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Sumilla: Mejor derecho de propiedad.

No hay mejor derecho de propiedad porque en otro proceso se declaró la nulidad de la

donación, por la cual adquirieron la propiedad quienes le transfirieron el inmueble a los
demandantes.
Reconociéndose en dicha sentencia a otras personas los demandados Julio y Sonia la
titularidad del bien sub litis, extendiéndose a favor de éstos la sentencia. Ninguna autoridad
puede dejar sin efecto resoluciones que han pasado a la autoridad de cosa juzgada, ni
modificar los efectos de la misma. En este entender, habiéndose declarado por sentencia firme
nulo el derecho del que proviene la propiedad de los demandantes, la pretensión materia de
autos deviene en infundada…”

“…se declaró la nulidad de la adquisición de los anteriores propietarios, que le transfirieron la

propiedad…”

“…ninguna de las transferencias de los demandados se encuentra, inscrita en los Registros

Públicos…”

“…no es de aplicación a los demandantes el Principio de Buena Fe Registral previsto en el

artículo dos mil catorce del Código Civil, ya que éstos conocían de la inexactitud del registro,
pues no existía documento alguno que acredite o respalde la propiedad que Carmen Aguilar
Ojeda afirmaba tener sobre el bien sub litis…”

“…los demandantes, en efecto, conocían de la inexactitud del registro, pues de los propios
asientos registrales y la secuencia del tracto sucesivo se desprendía con claridad que el
derecho de los transferentes -esposos Ferro-Leyva fue adquirido de persona que no detentaba
la propiedad sobre el Lote P- cuatro de la Asociación Pro Vivienda Los Nogales, situación que
no podía ser ignorada por un comprador diligente, en aplicación de los principios de Publicidad
Registral y de Tracto Sucesivo a que se refieren los artículos dos mil doce y dos mil quince del
Código Civil, razón por la cual a los demandantes no les asiste la presunción de la buena fe
registral…”

“…no obstante, la recurrente pretende alegar en Sede Casatoria que la inexactitud del registro
recién pudo ser advertida al expedirse la sentencia final en el proceso de nulidad de acto
jurídico y otras pretensiones…. no quiere decir que la causa que lo afectaba de nulidad no
constara desde antes en los Registros Públicos; todo lo contrario, dicha causa qué afectaba de
nulidad el derecho de los transferentes -esposos Ferro-Leyva- se evidenciaba de la simple
revisión del tracto sucesivo del que fluye precisamente la inexactitud del registro, siendo que el
Órgano Jurisdiccional se ha limitado a constatarlo y declararlo para afectos de que los esposos
Rupa¬Camaza puedan ejercer los derechos que les correspondía…”

1135CC “…cada una de las partes -demandantes y demandados- es acreedor de un deudor

diferente, y éstos a su vez han adquirido la propiedad del bien sub litis también de distintas
personas; razón por la cual las reglas de la preferencia descritas en el artículo mil ciento
treinta y cinco del Código Civil no resultan aplicables al casó concreto y, por ello, se concluye
que este extremo del recurso debe ser desestimado…”

“…Primer venta
Carmela Emperatriz, Gloria Mercedes, Fanny Segunda y Edgar Alfredo Aguilar Ayanz,
otorgaron poder especial y general a favor de Lilia Elizabeth Aguilar Ayanz viuda de
Casafranca para efectos de que proceda a la venta de los bienes raíces legados por su padre.

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Lilia Elizabeth Aguilar Ayanz viuda de Casafranca otorga poder a su hermano Edgar Alfredo
Aguilar Ayanz para que proceda a la venta de una fracción de la ex Hacienda Surihuaylla;
siendo que en mérito a este poder, el último nombrado vende a los esposos Aquilino Rupa
Rojas e Hilda Camaza Alagón de Rupa el Lote cuatro de la manzana P de la Asociación Pro
vivienda Los Nogales, de doscientos metros cuadrados de extensión.
Posteriormente, Lilia Elizabeth Aguilar Ayanz en virtud a los poderes de los que estaba
premunida, vende a favor de los esposos Rupa-Camaza el mismo inmueble, quienes venden
a Julio César Gamboa Maldonado y Sonia Maldonado Pacheco.

Segunda venta - Invalida

Al fallecimiento de Edgar Alfredo Aguilar Ayanz fue declarada como heredera —entre otros—
su hija Carmen Rosa Aguilar Ojeda de De La Torre, siendo que en mérito a esta declaración
como heredera, procede a donar el inmueble sub litis a favor de los esposos José Ferro Avilés
y Agripina Leyva Rodríguez. No obstante ello, pese a que la venta sólo lo efectuó uno de los
herederos, quien no detentaba título alguno que acredite su derecho de propiedad, se
procedió a inscribir la donación a favor de los esposos Ferro-Leyva. Quienes posteriormente
venden a Porfirio Castillo Olarte y Teresa Ferro Avilés de Castillo

CAS. N° 3394-2010 CUSCO. Mejor derecho a la propiedad. Lima, veintiocho de setiembre del
año dos mil once.- LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE
LA REPÚBLICA, vista la causa número tres mil trescientos noventa y cuatro — dos mil diez, en
Audiencia Pública llevado a cabo el día de la fecha, y producida la votación con arreglo a ley,
emite la siguiente sentencia;

MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casación interpuesto por Teresa Ferro de
Castillo mediante escrito obrante a fojas ochocientos setenta y tres, contra la sentencia de vista
emitida por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia del Cusco, obrante a fojas
ochocientos cincuenta y cuatro del mismo expediente, su fecha cinco de julio del dos mil diez,
que confirma la sentencia apelada corriente a fojas trescientos setenta y siete que declara
infundada la demanda interpuesta, con lo demás que contiene. FUNDAMENTOS DEL
RECURSO: Que, el recurso de casación fue declarado procedente por resolución de fecha
cuatro de noviembre del año dos mil diez, por la causal de infracción normativa prevista en el
artículo trescientos ochenta y seis del Código Procesal Civil, en virtud de lo cual la recurrente
denuncia: 1) Se infringe el artículo dos mil catorce del Código Civil, toda vez que se alega que
no existió buena fe por parte de la recurrente y su cónyuge al adquirir el inmueble sub litis, sin
tener en cuenta que la buena fe se presume mientras no se demuestre lo contrario; y en autos
no se ha acreditado que a la fecha en que adquirieron el inmueble sub litis — veintiuno de julio
de mil novecientos noventa y nueve- o a la fecha de su inscripción -veintidós de julio del mismo
año-, los demandantes tuvieran conocimiento de la inexactitud del registro, esto es, que la
Escritura Pública de Donación de fecha veintiuno de junio del año mil novecientos noventa y
nueve, celebrada por la donante Carmen Aguilar Ojeda a favor de sus vendedores José Ferro
Aguilar y Agripina Leyva Rodríguez, así como su inscripción registral fueran
nulas, pues la sentencia que declaró su nulidad recién fue dictada el cinco de abril del año
dos mil tres, y confirmada por sentencia de vista de fecha veintidós de setiembre del mismo
año, conforme se desprende del proceso de nulidad de acto jurídico y otros, signado como
Expediente número mil novecientos noventa y nueve —cuatrocientos veinticinco, en el cual no
fueron considerados como parte procesal. Agrega que ni ella ni su cónyuge tenían
conocimiento de que hubiera construcciones en el terreno materia de litis, porque a la fecha de
su adquisición nadie se encontraba en posesión del mismo, siendo que los demandados
empezaron a construir recién en enero del año dos mil tres y no en la época en que la
recurrente y su esposo adquirieron el terreno — veintiuno de julio de mil novecientos noventa y

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nueve-. Por último, refiere que la recurrida no contiene un mínimo de motivación fáctica, pues
no se señala por qué se llega a la decisión adoptada y/o cuáles son los medios probatorios
actuados que sustenten la afirmación de que los demandantes conocían la inexactitud del
registro; 2) Se infringe el artículo mil ciento treinta y cinco del Código Civil, pues frente a la
concurrencia de acreedores que ostentan similar derecho se prefiere al que tiene derecho
inscrito de buena fe con anterioridad, de manera que habiéndose evidenciado la buena fe en
el proceder de los demandantes, corresponde aplicar la norma invocada. Añade que la parte
demandada no ha desvirtuado la presunción iuris tantum respecto de la buena fe de los
demandantes en la adquisición y posterior inscripción del inmueble materia de controversia; y,

CONSIDERANDO:

Primero.- Que, conforme aparece de autos, los esposos Portirio Castillo Olerte y Teresa Ferro
Avilés de Castillo interponen demanda para que se declare el Mejor Derecho de Propiedad a
su favor respecto del lote de terreno signado con el número P- cuatro de la Asociación Pro
Vivienda Los Nogales, distrito de San Sebastián, provincia y departamento del Cusco,
solicitando como pretensión accesoria la restitución del citado lote. Sostienen haber adquirido
el terreno mediante Escritura Pública de Compraventa de fecha veintiuno de julio del año mil
novecientos noventa y nueve de sus anteriores propietarios, José Ferro Avilés y Agripina Leyva
Rodríguez, habiéndose inscrito su derecho de propiedad en el Asiento Registral número
sesenta y nueve de la Ficha Registral número uno uno uno nueve nueve del Registro de
Predios de la Oficina Registrar de Cusco. Señalan que se han visto privados de su derecho de
dominio en razón a que los demandados Julio César Gamboa Maldonado y Sonia Maldonado
Pacheco empezaron a levantar construcciones en el terreno, alegando haber adquirido la
propiedad del mismo de sus transferentes Aquilino Rupa Rojas e Hilda Camaza Alagón de
Rupa mediante Escritura Pública de Compraventa de fecha diez de enero del año dos mil,
quienes habrían adquirido el inmueble por documento de fecha nueve de mayo del año mil
novecientos noventa y cinco que suscribieron con Alfredo Aguilar Ayanz -dos meses antes de
su fallecimiento- y posteriormente mediante Minuta de fecha tres de diciembre de mil
novecientos noventa y seis, elevada a Escritura Pública de fecha cinco de diciembre del mismo
año, siendo que ninguna de esas transferencias se encuentra, inscrita en los Registros
Públicos, por lo que les corresponde ser declarados con Mejor Derecho de Propiedad a tenor
de lo regulado en las normas registrales contenidas en los artículos dos mil trece, dos mil
catorce y dos mil dieciséis del Código Civil, debiendo los demandados restituirles el terreno tal
como se encontraba antes de que ejerzan la posesión ilegítima y de mala fe, o en caso
contrario pasarán a hacer suyas las construcciones.

Segundo.- Que, los demandados Julio César Gamboa Maldonado y Sonia Maldonado
Pacheco fueron declarados rebeldes mediante resolución de fojas cuarenta y cinco del
expediente principal, y luego de llevarse a cabo la Audiencia de Saneamiento y Conciliación,
así como la Audiencia de Pruebas, el Juez de la causa dicta sentencia declarando infundada
la demanda interpuesta, por cuanto: i) Si bien es cierto que los demandantes adquirieron el
inmueble sub litis mediante Escritura Pública de Compraventa de fecha veintiuno de julio del
año mil novecientos noventa y nueve de sus anteriores propietarios, José Ferro Avilés y
Agripina Leyva Rodríguez; también es verdad que el acto jurídico de donación que contiene la
Escritura Pública del veintiuno de junio mil novecientos noventa y nueve, mediante la cual
Carmen Rosa Aguilar Ojeda de De La Torre transfirió el citado inmueble a los esposos Ferro-
Leyva, así como su inscripción registral, fueron declarados nulos mediante sentencia de fecha
cinco de junio del año dos mil tres, confirmada por sentencia de vista de fecha veintidós de
setiembre del mismo año, reconociéndose en dicha sentencia a los demandados Julio César
Gamboa Maldonado y Sonia Maldonado Pacheco la titularidad del bien sub litis, extendiéndose
a favor de éstos la sentencia antes referida; ii) De conformidad con lo dispuesto en el artículo
ciento treinta y nueve de la Constitución Política del Estado, ninguna autoridad puede dejar sin

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efecto resoluciones que han pasado a la autoridad de cosa juzgada, ni modificar los efectos de
la misma. En este entender, habiéndose declarado por sentencia firme nulo el derecho del que
proviene la propiedad de los demandantes, la pretensión materia de autos deviene en
infundada.

Tercero.- Que, apelada que fuera esta decisión, la Sala Superior ha emitido sentencia
confirmando la sentencia, por cuanto: i) El inmueble sub litis forma parte de un inmueble de
mayor extensión -ex Hacienda Surihuaylla Grande- que perteneció a la Sucesión de Rafael
Aguilar Páez, conformada por sus herederos Carmela Emperatriz, Gloria Mercedes, Fanny
Segunda, Edgar Alfredo Aguilar Ayanz y Lilia Elizabeth Aguilar Ayanz viuda de Casafranca; ii)
Carmela Emperatriz, Gloria Mercedes, Fanny Segunda y Edgar Alfredo Aguilar Ayanz,
otorgaron poder especial y general a favor de Lilia Elizabeth Aguilar Ayanz viuda de
Casafranca para efectos de que proceda a la venta de los bienes raíces legados por su padre -
poderes de fecha trece y veinticuatro de agosto de mil novecientos ochenta y cuatro-; iii) El tres
de junio de mil novecientos ochenta y seis, Lilia Elizabeth Aguilar Ayanz viuda de Casafranca
otorga poder a su hermano Edgar Alfredo Aguilar Ayanz para que proceda a la venta de una
fracción de la ex Hacienda Surihuaylla; siendo que en mérito a este poder, el último nombrado
vende a los esposos Aquilino Rupa Rojas e Hilda Camaza Alagón de Rupa el Lote cuatro de la
manzana P de la Asociación Pro vivienda Los Nogales, de doscientos metros cuadrados de
extensión. Posteriormente, mediante Escritura Pública de Compraventa de fecha cinco de
diciembre del año mil novecientos noventa y seis, Lilia Elizabeth Aguilar Ayanz vende a favor
de los esposos Rupa-Camaza el mismo inmueble, en virtud a los poderes de los que estaba
premunida; iv) De otro lado, se tiene que al fallecimiento de Edgar Alfredo Aguilar Ayanz
-ocurrido el dieciséis de julio de mil novecientos noventa y cinco - fue declarada como heredera
—entre otros— su hija Carmen Rosa Aguilar Ojeda de De La Torre, siendo que en mérito a
esta declaración como heredera, procede a donar el inmueble sub litis a favor de los esposos
José Ferro Avilés y Agripina Leyva Rodríguez, mediante Escritura Pública del veintiuno de junio
del año mil novecientos noventa y nueve. No obstante ello, pese a que la venta sólo lo efectuó
uno de los herederos, quien no detentaba título alguno que acredite su derecho de propiedad,
se procedió a inscribir la donación a favor de los esposos Ferro-Leyva. Cabe señalar que este
hecho era perfectamente conocible de parte de los demandantes Porfirio Castillo Olarte y
Teresa Ferro Avilés, por el Principio de Publicidad Registral y del Tracto Sucesivo establecido
en los artículos dos mil doce y dos mil quince del Código Civil; siendo que éstos adquirieron el
inmueble sub litis mediante Escritura Pública de Compraventa de fecha veintiuno de julio del
año mil novecientos noventa y nueve; v) Los esposos Castillo-Ferro interpusieron demanda de
reivindicación y desalojo contra Julio César Gamboa Maldonado y Sonia Maldonado Pacheco
-Expediente mil ciento diecinueve — dos mil-, la misma que fue declarada infundada mediante
sentencia de fecha veintiocho de abril del año dos mil tres bajo el principal fundamento que
primero debía dilucidarse el Mejor Derecho de Propiedad antes de interponerse con éxito la
reivindicación, no obstante lo cual dicho proceso acredita que ya existía un conflicto entre las
partes respecto de la propiedad del inmueble, y que los actuales demandados eran quienes se
encontraban en posesión del inmueble; vi) Los esposos Rupa-Camaza interpusieron demanda
de nulidad de acto jurídico contra José Ferro Avilés y Agripina Leyva Rodríguez, la misma que
fue resuelta por sentencia de fecha cinco de junio del año dos mil tres que declaró fundada la
demanda y nulo el acto jurídico de donación contenido en la Escritura Pública de veintiuno de
junio de mil novecientos noventa y nueve, nula su inscripción registral y la cancelación del
asiento respectivo; vii) Estando al escenario descrito, no es de aplicación a los demandantes
Porfirio Castillo Olarte y Teresa Ferro Avilés de Castillo el Principio de Buena Fe Registral
previsto en el artículo dos mil catorce del Código Civil, ya que éstos conocían de la inexactitud
del registro, pues no existía documento alguno que acredite o respalde la propiedad que
Carmen Aguilar Ojeda afirmaba tener sobre el bien sub litis; además que sabían que los
demandados se encontraban realizando construcciones sobre el terreno sub litis a la fecha de
interposición de la presente demanda, tal como ellos mismos afirman en su escrito
postulatorio, por lo que conocían que el inmueble que compraron se encontraba en poder de

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otras personas, encontrándose en la posibilidad de conocer y saber que el inmueble no estaba

en posesión de los vendedores, esposos Ferro-Leyva, siendo que de acuerdo a las reglas de
la experiencia ninguna persona compra un inmueble sin antes verlo físicamente.

Cuarto.- Que, resulta necesario absolver, en primer lugar, si resulta pertinente la aplicación de
lo normado en el artículo mil ciento treinta y cinco del Código Civil, tal como pretende la
impugnante en el punto 2) de los fundamentos de su recurso. La citada norma regula la forma
en que debe dilucidarse la concurrencia de acreedores sobre un mismo inmueble a quien un
único deudor se ha obligado a entregar, conforme al siguiente texto: "Cuando el bien es
inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a
entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en
defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último
caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua" -el resaltado es nuestro-.
Como puede advertirse, el presupuesto para que esta norma se aplique parte de considerar
que exista una obligación de dar asumida por un único deudor frente a dos o más acreedores,
siendo que a partir de esa premisa se aplican las reglas de preferencia. Sin embargo, en el
caso de autos la hipótesis planteada no se verifica, pues la obligación de dar un bien inmueble
no ha partido de un único obligado, sino que cada una de las partes -demandantes y
demandados- es acreedor de un deudor diferente, y éstos a su vez han adquirido la propiedad
del bien sub litis también de distintas personas; razón por la cual las reglas de la preferencia
descritas en el artículo mil ciento treinta y cinco del Código Civil no resultan aplicables al casó
concreto y, por ello, se concluye que este extremo del recurso debe ser desestimado.

Quinto.- Que, entrando al análisis del punto 1) de los fundamentos del recurso de casación,
corresponde establecer si es correcta o no la interpretación que da la Sala Superior, a los
alcances del artículo dos mil catorce del Código Civil. Previamente a este estudio, debe quedar
claro que no puede existir discusión alguna respecto de la declaratoria de nulidad del acto
jurídico de donación contenido en la Escritura Pública del veintiuno de junio del año mil
novecientos noventa y nueve celebrada entre Carmen Rosa Aguilar Ojeda de De La Torre
con los esposos Ferro-Leyva -transferentes de los demandantes-, así como de su inscripción
registral, al haberse establecido judicialmente tal nulidad mediante sentencia del cinco de
junio del dos año mil tres, confirmada el veintidós de setiembre del mismo año, y que obran
—respectivamente— a fojas ochocientos cincuenta y ocho y novecientos treinta y uno del
Expediente número mil novecientos noventa y nueve — cero cero cuatro dos cinco que se
acompaña, por lo que cabe discernir si los demandantes, no obstante ello, aún gozan de la
titularidad del derecho pese a la falta o ausencia del derecho de sus otorgantes o
transferentes;

Sexto.- Que, el artículo dos mil catorce del Código Civil consagra el Principio de Fe Pública
Registral, el cual, para su configuración, exige la concurrencia copulativa de determinados
requisitos, como son: a) Que el adquirente sea a título oneroso; b) Que el adquirente actúe de
buena fe, tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como
al momento de la inscripción del mismo, buena fe que se presumirá mientras no se acredite
que tenía conocimiento de la inexactitud del registro -presunción iuris tantum-; c) Que el
otorgante aparezca registralmente con capacidad para otorgar el derecho del que se tratase;
d) Que el adquirente inscriba su derecho; y, e) Que ni de los asientos registrales ni de los
títulos inscritos en los Registros Públicos resulten causas que anulen, rescindan o resuelvan el
derecho del otorgante. Este principio busca proteger al tercero que ha adquirido, de buena fe,
un derecho de quien finalmente carecería de capacidad para otorgarlo, lo que implica la
búsqueda de la seguridad en el tráfico inmobiliario, y que supone a veces un sacrificio en la
seguridad del derecho. Conforme aparece en la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil,
"(...) quien quiera ampararse en el principio de fe pública registral, deberá asegurarse que el

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derecho del otorgante no padece de causas de nulidad, rescisión y resolución en ninguno de

los registros en los que podría aparecer La buena fe que se exige a una persona a efectos de
constituirse en tercero registral, es la de ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por
el registro. En otros términos, si en verdad existen razones de nulidad, rescisión o resolución,
que no aparecen en el registro, ellas deben ser además desconocidas por quien pretende
ampararse en el principio estudiado" -Exposición de Motivos Oficial del Código Civil. Cultural
Cuzco, Lima, dos mil catorce, páginas doscientos cuarenta y dos — doscientos cuarenta y
tres-.

Sétimo.- Que, el Contrato de Compraventa es sin duda un contrato oneroso, porque oneroso
es todo aquello que genera una contraprestación, como en el caso de autos en que por un
lado los esposos FerroLeyva han transferido un bien inmueble, y por el otro los esposos
Castillo-Ferro han pagado un precio por el mismo, por lo que se ha cumplido con el primer
requisito establecido en el considerando precedente. En lo que respecta al segundo requisito;
sin embargo, entendiendo que la presunción de buena fe asiste al adquiriente a título oneroso
siempre que no se pruebe que conocía de la inexactitud del registro, es de advertirse que
conforme a las conclusiones arribadas por las instancias de mérito, y de lo resuelto en el
proceso de nulidad de acto jurídico y otras pretensiones —Expediente mil novecientos noventa
y nueve — cero cero cuatro dos cinco-, se ha probado que los demandantes, en efecto,
conocían de la inexactitud del registro, pues de los propios asientos registrales y la secuencia
del tracto sucesivo se desprendía con claridad que el derecho de los transferentes -esposos
Ferro-Leyvafue adquirido de persona que no detentaba la propiedad sobre el Lote P- cuatro de
la Asociación Pro Vivienda Los Nogales, situación que no podía ser ignorada por un comprador
diligente, en aplicación de los principios de Publicidad Registral y de Tracto Sucesivo a que se
refieren los artículos dos mil doce y dos mil quince del Código Civil, razón por la cual a los
demandantes no les asiste la presunción de la buena fe registral. En cuanto al tercer y cuarto
requisitos, los demandantes adquirieron el derecho. de propiedad de aquellas personas que
aparecían en el registro como titulares del bien inmueble, habiendo inscrito el suyo a
continuación, no obstante conocer la inexactitud del registro, cuya ignorancia tampoco han
podido sustentar. El quinto y último requisito asimismo no se verifica, porque al tiempo de la
inscripción del derecho de los demandantes, éstos conocían que existían circunstancias que
afectaban la inscripción del título en el que se sustentaba el derecho de propiedad de sus
otorgantes.

Octavo.- Que, siendo así, verificándose en los hechos que el acto jurídico de transferencia de
dominio suscrito por los esposos Ferro-Leyva conjuntamente con la recurrente y su cónyuge,
no reúne los requisitos para ampararse en la buena fe registral -esto es, en la presunción de
desconocimiento de la existencia de las razones de nulidad, rescisión y resolución que
afectaban al acto jurídico- resulta certera y ajustada a derecho la interpretación del Colegiado
Superior, en el sentido que los efectos del artículo dos mil catorce del Código Civil -protección
al tercero registral- no alcanzan a quien adquiere un bien registrado a título oneroso y sin
buena fe, y en consecuencia no protege a los demandantes en este proceso.

Noveno.- Que, no obstante, la recurrente pretende alegar en Sede Casatoria que la

inexactitud del registro recién pudo ser advertida al expedirse la sentencia final en el proceso
de nulidad de acto jurídico y otras pretensiones, Expediente número mil novecientos noventa y
nueve — cero cero cuatro dos cinco, y que por ser dicha sentencia posterior a la inscripción de
su título de propiedad, no tiene por qué afectarlo; sin embargo, el hecho de que los esposos
Rupa-Camaza se hubieran visto obligados a recurrir a un prolongado proceso judicial para
obtener la nulidad de la Escritura Pública de Donación celebrada entre Carmen Rosa Aguilar
Ojeda de De la Torre con los esposos Ferro-Leyva, no quiere decir que la causa que lo
afectaba de nulidad no constara desde antes en los Registros Públicos; todo lo contrario,
dicha causa qué afectaba de nulidad el derecho de los transferentes -esposos Ferro-Leyva- se
evidenciaba de la simple revisión del tracto sucesivo del que fluye precisamente la inexactitud

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del registro, siendo que el Órgano Jurisdiccional se ha limitado a constatarlo y declararlo para
afectos de que los esposos RupaCamaza puedan ejercer los derechos que les correspondían.

Décimo.- Que, finalmente, con respecto al hecho de que no existían construcciones sobre el
bien sub litis a la fecha de su adquisición por parte de la recurrente y su cónyuge, cabe
señalar que tal afirmación resultaría cierta, toda vez que cuando los demandantes hicieron
referencia a las construcciones existentes actualmente en el bien sub litis, jamás indicaron que
las mismas preexistiesen a la fecha de celebración de la Escritura Pública de Compraventa del
veintiuno de julio del año mil novecientos noventa y nueve. No obstante ello, este Supremo
Tribunal advierte que la subsanación del vicio en la motivación de este extremo de la sentencia
de vista no modificará sustancialmente el sentido de lo resuelto, toda vez que el conocimiento
sobre la inexactitud del registro por parte de los demandantes es lo que determina que éstos
no puedan invocar el Principio de Fe Registral a su favor y, como consecuencia de ello, que no
puedan ser declarados con derecho preferente a la transferencia de dominio celebrada a favor
de los demandados. Por tanto, debe procederse en aplicación del Principio de Subsanación
previsto en el cuarto párrafo del artículo ciento setenta y dos del Código Civil, según el cual no
hay nulidad si la subsanación del vicio no ha de influir en el sentido de la resolución o en las
consecuencias del acto procesal; razón por la cual este extremo del recurso tampoco merece
ser amparado.

Décimo Primero.- Que, por las razones expuestas, al no configurarse la causal de infracción
normativa prevista en el artículo trescientos ochenta y seis del Código Procesal Civil, debe
procederse conforme a lo dispuesto en el artículo trescientos noventa y siete de la citada
norma procesal; declararon: INFUNDADO el recurso de casación interpuesto por Teresa Ferro
de Castillo mediante escrito obrante a fojas ochocientos setenta y tres del expediente principal;
en consecuencia, NO CASARON la sentencia de vista obrante a fojas ochocientos cincuenta y
cuatro del mismo expedientes, de fecha cinco de julio del dos mil diez; DISPUSIERON la
publicación de la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano; bajo responsabilidad; en
los seguidos por Porfirio Castillo Olerte y otra contra Julio César Gamboa Maldonado y otra,
sobre Mejor Derecho de Propiedad y otro; y los devolvieron. Ponente Señor Ticona Postigo,
Juez Supremo.- SS. TICONA POSTIGO, ARANDA RODRÍGUEZ, PALOMINO GARCÍA,
VALCÁRCEL SALDAÑA, MIRANDA MOLINA C-742485-617
www.juriscivil.com
Publicado 30-01-2012 Página 33266

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