UNIVERSIDAD DE SAN MARTÍN DE PORRES

FACULTAD DE DERECHO

Asignatura:

Derecho Civil VI - Contratos

Docente:

Dra. Claudia Liendo

Alumnos:

Torres Kari, Sarahí

Rojas Alejandro, Josselyn

Amez Villacorta, Lilliam

Tema:

Pacto de Arras

Sección:

Aula: B 304

2019 - 0
 ESTUDIO DE LA FIGURA JURÍDICA “ARRAS”

 Realizar una comparación de la figura jurídica con la legislación de 2 países

 Buscar un caso nacional sobre el tema revisado
 Citar a 3 autores nacionales
 Citar a 4 autores Internacionales (2 de cada país que anteriormente se ha analizado)

I. PARTE INTRODUCTORIA

Las arras son un pacto donde las partes pactan la reserva y refuerzan una futura celebración del
contrato definitivo de bienes muebles o inmuebles (como podría ser una vivienda o un automóvil),
entregándose como prueba una cantidad de dinero en concepto de señal. Forma parte de los
denominados precontratos, dado que lo que se está contratando es la obligación de firmar un contrato
definitivo (el de compraventa) en el futuro.

La cuestión de las arras no solo tiene importancia en materia de compraventa si bien aquí se
encuentra su núcleo histórico, sino que, de manera general, en las garantías dentro del derecho de
obligaciones, tal como lo tratan los códigos más modernos.

La entrega de arras, es decir, la entrega de dinero u otros objetos de valor con ocasión de la
celebración o ejecución de un contrato, puede cumplir diversas funciones.

II. TIPOS

Las arras pueden ser confirmatorias, para ratificar la celebración de un contrato y darle cumplimiento, o
de retractación, en los casos en que en el futuro no se celebre el convenio definitivo al cual las partes
se habían comprometido, válidas sólo en los contratos preparatorios.

En las arras confirmatorias, si quien entregó las arras no cumple con la obligación por causa que le sea
imputable, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato conservando las arras. Si quien no cumplió es
la parte que las ha recibido, la otra puede dejar sin efecto el contrato y exigir el doble de las arras.

Las arras penales (Art. 1478) son una consecuencia de las arras confirmatorias, no deben confundirse
con la “penalidad” o cláusula penal.

Tratándose de las arras de retractación si se retracta la parte que entrega las arras las pierde en
provecho del otro contratante. Si se retracta quien recibe las arras debe devolverlas dobladas al tiempo
de ejercitar el derecho.

Si se celebra el contrato definitivo, quien recibe las arras las devolverá de inmediato o las imputará
sobre su crédito, según la naturaleza de la prestación.
III. CONTENIDO

El contenido de un contrato de arras debe contener las mismas exigencias para el contrato definitivo y
debe contener los elementos esenciales.

En el contrato de arras deberá aparecer todo lo acordado entre el comprador y el vendedor. Este
contrato deberá contemplar como mínimo:

 Datos personales de comprador y vendedor y números de documentos de identidad

 Datos del objeto - bien

 Precio

 Cantidad de dinero que se pagará en concepto de arras

 Plazo máximo para formalizar la venta

Firmar un contrato de arras puede ser muy beneficioso para el comprador y vendedor ya que supone
una garantía que la venta se llevará a cabo. Para una mayor seguridad se puede legalizar las firmas
del contrato de arras.

IV. COMPARACIÓN DE LA FIGURA JURÍDICA CON LA LEGISLACIÓN DE 2 PAÍSES

PERÚ COLOMBIA ECUADOR

1. ARRAS CONFIRMATORIAS 1. ARRAS CONFIRMATORIAS 1. ARRAS SIMPLEMENTE
2. ARRAS DE RETRACCIÓN 2. ARRAS DE RETRACCIÓN CONFIRMATORIAS
3. ARRAS PENALES 3. ARRAS PENITENCIALES 2. ARRAS DE RETRACTACIÓN
3. ARRAS CONFIRMATORIAS
PENALES
ARRAS CONFIRMATORIAS ARRAS CONFIRMATORIAS ARRAS CONFIRMATORIAS

Definición y consecuencias: Definición y consecuencias: Definición y consecuencias:

Vienen a ser la reiteración material Se dan como prueba de que se Son las que se pactan y se dan con
de que las partes han concluido un celebrará el contrato o como el fin de abrir la posibilidad a
contrato y en muchos casos garantía de que se ejecutará. Se cualquiera de las partes de desistir
representa un adelanto de la constituyen en prueba simbólica o del contrato a través de una pena.
prestación, cuya ejecución aún no como muestra de la confirmación. En ese sentido, si el extremo
se ha materializado. De Es decir, si el contrato se ejecuta, negocial que dio las arras decide
conformidad con lo establecido en las arras se le devuelven al hacerlas efectivas las perderá, pero
el Art. 1477 del C. C., estas arras contratante que las dio, o se si la persona que ejerce el retracto
importan la conclusión del abonan al precio; si no se celebra, fue quien las recibió, está obligado
contrato, y presentan los siguientes la parte que no fue culpable de esto a restituirlas dobladas a su
efectos: a. Si se cumple el contrato, tiene derecho a demandar el contraparte. En cualquiera de los
quien las recibió deberá cumplimiento del contrato y a pedir dos eventos surge el derecho a
devolverlas, o a su elección y salvo una indemnización de perjuicios favor de quien se retracta de no
pacto distinto, las imputará como conforme a la liquidación judicial continuar con el contrato y de no
adelanto de la prestación, si ello es pertinente, o puede pedir pagar perjuicios.
posible. b. Si se incumple el indemnización y la resolución del
contrato, por culpa de quien contrato.
entregó las arras, éste las pierde. Si En este tipo de arras es
quien no cumplió es la parte que las recomendable estipular
ha recibido, la otra parte puede explícitamente, mediante
dejar sin efecto el contrato y exigir un acuerdo escrito, el deseo de que
el doble de las arras. Quien se las arras se están dando para
perjudica por el incumplimiento del ratificar el contrato o como parte
contrato, acepta la fórmula del precio; de no hacerlo así la Ley
establecida anteriormente o puede supone que son arras de
pedir alternativamente, la desistimiento o de retractación.
ejecución judicial del contrato o la
resolución del mismo, y en ambos
casos el cobro de la indemnización
por daños y perjuicios.

ARRAS DE RETRACCIÓN ARRAS DE RETRACCIÓN ARRAS DE RETRACTACIÓN O

PENITENCIALES
Definición y consecuencias: Definición y consecuencias: Definición y consecuencias:

Se utilizan únicamente en contratos Son las arras en que el dinero se ha El artículo 1861 del Código Civil
preparatorios (compromiso de dado con el propósito de que cada estipula que las arras
contratar en el futuro y contrato de una de las partes tenga un confirmatorias son aquellas que se
opción), facultándose a una de las mecanismo para renunciar al dan como señal o prueba de quedar
partes o ambas, a retractarse o contrato, imponiendo una sanción convenidos los contratantes; por
arrepentirse de celebrar el contrato para que quien las entrega y quiere ende no conceden la facultad para
definitivo. El efecto de estas arras retractarse las pierda y quien las que estos se retracten o desistan
es el siguiente: a. Si se celebra el recibe y desee retractarse cancele del contrato.
contrato definitivo, quien recibe las el doble al otro; en este caso el
arras las devolverá de inmediato o contrato se deshace Si el contrato se llega a ejecutar, las
las imputará sobre su crédito, de unilateralmente y sin que haya arras confirmatorias deberán
ser posible (Art. 1483 del C.C). b. Si intervención judicial. devolverse a la parte que las dio o
se retracta la parte que entrega las Para tener en cuenta, en Colombia, imputarse como pago parcial o
arras, las pierde en beneficio de la el Pacto de Arras es esencial en total del precio, según el caso.
otra parte. En cambio, si se retracta la Promesa de Compraventa de un
quien recibe las arras, debe inmueble. Además, el Código Civil
devolverlas dobladas al tiempo de señala que, si no se estipula nada,
ejercitar el derecho. las arras se suponen de
retractación.

ARRAS PENALES ARRAS PENITENCIALES ARRAS CONFIRMATORIAS PENALES

Las arras confirmatorias penales
Existen características muy Son las que uno de los contratantes sirven como prueba de la
similares que han llevado a ciertos le da al otro como liquidación celebración del contrato y, a su vez,
autores a identificarlas, como por anticipada de perjuicios, como garantía para el
ejemplo: a. Ambas aseguran una adquiriendo la naturaleza de restablecimiento de los perjuicios
indemnización convenida cláusula penal. Como las causados en caso de
anticipadamente. b. Ambas simplemente confirmatorias, incumplimiento de las obligaciones
plantean una valorización también se usan como prueba de la del contrato.
convencional de los daños celebración y como garantía de
ulteriores causados por ejecución; de tal manera que la La citada clase de arras se regula
incumplimiento del contrato. c. parte que no es culpable de la con las normas de la cláusula penal
Ambas suponen que la parte inejecución puede: demandar su por su afinidad; sin embargo, es
dispuesta a ejecutar su prestación incumplimiento, apoderarse de las importante aclarar que son
se vea indemnizada por la arras si fue él quien las recibió, o distintas, pues las arras
retractación o incumplimiento de la exigir que se las den dobladas si fue confirmatorias penales se
otra parte. Sin embargo, a pesar de quien las dio. Se distinguen de las caracterizan porque existe una
que presentan ciertas analogías, su cláusulas penales porque éstas se entrega real y anticipada de una
importancia radica en apreciar y asignan desde un principio y no es cosa, por lo general dinero, y en
distinguir sus diferencias, tales solo una suma estipulada. cambio en la cláusula penal no.
como: a. Las arras se entregan a la
firma del contrato, en cambio la Las arras confirmatorias penales y
cláusula penal contiene una las simplemente confirmatorias no
indemnización convenida fueron reguladas por el Código de
anticipadamente, que se tiene que Comercio; a pesar de ello se
cobrar judicialmente como pueden pactar de manera válida en
consecuencia del incumplimiento los contratos mercantiles, toda vez
contractual. b. Las arras de que no existe disposición legal que
retractación dan derecho a lo prohíba.
desistirse del contrato y no supone
incumplimiento. La cláusula penal
por el contrario opera siempre en
caso de incumplimiento
contractual.
 PLAZOS PLAZOS PLAZOS

ARRAS DE RETRACTACIÓN: El plazo ARTICULO 1859. <ARRAS DE Cuando los contratantes no

del compromiso de contratar no RETRACTACIÓN>. De acuerdo al hubieren estipulado plazo dentro
será mayor de un año y cualquier art. 1859 del C.C. Colombiano se del cual podrían retractarse,
exceso se reducirá a este límite. determina que: perdiendo las arras, no hay lugar a
“Si las partes no hubiesen la retractación luego de los dos
establecido el término durante el meses posteriores a la
cual podría retractarse, perdiendo contratación, ni después de
las arras, se entenderá que otorgada escritura pública de la
transcurridos dos meses contados venta o de iniciada la entrega.
desde la celebración del acuerdo, La venta resulta perfecta cuando se
no habrá lugar a la retractación, ni den arras por el precio o parte de
después de otorgada la escritura él, sin perjuicio de lo prevenido en
pública o principiada la entrega” el Art. 1740, segundo inciso.
"No constando alguna de estas
ARTICULO 1861. <ARRAS expresiones por escrito, se
CONFIRMATORIAS>. Si presumirá de derecho que los
expresamente se dieren arras como contratantes se reservan la facultad
parte del precio, o como señal de de retractarse según los dos
quedar convenidos los artículos precedentes”.
contratantes, quedará perfecta la
venta, sin perjuicio de lo prevenido
en el artículo 1857, inciso 2o.
No constando alguna de estas
expresiones por escrito, se
presumirá de derecho que los
contratantes se reservan la facultad
de retractarse según los dos
artículos precedentes.

FORMALIDAD FORMALIDAD FORMALIDAD

Es una confusión muy común Deben constar expresamente que No formal La ley no le exige a las
pensar que las arras son en sí tipo de Arras se está pactando, no arras formalidad alguna, es decir, se
mismas un contrato. En realidad las constando alguna de estas podrán pactar de manera verbal o
arras son pactos que se pueden expresiones por escrito, se escrita, pero sometiéndose a las
incorporar en un contrato, pero no presumirá de derecho que los reglas generales para la validez de
son un fin en sí mismas y, por lo contratantes se reservan la facultad los contratos, como por ejemplo de
tanto, no se celebra un contrato de de retractarse según los dos tratarse de un bien inmueble, se
arras, sino que lo que se celebra es artículos precedentes. realizará por escritura pública.
alguna forma contractual a la cual
puede incorporarse un pacto sobre
arras. Siendo así, las arras son un
pago en dinero que se efectúa en
un contrato para cumplir dos
finalidades, la de constituir un signo
de la celebración de un contrato o
la de constituir un respaldo con
respecto a la celebración de un
contrato definitivo. Así, las arras se
diferencian, en función de su
finalidad, en arras confirmatorias y
arras de retractación.

V. CASO HIPOTETICO

A es propietario de un inmueble y firmó con B el día 20 de mayo del 2018 un contrato de opción en virtud del cual
le otorgó a este último el derecho de opción para la compra del inmueble. En el contrato se estableció lo siguiente:

• El plazo para el ejercicio de la opción sería hasta el 28 de enero del 2019

• “B” entregó en calidad de arras de retractación la suma de US$ 10 mil.

• Se estableció que el precio de venta en caso se llegase a celebrar el contrato definitivo de compraventa
sería de US$ 120 mil.

Imaginemos que el día de ayer A le envió una carta notarial a B informándole su decisión de dejar sin efecto la
opción que le había otorgado mediante el contrato celebrado en mayo último.

En este caso A no puede retractarse y dejar sin efecto el contrato de opción que realizó con B. pues es A quien
queda en estado de sujeción con B que es quien tiene el derecho de opción

B tiene dos opciones rescisión o la resolución del contrato, para pedir la indemnización tendría que probar que
hubo un perjuicio o daño.

A tiene que devolver las arras duplicadas a B, en este caso serian 20 mil dólares.
 VI. JURISPRUDENCIA NACIONAL

EXP. N°: CAS N° 003048-2009

DEMANDANTE: Asociación de Comerciantes Unidos Comas

DEMANDADO: W.M.A.T.

MATERIA: Es materia de autos el recurso de casación de fojas cuatrocientos cincuenta y tres, interpuesto
por la demandante Asociación de Comerciantes Unidos Comas Número dos, contra la resolución de vista
de fojas cuatrocientos veintiocho, su fecha doce de marzo del año dos mil nueve, por la que se ha
revocado la sentencia de fojas doscientos cincuenta y cinco, que declaraba fundada la demanda, y
ordenaba que el demandado W.M.A.T., devuelva las arras confirmatorias dobladas a favor de la
demandante, ascendente a veinte mil dólares americanos ($20,000.00), más intereses legales, y
reformándola, declararon improcedente la demanda, con costos y costas.

1ERA INSTANCIA:

Que en la demanda de fojas veintiuno, la Asociación recurrente ha solicitado de manera expresa - como
pretensión principal la devolución de arras confirmatorias dobladas en su valor, al no haber cumplido
plenamente la contraparte con sus obligaciones contractuales, sustentando ello en la celebración de la
promesa de contrato de compraventa que corre a fojas siete; en ese sentido, en la sentencia de primera
instancia se declaró fundada la demanda.

2DA INSTANCIA:

En la sentencia de segunda instancia se revocó la recurrida, y reformándola se declaró improcedente la

demanda. La declaración de improcedencia ha sido sustentada en el hecho que se reclama la devolución
doblada de arras confirmatorias, respecto de un contrato preparatorio, ello evidencia el supuesto de
improcedencia previsto en el inciso 5 del artículo 427 del Código Procesal Civil, al no haber logicidad entre
los hechos y el petitorio; en buena cuenta, se pide algo que corresponde a la celebración de un contrato
definitivo, pero se sustenta en hechos que el propio recurrente los adscribe a un contrato preparatorio.

FUNDAMENTOS DE LA SALA PARA DAR INFUNDADA LA DEMANDA:

La sala analiza la denuncia presentada, y alega que se debe tener como presupuesto que, la finalidad de
las nulidades procesales es asegurar la garantía constitucional de la defensa en juicio, por tanto donde
hay indefensión hay nulidad; si no hay indefensión no hay nulidad.

Que, entonces, la mera alegación a la violación a la tutela jurisdiccional efectiva, al principio de legalidad,
a la no resolución del conflicto de intereses, a no lograr la paz social en justicia, y a la no aplicación de
otros principios del derecho procesal, no pueden dar lugar a que una sentencia se anule. Ello ha ocurrido
en los de autos, pues sólo se han presentado alegaciones, pero no se ha demostrado el perjuicio, es decir,
que sus derechos a nivel procesal fueron conculcados, más aún si lo que en realidad se advierte de la
fundamentación íntegra del recurso de casación, no es tanto buscar un efecto anulatorio, sino un efecto
revocatorio, y buscar que la Corte Suprema se pronuncie respecto a las arras confirmatorias en sede de
contratos preparatorios; por tanto, la denuncia in procedendo debe ser desestimada

La sala también explica sobre la interpretación errónea de los artículos 1477 y 1478 del Código Civil, en la
interpretación de una norma jurídica debe atenderse a la finalidad que busca la norma, atender a su
aspecto teleológico, siendo que las arras confirmatorias son propias de los contratos definitivos, mas no
de los contratos preparatorios; ello en atención a que un contrato preparatorio responde a la situación en
donde las partes no quieren o no pueden celebrar aún el contrato definitivo, entonces, lo propio de los
contratos preparatorios es la posibilidad de pactar arras de retractación, resultando coherente se les
permita pactar el arrepentimiento del contrato preparatorio a través de la entrega de arras de
retractación

Así mismo advierte que la parte recurrente a lo largo del proceso, ha sostenido que se está ante un
contrato preparatorio, y bajo ese supuesto ha buscado se haga efectiva la aplicación de arras
confirmatorias (las que son propias de los contratos definitivos); en sede casatoria no es posible efectuar
el análisis del contrato, pues de ello no es posible establecer elementos generales destinados a los fines
de la casación, lo que sí es posible ser realizado en las instancias inferiores; una inadecuada presentación
de un contrato puede dar lugar a su inadecuada calificación, se entiende por ello que, al haber sido
declarada la improcedencia de la demanda, la cuestión de fondo en el caso de autos no ha sido resuelta,
es decir, el problema socio-económico que se ha originado entre las partes no ha sido resuelto, por tanto,
bajo un análisis crítico del recurso de casación, su fundamentación atiende a haber buscado presentar al
acuerdo de las partes como un contrato preparatorio, lo que ha sido así presentado por las partes,
recepcionado por los juzgadores y no cuestionado por nadie, ya que la Suprema Corte no puede ir más
allá de lo solicitado y expuesto por las partes.

Declararon INFUNDADO el recurso de casación de fojas cuatrocientos cincuenta y tres, interpuesto por la
demandante Asociación de Comerciantes Unidos Comas.
BIBLIOGRAFÍA:

ARRAS - PERU

DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. “Estudios del Contrato Privado”. Tomo I Editorial Cusco editores. Lima, 1983.
Página 302.

VILLANUEVA GUTIERREZ, Walker. “Estudio del Impuesto al Valor Agregado en el Perú: Análisis, Doctrina y
Jurisprudencia”. Lima: Universidad ESAN : Tax editor, 2009. Página 252.

VILLANUEVA GUTIERREZ, Walker. Opinión vertida en un artículo periodístico titulado “Apuntes a los cambios del
Reglamento del IGV”, publicado en el Diario Gestión, en su edición del día viernes 31 de agosto de 2012, en la
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Revista editada por los estudiantes de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.
Número 11, Año VII. Lima 2005.

ARRAS – INTERNACIONAL

GARCÍA FALCONÍ, José. “Manual Teórico Práctico en Materia Civil”

Ediciones Rodin, Quito, 1993.

LARREA HOLGUIN, Juan. “Compendio de Derecho Civil del Ecuador”

Corporación de Estudios y Publicaciones, Quito, 1973.