INTRODUCCION

El presente trabajo de investigación se refiere a las cédulas hipotecarias, considerando que es un

subtema de los títulos de crédito y por su importancia se estimó necesario su desarrollo para fines de
aprendizaje y para los efectos consiguientes.se incluyen definiciones, regulación legal, características,
naturaleza jurídica, elementos, requisitos, entre otros, con lo cual se pretende hacer un esbozo general
de esta figura correspondiente al derecho mercantil.

Tiene como objeto su desarrollo, ampliar el conocimiento respecto al funcionamiento de las cédulas
hipotecarias, así como el procedimiento a utilizar para su correcto uso dentro del sistema financiero
guatemalteco, con la finalidad de proteger los bienes de los elementos que intervienen en las
operaciones bancarias.

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 CÉDULAS HIPOTECARIAS

1.1. Antecedentes

El origen de la cédula hipotecaria se sitúa en el derecho particular de Meclemburgo, Estado de Alemania,

adoptándola después la Ley de Hipotecas y Organización del Registro de Prusia el 5 de mayo de 1872.
Posteriormente fue introducida al Código Civil alemán. Esta institución más adelante pasó al Derecho
español, en donde la cédula hipotecaria no tiene la misma aplicación en importancia que alcanza en el
derecho alemán. (Buenaventura, 1985, p.959).

La cédula hipotecaria aparece tipificada como título de crédito en el Código de Comercio, en los
artículos 605 y 606, previo a la vigencia del Decreto 2-70 del Congreso de la República, determinando
que esta institución ya era conocida dentro de las disposiciones del Código Civil en los artículos 860 y
879.

La cédula hipotecaria es un título de crédito por definición legal. Se debe advertir que este título tiene la
especialidad de estar garantizado, en cuanto a un futuro cumplimiento de la obligación a que se refiere, con
un derecho real de garantía, lo cual le da más seguridad al sujeto beneficiario de la misma, y le permite
utilizarla como título ejecutivo en la vía de apremio. (Villegas, 2001, p.135).

El investigador considera que la cédula hipotecaria por ser de naturaleza de los títulos de crédito, su
importancia deriva de su garantía para cumplir con las obligaciones derivadas de su uso como título
propiamente dicho y como título ejecutivo en caso se necesite hacer valer ese derecho ante los órganos
jurisdiccionales correspondientes.

1.2. Definición

Son obligaciones emitidas por una institución de crédito con la garantía de una hipoteca directa
constituida por el acreditado. (Rodríguez, 2001, p.579). Es un título de crédito que representa todo o
una parte alícuota de un crédito garantizado con un derecho real hipotecario. (Villegas, 2001, p.152).

Manuel Ossorio refiere que cédula hipotecaria es: Título de crédito expedido por un banco hipotecario
oficial, para la financiación de sus operaciones de préstamo. Tales títulos se entregan al prestatario en
vez de moneda y devengan el interés legalmente establecido. Son títulos amortizables. (1998, p.158).

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Guillermo Cabanellas, define las cédulas hipotecarias como: Título público emitido por un banco de
crédito territorial y más concretamente si es de crédito hipotecario, que otorga al poseedor del mismo,
una garantía real y le concede derecho al interés fijado en los estatutos o emisiones. (2003, p.66).

Para Edmundo Vásquez Martínez las cédulas hipotecarias son: Títulos de crédito que incorporan los
derechos correspondientes a una parte alícuota de un crédito garantizado con hipoteca constituida sobre
uno o más bienes inmuebles. (Vásquez, 2009, p. 372).

El artículo 605 del Código de Comer cio establece: "Las cédulas hipotecarias emitidas de conformidad
con la ley, serán títulos de crédito y aunque son garantizadas con hipoteca, no perderán su calidad de
muebles."

La cédula hipotecaria se encuentra regulada en los artículos 605 y 606 del Código de Comercio de
Guatemala. Es un título de crédito por definición legal, con lo cual se puede decir: “La cédula
hipotecaria tiene la especialidad de estar garantizada, en cuanto a un futuro cumplimiento de la
obligación a la que se refiere, con un derecho real de garantía, lo cual le da más seguridad al sujeto
beneficiario de la misma, y le permite utilizarla como título ejecutivo en la vía de apremio.”

El artículo 864 del Código Civil, regula que: “Los bancos de crédito territorial podrán emitir cédulas o
bonos hipotecarios por una suma igual al importe total de los préstamos sobre inmuebles que
otorgaren.”

Las cédulas hipotecarias son instrumentos financieros del emisor (el banco), con una garantía
suplementaria respecto a los demás bonos, la garantía es el cobro contra préstamos que dicha entidad
tiene contra terceros garantizados a su vez por hipotecas. La garantía no es hipotecarias, no se adquiere
ningún derecho sobre dichos inmuebles, lo que sucede es que el dinero que el banco obtuviera
mediante la ejecución o el cobro ordinario de las hipotecas que ha emitido estaría destinado en lugar
preferente a pagar en tanto que sería acreedores de dicho banco por una determinada cantidad
garantizada por la cédula hipotecaria.

A consideración del investigador, las cédulas hipotecarias son títulos emitidos por entidades
financieras, con garantía del emisor y cuentan con el respaldo adicional de toda la cartera hipotecaria

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no titulizada de la entidad, que en caso de insolvencia del emisor, servirá para pagar las cédulas y no se
podrá utilizar para ninguna otra cosa hasta que se haya cumplido con los tenedores de dichas cédulas.

Esta inversión cuenta con una ventaja respecto a otras que es la seguridad que otorga en el cobro pues
mientras el banco pueda seguir cobrando o ejecutando los créditos hipotecarios que tenga el inversor
seguiría cobrando incluso si el banco estuviera en quiebra.

Para los bancos la ventaja de este tipo de bono es que suelen emitirlo a largo plazo y les permite reinvertir el
dinero en conceder créditos, sobre todo hipotecarios, a largo plazo. Uno de los problemas con que los bancos
se han encontrado en el transcurso de esta crisis, es el hecho de que las hipotecas que han concedido lo son a
largo plazo, en tando, que los créditos que ha solicitado son a corto plazo. La principal desventaja que puede
tener una inversión así, es que la cédula, al ser a largo plazo, en un mercado alcista se vendería muy barata.
http://finanbolsa.com/2011/10/17/las-cedulas-hipotecarias-que-son-y-para-que-sirven/ Descargada el 12-04-
2017.

1.3. Características

La emisión de cédulas hipotecarias nace a iniciativa del órgano ejecutivo, con el propósito de
solucionar problemas de liquidez, que en algún momento podría estar pasando el banco hipotecario;
para lo cual se configuró una serie de garantías que le dieran un mayor respaldo a la emisión de las
cédulas hipotecarias.

Las cédulas hipotecarias son valores emitidos por particulares, mediante la intervención de un banco
hipotecario y garantizadas con hipoteca sobre un inmueble propiedad del emisor, además de la garantía
solidaria del banco hipotecario que interviene en su emisión.

Con relación a la legislación guatemalteca, no se comprende por qué el legislador acogió este
documento reglamentado en el Código de Comercio, en realidad es de poca o casi nada utilización,
seguramente por lo complicado de su mecánica y porque ya existe otro título – valor muy similar cual
es el bono bancario.

Se caracteriza la cédula hipotecaria por ser una obligación, por estar emitida por instituciones
crediticias debidamente autorizadas, por la existencia de una garantía específica típica del crédito
territorial (hipoteca, pues nunca son obligaciones comunes), y por el amplio margen que existe entre el
volumen de las obligaciones que se emitan y el capital social del Banco, que actúa siempre como
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fideicomisario de la operación, de conformidad con lo que establece el artículo 683 del Código de
Comercio

Cada cédula representa una parte fraccionaria del crédito colectivo que sus tomadores conceden al
emisor y, en cuanto títulos - valores, reúnen las características propias de los mismos y su creación,
resulta de una declaración unilateral de voluntad, como los bonos, regulados en el artículo 650 del
Código de Comercio.

La naturaleza jurídica de este documento es la de un crédito colectivo garantizado con una hipoteca y
dividido en fracciones iguales, cada una de las cuales está representada por una cédula. Pueden ser
emitidas en forma nominativas, a la orden o al portador y pueden circular conforme lo hacen los demás
títulos y valores, debiendo ser sus emisiones autorizadas por la Superintendencia de Bancos. De
cumplirse con los requisitos legales pueden ser cotizados en bolsa.

1. Se redactarán en español.
2. Irán impresos, grabados o litografiado.
3. Podrán contener traducciones a uno o varios idiomas extranjeros.
4. No causarán impuesto.

1.4. Elementos

Se considera que los elementos es lo más importante de esta figura considerada dentro de los títulos de
crédito y para el efecto se incluyen los siguientes:

1.4.1. Elementos personales

Librador-librado

Es la persona jurídica, que puede ser una institución bancaria o la persona individual, que emite la cédula
hipotecaria. También recibe el nombre de emisor o agente financiero si fuere una institución crediticia la
encargada del servicio de la deuda, pago de intereses, comisiones y amortizaciones. Tenedor es la persona
que acredite ser legítimo poseedor del título. (Maldonado, 2007, p. 49).

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Este concepto es claro, no necesita mayor explicación, sino que se entiende con facilidad que el
librador es una institución bancaria.

Tenedor o beneficiario: Es la persona que acredite ser legítimo poseedor del título.

1.4.2. Elementos reales

En esta clase de títulos, el elemento real es la cantidad de dinero que representa la cédula y los cupones
si devenga intereses y el derecho real de garantía. (Maldonado, 2007. p. 49).

Se sobreentiende que el elemento real se refiere al dinero contenido en la cédula hipotecaria y la

garantía que se encuentra contenido en ella.

1.4.3. Elementos formales

Los elementos establecidos en el artículo 386 del Código de Comercio y los especiales establecidos en
el artículo 868 del Código Civil siguientes:

1. Número de orden e indicación de la serie a que pertenecen;

2. Un resumen de las disposiciones pertinentes de la escritura en que se constituya la hipoteca;
3. El número de cupones y sus respectivos vencimientos;
4. Lugar y fecha de la emisión de las cédulas;
5. Firma del agente financiero;
6. Firma del otorgante de la hipoteca; y
7. Firma y sello del registrador de la Propiedad Inmueble.

1.5. Requisitos formales

El artículo 865 del Código Civil, establece que: La hipoteca de cédulas se hará constar en escritura
pública que deberá contener los requisitos especiales siguientes:

1. El monto del crédito representado por las cédulas y el monto de cada serie; si se emitieron varias;

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2. El valor y número de cédulas que se emiten y la serie a que pertenecen;
3. El tipo de interés y el tiempo y lugar del pago;
4. El Plazo del pago o los pagos sucesivos en caso de hacerse amortizaciones graduales;
5. Identificación de la finca o fincas hipotecadas y expresión del monto del avalúo practicado;
6. Designación de persona o institución que como agente financiero esté encargado del servicio de
la deuda, pago de intereses, comisiones y amortizaciones;
7. El nombre de la persona o institución a cuyo favor se hace la emisión, en caso de que no fuere al
portador y el del propio otorgante si fuere a su favor;
8. La especificación de las emisiones anteriores, si las hubiere;
9. Si la emisión se dividiere en series, el orden de preferencia para su pago, si se hubiere
establecido.

También se encuentran regulados en el artículo 386 del Código de Comercio los requisitos siguientes:
1. Número de orden e indicación de la serie a la que pertenecen
2. Resumen de las razones pertinentes de la escritura de constitución de la hipoteca.
3. Número de cupones y sus respectivos vencimientos.
4. Lugar y fecha de la emisión de las cédulas.
5. Firma del agente financiero.
6. Firma del otorgante de la hipoteca.
7. Firma y sello del registrador de la propiedad.

1.6. Forma de creación

El artículo 860 del Código Civil, con relación a la cédula hipotecaria establece: “Puede constituirse
hipoteca para garantizar un crédito representado por cédulas sin que sea necesario que haya acreedor y
emitirse las cédulas en favor del mismo dueño del inmueble hipotecado.”

Para emitir cédulas hipotecarias se sigue un procedimiento que agota dos momentos principales.
Otorgar una escritura pública en la que se constituya la hipoteca sobre uno o varios inmuebles que van
a garantizar las cédulas que se emitan. Esta escritura debe contener los requisitos establecidos en el
artículo 865 del Código Civil. Otorgada la escritura e inscrita la garantía, se emiten las cédulas cuya

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particularidad, en cuanto a su valor nominal, es que deben ser del valor de cien quetzales o de cualquier
múltiplo de cien.

El artículo 859 del Código Civil, Decreto Ley 1067, establece con relación a la hipoteca de cédulas lo
siguiente: “Puede constituirse hipoteca en garantía de obligaciones futuras a favor de instituciones
bancarias. En este caso, es indispensable designar al acreedor, el monto máximo de las obligaciones
que se garantiza y el término de vigencia de la garantía. En la escritura en que se establezcan las
obligaciones o se otorguen los préstamos, deberán consignarse que están garantizados con la hipoteca
pre constituida y cada obligación o préstamo quedará sujeto además, a las estipulaciones que se
hubieron especificado en cada caso en el contrato o título respectivo.”

1.7. Forma de circulación

Las cédulas hipotecarias en circulación, significan el monto total de cédulas hipotecarias emitidas por
un Banco, en poder del público, o del mismo Banco, y que no han sido remitidas o canceladas de
conformidad con las leyes, estatutos y reglamentos del Banco.

1.8. Funcionamiento

Las cédulas hipotecarias son un tipo de bono que tiene como garantía los préstamos de las entidades
financieras. Quien adquiere uno de estos bonos ha de saber que su cobro está avalado mediante las
propiedades inmuebles gravadas con hipoteca del mismo banco. Su funcionamiento es el siguiente: Presta
dinero al banco, y éste le da a cambio una cédula hipotecaria. Como garantía están los préstamos hipotecarios
ya otorgados. El dinero que le ha prestado al banco se utiliza entonces para otorgar nuevos créditos.
Visualmente, divida la hipoteca de un inmueble en partes iguales. Cada una de esas partes corresponde a una
cédula hipotecaria o parte de ella (ya que puede estar formada por particiones de distintas hipotecas).
(http://www.andbank.es/observatoriodelinversor/que-son-las-cedulas-hipotecarias/ Descargado: 13.04.17)

Las cédulas hipotecarias tienen una tasa mayor que los depósitos a plazo fijo y cada mes devengan capital e
intereses. El largo plazo de las cédulas y su diversificación en inversores disminuyen, a priori, los riesgos
para la entidad y aseguran su retribución, a no ser que, como ha ocurrido, la industria inmobiliaria se
desplome y haga caer el valor de los inmuebles, garantes hasta ese momento del préstamo. Por eso, es
conveniente que a la hora de colocar nuestros ahorros en bonos como estos, analicemos la situación de la
industria en cuestión, así como de las tasas paralelas y valores relativos. (http://www.andbank.es/observatorio
delinversor/que-son-las-cedulas-hipotecarias/ Descargado: 13.04.17)

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1.9. Procedimiento

Para emitir cédulas hipotecarias se sigue un procedimiento que agota dos momentos principales.
Otorgar una escritura pública en la que se constituya la hipoteca sobre uno o varios inmuebles que van
a garantizar las cédulas que se emitan. Esta escritura debe contener los requisitos establecidos en el
artículo 865 del Código Civil. Otorgada la escritura e inscrita la garantía, se emiten las cédulas cuya
particularidad, en cuanto a su valor nominal, es que deben ser del valor de cien quetzales o de cualquier
múltiplo de cien.

1.10. Ejemplo

BANCO DE LAS AMÉRICAS, S.A.

GUATEMALA, CA.

SERIE: ___________ NÚMERO: ____________

CÉDULA HIPOTECARIA ÚNICA

BANCO LAS AMERICAS, SOCIEDAD ANÓNIMA, (en adelante llamado El Banco, en su carácter
de Agente Financiero Apoderado Especial del Emisor, pagará al portador de la presente CÉDULA
HIPOTECARIA, la suma de Q.50,000.00 con el interés del 14% anual, en el plazo convenido de 20
años, mediante el pago en 240 cuotas consecutivas de acuerdo con la tabla de amortización
correspondiente, que comprende la amortización del capital e intereses, debiendo efectuarse el primer
pago el día 31 de agosto de 1984 y las siguientes amortizaciones los días últimos de cada mes, hasta la
fecha de vencimiento que será el día 31 de julio de 2004 en el domicilio del Banco situado en la 7ª.
Avenida 7-33, zona 9, de esta ciudad capital.

Las obligaciones contenidas en la presente Cédula Hipotecaria están garantizadas con primera hipoteca
constituida sobre el predio y casa marcados con el número con el número 12-91 4ª. Avenida de la
zona 3 de Mixco, Residenciales El Atlántico en la Ciudad de Guatemala, la cual está inscrita en el
Primer Registro de la Propiedad, formando la finca urbana número 267, folio 29 del libro
1683 de Guatemala, incluyendo sus anexidades y se regirá por las cláusulas y condiciones
9
establecidas en la escritura pública número 202 de fecha 17 de julio de 1984 ante el Notario Juan
Carlos Pérez Aguilar.

El valor de (los) inmueble (s) gravado (s) es de Q.26,000.00. Suma que conforme a la Ley, figura
inscrito en la Matricula Fiscal del Emisor. El BANCO, en representación propia o del tenedor de la
Cédula Hipotecaria Única, podrá dar por vencidos el plazo de la obligación y cobrar judicialmente el
saldo adeudado por capital, intereses, costas y demás expensas, si el emisor incurriere en mora en el
pago de una de lasamortizaciones señaladas o incumpliere cualquiera otra de las obligaciones que están
pactadas en la Escritura Pública, debiéndose tramitar la ejecución por el procedimiento contenido en la
Ley del Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas FHA. Bastará para iniciar el procedimiento,
la simple manifestación del ejecutante de haberse incumplido obligación, siendo suficiente
para fijar el saldo adeudado en éste y cualquier otro caso, la constancia escrita y contable que
presente EL BANCO, en su carácter de Agente Financiero y Apoderado Especial del Emisor.
Queda facultado asimismo EL BANCO, para poner en circulación esta Cédula Hipotecaria, sin mayor
trámite, ya que ha sido emitida a la orden y endoso.

La hipoteca relacionada se constituye para los efectos de su aseguramiento del Resguardo de

Asegurabilidad No. 23613 emitido con fecha 14 de junio de 1984----------------------------------------------

Por el Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas FHA.

El Banco de las Américas, S.A., en su carácter de Agente financiero y Apoderado Especial del Emisor,
certifica que la hipoteca que garantiza la emisión ha quedado constituida en primer término, así como
que los datos aquí consignados constan en la citada escritura pública.

Guatemala, 10 de abril de 2017

Agente Financiero y Apoderado Especial del Emisor
BANCO DE LAS AMERICAS, S.A
Firma Autorizada (Sello)

REGISTRO No. 0012

10
Conclusiones

La cédula hipotecaria se caracteriza por ser una obligación, por estar emitida por instituciones
crediticias debidamente autorizadas, por la existencia de una garantía específica típica del crédito
territorial, y por el amplio margen que existe entre la cantidad de las obligaciones que se emitan y el
capital de la entidad bancaria que actúa como fideicomisario de la operación.

La cédula hipotecaria es un documento que garantiza el capital y los bienes inmuebles que son objeto
de operación por parte de la institución bancaria.

11
Recomendaciones

Se considera de importancia conocer la temática relacionada con las cédulas hipotecarias, como títulos
de crédito que son indispensables para el conocimiento derivado del Derecho Mercantil.

Se debe ampliar como tema objeto de estudio dentro del pensum de estudios de las diferentes
Universidades del país, por considerar que es de singular importancia su contenido y debida aplicación
en el curso de Derecho Mercantil guatemalteco.

12
 BIBLIOGRAFÍA

Cabanellas, G. (2003). Diccionario jurídico elemental. Buenos Aires, Argentina, Editorial

Heliasta.

Ossorio, M. (1998). Diccionario de ciencias jurídicas, políticas y sociales. Buenos Aires,

Argentina, Editorial Heliasta.

Vásquez, E. (2009). Instituciones de derecho mercantil. Guatemala. Ediciones IUS.

Villegas, R. (2001). Derecho mercantil guatemalteco. Guatemala, Editorial Universitaria Fénix.

Maldonado, J. (2007). Lecciones de derecho mercantil, España, Editorial Tecnos.

13
UNIVERSIDAD MARIANO GÁLVEZ DE GUATEMALA
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES

Cédulas Hipotecarias

Aracely López

14
Huehuetenango, 17 de abril de 2017.

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 ÍNDICE

Pág.

Introducción 1
1.11. Antecedentes 2
1.12. Definición 2
1.13. Características 4
1.14. Elementos 5
1.14.1. Elementos personales 5
1.14.2. Elementos reales 6
1.14.3. Elementos formales 6
1.15. Requisitos formales 6
1.16. Forma de creación 7
1.17. Forma de circulación 8
1.18. Funcionamiento 8
1.19. Procedimiento 9
1.20. Ejemplo 8
Conclusiones 11
Recomendaciones 12
Referencias 13

16