HIPOTECA CIVIL - MERCANTIL

LAS HIPOTECAS
Son contratos de derecho real; el derecho real se refiere al poder sobre una cosa, que posee el titular.
En otras palabras, las hipotecas son una de las tantas formas utilizadas por las entidades financieras.
Entre los contratos de garantía real, la hipoteca es el más importante; porque, por su naturaleza,
permite que el deudor conserve la tenencia de la cosa hipotecada, lo que implica que pueda continuar
explotándola durante la vigencia del crédito garantizado; y porque, como se aplica generalmente a
inmuebles, los cuales han constituido hasta ahora los bienes más valiosos en nuestro medio, sirve para
respaldar los créditos de mayor cuantía.

LA HIPOTECA CIVIL
La hipoteca es un derecho constituido sobre inmuebles a favor de un acreedor para la seguridad de su
crédito, sin que por eso dejen aquéllos de permanecer en poder del deudor. Art. 2157 Cód. Cv.

Clases de Hipotecas
1. Hipoteca voluntaria: Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por
disposición del dueño de los bienes sobre que se constituyen.

2. Hipoteca necesaria, es para determinar un crédito: Es la hipoteca especial y expresa que por
disposición de la ley están obligadas a constituir ciertas personas para asegurar los bienes que
administran o para garantizar los créditos de determinados acreedores.

3. Hipoteca ordinaria: Es a favor de la persona determinada, por cantidad precisa, transmisible

también por instrumento, etc.

4. Hipoteca excepcional: Es la destinada a garantizar una obligación de existencia dudosa o de

cuantía no determinada.

5. Hipoteca inmobiliaria: Es aquella que se constituye sobre bienes inmuebles.

Transmisión de una Hipoteca

A. Cesión de derechos: se presenta cuando el acreedor transmite los que tiene contra su deudor.
Se da sin consentimiento del deudor.

B. Subrogación: transmisión de obligaciones en la que opera un cambio en el sujeto activo, por

ministerio de ley, a través de un pago, en los casos en que la misma ley lo indique, y sin
necesidad de declaración alguna de los interesados.

C. Cesión de deudas: es cuando hay una transmisión de obligaciones y el consentimiento del

acreedor es tácito o expreso.

Cancelación de la Hipoteca
La cancelación es una inscripción principal o accesoria que tiene por finalidad extinguir los efectos de
otra inscripción.

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Tal extinción es de orden puramente registran y afecta solamente a la efectividad que con relación a
publicidad, a prioridad, a tercería y al tracto sucesivo, esta cancelación debe de ser en documento
público y registrarse en el Instituto de la Propiedad.

CARACTERÍSTICAS DE LA HIPOTECA
1. Es de carácter accesorio: Es un contrato Accesorio, ya que no existe por sí mismo, depende de
una obligación principal. La hipoteca no puede existir sin una obligación principal que garantizar.
Art. 2179. C. Cv. Cuando la obligación principal se extingue, la obligación accesoria también se
extingue. Art. 2180 C. Cv.

2. Se constituye mediante un contrato solemne: Las solemnidades que requiere son el

otorgamiento de escritura pública y su inscripción en el Registro de Hipotecas. Art. 2159 y 2160;
ambos son requisitos constitutivos, es decir, sin los cuales el contrato hipotecario no tiene valor
alguno.

3. La hipoteca es una garantía indivisible: En base al principio de la indivisibilidad de la hipoteca,

que sustenta el art. 2158 C.Cv., puede decirse que cada parte del inmueble hipotecado garantiza
la totalidad del crédito, y que a su vez cada parte del crédito está garantizado con la totalidad
del bien hipotecado. Según esto, la indivisibilidad puede verse a través del inmueble dado en
garantía y desde el punto de vista del crédito garantizado.

4. La hipoteca recae sobre inmuebles que se posean en propiedad o en usufructo: El art.2167

CV., al indicar los bienes que son susceptibles de hipotecarse, establece que “la hipoteca no
podrá tener lugar sino sobre bienes raíces que se posean en propiedad o en usufructo, o sobre
naves”.

5. Conserva el deudor el bien hipotecado: El propietario del bien gravado no pierde su posesión.
No obstante la constitución de la hipoteca, el dueño del inmueble conserva las facultades
inherentes al dominio, esto es, la de usar, gozar y disponer del inmueble gravado. Para disponer
del inmueble la faculta en art. 2164 CV., reconociéndole esta facultad aunque haya estipulación
en contrario.

LA HIPOTECA ABIERTA

La hipoteca abierta es una línea de crédito garantizada con una hipoteca de primer grado cuyos sub
préstamos u operaciones derivadas, pueden dirigirse hacia diferentes actividades y que permiten al
beneficiario mantener una disponibilidad de recursos durante un plazo determinado, en el cual, sus
amortizaciones forman automáticamente montos nuevos disponibles.

La hipoteca abierta es un tipo de hipoteca eventual o condicional.

La hipoteca abierta está dirigida a personas naturales o jurídicas que se califiquen como sujetos de
crédito y con un historial crediticio excelente.

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Garantiza las cantidades en cualquier tiempo, siempre que no excedan de la suma prefijada, de
conformidad con lo establecido en el Código de Comercio y en el Código Civil.

Se caracteriza por la determinación de una suma máxima que garantiza; por la limitación del tiempo en
que la garantía tiene vigencia, o en que deben ser utilizados los créditos eventuales; y, por la fijación de
modalidades a los préstamos o a la forma de hacerlos, o a la causa del crédito.

Características de la Hipoteca Abierta

1. Solamente puede otorgarse a favor de las instituciones de crédito: Solo a las que captan
ahorros del público para invertirlos en operaciones de crédito, y en las empresas mercantiles
que efectúan estas últimas operaciones, es decir que realizan operaciones de crédito en masa y
por empresas.

2. Está destinada a respaldar cualesquiera créditos a cargo del hipotecante a favor de la entidad
hipotecaria: Siempre que sean contraídas dentro del plazo del gravamen; es decir, que realicen
a cabalidad las características de la indeterminación de las obligaciones mercantiles.

3. Se otorga como garantía de obligaciones indeterminadas: Se constituye con anterioridad a

ellas, por lo que existe con validez jurídica, no solamente cuando tales obligaciones no existen,
sino también cuando no se conocen aun sus condiciones.

4. No se extingue por el hecho de que el hipotecante pague todas las obligaciones contraídas al
amparo de la hipoteca abierta: Si el plazo de la misma no ha vencido, se extingue si se otorga
cancelación, con las formalidades legales, es decir, por voluntad de las partes, y desde luego, si
estando totalmente extinguidas las obligaciones principales garantizadas, venciera el plazo del
gravamen.

5. El gravamen implica todas las características esenciales del derecho real de la hipoteca: Los
créditos respaldados por el mismo, o sea los que se contraigan entre las partes del contrato
hipotecario y durante la vigencia del mismo, pueden perseguirse en el bien hipotecado, en
cualesquiera manos que este se encuentre, pues si el hipotecante lo enajena posteriormente al
otorgamiento del gravamen, el bien se transfiere gravado; y los créditos en referencia gozan de
prelación respecto de las demás obligaciones que pudiera tener el propietario del bien
hipotecado.

6. Está destinado a amparar créditos indeterminados de constitución futura: Es posible ceder

algunos de los créditos sin que ello implique la cesión del gravamen. En efecto, en las figuras
civiles determinadas, como los gravámenes hipotecarios se constituyen como accesorios a una
obligación crediticia determinada, en la hipoteca abierta, la indeterminación de las obligaciones
principales garantizadas impide que se cause este efecto.

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PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

El préstamo hipotecario es una forma jurídica constituida por dos componentes:

 Un contrato principal del préstamo hipotecario: Es en el cual la entidad acreedora realiza un

préstamo por un importe de dinero a la entidad deudora y lo obliga a la devolución total del
préstamo incluyendo intereses y otros gastos en un determinado plazo.
 Una hipoteca: Es la garantía que ofrece la persona deudora.

Prestamos con garantía hipotecaria

Un préstamo hipotecario es un préstamo con una garantía real que se materializa en la hipoteca de un
bien inmueble a favor de la entidad que presta el dinero.

Un préstamo con garantía hipotecaria es un tipo de préstamo que le permite a los dueños adquirir un
préstamo además de la hipoteca de retención usando una porción o todo el capital en su casa.

En el préstamo con garantía hipotecaria, además de la garantía personal del solicitante, se aporta
garantía real, es decir de un bien inmobiliario. La situación de compromiso queda reflejada mediante
inscripción en el Registro de la Propiedad.

Estructura de un préstamo hipotecario

La estructura del préstamo hipotecario se puede abordar desde dos vertientes: la financiera (préstamo)
y su garantía (la hipoteca):

a) El préstamo es un contrato por el cual la entidad financiera se obliga a entregar dinero al

cliente, quien a su vez se obliga a pagar intereses y a restituir la suma recibida en el plazo
pactado. La obligación principal de la entidad financiera es por tanto la entrega de fondos, en la
práctica suele abonar directamente el importe financiado al vendedor del inmueble, promotor
de su construcción, o bien al propietario particular que vende el inmueble a otro particular.
b) La hipoteca es una garantía que otorga el deudor u otra persona, que en todo caso debe ser el
propietario de la propiedad hipotecada.

Garantías de los Préstamos Hipotecarios

Garantía Real es aquella en la que se afecta un bien mueble (prenda) o inmueble (hipoteca) al
cumplimiento de una obligación.
Garantía Personal: es aquella que consiste en prestar un aval o afianzamiento a una persona para que
pueda cumplir con su obligación frente a un tercero.
En el caso de las garantías personales, el avalista responde con todo su patrimonio presente y futuro de
la deuda contraída por el titular de la hipoteca. En otras palabras, garantiza de forma personal que el

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prestatario se hará cargo de las cuotas de la hipoteca. Sin embargo, no deja en garantía un bien
concreto.

HIPOTECA DE EMPRESA

La empresa es una cosa universal, es decir un conjunto de cosas que constituye una única
universalidad jurídica. Sus elementos son:
a) Elementos materiales: formados por los activos fijos como maquinaria, equipo, edificios
y demás; las mercancías de las empresas comerciales y las materias primas, productos
semi elaborados y produce tos elaborados de las empresas industriales.
b) Elementos intangibles: como las marcas de fábrica o de comercio, el nombre comercial
y distintivos comerciales, las patentes, la clientela y la forma mercantil.
c) El trabajo invertido en las actividades de las empresas, tanto el trabajo de dirección
aportado por el empresario como el trabajo subordinado que desempeñan los
empleados y trabajadores de la empresa. (Art. 357 C.Com.)
La empresa, como cosa mercantil universal destinada a servir de instrumento para la actividad
mercantil de su titular, dada su permanezca para la publicidad que, por imperativo legal y por
conveniencia practica de funcionamiento requiere, es de difícil ocultación; en esto, no obstante su
naturaleza mueble se parece a los inmuebles; por ello, puede permanecer en poder del deudor sin
mayores riesgos para el acreedor.

La empresa se matricula y su matrícula en el Registro de Comercio. De entonces en adelante los

traspasos de la misma empresa así como los gravámenes que recaigan sobre la misma se inscriben
también.

HIPOTECA SOBRE NAVES

La nave es el instrumento indispensable para el comercio marítimo, es un bien mueble porque puede
trasladarse de un lugar a otro, pero tiene con los inmuebles los siguientes puntos de contactos:
a) Las grandes naves son de difícil ocultación; las pequeñas no lo son, pero participan del
“status” jurídico de la grande, por tratarse de bienes del mismo tipo.
b) Por su propia naturaleza las naves necesitan estar sometidas a una determinada Ley que
regule los contactos que se efectúan a bordo de ellas; cuando están en aguas
territoriales de un país determinado, las rige la ley de este país, cuando navegan en alta
mar las rige la Ley de Matricula o de Pabellón. La matricula es el asiento de registro de la
nave en el Registro marítimo del país a que pertenece, la cual le da derecho a enarbolar
el Pabellón de ese mismo país. Los autores dicen que la nave ostentan esa cuasi-
nacionalidad.
c) Por esta razón las naves se inscriben; hay un principio de Derecho internacional Privado
que sostiene que una nave sin matrícula no puede navegar; si lo hace, se le considera
cono nave pirata y puede ser capturada por los barcos de guerra de cualquier Estado.
El Registro marítimo funciona como un sistema de publicidad paralelo al registro

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inmobiliario; en el Registro marítimo, se inscriben los traspasos de las naves y los

gravámenes que recaigan sobre las naves.

La hipoteca de la nave es un gravamen contractual, que goza de los derechos fundamentales de la

hipotecas, perseguir la nave hipotecada es cualesquiera manos en se encuentre y da relación sobre
los demás acreedores del naviero hipotecante, con excepción de los acreedores privilegiados
anteriormente dichos; requiere para su existencia de la inscripción del instrumento constitutivo en el
Registro marítimo; y se cancela en la misma forma que se constituye, todo ello como consecuencia del
carácter hipotecario que de manera expresa le atribuye la ley.

Tanto la hipoteca de empresa como la de nave. Admitiendo el sistema de publicidad registral, lo que
viene a constituir una garantía segura para los acreedores y los terceros; el Registro Mercantil de la
empresa y el Registro marítimo de las naves y funcionan en cuanto a las hipotecas se refiere de forma
similar al registro inmobiliario de los inmuebles.

HIPOTECAS COMO GARANTIA DE LA APERTURA DE CREDITO

La apertura de créditos, por tratarse de un contrato que carece de saldo líquido, tiene el problema de
comprobar el valor del saldo usado por el acreditado, cuando el acredítate quiere exigirlo
judicialmente, esto puede lograrlo mediante.
 Recibo que firme el acreditado por cada retiro
 Mediante títulos valores que documenten cada retiro
 Mediante facturas suscritas por el deudor o personas que están autorizadas (Art.1110 C. Com.)

Algunas características de los títulos los valores son:

Incorporación: el derecho incorporan en el no puede reclamarse sin el titulo mismo.
Autonomía: el titulo valor es independiente del as relaciones Jurídicas antecedentes
Literalidad: el derecho es tal como aparece del texto del título
Legitimación: El tenedor Legítimo de acuerdo con la forma en que este haya sido emitido.
Los títulos valores pueden clasificarse desde el punto de vista diferente; algunos principales son:
1. Por la forma como se emiten y se trasfieren, se clarifican en títulos normativos, títulos a la
orden y títulos al portador. Los primeros se emiten a favor de persona determinada y se
transfieren por endoso seguido de registro en los libros que al efecto lleva el emisor. Los
segundos también se emiten a personas determinadas y se trasfieren por endoso, pero este no
se registran ningún otro acto relativo al título. Los terceros no se emiten a favor de personas
determinadas, sino como su nombre lo indica, al portador y se trasfiere por la simple entrega
material.
2. Por la naturaleza de los derechos incorporados, se clasifican en títulos de participación, títulos
de crédito y títulos representativos. Los primeros incorporan derechos como obligaciones; como
ejemplo de este podemos citar las acciones de las sociedades anónimas. Los segundo
incorporan el rececho a cobrare uno varios pagos; como por ejemplo de ello podemos
mencionar la letra de cambio, un pagare y el cheque, los terceros representan mercancías que

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se encuentra en manos del emisor del título; como ejemplo de ello están la certificación de
depósito y el bono de prenda, así como el conocimiento del embarque.

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