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    Cash On Cash

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    Victor M. Pelayo
    Este documento presenta la metodología para estimar el rendimiento Cash on Cash (CoC). Se muestra cómo calcular el CoC usando los flujos de efectivo de los inversionistas antes y después de impuestos, dividiendo entre la inversión inicial. Para proyectos que duran más de un año, se debe estimar un CoC anual equivalente. El documento también propone una extensión al modelo para estimar el rendimiento después de impuestos considerando las tasas corporativas y sobre dividendos.

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    Victor M. Pelayo
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    Este documento presenta la metodología para estimar el rendimiento Cash on Cash (CoC). Se muestra cómo calcular el CoC usando los flujos de efectivo de los inversionistas antes y después de impuestos, dividiendo entre la inversión inicial. Para proyectos que duran más de un año, se debe estimar un CoC anual equivalente. El documento también propone una extensión al modelo para estimar el rendimiento después de impuestos considerando las tasas corporativas y sobre dividendos.

    Descripción original:

    Analiza un indicador de rendimiento de la inversión en la industria inmobiliaria

    Título original

    Cash on Cash

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    Este documento presenta la metodología para estimar el rendimiento Cash on Cash (CoC). Se muestra cómo calcular el CoC usando los flujos de efectivo de los inversionistas antes y después de impuestos, dividiendo entre la inversión inicial. Para proyectos que duran más de un año, se debe estimar un CoC anual equivalente. El documento también propone una extensión al modelo para estimar el rendimiento después de impuestos considerando las tasas corporativas y sobre dividendos.

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    Este documento presenta la metodología para estimar el rendimiento Cash on Cash (CoC). Se muestra cómo calcular el CoC usando los flujos de efectivo de los inversionistas antes y después de impuestos, dividiendo entre la inversión inicial. Para proyectos que duran más de un año, se debe estimar un CoC anual equivalente. El documento también propone una extensión al modelo para estimar el rendimiento después de impuestos considerando las tasas corporativas y sobre dividendos.

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    Grupo Mitite Artículo

    Rendimiento
    Cash on Cash

    Roberto Vargas Finanzas Inmobiliarias


    Director de Análisis 20181008
    gmitite@gmail.com

    Resumen Este artículo presenta la metodología para estimar el rendi-


    miento Cash on Cash (CoC). Se ejemplifica la forma de cálculo
    y se propone una extensión al modelo para estimar el rendi-
    miento después de impuestos.

    Introducción

    El CoC es un cociente que relaciona cuánto recibe el inversionista en ganancias


    al salir de un proyecto, dividido por cuánto invirtió inicialmente en el SPV1 . A
    diferencia de la TIR2 , no depende de cuándo se produce realmente la salida. El
    CoC es un rendimiento simple sobre las aportaciones de los inversionistas. La
    diferencia entre el rendimiento al capital ROE3 y el CoC es que éste último sólo
    considera las aportaciones de los accionistas y omite otras cuentas del capital
    contable.
    1 Vehículo de Propósito Específico
    2 Tasa Interna de Retorno
    3 Return on Equity. Retorno al Capital Contable. ROE = (U /C )
    N C

    1
    Grupo Mitite

    Los supuestos del CoC son:


    La inversión se realiza en un solo periodo.
    Se consideran los flujos anuales antes de impuestos.
    La tabla 1 presenta los resultados de un proyecto:

    Tabla 1. Desarrollo Inmobiliario

    El flujo de efectivo para el inversionsita también se puede obtener como se


    muestra en la tabla 2.

    Tabla 2. Flujos de Efectivo4

    4 El concepto de ingreso corresponde a los inversionistas

    2
    Grupo Mitite

    Estimación del CoC

    El CoC se estima usando los flujos de efectivo de los inversionistas antes de


    impuestos y después de apalancamiento FIAT , y las inversiones realizadas I.

    FIAT
    CoCAT =
    I
    Utilizando la información de la tabla 2, se determina que el CoC es del 22.67 %.
    Para estimar el CoC después de impuestos se pueden utilizar dos expresiones:

    FIAT (1 – τE )
    CoCDT =
    I
    ó

    CoCDT = CoCAT (1 – τE )

    Ambas expresiones utilizan la tasa efectiva de impuestos (τE ) para inversionis-


    tas:
    τE = τC + .10(1 – τC ) + (τPF – τC )

    La tasa de impuestos efectiva considera una tasa corporativa de impuesto sobre


    la renta del 30 %, una tasa sobre dividendos del 10 %, y una tasa máxima del
    impuesto sobre la renta para personas físicas de 35 %. Bajo éste escenario, el
    CoC después de impuestos sería de 13.2 %.

    CoC Anual Equivalente

    La mayoría de los proyectos inmobiliarios tienen una duración superior a 1 año,


    por lo cual es necesario estimar el CoC anual equivalente.

    1/
     

    CoCAE = (1 + CoCDT ) n – 1

    3
    Grupo Mitite

    El proyecto analizado tiene una duración de 24 meses, por ende, el CoC anual
    equivalente sería de 6.37 %. En la estimación del CoC anual equivalente, (n)
    representa el número de años.
    El CoC es una herramienta que se debe incluir en la evaluación de todo proyecto
    inmobiliario.

    Referencias
    [1] Stephen A. Ross, Randolph W. Westerfield and Jeffrey Jaffe, (2010), Corporate
    Finance, 9th ed., McGraw-Hill.

    [2] Rao, R.K.S. (1987), Financial Management. Concepts and Applications. Mc Millan
    Publishing Co., New York.

    [3] Bender R & Waard K. (2009). Corporate Financial Strategy. Elsevier.

    [4] Benninga A. (1989). Numerical Techniques in Finance. The MIT Press.

    [5] Kaye G.R. (1994). Financial Planning Models. Academic Press.

    [6] Tan S.T ( 2012). Matemáticas Aplicadas a los Negocios. Cengage Learning.

    Notas
    D.R.
    c Roberto Vargas Martínez, 14090 México DF., 2018.
    “Se prohíbe la reproducción total o parcial de este material por cualquier medio sin el previo y expreso
    consentimiento por escrito del autor, a cualquier persona y actividad que sean ajenas al mismo ”

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