DERECHO CIVIL III

Bienes y
derechos reales

TEMA Nº 6
LOS DERECHOS REALES

MARY SOL GRATERÓN GARRIDO

UNIVERSIDAD SANTA MARÍA
 TEMA Nº 6
LOS DERECHOS REALES
CONCEPTO. TEORÍAS. CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS
REALES. CARACTERES. DIFERENCIAS ENTRE LOS DERECHOS
REALES Y LOS DERECHOS DE CRÉDITO. LOS DERECHOS REALES
IN FACIENDO Y LA OBLIGACIÓN PROPTER REM
Concepto.
Dentro del marco de las ciencias jurídicas, se ubican los Derechos Reales
como una división de los derechos subjetivos absolutos, que tienen eficacia contra
todos (erga omnes). El concepto del derecho real se obtiene mediante la
agrupación de ciertos caracteres, siendo el primero la posibilidad acordada a un
determinado sujeto (titular) de obtener alguna utilidad de un objeto, lo cual logra a
través de ese vínculo directo e inmediato sobre la cosa, esto es la inmediatez del
derecho real; y, el segundo, es el deber de abstención impuesto a la colectividad
indeterminada, con respecto al ejercicio del derecho, ese deber de respeto y
abstención condiciona la validez erga omnes del derecho real.
Se define al derecho real como aquel derecho subjetivo que atribuye a su
titular un poder o señorío directo e inmediato sobre una cosa determinada, sin
necesidad de intermediario alguno personalmente obligado, y que impone
asimismo a todo el mundo, un deber de respeto y abstención, y a veces cuando se
trata de derechos reales limitados, un hacer o un no hacer posiblemente
conectados a un soportar.

Teorías.
A propósito de lo expuesto, han surgido en la doctrina diversas tendencias
acerca del concepto del derecho real, que quedan reducidas en las siguientes
teorías:

Teoría clásica: Quienes sostienen esta teoría, explican que los Derechos
Reales (iure in re) son los que conceden al titular un señorío directo e inmediato
sobre la cosa, señorío que es pleno o ilimitado y que se ejerce en toda su
extensión sobre la cosa a ella sometida y da lugar a la propiedad, que es el
derecho real más completo; o menos pleno, que se limita a algunas utilidades
económicas de la cosa y da lugar a los Derechos reales menores, a los derechos
en cosa ajena.

De manera que según esta teoría, los derechos reales suponen una relación
directa e inmediata entre una persona y una cosa, esta relación se basa en el
servicio que la cosa pueda proporcionar al sujeto, es decir, usar, gozar y disponer
de la cosa, dependiendo por supuesto de la clase de derecho real de que se trate,
por ejemplo, en el Derecho de Propiedad (derecho real por excelencia) se
establece una relación directa entre el propietario y la cosa que le pertenece, el
titular podrá usar, gozar y disponer de la cosa, sin más limitaciones y restricciones
que las impuestas por la Ley, tratándose del derecho de usufructo, su titular está
facultado a usar y gozar de la cosa.
Según esta teoría los elementos del derecho real son:
- La existencia del poder jurídico concedido por una norma jurídica;
- La relación directa e inmediata entre la persona y la cosa, como manifestación
del ejercicio del poder jurídico;
- La naturaleza económica del poder jurídico, por el cual se obtiene un
aprovechamiento total o parcial de la cosa;
- La oponibilidad del derecho real respecto de todos los demás integrantes de la
colectividad.

Teoría obligacionista: Los que apoyan esta teoría señalan que una relación
de orden jurídico no puede existir entre una persona y una cosa, esto sería una
contradicción, pues por definición, todo derecho es una relación entre personas,
quiere decir entonces, que el derecho real, como todos los otros derechos, tiene
necesariamente un sujeto activo, un sujeto pasivo y un objeto. La definición que se
critica (la teoría clásica) tiene el mal de suprimir el sujeto pasivo y de atenerse
solamente a los otros dos términos.
Un derecho real es una relación jurídica establecida entre una persona como
sujeto activo y todos los demás sujetos pasivos. Esta relación es de orden
obligatorio, es decir, tiene la misma naturaleza que las obligaciones propiamente
dichas. La obligación impuesta a los sujetos pasivos es puramente negativa:
consiste en un deber de abstención de todo lo que podría turbar la posesión
apacible que la ley quiere asegurar al titular.
El derecho real debe concebirse bajo la forma de una relación obligatoria, en la
cual el sujeto activo es simple y está representado por una sola persona (el titular),
mientras que el sujeto pasivo es ilimitado en número y comprende a todas las
personas que están en relación con el sujeto, es decir, a la colectividad
indeterminada a cuyo cargo se encuentra una obligación pasiva universal, una
obligación que les impone un deber de respeto y abstención, de no obstaculizar el
ejercicio del derecho por parte de su titular.
La teoría obligacionista, llamada también personalista, como se observa se
aparta de la teoría clásica al reemplazar la noción de señorío directo sobre la
cosa por la del vínculo personal entre el sujeto titular del derecho y todos los
demás miembros de la comunidad, ese vínculo crea una obligación a cargo de
estos últimos de abstenerse de realizar cualquier acto capaz de perturbar el
derecho real, de ahí que se lo caracteriza como “una obligación pasivamente
universal”.

Teoría armónica: Sostiene esta teoría que no se puede prescindir del objeto
para definir al derecho real (como lo hacen los obligacionistas); pero a su vez,
reconocen como cierta la existencia del sujeto pasivo universal, es decir, para sus
seguidores el derecho real consta de un elemento externo, representado por su
oponibilidad “erga omnes”, y uno interno, constituido por el poder sobre la cosa,
ambos elementos son comunes a todos los derechos y la insuficiencia de la teoría
clásica consistió precisamente en no destacar suficientemente ese elemento
externo, y la obligacionista no dio la debida importancia al lado interno, a la
inmediatez.
En este sentido, definen los derechos reales como aquellos derechos privados
que atribuyen un poder de inmediata dominación sobre una cosa frente a
terceros. Barassi, uno de los principales exponentes de esta teoría, señala que en
los derechos reales existen dos elementos esenciales:
- Elemento interno: Consiste en el poder de dominación que la persona ejerce
sobre la cosa y que a su vez permite al titular del derecho recabar por sí solo
todas las utilidades que la cosa pueda reportarle. Este poder es autónomo,
pues no necesita del concurso de los demás, de allí la inmediatividad del
derecho real. El elemento interno es pues, la relación del sujeto con la cosa.
- Elemento externo: Entendido como la relación que surge entre el sujeto
activo y el pasivo universal indeterminado que está obligado a asumir una
conducta de respeto y abstención, de ausencia de interferencia a los actos
ejecutados por quien tiene derecho a ello. Es la obligación de contenido
negativo a cargo de los terceros, y en caso que alguno de los miembros de la
colectividad (sujeto pasivo universal) obstaculice el ejercicio del derecho a su
titular, éste podrá obligarle a que cesen los actos de molestia, de allí la
oponibilidad erga omnes del derecho real, su carácter absoluto.

Clasificación de los derechos reales.

Según la amplitud de su contenido, los derechos reales se clasifican:
- Derechos reales sobre cosa propia: Comprende los vínculos jurídicos entre
una persona y una cosa, por los cuales aquélla puede obtener de ésta su más
completa utilidad. Aquí encontramos al Derecho de propiedad, es un derecho
pleno y exclusivo, pues confiere a su titular el uso, goce y disposición.
- Derechos reales de goce sobre cosa ajena: Comprende todos aquellos
derechos subjetivos en virtud de los cuales una persona puede obtener
determinadas utilidades de una cosa perteneciente a otra. Entre ellos están:
 usufructo, uso, habitación, servidumbre, enfiteusis.
- Derechos reales de garantía o accesorios: Su objetivo es garantizar el
cumplimiento de una obligación, quedando afectos a la satisfacción del
acreedor determinados bienes pertenecientes a su deudor. Estos son: La
hipoteca, prenda y anticresis.
Autores franceses, clasifican los Derechos Reales en principales y accesorios,
según su existencia sea independiente o dependa de una relación anterior:
- Derechos reales principales: Aquí se encuentran la Propiedad y sus
desmembraciones: Usufructo, uso, habitación, servidumbre, enfiteusis.
- Derechos reales de garantía o accesorios: Son la hipoteca, prenda y
anticresis.
Juristas alemanes, separan los derechos reales en provisionales (La po-
sesión) y los derechos reales propiamente tales o definitivos, en este segundo
grupo incluyen la propiedad y derechos reales limitados (gravámenes) y éstos
últimos se subdividen en derechos de disfrute (servidumbre), derechos de
realización de un valor pecuniario (cargas reales, hipotecas) y derechos de
adquisición.
Manuel Blonval López, clasifica los derechos reales, tomando en con-
sideración el objeto sobre el que recae (cosas corporales o incorporales); si su
existencia depende o no de otro tipo de relación anterior, si gozan o no de
independencia en su ejercicio (principal y accesorio); y si los poderes son plenos
o limitados:
- Derechos reales sobre cosas corporales
- Principales
- De dominio pleno: Propiedad
- De dominio limitado: Usufructo, uso, habitación, servidumbres, enfiteusis.
- Accesorios: Hipoteca, prenda y anticresis
- Derechos reales sobre cosas incorporales
- Propiedad intelectual
- Propiedad industrial
De las clasificaciones precedentes, podemos resumir la clasificación de los
derechos reales de la siguiente forma:
 CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES

SOBRE COSAS SOBRE COSAS

CORPORALES INCORPORALES

DE PROTECCIÓN Propiedad Propiedad

PROTECCIÓN
PROVISORIA: intelectual industrial
DEFINITIVA
La posesión

PLENA: LIMITATIVOS DEL

LA PROPIEDAD DOMINIO

DE
DE GOCE DE GARANTÍA
ADQUISICIÓN:

INDEFINIDOS: INMOBILIARIA:
Derecho de
TEMPORALES Servidumbre, Hipoteca, retracto
enfiteusis anticresis

MOBILIARIA:
MUEBLES E
INMUEBLES: Prenda
Usufructo, uso

INMOBILIARIA:
Hogar,
habitación

Nuestro Código Civil no contiene una doctrina sistemática acerca de los

derechos reales, ni determina de un modo taxativo cuáles tienen este carácter,
aparecen regulados a lo largo de nuestro ordenamiento jurídico, pero su mayor
parte se encuentra en el Libro II a tratar de "De los bienes, de la propiedad y sus
modificaciones", sin embargo, no se agotan en él los derechos reales, al que
pertenecen otras instituciones de su Libro III (por ejemplo, la prenda, hipoteca,
anticresis, etc.), de manera que son derechos reales:
La propiedad: Aun cuando la ley no la señala formalmente como un derecho
real en su definición, cuando el Código establece en el artículo 796 “la propiedad y
demás derechos reales”, expresamente la indica como tal. Definida en el artículo
545 del Código Civil, es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa en
forma exclusiva, con las limitaciones y restricciones establecidas en la Ley. Es el
derecho real por excelencia y sirve de tipo a los demás derechos reales y concede
al dueño acción contra cualquier tenedor de la cosa para reivindicarla.
 El usufructo: Es el derecho real de usar y gozar temporalmente de las cosas
cuya propiedad pertenece a otro, del mismo modo que lo haría el propietario
(Artículo 583 del Código Civil). El titular del usufructo está en relación directa con
la cosa, sin intermediación del dueño; el usufructuario puede aprovechar por si
mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo.
El uso: Es un derecho real más limitado, al igual que el usufructo, el titular del
derecho de uso, está en relación directa con la cosa, sin intermediación del dueño
de ella. Según el artículo 624 del Código Civil quien tiene el uso de un fundo sólo
podrá tomar de él los frutos que basten a sus necesidades y a las de su familia.
La habitación: Mediante este derecho el titular que tiene el derecho de
habitación de una casa puede habitarla con su familia y se limita a lo que sea
necesario para la habitación del concesionario y de su familia (Art. 625 y 626 del
Código Civil).
La servidumbre: Es un gravamen impuesto sobre un predio para uso y
utilidad de otro perteneciente a distinto dueño, y que no sea en materia alguna
contraria al orden público (Art. 709 del Código Civil). La servidumbre recae
directamente sobre el fundo del cual es inseparable y produce una acción real
llamada confesoria, eficaz contra cualquiera que lesione el ejercicio de la
servidumbre.
La enfiteusis: Es un contrato por el cual se concede un fundo a una persona,
con la obligación de mejorarlo y pagar un canon anual (Arts. 1565, 1572 C.C.). La
enfiteusis concede al enfiteuta el derecho de goce, de disponer de su derecho y el
derecho de redención o rescate. Es un derecho real inmobiliario, susceptible de
hipoteca (Art. 530 y 1881, Ordº 3 C.C.).
El hogar: Puede una persona constituir un hogar para sí y para su familia,
excluido absolutamente de su patrimonio y de la prenda común de sus acreedores
(Art. 632 CC), representa el hogar un caso de patrimonio separado y constituye un
derecho real inmobiliario.
La posesión: Es un derecho real, toda vez que el poseedor tiene una
inmediata potestad sobre la cosa y el derecho a ser mantenido y reintegrado en el
pacífico ejercicio de su poder, contra todos, es decir, contra cualquier perturbador
o despojador, aun contra el propietario, quien puede hacerle cesar, siendo esta
circunstancia la que revela su naturaleza de derecho real, aunque distinto de los
otros derechos, porque su protección es provisoria.
La hipoteca: Derecho real constituido sobre los bienes del deudor o de un
tercero, en beneficio del acreedor, para asegurar el cumplimiento de una
obligación (Art. 1877 CC), concede al acreedor el derecho de preferencia y el de
persecución, así como el ius distrahendi (derecho a ejecutar la cosa para
satisfacción de su crédito)
La prenda: Es un contrato por el cual el deudor da a su acreedor una cosa
mueble en seguridad del crédito, la que deberá restituirse al quedar extinguida la
obligación (Art. 1837 del Código Civil). Es una garantía real mobiliaria, solo se
constituye sobre bienes muebles, concede al acreedor el derecho de preferencia
sobre la cosa dada en prenda, así como también, el ius distrahendi.
La anticresis: Es un contrato por el cual el acreedor adquiere el derecho de
hacer suyos los frutos del inmueble que se le entregue, con la obligación de
imputarlos a los intereses, si se le deben, y luego al capital de su acreencia. (Art.
1855 del Código Civil). Constituye un derecho real que se puede ejercitar contra
todos y especialmente en relación con los otros acreedores del deudor, surtiendo
efecto contra estos, una vez que ha sido registrada.
El retracto: Se incluye dentro de la clasificación de los derechos reales por
cuanto el derecho del vendedor, en el retracto convencional, recae sobre la cosa y
puede intentar su acción contra los terceros adquirentes, aun cuando en los
respectivos contratos de éstos no se haya hecho mención del retracto convenido
(Art. 1534-1538 CC). En el retracto legal, el comunero tiene derecho de
subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o
dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, pero solo
puede ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse. (Art. 1546 CC).
En cuanto a la posibilidad de crear derechos reales distintos de los
expresamente regulados en el derecho positivo, existen dos sistemas doctrinales:
el numerus clausus y el numerus apertus.
El sistema “numerus clausus”, cierra toda posibilidad de que se establezcan
otros derechos reales que no sean los determinados por la Ley, fundamentando su
posición en que con ésta imposibilidad de creación de otros derechos reales se
establece una uniformidad de los derechos sobre las cosas. Además la actitud
liberal que prevalece en los contratos y que permite la aparición de contratos
atípicos, no puede ser aplicable a los derechos reales, es inaceptable la aparición
de derechos reales innominados, éstos están establecidos en la propia Ley.
Los partidarios del sistema “numerus apertus” dejan abierta las puertas a
objeto de que surgida una novedosa relación jurídica pueda ser reconocida como
derecho real, quiere decir, que da cabida a la creación de otros derechos reales
distintos a los que recoge el Código Civil y fundamentan su criterio en el hecho de
que no existen dispositivos técnicos que impidan la creación de nuevos derechos
reales adicionales a los recogidos en el Derecho Positivo.
 El sistema predominante en la época actual es el sistema “numerus clausus”
adoptado por casi todos los ordenamientos jurídicos. Este sistema limitativo es el
más conforme con la naturaleza del derecho real y a los intereses de los terceros,
toda vez que tiene la ventaja de unificar toda la serie de derechos sobre las cosas,
en categorías definidas y con características bien determinadas, por esto, no
puede hablarse de libre creación de derechos reales, pues no pueden admitirse
otros derechos reales que no sean aquellos que reúnen los elementos exigidos
para ser considerados como tales, por tanto son creados por la ley y obedecen al
principio de orden público.

Caracteres de los derechos reales.

Los caracteres de los Derechos Reales, pueden surgir de acuerdo a la posición
que se asuma en cuanto a las teorías expuestas.
- INMEDIATIVIDAD O INMEDIACION: El poder que confiere el derecho real a
su titular para la satisfacción de sus necesidades, se hace inmediata y
directamente sobre una cosa, sin la intervención de terceras personas. Es
inmediata la relación, si ubicamos al sujeto de derecho con ausencia de todo
intermediario, frente al sujeto, se sitúa la cosa que es objeto de la relación, es
decir, que para el ejercicio de las facultades inherentes al contenido del
derecho real su titular no requiere de acto ajeno pasa satisfacerlas.
Esta característica no se da en los derechos de crédito, pues para la
satisfacción de las necesidades a la cual se dirige el derecho de crédito, no
puede hacerse sin el concurso directo de la actividad del sujeto pasivo.
- ABSOLUTO: El sujeto titular puede oponer su derecho contra todo y frente a
todos, es oponible “erga omnes” y por esto se dirige su derecho a la
universalidad de sujetos no titulares a quienes se le impone el deber de
respeto y abstención. El derecho real, por ser absoluto, supone una obligación
inmediata de todas las personas de respetar el ejercicio del poder a su titular,
a diferencia del derecho de crédito, que es oponible solamente al obligado.
- INDETERMINACION DEL SUJETO PASIVO: El sujeto pasivo está
representado por la colectividad indeterminada, es decir, por todos aquellos
que no son titulares, en consecuencia, del carácter absoluto del derecho real,
que es oponible erga omnes, se opondrá el derecho a quien primero trate de
desconocer los derechos que asisten al titular, en este último caso, el sujeto
pasivo se individualiza.
- DETERMINACION DE LA COSA: Siendo el objeto del derecho real la cosa
sobre la que recae, ésta no puede ser genérica ni indeterminada, sino que
debe ser específica, concreta, determinada, individualizada para evitar de esta
manera su confusión con otra cosa.
- LOS DERECHOS REALES GENERAN ACCIONES REALES: Todas las
acciones destinadas a la defensa y protección del derecho real, son acciones
reales que se ejercitan contra cualquier persona que lesione o desconozca el
derecho al titular y que constituya un obstáculo al ejercicio del mismo.
- CONFIERE EL DERECHO DE PERSECUCION: Es un atributo del derecho
real, que recae sobre la cosa y la sigue dondequiera que ella vaya. Mediante
el derecho de persecución el titular del derecho real, puede seguir la cosa que
le pertenece o ha sido gravada en su provecho de manos de quien la detente,
ejerciendo las acciones que el ordenamiento jurídico pone a su disposición
para la defensa de su derecho.
- CONFIERE EL DERECHO DE PREFERENCIA O DE EXCLUSION: El
derecho real confiere a su titular el derecho de excluir desde un principio a
todos aquellos que no tienen más que un derecho de crédito; y, luego, a
aquellos que tienen un derecho real de fecha posterior. El que tiene un
derecho real cualquiera, no tiene nada que temer ni a los acreedores
anteriores o posteriores del constituyente, ni de las cuales aquel
posteriormente hubiese consentido enajenaciones o constitución de derechos
reales, porque se trata de una prelación que tiene el titular sobre la cosa.

Diferencias entre los derechos reales y los derechos de crédito.

Los derechos patrimoniales de los cuales una persona puede ser titular, son
de dos clases: Los derechos reales, que implican una relación directa e inmediata
entre una persona y una cosa; y, los derechos de crédito, personales u
obligaciones, que consisten en poder exigir de otras personas una conducta
determinada que tiene un valor económico para su titular. Para establecer las
diferencias entre los derechos reales y los de crédito, se hace preciso determinar,
aunque sea superficialmente, en qué consisten éstos últimos.
Los derechos de crédito u obligaciones, constituyen un vínculo jurídico en
virtud del cual una persona (deudor) queda sujeta hacia otra persona (acreedor), a
realizar una prestación, positiva o negativa, respondiendo con su patrimonio del
cumplimiento de dicha prestación. La obligación se puede descomponer en tres
elementos: los sujetos de la obligación, el vínculo y la prestación.
- Los sujetos serán el activo que está representado por el acreedor; y, el
pasivo, representado por el deudor.
- El vínculo es el lazo o ligamen que une a los sujetos, pero el vínculo puede
ser descompuesto a su vez en dos elementos: El débito y la responsabilidad.
- El débito es la actividad personal que ha de ejecutar el deudor (pagar, no
edificar, etc.).
 - La responsabilidad es la situación jurídica en que queda el patrimonio del
deudor cuando éste ha incumplido con la prestación. Sin embargo puede
existir débito sin responsabilidad y responsabilidad sin débito
- La prestación es la conducta que corresponde asumir al deudor, es decir, la
prestación que puede ser de dar, hacer o no hacer:
- Prestación de dar consiste en la transferencia de la propiedad u otro de-
recho real del deudor al acreedor (v.g. la venta).
- Prestación de hacer se basa en todas aquellas actividades a que puede
quedar sujeto cualquier deudor, siempre que no se trate de la transferencia de la
propiedad u otro derecho real, que es una prestación de dar,, cualquier otra
actividad positiva a cargo del deudor que no consista en un dar, es un hacer.
- Prestación de no hacer, consiste en que el deudor está sujeto a no ejecutar
un acto que estaba facultado a realizar, limitando su voluntad en beneficio del
acreedor.
Visto lo anterior, estableceremos las diferencias existentes entre los Derechos
Reales y los Derechos de Crédito u obligación:

En relación con sus elementos constitutivos: Como relación jurídica, el

Derecho Real está constituido por los sujetos que intervienen en la relación y el
objeto de ella, así:
- Los sujetos: En los derechos reales el sujeto activo es el titular del derecho,
individualizado, determinado; y, el sujeto pasivo (siguiendo la tesis armónica),
es la colectividad indeterminada. El sujeto activo, obtiene directamente el
provecho de la cosa, sin intermediación alguna. Sin embargo, no siempre el
sujeto activo del derecho real es una persona individualmente determinada,
puede serlo una persona determinada solo mediatamente, por su relación con
la cosa (v.g. el propietario, el poseedor de una cosa determinada).
En los derechos de crédito los sujetos son dos personas contrapuestas, el
activo representado por el acreedor y el pasivo representado por el deudor,
encontrándose ambos sujetos previamente determinados, individualizados; en
este sentido, el sujeto activo para satisfacer su crédito debe esperar la
actuación de su deudor, de allí que se le califique como un derecho con
intermediario, siendo este el deudor.
- El objeto: En los derechos reales el objeto es la cosa, específica, concreta,
determinada, pudiendo ser corpórea o incorpórea. En los derechos de crédito,
el objeto es hecho o la abstención del deudor, es decir, la prestación que es la
conducta a cargo del deudor (dar, hacer, no hacer), por lo tanto el derecho del
acreedor no recae directamente sobre la cosa, pero puede ésta ser el
contenido de la prestación (objeto indirecto).
 Como elemento del patrimonio: El derecho real representa siempre para su
titular un activo dentro de su patrimonio; mientras que en el derecho de crédito
todo dependerá del punto de vista desde el cual se analice, así representará un
activo en el patrimonio del acreedor, y un pasivo en el patrimonio del deudor.
Desde el punto de vista de la sanción (acciones que confiere): Los
derechos reales confieren acciones reales que serán ejercidas, sin distinción,
contra cualquier persona que obstaculice o desconozca el derecho, dado el
carácter absoluto (erga omnes) de este derecho y porque todos están obligados a
respetarlo. El derecho de crédito otorga a su titular acciones personales que se
ejercitan sólo contra el deudor, pues los sujetos están previamente determinados.
Por su naturaleza: Los derechos reales son permanentes y absolutos,
directos sobre una cosa, se ejercitan sin la intervención de otro sujeto y pueden
hacerse efectivos contra todos, esta es la oponibilidad erga omnes. En el Derecho
real el tiempo cumple la función de consolidarlo, es decir, durará tanto como su
objeto, salvo algunas excepciones.
Los derechos de crédito, son temporales y relativos, porque dependen de la
solvencia del deudor, representan una relación entre personas determinadas
(deudor y acreedor), solo pueden exigirse y hacerse efectivo en la persona del
deudor, esto es, contra la persona obligada de allí su carácter relativo.
Desde el punto de vista de sus ventajas o protección que brinda: El
derecho real concede a su titular el derecho de preferencia porque el titular
excluye a otros acreedores que tienen un derecho de crédito o un derecho real de
inferior categoría o posterior en fecha; y, el derecho de persecución, el titular sigue
la cosa donde ésta se encuentre, sean cualesquiera las manos en que se halle.
En el derecho de crédito, la relación jurídica obligacional solo otorga al
acreedor un derecho contra el obligado para obtener el cumplimiento de la
prestación, concede la prenda común sobre el patrimonio global del deudor, es un
derecho que tiene su garantía en el patrimonio entero del deudor.
Por su adquisición: El transcurso del tiempo unido a otras condiciones
produce la adquisición de los derechos reales poseíbles por usucapión y
tratándose de bienes muebles que no pertenecen a nadie, la adquisición es
inmediata por vía de la ocupación.
Los derechos de crédito no se pueden adquirir por el transcurso del tiempo, ya
que nadie queda obligado por la sola voluntad de otro y además, se trata de
derechos no susceptibles de posesión y deriva de la naturaleza particular de este
derecho en el cual los dos sujetos son individualmente determinados.
Por las causas de extinción: Por su naturaleza perpetua, el derecho real
como recae sobre una cosa determinada, se extingue si la cosa desaparece, más
si la cosa existe, el derecho real no prescribe por su falta de ejercicio (salvo el
caso del usufructo, uso y habitación se extinguen por su no uso durante quince
años, y las servidumbres por su no uso durante veinte años, según los artículos
619, 631 y 752 CC.
El derecho de crédito por su naturaleza temporal y transitoria, se extingue por
su ejercicio, pues satisfecha la prestación por el deudor, desaparece la finalidad
del vínculo jurídico; y, cuando no es ejercido oportunamente, se extingue por
prescripción extintiva.
Por los principios que lo rigen: Los derechos reales se rigen por el sistema
del numerus clausus porque están establecidos en la propia ley y ella será la que
determine sus efectos.
Los derechos de crédito se rigen por el sistema numerus apertus, por esta
razón pueden nacer de la forma más variada, nacen por la ley o por la voluntad de
los hombres (principio de la autonomía de la voluntad).

Los derechos reales in faciendo y la obligación propter rem.

Ha quedado establecido que el derecho real consiste en una atribución directa
e inmediata de todo o parte de la utilidad jurídica de una cosa a su titular,
atribución a la cual los terceros deben abstenerse de perturbar, de obstaculizar;
sin embargo, surge la siguiente interrogante: ¿Es posible que el derecho real im-
ponga a veces indirectamente a la persona que se encuentra en relación de
derecho o de hecho con la cosa una prestación positiva? En los derechos reales
existe una obligación pasiva universal, consistente en un deber de respeto y
abstención a cargo del sujeto pasivo universal constituido por la colectividad, es
decir, que normalmente el contenido del derecho real es puramente negativo, pues
solo impone a los extraños a él, una prestación de no hacer, una abstención. Sin
embargo, puede darse el caso que exista una obligación de hacer, una prestación
positiva a cargo, ya no de las personas que conforman el sujeto pasivo universal,
sino por el contrario, del titular del derecho real, cuando el bien se encuentra
gravado.
En este sentido, cuando al propietario del bien gravado se le impone una
conducta activa o positiva, surge el Derecho Real in faciendo, que recae tanto
sobre el titular del derecho real, como sobre todos aquellos que le sucedan en el
bien, pues la obligación va unida a la propiedad.
Hay relaciones en las cuales el derecho real va acompañado de una
prestación de hacer de una persona determinada lo que constituye el contenido
propio de los derechos de obligación, y es notable sobre todo, que mientras el
Derecho de crédito u obligación atribuye al titular del crédito la facultad de exigir la
prestación de una persona determinada, desde el momento en que el vínculo se
constituye, en estas figuras el derecho de exigir se da contra una serie de
personas, cuya determinación es dada por la relación que mantienen con la cosa a
la que la prestación se encuentra ligada.
Por ejemplo, el caso de la servidumbre, el propietario del fundo sirviente (bien
gravado) puede quedar obligado en virtud del título a realizar los gastos
necesarios para el uso y conservación de la servidumbre (Art. 730 CC), en este
caso se le está imponiendo una obligación de hacer, una prestación positiva. Pero,
esa carga no se impone en razón de la persona, sino de la cosa, de manera que el
propietario del bien gravado transmite la obligación con la transferencia de la
propiedad o mediante el abandono del bien, porque la obligación no se extingue
con la muerte de la persona, se trasmite a sus herederos, en consecuencia, se
trata de derechos reales que confieren a su titular el derecho de obtener una
conducta o comportamiento del sujeto pasivo que es el propietario del bien
gravado, o aquel tenga una posición de titularidad sobre la cosa.
La doctrina está dividida en cuanto a la apreciación de la verdadera naturaleza
de estas figuras. Para algunos autores, más que de derechos reales puros y
simples, se trata de relaciones complejas, en las que la obligación es accesoria del
derecho real o está ligada y coordinada con él. Las servidumbres positivas (Art.
730 CC) o las cargas reales se reducen a simples obligaciones en las que el
sujeto está determinado por la posesión del bien (obligación propter rem).
Autores sostienen que nada se opone a la admisión de verdaderos Derechos
Reales in faciendo, ya que en las indicadas figuras se grava directamente al fundo
y solo mediatamente a la persona que se encuentre en relación con él y puede
desembarazarse de la obligación abandonando el fundo. Asimismo, se hace
referencia a la vez de la obligación propter rem y del derecho real in faciendo
como aspectos de un mismo fenómeno, según se mire al aspecto activo o pasivo.
Díez – Picazo explica que “los llamados derechos reales in faciendo serían
aquellos derechos reales que otorgan a su titular el derecho a obtener una
conducta (prestación) del sujeto pasivo, que es, obviamente, el propietario del
fundo gravado” Se observa entonces que esta especie de combinación de derecho
real y de derecho de crédito, en cuanto al primero por su vinculación con una
cosa, y respecto al segundo porque faculta a exigir el cumplimiento de una
prestación, lo que ha contribuido a que estas relaciones jurídicas se analicen tanto
desde el punto de vista de los derechos reales denominándolos derechos reales
in faciendo, como desde el punto de vista de los derechos de crédito,
asignándoles el calificativo de obligaciones propter rem, presentándose en ambos
una coincidencia que es la ambulatoriedad, que significa que independientemente
de quien sea el propietario o titular del derecho real se encuentra obligado a
realizar la prestación, de modo que al trasmitirse la titularidad del derecho real
sobre un bien a otra persona, con la trasmisión se desplaza también la obligación.
Todas las relaciones en que el Derecho Real se desnaturaliza por ir
acompañado de la obligación de un facere, y el derecho de obligación se
desnaturaliza también por la facultad conferida al acreedor de ejercitar la acción
contra cualquiera que se encuentre en relación con la cosa gravada, y de
perseguir esta con una acción de carácter real, se les denomina Obligación
propter rem (obligaciones reales, cargas reales), pues son figuras mixtas en que el
elemento real se une con el obligatorio.
La obligación propter rem es una obligación cuya naturaleza es de carga o
gravamen sobre la cosa, sigue la suerte de ella y por tanto el obligado queda
liberado con su abandono. Sus características son:
- No liga al obligado en cuanto a su persona, sino que está determinado por el
hecho de ser propietario o poseedor de una cosa, por hallarse en determinada
condición jurídica de titularidad con respecto a la cosa. El poder que ejerce
sobre ella lo señala y exhibe como deudor.
- La persona que tiene esa condición jurídica de titularidad con respecto a la
cosa, puede transmitir la obligación al transferir la propiedad. La obligación
sigue a la cosa; por tanto, para dejar de ser obligado, le basta con enajenar la
cosa o abandonarla.
- El obligado responde por su obligación solamente con la cosa, no con todo su
patrimonio, y si renuncia a ella, se desembaraza de su deuda.

Los elementos de la obligación propter rem, son los de toda obligación:

- Elemento subjetivo: Los integran los sujetos que intervienen en la relación:
Sujeto activo: El titular del derecho rival, el que puede exigir determinada
conducta del sujeto pasivo (por ejemplo, el propietario del fundo dominante).
Sujeto pasivo: Su determinación se realiza a través de la titularidad de un
derecho real, en este sentido, la persona que se encuentre en una posición de
titularidad con respecto al bien gravado es el sujeto pasivo (por ejemplo, el
propietario del fundo sirviente).
Elemento objetivo: El objeto es la prestación a cargo del sujeto pasivo, que
puede ser un hacer o un no hacer.