UNIVERSIDAD MAYOR DE SAN SIMON

FACULTAD DE CS. JURIDICAS Y POLITICAS

LA PROPIEDAD DEL
SOBRESUELO Y SUBSUELO

INTEGRANTES: JHEANETH VILLARROEL ZAPATA

DIEGO UGARTE BALANZA

GISELLE JENNIFER AGUILAR ZEBALLOS

EDSON RODRIGO REYNAGA LOPEZ

HEIDI MONICA QUIROZ RIVERO

JHONNY IVAN APATA APAZA

HIARA TEJADA HEREDIA

MATERIA : CIVIL II

DOCENTE : CARLOS MALAGA

GRUPO : 21

COCHABAMBA - BOLIVIA

LA PROPIEDAD DEL SUELO Y EL SOBRESUELO

1. INTRODUCCION
La doctrina y la diferentes legislaciones a tiempo de clasificar los
derechos reales desde el punto de vista del ejercicio del derecho sobre
cosa propia y el derecho de sobre propiedad ajena refieren a derechos
reales principales y los derechos reales accesorios, no siendo ajeno nuestro
ordenamiento jurídico a ese sentido el Libreo Segundo Del Código Civil lleva
por nomen juris “DE LOS BIENES, DE LA PROPIEDAD Y DE LOS
DERECHOS REALES SOBRE LA COSA AJENA” estableciendo el marco
normativo relativo al derecho de propiedad y los derechos accesorios que
devienen de este.
El “Derecho de Propiedad del Suelo y el Sobresuelo”, es tan
antiguo como la propiedad la propiedad misma, ya que desde tiempos muy
remotos se decía que todo lo que se encuentra debajo de la tierra, es decir
el “Subsuelo” le pertenece al propietario, asimismo lo que se encuentra por
encima del suelo, es decir, el “Sobresuelo” también es propiedad del
mismo.
Desde la concepción de Ossorio, el “Subsuelo” es: “La parte profunda
del terreno a la cual no llegan los aprovechamientos superficiales de los
predios, y en donde las leyes consideran estatuido el dominio público
facultando a la autoridad gubernativa para otorgar concesiones mineras”.
Por otro lado, según Ripert y Boulanger aseguran que la Propiedad
del Suelo es: “La propiedad de arriba (sobre-suelo) y debajo (sub-suelo) del
mismo”, ya que el propietario de un terreno es propietario del subsuelo,
pudiendo excavar la tierra para realizar en ella todos los trabajos que desee,
además de extraer todas las sustancias que lo componen para emplearlas o
venderlas.
Y por otra parte Cabanellas, en cambio, afirma que la Propiedad del
Suelo es: “La parte de la corteza terrestre que se encuentra debajo de la
tierra labrada, de la inculta y de la edificada”.
Asimismo, el Código Civil vigente en su Artículo 111 habla acerca del
“Subsuelo y el Sobresuelo”, y señala que: La propiedad del suelo se
extiende al subsuelo y sobresuelo, prolongados desde el área limitada por el
perímetro superficial, hasta donde tenga interés el propietario para el
ejercicio de su derecho.
Por lo que es preciso definir qué es el Subsuelo y también qué es el
Sobresuelo.
Como derecho principal la propiedad se configura como un poder
jurídico que otorga a su titular las facultades de uso, goce y disposición
sobre la cosa, derecho de carácter perpetuo y absoluto que debe ejercerse
en los límites permitidos por la ley.
Como derecho accesorio teneos los derechos reales sobre la cosa
ajena que constituyen desmembraciones del derecho de propiedad, a
través de los cuales se reconocen al titular el derecho de uno y goce
sobre la propiedad perteneciente a otra persona, entre estos derechos
accesorios podemos referir a las servidumbres, anticresis , de uso y
habitación, usufructo, el derecho de construcción y de superficie,
como podrá advertirse los derechos reales sobre cosa ajena
constituyen una carga o gravamen sobre una cosa que se constituye
a favor de un tercero que no es el propietario del bien , vale decir que,
sobre una misma cosa concurren o son co-existentes el derecho de
propiedad de una persona y otro derecho real constituido a favor de
otra persona que no es el propietario.
Los derechos reales sobre cosa ajena no son derechos separados del
derecho de propiedad al constituirse, convergen dos poderes una que le
corresponde al propietario que no pierde su derecho real principal y otro que
se reconoce al tercero ajeno que solo tiene un poder accesorio
principalmente el uso, goce y disfrute de la cosa que es propiedad ajena.
2. EXTINCION DEL DERECHO DE PROPIEDAD.-
La propiedad se extiende de forma vertical, es decir, hacia arriba y
hacia abajo. Por un lado, se observa la “Altura” o conocida como el espacio
aéreo, el cual se halla sobre el fundo o el sobresuelo. Por otra parte, la
 “Profundidad” es conocida como subsuelo, o aquella superficie que se halla
hacia abajo.
El derecho de propiedad sobre bienes inmuebles reconoce a su titular
el ejercer actos de dominio y disposición de la cosa tanto sobre el suelo
como en altura y profundidad vale decir sobre y debajo del suelo, vale decir
que el derecho de propiedad no solamente se ejerce sobre el suelo o
superficie del predio en la forma y los limites impuestos por la normativa
positiva.

Con referencia a la extensión y límites del derecho de propiedad el Dr.

Jorge Guzmán Santisteban señala lo siguiente:
“De acuerdo al tratadista Jean Mazeaud, debemos indicar
que el derecho de propiedad es un derecho de voluntad,
esto es que no recae únicamente sobre la superficie de los
fundos, sino que además comprende lo que esta por
debajo de la superficie y lo que esta por encima de la
misma.”

PLAZO PARA LEVANTAR LA CONSTRUCCION

El ejercicio de los Derechos debe ser oportuno, objeto de no crear incertidumbre y

perjuicios a terceros situación está que no es ajena al derecho de construcción
debiendo al concesionario beneficiario con este derecho realizar las edificaciones
en el plazo de 5 años. Computables a partir de la otorgación o reconocimiento de
ese derecho, ya sea mediante contrato o por disposición testamentaria respecto al
plazo para realizar las construcciones el artículo 202 del código civil establece lo
siguiente:
Art.202 Si el título no ha fijado un plazo para realizar la construcción el
cuestionario debe levantarla en el término de cinco años desde la fecha en que se
abrió la sucesión o se hizo el contrato vencido el término se extingue el derecho a
construir sin obligación ninguna para el concedente quién recupera la plenitud de
su derecho de propietario.

En el texto anterior Se puede advertir que el derecho de concesionario beneficiario

se extingue en caso de no iniciar la construcción en el plazo de la norma
establecida precisamente para evitar ese derecho se mantenga en la
incertidumbre.

ANTECEDENTES Y CONCEPTOS.

El Tema No. 38 está dedicado a los Derechos Reales sobre cosa propia, que en
realidad son modalidades del derecho de propiedad que es el derecho de construir
y el derecho de superficie.

Ambos tiene origen romano que emerge del contrato de arrendamiento en Roma
se exigía que en algunas ocasiones una persona no tenía dinero o recursos para
adquirir un terreno sobre todo cuando no era noble, pero necesitaba el terreno
para talleres o galpones en cuyo caso arrendaba el terreno y obtenía el
consentimiento del propietario del suelo para que pueda hacer edificaciones o
construcciones, de carácter precario entonces en algunas ocasiones las
construcciones y edificaciones pertenecían al arrendatario mientras que el suelo
pertenecía al dueño del suelo y como hemos visto en el tema de la accesión, se
creó el principio superficie solo Facera, de tal manera que se presumía que todas
las construcciones o edificaciones levantadas debajo o encima del suelo eran del
dueño del suelo, pero esa presunción se convirtió en una presunción iuris tatum y
cuando se podía demostrar lo contrario, entonces la propiedad se desdoblaba en
dos planos:
1. La propiedad sobre el suelo.

2. Propiedad sobre las construcciones.

Con el tiempo el derecho a construir o el derecho de superficie se constituya, ya

no solamente como emergencia del contrato de arrendamiento, sino también por
sucesión hereditaria a través de testamento o por cualquier acto a titulo oneroso,
esa realidad pasa a la época de la edad media y pospone a tiempos de la época
moderna.

De tal manera que en el actual derecho real se conoce otras dos modalidades del
derecho de propiedad:

- El derecho de superficie.

- Derecho a construir.

1.1 CONCEPTO.

¿Qué es el Derecho de Superficie?

- El derecho de superficie es un Derecho Real, en la que un sujeto llamado

superficiario es propietario de construcciones, edificaciones o plantaciones de
manera temporal en el suelo que pertenece a otra persona.

- El derecho de superficie se puede definir como derecho real temporal que

comprende la facultad de construir sobre el suelo, sobre el vuelo o en el subsuelo
de otro, con derecho a apropiarse indefinidamente de lo que ha sido construido en
plazo. Por tanto, el derecho de construir no es sólo eso, sino que también conlleva
la potencialidad de hacer propia la obra edificada. En virtud del derecho de
superficie el propietario del suelo, o dominus soli, constituye sobre éste un
derecho real a favor de un tercero, que adquiere de ese modo una parte del ius
aedificandi que le faculta a levantar y mantener construcciones sobre la misma, o
por debajo de ella. El Código Civil italiano de 1.942, en su artículo 952, regula el
derecho real de superficie desde dos planos; por un lado el de considerarle
derecho real de construir y por el otro el de la propiedad superficiaria.

Es preciso pues distinguir entre la propiedad superficiaria, es decir, la propiedad

de una edificación, y el derecho de superficie, que es el derecho a tener y disfrutar
dicha propiedad en terreno ajeno. En ese contexto jurídico no cabe duda que el
derecho de superficie constituye propiamente una derogación del derecho de
accesión, pues por él coexisten sobre el mismo cuerpo del bien, los derechos del
dominus soli o dueño del suelo, y del superficiario, titular del ius aedificandi, en
estado puro -exteriorizado como derecho de superficie- y propietario de lo que se
edifique en el futuro.

- Modernamente se ha definido a la superficie como el derecho de hacer y

mantener una construcción sobre el suelo o el subsuelo de otros

ANTECEDENTES DEL DERECHO DE SUPERFICIE

El origen histórico del derecho de superficie se remonta al derecho romano en

cuyos inicios se configuró como una forma de protección otorgado por el pretor
respecto a las constituciones que se realizaban sobre suelo ajeno.

FORMAS DE CONSTITUIR EL DERECHO DE SUPERFICIE

La constitución del derecho de superficie no se presume demostrar su existencia

necesariamente debe constar por escrito y sobre toda base de las formas
previstas por la Ley, así lo dispone el art. 203 del Código Civil.

CONSTITUCIÓN DEL DERECHO DE SUPERFICIE

I. El derecho de propiedad del sobresueldo puedo constituirse:

 1) Por efecto del derecho a construir.
2) Por legado de transferencia de una construcción ya hecha que se
construirá una propiedad separada del suelo y subsuelo.

3) Por contrato del accesorio de arrendamiento de su terreno.

II. Los contratos respectivos para constituir el derecho de superficie deberán

necesariamente celebrarse por escrito.

CONTENIDO DEL DERECHO DE SUPERFICIE

Art. 206 código civil

l. El contenido de derecho de superficie puede ampliarse o reducirse

mediante contrato escrito especialmente celebrado para el efecto. En caso
de reducción deberán necesariamente concurrir el acto y dar su
asentamiento las personas que tengan un derecho cualquiera sobre el
derecho de superficie.

ll. En caso de demolición o ruina, el superficiario puede reconstruir lo

edificado.

Messineo dice que una unidad económica autónoma e independiente, significa

que esa unidad económica a construirse, o construida y adquirida tiene que ser
distinta de otras partes del bien inmueble, porque si no es distinta y solo es una
parte en realidad no hay posibilidad de construir derecho de superficie.

Tiene que ser un todo que tenga una autonomía, que tenga independencia, puede
haber derecho de superficie para construir una tienda, un local o departamento, un
garzonear, un taller fijándose la extensión superficial.

No solamente puede hacer derecho de superficie sobre construcciones, sino

también derecho de superficie sobre plantaciones, sobre edificaciones como los
vegetales.
Conforme señala Gonzalo Castellón Trigo el derecho de superficie en cuanto a su
contenido puede variar o modificarse por acuerdo de partes, es susceptible de
complicación o reducción, situación estas que necesariamente deben constar por
escrito y cumpliendo las formalidades previstas para su constitución.

(Objeto y extensión del Derecho de superficie)

art. 205 código civil

l. Pueden ser objetos del derecho de superficie solo las

construcciones en su integridad y que representan un todo
independiente.
Il. El derecho de superficie extiende a todo el subsuelo en que se
apoya y sustenta la construcción. Se extiende también a otras partes
del suelo que impliquen una ventaja para el uso y goce de la
construcción, a menos que el titulo constitutivo disponga otra cosa.

- Claro toda construcción se apoya en cimientos estructuras, entonces el

derecho del superficiario se extiende a todos esos soportes a todos esos
cimientos a toda esa armazón que permite la solides de la construcción la
sólida del edificio.
Ill. En caso de enajenación del suelo o de la superficie, el superficiario o el
propietario del suelo, tiene derecho de preferencia en igualdad de condiciones
frente a terceros interesados.

- Si bien es cierto que algunos conceptos restablecen que el realizadas en

predio ajeno, existe el criterio generalizado de que el objeto del derecho de
superficie solo comprende las construcciones levantadas sobre el suelo y
todo lo que se encuentra en el subsuelo que sirven de sustento a las
mismas.

DURACIÓN DEL DERECHO DE SUPERFICIE

Una de las características del derecho de superficie es la temporalidad las partes

en función a la autonomía de la voluntad pueden establecer en el plazo de
duración observando los límites por la Ley.

DURACIÓN DEL DERCHO DE SUPERFICIE

I. El derecho de superficie es temporal y no puede durar más de 30
años.
II. Cuando el derecho de superficie es accesorio a un contrato de
arrendamiento de un terreno solo dura por el plazo de dicho
arrendamiento.

Ill. En caso de enajenación del suelo o de la superficie, el superficiario o el

propietario del suelo, tiene derecho de preferencia en igualdad de
condiciones frente a terceros interesados.

Si bien es cierto que algunos conceptos restablecen que el realizadas en predio

ajeno, existe el criterio generalizado de que el objeto del derecho de superficie
solo comprende las construcciones levantadas sobre el suelo y todo lo que se
encuentra en el subsuelo que sirven de sustento a las mismas.

MODOS DE EXTINCION DEL DERECHO DE SUPERFICIE:

El derecho de superficie no es perpetuo se encuentra reatado a diversos modos o

formas de extinción, como son modos ordinarios de extensión de propiedad (por el
transcurso del tiempo que opera la usucapión ordinaria o extraordinario, como
emergencia de los contratos a través de su trasferencia, por destrucción total o
parcial).Se a cumplido el plazo otorgado por el testador previstos por las partes o
la ley.

En cuanto al derecho de superficie citamos en el art, 207 de (Código Civil) Refiere

lo siguiente;

EXTENCION DEL DERECHO DE SUPERFICIE:

I. El derecho de superficie se extingue:

1) Por los modos ordinarios de extinción de la propiedad compatibles con la

naturaleza del derecho de superficie.

2) Por vencerse el término, caso en el cual el propietario del suelo deviene

propietario de la construcción pagando previamente el valor de ella apreciado
al hacer s ele pago salvo pacto o disposición contraria.

ELEMENTOS DEL DERECHO DE SUPERFICIE:

El derecho real de superficie como institución jurídica está integrado por los
siguientes elementos:

ELEMENTOS PERSONALES:

A) Tenemos el concedente.- es la persona que detenta el derecho de

propiedad sobre el suelo el cual se otorgara el derecho de superficie.
 B) El superficiario.- es el beneficiario del derecho de superficie a quien s e le
faculta a construir sobre o debajo del suelo de propiedad del concedente.

ELEMENTOS REALES: Se tiene:

A) EL suelo que comprende el espacio geográfico sobre el cual se realizara la

construcción.
B) La construcción se refiere a edificación que se introduce en virtud al
derecho de superficie ya sea sobre o debajo del suelo.

DERECHOS Y OBLIGACIONES QUE NACEN DEL DERECHO DE SUPERFICIE.

El Derecho de Superficie al igual que otros reconoce derechos e impone

obligaciones que se encuentran integrados y protegidos por el derecho de
propiedad sobre la cosa y la posibilidad de continuar ejerciendo el derecho
propietario sobre el suelo y subsuelo y así mismo otorgar paralelamente el
derecho de construcción y de superficie a favor de otros siempre y cuando estos
derechos no perturben los derechos ya concebidos.

La obligación principal del propietario del predio terreno o superficie refiere a

abstenerse de ejecutar actos que perturben o dañen el derecho de superficie del
propietario.

El Concesionario tiene la Obligación de la construcción en un término de 5 años

desde la fecha en que se abrió la sucesión o se hizo el contrato, puesto que si
este plazo se vence se extingue el derecho a la construcción sin ninguna
Obligación para el concedente quien recupera a plenitud y cabalidad su derecho
Propietario.

Cabe mencionar que los contratos respectivos para constituir el derecho de

Superficie deberán ser necesariamente por escrito.

Derechos y Obligaciones del Superficiario. –

Estas comprenden él derecho de la titularidad sobre las construcciones y

mantener las mismas ya sea por encima del suelo y por debajo de este así.
También establece la indemnización en caso de ser necesarios y
correspondientes.

Tiene el derecho de Transferir y constituir gravámenes respecto a sus bienes.

El Beneficiario tiene la Obligación de ejercer el derecho conforme a lo estipulado

en el contrato o dentro los términos al momento de hacer la concesión.

Características del Derecho de Superficie. -

1.- Es Derecho Real Accesorio.

Puesto que solo se reconoce el derecho de propiedad sobre las construcciones y

no así sobre el predio.

2.- Es un Derecho Enajenable.

Permite al titular de las construcciones vender y gravar las construcciones.

3.- Es un Derecho Transmisible por sucesión.

Los herederos o beneficiarios pueden adquirir el derecho de propiedad.

4.- Es un derecho Temporal.

El derecho de superficie se concede por un plazo que no puede exceder al

máximo fijado por ley de 30 años.

Cuando el derecho de superficie es accesorio a un contrato de arrendamiento de

un terreno este sola dura por el plazo de dicho arrendamiento.