Avaluo FINAL Urbano Bustos

Estudios & Consultoría
Jorge Enrique Díaz B.

Arquitecto Avaluador
AVALUO COMERCIAL
CASA DEL SEÑOR URBANO BUSTOS
1
San Francisco de Sales, Cundinamarca, enero 21de 2016
Señor:
URBANO BUSTOS
CARRERA 3 A Nº 27-105
La Vega C/marca.
Respetado señor:
Por medio de la presente hago entrega del original del avaluó comercial por usted
solicitado del predio ubicado en la carrera 3ª Nº 27-105 según nomenclatura que
figura en la puerta de entrada, del área urbana de la ciudad de La Vega Cundinamarca.
Creo en esta forma haber cumplido con su amable solicitud, y deseándole éxitos en su
proyecto quedo de Ud.,
Atentamente:
2
FECHA ENERO 21 DE 2016.
AVALUO COMERCIAL
TIPO DE INMUEBLE: CASA
LOCALIZACION CARRERA 3ª Nº 27-105 LA VEGA
SOLICITANTE URBANO BUSTOS.
PROPIETARIO BLANCA INÉS ORJUELA Y URBANO BUSTOS
OBJETO DETERMINAR VALOR COMERCIAL.
TIPO AVALUO COMERCIAL
Valor total del predio $928.827.725.44
3
1. GENERALIDADES.
1.1. SOLICITUD DE AVALUO...

En el mes de enero del año en curso, e l s e ñ o r U r b a n o B u s t o s solicitó el avalúo
de un inmueble residencial con el objeto de determinar su valor comercial.
1.2. VISITA AL INMUEBLE

Se realizó la investigación de campo con visita al inmueble el día domingo 17 de
enero, en compañía delseñor Urbano Bustos propietario del inmueble y se analizó
el estado físico del predio y las características del sector. .
1.3. DOCUMENTOSSUMINISTRADQS.-
Para efectuar el avalúo fue suministrada la siguiente información:
Copia de la Escritura Pública Nº 146 del 30 de abril de 2013 Notaria Única de La Vega
2. LOCALIZACIÓN
MUNICIPIO DE LA VEGA EN CUNDINAMARCA
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IDENTIFICACIÓN DEL MUNICIPIO:
Nombre del municipio: MUNICIPIO DE LA VEGA CUNDINAMARCA
NIT: 800.073.475-1
Código Dane: 25402
Gentilicio: VEGUNO(A)
Otros nombres que ha recibido el municipio:
o Etimología del nombre:Parece heredar su nombre de las circunstancias de encontrarse ubicada en
terrenos de hondonada a orillas de ríos y quebradas.
SÍMBOLOS:
Escudo
Consta de tres cuarteles o divisiones: en el

superior de la izquierda se encuentra el escudo de
armas, que corresponde al fundador del pueblo de
Chambatá o Cambatá, hoy La Vega, don Alonso
Vásquez de Cisneros.
En el cuartel derecho está la Ceiba del parque y

simbólicamente la representación de la leyenda
mitológica la Barra de Oro, de gran tradición
entre sus habitantes.
En el tercer cuartel las montañas, con el cerro que

los indios llamaban Ambutulú. De él desciende la
mitológica correntada que forma la laguna del
Tabacal, atrás el sol, dios de la mitología Panche.
No podía faltar la riqueza agrícola de otrora,

simbolización de la fecundidad imperecedera de
nuestros cafetos y en la dulzura amorosa de nuestra caña de azúcar, representada en los
lambrequines o adornos laterales. En la bordura de color negro una frase que condensa siglos de
historia: " San Juan de la Vega, de Chambatá a Villa Leal y Laboriosa".
Autor del escudo: Francisco Latorre
BANDERA
5
Pabellón rectangular, modelo español formado por

tres franjas horizontales de igual anchura, la
primera y la última en color roja y la del centro en
blanco, con un triángulo lateral de color verde.
El triángulo de color verde, es la vida de los

árboles que al beso de una tierna llovizna se
maduran, es también la esperanza y la piel de las
frutas en la edad temprana.
El color rojo de la primera y tercera franja, está representado el amor... la llama eterna que el dolor
purifica, la lucha por la libertad y por encontrar la justicia.
Color blanco en su segunda franja: simboliza la paz, la dulce calma que el mundo atormentado
anhela. La pureza del alma de la joven doncella y el soñar con princesas al despertar el alba.
HIMNO
Autor: Dr. Carlos Fradique Méndez.
HISTORIA
Fecha de fundación:12 de junio de 1605
Nombre del/los fundador:Licenciado Alonso Vásquez de Cisneros
RESEÑA HISTÓRICA:
ÉPOCA DE LA COLONIA
Primitivos pobladores de San Juan de La Vega, fueron los Doymas y Bulucaymasde la nación
Panche. Su nombre parece derivar de las circunstancias de estar en terrenos de hondonada a orillas
de ríos y quebradas. Por auto de 3 de junio de 1605 el Licenciado Alonso Vásquez de Cisneros
fundó dos pueblos de indios: uno en el sitio de Payanda que se llamó Nocaima, y otro en Cambata,
al cual no se le dio nombre y vino a ser el de San Juan de La Vega.
El mismo día se comisionó al corregidor del partido de los Panches Diego de Herrera Bustos para
que hiciera las dos poblaciones. El 17 de mayo de 1777 don Eusebio de los Reyes, alcalde de la
parroquia de Nocaima, hizo el censo de indios, que dio por resultado 166 en La Vega y 112 en
Nimaima, entonces se dispuso el traslado de los indios a Nimaima, que no se cumplió, sino que se
fundó un nuevo pueblo o parroquia de blancos en el lugar que hoy existe.
El 9 de noviembre de 1793 se habla de la parroquia de San Juan de La Vega en jurisdicción de

Guaduas. En 1785 se llamaba pueblo de San Juan de La Vega y Chinga Caliente, del que era
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alcalde pedáneo don Juan Matiz. El 30 de marzo de 1797 los indios del extinguido pueblo de San
Juan de La Vega estaban anexados a la parroquia del mismo y declararon que los habían mandado
agregar a Nimaima.
GEOGRAFÍA:
Descripción Física:
El municipio de la Vega, está ubicado en la República de Colombia, a 54 Km. al noroccidente de

Santa fe de Bogotá, se encuentra ubicado en la provincia del Gualivá del Departamento de
Cundinamarca, cuenta con una extensión de 15.352 Has (153.52 Km2) de las cuales 94 Has
corresponden al área urbana de acuerdo al plano político – administrativo obtenido de la
digitalización de las planchas prediales escala 1 : 10.000 del IGAC, su cabecera municipal se halla a
1.230 metros sobre el nivel del mar y cuenta con una temperatura promedio de 22°C.
Se ubica entre las coordenadas 1033000 hasta 1053000 Norte y 965000 hasta 977000 Este, con
origen de coordenadas en Santa fe de Bogotá.
LÍMITES DEL MUNICIPIO
1. 1 Al norte con los municipios de Vergara y Nocaima.

2. 2 Al sur con el municipio de Facatativa.
3. 3 Al occidente con el municipio de Sasaima
4. 4 Al oriente con los municipios de Supatá y San Francisco
Actualmente La Vega cuenta con una población aproximada de 13.757 habitantes de los cuales
viven en el área urbana 4.351 y en el área rural 9.406 habitantes distribuida en las 27 veredas, en 7
zonas y la Inspección de El Vino (zona urbana) que conforman la división política del municipio.
Extensión total:153.52 Km2 Km2
Altitud de la cabecera municipal (metros sobre el nivel del mar): 1.230
Temperatura media: 22°C. º C
Distancia de referencia: Ubicada a 54.4 Km de Bogotá, D.C.
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ECONOMÍA:
Se encuentra que el 71% de las viviendas rurales ocupadas cuentan con algún tipo de actividad
agropecuaria, un 12% de la población rural se dedica a actividades piscícolas y la mayoría de
viviendas rurales maneja dos o tres tipos de actividades a la vez con estas características. A.
producción pecuaria, ganadería bovina, avicultura., porcicultura y piscicultura. B. sector agrícola:
Los cultivos predominantes son: el café 1.150 hectáreas con una producción de 8 a 10 cargas por ha
distribuidas en las veredas El Chupal, Hoya Grande, Cacahual, Naguy Alto y Bajo, San Juan, San
Antonio, Minas, Laureles, Tierras viejas, Llano grande.
Caña de azúcar 220 hectáreas con una producción promedio de 3.9 toneladas de panela por hectárea
año, se encuentran 65 trapiches distribuidos en las veredas de Petaquero, la huerta, Bulucaima,
Guarumal el Moro, Chupal, Naguy bajo, Tabacal y el Cural.
8
Se encuentran 150 hectáreas asociadas con otros cultivos y 30 hectáreas en monocultivos ubicadas
en la vereda la Cabaña, Ucrania, Bulucaima.
Plátano 400 hectáreas en asocio con otros cultivos y 17 hectáreas en monocultivo en las veredas de
tierras viejas, tabacal, Chupal y la Alianza
Cacao 73 hectáreas ubicadas en Bulucaima, Naguy, Cacahual , Tabacal, Guarumal , la Huerta ,

Petaquero , Lulo 3 hectáreas, ubicado en hoya grande , San Juan y la libertad, 5 hectáreas tomate
chonto en llano grande, minas, chupal , 16 hectáreas feijoa ubicadas en la vereda el Roble a una
escala mínima se encuentran cultivos transitorios como: maíz, fríjol, ahuyama, guatila y otros.
En cuanto a la problemática del sector agrícola en los últimos años, mas marcada son las prácticas
tradicionales realizadas en los cultivos lo cual ha ocasionado el deterioro de los suelos,
contaminación por agroquímicos, altos indices de enfermedades como el mal rosado y la
antracnosis y plagas como picudo, minadores y chupadores, mosca de la fruta, hormiga arriera,
hecho que ha limitado el acceso a los mercados en el exterior y desconfianza en el consumidor. En
cuanto al sector cafetero, persisten problemas como “que las hectáreas de cultivo están sembradas
bajo sistemas poco rentables debido a la edad avanzada y las densidades bajas de sus cafetales,
situación que afecta los ingresos de las familias y obliga a sus miembros a ofrecer su mano de obra
para compensar la fragilidad de sus ingresos siendo esta una constante generalizada para el resto de
caficultores del departamento.
Los productores se ven afectados también por los altos costos de los insumos y mano de obra
elevada, viéndose necesario implantar practicas alternativas como es la producción y manejo de
productos orgánicos , una producción más limpia y manejo de protocolos y buenas practicas
agrícolas.
La mayoría de los productores comercializan sus productos a través de intermediarios los cuales
pagan el producto por debajo de los costos reales causando excedentes económicos desfavorables
al productor, se hace necesario crear cultura de asociatividad con el fin de mejorar ingresos y por
ende la calidad de vida del productor.
INDUSTRIA, MICROEMPRESAS Y GENERACIÓN DE EMPLEO.
La Vega un municipio de vocación rural, destacándose de la mayor parte de los municipios del
Departamento pues “hay un repunte en los cultivos de caña panelera debido principalmente al auge
que ha tenido el tema de los alcoholes carburantes en el Valle del Cauca, lo que ha mejorado los
precios y por ende la siembra de nuevas áreas”, aunado a estas dinámicas positivas se encuentra un
repunte en cuanto a los cultivos frutales la cual ha presentado un gran dinamismo en los últimos año,
al igual que un sostenimiento en la vocación cafetera del municipio.
No obstante para dar un mayor empuje a este sector y con ello aprovechar las ventajas comparativas
municipales dentro del sector económico deben introducirse tecnologías dirigidas a la producción de
bienes a escala que permitan asegurar un mejor ingreso para los campesinos y sus familias.
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Grafica 5. Registro de otras actividades generadoras de empleo
Según Censo 2005.
Fuente: Boletín DANE Censo 2005. Municipio La Vega, Cundinamarca.
De las actividades señaladas en el siguiente gráfico, el sector servicios con un 77,8% y el comercio
con un 51,5% son las dos actividades que concentran la mayor atención de la población por ser
generadoras de empleo. En el comercio por ejemplo, el 51,5% provee entre 0 y 10 empleos.
Grafica 7. Personas vinculadas al comercio, la industria, los servicios entre otras según Censo
2005
Fuente: Boletín DANE Censo 2005. Municipio La Vega, Cundinamarca.
TURISMO Y COMERCIO.
Con base a que la visión futura del municipio está claramente direccionada hacia el fortalecimiento
de este sector es necesario acoger las una de las 10 opciones elegidas por los turistas en el marco de
la “elaboración del Plan Estratégico de Turismo” que realizó la Gobernación de Cundinamarca y en
el que se analizan los siguientes 11 productos: 1).paseos de fin de semana, 2) balnearios y estancias
de veraneo, 3) congresos y convenciones, 4) turismo rural- agroturismo, 5) turismo cultural y
religioso, 6) ecoturismo, 7) parques temáticos, 8) termalismo y eventos de salud, 9),eventos y
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fiestas, 10) turismo de aventura y deportes asociados, 11) caminos reales y turismo ferroviario; y
posteriormente se califica cada municipio sobre una matriz de nueve factores.
Así los doce destinos principales en Cundinamarca son: Girardot, Zipaquirá, Nemocón, Ricaurte,
Silvana, Fusagasuga, Guaduas, Anapoima, Villeta, Ubaté, Guatavita y Cucunubá.
Lo anterior no solo permite alcanzar la visión propuesta dentro de este plan de desarrollo sino que
también fortalece los principios de coordinación – al acoger como ejes rectores los lineamientos
establecidos dentro del Departamento – y cooperación – ya que para la implantación de dichos
lineamientos se hace necesario el acompañamiento del entramado institucional departamental.
Es una realidad que el turismo bien manejado es una herramienta de desarrollo que puede llegar a
cubrir algunas de las falencias que se están presentado desde el punto de vista económico. Si se
desea que a corto plazo La Vega, sea un importante sitio turístico, resulta necesario orientar
estrategias integrales de fomento al turismo en sus diferentes frentes de tal forma que se aprovechen
sus ventajas y condiciones naturales como: clima, vías de acceso, eventos institucionales, atractivos
naturales y cercanía a la capital de la república, entre otros aspectos.
Él sector comercial está focalizado en los bienes producidos por los agricultores y las
microempresas, algunos productores presentan grandes dificultades incluso para trasladarse hasta el
casco urbano por el estado de las vías veredales y quienes producen para vender en la ciudad de
Bogotá tienen pocas oportunidades de obtener importantes ganancias tras la negociación.
Usualmente el precio de compra es bajo y ante la posibilidad de perder los bienes, los productores
acceden a vender incluso sin lograr rentabilidad alguna.
La Vega no es un municipio consumista, lo que impide el desarrollo acelerado del comercio. Lo

anterior puede argumentarse si se tiene en cuenta que cerca del 70% de su población es rural, que
las condiciones comerciales y agrarias actuales han reducido sus ingresos y no existe propensión al
ahorro. La “rentabilidad” obtenida está dirigida principalmente al pago de obligaciones y a la
compra de artículos de primera necesidad; solo la dinámica de la finca raíz por parte de la demanda
de los turistas que llegan de Bogotá y otros lugares, al tener un agradable clima tan cerca a la
capital, hace que se encuentren construcciones hasta de siete pisos para el uso de vivienda y
descanso de sus moradores.
VÍAS DE COMUNICACIÓN:
VÍAS Y TRANSPORTE
Si bien dentro del municipio se han venido desarrollando acciones de mejoramiento de la malla vial,
es necesario adelantar acciones de pavimentación y adecuación de las vías secundarias y terciarias
del municipio se encuentran. Así mismo se debe tener en cuenta que adicionalmente el PBOT,
establece la necesidad de garantizar las áreas de control ambiental en el tramo de la autopista
Medellín - Bogotá. Además advierte sobre la disposición de zonas de mobiliario urbano, circulación
peatonal y otros aspectos que en términos generales han sido solicitados por la población.
Adicionalmente el PBOT, establece la necesidad de garantizar las áreas de control ambiental en el

tramo de la autopista Medellín - Bogotá. Además advierte sobre la disposición de zonas de
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mobiliario urbano, circulación peatonal y otros aspectos que en términos generales han sido
solicitados por la población.
En cuanto al transporte se puede decir que La regulación de precios, la ampliación en los horarios y
la cobertura del servicio son las medidas que demanda la comunidad a la administración municipal.
El servicio de transporte público es deficiente en todas sus formas: taxis, buses, busetas y jeep. A
ello se suma el elevado precio que deben pagar los usuarios por el trayecto La Vega - Bogotá. Que a
pesar de estar a tan solo 54 Km de la Ciudad, es ésta una distancia relativamente corta en
comparación con otros municipios aledaños a la capital, sin embargo el precio no es consecuente
con el tiempo que toma realizar el desplazamiento.
Hacia el área rural el servicio es prestado por colectivos afiliados a varias cooperativas que además
de la alternativa de expresos tiene rutas, horarios y precios determinados.
2.1. LOCALIZACIÓNESPECIFICA DEL PREDIO
El inmueble materia de avalúo es el predio localizado en la Carrera 3ª Nº27-105

nomenclatura que figura en la portada del predio y según escritura 146, carrera 3ª Nº 21ª
– 7/21 del municipio de La Vega
2.2. SECTOR
Actividades p r e d o m i n a n t e s :
El sector en donde está localizado el inmueble se caracteriza por desarrollar u n a

actividad c o n uso r e s i d e n c i a l predominante y pequeño comercio de primera
necesidad.
El sector posee viviendas unifamiliar, y multifamiliar para estratos medios. El comercio

es miselaneo a pequeña escala compuesto principalmente por locales pequeños donde
venden artículos de primera necesidad. .
Tipos de edificación:
El sector está e n p r o c e s o d e consolidación y se encuentran edificaciones d e uno,

dos y hasta cinco pisos destinados a vivienda principalmente.
Existe una cantidad de predios susceptibles de desarrollarse u r b a n í s t i c a m e n t e , , en

la actualidad se encuentra actividad edificadora frente al predio llamada San José de los
Cambulos conjunto residencial compuesto por bloques multifamiliares de vivienda..
Las construcciones presentan en términos generales, buenas especificaciones

técnicas y arquitectónicas.
12
Vías de acceso:
Las vías del sector está conformada principalmente por la antigua vía a Nocaima
pavimentada falta definir andenes e n a l g u n o s s e c t o r e s .Cuenta con buen
alumbrado público,.
Transporte público:
Cuenta con servicio de transporte público de taxis que son llamados por teléfono ya
que la distancia a la plaza principal es relativamente cerca
. Servicios públicos:
La zona cuenta con los servicios de energía eléctrica, acueducto, alcantarillado.,

suministrados por tas d i f e r e n t e s Empresas Públicas municipales.
3. TITULACIÓN Y ALINDERAMIENTO.
3.1. Títulos...
El inmueble materia de avalúo es de propiedad de Blanca Inés Orjuela y Urbano Bustos.,
fue adquirido en la siguiente forma: por compra realizada al señor Luis Alejandro
Salamanca y a la señora Aura Alicia Salamanca de Rodríguez, según escritura 71 del 26
de febrero de 1987 de la Notaria Única de la Vega, y aclaración de linderos en la escritura
146 del 30 de abril de 2013 de la misma Notaria.
3.2. MATRICULA INMOBILIARIA

156-31976
3.3. CEDULA CATASTRAL.
01-00-028-0107-000.
3.4. LINDEROS y AREA
Los linderos del predio están determinadosen la Escritura Pública 146 del 30 de abril de
2013,Notaría única de La Vega y tiene un área de 1162 mts2
Norte: Vía interna Urbanización Santa Isabel en 78 mts.
Sur: Con predio de Blanca Cecilia Cuervo en 78 mts.
Oriente: Antigua via a Nocaima en extensión de 20.00 mts. 0 carrera 3ª
Occidente: Quebrada Reyes en 16.50 mts.
AREA: del lote 1162 mts2 área construida: 176 mts2
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4. CARACTERISTICAS DEL PREDIO.
4.1. DIRECCIÓN. ·
El predio tiene la siguiente nomenclatura:
Carrera 3 A Nº27-105 en la portada
4.2. DESCRIPCIÓN.
En el predio se encuentran dos construcciones independientes, una en la parte posterior
de la casa principal de un piso de altura y compuesta por alcoba, baño zona de cocina y
pequeña área social, la casa principal de dos pisos de altura está compuesta en el primer
piso por sala, comedor cocina, baño, dos alcobas y un deposito que se integra a la parte
posterior por una escalera, el segundo piso conformandopor la escalera, dos alcobas
con baño privado, hall, área social, dos balcones y estar...
4.3. LOTE DE TERRENO
El predio tiene las siguientes características:

Forma:
Tiene forma geométrica regular.
Topografía:
Presenta una topografía plana.
Tipo de Predio:
Esquinero con frente sobre la antigua vía Nocaima y la calle 27
Servicios públicos:
Posee los servicios públicos de acueducto, e nergía eléctrica, alcantarillado, aseo.
La vía de acceso al sector y al predio está pavimentada en asfalto y se encuentran en

buen estado.
4.4. DISTRIBUCIÓN DE LA CONSTRUCCION
La construcción en el predio está compuesta por dos volúmenes independientes: en la

parte posterior se encuentra un apartamento de un piso con un área aproximada de 27.0
mts2. Compuesto por alcoba, baño, cocineta y una pequeña área social. La construcción
principal es una casa de dos pisos, el primer piso tiene un área de 79.60 mts2
aproximadamente y está compuesto por: sala, comedor, cocina, baño, dos alcobas y un
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depósito o área disponible. El segundo piso con un área de 68 mts2 aprox. Está compuesto
por escalera, dos alcobas cada una con baño, estar, sala y dos balcones.
4.5. ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS GENERALES
Cimentación: En ciclópeo
Estructura: Común, en concreto reforzado.
Cubierta: Teja de asbesto cemento sobre estructura metálica.
Fachadas: Bloque pañete y pintura.
Pisos: en tableta
Muros: Bloque revocado, estucado y pintado.
Puertas: Exteriores en ornamentación. .Interiores en madera.
Ventaneria: en ornamentación y vidrio.
Baños: Muros y pisos enchapados en cerámica .Aparatos sanitarios en porcelana con su
respectiva grifería.
5. CARACTERISTICAS DELPREDIO
5.1. LOCALIZACIÓN.-
El inmueble materia de avalúo está ubicado en el área urbana del municipio de La Vega barrio
Centenario sobre la carrera 3 A Nº 27-105 .
5.2. DESTINACIÓN.-
El uso de las edificaciones del sector está reglamentado en el Pbot acuerdo 31 de 2012
como vivienda de densidad media y como tal el predio está destinado a vivienda.
5.3. ÁREA CONSTRUIDA·
De acuerdo a los títulos de propiedad, el predio tiene un área construida de 176 metros
cuadrados.
15
6. ASPECTOS ECONÓMICOS.
6.1. BASES DEL AVALUO.-
Para detectar el valor se adelantó investigación sobre el mercado de vivienda en la zona

urbana del municipio de La V ega y concretamente en el sector urbano donde está
ubicado el predio.
La investigación se efectuó recurriendo a tres áreas: la información recolectada

directamente en el sector, la información de las firmas inmobiliarias y la información
del banco de datos de Camacol.
6.2. CRITERIOS DE AVALUO
Para determinar el valor asignado se tuvieron en cuenta, los siguientes aspectos:
a) Las características intrínsecas y extrínsecas del terreno de acuerdo a su ubicación,

topografía, forma geométrica, área, dotación de servicios públicos, obras de
infraestructura, uso actual, etc.
b) Las características de la construcción relacionadas con su distribución,

especificaciones técnicas y arquitectónicas, estado de conservación, edad y grado de
vetustez.
e) Se analizaron y compararon los valores comerciales de predios de similares

características, ubicados en el sector y en otros sectores de condiciones parecidas.
6.3. CONSIDERACIONES GENERALES

Adicionalmente a las características relacionadas en los ítems anteriores, a
continuación se citan las consideraciones tenidas en cuenta para la asignación del valor
comercial:
a) La localización general del predio en una zona en proceso de consolidación

urbanística y caracterizada por tener una vocación residencial ,predominante.
b) La buena ubicación especifica del predio con respecto al desarrollo del sector.
e) Las buenas condiciones de acceso y desarrollo del sector, que cuenta con una
importante vías del plan vial.
d) La infraestructura urbanística del sector, que cuenta con la prestación de todos los
servicios públicos.
16
e) La disponibilidad y acceso a la infraestructura comunitaria del sector y

de los sectores adyacentes.
f) Se tomó en consideración el factor de comercialización de este tipo de predios en el

mercado.
g) La situación del mercado inmobiliario que repercute en la demanda y en los

valores de la finca raíz.
La edificación ofrece buena garantía debido a los siguientes factores:
Tiene contadores de los servicios públicos y se encuentran activos.

No se encuentra en situaciones de riesgo y está incluida dentro del perímetro de
servicios.
El diseño arquitectónico para el uso que fue construido y que tiene actualmente y
para la ampliación de nuevos usos es funcional.
6.5. MERCADO INMOBILIARIO.-
En la actualidad las operaciones de propiedad raíz que se están llevando acabo en el

sector, están relacionadas principalmente con los nuevos desarrollos de vivienda; lotes de
terreno destinados a vivienda, de estratos medios y altos; y en general el desarrollo urbano
del sector contemplada en el Pbot.
También se están efectuando operaciones sobre predios de gran calidad técnica y

arquitectónica que por circunstancias muy especiales del mercado son adquiridos en
forma esporádica.
Estos predios tienen además de precios razonables, buenas formas de pago como
permutas, financiaciones especiales por parte de sus propietarios y subsidios por
parte del estado.
6.6. PERSPECTIVASDE VALORIZACIÓN.-
En razón de su tendencia y tamaño el predio presenta un proceso de valorización en

ascenso consecuente con el comportamiento inmobiliario de la zona.
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7. METODOLOGÍA UTILIZADA.
7.1. LOTE DE TERRENO
Para determinar el valor del inmueble materia de avalúo se optó por el sistema tradicional
de investigación y comparación de mercado.
La investigación se realizó sobre avalúos y sobre ofertas en venta de inmuebles de

similares características situados en otras edificaciones de similares características, con
el propósito de tener elementos de comparación con predios que tengan alguna
semejanza, previa apreciación de las diferencias y su probable influencia en el valor.
No existen inmuebles totalmente comparables por las características especiales que

tiene el inmueble, sin embargo se realizó la investigación sobre predios tipo p a r e c i d o s
que de alguna manera muestran la situación de los precios para inmuebles de esta
naturaleza.
La investigación de mercado arrojó el siguiente resultado:
AREA M2 LOCALIZACION VALOR VALOR M2 TELEFONO CARACTERISTICAS

300,00 EL CURAL $ 290.000.000,00 $ 966.666,67 3125238339 3 ALC
198,00 CENTRO $ 280.000.000,00 $ 1.414.141,41 3134546362 4 ALC
650,00 COND. LA VEGA CAMPESTRE $ 700.000.000,00 $ 1.076.923,08 3103394430 3 ALC
200,00 VILLA DEL RIO $ 370.000.000,00 $ 1.850.000,00 3212153813 3 PISOS
228,00 CABAÑA $ 230.000.000,00 $ 1.008.771,93 3105892123 3 ALC
522,00 CENTRO $ 220.000.000,00 $ 421.455,94 3108541429 3 ALC
1784,00 VILLAS DEL CENTRO $ 319.000.000,00 $ 178.811,66 3167454430 2 ALC
168,00 SANTANDER $ 200.000.000,00 $ 1.190.476,19 3044084088 4 ALC
170,00 CHICALA $ 230.000.000,00 $ 1.352.941,18 3177577384 3 ALC
72,00 GAITAN $ 350.000.000,00 $ 4.861.111,11 3214662379 3 ALC
170,00 LOS ALMENDROS $ 350.000.000,00 $ 2.058.823,53 3114838868 4 ALC
VALOR PROMEDIO M2 $ 1.489.102,06
La metodología de avalúo aplicada fue la siguiente:
a) Se adopta el valor promedio del mercado como el valor inicial de la casa.
b) El predio tiene acceso directo sobre las dos vías que lo enmarcan. La edificación tiene
un diseño arquitectónico moderno y la vocación general del predio por estar
localizado en área de densidad media se puede desarrollar urbanísticamente mejor
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c) En el estudio de mercado las áreas consideradas están relacionadas con unidades

destinadas a vivienda con igualdad de condiciones de acceso, sobre vías.
d) Estas circunstancias se traducen en que tenga un coeficiente de comercialización

r e g u l a r razón por la cual se aplicó un demérito del 5% sobre el valor de la
investigación de mercado.
7.2. APOYO VALUATORIO.-
Con el propósito de verificar el proceso de avalúo se efectuó un análisis independiente

del lote de terreno y de la construcción, con el propósito de determinar eL valor final del
predio.
Para determinar el valor del lote de terreno se utilizó el método residual, que consiste en
establecer el valor para el terreno partiendo de estimar el monto total de las ventas de un
proyecto de construcción
Para determinar el valor de la construcción, se utilizó el método del costo de reposición

que es aquel que establece el valor comercial a partir de estimar el costo total para
construir a precios de hoy y se le resta la depreciación.
Para calcular el valor total de la edificación se realizó una ponderación de los diferentes
capítulos que conforman la construcción como cimentación, mampostería, cubierta,
pisos, enchapes, carpintería de madera y metálica, aparatos sanitarios y las instalaciones
hidráulicas, eléctricas y sanitarias.
Una vez definida el área de la edificación, se realizó una investigación de los costos de
construcción. Para ello se utilizó la información del Banco de Datos de l a C á m a r a d e
l a C o n s t r u c c i ó n sobre valores unitarios de la construcción, que cubren las
estadísticas de Construdata y los presupuestos elaborados directamente...
Posteriormente se aplicó la depreciación, teniendo en cuenta la edad y el estado de

conservación de la edificación .Para calcular la depreciación se utilizaron las tablas de
Fitto y Corvini.
19
Memoria de cálculo:
LOTE DE TERRENO COSTO FINAL
Área 1162.00 Mts2
Área de la construcción 176.00 Mts2
Valor Mt2 terreno $ 475.000.00
Valor Predio $551.950.000.00 $551.950.000.00
CONSTRUCCION
Costo de reposición $4.780.000.00
Depreciación
Edad años 15
Total vida esperada 60
Porcentaje de vida 25%
Estado de conservación 3
Castigo antigüedad estado 22.14%
Valor Castigo $1.058.292.00
Valor mt2 $3.721.708.00
Coeficiente de comercialización 0.65
Valor comercial menos m2 $2.419.110.20
Área construida total 176.00 mts2
Valor predio $425.763.395.20 $425.763.395.20
Subtotal $977.713.395.20
Valor mts2 $841.405,68
Demerito sobre avalúo 5% $42.070,28
Valor real mt2 $799.335.39
Ajuste $799.350.00
Valor total del predio $928.827.725.44
El Valor comparado con el de la investigación de mercado está por debajo pues muchas de las casas
encuestadas están para estrena-
8. NOTAS ESPECIALES.
8.1. El avalúo señalado en este informe, es el valor expresado en dinero, que corresponde
al precio comercial de la unidad avaluada, entendiéndose por precio comercial, el
que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir, por
una propiedad como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y características
y actuando ambas partes libres de toda necesidad o urgencia.
8.2. El presente avalúo tiene una vigencia de doce (12) meses, contados a partir de la fecha
de expedición de este informe, siempre que las condiciones extrínsecas e intrínsecas,
20
que puedan afectar el valor ,se conserven. Decreto 422 de Marzo 8 de 2000 Artículo 2º
Numeral 7 emitido por el Ministerio de Desarrollo Económico.
8.4. La información que contiene el presente informe de avalúo, se obtuvo de

La visita directa que se practicó a la propiedad materia de avalúo.
8.5. La información sobre títulos y áreas fue extractada de la documentación suministrada,

razón por la cual el avaluador no se hace responsable sobre la veracidad de la misma.
8.7. La información jurídica consignadaen el presente estudio no corresponde a un

estudio formal de los títulos.
8.8. Dejo constancia que no tengo ningún interés actual o contemplado en la propiedad
avaluada.
8.9. Los criterios utilizados para el presente avalúo corresponden a los ordenados por la
Ley, para la realización de avalúos del estado.Decreto 2150/95.Avalúos de bienes
inmuebles. Decreto 1420. Métodos valuatorios y parámetros para determinar el valor
comercial. Resolución IGAC Nº 620 del 23 de Septiembre de 2.008.Instituto Geográfico
Agustín Codazzi. Metodología para la realización de los avalúos ordenados por la ley
388.
9. VALOR COMERCIAL.
Valor $928.827.725.44
Valor metro cuadrado $$799.350.00
SON: NOVECIENTOS VEITIOCHO MILLONES OCHOCIENTOS

VEITISIETE MIL SETECIENTOS VEITICINCO PESOS MONEDA
CORRIENTE CON 44/100
21
AVALUO COMERCIAL
Carrera 3ª Nº 27 - 105
Municipio de LA VEGA
Cundinamarca
22
FOTOS
FACHADA VIA PENETRACION
FACHADA
FACHADA SOBRE CARRERA 3A
23
FACHADA POSTERIOR CASA FACHADA POR VIA PENETRACION CON VISTA A

MULTIFAMILIARES
PORTADA DE ENTRADA FACHADA LATERAL CON VISTA A ENTRADA
24
ANEXOS
25

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Estudios & Consultoría

Jorge Enrique Díaz B.

CASA DEL SEÑOR URBANO BUSTOS

San Francisco de Sales, Cundinamarca, enero 21de 2016

Jorge Enrique Díaz B.

FECHA ENERO 21 DE 2016.

TIPO DE INMUEBLE: CASA

LOCALIZACION CARRERA 3ª Nº 27-105 LA VEGA

SOLICITANTE URBANO BUSTOS.

PROPIETARIO BLANCA INÉS ORJUELA Y URBANO BUSTOS

OBJETO DETERMINAR VALOR COMERCIAL.

TIPO AVALUO COMERCIAL

Valor total del predio $928.827.725.44

1.1. SOLICITUD DE AVALUO...

1.2. VISITA AL INMUEBLE

MUNICIPIO DE LA VEGA EN CUNDINAMARCA

IDENTIFICACIÓN DEL MUNICIPIO:

Nombre del municipio: MUNICIPIO DE LA VEGA CUNDINAMARCA

Código Dane: 25402

Otros nombres que ha recibido el municipio:

Consta de tres cuarteles o divisiones: en el

En el cuartel derecho está la Ceiba del parque y

En el tercer cuartel las montañas, con el cerro que

No podía faltar la riqueza agrícola de otrora,

Autor del escudo: Francisco Latorre

Pabellón rectangular, modelo español formado por

El triángulo de color verde, es la vida de los

Autor: Dr. Carlos Fradique Méndez.

Fecha de fundación:12 de junio de 1605

Nombre del/los fundador:Licenciado Alonso Vásquez de Cisneros

El 9 de noviembre de 1793 se habla de la parroquia de San Juan de La Vega en jurisdicción de

El municipio de la Vega, está ubicado en la República de Colombia, a 54 Km. al noroccidente de

LÍMITES DEL MUNICIPIO

1. 1 Al norte con los municipios de Vergara y Nocaima.

Extensión total:153.52 Km2 Km2

Altitud de la cabecera municipal (metros sobre el nivel del mar): 1.230

Temperatura media: 22°C. º C

Distancia de referencia: Ubicada a 54.4 Km de Bogotá, D.C.

Cacao 73 hectáreas ubicadas en Bulucaima, Naguy, Cacahual , Tabacal, Guarumal , la Huerta ,

INDUSTRIA, MICROEMPRESAS Y GENERACIÓN DE EMPLEO.

Grafica 5. Registro de otras actividades generadoras de empleo

Según Censo 2005.

Fuente: Boletín DANE Censo 2005. Municipio La Vega, Cundinamarca.

Fuente: Boletín DANE Censo 2005. Municipio La Vega, Cundinamarca.

La Vega no es un municipio consumista, lo que impide el desarrollo acelerado del comercio. Lo

Adicionalmente el PBOT, establece la necesidad de garantizar las áreas de control ambiental en el

2.1. LOCALIZACIÓNESPECIFICA DEL PREDIO

El inmueble materia de avalúo es el predio localizado en la Carrera 3ª Nº27-105

El sector en donde está localizado el inmueble se caracteriza por desarrollar u n a

El sector posee viviendas unifamiliar, y multifamiliar para estratos medios. El comercio

El sector está e n p r o c e s o d e consolidación y se encuentran edificaciones d e uno,

Existe una cantidad de predios susceptibles de desarrollarse u r b a n í s t i c a m e n t e , , en

Las construcciones presentan en términos generales, buenas especificaciones

La zona cuenta con los servicios de energía eléctrica, acueducto, alcantarillado.,

3.2. MATRICULA INMOBILIARIA

3.4. LINDEROS y AREA

4. CARACTERISTICAS DEL PREDIO.

El predio tiene la siguiente nomenclatura:

Carrera 3 A Nº27-105 en la portada