Posesion Precaria
Posesion Precaria
Posesion Precaria
1. Concepto
Poseedor precario es el que ocupa un bien sin título, ya sea porque nunca
lo tuvo o porque el que tenía ha fenecido [2] .
Jurisprudencia:
2. Evolución histórica
En la antigua Roma cada una de las familias (patricias) tenía como jefe al
pater familias , propietario y poseedor de los bienes familiares, sacerdote
de los dioses familiares y magistrado con poderes absolutos sobre su
familia. Cultivaba la tierra con la ayuda de sus hijos, esclavos y clientes.
Roma admitió a otros pueblos itálicos, agricultores sin tierra, conocidos
como plebs (plebeyos). El pater familias acogió y proporcionó tierras en
precarium al plebeyo, quien se convirtió en su cliente, protegido y vasallo;
a cambio, el plebeyo le debía fidelidad, ayudaba en el cultivo de sus tierras
y lo seguía en la guerra y en la política.
El segundo párrafo del mencionado art. 970 prescribía: " Hay también
acción de desahucio para recuperar bienes inmuebles que usa otra
persona de modo precario y sin pagar pensión ".
Jurisprudencia establecida conforme al art. 970 del C. de P.C. [10] :
III. Que el art. 906 del Código Civil establece que la posesión ilegítima es
de buena fe cuando el poseedor cree en su legitimidad por ignorancia o
error de hecho o derecho sobre el vicio que invalida su título, de donde se
podría pensar que la ilegitimidad en la posesión sólo estaría dada por la
existencia de un título viciado, es decir, que adolece de una causal de
nulidad o de anulabilidad, sin embargo la ilegitimidad en la posesión
también se presenta cuando ésta se basa en el título en el que el
transfiriente carece de legitimidad para ello, es decir, en este caso el
defecto es de fondo, lo que "nos conduce a admitir como causal de
ilegitimidad de la posesión no sólo el vicio formal que pudiese invalidar el
título del adquirente, sino también su falta de derecho a la posesión
(AVENDAÑO, Jorge, "La posesión Ilegítima o Precaria" en la revista
citada, p. 60); sin embargo, ambos supuestos parten de la existencia de un
título, que por presentar defectos de forma o de fondo convierten a la
posesión en ilegítma; debiendo entenderse como título el acto jurídico en
virtud del cual se invoca una determinada calidad jurídica, es decir hace
referencia a la relación jurídica existente .
IV.- Que, el art. 911 del Código Civil establece que la posesión precaria
es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido, y
en atención a lo expuesto en el considerando precedente, resulta evidente
que el legislador ha hecho una diferenciación entre posesión ilegítima y
posesión precaria, ya que en la primera existe un título que adolece de
algún defecto formal o de fondo, y en la segunda no existe título alguno,
por lo tanto la posesión ilegítma no puede equipararse con la posesión
precaria".
Jurisprudencia:
Si opta por el aviso extrajudicial a que está facultado por el art. 1703 debe
seguir el procedimiento señalado en el art. 1365, es decir, dará al
arrendatario un aviso previo remitido por vía notarial con una anticipación
no menor de treinta días; transcurrido dicho plazo el contrato queda
resuelto de pleno derecho, por lo que si el arrendatario continúa en el uso
del bien tiene la calidad de precario por haber fenecido su título (el
contrato de arrendamiento).
6.1. Finalidad
El art. 585 del CPC establece: " La restitución de un predio se tramita con
arreglo a lo dispuesto para el proceso sumarísimo ...". Se ha pretendido
dar al término restitución un significado restrictivo al afirmar que
"consiste en la obligación de devolver algo que anteriormente se había
recibido" [20] . Esta afirmación no corresponde ni al significado jurídico
ni al significado gramatical del la palabra restitución . Conforme a nuestro
ordenamiento jurídico con el proceso de desalojo por ocupante precario el
demandante persigue que le restituya el bien quien lo posee sin su
autorización (el ocupante clandestino, el usurpador) o que le sea devuelto
por la persona a quien él le cedió voluntariamente por haber fenecido el
título. Gramaticalmente el término "restitución" significa devolver lo que
se posee injustamente. Posee injustamente el que no tiene título o el que su
título ha fenecido. Restituir es sinónimo de volver, con el desalojo se
persigue restablecer una cosa en su primer estado, que vuelva a su primer
poseedor.
Si una persona posee un bien de facto, sin título, o sea sin que el titular del
derecho real le haya transferido la propiedad, uso o posesión del bien, éste
(el titular) puede valerse del proceso de desalojo por ocupante precario
para que se le restituya el bien. Aquí, el desalojo tiene, sin duda, naturaleza
real.
[21] . Art. 585 del CPC: La restitución de un predio se tramita con arreglo
a lo dispuesto para el proceso sumarísimo y las precisiones indicadas en
este Subcapítulo .
Este trámite señalado en el art. 105 del CPC es aplicable a quien fue
demandado como tenedor de un bien, cuando la tenencia radica en otra
persona.
[22] . CPC art. 196. Salvo disposición legal diferentre, la carga de probar
corresponde a quien afirma hechos que configuran su pretensión, o a quien
los contradice alegando nuevos hechos.
La acción de mejor derecho es interpuesta por quien tiene título contra otro
que también tiene título para poseer, por ejemplo, cuando un mismo bien
ha sido vendido a dos o más personas. Dentro de las acciones de mejor
derecho tenemos la acción de mejor derecho de propiedad o acción
declarativa de dominio .
SENTENCIA
SENTENCIA
Resolución número 24
I. Asunto
El presente proceso civil versa sobre Desalojo por Ocupante Precario seguido
por José Manuel La Portilla Mejía representante de doña Luz María Reyna
Ocampo (demandante), contra La Empresa Rash Perú SAC (Radio Shack)
(demandado).
La demanda y petitorio
Mediante escrito de fecha veintiocho de noviembre del dos mil ocho (folio 14),
la demandante postula su demanda de Desalojo por la Causal de Ocupante
precario cuyo petitorio se resume en:
“Solicita se le restituya en la posesión del inmueble ubicado en la Calle
Ayacucho S/N del Distrito, provincia y departamento del Cusco.”
Artículo 911 del Código Civil y Artículo 586 del Código Procesal Civil.
II Actividad Jurisdiccional
Por resolución número 03 del ocho de enero del dos mil ocho (folio 34) se
admite a trámite la demanda, y se corre traslado a la parte demandada.
La contestación a la demanda
Por escrito presentado el cuatro de febrero del dos mil ocho la demandante
contesta la demanda y proponer la excepción de falta de legitimidad para
obrar del demandante.
Agrega que, siendo así ya no sería propietaria la actora, por cuanto los
documentos presentados por su arrendadora demuestran que ella es la nueva
propietaria motivo por el cual se ha suscrito el contrato de locación y
conducción, por lo que en mérito a ello mi representanta cumple con pagar el
monto de alquiler como pagar el impuesto a la SUNAT.
En conclusión, afirma que es falso que la actora sea propietaria del lote
número 3, toda vez que en la partida electrónica número 11010407 aparece
anotada la demanda de prescripción adquisitiva de dominio en mérito a dicha
buena fe registral del artículo 2014 del Código Civil es que ha celebrado el
contrato de locación y conducción.
Audiencia Única
Con fecha veintiuno de abril del dos mil siete se inició la audiencia única, la
que es continuada en fecha veintiuno de mayo del dos mil ocho (folio 198),
por Resolución número diez del cinco de mayo del dos mil ocho (folio 133), se
declara Infundada la Excepción propuesta por la demandada, y SANEADO EL
PROCESO, al no prosperar la conciliación por inasistencia de la demandante,
se fijan los puntos materia de controversia, se admiten los medios probatorios
y se actúan, y el Juzgado con la facultad conferida por el artículo 194 del
Código Procesal Civil ordena la actuación de medios probatorios de oficio, por
resolución número 22 del veintidós de julio del dos mil ocho se ponen autos
en mesa para expedir sentencia.
IV Fundamentos
2.1 El artículo 196º del Código Procesal Civil, “salvo disposición legal distinta,
la carga de probar corresponde a quien afirma hechos que configuren su
pretensión o a quien los contradice alegando hechos nuevos”, y de acuerdo al
dispositivo siguiente, esto es artículo 197º, “los medios probatorios son
valorados en forma conjunta por el juzgador utilizando para ello su apreciación
razonada”.
3.1 Para la solución del caso, ha sido materia de consulta los siguientes
trabajos académicos:
iii) “Si bien el demandado alega ejercer la posesión sobre el bien de litis hace
aproximadamente cincuenta y siete años y en merito a ello ha iniciado el
proceso de prescripción adquisitiva, no puede considerarse con un titulo que
justifique su posesión por cuanto debe existir una declaración judicial expresa
con la calidad de cosa juzgada respecto de la propiedad ganada por
prescripción.” (Lima 13 dde enro del 2000).
iv) “El demandado alega haber adquirido un bien por prescripción sin haberlo
acreditado, por cuanto el proceso de prescripción adquisitiva se encuentra
aún en trámite, sin haberse determinado todavía el derecho de propiedad que
alega sobre el bien, siendo por tanto un poseedor no
propietario.”(EXPEDIENTE 610-99, en explorador jurisprudencial de Dialogo
con la Jurisprudencia)
3.3 Por otro lado, el Juzgado también tiene en cuenta los siguientes artículos
del Código Civil:
Artículo 906 del Código Civil dispone: “La posesión ilegítima es de buena fe
cuando el poseedor cree en su legitimidad, por ignorancia o error de hecho o
derecho sobre el vicio que invalida su título.”
Artículo 911 del Código Civil señala: “La posesión precaria es la que se ejerce
sin título alguno o el que se tenía a fenecido.” (el subrayado no corresponde al
texto original).
Artículo 2012 del Código Civil que dice: “Se presume sin admitir prueba en
contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones.”
Artículo 2014 del Código Civil que reza: “El tercero que de buena fe adquiera
a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con
facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su
derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por
virtud de causas que no consten en los registros públicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la
inexactitud del registro.”
3.4 Con todo lo citado, nótese que un aspecto relevante en todo proceso de
ocupancia precaria radica en el deber de la parte actora de acreditar la
propiedad del bien que se reclama, por tanto, se iniciará con el desarrollo de
la presente resolución teniendo en cuenta este aspecto.
a. El artículo 606 del Código Civil (ya citado) diferencia la posesión ilegítima
de buena fe con la posesión ilegítima de mala fe, al respecto el doctor Lama
More al respecto señala: “Será de buena fe aquella posesión que se ejerce en
virtud de un título que el poseedor considera legítimo, pero que en realidad se
encuentra afectado de un vicio que lo invalida.” más adelante el autor citado
pone como ejemplos: “..Puede ser el caso de aquel que adquirió un bien de
quién él creía propietaria, o del arrendatario que adquirió la posesión
pensando que el arrendador era el propietario o persona autorizada por éste o
por la ley, pero sin embargo se acreditó que después no lo era.” (1)
b. Finalmente el autor citado concluye: “Creo por ello que el artículo 911 del
Código Civil, que define la posesión precaria como la que se ejerce sin título
alguno o la que se tenía feneció, expresa de modo claro e incontrovertible, el
ejercicio de una posesión contraria a derecho, en consecuencia debe ser
entendida como una posesión ilegítima de mala fe, de tal manera que le
resulten aplicable también las sanciones previstas en los artículo 909 y 910
del mismo cuerpo legal,..”(4)
6.1 Por ningún motivo las partes, deben perder de vista que el proceso es un
instrumento jurídico para satisfacer los intereses sociales con prescindencia
de los intereses de los particulares. Se busca mantener el orden público como
prioridad, así el proceso se encuentra bajo el dominio y control de los
representantes del Estado y dentro de él, le corresponde al Juez un papel
activo y puede, como los demás órganos del Estado, promover de oficio la
acción procesal.
6.2 Y en tanto en nuestro derecho prima el proceso público, el Juez en
aplicación del artículo III del Título Preliminar del Código Procesal Civil y
Artículo 194 del mismo cuerpo de leyes, y cuando los medios probatorios
ofrecidos por las partes no sean insuficientes para formar convicción en el
juez; en tales casos, ejerciendo la potestad que le confiere la jurisdicción, por
resolución debidamente motivada e inimpugnable, podrá ordenar la actuación
de medios probatorios adicionales que considere convenientes, teniendo
como límite únicamente y exclusivamente el hecho fijado como punto
controvertido.
6.3 Así las cosas, este Juzgado en cumplimiento de lo dispuesto ha ordenado
pruebas de oficio con el único y claro propósito de obtener convicción y
certeza sobre las decisiones que se adopten.
Por estos fundamentos, SE RESUELVE:
Declarar: