Introducción

Generalidades

Efectos jurídicos del título supletorio inscrito en el Registro de la propiedad

Naturaleza procesal del título supletorio

Conclusiones

Recomendaciones

Bibliografía

Introducción

El título supletorio es la institución jurídica[1]que permite al propietario, que carece de título de dominio
escrito, ser acreditado en la posesión mediante la debida inscripción en el Registro Público de la
Propiedad -justificando previamente su posesión ante el Juez competente- constituyendo de esa manera
la garantía de su posesión sin perjuicio de tercero de mejor derecho[2]Podemos decir a ciencia cierta,
que la aparición de esta figura jurídica, tuvo carácter subsanador o curativo en términos metafóricos,
pues la falta de titulación ha sido un fenómeno generalizado y análogo en sus causas[3]tanto en el Reino
de España donde se implementó por primera vez como en nuestro país.

Lamentablemente la medicina, -en nuestro sistema jurídico- hasta ahora, ha resultado en cierta medida
peor que la enfermedad, ya que por medio del título supletorio ingresan al Registro Público de la
Propiedad, tanto la posesión del propietario como la del no propietario, generando al igual que en
España[4]la doble inmatriculación, entre otros abusos no menos perjudiciales al tráfico jurídico de la
propiedad de bienes inmuebles. En otras palabras la posesión, que en términos generales representa
una contradicción externa o extraregistral con relación al dominio o titularidad, pasó a una relación de
carácter contradictorio interno con el Registro de titularidades de derecho subjetivo.

No cabe duda que el conflicto por la tenencia de la tierra a lo largo de nuestra historia, ha sido una de
las causas de inestabilidad política y económica con consecuencias catastróficas para la sociedad en su
conjunto y por ende para la propiedad; y es, en ese contexto que se debe ver el espíritu del legislador,
pues no sólo se trata "de proteger la posesión en sí" [5]sino de garantizar, conservar y promover la paz
social, aunque ésta haya sido o sea acosta del Derecho Inmobiliario Registral, ya que la doctrina y el
derecho moderno considera al Registro "el exponente de un mundo jurídico formado por titulares de
derechos subjetivos de carácter real inmobiliario" [6]
La tesis moderna con respecto al Registro es válida, pero no es menos válido lo que nos plantea IHERING
-sin pretender sacarlo de contexto- al señalar que debe verse a la "protección de la posesión como un
postulado de la protección de la propiedad[7]en otras palabras, se debe considerar a "la posesión como
una posición avanzada de la propiedad, en el entendido, que no sólo es protegida por sí misma, sino
también mirando a la propiedad" [8]Esta argumentación, nos dice que la protección de la propiedad es
inherente a la protección de la posesión, es decir que la protección de ambas lleva el germen de su
desarrollo o de su destrucción, pues según él, "es imposible conceder esta protección al propietario sin
que los no propietario se aprovechen de ella al mismo tiempo" [9]

Desde nuestro punto de vista -sin tratar de justificar lo que muchos autores denominan una aberración
jurídica-, y tomando muy en cuenta las dos tesis anteriores. Vemos que, con el título supletorio lo que se
pretende es -parafraseando a FERRETTI[10]- ajustar la norma con la realidad, o como bien lo señalara
SAVIGNY, -en el contexto de una polémica sobre el Código Civil Alemán, pero que también cabe en este
caso- el "derecho es sustancialmente un producto histórico y una obra del espíritu del pueblo y no un
producto de laboratorio" [11]o sea que la institución jurídica que hoy estudiamos es producto de una
necesidad histórico socio-económica[12]y su existencia jurídica se debe limitar a subsanar la falta de
titulación, y una vez cumplido su objetivo cerrarle el acceso al Registro; conservando sus efectos, tal y
como se hiciera con la ley Hipotecaria de 1947 en España[13]

Ahora bien, para comprender mejor esta compleja temática y hacer nuestras consideraciones, en el
Primer Capítulo llamado Generalidades, veremos: la evolución del concepto título supletorio -evolución
de la posesión: Derecho romano, germánico, canónico, moderno, contemporáneo y español, evolución
del título supletorio como institución jurídica-; concepto de título supletorio; problemas del título
supletorio como institución jurídica -problemas de orden registral, problemas de orden procesal-.

En el Segundo Capítulo, abordaremos los efectos jurídicos del título supletorio inscrito en el Registro de
la Propiedad de bienes inmuebles: Dominio y posesión -dominio, concepto del dominio, posesión-; el
título supletorio y el Registro de la propiedad -antecedentes mediatos e inmediatos de la relación del
título supletorio y el Registro de la propiedad, modo de proceder en la solicitud de título supletorio-, y
los efectos jurídicos del título supletorio inscrito en la legislación vigente.

En el tercer Capítulo, veremos la naturaleza procesal del título supletorio, misma que tiene carácter
administrativo o sea que pertenece a la Jurisdicción Voluntaria, regulada en el libro II del Código de
Procedimiento Civil. De igual manera abordaremos el carácter constitutivo que adquiere, de acuerdo a la
doctrina, la inscripción del título supletorio en el Registro, al tratarse de un nuevo estado jurídico; en tal
sentido, citando a Roca Sastre, veremos las tesis que al respecto señalan: Jerónimo González, Sanz
Fernández, Cruz Berdejo, Wolff, Hedemann, así como la posición de nuestro sistema jurídico de
conformidad con el Art. 3,772C.

CAPÍTULO I

Generalidades

EVOLUCIÓN DEL CONCEPTO TÍTULO SUPLETORIO

Hablar del título supletorio es precisamente hablar de la posesión del propietario que por diferentes
razones carece de un título formalmente escrito, haciendo la salvedad de la tesis de PLANIOL y RIPERT,
citados por ROCA SASTRE[14]de que ésta última, la posesión es un hecho; y el primero, como medio, es
lo jurídico e institucional por consiguiente para interpretar la evolución del concepto título supletorio, es
necesario conocer la evolución de la "posesión" a través del Derecho romano, el Derecho Germánico y el
Derecho canónico, pero no sólo desde el punto de vista jurídico e histórico, sino también desde el punto
de vista doctrinal[15]

1.1.1- Evolución de la Posesión

1.1.1.1-Derecho Romano

En la sociedad primitiva comunitaria, no existía la propiedad privada, por tanto la relación posesoria del
derecho colectivo de la propiedad y la posesión eran una misma cosa[16]"El hecho, la apariencia del
derecho, era el derecho mismo". Con el tiempo, nos dice CASTÁN TOBEÑAS "debió aparecer la distinción
con respecto a los bienes muebles" [17]transformaciones que tienen causas internas como externas,
ejemplo de ello es la descorporalización gradual del elemento corpus en la tradición, lo que realzó al
elemento subjetivo, es decir el animus, en el período posclásico[18]

A todas luces esta mayor relevancia del elemento animus sobre el elemento corpus en la posesión,
resultó de suma importancia para el tráfico jurídico de los bienes inmuebles, porque con la
descorporalización se obtiene, como resultante, un acto de transmisión posesoria que se funda más en
el elemento anímico subjetivo, es decir que se manifiesta con la admisión de la entrega simbólica, en
detrimento del formalismo expresado en la Mancipatio y en la In Jure Cessio[19]

Así mismo, está nueva situación permitió poder conservar la posesión no importando la pérdida del
corpus, dejando atrás la concepción natural de que "la posesión se pierde desde que un tercero se la
apropia", en otras palabras el "simple apoderamiento del predio por un tercero, tiende a no tener
incidencia posesoria" [20]Esto significaba que se podía detentar la cosa pero no tener la propiedad
sobre ella, por tanto en este nuevo estadio de la civilización romana, el concepto de la posesión, es
perfilada más como una relación de derecho, que como un simple hecho[21]

En nuestra legislación -con influencia romanista y germánica-, "el poseedor puede perder la posesión:
por la posesión de otro aunque sea contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesión
hubiere durado por más de un año", con la salvedad de que "los actos potestativos o de mera tolerancia,
no constituyen posesión"[22].

Volviendo al Derecho romano, se perfilan, pues, a partir de aquí sólo dos tipos de posesiones: la del
verdadero dueño o del cree serlo de buena fe, con consecuencias jurídicas e integrada por los
elementos material o físico y psíquico o intelectual; y el de la mera tenencia[23]posesión natural o
corporal o sea la mera detentación o mera tolerancia como dice nuestro Código Civil; el que puede ser
vencido en juicio por el que tiene el animus domini debidamente registrado en acta pública. Es
apreciable que el Derecho romano, en su rica evolución histórico-jurídica dejó establecido que la
propiedad es un derecho y la posesión un hecho protegido con un trato bastante semejante[24]a la
propiedad.

Estos cambios históricos se ven fortalecidos con la aparición del documento -instrumenta pública- que
recoge y plasma el acto de enajenación de inmueble -contrato obligatorio y acto de disposición-,
mediante "acta pública redactada por funcionarios con facultad de registrar actos jurídicos y mantener
archivada la documentación pertinente"[25]. Es decir que esta nueva técnica corporiza el derecho, y lo
ajusta a los nuevos y cambiantes intereses socioeconómicos y políticos de la época, como nos lo hace
saber TOPACIO FERRETTI. Dejando establecida la supremacía del animus en el acto transmisivo,
confiriéndole así un alto nivel de abstracción.

Además, en estos cambios trascendentales, en los diferentes estadios del Derecho romano -la
supremacía del animus, la división de la posesión en civil y natural, la escritura o documento público-,
encontramos que la idea de la posesión no era unívoca[26]o sea que en sus diferentes momentos
históricos y de acuerdo a sus necesidades tuvo tres tipos de situaciones, a saber: primera, la simple
detentación de la cosa, carente de especial protección; segunda, el señorío de hecho, protegido por los
interdictos; y tercera, que además podría llegar a convertirse en propiedad gracias a la usucapión. Pero
que posteriormente los compiladores redujeron a la posesión natural y civil[27]Cabe señalar que la
posesión romana no se daba en cosas incorpóreas[28]

Se puede resumir en este punto que, en el período posclásico romano la tradición para ser válida
requería ser registrada en las actas de un funcionario imperial o municipal con facultad de registrar;
segundo, para adquirir la posesión sólo bastaba la voluntad -animus- de poseer, o la posesión civil, es
decir ya no se exigía la aprehensión corporal; tercero, la posesión se basó a partir de estos cambios en
una relación bastante semejante a la propiedad, como un estado de hecho productor de efectos
jurídicos; cuarto, quedaron definidas sólo dos tipos de posesiones: la del verdadero dueño o del cree
serlo de buena fe; y el de la mera tenencia: posesión natural o corporal, que puede ser vencido en juicio
por el que tiene el animus domini debidamente registrado en acta pública; quinto, la posesión -como
institución jurídica, como negocio de transmisión posesoria- ya no es regulada por los jurisconsultos,
sino que tiene carácter legislativo[29]es decir del ámbito privado pasó al ámbito público, oficialista; y
sexto la posesión como institución independiente se protegía por sí misma.

1.1.1.2- Derecho Germánico

Con la caída del Imperio romano se produjo, hasta cierto momento, una especie de mezcla entre el
derecho romano y el derecho germánico -romano germánico-, en el entendido que una determinada
formación social no muere hasta que no se han desarrollado todas las fuerzas que puedan dar lugar a
nuevas instituciones, formas o concepciones. Ejemplo de esto es el concepto de propiedad privada que
de la tierra tenían los romanos y el que sobre la misma desarrollaron los germanos; citando
textualmente a Don Jerónimo González y Martínez, el romano decía "Yo soy el señor, la naturaleza la
esclava. Cuanto existe en el mundo, tiene el único fin de servirme". En cambio el germano decía "La
naturaleza es mi nodriza, cuyas ordenes debo atender… La tierra es el patrimonio de la humanidad, los
particulares son sus administradores responsables" [30]

Estas concepciones -diametralmente opuestas- sobre la propiedad privada de la tierra, dejan entrever
los cambios con respecto a la protección de la posesión, ya que si bien en el derecho romano era un
estado protegible; el derecho germánico le da una mayor ampliación a dicha protección, no presumible
sino más bien detentable u ostensible. Dándole así la investidura -Gewere-, entendida ésta como una
"relación del hombre a la cosa reconocida como forma aparente de un señorío legitimo sobre la misma"
[31]

Esta conceptualización parece haber inspirado a la definición que autores como ROCA SASTRE,
consideran la más acertada "poder o señorío de hecho sobre una cosa por parte de un sujeto, y que se
manifiesta en una actividad que corresponde al ejercicio del dominio o derecho real, productor de
consecuencias jurídicas" [32]

En este período la posesión o gewere se reafirma como el elemento externo, la forma notoria del
derecho de cosas corpóreas e incorpóreas, tan necesaria para la relación jurídica que además, de
afirmar el derecho y favorece su ejercicio, tutela a tercero que de buena fe ha contratado sobre las
apariencias. Estamos, pues, frente a dos tipos de investiduras: De hecho o investidura corporal y de
dominio o titularidad real[33]tal y como nos lo reafirma GONZÁLEZ Y MARTÍNEZ.

Podemos observar que en esta nueva etapa, la posesión adquiere una gran relevancia con respecto a la
propiedad, ya que al ser considerada como el elemento externo de la misma se le tiene que proteger, es
pues, la forma notoria del derecho del bien inmueble o derechos reales, y del estado de hecho como
bien nos lo dice IHERING, "la protección de la posesión como exterioridad de la propiedad, es un
complemento necesario de la protección de la propiedad, una facilitación de la prueba a favor del
propietario, la cual aprovecha necesariamente también al no propietario" [34]es decir que protege tanto
a la investidura dominio o titularidad real, como a la investidura de hecho.

Lo expresado nos demuestra el porqué la posesión germánica afirma el derecho y favorece su ejercicio
como un modo especial del estado de hecho, criterio compartido por ROCA SASTRE[35]y THIBAUT para
quienes la posesión, no es el hecho puro y simple, si no el ejercicio del derecho; en ese sentido THIBAUT,
en su teoría lo expresa así "es un principio imperativo y necesario para la razón, que nadie puede vencer
jurídicamente a otro, si no tiene motivos preponderantes en que fundar su derecho; de lo cual resulta
que un estado de cosas puramente de hecho en sí, adquiere la más alta importancia, por cuanto lleva
esta regla, según la cual todo aquel que ejerce de hecho un derecho, debe ser mantenido en este estado
de hecho hasta que otro haya demostrado tener un derecho mejor" [36]

Al respecto nuestro Código Civil en su Art. 1.730 señala que "contra la posesión inscrita no se admitirá
otra prueba más que otra posesión igualmente inscrita; y mientras subsista la inscripción, el que se
apoderare de la cosa a que se refiere el título registrado, no adquiere la posesión de ella ni pone fin a la
posesión existente". Definición que, aparentemente, se ajusta a dicha tesis provocando una
interpretación confusa entre la posesión inscrita mediante titulación supletoria y el hecho puro y simple,
pues, esta última no tiene acceso al Registro de la Propiedad.

Sin embargo existen voces que objecionan esta concepción, como de PLANIOL, que dice "hay que
guardarse de definir la posesión, como se hace frecuentemente, diciendo que es el ejercicio de un
derecho, pues el derecho puede existir o no"; también ALBALADEJO, opina al respecto al señalar "la
posesión consiste en la tenencia del poder de hecho sobre una cosa, o sobre el objeto de un derecho,
pero no en su ejercicio, porque tenencia de un poder y ejercicio o uso del mismo son cuestiones
diferentes". Y agrega, "si se admitiese, que posesión de un derecho es igual a ejercicio de su contenido,
cesando el ejercicio, cesaría la posesión; lo que no ocurre" [37]

Esta controversia académico-jurídica resulta de suma importancia por la complejidad de esta figura
jurídica y por ende de su ejercicio, pero lo que hay que ver -como nos dice CARBONI[38]citado por
CASTÁN - "es que este poder jurídico, se deduce del hecho de ejercitarlo, y de la manera por la que ese
ejercicio se realiza, independientemente de la existencia verdadera, real, del derecho mismo, respecto a
la cual toda cuestión permanece todavía imprejuzgado".

En todo caso, hay que preguntarse como lo hace IHERING ¿Por qué es protegida la posesión? ¿Por
circunstancias externas a ella, o por sí misma, o por ambas?

Posiblemente sea en primer lugar -como señalan SAVIGNY y HUFELAND- "porque estadísticamente se
demuestra que la mayoría de los poseedores son al mismo tiempo los propietarios o sea que se trata de
una propiedad presunta o provisional, es decir que lo que está protegido en la posesión, es la propiedad
posible"; en segundo lugar -como indica STAHL-, porque "La posesión, como la propiedad, sirve al
destino general del patrimonio… Por esto conviene concederle también una protección jurídica
diferente de la propiedad…tan solo una garantía del estado de hecho, dirigida nomás contra aquel que
hace cesar este estado"; y tercero por la paz social, como dice BRUNS, contra "la violencia, la
perturbación violenta y la sustracción" [39]

Al margen de toda controversia, esta nueva concepción de la posesión o gewere, provocó los siguientes
efectos jurídicos, clasificados por HUBER y GIERKE, -citados por JERÓNIMO GONZÁLEZ[40]en: defensivo,
ofensivo y traslativo; el primero se apoya, según estos autores, sobre pruebas personales o sea que el
papel privilegiado corresponde al que tiene la facultad de probar, pero que dicha prueba no se funda
solamente en el modo de adquirir, sino más bien en la existencia de una situación jurídica, misma que
afirma quien tiene la Gewere; el segundo, reafirma el poder de la gewere de probar en juicio -autor-
contra el que gozaba de la posesión corporal, reclamando en trámite ejecutivo su restitución o tomarla
por la fuerza o por sentencia o sucesión universal; y la tercera por la mera transferencia de la gewere,
fuere esta de dominio o de hecho.

Según DIEZ PICAZO, quien sigue en lo fundamental a CASTÁN[41]los rasgos distintivos entre la posesión
romana y la Gewere germánica, son: 1ª la Gewere no separa la posesión jurídica de la detentación, y
carece del animus domini; 2ª la Gewere se aplica tanto a las cosas como a los derechos, es decir a los
derechos corporales e incorporales; 3ª para la Gewere tiene la posesión sobre un mueble quien la
detenta, sobre el fundo quien lo disfrute, sobre el derecho quien lo ejerza; 4ª la Gewere sobre mueble
es siempre real o corporal, y los inmuebles pueden ser real. Además en la Gewere convergen varias
investiduras: la del propietario que no explota su finca, conocida como ideal o mediata, y la del
arrendatario[42]conocido como real o inmediata.

1.1.1.3- Derecho Canónico[43]

Esta institución jurídica-religiosa, que no sólo tenía jurisdicción sobre aspectos religiosos, sino también
sobre negocios puramente civiles, extendió la protección posesoria mucho más allá de las cosas
corporales: oficios y dignidades eclesiásticas, diezmos, estado matrimonial y en general, a los derechos
honoríficos, a los derechos de familia y al estado civil. Igualmente amplió la protección contra el despojo
—no sólo contra la simple perturbación posesoria— hasta en el caso del mero detentador; es decir
como señala DIEZ PICAZO "La protección se extiende a cualquier detentador, sin indagaciones sobre la
existencia de título o animus… La protección posesoria debía ante todo servir para el mantenimiento del
status de hecho constituido y la evitación de la violencia" [44]

Nuestra legislación, por una parte en cuestión de protección se distancia del mero o simple detentador o
mera tolerancia; y por otra "produce a favor del poseedor la presunción de propiedad que las
circunstancias podrán hacer más o menos atendibles"[45].

La posesión canónica amparó, pues, numerosas relaciones que el Derecho romano había excluido, y
amplió otros, que el Derecho germánico mediante la Gewere había protegido: bienes incorporales,
posesión de derecho o el derecho correspondiente, servidumbres, derechos reales en general,
obligaciones - no muy seguros las puramente personales - tratándose de derechos de créditos con un
status semejante a la posesión.
Por lo tanto, como nos lo dice STOLFI, citado por CASTÁN "quien tenía el goce de un derecho de crédito,
estaba en posesión del estado de cónyuge, de hijo, etc., era garantizado por la ley en su posesión,
prescindiendo de la existencia del derecho, en el sentido de que correspondía al adversario probar que
él no era acreedor, conyugue, hijo; y hasta que tal prueba no se hiciese, no se consideraba modificado el
estado de hecho y de derecho existente"[46].

Así pues, la tendencia fue extender la noción de posesión y la protección, a toda clase de derechos
susceptibles de ejercicio continuado o sea a cualquier detentador, sin indagación sobre la existencia de
título o de animus. Se trataba de mantener el status de hecho y con ello evitar la violencia. Esta
ampliación según no dice DIEZ PICAZO, se produjo por dos medios: 1º Oponiendo excepción -el
despojado- para crear una cuestión prejudicial, por la cual, antes de considerar el fondo del litigio, se
restituía al despojado. Siendo eficaz sólo cuando el despojado era demandado; 2º Cuando el despojado
no es demandado, él puede por su propia iniciativa y acción[47]

1.1.1.4- Derecho Moderno y Contemporáneo

Ante los diferentes escenarios históricos jurídicos -civilización antigua, medieval, moderna y
contemporánea-, los pandectistas y glosadores han tratado de conciliar las teorías y jurisprudencia
romanística, germánica y canónica, pues a pesar de que existen ciertos principios inmutables de justicia
derivados del instinto social, como producto de la razón[48]en su aplicación asumen diversas formas,
especialmente en cuanto a la posesión por estar basada en una combinación de principios[49]en la que
en algunos casos la influencia romanista es mayor o en su defecto lo es la germánica:

Por ejemplo, los Códigos Alemán y suizo, en consonancia con la tradición germánica o Gewere,
eliminaron el requisito de la voluntad, ya que para ellos "todo señorío de hecho sobre una cosa entra
dentro del concepto de la posesión". Pero por una parte como dice CASTÁN, el Código alemán, si bien
no hacen distinción alguna entre posesión y detentación, no reconoce como poseedor al servidor de la
posesión. No así, en el Código suizo, que a pesar de inspirarse en el Código alemán, no hace distinción
entre poseedor, detentador y servidor de la posesión[50]

Otro grupo, del que nos habla CASTÁN, lo constituyen las legislaciones latinas, tradicionalistas pero con
matices de origen germánico y canónico, a saber: el Código francés, mismo que a través de sus
codificadores, lo primero que se hizo fue despejar toda una maraña de "conceptos jurídicos unos afines
o asociados: tradición real, tradición del derecho, posesión, obligación de entregar, perfección y
consumación de los actos jurídicos" [51]Estos codificadores, que culminaron con la gran obra conocida
también como el Código Napoleónico, definieron la posesión como la "detentación o el disfrute de una
cosa o un derecho que tenemos o que ejercitamos por nosotros mismos o por medio de otros que lo
tiene o que lo ejerce en nuestro nombre"[52]. Reconociendo el animus sobre la cosa y sobre el derecho,
al igual que nuestro Código Civil que llama posesión a "la retención o disfrute de cualquier cosa o
derecho"[53], con la salvedad que hace PLANIOL en el párrafo subsiguiente.

PLANIOL -citado por DIEZ PICAZO-, hace la salvedad u observación que en el Derecho francés "la mera
detentación o posesión precaria no goza de protección interdictal, que sólo se otorga cuando ésta va
unida al animus o intención de poseer" Esto último desde nuestra óptica, es lo que esencialmente la
convierte en romanista, eso sí, con sus propias particularidades, porque se ocupa de ella sólo
incidentalmente, en función de la prescripción[54]tal y como no lo reafirma DIEZ PICAZO en el acápite
desarrollos modernos de su obra aquí citada.

Igualmente, señala CASTÁN, el Código Civil italiano, tanto el de 1865 como el de 1942 tienen influencia
romanística, el primero la define de la siguiente manera "la tenencia de una cosa o goce de un derecho
en su nombre", agregando en el artículo siguiente "la posesión es legítima cuando es continua, no
interrumpida, pacífica, pública, inequívoca y con la intención de tener la cosa como propia". Por su parte
el Código de 1942, la define así "el poder sobre la cosa que se manifiesta en una actividad
correspondiente al ejercicio de la propiedad o de algún otro derecho real"[55]. Esta última definición
desde nuestro punto de vista, es más elaborada que la contemplada en nuestra legislación, es más
específica al que hacer, al ejercicio de la posesión, misma que se manifiesta en el tráfico jurídico de los
bienes inmuebles o derechos reales.

Vemos que en esta legislación se establecen los requisitos para que la posesión sea legítima, sólo
careciendo de la especificación de "buena o mala fe", y por su puesto del germánico de un año y día.
Además, desaparece toda distinción entre possessio y quasi possessio, comprendiéndose así bajo el
nombre de posesión la tenencia de las cosas corporales como el ejercicio de los derechos reales[56]

Con respecto al Código Civil Portugués, CASTÁN, señala que éste, ha seguido las líneas directrices del
italiano vigente, definiendo en su Art. 1.251 la posesión como el "poder que se manifiesta cuando
alguien actúa en forma correspondiente al ejercicio del derecho de propiedad o de otro derecho real". Y
en el Art. 1.253 se ocupa de la detentación: a) Los que ejercen el poder de hecho sin intención de actuar
como beneficiarios del derecho; b) Los que simplemente se aprovechan de la tolerancia del titular del
derecho; y c) Los representantes o mandatarios del poseedor y, de modo general, todos los que poseen
en nombre de otro[57]

Aquí, de acuerdo a nuestra percepción, la definición sobre posesión, adquiere una importancia -al igual
o mayor que la italiana- semejante al ejercicio del derecho de propiedad o de cualquier otro derecho
real, así mismo la simple detentación queda claramente codificada en tres incisos, lo que revela la
importancia que se le da a esta materia en la legislación portuguesa.

En cuanto a la legislación española, para CASTÁN, a pesar de la supuesta influencia dominante del
Derecho romano, en el fondo, sus normas reflejan influencias diversas, por ejemplo la regulación de la
posesión en el Código Civil español, para PÉREZ GONZÁLEZ y ALGUER, citado por CASTÁN, "es un
conglomerado de principios y conceptos romanos, germánicos y canónicos, no siempre conexos entre sí,
y no todos recogidos de fuentes directas, sino a través de los Códigos francés, austriaco, italiano y
portugués, sin faltar tampoco ideas y construcciones con propósito de superación original"[58].

Igual opinión deben expresar los autores nacionales -y latinoamericanos en general- con respecto a
nuestros Códigos Civiles de 1.867 y 1.904, mismos que fueron inspirados por los Códigos Chileno[59]y
francés respectivamente.

En la modernidad el tema de la posesión, conlleva como requisito inherente el abandono de las reglas
tenidas por indiscutibles para establecer sus propias normas de verificación en busca de una nueva
concepción del mundo, espíritu del que está impregnado el Derecho. Aunque en este caso lejos
prescindir absolutamente de la influencia romana, germana y canónica el Derecho moderno es el
resultado de una combinación de principios magistralmente expresados por los clásicos, especialmente
de SAVIGNY e IHERING -constatado en toda la bibliografía estudiada al respecto-, de quienes otros
autores contemporáneos, según nuestra opinión, se han inspirado de manera ecléctica o en su caso
simplemente interpolando y raras veces ampliando o mejorando sus teorías[60]

Ejemplo de ellos son las siguientes teorías mixtas -teniendo en mente las teorías relativas y absolutas
antes referidas-, sobre la defensa de la posesión: A) Teoría de CARBONI, la primer tesis: "la posesión, en
su sentido genérico o simple detentación, se basa en la necesidad de asegurar la paz y tranquilidad
pública, prohibiendo el hacerse justicia a sí mismo; y la segunda: la posesión, en sentido específico o
legítima, tiene en sí la propia razón de ser: existe y es protegida en cuanto de una relación de señorío".
B) Teoría de MESSINEO, "la protección que se concede a la posesión tiene un doble fundamento
práctico: El primero, es la manifestación de aquel principio por virtud del cual se respeta la apariencia
del derecho, o lo que es igual , se presume, por el hecho del ejercicio de un derecho, la cualidad de
titular en quien ejercita el derecho mismo; y el Segundo, ligado al principio del respeto al orden
constituido, según el cual, para que no quede turbada la paz social, no se puede modificar una situación,
jurídica o de hecho, sin intervención judicial"[61].

Es apreciable que las ideas de ambos pensadores se formulan alrededor de las teorías relativas y
absolutas. Tanto CARBONI como MESSINEO se refieren a la paz, al orden constituido o tranquilidad
pública e inclusive a la intervención judicial lo que caracteriza a las teorías relativas; así mismo desde el
punto de vista de las teorías absolutistas CARBONI y MESSINEO se refieren con sus respectivas palabras
a la defensa en sí, a la legitimidad de la posesión, a su exteriorización como diría IHERING.

Con estos ejemplos sobre la defensa interdictal, podemos comprender el fundamento e importancia de
la misma. Pero además, por su relevancia, no podemos omitir la discusión sobre la existencia o
preponderancia de los elementos esenciales de la posesión: La teoría Subjetiva o de la Voluntad
-SAVIGNY-, que afirma que la posesión en sentido jurídico está compuesta por el corpus y el animus,
fundamental para convertir la detentación en posesión; y la Teoría Objetiva o Moderna -IHERING- que
considera que el animus es inherente al corpus, pues según éste autor, el animus es el propósito del
poseedor y el corpus la exteriorización de ese propósito[62]

Decimos relevancia, porque la posesión que se reviste con el título supletorio requiere del corpus y del
animus, no por nada reza el Art. 137RRP "El propietario que careciere de título hábil para inscribir,
deberá acreditar su derecho justificando previamente la posesión ante el Juez competente". Por
consiguiente en nuestro sistema la teoría de SAVIGNY, en este aspecto, sigue siendo de actualidad. Con
la salvedad como nos dice CASTÁN, que SAVIGNY, no hace referencia al animus domini -intensión de ser
dueño-, sino al animus possidendi -intención de tener la cosa para sí-.

Al respecto nuestra legislación -Art. 780Pr, y siguientes, y 137RRP, y siguientes- resulta clara, pues, nos
expresa que todo propietario que por una u otra razón carece de título hábil, recurre a la ley por
voluntad propia para obtener un título supletorio que legitime el animus domini, y no el animus
possidendi; por razones más que obvias: la desventaja que este último representa frente al primero
debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad, y sobre todo porque el primero se presume
propietario.
Por su parte, el Código Civil alemán -con influencia de IHERING en esta materia- reconoce como ya lo
hemos señalado anteriormente, una sola posesión y protege a todos aquellos que ejerciten un poder de
hecho, exceptuando a los que poseen en nombre de otro[63]

1.1.1.5- Derecho Español

El Reino de España en un primer momento -después de la caída del Imperio romano[64]- fue
influenciado en su Derecho procesal por el Derecho germánico sobre todo en los fueros municipales a
través de la Gewere, con su gran aporte llamado prescripción de un año y día, concediendo al
propietario que poseyese quieta y pacíficamente los bienes por año y día, el privilegio de no contestar
siquiera a quien sobre ellos le demandare, en los procesos inmobiliarios. Según GONZÁLEZ y MARTÍNEZ,
el punto capital de ataque es la afirmación hecha por el actor de que el demandado posee injustamente,
lo que explica la exigencia de buena fe en la tenencia[65]

Otra influencia muy importante del Derecho alemán en el ordenamiento español y en el nuestro es, el
sistema de exactitud del contenido registral -y no de trascripción como el francés-, que fue retomado
por la Ley Hipotecaria de 1861. De él se adoptó el modo de llevar el Registro por fincas y el tracto
sucesivo registral"[66]. Importancia no sólo desde el punto de vista de la legitimación registral basada en
el sistema de exactitud del contenido del Registro -germánico-, sino además, en nuestro caso para el
tratamiento de la titulación supletoria en el orden inmobiliario registral, razón del presente trabajo.

Es a partir del siglo XII hasta el siglo XIV que resurge con fuerza el romanismo[67]al pasar la técnica del
Corpus Juris a los fueros regionales y especialmente al Código de las siete Partidas[68]el cual -según las
viejas y nuevas generaciones de autores españoles-, expone sistemáticamente la doctrina de la
posesión, tal es la conceptualización plasmada en la Ley Primera, título 30 de la Partida 3ª "según
dijeron los sabios antiguos, posesión es "tenencia derecha" que ome ha en las "cosas corporales" con
ayuda del cuerpo e del "entendimiento", definición que refleja con claridad los elementos que la
constituyen: el jurídico, el material y el psicológica[69]

Así mismo la Ley de Estilo Nº 242 -que al igual que las leyes de Estilo Nº 211 y 192 interpretan los
preceptos del Fuero Real español- acepta, al igual que la "doctrina procesal romana, la separación del
posesorio del petitorio"; y en la Ley 65 de Toro, aparece claramente separada la prescripción de la
propiedad y la prescripción de la posesión; normativa recogida en la Novísima Recopilación, y retomada
de aquí por la ley de enjuiciamiento civil y por Código Civil[70]Es hasta el siglo XIX, que la jurisprudencia
del Tribunal Supremo y las leyes de Enjuiciamiento Civil completaron el régimen legal de la posesión
aclarando la legislación de las partidas y supliendo las deficiencias; y la segundas regulando los
interdictos y extendiendo los beneficios a la mera tenencia de la cosa, siempre y cuando esta no fuera
objeto de delito[71]

Llegado a este punto se puede afirmar, en cuanto a la posesión, que el sistema español contiene
elementos de los Derechos germánico, canónico y con preponderancia del romano posclásico,
nutriéndose a su vez de las doctrinas de los clásico modernos, de la jurisprudencia de su Tribunal
Supremo, de legislaciones como las de Alemania y Francia, entre otras. Además de las teorías de
teóricos contemporáneos de diferentes latitudes, y por supuesto españoles.

Muchas de estas doctrinas, codificaciones y jurisprudencia -como una replica en el tiempo-, llegaron a
nuestra patria en el siglo XVI, como consecuencia de la conquista[72]Posteriormente influenciados por
la Revolución francesa entramos a la modernidad siempre a través de la legislación española,
sumándose a estos aportes el Código Civil chileno[73]

En términos generales, mediante esta reseña histórico-jurídica, hemos identificados los elementos que
configuran la posesión regulada por nuestro sistema y que en gran medida son los elementos que
vienen a concretar la conceptualización de la posesión, tanto del no propietario - protegida por
presumirse siempre de buena fe- como la del propietario -notariado o supletorio- a saber: la existencia
necesaria del corpus y del animus[74]derivando en ambas posesiones, consecuencias jurídicas[75]

Con respecto al párrafo anterior, nuestro Código Civil, señala que la posesión como modo de adquirir,
puede ser de buena o, mala fe, considerando que la primera procede de un título cuyos vicios no sean
conocidos del poseedor, y la segunda es la que se verifica en la hipótesis contraria, además siempre se
presume de mala fe al despojante violento y por tanto no es útil para la prescripción, sino desde que
cesa la violencia[76]

Por consiguiente, frente a la norma citada, deducimos que los operadores del Derecho debemos
-judiciales y profesionales del derecho- hacer una abstracción en la interpretación de los artículos en
mención para saber cuando se refiere al poseedor no propietario y cuando al poseedor propietario, de
lo contrario la interpretación será, que, el uso del concepto "título" no indica siempre la idea de que tal
fenómeno está asociado a una "titularidad" o derecho.

1.1.2- Evolución Histórica del Título Supletorio como Institución Jurídica

Esta institución jurídica, surge en el Reino de España como una necesidad socio-económica. En lo social
para salvaguardar la paz y en lo económico para garantizar el tráfico jurídico de los bienes inmuebles y
dar así su respectivo valor a los mismos, todo ello en un contexto histórico[77]nada favorable para la
propiedad que se hallaba no inscrita en el Registro de la propiedad -Ley Hipotecaria de 1861-. Así en el
primer párrafo del Art. 397 expresa "El propietario que careciere de título de dominio escrito, deberá
inscribir su derecho justificando previamente su posesión ante el Juez de primera instancia del lugar en
que estén situados los bienes, con audiencia del promotor fiscal, y con la del propietario ó con la de los
demás partícipes en el dominio, si pretendiere inscribirse un derecho real"[78].

Para realizar este objetivo trazado por los legisladores españoles, era necesario crear el medio,
denominado "expediente posesorio", mismo que por su naturaleza fue visto desde un doble punto de
vista: registral[79]y procesal[80]

El primero -Según ROCA SASTRE- "constituyó una manifestación de la titulación supletoria que
acreditaba la posesión de una finca o de un derecho real, afines principalmente de su inmatriculación",
sin el requisito de tener que presentar el título adquisitivo al que promoviere el expediente posesorio
-influencia que está vigente en el Reglamento de nuestro Registro Público[81]Además éste sistema
registral inmatriculaba a derechos reales no dominicales, en ésta caso justificaba la posesión de un
derecho que gravaba una finca inmatriculada. Sin embargo, por no haber posesión, no eran inscribibles
mediante expediente posesorio: las servidumbres continuas no aparentes, ni las discontinuas, fueran o
no aparentes, ni mucho menos el derecho de hipoteca[82]El segundo, el procesal, es un acto de
jurisdicción voluntario[83]por tal razón era considerado un expediente y no un juicio. Frente a una
oposición, éste se transforma en contencioso que se ventilaba dentro del mismo procedimiento, igual
que sucede en nuestra legislación vigente[84]La tramitación del expediente posesorio, en la legislación
española estaba regulada por los Arts. 392 y siguientes de la Ley Hipotecaria de 1861 y sus reformas, así
como por los Arts. 490 y siguientes del Reglamento Hipotecario de 1915[85]

Considerado pues, el expediente posesorio por la legislación española como un título supletorio -Ley
Hipotecaria española de 1855 Y 1861-, éste fue recogido por el Código Civil chileno, de donde nuestros
codificadores la retomaron tomando en cuenta las similitudes históricas de nuestro país: guerras[86]y
gran cantidad de propiedades no inscritas por carecer de un justo título, por tal razón el Art. 109 -del
Reglamento del Registro Conservatorio, publicado en la Gaceta Diario oficial del 16 de junio de 1877-,
expresa "En caso de que el dueño de alguna propiedad raíz careciere del título correspondiente o de que
el que tuviere se encontrare con defectos insubsanables, podrá el interesado proporcionarse uno en
calidad de supletorio"[87].
El actual Reglamento del Registro Público y sus reformas recogen y mejoran la finalidad del Art.109 del
Reglamento derogado, agregando la justificación previa de la posesión y ampliando la titulación a otros
derechos reales y a la propiedad indivisa, siendo más parecido al Art. 397 de la Ley Hipotecaria de 1861,
al indicar en el primer párrafo del Art. 137: "El propietario que careciere de título hábil para inscribir,
deberá acreditar su derecho justificando previamente la posesión ante el Juez competente, según la
cuantía de que se trate, con audiencia del Síndico Municipal del lugar donde se instruya la información,
si se tratare de inscribir el dominio pleno de alguna finca, y con la del propietario, a la de los demás
participes en el dominio, si pretendiere inscribir otro derecho real"[88]; situación que analizaremos en el
próximo capítulo, específicamente en el acápite referido al modo de proceder en la solicitud del título
supletorio.

1.2- CONCEPTO DE TÍTULO SUPLETORIO

Hemos apreciado que ni la Ley Hipotecaria española de 1861, sus reformas; y tampoco los Reglamentos
del Registro Público -derogado y vigente- ni el Código Procesal Civil de nuestro sistema jurídico definen
un concepto específico de lo que es el título supletorio, tarea que sí ha desarrollado nuestra Corte
Suprema de Justicia, incorporando los elementos encontrados en la evolución de la posesión latina y en
la evolución del título supletorio como el medio institucional en sus dos formas de proyectarse, registral
y procesalmente. El título supletorio, según la Corte Suprema de Justicia "es la comprobación de un
hecho de posesión revestido de la garantía de una declaración judicial que no es suficiente por si sola
para demostrar el dominio, ni es justo título para abonar una prescripción por sí sola para demostrar el
dominio, decenal" [89]

Es apreciable que la Corte Suprema de Justicia considera a la posesión como un hecho y no como un
derecho, tomando así partido en la controversia jurídico-doctrinaria ya analizada, de que si es o no un
hecho, o un derecho, o un hecho y además un derecho. Así mismo reconocen que de ella se derivan
consecuencias jurídicas al indicar que "está revestida de la garantía de una declaración judicial",
proposición que reafirma la semejanza entre el dominio producto de una titulación ordinaria o notarial y
el dominio producto de una titulación posesoria inscrita. Declaración judicial que le permite el acceso al
Registro de la Propiedad, mismo que es el "exponente de un mundo jurídico formado por titulares de
derecho sujetivo de carácter real inmobiliario" [90]

A partir de este acceso al Registro de la Propiedad, el poseedor propietario que en términos generales
representó una contradicción externa o extraregistral con relación dominio o titularidad ordinaria, pasa
a una relación de carácter contradictorio interno con el Derecho Inmobiliario registral[91]Contradicción,
que no sólo genera determinados problemas, sino también como ya señalamos una situación jurídica
análoga al dominio inscrito de acuerdo a la legislación ordinaria. Analogía, que experimenta una
conversión de dominio pleno o de igualdad con la de la titulación ordinaria, mediante la prescripción
positiva[92]Para lo cual se necesita una posesión de diez años. Tomando en cuenta que en nuestra
legislación el derecho de poseer se prescribe por la posesión de un año[93]

Por tal razón, es que, la Corte Suprema de Justicia, nos dice que esa garantía emanada de la declaración
judicial "no es suficiente por sí sola para demostrar el dominio ni es justo título para abonar una
prescripción", o sea que en su calidad de justo título, requiere también como requisito para la
prescripción, que sea de buena fe -en el momento de la adquisición-, pacífica -sin violencia-, continua
-ininterrumpida- y pública -conocida por quién pretenda interrumpirla o debidamente
registrada[94]Este párrafo deja entrever -a pesar de la confusión que hace entre título supletorio y
prescripción-, que al reunirse tales requisitos lo que se está acreditando mediante .la inscripción en el
Registro de la propiedad es la titularidad dominical, y no la posesión de hecho[95]

Tanto la conceptualización de la Corte Suprema de Justicia, como el Art. 1729C., es contradictorio a la

doctrina, cuando esta última señala que sólo han de permitirse las inscripción del dominio o derechos
reales, pero nunca la posesión; y el artículo en mención señala "la posesión de los bienes inmuebles se
adquiere por la inscripción del título, con tal que haya durado un año tanto la inscripción como la
tenencia de la cosa", creemos y reiteramos que la posesión tiene su propio medio de defensa: La
interdictal.

Por consiguiente, el título supletorio es la institución jurídica que permite al propietario que carece de
título de dominio escrito, ser acreditado en la posesión mediante la debida inscripción en el Registro
Público de la Propiedad -justificando previamente su posesión ante el Juez competente- constituyendo
de esa manera la garantía de su posesión en calidad de propietario sin perjuicio de tercero de mejor
derecho. Por tanto, podemos decir a ciencia cierta, que la aparición de esta figura jurídica, tuvo carácter
subsanador, pues la falta de titulación ha sido un fenómeno generalizado en nuestro país.

1.3- PROBLEMAS DEL TÍTULO SUPLETORIO COMO INSTITUCIÓN JURÍDICA

En principio el título supletorio tiene como objetivo primordial y específico acreditar una titularidad
dominical o propiedad[96]así como otros derechos reales en el Registro Público de la Propiedad,
mediante sentencia judicial, bajo la presunción de que el solicitante de dicha titulación es el propietario
que por diferentes causas -pérdida del título de dominio, defecto insubsanable, o porque nunca existió
dicho documento- no ha podido inscribir en el Registro dicha propiedad o derecho real, ya que la
posesión como tal no tiene acceso al Registro. En todo caso, como dice ROCA SASTRE, a la posesión con
la protección del Derecho Civil le basta o sea la defensa interdictal.

Sin embargo, hay autores que dicen lo contrario como las de PANTOJA y LLORET "a los ojos de la ley no
puede pasar más que como poseedor aquel que no justifique su dominio con un título escrito
formalmente otorgado"[97]. Situación que sólo sería posible si no se le diera la debida solemnidad a la
titulación supletoria. En todo caso, el poseedor propietario tiene acceso al Registro a través de un título
supletorio, adquiriendo así la titularidad, salvo prueba en contrario como lo establece nuestra
legislación[98]

Esta figura jurídica tan necesaria como controversial presenta, por su naturaleza, problemas de orden
registral y de orden procesal. El primero, -que será abordado con mayor profundidad en la parte referida
a las relaciones de la titulación posesoria con el Registro- refleja la disparidad o ventaja de un tipo de
inscripción sobre otra: la titulación supletoria inscrita, y el título escrito formalmente otorgado -al que se
refieren PANTOJA y LLORET- vistos en dos planos diferentes; en el segundo caso o sea el procesal, que
en gran medida es consecuencia del primero, así como por el procedimiento en sí, por no ofrecer las
garantías suficientes: cuestión de derecho o de hecho, discordia entre realidad y Registro, existencia de
un poseedor de mejor condición[99]

1.3.1- Problemas de orden registral

Con el acceso de la titulación supletoria al registro, inevitablemente se provoca en nuestro sistema

jurídico una relación entre ésta y el Registro en dos aspectos: La posesión del propietario inscrita
mediante título supletorio y la posesión dominical, propiamente dicha, de los bienes inmuebles o
derechos reales inscritos. Éstos últimos, como es de saber se hallan, por su parte, protegidos por el
Registro; la titulación supletoria, también dominical, se inscribe en el Registro de la propiedad sin
perjuicio de tercero de mejor derecho. Por consiguiente, independientemente de estar debidamente
inscrita en el Registro, está amenazada "de ser destruida cuando se pruebe en contrario: cuestión de
derecho, o discordia entre realidad y Registro"[100], léase doble inscripción o inscripción de una
propiedad inexistente.

Esta situación, según algunos autores, afecta no sólo a la fe pública[101]sino también, a la exactitud del
contenido registral que se caracteriza según la doctrina del Derecho Inmobiliario registral por proteger
al titular inscrito contra terceros, cosa contraria sucede -transitoriamente, a la espera de la prescripción-
con la titulación supletoria que se aprueba, como lo señalamos en el párrafo anterior, por el judicial sin
perjuicio de tercero de mejor derecho. Lo que no significa, que no tenga la misma tipología de
protección de certeza propia de todo cuanto entra al Registro frente a tercero de igual o inferior
derecho; o que dicha inscripción ordinaria o supletoria, convalide actos o contratos inscritos que sean
nulos o anulables conforme a la ley[102]

Por tal razón, dicha titulación posesoria inscrita en el Registro de la Propiedad produce mientras
subsista, los mismos efectos que el dominio ordinario, por ser precisamente titular de dominio. En tal
sentido es un título suficiente para ejercitar tanto la acción declarativa de la propiedad, como la acción
reivindicatoria, que constituye -como nos lo dice CASTÁN- "la más propia y eficaz defensa de la
propiedad", por tener como fin la obtención del "reconocimiento del derecho de dominio, y en
consecuencia, la restitución de la cosa que indebidamente retiene un tercero"[103].

1.3.2- Problemas de orden procesal

Aquí nos encontramos con dos escenarios, el primero: la jurisdicción voluntaria en la que el Juez
competente puede ser Local o de Distrito para lo Civil, o sea de acuerdo a la cuantía. Esto, tomando en
cuenta que el conflicto de la propiedad en Nicaragua es histórico y complejo, no ha sido una medida
acertada por el legislador, en el entendido que el Juez de Distrito es más experimentado o en su caso
por cuestiones de jerarquía más comprometido con la justicia, lo que sumado a la falta de una definición
normada tanto para el representante de la Alcaldía como para el Fisco, que no sólo los obligue a hacer
acto de presencia, sino a tener la debida incidencia en el proceso, y la omisión de requisitos claves como
el Certificado de negativa del Registro de la Propiedad ha afectado la imagen de la titulación supletoria,
así como a la exactitud del Registro de la Propiedad.

Los efectos de lo anterior, entre otros vicios son: doble inmatriculaciones, es decir registro de fincas ya
inscritas, inscripciones de propiedades inexistentes[104]al omitirse la inspección in situ, ya sea por
negligencia del judicial o por estar coludidos con el o los solicitantes de dicho título. Situaciones muy
similares a las experimentadas por la legislación española cuando se aplicó la Ley Hipotecaria de 1861 y
sus reformas, mismas a las que hace referencia la Ley Hipotecaria española de 1909 en su
preámbulo[105]el segundo escenario, es cuando el proceso se vuelve contencioso, ya sea por oposición
del Estado o por un presunto propietario que tiene o no inscrito en el Registro el bien solicitado. El
primer caso se pudiese evitar de exigirse el Certificado de negativa al Registro de la Propiedad y de
existir la debida coordinación entre las instituciones administrativas involucradas en el proceso,
especialmente con el Catastro Nacional. Además, la oposición por ser un juicio ordinario se vuelve
tediosa y dilatada.
Han coadyuvado a la inseguridad jurídica del Registro de la Propiedad, la ley 14[106]Ley de Reforma
Agraria, al normar en su Art. 16 que las propiedades afectadas por la Reforma Agraria "una vez firme la
resolución dictada, el Ministerio de Desarrollo agropecuario y de Reforma Agraria emitirá acuerdo cuya
certificación se inscribirá en el Registro Público correspondiente". Estos actos, según el Magistrado de la
Corte Suprema de Justicia FRANCISCO ROSALES, siempre han existido[107]

Reiteramos estos abusos se pueden disminuir o eliminar en gran medida, implementando como
requisito previo a la sustanciación del expediente posesorio, la presentación de la certificación de
negativa del Registro de la Propiedad, no tramitando o sustanciando el expediente ni mucho menos
inscribirlo, de estar ya inscrita. Medida que representará, no sólo una mayor garantía para la propiedad
inscrita, sino también economía procesal; tal como lo hiciera en su momento la Ley Hipotecaria española
de 1909[108]para evitar los abusos que encubrían actos nulos.

La exigencia, como requisito para la sustanciación del expediente posesorio, del certificado de negativa
le daría su verdadero valor al Art. 3954C, que literalmente dice "Inscrito un título traslativo del dominio
de los inmuebles, no podrá inscribirse ningún otro que lo contradiga". Esta medida o requisito para la
seguridad jurídica registral estaría reforzada con el Art. 52 de la Ley General de Registro Publico,
aprobada por el Plenario de la Asamblea Nacional, en la segunda sección que discute el
dictamen[109]Esta norma evita el acceso directo de los usuarios a los Libros registrales, pues para nadie
es un secreto que abogados o personas inescrupulosas o el crimen organizado desprenden o han
desprendidos los folios del Registro para hacer aparecer a los propiedades a usurpar como no inscritas.

Capítulo II

Efectos jurídicos del título supletorio inscrito en el Registro de la propiedad

2. 1- DOMINIO Y LA POSESIÓN

2.1.1- Dominio

El dominio o propiedad, es tan ancestral como la posesión, o sea que acompaña a la humanidad desde
los tiempos más remotos y hasta nuestros días con sus diferentes matizaciones en cada uno de los
periodos socioeconómicos que la humanidad ha transitado: antigua, medieval, moderna y
contemporánea, y que por su importancia ha generado una gran cantidad de estudios y teorías que
tratan de explicar la misma en sus diferentes contextos. Entre ellas tenemos las teorías de los clásicos,
que según CASTÁN, se subdividen en las generadas por actos individuales y las generadas por actos
colectivos.

En las primeras se agrupan las teorías de la ocupación y la teoría del trabajo; y en el segundo grupo
están las teorías de la convención y de la ley. La teoría de la ocupación se refiere a la ocupación que en
un momento fue pasajera y transitoria, la que con el tiempo se transformó en definitiva y permanente;
la segunda es la que mediante el trabajo, no sólo se transformó el hombre si no también a la propiedad,
dando a esta última el sello de su personalidad; la teoría la convención, es la que tiene que ver con el
pacto social, la obligación de respetar la propiedad, obligación que es el resultado del consentimiento
mutuo llamado convención; y la última sostiene que la propiedad es obra de la ley, pues, se plantea que
únicamente la garantía del poder público puede sancionar la renuncia de todos y servir de título al goce
de uno sólo[110]

Por su parte las teorías modernas, continúa diciendo CASTÁN, "se caracterizan por buscar a la propiedad
un principio de orden racional, o bien un principio de orden sociológico". Las primeras señalan que la
razón de ser de la propiedad o dominio está en la personalidad humana en la libertad individual.
Fundamentada en el derecho a la vida, a la conservación y perfeccionamiento de nuestra existencia, es
decir a la satisfacción de las necesidades humanas. Las segundas, o sea las sociológicas en la utilidad que
la propiedad o dominio presta a la sociedad[111]

Nuestra Constitución Política en el Art.44, recoge en gran medida los principios de estas teorías
haciendo énfasis en la sociológica al determinar que "se garantiza el derecho de propiedad privada de lo
bienes muebles e inmuebles, y de los instrumentos y medios de producción". Sin embargo dicha
garantía es vulnerable al interés social, por consiguiente los "bienes inmuebles pueden ser sujetos de
expropiación de acuerdo a la ley, previo pagó en efectivo de justa indemnización". De igual manera
determina la forma, cuantificación, plazo de pagos, intereses en concepto de indemnización para la
expropiación de latifundios incultivados[112]
2.1.1.1- Concepto del Dominio[113]

En el Título II del segundo Libro del Código Civil, Capítulo I, el Art. 615 conceptualiza al dominio o
propiedad de la siguiente manera "es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones
que las establecidas por las leyes. El Propietario tiene acción contra el tenedor[114]y el poseedor de la
cosa para reivindicarla".

En el derecho de gozar y disponer de una cosa, se encierran las facultades o el verdadero contenido del
dominio: usar, disfrutar, abusar, poseer, disponer y vindicar; y que modernamente, como nos dice
CASTÁN, han sido simplificadas por autores y Códigos en dos categorías: facultades de goce o
aprovechamiento[115]y facultades de disposición[116]En este sentido nuestro Código Civil, en el primer
párrafo del Art. 616 dice "Todo individuo es libre de disponer de sus propiedades sin restricción alguna,
por venta, donación, testamentos o cualquier otro título legal".

Sin más limitaciones que las establecidas por las leyes, dice la segunda parte del primer párrafo del
artículo -en clara alusión de que ese derecho, no es tan absoluto como se pretendió en el derecho
antiguo-, estableciendo así que el ejercicio del dominio tiene que ser racional y coherente con los fines
individuales, familiares, sociales y en última instancia con el interés público[117]Un ejemplo de esta
limitación es la servidumbre, tal y como la establece el Art.1.667C: "El dueño de un predio tiene derecho
para cerrarlo o cerrarlo por todas las partes, sin perjuicio de las servidumbres constituidas a favor de
otro predio".

Son variadas las clasificaciones que los autores han definido de acuerdo a sus respectivas legislaciones o
codificaciones, dignas de un estudio más especializado. Por el momento haremos una abstracción, a fin
de enfocarnos más en el análisis del concepto de dominio que hace nuestro Código Civil,
específicamente en la parte final que se refiere a la acción reivindicatoria, y que es como bien señala
CASTÁN, el clásico, medio de protección del dominio frente a una privación o una detentación posesoria
que le permite recuperar al mismo[118]

Nuestro Código Civil, recoge esta figura en el Título XXIX, en Capítulo único con treinta y nueve artículos,
de los cuales, el primero Art. 1.434 la define así "La acción de reivindicación nace del dominio que cada
uno tiene de cosas particulares, y en virtud de ella, el propietario que ha perdido la posesión, la reclama
y la reivindica, contra aquel que se encuentre en posesión de ella". Así pues, la reivindicación no es otra
cosa que la forma de protección de los dos roles, consistente en recobrar la aprehensión física del bien
que actualmente se halla en manos de un tercero sin derechos a la ostentación.
2.1.2- Posesión

La posesión, como figura jurídica está codificada en el Título XXXIV en dos capítulos, en el mismo libro
segundo donde está ubicado el dominio; y en ellas, los Arts. 1715 al 1812C, del primer capítulo -el
segundo capítulo se refiere a casos especiales-; abordan de manera general todo lo referido a la simple
detentación o mera tolerancia, a la posesión como estado de hecho con efectos jurídicos, entre ellos los
poseedores no propietarios y los poseedores propietarios que carecen de un título justo[119]

Posesiones todas, que junto al dominio -ya sea por título notarial o supletorio-, han sido y son
generadores de riqueza económica y factor de trasformaciones socio-económicas -Modos de
Producción- a lo largo de la historia de la humanidad. En este sentido, desde el punto de vista del
ordenamiento territorial, fiscal, tráfico y negocio jurídico, pero sobre todo por la valorización correcta
del inmueble y la protección registral, el poseedor propietario recurre al Estado por voluntad propia
conforme a la ley para que le tutele su pretensión material mediante una titulación supletoria inscribible
en el Registro de la propiedad; ya que, por su parte, el poseedor no propietario está protegido -juicios
sumarios- por los interdictos[120]

Lo aseverado en la parte final del párrafos anterior, nos permiten reiterar nuestro cuestionamiento el
Art. 1729C, diferenciando la posesión de hecho o sea la posesión del no propietario del poseedor de
derecho o sea al poseedor propietario, pues éste último es el que, mediante la titulación supletoria,
tiene acceso al Registro de la Propiedad.

La posesión es pues, una realidad histórica, que ha sido recogida por la doctrina, dando a la posesión la
relevancia debida. En este sentido, veamos lo que no dice IHERING, "es la exteriorización de la
propiedad, es el estado normal de la cosa, bajo el cual cumple el destino económico de servir al
hombre"[121]. Y en esa exteriorización, que no es más que el corpus, SALEILLES, -citado por MORALES
MORENO[122]ve "un conjunto de hechos susceptibles de descubrir una relación permanente de
apropiación económica, un vínculo de explotación de la cosa puesta al servicio del individuo". Para
SALEILLES, pues, "la posesión posee un valor propio, desempeña una función y es utilizada en materia de
propiedad como una presunción de la propiedad o una propiedad probable".

Por consiguiente, a la posesión debe vérsele también desde el punto de vista social y político ya que en
el sistema económico capitalista, como dice HERNÁNDEZ GIL[123]representa "un freno al monopolio de
la propiedad, abriendo paso al proceso socializador"; y en las sociedades socialistas opera a la inversa,
como "correctiva de la propiedad estatal". Por consiguiente en sociedades en vías de desarrollo como la
nuestra la "posesión" adquiere su propia acepción y su propia relevancia: una alternativa a los
latifundios ociosos, a los minifundios no inscritos sin acceso al crédito, a los sin tierras, a los sin techos,
etc.

2.2- LA TITULACIÓN SUPLETORIA Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

2.2.1- Antecedentes mediatos de la relación del título supletorio y el Registro de la Propiedad[124]

En la introducción y en el primer Capítulo referido a la "Evolución del Título Supletorio como Institución
Jurídica" del presente estudio abordamos, someramente las condiciones políticas, económicas y
sociales[125]en la que se encontraba el Reino de España, cuando se promulgó la primera Ley
Hipotecaria en 1861, previo antecedentes del Real Decreto de 19 de agosto de 1853[126]

Condiciones que los legisladores no podían pasar desapercibidos o hacer caso omiso a la falta de
titulación, en que apoyar los derechos de propiedad, aunque esta nueva titulación no inspirara, para
ciertos legisladores, la confianza deseada ni mucho menos la eficiencia de un verdadero título de
propiedad; tal y como lo expresara el Congresista de ese momento histórico ORTIZ ZÁRATE, "La
información que la ley establece es meramente posesoria: pero esto no es bastante, porque la misma
ley dice que en virtud de la información posesoria no se conceden más derechos que los que la ley
otorga a los poseedores de buena fe". Y justamente se preguntaba ¿Por qué al propietario que puede
disponer de sus bienes le hemos de convertir en simples poseedores?[127]

Sin embargo, a pesar de dichas objeciones, esta situación requería, para los legisladores españoles, de
una respuesta práctica e inmediata, sobre todo porque se creía que la mayoría de los poseedores eran
propietarios, inquietud que fue recogida en el Art. 397 de la Ley Hipotecaria de 1861[128]y que en gran
medida ya hemos hecho referencia.

Desde nuestro punto de vista, esta medida fue y sigue siendo razonable, pues, la relación: título
supletorio y Registro, no debe verse como una circunstancia estática, por el contrario, debemos verla en
su propia dinámica, es decir analizando las etapas o edades que como tal transitaron en la legislación
española y que aun transitan en nuestra legislación, objeto de nuestro estudio.

Hay autores como SANZ FERNÁNDEZ, que dividen estas fases en función de lo que él, denomina los dos
principales aspectos de esta relación contradictoria: Primer aspecto, a) La posesión como contacto
material con la cosa, que se desenvuelve en la esfera de los hechos; y, b) La inscripción que se
desenvuelve en la esfera de la apariencia formal, por ser la expresión formal de los derechos. Segundo
aspecto, a) La posesión como objeto de inscripción o posesión inscrita; y b) La posesión de los bienes
inmuebles o derecho reales inscritos"[129].

2.2.1.1- La posesión como objeto de inscripción o posesión inscrita

A este aspecto de la relación posesión y Registro, FERNÁNDEZ la subdivide en tres fases: la 1ª que se
inicia con la Ley Hipotecaria de 1861, y que se caracteriza -según éste autor-, porque en ella, la
inscripción de la posesión se obtiene por el procedimiento de titulación supletoria, y por ser en esta
fase, una medida de carácter transitorio; la 2ª que es a partir del Real Decreto de 10 de febrero de 1875.
Aquí la inscripción de la posesión deja de ser transitoria, para convertirse en permanente; y la 3ª que
nace con la implementación de la Ley Hipotecaria de 1909, por medio de la cual la inscripción pasa a ser
un medio de inmatriculación[130]

Veamos pues, cómo transcurrió la relación de la posesión y el Registro en la primera fase de la que nos
habla FERNÁNDEZ. En principio, la ley Hipotecaria en sus primeros tiempos de vigencia o sea sin
reformas, planteaba como requisito esencial, que la posesión que se trataba de inscribir hubiera
comenzado antes de 1863, siendo por ello de carácter transitoria, y para lo cual se consideró, por los
legisladores de la Ley Hipotecaria de 1861, al expediente posesorio como un verdadero título
supletorio[131]

Como era de esperarse, por la complejidad que representan las relaciones de estas dos entidades
contrapuestas, más las dificultades planteadas por la información testifical, el Real Decreto de 1864,
introdujo, como nuevos medios de inmatriculación de la posesión, las certificaciones posesorias de
bienes del Estado, Corporaciones civiles y eclesiásticas[132]Esta certificación fue reforzada por la
adaptación de la certificación del Alcalde, mediante el Real Decreto de 25 de octubre de 1867. Este tipo
de certificación, conocida como Amarillamiento o catastral[133]consistía en la evaluación de los
caudales de los vecinos de un pueblo, para repartir entre ellos las contribuciones, algo así como la
equidad tributaria.
Según la recopilación histórica de ROCA SASTRE -férreo crítico de la incorporación de la posesión al
Registro de la propiedad-, la Ley Hipotecaria de 1861 y sus reformas, reportaban para el año de 1868
-invoca el Preámbulo de la Ley Hipotecaria de1869- un promedio de dos millones de inscripciones, a tal
extremo -agrega este autor- que "el Registro de la propiedad corría el peligro de transformarse en el
Registro de la posesión" [134]

Sin embargo, a pesar de las circunstancias adversas señaladas por ROCA SASTRE, la nueva Ley
Hipotecaria de 1869, no sólo retomó las medidas de inmatriculación de la Ley Hipotecaria de1861, sino
que introdujo el expediente de dominio, mediante el cual ya no era necesario como "requisito esencial
que el promotor del expediente posesorio fuese un propietario poseedor, sino que podía ser un
poseedor no propietario", con la salvedad según la ley de que estos últimos dilucidarían sus conflictos en
juicios posesorio y los propietarios en juicios petitorios[135]

Además la Ley Hipotecaria de1869 reconoció en el Arto. 403 como uno de los efectos de la posesión
inscrita "el tiempo de la posesión que se haga constar en dichas inscripciones posesorias como
transcurrido cuando estas se verifiquen, se constará para la prescripción que no requiera justo título, a
menos que aquél a quien ésta perjudique lo contradiga, en cuyo caso deberá probarse dicho tiempo de
posesión con arreglo al Derecho común". Esta reforma retocó al Art. 35 al establecer que "la
prescripción que no requiera de justo título -extraordinaria-, no perjudicará a terceros sino se halla
inscrita la posesión que ha de producirla"[136].

Pero la realidad no sólo supero las expectativas de alcanzar la mayor inmatriculación posible, sino
también los propósitos del legislador con respecto a la fecha tope para dichas inmatriculaciones; por lo
que el Decreto de la Regencia de 19 de febrero de 1875, derogó dicha disposición, situación que SANZ
FERNÁNDEZ, identifica como el inicio de la segunda fase, pues dicha disposición hace que la inscripción
de la posesión sea a partir de ese momento, permanente. Esto denota el éxito de la información
posesoria, pues como nos dice Roca Sastre, los interesados preferían acudir a ella a pesar detener los
medios para recurrir a la titulación ordinaria[137]

Sin embargo, algunas reformas -como la certificación posesoria del Decreto Real de 1867 o sea la
certificación inspirada en la certificación del Alcalde- "conllevaron mayores abusos, no haciéndose
esperar los inconformidades y protestas, por lo que la Ley de 17 de julio de 1877 abolió la certificación
como medio de inscripción, retornándola sistema de 1861, conservando sí la certificación fiscal, pero
como documento que integraba el expediente posesorio"[138]. Con respecto a la certificación como
documento integrado al expediente posesorio, los comentaristas jurídicos PANTOJA y
LLORET[139]atinadamente se preguntan ¿Qué mejor prueba de que uno posee unos bienes, que el
recibo de haber pagado contribución…?

La tercera fase se inicia con la nueva Ley de 1909, al proclamar ésta, la equiparación registral de las
inscripciones de posesión a las de dominio e implantar la conversión de las inscripciones posesorias en
inscripciones de dominio. Pasando así, la inscripción posesoria a ser un medio de inmatriculación[140]

La Ley Hipotecaria de 1909, en su preámbulo hace la siguiente evaluación del expediente posesorio y sus
efectos, en principio reconoce que era el "único medio idóneo de llevar al Registro la gran masa de
propiedades sin titulación, pero que a pesar de los beneficio que conllevó dicho expediente, era
necesario tener en cuenta los inconvenientes del mismo como fue el caso de la doble inscripción o de
los que ya existían titulas de propiedad, repitiendo de esta manera informaciones"[141] con fines
reñidos con la legalidad, ya señalados por ROCA SASTRE, anteriormente.

Resumiendo un poco sobre los Arts. 408, y 409 de la Ley Hipotecaria de 1861[142]ROCA SASTRE, nos
dice que con la reforma de 1869 estos preceptos pasaron a integrar el Art. 403[143]mismo que con la
reforma de 1909 formó parte del Art. 396 con las siguientes variaciones: "Las inscripciones de posesión
perjudicarán o favorecerán a tercero desde su fecha, pero solamente en cuanto a los efectos que a la
posesión se le atribuyen en esta ley. La inscripción de posesión no impedirá a quién tuviera mejor
derecho a la propiedad del inmueble, aunque su título no haya sido inscrito, el ejercicio de las acciones
reivindicatorias procedentes para obtener la declaración de aquel"[144].

La Ley Hipotecaria de 1909, como leímos en su preámbulo, tenía el propósito de subsanar todas las
debilidades y deficiencia de la Ley Hipotecaria de 1861, y uno de las primeras medidas fue exigir a los
solicitantes del título supletorio "una certificación de negativa del Registro, prohibiendo la tramitación
del expediente y su inscripción en caso de estar ya inmatriculada la finca o el derecho correspondiente".
Medidas, que según el autor citado, también fueron burladas mediante la desfiguración de los linderos o
poniéndolos al corriente[145]

2.2.1.2- La posesión de los bienes inmuebles o derecho reales inscritos

Aquí también SANZ FERNÁNDEZ, distingue tres fases o etapas, a saber: La 1ª anterior a la Ley
Hipotecaria de 1909, donde vimos, al igual que FERNÁNDEZ, que el problema posesorio se desenvolvió
con mucha independencia de la inscripción o sea sin mucho rechinar como diría NÚÑEZ LAGOS. En esta
fase el titular que no poseía la finca o fuere inquietado, como nos dice FERNÁNDEZ, estaba facultado
para ejercer dos tipos de acciones, la reivindicatoria y la interdictal[146]

La 2ª fase se inicia, precisamente con la Ley Hipotecaria de1909, -período que representó el momento
culminante a favor de la atribución de efectos a la posesión inscrita- en la cual, según FERNÁNDEZ, el
titular inscrito tiene a su favor la presunción absoluta de que tiene la posesión de los bienes, y disfruta
no sólo la posibilidad de ejercitar los interdictos, sino ser reintegrado de aquélla por un procedimiento
especial, o por juicio de desahucio[147]

La 3ª comienza con el Real Decreto-Ley de 13 de junio de 1927, que vino a modificar los efectos de la
posesión equiparados al dominio, reduciéndola a una simple presunción[148]-al reformar el párrafo el
Art. 41[149]de la Ley Hipotecaria de 1909- susceptible de ser destruida por un poseedor de mejor
condición; separando en dos planos diferentes la propiedad y la posesión, retornando a la doble vía de
los procedimientos: petitorios y posesorios, respectivamente. Además, el Decreto-ley de 13 de junio de
1927, redujo a diez años los treinta años para proceder a la simple conversión en inscripciones de
dominio de las inscripciones de posesión[150]

La titulación supletoria o expediente posesorio llegó a su fin en la legislación española -como medio de
inscripción posesoria- con la aprobación de la Ley Hipotecaría del año 1944, la que en sus artículos 5 y 7
respectivamente dicen: "los títulos referentes al mero o simple hecho de poseer no serán inscribibles";
"la primera inscripción de los bienes inmuebles en el Registro de la propiedad será de dominio y se
practicara con arreglo a los procedimientos regulados en el Título VI de esta ley"[151].

2.2.2- Antecedentes inmediatos de la relación del Título Supletorio y el Registro de la Propiedad

2.2.2.1- El Registro Conservatorio

Con la independencia del reino de España en 1821, y el fracaso de la pretendida confederación

centroamericana, más cuatro décadas de anarquía política, social y económica que desembocaron en la
guerra nacional de 1854-56, entramos a un período de relativa paz conocido como los treinta años de
gobiernos conservadores[152]Nicaragua, promulgo el primer Código Civil 1867, inspirado casi
íntegramente del Código Civil chileno de 1857.
Código, en el que, el Título VII estaba dedicado a la posesión, bajo el capítulo I denominado "De la
posesión y sus diferentes calidades", normado en los artículos 700 al 704C, en los se expresaban:
definición y tipos de posesiones, conceptualización de los títulos constitutivos y traslaticios, justo titulo y
sus efectos jurídicos; respectivamente[153]

Diez años después, el 16 de junio de de 1877 se aprobó el Reglamento del Registro Conservatorio[154]él
que en, el Título XII Disposiciones Generales, Art. 107 establecía "Los que pretendieren inscribir título de
fecha anterior a la época en que este Reglamento principie a regir, lo podrán con sólo la presencia del
título, si lo hubiere. Si les faltare título, la inscripción se hará entonces, después de haberse cumplido
con las prescripciones contenidas en el Art. 109 de este reglamento". Este artículo refleja que el
legislador estaba consciente de que la falta de titulación era un fenómeno generalizado, y que dicha
norma constituía en gran medida su solución.

En tal sentido el Art. 109, literalmente preceptuaba "En caso de que el dueño de alguna propiedad raíz
careciere del título correspondiente, o de de que el que tuviere se encontrare con defectos
insubsanables, podrá el interesado proporcionarse uno en calidad de supletorio, que deberá obtener en
la forma que se expresa en el artículo siguiente"; este artículo se refiere específicamente al dueño, y no
al poseedor no propietario, además parafraseando al legislador de antaño Sr. Ortiz Zarate, se convierte
al dueño transitoriamente en relación a la prescripción -por una necesidad socio-económica- en simple
poseedor.

El Art. 110, en términos generales se refiere al Juez competente, que es de primera instancia civil, igual
que el sistema español; ubicación y características del bien inmueble; detalle de la inutilidad o carencia
del título; este artículo ratifica al solicitante en calidad de dueño y en ese sentido como requisito pide "el
título en virtud del cual adquirió su dominio ó el derecho que tenga para poseerla pacíficamente" [155]

En el Art. 111, se refiere a la sustanciación de la información posesoria, que con exceso de confianza
procedía a la tramitación sin publicar los carteles, lo que se hacía una vez emanada la resolución previa
justificación de la posesión por el tiempo, requisitos, y evacuación del periodo de la prueba que la ley
exigía. Se publicaban, pues, los carteles y pasado treinta días de la publicación, de no haber oposición, el
juez autorizaba la inscripción. Pero si en el término de los treinta días, con forme el Art. 113, se
presentaba una oposición el juez suspendía el curso de la solicitud[156]aquí más bien debió decir se
suspende la inscripción.
Todo sin perjuicio de "los derechos de tercero sobre la propiedad que aquella comprende", reza el Art.
112; "pero en virtud de tal autorización, se presumirá dueño de la propiedad inscrita, al interesado que
la hubiere obtenido"[157]. La primera parte se corresponde con el Art. 404 de la Ley Hipotecaria de
1861, misma que si bien el articulado de esta norma no especifica claramente que debe razonarse tal
situación en el Registro, pues los tercero adquiriente estarán amenazados por la existencia de un
poseedor de mejor condición[158]el segundo párrafo se fundamenta en la presunción[159]- punto
oscuro para ROCA SASTRE-.

2.2.2.2- Nueva Legislación

Con la revolución liberal de 1893, se promulgó la Constitución conocida como la Libérrima con cierta
influencia francesa[160]y bajo esas premisas en 1904 se aprobó e implementó el nuevo Código Civil
vigente, el cual en su libro tercero, título XXV regula el Registro Público; y a dicho texto se le anexó el
Reglamento del Registro Público[161]en donde se desarrolla el tema del título supletorio.
Posteriormente, en el año 1906 el Código de Procedimiento Civil, mismo que en el Libro II, Título XXIX,
regula el Modo de proceder en la solicitud de Título Supletorio[162]

2.3- MODO DE PROCEDER EN LA SOLICITUD DE TÍTULO SUPLETORIO EN NUESTRA LEGISLACIÓN VIGENTE

Mediante escrito dirigido al Juez competente de acuerdo a la cuantía[163]-ahora, mediante la oficina de

distribución de Causas, en el caso de Managua-, el interesado presentará la Solicitud de Título
Supletorio, justificando previamente la posesión[164]mapa catastral, solvencia fiscal y municipal, con los
nombres y apellidos de los tres testigos vecinales propietarios-; así mismo expresará: naturaleza,
situación, medida superficial, linderos, nombres, número y gravámenes de la finca cuya posesión se
trata de inscribir; la especie legal, valor, condiciones y cargas del derecho real de cuya posesión se trate,
y la naturaleza, situación, linderos, nombre y número de la finca sobre la cual estuviere aquel impuesto.
El nombre y apellido de la persona de quien se haya adquirido el inmueble o derecho, el tiempo que
lleva de posesión. Al determinar al Juez competente por cuantía, se nos dice que el de menor cuantía es
el Juez Local de lo civil, y el de mayor cuantía el Juez Civil de Distrito[165]

La circunstancia de no existir título inscrito o de no ser fácil de hallarlo, en el caso de que exista no será
necesaria la comprobación, porque ella se supone siempre que se hacen las solicitudes de Títulos
Supletorios, salvo prueba en contrario[166]
Habiendo constatado los requisitos de ley y una vez aceptada la solicitud el Juez, con citación del Síndico
-representación legal- Municipal o al Representante del Fisco donde se instruya la información, si se
tratare de inscribir el dominio pleno de alguna finca, y con la del propietario, o la de los demás participes
en el dominio, si pretendiere inscribir otro derecho real, mandará recibir la prueba sobre la posesión
que el solicitante haya tenido del inmueble, y posteriormente mandara a publicar los carteles por tres
veces de diez en diez días, y se agregará al expediente el último de los ejemplares. Aquí la norma, no
específica cual debe ser el actuar del Síndico o Representante legal, mucho menos si tiene la facultad de
tachar los testigos con arreglo a la ley, como sucede en otras legislaciones[167]

Concluida cada una de las etapas señaladas pueden resultar los siguientes escenarios jurídicos: 1º Que
dentro del plazo de los carteles, aparezca una oposición[168]entonces el Juez suspenderá el curso del
expediente hasta que recaiga sentencia definitiva en el juicio ordinario, el que se abrirá pasado el
término de los carteles; 2º Que la oposición sea del Estado[169]alegando que se trata de terrenos
baldíos nacionales, para ello el Juez concederá a la Parte -ahora contencioso- 15 días para que desvirtúe
al Estado, ya que si no lo hace el Juez sobreseerá en el procedimiento; 3º Que no se presente oposición,
ó si la sentencia en el juicio ordinario fuese favorable al solicitante, el Juez aprobará y ordenará
certificación al interesado para su inmediata inscripción en el Registro de la Propiedad; y 4º Que el
Registrador niegue la inscripción[170]

En el último de los escenarios, el Registrador dentro de tercero día de habérsele presentado la

certificación, expondrá las razones de su negativa; por su parte el Judicial dentro de terceros día de
haber recibido la certificación razonada, dictará su resolución la cual será apelable por las Partes ante la
respectiva Sala de lo Civil[171]

En caso que sean desechadas las observaciones, mediante sentencia ejecutoriada, el Registrador deberá
inscribir de inmediato la certificación; o aceptadas las observaciones del Registrador en la sentencia
firme en primera y segunda instancia, se le enviara copia de la misma para que la custodie en su
archivo[172]La resolución judicial es apelable por las partes ante la respectiva Sala de lo Civil sea la
resolución accediendo o denegando la inscripción[173]

Con respecto a la oposición cabe hacer algunas acotaciones, una de ellas es que el actor debe presentar
pruebas documentales, pues las testificales no son suficientes[174]y además esta documentación debe
estar debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, y no ser una anotación provisional porque
para este procedimiento no tiene ningún valor[175]la oposición versa sobre Derecho real. También,
dentro de estas observaciones cabe recalcar que los testigos propuestos en la solicitud de la titulación
posesoria no son idóneos para el juicio de oposición[176]
Es notorio que el articulado de este modo de proceder, no exige certificación del Registro de la
propiedad, como requisito para ser admitida la solicitud de título supletorio, en que contare si la finca
está o no inscrita -negativa registral- y a nombre de quién en su caso[177]requisito que si, contempló la
ley Hipotecaria española de 1909, como una medida para contrarrestar los abusos al aplicarse a bienes
ya inscritos[178]

Aunque, con la nueva ley de Catastro Nacional[179]las medidas de seguridad se han fortalecido en
términos legales, -Art. 40 "Los tribunales competentes para poder tramitar solicitudes de títulos
supletorios y rectificaciones de área deberán exigir al interesado que presente un plano catastral
debidamente aprobado por la oficina de catastro correspondiente, indicando el área catastral, el
perímetro de la propiedad y la descripción de la misma, debiendo insertarse estos datos en la
sentencia"- se hace imprescindible una mejor coordinación entre todas las instituciones involucradas en
el procedimiento, tema del que hablaremos más adelante.

En el presente capítulo, hemos abordado -en el marco de sus respectivas complejidades- las diferencias
teóricas y prácticas o reales entre posesión y dominio; así como, los antecedentes mediatos e
inmediatos de la relación de la titulación posesoria y el Registro; el modo de proceder en la solicitud del
título supletorio: Así que, para concluir dicho capítulo, pasaremos analizar los efectos jurídicos del título
supletorio inscrito en el Registro de la propiedad, haciendo la salvedad, que la posesión aquí referida es
del propietario, y no la mera tenencia[180]Es decir la posesión incoada en el título supletorio e inscrito
en el Registro de la propiedad.

2.4- EFECTOS JURÍDICOS DEL TÍTULO SUPLETORIO INSCRITO EN LA LEGISLACIÓN VIGENTE

Hemos querido iniciar este acápite, señalando que el título supletorio inscrito en el Registro de la
propiedad produce -como nos dice CASTÁN y ROCA SASTRE-, los mismos efectos que el dominio, salvo
ante el verdadero dueño, ante quién está expuesto a la reivindicación de éste. Sin embargo la titulación
supletoria es título bastante para la reivindicación ante títulos más débiles o sea que los efectos jurídicos
de esta institución son relativos[181]Obviamente lo expresado está determinado por la presunción de
que, a la titulación supletoria, le pertenece el derecho en la forma determinada por el asiento registral
respectivo de conformidad con el Art. 3949C[182]
Acción reivindicatoria, que constituye la más propia y eficaz defensa de la propiedad - como nos dice
CASTÁN-, tiene por fin obtener la restitución de la cosa que indebidamente retiene un tercero". Este tipo
de acción es cuando el despojo se ha consumado, es decir, es cuando "el propietario no poseedor
-indica SOHM citado por CASTÁN- hace efectivo su derecho a exigir la restitución de la cosa del poseedor
no propietario". Ahora bien si el despojo no se ha efectuado, la acción que cabe es la acción de mera
declaración, con "la finalidad de obtener una declaración de que el actor es propietario de la cosa,
acallando a la parte contraria que discute ese derecho o se lo arroga" [183]

El primer párrafo del presente acápite, nos deja entrever que en el Registro de la propiedad, se regulan,
tanto los efectos del dominio, como los efectos de la titulación supletoria. Esto implica -según SANZ
FERNÁNDEZ, y reafirmado por CASTÁN- que la independencia de ambas instituciones llega hasta donde
la ley lo permite. En este sentido nuestra legislación vigente -al igual que las Ley Hipotecaria de 1944, y
1946- les da un trato diferenciado, protegiendo plenamente al dominio[184]emanado de un título
formalmente escrito o notariado, y en términos relativos -con relación al título notariado- al dominio
emanado de un título supletorio.

Por consiguiente, en el mundo registral con respecto título supletorio inscrito encontramos dos
escenarios: en el primero se dan las relaciones entre el titular registral con titulación supletoria y un
tercero con título formalmente escrito por un Notario -mejor derecho-, no inscrito en el Registro. Aquí,
no hay protección registral definitiva[185]por aquello de que la información posesoria se aprueba "sin
perjuicio de tercero de mejor derecho"[186], o sea que el titular registral está amenazado por la acción
reivindicatoria del que presume mejor derecho[187]Éste último tendrá, mediante resolución judicial o
por voluntad del titular registral, que anular[188]dicho asiento para poder inscribir su
derecho[189]Mientras tanto, como diría ROCA SASTRE, la inscripción supletoria seguirá produciendo sus
respectivos efectos jurídicos;

Segundo escenario, relaciones entre el titular registral con titulación supletoria y tercero con título más
débil o igual, no inscrito. Aquí operan a plenitud los principios de la fe pública y legitimidad
registral[190]es decir que el dominio del titular registral está plenamente protegido por el registro,
llegándose a consolidar con ello, una adquisición a non domino. Sin embargo en ninguno de los dos
escenarios la inscripción convalida los actos o contratos que sean nulos o anulables de conformidad con
el Art.3949C, arriba referido.

Los efectos jurídicos analizados en el párrafo anterior, explican el porque, la expresión de la providencia
judicial-administrativa -jurisdicción voluntaria- "sin perjuicio de tercero de mejor derecho" debe ser
razonada en el Registro de la Propiedad. Esto es para que, un tercer adquirente pueda ver el carácter del
derecho que se le trasmite, pues éste debe estar claro que tipo de dominio es el que adquiere, ya que la
titulación supletoria no puede transmitirles más derechos que los que tiene[191]

Lamentablemente, esta desventaja -del dominio basado en la titulación supletoria, con respecto al
dominio basado en la titulación notarial-, se refleja en el negocio jurídico, en el tráfico jurídico de la
misma, cuando -al igual que en la España de antaño- la banca comercial nicaragüense y otras
instituciones financieras se resisten o ponen muchas trabas al crédito hipotecario, y lo que es peor aún,
su precio en el mercado es subvalorado por esa condición, situación que ha sido aprovechada por los
antiguos terratenientes y capitales emergentes -nuevos capitalistas-, para comprarlos por debajo de su
valor[192]

Inscripciones que se volvieron más desventajosas con los títulos supletorios emanados de las
instituciones administrativas del Estado[193]y de las Municipalidades[194]sobre todo aquellos
productos de confiscaciones y expropiaciones en el período de la Revolución Sandinista. Otro gran
efecto jurídico del título supletorio inscrito en el Registro Público de la Propiedad, es que sirve de base,
mediante la prescripción positiva[195]-regulado por el Derecho común- a la conversión de la posesión
en derecho de dominio[196]

Concluimos este acápite, enfatizando, que la titulación supletoria inscrita le da a quien la ostenta la
titularidad registral, por tanto posee -además de la debida protección-, las facultades de transmitir,
constituir, modificar o extinguir derechos con relación a su finca. En otras palabras, este propietario
tiene el derecho a servirse de la cosa para sus intereses y de acuerdo con la función social del derecho,
siempre y cuando esas conductas no violen preceptos legales ya establecidos, y que la teoría denomina,
como vimos en el acápite referido a las limitaciones del dominio, abuso del derecho[197]

CAPÍTULO III

Naturaleza procesal del título supletorio

La naturaleza procesal del título supletorio, tiene carácter administrativo por no tratarse de un juicio
-salvo que se presente oposición-, y en ese sentido el interesado o solicitante es tutelado, en su
pretensión de un derecho material privado, por varias instituciones administrativas del Estado[198]en
estricta división de funciones, a saber: el poder judicial -Juez o Tribunal-[199], en el marco de la
jurisdicción voluntaria por no tratarse de un litigio; la Procuraduría General de la República[200]citada al
proceso en su calidad de representante judicial del Estado; las Alcaldías[201]citadas en su calidad de
gobiernos locales y como unidad base de la división política administrativa del país; el Catastro
Nacional[202]con sus tres fines, legal, administrativo y de ordenamiento de los bienes inmuebles en el
territorio nacional; y el Registro Público de la Propiedad de bienes inmuebles y su Reglamento[203]

3.1- JURISDICCIÓN VOLUNTARIA

La jurisdicción voluntaria[204]es regulada por el Código de Procedimiento Civil en el Libro II. El Art.
553Pr, dice escuetamente y sin mayor argumentación que "son actos de jurisdicción voluntaria todos
aquellos que no tengan señalado un procedimiento en el Libro III -jurisdicción contenciosa- de este
Código, y en los cuales sea necesaria o se solicite la intervención del Juez, sin estar empeñada ni
promoverse cuestión alguna entre partes conocidas y determinadas, sin que al verificarlo el Juez
adquiera poder para obligar a nadie a hacer o no hacer alguna cosa contra voluntad".

Según el artículo mencionado y la teoría, estamos -como dice Eduardo Pallares- ante un "acto en que,
por disposición de la ley o voluntad del interesado, se requiere la intervención del Juez"[205], para que
tutele la voluntad privada del solicitante de la titulación supletoria, y confirme la misma a su favor.
Solicitud que confía, como ya dijimos anteriormente, al órgano jurisdiccional en calidad de una actividad
administrativa. Por consiguiente, como dice la norma referida en el primer párrafo de este acápite, no se
trata de cuestión alguna entre partes, sino de uno o más solicitantes, porque entre ellos no hay litigio o
pleito jurídico que resolver[206]

Hay autores que plantean, que no hay propiamente jurisdicción voluntaria, sino proceso
voluntario[207]a como hay otros que dicen, que la jurisdicción voluntaria no es un verdadero proceso
-según JAIME GUASP, porque no se trata de satisfacer coactivamente una pretensión procesal, o de
tutelar un derecho contra la voluntad del que lo desconoce-, sino la administración judicial del derecho
privado[208]En palabras sencillas, el interesado en una titulación supletoria recurre voluntariamente,
porque así lo establece la ley, ante el judicial competente para que mediante providencia le apruebe la
información posesoria y ordene certificación de la misma para su inscripción en el Registro de la
propiedad, con forme al Art. 140RRP.

Sin embargo, por la razones expuestas, la providencia que aprueba la información supletoria y orienta su
inscripción en el Registro, no causa estado o sea no es cosa juzgada, tal y como lo asevera el Art.
140RRP, en su último párrafo "La información se aprobará sin perjuicio de tercero de mejor derecho", o
sea que en este caso no produce efecto contra tercero, como pasa siempre en todo proceso "el dominio
o cualquier otro derecho real que se mencione expresamente en las inscripciones…producirá efecto,
contra tercero desde la fecha del asiento de presentación del título respectivo"[209].

Otro aspecto a tener en cuenta en este acápite es el carácter constitutivo que adquiere la inscripción del
título supletorio en el Registro de la propiedad, pues se trata de un nuevo estado jurídico: la titularidad
registral del propietario, que en un momento determinado no tenía acceso al Registro por carecer,
como lo dijimos antes, de un justo título. En este sentido tanto CHIOVENDA como WACH, señalan que
"el carácter diferencial de la jurisdicción voluntaria es su fin constitutivo"… Y que "lo contencioso tiene
como fin la actuación de relaciones existentes"[210]. Discusión[211]que resulta de mucho interés, sobre
todo porque el anteproyecto de la Ley General de Registros Públicos, en su artículo 83 dice "La
constitución, modificación o extinción de los derechos sobre bienes registrados se produce para todo
efecto legal con la inscripción del título respectivo en el correspondiente Registro Público. La inscripción
tendrá carácter declarativo cuando las leyes así lo determinen". Sin embargo una buena parte de
nuestros legisladores prefirieron dejar las cosas como están en el Art. 3936C[212]

Para tener una mejor ilustración y reafirmar que la inscripción del título supletorio es realmente
constitutivo de un nuevo estado jurídico, veremos varias tesis al respecto de autores citados por ROCA
SASTRE en su obra Derecho Hipotecario[213]Para JERÓNIMO GONZÁLEZ, "las inscripciones Declarativas
son las que reconocen o declaran un estado jurídico que de antemano parece dotado de acciones reales.
Las inscripciones Constitutivas son las que transforman en real la situación jurídica que no está
cualificada de este modo".

Para SANZ FERNÁNDEZ, "la inscripción Declarativa es la que se limita a recoger los elementos jurídicos
que dan vida al derecho real, sin añadirles un valor espacial por sí misma. El derecho real nace, existe
fuera del Registro, y las inscripciones que en éste se practican se refieren a derechos reales ya
existentes…Concibe, al Registro como simple organismo de publicidad… La inscripción Constitutiva es
aquella que por sí misma o con otros elementos previos de carácter necesario, da vida al derecho real o
es un elemento de su constitución, supresión o modificación".

Para La CRUZ BERDEJO, "las inscripciones Declarativas son las que se limitan a manifestar un cambio real
sin haber intervenido en él, y Constitutivas las que publican un cambio real que ellas mismas
provocaron".

Para Wolff, a "las categorías de inscripciones meramente declarativas pertenecen especialmente las de
rectificación; están destinadas a eliminar una disensión entre la situación jurídica inscrita y real
-inscripciones del heredero del propietario-. Constitutivas llama a la inscripción que sea un elemento de
la constitución, supresión o modificación del derecho real -transmisión de finca, concesión de hipoteca,
etc"-.

Hedemann, "en el Derecho alemán rige el principio de inscripción, lo que quiere decir, que todas las
relaciones jurídicas, en cuanto procedan del tráfico de los negocios jurídico, no nacen sino mediante su
inscripción en el Registro. Lo supuesto en este principio, sería que las relaciones jurídicas naciesen antes
de la inscripción, de suerte que ésta no tuviese otro carácter que el de un medio de prueba que
arbitrariamente se pudiese agregar o no a la transmisión realizada".

Nuestra legislación, al margen de la teoría dominante expuesta por los autores arriba citados, tiene
como regla general que la inscripción en el Registro es meramente declarativa, a excepción de la
hipoteca de conformidad con el Art. 3772C[214]Este planteamiento se fundamenta en que constitución,
modificación o extinción de los derechos reales por negocio jurídico, se dan mediante el consentimiento
emitido por las partes, sin necesidad de llevar al Registro el documento en que consta dicho negocio
jurídico.

Conclusiones
1.- Con la inscripción del título supletorio, en el Registro de la Propiedad, queda demostrado que lo que
impera en el espíritu del legislador es la voluntad de ajustar la norma a la realidad nacional, pues, la
titulación supletoria, como institución jurídica, provee de justo título a una gran cantidad de poseedores
propietarios, que por un sinnúmero de circunstancias carecen del mismo.

2.- El título supletorio tiene como objetivo primordial y específico constituir jurídicamente a quién lo
ostenta en titular registral a fin de que éste goce, no sólo de la protección registral, sino también de la
seguridad jurídica, tanto en el tráfico como en el negocio jurídico; valorizando así a la propiedad en aras
del desarrollo económico y social del individuo y de la sociedad en su conjunto.

3.- El título supletorio en el Registro de la Propiedad, es una inscripción de carácter constitutivo, pues, se
trata de un nuevo estado jurídico: la titularidad registral del propietario, que en un momento
determinado no tenía acceso al Registro por carecer, como lo dijimos antes, de un justo título.
4.- La inscripción del título supletorio -título extraordinario- genera una contradicción temporal con el
Registro de la Propiedad, pues, éste no lo protege contra tercero de mejor derecho, como lo hace con el
título notariado que desde la fecha de su presentación produce efecto con respecto a tercero. Situación
que es subsanada por la prescripción positiva decenal, convirtiéndolo en titular pleno y definitivo.

5.- La doble inscripción o asientos contradictorios, así como otros actos anulables, efectuados mediante
la titulación supletoria, no son producto de la naturaleza de esta institución jurídica, sino a la falta de la
debida coordinación entre las instituciones administrativas involucradas en el modo de proceder en la
solicitud del título supletorio.

Recomendaciones
1. Por la seguridad del negocio y tráfico jurídico, el Juez competente debe ser el de Distrito de lo Civil.

2. Normar las funciones, en el procedimiento o sustanciación del expediente, al representante legal del
Municipio, mismo que debe pertenecer a la oficina de Catastro Municipal por aquello de la debida
coordinación sistemática.

3. Requisito esencial para la admisibilidad de la solicitud de título supletorio, debe ser la exigencia del
certificado de negativa al Registro Público de la Propiedad. La que de resultar positiva debe suspender
de inmediato el procedimiento.

4. Exigir, so pena de no admisibilidad de la solicitud, certificado y el plano Catastral, y en caso de estar

catastrada a nombre de un tercero proceder a citarlo para que alegue lo que tenga a bien.

5. Se deben poner carteles en el bien inmuebles, en la tabla de aviso del juzgado competente y los
edictos publicarlos no sólo en los medios escrito, sino también radiales y por Internet.

6. Se debe normar -so pena de nulidad, por su no cumplimiento-, la inspección in situ, por parte del
judicial al bien inmueble objeto del procedimiento posesorio.
7. Tecnificar el registro, a fin de que, los usuarios no tengan acceso directo a los libros y para hacer
expedita la inscripción de los bienes inmuebles y demás derechos reales.

8. La modernización del Registro de la Propiedad, debe permitir o facilitar la correcta coordinación -en
red cibernética- con el Catastro nacional como eje fundamental de la garantía del tráfico jurídico, y en
gran medida con las otras instituciones involucradas en la tramitación del expediente posesorio.

9. Por el buen nombre del Sistema Judicial, la Comisión Disciplinaria de la CSJ., no sólo debe destituir a
todo aquel judicial involucrados en actos ilícitos con respecto al tráfico jurídico de los bienes inmuebles,
sino también denunciarlo ante el Ministerio Público.

10. Se debe legislar, sobre este tema pensando en una solución integral a toda la problemática de la
tenencia de bienes inmuebles urbanos y rurales, públicamente consensuados.

Bibliografía

1. DIEZ PICAZO, Luís y Guillén, Antonio; Sistema de Derecho Civil; Volumen I, 2ª Edición; Editorial: Tecno;
Madrid, 1978.

2. DIEZ PICAZO, Luís; Fundamentos del Derecho Civil; Patrimonial; Volumen III; Las Relaciones Jurídicas
reales; el Registro de la Propiedad. Posesión; Cuarta Edición; Ed. Civitas; Madrid; 1995.

3. GONZÁLEZ Y MARTÍNEZ, Jerónimo; Derecho Hipotecario; Imprenta de Estanislao Maestre; Madrid,

1924.

4. CASTÁN TOBEÑAS, José; Derecho Civil español; Común y Foral; Tomo II; Derecho de cosas; Volumen
Primero; Los Derechos reales en General, Dominio, la Posesión; Decimotercera Edición; REUS, S.A. ;
Madrid; 1987.

5. GRANADOS DOÑA, Haydee; Texto Historia de Nicaragua en el contexto mundial; IMPRIMATUR Arte
Gráficas.
6. IHERING, Rudolf Von; Estudio sobre la Posesión; VII, Oxford.

7. MORALES MORENO, A. Manuel; Posesión y Usucapión; Gráficos ORBE, S. L., Padilla, 82 Madrid, 1968.

8. PANTOJA, José M./LLORET, Antonio; Ley Hipotecaria, comentada y explicada; concordada con las
leyes y códigos extranjeros; comparada con las disposiciones de la legislación española que han servido
de precedente para redactarla; precedida de una introducción histórica y de a exposición de sus motivos
y fundamentos; Tomo segundo; Madrid; 1862.

9. PALLARES, Eduardo; Derecho Procesal Civil; Edit., Porrua, S.A.; México, 1961. D. F. 1961.

10. ROCA SASTRE, Ramón María; Derecho Hipotecario; Sexta Edición; Edit. Basch, 1968.

11. TOPACIO FERRETTI, Aldo; La Posesión inscrita en el Derecho Romano; Valparaíso, Chile.

12. NITLÁPAN; Envío, Revista; UCA; Nº 180; marzo, 1997.

13. ASAMBLEA NACIONAL; Diario Debate; Sesiones ordinarias; 14 de julio y 25 de Noviembre del 2005;
Vigésima primera legislatura.
Autor:

Lic. Abelardo Elías Bojorge

[1] ROCA SASTRE, Ramón María; Derecho Hipotecario, sexta Edición; La Posesión y el Registro; Edición
Bosch, 1968; pág. 869. En nota nº 2 "Hay quienes -como PLANIOL Y RIPERT (Tratado Práctico de Derecho
Civil francés, III, pág. 145) ??llegan a negar que la posesión sea una institución jurídica. Para estos
asuntos la posesión es un hecho, y sólo jurídico e institucional son los medios empleados por la ley para
proteger este hecho o para destruirlo".

[2] CÓDIGO CIVIL, República de Nicaragua; Reglamento del Registro Público; tomo II: De los Títulos
Supletorios, Art. 138 y 140.; impresiones la Universal; 2002: pág.32 y 34.

[3] GRANADOS DOÃ?A, Haydee; Texto de Historia de Nicaragua en el Contexto Mundial; Imprimatur,
Arte Gráficos; páginas: 19, 40, 60,111… "Con la independencia y luego la desintegración de la
Confederación Centroamericana, Nicaragua experimento una anarquía política, social y económica por
cuatro décadas que desembocaron en la guerra nacional 1854-56"… "En 1881, las políticas laborales ??
trabajo forzado- generaron la rebelión campesina más grande de la historia en Matagalpa"… "En 1893,
estalló la revolución liberal"… "En 1912 estalla otra guerra civil y se produce el primer desembarco de
tropas militares norteamericanas"… "De 1912 a 1933 se viven una serie de guerras incluyendo el
segundo desembargo de tropas norteamericanas quienes combaten contra el General Sandino"… "En
1979 se produce la Revolución Sandinista y con ella la guerra contrarrevolucionaria" ; todo ello
generando consecuencias parecidas a las vividas -por las contactes guerras- en la España que precede a
la Ley Hipotecaria de 1861, y que están expresadas en la Exposición de Motivos de dicha ley: "ya a la
subdivisión excesiva del suelo en algunas de nuestras provincias, ya a las guerras civiles y extranjeras
que han ensangrentado el territorio español, ya a los incendios y ruinas que en la serie de los siglos han
tenido lugar, ya por último a la incuria de los propietarios… la propiedad aparece sospechosa e insegura,
y por consiguiente, falta de valor": Roca Sastre, Ramón Mª; Derecho Hipotecario; pág. 872.

[4] ROCA SASTRE, Ramón Ma.; Derecho Hipotecario; Evolución histórica de las relaciones entre la
posesión y el Registro; pág.: 874.

[5] Ídem, pág.: 869. "La posesión como tal, no se protege per se, sino per accidens, o sea por efecto
reflejo de la protección debida a un interés superior o en su evitación de un mal mayor. La ley no
protege al poseedor por razones intrínsecas, sino por consideraciones extrínsecas como son: la
necesidad de salvaguardar la paz jurídica, impidiendo la acción directa, o sea que los quesean
perturbados en sus cosas no tomen la justicia por sus manos; o por motivos de estabilidad o continuidad
en las relaciones de la vida, a fin de evitar que la ruptura de situaciones organizadas provoque la perdida
de valores; o bien, para procurar una defensa rápida o urgente de la propiedad, ya sea estadísticamente
la mayoría de poseedores son propietarios, procurando así a la propiedad una defensa expedita contra
las perturbaciones de mero hecho, sin necesidad de tener que discriminar la cuestión de la legitimidad
de la pertenencia ??cosa reservada para el juicio petitorio- aunque de esta facilidad se aproveche el
poseedor no propietario".

[6] Ídem, pág.: 866.

[7] VON IHERING, Rudolf; Estudio sobre la Posesión; VII, Oxford; La posesión es una posición avanzada
de la Propiedad; pág.: 58.

[8] Ídem; pág.: 62.

[9] Íbidem.

[10] TOPACIO FERRETTI, Aldo; La Posesión Inscrita en el Derecho Romano; Valparaíso 1978; pág.: 9.
[11] DIEZ PICAZO, Luís y GILLON, Antonio; Sistema de Derecho Civil, Volumen I, 2ª Edición; Editorial
Tecno; Madrid; 1978; pág.: 66.

[12] DIEZ PICAZO, Luís; Fundamentos del Derecho Civil; Patrimonial; Volumen III; La Categoría Dogmática
de la Posesión; Función Social de la Posesión; Cuarta Edición; Editorial Civitas; Madrid; 1995; pág.: 553.

[13] ROCA SASTRE, Ramón Ma.; Derecho Hipotecario; pág.: 877.

[14] ROCA SASTRE, Ramón Ma.; Derecho Hipotecario, sexta Edición; La Posesión y el Registro; Edición
Bosch, 1968; Pág. 869.

[15] DIEZ PICAZO, Luís; Fundamentos del Derecho Civil; Patrimonial; Volumen III; La Posesión; Cuarta
Edición; Editorial Civitas; Madrid, 1995; pág.: 538. "La observación es prácticamente valida en lo que
atañe al Derecho Romano cuyo examen no puede separarse de las doctrinas posesorias elaboradas por
los pandectistas y, sobre todo, por Savigny y por Ihering.

[16] GONZÁLEZ Y MARTINEZ, Jerónimo; Derecho Hipotecario; Cosas; Imprenta Etanislao Maestre;
Madrid; 1924; pág.: 2. Cita a Sánchez Román "La palabra cosa comprende todo objeto que existe en el
mundo exterior y se halla fuera de nosotros"; y para Windscheid "Por cosa se entiende todo objeto
singular perteneciente a la naturaleza irracional". Y para Cosack "Son todos los objetos que tienen
cuerpo, exceptuando el cuerpo humano".

[17] CASTÁN TOBEÃ?AS, José; Derecho Civil Español; Común y Foral; Tomo Segundo; Derecho de Cosas;
Volumen I; Los Derechos reales en General; La Posesión; Decimotercera edición; REUS, S.A.; Madrid;
1987; pág.: 622. "No debió existir en las sociedades primitivas una relación posesoria distinta del
derecho de propiedad. Propiedad y posesión eran la misma cosa. El Hecho, la apariencia del derecho,
era el derecho mismo. Con el tiempo debió de aparecer la distinción con respecto a los bienes muebles,
en los cuales se vio que se podía detentar la cosa y, sin embargo no tener la propiedad sobre ella".

[18] TOPACIO FERRETTI, Aldo; La Posesión Inscrita en el Derecho Romano; Bases Legislativas Posclásicas
del Proceso de Abstracción en el Elemento Posesorio; Valparaíso, 1978; pág.: 49. "Durante el transcurso
del período posclásico, en la esfera de las leges del imperio se puede observar una gradual
superposición del elemento subjetivo en el instituto posesorio, vale decir el animus, en notable
desmedro del elemento material, objetivo representado por el corpus possidere.

[19] Ídem, pág.: 43. "Acerca de los denominados modos derivativos de adquisición, es apenas necesario
recordar que, caída la distinción de las res mancipi y nec mancipi, desaparecieron las mancipatio y la in
iure cessio: por eso, como único modo de adquisición de la generalidad de las cosas quedó la traditio".

[20] Ídem, pág.: 51. "Puede observarse que el simple apoderamiento del predio de un tercero, tiende a
no tener incidencia posesoria".

[21] Ídem, pág.: 55. "El elemento anímico, subjetivo, que dentro de los márgenes de una evolución
romana adquiere relieve como elemento integrador de la posesión, se une a otros factores de
transformación que terminan perfilándola más como una relación de derecho que como simple hecho,
específicamente en el ámbito de la posesión inmobiliaria".

[22] El CÓDIGO CIVIL, República de Nicaragua; Tomo II; Libro II; Título XXXIV, de la Posesión; Arts. 1727
Nº 4, 1.715 último párrafo, 1.783, 1.784 y 1.805C.

[23] CASTÁN TOBEÃ?AS, José; La Posesión; pág.: 657. "La primera requiere de la concurrencia del corpus
y el animus, y la segunda es toda detentación y sólo requiere del elemento corporal". Por otra parte
Bartola, -citado por Diez Picazo- La Posesión; Possessio naturalis y civilis en la historia del derecho; pág.:
559- distingue la posesión, que puede ser, a su vez, natural y civil, frente a la simple detentación. La
detentación es una pura situación de hecho, a la cual el ordenamiento jurídico no dispensa ninguna
protección especial. La civil es cuando es idónea para producir efectos civiles respecto del verdadero
dueño -usucapión, prescripción y adquisición de los frutos de la cosa. Posesión natural es la que es
idónea para producir efectos civiles respecto de algún derecho separado del dominio; por tanto es
poseedor natural el usufructuario o el feudatario, los que no pueden adquirir el dominio por
prescripción, pero sí, puede prescribir el derecho usufructuario o feudatario"…

[24] ROCA SASTRE, Ramón Ma.; Derecho Hipotecario; La Posesión y el Registro: Evolución Histórica;
pág.: 870. "No desconocemos que merced a una evolución conceptual de la posesión, ya iniciada en el
período justinianeo y debida principalmente a la valorización del animus, la posesión va recibiendo un
trato bastante semejante al que son objeto los derechos; pero a pesar de ello, nunca se le debe atribuir
la categoría de derecho, pues todo se reduce a ampliar o intensificar sus consecuencias jurídicas. Y es
que, como se dijo antes, la posesión no es un puro o mero hecho, sino un estado o situación de hecho
productor de efectos jurídicos". "El Derecho romano y el Derecho español responden a la configuración
de la posesión como estado de hecho productor de efectos jurídicos".

[25] TOPACIO FERRETTI, Aldo; La Posesión Inscrita en el Derecho Romano; El Desposeimiento

instrumental en la Novella CLXVII; pág.: 89 y 90. El texto de la Novella referida "ofrece dos pasajes que
alteran los elementos o requisitos establecidos en la Constitución Teodosiana, orientándose al
establecimiento de la posesión por una vía que parece darle el modo definitivo al Acta pública -vale
decir, el documento extendido ante el órgano político o administrativo o religioso investido de ius
gestorum- el poder de conferir la posesión inmobiliaria, prescindiendo del corpore. Los pasajes de la
Novella que le confieren tal fuerza son: para que en acta hechas con la autoridad de ellos -defensores-
se declare que se hace la tradición. El siguiente pasaje: Y juzgamos que en esta real ciudad los
testimonios hechos para la entrega les dan plena autoridad a los que así recibieron".

[26] DIEZ PICAZO, Luís; Fundamentos del Derecho Civil; Patrimonial; La Posesión pág.: 539. "En el
Derecho romano se calificaban como poseedores que tenían protección interdictal: 1º los propietarios
mientras tienen la cosa en su poder; 2º los que tienen la cosa creyendo que es suya; 3º los que la tienen
ilícitamente a sabiendas, como el ladrón; 4º el acreedor pignoraticio, 5º el precarista; 6º el secuestrario;
7º el enfiteuta; 8º el superficiario. Carecen por el contrario de protección interdictal: el arrendatario, el
depositario, el comodatario, el usufructuario y aquel a quien el pretor le ha entregado la cosa ex primo
decreto.

[27] Ídem, pág.: 559. La posesión civil es una posesión natural reforzada porque obtiene el
reconocimiento del ordenamiento jurídico; complicándose cuando se amplía la categoría de los
poseedores protegidos, se subdivide la posesión natural entre meros detentadores y titulares de
derechos.

[28] GONZÁLEZ Y MARTÍNEZ, Jerónimo; Derecho Hipotecario; Cosas corporales e incorporales; pág.: 6
cita a Gierke "Cosa incorporal es una porción ideal de las relaciones del mundo exterior adecuadas para
una potestad jurídica"…

[29] TOPACIO FERRETTI, Aldo; La Posesión Inscrita en el Derecho Romano; Formalismo Vulgar y
Documento; pág.:77. "La confección del documento correspondía al tabelión y no al jurisconsulto. Pero
ahora, en la época posclásica, el jurisconsulto desaparece, y su papel conductor de la vida jurídica recae
en otras manos: principalmente, las del legislador, las del retórico que interviene en los juicios y las del
notario que hace los documentos".

[30] GONZÁLEZ Y MARTINEZ, Jerónimo; Derecho Hipotecario; Muebles e inmuebles; pág.: 11 y 12.

[31] Ídem, pág.: 70 y 71. "La Gewere es, por lo tanto, el elemento externo del derecho de cosas, la
apariencia perceptible y notoria del derecho incorpóreo, la forma de publicidad adecuada al tipo jurídico
de la propiedad… La gewere comprende los actos en cuya virtud es transmitido el señorío jurídico de los
inmuebles. El término sirvió luego para designar el poder mismo que se adquiría con el acto solemne, y
por último, designo un concepto independiente: la relación jurídica que primordialmente y únicamente
yace donde la notoria dominación de una cosa es reconocida y protegida como señorío formal. Gracias a
esta institución, el derecho de cosas desenvuelve el principio de publicidad en un doble sentido: todo
derecho dominical necesita para su plena eficacia una forma notoria, y por otra parte, toda
exteriorización adecuada de un derecho real produce efectos jurídicos específicos. Institución jurídica de
línea semejante a la posesión romana, la Gewere no se limita a afirmar el derecho y a favorecer su
ejercicio, sino que extiende su función legitimadora para tutelar a los terceros que de buena fe han
contratado sobre las apariencias, constituyendo una situación jurídica en cierto modo, independiente
del derecho sustantivo".

[32] ROCA SASTRE, Ramón Ma.; Derecho Hipotecario; La Posesión y el Registro: Evolución Histórica;
pág.: 867."La posesión hay que concebirla como un poder o señorío de hecho ejercido sobre una cosa,
con abstracción de sí está fundado en un derecho o título jurídico de pertenencia. Sobre todo, ante el
importante e inmediato efecto de la posesión, el cual es el de su protección interdictal, la posesión es
una situación de dominación de una persona sobre una cosa, mientras no se contienda acerca de ello"…

[33] GONZÁLEZ Y MARTINEZ; Jerónimo; Derecho Hipotecario; 73.

[34] VON IHERING, Rudolf; Estudio sobre la Posesión; VII, Oxford; 57 y 144 "Sólo esta noción puede
expresar como la posesión y la propiedad se cubren mutuamente, según lo quiere el interés del
comercio. Concebida así la posesión, acompaña siempre a la utilización económica de la propiedad y el
propietario no tiene que temer que el derecho le abandone mientras use de la cosa de una manera
conforme a su destino -para llegar al medio, al fin, hay que empezar por poseer el medio y luego usarlo.
De ahí dos momentos, posesión y uso, que llevan a la propiedad"-.
[35] ROCA SASTRE, Ramón Ma.; Derecho Hipotecario; La Posesión y el Registro: Evolución histórica;
pág.:870. "El Derecho romano y el Derecho español responden a la configuración de la posesión como
estado de hecho productor de efectos jurídicos". A su vez cita un texto del Digesto -41, 2, 49, pr.- que
habla de que la posesión tiene mucho de derecho, y otro texto del mismo -41, 2, 49, 1- dice que la
posesión no es cosa solamente de cuerpo, sino también de derecho".

[36] VON IHERING, Rudolf; Estudio sobre la Posesión; VII, Oxford; Teoría de THIBAUT; pág.: 36."Pero si la
posesión es simplemente un estado de hecho, ¿por qué es preciso un derecho preeminente para
hacerle cesar? Un estado de hecho nace y pasa sin que el derecho tenga nada que ver con él… Si la
circunstancia de que la posesión encierra el ejercicio de un hecho, no es suficiente para darle el carácter
de relación jurídica, si es preciso por el contrario colocarla, según Thibaut, al igual, que todos los estados
de hechos, es preciso admitir para unos y otros la misma ley y decir que su nacimiento, su existencia y su
cesación no son más que el efecto de la fuerza física. Sin duda vencer, en la esfera del derecho, supone
un derecho preeminente, pero trasplantar esta idea al terreno del hecho es olvidarse de cuanto se ha
dicho acerca de éste… Resulta que la explicación de THIBAUT, que parecía mantenerse exclusivamente
en el terreno del hecho, invade al propio tiempo el del derecho, pero sin que responda, ni sobre el uno
ni sobre el otro a sus propios principios. Si la posesión no es realmente más que un estado de hecho, de
que la fuerza capaz de anular un estado de cosas deba ser más enérgica que aquella que la mantiene, no
se infiere que la posesión haya de tener una protección jurídica"…

[37] CASTÁN TOBEÃ?AS, José; Derecho Civil Español; Común y Foral; La Posesión; pág.:622. Cita a
PLANIOL -Tratado Elemental, Tomo I, 10ª ed., número 2.266, pág. 728-; y a ALBALADEJO -Concepto,
estructura y clases de posesión, en RDP, 1962, págs. 595 y 596-.

[38] Ídem, pág.: 620.

[39] VON IHERING, Rudolf; Estudio sobre la Posesión; Págs.36 y sig. Teorías Relativas: La Posesión es el
Ejercicio del Derecho, THIBAUT, considera a la posesión el "ejercicio" del derecho, como un modo
especial del estado de hecho, y no como el hecho puro y simple; El Derecho Primordial de Probidad,
Teoría de RÃ?DER, inspirada en la corriente romanista, nos dice que "el derecho primordial de probidad
es la protección de la posesión", por consiguiente todo poseedor tiene este derecho lo que determina su
justeza. RÃ?DER, considera este derecho -en el procedimiento posesorio- como un derecho
completamente distinto, y no como una relación jurídica; Teoría Probabilidad de la Propiedad,
fundamenta la protección de la posesión en la propiedad y entre sus exponentes están SAVIGNY y
HUFELAND, L. Esta teoría parte de la idea de que estadísticamente se demuestra que la mayoría de los
poseedores son al mismo tiempo los propietarios o sea que se trata de una propiedad presunta o
provisional, es decir que lo que está protegido en la posesión es la propiedad posible; Teoría de GANS, la
Posesión es la Propiedad que Empieza, también fundamenta la protección de la posesión en la
propiedad, denominándola la propiedad que empieza con inspiración en la actio publiciana que protege
únicamente a la posesión ad usucapionem como una propiedad que empieza. IHERING, hace hincapié
que solamente este tipo de posesión conduce a la propiedad, no así la posesión de mala fe, pero sin
embargo -asegura- goza de protección; y Teorías Absolutas: La Teoría de la Voluntad, tiene varios
autores, con sus respectivas variantes y fluctuaciones, GAN "la voluntad en si misma, es un elemento
sustancial que reclama protección; la voluntad particular de la persona, cuando se aplica a la cosa, es un
derecho y debe ser tratada como tal". PUCHTA se suma a GANS, indicando que "la posesión es un
derecho de la persona misma", que en la posesión se protege la posibilidad del derecho o sea la
capacidad jurídica. BRUNS, limita la protección contra "la violencia, la perturbación violenta y la
sustracción". BRUNS, se distancia de GANS y PUCHTA, enfatizando que la posesión no es un derecho
como la propiedad, "sino un hecho; y este hecho es protegido contra la violencia, sólo porque es la
manifestación positiva de la voluntad y en consideración a los derechos generales de la voluntad"; y que
"sólo cuando la voluntad se coloca en oposición inmediata, directa contra la voluntad universal, o el
derecho, es cuando aparece como voluntad injusta, en contra de la que están permitida la coacción y la
violencia", la Teoría de STAHL, nos dice que la importancia jurídica es intrínseca a la posesión al afirmar
que "la posesión lleva en si misma su importancia jurídica", su fundamento es realmente económico "La
posesión, como la propiedad, sirve al destino general del patrimonio… Por esto conviene concederle
también una protección jurídica diferente de la propiedad…tan solo una garantía del estado de hecho,
dirigida nomás contra aquel que hace cesar este estado". Las teorías Mixtas, planteadas por los civilistas
actuales, justifican la protección posesoria en la combinación de argumentos.

[40] GONZÁLEZ Y MARTÍNEZ, Jerónimo; Derecho Hipotecario; Gewere; pág. 74 y 75.

[41] CASTÁN TOBEÃ?AS, José; Derecho Civil Español; Común y Foral; la Posesión; pág.: 627; y DIEZ-
PICAZO, Luís; Fundamentos del Derecho Civil; Patrimonial; La Posesión; pág.: 541.

[42] VON IHERING, Rudolf; Estudio sobre la Posesión; Teoría de THIBAUT; Págs.37. "Pero admitamos, si
se quiere, que la preeminencia del derecho sea lo que decida. El arrendatario expulsado por un tercero
que no tiene derecho alguno sobre la cosa, ni a la cosa, posee sin duda un derecho mejor que este
último, en cuanto su estado de hecho, a lo menos descansa sobre una concesión obligatoria de parte del
verdadero propietario; ¿por qué entonces no es escuchado y por qué se le niega los interdictos
posesorios?" Respecto del derecho vigente en España en este punto, tenemos la siguiente nota del
traductor:"Debe tenerse en cuenta además el carácter que adquiere como derecho real. El
arrendamiento por más de 6 años inscrito en el Registro de la propiedad.
[43] CABANELLAS DE TORRES, Guillermo; Diccionario Jurídico Elemental; Editorial Heliasta; Argentina;
1997. El termino Canónigo se deriva del latín canonicus: regular, Canon: regla, ley.

[44] DIEZ PICAZO, Luís; Fundamentos del Derecho Civil; Patrimonial; la Posesión; La elaboración llevada a
cabo por el Derecho Canónico y por el Derecho común; Pág.: 542.

[45] Arts. 1. 715 y 1.719C.

[46] CASTÁN TOBEÃ?AS, José; Derecho Civil Español; Común y Foral; la Posesión; pág.: 629.

[47] DIEZ-PICAZO, Luís; Fundamentos del Derecho Civil; Patrimonial; la Posesión; La elaboración llevada
a cabo por el Derecho Canónico y por el Derecho común; pág.: 542.

[48] GROCIO, Hugo; Del derecho de la guerra y la paz, L. I; Cáp. X. L.

[49] CASTÁN TOBEÃ?AS, José; Derecho Civil Español; Común y Foral; Nociones Generales; Códigos
Modernos; pág.: 629. "El derecho moderno en materia de posesión está basado en una combinación de
principios del Derecho romano, del germánico y del canónico. Aunque son muy variadas las regulaciones
de los Códigos Civiles, se pueden reducir a dos tipos de posesión, diferenciados, sobre todo, por la
mayor o menor acogida que tiene en ellos el concepto romano de la posesión con el elemento de la
voluntad propio del mismo".

[50] Ídem, pág.: 631. "En el primer proyecto del Código alemán se hacía la distinción entre posesión y
detentación. Pero en el texto definitivo, no se dejó sin protección a los simples detentadores, por tanto
no exigía más que la detentación para ejercitar las acciones posesorias. En consecuencia suprimió la
necesidad del animus.

[51] GONZÁLEZ MARTÍNEZ, Jerónimo; Derecho Hipotecario; Código Civil; pág. 128. "La posición
adoptada por el Código Napoleónico tiene para nosotros una importancia excepcional, por haber
servido de precedente o más bien de modelo para la redacción de nuestro Código Civil… La técnica
francesa principia con tal motivo a debatirse en la enredada telaraña de conceptos jurídicos afines o
asociados: tradición real de la cosa, tradición del derecho, posesión, obligación de entregar, perfección y
consumación de los actos …

[52] CASTÁN TOBEÃ?AS, José; Derecho Civil Español; Común y Foral; Códigos Modernos; pág.: 630.

[53] CÓDIGO CIVIL, República de Nicaragua; De la posesión; Art. 1.715C.

[54] DIEZ PICAZO, Luís; la Posesión; pág.: 543. "El Código Civil francés se ocupa de la posesión sólo
incidentalmente, y a propósito de la prescripción, en sus Arts. 2228 y ss. La define, con un sentido
eminentemente generalizador, como la detentación o el disfrute de una cosa o derecho que tenemos o
que ejercitamos por nosotros mismos o por medio de otro que la tiene o que la ejerce en nuestro
nombre.

[55] CASTÁN TOBEÃ?AS, José; Derecho Civil Español; Común y Foral; Códigos Modernos; pág.: 630.

[56] Ídem, pág.: 632.

[57] Íbidem.

[58] CASTÁN TOBEÃ?AS, José; Derecho Civil Español; Común y Foral; Derecho español; pág.: 639.

[59] Obtenido de "http://es.wikipedia.org/wiki/C%C3%B3digo_Civil_de_Chile"; El Código de Bello sirvió

de inspiración a numerosos otros códigos Civiles de Latinoamérica, como el de Uruguay, de Argentina y
Brasil, siendo recepcionado casi íntegramente en varios países, tales como por Ecuador (1858), El
Salvador (1859), Nicaragua (1867) Honduras (1880 hasta 1899 y, nuevamente, desde 1906), Colombia
(1887) y Panamá (1903 a 1916).

[60] CASTÁN TOBEÃ?AS, José; Derecho Civil Español; Común y Foral; El Problema de la Protección
Posesoria; pág.: 649 "Los civilistas actuales, sin preocuparse mucho de encuadrar sus opiniones en el
marco de las escuelas clásicas, relativas y absolutas, suelen invocar como justificación de la protección
posesoria variadas combinaciones de argumentos.

[61] Íbidem.

[62] CASTÁN TOBEÃ?AS, José; Derecho Civil Español; Común y Foral; Condiciones de la protección
posesoria; pág.: 650. "Se deduce de esta teoría las siguientes consecuencias: 1ª Puesto que el corpus
lleva implícito el animus, toda detentación, aunque sea por otro; comprende ambos elementos, o, lo
que es igual, toda detentación es posesión; 2ª Solamente por excepción, es decir, cuando la ley lo
determine, se puede privar al detentador de la protección posesoria; y 3ª Al demandante, en materia de
posesión, le basta probar el corpus, y a su contradictor corresponde probar, en su caso, que aquella
detentación ha sido privada por la ley de protección de los interdictos. Saleilles ha completado la teoría
de Ihering. Niega que sea la ley, sin criterio alguno, la encargada de realizar la exclusión de ciertos casos
de detentación. Esto debe correr a cargo de la doctrina, con sujeción a este criterio económico: "es
poseedor el detentador que goce de la cosa con independencia económica; no puede ser por los
tribunales el detentador dependiente de otra persona, que posee como instrumento inteligente al
servicio ajeno".

[63] Ídem, pág.: 652. Arias Ramos -Derecho romano; tomo I; pág.: 313-, citado por Castán. El "Código
suizo que, más radicalmente todavía, reputa poseedor a todo aquel que ejercita un poder de hecho,
aunque sea momentáneo, sobre la cosa. No aceptado, sin embargo, por el nuevo Código civil portugués,
según el cual, para que haya posesión, es preciso alguna cosa más que el simple poder de hecho, es
preciso que por parte del detentador haya la intención de ejercer como titular un derecho real sobre la
cosa".

[64] DIEZ PICAZO, Luís/GULLON, Antonio; Sistema de Derecho Civil; volumen I: 2ª Ed.; Madrid; pág.: 63.
"Derecho romano penetró la península en los primeros siglos de nuestra era, como consecuencia de la
conquista, la dominación y colonización del imperio romano; y el Derecho germánico se asentó en
España con la caída del imperio romano y con la invasión de los pueblos bárbaros".

[65] GONZÁLEZ Y MARTÍNEZ, Jerónimo; Derecho Hipotecario; La Rechte Gewere; págs. 99 y 100.

[66] ROCA SASATRE, Ramón Ma.; Derecho Hipotecario; Evolución de la Legitimación Registral en España;
pág.: 362. "La LH-1861, aunque pensando en gran parte en los sistemas de trascripción, pero más bien
inspirada en los sistemas hipotecarios germánicos a la sazón vigentes, en lo que ni siquiera el principio
de legitimación registral había tomado una carta de naturaleza a pesar de adoptar el modo de llevar el
Registro por fincas y de consagrar el tracto sucesivo registral"…

[67] Ídem, pág.: 362. "… circunstancia adversa en este sentido a la escasa repercusión que en nuestro
Derecho entonces vigente tuvo la figura de la Gewere germánica, por haber dejado apenas huellas
derivadas de precedentes históricos hispánicos, ni siquiera en los derechos reales sobre bienes muebles,
y mucho menos en los inmuebles, lo cual privaba a los legisladores de 1861 de precedentes adecuados
para dotar al Registro de plenos efectos legitimadores"…

[68] MORALES MORENO, Manuel; la Posesión y Usucapión; Gráficos ORBE; Madrid; 1968; pág.: 177.
Siete compilaciones jurídicas de Alfonso X el sabio, iniciada en 1251, Es la sistematización más
importante de la Edad Media. Reconocía la prescripción en 30 años de las cosas robadas, hurtadas o
forzadas, como excepción a favor del poseedor y en contra del verdadero dueño.

[69] CASTÁN TOBEÃ?AS, José; Derecho Civil Español; Común y Foral; Códigos Modernos; pág.: 638.

[70] GONZÁLEZ Y MARTÍNEZ, Jerónimo; Derecho Hipotecario; págs.: 102, 103 y 104. "La enorme
preponderancia que el Derecho romano adquirió en nuestra patria durante el siglo XII, se refleja no sólo
en las Partidas, sino en las mismas Leyes de Estilo que interpretan el Fuero Real.

[71] CASTÁN TOBEÃ?AS, José; Derecho Civil Español; Común y Foral; Códigos Modernos; pág.: 639.

[72] Enciclopedia Historia Universal; Ed. Sol 90; Barcelona, España; 2004; pág.: 36.

[73] CÓDIGO CIVIL, Chileno -elaborado por Andrés Bello- sirvió de inspiración a numerosos códigos de
Latinoamérica, como el de Uruguay, Argentina, Brasil, siendo resepcionado casi integralmente en varios
países, tales como Ecuador -1958-, El Salvador -1859-, Nicaragua -1867-, Honduras -1880 hasta 1899 y
nuevamente 1906-, Colombia -1887- y Panamá -1903 a 1916-. http://es.wikipedia.org/wiki/C%
C3%B3digo -Civil_de- Chile.
[74] CASTÁN TOBEÃ?AS; José; Derecho Civil Español; Común y Foral; Posiciones actuales de la doctrina
científica y de los Códigos; pág.: 652. Las legislaciones influenciadas por la Gewere, no toman en cuenta
el animus. El Código alemán -que reconoce una sola posesión y protege a todos aquellos que ejercitan
un poder de hecho sobre la cosa, exceptuando a quienes poseen por cuenta de otros- y el Código suizo
-que reputa poseedor a todo aquel que ejercita un poder de hecho, más radical que la Gewere
alemanes, aunque sea momentáneo, sobre la cosa- no aceptan las teorías al respecto de Savigny.

[75] DIEZ-PICAZO, Luís; Fundamentos del Derecho Civil; Patrimonial; la Posesión; La cuestión de la
Naturaleza Jurídica de la Posesión; La consideración de la posesión como un simple hecho; pág.: 555.
"Seguían esta orientación POTHIER y los antiguos romanistas y aún hoy tiene aceptación. La hacen suya,
entre otros muchos autores, FERRINI y BONFANTE, a quienes secundan gran número de civilistas
franceses -PLANIOL entre ellos- y de otros países. También parece que la defendió en un principio
SAVIGNY. Se alega en su defensa que la posesión se basa en circunstancias puramente materiales, que
es un simple hecho jurídico y que se protege sin consideración a que exista o no un derecho del que sea
apariencia la posesión y aun en el caso de que ésta sea injusta".

[76] Arts. 1.717, 1.718 y 1746C; y Prescripción positiva Art.895C.

[77] ROCA SASTRE, Ramón Ma.; Derecho Hipotecario; Evolución histórica de las Relaciones entre la
posesión y el Registro; pág.: 872. "Ya a la subdivisión excesiva del suelo en algunas de nuestras
provincias, ya a las guerras civiles y extranjeras que han ensangrentado el territorio español"… "falta de
títulos que tienen muchos para acreditar la propiedad u otros derechos reales que legítimamente les
corresponden", haciéndola "aparecer sospechosa e insegura y por consiguiente falta de valor". "resulta
la necesidad de procurar que a la titulación perdida o nunca formada reemplace una titulación nueva".

[78] PANTOJA, José M./LLORET, Antonio; Ley Hipotecaria, comentada y explicada, concordada con las
leyes y Códigos extranjeros; comparada con las disposiciones de la legislación española que han servido
de precedente para redactarla; Presidida de una introducción histórica y de la exposición de Motivo y
Fundamentos; Tomo Segundo; Madrid, 1862; pág.: 259.

[79] ROCA SASTRE, Ramón Ma.; Derecho Hipotecario; Expediente de Información Posesoria; pág.: 881.
"Tenía el carácter de medio de inmatriculación de finca, pero también podía referirse a derechos reales
no dominicales. En este caso justificaba la posesión de un derecho que gravaba una finca no
inmatriculada, no podían inscribirse mediante expediente posesorio la servidumbre continua no
aparentes, ni las continuas, fueran o no aparente. Ni derechos de hipotecas -en estos derechos reales no
hay posesión-. Las partes ideales o participación indivisas de una finca eran susceptibles de inscripción
mediante expediente posesorio. También podían inscribirse mediante expediente posesorio los excesos
de cabida de aquellas fincas inmatriculadas con una medida superficial menor a la real.

[80] Íbidem. "En el mismo no se producían, en caso de oposición, el juego clásico de los actos de
jurisdicción voluntaria, pues la contención que pudiera sobrevenir acerca del hecho de la posesión se
ventilaba dentro del mismo expediente, convirtiéndose éste en contencioso.

[81] Art. 138RRP, numeral cinco.

[82] PANTOJA, José M. /LLORET, Antonio; Ley Hipotecaria; pág.: 264. "Art. 403 de la LH-1861, Y 327 del
Reglamento, según el cual en el expediente, para acreditar la posesión no se podrá exigir del que lo
promueva que presente el título de adquisición de finca o derecho, ni se admitirá otra oposición de
parte interesada que la contraiga exclusivamente al hecho de poseer en nombre propio".

[83] PALLARES, Eduardo; Derecho Procesal Civil; Edit., Porrua, S.A.; México, 1961; pág.: 648, cita a
Carnelutti "No hay propiamente Jurisdicción Voluntaria sino proceso voluntario, por que la intervención
del órgano procesal con fines distintos de la composición del litigio, tiene lugar no sólo por parte del
Juez, sino también del oficio ejecutivo. Ambos procesos se distinguen: a) En el voluntario falta la pugna
de voluntades de las Partes y por ende la falta de elementos formales del litigio, aunque exista la pugna
de intereses; b) En el Voluntario interviene el órgano jurisdiccional en vista del ejercicio de un Derecho
Subjetivo, para vigilar la actividad jurídica de los particulares; c) La Jurisdicción Voluntaria actúa sólo
para mejor tutelar en el interés del conflicto; d) La Jurisdicción Voluntaria trata de la realización del
Derecho Subjetivo; e) La Jurisdicción Voluntaria no excluye el ejercicio posterior de la Jurisdicción
Contenciosa sobre el mismo asunto; y f) El proceso Voluntario es una de las especies del contencioso sin
litigio, y tiene lugar en los siguientes casos: 1) Cuando el Juez interviene como órgano único y exclusivo
para la tutela de un interés privado Ej.: Nombrar liquidador cuando los interesados no se ponen de
acuerdo en el nombramiento; 2) Cuando el Juez es uno de los órganos que interviene por mandato legal
en la formación de un acto jurídico. Ej.: El Juez junto el Consejo de Familia autoriza la celebración de un
acto; 3) Cuando el Juez interviene para que un acto sea eficaz y su intervención es preventiva. Ej. La
mujer necesita autorización judicial para contraer matrimonio; y 4) Cuando el Juez interviene
posteriormente la celebración de un acto, para que tenga eficacia legal. Ej. Aprobación de la escritura
constitutiva de una sociedad mercantil.

[84] Arts. 782Pr, y 139RRP.

[85] ROCA SASTRE, Ramón Ma.; Derecho Hipotecario; Expediente de Información Posesoria; págs.: 882,
883 y 884. Tramitación del expediente posesorio: A) Juzgado competente, el de primera instancia del
partido o el Juzgado municipal del pueblo donde estuviesen situadas las fincas, a voluntad del que
promovía el expediente en el caso de fincas situadas en el término municipal, que fuesen sede del
Juzgado de primera instancia, era competente únicamente éste; en término municipal distinto, el Juez
de primera instancia o el Juez municipal; varias fincas situadas en distintos términos de un mismo
partido, el Juez de primera instancia cuando todas eran vistas en el mismo expediente o en su caso el
Juez municipal; una sola finca situada en varios partidos el Juez de primera instancia o el municipal; una
sola finca situada en varios términos dentro de un mismo partido, el Juez de primera instancia o el
municipal del término no cabeza de partido donde radicaba la parte principal de la finca; varias fincas en
distintos partidos judiciales, se aplicaban respecto a cada partido las reglas anteriores. No cabía
englobar todas las fincas en un expediente general para varios partidos; cuando se trataba de fincas
comunales, los jueces del pueblo más inmediato -resolución de 21 de mayo de 1864-. B) Incoación del
Expediente: a) presentación del escrito en el juzgado competente, suscrito por los interesados o
mandatarios, pidiendo la sustanciación del expediente; debiendo expresar: 1º La naturaleza, situación,
medida superficial, linderos, nombre y cargas reales del inmueble pretendido; 2º La especie legal, valor,
condiciones y cargas del derecho real, y naturaleza, situación, linderos y nombre si lo tuviera, de la finca;
3º Nombre y apellido de quien se hubiere adquirido el inmueble o derecho, y la causa jurídica de su
adquisición; 4º El tiempo que se llevare de posesión, determinando el día de su comienzo, a ser posible;
5º La circunstancia de no existir título escrito, o de ser este defectuoso, o de no poder ser inscrito; b)
Certificación del Registro de la propiedad en que contare si la finca del expediente estaba o no inscrita, y
a nombre de quien, en su caso; c) Certificación del amarillamiento o catastral, en el que constare como
dato principal si el interesado pagaba la contribución territorial. Además, cuando hubiese promovido el
expediente el heredero del anterior poseedor, debía de acompañarse el último recibo de contribución u
otro documento que justificase el pago. C) Sustanciación del expediente: a) Presentado el escrito podían
ocurrir tres casos: 1º Certificación registral negativa, se admitía la información; 2º Certificación positiva,
el juez declaraba no ha lugar; 3º Certificación registral dudosa, el Registrador debía copiar el asiento en
la certificación, indicando los detalles coincidentes. Entonces el Juez citaba a la persona a cuyo nombre
apareciese el asiento y en su caso a los dueños de la finca gravada y a los participes en el derecho real, a
fin de que declarasen si se trataba de la misma finca o derecho; si hubiese resultado así las
declaraciones, debía acordar no ha lugar, y en caso contrario, sustanciarlo; b) Anuncio de la Información:
Edictos en las casas consistoriales del lugar. No se anunciaba en los periódicos oficiales; c) Citaciones: Al
Ministerio Fiscal, el propietario de la finca gravada cuando el expediente versare sobre un derecho real,
los participes de la finca o derecho real objeto del expediente, la persona de quien procediere la finca o
derecho o herederos, cuando no se hubiere pagado ningún tramite de contribución territorial por ser la
adquisición reciente, la autoridad económica de la provincia si la finca o derecho procediese del Estado.
En los casos de las dos primeras citaciones, si se ignorare el paradero, la citación debía hacerse por
medio de los periódicos oficiales, lo mismo cuando se tratare de titulares registrales contradictorios.
[86] GRANADOS DOÃ?A, Haydee; Texto Historia de Nicaragua en el contexto mundial; pág.: 19 a la 48.
Entre 1823 y 1854, Nicaragua fue asolada por seis guerras civiles y varias asonadas, levantamientos y
enfrentamientos locales de menor magnitud, al extremo que en 29 años gobernaron 24 jefes del
Ejecutivo o sea un promedio de un año y dos meses de gobierno. Esto implicó no sólo la perdida de vidas
humanas, sino la perdida de propiedades, los ganadores de turno expropiaban y confiscaban a los
vencidos. Para este período, el Estado era el poseedor legal de la mayoría de las tierras, pues sólo unos
pocos habitantes, la iglesia Católica y algunas comunidades indígenas poseían títulos de propiedad, y a
pesar de ello según la historiadora Dora María Téllez, citada por Granados Doña, "la legislación sobre la
tierra entre 1820 y 1850, pretendía: convertir las tierras realengas y las que no estaban en posesión legal
de ladinos y de comunidades en baldías o nacionales; liquidar las tierras censitarias -censadas-; restringir
las propiedades en manos de cofradías -asociaciones-; disponer de los ejidos de los pueblos para su
venta y no exclusivamente para uso de los vecinos; contener el crecimiento de la propiedad indígena; y
los baldíos, tierras comunales, ejidos y cofradías serían consideradas una modalidad de tenencia de la
tierra en transición". Estas ambiciones sobre las tierras arriba mencionadas se materializarían, en el
siguiente período, por gozar de cierta estabilidad político-militar. Durante las décadas de 1850 y 1860 se
promovió la privatización de tierras nacionales, y comenzó el asecho sobre las tierras indígenas, al estar
totalmente desprotegidas por la constitución política de 1858, aunque paradójicamente ésta, enfatizaba
sobre la "inviolabilidad de la propiedad". Dicha legislación estaba encaminada a restringir el acceso a la
tierra a los más pobres, y pobre de aquellos que colindaran con un terrateniente, pues estaban
obligados a vender o en el peor de los casos a ser expropiados o confiscados, por no decir expulsado de
sus tierras a costa de sus propias vidas. Decimos que la legislación restringía el acceso a la tierra a los
pobres, porque cuando estos pretendían obtener un título de propiedad sobre tierras ejidales que ellos
habían ocupado y cultivado durante décadas, se encontraban que los procedimientos legales eran muy
complejos y costosos, pues involucraba: abogados con influencias políticas y sobretodo dinero; pero en
todo caso la mayoría de los indígenas, por no decir todos no tenían la menor idea acerca del significado
y efectos de la propiedad privada de la tierra. Con las salvedades señaladas en el párrafo anterior, en
1877 durante el gobierno de Pedro Joaquín Chamorro Alfaro, se decretó "que las tierras ejidales,
comunales que habían sido rentadas o cercadas por más de un año debían ser vendidas a los rentistas u
ocupantes, a precios desde dos hasta cinco pesos por manzana".

[87] Boletín Judicial; De la Gaceta, 1631; Ley de 16 de julio de 1877; Reglamento del Registro
Conservatorio; Título XII; disposiciones Generales; Art. 109.

[88] CÓDIGO CIVIL; Reglamento del Registro Público; Capitulo XI; De los Títulos Supletorios; pág.: 32.

[89] Sentencia de la 10 mañana del dos de octubre de 1925.

[90] ROCA SASTRE, RAMÓN Ma.; Derecho Hipotecario; La posesión y el Registro: Evolución Histórica;
pág.: 866.

[91] Íbidem. "La posesión ha sido origen de múltiples cuestiones en el campo del Derecho Civil estricto,
es natural que también lo sea en orden al Derecho Inmobiliario registral, donde los derechos o
relaciones jurídicas se configuran con la mayor pureza y nitidez posible".

[92] Título V De la Prescripción, Capítulo II De la prescripción positiva, Libro Segundo del Código Civil.

[93] Art. 897C. "Para adquirir la propiedad de los inmuebles, o algún derecho real sobre ellos por
prescripción, se necesita una posesión de diez años. El derecho de poseer se prescribe por la posesión
de un año. Y Art. 142RRP "Los títulos supletorios acreditan la posesión de los inmuebles a que se refiere.
Esta posesión comenzará a contarse desde la fecha en que se haya fijado en la correspondiente
información, a menos que en juicio se pruebe lo contrario".

[94] Ídem, Art. 888C. "La posesión necesaria para prescribir, debe ser; 1º Fundada en justo título; 2º De
buena fe; 3º Pacifica; 4º Continua; y 5º Pública".

[95] ROCA SASTRE, Ramón Ma; Derecho Hipotecario; La Posesión Inscrita como situación jurídica para
alcanzar El Dominio; pág.: 871. "Si un propietario carece de título adquisitivo de su derecho, arbítrese un
medio de suplir, pero siempre a base de acreditar una titularidad dominical o en propiedad. Sólo han de
permitirse las inmatriculaciones e inscripciones del dominio o derecho reales, pero nunca en posesión. A
ésta, con la protección del Derecho civil la basta".

[96] Íbidem.

[97] PANTOJA, José M. /LLORET, Antonio; Ley Hipotecaria; pág.: 261.

[98] Art. 140RRP.

[99] CASTÁN TOBEÃ?AS, José; Derecho Civil Español; Común y Foral; Las Particularidades de la Posesión
sobre bienes inmuebles; págs. 699 y 700. "En principio, las cuestiones de titularidad jurídica y de
posesión deben estimarse situadas en planos diferentes. El Registro protege plenamente al primero. La
posesión en sí mismo considerada, produce sus efectos con independencia del Registro. No obstante, el
derecho de poseer que va inserto en el dominio y en ciertos derechos reales, ha de ser protegido por la
inscripción; y esto se traduce en importante ventaja que, en relación con la posesión, se conceden al
titular de dominio o derecho real inscrito, principalmente la presunción posesoria, Art. 38 de LH-1944 y
46: se presumirá que quién tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la
posesión de los mismos.

[100] Ídem, pág. 699. "El Real Decreto Ley de 1927: reduce con toda precisión la protección posesoria a
una simple presunción, susceptible de ser destruida cuando se pruebe en contrario, bien la cuestión de
derecho, discordia entre realidad y Registro, bien la cuestión de hecho, existencia de un poseedor de
mejor condición. Con esta modificación se trató de separar en planos diferentes la propiedad y la
posesión, y forzar una técnica y práctica jurídica caminar por la doble vía: procedimientos, el posesorio y
el petitorio.

[101] ROCA SASTRE, Ramón Ma.; Derecho Hipotecario; El Principio de Legitimación Registral en nuestro
sistema; pág.: 356. "La legitimación es la apariencia de verdad surgida de un elemento que contribuye
una posición especial de competencia una persona en relación con una cosa o derecho…, y cuya posición
provoca la confianza a la generalidad de personas. Cuando tal elemento que pone en relación un sujeto
con un derecho, es el Registro de la Propiedad Inmueble, la legitimación es registral". "En la vida
práctica, para facilitar el orden jurídico, hay que presumir que toda apariencia de derecho entraña la
existencia de este derecho en la persona de quien lo ejercita o exterioriza".

[102] 3949C: "La inscripción no convalida los actos o contratos inscritos que sean nulos o anulables
conforme a la ley. Sin embargo, los actos o contratos que se ejecuten u otorguen por persona que en el
Registro aparezca con derecho para ello, una vez inscritos no se invalidarán en cuanto a tercero, aunque
después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de título no inscrito o de causa implícita,
o de causas que aunque explícitas no constan no constan en el Registro".

[103] CASTÁN TOBEÃ?AS, José; Derecho Civil Español; Común y Foral; Acción Reivindicatoria; pág.: 198.

[104] Nuevo Diario, Pág. Ocho del veintiséis de julio del año dos mil seis: el proceso se iniciaba cuando
una persona solicitaba al Registrador Público de la Propiedad -Matagalpa- que le recibiera el título de
dominio de una finca de su partencia. Esta persona adjuntaba a su solicitud una certificación de
microfilme, supuestamente extendida por el Instituto nicaragüense de estudios territoriales, en la que
se hacía constar que en los archivos de esa institución se encontraba registrada la finca con sus
respectivas características. Obtenida la inscripción del título de dominio, se efectuaban
desmembraciones a la supuesta finca, o de manera directa se solicitaba el crédito sobre ella. Para ello,
se necesitaba de la colaboración de los funcionarios bancarios -tal y como lo demostraron las
investigaciones- y de esta manera obtenían los certificados de avalúo mediante los cuales se
corroboraba la existencia, estado y garantías de estas propiedades fantasmas; la operación se
completaba al momento que los abogados del banco autorizaban las escrituras de crédito hipotecario y
el gerente de la sucursal bancaria las remitía a la casa matriz en Managua donde finalmente a probaban
el préstamo.

[105] ROCA SASTRE, Ramón Ma.; Derecho Hipotecario; Evolución histórica de las relaciones entre la
posesión y el Registro; pág.: 874. "si bien no podían desconocerse en principio los grandes beneficios
que ha producido y podía producir este procedimiento, pues era el único idóneo para llevar al Registro
la gran masa de propiedad sin titulación que existe en España, había que tener en cuenta los
inconvenientes de dicho medio, derivados no del mismo, sino de su abuso al aplicarse a bienes ya
inscritos, o de los que ya existían títulos de propiedad y respecto de los cuales se han practicado
repetidamente informaciones, ya para evitar el otorgamiento de los correspondientes documentos de
transmisión, ya para eludir los pagos de los impuestos, cuando no para encubrir usurpaciones de
dominio".

[106] Gaceta Nº 8 del 13 de enero de 1986.

[107] Discusión en lo particular del Dictamen de la Ley General de Registro Público, aprobado en lo
general por el Plenario de la Asamblea Nacional el 23 de noviembre de 2004; Segunda sección de
discusión; 25 de noviembre de 2005; Discusión por capítulo; Intervención del Dr. FRANCISCO ROSALES,
Magistrado de la Corte Suprema de Justicia, a petición del Diputado Gabriel Rivera Zeledón: "En la
historia de Nicaragua siempre ha existido la inscripción de documentos y de instrumentos
administrativos, y con mayor fuerza se da con el triunfo de la Revolución. La Ley de Reforma Agraria
establecía la inscripción, la Ley 14; también lo establecía la Ley 85, 86, 88; también lo establecía una ley
de 1984 de Saneamiento Registral; había un antecedente de 1945, Ley de Saneamiento Registral que en
la época de Somoza establecía que la propiedad del Estado podía ser precisamente objeto de inscripción
por la simple minuta que el empleado, el funcionario administrativo tuviese y que la mandase al Registro
Público para ser objeto de inscripción. Los registradores tenían la obligación de inscribir la propiedad
estatal con sólo el hecho de constatar ellos que ése era bien del Estado. Los antecedentes de la Ley de
1945, se encuentran en la Ley de 1917, y el Código viene regulando desde 1905 y la Ley de 1917 viene
regulando la situación de esas inscripciones de documentos administrativos. En la época más reciente,
después de las Leyes 85, 86 y 88, encontramos la Ley 309 y la Ley 278, que establecían la inscripción en
el Registro; y también en la Ley que recientemente creó la Asamblea Nacional, cuando instituye el
INPRUR, ahí se establece la inscripción de documentos administrativos. Lo que se le reserva
precisamente al Registrador, es que él mire la conformidad del acto administrativo: Número uno, la
existencia de previa ley; número dos, la existencia de que el funcionario es el competente. Yo
comprendo sí la preocupación del Doctor Rivera Zeledón, por la seguridad jurídica de aquellos actos que
eventualmente pudiesen ser objeto de otros recursos, y por eso es que en la Ley Creadora del INPRUR,
todo el proceso culminaba en la Corte Suprema de Justicia, en la Sala de lo Contencioso. De tal manera
que si se volviese retomar alguna reforma a la Ley 278 o a impulsar algo semejante, evidentemente hay
que dejar siempre la vía administrativa. El Art. 35, fue aprobado de la siguiente manera: Para que
puedan inscribirse, anotarse o cancelarse los documentos en el Registro Público, deberán constar en
escritura pública, ejecutoria firme, documento administrativo o de otro documento auténtico o privado,
expresamente autorizado por la Ley para ese efecto.

[108] ROCA SASTRE, Ramón Ma.; Derecho Hipotecario; Evolución histórica de las relaciones entre la
posesión y el Registro; pág.: 874."Se impone decía, en su preámbulo de la ley Hipotecaria de 1909, "una
reforma que conservando su esencia evite los abusos que puede producir, y para ello la medida más
indicada era exigir como requisito previo la presentación de una certificación negativa del Registro,
prohibiendo la tramitación del expediente y su inscripción, caso de estar ya inmatriculada la finca o
inscrito el derecho correspondiente".

[109] Discusión por capítulo del Dictamen de la Ley General de Registro Público, aprobado en lo general
por el Plenario de la Asamblea Nacional el 23 de noviembre de 2004; Prohibición de acceso directo a los
libros físicos: Art. 52 "Una vez que la información contenida en los libros del Registro se encuentre
incorporada a la base de datos y los folios reales estén digitalizados no se permitirá el acceso directo a
los mismos, excepto por justa causa a juicio del Registrador, y bajo su responsabilidad, el cual tomará las
precauciones necesarias para mantener la integridad de los libros del Registro. La forma en que dicha
información puede ser consultada será determinada por la Dirección Nacional de Registro".
Previamente, como un preámbulo el Art. 5, también aprobado, señala "La información contenida en los
asientos de los Registros del SINARE es pública. Es obligación del SINARE velar por la conservación y
seguridad de los asientos registrales; sin embargo, cualquier persona o entidad, podrá obtener
información de sus asientos, en la forma y con las limitaciones establecidas en esta Ley y en su
Reglamento. La forma en que dicha información puede ser consultada".