FACULTAD DE INGENIERÍA Y ARQUITECTURA

ESCUELA PROFESIONAL DE ARQUITECTURA

INFORME ACADÉMICO

“Valuación Reglamentaria y Comercial, de un Predio bajo el régimen de unidad

inmobiliaria de Propiedad Exclusiva y Común.”

AUTORES:

ASESOR:

Lima – Perú

2021

INDICE
I.- MEMORIA DESCRIPTIVA.............................................................................................. 1
01. PROPIETARIO .............................................................................................................. 1
02. SOLICITANTE .............................................................................................................. 1
03. OBJETO DE LA VALUACIÓN ...................................................................................... 1
04. FECHA A CUÁL ESTÁ REFERIDA LA TASACIÓN ..................................................... 1
05. REGLAMENTACIÓN EMPLEADA ............................................................................... 1
06. LOCALIZACIÓN ........................................................................................................... 1
07. UBICACIÓN .................................................................................................................. 2
08. ÁREA DEL TERRENO .................................................................................................. 2
09. ÁREA EXCLUSIVA Y COMUN DE LOS EDIFICIOS .................................................... 3
10. ÁREA EXCLUSIVA Y COMUN DEL TERRENO: ......................................................... 4
11. PERÍMETRO ................................................................................................................. 5
12. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS ................................................................... 5
 13. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE .................................................................................. 6
14. DISTRIBUCIÓN ............................................................................................................ 7
15. EDIFICACIÓN............................................................................................................... 7
16. ESTADO DE CONSERVACIÓN, ANTIGÜEDAD Y DEPRECIACIÓN ........................... 8
17. TITULACIÓN E INSCRIPCIÓN ..................................................................................... 8
18. ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO .......................................................... 8
19. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS ....................................................... 8
II. VALUACIÓN .................................................................................................................... 9
A) VALOR DEL TERRENO: VT ......................................................................................... 9
B) VALOR DE LA EDIFICACION: VE................................................................................ 9
C) ANÁLISIS DEL VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES
FIJAS Y PERMANENTES. ................................................................................................ 10
D) VALOR TOTAL CALCULADO .................................................................................... 11
E) VALOR TERRENO COMERCIAL ................................................................................ 11
F) VALUACION DE DEPARTAMENTO D ....................................................................... 12
G) VALOR TOTAL DE TASACION ....................................¡Error! Marcador no definido.
ANEXO ............................................................................................................................. 14

TABLA DE CONTENIDO: ILUSTRACION

Ilustración 1 Plano de ubicación............................................................................................ 2

Ilustración 2 Linderos y Medidas perimetrícas ..................................................................... 5
Ilustración 3 Descripción del Inmueble ................................................................................. 6
Ilustración 4 Distribución ...................................................................................................... 7
 I.- MEMORIA DESCRIPTIVA

01. PROPIETARIO

Grupo Octagon

02. SOLICITANTE

Estudiantes de la Facultad de Arquitectura de la Universidad César Vallejo

03. OBJETO DE LA VALUACIÓN

Determinar la valuación reglamentaria y comercial de un predio bajo el régimen de unidad

inmobiliaria de propiedad exclusiva

04. FECHA A CUÁL ESTÁ REFERIDA LA TASACIÓN

24 de mayo del 2021

05. REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

Para la presente valuación se han empleado, en lo pertinente, el vigente Reglamento

Nacional de Tasaciones del Perú; aprobado por R. M. N N° 124-2020-VIVIENDA de fecha
Lima, 25 de junio de 2020.

06. LOCALIZACIÓN

En el Km 48 de la Panamericana Sur, en la intersección de las avenidas Piedras Negras y

Del Golf, en el distrito de San Bartolo, provincia y departamento de Lima.

1
07. UBICACIÓN
Ilustración 1

Fuente: Constructora Octagon SAC.

08. ÁREA DEL TERRENO

11,028.50 m

2
09. ÁREA EXCLUSIVA Y COMUN DE LOS EDIFICIOS

3
10. ÁREA EXCLUSIVA Y COMUN DEL TERRENO:

4
11. PERÍMETRO

559,68 ml

12. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS

❏ Por el lado norte: línea recta de 1 tramo con 60,70 ml. colindando con La Av. Del
Golf.
❏ Por el lado oeste: línea de 3 tramos, con 167 ml., 9,04 ml. y 9,25 ml. colindando con
la Av. Piedras Negras y con propiedad de terceros.
❏ Por el lado este: línea recta de 4 tramos, con 115,04 ml., 62,72 ml., 12,88 ml., 19,67
ml., colindando con propiedad de terceros.
❏ Por el lado sur: línea recta de 2 tramos, con 21,07 ml. y 40,64 ml. colindando con la
Av. Malecón Norte. Partiendo del frente, ubicado hacia la Av. Del Golf.
Ilustración 2

PARÁMETROS URBANISTICOS:

5
13. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

Se trata de un inmueble que contiene 7 diferentes bloques en la cual está colindante con la
Av principal y se puede ingresar por la Antigua panamericana, además de contar con
diferentes espacios comunes como.
Ilustración 3

❏ Piscina Adultos
❏ Piscina Familiar
❏ Estacionamiento para bicicletas
❏ Piscina Niños
❏ Spa & Health Club
❏ Pet Wash
❏ Yoga Room
❏ Beach Lockers
❏ Car Wash
❏ Zona de parrillas
❏ Zona de Juegos para niños
❏ Sala de Juegos
❏ Restaurante
❏ Ascensor
❏ Jardín Paisajista
❏ Gimnasio

6
 ❏ Sala de Reuniones
❏ Sala de Niños
❏ Terraza
❏ BBQ
❏ Lobby
❏ Lounge
❏ Salón de cocina
❏ Sala de entretenimiento
❏ Spa y Masajes
❏ Sauna seca
❏ Jacuzzi
❏ Estacionamiento para motos

14. DISTRIBUCIÓN
Ilustración 4

El proyecto propone siete (7) edificios, denominados A, B, C, D, E, F, G.

❏ Los edificios A, B, C están dispuestos a lo largo del lado Este, colindante con el lote
2.
❏ Los edificios D, E y F están dispuestos a lo largo del lado Oeste, colindante con la
Av. Las Palmeras y El edificio G está situado sobre la Av. Del Golf.

15. EDIFICACIÓN
La edificación tiene las siguientes características:

7
 ❏ Cimentación: Muros de contención, zapatas, escaleras, caja de ascensores, cisterna
y tanque elevado de concreto armado.
❏ Estructura: Columnas y vigas de concreto armado.
❏ Muros: De concreto
❏ Techos: Aligerado de concreto armado.
❏ Pisos: De baldosas cerámicas y de alfombras, según ambientes.
❏ Revestimiento: Muros tarrajeados y pintados, con enchape de madera y con
enchape de mayólica decorativa, según ambientes.
❏ Contra zócalos: De madera
❏ Puertas: Puerta principal de madera apanalada y puertas interiores de madera contra
placada.
❏ Ventanas: Ventanas con accesorios metálicos, sin marco con vidrios dobles y
semidobles.
❏ Aparatos Sanitarios: De loza vitrificada.
❏ Instalac. Sanitarias: De tipo empotrado, de agua fría, caliente y desagüe; cisterna y
tanque elevado de uso compartido con las otras unidades inmobiliarias.
❏ Instalac. Eléctricas: De tipo empotrado, con servicio trifásico.
❏ Otras Instalaciones: Teléfono, intercomunicador.

16. ESTADO DE CONSERVACIÓN, ANTIGÜEDAD Y DEPRECIACIÓN

Estado de conservación: Muy Bueno

Antigüedad de la construcción: 3 años
“Teniendo en cuenta esto y según la tabla N° 01 de depreciación del Reglamento Nacional
de Tasaciones del Perú, le corresponde una depreciación de 0%”.

17. TITULACIÓN E INSCRIPCIÓN

SUNARP

18. ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO

El lote está dentro la zonificación RDM y con designación de Área de Tratamiento

Normativo IV.

19. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

Cuenta con vías vehiculares pavimentadas, veredas, redes públicas y domiciliarias de agua,
desagüe, electricidad y teléfono.

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II. VALUACIÓN

A) VALOR DEL TERRENO: VT

Para la determinación del valor unitario comercial del terreno, se ha tenido en cuenta el
estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el predio. Según los valores
comerciales actuales y a criterio del perito, al terreno se le asigna un valor unitario de terreno
de US $ 1804.87 /m². Por lo tanto, en aplicación del Reglamento Nacional de Tasaciones del
Perú, tenemos:
TIPO DE CAMBIO: 3.85
VT = ÁREA m2 x VALOR ARANCELARIO/m2
VT = 11,028.50 m² x 142 /m²
VT = US$ 406,712.63
VT = S/. 1,566,047.00

B) VALOR DE LA EDIFICACION: VE
De acuerdo a las características constructivas y de acabados de la edificación y al cuadro de
valores unitarios Comerciales de edificaciones en la Costa 2021 mayo 31, se estima un valor
unitario de edificación.
FUENTE: Cuadro de Valores Unitarios de Edificación (VUE) DEL 31.05.2021 • COSTA

9
 • VALOR TOTAL CONSTRUIDO DE LOS EDIFICIOS A, B, C, D, E, F, G:
S/. 42,040,127.93

C) ANÁLISIS DEL VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS E

INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES.
El cuadro fue realizado de acuerdo a los valores unitarios a costo directo de algunas obras
complementarias e instalaciones fijas y permanentes lima metropolitana y provincia
constitucional del callao 2021, Reglamento Nacional de Tasaciones.

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 OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES
DESCRIPCION DE LAS OBRAS
COMPLEMENTARAS A DESCRIPCION DE UNIDAD CANTIDAD/
ITEM V.U 2021 S/ TOTAL
INSTALACIONES FIJAS Y COMPONENTES MEDIDA AREA
PERMANENTES
TANQUE DE CONCRETO ARMADO
20 TANQUE ELEVADOS (OPCIONAL)
CON CAPACIDAD MAYORES A 15 M3
M3 S/755.58 14 S/10,581.90

CISTERNAS, POZOS SUMIDEROS, CISTERNA DE CONCRETO ARMADO

27
TANQUES SÉPTICOS CON CAPACIDAD MAYOR A 20.00 M3
M3 S/661.35 14 S/9,258.90

PISCINAS, ESPEJO DE AGUAS

CONCRETO ARMADO CON
31 PISCINAS, ESPEJOS DE AGUA
MAYÓLICA, CAPACIDAD MAYORES DE
M3 S/875.85 34 S/29,778.90
10 M3

CAJA DE RESGISTRO DE CONCRETO

46 CAJA DE REGISTRO DE CONCRETO
24" X 24"
UND S/274.48 10 S/2,744.80

POSTES DE CONCRETO, UN
74 POSTES DE CONCRETO ARMADO REFLECTOR, INSTALADO Y CABLEADO, PZA S/3,453.59 11 S/33,989.49
H = 12.00 M
PORTON DE FIERRO CON PLANCHA
16 PORTONES Y PUERTAS. METALICA CON ALTURA MAYOR 4.00 M2 S/317.03 2 S/634.06
M
MURO DE LADRILLO O SIMILAR
TARRAJEANDO, AMARRE DE CABEZA
9 MUROS PERIMETRICOS O CERCOS
CON COLUMNAS DE CONCRETO
M2 S/305.95 244.33 S/74,752.76
ARMADO H. HASTA 2.40 M

95 PISTAS O PAVIMENTOS DE CONCRETO PISTAS O LOSAS DE CONCRETO DE 6" M2 S/154.49 3,988.26 S/616,146.28

MUROS DE LADRILLOS DE ARCILLA O

7 SIMILAR ARMANDO EN SOGA QUE M2 S/170.29 549.76 S/93,618.63
MUROS PERIMETRICOS O CERCOS INCLUYE CIMENTACION

SUB - TOTAL S/871,505.72

GG 14% S/122,010.80
U 10% S/87,150.57
IGV 18% S/156,871.03
TOTAL S/1,237,538.12

D) VALOR TOTAL CALCULADO

VALOR TOTAL CALCULADO

VC 42,040,127.93
VOC 1,237,538.12
VT 1,566,047.00
44,843,712.05

E) VALOR TERRENO COMERCIAL

• ESTUDIO DE MERCADO: VALOR M2

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VALOR DE M2 DE LOS DEPARTAMENTOS DEL CONDOMINIO PLAYERO OCEAN
REEF:
PRECIO DEL DÓLAR: 3.85

➢ PRIMER DEPARTAMENTO A ANALIZAR:

PRECIO: US$274,000
PRECIO SOLES: S/1,024,60
TIPO: DÚPLEX
ÁREA 159.49 m2
DORMITORIOS 4
BAÑOS 4
valor de m2: s/ 6,425.23

➢ SEGUNDO DEPARTAMENTO A ANALIZAR:

PRECIO: US$ 200,000
PRECIO SOLES: S/748,000
TIPO DÚPLEX
ÁREA 102 m2
DORMITORIOS 4
BAÑOS 4

Valor de m2: s/7,333.33

PRECIO APROXIMADO DEL m2 DE LOS DEPARTAMENTOS OCEAN REEF:
S/ 6,879.28
VALOR COMERCIAL
VC= 7008.75 x 3600 25,231,500.00
VOC= 1237538.12 x 1.2 1,485,045.74
VT= 11028.50 x 2000 22,057,000.00
48,773,545.74

F) VALUACION DE DEPARTAMENTO D
TIPO DE CAMBIO: 3.85
Valuación del Dúplex D601 Ubicado en el Edificio “D”
Área Total de la Edificación D: 300 m2
Área del Dúplex: 238.75 m2
El porcentaje de participación en el Terreno Matriz es de: 2.72%
• Valor de la Edificación D601, de acuerdo a las características constructivas y de
acabados de la edificación y al cuadro de valores unitarios Comerciales de
edificaciones en la Costa, se estima un valor unitario de edificación de US$
107,204.67/m², el mismo que aplicado al área techada respectiva y teniendo en cuenta
el factor de corrección por depreciación, dan a la edificación el valor de:

12
 VE = 283.75 m² x US$ 107,204.67/m² x 1
VE = US$ 30,419,325.11
• Valor de las Áreas Comunes, en aplicación del artículo II. F. 39 del reglamento
Nacional de Tasaciones; tenemos que el valor de las áreas comunes que le
corresponde al predio es:
VAC = US$ 30,419,325.11 x 0.15
VAC = US$ 4,562,898.77

TIPO DE CAMBIO: 3.85

13
ANEXO

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● TIPOS

15
16
17
 FUENTE

• https://static.tokkobroker.com/development_files/83196247247478822853311
543938105537591693030440001478991347/Brochure%20digital.pdf
• https://www.interactivobienesraices.com/d/22783-Ocean-Reef-San-Bartolo-Beach-
condos-en-San-Bartolo
• https://repositorio.usmp.edu.pe/handle/20.500.12727/3979
• https://www.delujo.pe/proyecto-edificio-residencial/ocean-reef-san-bartolo-beach-
condos
• https://oceanreefsanbartolo.com/flat/

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