Universidad Rafael Landívar

Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales

Derecho Civil II
Licda. Debbie Michelle Smith

Registros Públicos

Helen Victoria Juárez Molina #1166118

Maria Renee Ramírez Bolaños #1051315
Kathia María Bech Krings #1027619
María José Soto Marroquín #1029019
Raúl Alejandro Gutierrez Carranza #1105017

Guatemala, 17 de abril de 2020

 Índice

Introducción …………………………………………………………………………………… 3

Registros Públicos ……………………………………………………………………………. 4

1. Registros Públicos en Guatemala ………………………………………………………… 4

i. ¿Qué es un Registro Público estatal? 4

ii. Registro General de la Propiedad 4

iii. Registro de Garantías Mobiliarias 4

iv. Registro de la Propiedad Intelectual 7

v. Registro de Información Catastral8

2. Principios Registrales 8
Parte General 9

a.¿Qué son los principios registrales? 9

b ¿Quiénes lo aplican? 9

c. que son los sistemas registrales

d. responsabilidades del registrador

Parte Específica 9

Los principios
3. Situación Jurídica

Conclusiones 11

Recomendaciones 12

Referencias
 Introducción

En el siguiente trabajo se presenta una resolución por medio de preguntas, y además,

aportando información más amplia sobre el por qué los Registros cumplen una función
fundamental de protección y certeza jurídica y esta protección se basa en una serie de
principios registrales, con la finalidad de conocer y comprender el tema que se está
presentando.

Asimismo se desarrollan los temas de registros públicos, específicamente los registros

públicos en Guatemala, definición de un registro público estatal, el Registro General de la
Propiedad, entre otros; como los principios registrales, dando a conocer la parte general
y la parte específica.

Finalizando con la creación de una situación en la cual se pongan en práctica al menos

cinco de los principios registrales, para dar a conocer lo que se comprendió sobre este
tema.
 Registros Públicos

1. Registros Públicos en Guatemala

i. ¿Qué es un Registro Público estatal?

Los registros son órganos estatales encargados de dar a conocer hechos jurídicos
para que el público los pueda conocer. En Guatemala, existen diferentes registros
públicos, algunos administrativos para tener el control de ciertos aspectos y otros
jurídicos, específicamente para dar publicidad y dar a conocer hechos o
situaciones de las personas.

Para Manuel Ossorio un registro público es: “Cualquiera de las oficinas públicas en
que un funcionario, debidamente autorizado  y en forma legal o reglamentaria, de
fe de ciertos actos en relación con sus atribuciones. Libro en que constan los datos
fehacientes.”

Para este tema también se relevante traer a colación el Derecho Registral, ya que
este engloba todos los tipos de registros públicos que existen, de tal forma que,
para estudiar los antecedentes del mismo. Para Víctor Lucas “Los registros
públicos actuales cumplen dos principales funciones: la publicidad registral de todo
lo inscribible, así como la seguridad jurídica que nace de una inscripción. Para
llegar a esos dos objetivos antes descritos, tuvieron que pasar muchas etapas de
ensayo y error, pues desde rituales de transmisión de propiedad, la simple
tradición de las cosas o bien anotación de partidas, los registros han evolucionado
hasta lo que hoy se implementa.1

De acuerdo con José Pelayo el registro público es “la institución jurídica que
permite obtener publicidad y seguridad jurídica general (certeza de las normas)”2

ii. Registro General de la Propiedad

1
Lucas Victor, Antecedentes y Aspectos Generales del Derecho Registral y Análisis Jurídico
Comparativo de Normativa Registral Guatemalteca con Normativa Registral Extranjera, tesis de
Licenciatura  en Ciencias Jurídicas y Sociales, Universidad Rafael Landívar, página 15.
2
Pelayo Olmedo, José Daniel. Las comunidades ideológicas y religiosas, la personalidad jurídica y
la actividad registra, España: Ministerio de Justicia de España, 2007., página 194.
 El artículo 1124 del Código Civil establece que “El Registro de la Propiedad es una
institución pública que tiene por objeto la inscripción, anotación y cancelación de
los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes
inmuebles y muebles identificables, con excepción de las garantías mobiliarias que
se constituyan de conformidad con la Ley de Garantías Mobiliarias”3

Es la institución responsable de realizar los servicios públicos registrales relativos

a los bienes inmuebles y muebles identificables. Con el fin de garantizar la
seguridad jurídica y la protección a la propiedad. El registro se funda en 1877 en
época del General Justo Rufino Barrios, atendiendo las necesidades de cada
época. Hoy en día existen dos registros, el primero en el Registros General de la
zona central con carácter de Registro General con sede en la ciudad de
Guatemala y el Segundo Registro de la Propiedad con sede en Quetzaltenango.
Anteriormente el sistema de llevar manual, las operaciones de los documentos
eran lentos, es por esto que se implementó ciertos cambios de tecnología
informática para ofrecer mejores servicios. 

Desde 1976 el Registro General de la Propiedad se encuentra ubicado en el

edificio situado en la 9a avenida 14-25 de la zona 1 de la capital de Guatemala,
edificio que albergó por muchos años las Corte Suprema de Justicia. En cuanto a
sus instalaciones y procedimientos, el Registro General de la Propiedad contaba
con una infraestructura y sistema operacional que venía acarreando desde el siglo
XlX, contando con instalaciones y equipo de trabajos obsoletos y totalmente
inadecuados para que el registro cumpliera eficazmente con su trabajo.

Para el Registro General de la Propiedad “El sistema de llevar a cabo las

operaciones relacionadas con fincas era un sistema manual, las operaciones
relacionadas con fincas era un sistema manual, las operaciones de los
documentos presentados eran lentas y el proceso de presentación, operación y
devolución de un documento podía durar meses.4
El objetivo institucional que proclama el Registro General de la Propiedad es:
“Realizar la inscripción, anotación y cancelación de los actos y contratos relativos
3
Enrique Peralta Azurdia, Jefe de Gobierno de la República, Decreto Ley Número 106
4
Portal del Registro General de la Propiedad, Historia del Registro General de la Propiedad,
Guatemala, 2019, Disponible en: https://www.rgp.org.gt/web/registro/historia, consulta 15/04/2020.
 al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles o muebles
identificables”5

Así mismo, la misión de esta institución es: “Somos una institución pública, que
mediante la utilización de tecnología moderna y la eficiente utilización de recursos,
garantizamos la certeza jurídica y seguridad registral, de los actos requeridos por
los titulares de bienes inmuebles, muebles identificables y demás derechos reales,
con el objeto de proteger el derecho humano fundamental de la propiedad  con
apego a las leyes y demás normas de la materia que nos rigen”

La seguridad jurídica en el ámbito registral puede ser considerada como un fin, o

bien cómo un principio que inspira el Derecho registral. Para Emilio Fernández
Vásquez la seguridad jurídica comprende todas las condiciones indispensables
para la vida y el desenvolvimiento de las naciones y de los individuos que la
integran. Constituye la garantía de la aplicación objetiva de la ley, de tal modo que
los individuos saben en cada momento cuáles son sus derechos y sus
obligaciones sin que la mala voluntad de los gobernantes pueda causarles
perjuicios.”6

Además se puede explicar dentro del mismo marco, la seguridad jurídica registral,
entendiéndose como aquella a través de la cual la inscripción de un
acontecimiento, contrato o acto, tengan plena validez desde el momento de su
anotación, y su pérdida solo podrá darse demostrando que el acto inscrito  es
falso, contrario al orden público o que adolece de algún vicio.

De acuerdo con Miguel Ángel Pajares “la seguridad jurídica debería radicar, para
algún ciudadano, en que todos pueden y deben conocer su titularidad respecto de
un bien (porque su derecho se opone a todos) es decir, erga omnes, pero también
podría radicar en que el Registro sirva como instrumento para perfeccionar la
adquisición del bien y quede resguardado ese derecho al incorporarse la
inscripción del derecho a un archivo totalmente seguro y por tanto inalterable”. 7
iii. Registro de Garantías Mobiliarias
5
Portal del Registro General de la Propiedad. Loc. cit
6
Lucas Victor, Óp. cit., página 74
7
Lucas Víctor, Óp. cit., página 76
 El artículo 3 de la Ley de Garantías Mobiliarias proclama que: “La garantía
mobiliaria es el derecho real de garantía constituido  por el deudor garante a favor
del acreedor garantizado, para garantizar el cumplimiento de una o varias
obligaciones del deudor principal o de un tercero. Consiste en la preferencia que le
otorga al acreedor garantizado para la posesión y ejecución de los bienes muebles
dados en garantía. La garantía mobiliaria constituye en la forma que establece la
Ley:

a. Sobre bienes muebles corporales, incorporales, o derivados;

b. Sobre bienes inmuebles por incorporación o destino; o
c. Sobre los derechos que recaen en los mismos.

El concepto de garantía mobiliaria comprenderá además, aquellos contratos,

pactos o cláusulas comúnmente utilizados para garantizar obligaciones respecto
de bienes muebles, tales como la venta con reserva de dominio, los fideicomisos
en garantía, la prenda flotante de establecimiento comercial o de fondo de
comercio, el descuento de créditos o cuentas por cobrar en los libros del acreedor.
El arrendamiento financiero y cualquier otra garantía mueble contemplada en la
legislación con anterioridad a la presente ley”.8

Así mismo, el artículo 4 del mencionado cuerpo legal establece que: “las garantías
mobiliarias a las que se refiere la presente ley, pueden constituirse
contractualmente o por disposición de la ley sobre uno o varios bienes muebles
específicos, sobre categorías genéricas de bienes muebles, o sobre la totalidad de
los bienes muebles del deudor garante; con el objeto de garantizar el cumplimiento
de obligaciones de toda naturaleza. Estas obligaciones pueden ser presentes o
futuras, determinadas o determinables, sobre bienes muebles de cualquier tipo, ya
sean presentes o futuros, corporales o incorporales, susceptibles de valoración
pecuniaria al momento de la constitución o con posterioridad, sin importar la forma
de la operación, siempre y cuando el deudor garante tenga un derecho posesorio
sobre los mismos”.9

8
Congreso de la República de Guatemala, Decreto 51-2007
9
Congreso de la República, Decreto 51-2007, Loc. cit.
 El registro de Garantías Mobiliarias es una institución adscrita al ministerio de
Economía, el cual fue creado mediante el decreto 51-2007 del Congreso de la
República por medio de la Ley de Garantías Mobiliarias, el cual tiene como objeto
la inscripción de la constitución, modificación, cancelación y ejecución de garantías
mobiliarias para su publicidad.

a. Inscripción: Nace por medio de un contrato del garantía por parte del
deudor garante y un acreedor, o por medio de las disposiciones
reglamentarias o judiciales.
b. Modificación: Se da al momento en que después de una inscripción de
dicha garantía se necesita modificar alguna condición establecida, ya sea
el monto, plazo, etc. 
c. Cancelación: Consiste en finalizar una garantía mobiliaria ya inscrita, ya
sea por el vencimiento del plazo, por disposiciones judiciales, entre otras.
d. Ejecución: Dicho registro permite al acreedor garantizado ejecutar una
garantía en caso en que el deudor garante incumpla las condiciones
establecidas. 

El Registro de Garantías Mobiliarias es de los registros más recientes que existen,

ya que, mencionado anteriormente, se creó en base a la nueva ley emitida por el
Congreso de la República de Guatemala el año 2017, esto debido a que al ser una
garantía impuesta sobre un bien mueble, debe gozar de un registro propio lo cual
respalde dicha garantía. 

Tiene como visión: “Ser una institución de Registro de Garantías Mobiliarias,

confiable, segura, ágil y eficiente en el otorgamiento de la certeza jurídica a través
de un sistema y funcionamiento automatizado a nivel nacional e internacional, que
permita por medio de un Registro Electrónico dar publicidad por medio de la
función registral a todos los usuarios individuales o jurídicos.”10

Actualmente, dicho registro se encuentra ubicado en 11 Avenida 03-14 Zona 01.

Guatemala, Guatemala, pueden ser contactados por medio del correo electrónico
rgm@mineco.gob.gt y número telefónico +502 2238-3079
10
Ministerio de Economía, Registro de Garantías Mobiliarias, Acerca de, Guatemala, 2018,
https://www.rgm.gob.gt/acerca-de, 11 de abril del 2018. 
Organigrama del Registro de Garantías Mobiliarias del Ministerio de Economía.
 11

iv. Registro de la Propiedad Intelectual

Es la institución registral que protege, estimula y fomenta las creaciones del

intelecto garantizando certeza en el ámbito de la Propiedad Intelectual. Este
registro se divide según las distintas ramas de la propiedad intelectual, existe un
departamento de propiedad industrial el cual se divide en uno de marcas y otro de
patentes, y otro departamento exclusivo a los derechos de autor y derechos
conexos.

Este registro tiene el objetivo de garantizar tanto las actividades económicas de la

industria y del comercio contra competencia desleal, otorgando protección tanto a
las marcas y derecho de autor, como a los inventos y modelos de utilidad a través
de patentes.

El artículo 104 de la Ley de derecho de autor y derechos conexos de Guatemala

establece que “ El Registro de la Propiedad Intelectual tiene por atribución
principal, sin perjuicio de lo que dispongan otras leyes, garantizar la seguridad
jurídica de los autores, de los titulares de los derechos conexos y de los titulares
de los derechos patrimoniales respectivos y sus causahabientes, así como dar una
adecuada publicidad a las obras, actos y documentos a través de su inscripción,
cuando así lo soliciten los titulares”12

Dentro de sus funciones se encuentra registrar la debida inscripción de las obras o

fotografías que los autores desean registrar, se encargan del trámite de convenios
y contratos modificando, restringiendo los derechos patrimoniales del autor,
resuelven solicitudes a cerca de sociedades que promuevan asociaciones sin fines
de lucro, intervienen en la resolución de conflictos sobre los derechos establecidos
dentro de la ley, entre otras funciones establecidas en el artículo 104 de la ley Ley
de derecho de autor y derechos conexos de Guatemala.

11
Ministerio de economia, Registro de garantías mobiliarias loc, cit.,organigrama
12
Congreso de la República de Guatemala, Decreto 33-98
 Mientras que el artículo 162 de la ley de la propiedad industrial menciona que “El
Registro de la propiedad intelectual es el órgano administrativo competente para: 

a. Organizar y administrar el registro de los derechos de propiedad industrial;

b. Cumplir todas las funciones y atribuciones que le asigna esta ley;
c. Desarrollar programas de difusión, capacitación y formación en materia de
derechos de propiedad intelectual; y
d. Realizar cualesquiera otras funciones o atribuciones que se establezcan
por ley o en el reglamento respectivo”13

Por lo antes mencionado, se puede comparar que el mismo Registro de la

Propiedad intelectual posee diferentes funciones y atributos establecidos en
diferentes leyes, y a pesar de algunas diferencias, ambas leyes se caracterizan por
velar el cumplimiento de los derechos de propiedad intelectual establecidos por el
Congreso de la República de Guatemala al momento de la creación de ambos
cuerpos legales y sus reglamentos.

Organigrama del Registro de propiedad intelectual

13
Congreso de la República de Guatemala, Decreto 57-2000
 14

v. Registro de Información Catastral 

Para Ossorio, catastro es “Registro público en el que se hacen constar datos

relativos a la propiedad inmueble, tales como la cantidad, la calidad y el valor de
esos bienes, los nombres de los propietarios, la situación, extensión, límites y
cultivos. Aunque su finalidad característica es la determinación de las
contribuciones imponibles, sirve también a efectos estadísticos, civiles y
administrativos”.15

14
Registro de la Propiedad Intelectual, Gobierno de Guatemala, Organigrama, Guatemala,
2014,https://rpi.gob.gt/portalrpi/organigrama, 15 de abril del 2020
15
Catastro, Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, Guatemala, Editorial Datascan,
1ra edición electrónica, pág 152.
 Para Cabanellas, catastro es “Censo descriptivo de las fincas rústicas y urbanas.
De acuerdo con Roque Barcia es el Registro Público que contiene la cantidad y el
valor de los bienes inmuebles y los nombres de los propietarios; el cual sirve para
determinar la contribución imponible en proporción a sus productos o sus rentas.
Operación técnica que determina la extensión, calidad, cultivo, aplicación y valor
de un inmueble, y del conjunto de un territorio o nación. 16

Según el artículo 2 de la Ley del Registro de Información Catastral “El Registro de

Información Catastral es la autoridad competente en materia catastral, que tiene
por objeto establecer, mantener y actualizar el catastro nacional, según lo
preceptuado en la Ley y sus reglamentos. Todas sus actuaciones y registros son
públicos. Los interesados tienen derecho a obtener en un tiempo prudencial con
las formalidades de ley y sin limitación alguna, informes, copias, reproducciones y
certificaciones de las actuaciones a costa del interesado”.17

El Registro tiene como misión:” Establecer mantener y actualizar el catastro

nacional para constituir un registro público orientado a la certeza y seguridad
jurídica de la propiedad, tenencia y uso de la tierra” mientras que su visión es ser
“institución de servicio que genera y administra información catastral confiable
para múltiples fines como un aporte para el desarrollo de la nación. 18 Por lo que
garantizan la buena administración y seguridad de la tierra, siendo así un registro
que beneficie al estado. 
Algunas de las funciones establecidas por el artículo 3 de la ley del registro de
información catastral se encuentran:

a. Establecer, mantener y actualizar el catastro nacional de acuerdo a lo

preceptuado en la presente Ley y sus reglamentos. 

b. Definir políticas, estrategias y planes de trabajo en materia catastral.

16
Catastro, Diccionario Jurídico Elemental, Editorial Heliasta S.R.L, 1979, primera edición, pág. 51.
17
Congreso de la República de Guatemala, Decreto 41-2005.
18
Registro de Información Catastral, Gobierno de Guatemala, Quienes Somos, Guatemala,
2019,https://portal.ric.gob.gt/mision-vision-y-valores, 13 de abril del 2020.
 c. Registrar y actualizar la información catastral como responsabilidad
exclusiva del Estado, y extender certificados catastrales y copias
certificadas de los mapas, planos y de cualquier otro documento que
esté disponible.

d. Definir políticas para percibir y administrar los ingresos provenientes de

la prestación de servicios y venta de productos catastrales.

e. Proveer al Registro de la Propiedad la información que en los análisis

realizados en el proceso catastral se determine que es susceptible de
saneamiento, coordinando las actividades para tal efecto.

f. Coadyuvar en los estudios necesarios para la definición de los

problemasnacionales relativos a la propiedad y tenencia de la tierra y en
las propuestas jurídicas de su solución.

g. Promover el intercambio y la coordinación de la información básica del

RIC con la de otras instituciones, a efecto de obtener su máximo
aprovechamiento en beneficio del desarrollo nacional.

h. Coordinar con el Registro de la Propiedad la información básica registro

catastro.

i. Evaluar periódicamente todos los procedimientos del proceso catastral

para proveer a su actualización tecnológica.
j. Coordinar con el Instituto Geográfico Nacional para la elaboración de la
base cartográfica y la obtención de información de límites municipales y
departamentales, Entre otras.” 19

Dichas funciones garantizan que dicha institución cumplira con lo establecido al

momento de su creación. Velará y se regirá por las normas establecidas en la ley
del registro de información catastral y sus reglamentos. 

19
decreto 41-2005 óp. cit., Pág 4
 El Registro de información catastral se encuentra integrado por: 

 Consejo Directivo: Es el órgano principal, el cual se encuentra a cargo

de la coordinación con las demás instituciones del Estado, y
organizaciones del establecimiento. 

 Dirección Ejecutiva nacional: Esta le corresponde a un director quien

será la persona que este cargo la coordinación y ejecución de las
acciones y de velar por el cumplimiento de las disposiciones creadas
por el consejo directivo. 

 Direcciones Municipales: A dichas direcciones les corresponde las

operaciones administrativas dentro de cada uno de los municipios.

Actualmente, sus oficinas centrales se encuentran ubicadas en la 21 calle 10-58

Colonia Aurora II, zona 13, se pueden contactar por medio del correo electrónico
recepcion@ric.gob.gt y al número teléfonico (502) 2462-8400.

2. Principios Registrales

En Guatemala se establece la definición de principios generales de Derecho en la Ley

del Organismo Judicial en su Artículo 10, que establece “las normas se interpretarán
conforme a su texto según el sentido propio de sus palabras, a su contexto y de
acuerdo con las disposiciones Constitucionales. El conjunto de una ley servirá para
ilustrar el contenido de cada una de sus partes, pero los pasajes obscuros de la
misma, se podrán aclarar, atendiendo el orden siguiente:

a. A la finalidad y al espíritu de la misma

 b. A la historia fidedigna de su institución
c. A las disposiciones de otras leyes sobre casos o situaciones análogas
d. Al modo que parezca más conforme a la equidad y a los principios
generales del Derecho. 20

Parte General

a. ¿Qué son los Principios Registrales?

Carral y de teresa afirman que son los principios, orientaciones capitales, las
líneas directrices del sistema, la serie sistemática de bases fundamentales, y el
resultado de la sintetización o condensación del ordenamiento jurídico
registral.21

Son orientaciones básicas y generales contenidos en normas jurídicas,

decisiones jurisprudenciales u opiniones doctrinarias que orientan la
inscripción, el procedimiento y la organización del Registro en un determinado
sistema registral. Se generan en las normas jurídicas y coadyuvan a su
interpretación e integración u orientan la producción legislativa. No debemos
olvidar que al tratar de los principios registrales nos referimos a principios de
cuarto nivel, aplicables a nuestro Sistema Registral.22

Son desarrollados y precisados en el título preliminar del Reglamento General

de los Registros Públicos aprobado por resolución del Superintendente
Nacional de los Registros Público No. 195-2001-SUNARP-SN. Nos remitimos a
los que se encuentran definidos en nuestro sistema normativo registral.

b. ¿Quiénes los aplican?

20
Vásquez Castro, Sebastián, Análisis de la Protección al Principio de Prioridad, en Suspensión Justificadas o
Injustificadas de documentos presentado al Registro General de la Propiedad, Guatemala, Diciembre 2007,
Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales, Universidad de San Carlos de Guatemala, pág 75.
21
Carral y de Teresa, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registral, México: Editorial Porrúa, 1983. Pág. 241.
22
Al respecto se establecen hasta cuatro niveles en los principios generales del Derecho. Ver RUBIO CORREA,
Marcial. El sistema jurídico, introducción al Derecho. 8º edición. Colección de textos jurídicos de la PUCP.
Fondo editorial 1999.
 Lo aplican todas las personas jurídicas que quieran registrar su bien material,
ya sea mueble o inmueble, para titularlo como su propiedad y, según establece
el artículo 1216 del Código Civil de Guatemala, quien tendrá a su cargo el
registro de las demás zonas que no lo tengan propio y como Registro General,
el control y vigilancia de los demás registros de la Propiedad.23

c. ¿Qué son los Sistemas Registrales?

Se hace referencia a las diferentes formas en que se pueden organizar los

registros inmobiliarios, así como también a los diferentes efectos que en éstos
puede tener la inscripción, no sólo en cuanto a ser declarativa o constitutiva,
sino también en lo concerniente a la protección de los terceros.24

Aunque Sanz Fernández nos dice que son el conjunto de normas reguladoras
de la institución del registro de la propiedad, tanto desde un punto de vista
sustantivo, es decir, el valor de los asientos como forma de constitución o
publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, es
decir, la organización y el régimen del registro.25
d. Responsabilidades del Registrador

 Responsabilidad Civil:

La responsabilidad civil por los daños producidos en su función calificadora o

en su ejercicio profesional .Así los registradores responden de los daños y
perjuicios que causan por omisión(como no asentar en el Diario ,no inscribir o
no anotar preventivamente en plazo legal un título presentado) o por error o
inexactitud (en los asientos o en las certificaciones ) que no tengan su origen
en el título inscrito salvo que sean de los que notoriamente deberían haber
motivado la denegación o la suspensión de la inscripción solicitada, y también
responden de la pérdida de derechos reales o de la acción para reclamarlos,
debida a error ,malicia o negligencia.
23
DECRETO LEY NUMERO 106 ENRIQUE PERALTA AZURDIA, Jefe del Gobierno de la República, Código Civil de
Guatemala, artículo 1216.
24
Atilio Cornejo, Américo, Derecho Registral, Buenos Aires: Astrea de Alfredo y Ricardo Depalma, 1994. Pág.
17.
25
Sanz Fernández, Ángel, Instituciones de derecho hipotecario, Madrid: Bosch, 1955. Pág. 37.
  Responsabilidad Administrativa:

La responsabilidad administrativa disciplinaria se configura por la transgresión

de una norma de tipo disciplinario, esta sanción puede graduarse de acuerdo
con la falta, error u omisión y antecedentes de otros errores.

 Responsabilidad Fiscal:

Debemos señalar en este apartado que no obstante que los Registradores no

reciben ningún beneficio económico o emolumento, sin embargo la legislación
fiscal le impone la obligación de calcular y enterar el pago de diversos
impuestos en aquellas operaciones en las que intervienen, haciéndolo
solidariamente responsable con el contribuyente del cumplimiento de sus
obligaciones fiscales, lo que denota la alta responsabilidad - no retribuida en
modo alguno por el fisco - cargo de estos fedatarios.26

Podemos distinguir en este tema los siguientes tipos de responsabilidad.

1. Responsabilidades Relacionadas Con El Registro Federal De

Contribuyentes.
2. Responsabilidades Relacionadas Con El Impuesto Sobre La Renta.
3. Responsabilidades Relacionadas Con El Impuesto Al Valor Agregado.
4. Responsabilidades Relacionadas Con El Impuesto Sobre Adquisición
De Bienes Inmuebles.

 Responsabilidad Penal

Como la reparación del daño en los delitos fiscales no tiene compromisos de

ninguna especie con el procedimiento penal, rigen para ella todos los institutos
de responsabilidad previstos por los créditos fiscales, sin que ello quebrante los
principios que reglamentan las penas públicas.27

26
Luisa Polo, Responsabilidades del Registrador, Chihuahua México, 12 de octubre de 2014. Pág. 1.
27
Ibíd, Pág 2.
 Las funciones institucionales son:

1. Inscribir los títulos que acrediten el dominio de los inmuebles y de los

derechos reales impuestos sobre los mismos; los títulos traslativos de
dominio de los inmuebles y en los que se constituyan, reconozcan,
modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación,
patrimonio familiar, hipoteca, servidumbre y cualesquiera otros
derechos reales sobre inmuebles.
2. Efectuar la inscripción de ferrocarriles, canales, muelles y obras
públicas de índole semejante, así como los buques, naves aéreas y los
gravámenes que se impongan sobre cualquiera de estos bienes.
3. Registrar las concesiones otorgadas por el Ejecutivo para el
aprovechamiento de las aguas nacionales, explotación de la actividad
minera y otras inscripciones especiales.
4. Llevar el registro de los testamentos que se otorguen y también control
de avisos notariales que se presenten.28

Parte Específica

a. Principio de Inscripción

Este principio describe la actividad real del Registro de la Propiedad y su

esencial característica, el derecho inmobiliario, el cual es regular las formas de
publicidad de los actos inscribibles ya que establece la solemnidad de las
formas de los mismos.

Se establece que la inscripción entiende que las normas del derecho

inmobiliario se refieren a la forma de determinados negocios jurídicos y lo
concibe como el que regula la forma de constitución, modificación, transmisión
y extinción de las relaciones jurídicas reales inmobiliarias.

28
Registro General de la Propiedad, Gobierno de la República de Guatemala, Funciones Institucionales.
 Es necesario que por cumplimiento de este principio, se investigue, analice y
estudie el hecho de inscribir un acto jurídico en el Registro de la Propiedad. 29

b. Principio de Folio Real

Este principio describe la obligación que tiene el Registro de la Propiedad de

abrir un folio real para cada finca que está inscrita en la institución. Se le
denomina real por ser los derechos reales los que aparecen inscritos. Se
realiza esta inscripción para evitar la duplicidad de propietarios delimitando la
extensión de derecho para que el interesado pueda conocer la situación real
de su finca y por otra parte, que su titular pueda optimizar los recursos que se
derivan de el.

Se reconoce por algunos juristas guatemaltecos en la época en que se

promulgo el Código Civil, principalmente por el Artículo 1130, del Código Civil
establece que “la primera inscripción será la de título de propiedad o de
posesión y sin ese requisito no podrá inscribirse otro título o derecho real
relativo al mismo bien; y no podrá ser modificada, ampliada o enmendada sino
por providencia judicial. 30

c. Principio de Especialidad

La publicidad registral requiere que el bien objeto de los derechos sea

determinado con precisión, es por eso que en el asiento registral deben
consignarse de manera precisa, estos tres elementos:

1. La Finca: La unidad registral es la finca y a cada una de ellas se les

abre un folio registral. En dicho folio se especifican las partes que
integran la finca inmatriculada y se describen las cualidades y
características de las mismas.

29
Solares Samayoa, Lidia del Carmen, La Calificación Registral en el Registro General de la Propiedad,
pág 10.
30
ibíd., Pág. 5.
 2. El Derecho: Se determina el alcance y la extensión de los derechos
inscritos. En las inscripciones hipotecarias, cuando son varios
gravámenes de este tipo que recaen sobre una misma finca, debe
consignarse el valor de cada una de ellas para que respondan frente a
terceros en la parte que corresponda.

3. El Sujeto: Es necesario que individualizar el adquiriente de los derechos

objeto de inscripción. Asimismo debe determinarse matemáticamente la
participación de cada sujeto en el derecho registrado, cuando concurra
más de uno en la titularidad del mismo. 31

d. Principio de Publicidad

Por este medio los actos jurídicos se vuelven públicos, por el simple hecho de
ser fraccionado en escrituras públicas o en documentos que no tienen el
carácter de privativos de la vista de las personas, a excepción del testamento,
que debe de ser conservado en secreto el contenido del contrato.

En el Artículo 1222, del Código Civil establece que los libros de los registros
serán públicos, no se sacarán por ningún motivo de la oficina del registro,
donde se mantendrán con todas las precauciones necesarias para su
conservación y seguridad. Las diligencias judiciales y extrajudiciales que exijan
la exhibición de dichos libros se practicarán precisamente en la misma oficina.
32

e. Principio de Fe Pública

Esta es la razón de ser del Registro, en la función que tiene para asegurar el
tráfico jurídico inmobiliario, mediante la protección a los terceros registrales.
Las inscripciones del Registro se consideran exactas y completas respecto de
terceros adquirientes de buena fe.

31
Fuentes Pacay, Pedro Emilio, Derecho Registral, Guatemala, noviembre 2015, Facultad de Ciencias
Jurídicas y Sociales, Universidad Rafael Landívar, págs. 81 y 82.
32
Solares Samayoa, Lidia del Carmen, óp.cit., pág 9.
 Las funciones que son conferidas por la ley al funcionario son:

1. Presenciar el acto
2. Dar constancia del acto
3. Para efectuar los hechos jurídicos a que el instrumento contrae

f. Principio del Tercero Registral

La doctrina reconoce tres clases de terceros:

1. Tercero interno: quien tiene acceso directo al Registro, siendo el que

realizará la operación notarial que le permitirá, siempre que pueda
enterarse previamente de la situación jurídica de la finca respectiva.

2. Tercero Externo: es el sujeto que no tiene relación alguna con la

inscripción inmediata anterior y entra al Registro indirectamente, como
titular de una anotación preventiva de demanda o embargo, mediante el
ejercicio de una acción que no ha tenido protección registral.

3. Tercero en General: son los ajenos totalmente a los actos o contratos

inscritos, contra quienes se opone lo que conste en el Registro y deben
respetar las inscripciones.33
g. Principio del Tracto Sucesivo

Tiene por objeto mantener el enlace o conexión de las adquisiciones por el

orden regular de los titulares registrales sucesivos, con base para formar todos
los actos adquisitivos inscritos una continuidad perfecta en orden al tiempo, sin
salto alguno.

Según Artículo 1164, del Código Civil establece que la anotación referida no la
hará el registrador, si los libros del Registro no aparecieren mediante el cual es
posible la inscripción registral de un nuevo titular que recibe el dominio no del
titular inscrito en el registro sino de un sucesor del titular.

33
Vásquez Castro, Sebastián, óp.cit., pág 84
 No se acepta que las inscripciones se produzcan sin continuidad, dejando
tractos interrumpidos en la sucesión de los diferentes titulares en el tiempo. 34

h. Principio de Legalidad

En el Registro General de la Propiedad, una persona llamada operador con los

registradores auxiliares y el mismo registrador, deben juntos velar porque el
documento que se presenta reúna los requisitos legales requeridos.

Éste es el que exige a los registradores la responsabilidad de los documentos

para verificar la inscripción, la capacidad de los otorgantes, la validez de los
mismos como escrituras públicas, sometiéndolo a calificación para que tengan
acceso.

Esto significa que el Registrador realiza una investigación e interpretación

jurídica, respecto a los documentos que han sido presentados al Registro de la
propiedad para su inscripción, teniendo en cuenta el presupuesto de hecho
contemplado en el documento y/o los complementarios y que sean aplicables a
los efectos registrales para que no sean documentos nulos o anulables. 35

i. Principio de Prioridad

Este principio establece que el acto registrable que ingrese primero se

antepone o prevalece a todo acto registrable que sea compatible, no hubiere
ingresado en el Registro, aunque fuere de fecha anterior.

Esto se refiere a que el es que primero en tiempo es primero en derecho, así

que el primer documento presentando en la oficina del Registro de la
propiedad será el que tendrá prioridad.

En el Código Civil, en el Artículo 1141, establece que, entre dos o más

inscripciones de una misma fecha y relativa a la misma finca o derecho,
34
Solares Samayoa, Lidia del Carmen, óp.cit., pág 11..
35
Loc.cit.
 determinará la preferencia la anterioridad en la hora de la entrega del título en
el Registro. Y en el Artículo 1142, Si se presenta en el mismo día orden de
mandamiento judicial de embargo y escritura de venta o contrato que afecte los
bienes embargados, se atenderá la hora de la entrega. 36

j. Principio de Rogación

Es el principio que obliga al registrador a practicar los asientos registrales

únicamente a solicitud de la parte interesada, es decir, de parte y no de oficio.
Este limita el actuar del Registrador, ya que aunque se tenga el conocimiento
de lo que se produce en un acto registrable, no puede ingresar dicho acto por
su propia cuenta porque debe de esperar que la inscripción o corrección que
se realice sea solicitada por la parte interesada y ordenada por una autoridad
facultada para el efecto.

Este principio se encuentra establecido en el Artículo 1127 del Código Civil, en

el que establece que la inscripción en el Registro puede pedirse por cualquier
persona que tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir. Pero
existen excepciones a este principio como en lo estipula el Artículo 1151 que
faculta al registrador para anotar el legado de persona incierta cuando se
anoten otros legados o al inscribirse la herencia a favor del heredero, también
tenemos el Artículo 1157 que faculta al registrador a cancelar de oficio la
anotación a favor del acreedor a la herencia o del legatario que no lo sea de
especie, de rentas o derechos sobre inmuebles, cuando esta haya caducado.37

3. Situación jurídica

Quijote Castro, desea vender una casa que es de su propiedad, la cual se

encuentra ubicada en la décima octava calle, primera avenida “A”, casa número
125, él se la ofrece a Perjurio Castro, quien decide comprar dicha casa. Pero, por
otro lado, la esposa del señor Castro, Merced Altamar, consigue también un
comprador por su parte, Alonzo. Perjurio llega al Registro General de la Propiedad
para inscribir el bien adquirido con la compraventa, y el Registrador le informa que
36
Loc.cit.
37
Fuentes Pacay, Pedro Emilio, óp.cit., pág 86.
ya existe una solicitud previa para realizar dicho cambio de dueño, inscrita
anteriormente por Alonzo, ya que Perjurio consulta por dicha solicitud al
Registrador, para saber a favor de quien esta. Perjurio teniendo dicha información,
se acerca a un abogado de confianza, para saber cómo se debe de proseguir en
estas circunstancias, ya que no quiere verse afectado.

Principios utilizados:

 Principio de Publicidad: Perjurio solicita información al Registrador para

saber a quién está a favor dicha solicitud ingresada a dicho inmueble.

 Principio de Prioridad: Ya que Alonzo fue el primero en inscribir la

compraventa, esta misma prevalece ante la compraventa de Perjurio.

 Principio de inscripción: Alonzo fue a inscribir la compraventa por primera

vez en el Registro General de la Propiedad. 

 Principio de legitimación: El Registrador al revisar la compraventa de

Alonzo, no encontró ningún error en la Escritura Pública, tampoco en el
número de Finca, Folio y libro.
 Principio de Fe pública: Dicha propiedad, se encuentra debidamente
registrado en el Registro General de la Propiedad.
 Conclusiones

 En conclusión, cada registro fue creado con la finalidad de resolver los conflictos
de inscripciones que se podrían llegar a presentar al momento de registrar una
propiedad mobiliaria, propiedad intelectual, o catastral ante el estado, esto con la
finalidad de una organización y una garantía de respaldo a dichos registros.

 Una de las razones primordiales o más importantes que se puede resaltar es que
los registros públicos se caracterizan por dar publicidad a los derechos que se
inscriben, es decir que sean conocidos frente a todos “erga omnes”, de manera
que al realizar dicho registro se pueda brindar seguridad jurídica de acuerdo al 
principio de publicidad. Además que el registro de bienes muebles, inmuebles, así
como el trámite de los documentos se apegue a la norma, ya que esta se
 interpreta en su conjunto, según lo que regula la Constitución Política de la Rep.
de Guatemala, el Código Civil y el Reglamento de los Registros de la propiedad.

 Los principios registrales en Guatemala son fundamentales para la protección de

los derechos reales de todas las personas, ya que una vez estén estipulados los
lineamientos que se deben de cumplir en las instituciones y los privilegios que se
tiene como titular de una propiedad.

 El principio de seguridad jurídica, es de vital importancia para la constitución de los

distintos Registros de las Propiedades debido a que este permite el fácil acceso a
la información inscrita, junto con el resguardo de la misma y que el titular tenga
conocimiento expreso de lo que el Derecho está protegiendo.

 Cada principio registral lleva una secuencia y orden que, dependiendo del registro,
se aplicara un principio para que cuando una persona necesite inscribir un derecho
inmobiliario los documentos sean válidos, adecuados y autorizados.

Recomendaciones

 Es necesario conocer que existen registros guatemaltecos, creados por el

Congreso de la República de Guatemala, los cuales velan por el cumplimiento de
las leyes impuestas y el orden de cada procedimiento establecido, esto con el fin
de garantizar a los guatemaltecos el respaldo de sus derechos y obligaciones, por
lo que es recomendable que los guatemaltecos con interés registrar sus
propiedades en áreas específicas obtengan el conocimiento de la existencia,
procedimientos y ubicación de dichos registros.

 Que se lleve un control y revisión de la legislación actual para que esto pueda
ayudar a crear la certeza jurídica con relación a  cada procedimiento de inscripción
que se realice. De manera que también se tome en cuenta que el artículo 31 de la
 Constitución Política de la República de Guatemala regula el acceso a archivos y
registros estatales, proclamando que “toda persona tiene el derecho de conocer lo
que de ella conste en archivos, fichas o cualquier otra forma de registros
estatales.” Considerando que esta es la Ley Suprema emanada del poder
constituyente del pueblo, es decir, que por encima de ella no existe ninguna otra
ley.

 Se recomienda conocer los servicios de consulta electrónica del Registro General

de la Propiedad, los cuales pueden ser solicitados por cualquier ciudadano. Esto
en respuesta al principio de Publicidad. En los servicios electrónicos del Registro
General de la Propiedad puede verificarse los tractos sucesivos es decir los
diferentes giros o actos jurídicos que han tenido determinados bienes. Se
recomienda verificar las situaciones registrales de los bienes bajo dominio propio,
en este sentido el portal web del Registro general de la república es una excelente
herramienta.

 Es importante que el Registro General de la Propiedad tenga a disposición los

principios registrales para que las personas tengan conocimiento de sus derechos
y no cualquier persona les dé información falsa.

Referencias

 Referencias bibliográficas

1. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, Manuel Ossorio,

Guatemala, Editorial Datascan S.A, Primera edición electrónica.

2. Pelayo Olmedo, José Daniel. Las comunidades ideológicas y religiosas, la

personalidad jurídica y la actividad registra, España: Ministerio de Justicia de
España, 2007.

3. Luisa Polo, Responsabilidades del Registrador, Chihuahua México, 12 de octubre

de 2014.

 Referencias normativas
1. Ley de Propiedad Industrial, Decreto 57-2000, Congreso de la República de
Guatemala.

2. Ley de Derecho de Autor y Derechos Conexos, Decreto 33-98, Congreso de la

República de Guatemala.

3. Código Civil, Enrique Peralta Azurdia, Jefe de Gobierno de la República, Decreto

Ley Número 106.

4. Registro General de la Propiedad, Gobierno de la República de Guatemala,

Funciones Institucionales.

 Referencias electrónicas

1.  Registro de Información Catastral, Gobierno de Guatemala, Quienes Somos,

Guatemala, 2019,https://portal.ric.gob.gt/mision-vision-y-valores, 13 de abril del
2020.

2.  Registro de la Propiedad Intelectual, Gobierno de Guatemala, Organigrama,

Guatemala, 2014,https://rpi.gob.gt/portalrpi/organigrama, 15 de abril del 2020

3.  Ministerio de Economía, Registro de Garantías Mobiliarias, Acerca de,

Guatemala, 2018, https://www.rgm.gob.gt/acerca-de, 11 de abril del 2018.

 Otras referencias

1. Lucas Victor, Antecedentes y Aspectos Generales del Derecho Registral y Análisis

Jurídico Comparativo de Normativa Registral Guatemalteca con Normativa
Registral Extranjera, tesis de Licenciatura  en Ciencias Jurídicas y Sociales,
Universidad Rafael Landívar.

2. Fuentes Pacay, Pedro Emilio, Derecho Registral, Guatemala, noviembre 2015,

Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales, Universidad Rafael Landívar.

3. Solares Samayoa, Lidia del Carmen, La Calificación Registral en el Registro

General de la Propiedad de la Zona Central, Facultad de Ciencias Jurídicas y
Sociales, Universidad San Carlos de Guatemala.

4. Vásquez Castro, Sebastián, Análisis de la Protección al Principio de Prioridad, en

Suspensión Justificadas o Injustificadas de documentos presentado al Registro
General de la Propiedad, Guatemala, Diciembre 2007, Facultad de Ciencias
Jurídicas y Sociales, Universidad de San Carlos de Guatemala.