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Ministerio Superintendencia Nacional

PERÚ de Justicia de Registros Públicos
y Derechos Humanos

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN N.° 789-2019-SUNARP-TR-T

Trujillo, 11 de octubre del dos mil diecinueve

APELANTE RODOLFO FARTOLINO PIMENTA

TÍTULO 1296089-2019 del 3.6.2019
INGRESO H.T.D. N°4644 del 21.8.2019
PROCEDENCIA •▪ ZONA REGISTRAL N° IV — SEDE IQUITOS
REGISTRO ▪• DE PREDIOS DE MAYNAS
ACTO(S) INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO RÚSTICO
SIN CAMBIO DE USO
UMILLA(S):
alificación de acto administrativo
En la calificación de actos administrativos, el registrador verificará la
competencia del funcionario, la formalidad de la decisión administrativa, el
carácter inscribible del acto o derecho y la adecuación del título con los
antecedentes registrales. No podrá evaluar los fundamentos de hecho o de
derecho que ha tenido la Administración para emitir el acto administrativo y
/a regularidad interna del procedimiento administrativo en el cual se ha
dictado.
Independización de predio rustico en zona de expansión urbana
Procede la inscripción de la independización de un predio registrado como
rústico siempre que se ubique en zona de expansión urbana, siendo
competente para determinar dicha circunstancia así como para aprobar
dicho procedimiento la municipalidad en la que se localiza el predio, por lo
tanto, no corresponde requerir la presentación de documentos adicionales
para determinar que efectivamente este se encuentra en área de expansión
de urbana.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA:
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Mediante el presente título se solicitó la independización sin cambio de uso

de 10 lotes que forman parte del predio rústico de mayor extensión
denominado como Lote 4 del Sector Caserío del Varillal, del distrito de San
Juan Bautista, provincia de Maynas, departamento de Loreto, que corre
inscrito en la partida N° 11112660 del Registro de Predios de Maynas. Para
tal efecto, se adjuntaron los siguientes documentos:
FUE - anexo E, memoria descriptiva, constancia negativa de catastro y
planos de desmembración aprobados por la Municipalidad Distrital de
San Juan Bautista.
Resolución sub gerencial N° 165-2018-SGATYC-MDSJB del
27.12.2018 expedida por el sub gerente de acondicionamiento territorial
y catastro de la referida entidad edil Ing. James Deyvis Cabellos Alván.
Anotación de tacha por vencimiento del título N° 459714-2019.
Forma parte del título alzado el informe técnico N° 0764-2019-CAT-UREG-
ZRIV del 10.6.2019 emitido por el consultor en Catastro de la Zona
Registral N° IV — Sede Iquitos lng. Fernando Jesús Ríos Babilonia.

II. DECISIÓN IMPUGNADA:

El título fue observado por el registrador público (e) de la Oficina Registral
de Maynas Elvis Félix Zavala Guerra el 18.6.2019. Los términos de la
esquela materia de impugnación se reproducen cabalmente a continuación:
ANTECEDENTES.
ACTO: INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO RÚSTICO SIN CAMBIO DE USO.
PARTIDA N°11112660

IDENTIFICACIÓN DE DEFECTOS.
1.- De la califbación efectuada al presente titulo, se advierte que se presento Resolución Municipal de
independización de predio rústico ubbado en zona de expansión urbana; no obstante, el predio merada de
Independización tiene un área inferior a una hectárea, contraviniendo con el Art, 5° del D.S. N° 011-2016-
VIVIENDA, Reglamento Nacional de Edificaciones. En tal sentido, no procede la independización, siendo
el trámite correcto, la Habilitación Urbana.

2,- Sin perjuicio de lo antes advertido, es preciso se ar que para la independización de predios rústicos
sin cambio de uso, se deberá presentar el Certificado de Zonificación, a electos de determinar si se
encuentran ubicados en Zona de Expansión Urbana, en el presente caso no se presentó.

BASE LEGAL
Art 31,32 y 39 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. Ad. 5 0 del D.S. 011-2016,.
VIVIENDA, que a la letra consta 'La independtzación de terrenos rústicos, o parcelaciones, que se ejecuten
en mareas urbanas o de expansión urbana, deberán tener parcelan superiores a 1 (una) hectárea'
Resolución del Tribunal Registra! W 943-2019-SUNARP-TR4, de fecha 09.04.2019.

SUGERENCIA.
1.- Se deberá realizar su trámite de habilitación urbana.

' Toda Subsanación deberá de efectuarse sigulando la misma formalidad del documento que se aclarar.
Se solicite al usuario se limite a subsanar únicamente los puntos observados en la presente esquela,
absteniéndose de presentar nueva documentación que Incluya el texto Integro del documento que se
aclara.

Derechos Pendientes de Pago Si 0,00

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III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:

El señor Fartolino interpuso recurso de apelación autorizado por el abogado
Carlos Enrique Morales Guzmán, cuyos fundamentos se resumen a
continuación:
La resolución municipal que acompaña al título precisa que el predio
materia de independización se encuentra en zona de expansión urbana.
Los alcances del artículo 5 del Decreto Supremo N° 011-2006-Vivienda
debieron ser advertidos por el registrador en una anterior presentación
del título y así impedir que el recurrente efectúe gastos innecesarios.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL:

Partida N° 11112660 del Registro de Predios de Maynas
En esta partida corre inscrito el predio rústico denominado como Lote 4
ubicado en el Sector Caserío del Varillal, del distrito de San Juan Bautista,
provincia de Maynas, departamento de Loreto, cuya titularidad es de José
Dante Balbuena Fartolino.

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:

Interviene como ponente la vocal (s) Yovana del Rosario Fernandez
Mendoza.
Estando a lo expuesto, teniendo en cuenta los argumentos de la primera
instancia y del apelante, corresponde determinar lo siguiente:
¿Cuáles son los alcances de la calificación registral de los actos
administrativos?
¿Cuál es la entidad que determina la naturaleza de un predio para
efectos de su independización sin cambio de uso?

VI. ANÁLISIS:
1. El artículo 58 del Reglamento de inscripciones del Registro de Predios (en
adelante RIRP) define a la independización como el acto que consiste en
abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una
desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o como consecuencia
de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades
inmobiliarias de propiedad común o régimen de independización y
copropiedad.
Así pues, en esta rogatoria se solicita la independización sin cambio de uso
de 10 lotes que forman parte del predio rústico de mayor extensión
denominado como Lote 4 del Sector Caserío del Varillal, del distrito de San
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Juan Bautista, provincia de Maynas, departamento de Loreto, que consta

inscrito en la partida N° 11112660 del Registro de Predios de Maynas.
La primera instancia ha formulado reparos al título por las siguientes
razones: i) el área de cada predio resultante de la desmembración es
inferior a 1.0000 ha, siendo este aspecto el que inobserva el artículo 5 del
Decreto Supremo N° 011-2006-Vivienda, Reglamento Nacional de
Edificacionesl; y, ii) se ha omitido adjuntar el certificado de zonificación y
vías para acreditar que el predio materia de independización se ubica en
zona de expansión urbana.
Es importante anotar que la presente solicitud de independización halla
sustento en una resolución aprobada por una institución municipal, ello
pues exige determinar cuáles son los alcances de la calificación de los
actos administrativos en sede registral.
2. El ejercicio de la potestad administrativa se desarrolla siempre bajo el
principio de legalidad, tal como lo ha dispuesto el artículo IV.1.1 del título
preliminar de la Ley N° 27444 - Ley del Procedimiento Administrativo
General, cuyo TUO ha sido aprobado por el Decreto Supremo N° 004-2019-
Jus, conforme al cual las autoridades administrativas deben actuar con
respeto a la Constitución, la ley y al derecho, dentro de las facultades que
le estén atribuidas y de acuerdo con los fines para las que les fueron
conferidas. Para ser susceptibles de respeto y cumplimiento por sus
destinatarios, los actos de la Administración deben ser legítimos y
justificados, y para ello tienen que ceñirse a los preceptos constitucionales
y legales que disciplinan las materias sometidas a su conocimiento.
Ese respeto efectivo y riguroso de la Constitución y de la Ley no siempre
se produce en la realidad, pues ello puede generar desconfianza y
resistencia de los administrados a acatar los actos administrativos. Para
evitar esta situación, el Estado ha establecido una presunción de validez
de los actos administrativos recogida por el artículo 9 de la Ley N° 27444.
En aras de esa búsqueda de legitimación social y jurídica, la ley dispone
que los actos administrativos serán reputados válidos en tanto su invalidez
no sea declarada por la misma Administración o por un órgano
jurisdiccional.
Debe entenderse que, cuando una autoridad administrativa expide un acto
administrativo que se presume válido, también ha de presumirse que el

Se refiere específicamente al artículo 5 de la norma GH.010 del Reglamento Nacional de

Edificaciones.
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procedimiento del cual deriva este ha sido regular, es decir, acorde con las
normas procedimentales y sustantivas que regulan la materia.
En materia de calificación de títulos administrativos el autor español Roca
Sastre, citado por Manzano, sostiene que:"Las decisiones de las
autoridades administrativas, dictadas en asuntos de su competencia y en
forma legal, tienen la misma fuerza que las decisiones jurisdiccionales, por
lo que les son aplicables las mismas restricciones de calificación,
fundamentalmente aquella referida a la imposibilidad de calificar la
adecuación del fundamento de la 'decisión con el ordenamiento legal o con
el material probatorio aportado"2.
No obstante, el Reglamento General de los Registros Públicos no establece
restricción alguna a la facultad de calificación integral de los títulos
causados en sede administrativa, como sí lo hace respecto de los títulos
judiciales conforme al penúltimo párrafo del artículo 32 de este reglamento3,
en concordancia con el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civir.
Ahora bien, en nuestro ordenamiento jurídico dicha interpretación
(calificación plena) no es viable a la luz de la presunción de validez de los
actos administrativos prevista en el referido artículo 9 de la Ley N° 27444.
En efecto, sostener lo contrario importaría desconocer dicha presunción de
legitimidad de la actuación de la administración pública. Por ende, el control
sobre el desarrollo del procedimiento administrativo, los requisitos de
admisibilidad y procedencia de la pretensión que se hace valer en el ámbito

2 MANZANO SOLANO, Antonio: Derecho Registra! Inmobiliario - Para iniciación y uso de

universitarios, Madrid, 1994, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España-
Centro de Estudios Registrales, Tomo 11, p. 587.
3 Reglamento General de los Registros Públicos
Articulo 32.- Alcances de la calificación
El Registrador y el Tribunal Registra!, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos
ingresados para su inscripción, deberán:
(...)
En los casos de resoluciones judiciales que contengan mandatos de inscripción o de anotaciones
preventivas, el Registrador y el Tribunal Registral se sujetarán a lo dispuesto por el segundo párrafo
del artículo 2011 del Código Civil.
(.-.)
4 Código Civil
Artículo 2011.- Principio de rogación
Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción,
la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes
y de los asientos de los registros públicos.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se
trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el
Registrador podrá solicitar al Juez las aclaraciones o información complementaria que precise, o
requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al
Registro.
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administrativo y los fundamentos de la decisión de la entidad no pueden ser

cuestionados en el procedimiento de calificación registral.
El registrador puede y debe evaluar básicamente la competencia del
funcionario que otorgó el acto, el carácter inscribible y la adecuación del
acto con los antecedentes registrales y las formalidades extrínsecas de la
documentación presentada, aspectos todos que no suponen el análisis de
la validez del acto administrativo ni del procedimiento correspondiente que
lo origina.
En armonía con lo expuesto, en el XCIII pleno del Tribunal Registral,
realizado los días 02 y 03 de agosto de 2012, se aprobó el siguiente criterio
de observancia obligatoria:
"Calificación de actos administrativos
En la calificación de actos administrativos, el Registrador verificará la
competencia del funcionario, la formalidad de la decisión administrativa, el
carácter inscribible del acto o derecho y la adecuación del título con los
antecedentes registrales. No podrá evaluar los fundamentos de hecho o
de derecho que ha tenido la Administración para emitir el acto
administrativo y la regularidad interna del procedimiento administrativo en
el cual se ha dictado".
Esta tendencia incluso cuenta con un reconocimiento normativo expreso
recogido en el artículo 48 del Decreto Supremo N° 004-2019-Jus, que
señala:
"Artículo 50.- Validez de actos administrativos de otras entidades y
suspensión del procedimiento
Salvo norma especial, en la tramitación de procedimientos
administrativos las entidades no pueden cuestionar la validez de
actos administrativos emitidos por otras entidades que son
presentados para dar cumplimiento a los requisitos de los
procedimientos administrativos a su cargo. Tampoco pueden
suspender la tramitación de los procedimientos a la espera de
resoluciones o información provenientes de otra entidad". (El resaltado
es nuestro).
En el caso concreto, se advierte que el registrador al expresar que no
procede la independización del predio materia de estudio porque sus
características no se adecuan a los parámetros técnicos previstos en el
Reglamento Nacional de Edificaciones, relativos a la extensión superficial

Publicado en el diario oficial "El Peruano" el 16.8.2012. Criterio adoptado en las Resoluciones N°
014-2007-SUNARP-TR-T del 18.1.2007, 019-2008-SUNARP-TR-T del 31.1.2008, 155-2006-
SUNARP-TR-T del 29.9.2006, 048-2005-SUNARP-TR-T del 22.3.2005 y 094-2005-SUNARP-
TR-T del 3.6.2005.
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mínima de las parcelas resultantes, está cuestionando los fundamentos que

adoptó la Municipalidad Distrital de San Juan Bautista para emitir la
resolución sub gerencial N° 165-2018-SGATYC-MDSJB del 27.12.2018,
por cuyo mérito se aprobó la desmembración en 10 predios del inmueble
de mayor extensión que obra inscrito en la partida N° 11112660 del
Registro de Predios de Maynas.
Si bien el artículo 62 del RIRP, que indica cuáles son los requisitos que
rigen la admisión en el Registro de la independización de predio rústico sin
cambio de uso, no exige la presentación de la resolución municipal que
autorizó la desmembración del inmueble, tal como se comprueba de su
texto pertinente que pasamos a reproducir: "La independización sin cambio
de uso de un predio rústico ubicado en área de expansión urbana, se
efectúa por el solo mérito del Formulario Único de Habilitación Urbana
FUHU, y su anexo E con el número de Resolución de autorización y el
plano municipal de independización o parcelación debidamente
sellados y visados, debiendo precisarse en estos últimos el área, linderos
y medidas perimétricas tanto de la porción a independizar como del
remanente. (...)"; ello no impide que dicha resolución sea valorada en el
procedimiento de calificación registral, porque en el criterio adoptado en el
XXXII Pleno del Tribunal Registral, desarrollado el 27.8.2015, se señaló
que:
"Título formal para independización de predio urbano
El requisito del FUHU para la independización de predio previsto en el
artículo 60 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios es
un requisito mínimo, por lo que puede presentarse en su lugar la
Resolución Municipal respectiva por ser un instrumento público de
mayor formalidad". (El resaltado es nuestro)
Ya que en los casos de independización de predio rústico sin cambio de
uso se requiere la presentación del FUHU, la referida pauta jurisprudencial
también le es extensiva a aquellos supuestos. Por tanto, la idoneidad de la
resolución municipal queda afirmada con el criterio esbozado.
7. Vemos entonces, que a las instancias registrales no les concierne
cuestionar que las parcelas independizadas tengan un área inferior a una
hectárea por cuanto ello incide directamente en los fundamentos
normativos que la entidad edil ha valorado para autorizar la subdivisión
respectiva, que goza de presunción de validez, en tanto su nulidad no sea
declarada por la propia autoridad administrativa o el órgano jurisdiccional
competente para tal efecto.
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Por esa razón, el numeral 1 de la denegatoria debe ser revocado. Cabe

mencionar que en el mismo sentido se ha pronunciado esta instancia en la
Resolución N° 859-2019-SUNARP-TR-L del 29.3.2019.
De otro lado, el registrador requiere que para la independización de predio
rústico sin cambio de uso es necesario que se acompañe el certificado de
zonificación y vías emitido por la municipalidad provincial.
En cuanto a ello, debe tenerse presente que es competencia de la
municipalidad distrital en la que se ubica el predio la aprobación de los actos
de independización sobre inmuebles que se encuentren en zonas de
expansión urbana, por ende, contándose con la resolución municipal antes
mencionada, en conjunción con el FUHU anexo E, la memoria descriptiva
y los planos visados, se entiende que esa entidad ha evaluado la
conformidad de la desmembración del predio, no siendo válido que el
registrador formule reparos en este ámbito.
Es necesario admitir que la presente calificación debe considerar al predio
ubicado en zona de expansión urbana, pues de otro modo, la municipalidad
no habría asumido competencia sobre aquel, más aún si tal aspecto es
verificable por la propia institución edil ya que debe adjuntarse en el
procedimiento de independización de predio rústico sin cambio de uso,
seguido ante la propia municipalidad, el certificado de zonificación y vías
expedida por la municipalidad provincial conforme al inciso b) del numeral'
1 del artículo 27 del Decreto Supremo N° 011-2017-Vivienda, Reglamento
de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificacións. Esto pues,

6 Decreto Supremo N° 011-2017-Vivienda:

Artículo 27.- Requisitos para la independización o parcelación de terrenos rústicos ubicados dentro
del área urbana o de expansión urbana
27.1 En caso que el administrado requiera realizar la independización o parcelación de un terreno
rústico ubicado dentro del Área Urbana o de Expansión Urbana, de acuerdo a lo señalado en el
numeral 7 del artículo 3 de Ley, inicia el procedimiento presentando a la Municipalidad
respectiva, además de los documentos que se indican en el artículo 20 del Reglamento, los
siguientes:
Anexo E: Independización de Terreno Rústico / Habilitación Urbana.
Certificado de Zonificación y Vías expedido por la Municipalidad Provincial.
Declaración Jurada de inexistencia de feudatarios.
Documentación técnica compuesta por:
- Plano de ubicación y localización del terreno matriz con coordenadas UTM.
- Plano con la propuesta de integración a la trama urbana más cercana, señalando el perímetro y el
relieve con curvas de nivel, usos de suelo y aportes normativos, en concordancia con el Plan de
Desarrollo Urbano aprobado por la Municipalidad Provincial correspondiente.
- Plano del predio rústico matriz, indicando perímetro, linderos, área, curvas de nivel y nomenclatura
original, según antecedentes registrales.
- Plano de independización, señalando la parcela independizada y la(s) parcela(s) remanente(s),
indicando perímetro, linderos, área, curvas de nivel y nomenclatura original, según antecedentes
registrales.
Cuando corresponda, el Plano de parcelación identifica el número de parcelas con los sufijos del
predio matriz.
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constituye argumento más que suficiente para proscribir que las instancias
registrales requieran el antedicho certificado en el procedimiento registral.
10.Así también, sobre la base del antes invocado artículo 62 del RIRP, la
documentación requerida para la inscripción es la prevista en dicho
dispositivo normativo, por lo que, bajo el esquema de legalidad que rige la
actuación de las autoridades administrativas, no es procedente obligar a
los administrados a que adjunten requisitos que no se encuentran
consignados en la norma aplicable al caso específico; en consecuencia, se
debe revocar el nuMeral 2 de la decisión de la primera instancia.
Es conveniente apuntar que de la misma manera se ha pronunciado esta
instancia en la Resolución N° 140-2019-SUNARP-TR-A del 25.2.2019.
11.Si bien la esquela impugnada se sustenta en la Resolución N° 943-2019-
SUNARP-TR-L del 9.4.2019, se verifica de su contenido que la rogatoria
comprendía una independización de predios rurales ubicados en zona no
catastrada (fundamento noveno), que se regulan por el artículo 64 del RIRP
y no por su artículo 62, razón por la que no resultaba competente la
municipalidad para autorizar la desmembración del predio. En ese sentido,
el referido criterio no es pertinente para resolver la controversia aquí
examinada.

ntervienen como vocales (s) Yovana del Rosario Fernandez Mendoza y

Maritha Elena Escobar Lino, autorizadas mediante la resolución N° 331-
2018-SUNARP/SN del 31.12.2018 y la resolución N° 237-2019-
SUNARP/PT del 30.09.2019, respectivamente.

Por las consideraciones expuestas y por unanimidad se adoptó la siguiente

decisión:

VII. RESOLUCIÓN:
REVOCAR la denegatoria contra el título alzado de acuerdo a los
fundamentos desarrollados en la presente resolución, y DISPONER su
inscripción, previo pago de los derechos registrales que correspondan.

- Memoria descriptiva, indicando áreas, linderos y medidas perimétricas del predio matriz, del área
independizada y del área remanente.
Los planos antes referidos deben estar georeferenciados al Sistema Geodésico Oficial, según lo
establecido en la Ley N° 28294 y su Reglamento.
27.2 En caso se solicite la independización de predios rústicos y la habilitación urbana en forma
conjunta y en un solo procedimiento, el administrado debe presentar, además, los requisitos exigidos
para el procedimiento de habilitación urbana que corresponda.
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YOVANA DEL RNANDEZ MENDOZA

de la IV Sala
al Registral

di,
H LENA ESCOBAR LINO R ' MORGAN PLAZA
yac (s) del Tribunal Registral e /: I del unal Registral

Ej
UAR 9