Informe Due Diligence Legal Solar Vall Uxo Once Viviendas Onda

INFORME DE DUE DILIGENCE LEGAL/FISCAL EN RELACIÓN CON
UN SOLAR EN VALL DÚIXÓ (CASTELLÓN) Y CON ONCE

VIVIENDAS EN ONDA (CASTELLÓN)
I.- INFORME DE DUE DILIGENCE LEGAL/FISCAL EN RELACIÓN CON

UN SOLAR EN VALL DÚIXÓ (CASTELLÓN)
A) TITULO, TITULARIDAD Y DESCRIPCIÓN
A.1 Descripción
URBANA.- Solar resultante de la demolición de un edificio sito en la Vall

dÚixó, calle Andalucía, número 105. Tiene una superficie de 696,27
metros cuadrados. Linderos: Frente: calle Andalucía; izquierda entrando
o Este, Vicente Ramón y Diego Gómez; y derecha y fondo, río.
El solar presenta un desnivel, desde la calle Andalucía, de 9 metros. En

el citado solar existe, por una parte, una estructura estabilizadora del
muro de contención de las tierras en el desnivel entre la calle Andalucía
y la fachada posterior, y, por otra parte, un resto de la demolición de las
edificaciones anteriores consistente en una estructura de dos plantas en
un deficiente estado de conservación.
Contingencia
Identificación de la contingencia: Las circunstancias fácticas expuestas

en el párrafo anterior determinan que el solar de referencia incumple las
condiciones de seguridad, salubridad, y ornato público normativamente
exigibles. A tal efecto, por la Concejalía de Urbanismo del Ayuntamiento
de Vall dÚixó se ha dictado, mediante Decreto de fecha 30 de enero de
2015, la correspondiente orden de ejecución, que se adjunta como
anexo nº 1, imponiendo al propietario del solar la realización, en el plazo
de un mes, de las siguientes actuaciones:
a) Sustituir el vallado metálico existente por otro vallado de carácter

permanente, opaco, y con una altura mínima de dos metros.
b) Justificar técnicamente la idoneidad de la estructura estabilizadora

del muro de contención de las tierras en el desnivel entre la calle
Andalucía y la fachada posterior –tierras que suponen el subsuelo de la
vía pública- . En caso de no poderse justificar la idoneidad de la citada
estructura, adoptar las medidas pertinentes a tal fin.
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c) Reparar los desperfectos causados en la pavimentación de la vía
pública.
d) Retirar de la vía pública el poste metálico y la hornacina colocados

para instalar la acometida eléctrica provisional de las obras.
e) Retirar escombros y limpiar el solar.
f) Construir una solera de un espesor mínimo de 10 centímetros que

cubra toda la superficie no pavimentada del solar.
g) Instalar un sistema de recogida de pluviales que se conecte con el

alcantarillado.
Cuantificación económica y del riesgo: La cuantificación económica del

riesgo consiste en el valor de la realización de las actuaciones detalladas
en las letras a) a g) del apartado anterior, y cuyo importe se estima
aproximadamente en la cantidad de 32.000 euros. Esta cantidad
aproximada no incluye el importe correspondiente a la actuación
detallada en la letra b), pues para determinar el coste de las actuaciones
necesarias para garantizar la estabilidad del muro de contención de
tierras es imprescindible la previa realización de las catas, ensayos,
análisis y seguimientos correspondientes, y de conformidad con el
resultado obtenido, establecer las concretas actuaciones a realizar.
Soluciones: No existen soluciones para amortiguar o eliminar el riesgo.

El propietario del terreno es legalmente responsable de mantenerlo en
condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, y, por tanto, debe
dar debido cumplimiento a la orden de ejecución emitida por el
Ayuntamiento de Vall dÚixó. En caso de incumplimiento, el
Ayuntamiento de Vall dÚixó ejecutará, con carácter subsidiario y a
costa del obligado, las actuaciones necesarias para que el solar esté en
las debidas condiciones de seguridad, salubridad y ornato público.
A.2.Titularidad
La mercantil CASTELLÓN SIGLO XXI, S.L., es titular del pleno dominio de

la finca descrita.
A.3. Titulo
Escritura de compraventa otorgada, en fecha 27 de septiembre de 2006,

ante el Notario de Castellón de la Plana, D. Agustín Cerdá Ferrer.
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A.4. Notas simples
La finca descrita, con anterioridad a la Escritura de Declaración de Obra

Nueva en construcción y de División en Régimen de Propiedad
Horizontal, consta inscrita en el Registro de la Propiedad de Nules nº 2,
al Tomo 1187, Libro 211 de Vall dÚixó, folio 75, finca 8.946, inscripción
11ª.
En relación con la finca descrita, en fecha 4 de febrero de 2008, por

parte de la mercantil CASTELLÓN SIGLO XXI, S.L., se otorgó, ante el
Notario de Castellón de la Plana, D. Joaquín Serrano Yuste, Escritura de
Declaración de obra nueva en construcción y de División en
Régimen de Propiedad Horizontal.
La inscripción en el Registro de la Propiedad de Nules nº 2 de la citada

Escritura generó la creación de las fincas registrales números 36.194 a
36.213 (ambas inclusive), inscritas todas ellas al Tomo 1871, libro 449
de Vall dÚixó, Folios 15 a 54 (ambos inclusive). La descripción de las
citadas fincas registrales consta en las Notas Simples expedidas, en
fecha 26 de mayo de 2015, por el Sr. Registrador de la Propiedad del
Registro de la Propiedad de Nules nº 2, y que se adjuntan como
documentos anexos números 2 a 21.
Contingencia
Identificación de la contingencia: La existencia de veinte inscripciones

registrales correspondientes a un local destinado a aparcamiento
privado situado en las tres plantas de sótano del edificio; dos locales
comerciales situados en la planta baja del edificio; y 17 viviendas
situadas en las plantas baja, primera, y segunda del edificio,
respectivamente, cuya descripción no es coincidente con la realidad
extra registral pues la construcción del edificio no se ha iniciado a fecha
de hoy.
La existencia de las citadas inscripciones registrales podría considerarse

una contingencia de carácter positivo si el adquirente o posteriores
adquirentes de la finca descrita tuviesen la intención de ejecutar, sobre
la misma, la edificación cuyo proyecto de obras sirvió de base para la
descripción de cada una de las citadas veinte inscripciones registrales,
pues los gastos notariales y registrales correspondientes a las Escrituras
de Declaración de Obra Nueva en construcción y de División en Régimen
de Propiedad Horizontal ya estarían sufragados.
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En sentido contrario, la existencia de las citadas inscripciones registrales
podría considerarse una contingencia de carácter negativo si el
adquirente o posteriores adquirentes de la finca descrita tuviesen la
intención de ejecutar, sobre la misma, una edificación distinta a la que
figura en el proyecto de obras que sirvió de base para la descripción de
cada una de las citadas veinte inscripciones registrales, pues, en dicho
caso, debería otorgarse nueva Escritura pública dejando sin efecto la
Escritura de Declaración de obra nueva en construcción y de División en
Régimen de Propiedad Horizontal, otorgada, en fecha 4 de febrero de
2008, ante el Notario de Castellón de la Plana, D. Joaquín Serrano Yuste,
lo que generaría los correspondientes gastos notariales y registrales.
Cuantificación económica y del riesgo: Para el supuesto que la existencia

de las citadas inscripciones registrales se considerase una contingencia
de carácter negativo, la cuantificación económica del riesgo consistiría
en el valor de los gastos notariales y registrales –teniendo en cuenta que
la SAREB está exenta del pago de ITPYAJD- correspondientes a la nueva
Escritura pública que se otorgaría para dejar sin efecto la Escritura de
Declaración de obra nueva en construcción y de División en Régimen de
Propiedad Horizontal, otorgada, en fecha 4 de febrero de 2008, ante el
Notario de Castellón de la Plana, D. Joaquín Serrano Yuste.

Si el adquirente o posteriores adquirentes de la finca descrita optasen
por ejecutar, sobre la misma, una edificación distinta a la que figura en
el proyecto de obras que sirvió de base para la descripción de cada una
de las citadas veinte inscripciones registrales, debería otorgarse nueva
Escritura pública dejando sin efecto la Escritura de Declaración de obra
nueva en construcción y de División en Régimen de Propiedad
Horizontal, otorgada, en fecha 4 de febrero de 2008, ante el Notario de
Castellón de la Plana, D. Joaquín Serrano Yuste, lo que generaría los
gastos reseñados el apartado anterior.
A.5. Referencia catastral
La finca descrita se corresponde con la parcela con referencia catastral

7524601YK3172N0001FB.
B) DERECHOS DE TERCEROS
B.2. Derechos de adquisición preferente
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No consta la existencia de ningún derecho de adquisición preferente
sobre la finca descrita.
B.2. Situaciones de ocupación
No consta la existencia de ninguna situación de ocupación de la finca

descrita.
C) CARGAS Y GRAVÁMENES
La finca descrita está libre de cargas y gravámenes.
D) DIVISION HORIZONTAL
En relación con la finca descrita, en fecha 4 de febrero de 2008, por

parte de la mercantil CASTELLÓN SIGLO XXI, S.L., se otorgó, ante el
Notario de Castellón de la Plana, D. Joaquín Serrano Yuste, Escritura de
Declaración de obra nueva en construcción y de División en
Régimen de Propiedad Horizontal.
E) URBANISMO
E.1. Régimen urbanístico
La finca descrita está clasificada, por el PGOU de Vall dÚixó, como suelo
urbano, y está incluida en la zona de ordenanza II (Ensanche). De las
citadas ordenanzas edificatorias procede destacar, con carácter básico,
un porcentaje de ocupación de parcela del cien por cien; una
edificabilidad sobre rasante de 3 m2t/m2s; y una altura máxima de 11
metros. La materialización, sobre la finca descrita, de las
edificabilidades, tipologías y usos regulados por la citada ordenanza
particular están sometidos únicamente a licencia municipal, sin que
sea necesaria la aprobación de ningún instrumento urbanístico de
desarrollo. De hecho, en relación con la finca descrita se han otorgado
las autorizaciones que se detallan en el apartado F) del presente
Informe.
E.2. Cargas urbanísticas
La finca descrita ni está incluida en ningún área de reparto de beneficios

y cargas urbanísticas ni existen cargas urbanísticas derivadas del
planeamiento.
E.3. Costes de urbanización
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La finca descrita está dotada de servicios urbanísticos que le confieren la
condición jurídica de solar, por lo que no existen costes de urbanización
pendientes de sufragar.
E.4. Derechos de tanteo y retracto urbanístico
La finca descrita no está sujeta a derechos de tanteo y retracto

urbanístico.
F) PERMISOS, AUTORIZACIONES Y LICENCIAS
En relación con la finca descrita existen otorgadas, en favor de la

mercantil CASTELLON SIGLO XXI, S.L., las siguientes autorizaciones:
1.- Licencia de obras para la construcción de 3 sótanos, 17 viviendas y

trasteros, otorgada mediante acuerdo, de fecha 3 de diciembre de 2007,
de la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Vall dÚixó.
Expediente 164/07.
2.- Prórroga de la Licencia de obras referenciada en el apartado anterior,

otorgada mediante acuerdo, de fecha 24 de enero de 2011, de la Junta
de Gobierno Local del Ayuntamiento de Vall dÚixó. Expediente 164/07.
3.- Licencia ambiental para instalar la actividad de Garaje en 3 plantas

de sótano y semisótano para 53 plazas de vehículos para aparcamiento
privado de edificio de viviendas, otorgada mediante acuerdo, de fecha 5
de febrero de 2008, de la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de
Vall dÚixó. Expediente 123/2007-ACT.
4.- Autorización para la construcción de un edificio residencial

plurifamiliar en zona de policía de cauce público (Barranco de Randero),
otorgada, en fecha 16 de julio de 2012, por la Confederación
Hidrográfica del Júcar. Expediente 2012AZ0153.
Contingencia nº 1
Identificación de la contingencia: Se trata de una contingencia de

carácter positivo. Las tres citadas autorizaciones, otorgadas en favor de
la mercantil CASTELLÓN SIGLO XXI, S.L., están en vigor al no haberse
caducado expresamente ninguna de ellas. Y mientras continúen en
vigor, las tres citadas autorizaciones son transmisibles. Ahora bien, debe
reseñarse que ha transcurrido el plazo de vigencia de cada una de las
tres autorizaciones por lo que, en cualquier momento, la Administración
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concedente de cada una de ellas puede, previa audiencia del interesado,
declarar su respectiva caducidad.
Cuantificación económica y del riesgo: No existe riesgo en tanto en

cuanto se trata de una contingencia de carácter positivo, si bien, tal y
como se ha señalado, existe la posibilidad de que en cualquier
momento, la Administración concedente de cada una de ellas pueda,
previa audiencia del interesado, declarar su respectiva caducidad.
Contingencia nº 2
Identificación de la contingencia: Se trata de una contingencia de

carácter positivo. Al no haberse materializado la construcción para la
que se obtuvo licencia de obras –con excepción de la ejecución de la
demolición de las antiguas edificaciones- existe la posibilidad de solicitar
la devolución del ICIO cuyo importe asciende a la cantidad de
36.065,27 euros - a excepción de la parte del mismo correspondiente
a la citada demolición-. Debe tenerse en cuenta que el plazo de
prescripción de la acción para solicitar la devolución del ICIO es de
cuatro años a contar desde la extinción de la licencia de obras –
desistimiento, renuncia, caducidad, o anulación de la misma-, y que por
parte de la mercantil CASTELLÓN SIGLO XXI, S.L. ya se presentó escrito,
en fecha 8 de marzo de 2012, ante el Ayuntamiento de Vall dÚixó,
manifestando el desistimiento de la licencia de obras de referencia y
solicitando, asimismo, la devolución del ICIO correspondiente.
Cuantificación económica y del riesgo: No existe riesgo en tanto en

cuanto se trata de una contingencia de carácter positivo, si bien, como
se ha señalado, debe tenerse en cuenta el plazo de prescripción de la
acción para la solicitar la devolución del ICIO.
G) CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO
No existe ningún contrato de arrendamiento en relación con la finca

descrita.
H) CONTRATOS DE SERVICIOS Y SUMINISTROS
La finca descrita cuenta con las acometidas para el suministro de agua y

de energía eléctrica, si bien, actualmente, no está dada de alta en el
suministro ni de agua ni de energía eléctrica.
I) CONTRATOS DE CONSTRUCCIÓN
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No existe ningún contrato de construcción en relación con la finca
descrita.
J) MEDIO AMBIENTE
No existe ninguna infracción en materia de medio ambiente en relación

con la finca descrita.
K) SEGUROS
No existe ningún seguro contratado en relación con la finca descrita.
L) EMPLEADOS
No existe ningún empleado contratado en relación con la finca descrita.
M) LITIGIOS
No existe ningún litigio en curso en relación con la finca descrita.
N) TRIBUTACIÓN
N.1. Impuesto de Bienes Inmuebles
A tenor del certificado de deudas, que se adjunta como anexo nº 22,

emitido, en fecha 4 de mayo de 2015, por la Recaudadora del
Ayuntamiento de Vall dÚixó, las cantidades adeudadas, en concepto de
IBI Urbana, en relación con la finca descrita son las siguientes:
Año 2012.-
Referencia catastral 7524601YK3172N0001FB: 2666,61 euros.
Año 2013.-
Año 2014.-
En relación con la cantidad, en concepto de IBI, correspondiente al año

2015, el Ayuntamiento de Vall dÚixó no ha procedido, todavía, a la
elaboración de las correspondientes liquidaciones.
Contingencia
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Identificación de la contingencia: En relación con la finca descrita, y en
concepto de IBI Urbana, se adeuda al Ayuntamiento de Vall dÚixó la
cantidad de 7919,81 euros y la cantidad que, por el mismo concepto
de IBI Urbana, se liquide correspondiente al año 2015.

riesgo consiste en la cantidad citada en el párrafo anterior.

La cantidad citada en los párrafos anteriores se adeuda al Ayuntamiento
de Vall dÚixó existiendo como garantía de cobro una hipoteca legal
tácita sobre la finca descrita, debiendo considerarse esta circunstancia
en relación con el valor de la finca descrita objeto de eventual dación en
pago.
N.2. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de

Naturaleza Urbana
La dación en pago de la finca descrita en favor de la SAREB

devengaría, en la fecha de la transmisión, el Impuesto sobre el
Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
En aplicación de la correspondiente Ordenanza fiscal municipal

reguladora del citado Impuesto, la base imponible del mismo se
determina por aplicación al valor catastral de la finca descrita de un
porcentaje en función del número de años de generación del
incremento. Determinada la base imponible, se le aplica un tipo de
gravamen del 24 por ciento y se obtiene la cuota tributaria.
En nuestro supuesto, el valor catastral de la finca descrita asciende a la

cantidad de 310.397,60 euros.
El porcentaje aplicable para determinar la base imponible se fija en la

citada ordenanza en un 2,30 por ciento anual para los períodos de
generación del incremento de hasta 10 años.
En nuestro supuesto, teniendo en cuenta que la anterior transmisión se

efectuó en fecha 27 de septiembre de 2006, y previendo que, en su
caso, la dación en pago se efectuaría en fecha anterior al 27 de
septiembre de 2015, el porcentaje a aplicar sobre el valor catastral para
determinar la base imponible sería del 18,4 por ciento, obtenido por
aplicación del porcentaje del 2,30 por ciento anual a un período de
generación del incremento de 8 años.
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Determinada la base imponible en la cantidad de 57.113,16 euros, a
esta cantidad debe aplicársele un tipo del 24 por ciento, obteniéndose
una cuota tributaria de 13.707,16 euros.
Contingencia
Identificación de la contingencia: La dación en pago de la finca descrita

en favor de la SAREB estaría sujeta al pago de 13.707,16 euros en
concepto de IIVTNU, si bien sería sujeto pasivo del citado impuesto el
transmitente de la finca descrita, es decir, la mercantil CASTELLÓN
SIGLO XXI, S.L. Ahora bien, en caso de impago de la deuda tributaria
por parte del sujeto pasivo, los terrenos transmitidos responderían por la
deuda impagada, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 79.1
de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que “Los
adquirentes de bienes afectos por ley al pago de la deuda tributaria
responderán subsidiariamente con ellos, por derivación de la acción
tributaria, si la deuda no se paga”. Y preceptúa el artículo 79.2 del
mismo Texto legal que “Los bienes y derechos transmitidos quedarán
afectos a la responsabilidad del pago de las cantidades, liquidadas o no,
correspondientes a los tributos que graven tales transmisiones,
adquisiciones o importaciones, cualquiera que sea su poseedor, salvo
que éste resulte ser un tercero protegido por la fe pública registral”.

riesgo consiste en la cantidad de 13.707,16 euros.
Soluciones: La responsabilidad subsidiaria de la deuda tributaria nace

directamente de la Ley una vez acreditado el impago de la deuda
tributaria por parte del sujeto pasivo y declarado fallido al citado sujeto
pasivo. En este sentido, en el texto de la Escritura de dación de pago
deberían incluirse las estipulaciones correspondientes al objeto de evitar
o, al menos, amortiguar el citado riesgo.
N.3. Tributación indirecta
a) La dación en pago de la finca descrita en favor de la SAREB estaría

sujeta a IVA a tenor de lo dispuesto en los artículos 4 y 5 de la Ley
37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido. La
cuota tributaria del citado impuesto quedaría determinada por la
aplicación del tipo general del 21 por ciento al valor del bien transmitido.
En el presente supuesto, la condición de sujeto pasivo del IVA recaería

en la SAREB, produciéndose una inversión del sujeto pasivo, de
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conformidad con lo establecido en el artículo 84.Uno.2º.e) de la Ley
37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido. En
consecuencia, el IVA devengado por la SAREB tendrá la condición de IVA
soportado, y sería eventualmente deducible en función del destino del
bien transmitido.
b) La dación en pago de la finca descrita en favor de SAREB estaría

exenta de ITPYAJD por cuanto, a tenor de lo dispuesto en el artículo
45.I.B) 24. Del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre,
por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, estarán
exentas “Las transmisiones de activos y, en su caso, de pasivos, así
como la concesión de garantías de cualquier naturaleza, cuando el
sujeto pasivo sea la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la
Reestructuración Bancaria, regulada en la Disposición adicional séptima
de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución
de Entidades de Crédito, por cualquiera de sus modalidades”.
N.4. Afecciones fiscales inscritas en el Registro de la Propiedad
No existen afecciones fiscales inscritas en el Registro de la Propiedad.
CONCLUSIÓN
Del presente Informe se concluye que las contingencias más relevantes

a considerar en relación con la dación en pago, de la finca descrita, a
favor de la entidad SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES
DE LA RESTRUCTURACIÓN BANCARIA, S.A. son, de manera extractada,
las siguientes:
A) El solar de referencia incumple las condiciones de seguridad,

salubridad, y ornato público normativamente exigibles. A tal efecto, por
la Concejalía de Urbanismo del Ayuntamiento de Vall dÚixó se ha
dictado, mediante Decreto de fecha 30 de enero de 2015, la
correspondiente orden de ejecución, mediante la que se impone al
propietario del solar la realización, en el plazo de un mes, de las
actuaciones que en la citada orden de ejecución se detallan, y cuyo
importe se estima aproximadamente en la cantidad de 32.000 euros.
Esta cantidad aproximada no incluye el importe correspondiente a la
actuación detallada en la letra b), pues para determinar el coste de las
actuaciones necesarias para garantizar la estabilidad del muro de
contención de tierras es imprescindible la previa realización de las catas,
11
ensayos, análisis y seguimientos correspondientes, y de conformidad
con el resultado obtenido, establecer las concretas actuaciones a
realizar. El propietario del terreno es legalmente responsable de
mantenerlo en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, y,
por tanto, debe dar debido cumplimiento a la orden de ejecución emitida
por el Ayuntamiento de Vall dÚixó.
B) La existencia de veinte inscripciones registrales correspondientes a

un local destinado a aparcamiento privado situado en las tres plantas de
sótano del edificio; dos locales comerciales situados en la planta baja del
edificio; y 17 viviendas situadas en las plantas baja, primera, y segunda
del edificio, respectivamente, cuya descripción no es coincidente con la
realidad extra registral pues la construcción del edificio no se ha iniciado
a fecha de hoy.
La existencia de las citadas inscripciones registrales podría considerarse

una contingencia de carácter positivo si el adquirente o posteriores
adquirentes de la finca descrita tuviesen la intención de ejecutar, sobre
la misma, la edificación cuyo proyecto de obras sirvió de base para la
descripción de cada una de las citadas veinte inscripciones registrales,
pues los gastos notariales y registrales correspondientes a las Escrituras
de Declaración de Obra Nueva en construcción y de División en Régimen
de Propiedad Horizontal ya estarían sufragados.
En sentido contrario, la existencia de las citadas inscripciones registrales

podría considerarse una contingencia de carácter negativo si el
adquirente o posteriores adquirentes de la finca descrita tuviesen la
intención de ejecutar, sobre la misma, una edificación distinta a la que
figura en el proyecto de obras que sirvió de base para la descripción de
cada una de las citadas veinte inscripciones registrales, pues, en dicho
caso, debería otorgarse nueva Escritura pública dejando sin efecto la
Escritura de Declaración de obra nueva en construcción y de División en
Régimen de Propiedad Horizontal, otorgada, en fecha 4 de febrero de
2008, ante el Notario de Castellón de la Plana, D. Joaquín Serrano Yuste,
lo que generaría los correspondientes gastos notariales y registrales.
C) Las tres autorizaciones administrativas detalladas en el apartado F)

anterior, otorgadas en favor de la mercantil CASTELLÓN SIGLO XXI, S.L.,
están en vigor al no haberse caducado expresamente ninguna de ellas.
Y mientras continúen en vigor, las tres citadas autorizaciones son
transmisibles. Ahora bien, debe reseñarse que ha transcurrido el plazo
de vigencia de cada una de las tres autorizaciones por lo que, en
12
cualquier momento, la Administración concedente de cada una de ellas
puede, previa audiencia del interesado, declarar su respectiva
caducidad.
D) Al no haberse materializado la construcción para la que se obtuvo

licencia de obras –con excepción de la ejecución de la demolición de las
antiguas edificaciones- existe la posibilidad de solicitar la devolución
del ICIO cuyo importe asciende a la cantidad de 36.065,27 euros - a
excepción de la parte del mismo correspondiente a la citada
demolición-. Debe tenerse en cuenta que el plazo de prescripción de la
acción para solicitar la devolución del ICIO es de cuatro años a contar
desde la extinción de la licencia de obras –desistimiento, renuncia,
caducidad, o anulación de la misma-, y que por parte de la mercantil
CASTELLÓN SIGLO XXI, S.L. ya se presentó escrito, en fecha 8 de marzo
de 2012, ante el Ayuntamiento de Vall dÚixó, manifestando el
desistimiento de la licencia de obras de referencia y solicitando,
asimismo, la devolución del ICIO correspondiente.
E) Por la finca descrita, y en concepto de IBI, se adeuda al Ayuntamiento

de Vall dÚixó la cantidad de 7919,81 euros y la cantidad que, por el
mismo concepto de IBI, se liquide correspondiente al año 2015,
existiendo como garantía de cobro, en favor del Ayuntamiento de Vall d
Úixó, una hipoteca legal tácita sobre la finca descrita.
F) La dación en pago de la finca descrita en favor de la SAREB estaría

aplicación del tipo general del 21 por ciento al valor del bien transmitido.

bien transmitido.
G) La dación en pago de la finca descrita en favor de la SAREB estaría

sujeta al pago de 13.707,16 euros en concepto de IIVTNU, si bien
sería sujeto pasivo del citado impuesto el transmitente de la finca
descrita, es decir, la mercantil CASTELLÓN SIGLO XXI, S.L. Ahora bien,
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acreditado el impago de la deuda tributaria por parte del sujeto pasivo
y declarado fallido al citado sujeto pasivo, los terrenos transmitidos a la
SAREB responderían de manera subsidiaria de la deuda tributaria.
II.- INFORME DE DUE DILIGENCE LEGAL/FISCAL EN RELACIÓN CON

ONCE VIVIENDAS EN ONDA (CASTELLÓN)
VIVIENDA NÚMERO UNO
A.1 Descripción
URBANA.- Casa-Vivienda unifamiliar adosada tipo dúplex del tipo A,

ubicada en la calle Moncofa, nº 8, de Onda. Está compuesta de planta
semisótano para garaje, planta baja, planta primera y bajo cubierta para
vivienda. Sujeta a los Estatutos de propiedad horizontal inscritos en el
Registro de la Propiedad de Villarreal nº 2. Tiene una superficie de
terreno de 113,75 metros cuadrados; una superficie construida de
231,94 metros cuadrados; y una superficie útil de 167,39 metros
cuadrados. Linderos: Frente: calle Moncofa; fondo, parcela dos; derecha,
calle Almazora; izquierda, casa-vivienda finca número dos.
A.2.Titularidad

la finca descrita.
A.3. Título
Escritura de División en régimen de Propiedad Horizontal otorgada, en

fecha 23 de febrero de 2007, ante el Notario de Castellón de la Plana, D.
Agustín Cerdá Ferrer.
A.4. Notas simples
La finca descrita consta inscrita en el Registro de la Propiedad de

Villarreal nº 2, al Tomo 1376, Libro 640, folio 9, finca 39.762. Se adjunta,
como anexo nº 23, Nota Simple expedida, en fecha 28 de mayo de 2015,
por el Sr. Registrador de la Propiedad del Registro de la Propiedad de
Villarreal nº 2.
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La finca descrita se corresponde con la referencia catastral

4581801YK3248S0013EJ.


descrita.
C.1. Hipoteca
En virtud de escritura otorgada, en fecha 3 de agosto de 2007, ante el

Notario de Castellón de la Plana, D. Agustín Cerdá Ferrer, la totalidad de
la finca descrita está afecta a Hipoteca a favor de la entidad CAJA DE
AHORROS DE VALENCIA, CASTELLÓN Y ALICANTE, BANCAJA (BANKIA)
para responder de los siguientes importes y conceptos: 247.000 euros
de principal; 11.856 euros de intereses ordinarios; 53.352 euros de
intereses de demora; 37.050 euros de costas y gastos judiciales; y 4.940
euros de otras cantidades. La finca descrita responde de un total de
354.198 euros. El plazo de vencimiento del préstamo hipotecario finaliza
el día 3 de agosto de 2040. Así consta en la inscripción segunda de la
finca registral número 39.762.
En virtud de escritura otorgada, en fecha 26 de noviembre de 2010, ante

el Notario de Castellón de la Plana, D. Manuel Alegre González, se
efectúa una modificación de la Hipoteca descrita en la inscripción
segunda de la finca registral número 39.762. Así consta en la inscripción
tercera de la finca registral número 39.762.
En virtud de escritura de transmisión de activos otorgada, en fecha 19

de noviembre de 2013, ante el Notario de Madrid, D. José Ramón
Ordiales Martinez, se efectúa una cesión, a favor de la entidad
SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA
RESTRUCTURACIÓN BANCARIA, S.A., de la Hipoteca descrita en la
15
inscripción segunda –y cuya modificación consta en la inscripción
tercera- de la finca registral número 39.762. Así consta en la inscripción
cuarta de la finca registral número 39.762.
La finca descrita es uno de los elementos privativos resultantes de la

E) URBANISMO
La finca descrita está incluida en el ámbito del Sector SUR-3 (Suelo

Urbanizable Residencial), Unidad de Ejecución Este, cuyo Plan Parcial fue
aprobado en fecha 25 de enero de 1999, estando la urbanización
finalizada. La finca descrita cumple con las Ordenanzas edificatorias del
PGOU de Onda y con las Ordenanzas particulares aplicables al citado
Sector.

planeamiento.


urbanístico.
En relación con la finca descrita, en fecha 15 de enero de 2007, la Junta

de Gobierno Local del Ayuntamiento de Onda concedió la
correspondiente licencia municipal de edificación; y en fecha 17 de
febrero de 2009, el Teniente Alcalde Delegado del Área de Urbanismo y
16
Medio Ambiente del Ayuntamiento de Onda concedió la correspondiente
licencia de primera ocupación. En consecuencia, la finca descrita
dispone de las autorizaciones administrativas pertinentes.

descrita.

de energía eléctrica, si bien no está dada de alta en el suministro ni de
agua ni de energía eléctrica.

descrita.
J) MEDIO AMBIENTE

K) SEGUROS
L) EMPLEADOS
M) LITIGIOS
N) TRIBUTACIÓN
A tenor del Informe, que se adjunta como anexo nº 24, emitido, en fecha
12 de mayo de 2015, por el Técnico medio de Tesorería del
Ayuntamiento de Onda, las cantidades adeudadas, en concepto de IBI
Urbana, en relación con la finca descrita son las siguientes:
Año 2012: 784,52 euros.
17
Año 2013: 753,63 euros.
Año 2014: 713,54 euros.

2015, el Ayuntamiento de Onda no ha procedido, todavía, a la
Contingencia

concepto de IBI Urbana, se adeuda al Ayuntamiento de Onda la cantidad
de 3036,21 euros y la cantidad que, por el mismo concepto de IBI
Urbana, se liquide correspondiente al año 2015.


de Onda existiendo como garantía de cobro una hipoteca legal tácita
sobre la finca descrita, debiendo considerarse esta circunstancia en
relación con el valor de la finca descrita objeto de eventual dación en
pago.
N.2.Tasa de alcantarillado.
A tenor del Informe emitido, en fecha 12 de mayo de 2015, por el

Técnico medio de Tesorería del Ayuntamiento de Onda, las cantidades
adeudadas, en concepto de Tasa de Alcantarillado, en relación con la
finca descrita son las siguientes:
Año 2010: 10,74 euros.
Año 2011: 11,16 euros.
Año 2012: 10,74 euros.
Año 2013: 10,74 euros.
Año 2014: 10,09 euros.
Contingencia

concepto de Tasa de Alcantarillado, se adeuda al Ayuntamiento de Onda
18
la cantidad de 53,47 euros y la cantidad que, por el mismo concepto
de Tasa de Alcantarillado, se liquide correspondiente al año 2015.


de Onda, que ya ha iniciado el procedimiento de recaudación en vía
ejecutiva, debiendo considerarse esta circunstancia en relación con el
valor de la finca descrita objeto de eventual dación en pago.

Naturaleza Urbana


reguladora del citado Impuesto, el incremento real de valor de los
terrenos (base imponible) se determina por aplicación al valor catastral
de la finca descrita de un porcentaje en función del número de años de
generación del incremento. Determinada la base imponible, se le aplica
un tipo del 25 por ciento y se obtiene la cuota tributaria.
En nuestro supuesto, el valor catastral de la finca descrita –excluido el

valor catastral de la construcción- asciende a la cantidad de 15.588,45
euros.


efectuó en fecha 11 de febrero de 2004, y previendo que, en su caso, la
dación en pago se efectuaría en fecha anterior al 11 de febrero de 2016,
el porcentaje a aplicar sobre el valor catastral para determinar la base
imponible sería del 26,4 por ciento, obtenido por aplicación del
porcentaje del 2,4 anual a un período de generación del incremento de
11 años.
19
Determinada la base imponible en la cantidad de 4.115,35 euros, a esta
cantidad debe aplicársele un tipo del 25 por ciento, obteniéndose una
cuota tributaria de 1028,84 euros.
Contingencia

en favor de la SAREB estaría sujeta al pago de 1028,84 euros en

riesgo consiste en la cantidad de 1028,84 euros.


aplicación del tipo reducido del 10 por ciento al valor del bien
transmitido, en aplicación del artículo 91.Uno.1.7º de la citada Ley.
20
consecuencia, el IVA devengado por SAREB tendrá la condición de IVA
bien transmitido.
b) La dación en pago de la finca descrita en favor de la SAREB estaría

La totalidad de la finca descrita está afecta, durante el plazo de cinco

años a contar desde el día 23 de diciembre de 2010, al pago de la
liquidación o liquidaciones que pudieran girarse por el ITPYAJD en
relación con la escritura de modificación de hipoteca otorgada en fecha
26 de noviembre de 2010. Así consta en la nota número 1 constituida al
margen de la inscripción tercera de la finca registral número 39.762.

años a contar desde el día 29 de noviembre de 2013, al pago de la
relación con la escritura de transmisión de activos al SAREB otorgada en
fecha 19 de noviembre de 2013. Así consta en la nota número 1
constituida al margen de la inscripción cuarta de la finca registral
número 39.762.
Contingencia
Identificación de la contingencia: Las afecciones fiscales que constan en

la notas constituidas al margen de las inscripciones tercera y cuarta,
respectivamente, de la finca registral número 39.762 siguen vigentes y,
21
por tanto, la Administración tributaria está en plazo para comprobar los
valores autoliquidados y efectuar, en su caso, las correspondientes
liquidaciones complementarias.

riesgo consiste en la cuota tributaria que se derive de la aplicación del
ITPYAJD a la diferencia de valor existente entre el valor declarado en
autoliquidación y el valor comprobado por la Administración Tributaria.

La Administración tributaria puede ejercitar, durante el plazo de cinco
años a contar desde el día 23 de diciembre de 2010, y desde el día 29
de noviembre de 2013, la facultad de comprobar los valores
autoliquidados y efectuar, en su caso, las correspondientes liquidaciones
complementarias.
CONCLUSIÓN

las siguientes:
A) Por la finca descrita, y en concepto de IBI, se adeuda al Ayuntamiento

de Onda la cantidad de 3036,21 euros y la cantidad que, por el mismo
concepto de IBI, se liquide correspondiente al año 2015, existiendo
como garantía de cobro, en favor del Ayuntamiento de Almazora, una
hipoteca legal tácita sobre la finca descrita
B) Por la finca descrita, y en concepto de Tasa de Alcantarillado, se

adeuda al Ayuntamiento de Onda la cantidad de 53,47 euros y la
cantidad que, por el mismo concepto de Tasa de Alcantarillado, se
liquide correspondiente al año 2015.
C) La dación en pago de la finca descrita en favor de la SAREB estaría

22
bien transmitido.
D) La dación en pago de la finca descrita en favor de la SAREB estaría

sujeta al pago de 1028,84 euros en concepto de IIVTNU, si bien
sería sujeto pasivo del citado impuesto el transmitente de la finca
descrita, es decir, la mercantil CASTELLÓN SIGLO XXI, S.L. Ahora bien,
acreditado el impago de la deuda tributaria por parte del sujeto pasivo
y declarado fallido al citado sujeto pasivo, los terrenos transmitidos a la
SAREB responderían de manera subsidiaria de la deuda tributaria.
E) La totalidad de la finca descrita está afecta, durante el plazo de cinco

años a contar desde el día 23 de diciembre de 2010 al pago de la
relación con la escritura de modificación de hipoteca otorgada en
fecha 26 de noviembre de 2010, y durante el plazo de cinco años a
contar desde el día 29 de noviembre de 2013 al pago de la liquidación
o liquidaciones que pudieran girarse por el ITPYAJD en relación con la
escritura de transmisión de activos a la SAREB otorgada en fecha 19
de noviembre de 2103. A tal efecto, la Administración tributaria puede
ejercitar, durante los citados plazos, la facultad de comprobar los valores
complementarias.
VIVIENDA NÚMERO DOS
A.1 Descripción
URBANA.- Casa-Vivienda unifamiliar adosada tipo dúplex del tipo B,

ubicada en la calle Moncofa, nº 8-A, de Onda. Está compuesta de planta
semisótano para garaje, planta baja, planta primera y bajocubierta para
23
casa-vivienda finca número uno; izquierda, casa-vivienda finca número
tres.
A.2.Titularidad

la finca descrita.
A.3. Título

A.4. Notas simples

Villarreal nº 2, al Tomo 1376, Libro 640, folio 11, finca 39.763. Se
adjunta, como anexo nº 25, Nota Simple expedida, en fecha 28 de mayo
de 2015, por el Sr. Registrador de la Propiedad del Registro de la
Propiedad de Villarreal nº 2.

4581801YK3248S0002KO.


descrita.
C.1. Hipoteca
24



E) URBANISMO

25
Sector.

planeamiento.


urbanístico.


descrita.


descrita.
26
J) MEDIO AMBIENTE

K) SEGUROS
L) EMPLEADOS
M) LITIGIOS
N) TRIBUTACIÓN

adeudadas, en concepto de IBI Urbana, en relación con la finca descrita
son las siguientes:
Año 2013: 685,84 euros.
Año 2014: 649,37 euros.

Contingencia



27
pago.

Año 2010: 10,74 euros.
Año 2011: 10,74 euros.
Año 2012: 10,74 euros.
Año 2013: 10,74 euros.
Año 2014: 10,09 euros.
Contingencia




Naturaleza Urbana

28

euros.


11 años.

Contingencia

29




en la SAREB produciéndose una inversión del sujeto pasivo, de
bien transmitido.

30


número 39.763.
Contingencia



años a contar desde el día 23 de diciembre de 2010, y desde el día 2 de
diciembre de 2013, la facultad de comprobar los valores autoliquidados
y efectuar, en su caso, las correspondientes liquidaciones
complementarias.
CONCLUSIÓN

31
las siguientes:




bien transmitido.

sujeta al pago de 945,04 euros en concepto de IIVTNU, si bien sería
sujeto pasivo del citado impuesto el transmitente de la finca descrita,
es decir, la mercantil CASTELLÓN SIGLO XXI, S.L. Ahora bien, acreditado
el impago de la deuda tributaria por parte del sujeto pasivo y declarado
fallido al citado sujeto pasivo, los terrenos transmitidos a la SAREB
responderían de manera subsidiaria de la deuda tributaria.

32
contar desde el día 2 de diciembre de 2013 al pago de la liquidación o
liquidaciones que pudieran girarse por el ITPYAJD en relación con la
escritura de transmisión de activos al SAREB otorgada en fecha 19 de
noviembre de 2103. A tal efecto, la Administración tributaria puede
complementarias
VIVIENDA NÚMERO TRES
A.1 Descripción

casa-vivienda finca número dos; izquierda, casa-vivienda finca número
cuatro.
A.2.Titularidad

la finca descrita.
A.3. Título

A.4. Notas simples

33

4581801YK3248S0003LP.
En virtud de contrato suscrito, en fecha 13 de marzo de 2013, con la

mercantil CASTELLON SIGLO XXI, S.L., D. Alin-Constantin Muntean y Dª.
Elena-Andreea Muntean, son titulares de un contrato de arrendamiento
con opción de compra sobre la finca descrita. El plazo establecido para
el arrendamiento y para el ejercicio de la opción de compra es de tres
años –a contar desde el 1 de abril de 2013-, y el precio de compra está
determinado en la cantidad de 205.000 euros más IVA, debiendo
descontarse del precio el 50 por ciento de las cantidades entregadas en
concepto de alquiler y su IVA correspondiente al 10 por ciento.
Contingencia
Identificación de la contingencia: La posibilidad de que, hasta el día 1 de

abril de 2016, D. Alin-Constantin Muntean y Dª. Elena-Andreea Muntean
ejerciten la opción de compra de la finca descrita.
Cuantificación económica y del riesgo: Si se ejercita la opción de compra

de la finca descrita, la contingencia puede ser de carácter positivo o de
carácter negativo. Será de carácter positivo, y, por tanto, sin riesgo, si
el valor de la compraventa de la finca descrita –en ejercicio de la opción
de compra- supera el valor de la dación en pago de la finca descrita. Y
será de carácter negativo si el valor de la compraventa de la finca
descrita –en ejercicio de la opción de compra- es inferior el valor de la
dación en pago de la finca descrita.
Soluciones: Salvo pacto o acuerdo entre las partes, no existen

soluciones para amortiguar o eliminar el riesgo. El ejercicio de la opción
de compra, en las condiciones y por las cantidades que figuran en el
contrato suscrito, es un derecho que ostentan, hasta el día 1 de abril de
2016, D. Alin-Constantin Muntean y Dª. Elena-Andreea Muntean.
34
El otorgamiento, en su caso, de la Escritura de dación en pago
conllevaría la subrogación de la SAREB en la posición jurídica que
ostentaba el transmitente de la finca descrita. En consecuencia, D. Alin-
Constantin Muntean y Dª. Elena-Andreea Muntean, en cuanto titulares
del citado derecho de arrendamiento con opción de compra, deberán ser
fehacientemente notificados de la existencia, en su caso, de la
Escritura de dación en pago.
La finca descrita está actualmente ocupada por los titulares del contrato
de arrendamiento referenciado en el apartado anterior.
C.1. Hipoteca



35

E) URBANISMO

Sector.

planeamiento.


urbanístico.

36
En virtud de contrato suscrito, en fecha 13 de marzo de 2013, con la

mercantil CASTELLON SIGLO XXI, S.L., D. Alin-Constantin Muntean y Dª.
Elena-Andreea Muntean, son titulares de un contrato de arrendamiento
con opción de compra sobre la finca descrita. El plazo establecido para
el arrendamiento y para el ejercicio de la opción de compra es de tres
años –a contar desde el 1 de abril de 2013-, y el precio del
arrendamiento es de 400 euros mensuales.
Contingencia
Identificación de la contingencia: Hasta el día 1 de abril de 2016 la finca

descrita está arrendada a D. Alin-Constantin Muntean y Dª. Elena-
Andreea Muntean.
Cuantificación económica y del riesgo: Se trata de una contingencia que

puede ser de carácter positivo o de carácter negativo. Será de carácter
positivo, y, por tanto, sin riesgo, si se considera que el precio del
arrendamiento está por encima del precio medio de mercado. Y será de
carácter negativo si se considera que el precio del arrendamiento está
por debajo del precio medio del mercado o bien se considera que el
arrendamiento en sí dificulta la posterior transmisión del inmueble.

soluciones para amortiguar o eliminar el riesgo. Hasta el día 1 de abril
de 2016, la finca descrita está arrendada D. Alin-Constantin Muntean y
Dª. Elena-Andreea Muntean.

37
La finca descrita está dada de alta en el suministro de agua y en el
suministro de energía eléctrica, figurando como titulares de ambos
servicios los arrendatarios de la citada finca.

descrita.
J) MEDIO AMBIENTE

K) SEGUROS
En relación con la finca descrita se ha suscrito entre la mercantil

CASTELLON SIGLO XXI y la entidad AXA SEGUROS GENERALES,
SOCIEDAD ANONIMA DE SEGUROS Y REASEGUROS, en fecha 30 de abril
de 2014, un contrato de seguro de hogar con número de póliza
80937347. Se adjunta como anexo nº 27 fotocopia del recibo del pago,
en fecha 4 de mayo de 2015, de la citada póliza.
L) EMPLEADOS
M) LITIGIOS
N) TRIBUTACIÓN

son las siguientes:
Año 2013: 685,84 euros.
Año 2014: 649,37 euros.
38
Contingencia



pago.

Año 2010: 10,74 euros.
Año 2011: 10,74 euros.
Año 2012: 10,74 euros.
Contingencia


39

Naturaleza Urbana
La dación en pago de la finca descrita en favor de SAREB devengaría,

en la fecha de la transmisión, el Impuesto sobre el Incremento de Valor
de los Terrenos de Naturaleza Urbana.


euros.


11 años.

Contingencia
40




41
bien transmitido.



número 39.764.
Contingencia


42

complementarias.
CONCLUSIÓN

las siguientes:
A) La posibilidad de que, hasta el día 1 de abril de 2016, D. Alin-

Constantin Muntean y Dª. Elena-Andreea Muntean ejerciten la opción
de compra de la finca descrita.
Si se ejercita la opción de compra de la finca descrita, la contingencia

positivo, y, por tanto, sin riesgo, si el valor de la compraventa de la
finca descrita –en ejercicio de la opción de compra- supera el valor de la
dación en pago de la finca descrita. Y será de carácter negativo si el
valor de la compraventa de la finca descrita –en ejercicio de la opción de
compra- es inferior el valor de la dación en pago de la finca descrita.

B) Hasta el día 1 de abril de 2016 la finca descrita está arrendada a D.

Alin-Constantin Muntean y Dª. Elena-Andreea Muntean.
Se trata de una contingencia que puede ser de carácter positivo o de

43
se considera que el precio del arrendamiento está por encima del precio
medio de mercado. Y será de carácter negativo si se considera que el
precio del arrendamiento está por debajo del precio medio del mercado
o bien se considera que el arrendamiento en sí dificulta la posterior
transmisión del inmueble.

C) Por la finca descrita, y en concepto de IBI, se adeuda al Ayuntamiento

como garantía de cobro, en favor del Ayuntamiento de Onda, una
D) Por la finca descrita, y en concepto de Tasa de Alcantarillado, se

E) La dación en pago de la finca descrita en favor de la SAREB estaría


bien transmitido.

44
G) La totalidad de la finca descrita está afecta, durante el plazo de cinco

liquidación o liquidaciones que pudieran girarse por el ITPYADJ en
complementarias.
VIVIENDA NÚMERO CUATRO
A.1 Descripción

ubicada en la calle Moncofa, nº 10-A, de Onda. Está compuesta de
planta semisótano para garaje, planta baja, planta primera y
bajocubierta para vivienda. Sujeta a los Estatutos de propiedad
horizontal inscritos en el Registro de la Propiedad de Villarreal nº 2.
Tiene una superficie de terreno de 107,65 metros cuadrados; una
superficie construida de 205,40 metros cuadrados; y una superficie útil
de 149,14 metros cuadrados. Linderos: Frente: calle Moncofa; fondo,
parcela dos; derecha, casa-vivienda finca número tres; izquierda, casa-
vivienda finca número cinco.
A.2.Titularidad

la finca descrita.
45
A.3. Título

A.4. Notas simples


4581801YK3248S0004BA.


descrita.
C.1. Hipoteca

46



E) URBANISMO

Sector.

planeamiento.
47

urbanístico.


descrita.


descrita.
J) MEDIO AMBIENTE

K) SEGUROS
L) EMPLEADOS
48
M) LITIGIOS
N) TRIBUTACIÓN

son las siguientes:
Año 2013: 685,84 euros.
Año 2014: 649,37 euros.

Contingencia



pago.

49
Año 2010: 10,70 euros.
Año 2011: 10,74 euros.
Año 2012: 11,16 euros.
Año 2013: 10,70 euros.
Año 2014: 10,09 euros.
Contingencia




Naturaleza Urbana


50
euros.


11 años.

Contingencia


51


bien transmitido.


52

número 39.765.
Contingencia



complementarias.
CONCLUSIÓN

las siguientes:

53



bien transmitido.


54
complementarias.
VIVIENDA NÚMERO CINCO
A.1 Descripción

ubicada en la calle Moncofa, nº 12 de Onda. Está compuesta de planta
casa-vivienda finca número cuatro; izquierda, casa-vivienda finca
número seis.
A.2.Titularidad

la finca descrita.
A.3. Título

A.4. Notas simples


4581801YK3248S0005ZS.
55


descrita.
C.1. Hipoteca



56
E) URBANISMO

Sector.

planeamiento.


urbanístico.

57
descrita.


descrita.
J) MEDIO AMBIENTE

K) SEGUROS
L) EMPLEADOS
M) LITIGIOS
N) TRIBUTACIÓN

son las siguientes:
Año 2013: 685,84 euros.
Año 2014: 649,37 euros.

58
Contingencia



pago.

Año 2010: 10,74 euros.
Año 2011: 11,16 euros.
Año 2012: 11,16 euros.
Año 2013: 10,74 euros.
Año 2014: 10,09 euros.
Contingencia


59

Naturaleza Urbana



euros.


11 años.

Contingencia
60




61
bien transmitido.



número 39.766.
Contingencia


62

complementarias.
CONCLUSIÓN

las siguientes:




bien transmitido.
63

complementarias.
VIVIENDA NÚMERO SEIS
A.1 Descripción
URBANA.- Casa-Vivienda unifamiliar adosada tipo dúplex del tipo C,

parcela dos; derecha, casa-vivienda finca número cinco; izquierda,
pasillo y escalera de acceso peatonal al semisótano y la casa-vivienda
finca número siete.
A.2.Titularidad
64
la finca descrita.
A.3. Título

A.4. Notas simples


4581801YK3248S0006XD.


descrita.
C.1. Hipoteca

65



E) URBANISMO

Sector.

planeamiento.
66


urbanístico.


descrita.


descrita.
J) MEDIO AMBIENTE

K) SEGUROS
67
L) EMPLEADOS
M) LITIGIOS
N) TRIBUTACIÓN

son las siguientes:
Año 2013: 685,84 euros.
Año 2014: 649,37 euros.

Contingencia



pago.

68
Año 2010: 10,74 euros.
Año 2011: 11,16 euros.
Año 2012: 10,74 euros.
Año 2013: 10,74 euros.
Año 2014: 10,09 euros.
Contingencia



N.3.Tasa por la recogida, tratamiento y eliminación de residuos sólidos

urbanos

adeudadas, en concepto de Tasa por la recogida, tratamiento y
eliminación de residuos sólidos urbanos, en relación con la finca descrita
son las siguientes:
Año 2014. Tercer Trimestre: 12,21 euros.
Año 2014. Cuarto Trimestre: 10,22 euros.
Contingencia

concepto de Tasa por la recogida, tratamiento y eliminación de residuos
69
sólidos urbanos, se adeuda al Ayuntamiento de Onda la cantidad de
22,43 euros y las cantidades que, por el mismo concepto se vayan
liquidando durante el año 2015.



Naturaleza Urbana



euros.


11 años.
70
Contingencia




71
bien transmitido.



número 39.767.
Contingencia

72


complementarias.
CONCLUSIÓN

las siguientes:


C) Por la finca descrita, y en concepto de Tasa por la recogida,

tratamiento y eliminación de residuos sólidos urbanos, se adeuda al
Ayuntamiento de Onda la cantidad de 22,43 euros y las cantidades
que, por el mismo concepto se vayan liquidando durante el año 2015.

73

bien transmitido.

F) La totalidad de la finca descrita está afecta, durante el plazo de cinco

complementarias.
VIVIENDA NÚMERO SIETE
A.1 Descripción
URBANA.- Casa-Vivienda unifamiliar adosada tipo dúplex del tipo C,

74
pasillo y escalera de acceso peatonal al semisótano y la casa-vivienda
finca número seis; izquierda, casa-vivienda finca número ocho.
A.2.Titularidad

la finca descrita.
A.3. Título

A.4. Notas simples


4581801YK3248S0007MF.


descrita.
75
C.1. Hipoteca




E) URBANISMO
76
Sector.

planeamiento.


urbanístico.


descrita.

77

descrita.
J) MEDIO AMBIENTE

K) SEGUROS
L) EMPLEADOS
M) LITIGIOS
N) TRIBUTACIÓN

son las siguientes:
Año 2013: 685,84 euros.
Año 2014: 649,37 euros.

Contingencia

78

pago.

Año 2010: 10,74 euros.
Año 2011: 10,74 euros.
Año 2012: 10,74 euros.
Año 2013: 10,74 euros.
Año 2014: 10,09 euros.
Contingencia




Naturaleza Urbana
79


euros.


11 años.

Contingencia

80




bien transmitido.

81


número 39.768.
Contingencia



complementarias.
CONCLUSIÓN
82
las siguientes:




bien transmitido.
D) La dación en pago de la finca descrita en favor de SAREB estaría


83
complementarias.
VIVIENDA NÚMERO OCHO
A.1 Descripción

parcela dos; derecha, casa-vivienda finca número siete; izquierda, casa-
vivienda finca número nueve.
A.2.Titularidad

la finca descrita.
A.3. Título

A.4. Notas simples
84

4581801YK3248S0008QG.


descrita.
C.1. Hipoteca


85

E) URBANISMO

Sector.

planeamiento.


urbanístico.

86

descrita.


descrita.
J) MEDIO AMBIENTE

K) SEGUROS
L) EMPLEADOS
M) LITIGIOS
N) TRIBUTACIÓN
87
son las siguientes:
Año 2013: 685,84 euros.
Año 2014: 649,37 euros.

Contingencia



pago.

Año 2010: 10,74 euros.
Año 2011: 10,74 euros.
Año 2012: 10,74 euros.
Año 2013: 10,74 euros.
88
Año 2014: 10,09 euros.
Contingencia




urbanos

son las siguientes:
Año 2014. Primer Trimestre: 12,24 euros.
Contingencia

52,97 euros y las cantidades que por el mismo concepto se vayan

89

Naturaleza Urbana



euros.


11 años.

Contingencia
90




91
bien transmitido.



número 39.769.
Contingencia


92

complementarias.
CONCLUSIÓN

las siguientes:


C) Por la finca descrita, y en concepto de Tasa por la recogida,



93
bien transmitido.
E) La dación en pago de la finca descrita en favor de SAREB estaría

F) La totalidad de la finca descrita está afecta, durante el plazo de cinco

complementarias.
VIVIENDA NÚMERO NUEVE
A.1 Descripción

Registro de la Propiedad de Villrreal nº 2. Tiene una superficie de terreno
de 105,65 metros cuadrados; una superficie construida de 205,40
metros cuadrados; y una superficie útil de 149,14 metros cuadrados.
94
Linderos: Frente: calle Moncofa; fondo, parcela dos; derecha, casa-
vivienda finca número ocho; izquierda, casa-vivienda finca número diez.
A.2.Titularidad

la finca descrita.
A.3. Título

A.4. Notas simples


4581801YK3248S0009WH.
En virtud de contrato suscrito, en fecha 30 de octubre de 2013, con la

mercantil CASTELLON SIGLO XXI, S.L., Dª. Esther Manzaneda Cebrián y
D. Juan Andreu Vives, son titulares de un contrato de arrendamiento con
opción de compra sobre la finca descrita. El plazo establecido para el
arrendamiento y para el ejercicio de la opción de compra es de tres
años –a contar desde el día 1 de noviembre de 2013-, y el precio de
compra está determinado en la cantidad de 150.000 euros más IVA,
debiendo descontarse del precio el 75 por ciento de las cantidades
entregadas en concepto de alquiler y su IVA correspondiente al 10 por
ciento.
Contingencia
95
noviembre de 2016, Dª. Esther Manzaneda Cebrián y D. Juan Andreu
Vives ejerciten la opción de compra de la finca descrita.


contrato suscrito, es un derecho que ostentan, hasta el día 1 de
noviembre de 2016, Dª. Esther Manzaneda Cebrián y D. Juan Andreu
Vives.

ostentaba el transmitente de la finca descrita. En consecuencia, Dª.
Esther Manzaneda Cebrián y D. Juan Andreu Vives, en cuanto titulares
C.1. Hipoteca

96



E) URBANISMO

Sector.
97
planeamiento.


urbanístico.

En virtud de contrato suscrito, en fecha 30 de octubre de 2013, con la

mercantil CASTELLON SIGLO XXI, S.L., Dª. Esther Manzaneda Cebrian y
D. Juan Andreu Vives son titulares de un contrato de arrendamiento con
opción de compra sobre la finca descrita. El plazo establecido para el
años –a contar desde el día 1 de noviembre de 2013-, y el precio del
Contingencia
Identificación de la contingencia: Hasta el día 1 de noviembre de 2016 la

finca descrita está arrendada a Dª. Esther Manzaneda Cebrián y D. Juan
Andreu Vives.

98

soluciones para amortiguar o eliminar el riesgo. Hasta el día 1 de
noviembre de 2016, la finca descrita está arrendada Dª. Esther
Manzaneda Cebrián y D. Juan Andreu Vives.

Esther Manzaneda Cebrián y D. Juan Andreu Vives, en cuanto titulares


descrita.
J) MEDIO AMBIENTE

K) SEGUROS

L) EMPLEADOS
99
M) LITIGIOS
N) TRIBUTACIÓN

son las siguientes:
Año 2013: 685,84 euros.
Año 2014: 649,37 euros.

Contingencia



pago.

100
Año 2010: 10,74 euros.
Año 2011: 10,74 euros.
Año 2012: 10,74 euros.
Año 2013: 10,74 euros.
Contingencia




Naturaleza Urbana



euros.
101

11 años.

Contingencia



102


bien transmitido.



103
número 39.770.
Contingencia



complementarias.
CONCLUSIÓN

las siguientes:
A) La posibilidad de que, hasta el día 1 de noviembre de 2016, Dª.

Esther Manzaneda Cebrian y D. Juan Andreu Vives ejerciten la opción

104

Esther Manzaneda Cebrian y D. Juan Andreu Vives, en cuanto titulares
B) Hasta el día 1 de noviembre de 2016 la finca descrita está arrendada

a Dª. Esther Manzaneda Cebrian y D. Juan Andreu Vives.


Esther Manzaneda Cebrian y D. Juan Andreu Vives, en cuanto titulares


105

bien transmitido.

G) La totalidad de la finca descrita está afecta, durante el plazo de cinco

complementarias.
VIVIENDA NÚMERO DIEZ
A.1 Descripción
106
horizontal inscritos en el Registro de la Propiedad de Vila-Real 2. Tiene
una superficie de terreno de 105,65 metros cuadrados; una superficie
construida de 205,40 metros cuadrados; y una superficie útil de 149,14
metros cuadrados. Linderos: Frente: calle Moncofa; fondo, parcela dos;
derecha, casa-vivienda finca número nueve; izquierda, casa-vivienda
finca número once.
A.2.Titularidad

la finca descrita.
A.3. Título

A.4. Notas simples


4581801YK3248S0010MF.
En virtud de contrato suscrito, en fecha 15 de noviembre de 2013, con la

mercantil CASTELLON SIGLO XXI, S.L., Dª. Marilena Ionita Ivan y D. Ivan
Viorel son titulares de un contrato de arrendamiento con opción de
compra sobre la finca descrita. El plazo establecido para el
107
años –a contar desde el día 1 de diciembre de 2013-, y el precio de
compra está determinado en la cantidad de 150.000 euros más IVA,
debiendo descontarse del precio el 75 por ciento de las cantidades
entregadas en concepto de alquiler y su IVA correspondiente al 10 por
ciento.
Contingencia

diciembre de 2016, Dª. Marilena Ionita Ivan y D. Ivan Viorel ejerciten la
opción de compra de la finca descrita.


contrato suscrito, es un derecho que ostentan, hasta el día 1 de
diciembre de 2016, Dª. Marilena Ionita Ivan y D. Ivan Viorel.

Marilena Ionita Ivan y D. Ivan Viorel, en cuanto titulares del citado
derecho de arrendamiento con opción de compra, deberán ser
C.1. Hipoteca
108



E) URBANISMO

109
Sector.

planeamiento.


urbanístico.

En virtud de contrato suscrito, en fecha 15 de noviembre de 2013, con la

mercantil CASTELLON SIGLO XXI, S.L., Dª. Marilena Ionita Ivan y D. Ivan
Viorel son titulares de un contrato de arrendamiento con opción de
compra sobre la finca descrita. El plazo establecido para el
años –a contar desde el día 1 de diciembre de 2013-, y el precio del
Contingencia
Identificación de la contingencia: Hasta el día 1 de diciembre de 2016 la

finca descrita está arrendada a Dª. Marilena Ionita Ivan y D. Ivan Viorel.
110

soluciones para amortiguar o eliminar el riesgo. Hasta el día 1 de
diciembre de 2016, la finca descrita está arrendada a Dª. Marilena Ionita
Ivan y D. Ivan Viorel.



descrita.
J) MEDIO AMBIENTE

K) SEGUROS

111
L) EMPLEADOS
M) LITIGIOS
N) TRIBUTACIÓN

son las siguientes:
Año 2013: 685,84 euros.
Año 2014: 649,37 euros.

Contingencia



pago.
112
Año 2010: 10,74 euros.
Año 2011: 10,74 euros.
Año 2012: 10,70 euros.
Año 2013: 10,74 euros.
Año 2014: 11,59 euros.
Contingencia




urbanos

son las siguientes:
Año 2014. Segundo Trimestre: 12,33 euros.
113
Contingencia




Naturaleza Urbana



euros.


114
11 años.

Contingencia




115

bien transmitido.



número 39.771.
Contingencia
116


complementarias.
CONCLUSIÓN

las siguientes:
A) La posibilidad de que, hasta el día 1 de diciembre de 2016, Dª.

Marilena Ionita Ivan y D. Ivan Viorel ejerciten la opción de compra de
la finca descrita.


117
B) Hasta el día 1 de diciembre de 2016 la finca descrita está arrendada

a Dª. Marilena Ionita Ivan y D. Ivan Viorel.




E) Por la finca descrita, y en concepto de Tasa por la recogida,


118

consecuencia, el IVA devengado por SAREB tendrá la condición de IVA
bien transmitido.

H) La totalidad de la finca descrita está afecta, durante el plazo de cinco

complementarias.
VIVIENDA NÚMERO ONCE
A.1 Descripción

119
casa-vivienda finca número diez; izquierda, casa-vivienda finca número
doce.
A.2.Titularidad

la finca descrita.
A.3. Título

A.4. Notas simples


4581801YK3248S0011QG.
En virtud de contrato suscrito, en fecha 23 de diciembre de 2013, con la

mercantil CASTELLON SIGLO XXI, S.L., Dª. Salomé Fernández González y
D. Jesús Vicente Morales Turo son titulares de un contrato de
arrendamiento con opción de compra sobre la finca descrita. El plazo
establecido para el arrendamiento y para el ejercicio de la opción de
compra es de tres años –a contar desde el día 1 de enero de 2014-, y el
precio de compra está determinado en la cantidad de 150.000 euros
más IVA, debiendo descontarse del precio el 75 por ciento de las
cantidades entregadas en concepto de alquiler y su IVA correspondiente
al 10 por ciento.
120
Contingencia

enero de 2017, Dª. Salomé Fernández González y D. Jesús Vicente
Morales Turo ejerciten la opción de compra de la finca descrita.


contrato suscrito, es un derecho que ostentan, hasta el día 1 de enero
de 2017, Dª. Salomé Fernández González y D. Jesús Vicente Morales
Turo.

Salomé Fernández González y D. Jesús Vicente Morales Turo, en cuanto
titulares del citado derecho de arrendamiento con opción de compra,
deberán ser fehacientemente notificados de la existencia, en su
caso, de la Escritura de dación en pago.
C.1. Hipoteca

121



E) URBANISMO

Sector.
122
planeamiento.


urbanístico.

En virtud de contrato suscrito, en fecha 23 de diciembre de 2013, con la

mercantil CASTELLON SIGLO XXI, S.L., Dª. Salomé Fernández González y
D. Jesús Vicente Morales Turo son titulares de un contrato de
arrendamiento con opción de compra sobre la finca descrita. El plazo
establecido para el arrendamiento y para el ejercicio de la opción de
compra es de tres años –a contar desde el día 1 de enero de 2014-, y el
precio del arrendamiento es de 400 euros mensuales.
Contingencia
Identificación de la contingencia: Hasta el día 1 de enero de 2017 la

finca descrita está arrendada a Dª. Salomé Fernández González y D.
Jesús Vicente Morales Turo.

123

soluciones para amortiguar o eliminar el riesgo. Hasta el día 1 de enero
de 2017, la finca descrita está arrendada a Dª. Salomé Fernández
González y D. Jesús Vicente Morales Turo.



descrita.
J) MEDIO AMBIENTE

K) SEGUROS

L) EMPLEADOS
124
M) LITIGIOS
N) TRIBUTACIÓN

son las siguientes:
Año 2013: 685,84 euros.
Año 2014: 649,37 euros.

Contingencia



pago.

125
Año 2010: 10,74 euros.
Año 2011: 10,74 euros.
Año 2012: 10,74 euros.
Año 2013: 10,74 euros.
Año 2014: 11,58 euros.
Contingencia




urbanos

son las siguientes:
Año 2014. Segundo Trimestre: 12,33 euros.
126
Contingencia




Naturaleza Urbana



euros.


127
11 años.

Contingencia




128

bien transmitido.



número 39.772.
Contingencia
129


complementarias.
CONCLUSIÓN

las siguientes:
A) La posibilidad de que, hasta el día 1 de enero de 2017, Dª. Salomé

Fernández González y D. Jesús Vicente Morales Turo ejerciten la opción


130
B) Hasta el día 1 de enero de 2017 la finca descrita está arrendada a Dª.

Salomé Fernández González y D. Jesús Vicente Morales Turo.




E) Por la finca descrita, y en concepto de Tasa por la recogida,


131

bien transmitido.

H) La totalidad de la finca descrita está afecta, durante el plazo de cinco

complementarias.
Es informe que se somete a criterio mejor fundado en Derecho.
En Benicarló, a 10 de junio de 2015.
132
Christián Fabregat Beltrán
133

Informe Due Diligence Legal Solar Vall Uxo Once Viviendas Onda

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INFORME DE DUE DILIGENCE LEGAL/FISCAL EN RELACIÓN CON

UN SOLAR EN VALL D´UIXÓ (CASTELLÓN) Y CON ONCE

I.- INFORME DE DUE DILIGENCE LEGAL/FISCAL EN RELACIÓN CON

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URBANA.- Solar resultante de la demolición de un edificio sito en la Vall

El solar presenta un desnivel, desde la calle Andalucía, de 9 metros. En

Identificación de la contingencia: Las circunstancias fácticas expuestas

a) Sustituir el vallado metálico existente por otro vallado de carácter

b) Justificar técnicamente la idoneidad de la estructura estabilizadora

d) Retirar de la vía pública el poste metálico y la hornacina colocados

e) Retirar escombros y limpiar el solar.

f) Construir una solera de un espesor mínimo de 10 centímetros que

g) Instalar un sistema de recogida de pluviales que se conecte con el

Cuantificación económica y del riesgo: La cuantificación económica del

Soluciones: No existen soluciones para amortiguar o eliminar el riesgo.

La mercantil CASTELLÓN SIGLO XXI, S.L., es titular del pleno dominio de

Escritura de compraventa otorgada, en fecha 27 de septiembre de 2006,

La finca descrita, con anterioridad a la Escritura de Declaración de Obra

En relación con la finca descrita, en fecha 4 de febrero de 2008, por

La inscripción en el Registro de la Propiedad de Nules nº 2 de la citada

Identificación de la contingencia: La existencia de veinte inscripciones

La existencia de las citadas inscripciones registrales podría considerarse

Cuantificación económica y del riesgo: Para el supuesto que la existencia

Soluciones: No existen soluciones para amortiguar o eliminar el riesgo.

A.5. Referencia catastral

La finca descrita se corresponde con la parcela con referencia catastral

B.2. Derechos de adquisición preferente

B.2. Situaciones de ocupación

No consta la existencia de ninguna situación de ocupación de la finca

La finca descrita está libre de cargas y gravámenes.

En relación con la finca descrita, en fecha 4 de febrero de 2008, por

E.1. Régimen urbanístico

E.2. Cargas urbanísticas

La finca descrita ni está incluida en ningún área de reparto de beneficios

E.3. Costes de urbanización

E.4. Derechos de tanteo y retracto urbanístico

La finca descrita no está sujeta a derechos de tanteo y retracto

F) PERMISOS, AUTORIZACIONES Y LICENCIAS

En relación con la finca descrita existen otorgadas, en favor de la

1.- Licencia de obras para la construcción de 3 sótanos, 17 viviendas y

2.- Prórroga de la Licencia de obras referenciada en el apartado anterior,

3.- Licencia ambiental para instalar la actividad de Garaje en 3 plantas

4.- Autorización para la construcción de un edificio residencial

Identificación de la contingencia: Se trata de una contingencia de

Cuantificación económica y del riesgo: No existe riesgo en tanto en

Identificación de la contingencia: Se trata de una contingencia de

Cuantificación económica y del riesgo: No existe riesgo en tanto en

No existe ningún contrato de arrendamiento en relación con la finca

H) CONTRATOS DE SERVICIOS Y SUMINISTROS

La finca descrita cuenta con las acometidas para el suministro de agua y

No existe ninguna infracción en materia de medio ambiente en relación

No existe ningún seguro contratado en relación con la finca descrita.

No existe ningún empleado contratado en relación con la finca descrita.

No existe ningún litigio en curso en relación con la finca descrita.

N.1. Impuesto de Bienes Inmuebles

A tenor del certificado de deudas, que se adjunta como anexo nº 22,

Referencia catastral 7524601YK3172N0001FB: 2666,61 euros.

Referencia catastral 7524601YK3172N0001FB: 2691,18 euros.

Referencia catastral 7524601YK3172N0001FB: 2562,02 euros.