripcin adquisitiva de dominio o la formacin de ttulos supletorios a que se
refieren los artculos 21 y 22 de la Ley, se tramitan por la va de los asuntos no contencio-
sos de competencia notarial, conforme al procedimiento previsto en este Reglamento y,
supletoriamente, por las normas contenidas por el Cdigo Procesal Civil.
Artculo 39.- Inicio del proceso
El proceso se inicia con una peticin escrita del interesado, autorizada por abogado, la
cual deber contener cuando menos:
a) La indicacin precisa de la fecha y forma de adquisicin, as como del tiempo de
posesin.
b) Nombre y direccin del titular registral, de ser el caso.
c) Nombre y direccin de su inmediato transferente, de los anteriores a este o de sus res-
pectivos sucesores, en el caso de formacin de ttulos supletorios.
d) Nombre y direccin de los propietarios u ocupantes de los predios colindantes.
e) Certificacin municipal o administrativa de la persona que figura en sus registros
como propietaria o poseedora del bien.
f) Copia literal de dominio del predio si est inscrito, y/o certificado de bsqueda catas-
tral, de ser el caso.
g) El ofrecimiento de declaracin de no menos de tres ni ms de seis testigos mayores de
veinticinco (25) aos de edad, preferentemente vecinos u ocupantes de los inmuebles
colindantes del predio cuyo saneamiento de titulacin se solicita.
h) Las dems pruebas que el interesado considere necesarias.
Artculo 40.- Emplazamiento
El notario notificar necesariamente:
a) A la persona o personas de quien el solicitante afirma que deriva el derecho invocado.
b) Al titular registral del terreno y/o de la edificacin.
c) A los propietarios u ocupantes de los predios colindantes y a todas las personas indi-
cadas por el interesado en su solicitud.
Las notificaciones se regirn supletoriamente por las normas establecidas para ellas en
el Cdigo Procesal Civil.
Sin perjuicio de las notificaciones antes indicadas, el notario fijar carteles en los
lugares ms visibles de la edificacin cuyo saneamiento se solicita. Asimismo, dispon-
dr que se efecte una publicacin que contenga el extracto de la solicitud de saneamien-
to, por tres (3) das, con intervalos de tres das hbiles entre cada una de ellas, en el diario
oficial El Peruano y en el de mayor circulacin del lugar donde se ubica el inmueble.
434
NORMATIVA
435
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
SECCIN SEGUNDA
(Ttulo II de la Ley N27157)
436
NORMATIVA
(...)
Artculo 46.- Opciones de trmite
Las opciones sealadas en el artculo 28 de la Ley son:
Opcin a:
El propietario, al iniciar el trmite de licencia, comunicar a la Municipalidad la fecha
de inicio de la obra comprometindose, mediante carta simple, que ella se efectuar de
conformidad con los planos adjuntos y que el proyecto cumple con los parmetros urba-
nsticos y edificatorios y las normas vigentes sobre la materia. Entre la fecha de inicio del
trmite y la fecha declarada para el inicio de la obra debe mediar no menos de veinte (20)
das hbiles, a efecto de que la Municipalidad cumpla con el proceso de revisin y califi-
cacin del proyecto.
Si dentro del plazo sealado la Municipalidad desaprueba el proyecto presentado, el
propietario no podr iniciar la obra hasta obtener la aprobacin correspondiente.
Esta opcin obligar al propietario a ejecutar la obra de conformidad con los planos y
especificaciones de su proyecto, sin modificaciones y con supervisin de obra por parte de
la Comisin Tcnica Supervisora.
Esta opcin no es de aplicacin en los casos de inmuebles ubicados en zonas monu-
mentales y centros histricos; debiendo seguir, en dichos casos, el procedimiento de la
opcin b).
Opcin b:
El propietario solicitar la licencia y, una vez obtenida sta, comunicar por escrito, a
la municipalidad, la fecha de inicio de la obra.
En esta opcin la supervisin de obra ser facultativa, salvo para la modalidad de
autoconstruccin en la cual ser obligatoria.
La Municipalidad tendr un plazo de veinte (20) das hbiles para pronunciarse sobre
la solicitud presentada, con excepcin de los casos de ampliacin de plazo para la califica-
cin, expresamente contemplados en el artculo 70 de este Reglamento.
(...).
Artculo 47.- Condiciones para la autoconstruccin
La modalidad de obra por autoconstruccin ser permitida exclusivamente para uso
residencial y sus respectivos ndices de usos compatibles, con una altura mxima de tres
(3) pisos, al interior de terrenos con reas no mayores que el lote normativo correspon-
diente a la zonificacin vigente, con una tolerancia en exceso del 25 %.
Esta modalidad se aplicar a cualquier tipo de obra de edificacin sealado en el ar-
tculo 51 del presente Reglamento y estar condicionada obligatoriamente a la supervisin
de obra que efectuar la Comisin Tcnica Supervisora de Obra y a los trmites dispues-
tos en el artculo 79 de este Reglamento.
No se podr ejecutar obras por autoconstruccin, en ningn caso, cuando se trate de
bienes culturales inmuebles debidamente declarados. Toda intervencin en esta categora
de inmuebles deber ejecutarse previa aprobacin del proyecto por la Comisin Tcnica
Calificadora de Proyectos.
437
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
TTULO I
LICENCIA DE OBRA
CAPTULO I
GENERALIDADES
(...)
Artculo 50.- Definicin de Licencia de Obra
La Licencia de Obra es la autorizacin otorgada por la Municipalidad, en el mbito de
su jurisdiccin, para iniciar cualquier tipo de obra de edificacin sealado en este Ttulo,
que debern obtener obligatoriamente todos los propietarios de terrenos que:
a) Constituyan predios urbanos.
b) Cuenten con proyecto aprobado de habilitacin urbana con construccin simultnea.
c) Constituyan predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como
urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rsticos en el Registro
de Predios.
(...)
Artculo 51.- Tipos de obra de edificacin
Existen los siguientes tipos de obra:
a) Edificacin nueva: Obra que se ejecuta, totalmente o por etapas, sobre un terreno bal-
do, cumpliendo las condiciones mnimas de habitabilidad establecidas en las normas
de edificacin vigentes.
b) Remodelacin: Obra que altera, total o parcialmente la tipologa y/o el estilo arquitec-
tnico original de una edificacin existente, sin variar su rea techada total.
c) Ampliacin: Obra que incrementa el rea techada de una edificacin existente, sin
alterar su tipologa y armona estilstica original.
438
NORMATIVA
439
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
CAPTULO II
COMISIN TCNICA
Artculo 57.- Clases de comisin tcnica
La Comisin Tcnica que se conforma en cada municipalidad ser:
440
NORMATIVA
441
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
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NORMATIVA
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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
444
NORMATIVA
63.7 Las obras de remodelacin, sin cambio de uso, se regirn por los parmetros urba-
nsticos y edificatorios con los que se aprob el proyecto original; y/o con los que sustenta-
ron la inscripcin de su declaratoria de fbrica, va regularizacin, en el Registro de Predios.
63.8 Para proyectos calificados como Habilitaciones Urbanas con Construccin
Simultnea de Viviendas y para todo proyecto que, abarcando lotes contiguos o manza-
nas completas de Habilitaciones Urbanas con lotes independizados, se plantee en base a
mdulos tpicos de vivienda; se exigir un (1) solo Certificado de Parmetros Urbansti-
cos y Edificatorios, para cada solicitud de Licencia de Construccin, especificndose las
unidades prediales a que se refiere.
CAPTULO III
TRMITE DEL ANTEPROYECTO EN CONSULTA
Artculo 64.- Requisitos y contenido del expediente
64.1 El propietario o el arquitecto proyectista presentar a la Comisin Tcnica Califi-
cadora de Proyectos, opcionalmente el anteproyecto arquitectnico en consulta y se reali-
zar en un plazo mximo de cinco (5) das hbiles.
64.2 El expediente contendr:
a) FOM, debidamente llenado y firmado por el arquitecto proyectista o el propietario y
Hoja de Trmite correspondiente segn formulario aprobado por este Reglamento.
b) Comprobante de pago del derecho de revisin.
c) Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios vigente.
d) Plano de Localizacin y Ubicacin segn el modelo optativo aprobado por este
Reglamento, u otro distinto con las siguientes especificaciones obligatorias:
- Plano de ubicacin a escala 1/500, en el que se graficar el terreno con todas sus
medidas perimtricas; la manzana donde est ubicado; los frentes de las manzanas
circundantes; las vas pblicas con el detalle de calzadas, bermas, aceras, jardines
de aislamiento, etc.; la distancia del inmueble a la esquina con la va pblica trans-
versal ms cercana; el uso de los inmuebles colindantes; los retiros debidamente
acotados; as como el Norte Magntico.
Se indicar el nombre de la urbanizacin, manzana, lote, vas pblicas y otras
referencias particulares.
El rea techada en primer piso se graficar con un achurado a 45 en relacin con
alguna de las lneas principales del permetro de la edificacin; el rea techada
del segundo piso con un achurado adicional perpendicular al anterior, y las reas
techadas de los dems pisos superiores con otro achurado adicional a 45 en rela-
cin con los anteriores.
- Esquema de Localizacin referido a vas principales o lugares pblicos notables,
en el que se graficarn las zonificaciones vigentes correspondientes a la manzana
donde se ubica el inmueble, as como a las manzanas circundantes.
- Cuadro de reas (techada por pisos y techada total, rea libre referida al primer
piso y rea total del terreno). De tratarse de una ampliacin o remodelacin, el
445
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
cuadro de reas deber contener tres columnas: la primera con las reas de la edi-
ficacin existente, la segunda con las de la ampliacin y la tercera con las totales,
a las que estarn referidos el porcentaje mnimo de rea libre y el coeficiente de
edificacin. Si el proyecto incluyera demoliciones parciales, se agregar una cuar-
ta columna con las reas respectivas.
- Cuadro Comparativo, donde se confrontarn los ndices urbansticos y edificato-
rios, proporcionados por el Certificado de Parmetros, con los ndices resultantes
del proyecto.
e) Planos de arquitectura: plantas, cortes y elevaciones, al nivel de anteproyecto con
medidas acotadas, a escala conveniente que permita su perfecta lectura. La planta del
primer piso deber contener cotas de nivel en los puntos notables de la poligonal del
terreno y curvas de nivel en el caso de terrenos con pendientes mayores del 6 %. En
esta misma planta, se deber graficar la vereda pblica, los grifos, postes, rboles y
otros elementos que puedan existir en el frente del terreno, as como el perfil del fren-
te de las edificaciones colindantes hasta 1.50 m a cada lado del inmueble.
En las elevaciones deber acotarse las alturas de los inmuebles colindantes.
Opcionalmente, se podrn presentar los planos de arquitectura a nivel de obra, que, de
ser aprobados, formarn parte del expediente de Licencia de Obra en su oportunidad.
f) Fotografas a color: las que sean indispensables para mostrar la relacin del inmueble con
la volumetra de los inmuebles vecinos (tomadas frontalmente desde la acera opuesta) y la
relacin con el entorno urbano (vistas longitudinales de la seccin de la va pblica).
g) Memoria justificativa, exigible para todo tipo de obra respecto a edificaciones de
ms de cuatro (4) pisos; para las obras de menor altura que sobrepasen los 1,000 m2
de rea techada total, y para las que se proyecten en reas de Reglamentacin Espe-
cial, reas Monumentales, reas Protegidas o zonas y urbanizaciones sometidas a nor-
mas especiales, cuyos proyectos requieren de un mayor anlisis. Contendr, cuando
menos, una explicacin sucinta de las caractersticas funcionales, formales, tecnolgi-
co-ambientales, constructivas y de adecuacin al entorno urbano. La memoria estar
firmada y sellada por el arquitecto proyectista.
h) En caso de una solucin novedosa que, a criterio del proyectista o de la Comisin
Tcnica Calificadora de Proyectos, merezca un especial anlisis, se presentar asimis-
mo dicha memoria como condicin previa a la calificacin.
i) Estudio de impacto ambiental, cuando las normas vigentes lo requieran.
j) Cuando las normas vigentes lo requieran deber incluirse, en el expediente, las autori-
zaciones de los sectores y/o entidades correspondientes.
446
NORMATIVA
Los membretes de los planos cumplirn con los requisitos sealados en el numeral
80.3 del presente Reglamento.
Artculo 66.- Presentacin del expediente
El funcionario municipal a cargo de la mesa de partes, recibir el expediente, pre-
via constatacin de que est conformado con todos los requisitos para su presentacin,
hacindolo constar en la Hoja de Trmite respectiva. Con el ingreso del expediente en
mesa de partes se iniciar el cmputo del plazo de diez (10) das hbiles fijado como
plazo ordinario por este Reglamento para resolver la consulta del anteproyecto.
De no estar completo el expediente por falta de alguno de los documentos exigidos, el
funcionario de mesa de partes lo har constar en el cargo que firme. El interesado tendr
dos (2) das hbiles para completar el expediente, reinicindose el plazo con el ingreso del
documento faltante. Si no cumpliera con la subsanacin, el expediente se tendr por no
presentado, debiendo devolverse al interesado por mesa de partes, bajo cargo.
(...)
Artculo 67.- Precalificacin
Inmediatamente ingresado el expediente ser elevado al Presidente de la Comisin
Tcnica Calificadora de Proyectos, quien lo someter al proceso de precalificacin; el cual
ser efectuado por el personal de la Oficina a su cargo, bajo su responsabilidad, en un
plazo no mayor de tres (3) das hbiles.
En este proceso se verificar el cuadro de reas presentado por el proyectista, el cum-
plimiento de los parmetros urbansticos y edificatorios y se determinar si el expediente
requiere de la intervencin de algn delegado ad hoc en razn de la naturaleza del proyec-
to, de lo que se deber dejar expresa constancia en el FOM
(...).
Artculo 68.- Dictamen de calificacin
68.1 La Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos emitir su dictamen en un plazo
mximo de siete (7) das hbiles, bajo responsabilidad de su Presidente, salvo el caso pre-
visto en el artculo 70 de este Reglamento.
68.2 La Comisin emitir la calificacin correspondiente evaluando necesariamente la
opinin de los delegados ad hoc presentes en la sesin de calificacin si fuese el caso bajo
sancin de nulidad; salvo que estos no hayan sido acreditados o no hayan asistido cuan-
do fueron requeridos por el Presidente de la Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos.
68.3 El Dictamen de la Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos se emitir por
mayora en alguno de los siguientes trminos:
a) Aprobado:
Anteproyecto que cumple con las normas urbansticas y de edificacin vigentes.
b) Aprobado con Observaciones:
Anteproyecto que incumple alguna norma urbanstica y/o de edificacin vigentes,
cuya subsanacin no implica modificaciones sustanciales.
447
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
448
NORMATIVA
CAPTULO IV
TRMITE DE LA LICENCIA DE OBRA
(...)
Artculo 74.- Obligatoriedad de la calificacin del proyecto
74.1 La aprobacin del proyecto ser requisito indispensable para obtener una licencia
de obra. Esta aprobacin tendr un procedimiento nico y comn a cualquiera de las dos
opciones de trmite previstas en el artculo 46 de este Reglamento.
74.2 En ambos casos el interesado deber conformar y presentar un expediente que
cumpla con las exigencias establecidas por el presente Reglamento, segn el tipo de obra,
el cual ser analizado y calificado por la Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos.
74.3 La aprobacin del proyecto se produce, de modo expreso, mediante dictamen
emitido por la Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos; o, de modo tcito, por silen-
cio administrativo positivo, al vencerse el plazo de veinte (20) das hbiles, y de sus
ampliaciones cuando proceda, con el que cuenta la Municipalidad para notificar el dic-
tamen de calificacin, excepto en los casos de inmuebles que se ubiquen en zonas monu-
mentales o que estn declarados como patrimonio monumental.
Artculo 75.- Licencia de Obra para Edificacin Nueva
75.1 Para obtener Licencia de Obra para Edificacin Nueva, el expediente contendr:
a) FUO-Parte1, por triplicado y Hoja de Trmite correspondiente.
b) Copia literal de dominio o copia del ttulo de propiedad.
En el caso de terreno con proyecto de habilitacin urbana aprobado, se presentar,
adicionalmente un documento suscrito por el urbanizador y el propietario, dejan-
do constancia de que el terreno corresponde al lote incluido en el plano de lotizacin
replanteado y, por lo tanto, declarando que la edificacin proyectada se ejecutar den-
tro de los lmites de propiedad y asumiendo las responsabilidades correspondientes.
c) Comprobante de pago del derecho de revisin, cancelado.
d) Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios vigente.
e) Plano de localizacin y ubicacin segn lo indicado en el inciso d) del numeral 64.2
de este Reglamento.
449
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
450
NORMATIVA
451
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
claramente los elementos estructurales existentes, los que se eliminarn y los nuevos,
y se detallarn adecuadamente los empalmes.
e) Los planos de instalaciones se presentarn cuando la Comisin Tcnica Calificadora
de Proyectos lo estime necesario, en cuyo caso:
- Se diferenciarn claramente los puntos y salidas existentes, los que se eliminarn
y los nuevos, detallando adecuadamente los empalmes.
- Se evaluar la factibilidad de servicios teniendo en cuenta la ampliacin de cargas
de electricidad y de dotacin de agua, y se presentarn las constancias de factibili-
dad de servicios correspondientes cuando lo solicite la Comisin Tcnica Califica-
dora de Proyectos.
f) Para las obras de Puesta en Valor ser obligatoria la presentacin de una memoria jus-
tificativa, en la que el restaurador demuestre el cumplimiento de las exigencias tcni-
cas y legales requeridas por ley para este tipo de obra.
g) En caso de intervenciones en inmuebles con unidades inmobiliarias de propiedad exclusi-
va y bienes de propiedad comn, se requerir la autorizacin de la junta de propietarios.
Adems, la Comisin Tcnica podr, a su criterio, exigir planos, estudio de suelos,
memorias justificativas y otros documentos adicionales.
76.2 La Licencia de Obra para Remodelacin, Ampliacin, Modificacin, Reparacin
o Puesta en Valor se tramitar bajo los procedimientos y condiciones establecidos en los
artculos 80 al 91 del presente Reglamento.
(...)
Artculo 77.- Licencia y/o Autorizacin para obras de Cercado y Obras Menores
La Licencia de Obra de Cercado se refiere exclusivamente a terrenos baldos.
77.1 Para la obtencin de la Licencia deObra de Cercos Frontales o Perimtri-
cosno se requiere de aprobacin por parte de la Comisin Tcnica Calificadora de Pro-
yectos y el trmite se cumple exclusivamente ante la oficina municipal encargada de
licencias de obra.
Para obtenerla se presentar lo siguiente:
a) FOM por duplicado, debidamente llenado y firmado por el propietario, y Hoja de Tr-
mite correspondiente
b) Copia literal de dominio o copia del ttulo de propiedad.
c) Comprobante de pago, por el derecho municipal correspondiente,
d) Plano de localizacin y ubicacin simple, segn lo indicado en el inciso d) del nume
ral 64.2 del presente Reglamento, excluyendo los Cuadros Comparativo y de reas, y
adjuntando la elevacin del cerco frontal propuesto de ser el caso
e) Carta de Seguridad de Obra suscrita por Arquitecto o Ingeniero Civil.
452
NORMATIVA
453
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
454
NORMATIVA
80.2 Todos los planos debern estar firmados y sellados por el profesional responsable
del proyecto correspondiente, y firmados por el propietario. Los profesionales proyectistas
y responsable de obra debern adjuntar los Certificados de Habilitacin Profesional
correspondientes.
La eventual sustitucin del profesional responsable de la obra deber comunicarse,
a travs del Formulario Oficial de Uso Mltiple (FOM) establecido en el Numeral 45.2
de este Reglamento, adjuntando el Certificado de Habilitacin Profesional del nuevo
responsable. El profesional sustituido deber comunicar el hecho a la Municipalidad.
80.3 Los membretes de los planos debern contener, por lo menos, la siguiente infor-
macin: nombres del propietario y del profesional responsable del plano; especialidad y
nmero de colegiacin del profesional; tipo de obra y nombres detallados de proyecto y
plano; escala, fecha y numeracin del plano referida al nmero total de planos del proyec-
to correspondiente. Para la numeracin de los planos, se usarn los siguientes prefijos: U
para el plano de ubicacin, A para arquitectura, E para estructuras, IS para instalaciones
sanitarias, IE para instalaciones elctricas y otros que permitan identificar la especialidad
correspondiente, a criterio del proyectista.
Artculo 81.- Ejemplares de planos y documentos
Los planos y los documentos exigidos para el trmite de Licencia de Obra, que
acompaan al FUO o al FOM, se presentarn en un solo ejemplar. El juego de planos,
debidamente sellado, al concluir el trmite, ser conservado por la municipalidad como
parte del expediente.
Artculo 82.- Presentacin del expediente de Licencia de Obra
82.1 El funcionario a cargo de la mesa de partes, recibir el expediente de Licencia de
Obra, previa constatacin de que est conformado con todos los requisitos para su presen-
tacin, hacindolo constar en la Hoja de Trmite. Con el ingreso del expediente en mesa
de partes se iniciar el trmino de veinte (20) das hbiles fijado en el inciso a) del artculo
28 de la Ley, como plazo ordinario para la culminacin de este trmite.
82.2 De no estar completo el expediente por falta de alguno de los documentos exi-
gidos, el funcionario de mesa de partes lo har constar en el cargo que firme. El interesa-
do tendr dos (2) das hbiles para completar el expediente, reinicindose el plazo con el
ingreso del documento faltante. Si no cumpliera con la subsanacin, el expediente se ten-
dr por no presentado y se devolver al interesado por mesa de partes, bajo cargo.
Artculo 83.- Calificacin del proyecto
Para la calificacin del proyecto por parte de la Comisin Tcnica Calificadora de
Proyectos, se seguir un procedimiento igual al establecido para el anteproyecto en los
artculos 67 al 72 de este Reglamento, salvo lo siguiente:
a) Se dejar expresa constancia de haberse convocado a los delegados ad hoc, si la inter-
vencin de estos fuese necesaria, en el FUO-Parte1.
b) El plazo mximo para que la Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos emita su
dictamen, ser de doce (12) das hbiles, excepto el caso previsto en el artculo 70 del
presente Reglamento.
c) Los planos sellados y firmados por los delegados, se guardarn en custodia en la
municipalidad como parte del expediente.
455
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
456
NORMATIVA
457
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
TTULO II
EJECUCIN DE OBRA
(...)
Artculo 92.- Supervisin de obra
92.1 La Comisin Tcnica Supervisora de Obra, a travs de sus delegados, deber
cumplir el programa de supervisin en todas las obras cuyos propietarios se acojan a la
opcina mencionada en el artculo 46 del presente Reglamento, o que se ejecuten bajo
la modalidad de autoconstruccin.
92.2 La supervisin se cumplir de acuerdo con la metodologa y criterios tcnicos
determinados por el Viceministerio de Vivienda y Urbanismo a travs del Reglamento de
las Comisiones Tcnicas Supervisoras de Obras, aprobado por Resolucin Viceministe-
rial N 003-2000-MTC/15.04. Los informes respectivos se efectuarn en el formulario de
458
NORMATIVA
Informe Tcnico de Supervisin de Obra que se aprueba por este Reglamento y en la Car-
tilla de Supervisin de Obra (CARSO) aprobada por la misma Resolucin sealada.
92.3 Cuando la licencia de obra haya sido solicitada sin planos, el delegado supervisor
deber sugerir al propietario, en base al listado de ambientes presentado por ste, el pro-
yecto que ms se adecue a sus necesidades, entre los existentes en el Banco de Proyectos
de la Municipalidad. Una vez elegido el proyecto, los planos del mismo sern adecuados
al terreno, cuidando que cumpla con las normas de edificacin vigentes, especialmente
con las de seguridad.
Estos planos, firmados y sellados por el Delegado Supervisor, se incorporan al expe-
diente presentado para la licencia de obra y constituyen los planos del proyecto.
92.4 Cuando se trate de obras que se realicen en bienes culturales inmuebles, partici-
par el delegado ad hoc del Instituto Nacional de Cultura.
Artculo 93.- Oportunidad de la supervisin
93.1 La supervisin se har cuando menos en tres oportunidades:
a) En el proceso de cimentacin, para revisar el trazo y replanteo, el tipo de suelo y el
anclaje de las estructuras al inicio del vaciado, as como verificar los retiros sealados en
los planos.
b) Durante la ejecucin de los muros, para revisar los elementos estructurales y las
instalaciones. En caso de estructuras de concreto armado, antes del vaciado.
c) Durante la ejecucin de los techos, para revisar las estructuras y las instalaciones.
En caso de estructuras de concreto armado, antes del vaciado de cada techo.
93.2 El propietario, deber comunicar obligatoriamente a la municipalidad, mediante
carta simple, con cinco (5) das hbiles de anticipacin a cada una de las etapas antes indi-
cadas, para facilitar la supervisin. Si no lo hiciera ser pasible de multa.
Si el Supervisor no se hiciera presente dentro del plazo de diez (10) das naturales
contados a partir de la comunicacin del propietario, ste podr continuar la obra prescin-
diendo de la visita de supervisin correspondiente.
93.3 Las visitas de supervisin en obras de dos o ms pisos, se programarn de acuer-
do con su naturaleza y, a propuesta del supervisor designado, se establecer un cronogra-
ma de supervisin, que podr considerar, de ser necesario, mayor nmero de visitas, y que
deber ser acatado y cumplido por el propietario en las mismas condiciones de obligato-
riedad sealada en el inciso anterior.
Artculo 94.- Control urbano
Las municipalidades ejercern la funcin de control urbano de conformidad con su
reglamentacin especfica.
Artculo 95.- Variaciones del proyecto aprobado
95.1 Las variaciones que no impliquen aumento del rea techada o de la densidad
neta, ni cambio de uso, podrn ser regularizadas en el trmite de finalizacin de obra pre-
visto en el artculo 102 de este Reglamento.
95.2 De requerirse variaciones que impliquen, cambio de uso, mayor densidad,
aumento del rea techada o modificacin de estructuras en el proyecto de obra aprobado,
459
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
460
NORMATIVA
TTULO III
DECLARATORIA DE FBRICA
CAPTULO I
PRE-DECLARATORIA DE FBRICA
Artculo 97.- Anotacin preventiva
El propietario que cuente con Licencia de Obra aprobada, podr solicitar la anota-
cin preventiva de la declaratoria de fbrica a que se refiere el artculo 30 de la Ley, en el
Registro correspondiente.
Artculo 98.- Procedimiento
98.1 Se deber presentar a la municipalidad el Anexo C del FUO-Parte1, debidamente
firmado por el propietario y el responsable de obra o proyectista. El notario pblico lega-
lizar las firmas.
98.2 La municipalidad verificar que los datos consignados en la memoria descriptiva
concuerden con el proyecto aprobado y devolver al propietario el Anexo C debidamen-
te sellado y firmado, con el registro de la resolucin correspondiente, y de la numeracin
asignada a la edificacin y a sus partes susceptibles de numerar. Tambin entregar al pro-
pietario una copia autenticada del FUO-Parte1.
98.3 El ejemplar del Anexo C, devuelto por la municipalidad, y la copia autenticada
del FUO-Parte1, constituirn el ttulo registral que da mrito a la anotacin preventiva de
la declaratoria de fbrica en la Oficina Registral correspondiente.
En caso de que la predeclaratoria, se refiera a un inmueble que posea secciones de
propiedad exclusiva y/o bienes o servicios comunes, ser necesario anotar, adems, el
reglamento interno correspondiente.
Artculo 99.-Vigencia de la anotacin
La anotacin preventiva a la que se refiere el artculo 97 de este Reglamento, ten-
dr una vigencia de un (1) ao y podr ser renovada antes de su vencimiento, por igual
plazo, tantas veces como sea necesario mientras est vigente la Licencia de Obra y no sea
posible la inscripcin de la declaratoria definitiva, previo pago de los derechos registrales
correspondientes.
461
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
CAPTULO II
FINALIZACIN DE OBRA
Artculo 101.- Obra finalizada
Para efecto del presente Reglamento se considerar que la obra ha finalizado cuando
la edificacin tiene un avance de ejecucin a nivel de casco habitable o cuando la demoli-
cin haya sido concluida, si fuera el caso.
Artculo 102.- Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin
102.1 El propietario, una vez finalizada la obra y antes de iniciar la tramitacin de la
declaratoria de fbrica, deber obtener de la dependencia municipal correspondiente, el
Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin establecido en el artculo 31 de la
Ley.
102.2 En el caso de haberse ejecutado la obra de conformidad con la Licencia de
Obra, sin ninguna variacin en relacin con los proyectos aprobados, el propietario pre-
sentar una declaracin manifestando ese hecho y, de ser el caso, el comprobante de pago
del aporte al Serpar, cancelado. La dependencia municipal extender automticamente el
Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin.
102.3 En el caso de haberse introducido variaciones, se deber presentar:
a) FOM debidamente llenado y firmado por el interesado, y Hoja de Trmite
correspondiente.
b) Comprobantes de pago de los derechos de revisin de planos de replanteo y de ins-
peccin correspondientes, cancelados.
c) Comprobante de pago, cancelado, del aporte al Serpar, de ser el caso.
d) Planos de replanteo: un juego de copias de los planos de ubicacin y de replanteo
de arquitectura (plantas, cortes y elevaciones) con las mismas especificaciones de los
planos del proyecto aprobado. Estos planos debern estar firmados por el responsable
de obra y por el propietario, y, al concluir el trmite sern conservados por la munici-
palidad como parte del expediente.
102.4 La municipalidad confrontar los planos de replanteo con los proyectos apro-
bados que obran en el expediente, y con la realidad fsica de la obra. De comprobar que
coinciden y que se ha cumplido con los parmetros urbansticos y edificatorios vigentes,
emitir el Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin. Este trmite se cumplir
en un plazo mximo de diez (10) das hbiles desde la fecha de presentacin de la solici-
tud, bajo responsabilidad del funcionario municipal competente.
102.5 De advertirse variaciones no autorizadas, que impliquen cambio de uso, mayor
densidad, aumento de reas techadas o modificaciones de estructuras, se exigir al
462
NORMATIVA
463
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
CAPTULO III
INSCRIPCIN
Artculo 106.- Ttulo suficiente
El FUO completo, sellado y firmado por el funcionario municipal, acompaado de los
planos de localizacin y ubicacin, y de arquitectura (distribucin), tendr calidad de ins-
trumento pblico y constituir ttulo suficiente para solicitar la inscripcin de la declarato-
ria de fbrica ante el Registro correspondiente.
Cuando la declaratoria de fbrica se refiera a inmuebles constituidos por bienes de
propiedad exclusiva y de propiedad comn o servicios comunes, deber adjuntarse el
respectivo reglamento interno y la nominacin del presidente y/o de la primera directi-
va de la junta de propietarios, as como la independizacin, de ser el caso, con los planos
correspondientes.
Artculo 107.- Declaratoria de fbrica por escritura pblica
Cuando el propietario, al amparo de lo dispuesto por el artculo 35 de la Ley, opte por
realizar su declaratoria de fbrica mediante escritura pblica, para la inscripcin respecti-
va, deber presentar adjunto al parte notarial correspondiente, el FUO completo debida-
mente tramitado incluyendo sus anexos.
CAPTULO IV
REGULARIZACIN DE OBRAS SIN LICENCIA
(...)
Artculo 108.- Edificaciones irregulares y sanciones
Toda obra iniciada despus del 20 de julio de 1999, sin haber cumplido con el trmite
de licencia de obra, deber ser paralizada por la municipalidad respectiva, la que otorgar
un plazo no mayor de veinte (20) das hbiles para iniciar el proceso de regularizacin de
su licencia de obra bajo apercibimiento de demolicin de la edificacin ejecutada, si no se
cumpliera con esta exigencia. En este caso la obra se podr reiniciar slo cuando se haya
obtenido la licencia correspondiente.
La regularizacin de las edificaciones a partir de la fecha de vigencia de la Ley
(21/07/1999), ejecutadas sin la correspondiente Licencia de Obra, se sujetar a los
464
NORMATIVA
465
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
TTULO IV
RECURSOS DE IMPUGNACIN
Artculo 116.- Procedencia
Proceden el recurso dereconsideraciny el deapelacinrespecto de los aspectos
tcnicos y administrativos de los procedimientos de consultas, licencias de obra, supervi-
sin de obra y control urbano, los que podrn ser interpuestos por el propietario, los pro-
yectistas o el responsable de obra, segn sea el caso.
En caso de que las impugnaciones sean sobre aspectos tcnicos del dictamen de la
Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos, se presentar adjunto al recurso correspon-
diente una memoria justificativa de los criterios o apreciaciones que sustenten el recurso.
Su conocimiento y resolucin correspondern, a las instancias tcnicas sealadas en el ar-
tculo siguiente.
Artculo 117.- Instancias tcnicas
Las instancias, en cuanto a asuntos tcnicos, son las siguientes:
466
NORMATIVA
a) En primera instancia:
La Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos que emiti el dictamen o la Comisin
Tcnica Supervisora de Obra, en su caso.
b) En segunda y ltima instancia:
La Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos o la Comisin Tcnica Supervisora
de Obra de la municipalidad provincial, a la que corresponde el distrito. Si se tratara
de una Comisin de municipalidad provincial, una Comisin diferente a la que vio el
expediente en primera instancia, y, si no la hubiera, el concejo provincial con el apoyo
tcnico de delegados especialmente designados por el CAP y del CIP, segn sea el
caso.
Artculo 118.- Plazos
118.1 El plazo para interponer los recursos impugnativos ser de diez (10) das hbi-
les, contados a partir de la notificacin del acto o resolucin objeto de impugnacin.
118.2 Los recursos impugnativos, cuando se refieran a asuntos administrativos, sern
resueltos por los funcionarios llamados por ley, en un plazo no mayor de quince (15) das
hbiles.
118.3 Cuando se refieran a asuntos tcnicos, sern resueltos en las instancias indicadas
en el artculo anterior, en un plazo no mayor de quince (15) das hbiles.
TTULO V
DERECHOS DE TRMITE DE LICENCIA DE OBRA
Artculo 119.- Derechos exigibles
Las municipalidades solo podrn cobrar derechos por los siguientes conceptos:
a) Revisin y calificacin de anteproyectos y proyectos.
b) Licencia de obra.
c) Control y/ o supervisin de obra.
d) Deterioro de pistas y veredas.
e) Regularizacin de declaratoria de fbrica
f) Emisin de certificados.
g) Autenticacin de planos.
h) Numeracin de los predios.
Artculo 120.- Derechos por servicios de delegados
Los derechos por los servicios profesionales de calificacin o supervisin, de los
delegados ante las Comisiones Tcnicas, sern fijados por el Ministerio de Transportes,
Comunicaciones, Vivienda y Construccin, mediante resolucin ministerial, teniendo en
cuenta lo siguiente:
467
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
468
NORMATIVA
Por excepcin, los derechos que corresponden a los delegados ad hoc de la entidades
rectoras se depositarn por los interesados en una cuenta especial de las municipalidades
la que abonar directamente a los delegados, comunicando a las entidades rectoras.
Una vez realizados los depsitos, los interesados, debern cumplir con anexar al expe-
diente, copia de la constancia respectiva.
TTULO VI
SANCIONES
Artculo 123.- Faltas
Se consideran faltas contra las normas contenidas en el presente Reglamento:
a.- Del funcionario municipal responsable, cuando no emite el Certificado de Parmetros
Urbansticos y Edificatorios dentro del plazo establecido por el numeral 63.3 del pre-
sente Reglamento.
b.- Del funcionario municipal que preside la Comisin Tcnica Calificadora de Proyec-
tos, cuando por su negligencia esa Comisin no emite los dictmenes correspondien-
tes dentro de los plazos previstos por el presente Reglamento. Se considera falta grave
cuando, por efecto de esta negligencia se opera el silencio positivo administrativo res-
pecto de una Licencia de Obra.
c.- Del Supervisor, cuando sin motivo justificado, no cumple con la visita programada a
una obra a su cargo. La reincidencia por tres veces consecutivas o discontinuas, cons-
tituye falta grave.
d.- Del profesional responsable de obra o del propietario, cuando incumple con remitir
las comunicaciones dispuestas por este Reglamento. Esta falta se sanciona con multa
que impondr la municipalidad conforme a sus normas y reglamento.
469
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
SECCIN TERCERA
(TTULO III DE LA LEY N27157)
RGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMN
TTULO I
NORMAS GENERALES
Artculo 125.- Objeto y Alcances
La presente seccin norma el rgimen legal al que debern someterse las unidades
inmobiliarias en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios
comunes.
Su aplicacin es obligatoria cuando las secciones que la conforman pertenezcan a dos
o ms propietarios y optativa cuando pertenezcan a uno solo.
Artculo 126.- Unidades inmobiliarias reguladas por este Reglamento
Las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de
propiedad comn, reguladas por el presente Reglamento, son:
a) Edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto.
b) Quintas.
c) Casas en copropiedad.
d) Centros y galeras comerciales o campos feriales.
e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.
Artculo 127.- Opcin de rgimen
Al momento de solicitar la inscripcin del Reglamento Interno, el o los propietarios
de las secciones exclusivas debern optar entre los regmenes siguientes:
a) Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn.
b) Independizacin y Copropiedad.
Ambos regmenes podrn coexistir en una misma unidad inmobiliaria, por bloques o
sectores.
TTULO II
RGIMEN DE INDEPENDIZACIN Y COPROPIEDAD
Artculo 128.- Concepto
El rgimen de Independizacin y Copropiedad supone la existencia de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso
comn, sujetas al rgimen de copropiedad regulado en el Cdigo Civil. Las unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden necesariamente el terreno que ocupa
cada una.
Solo se puede optar por este rgimen en el caso de las Unidades Inmobiliarias
mencionadas en los incisos b), c), d) y e) del artculo 126 de este Reglamento, siempre
470
NORMATIVA
que estn conformadas por secciones de un solo piso o que, de contar con ms de un piso,
pertenezcan a un mismo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente
sobre el terreno de propiedad exclusiva de la seccin.
Esta opcin debe constar en el FUO.
TTULO III
RGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMN
CAPTULO I
GENERALIDADES
Artculo 129.- Concepto
Es el rgimen jurdico que supone la existencia de una edificacin o conjunto de
edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes
a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio comn. Cuentan con un
Reglamento Interno y una Junta de Propietarios.
Artculo 130.- Participacin en la propiedad de los bienes comunes
La participacin en los bienes comunes, es un derecho accesorio a cada unidad o
seccin de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje
es determinado en el Reglamento Interno, y se establecer atendiendo a criterios
razonables, como el rea ocupada de las secciones exclusivas, la ubicacin de stas, los
usos a los que estn destinadas, etc.
Artculo 131.- Usos
Las secciones de propiedad exclusiva podrn destinarse a cualquier uso permitido por
las normas vigentes, salvo las limitaciones que se establezcan en el Reglamento Interno.
Artculo 132.- Transferencia
La transferencia de la seccin inmobiliaria de propiedad exclusiva incluye todos
los bienes que la conforman, la participacin en los bienes de propiedad comn y los
derechos de uso, trnsito o servidumbres que la afecten, los que son inseparables de la
misma.
Artculo 133.- Ejecucin de Obras, acumulacin, subdivisin o independizacin
de secciones de propiedad exclusiva
Los propietarios podrn realizar cualquier tipo de obra dentro de las secciones de
propiedad exclusiva, as como acumularlas, subdividirlas o independizarlas, siempre
que no contravengan las normas vigentes, no perjudiquen las condiciones de seguridad y
funcionamiento de la edificacin y no afecten los derechos de los dems propietarios o de
terceros.
Tratndose de ejecucin de obras, debern obtener previamente la Licencia de obra
de la municipalidad correspondiente y comunicar oportunamente su fecha de inicio a la
Junta de Propietarios. Si la obra alterase la volumetra, el estilo arquitectnico o el aspecto
exterior de la seccin donde se ejecuta, o del inmueble matriz, el propietario deber
obtener previamente la aprobacin de la Junta de Propietarios. En estos casos, el propieta-
rio de la seccin que desee ejecutar la obra deber proporcionar a la Junta de Propietarios,
471
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
CAPTULO II
BIENES, SERVICIOS Y GASTOS COMUNES
Artculo 134.- Bienes comunes intransferibles
Son bienes comunes intransferibles, salvo pacto en contrario establecido en el
Reglamento Interno:
a) El terreno sobre el que est construida la edificacin que tiene dos o ms secciones de
propiedad exclusiva, salvo que sobre l se constituya derecho de superficie.
b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y dems elemen-
tos estructurales esenciales para la estabilidad de la edificacin, siempre que sirvan a
dos o ms secciones.
c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, porteras, reas destinadas a la instalacin de equi-
pos y en general, vas y reas de circulacin comn.
d) Los ascensores y montacargas, salvo los propios de una seccin de propiedad
exclusiva.
e) Los sistemas de instalaciones para agua, desage, electricidad, eliminacin de basura
y otros servicios que no estn destinados a una seccin en particular.
f) Los patios, pozos de luz, ductos de ventilacin o de instalaciones, salvo los propios de
una seccin de propiedad exclusiva.
g) Los estacionamientos exigidos reglamentariamente.
h) Aquellos que se sealen como tales en el Reglamento Interno.
Artculo 135.- Actos de disposicin de bienes comunes
La transferencia, gravamen, cesin en uso o la celebracin de cualquier otro acto o
contrato que importe disposicin o limitacin de uso de los bienes comunes susceptibles
de ser transferidos, deber ser autorizada por la Junta de Propietarios mediante acuerdo
adoptado con el voto conforme de cuando menos las dos terceras partes de los propieta-
rios de las secciones de propiedad exclusiva.
Dicha autorizacin ser otorgada, siempre que los actos mencionados en el primer
prrafo no contravengan los parmetros urbansticos y edificatorios, y las normas de edifi-
cacin vigentes, ni se perjudique las condiciones de seguridad y funcionalidad de la edifica-
cin, ni se afecte los derechos de las secciones de propiedad exclusiva o de terceros.
Artculo 136.- Obras en bienes comunes
Las obras que se ejecuten en bienes comunes, requieren autorizacin expresa de la
Junta de Propietarios, adoptado por mayora simple si estn destinadas a su conservacin
o mantenimiento, y por mayora calificada si estn destinadas a algn fin que implique
la modificacin o limitacin de su uso. Estas obras debern obtener, obligatoriamente,
Licencia de Obra antes de su ejecucin.
472
NORMATIVA
TTULO IV
DERECHOS, OBLIGACIONES Y PARTICIPACIN DE LOS POSEEDORES
DE LAS SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
Artculo 139.- Poseedores
Para efectos del presente Reglamento, se considera poseedores u ocupantes de las sec-
ciones de propiedad exclusiva, a las personas naturales o jurdicas que ejerzan la pose-
sin, o el uso de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva de una edificacin, en
calidad de propietarios, arrendatarios, o bajo cualquier otro ttulo que los faculte a ejercer
la posesin indicada.
473
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
474
NORMATIVA
e) Asumir la responsabilidad por los daos y perjuicios que cause a las dems secciones
o a los bienes comunes sea por accin, omisin o negligencia.
f) No ejecutar, en el rea ocupada por los bienes comunes, obra o instalacin alguna, sin
la aprobacin previa de la Junta de Propietarios.
g) No afectar, perturbar u ocupar permanentemente las reas destinadas a la circulacin,
esparcimiento o cualquier otro uso comn.
h) Respetar los lugares, horarios y sistemas para la evacuacin de la basura, as como
otras disposiciones referentes al buen mantenimiento exterior de su seccin de propie-
dad exclusiva y reas comunes, que fije la administracin, la Junta de Propietarios y/o
la municipalidad.
i) Acatar las disposiciones y acuerdos de la Junta de Propietarios.
j) Pagar puntualmente las cuotas destinadas a atender los gastos comunes cuando le
corresponda segn su contrato. En este caso el propietario se constituye legalmente
como responsable solidario del poseedor no propietario frente a la Junta.
Artculo 142.- Porcentajes de participacin de los propietarios y su reajuste
Los porcentajes de participacin de los propietarios en el dominio de los bienes comu-
nes, se fijarn en el Reglamento Interno.
En caso de producirse variaciones en el rea de las unidades inmobiliarias de uso
exclusivo, podrn recomponerse los porcentajes en la forma que est prevista en dicho
Reglamento o, en su defecto, por acuerdo de la Junta de Propietarios.
En caso de acumulacin, divisin o independizacin, la recomposicin de los porcen-
tajes de participacin se har sumando o distribuyendo los porcentajes que correspondan
a las unidades originales en la misma forma y proporcin en que estas fueron acumuladas,
subdivididas o independizadas, segn sea el caso. En estos supuestos, el interesado solici-
tar a la Junta de Propietarios que proceda a la modificacin del Reglamento Interno asu-
miendo los gastos que esta demande.
Artculo 143.- Habilitacin de los propietarios
El propietario que ha cumplido con todas sus obligaciones de pago respecto de los
gastos, servicios y mantenimiento comunes en la edificacin, est habilitado para ejercer
todos los derechos que le corresponden.
Est inhabilitado cuando incumple con pagar tres (3) o ms cuotas ordinarias, o una
(1) extraordinaria al momento de la convocatoria. Sin embargo, podr asistir a la Junta
de Propietarios, con voz pero sin voto, y no se lo considerar para determinar el qurum.
Queda rehabilitado cuando cumple con pagar sus adeudos.
Artculo 144.- Incumplimiento en el pago de las cuotas
El incumplimiento o retraso en el pago de las cuotas para gastos comunes, ordinarias
o extraordinarias, dar lugar a las acciones de cobro permitidas por este Reglamento y la
ley. El hecho de que una seccin se encuentre o permanezca desocupada independiente-
mente del tiempo de desocupacin, no exime a su propietario del cumplimiento de estas
obligaciones, salvo pacto en contrario.
475
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
TTULO V
JUNTA DE PROPIETARIOS
Artculo 145.- Constitucin de la Junta de Propietarios
La Junta de Propietarios est constituida por todos los propietarios de las secciones de
Propiedad Exclusiva de la edificacin y tiene la representacin conjunta de estos.
La Junta de Propietarios se constituye plenamente al otorgamiento del Reglamento
Interno, el cual contendr obligatoriamente la nominacin del Presidente si existiera plu-
ralidad de propietarios al momento de registrar el Reglamento. Su inscripcin se efecta
en el Registro de Propiedad Inmueble, en la partida registral del predio matriz o en la que
corresponde a los bienes comunes.
La renuncia de uno o ms propietarios no impedir la constitucin de la Junta y su
admisin en el seno de sta siempre estar expedita. Esta renuncia no libera al propieta-
rio de las obligaciones comunes ni del cumplimiento de los acuerdos de la Junta. Si slo
quedar un propietario hbil, este asumir las funciones de la Junta, en todo cuanto le sea
aplicable.
La Junta de Propietarios estar presidida por uno de sus miembros que tendr la cali-
dad de Presidente, quien ejercer la representacin legal de la misma, asumiendo las
funciones y responsabilidades que este reglamento seala. El reglamento interno podr
disponer la constitucin de una Directiva cuando lo estime conveniente, sealando su
composicin y funciones.
Artculo 146.- Convocatoria
Salvo disposicin distinta del Reglamento Interno, la Junta de Propietarios deber ser
convocada a sesin por el Presidente, con una anticipacin no menor de cinco (5) das
naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsmil, correo electrnico o cual-
quier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepcin, y carteles publi-
cados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administracin en uno o
varios sitios visibles de la edificacin. Los avisos y carteles contendrn la indicacin del
da, hora y lugar de la reunin y las materias a tratarse.
Si la sesin debidamente convocada no se celebrara en la fecha prevista, la Junta
deber ser nuevamente convocada en la misma forma dentro de los tres (3) das naturales
desde la fecha de la sesin no celebrada.
Las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarn necesariamente en el predio.
Artculo 147.- Representacin de los propietarios o poseedores en la Junta
Los propietarios o poseedores podrn hacerse representar por otras personas ante la
Junta de Propietarios, de acuerdo con lo establecido en el Reglamento Interno. La repre-
sentacin debe conferirse por escrito y con carcter especial para cada sesin, salvo que
se trate de poder otorgado por escritura pblica.
Artculo 148.- Acuerdos por mayora calificada
Salvo disposicin distinta del Reglamento Interno, se considera mayora calificada al
voto conforme de cuando menos los propietarios de secciones de propiedad exclusiva que
representen los dos tercios de las participaciones de los bienes comunes, incluyendo los
porcentajes de quienes renunciaron a la Junta. Cuando se trate de decisiones de venta,
476
NORMATIVA
gravamen, cesin en uso o afectacin permanente de los bienes, reas o servicios comu-
nes, solo podrn votar los propietarios hbiles de las secciones o sus representantes en
nombre de ellos, an cuando no integren la Junta de Propietarios.
Las sesiones de las Juntas de Propietarios y los acuerdos adoptados en ellas, debern
constar en el Libro de Actas legalizado conforme a Ley.
Los acuerdos que autoricen la transferencia de propiedad de bienes comunes debern
ser notificados a los propietarios de secciones que no concurrieron a la Junta, an cuan-
do hubieran renunciado a ella, mediante carta notarial dirigida al domicilio designado
por ellos ante la Junta. En estos casos, los propietarios podrn manifestar su discrepancia
con el acuerdo, en el plazo de veinte (20) das hbiles. Esta discrepancia se entiende solo
como salvedad. De no hacerlo quedarn vinculados a dicho acuerdo.
La notificacin antes mencionada se entender realizada y ser vlida siempre que se
efecte en el domicilio designado por el propietario ante la Administracin.
En caso que la notificacin antes mencionada sea devuelta por el notario porque el
domicilio sealado por el propietario fuere desconocido o carezca del mismo en el lugar
de la edificacin, el Presidente, la Directiva o la Administracin, segn sea el caso, deber
publicar un aviso en el diario oficial El Peruano, en el cual se consignar el acuerdo adop-
tado por la Junta de propietarios, en las mismas condiciones que en la notificacin nota-
rial. Si transcurrido el plazo de veinte (20) das hbiles desde el da hbil siguiente de la
publicacin, el propietario con domicilio desconocido no manifestara por conducto nota-
rial su discrepancia, se entender vinculado al acuerdo.
Artculo 149.- Contenido y forma del acta
En el acta de cada sesin, deber indicarse el lugar, fecha y hora en que esta se reali-
z; la relacin de los propietarios concurrentes, con indicacin de sus porcentajes de par-
ticipacin en los bienes de dominio comn; el nombre de las personas que actuaron como
presidente y secretario de la junta; los puntos de la agenda; la forma y resultado de las
votaciones y los acuerdos adoptados. Ser firmada por el Presidente y el Secretario desig-
nado, o por los miembros de la directiva si la hubiera, y por todos los participantes en la
Junta. El Reglamento interno podr contener reglas que faciliten la suscripcin del acta.
Artculo 150.- El Presidente de la Junta de Propietarios
De conformidad con el artculo 48 de la Ley, la Junta de Propietarios elegir un Presi-
dente, que gozar de las facultades generales y especiales de representacin sealadas en
los artculos 74 y 75 del Cdigo Procesal Civil; quien, para ejercer dicha representacin
procesal, requerir solo de copia certificada por notario del acta de la sesin de la Junta de
Propietarios en la que conste dicho nombramiento.
TTULO VI
ADMINISTRACIN DE LA EDIFICACIN
Artculo 151.- El Administrador General
Toda edificacin sujeta al presente reglamento, deber contar con un Administra-
dor General, quien velar por el adecuado funcionamiento y conservacin de los bienes
y servicios comunes. La designacin ser efectuada por la Junta de Propietarios y podr
recaer en:
477
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
a) El presidente de la Junta.
b) Cualquiera de los poseedores de las secciones de propiedad exclusiva, propietario o no.
c) Cualquier persona natural o jurdica especialmente contratada para tal funcin.
Artculo 152.- Funciones
El Administrador General cumplir las siguientes funciones:
a) Velar por el adecuado manejo de los bienes y servicios comunes, su mantenimiento,
limpieza, y preservacin.
b) Cobrar las cuotas de los gastos comunes.
c) Cuidar que los pagos de los servicios comunes estn al da.
d) Llevar las cuentas de la administracin y/o los libros contables cuando estos sean exi-
gibles por ley.
e) Realizar, previo aviso, visitas peridicas a las secciones de propiedad exclusiva, con
el objeto de verificar que no se realicen acciones contrarias a las establecidas en el
Reglamento Interno o que afecten los servicios comunes.
f) Elaborar y proponer el presupuesto anual de ingresos y gastos ante la Junta de Propie-
tarios, para su aprobacin.
g) Llevar los libros de actas al da, asumiendo las funciones de Secretario de la Junta.
h) Cumplir y hacer cumplir los acuerdos de la Junta de Propietarios y ejercer todas las
funciones que la Junta o el Reglamento Interno le asignen.
i) Las dems que establezca el Reglamento Interno.
TTULO VII
REGLAMENTO INTERNO
Artculo 153.- Contenido
El Reglamento Interno deber contener, obligatoriamente, lo siguiente:
a) La determinacin de la unidad inmobiliaria matriz y la relacin de las secciones de
propiedad exclusiva, sealando sus reas, numeracin y el uso al que deber estar
destinada cada una de ellas (vivienda, comercio, industria, oficina, estacionamiento u
otros; as como de los bienes comunes que la conforman, precisando, de ser el caso,
los que se califiquen como intransferibles,
b) Los derechos y obligaciones de los propietarios.
c) Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos de los bie-
nes comunes, y sobre el uso de las secciones de propiedad exclusiva.
d) Los reglamentos especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros, de ser el caso.
e) La relacin de los servicios comunes.
478
NORMATIVA
TTULO VIII
SOLUCIN DE CONTROVERSIAS
Artculo 156.- Vas
Las vas para resolver cualquier controversia que se pudiese suscitar en casos especfi-
cos relacionados con el presente Reglamento son:
a) La conciliacin extrajudicial, obligatoria en cualquier caso, como trmite previo al
inicio del proceso administrativo, judicial o arbitral.
b) El proceso judicial o arbitral que corresponda, cuando se trate de otros derechos, a
condicin de haber cumplido con ofrecer la conciliacin extrajudicial previa.
479
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Primera.- Constitucin de Comisiones Tcnicas
Todas las municipalidades, salvo las sealadas en el numeral 60.2 del presente Regla-
mento, debern organizar sus dependencias y constituir las Comisiones Tcnicas corres-
pondientes en un plazo que no exceda de treinta (30) das naturales desde la publicacin
de este Reglamento. Los actuales delegados del CAP y del CIP, integrarn las nuevas
Comisiones Tcnicas Calificadoras de Proyectos, hasta el trmino de su acreditacin.
Segunda.- Reglamentos de Comisiones Tcnicas y Cartilla de Supervisin
El Viceministerio de Vivienda y Construccin del Ministerio de Transportes, Comu-
nicaciones, Vivienda y Construccin, en un plazo de treinta (30) das hbiles a partir de
la publicacin de esta norma, emitir un reglamento que regule el funcionamiento de la
Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos y de la Comisin Tcnica Supervisora de
Obra. Asimismo, elaborar y aprobar, en el mismo plazo, una Cartilla de Supervisin de
Obra, de conformidad con lo dispuesto en el numeral 92.2 de este Reglamento.
Tercera.- Fijacin de derechos por servicios de delegados
El Ministerio de Transportes, Comunicaciones, Vivienda y Construccin, en un plazo
de treinta (30) das hbiles a partir de la publicacin del presente Reglamento, fijar,
mediante resolucin ministerial, los derechos por los servicios de los delegados del CAP
y del CIP ante las Comisiones Tcnicas Calificadora de Proyectos y Supervisora de Obra,
as como de las entidades normativas que deben acreditar verificadores y delegados ad
hoc, de conformidad con lo previsto en los numerales 9.2 y 62.3, respectivamente, del
presente Reglamento.
Cuarta.- Padrones de verificadores ad hoc y delegados ad hoc
Cada una de las entidades rectoras mencionadas en el numeral 11.1 de este Regla-
mento, en un plazo no mayor de treinta (30) das hbiles desde la publicacin del mismo,
deber abrir el padrn de consultores especializados referido en el numeral 11.2, sealan-
do previamente los requisitos con que se deber cumplir la inscripcin de los arquitectos e
ingenieros colegiados que deseen hacerlo.
El trmite para la inscripcin en el padrn no deber exceder, en ningn caso, los siete
(7) das hbiles desde la presentacin de los documentos por el interesado.
Los profesionales inscritos en el padrn tendrn la condicin de Verificador Ad Hoc y,
entre ellos, la entidad podr escoger, de considerarlo conveniente, a sus delegados ad hoc
ante las Comisiones Tcnicas Calificadoras de Proyectos.
Quinta.- Acreditacin de delegados ad hoc
Las entidades rectoras sealadas en el numeral 62.3 de este Reglamento, dentro de un
plazo no mayor de sesenta (60) das hbiles a partir de su publicacin, debern acreditar
ante las municipalidades a los funcionarios, empleados y/o consultores que actuarn como
delegados ad hoc de conformidad con lo previsto en el numeral 62.1 de este Reglamento.
Los funcionarios pblicos que no faciliten la designacin y acreditacin de dichos
delegados, son responsables personal y directamente de Incumplimiento de Funciones y
Responsabilidades. La Contralora General de la Repblica supervisar el cumplimiento
de esta norma.
480
NORMATIVA
481
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
d) Los propietarios que adeuden los derechos que corresponden a EsSalud, acotados
por esa entidad de conformidad con la Ley N26389, tendrn un plazo de doce (12)
meses para abonarlos sin recargos, multas, moras ni intereses.
482
NORMATIVA
DISPOSICIONES FINALES
Primera.- Aprobacin de formularios y otros documentos
Con el presente Reglamento, se aprueban los siguientes formularios y otros documen-
tos que lo integran:
a) Formulario nico Oficial (FUO), cuyas partes y anexos se indican el numeral 45.1 de
este Reglamento.
b) Otros formularios:
- Formulario Oficial Mltiple (FOM) sealado en el numeral 45.2 del presente
Reglamento.
- Hoja de Trmite para Licencia de Obra y otros trmites municipales.
- Acta de Calificacin de la Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos.
- Informe Tcnico de Supervisin de Obra.
- Inscripcin en el Indice de Verificadores de la Sunarp.
- Informe Tcnico de Verificacin.
- Informe Tcnico de Verificacin Ad Hoc.
Estn especialmente autorizados a reproducir los formularios que se aprueban con el
presente Reglamento, el CAP y el CIP, para distribuirlos entre sus asociados y el pblico
en general.
Segunda.- Aplicacin supletoria de la Ley N26662(Ley de Competencia Nota-
rial en Asuntos no Contenciosos)
Para el trmite de saneamiento de titulacin previsto en este Reglamento, se aplica
supletoriamente La Ley de Competencia Notarial en Asuntos no Contenciosos, y las nor-
mas del Cdigo Procesal Civil.
483
NDICE
GENERAL
NDICE GENERAL
Presentacin.................................................................................................. 5
PARTE I
ESTUDIOS
I. Antecedentes....................................................................................... 9
II. El concepto de propiedad................................................................... 16
III. La propiedad horizontal...................................................................... 17
IV. Temas por trabajar.............................................................................. 19
1. Aplicacin de figuras asociativas................................................ 19
2. Asambleas................................................................................... 19
3. Acta de entrega............................................................................ 20
4. Conjuntos inmobiliarios.............................................................. 21
5. Pre-estado.................................................................................... 23
6. Reglamento interno..................................................................... 23
7. Reserva de aires........................................................................... 24
8. Forma de asambleas.................................................................... 24
Bibliografa................................................................................................... 25
487
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
Reglamento interno
Constitucin, modificacin y adecuacin
Alberto Meneses Gmez
I. Introduccin............................................................................................ 29
II. Regmenes de propiedad........................................................................ 30
1. Rgimen de propiedad exclusiva y comn.................................. 31
2. Rgimen de independizacin y copropiedad............................... 32
3. Diferencias................................................................................... 35
III. Reglamento interno................................................................................. 36
1. Definicin.................................................................................... 37
2. Pluralidad de reglamentos........................................................... 38
3. Constitucin................................................................................. 40
4. Contenido del reglamento interno............................................... 41
5. Modificacin................................................................................ 45
6. Adecuacin.................................................................................. 47
III. Algunos temas de inters adicionales.................................................... 48
V. A modo de corolario............................................................................... 49
488
NDICE GENERAL
Introduccin.................................................................................................. 75
I. Antecedentes....................................................................................... 76
II. Alcances de la tercera parte de la Ley N 27157 y las normas com-
plementarias........................................................................................ 77
III. El reglamento interno......................................................................... 78
IV. Sobre la problemtica de la adecuacin de los reglamentos internos. 79
V. Sobre los servicios y gastos comunes y la cuota para su manteni-
miento................................................................................................. 82
VI. Sobre los poseedores u ocupantes de las secciones de propiedad
exclusiva............................................................................................. 84
VII. El proceso ejecutivo por mora en las cuotas de mantenimiento
y la calidad de ttulo ejecutivo............................................................ 86
Conclusiones................................................................................................. 87
Introduccin.................................................................................................. 91
I. El Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn................. 91
II. El reglamento interno......................................................................... 94
III. Determinacin de los porcentajes de participacin sobre las zonas
comunes.............................................................................................. 96
1. Nociones generales...................................................................... 96
2. Exclusin a algunas secciones de propiedad exclusiva del por-
centaje de participacin sobre los bienes comunes..................... 98
IV. Diversidad de criterios para la asignacin de porcentaje de partici-
pacin para los bienes y gastos comunes............................................ 99
V. Determinacin de las cuotas ordinarias.............................................. 102
489
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
Introduccin.................................................................................................. 115
I. Criterio del Tribunal Constitucional................................................... 116
II. Junta de propietarios tiene personera jurdica?................................ 117
III. Cmo aplicar el artculo 92 del Cdigo Civil?................................. 118
Conclusin.................................................................................................... 119
PARTE II
CONSULTAS
490
NDICE GENERAL
04 La reapertura ulterior del acta de sesin puede ser realizada por uno
de los asistentes, siempre que se le haya otorgado poder para ello
en el acta primigenia........................................................................... 133
05 El 25 % de propietarios de las participaciones en reas y bienes
comunes pueden convocar a sesin para la designacin del primer
presidente............................................................................................ 134
06 La asamblea eleccionaria de una Junta Directiva puede realizarse en
fecha distinta a la establecida en el reglamento interno..................... 136
07 Procedimiento y formalidad de la adecuacin y modificacin de un
reglamento interno anterior a la vigente Ley N 27157..................... 138
08 La convocatoria a Junta de Propietarios para la modificacin del
reglamento interno puede comprender tambin la modificacin de
porcentajes de participacin de bienes comunes................................ 140
09 Solo existe pluralidad de reglamentos internos cuando en el regla-
mento interno general se delimitan bloques o sectores al interior de
la edificacin....................................................................................... 142
10 Procede realizarse la convocatoria de sesin de Junta de Propietarios
por medio de tres integrantes cuando as lo dispone el reglamento
interno................................................................................................. 144
11 Es vlida la constitucin de la sesin de Junta de Propietarios con
la asistencia de personas sin dominio inscrito una vez superado el
qurum................................................................................................ 146
12 No es necesario presentar partes judiciales para inscribir los acuer-
dos de la Junta de Propietarios convocada por el juez....................... 148
13 Cuando fue convocada judicialmente la reapertura del acta de Junta
de Propietarios debe ser suscrita adems de los asistentes por el
notario designado por el juez.............................................................. 149
14 Una Junta de Propietarios convocada en lugar distinto del cual se
cit es vlida cuando se convalida mediante Junta de Propietarios
ratificatoria.......................................................................................... 151
15 La Junta de Propietarios puede adquirir inmuebles solo en la cali-
dad de bienes comunes....................................................................... 153
16 Acreditacin de la convocatoria a sesin de Junta de Propietarios ... 155
17 La convocatoria de la Junta de Propietarios debe realizarse con un
plazo de anticipacin prudencial a fin de que los convocados pue-
dan informarse.................................................................................... 156
18 El rea destinada a una futura ampliacin en la azotea no constituye
bien comn de la edificacin ............................................................. 158
491
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
PARTE III
JURISPRUDENCIA
492
NDICE GENERAL
493
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
PARTE IV
NORMATIVA
494