- RUC: 20607396052

INFORME DE VALUACION DE UN PREDIO A VALOR DE VENTA EN

EL MERCADO

Solicitante: ANGELO ABEL SAENZ MEDINA

Propietario: NORA MEDINA SANCHEZ.
Ubicación: Jirón Sao Paulo, Nro. 1720, Mz. 29, Lot. 04, Unidad inmobiliaria número 02 (2do piso), AA.HH.
Urbanización Perú, Cuadra 17, Barrio la Esperanza, Provincia y Departamento de Lima.
Descripción: Unidad inmobiliaria, segundo piso, entrada independiente, 130.46 m2.
Antigüedad: 65 años.
Estado de conservación: Regular.
Zonificación: RDM (Residencial de Densidad Media)

CONTACTOS:
+51 915 360 293
DIRECCIÓN: +51 940 646 420
AV. ALFREDO MENDIOLA N° 205B, 2DO PISO - OFIC B. URB. INGENIERÍA +51 987 460 670
DISTRITO SAN MARTIN DE PORRES, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA
+51 900 920 652
PROYECTOSCONREFSAC@GMAIL.CO
M
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I. DATOS GENERALES

I.1. PROPIETARIO.
NORA MEDINA SANCHEZ.

Consta en partida registral P01350132 del registro de Predios de la ciudad de Lima.

I.2. OBJETO DE LA VALUACION

I.2.1. FINALIDAD
Informar la valuación efectuada de un Inmueble con fines de obtener el valor comercial.
I.2.2. DETALLES DE LA LABOR REALIZADA
Se ha realizado una visita de inspección al predio materia del presente informe y su entorno, a fin de
verificar sus características generales como son el área de terreno, linderos, medidas perimétricas, las
áreas construidas, conocer su distribución, sus características constructivas, su uso, etc.
Se ha realizado una visita de inspección al entorno del predio materia del presente informe a fin de
conocer el uso de los predios colindantes, la infraestructura urbana existente y las principales vías de
acceso, los posibles riesgos de las actividades y usos del entorno y los posibles riesgos a los que esté
expuesto por los accidentes geográficos existentes.
Se ha realizado una consulta con el área de desarrollo urbano de la municipalidad de la jurisdicción a
fin de conocer: la zonificación con que cuenta y su condición respecto del patrimonio cultural de la
nación (BIPCN).
Se ha realizado una visita de inspección al entorno a fin de determinar los valores comerciales de
compra y venta de inmuebles con características similares.
I.3. METODOLOGIA EMPLEADA
La dispuesta en el reglamento nacional de tasaciones del Perú aprobado mediante R.M. N° 172-2016-
VIVIENDA de fecha 19 de julio de 2016 (Texto publicado el 23/07/2016 en el diario El Peruano) y sus
modificatorias, aplicando el método de valuación directa.
I.4. FECHA DE LA INSPECCION
15 de agosto de 2021.
II. MEMORIA DESCRIPTIVA.

II.1. UBICACIÓN EXACTA.

Jirón Sao Paulo, Nro. 1720, Mz. 29, Lt. 04, Unidad inmobiliaria número 02 (2do piso), AA.HH.
Urbanización Perú, Cuadra 17, Barrio la Esperanza, Provincia y Departamento de Lima.

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II.2. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS

Los linderos que corresponden al predio se encuentran debidamente inscritos en la Partida P01350132
del registro de Predios de la ciudad de Lima. Son los siguientes:
• Por el frente con aires del jirón Sao Paulo con una línea recta de 5.95ml.
• Por la derecha con aires del lote 03 propiedad de terceros con una línea recta de 25.70ml
• Por la izquierda con aires del lote 58 una línea quebrada de 09 tramos (2.70, 1.15, 8.75, 1.00, 0.75,
0.90, 1.65, 3.05, 13.35) ml.
• Por el fondo con aires del lote 15A con una línea quebrada de 05 tramos (1.30, 3.95, 1.60, 3.95,
3.10) ml.
II.3. AREA DE TERRENO
El área horizontal de terreno encerrada en los linderos antes descritos es:
Área ocupada: 130.46m2.
Área techada: 130.46m2.
II.4. ZONIFICACION
RDM: Residencial de Densidad Media.
II.5. USO ACTUAL DEL PREDIO
Vivienda.
II.6. ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCION
65 años.
II.7. ESTADO DE CONSERVACIÓN
Regular.
II.8. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTEN AL PREDIO
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El predio cuenta con obras completas de infraestructura urbana como redes de alumbrado público y
domiciliario, agua, desagüe, pistas, veredas y teléfono.
II.9. CARACTERISTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO

II.9.1. DESCRIPCION DEL ENTORNO

En el entorno del predio se ubican locales comerciales y viviendas.
II.9.2. ACTIVIDAD DE LOS COLINDANTES
Viviendas
II.9.3. CERCANÍA A RÍOS, LAGOS, ACANTILADOS Y/O MAR
El predio en estudio no se encuentra en la cercanía de ríos, lagos, acantilados ni el mar.
II.10. CARÁCTERÍSTICAS DEL PREDIO.

II.10.1. DESCRIPCIÓN DETALLADA DEL INMUEBLE

Predio urbano con una edificación de dos niveles, destinada y usada como vivienda.
II.10.2. DISTRIBUCIÓN.
Segundo Piso:
Sala, comedor, kitchenette, 02 baños, estar, 02 dormitorios.
II.10.3. DESCRIPCIÓN.
ESTRUCTURAS.
Muros. Ladrillo o similar sin elementos de concreto
armado.
Techos. Aligerado o losas de concreto armado
horizontales.
ACABADOS.
Pisos. Cerámica nacional.
Puertas y ventanas. Ventanas de fierro, puertas de madera
selecta (caoba o similar), vidrio transparente
Revestimientos. Tarrajeo frotachado y/o yeso moldurado,
pintura lavable.
Baños. Baños completos nacionales blancos con mayólica
blanca
Instalaciones. Agua fría, corriente monofásica, teléfono.

II.10.4. NUMERO DE PISOS

Uno, entrada independiente.
II.10.5. AREA CONSTRUIDA
Área ocupada: 130.46m2.
Área techada: 130.46m2.
II.11. DEPRECIACION
De conformidad con el anexo 1 del reglamento nacional de Tasaciones aprobado mediante RM No.
172-2016-VIVIENDA a la edificación le corresponde lo siguiente:
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Uso Vivienda Depreciación:
Tabla a usar 1 50%
Material predominante Bueno
Estado de conservación Bueno Factor unitario: 0.5.
Antigüedad 65 años

II.12. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN REGISTRAL Y GRAVÁMENES

II.12.1. INSCRIPCIÓN

Partida P01350132 del registro de Predios de la ciudad de Lima.

II.12.2. GRAVÁMENES Y CARGAS

Cargas técnicas.

III. VALUACION

III.1. INVESTIGACION DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA.

ITEM UBICACIÓN AREA DEL VALO FECHA PROCEDENCIA DEL AVISO
INMUEBL R DEL DEL
E ÁREA AVISO
($/M2)
1 Jirón el Chaco, 230M2 956.50 04/05/2021 https://urbania.pe/inmueble/venta-de-casa-
Av. Perú. S.M.P en-avperu-san-martin-de-porres-5-a-mas-
dormitorios-61091904
2 Jirón Apurimac, 181m2 773.48 12/05/2021 https://urbania.pe/inmueble/venta-de-casa-
Av. Perú, en-avperu-san-martin-de-porres-5-a-mas-
S.M.P. dormitorios-61161490

3 Cuadra 3, Av. 196m2 969.38 03/07/2021 https://urbania.pe/inmueble/venta-de-casa-

Perú, S.M.P. en-san-martin-de-porres-lima-5-a-mas-
dormitorios-61626565
4 Jirón Monterrey, 216m2 879.63 22/07/2021 https://urbania.pe/inmueble/venta-de-casa-
Av. Perú, en-monterrey-san-martin-de-porres-3-
S.M.P. dormitorios-61777037
5 Jirón 200m2 974.50 24/05/2021 https://urbania.pe/inmueble/venta-de-casa-
Huancavelica, en-san-martin-de-porres-lima-5-a-mas-
Av. Perú, S.M.P dormitorios-61249101

De donde se calcula el valor la construcción por m2 para las muestras, tomando un valor promedio por
m2.
MUESTRA VALOR AREA VALOR
COMERCIA DEL CALCULAD
L (MILES INMUEBL O DEL
DE $) E TERRENO.
1 220 230 956.50
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2 140 181 773.48
3 190 196 969.38
4 190 216 879.63
5 195 200 974.50
VALOR MÁXIMO 974.50
VALOR MÍNIMO 773.48
VALOR PROMEDIO 910.70
VALOR PROMEDIO REDONDEADO 900.00

No obstante, y en razón que algunas de las características de las referencias difieren del predio materia de
estudio, en cuanto a la Importancia de la Vía del frente, su Zonificación, su exposición a la actividad,
nivel en que se encuentra, la antigüedad de la edificación, y las dimensiones del predio, corresponde
efectuar algunos ajustes al precio promedio de referencia, tomando en cuenta lo siguiente:
 La Vía del frente
 El frente corresponde a una de importancia inferior
 El Uso
 Zonificación Comercial
 La ubicación
 La exposición a la actividad
 El nivel en que se encuentra
 Antigüedad
 La antigüedad de la construcción
 Dimensión
 La dimensión del predio
Considerando lo antes mencionado el valor promedio se debe ajustar por un factor de 0.60 para
tener un valor de referencia de precio aceptable:
US$ 900.00 x0.60 = US$ 540
3.15. CONCLUSIONES
Se aprecia que la tendencia del mercado a la fecha por la ubicación y por el tipo de edificación es de una
demanda inferior a la oferta con tendencia decreciente.
La evaluación de precios del entorno considerando a la fecha la Demanda, la Oferta y un criterio
conservador, corresponde US$ 540 por m2 de construcción en promedio y que se sustenta en el promedio
aritmético redondeado a las centenas de los valores ajustados de todos los ítems.

3.16. VALOR TOTAL PREDIO (VTP)

3.16.1. VALOR DE LA EDIFICACIÓN SIMILAR A NUEVO (VSN)

130.46m2 X US$ 540.00 = US$ 70,448.40

3.16.2. VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE)

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La construcción se valúa en US$ 540.00 por m2, menos 50% por depreciación.
130.46m2 X US$ 540.00 - 50% = US$ 35,224.20

3.16.3. VALOR TOTAL DEL PREDIO

VTP = US$ 35,224.20

3.16.4. VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC)

Es similar al valor total del predio (VTP), es decir:
VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE
US$ 35,224.20
4. CONCLUSIONES
La tasación comercial del predio materia del presente informe asciende a la suma de US$ 35,224.20
(TREINTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS VENTICUATRO CON 20/100 US DÓLARES) equivalente a
S/. 140,896.80 (CIENTO CUARENTA MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y SEIS CON 80/100
SOLES) al tipo de cambio de S/ 4.00 por US$.

5. INFORMACION COMPLEMENTARIA

5.15. OBSERVACIONES
5.1.1.
El inmueble presenta detalles de filtraciones en techo de concreto.
5.1.2.
La inscripción en partida P01350132 del registro de Predios de la ciudad de Lima, presenta cargas
técnicas, las cuales se deben subsanar para cualquier trámite con la banca.
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5.16. OPINION INTEGRAL DEL PERITO
La presente valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las normas
vigentes.
Vigencia de la valuación: si no varían las condiciones del mercado, económicas y otras, así como de
no surgir imponderables. La valuación podría tener una vigencia de 70 días.
5.17. DOCUMENTACION SUSTENTATORIA
5.3.1.
Certificado literal de la partida 1350132 del registro de Predios de la ciudad de Lima.
5.3.2.
Hoja PU de la declaración jurada del auto avalúo.
5.3.3.
Plano de distribución del ambiente.

Lima, 18 de agosto de 2021.

6. RESUMEN FOTOGRAFICO.

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