LAS SERVIDUMBRES

1. CONCEPTO
Las servidumbres se regulan en los arts.530 a 604 CC. Su definición se establece en el
art. 530 al señalar que la servidumbre es un gravamen que se le impone a un inmueble,
que es el predio sirviente, a favor o beneficio de otro que el predio dominante y que
pertenecen a diferente dueño.

Sin embargo, existen otro tipo de servidumbres que se constituyen a favor de

determinadas personas o comunidades a quienes no pertenecen la finca gravada (art.
531 CC).

Las del 530 son servidumbres prediales y las del 531 CC personales.

¿Cuáles son las características de las servidumbres?

 Son inseparables de la finca a la que pertenecen: art. 534.

 Son indivisibles: art. 535.

2. TIPOS.
Existen varias clasificaciones de servidumbres:

a) Continuas o discontinuas. La definición de las mismas se encuentra en el art. 532 CC.

Las primeras son aquellas en las que el uso es o puede ser incesante y no es necesario
ningún acto del hombre. Por ejemplo, la de luces y vistas. Para que entre la luz no es
necesario ninguna actuación del hombre. Las discontinuas son las tal y como dice el
precepto se usan a intervalos más o menos largos y dependen de un acto del hombre.
Ej: la de paso.

b) Aparentes o no aparentes. Art. 532 CC. Las primeras son las que, según dicho
precepto, se anuncian y están continuamente a la vista a través de signos exteriores,
mientras que en las no aparentes no hay ningún elemento que indiquen su existencia.

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c) Positivas y negativas. Art. 533 CC. Las positivas son aquellas que obligan al titular del
predio sirviente a realizar alguna cosa o dejar hacerla. Mientras que las negativas
implicar que el titular del predio sirviente está obligado a abstenerse de realizar alguna
conducta.

d) Voluntarias y legales: art. 536 CC. Las primeras son las que se establecen en virtud de
la autonomía de la voluntad, las segundas las que se establecen en virtud de una
disposición legal.

3. CONSTITUCIÓN

Las servidumbres se pueden constituir según el art. 536 CC por ley o la autonomía de la
voluntad. Sin embargo, según el art. 537 CC las servidumbres continuas y aparentes se
pueden adquirir por usucapión en un plazo de 20 años.

Sin embargo, existe otra forma de constitución de la servidumbre que se denomina

mediante signo aparente o por destino del padre de familia, que se contempla en el art.
541 CC. La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido
por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la
servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la
propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de
cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la
escritura.

¿Qué significa este precepto? Imaginaos el supuesto de hecho de una servidumbre, es

decir, que hay dos predios de distintos dueños y en los que se establece una servidumbre
a favor de uno de ellos, por ejemplo, una de paso. En la constitución por destino del
padre de familia, en un primer momento, una persona es la dueña de los dos terrenos
(en los que hay un signo, aquí sería un camino). Como regla general, si esta persona
vende uno de los terrenos y no hace desaparecer el signo (el camino), la servidumbre
quedará constituida a favor del que adquiere el terreno.

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4.DERECHOS Y OBLIGACIONES

Cada tipo de servidumbre tendrá una serie de derechos y obligaciones, en función de la

misma. Sin embargo, los artículos 543 a 545 CC recogen un elenco de los mismos que
serán complementarias para el régimen jurídico que tenga cada una de ellas.

Dueño del predio dominante

En primer lugar, el derecho o la facultad que tiene es la de ejercer el contenido de la

servidumbre que se haya constituido a su favor (art. 542 CC). Además, puede hacer a su
costa, en el predio sirviente todas las obras que sean necesarias para el uso y la
conservación de la servidumbre. Aunque no puede alterarla ni hacerla más gravosa y
deberá realizarlas ocasionando el menor perjuicio posible.

Si son varios los predios dominantes han de contribuir proporcionalmente a los gastos
de las obras (art. 544 CC).

Dueño del predio sirviente

Obviamente, ha de respetar la servidumbre que hay en su predio, ni menoscabar su uso

(art. 545 CC). Además, ha de contribuir a los gastos de las obras si se aprovecha de la
servidumbre (art. 544 CC).

En caso de que la servidumbre que se haya establecido le perjudique seriamente o le

impida hacer obras o reparaciones importantes, podrá variarse la servidumbre y
establecerse en otro sitio o forma que sean “cómodos” según dice el CC (art. 545), a su
costa, siempre que no perjudique al predio dominante.

5.CAUSAS DE EXTINCIÓN

Las causas de extinción de la servidumbre se mencionan en el art. 546 CC y son:

1.º Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y la del
sirviente.

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2.º Por el no uso durante veinte años.

3.º Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse de la servidumbre; pero
ésta revivirá si después el estado de los predios permitiera usar de ella, a no ser que
cuando sea posible el uso, haya transcurrido el tiempo suficiente para la prescripción,
conforme a lo dispuesto en el número anterior.

4.º Por llegar el día o realizarse la condición, si la servidumbre fuera temporal o

condicional.

5.º Por la renuncia del dueño del predio dominante.

6.º Por la redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del sirviente.
(La redención convenida es un convenio).

6. TIPOS

Por lo que respecta a las servidumbres hay muchos tipos. Por ese sólo debéis saber las
que os menciono a continuación, que son servidumbres legales.

SERVIDUMBRES DE AGUAS

Se regulan en los arts. 552 a 562. Dentro de los mismos se regulan determinadas
servidumbres legales, servidumbres administrativas (art. 555 y 556) y límites al derecho
de propiedad (art. 552 y 553). Las que os debéis saber son las primeras, es decir, las
legales.

De estribo de presa (art. 554)

Cuando para la derivación o toma de aguas de un río o arroyo, o para el

aprovechamiento de otras corrientes continuas o discontinuas, fuere necesario
establecer una presa, y el que haya de hacerlo no sea dueño de las riberas o terrenos en
que necesite apoyarla, podrá establecer la servidumbre de estribo de presa, previa la
indemnización correspondiente.

De parada o partidor (art. 562 CC)

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El que para dar riego a su heredad o mejorarla, necesite construir parada o partidor en
el cauce por donde haya de recibir el agua, podrá exigir que los dueños de las márgenes
permitan su construcción, previo abono de daños y perjuicios, incluso los que se originen
de la nueva servidumbre a dichos dueños y a los demás regantes.

De acueducto (art. 557)

Todo el que quiera servirse del agua de que puede disponer para una finca suya, tiene
derecho a hacerla pasar por los predios intermedios, con obligación de indemnizar a sus
dueños, como también a los de los predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las
aguas.

SERVIDUMBRES DE PASO

Las servidumbres de paso vienen reguladas en los arts. 564 a 570 CC. Dentro de estas se
distinguen 3 tipos: la de paso permanente, la de paso transitorio y la de paso para
ganado (ésta última, es decir, la de ganado, sólo debéis conocer que existe).

Servidumbre de paso permanente: se regula en los arts. 564 a 568. El concepto se

determina en el primer párrafo del art. 564: “El propietario de una finca o heredad,
enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso
por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización”. La indemnización
que menciona este párrafo se concreta en los dos apartados siguientes. Si la
servidumbre se constituye de forma continua, la indemnización corresponderá a “el
valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios que se causen en el predio
sirviente”. Si no hay vía permanente, la indemnización consistirá en el abono que
ocasione el perjuicio.

Según los arts. 565 y 566 la servidumbre de paso ha de constituirse en el punto menos
perjudicial para el predio sirviente y más corto. Además, la anchura ha de ser la necesaria
para el predio dominante.

Servidumbre de paso transitorio

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Se define en el art. 569 en los siguientes términos: si fuere indispensable para construir
o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u
otros objetos para la obra, el dueño de este predio está obligado a consentirlo,
recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue.

MEDIANERÍA

Se regula en los arts. 571 a 579 CC. Aunque se hable de servidumbre en el CC, realmente
no lo es. Cuando un elemento medianero separa dos propiedades, lo que suele ocurrir
es que la mitad del elemento pertenezca a uno de los propietarios y la otra mitad al otro.
Por tanto, estamos ante una especie de comunidad, aunque no es una copropiedad,
porque cada uno de los propietarios es dueño de su parte y, además, está sometido a
determinados límites. Si os acordáis es un límite que vimos en el tema de la función
social de la propiedad. No se considera servidumbre, porque no se dan los requisitos de
ésta como, por ejemplo, que no hay un predio sirviente y otro dominante.

Lo más importante al respecto son los derechos y deberes que tienen los medianeros.
En cuanto a los derechos se puede mencionar:

 Utilizar parte del elemento medianero según el derecho que tenga: art. 579 CC.
 Alzar la pared medianera: art. 577 CC.
 Adquirir la parte que corresponda de la pared aumentada: art. 578 Cc.

Por lo que respecta a los deberes:

 Contribuir a los gastos que genere el elemento medianero: art. 575.

 No abrir ventanas, ni huevos en la pared medianera sin consentimiento del otro
medianero: art. 580 CC.

SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS

Se regula en los arts. 580 a 585 CC. En los arts. 581 a 584 se regulan determinados límites
al derecho de propiedad. El art. 585 Cc es la verdadera servidumbre, el cual establece
que: Cuando por cualquier título se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas,
balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no
podrá edificar a menos de tres metros de distancia, tomándose la medida de la manera
indicada en el artículo 583.

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SERVIDUMBRE DE DESAGÜE DE LOS EDIFICIOS

Se regulan en los arts. 586, 587 y 588 CC. Los que nos interesa son los supuestos
contemplados en los arts. 586 y 588.

El art. 586 CC recoge un límite al derecho de propiedad en los siguientes términos: El

propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubiertas de manera
que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público, y no
sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el propietario está obligado
a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo.

Por su parte, el art. 587 señala que: El dueño del predio que sufre la servidumbre de
vertiente de los tejados podrá edificar recibiendo las aguas sobre su propio tejado o
dándoles otra salida conforme a las ordenanzas o costumbres locales y de modo que no
resulte gravamen ni perjuicio alguno para el predio dominante. Ésta es la servidumbre
voluntaria de desagüe o vertiente de los tejados.

Mientras que el art. 588 contiene la servidumbre legal de desagüe o patio de corral.
Cuando el corral o patio de una casa se halle enclavado entre otras, y no sea posible dar
salida por la misma casa a las aguas pluviales que en él se recojan, podrá exigirse el
establecimiento de la servidumbre de desagüe, dando paso a las aguas por el punto de
los predios contiguos en que sea más fácil la salida y estableciéndose el conducto de
desagüe en la forma que menos perjuicios ocasione al predio sirviente, previa la
indemnización que corresponda.