Línea jurisprudencial

sobre las limitaciones

a la libertad contractual a la luz
del derecho constitucional
a la vivienda digna*

❱ S andra E liana C ataño B errío **

Resumen. El propósito de este escrito es presentar las tensiones existentes entre la

libertad contractual, como una de las manifestaciones de la autonomía privada, y el
derecho constitucional a la vivienda digna mediante el análisis de la jurisprudencia
de la Corte Constitucional de Colombia, con el fin de establecer las reglas controlan-
tes en materia de derecho contractual y de obligaciones cuando se está en presencia
de negocios jurídicos para la financiación de vivienda a largo plazo. Para esto, se
hace relación a un contexto necesario para la formulación de la línea jurisprudencial;
luego, se ofrece la reseña de las sentencias analizadas, y se finaliza con la presenta-
ción de la línea y las reglas vigentes sobre este aspecto, las cuales son de obligatoria
observancia por parte de todos los operadores jurídicos al momento de configurar y
ejecutar relaciones jurídicas que tengan como objeto el crédito de vivienda.

* Este artículo es producto de las actividades desarrolladas en la investigación doctoral “Sistema ne-
gocial complejo y su incidencia en la responsabilidad civil contractual: el caso de la fiducia inmo-
biliaria de proyectos de construcción en Colombia”, en el marco del programa de doctorado en
Derecho de la Universidad Externado de Colombia, año 2018.
Fecha de recepción: 11 de octubre de 2018. Fecha de aceptación: 12 de noviembre de 2018.
Para citar el artículo: Cataño Berrío, S. E., “Línea jurisprudencial sobre las limitaciones a la
libertad contractual a la luz del derecho constitucional a la vivienda digna”, Revista de De-
recho Privado, Universidad Externado de Colombia, n.º 36, enero-junio 2019, pp. 283-300,
doi: https://doi.org/10.18601/01234366.n36.10
** Universidad de Antioquia, Medellín, Colombia; profesora asociada de la Facultad de Derecho y

Ciencias Políticas e integrante del grupo de investigación Saber, Poder y Derecho. Alumna del doc-
torado en Derecho de la Universidad Externado de Colombia, xv promoción. Contacto: sandra.
catano@udea.edu.co. Orcid: https://orcid.org/0000-0002-1863-4488.

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Palabras clave: derecho constitucional a la vivienda digna, autonomía privada, li-

bertad contractual, democratización del crédito, interés general.

Jurisprudential Line on Limitations to the Contractual Freedom

according to the Constitutional Right to a Decent House

Abstract. The purpose of this essay is to present the tensions between contractual
freedom, as one of the manifestations of private autonomy, and the constitutional
right to a decent house through the analysis of the jurisprudence of the Constitu-
tional Court of Colombia, to establish the controlling rules on contractual law and
obligations when there is the presence of legal business to finance a long-term house.
For this, it is related to a necessary context for the formulation of the jurisprudential
line; then, is presented the review of the analyzed sentences; ending with the pre-
sentation of the line and the existing rules about this aspect, which are mandatory of
all the legal operators, at the moment of forming and executing legal relationships
about a house loan.

Keywords: Constitutional Right to a Decent House, Private Autonomy, Contractual

Freedom, Credit’s Democratization, General Interest.

Sumario. Introducción. i. Breve contextualización para la formulación de la línea

jurisprudencial. ii. Reseña de las sentencias analizadas. iii. Esquema de la línea y
reglas controlantes. Conclusiones. Referencias.

Introducción

El sector de la construcción es uno de los más importantes dentro de la economía

de Colombia, y su impulso resulta de gran relevancia para la generación de empleo
y la dinamización de los mercados de capitales, tanto en relación con el desarrollo
de infraestructura como de edificaciones en general1. Al respecto, la construcción de
vivienda es esencial para este sector al integrar los planes de desarrollo del Gobierno
Nacional en relación con aspectos sociales y económicos2.

1 Al respecto cfr. Gómez R., H. J., “La política de vivienda: una estrategia para el empleo y el creci-
miento”, Debates de Coyuntura Social, n.º 10, 1998, 8-24; Molina, P., “El nuevo sistema de finan-
ciamiento de vivienda”, Economía Colombiana y Coyuntura Política, n.º 276, 1999, 36.
2 Durante el gobierno de Juan Manuel Santos Calderón, en sus dos períodos 2010-2014 y 2014-
2018, se desarrollaron programas para la adquisición de vivienda tales como: Mi Casa Ya (cuota
inicial y ahorradores), subsidio a la tasa de interés no vis (vivienda de interés social) y subsidio
a la tasa de interés vip (vivienda de interés prioritario) y vis. El actual gobierno nacional de Iván
Duque Márquez busca continuar con el impulso de la edificación de viviendas en el país mediante
los programas Casa Digna, Vida Digna y Semillero de Propietarios. Cfr. Ministerio de Vivienda,

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Precisamente, en el acceso a proyectos inmobiliarios de vivienda juegan un pa-

pel trascendental los planes de financiación a largo plazo, además de la implementa-
ción de diversas modalidades que se ofrecen a través del sector financiero, como son
los esquemas de fiducia mercantil y el leasing habitacional. El derecho de contratos
y el régimen de las obligaciones cumplen un rol importante en esta materia con
respecto a los diferentes negocios jurídicos que se pueden celebrar para satisfacer
esta necesidad socioeconómica, así como la regulación de las relaciones jurídicas
obligacionales que de allí se derivan.
Sin embargo, el anterior no es un ámbito exclusivo del derecho privado. Se debe
tener presente que a partir de la Carta Política de 1991 se consagra la garantía cons-
titucional de acceso a la vivienda digna (art. 51 CP), que se vincula a la democrati-
zación del crédito y a la necesaria intervención del Estado en la regulación, control,
inspección y vigilancia de las actividades financiera, bursátil y aseguradora, con el
fin de salvaguardar la prevalencia del interés general (art. 355 CP).
En consecuencia, a la hora de regular las relaciones jurídicas que posibilitan
el acceso a proyectos inmobiliarios de vivienda, como también cuando se deben
dirimir litigios sobre este asunto, los diferentes operadores jurídicos han de conocer
y aplicar las reglas que ha definido la Corte Constitucional en atención a la garantía
constitucional de acceso a la vivienda digna y en aras de proteger a la parte conside-
rada por esta como la más débil en las relaciones contractuales que se establecen con
el sector financiero, esto es, el deudor.
Este artículo busca establecer las limitaciones que encuentra la libertad con-
tractual, como manifestación de la autonomía privada3, en su ejercicio específico
en negocios jurídicos destinados a la adquisición de vivienda mediante sistemas de
financiación a largo plazo, para determinar la influencia que tiene en estos eventos
la garantía constitucional de la vivienda digna (art. 51 CP), de conformidad con la
línea jurisprudencial que al respecto se puede establecer a partir de las decisiones de
la Corte Constitucional.

Ciudad y Territorio, [en línea], disponible en: http://www.minvivienda.gov.co/ [Consultado el 18

de septiembre de 2018].
3 La autonomía privada es uno de los principios rectores del derecho contractual, y se concibe como
la facultad reconocida a los particulares para darse sus propias normas, en determinados espacios
reservados a ellos, mediante la celebración de negocios jurídicos, con la finalidad de satisfacer sus
necesidades socioeconómicas y autorregular sus intereses privados. Las manifestaciones de la au-
tonomía privada se resumen en: la libertad de contratar o de opción (o autonomía formal, esto es,
la posibilidad de decidir si se contrata o no y con quién), la libertad contractual o de configuración
(o autonomía material, entendida como la libertad de fijar y regular el contenido del contrato), y, en
contratación privada internacional, la libertad de elegir el derecho aplicable a la relación jurídica
(autonomía conflictual). Cfr. Ferri, L., La autonomía privada, L. S. Mendizábal (trad.), Madrid,
Revista de Derecho Privado, 1969, 35, 42 y 66; Bigliazzi Geri, L. et al., Derecho civil, t. i. vol. 2,
Hechos y actos jurídicos, F. Hinestrosa (trad.), Bogotá, Universidad Externado de Colombia, 1995,
611; Giménez Corte, C., “Los usos comerciales y el derecho de fuente convencional en el Merco-
sur”, International Law. Revista Colombiana de Derecho Internacional, vol. 2, n.º 4, 2004, 95-145.

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Con ese propósito, en primer lugar, se presenta una breve referencia al contexto
que permitió la activa intervención de la Corte Constitucional en este asunto. En se-
gundo lugar, se realiza una reseña de las sentencias que conforman la línea jurispru-
dencial, así como la referencia a otras decisiones de la misma Corte que son también
importantes, aunque no integran la línea. En tercer lugar, se presenta el esquema y
la narrativa de la línea jurisprudencial, para concluir con las reglas controlantes que
existen en la actualidad sobre las limitaciones de la libertad contractual a la luz del
derecho constitucional de acceso a la vivienda digna, las cuales son imperativas para
todos los operadores jurídicos al momento de configurar y ejecutar negocios jurídi-
cos que tengan como objeto la financiación de vivienda.

I. Breve contextualización para la formulación

de la línea jurisprudencial

El escenario para el planteamiento de la línea jurisprudencial que se propone se

encuentra en la crisis que tuvo lugar en Colombia, en la década de 1990, con los
créditos hipotecarios de vivienda adquiridos mediante el sistema de unidad de poder
adquisitivo constante, más conocido como upac.
En 1972, con los decretos 667 y 1229, se diseñó e implementó un sistema de cré-
dito de vivienda a largo plazo como estrategia para promover el desarrollo económi-
co del país mediante la construcción de viviendas y la enajenación de estas a través
del sector financiero, con las entonces corporaciones de ahorro y vivienda (cav’s).
La esencia de este se encontraba en el estímulo del ahorro privado para canalizarlo
en el sector de la construcción.
En un principio la upac se calculaba solo con base en el índice de precios al
consumidor, lo que cambió ostensiblemente a finales de la década de 1980, con la
inclusión de la variación de las tasas de interés que se reconocían a los certificados
de depósito a término fijo (dtf), lo que produjo el inicio de la desestabilización del
sistema.
Luego, con la Constitución de 1991 y la apertura económica comenzaron tam-
bién a variar las condiciones para la financiación de vivienda. Con la nueva Carta
Política se pasó de un sistema de banca especializada, con las cav’s, a la multibanca,
que ya no permitía políticas monetarias para el crédito de fomento; además, se con-
sagró el derecho a la vivienda digna con una obligación para el Estado de promover
sistemas adecuados de financiación a largo plazo (art. 51 CP) y la democratización
del crédito (art. 335 CP). Mientras que, con la apertura económica de los mercados,
la desaceleración de la economía mundial en los años noventa tuvo una fuerte re-
percusión en la economía interna, con la consecuente caída de la construcción de
vivienda y la pérdida en la dinámica del sistema de financiación hipotecaria4.

4 Sobre el particular cfr. Pérez Salazar, M., “El marco constitucional de las decisiones económicas:
el caso de la financiación de vivienda en Colombia”, en Ministerio de Medio Ambiente, Vivienda y

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Como consecuencia de todo lo anterior, principalmente de atar los créditos de

vivienda a largo plazo al valor del dinero en el corto plazo (con el cálculo de la dtf),
se ocasionó una crisis en el sistema financiero. Las deudas hipotecarias se tornaron
impagables y surgieron una gran cantidad de procesos ejecutivos que derivaron en
remates y numerosas daciones en pago de los inmuebles adquiridos mediante el
sistema de financiación referido. En este contexto fue necesaria la intervención del
Estado, con un papel protagónico de la Corte Constitucional, en asuntos económicos
de derecho privado, con fundamento en el interés público y la protección social de
los créditos de vivienda, mediante la fijación, en términos de la misma Corte, de
“reglas básicas que permitieron la libre empresa dentro de un marco de competencia
que asegurara a la comunidad sus intereses y sus derechos”5.

II. Reseña de las sentencias analizadas

En consideración a la temática propuesta para la formulación de la línea y al con-

texto anterior, acto seguido se hace referencia a las sentencias de la Corte Consti-
tucional analizadas; en su gran mayoría corresponden a sentencias de control de
constitucionalidad, y en un caso a una sentencia de unificación, relacionadas con la
financiación de vivienda a largo plazo y con la crisis del sistema upac, como también
con las limitaciones a la libertad de empresa y a la iniciativa privada en virtud de la
prevalencia del interés general.
En primer lugar, se realizará una breve alusión a las sentencias consultadas, con
un mayor énfasis en las que finalmente hacen parte de la línea jurisprudencial que se
formula, para luego, en segundo lugar, mencionar otras sentencias también impor-
tantes, pero que tienen una relación solo indirecta con la línea propuesta.
En relación con la temática específica que se propone para la línea, libertad con-
tractual versus vivienda digna, se encuentran los siguientes fallos.
Sentencia C-252 de 1998, M.P.: Carmenza Isaza de Gómez. Esta decisión de
constitucionalidad condicionada del artículo 2229 c.c. se considera como la senten-
cia fundadora de la línea jurisprudencial propuesta. A partir de este fallo la Corte
inicia una posición de tratamiento diferencial, con una mayor protección de los con-
tratos de mutuo que recaen sobre inmuebles destinados a vivienda, frente a los con-
tratos de mutuo en general, al permitir el pago anticipado de los créditos de vivienda
sin aplicar sanción alguna, con la propuesta de una excepción a la aplicación de las

Desarrollo Territorial et al., Hábitat y financiación. Una estrategia para luchar contra la pobreza,
Bogotá, 2007, 169-198; Pérez Salazar, M., “Economía y fallos constitucionales. La experiencia
colombiana durante la vigencia de la Carta Política de 1991”, en Cepeda, M. J. y Montealegre, E.
(dirs.), Teoría constitucional y políticas públicas. Bases para una discusión, Bogotá, Universidad
Externado de Colombia, 2007, 807-906.
5 Corte Constitucional. Sentencia T-265 de 2015, M.P.: Gabriel Eduardo Mendoza Martelo, exp.
T-3.025.186, 22.

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normas civiles y comerciales que regulan el contrato de mutuo, frente al tema de la

financiación de vivienda.
Al respecto la Corte estableció que, “cuando se trata de estas obligaciones [de-
rivadas de créditos de vivienda con garantía hipotecaria], a pesar de existir tales
garantías, no puede impedirse el prepago ni ser sancionado el deudor”6. Al respecto,
la Corte hizo alusión a las restricciones de la autonomía privada en virtud del interés
público, la garantía de acceso a la vivienda digna y la democratización del crédito.
Asimismo, planteó la necesidad de aplicar normas especiales a los créditos de vi-
vienda con el sector financiero en atención a criterios de justicia y equidad.
Sentencia C-122 de 1999, M.P.: Fabio Morón Díaz. Mediante esta decisión se
realizó el control de constitucionalidad del Decreto 2330 del 18 de noviembre de
1998, por el cual el Presidente de la República declaró el estado de emergencia
económica y social por la crisis que se presentó en el sector financiero, en relación
con los créditos de vivienda a largo plazo bajo la modalidad de la upac. Este fallo se
puede considerar como hito puesto que fija la posición de la Corte en relación con la
protección constitucional específica y especial que se debe brindar a los usuarios del
sistema financiero, por el hecho de representar los segmentos de la población más
vulnerables. Se estima a partir de esta sentencia que los derechos de estos usuarios
tienen una prevalencia especial en la medida en que están articulados con principios
y derechos de carácter fundamental, por lo que es necesario que el Estado active
todos los instrumentos posibles, incluso extraordinarios, para su realización.
Sentencia C-383 de 1999, M.P.: Alfredo Beltrán Sierra. Este fallo declaró la
inexequibilidad del artículo 16 de la Ley 31 de 1992, que prescribía que en el cálculo
de la upac se debían incluir los movimientos de la tasa de interés en la economía.
La Corte ordenó la reliquidación retrospectiva de los créditos upac, por considerar
que se había desbordado la obligación inicial con esa metodología prevista para su
cálculo, lo que resultaba contrario a la equidad y la justicia, toda vez que los reajus-
tes de los ingresos de los trabajadores y de las capas medias de la población no se
realizan conforme a la variación de las tasas de interés en la economía, sino bajo
otros criterios7.
Este fallo también está dentro de las sentencias hito, como consolidadora de la
línea, pues en ella la Corte estima que el derecho constitucional a la vivienda digna

6 Corte Constitucional. Sentencia C-252 de 1998, M.P.: Carmenza Isaza de Gómez, exp. D-1870, 12.
7 Cabe señalar que el día 21 de mayo de 1999 la Sección Cuarta del Consejo de Estado declaró la nuli-
dad del artículo 1.º de la Resolución Externa n.º 18 del 30 de junio de 1995, de la Junta Directiva del
Banco de la República, que disponía el cálculo de la upac teniendo en cuenta en forma exclusiva un
porcentaje (74%) de la tasa del dtf, es decir de los intereses promedio que pagan los bancos comer-
ciales por los depósitos a término fijo. En esta decisión se estimó que la Junta Directiva del Banco
de la República había quebrantado en forma directa normas legales como el artículo 16 literal f de la
Ley 31 de 1992 y el artículo 134 del Decreto 663 de 1993, así como indirectamente los artículos 372
y 373 CP, por no tener en cuenta las disposiciones legales a las que debía sujetarse para el cálculo de
la upac. Cfr. Consejo de Estado, Sección Cuarta, Sala de lo Contencioso Administrativo. Sentencia
del 21 de mayo de 1999, C.P.: Daniel Manrique Guzmán, exp. 9280, 29-30.

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se extiende más allá del acceso a esta, al incluir de igual forma las condiciones para
su conservación mediante sistemas adecuados y razonables para su financiación.
Frente a esta decisión salvaron el voto los magistrados Eduardo Cifuentes Mu-
ñoz y Vladimiro Naranjo Mesa, al considerar que la Corte no era competente para
referirse a un tema técnico como la upac, con lo cual se estaba desconociendo la
autonomía de la Junta Directiva del Banco de la República. Además, luego de reali-
zar una defensa del sistema upac como medio útil para la financiación de vivienda,
señalaron que el hecho de que este funcionara en condiciones de mercado no lo hacía
de suyo inconstitucional, que más bien era necesario abogar por los intereses y el
equilibrio de todos los participantes del sistema, no solo de los deudores, debién-
dose tomar en cuenta también a los depositantes y ahorradores. En adición, dichos
magistrados se mostraron favorables al sistema de capitalización de intereses como
mecanismo para permitir la democratización del crédito.
Sentencia C-700 de 1999, M.P.: José Gregorio Hernández Galindo. La Corte
declaró inconstitucionales algunas normas que aún se hallaban vigentes del sistema
upac. También hizo alusión al desbordamiento de la obligación inicial que genera la
actualización de las deudas a valor presente en los créditos hipotecarios tomados con
el sector financiero, bajo la modalidad de la upac, e instó al Congreso de la Repúbli-
ca a producir una ley marco que regulara el tema de vivienda, antes del 20 de junio
de 2000. Este fallo confirma la línea que establece la Corte en las dos decisiones
anteriores.
En relación con esta sentencia también salvaron el voto los magistrados Cifuen-
tes y Naranjo, quienes, en síntesis, al señalar que la Corte realizó una intervención
política, manifestaron que si había llegado la hora de eliminar o transformar un pro-
ducto financiero debía ser la democracia o el mercado el encargado de hacerlo, y
que en caso contrario mal podía la Corte Constitucional, mediante una sentencia de
inexequibilidad, realizarlo.
Sentencia C-747 de 1999, M.P.: Alfredo Beltrán Sierra. La Corte declaró la
inconstitucionalidad de la capitalización de intereses contenida en el artículo 121
del Decreto Ley 663 de 1993 únicamente en relación con los créditos para la finan-
ciación de vivienda a largo plazo. En tal sentido, la Corte, de nuevo, estableció un
tratamiento diferencial de los créditos para adquisición de vivienda, al indicar que la
capitalización de intereses en estos negocios resultaba violatoria del artículo 51 CP,
porque el Estado debe hacer efectivas las condiciones de acceso a la vivienda digna
y facilitar su pago a largo plazo en condiciones adecuadas. Además, la capitalización
de intereses en estos créditos, a juicio de la Corte, terminaba excediendo la capaci-
dad de pago de los deudores.
Nuevamente los magistrados Cifuentes y Naranjo salvaron su voto argumentan-
do que la capitalización de intereses por sí misma no generaba la imposibilidad de
pago de los deudores, sino que lo hacía la confluencia de otros factores, como las va-
riaciones del mercado y el nivel de ingresos de los deudores. También cuestionaron
el hecho de que la Corte excluyera de este sistema de financiación, indistintamente,

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todos los supuestos de crédito para la adquisición de vivienda, esto por considerar
que, si bien existen adquirentes de vivienda de interés social, también hay quienes
realizan la adquisición de suntuosas viviendas. En suma, afirmaron que la sentencia
de la Corte no aportaba evidencia empírica que demostrara que el sistema upac, por
sí mismo, implicaba que el deudor viera rebasada su capacidad de pago.
Sentencia C-664 de 2000, M.P.: Fabio Morón Díaz. En este fallo la Corte deci-
dió la exequibilidad de una norma del código de procedimiento civil (art. 554 inc.
4.º, modificado por el art. 1.º num. 302 del Dcto. 2282 de 1989) que permitía el
cobro, mediante proceso ejecutivo, de toda la deuda en caso de mora en el pago de
una sola cuota (cláusula de aceleración del pago). El demandante consideró que esta
norma era contraria al derecho a la vivienda digna, al estimar que muchos de estos
créditos están contenidos en contratos por adhesión con entidades financieras y que
la posibilidad de estas de iniciar procesos hipotecarios por la totalidad de la deuda
podía generar la pérdida de los inmuebles para los deudores.
En esta sentencia, contrario a lo que venía haciendo la Corte en los fallos an-
teriores con una posición de mayor protección hacia los deudores de créditos de
vivienda a largo plazo, el alto tribunal estimó que no existía violación alguna a nor-
mas constitucionales como el artículo 51, y que debía prevalecer en estos casos el
principio de la autonomía privada, pudiendo por tanto las partes pactar libremente
las cláusulas aceleratorias para darle sentido a sus negocios, siempre y cuando no se
desconozcan los derechos de los demás ni el orden jurídico.
Esta posición de la Corte es reiterada luego en la sentencia C-332 de 2001, M.P.:
Manuel José Cépeda Espinosa, al declarar constitucional el artículo 69 de la Ley 45
de 1990 sobre cláusula de exigibilidad anticipada o aceleratoria en los créditos, en la
que se manifestó que dichas cláusulas no son en sí mismas contrarias al deber de no
abusar de los derechos, en este caso de la libertad de contratación, por cuanto ellas
se fundamentan en el principio de la autonomía privada, insistiendo en lo dispuesto
por la Corte en la sentencia C-664 de 2000 sobre esta materia.
Llama la atención que en el fallo de 2001 el alto tribunal manifestó que no era
competente para pronunciarse en este evento sobre la hipótesis del pacto de cláu-
sulas aceleratorias en contratos por adhesión, y señaló que la ley ha previsto que
entidades como la Superintendencia Bancaria (hoy Financiera) velen por el mayor
poder de negociación y por evitar los desequilibrios contractuales protuberantes.
Adicionalmente, en esta sentencia la Corte afirmó que “[e]n materia comercial, los
contratantes buscan promover un interés privado de tipo económico, lo cual no tiene
un límite expreso en el principio de solidaridad establecido en la Constitución”8. Y
señaló también que esto no resulta contrario al deber de respetar el principio de la
buena fe en las relaciones contractuales, con un obrar honesto y leal.

8 Corte Constitucional. Sentencia C-332 de 2001, M.P.: Manuel José Cepeda Espinosa, exp. D-3083,
12-13.

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Sentencia SU-846 de 2000, M.P.: Alfredo Beltrán Sierra. Este fallo contiene
la revisión de dos acciones de tutela interpuestas por deudores del sistema upac. El
problema jurídico radicaba en establecer si la tutela era el mecanismo procedente
para ordenar la suspensión de los procesos ejecutivos en curso, con el fin de obtener
la reliquidación de unos créditos contratados bajo el sistema upac con fundamento
en lo resuelto en las sentencias C-383 y C-747 de 1999. En esta decisión la Corte,
al tutelar los derechos que estimó vulnerados en uno de los casos, afirmó que los
contratos de mutuo para la adquisición de vivienda son contratos dirigidos, toda vez
que no se rigen de manera absoluta por la autonomía privada sin limitación alguna,
sino que exigen la intervención del Estado para garantizar el interés público y las
finalidades sociales, lo que admite, por tanto, limitaciones a la autonomía privada.
Frente a esta decisión, los magistrados Cifuentes y Naranjo salvaron el voto
por estimar que la Corte había violado la cosa juzgada constitucional al ordenar la
reliquidación de un crédito anterior a las sentencias C-383, C-700 y C-747 de 1999,
las cuales tenían efectos hacia el futuro, no en forma retroactiva.
Sentencia C-955 de 2000, M.P.: José Gregorio Hernández Galindo. Se realiza
en este fallo el control de constitucionalidad de la Ley 546 de 1999 (ley marco de
vivienda), expedida por el Congreso de la República en atención a lo ordenado en la
sentencia C-700 de 1999. Este fallo también se puede considerar como hito en la ma-
teria, por el hecho de continuar con la consolidación de la especial protección de los
deudores de créditos de vivienda a largo plazo, adquiridos con el sector financiero.
En la decisión se establece que las tasas de interés en los créditos de vivienda deben
ser intervenidas por el Estado, y que no se pueden pactar por los contratantes en un
plano de absoluta autonomía por cuanto en dichas relaciones se presenta una ruptura
del equilibrio contractual. Lo anterior en atención a la garantía constitucional de la
vivienda digna y la democratización del crédito.
De nuevo los magistrados Cifuentes y Naranjo salvaron su voto aduciendo que
la Corte usurpó las funciones que correspondían al legislador para desarrollar el de-
recho a la vivienda digna, como también las facultades propias de la Junta Directiva
del Banco de la República al intervenir de forma permanente la tasa activa de los
créditos de vivienda y de los destinados a la construcción.
A su turno, el magistrado Álvaro Tafur Galvis, quien también salvó su voto,
estimó que la fijación de una tasa máxima de interés en los términos en que lo hizo
la Corte, para los créditos de vivienda, si bien está llamada a proteger a los deudores,
deja de lado los intereses de los ahorradores y de las propias entidades financieras, lo
que podría generar un riesgo de desequilibrio para todo el sistema toda vez que “no
parecen basarse en términos reales del sistema económico definido en la Constitu-
ción vigente, que al propio tiempo que impone finalidades sociales reconoce la libre
iniciativa dentro del bien común”9.

9 Corte Constitucional. Sentencia C-955 de 2000, M.P.: José Gregorio Hernández Galindo, exps.
D-2823 y D-2828, 179-180.

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Sentencia C-1140 de 2000, M.P.: José Gregorio Hernández Galindo. Como se

trata de una demanda de constitucionalidad de la Ley 546 de 1999 la Corte remite a
lo ya resuelto en la sentencia C-955 de 2000 sobre la exequibilidad de varios artícu-
los y declara la inconstitucionalidad de otros (35, 36 y 37 sobre cláusula compromi-
soria y arbitraje), bajo la consideración de la ruptura del equilibrio económico entre
deudores y acreedores en los créditos hipotecarios, sosteniendo que no es posible
llegar en esta materia, con las normas demandadas, a genuinos y reales acuerdos en
un plano de igualdad.
Sentencia C-936 de 2003, M.P.: Eduardo Montealegre Lynett. La Corte declaró
la constitucionalidad condicionada del artículo 1.º de la Ley 795 de 2003 que per-
mite la financiación de vivienda a través de modalidades distintas al crédito hipote-
cario, en este caso en relación con el leasing habitacional. La corporación consideró
que la norma era constitucional bajo el entendido de que el reglamento que debía
dictar el Gobierno Nacional debía someterse a los criterios y objetivos señalados por
el artículo 51 CP, como también a los artículos 1.º y 2.º de la Ley marco 546 de 1999
y demás reglas aplicables al leasing habitacional encaminadas a facilitar el acceso
a la vivienda.
En esta sentencia la Corte señaló que el derecho constitucional a la vivienda
digna afecta el ejercicio de la autonomía privada, porque “sea en el plano de la
regulación que dicte el Gobierno o en el plano de los acuerdos de voluntades, debe
garantizarse el objetivo de hacer eficaz el acceso a la vivienda familiar”10. En este
caso la Corte le impuso condicionamientos extraños a un contrato, como es el de
arrendamiento financiero, que es regido por normas propias de la actividad mercantil
bancaria, para atender a la protección del derecho constitucional a la vivienda digna.
En tal virtud, se estima que también este es un fallo hito que consolida la posición
fuerte de la Corte hacia la protección especial de los adquirentes de vivienda, que
exige limitaciones al ejercicio de la libertad contractual.
Sentencia C-313 de 2013, M.P.: Gabriel Eduardo Mendoza Martelo. En este fa-
llo, que se considera como el punto arquimédico para el planteamiento de la línea, se
declara la constitucionalidad condicionada de la Ley 1555 de 2012, que permite a los
consumidores financieros el pago anticipado de sus obligaciones. La Corte manifes-
tó que la posibilidad de pago anticipado de los créditos, sin aplicación de penalidad
alguna, debía extenderse también a los deudores que hubieran tomado créditos antes
de la entrada en vigencia de dicha ley, en virtud del principio de igualdad y de los
postulados del Estado social de derecho.
De igual forma, en esta decisión la Corte confirma lo ya expresado en las sen-
tencias C-252 de 1998, C-383, C-700 y C-747 de 1999, sobre la necesidad de un
tratamiento diferencial para los créditos hipotecarios de vivienda en atención a los
derechos del consumidor financiero, que conduce a variar la reglamentación general
del mutuo civil y comercial, en atención a la debilidad del deudor frente al dominio

10 Corte Constitucional. Sentencia C-936 de 2013, M.P.: Eduardo Montealegre Lynett, exp. D-4468, 39.

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de la entidad financiera. Según la Corte, existe una legitimación de la intervención

del Estado en la economía a partir de la democratización del crédito.
A continuación se presenta un cuadro con la relación de las sentencias de la
Corte Constitucional empleadas para la formulación de la línea jurisprudencial sobre
las limitaciones a la libertad contractual a la luz de la garantía constitucional de la
vivienda digna.

Tabla 1. Sentencias empleadas para la formulación de la línea

1998 1999 2000 2001 2003 2013

C-252 C-122 C-664 C-332 C-936 C-313

C-383 SU-846
C-700 C-955
C-747 C-1140
Fuente: elaboración propia.

Además de las sentencias anteriores, que se identificaron como las integrantes de la

línea jurisprudencial sobre el tema de interés, de las cuales surgen unos puntos noda-
les para el planteamiento de las reglas dominantes sobre la materia, a las que se hará
alusión en el siguiente acápite, también fue necesaria la consulta de otras decisiones
relacionadas con:
1. La diferenciación que realiza la Corte entre el ámbito en el cual el Estado debe
intervenir por tratarse de un interés público o por considerar a un contratante débil, y
aquel en el cual los contratantes pueden estipular libremente en busca de sus propias
conveniencias, asunto que se trató en la sentencia C-367 de 1995 (M.P.: José Grego-
rio Hernández Galindo), con la declaratoria de constitucionalidad condicionada del
artículo 1617 c.c. que versa sobre la indemnización de perjuicios por mora.
2. La libertad de empresa como manifestación de la autonomía privada, la cual
no puede ser considerada en forma absoluta dentro de un Estado social de derecho,
lo que admite sus limitaciones y exige su ejercicio responsable, sin hacerla nugato-
ria: sentencias C-524 de 1995 (M.P.: Carlos Gaviria Díaz), C-176 de 1996 (M.P.:
Alejandro Martínez Caballero), C-1107 de 2001 (M.P.: Jaime Araújo Rentería) y
C-197 de 2012 (M.P.: Jorge Pretelt Chaljub).
3. La necesaria intervención del Estado en las actividades financiera, bursátil y
aseguradora, por el interés público involucrado en estas: sentencias C-560 de 1994
(M.P.: José Gregorio Hernández Galindo), C-940 de 2003 (M.P.: Marco Gerardo
Monroy Cabra), C-1062 de 2003 (M.P.: Marco Gerardo Monroy Cabra) y C-041 de
2006 (M.P.: Clara Inés Vargas Hernández).

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[294] S a n d r a E l i a n a C ata ñ o B e r r í o

III. Línea jurisprudencial y reglas controlantes

Luego de este recorrido por las sentencias revisadas, se pasa a proponer el esquema
de la línea para la posterior formulación de las reglas controlantes que se hallaron.
Dicho esquema contiene el planteamiento del problema jurídico o pregunta de sali-
da, así como las dos posiciones que se identificaron en las sentencias analizadas, con
el propósito de establecer la tendencia constitucional que en la actualidad existe en
relación con la problemática concreta.
De acuerdo con este esquema es posible señalar la existencia en la Corte Consti-
tucional de una línea jurisprudencial sólida y consolidada que permitió reestructurar
todo el sistema de financiación de vivienda a largo plazo, mediante la fijación de
unas reglas detalladas con las cuales se optó por favorecer a los deudores hipoteca-
rios, en atención al contexto antes referido, lo que implicó unas restricciones en el
ejercicio de la libertad contractual para los acreedores hipotecarios representados
por las entidades financieras.
Esta posición es la que en el esquema se denomina tendencia proteccionista,
en la que prevalece el interés general, como postura dominante dentro del balance
constitucional. En tal sentido, mediante las decisiones de la Corte se intervino en
asuntos de derecho privado en relación con la celebración y ejecución de negocios
jurídicos para la adquisición de vivienda con el sector financiero y su contenido obli-
gacional, como la regulación de las tasas de interés, la capitalización de los créditos,
el equilibrio contractual y modalidades contractuales como el leasing habitacional,
en procura del interés general que en estos negocios se encuentra involucrado, como
también en observancia de la garantía constitucional del derecho a la vivienda digna.
Frente a este último aspecto, no solo en relación con el acceso a la vivienda, sino
también con la posibilidad de su conservación mediante la existencia de sistemas
adecuados de financiación de los créditos a largo plazo, con el fin de hacer efectiva
también la democratización del crédito.
En contraste, la posición liberal o de prevalencia de la libertad contractual solo
fue defendida por los magistrados Cifuentes y Naranjo en varios salvamentos de
voto, como también por Tafur Galvis en otro salvamento, y en las sentencias C-664
de 2000 y C-332 de 2001. En estos salvamentos y sentencias se optó por el libre ejer-
cicio de la autonomía privada, ante la necesidad de atender a los intereses de todos
los actores del sistema financiero: deudores, depositantes, ahorradores y entidades
financieras, así como por un papel más preponderante del mercado en la autorregu-
lación de los diversos intereses involucrados en los negocios jurídicos de crédito.
Cabe precisar, como ya se señaló en la reseña de las sentencias, que la posición
de Cifuentes y Naranjo, en sus salvamentos, se dirigía también a cuestionar las in-
tervenciones de la Corte en asuntos técnicos y la usurpación de las competencias
que tenían otros órganos del Estado, como el Congreso de la República y la Junta
Directiva del Banco Central, sosteniendo incluso que estos fallos de la Corte tenían
un carácter político, que excedían sus funciones jurisdiccionales.

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 Tabla 2. Relación entre libertad contractual y vivienda digna
Línea

A la luz de la jurisprudencia de la Corte Constitucional, ¿el ejercicio de la libertad contractual,

en los negocios jurídicos celebrados con entidades financieras para la adquisición de vivienda,
se encuentra limitado por el derecho constitucional a la vivienda digna (art. 51 CP)?

Tendencia proteccionista: Tendencia liberal:

C-252/98, M.P.:
prevalencia del interés general Carmenza Isaza de
prevalencia de la libertad contractual
Gómez
El ejercicio de la libertad contractual se C-122/99, M.P.:
Es necesario atender a los intereses de
encuentra limitado por la garantía Fabio Morón Díaz todos los participantes del sistema
constitucional de acceso a la vivienda Salvamento de voto: Cifuentes
financiero, no solo de los deudores de
C-383/99, M.P.:
digna (art. 51 CP), con el fin de brindar Alfredo Beltrán Sierra Muñoz y Naranjo Mesa créditos de vivienda, sino también de
una especial protección a los deudores. los ahorradores, depositantes y de las
C-700/99, M.P.: José Salvamento de voto: Cifuentes entidades financieras.
Gregorio Hernández Muñoz y Naranjo Mesa
Galindo

C-747/99, M.P.: Salvamento de voto: Cifuentes

Alfredo Beltrán Sierra Muñoz y Naranjo Mesa

C-664/00, M.P.: Fabio

Morón Díaz
SU-846/00, M.P.:
Salvamento de voto: Cifuentes
Alfredo Beltrán Sierra
Muñoz y Naranjo Mesa
j u r i s p r u d e n c i a l s o b r e l a s l i m i ta c i o n e s a l a l i b e r ta d c o n t r a c t u a l ...

C-955/00, M.P.: José Salvamento de voto: Cifuentes

Gregorio Hernández Muñoz y Naranjo Mesa.
Galindo Salvamento: Tafur Galvis

C-936/03, M.P.: C-332/01, M.P.: Manuel

Eduardo Montealegre José Cepeda Espinosa
Lynett
C-313/13, M.P.: Gabriel
Eduardo Mendoza

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[295]

Martelo
Sentencias hito: consolidadoras de línea.

Fuente: elaboración propia.

[296] S a n d r a E l i a n a C ata ñ o B e r r í o

En consecuencia, a partir de los diversos pronunciamientos de la Corte Constitu-

cional ya reseñados se pueden identificar las siguientes reglas controlantes, que exis-
ten en la actualidad, en relación con los límites que tiene el ejercicio de la libertad
contractual en el contexto de negocios jurídicos celebrados con entidades financieras
para la adquisición de vivienda, a partir de las sentencias que se señalan como hito
consolidadoras de la línea. Veamos.
Sentencia C-112 de 1999. Los usuarios del sistema de financiación de vivienda
tienen una protección constitucional especial y específica que incluso justifica medi-
das de excepción, pues se imponen sus intereses al estar articulados a sus necesida-
des básicas y a la realización de derechos fundamentales.
Sentencia C-383 de 1999. La actualización del valor del crédito de vivienda con
el sector financiero conforme a la variación de las tasas de interés en la economía
produce un desbordamiento de la obligación inicial, lo que es contrario a la equidad
y la justicia como fines supremos de un Estado social de derecho.
La garantía del derecho constitucional a la vivienda digna exige el diseño de
sistemas de financiación que permitan tanto el acceso como la conservación de la
vivienda, mediante programas razonables para su financiación.
Sentencia C-955 de 2000. Las tasas de interés aplicables a los créditos de vi-
vienda deben ser intervenidas por el Estado, no se pueden dejar al pacto de los
contratantes en un plano de absoluta autonomía, teniendo en cuenta la existencia de
una asimetría entre deudores y acreedores en estas relaciones jurídicas contractuales.
El interés que se cobre dentro del sistema financiero para la construcción y ad-
quisición de inmuebles destinados a vivienda debe ser el remuneratorio, esto es,
incluir solo el servicio del crédito y los costos de administración. Pero la remunera-
ción no puede ser desproporcionada ni irrazonable, y además la misma está sujeta a
control estatal.
La tasa máxima de interés remuneratorio que se puede cobrar por las entidades
financieras en los créditos de vivienda será siempre la más baja de todas las tasas
reales que se estén cobrando en el sistema financiero, de conformidad con la certifi-
cación que expida la Superintendencia Financiera.
Sentencia C-936 de 2003. No se deben imponer condiciones excesivamente
onerosas a la financiación de las distintas formas de tenencia de vivienda.
La libertad de contratación en negocios jurídicos relacionados con la financia-
ción de vivienda a largo plazo está sujeta a restricciones dirigidas a evitar que se
presenten abusos de la posición dominante, la cual por mandato del artículo 333 CP
debe ser evitada.
El derecho constitucional a la vivienda digna afecta la autonomía privada, por
lo cual, sea en el plano de la regulación que dicte el Gobierno o en el plano de los
acuerdos de voluntades, debe garantizarse el objetivo de hacer eficaz el acceso a la
vivienda digna.
Finalmente, es necesario señalar que las anteriores reglas deben ser tenidas en
cuenta por el legislador al momento de desarrollar el artículo 51 CP, por el Gobierno

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Nacional al reglamentar las leyes respectivas y por los jueces de la República al

resolver controversias sobre esta materia. Pero también estas deben ser consideradas
por los particulares en relación con la configuración y ejecución de los negocios
jurídicos de financiación de vivienda a largo plazo.

Conclusiones

Luego del anterior recorrido por la jurisprudencia de la Corte Constitucional en re-

lación con la libertad contractual frente a la garantía de acceso y conservación de la
vivienda digna, se puede concluir lo siguiente:
1. Los operadores jurídicos, tales como el legislador, el Gobierno Nacional, los
jueces, los asesores legales de entidades financieras y, en general, los particulares
deben tomar en cuenta las reglas que la Corte Constitucional ha fijado en su juris-
prudencia en relación con los límites del ejercicio de la libertad contractual ante
escenarios de negocios jurídicos que recaen sobre la adquisición de vivienda a largo
plazo con el sector financiero.
2. Los contratos de crédito de vivienda celebrados con entidades financieras
están sujetos a un especial control y vigilancia por parte del Estado, con el fin de
garantizar el acceso a la vivienda digna (art. 51 CP), la democratización del crédito
(art. 335 CP) y la preservación del interés general (art. 1.º CP).
Lo anterior genera una fuerte intervención y limitación del ejercicio de la liber-
tad contractual en asuntos como: la fijación de las tasas de interés de los créditos, la
refinanciación de los créditos y las modalidades contractuales, verbigracia, el leasing
habitacional. Esto, principalmente, para velar por los derechos de la parte conside-
rada más débil, el deudor, y procurar el restablecimiento del equilibrio contractual.
3. Existe un tratamiento diferencial que la Corte Constitucional otorga a los
créditos de vivienda a largo plazo, frente a otros créditos otorgados por el sector
financiero, por considerar su especial protección constitucional y la finalidad social
que estos cumplen.

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D-3493.

Corte Constitucional. Sentencia C-332 de 2001, M.P.: Manuel José Cepeda Espino-
sa, exp. D-3083.

Corte Constitucional. Sentencia C-955 de 2000, M.P.: José Gregorio Hernández Ga-
lindo, exps. D-2823 y D-2828.

Corte Constitucional. Sentencia SU-846 de 2000, M.P.: Alfredo Beltrán Sierra, exps.
T-281.861 y T-288.090.

Corte Constitucional. Sentencia C-664 de 2000, M.P.: Fabio Morón Díaz, exp.
D-2699.

Corte Constitucional. Sentencia C-747 de 1999, M.P.: Alfredo Beltrán Sierra, exp.
D-2421.

Corte Constitucional. Sentencia C-700 de 1999, M.P.: José Gregorio Hernández Ga-
lindo, exp. D-2374.

Corte Constitucional. Sentencia C-383 de 1999, M.P.: Alfredo Beltrán Sierra, exp.
D-2294.

Corte Constitucional. Sentencia C-252 de 1998, M.P.: Carmenza Isaza de Gómez,

exp. D-1870.

Corte Constitucional. Sentencia C-176 de 1996, M.P.: Alejandro Martínez Caballe-

ro, exp. 1043.

Corte Constitucional. Sentencia C-524 de 1995, M.P.: Carlos Gaviria Díaz, exp.
D-920.

Corte Constitucional. Sentencia C-367 de 1995, M.P.: José Gregorio Hernández Ga-
lindo, exp. D-835.

Corte Constitucional. Sentencia C-560 de 1994, M.P.: José Gregorio Hernández Ga-
lindo, exp. D-640.

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