Contrato de Hipoteca

CONTRATO DE HIPOTECA
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS

PROGRAMA DE DERECHO
CONTRATOS CIVILES MERCANTILES
BARRANQUILLA
2018-2
INTRODUCCION
En un principio el acreedor corría un grave riesgo en su interés, respecto a los

créditos concedidos a sus deudores debido a que estos respondían a sus
obligaciones con su patrimonio, pero, que en el momento en que se declaraban
insolventes los acreedores corrían un peligro de perder todo o parte de lo que
habían prestado. Para evitar esto, los gobiernos de esas épocas tomaron medidas
rigurosas para que esto no siguiera sucediendo, ya que se había convertido en
una problemática social.
En la historia del derecho romano nos habla de varias formas de proporcionar al

acreedor la seguridad para el posterior pago de los créditos ya otorgados por este.
Una de ellas es la fiduciae, que transmitía la propiedad al acreedor convirtiéndose

en el dueño de inmediato, asumiendo todas la facultades que proporciona, es
decir pudiendo venderla entre una de las tantas. Esta no fue bien vista, a causa de
que la mayoría de las veces el deudor cumplía pero el acreedor ya había
enajenado el bien dado como garantía o por otra parte era de mayor valor al
crédito concedido.
La prenda por su parte fue la primera institución conocida como garantía

propiamente dicha, en la cual un bien mueble debía ser cedido al acreedor.
Primero se entregaba la propiedad, luego la posesión y por ultimo cediendo el “jus
in re” que consistía en la facultad del acreedor para vender la cosa en garantía y
con el producto pagarse. Tiempo después a esta institución se le agrego el bien
inmueble que posteriormente se le dio el nombre a hipoteca.
La hipoteca nació en la búsqueda de otra institución distinta a la prenda, en la

cual se vinculó solamente a los inmuebles. Hipoteca es una palabra griega que
indica poner la seguridad de una obligación sin necesidad de traspasar su
propiedad al acreedor, quien adquiriría tan solo el derecho de venderla para
pagarse su crédito.
En cuanto a su evolución la hipoteca creció al pasar del tiempo convirtiéndose así

en una garantía de un crédito en dinero o de obligaciones de hace o no hacer que
tenía un carácter accesorio. A su vez, creaba un derecho en cabeza del acreedor,
que lo autorizaba para vender el inmueble hipotecado y pagarse su crédito con el
producto de la venta si el deudor no cumplía la obligación oportunamente.
Y por último esta se extingue cuando la obligación principal ha sido cumplida.
DEFINICION HIPOTECA
La hipoteca, según el código civil colombiano, es un derecho de prenda constituido

sobre bienes inmuebles, que por el hecho de estar hipotecados, no dejan de
permanecer en poder del deudor.
Dicho de otra manera, la hipoteca es un derecho real que recae sobre un bien
inmueble, que aunque permanezca en poder del deudor o de quien constituye la
hipoteca, da derecho al acreedor para perseguir el bien hipotecado, en caso de
que el deudor incumpla la obligación por la cual sirvió de garantía el bien
hipotecado. Podemos encontrarla de forma expresa en la Ley 57 de 1887, nuestro
Código Civil, en el título XXXVII, desde el artículo 2432, que trae su definición,
hasta el artículo 2457, que habla de los eventos de extinción de la hipoteca.
Doctrinantes como Adolfo Núñez Cantillo, nos hacen una clasificación de la

hipoteca mencionando:
“Se entiende por hipoteca cerrada aquella que constituye el deudor para garantizar una
obligación determinada y hasta por cierto valor. Esta hipoteca sólo garantiza esa obligación y
no cobija ninguna otra que pueda contraer el deudor con el mismo acreedor.
Por hipoteca abierta se entiende aquella que se constituye para garantizar deudas futuras e
indeterminadas al momento de otorgarse la respectiva Escritura Pública.” (Cantillo, 1977)
Por su parte, la Corte Constitucional no dice en su sentencia c-664 del 2000

Magistrado ponente Fabio Morón Díaz:
“La hipoteca no es otra cosa que una seguridad real e indivisible, que consiste en la
afectación de un bien al pago de una obligación, sin que haya desposesión actual del
constituyente, y que le permite al acreedor hipotecario, vencido el plazo, embargar y hacer
rematar ese bien, sea quien fuere la persona que estuviere en posesión de él, para
hacerse pagar de preferencia a todos los demás acreedores con títulos quirografarios.”
CARACTERISTICAS DEL CONTRATO DE HIPOTECA
De acuerdo a la norma del código civil colombiano, la hipoteca nos da las

siguientes características.
- Es un derecho real
- Es causa de preferencia
- Es un derecho accesorio
- Es indivisible
El derecho real es el que tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada
persona. De estos derechos nacen las acciones reales.
Por su parte el artículo 2452 da la facultad al acreedor de perseguir el bien sea
quien fuere que la posea y a cualquier título que la haya adquirido.
En cuanto al derecho accesorio, la naturaleza misma del contrato señala el objeto
y la finalidad de constitución para asegurar el pago de una obligación propia o
ajena. Y es indivisible porque todos o cualquiera de los deudores hipotecarios
pueden perseguir y hacerles efectivo dicha obligación constituida en el contrato de
hipoteca.
REGISTRO DE CONTRATO DE HIPOTECA
Teniendo en cuenta lo anterior, el artículo 2435 del código civil señala: La

hipoteca deberá además ser inscrita en el registro de instrumentos públicos; sin
este requisito no tendrá valor alguno; ni se contará su fecha sino desde la
inscripción.
Por su parte, la Ley 1579 de 2012, contiene el nuevo estatuto registral y en su

artículo 28 señala que la hipoteca y el patrimonio de familia sólo se pueden
inscribir en el registro inmobiliario dentro de los 90 días hábiles siguientes a su
otorgamiento, cuando se compra casa en Colombia, es decir, si una vez otorgada
la escritura de hipoteca no es registrada dentro de los 90 días siguientes, la misma
pierde toda validez y deberá ser constituida a través de un nuevo instrumento a
diferencia de la compraventa que permite su registro con posterioridad previo pago
de una sanción.
En consecuencia el artículo 2436 Los contratos hipotecarios celebrados fuera de

la república o de un territorio, darán hipoteca sobre bienes situados en cualquier
punto de ella o del respectivo territorio, con tal que se inscriban en el competente
registro.
Una vez constituida la hipoteca y adolece de nulidad relativa, y después de un
tiempo se valida, la ratificación de la hipoteca será siempre el día de la inscripción
de esta
La hipoteca podrá otorgarse bajo cualquier condición, y desde hasta cierto día.
Otorgada bajo condición suspensiva o desde el día cierto, no valdrá, si no desde
que se cumpla la condición o desde que llega el día, pero cumplida la condición o
llegado el día, será su fecha la misma de la inscripción.
REQUISITO DE CAPACIDAD PARA PODER HIPOTECAR Y EN EFECTO DE LA

HIPOTECA POR OLIGACIONES AJENAS
No podrá constituir hipoteca sobre sus bienes si no la persona que sea capaz de
enajenarlos, y con los requisitos necesarios para su enajenación.
Pueden obligarse hipotecariamente los bienes propios para la seguridad de una

obligación ajena, pero no habrá acción personal contra el dueño, si esté no se ha
sometido expresamente a ella.
El dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos o

hipotecarlos, no obstante cualquiera estipulación en contrario.
BIENES HIPOTECABLES
Los bienes que pueden ser objeto de hipoteca son:
- Los inmuebles: Está sujeta a inscripción en los libros de instrumentos

públicos deben ser bienes que se encuentren en el comercio y que sean
predios, es decir que estén debidamente registrado y matriculados en los
libros de registro de dicho instrumento porque así lo exige la ley y si no se
cumple con este requisito deja de ser una obligación real para pasar una
obligación de crédito personal o quirografario. Este “es el crédito que no
tiene garantía específicas que no respalden su recuperación, sino que está
garantizado con el patrimonio del deudor” (Reid, 2018)
- Hipoteca sobre inmuebles en común: tiene lugar a cuando por ejemplo el

inmueble se encuentra en un proceso de sucesión y se constituye para
garantizar una obligación hipotecaria, y cada uno o todos los herederos de
común acuerdo pueden celebrar dicho contrato o acto jurídico, si lo hace
uno de los herederos solamente constituye dicho contrato sobre sus
derecho o acciones herenciales.
- Hipoteca sobre derecho de usufructo en inmuebles: el artículo 823 del

código civil lo define como la facultad de gozar de una cosa con cargo de
conservar su forma y sustancia, y de restituir a su dueño.
- Hipoteca sobre el arriendo e indemnización: para efecto de garantizar un

canon de arrendamiento o una indemnización constituyendo un contrato de
hipoteca y en él se da un inmueble o finca para que se garantice dicha
obligación, en caso de incumpliendo en el pago del arriendo o para
garantizar prejuicios que causan terceros o el propio hipotecante.
- Hipoteca de propiedad fiduciaria: El propietario fiduciario de un inmueble es

dueño de este mientras no se cumpla la condición establecida mediante la
constitución de fidecomiso y puede hipotecar el derecho de dominio
condicional que tiene sobre el inmueble. Así, el acreedor que reciba como
garantía de su crédito una hipoteca de esta naturaleza debe saber que ella
puede desaparecer en cualquier momento al cumplir el hecho de la
condición.
- Hipoteca de bienes futuros: el derecho real de la hipoteca sobre bienes

futuros no nace inmediatamente sino a partir de la fecha que el deudor haya
adquirido la propiedad del inmueble, pues solo así se puede correr la
respectiva escritura para hacerla inscribir. Si el objeto es un hecho, es
necesario que sea física y moralmente posible.
En la sentencia c 664 del 2000 la corte constitucional se ha referido a que la

hipoteca no siempre recae sobre bienes destinados a vivienda, “sino sobre otro
tipo de bienes tales como naves y aeronaves con el fin de respaldar el
cumplimiento satisfactorio de las obligaciones civiles, comerciales, financieras y en
general las que nazcan de la voluntad libre de los particulares.” Magistrado
ponente Fabio Morón Díaz.
EXTINCION DE LA HIPOTECA
Nuestra legislación, más específicamente el Código Civil noes habla en su artículo

2457 que La hipoteca se extingue junto con la obligación principal. A su vez, se
extingue por la resolución del derecho del que la constituyó o por el evento de la
condición resolutoria, según las reglas legales. Se extingue también por la llegada
del día hasta el cual fue constituida. Y por último la cancelación que el acreedor
acordare por escritura pública, de que se tome razón al margen de la inscripción
respectiva.
BIBLIOGRAFIA
Cantillo, A. N. (1977). El Contrato de Hipoteca. 97.
Reid, M. (2018). Préstamo Quirografario .

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En un principio el acreedor corría un grave riesgo en su interés, respecto a los

En la historia del derecho romano nos habla de varias formas de proporcionar al

Una de ellas es la fiduciae, que transmitía la propiedad al acreedor convirtiéndose

La prenda por su parte fue la primera institución conocida como garantía

La hipoteca nació en la búsqueda de otra institución distinta a la prenda, en la

En cuanto a su evolución la hipoteca creció al pasar del tiempo convirtiéndose así

Y por último esta se extingue cuando la obligación principal ha sido cumplida.

La hipoteca, según el código civil colombiano, es un derecho de prenda constituido

Doctrinantes como Adolfo Núñez Cantillo, nos hacen una clasificación de la

indeterminadas al momento de otorgarse la respectiva Escritura Pública.” (Cantillo, 1977)

Por su parte, la Corte Constitucional no dice en su sentencia c-664 del 2000

CARACTERISTICAS DEL CONTRATO DE HIPOTECA

De acuerdo a la norma del código civil colombiano, la hipoteca nos da las

REGISTRO DE CONTRATO DE HIPOTECA

Teniendo en cuenta lo anterior, el artículo 2435 del código civil señala: La

Por su parte, la Ley 1579 de 2012, contiene el nuevo estatuto registral y en su

En consecuencia el artículo 2436 Los contratos hipotecarios celebrados fuera de

REQUISITO DE CAPACIDAD PARA PODER HIPOTECAR Y EN EFECTO DE LA

Pueden obligarse hipotecariamente los bienes propios para la seguridad de una

El dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos o

Los bienes que pueden ser objeto de hipoteca son:

- Los inmuebles: Está sujeta a inscripción en los libros de instrumentos

- Hipoteca sobre inmuebles en común: tiene lugar a cuando por ejemplo el

- Hipoteca sobre derecho de usufructo en inmuebles: el artículo 823 del

- Hipoteca sobre el arriendo e indemnización: para efecto de garantizar un

- Hipoteca de propiedad fiduciaria: El propietario fiduciario de un inmueble es

- Hipoteca de bienes futuros: el derecho real de la hipoteca sobre bienes

En la sentencia c 664 del 2000 la corte constitucional se ha referido a que la

Nuestra legislación, más específicamente el Código Civil noes habla en su artículo

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Reid, M. (2018). Préstamo Quirografario .

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