EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL PERUANO - REGLAMENTO GENERAL

DE

REGISTROS PUBLICOS

A.- PROCEDIMIENTO REGISTRAL PERUANO:

En nuestro pas, la SUNARP ha reglamentado el procedimiento registral a travs del T.U.O. del
Reglamento General de los Registros Pblicos, Resolucin N 126 2012 SUNARP - SN, del
19.05.2012. Texto actualizado al 11 de enero 2013, en el cual comprende la descripcin de
algunos temas fundamentales para el mayor entendimiento de los ciudadanos; asimismo
establece ciertos lineamientos respecto al procedimiento registral en primera y en segunda
instancia. Cabe sealar, que el T.U.O. del Reglamento General de los Registros Pblicos no es
su nica base legal, puesto que de acuerdo a la naturaleza de la pretensin del presentante
(solicitante), la base legal podr tener concordancia con el Cdigo Civil, Ley N 27444 (en
asuntos administrativos), y dems leyes especiales que sirvan de apoyo para la
fundamentacin del Registrador Pblico.

. DEFINICIN

El procedimiento registral es aquella consecucin de actos que realizan las personas para
Inscribir el Ttulo en el Registro (SUNARP), la inscripcin del ttulo sirve para brindar
seguridad jurdica frente a terceros respecto del acto que se inscribe. En ese sentido, la
inscripcin del ttulo consiste en la presentacin de una solicitud dirigida al Registrador
Pblico competente para que inscriba el acto jurdico, acto administrativo, o judicial;
dependiendo de la naturaleza de su pretensin; para ello dicha solicitud debe cumplir con
todos los requisitos que seala la ley, presentar la solicitud conforme al formato que
establecido por la SUNARP, el pago de tasa (pago de derechos registrales), otros documentos
que el Registrador Pblico lo solicite, y que se presente dentro del plazo establecido. Empero,
para que se efecte el procedimiento registral se debe llevar a cabo un acto jurdico previo, el
cual puede ser la celebracin de un contrato, resolucin administrativa o judicial, etc.;
dependiendo el caso.
Ejemplo:
Juan y Mara celebran un contrato de compra-venta un bien inmueble con Jos, luego de
celebrar el contrato Juan y Mara se dirigen hacia la Notara "X" para realizar el parte notarial
de Escritura Pblica, el cual es el instrumento pblico notarial que da fe el Notario; luego de
efectuarse el parte notarial, el Notario a travs de sus dependientes lleva el Parte Notarial
ante los Registros Pblicos SUNARP con la finalidad de que Juan y Mara inicien el
procedimiento registral con la presentacin de la solicitud y con los documentos anexos a ello.
Cabe sealar que el Parte Notarial es el documento que contiene la transcripcin ntegra del
instrumento pblico notarial con la fe que da el Notario de su identidad con la matriz, la
indicacin de su fecha y con la constancia de encontrarse suscrito por los comparecientes y
autorizado por l, rubricado en cada una de sus fojas y expedido con su sello y su firma, con la
mencin de la fecha en que lo expide.

. NATURALEZA JURDICA

La naturaleza juridica del procedimiento registral se encuentra regulada por el artculo 1 del
T.U.O. del Reglamento General de los Registros Pblicos, el cual prescribe que El
procedimiento registral es especial, de naturaleza no contenciosa y tiene por finalidad
la inscripcin de un ttulo. No cabe admitir apersonamiento de terceros al
procedimiento ya iniciado, ni oposicin a la inscripcin; la naturaleza jurdica es
especial porque en el procedimiento registral se aplica legislacin registral y no de otra
naturaleza, sin embargo cuando seala que es no contenciosa se refiere a que si bien es cierto
el procedimiento registral tiene aspectos del procedimiento administrativo general, su marco
legal no ser de aplicacin de manera directa sino de manera supletoria; es decir que de
acuerdo a la ttulo que se desea registrar se aplicar la legislacin registral y de manera
supletoria la normas administrativas.

. INICIO Y FORMAS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Posteriormente del acto previo anterior, como se ha sealado, se inicia el procedimiento

registral con la presentacin de la solicitud a travs de un formato que la SUNARP ha
diseado conforme a la ley, el cual debe ir acompaado con el documento que seala el
derecho que desea registrar; de acuerdo al ejemplo planteado lneas arriba, el derecho a
registrar sera Inscripcin de un bien inmueble en el cual queda registrado que la persona
que es el titular de dicho derecho es el propietario. Cabe sealar que la solicitud es de
acuerdo al principio de rogacin en donde las inscripciones de los registros no se realizan de
oficio sino es a peticin de parte por lo que el presentante (solicitante de la inscripcin) tiene
la facultad de interponer recursos impugnatorios conforme a la ley.
El formulario (solicitud) debe contener la siguiente informacin:
- Nombre y documento de identidad del presentante del ttulo, en el caso de que se acte a
nombre de tercero, sea persona natural o jurdica se deber dejar constancia.
- Naturaleza del documento o documentos presentados, sean estos pblicos o privados, con
indicacin de la fecha, cargo y nombre del notario o funcionario que autorice o autentique.
- Actos o derechos cuya inscripcin se solicita y, en su caso, de los que el presente formule
reserva de conformidad con lo sealado en el artculo III del ttulo preliminar. - Nombre,
denominacin o razn social, segn corresponda, de todas las personas naturales o jurdicas
que otorguen el acto o derecho; o a quienes se refiere la inscripcin solicitada.
- Partida registral, de existir esta, con indicaciones segn corresponda, del nmero de tomo y
folio, de la ficha o de la partida electrnica, con excepcin del registro de propiedad vehicular,
en cuyo caso, se indicara en nmero de rodaje o de serie y motor, segn corresponda.
- Indicaciones del registro (inmueble, mueble, naturales o jurdicas) ante el que se solicita la
inscripcin del titulo.
- Firma y domicilio del solicitante (presentante del ttulo) 8. Adjuntar copia simple del DNI del
presentante.
 Luego realizar esta etapa, el Registrador Pblico, dentro del plazo de ley, calificar la
solicitud bajo el principio de Legalidad regulado en el artculo V del Ttulo Preliminar
del Reglamento de los Registros Pblicos, en donde examina y revisar cada uno de los
documentos presentados por el presentante. La calificacin puede ser positiva o
negativa; es positiva cuando el presentante ha cumplido con todos los requisitos y no
ha existido ninguna observacin a sus documentos, por lo tanto se admite su solicitud
y se pasara a registrar el ttulo de su pretensin (segn el ejemplo, el bien inmueble a
nombre de Juan y Mara como propietarios), y puede ser negativa cuando la solicitud
es rechazada por el Registrador Pblico, en este caso dicho funcionario pblico
observar, liquidar y tachar el ttulo.
Grafico:

En el caso de que como resultado de la calificacin de la solicitud presentada por el

"Presentante" haya sido negativa, el Registrador Pblico deber especificar el fundamento por
el cual declara INADMISIBLE, siendo cualquiera de ellos: Observacin, Liquidacin, y Tachar el
ttulo.
La observacin: consiste en que adolece la solicitud de algn defecto que puede ser
subsanable, es decir que sea un defecto de forma; en este caso el Registro Pblico puede
sealar un plazo mnimo de das para que subsane dicho omisin.
En el caso de la liquidacin: sta consiste en que el presentante de la solicitud no ha
hecho el pago respectivo de una tasa de derechos registrales, en este caso el Registrador
Pblico indica que tiene que hacer el pago respectivo dentro del plazo de ley.
Por ltimo, en el caso de tachar el ttulo: ste consiste en un defecto insubsanable que
tiene la solicitud o los documentos que se han anexado; segn el ejemplo anterior sobre la
inscripcin de un bien inmueble, el Registrador Pblico encuentra un defecto insubsanable
cuando revisar que el contrato de compra-venta del bien inmueble por escritura pblica
seala que el comprador de dicho bien no el seor que est sealando dicho derecho, sino
otro, en este caso nos podemos dar cuenta que es un defecto de fondo por lo que tiene que
tachar el ttulo hasta que el presentante corrija el documento que present; segn el ejemplo,
Juan y Mara tendran que dirigirse a la Notara "X" para revisar esta situacin.
. CONCLUSIN DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

De lo expuesto lneas arriba, se puede sealar que se inscribe el ttulo cuando el asiento
registral exprese el acto jurdico empleado; es decir, que surja o emana del derecho o acto que
se inscribi, asimismo, en los asientos va a constar las partidas electrnicas las cuales llevan
un cdigo de acuerdo a cada caso que ingresa o registra el sistema de la SUNARP para el caso
de la inscripcin de ttulos. En el asiento, su contenido debe ser el siguiente: primero debe de
haber un resumen del derecho o acto inscrito, especificando datos relevantes, segundo, debe
el documento, fecha, hora y N del ttulo, derechos pagados (tasa registral), la fecha de la
inscripcin del ttulo y el nombre del registrador. Posterior al asiento, se efecta la anotacin
de inscripcin el cual consiste en que por cada ttulo inscrito se extender una anotacin por
duplicado, es decir como si fuera copias de las cuales una va dirigida al archivo y otra al
presentante (solicitante); todos aspectos anteriores tendrn que realizarse dentro del plazo
de 7 das primeros a la presentacin.

. DIFERENCIAS CON EL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO

Podemos definir al procedimiento registral como una serie de actividades o conjunto

de actos, que tiene por finalidad la prctica de un asiento registral o inscripcin
registral, y el acto administrativo definido por la doctrina es la declaracin de
voluntad, deseo, conocimiento o juicio, realizada por un sujeto de la administracin
pblica en el ejercicio de una potestad administrativa.

Sin embargo, es importante hacernos la pregunta, si la inscripcin registral constituye

un acto administrativo, ya que de acuerdo al artculo 3 de la Ley de Procedimiento
Administrativo General, son Requisitos de validez de los actos administrativos la
competencia, el objeto o contenido, finalidad pblica, motivacin, procedimiento
regular y al respecto tenemos que la Inscripcin Registral cumple con la competencia
ya que el mismo es emitido por el registrador de la Oficina Registral Competente, en
cuanto al objeto o contenido, se seala inequvocamente el derecho inscrito, tiene
finalidad pblica al publicitar los derechos de los titulares registrales ante terceros y
se efecta mediante un procedimiento regular el mismo que se inicia con la
generacin del asiento de presentacin, no obstante la inscripcin carece de toda
motivacin, pues el registrador se limita a extraer del acto documentado ciertos
caracteres esenciales, pues en los asientos registrales, el Registrador no consigna, ni
es requisito por qu se inscribe un ttulo.

La finalidad del procedimiento registral es la inscripcin del ttulo en el registro, y se

inicia con la presentacin de ste en la Oficina del Diario. El TUO del Reglamento
General de los Registros Pblicos, en su artculo 7 define el trmino ttulo: Se
entiende por ttulo para efectos de la inscripcin, el documento o documentos en que
se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y que, por s
solos, acrediten fehaciente e indubitablemente su existencia. En consecuencia el
procedimiento registral se sustenta solo en el documento pblico, y si el mismo llega a
inscribirse, entonces el ttulo es el fundamento de la inscripcin.

Podemos establecer que para llegar a la inscripcin registral, debe existir el

documento o los documentos, la presentacin del mismo, su calificacin registral y
finalmente el asiento de inscripcin correspondiente, procedimiento administrativo
registral.

De acuerdo al artculo 1 Ley de Procedimiento Administrativo General, Son actos

administrativos, las declaraciones de las entidades que, en el marco de normas de
derecho pblico, estn destinadas a producir efectos jurdicos sobre los intereses,
obligaciones o derechos de los administrados dentro de una situacin concreta. La
inscripcin registral se encuentra dentro de este concepto, pues constituye una
declaracin, dentro del marco, que produce efectos jurdicos, sobre inters,
obligaciones o derechos, y a decir de Gunther Gonzlez Barrn, la razn de ello es que
el procedimiento registral se sustenta en el documento pblico, y nada ms; por tanto,
si ste se inscribe, entonces el ttulo es el fundamento mismo de la inscripcin y no
necesita una motivacin adicional

Se puede concluir que la inscripcin registral constituye un acto administrativo el

mismo que rene los requisitos establecidos para el acto administrativo, sin embargo
carece de motivacin no obstante se fundamenta en el documento o documentos
pblicos los mismos que sirven de sustento a la actividad efectuada por el registrador
en cuanto se refiere a la calificacin efecta por l y al procedimiento registra

B) INSTANCIAS REGISTRALES

Dentro del procedimiento registral existen dos instancias:

Primera instancia: Registrador Pblico.
Segunda Instancia: El Tribunal Registral, sta es la ltima instancia
administrativa.
En el caso de que ests desconforme con lo que establece o con lo resuelto por
el Tribunal Registral, slo se podr interponer una demanda contenciosa
administrativa en el Poder Judicial.

PLAZOS:

- Aplicables al procedimiento registral se cuentan por das hbiles, salvo

disposiciones en contrario.
- Das hbiles; aquellos en los cuales el diario de la oficina respectiva hubiese
funcionado.
- En el cmputo se excluye el da inicial y se incluye el da del vencimiento.

El asiento de presentacin tiene una vigencia de (35) das de su presentacin o dentro

de los 5 das siguientes al reingreso. El Registrador proceder a la inscripcin o
formular las observaciones, tachas y liquidaciones a los ttulos; (esto se explicar
ms adelante).
Observacin o Liquidacin: por mayor derecho o el ttulo requiera informe
catastral, el plazo de vigencia del asiento de presentacin puede ser prorrogado hasta
por (25) das adicionales.
Reingresos: esto se refiere a que luego de haber subsanado la observacin que
realiza el registrador pblico, el presentante podr presentar sus documento slo
hasta el 6to da anterior al vencimiento de la vigencia del asiento. Los ltimos cinco
das se utilizarn para extender el asiento de inscripcin respectivo, de ser el caso.

. DEFINICION DE TITULOS

El inicio del procedimiento registral se produce con la solicitud de inscripcin del ttulo a
travs de un formato de inscripcin o formulario, el mismo que se distribuye gratuitamente
en las oficinas registrales. Dicho formulario debe ir acompaado del documento que contenga
el derecho respectivo. Ya hemos referido que el documento idneo a efectos de producir la
inscripcin, es el instrumento pblico, sin perjuicio de las inscripciones que tienen como
sustento instrumentos privados. Por tanto, podremos presentar ante el registro escritura
pblica, parte judicial o resoluciones administrativas, partidas de los registros civiles, o copias
certificadas por notario, etc. El presentante del ttulo es quien presenta el ttulo en el registro,
y puede ser un tercero o cualquiera de los otorgantes del acto inscribible. En la prctica no
hay limitaciones para constituirse como presentante de un ttulo, bastando para ello
presentar la documentacin necesaria y pagar el derecho de calificacin respectivo.
. DOCUMENTOS QUE DAN MERITO A LA INSCRIPCIN Y A LA PARTIDA REGISTRAL

La inscripcin de actos o acuerdos contenidos en actas que no requieran el otorgamiento de

escritura pblica, se efectuar en mrito a copias certificadas por Notario. Estas sern
transcripciones literales de la integridad o de la parte pertinente del acta, mecanografiadas,
impresas o fotocopiadas, con indicacin de los datos de la legalizacin del libro u hojas
sueltas, folios de los que consta y donde obran los mismos, nmero de firmas y otras
circunstancias que sean necesarias para dar una idea cabal de su contenido. Los actos que
constan en documentos especiales, se inscribirn slo despus que hayan sido adheridos o
transcritos al libro o a las hojas sueltas correspondientes. Excepcionalmente, se inscribirn
cuando, por razones de imposibilidad manifiesta debidamente acreditadas a criterio del
Registrador, no resulte posible adherirlos o transcribirlos.
Contenido del asiento de inscripcin
En el asiento de inscripcin de la sociedad se harn constar las condiciones relevantes de la
emisin y, de ser el caso, su programa, as como: a) El importe de la emisin, la clase y la serie
o series de los valores emitidos o por emitirse; b) El valor nominal de las obligaciones, sus
intereses, vencimientos, reajuste, ndices u otros mecanismos de determinacin de
rentabilidad, descuentos o primas si los hubiere; el modo y lugar de pago, precisndose si las
obligaciones son convertibles en acciones, participaciones sociales u otros valores
mobiliarios; c) Las garantas de la emisin si las hubiere y sus datos de inscripcin. En el caso
de los bienes o derechos no registrados, la indicacin de sus datos identificatorios; y, d) El
rgimen del sindicato de obligacionistas, con la indicacin de su representante.
Otros actos inscribibles
En la partida registral de la sociedad se inscriben: a) Los acuerdos de la asamblea de
obligacionistas que sean relevantes con relacin a la emisin, su ejecucin u otros aspectos de
la emisin; b) Las demandas y resoluciones judiciales o arbitrales referidas a la emisin y a los
aspectos relacionados, tanto con ella como con los acuerdos inscritos de la asamblea de
obligacionistas; c) La confirmacin en el cargo del representante de los obligacionistas, su
remocin o renuncia; d) Las delegaciones que otorgue dicho representante y sus revocatorias;
y, e) La designacin, remocin o renuncia de apoderados especiales que puedan ser
nombrados por la junta de obligacionistas.

C) CALIFICACION REGISTRAL:

Calificacin.- Art. 31 RG).

Definicin: Es la evaluacin integral de los ttulos presentados al registro, que

tiene por objeto determinar la procedencia de la inscripcin, estando a cargo del
registrador y el tribunal, quienes propiciaran y facilitaran las inscripciones.

-Alcances de la calificacin:
 1. Confrontar la adecuacin de los ttulos con el asiento de inscripcin de la
partida en que se har la inscripcin y complementariamente con los
antecedentes;

2. Verificar la existencia de obstculos que emanan de la partida y ttulos

pendientes.

3. Comprobar que el acto o derecho es inscribible y se ajusta a ley.

4. Verificar competencia del funcionario administrativo o notario que autorice.

5. Verificar la capacidad de los otorgantes y su representacin.

6. Rectificar de oficio o disponer la rectificacin de asientos donde existe errores.

7. En los casos de resoluciones judiciales se sujetara a lo dispuesto por Art.2011CC

En el caso de que como resultado de la calificacin de la solicitud presentada por el

"Presentante" haya sido negativa, el Registrador Pblico deber especificar el fundamento por
el cual declara INADMISIBLE, siendo cualquiera de ellos: Observacin, Liquidacin, y Tachar el
ttulo.
La observacin: consiste en que adolece la solicitud de algn defecto que puede ser
subsanable, es decir que sea un defecto de forma; en este caso el Registro Pblico puede
sealar un plazo mnimo de das para que subsane dicho omisin.

En el caso de la liquidacin: sta consiste en que el presentante de la solicitud no ha

hecho el pago respectivo de una tasa de derechos registrales, en este caso el Registrador
Pblico indica que tiene que hacer el pago respectivo dentro del plazo de ley.
 Por ltimo, en el caso de tachar el ttulo: ste consiste en un defecto insubsanable que
tiene la solicitud o los documentos que se han anexado; segn el ejemplo anterior sobre la
inscripcin de un bien inmueble, el Registrador Pblico encuentra un defecto insubsanable
cuando revisar que el contrato de compra-venta del bien inmueble por escritura pblica
seala que el comprador de dicho bien no el seor que est sealando dicho derecho, sino
otro, en este caso nos podemos dar cuenta que es un defecto de fondo por lo que tiene que
tachar el ttulo hasta que el presentante corrija el documento que present; segn el ejemplo,
Juan y Mara tendran que dirigirse a la Notara "X" para revisar esta situacin.

. PRONUNCIAMIENTO POSITIVO Y NEGATIVO

A) Calificacin positiva

El efecto de la calificacin jurdica registral ms importante y de trascendencia

al mbito registral es la inscripcin, finalidad que persigue el procedimiento
registral. Su naturaleza jurdica, el asiento de inscripcin -su forma y
contenido- las tcnicas de inscripcin, as como los tipos de inscripcin que
recoge nuestro Sistema Registral se desarrollan reglamentariamente en el
Reglamento General de los Registros Pblicos.
C) Calificacin negativa
C.1. Tacha sustantiva.
El Registrador tachar el ttulo presentado cuando:
a) Adolece de defecto insubsanable que afecta la validez del contenido del
ttulo;
b) Contenga acto no inscribible;
c) Se haya generado el asiento de presentacin en el Diario de una Oficina
Registral distinta a la competente;
d) Existan obstculos insalvables que emanen de la partida registral;
e) El acto o derecho inscribible no preexista al asiento de presentacin
respectivo. No constituye causal de tacha sustantiva la falta de preexistencia
del instrumento que da mrito a la inscripcin donde dicho acto o derecho
consta, as como tampoco la aclaracin o modificacin del acto o derecho
inscribible que se efecte con posterioridad al asiento de presentacin con el
objeto de subsanar una observacin;
f) Se produzca el supuesto de falsedad documentaria a que se refiere el artculo
36.
En estos casos no procede la anotacin preventiva a que se refieren los literales
c) y d) del artculo 65.
C.2. Tacha procesal
En los casos en los que se produzca la caducidad del plazo de vigencia del
asiento de presentacin sin que se hubiesen subsanado las observaciones
advertidas o no se hubiese cumplido con pagar el mayor derecho liquidado, el
Registrador formula la tacha correspondiente.
En el texto de la tacha se precisar la naturaleza de la misma, indicndose
adems las observaciones que a criterio del Registrador no han sido
subsanadas o el mayor derecho registral que no ha sido pagado. Asimismo,
luego de descontar el derecho de calificacin por los actos solicitados, de ser el
caso, se consignar el monto de derechos por devolver los que podrn
constituir pago a cuenta de futuros trmites ante la misma Oficina Registral.
C.3. Tacha por falsedad documentaria
Cuando en el procedimiento de calificacin el Registrador o el Tribunal
Registral advierta la falsedad del documento en cuyo mrito se solicita la
inscripcin,previamente a los trmites que acrediten indubitablemente tal
circunstancia, procede a tacharlo o disponer su tacha segn el caso, derivando
copia del documento o documentos al archivo del Registro. Asimismo, informa
 a la autoridad administrativa superior, acompaando el documento original a
fin de que se adopten las acciones legales pertinentes.

. REINGRESOS

Reingreso de los documentos observados. Prrroga del plazo de reserva de

prioridad.
Los ttulos observados una vez subsanados, se reingresarn por Mesa de
Entradas dentro del plazo de 30 das contados desde la fecha de retiro del
documento de Mesa de Salidas por el interesado al efecto de conservar la
respectiva reserva de prioridad
Durante dicho plazo, el registro prorrogar la vigencia del asiento de
presentacin para que el documento reingrese subsanado con prioridad sobre
otros documentos. La misma se realizar adjuntando fsicamente al asiento en
forma transitoria la nota de observacin o en caso de folio informtico
mediante una advertencia en el sistema que produzca la prrroga por el plazo
de ley. Si la subsanacin se hace en ttulo complementario, los datos del mismo,
se consignarn en la minuta de inscripcin del documento al cual subsana o
complementa, si correspondiese para el tipo de registro y de derecho. La
escritura complementaria abonar tasas judiciales y se acompaar la
liquidacin anexa al momento del reingreso. Se dar entrada en el mismo
asiento de presentacin como reingreso. Vencido dicho plazo, podrn
subsanarse en cualquier tiempo, procedindose a su reingreso por Mesa de
Entradas sin el beneficio de la prrroga de la reserva de prioridad. Exceptanse
los que correspondan a las secciones especiales, cuyos asientos se cierran
anualmente, si es que el reingreso no se produce dentro de los dos primeros
meses del siguiente ao. Cuando reingresaren el ttulo que ha sido observado y
otro que lo complemente, autorizado por otro notario pblico, ste ltimo
deber llevar minuta de inscripcin, y se acompaar la
Liquidacin de tasas. Se presentarn con un solo asiento de presentacin para
su ingreso por Mesa de Entradas.

. SUBSANACIONES

Los eventos climticos continan golpeando diversas regiones del pas, afectando la
prestacin regular de los servicios registrales e impidiendo -en algunos casos- atender los
ttulos dentro de los plazos previstos por ley. Ante esta situacin, la Superintendencia
Nacional de los Registros Pblicos-Sunarp ha dispuesto ampliar los plazos para que aquellos
usuarios, cuyas solicitudes de inscripcin de ttulos hayan sido observados, puedan subsanar
las observaciones y culminen sus trmites registrales.
 De esta manera, miles de usuarios que se han visto afectados directa o indirectamente por
este fenmeno climtico, resultaran beneficiados al contar con ms das para levantar las
observaciones sealadas por los registradores en las esquelas de observacin.

Somos conscientes de la situacin de emergencia que se est viviendo en toda la costa norte,
la cual ha perjudicado por igual a entidades pblicas y privadas, as como a los usuarios del
sistema registral. Con esta medida, ampliamos los plazos para que se subsanen todas las
observaciones y se puedan inscribir los ttulos y derechos observados, indic la
Superintendente Nacional de los Registros Pblicos, Anglica Portillo.

La medida tambin incluye la ampliacin de la vigencia de los asientos de presentacin de

ttulos por el mximo plazo previsto por el Reglamento General de los Registros Pblicos. Es
decir, tambin se extendern los plazos de calificacin e inscripcin de los bienes y derechos.

De acuerdo a la disposicin, sern los jefes de las Zonas Registrales -cuyas regiones o
localidades hayan sido afectadas por el fenmeno climtico- quienes podrn aplicar la medida,
a fin de no perjudicar el derecho de los usuarios y preservar la prioridad adquirida en los
procedimientos registrales de inscripcin que se encuentren en trmite.

Cabe sealar que de acuerdo al artculo 27 del Reglamento General de los Registros Pblicos,
el plazo de vigencia del asiento de presentacin puede ser prorrogado hasta por veinticinco
(25) das adicionales. En caso sea necesario, este plazo se puede prorrogar de oficio hasta por
sesenta (60) das adicionales, en razn de la fecha de ingreso del ttulo, tipo o clase de acto
inscribible, registro al que corresponda u otro criterio similar.

La medida viene aplicndose en la Zona Registral N I-Sede Piura, Zona Registral N II-Sede
Chiclayo, Zona Registral N V-Sede Trujillo y Zona Registral N VII-Sede Huaraz, las ms
afectadas por los embates de la naturaleza; y podr ser replicada en cualquier otra regin que
tambin resulte afectada.
. SUSPENSIN DE PLAZOS

Obligacin de resolver. La Administracin est obligada a dictar

resolucin expresa y a notificarla en todos los procedimientos
cualquiera que sea su forma de iniciacin. En los casos de
prescripcin, renuncia del derecho, caducidad del procedimiento o
desistimiento de la solicitud, as como de desaparicin sobrevenida
del objeto del procedimiento, la resolucin consistir en la
declaracin de la circunstancia que concurra en cada caso, con
indicacin de los hechos producidos y las normas aplicables. Se
exceptan de la obligacin a que se refiere el prrafo primero, los
supuestos de terminacin del procedimiento por pacto o convenio,
as como los procedimientos relativos al ejercicio de derechos
sometidos nicamente al deber de declaracin responsable o
comunicacin a la Administracin. El plazo mximo en el que debe
notificarse la resolucin expresa ser el fijado por la norma
reguladora del correspondiente procedimiento. Este plazo no podr
exceder de seis meses salvo que una norma con rango de Ley
establezca uno mayor o as venga previsto en el Derecho de la Unin
Europea. Cuando las normas reguladoras de los procedimientos no
fijen el plazo mximo, ste ser de tres meses. Este plazo y los
previstos en el apartado anterior se contarn: a) En los
procedimientos iniciados de oficio, desde la fecha del acuerdo de
iniciacin. b) En los iniciados a solicitud del interesado, desde la
fecha en que la solicitud haya tenido entrada en el registro
electrnico de la Administracin u Organismo competente para su
tramitacin. Las Administraciones Pblicas deben publicar y
mantener actualizadas en el portal web, a efectos informativos, las
relaciones de procedimientos de su competencia, con indicacin de
los plazos mximos de duracin de los mismos, as como de los
efectos que produzca el silencio administrativo. En todo caso, las
Administraciones Pblicas informarn a los interesados del plazo
mximo establecido para la resolucin de los procedimientos y para
la notificacin de los actos que les pongan trmino, as como de los
efectos que pueda producir el silencio administrativo. Dicha mencin
se incluir en la notificacin o publicacin del acuerdo de iniciacin
de oficio, o en la comunicacin que se dirigir al efecto al interesado
dentro de los diez das siguientes a la recepcin de la solicitud
iniciadora del procedimiento en el registro electrnico de la
Administracin u Organismo competente para su tramitacin. En
este ltimo caso, la comunicacin indicar adems la fecha en que la
solicitud ha sido recibida por el rgano competente. Cuando el
nmero de las solicitudes formuladas o las personas afectadas
pudieran suponer un incumplimiento del plazo mximo de
resolucin, el rgano competente para resolver, a propuesta
razonada del rgano instructor, o el superior jerrquico del rgano
competente para resolver, a propuesta de ste, podrn habilitar los
medios personales y materiales para cumplir con el despacho
adecuado y en plazo (art. 21 LPA).
 Imagen de Alicia en el pas de las maravillas. El conejo blanco est
obsesionado con los plazos. Con esta recopilacin de reglas, no se
confundir

Suspensin del plazo mximo para resolver. El transcurso del plazo

mximo legal para resolver un procedimiento y notificar la
resolucin se podr suspender en los casos establecidos en el art. 22
LPA.
Ampliacin del plazo mximo para resolver y
notificar. Excepcionalmente, cuando se hayan agotado los medios
personales y materiales disponibles a los que se refiere el apartado 5
del artculo 21, el rgano competente para resolver, a propuesta, en
su caso, del rgano instructor o el superior jerrquico del rgano
competente para resolver, podr acordar de manera motivada la
ampliacin del plazo mximo de resolucin y notificacin, no
pudiendo ser ste superior al establecido para la tramitacin del
procedimiento. Contra el acuerdo que resuelva sobre la ampliacin
de plazos, que deber ser notificado a los interesados, no cabr
recurso alguno (art. 23 LPA).
Dies a quo: Se dice del da a partir del cual (luego de su expiracin) se
comienza a contar un plazo procesal o legal de caducidad o
prescripcin (fuente: Enciclopedia jurdica).
Dies ad quem: Se dice para designar al ltimo da de un plazo
procesal o de prescripcin (fuente: Enciclopedia jurdica).
Sello de tiempo: Asignacin por medios electrnicos de una fecha y
hora a un documento electrnico con la intervencin de un
prestador de servicios de certificacin que asegure la exactitud e
integridad de la marca de tiempo del documento. Por su parte, una
simple Marca de tiempo (concepto comprendido en el anterior), se
define como la asignacin por medios electrnicos de la fecha y, en
su caso, la hora a un documento electrnico (Glosario de trminos
del Real Decreto 4/2010, de 8 de enero, por el que se regula el
Esquema Nacional de Interoperabilidad en el mbito de la
Administracin Electrnica).

. VIGENCIA
"El asiento de presentacin, como instrumento de la prioridad registral, tiene una duracin
temporal limitada. Su periodo de vigencia es el marco en que resulta posible la prctica de la
operacin solicitada, convirtiendo en definitivo el rango o preferencia obtenidos
provisionalmente con la presentacin".20
El plazo de vigencia del asiento de presentacin es de treinta das hbiles. Se computa a partir
del da siguiente al de la fecha de presentacin del ttulo al Registro (ingreso por el Diario). Se
excluyen los das feriados y aquellos en que la Oficina Registral no hubiera funcionado.
Dentro de aqul plazo debe ocurrir todas las actuaciones procedimentales del ttulo en el
Registro, esto es: la calificacin registral (Art. 152, R.G.R.P.), la apelacin de la denegatoria de
inscripcin (Art. 154, 155, R.G.R.P.), la resolucin de la apelacin por el Tribunal Registral
(Art. 145, 146, 147, R.G.R.P.), la subsanacin de los defectos del ttulo y la inscripcin registral
(Art. 168, R.G.R.P.). En suma, durante ste plazo el asiento de presentacin produce todo
efecto (Art. 144 del R.G.R.P).

. ASIENTO DE PRESENTACIN

EL ASIENTO DE PRESENTACION
El asiento de presentacin es "un asiento preliminar, preparatorio o transitorio que permite la
extensin de otros en los libros de inscripciones y que esta sujeto a caducidad... Es la prueba
formal del hecho de la presentacin y peticin de inscripcin; la fecha determina a todos los
efectos los que se produzcan; provoca el cierre registral a los ttulos contradictorios y da
prioridad a los que fueran compatibles...".18
Se extiende en el Diario donde consta la naturaleza del ttulo as como la fecha y hora de su
presentacin al Registro para su inscripcin. En tal perspectiva, tiene como propsito dejar
constancia y "proclamar oficialmente el momento de acceso del ttulo al Registro".19 La
presentacin (o aportacin) del ttulo al Registro es el primer acto que se practica en el
procedimiento registral. Lo efecta quien adquiere el derecho, el que lo transmite, quien tenga
inters en asegurarlo, o el Notario (o sus dependientes expresamente autorizados para ello).
En tanto, el asiento de presentacin es la respuesta correlativa a dicha presentacin (o
aportacin). Lo autoriza el Registrador (Art. 140, R.G.R.P.).
Una de las principales funciones del asiento de presentacin que, como se ha dicho, consta en
el Diario; es testimoniar o dejar constancia del momento en que el ttulo ha sido aportado al
Registro para su inscripcin. De aqu se puede apreciar la importancia que tiene en la
determinacin de la prioridad (o preferencia) que otorga el Registro.
Precisamente, el Art. 143 del R.G.R.P. indica: "Los efectos de la inscripcin se retrotraen a la
fecha y hora del asiento de presentacin respectivo". Y la preferencia registral, previsto en el
Art. 2016 del C.C. y Art. VI, Ttulo Preliminar, del R.G.R.P.; constituye uno de los efectos de la
inscripcin.
Por otro lado, para hacer viable la preferencia que otorga el Registro, el asiento de
presentacin genera aquello que en la doctrina se conoce como efecto cierre registral que,
entre nosotros, aparece en el Art. 149 del R.G.R.P.

D) ASIENTO REGISTRAL

Se denomina asiento registral, en Derecho, a la constatacin escrita en un registro y derivada

de un ttulo. En concreto, se suele referir a la anotacin de un ttulo o de otras situaciones
derivadas de ste en el Instituto de la Funcin Registral, en el registro civil o en el mercantil, y
los asientos que pueden hacerse son inscripciones, anotaciones, notas marginales, y
cancelaciones.
Las legislaciones suelen considerar que las inscripciones son los principales asientos porque
dan fe de los datos ms importantes y cuya constancia son el objetivo principal de este
registro, como el nacimiento de un individuo, la fundacin de una asociacin, el cambio
de estado civil, la defuncin de una persona o la disolucin de una sociedad comercial,
etctera; algunas legislaciones establecen las anotaciones marginales que se refieren a otros
datos que la ley estima conveniente que tengan esta clase de asiento, como pueden ser
un embargo sobre una finca u otro bien, asimismo las anotaciones no tienen en realidad un
valor informativo para quien revise el registro. Las notas marginales suelen ser asientosque
sirven para relacionar diversas inscripciones; las cancelaciones por su parte son asientos que
declaran la nulidad de cualquiera de los otros asientos.
El asiento est constituido por las situaciones inscritas, y no debe confundirse con el ttulo,
que es el documento donde se fundamenta un derecho o un acto. As un contrato de compra y
venta sobre un inmueble (una casa o finca, por ejemplo) puede ser calificado como "ttulo",
pero para inscribir tal contrato en el registro es necesario hacerlo en un asiento registral, el
cual resume los datos fundamentales contenidos en el ttulo.

ASIENTO DE PRESENTACION

El asiento de presentacin se considera una inscripcin preliminar del ttulo, por cuanto el
contenido del asiento de presentacin contiene datos como son: fecha, hora, minuto, segundo,
la denominacin del acto jurdico o derecho inscribible, el tipo de documento (documento
pblico o documento privado) entre otros, que son incorporados en su totalidad al asiento de
inscripcin de un ttulo, cuando ste ha sido admitido (Inscrito en el Registro respectivo) por
el registrador o el Tribunal Registral, segn sea el caso.

- Contenido Del Asiento De Presentacin: El asiento de presentacin de un ttulo adems de

tener un nmero de orden de atencin, tendr los siguientes datos: a.- Fecha, hora, minuto y
segundo de la presentacin del ttulo; b.- Nombre y documento de identidad del presentante
del ttulo; c.- Naturaleza del documento o documentos presentados, ya sea pblico o privado;
d.- Actos o derechos cuya inscripcin se solicita, y en su caso, de los que se solicita reserva; e.-
Nombre, denominacin o razn social, segn corresponda de todas las personas naturales o
jurdicas que otorguen el acto o derecho; f.- Partida Registral: nmero de tomo y folio; ficha o
partida electrnica o placa vehicular; g.- Registro y seccin al que corresponda el ttulo, en su
caso; h.- En el caso del Registro de Propiedad Inmueble, la indicacin del distrito en el que se
encuentre ubicado el bien o bienes materia de inscripcin; i.- Indicacin de los documentos
que se acompaan al ttulo.

ASIENTO DE INSCRIPCION

En concreto, se suele referir a la anotacin de un ttulo o de otras situaciones derivadas de ste en el Instituto
de la Funcin Registral, en el registro civil o en el mercantil, y los asientos que pueden hacerse
son inscripciones, anotaciones, notas marginales, y cancelaciones.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

Son asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la

prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificacin del acto o
derecho inscrito.

- Actos y derechos susceptibles de anotacion preventiva:

a) Las demandas y dems medidas cautelares.

b) Las resoluciones judiciales que no den merito a una inscripcin definitiva.

c) Los ttulos cuya inscripcin no pueden efectuarse por no estar inscrito el

derecho de donde emane (no hay tracto).

d) Los ttulos que adolecen de defecto subsanable.

e) Cuando lo determine las disposiciones especiales.

ANOTACIONES MARGINALES

Son los hechos y actos que modifican el estado civil y la capacidad de las personas.

- TIPOS DE ANOTACION MARGINAL

Todas las anotaciones marginales son legales.

- Esta no modifica en ningn caso el contenido de la inscripcin y son las que sirven
fundamentalmente para la mejor organizacin del trabajo, ejemplo:
Las que elabora el Registrador Civil Municipal, para dar veracidad al contenido de
Anotaciones Marginales, que aparecen sin firma y sello del Alcalde, Secretario o
Registrador Civil Municipal, siempre y cuando tenga en su poder el documento original,
que sirvi para efectuar la Anotacin Marginal que se encuentra sin firma y sello.
- Tambin estn las que elabora para correccin de nmero de acta, en aquellas
inscripciones donde se ha repetido el mismo nmero en el mismo ao, se rectifica al
final del ao.
- ANOTACION TECNICA
- ANOTACION POR ORDEN JUDICIAL O ADMINISTRATIVA:
 Son las ordenadas mediante Escritura Pblica, Sentencia Judicial o Resolucin del Registrador
Civil Regional, tales como:
Reconocimientos.
Divorcios.
Rectificaciones.
Cancelaciones, etc.

- ANOTACION DE OFICIO:

Son las que se efectan internamente sin orden judicial o administrativa tales, como:
Matrimonio.
Defuncin.
Unin de Hecho y
Cancelacin por Adopcin.

- ANOTACIONES POR RESOLUCION DEL REGISTRO NACIONAL DE LAS PERSONAS:

Son las ordenadas mediante Resolucin de la Direccin General del R.N.P., como ser:
Cancelacin por dos o ms inscripciones de una misma persona y
Rectificacin de oficio.

CANCEALCION DE ASIENTOS REGISTRABLES

Es el Asiento registral por el cual se deja sin vigencia y eficacia algn asiento anterior
del Registro de la Propiedad. La cancelacin puede ser total o parcial segn afecte a todo
el derecho o a parte del mismo.

Consiste en un asiento registral que declara extinguido un asiento registral anterior. Se habla
de cancelacin total en los casos siguientes: extincin del inmueble o
del derecho inscrito; nulidad del ttulo en que se fund el asiento; nulidad de la inscripcin por
faltarle uno de los requisitos formales. Se habla de cancelacin parcial cuando el inmueble se
reduce fsicamente, o se produce una disminucin del derecho inscrito, como en el caso
de renunciaparcial. La cancelacin ha de practicarse en virtud de alguno de los llamados ttulos
cancelatorios: escritura pblica, resolucin judicial y su mandamiento al Registrador, y de oficio.
El efecto de la cancelacin es la desregistracin del ttulo correspondiente.

E) EL BLOQUEO REGISTRAL

. NATURALEZA JURDICA

El bloqueo es una figura de gran importancia a nivel registral, pues nos permite
reservar la prioridad a un acto o contrato antes de su formalizacin. El bloqueo tiene
la naturaleza jurdica de una anotacin preventiva, por lo que los efectos de la
inscripcin del acto o contrato a que se refiere el bloqueo, se retrotraern a la fecha y
hora del asiento de presentacin de este. Cabe sealar que los notarios son los
encargados de solicitar el bloqueo de las partidas registrales en los Registros Pblicos.
Su vigencia es por 60 das hbiles (no se considera sbado, domingo y feriados)
contados desde la fecha de su anotacin en la partida registral, perodo durante el cual
no podr inscribirse ni anotarse preventivamente ningn acto o derecho incompatible
con aqul cuya prioridad se ha reservado; y caduca al vencimiento de dicho plazo o en
los supuestos previstos en los literales a) b) y c) del artculo 6 del Decreto Ley N
18278.

Requisitos para su inscripcin:

- Solicitud de inscripcin de ttulo (formulario de distribucin gratuita en las oficinas

de la Sunarp) debidamente llenada y firmada por el presentante, indicando la partida
registral del predio materia del bloqueo y de ser el caso formulando reserva expresa
de la calificacin de algn acto cometido en el ttulo. La solicitud debe ser presentada
por el Notario Pblico o por su dependiente (trabajador de la notara) acreditado.

- Solicitud efectuada por Notario Pblico que tiene a su cargo la formalizacin del acto,
solicitando el bloqueo de determinada partida registral, acompaando copia simple de
la minuta suscrita por abogado. El Notario Pblico es el nico que puede solicitar
anotar un bloqueo.

- Pago de derechos registrales.

. NORMATIVIDAD APLICABLE

6.1.5. Bloqueo registral

La anotacin del bloqueo registral a que se refiere el artculo 21.5 del Decreto
Legislativo N 1192 se realiza por el solo mrito del formulario aprobado por
Resolucin N 230-2015-SUNARP/SN, modificada por Resolucin N 233-2015-
SUNARP/SN.

Cuando el derecho de propiedad del sujeto pasivo no conste inscrito en la partida del
inmueble, debe acompaarse el Anexo N 5 aprobado por la resolucin antes citada.

Cuando el solicitante sea el inversionista privado a que se refiere el artculo 23 del

Decreto Legislativo N 1192, debe acompaarse adems el Anexo N 6 aprobado por la
misma resolucin.

6.1.6. Efectos del bloqueo registral

Anotado el bloqueo y durante el plazo de vigencia a que se refiere el artculo 21.5 del
Decreto Legislativo N 1192, no podr inscribirse ningn acto incompatible con la
inscripcin de la adquisicin del inmueble a favor del beneficiario.