IV

FACULTAD DE DERECHO Y HUMANIDADES

ESCUELA ACADÉMICO PROFESIONAL DE DERECHO

“Efectos jurídicos en la Inscripción de la compraventa de bien inmueble ocupado”

TESIS PARA OBTENER EL TÍTULO PROFESIONAL DE:

Abogado

AUTOR:

Sánchez Muñoz, Luis Humberto Josue (ORCID: 0000-0003-2001-3610)

Trujillo Guerra, Alexandra Stephany (ORCID: 0000-0002-3705-8906)

ASESOR:

Mg. Palomino Gonzales, Lutgarda (ORCID: 0000-0002-5948-341X)

LÍNEA DE INVESTIGACIÓN:
Derecho Civil

LIMA – PERÚ

2019
Dedicatoria:

Dedicamos el presente trabajo a

nuestros padres y/o familiares que nos
motiva a progresar y desarrollarnos
como profesionales.

ii
Agradecimiento:

Agradecemos a Dios y a nuestros padres,

por el apoyo constante, permitiéndonos así,
en lograr una adecuada formación y
desarrollo de nuestra carrera profesional,
integrando diariamente un correcto perfil
para el ejercicio ante la sociedad.

iii
Página del Jurado

iv
Página del Jurado

v
vi
 Índice

Carátula i

Dedicatoria ii

Agradecimiento iii

Página del Jurado iv

Declaratoria de Autenticidad vi

Índice vii

Resumen ix

Abstract x

I. Introducción 1

1.1. Antecedentes 4

1.2. Marco Teórico 6

1.3. Formulación de problema 9

1.4. Justificación 9

1.5. Objetivos 10

II. Método 12

2.1. Tipos y Diseño de Investigación 13

2.2. Escenario de Estudio 13

2.3. Participantes 14

2.4. Técnicas e instrumentos de Recolección de Datos 15

2.5. Procedimiento 15

2.6. Métodos de Análisis de Información 16

2.7. Aspectos Éticos 17

III. Resultados 19

IV. Discusión 26

V. Conclusiones 31

vii
VI. Recomendaciones 34

Referencias 36

Anexos 43

Anexo N° 01: Tabla de categorización 44

Anexo N° 02: Cartas de presentación 46

Anexo N° 03: Instrumento 50

Anexo N° 04: Validación de instrumento 51

Anexo N° 05: Guías de entrevista 61

Anexo N° 06: Artículo Científico 69

Anexo N° 07: Turnitin 80

Anexo N° 08: Acta de aprobación de originalidad de tesis 81

Anexo N° 09: Autorización de publicación de tesis en repositorio institucional UCV 83

Anexo N° 10: Autorización de la versión final del trabajo de investigación 85

viii
 Resumen

La presente tesis, tiene la finalidad de determinar si los efectos jurídicos de compraventa de

bien inmueble favorecen al nuevo adquirente materia de compraventa, y es en mérito a ello
que a través del proceso de desarrollo de la presente tesis, de igual manera, se podrá desarrollar
sobre el tema de los sistemas registrales, derecho u obligaciones de los sujetos contractuales
materia de compraventa, así como el concepto referente a la distinción entre el posesionario
con el titular del predio; en relación al enfoque, el presente trabajo de investigación se aplicó
el método cualitativo, a la vez, se empleó el tipo de investigación descriptivo; asimismo, para
lograr nuestros objetivos se brindó la participación de 4 autoridades u funcionarios con el
cargo de especialista legal en el área civil, así como juez especializado en el mismo rubro,
director de una competente y que frecuenta con estos temas a tratar y un abogado especializado
en derecho civil y registral, aplicando como instrumento las entrevistas, teniendo como
resultado principal la falta de seguridad jurídica a los sujetos cuando inscriben su predio ante
la entidad competente, o en caso cuando no los inscriben, debido a la falta de implementos u
mecanismos para la obtención de un mejor sistema, caracterizándose el sistema actual en una
deficiencia respecto a la protección de sus derechos reales, por consiguiente se obtuvo como
conclusión que la inscripción registral otorga seguridad jurídica a las parte por el
cumplimiento de una formalidad debida, en el cual esto les permite la seguridad plena y el uso
y goce de sus derechos así como el uso de la obligación transmitida.

Palabras Claves: Compraventa, inscripción registral, seguridad jurídica, relación

contractual , información catastral.

ix
 Abstract

The present thesis has the purpose of determining if the legal effects of the sale of real estate
favor the new purchaser of the sale and purchase, and it is due to this that through the process
of development of this thesis, in the same way, it will be possible develop on the subject of
the registry systems, right or obligations of the contractual subjects subject of sale, as well as
the concept referring to the distinction between the owner and the owner of the property; In
relation to the approach, the present research work applied the qualitative method, at the same
time, the type of descriptive research was used; Likewise, in order to achieve our objectives,
4 authorities or officials participated with the position of legal specialist in the civil area, as
well as a judge specialized in the same field, director of a competent and who frequents with
these issues to be treated and a lawyer specialized in civil and registry law, applying the
interviews as an instrument, having as a main result the lack of legal security to the subjects
when they register their property before the competent entity, or in case when they do not
register them, due to the lack of implements or mechanisms to obtain a better system,
characterizing the current system in a deficiency with respect to the protection of their real
rights, therefore it was concluded that the registration gives legal security to the parties for the
fulfillment of a due formality, in the which allows them full security and the use and
enjoyment of their rights as well as the use of the obligation tion transmitted.

Keywords: Sale, registration, legal certainty, contractual relationshi , cadastral

information.

x
I. Introducción

1
 Aproximación temática

En la presente investigación, se limita específicamente en los bienes inmuebles, pues, todo

se da inicio a través de la manifestación de voluntad de los sujetos contractuales, ya que, uno
expresa su voluntad de vender la propiedad que adquiere o está en su dominio y la otra parte
en incrementar su patrimonio, expresando sus intereses en una celebración del contrato
denominado compra venta.

La normatividad peruana, regula todo este procedimiento de la compraventa desde el inicio

de su elaboración hasta su perfeccionamiento, sin embargo, pese a las constantes
modificatorias en el transcurso del tiempo, el estado peruano, pretendió sobre guardar los
intereses y derechos de ambas partes, no obstante, en la actualidad no se ha cumplido con
estos objetivos, ya que, existen una infinidad de personas que acuden a la vía judicial por
problemas u litigios que se originan ya sea por incumplimiento de uno de ellos, que
consecuentemente, acuden para la resolución del contrato, y, que ocasionan pérdida de
tiempo y gastos económicos por el quien actuó de buena fe; así como también de acudir a
un proceso de desalojo , pues, el adquirente de buena fe pretende usufructuar la propiedad
adquirida más esto no pudo realizarse por la mala fe del vendedor.

Existe más de una causal, que a nuestra percepción, puede ser motivo por el cual se impulse
esta problemática que aqueja a nuestra sociedad, y, que se reflejara en el desarrollo de la
presente investigación, pues, esta incertidumbre evoluciona diariamente, originando
inseguridad, ya sea, por la modalidad que ambas partes deciden, es decir, si se inclinan por
un contrato privado, que es a mutuo consensus, sin la necesidad de la formalización de esta
y que únicamente comprenden a conocimiento del vendedor y comprador, o, ya sea
inscribirlo en la entidad competente que es Sunarp para la inscripción de tal, cuya finalidad
de esta última son los fines publicitarios, para que así las personas puedan conocer al nuevo
titular; ambos con cláusulas que acuerdan las partes, que en circunstancias pueden
convertirse abusivas y lograr el impedimento de que se pueda realizar un adecuado
perfeccionamiento de la compraventa, empero, esto es permitido por el código civil en su
artículo 1354, dejando libremente que ambas partes tengan la libertad contractual de celebrar
sus contratos, sin pensar las consecuencias que pueda atañar, dejándolos descuidados por
falta de un orden u límite de esto.

2
Así mismo, basándonos en un sistema declarativo, este, no permite una mayor seguridad a
los propietarios, ya que, no genera ni al quien inscribe con la formalidad debida o al quien
celebra con un contrato privado el mejor derecho de propiedad, puesto que esto aún es
discutida y decidida a través de un proceso judicial con el titular de la propiedad y/o con el
poseedor del bien inmueble, generando disconformidad, pues considera el quien inscribe su
propiedad en la entidad competente, que, tendría el mejor derecho por realizar todas las
formalizaciones debidas y acudir ante un notario público con el fin que de fe al acto
celebrado, haciéndose responsable además con los honorarios y pagos de los procesos que
debió acudir para tal fin.

El sistema registral resulta deficiente pese a que la normatividad lo define y lo categoriza en

distintos aspectos, así como en la constitución política, o como el código civil u normas
adheridas a ellas, cada quien en distintas figuras jurídicas, pero que es participación del
estado donde este sistema tiene un control, sin embargo, pese a esto aún dan a la existencia
de imperfecciones en la realidad peruana originando inseguridad jurídica al nuevo
adquiriente de la situación real del predio, empero, este puede mejorar dentro del
procedimiento registral como en la inscripción de la compraventa, en el cumplimiento de las
obligaciones de las partes que actúan en la celebración del acto así como haciendo uso de
las facultades contempladas en la ley notarial.

En el exterior, otros países aplican un sistema diferente a la nuestra, caracterizándose en no

únicamente, a la simple declaración de las partes, sino en una debida rectitud que reflejaría
la supremacía de la titularidad de la propiedad, reduciendo de manera considerable la
informalidad de los bienes inmuebles, y realzando sus derechos al titular de la propiedad,
por consiguiente, no se le es discutido el derecho que le ampara, situación que se refleja en
Alemania y Brasil, pues, a la importancia de velar por los patrimonios de la sociedad aplican
el sistema constitutivo, ya que, si bien es de carácter privado la obtención de esta, no quiere
decir que sea de interés del Estado. Por lo tanto, si bien el Perú como se mencionó en los
párrafos anteriores, posee un sistema declarativo, no es razón por el cual se pueda
perfeccionar, ya que, según los legisladores que mencionaremos en el desarrollo de este
trabajo de investigación, describiría la justificación de su iniciación con respecto a este
sistema, mas no su permanencia en la actualidad de nuestra sociedad.

3
 Antecedentes
1.1.
A continuación se considera los antecedentes nacionales como Miranda (2017) en su
investigación nombrada Motivos determinantes para la aplicación de la resolución en el
contrato de compraventa de bien ajeno realizando su estudio de investigación para la
obtención del grado de magister en derecho de la Universidad Privada Antenor Orrego,
señalando como objetivo, como se puede determinar cuáles son las razones para la correcta
aplicación de la categoría jurídica de la ineficacia pragmática en los contratos, en sus dos
aspectos, en donde se puede ver la resolución y la rescisión de la compraventa de un bien
ajeno, visto sus objetivos en la investigación antes acotada da como conclusión que la
compraventa de un bien ajeno cuando el comprador desconoce que el bien inmueble es ajeno
se tendrá que celebrar con los alcances del artículo 1529 del código civil en donde este
especifica la naturaleza de acto a celebrar, por lo tanto esta compraventa seria como
cualquiera otra y sus efectos jurídicos, salvo que este conociera que no pertenecía al
vendedor.

Che (2016) elaboró un trabajo de investigación titulada la seguridad jurídica del propietario
en un sistema dual de transferencia de inmuebles; este estudio lo desarrollo para la obtención
del título profesional de abogado, el cual planteo como objetivo establecer si el sistema ya
mencionado en líneas anteriores garantiza el cumplimiento de la seguridad jurídica que
promueve la normatividad registral al transferir el bien inmueble materia de compraventa.,
alcanzando la conclusión que en el estado peruano en vista a que se ha optado un sistema
consensual amparándose en el código civil articulo 949 señalando que al enajenar un
inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, es decir que estaríamos ante un
sistema declarativo, ya que la transferencia se realizaría mediante la sola voluntad de las
partes. Por lo cual nuestra normativa no nos exige publicar el derecho que ha sido transferido
por la propiedad materia de compra y venta, por consiguiente, el actual sistema no garantiza
una correcta seguridad jurídica.

Ramos (2015) en su respectiva tesis realizo una investigación llamado seguridad en el

sistema actual de transferencia de bienes inmuebles en el Perú; el trabajo lo efectuó con el
fin de obtener el título profesional de abogado, el cual planteo su objetivo para determinar
si el actual sistema de transferencia de bienes inmuebles el Perú brinda la seguridad jurídica
necesaria, generando la conclusión de que se debe brinda una seguridad jurídica plena al
adquirente que haiga inscrito primero su compraventa, ya que en el artículo 949 se evidencia

4
la falta de publicidad frente a terceros, dejando así en incertidumbre a los terceros que
quieran adquirir la propiedad, es por ello que para una mejor seguridad para la transferencia
de la cosa, el mejor mecanismo que puede recurrir el interesado seria el constitutivo, puesto
que, el usuario descartaría una posible afectación de la cosa como la doble venta del mismo
bien a un tercer adquirente que haiga ignorado la compraventa anterior.

A continuación se considerara a los antecedentes internacionales como a Molina ( 2012) en

su investigación titulada problemas de la tradición en la compra venta de bienes inmuebles
para obtener el título profesional de magíster, cuyo objetivo es que con intervención del
estado permita a los registros públicos , en formalizar y publicitar las instituciones
jurídicas para que se logre el desarrollo armónico de la sociedad, llegando a la conclusión
que los actos que implican transferir el dominio de un inmueble debería ser obligatorio que
este acto sea inscrito ante los registros públicos oportunamente, ya que es necesario por la
naturaleza del contrato de compraventa, por lo tanto no bastaría solamente con la
manifestación de voluntad de las partes plasmada en dicho contrato, pues el bien jurídico
tutelado es la seguridad jurídica de terceros en contraposición al derecho de propiedad, es
por ello que en Colombia no se considera propietario al posesionario que solo está de hecho,
si no el que ha sido reconocido por el derecho, es decir que haiga cumplido con toda la
formalidad que manda la norma, es te es el procedimiento de elaborar e inscribir la escritura
pública, brindado así las garantías mínimas necesarias al comprador que está adquiriendo la
propiedad del propietario del bien .

Arquedas y Piedra (2014) en su investigación denominada la nueva perspectiva registral de

la propiedad inmueble, a partir del sistema de información del registro inmobiliario (SIRI):
un estudio con base en las declaraciones del Foro Catastro 2014 y del Foro Especial
Interregional de Naciones Unidas (Declaración de Aguascalientes), que proyectaron como
objetivo en analizar los cambios de la realización e implementación del sistema del registro
inmobiliario así como en sus instituciones, dando como conclusión de la gran importancia
del registro nacional en la esfera jurídica del estado , más aun en la materia inmobiliaria,
siendo que este brinda una mayor seguridad jurídica al nuevo adquirente de buena fe, el autor
refleja que para lograr una mejora en la realización e implementación del SIRI se requerirá
una plataforma informática idónea para el acceso de información que maneja la institución,
dando así una seguridad jurídica plena al nuevo propietario.

5
Vaskovich (2012) Realizo una investigación que aportara en el presente trabajo, en el cual
se titula Proceso de bienes inmuebles: Un estudio exploratorio de instituciones inmobiliarias
en Bielorrusia; esta tesis fue elaborado con el propósito de obtener el grado de Doctorado en
Planificación inmobiliaria y derechos de tierras, en el cual señala como objetivo proponer
nuevos modelos generales de formación y propiedad respecto a los procesos de compraventa
en Bielorrusia, en el cual llegó como conclusión que para lograr una mejor contribución se
debe sustituir la institución notarial, toda vez que, al no ser un funcionario único que tiene
esta atribución otorgado por el Estado, genera complicaciones respecto a la base de
información del titular de la propiedad cumpliendo la única función de certificar los terrenos
de tierra, sin embargo la otra autoridad encargada es el registrador del catastro, teniendo más
funciones en el ámbito de las compraventa de los edificios u departamentos, generando más
idoneidad y seguridad al titular.

Fernández (2016) en su investigación titulada la obligación principal del vendedor en la

compra venta, el cual planteo como objetivo consolidar una protección jurídica a los
intereses de los ciudadanos que celebran un acto jurídico como es la compraventa, llegando
a la conclusión que la obligación principal del vendedor a la hora de celebrar el contrato de
compraventa es de transferir el dominio y la posesión de la cosa materia de transferencia,
brindando así una seguridad jurídica para el comprador y resguardando los intereses
económicos de una sociedad, y no solo transferir el dominio de la cosa sino también la
posesión de la misma, para que así ambas partes puedan satisfacer sus interés, de una parte
adquisición de un nuevo patrimonio como es el inmueble que se adquiere, y de la otra parte
el nuevo aumento económico dentro de sus ingresos económicos.

1.2. Marco Teórico

A continuación, mencionaremos el marco teórico, siendo que Bustamante (1973) manifestó

algunas consideraciones en relación a nuestra normatividad y con lo que respecte a la
propiedad, alegando que, si bien este no obtendría un concepto legal uniforme, sin embargo,
esta última puede definirse en forma u modo universal como una herramienta poderosa que
puede poseer una persona, puesto que, la normatividad jurídica reconoce sus derechos del
propietario ante la sociedad, reflejándose el poder como la libertad que tiene el titular de
usufructuar su propiedad según sea su interés que pretende (p.26).

Así mismo, Sustein (2004) también hace mención a la propiedad, empero, como un medio
que tiene la finalidad de impulsar o mantener su alcance económica por la actividad o

6
explotación que realiza el propietario con su bien inmueble, sin embargo, también genera
conflicto con la democracia que impulsa el estado, puesto a que el titular procede u realiza
actividades sin temor a que el estado pueda entrometerse, mientras que el estado contrapone
dicha actuación, toda vez que, compete esta función al estado de velar por los interés
colectivos, causando así controversia con respecto a la democracia que rige a la sociedad por
no tener una limitación definida. (p. 27).

Escobedo (2016) indica que la propiedad carece de defensa frente a situaciones jurídicas que
vulneran los derechos que se obtiene como propietario adecuándolo ejemplificándolo con
una materia que es respecto al fraude inmobiliario en vista a los fundamentos
inconstitucionales que se presenta en el sistema registral, afectándolo en su término legal
puesto a que siendo un derecho protegido por la constitución este no debería ser violentado
por cualquier actividad ilícita no necesariamente dentro de la normatividad peruana sino
también de forma internacional puesto a que nadie puede ser privado de su libertad de hacer
efectivo el uso de sus facultades, siendo esto función principal del sistema registral puesto
que a criterio del autor este no debería proteger a terceros dado a que la constitución lo regula
como algo inviolable (p.44).

Monje (2015) señala los diferentes aspectos referentes a la transmisión de la propiedad

dentro de la normatividad colombiana precisando que todo esto es originado por el origen
de la globalización puesto a que el estado si bien es cierto se preocupa por la situación del
propietario reflejándolo en el cambio del sistema Consensualista, este recurso no resulta del
todo satisfactorio puesto a la falta de cierto caracteres en el imperio de la normatividad,
desprestigiando la obligación de dar que es materia de la teoría del título y el mutuo
consensus puesto a que para que se logre la perfección de la compraventa este requería que
la cosa sea entregada como a la vez también haya sido transferido el derecho logrando así
el traspaso de la tenencia. (p. 13).

Con referencia a la posesión del bien inmueble tenemos a Mejorada (2018) definiéndolo
como el acto que se extiende al bien inmueble y que se diferencia con el quien tiene su
titularidad, toda vez que, el poseedor, tiene la obligación de demostrar su derecho de poseer
con o sin la obtención de un título, pues tendrá que probar su mejor derecho de propiedad,
asimismo, si bien la posesión es un derecho que atribuye el código civil, el autor manifiesta
que brindaría una mayor protección en lo que respecta al titular inscrito, pues, la ley podría

7
privar y destituir el cargo de titular del bien inmueble con el fin de poder otorgarle al
poseedor (p.51).

Cárdenas (2015) en su artículo define a la posesión como la figura jurídica que tiene el
posesionario ya sea a través de un justo título o no, pues eso dependerá si fue proveniente a
un documento adquirido de buena fe, o por lo contrario si fue origen de un título nulo u haya
fenecido dejando de generar sus efectos jurídicos de protección, pues siendo como
consecuente se le denominara poseedor precario dado a que ocuparía un bien inmueble ajeno
y que carece de probar su derecho u relación con el patrimonio en mención(p. 23-24).

Respecto a la seguridad jurídica se tiene al autor Vargas (2019) que contextualiza la

seguridad jurídica como un sistema, en el cual garantiza o brinda la convicción de los actos
realizados por las personas, por el hecho de encontrarse dentro de su ordenamiento jurídico,
así mismo, hace mención que, es obligación del estado por velar que la normatividad sea
clara y regule u otorgue orden de las situaciones que se reflejan en la sociedad, sin embargo,
en la actualidad señala el incumplimiento que ello, puesto que, genera inseguridad por su
mala gestión y fracasando la protección de los intereses propios como sociales (p. 43-45).

Fernández (2016) resalta la principal obligación del vendedor en el acto celebrado de la

compraventa dentro de la normatividad chilena puesto a que hace referencia a los sujetos
que intervienen en el acto en mención cuyo compromiso es la transferencia del dominio del
predio, es decir adicionalmente de la titularidad se le debe agregar la obtención de poseer la
cosa, sin embargo hoy en día esta naturaleza se ha estado desvirtuando en la producción
puesto a que se desprestigia o no se toma a valor la entrega de la posesión sino únicamente
de la titularidad del bien generando un atento contra la normatividad y desnaturalizando el
contrato de compraventa respecto a su economía por los futuros conflictos que este puede
atraer y a las medidas que le hacen abarcar al nuevo adquiriente como la ejecución forzada,
indemnización por los daños que puede generar no únicamente al quien fue calidad de
comprador sino a toda su familia (p. 157).

Quispe & Solís (2015) define al contrato como una herramienta u vía que buscan las
personas cuando desee exteriorizar sus intereses, ocasionada por una necesidad que se
origina con el simple entorno de la sociedad, cuyo resultado en aplicación de esta, sería la
satisfacción de poder realizar sus objetivos que lo que se quiere y lo que se tiene, si bien su
finalidad es satisfacer esa interés, sin embargo su propósito es poder emplear como un

8
mecanismo después de la negociación, donde previo a la celebración del contrato, los sujetos
contractuales expresan su oferta y contra oferta y habiéndose llegado a un acuerdo, este se
concluiría reflejándose en el contrato expresando las voluntades finales de ambas partes,
obteniendo su satisfacción mutua (p.145).

Referente al sistema registral, López (2017) comenta que, dentro de nuestra normatividad
peruana, el sistema registral no brinda la protección al propietario puesto a que es difícil en
determinar o identificar la titularidad del dominio entre el sujeto que ya tiene la condición
de tal o que obtendrá la condición así como el del predio puesto a que nuestra legislación no
se basa bajo el sistema constitutivo y que es una de las causas por el cual abarca la posesión
como a la accesibilidad que se requiere para obtener la titularidad o el alto precio a que se
debe recurrir ya sea en los gastos administrativos así como judiciales, evitando de esta forma
que las personas de bajos recursos puedan acudir a una debida formalización protegiendo
sus intereses respecto a su propiedad y creando así la inseguridad jurídica o la evolución de
las estafas o dobles ventas, atentando contra la buena fe del sujeto (p. 9–10).

1.3. Formulación de problema

La formulación del problema general es ¿Cuáles son los efectos jurídicos al inscribir la
compraventa de bien inmueble ocupado? Del problema específico se tiene que: (1) ¿Cuál es
el procedimiento adecuado de la compraventa de bien inmueble dentro de la normatividad
peruana? (2) ¿Cómo garantiza el sistema constitutivo al futuro adquiriente materia de
compraventa? (3) ¿Que estrategias deben tomar las autoridades para la formalización de la
compraventa velando por los intereses del comprador?

1.4. Justificación
La presente investigación se justifica de forma teórica en lo que respecta a la naturaleza de
la propiedad debidamente regulado en la Constitución Política, art. 70° puesto a que la
misma constitución es la norma que prioriza a diferencia de las otras normas y es en la
protección de la propiedad caracterizándola en primer lugar como un derecho inviolable,
derecho que debe protegerse por el Estado y que nadie puede privarlo de esta libertad a
excepción del estado ya sea por interés público o por seguridad nacional.

Asimismo, concuerda con el artículo de Lorroucau (2015) puesto a que expone los vicios
que se puede reflejar en la compraventa y que los sujetos al celebrar el acto están inmersos
a inseguridades a la hora de celebrar el negocio jurídico , pues el presente autor en su
artículo refiere al límite del incumplimiento contractual por parte del vendedor y a la falta

9
de corroboración de la entrega del predio o bien inmueble, siendo además que muchas veces
surge mucha incertidumbre cuando se hace entrega de la cosa esta es defectuosa o no ,
colisionando con los intereses del comprador impidiendo cumplir con el propósito practico
que lo aliento comprar o pagar por la misma.

En la justificación practica tendrá el presente trabajo como relevancia en conllevar al

cumplimiento de la verdadera naturaleza de la propiedad con lo que respecta a la
compraventa, utilizando los mecanismos necesarios que puede no ser suficiente según los
autores expuestos pero que sin dudar alguna se recurrirá a una correcta implementación de
lo que la ley emana, dentro de la normatividad y competencia notarial, así como la
verificación del sistema normativo registral peruano, así mismo se tendrá como contribución
en que utilizando todos los recursos y aplicando una adecuada forma de control en lo que
respecta a la propiedad se lograra un orden y la trasmisión de la averiguación en lo que
respecta de la situación actual del predio, no necesariamente información facilitada por el
sistema registral sino por participación del notario, resaltando de esta forma la buena fe y el
resultado de los frutos que puede atraer una compraventa, utilizando recursos que la ley
señala pero que es a una mala aplicación en que este no se puede desarrollar por lo que el
presente trabajo permitirá desarrollar el perfeccionamiento de acto bajo los criterios
notariales y registrales.

La justificación metodológica se reflejara a través de instrumentos que utilizamos en el

presente trabajo, cuyos instrumentos se reflejaran en las entrevistas de personas en donde
gestiona en distintas especialidades y de importancia en este tema referencial, puesto a que
corresponderá en representación del derecho notarial o trabajador, así como un trabajador de
registros públicos, así mismo a un abogado que gestiona en el poder judicial, donde cada
intervención resulta importante dentro del trabajo por lo que las sujetos son entes
intervinientes y que actúan en representación del estado dado a las facultades que se les fue
atribuido.

1.5. Objetivos
El objetivo general de la presente investigación es en determinar si los efectos jurídicos de
compraventa de bien inmueble favorecen al nuevo adquirente materia de compraventa. Así
como contando con los objetivos específicos:(1) Conocer el procedimiento idóneo que
permita una mejor elaboración de la compraventa. (2) conocer las consecuencias de la

10
inaplicación del sistema constitutivo en la compraventa. (3) Establecer las estrategias que
deben aplicar las autoridades para la inscripción del bien inmueble.

11
II. Método

12
2.1. Tipos y Diseño de Investigación

Castaño y Quecedo (2002) hace una descripción referente al tipo descriptivo, manifestando
que aporta en la investigación de una forma considerable pues este permite que en la
intervención de los participantes y con la información adherida a ellos con uso de los
instrumentos y técnicas utilizados en el trabajo de investigación pueda de esta manera
direccionar u revolucionar de acuerdo a la problemática obteniendo la orientación de las
categorías para que de esta forma se permita u puedan relacionar alcanzando de esta manera
una descripción de los datos obtenidos (p. 12).

Salgado (2007) en su artículo científico refiere que con el diseño fenomenológico se dará
uso a las experiencias de los participantes materia de investigación, detectada por la
problemática detectada ya sea de su experiencia vivida de forma individual o de forma
colectiva u grupal donde dentro de estas experiencias permitirá la justificación o razón de
los sucesos problemáticos reconociendo de esta forma el origen, con ayuda de los
implementos u instrumentos del diseño fenomenológico ya sea por sus declaraciones dada
por entrevistas donde relatara sus experiencias, así mismo con la recaudación de
instrumentos e implementos de sus sucesos u hechos de vida teniendo la misma finalidad y
es en hallar temas sobre experiencias periódicas u originales (p. 73).

Para Chàrriez (2012) los enfoques cualitativos apuntan a una manera o modo de investigar
fenómenos sociales que se asientan a un ambiente social, por lo que representa un modo de
construcción social que pretende reconstruir los conceptos de la situación investigada, y para
ello se recolecta información que es proporciona a través de eventos que surgen en nuestra
sociedad (p. 51).

Gonzàlez y Ruiz (2011) indica que, el método inductivo, es un método científico que
corresponde o se incorpora dentro de la investigación cualitativa, toda vez que se distingue
por un modo particular y es en su caracterización respecto sobre los casos particulares a los
generales (p.190).

2.2.Escenario de Estudio

El presente trabajo cuenta con cuatro escenarios, en la cuales se desarrollará las entrevistas
en los siguientes puntos.

13
En el caso del Abogado especializado en lo civil será en su lugar de elección puesto que para
la realización de estas entrevistas se gestionará el mayor agrado de los entrevistados.

En el caso del ex Gerente SUNARP y en la actualidad director a cargo de la Dirección de

Gestión Patrimonio Estatal, se realizará en sus respectivas oficinas donde labore.

Así mismo, con respecto al Juez del 19° Juzgado Especializado en lo Civil, se realizará en
su respectivo despacho ubicado en la Corte Superior de Justicia de Lima.

En el caso del Especialista legal del área civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, será
en su lugar de elección puesto que para la realización de estas entrevistas se gestionará el
mayor agrado de los entrevistados.

2.3.Participantes

Los participantes de la presente investigación en primer lugar serán un Abogado

especializado en lo Civil y derecho real, y, ex trabajador de Sunarp.

En segundo lugar, al ex Gerente de SUNARP y en la actualidad director a cargo de la

Dirección de Gestión Patrimonio Estatal.

En tercer lugar, será al Juez del 19° Juzgado Especializado en lo Civil de la Corte Superior
de Justicia de Lima.

En cuarto lugar, al Especialista Legal del área Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima,

14
Tabla 1 Entrevistados

NOMBRES Y PROFESIÓN U INSTITUCIÓN A LA CARGO

APELLIDOS GRADO QUE PERTENECE
ACADÉMICO

André Orbegozo Abogado Municipalidad de la Asesor Legal

Camacho Victoria
Víctor Hugo Abogado Superintendencia Dirección de Gestión
Rodríguez Mendoza Estatal de Bienes Patrimonio Estatal
Estatales
Jaime Román Pérez Abogado Corte Superior de Juez del 19° Juzgado
Justicia de Lima Especializado en lo
Civil
Jean Carlos Diestra Abogado Corte Superior de Especialista legal del
Gavidia Justicia de Lima área civil

2.4.Técnicas e instrumentos de Recolección de Datos

2.4.1. Técnicas de Recolección de Datos

Moraima (2008) la entrevista proporciona información necesaria para la elaboración de la

categorización, teorización y descripción, puesto que de los hechos expresados por los
participantes se recoge los sucesos que viven diariamente estos profesionales (p.135). En
este trabajo se ha utilizado como técnica la entrevista, ya que mediante esta técnica tenemos
el propósito de recabar información relevante bajo las experiencias de los participantes, en
el entorno que los rodea.

2.4.2. Instrumentos de Recolección de Datos

El instrumento que se aplica es a través de las entrevistas, en la cual, con las respuestas
desarrolladas a origen de las preguntas planteadas, desarrollándose con la presentación de
las cartas de presentaciones emitida por la presente universidad.

2.5.Procedimiento

Aguilar y Barroso (2015), señala que la triangulación es una técnica u instrumento de

comparación de diferentes tipos de análisis de datos con el objetivo de autentificar u autorizar

15
el análisis de encuesta y así poder impulsar en la señalización de las conclusiones obtenidas
(p. 75)

Para la elaboración del presente trabajo y con participación de los entrevistados que ya se ha
hecho mención en el punto anterior; para la obtención de las vivencias de los participantes
con características y/o funciones disparejas, pero con una conexión al derecho real, se cuenta
con el debido consentimiento de los entrevistados, así como a sus respectivas entidades a
laborar para la realización de análisis de información brindada por los participantes;
resultando así que previamente se solicitó a la Coordinadora de la Facultad de Derecho de
la Universidad Cesar Vallejo la carta de presentación, la cual está dirigida a cada participante
con el fin de poder realizar las respectivas entrevistas, sucesivamente se le dará una
descripción con un ejemplar del presente trabajo de investigación, a posterior se les remitirá
a sus respectivos correos electrónicos de los entrevistados u expertos para que de esta forma
pueda el participante tener conocimiento de los ítems, sucesivamente a la fecha acordada
con los respectivos expertos se ejecutara las entrevistas de forma personal, asimismo, con la
autorización de los expertos se dará a la grabación con videocámara para que de esta forma
se pueda recopilar con exactitud la información brindada.

2.6.Métodos de Análisis de Información

Sarduy (2006) en su artículo explica la importancia del análisis de información pues lo define
como un método que apoya al investigador a través de la recopilación de la información
conseguida para que de esta forma permita al investigado en tomar decisiones con respecto
al estudio que esté realizando con el único objetivo de obtener los puntos claves u más
selectos de la información recopilada de distintas fuentes logrando un buen desempeño en
el trabajo realizado (p. 3).

Se emplea un método de análisis de información de lectura y resumen, empleando la técnica

de subrayado o sombreado de palabras claves para dar origen a un contexto más idóneo de
acuerdo con el mensaje que se desee llegar.

16
Tabla N°02

Definición Categoría Sub-categoría

Los efectos jurídicos de un bien Seguridad Jurídica

inmueble ocupado, esta situación se Efectos jurídicos
origina por una norma jurídica ya de bien inmueble Daño Contractual
existente, que trata de proteger al ocupado
nuevo adquirente en materia de una Proceso Judicial de
compra y venta, para que pueda
Desalojo por
usufructuar el bien inmueble. ocupante precario

La inscripción registral es el
resultado de todo lo actuado en la Sistemas
función notarial puesto que, cuyo fin constitutiva y
es publicitar y salvaguardar los Inscripción
declarativa
derechos que le corresponden al registral
nuevo propietario dependiendo en el
Requisitos en la ley
tipo de sistema registras
Registral
perteneciente.

El procedimiento notarial de compra Formalidad para la

venta son todas las diligencias que elaboración de
tiene el notario a través del compraventa de bien
asesoramiento que se le es brindado Procedimiento inmueble
para la seguridad del acto que desee notarial de compra
celebrar siendo esto con la venta
intervención de las autoridades en
sus emisiones de documentos para la Elaboración de
finalidad de brindar la fe pública Escritura Pública
notarial y poder realizar así las con fe Notarial
gestiones respectivas.

2.7.Aspectos Éticos

Este estudio fue elaborado apropiadamente y cumpliendo con todos los parámetros que dicte
la norma, asimismo, se ejecuta las normas con integridad, ética, moral, así como social para
el respeto y garantía de todos los participantes que colaboraron para la realización de la
presente investigación logrando así su bienestar tanto de los entrevistados como a terceras
personas que estén afectos del presente estudio. De igual forma, se presenta una adecuada

17
información debidamente revisadas y citadas cumpliendo con las medidas de la última
actualización del formato APA respetando los derechos de autor y pasando por una debida
evaluación por el sistema TURNITIN que es un servicio que detenta los plagios.

18
III. Resultados

19
 Tabla N° 03

¿Cree usted que, en el desarrollo de la compraventa de bien inmueble, se proporciona la

protección necesaria a los sujetos contractuales?
V.H.R.M. J.R.P J.D.G. M.A.O.C.

El desarrollo de Considero que sí, Debería propiciar la No considero que en la compra

la compra toda vez que, las seguridad jurídica que venta de un bien inmueble se
venta, el acto partes que señala la ley; sin proporciona la protección
jurídico en intervienen en un embargo, en la realidad necesaria a los sujetos
donde las partes contrato de este vemos que ello no contractuales, toda vez que, la
manifiestan sus tipo, están en la sucede, ya es que se compra venta de bien inmueble
voluntades, las posibilidad de aprecia de la práctica, de como contrato es un modo de
cuales se estar asesoradas los diversos procesos adquisición de derecho de
encuentran por un judiciales y que después propiedad por transmisión de
reguladas en el profesional de de pasar el engorroso dicho bien, en nuestro sistema
Código Civil, derecho, quien, a trámite judicial, y, seguir jurídico, sin embargo, este acto
siendo ello así, la vez con la ejecución del es netamente privado y la
dicho código previamente, mismo ante el Notario publicación del mismo no es
prevé debe haber Público, muchas veces obligatorio, sino más bien es
mecanismos, revisado los dicha escritura no es facultativa de los sujetos
no obstante, a antecedentes posible de ser inscrita, contractuales intervinientes en
ello, las partes registrales del ya que el inmueble en la el acto, sumando a ello, que a
puedes adoptar predio, así como, mayoría de los casos se nuestro sistema registral es
otros verificar la encuentran inscritos a declarativo de derechos para
mecanismos de posesión física favor de otras personas; estos tipos de actos, ello
protección. del mismo; con en conclusión no conllevaría que a ciencia cierta,
estos elementos proporciona la uno no sepa si el bien que está
bien utilizados, protección necesaria, al comprando se encuentra
el derecho de las menos que se cumpla vinculado directamente al sujeto
partes se con la formalización del contractual en una relación
encuentra bien acto jurídico y la jurídica de carácter real bajo el
asegurados. respectiva inscripción. derecho de propiedad
Discrepancia: Si existe discrepancia, puesto que algunos entrevistados consideran que la
seguridad jurídica si le es brindado por las facilidades contractuales que poseen, así como, las
diligencias correspondientes, sin embargo, otros contraponen alegando que no se da, y a causa
de ello se originan los procesos judiciales por la escasa información del sistema peruano.
Coincidencia: Si existen coincidencias, dado a que, los entrevistados detectan una causa-efecto
de la seguridad jurídica brindada a la protección de los sujetos contractuales, así mismo, señalan
como repercutiría estas omisiones generando el incremento de procesos judiciales.

20
Interpretación del entrevistado: Los entrevistados consideran que la seguridad jurídica es
proporcionada por el estado, sin embargo, los ciudadanos no son diligente con el acto que
pretende celebrar, y dado a estos aspectos y por la escasa información por basarnos en un sistema
declarativo y por predios que no están inscritos, como consecuencia acuden a un proceso judicial
arriesgando a perdida de su título.

Tabla N° 04

¿Cómo considera usted, el perfeccionamiento de un contrato de compraventa de bien

inmueble?
V.H.R.M. J.R.P. J.D.G. M.A.O.C.

Es de suma Considero Es de conocimiento El perfeccionamiento de este

importancia, si que el fundamental que los tipo de contratos se da al
bien es cierto que perfeccionami contratos se cumplimiento de las cláusulas
la voluntad ento de dicho perfeccionan por el contractuales, sin embargo, el
contractual de las contrato se solo consentimiento de perfeccionamiento, ergo, el
partes se puede hace a través las partes, tal como lo acuerdo de voluntades entre las
plasmar en un de la escritura establece nuestro partes contratantes, debemos
documento pública. ordenamiento jurídico señalar que dentro del análisis
privado, esto procesal; salvo de este tipo de contratos como
debería excepción establecida fuente de las obligaciones, se
formalizarse por ley; pero a mi da con la aceptación de la
mediante un parecer respecto a los oferta, sin embargo, en un país
documento púbico contratos de que tiene la problemática
de fecha cierta y compraventa de bien social de ser tan informal como
de ser posible su inmueble, deben el nuestro, presupone un riesgo
inscripción en el formalizarse con la adicional al que normalmente
registro respectiva inscripción se tendría en cualquier
correspondiente. registral. celebración contractual.
Discrepancia: Si existen discrepancia, puesto que, tres entrevistados consideran que el
perfeccionamiento de la compra venta se da cuando este es inscrito en los registros públicos,
sin embargo, discrepa un entrevistado al alegar que lograría su perfección, cuando las
cláusulas acordadas por las partes son cumplidas respetando las voluntades de las partes.
Coincidencia: Si existen un mayor grado de coincidencia al mencionar os entrevistados que,
para que se dé el perfeccionamiento de este acto jurídico, se debe inscribir a la entidad
competentes, que es Sunarp.
Interpretación del entrevistado: El perfeccionamiento de la compraventa que celebran las
partes no se da con la sola firma del presente contrato, por lo contrario, afirman que se lograra
su perfección siempre y cuando sea origen de un documento público hasta elevarse a su
inscripción registral.

21
Tabla N° 05

¿Piensa usted que la libertad contractual que poseen los sujetos, se prioriza más que la protección
de sus derechos reales en la adquisición del bien inmueble?
V.H.R.M. J.R.P. J.D.G. M.A.O.C.

Las partes son Sí, toda vez que, en Si es cierto, ya que Evidentemente;
libres de pactar una sociedad como la mediante la libertad lastimosamente en
las condiciones nuestra, la libertad contractual, una persona nuestro ordenamiento
que estimen contractual es lo que entrega la cosa y otra el jurídico, el enfoque del
necesarios prima, toda vez que dinero, y con ello se derecho civil patrimonial
paras sus no toda nuestra celebra cualquier acto es demasiado
intereses sin sociedad tiene acceso jurídico, sin embargo, con obligacionista y esto en
vulnerar las al Registro, por lo que ello no se asegura la desmedro del enfoque
reglas hacerlo obligatorio, protección de los derechos realista, lo cual genera una
establecidas en significaría limitar la reales en la adquisición suerte de errónea de
el código civil y transferencia de del bien, ya que, se puede prelación entre las
demás normas bienes, que puede celebrar un acto jurídico cláusulas contractuales y
pertinentes. ocasionar perjuicios a de compraventa de bien los conceptos propios de
quienes no tiene sus inmueble, y cuando se los derechos reales,
bienes registrados, realizan la transferencia y ocasionando que muchas
por lo que el tráfico la transferencia de la veces los contratos que
patrimonial, sin misma, saltan las tienen como objeto la
restricciones, es lo observaciones registrales transmisión de un derecho
más beneficioso, ante por el cual no se puede de propiedad, no se
las limitaciones del materializar la debida plasmen de manera clara.
Registro. inscripción registral.
Discrepancia: Con respecto a esta pregunta que se realizó a los entrevistados, no existe ninguna
discrepancia.
Coincidencia: Su similitud se encuentra en todos los participantes, dado que, su totalidad
respaldan la idea en base a la pregunta, de alegar que la libertad contractual prioriza la protección
de los derechos de los sujetos contractuales.
Interpretación del entrevistado: La libertad contractual, que está regulado por el código civil,
prima, debido a que, permite expresar la voluntad de las partes, sin embargo, es de mera
notoriedad según lo alegado que, de acuerdo a la realidad problemática que se presenta en nuestra
sociedad genera conflictos no logrando con éxito la custodia de los derechos que corresponden
a los propietarios.

22
Tabla N° 06

¿Considera usted que el Perú debería establecerse bajo un sistema dual para la protección del
perfeccionamiento de la compraventa de bien inmueble? ¿Por qué? .

V.H.R.M. J.R.P. J.D.G. M.A.O.C.

Nuestro derecho Si fuera posible que Claro que sí, en el Perú, Obviamente, ello
registral es declarativo, todos accedan al se debería basar en un generaría que el
con excepción de la Registro sería lo sistema netamente derecho registral y
figura de la donación y mejor, pero ante esa constitutivo, con ello la publicidad que
la hipoteca. Para que limitación y la carga se evitarían muchos brinda este, puede
nuestro ordenamiento que significa inscribir
procesos judiciales, contribuir en la
jurídico sea un derecho una transferencia, no estafas, doble venta determinación de
constitutivo, considero considero que sea entre otros; pero para la legitimidad de
deberá previamente conveniente paraello se debe cumplir los derechos de los
tenerse un catastro nuestro país, por las con la formalización de contratantes en la
debidamente ordenado y mismas razonesla propiedad inmueble, compraventa de
registrado. Muy distinto expuestas en la
es decir, la inscripción inmuebles.
del sistema anglo sajon respuesta anterior. de la totalidad de los
en donde no existe bienes inmuebles, y
propiamente un registro acabar con la
como el nuestro; sin informalidad, luego de
embargo, el negocio ello se podrá establecer
jurídico de la compra la obligatoriedad del
venta está protegido con sistema constitutivo, y
un seguro. no declarativo como lo
establece actualmente
nuestro ordenamiento
legal.
Discrepancia: Después del desarrollo de la presenta pregunta, se refleja la no existencia de
discrepancia alguna entre los entrevistadores
Coincidencia: Hay un mayor grado de coincidencia con respecto a esta pregunta, visto a que,
los entrevistadores opinan en un mayor avance y mejor en la aplicación de sistema constitutivo.
Interpretación del entrevistado: Si bien nos basamos en un sistema meramente declarativo, no
cabría la posibilidad de mejorar esta percepción puesto a que al tener un sistema dual resultaría
ser una mejora u progreso para la protección de los propietarios, evitando pasar por proceso
judicial engorroso ocasionado por la mala fe de una de las partes, sin embargo, existen
limitaciones para ejercer de un sistema dual, siendo el catastro la causa principal que posee el
Perú.

23
Tabla N° 07

Bajo la máxime de su experiencia y con respecto a la realidad de la sociedad ¿cree usted que el sistema
constitutivo es el más idóneo para la celebración de la compraventa de bien inmueble? ¿Por qué?

V.H.R.M. J.R.P. J.D.G. M.A.O.C.

Para aplicar el Considero que Desde el punto deSí, considero que es el más
sistema no, dado que vista legal, siendo
idóneo, toda vez que la existencia
constitutivo, actualmente el el recurrente un del derecho de propiedad en favor
considero que tráfico servidor judicial, el
del comprador, quedaría
debiera existir patrimonial es sistema constitutivo
circunscrito al momento de la
un catastro intenso y veloz, es el más idóneo inscripción de dicho derecho en el
debidamente establecer que la para la celebración
registro, ergo, si no estás inscrito
implementado propiedad la del acto jurídico, ya
en el registro no eres titular del
en todo el País, tiene quien está que con ello se derecho de propiedad sobre el
a fin de seguir inscrito evitaría los
bien inmueble. Sin embargo, en
evitando constituiría una procesos judiciales
nuestro país existe un problema
superposicione seria limitación a como son: el mejor
social que adicionar, esta
s o duplicidades dicho tráfico, lo derecho de
problemática de índole jurídica, y
que habría que propiedad, es que no somos formales, nuestro
hacer es otorgamiento de
país ha realizado durante siglos
implementar y escritura pública,
transmisiones de bienes
fortalecer el uso nulidad de acto inmuebles a través de medios no
de herramientas jurídico, obligación
escritos; adicionalmente existe un
tecnológicas que de hacer entre otros.
problema administrativo, nuestro
hagan difícil la país no cuenta con un catastro
suplantación y total, solamente catastros
otro tipo de parciales y por lo general
estafas, de la cual desactualizados, lo cual al
no están libres momento del registro haría mucho
los registros más difícil la determinación del
inmueble a transferir.
Discrepancia: Hay disconformidad, con respecto a sus experiencias brindadas, puesto que,
consideran que no sería idóneo basarnos en un sistema constitutivo para la celebración de la
compraventa, dado a que hay otros mecanismos de solución para esta problemática, sin
embargo, contraponen estas afirmaciones los otros dos restantes entrevistados, puesto que,
estiman su utilidad del presente sistema como respuesta de los engorrosos procesos judiciales
que padecen los sujetos contractuales.
Coincidencia: Expresan conformidad con lo que respecta a una mejora la aplicación de un
sistema constitutivo, sin embargo, alega que, al basarnos en un catastro parcial y no total,
incrementaría la inseguridad, dificultando así la determinación del inmueble.

24
 Interpretación del entrevistado: El sistema constitutivo es el sistema más idóneo para brindar
una correcta seguridad jurídica a los propietarios, sin embargo, el Perú carece de implementos
para alcanzar a esta meta, así mismo, esta problemática permanecerá, dado a que, no mejorar
una correcta administración para ello, por consiguiente, esto generara aun la permanencia de
los procesos judiciales con respecto a la propiedad que acuden los afectados

Tabla N° 08

¿Qué medios o mecanismos implementaría usted para el mejoramiento nuestro sistema

declarativo?

V.H.R.M. J.R.P. J.D.G. M.A.O.C.

La Con el apoyo de Estaría de acuerdo al En lo particular, considero

implementación las herramientas sistema dual, solo si se que el peruano al momento
de un catastro tecnológicas aplicaría el sistema de celebrar un contrato de
debidamente pueden superarse declarativo de manera compraventa de bien
registrado y y suprimirse las progresivo, esto es, se inmueble, debería contratar
ordenado y la falencias aplique en algunos una asesoría especializada,
modernización y actuales que distritos donde cuenten que, si bien es cierto o le va
automatización hacen muy con una debida a asegurar totalmente la
constante del dudosas ahora inscripción del 100% de inversión realizada, le
sistema registral, las transferencias las propiedades puede brindar un mayor
notarial y judicial de bienes no inmuebles, porque porcentaje de garantía al
inscritos. aplicar un sistema dual, acto que está celebrando, a
solo se daría en los casos través de un estudio de
que los inmuebles no títulos adecuados, de la
estarían inscritos; pero redacción de una minuta
aperturando una partida apropiada y de la revisión
provisional. de los antecedentes
nominales.
Discrepancia: Dado a las respuestas brindadas, se corrobora que existen similitudes conforme
a la pregunta elaborada, por lo consiguiente, no expresa discrepancia alguna entre los
entrevistados.
Coincidencia: Se plasma una gran similitud, a las respuestas brindadas, dado a que, consideran
que se debería perfeccionar ciertos aspectos que daña en la actualidad nuestro sistema registral,
detectando sus errores, con el objeto del progreso.
Interpretación del entrevistado: Los entrevistados reconocen que nuestro sistema declarativo
cuenta en la actualidad con deficiencias, sin embargo, pese a estos puntos determinados, no ha
habido una mejora, por consiguiente, determinan una la misma solución los entrevistados.

25
IV. Discusión

26
V.H.R.M. y J.R.P., concuerdan basado en sus vivencias, refiriendo que, dentro de la
normatividad peruana, los sujetos contractuales si son protegidos en la celebración de la
compraventa, sin embargo, esto necesitaría la aplicación del uso de mecanismos en el cual
las partes pueden recurrir para la satisfacciones y resguardo de sus intereses en este acto
jurídico, no obstante, existe discrepancia entre los dos restantes participantes en el cual
J.D.G. y M.A.O.C. refieren que la compraventa de bien inmueble no favorecen al nuevo
adquirente, toda vez que, no brinda seguridad jurídica a las partes, en vista a que existen
constantes problemas judiciales que acuden, y, es en atento al objeto del contrato u
incumplimiento de ello, originado por la falta de exigibilidad del inscripción de la
compraventa en la entidad competente.

De igual manera respecto a la libertad contractual, realizando un punto de comparación de

la priorización con los derechos reales, V.H.R.M., J.R.P, J.D.G., y M.A.O.C., manifiestan
que si bien en el Perú las partes poseen libertad contractual, en el cual las pueden contratar
libremente las cláusulas que el Código Civil se les permite, esto no genera certeza alguna
toda vez que no invocan a la supremacía de los derechos reales, así como lo expresa J.R.P.
ya que, indica que la libertad contractual tiene mayor importancia toda vez no todas las
personas tienen la atribución de acudir a la inscripción de su predio por la situación que se
encuentra, asimismo, J.D.G. alega que si bien se brinda mayor importancia que el
cumplimiento total de los derechos reales, esto no implica que se brinde una seguridad
jurídica a las partes interesadas, toda vez que acuden a posterioridad a procedimientos
engorrosos.

Che (2016) en su tesis nacional titulada la seguridad jurídica de propietario en un sistema

dual de transferencia de bien inmueble, concluyó en su trabajo de investigación que, al optar
por un sistema consensual regulado en el artículo 949 del Código Civil, permite que, con la
simple enajenación del predio, este se convierte en acreedor propietario de él, asimismo,
alude que estos casos es reflejados constantemente por el sistema que rige los bienes
inmuebles, siendo el sistema declarativo, el sistema que no garantiza una correcta seguridad
jurídica, atentando los derechos reales que les atribuyen.

Vargas (2019) define a la seguridad jurídica como un sistema, en el cual avala el

cumplimiento de los efectos del acto celebrado por las partes contractuales, cuyo
cumplimiento, si bien son intereses particulares, a la vez es de función del Estado en exigir
su exigibilidad de los puntos pactados (p. 43-45).

27
Mediante los hallazgos, se observa que existe coincidencias y una discrepancia con respecto
si nuestro país debería establecerse bajo un sistema dual para la protección del
perfeccionamiento de la compraventa, puesto que J.R.P. considera que, un sistema dual no
resguardaría o fortalecería la seguridad jurídica dentro de la figura de la compraventa de bien
inmueble, pues, esto sería lo contrario, ya que, generaría complicaciones al tratar de inscribir
en registro público, siendo lo correcto el sistema actual que la sociedad se basa, empero
V.H.R.M., si bien no niega la posibilidad de aplicar un sistema dual, tiene el mismo
argumento que J.D.G. y M.A.O.C., puesto que, indican que poseer un sistema dual, es una
opción en el cual generara e impulsara la protección de los derechos referente a las partes
contractuales, y priorizará la formalidad de los predios, sin embargo, declaran ser todo un
proceso, toda vez que, el Perú no maneja un catastro idóneo para la aplicación de ello.

Asimismo, V.H.R.M. y J.R.P. expresan que regirnos en un único sistema, descartando el

declarativo, no sería el procedimiento idóneo en el cual se resguardaría los derechos reales,
por la existencia del tráfico de terrenos y por la escasa información que maneja el estado
peruano, sin embargo, J.D.G., y M.A.O.C. señalan que esto sería todo lo contrario, toda vez
que, el sistema constitutivo es el sistema más idóneo, puesto que, generaría más resguardo a
la información que se adhiere en la entidad encargada, impulsando de esta manera la
formalidad, y generando una completa información, evitando irregularidades, y demás
hechos que las personas que actúan de mala fe se aprovecha por la ineficiencia de la norma.

Arquedas y Piedra (2014) realizó una tesis en base a su país de Costa Rica, concluyendo que
el mejor procedimiento idóneo para la elaboración de una Compraventa es poseer un correcto
SIRI, que es el sistema de información del registro inmobiliario, toda vez que, brindaría una
mayor seguridad jurídica al nuevo adquirente de buena fe con la implementación de una
plataforma informática idónea para el acceso de información que maneja la entidad
competente.

López (2017) define al sistema registral como un recurso en el cual tiene como finalidad
brindar protección al propietario con la información proporcionada y con la divulgación de
ello, ya que, este medio permite identificar la titularidad del dominio y la relación entre el
titular y la cosa, teniendo como consecuencia no únicamente las atribuciones, sino
obligaciones que se le transfiere al propietario actual (p.9-10).

28
V.H.R.M., J.D.G., y M.A.O.C. responde la interrogante de acuerdo a sus experiencias
vividas, argumentando que el perfeccionamiento del contrato de la compraventa es de suma
importancia, ya que este culminaría con la debida inscripción en los registros públicos,
teniendo como consecuencia de esta acción, la protección y formalización de los derechos
con fines publicitarios, sin embargo J.R.P. discrepa con estas respuestas, ya que, indica que
el perfeccionamiento únicamente se lograra con lo expresado en el documento que ostenta
como prueba de lo acordado, sin la necesidad de elevarlo a un registro correspondiente.

Molina (2012) en su investigación titulada problemas de la tradición en la compra venta de

bienes inmuebles, tiene como conclusión en que los registros públicos son de suma
importancia para la protección de los bienes en el cual muestra la autenticidad de la
titularidad de los predios, siendo que las consecuencias al no aplicar a ese sistema, seria
brindar mayor protección al posesionario, siendo todo lo contrario, puesto que, el autor
describe el sistema Colombiano, como muestra de superioridad, al evitar estas consecuencias
de impulso a la informalidad, ya que únicamente reconocen a la persona que por derecho y
documento con su debida inscripción acredita ser el acreedor y titular del predio.

Escobedo (2016) indica que la propiedad es un derecho que tiene toda persona, sin embargo,
es una facultad que deriva por su mal control teniendo como consecuencias, los fraudes
inmobiliarios, en vista a los fundamentos inconstitucionales que presenta el sistema registral
(p.44).

Los entrevistados, expresan algunas estrategias para un correcto procedimiento, en el cual,

V.H.R.M., J.R.P., J.D.G. y M.A.O.C. responden con un grado de coincidencia respecto a la
mejora del sistema catastral con el objeto de lograr una debida inscripción de compraventa
del bien inmueble, asimismo, V.H.R.M. considera que, las autoridades deben modernizar de
manera constante el sistema judicial, notarial y registral puesto que carecen de
perfeccionamiento en sus procedimientos, por lo contrario J.D.G. y M.A.O.C. opinan que,
la única estrategia que deberían aplicar las personas naturales y jurídicas, así como las
autoridades es en aplicar la formalidad, impulsando las inscripciones y base de información
completa, empleado la tecnología, así como lo expresó J.R.P.

Vaskovich (2012) Realizo una investigación titulada Proceso de bienes inmuebles, esta
investigación lo desarrollo de acuerdo a la problemática de su nación de Bielorrusia, en el
cual, tuvo conclusión que el mejor instrumento que pueden aplicar las autoridades seria no

29
en el medio de información, sino sustituir la institución notarial por la falta de control con
respecto a la regularización de la inscripción de los bienes inmuebles, y delegándolos estas
funciones a una autoridad competente que en su caso es el registrador del catastro, toda vez
que, de acuerdo a sus funciones asignadas de acuerdo a la regularización de edificios u
departamentos, cumplirían una mayor diligencia generando más idoneidad y seguridad al
titular.

Quispe & Solís (2015) define al contrato como un instrumento en el cual tiene como objetivo
en lograr la satisfacción de las partes de acuerdo a los intereses que pretende celebrar,
plasmándose en su documento, y que carece de perfección toda vez que es el documento que
da origen a la relación contractual (p.145)

30
V. Conclusiones

31
El utilizar el sistema declarativo en nuestro país ha causado diversas repercusiones o efectos
dentro de nuestra sociedad tal como son el delito de estelionato, el cual es el delito por vender
o empeñar una cosa que ya ha sido vendida anteriormente, siendo además que acarrea
diferentes procesos como es el desalojo por ocupante precario, reivindicación de la
propiedad , interdictos, otorgamiento de escritura pública etc., dando nos así diferente
jurisprudencia como es el pleno IV Pleno Casatorio de desalojo por ocupante precario de
Ucayali- Casación N°2195-2011 mediante el cual nos da luces sobre un justo título o un
título que haiga fenecido, siendo también el pleno IX Casatorio de otorgamiento de escritura
Moquegua. Casación N°4442-2015 el cual al permanecer al sistema declarativo los órganos
de justicia velando por la seguridad jurídica y la buena fe del comprador, cuando se efectúa
una compraventa por un mero contrato de privado, el deudor tendrá que elevar a escritura
pública esta compraventa siempre y cuando se declare procedente el pedido, es por ello en
la presente investigación hemos encontrado que el sistema constitutivo es el más idóneo a la
hora de celebrar un negocio jurídico como la compra venta, siendo además que este acto
jurídico en el sistema constitutivo está sujeto a la oponibilidad de terceros y dándose la
publicidad del acto a celebrarse previamente a su inscripción proporcionando así una
seguridad jurídica plena a las partes contractuales y como a los terceros que no están dentro
del acto a celebrarse.

La inscripción registral brinda una seguridad jurídica plena, ya que, pone en conocimiento a
una población o sociedad, de quien es el nuevo propietario del bien inmueble, de esta manera
protegiendo al adquiriente de buena fe mediante la oponibilidad y la publicidad registral que
nos da el inscribir la compraventa ante los registros públicos, siendo además en la Casación
N° 5323-2008 nos habla sobre la oponibilidad del tercero de buena fe al acto que se quiere
elevar, pudiendo presentar su oponibilidad conforme al artículo 2022 del código civil
siempre y cuando su derecho se haiga inscrito con anterioridad al que se opone, es por ello
que este sistema en las transferencias q bienes inmuebles es relevante y fundamental para
elaboración de la compraventa de bienes inmuebles, brindando así la seguridad jurídica.

El sistema constitutivo garantiza al futuro adquirente materia de compraventa, ya que, este

brinda certeza del predio a transferirse, y publicitando el acto jurídico a inscribirse, siendo
además que en este sistema es no es facultativo su inscripción, en la doctrina tenemos
Gunther Gonzales Barrón el cual nos habla que publicitar el acto jurídico presenta diferentes
consecuencias como es que el hecho notorio pueda ser preferido por el oculto, en este último

32
caso nos referimos a un mero contrato de compraventa que el tercero de buena fe obvia, ya
que no puede tener conocimiento de su celebración, es por ello que en el sistema registral es
obligatorio su inscripción brindado así una seguridad jurídica necesaria a las partes
contractuales y como a toda una sociedad, ya que utilizando este sistema reduciríamos los
procesos judiciales de esta índole.

Las estrategias que el estado debe optar para implementar a nivel nacional el sistema
constitutivo para la elaboración del negocio jurídico de la compraventa es de implementar
un buen catastro registrado y ordenado, de las propiedades que tenemos en nuestro territorio
peruano, siendo además que implementando este sistema reduciríamos la carga procesal, que
van derivados de la propiedad, tales como un proceso de desalojo por ocupante precario, una
denuncia usurpación, casos de doble venta de la propiedad, ya que, aquí podremos identificar
plenamente quien es el propietario del inmueble y ver que vinculo tiene directamente con la
propiedad.

33
VI. Recomendaciones

34
Podemos ver que las consecuencias por utilizar el sistema declarativo son muy amplias como
hemos detallado en lo largo de la presente tesis, que el cual no solo acarrea procesos de
índole civil, sino que también podemos ser propicios de una investigación penal como es el
caso estelionato y usurpación, es por ello que optamos por instaurar el sistema constitutivo,
ya que, de esta manera otorgaría mayor seguridad jurídica en los negocios jurídicos, como
son las transferencias de bienes inmuebles, porque en este sistema sería obligatorio la
inscripción en los registros públicos, brindando seguridad jurídica.

Con respecto a los contrato de compraventa, se recomienda que el perfeccionamiento no

solo se agote contra la entrega del bien o solo con la entrega de la escritura pública, ya que,
como hemos detallado anteriormente en la presente tesis, queremos llegar que el
perfeccionamiento se de en conjunto con la entrega del bien y la escritura pública inscrita en
los registros públicos, para que así brinde mayor seguridad jurídica a los terceros de buena
fe que quieran adquirir la propiedad, y se publicite el acto que se celebró.

Asimismo, para poder implementar el sistema constitutivo en el Perú necesitamos de un

catastro completo de nuestro territorio peruano y que este ordenado, además de detallado, y
para ello se tendrá que ir realizando progresivamente este sistema, ya que, a la actualidad no
contamos con dicho catastro, pero con apoyo de las municipalidades se puede ir
implementando por zonas urbanísticas que todavía no estén inscritas las propiedades en su
totalidad.

Por lo tanto, el sistema constitutivo garantiza la titularidad del inmueble a transferir como
hemos hablado anteriormente, pero este sistema en el transcurso de los años debe mejorar o
dar nuevos parámetros para su inscripción es por ello, que proponemos que se implemente
con ayuda de la tecnología instrumentos mediante los cuales se pueda identificar plenamente
al propietario o dueño del bien a transferirse, para que no haya más suplantaciones, y se
reduzcan los procesos judiciales

35
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42
Anexos

43
 Anexo N° 01: Tabla de categorización

“Efectos jurídicos en la inscripción de la compraventa de bien inmueble ocupado”

Problema Objetivo Método Concepto Categorías Sub categorías
Problema Objetivo Los efectos 1. Efectos 1.1. Seguridad
General: General: jurídicos de jurídicos de Jurídica
¿Cuáles son Determinar si Tipo: un bien bien
los efectos los efectos Descriptivo inmueble inmueble 1.2. Daño
jurídicos al jurídicos de ocupado, esta ocupado Contractu
inscribir la compraventa situación se al
compraventa de bien origina por
de bien inmueble una norma 1.3. Proceso
inmueble favorecen al jurídica ya Judicial
ocupado? nuevo existente, que de
adquirente trata de Desalojo
materia de proteger al por
compraventa nuevo ocupante
adquirente en
precario
materia de
una compra y
venta, para
que pueda
usufructuar el
bien
inmueble.

Problema Objetivo La 2. Inscripción 2.1. Sistemas

Específico 1: Específico 1: inscripción registral constitutiva y
¿Cuál es el Conocer el Método: registral es el declarativa
procedimient procedimient Inductivo resultado de 2.2. Requisitos
o adecuado o idóneo que todo lo en la ley
de la permita una actuado en la Registral
compraventa mejor función
de bien elaboración notarial
inmueble de la puesto que,
dentro de la compraventa. cuyo fin es
normatividad publicitar y
peruana? salvaguardar
los derechos
que le
corresponden
al nuevo
propietario
dependiendo
en el tipo de
sistema
registras
perteneciente
.

44
Problema Objetivo El 3. 3.1. Formalidad
Específico 2: Específico 2: Enfoque: procedimient Procedimient para la
¿Cómo conocer las Cualitativo o notarial de o notarial de elaboración de
garantiza el consecuencia compra venta compra venta compraventa de
sistema s de la son todas las bien inmueble
constitutivo inaplicación diligencias 3.2.
al futuro del sistema que tiene el Elaboración de
adquiriente constitutivo notario a Escritura
materia de en la través del Pública con fe
compraventa? compraventa. asesoramient Notarial
o que se le es
brindado para
Problema Objetivo la seguridad
Específico 3: Específico 3: del acto que
¿Qué Establecer las Diseño: desee
estrategias estrategias Fenomenológic celebrar
deben tomar que deben o siendo esto
las aplicar las con la
autoridades autoridades intervención
para la para la de las
formalizació inscripción autoridades
n de la del bien en sus
compraventa inmueble. emisiones de
velando por documentos
los intereses para la
del finalidad de
comprador? brindar la fe
pública
notarial y
poder realizar
así las
gestiones
respectivas.

45
Anexo N° 02: Cartas de presentación

46
47
48
49
Anexo N° 03: Instrumento

50
Anexo N° 04: Validación de instrumento

51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
Anexo N° 05: Guías de entrevista

61
62
63
64
65
66
67
68
 Anexo N° 06: Artículo Científico

Efectos Jurídicos en la inscripción de la compraventa de bien inmueble ocupado

(Legal Effects in the registration of the sale of occupied real estate)
Alexandra Trujillo, Luis Sánchez
Universidad César Vallejo

Resumen

Este trabajo describe los efectos jurídicos producto u ha origen de una compraventa
celebrado con el sistema actual que posee nuestro estado, siendo el sistema declarativo.
Básicamente en aplicación de este sistema, dado desde épocas anteriores y sin ninguna
modificación, genera inseguridad jurídica al momento de celebrar el acto jurídico, toda vez
que, se emerge a probabilidades de ser víctimas de actos fraudulentos o en cuyo caso se dé
la necesidad de acudir a la vía judicial por el mal sistema u falta de información registral,
resguardando los derechos posesionarios como el del titular de derecho del bien inmueble.

Palabra Clave: Efectos jurídicos, seguridad jurídica, compraventa, sistema declarativo,

título de propiedad y posesión.

Abstract

This work describes the legal effects of the product or origin of a sale held with the current
system that our state owns, being the declarative system. Basically, in application of this
system, given from previous times and without any modification, it generates legal
uncertainty at the time of celebrating the legal act, since, it is likely to be victims of
fraudulent acts or in which case it is necessary to go to court through the bad system or lack
of registration information, safeguarding possession rights such as the right holder of the real
estate.

KeyWord: Legal effects, legal security, sale, declarative system, title of ownership and
possession.

1. Introducción

En la presente investigación, se limita específicamente en los bienes inmuebles, pues, todo

se da inicio a través de la manifestación de voluntad de los sujetos contractuales, ya que, uno
expresa su voluntad de vender la propiedad que adquiere o está en su dominio y la otra parte

69
en incrementar su patrimonio, expresando sus intereses en una celebración del contrato
denominado compra venta.

La normatividad peruana, regula todo este procedimiento de la compraventa desde el inicio

de su elaboración hasta su perfeccionamiento, sin embargo, pese a las constantes
modificatorias en el transcurso del tiempo, el estado peruano, pretendió sobre guardar los
intereses y derechos de ambas partes, no obstante, en la actualidad no se ha cumplido con
estos objetivos, ya que, existen una infinidad de personas que acuden a la vía judicial por
problemas u litigios que se originan ya sea por incumplimiento de uno de ellos, que
consecuentemente, acuden para la resolución del contrato, y, que ocasionan pérdida de
tiempo y gastos económicos por el quien actuó de buena fe; así como también de acudir a
un proceso de desalojo , pues, el adquirente de buena fe pretende usufructuar la propiedad
adquirida más esto no pudo realizarse por la mala fe del vendedor.

Existe más de una causal, que a nuestra percepción, puede ser motivo por el cual se impulse
esta problemática que aqueja a nuestra sociedad, y, que se reflejara en el desarrollo de la
presente investigación, pues, esta incertidumbre evoluciona diariamente, originando
inseguridad, ya sea, por la modalidad que ambas partes deciden, es decir, si se inclinan por
un contrato privado, que es a mutuo consensus, sin la necesidad de la formalización de esta
y que únicamente comprenden a conocimiento del vendedor y comprador, o, ya sea
inscribirlo en la entidad competente que es Sunarp para la inscripción de tal, cuya finalidad
de esta última son los fines publicitarios, para que así las personas puedan conocer al nuevo
titular; ambos con cláusulas que acuerdan las partes, que en circunstancias pueden
convertirse abusivas y lograr el impedimento de que se pueda realizar un adecuado
perfeccionamiento de la compraventa, empero, esto es permitido por el código civil en su
artículo 1354, dejando libremente que ambas partes tengan la libertad contractual de celebrar
sus contratos, sin pensar las consecuencias que pueda atañer, dejándolos descuidados por
falta de un orden u límite de esto.

Así mismo, basándonos en un sistema declarativo, este, no permite una mayor seguridad a
los propietarios, ya que, no genera ni al quien inscribe con la formalidad debida o al quien
celebra con un contrato privado el mejor derecho de propiedad, puesto que esto aún es
discutida y decidida a través de un proceso judicial con el titular de la propiedad y/o con el
poseedor del bien inmueble, generando disconformidad, pues considera el quien inscribe su
propiedad en la entidad competente, que, tendría el mejor derecho por realizar todas las

70
formalizaciones debidas y acudir ante un notario público con el fin que de fe al acto
celebrado, haciéndose responsable además con los honorarios y pagos de los procesos que
debió acudir para tal fin.

Así mismo se tiene como antecedente nacional a Che (2016), en el cual elaboró un trabajo
de investigación titulada la seguridad jurídica del propietario en un sistema dual de
transferencia de inmuebles; este estudio lo desarrollo para la obtención del título profesional
de abogado, el cual planteo como objetivo establecer si el sistema ya mencionado en líneas
anteriores garantiza el cumplimiento de la seguridad jurídica que promueve la normatividad
registral al transferir el bien inmueble materia de compraventa., alcanzando la conclusión
que en el estado peruano en vista a que se ha optado un sistema consensual amparándose
en el código civil articulo 949 señalando que al enajenar un inmueble determinado hace al
acreedor propietario de él, es decir que estaríamos ante un sistema declarativo, ya que la
transferencia se realizaría mediante la sola voluntad de las partes. Por lo cual nuestra
normativa no nos exige publicar el derecho que ha sido transferido por la propiedad materia
de compra y venta, por consiguiente, el actual sistema no garantiza una correcta seguridad
jurídica.

Asimismo Ramos (2015) en su respectiva tesis realizo una investigación llamado seguridad
en el sistema actual de transferencia de bienes inmuebles en el Perú; el trabajo lo efectuó
con el fin de obtener el título profesional de abogado, el cual planteo su objetivo para
determinar si el actual sistema de transferencia de bienes inmuebles el Perú brinda la
seguridad jurídica necesaria, generando la conclusión de que se debe brinda una seguridad
jurídica plena al adquirente que haya inscrito primero su compraventa, ya que en el artículo
949 se evidencia la falta de publicidad frente a terceros, dejando así en incertidumbre a los
terceros que quieran adquirir la propiedad, es por ello que para una mejor seguridad para la
transferencia de la cosa, el mejor mecanismo que puede recurrir el interesado seria el
constitutivo, puesto que, el usuario descartaría una posible afectación de la cosa como la
doble venta del mismo bien a un tercer adquirente que haya ignorado la compraventa
anterior.

Mientras que en su trabajo internacional de Arquedas y Piedra (2014) denominada la nueva

perspectiva registral de la propiedad inmueble, a partir del sistema de información del
registro inmobiliario SIRI, que proyectaron como objetivo en analizar los cambios de la
realización e implementación del sistema del registro inmobiliario así como en sus

71
instituciones, dando como conclusión de la gran importancia del registro nacional en la
esfera jurídica del estado , más aun en la materia inmobiliaria, siendo que este brinda una
mayor seguridad jurídica al nuevo adquirente de buena fe, el autor refleja que para lograr
una mejora en la realización e implementación del SIRI se requerirá una plataforma
informática idónea para el acceso de información que maneja la institución, dando así una
seguridad jurídica plena al nuevo propietario.

Vaskovich (2012) Realizo una investigación que aportará en el presente trabajo, en el cual
se titula Proceso de bienes inmuebles: Un estudio exploratorio de instituciones inmobiliarias
en Bielorrusia; esta tesis fue elaborado con el propósito de obtener el grado de Doctorado en
Planificación inmobiliaria y derechos de tierras, en el cual señala como objetivo proponer
nuevos modelos generales de formación y propiedad respecto a los procesos de compraventa
en Bielorrusia, en el cual llegó como conclusión que para lograr una mejor contribución se
debe sustituir la institución notarial, toda vez que, al no ser un funcionario único que tiene
esta atribución otorgado por el Estado, genera complicaciones respecto a la base de
información del titular de la propiedad cumpliendo la única función de certificar los terrenos
de tierra, sin embargo la otra autoridad encargada es el registrador del catastro, teniendo más
funciones en el ámbito de las compraventa de los edificios u departamentos, generando más
idoneidad y seguridad al titular.

Bustamante (1973) expresa que la propiedad no tiene un concepto legal, sin embargo, última
puede definirse en forma u modo universal como una herramienta poderosa que puede poseer
una persona, puesto que, la normatividad jurídica reconoce sus derechos del propietario ante
la sociedad, reflejándose el poder como la libertad que tiene el titular de usufructuar su
propiedad según sea su interés que pretende (p.26).

Escobero (2016) indica que, la propiedad es un derecho de protegido que carece de defensa
frente a situaciones jurídicas que vulneran los derechos que se obtiene como propietario
adecuándolo ejemplificándolo con una materia que es respecto al fraude inmobiliario en
vista a los fundamentos inconstitucionales que se presenta en el sistema registral (p.44).

Mejorada (2018) señala que la posesión es el acto que se extiende al bien inmueble y que se
diferencia con el quien tiene su titularidad, toda vez que, el poseedor, tiene la obligación de
demostrar su derecho de poseer con o sin la obtención de un título, pues tendrá que probar
su mejor derecho de propiedad, asimismo, si bien la posesión es un derecho que atribuye el

72
Código civil, el autor manifiesta que brindaría una mayor protección en lo que respecta al
titular inscrito, pues, la ley podría privar y destituir el cargo de titular del bien inmueble con
el fin de poder otorgarle al poseedor (p.51).

Respecto a la seguridad jurídica, Vargas (2019) contextualiza la seguridad jurídica como un

sistema, en el cual garantiza o brinda la convicción de los actos realizados por las personas,
por el hecho de encontrarse dentro de su ordenamiento jurídico, así mismo, hace mención
que, es obligación del estado por velar que la normatividad sea clara y regule u otorgue orden
de las situaciones que se reflejan en la sociedad, sin embargo, en la actualidad señala el
incumplimiento que ello, puesto que, genera inseguridad por su mala gestión y fracasando
la protección de los intereses propios como sociales (p. 43-45).

2. Método

El trabajo se desarrolla en base a un tipo descriptivo en el cual Castaño y Quecedo (2002)

aporta en la investigación de una forma considerable pues este permite que en la intervención
de los participantes y con la información adherida a ellos con uso de los instrumentos y
técnicas utilizados en el trabajo de investigación pueda de esta manera direccionar u
revolucionar de acuerdo a la problemática obteniendo la orientación de las categorías para
que de esta forma se permita u puedan relacionar alcanzando de esta manera una descripción
de los datos obtenidos (p. 12).

Consecuente a ello, se desarrolló respecto a un diseño fenomenológico, teniendo a Salgado

(2007) resaltando que se aplica en cuestión al uso a las experiencias de los participantes
materia de investigación, detectada por la problemática detectada ya sea de su experiencia
vivida de forma individual o de forma colectiva u grupal donde dentro de estas experiencias
permitirá la justificación o razón de los sucesos problemáticos reconociendo de esta forma
el origen, con ayuda de los implementos u instrumentos del diseño fenomenológico ya sea
por sus declaraciones dada por entrevistas donde relatara sus experiencias, así mismo con la
recaudación de instrumentos e implementos de sus sucesos u hechos de vida teniendo la
misma finalidad y es en hallar temas sobre experiencias periódicas u originales (p. 73).

Para Chàrriez (2012) los enfoques cualitativos apuntan a una manera o modo de investigar
fenómenos sociales que se asientan a un ambiente social, por lo que representa un modo de
construcción social que pretende reconstruir los conceptos de la situación investigada, y para

73
 ello se recolecta información que es proporciona a través de eventos que surgen en nuestra
sociedad (p. 51).

Gonzáles y Ruiz (2011) indica que, el método inductivo, es un método científico que
corresponde o se incorpora dentro de la investigación cualitativa, toda vez que se distingue
por un modo particular y es en su caracterización respecto sobre los casos particulares a los
generales (p.190).

El instrumento que se aplicó para la recolección de datos en el presente trabajo, es en función

de las entrevistas, en el cual, expresa una serie de preguntas elaboradas y desarrolladas por
los participantes con una debida elección, supervisión y autorización, así como también con
la representación por parte de la universidad.

Asimismo, se empleó las entrevistas a cuatro participantes siendo uno de los primero un
Abogado especializado en lo Civil y derecho real, y, ex trabajador de Sunarp.; seguidamente
al ex Gerente de SUNARP y en la actualidad director a cargo de la Dirección de Gestión
Patrimonio Estatal, así también, al Especialista Legal del área Civil de la Corte Superior de
Justicia de Lima, teniendo como último entrevistado al Juez del 19° Juzgado Especializado
en lo Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima.

3. Resultados y discusión

En relación al presente trabajo se tiene la Tabla 1, en el cual, se aprecia la respuesta de los

participantes en relación a la seguridad jurídica que brinda al celebrar la compraventa de
bien inmueble. Demostrando en la siguiente tabla la discrepancia, así como la coincidencia
del cumplimiento ante la sociedad.

¿Cree usted que, en el desarrollo de la compraventa de bien inmueble, se proporciona la

protección necesaria a los sujetos contractuales?

74
 V.H.R.M. J.R.P J.D.G. M.A.O.C.

El desarrollo de Considero que sí, Debería propiciar la No considero que en la compra

la compra toda vez que, las seguridad jurídica que venta de un bien inmueble se
venta, el acto partes que señala la ley; sin proporciona la protección
jurídico en intervienen en un embargo, en la realidad necesaria a los sujetos
donde las partes contrato de este vemos que ello no contractuales, toda vez que, la
manifiestan sus tipo, están en la sucede, ya es que se compra venta de bien inmueble
voluntades, las posibilidad de aprecia de la práctica, de como contrato es un modo de
cuales se estar asesoradas los diversos procesos adquisición de derecho de
encuentran por un judiciales y que después propiedad por transmisión de
reguladas en el profesional de de pasar el engorroso dicho bien, en nuestro sistema
Código Civil, derecho, quien, a trámite judicial, y, seguir jurídico, sin embargo, este acto
siendo ello así, la vez con la ejecución del es netamente privado y la
dicho código previamente, mismo ante el Notario publicación del mismo no es
prevé debe haber Público, muchas veces obligatorio, sino más bien es
mecanismos, revisado los dicha escritura no es facultativa de los sujetos
no obstante, a antecedentes posible de ser inscrita, contractuales intervinientes en
ello, las partes registrales del ya que el inmueble en la el acto, sumando a ello, que a
puedes adoptar predio, así como, mayoría de los casos se nuestro sistema registral es
otros verificar la encuentran inscritos a declarativo de derechos para
mecanismos de posesión física favor de otras personas; estos tipos de actos, ello
protección. del mismo; con en conclusión no conllevaría que a ciencia cierta,
estos elementos proporciona la uno no sepa si el bien que está
bien utilizados, protección necesaria, al comprando se encuentra
el derecho de las menos que se cumpla vinculado directamente al sujeto
partes se con la formalización del contractual en una relación
encuentra bien acto jurídico y la jurídica de carácter real bajo el
asegurados. respectiva inscripción. derecho de propiedad
Discrepancia: Si existe discrepancia, puesto que algunos entrevistados consideran que la
seguridad jurídica si le es brindado por las facilidades contractuales que poseen, así como, las
diligencias correspondientes, sin embargo, otros contraponen alegando que no se da, y a causa
de ello se originan los procesos judiciales por la escasa información del sistema peruano.
Coincidencia: Si existen coincidencias, dado a que, los entrevistados detectan una causa-efecto
de la seguridad jurídica brindada a la protección de los sujetos contractuales, así mismo, señalan
como repercutiría estas omisiones generando el incremento de procesos judiciales.
Interpretación del entrevistado: Los entrevistados consideran que la seguridad jurídica es
proporcionada por el estado, sin embargo, los ciudadanos no son diligente con el acto que
pretende celebrar, y dado a estos aspectos y por la escasa información por basarnos en un sistema
declarativo y por predios que no están inscritos, como consecuencia acuden a un proceso judicial
arriesgando a perdida de su título.

75
De esta manera, V.H.R.M. y J.R.P., concuerdan basado en sus vivencias, refiriendo que,
dentro de la normatividad peruana, los sujetos contractuales si son protegidos en la
celebración de la compraventa, sin embargo, esto necesitaría la aplicación del uso de
mecanismos en el cual las partes pueden recurrir para la satisfacciones y resguardo de sus
intereses en este acto jurídico, no obstante, existe discrepancia entre los dos restantes
participantes en el cual J.D.G. y M.A.O.C. refieren que la compraventa de bien inmueble no
favorecen al nuevo adquirente, toda vez que, no brinda seguridad jurídica a las partes, en
vista a que existen constantes problemas judiciales que acuden, y, es en atento al objeto del
contrato u incumplimiento de ello, originado por la falta de exigibilidad del inscripción de
la compraventa en la entidad competente.

Asimismo, conforme a lo mencionado por Che (2016), contrapone las discrepancias con
los otros participantes, toda vez que afirman que el actual sistema brinda la seguridad jurídica
cuando, sin embargo, el autor alega que en su tesis nacional titulada la seguridad jurídica de
propietario en un sistema dual de transferencia de bien inmueble, concluyó en su trabajo de
investigación que, al optar por un sistema consensual regulado en el artículo 949 del Código
Civil, permite que, con la simple enajenación del predio, este se convierte en acreedor
propietario de él, asimismo, alude que estos casos es reflejados constantemente por el
sistema que rige los bienes inmuebles, siendo el sistema declarativo, el sistema que no
garantiza una correcta seguridad jurídica, atentando los derechos reales que les atribuyen.

Confirmando lo mencionado en el párrafo anterior, pues, Vargas (2019) define a la seguridad

jurídica como un sistema, en el cual avala el cumplimiento de los efectos del acto celebrado
por las partes contractuales, cuyo cumplimiento, si bien son intereses particulares, a la vez
es de función del Estado en exigir su exigibilidad de los puntos pactados (43-45).

4. Conclusiones

El utilizar el sistema declarativo en nuestro país ha causado diversas repercusiones o efectos

dentro de nuestra sociedad tal como son el delito de estelionato, el cual es el delito por vender
o empeñar una cosa que ya ha sido vendida anteriormente, siendo además que acarrea
diferentes procesos como es el desalojo por ocupante precario, reivindicación de la
propiedad , interdictos, otorgamiento de escritura pública etc., dando nos así diferente

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jurisprudencia como es el pleno IV Pleno Casatorio de desalojo por ocupante precario de
Ucayali- Casación N°2195-2011 mediante el cual nos da luces sobre un justo título o un
título que haiga fenecido, siendo también el pleno IX Casatorio de otorgamiento de escritura
Moquegua. Casación N°4442-2015 el cual al permanecer al sistema declarativo los órganos
de justicia velando por la seguridad jurídica y la buena fe del comprador, cuando se efectúa
una compraventa por un mero contrato de privado, el deudor tendrá que elevar a escritura
pública esta compraventa siempre y cuando se declare procedente el pedido, es por ello en
la presente investigación hemos encontrado que el sistema constitutivo es el más idóneo a la
hora de celebrar un negocio jurídico como la compra venta, siendo además que este acto
jurídico en el sistema constitutivo está sujeto a la oponibilidad de terceros y dándose la
publicidad del acto a celebrarse previamente a su inscripción proporcionando así una
seguridad jurídica plena a las partes contractuales y como a los terceros que no están dentro
del acto a celebrarse.

La inscripción registral brinda una seguridad jurídica plena, ya que, pone en conocimiento a
una población o sociedad, de quien es el nuevo propietario del bien inmueble, de esta manera
protegiendo al adquiriente de buena fe mediante la oponibilidad y la publicidad registral que
nos da el inscribir la compraventa ante los registros públicos, siendo además en la Casación
N° 5323-2008 nos habla sobre la oponibilidad del tercero de buena fe al acto que se quiere
elevar, pudiendo presentar su oponibilidad conforme al artículo 2022 del código civil
siempre y cuando su derecho se haiga inscrito con anterioridad al que se opone, es por ello
que este sistema en las transferencias q bienes inmuebles es relevante y fundamental para
elaboración de la compraventa de bienes inmuebles, brindando así la seguridad jurídica.

El sistema constitutivo garantiza al futuro adquirente materia de compraventa, ya que, este

brinda certeza del predio a transferirse, y publicitando el acto jurídico a inscribirse, siendo
además que en este sistema es no es facultativo su inscripción, en la doctrina tenemos
Gunther Gonzales Barrón el cual nos habla que publicitar el acto jurídico presenta diferentes
consecuencias como es que el hecho notorio pueda ser preferido por el oculto, en este último
caso nos referimos a un mero contrato de compraventa que el tercero de buena fe obvia, ya
que no puede tener conocimiento de su celebración, es por ello que en el sistema registral es
obligatorio su inscripción brindado así una seguridad jurídica necesaria a las partes
contractuales y como a toda una sociedad, ya que utilizando este sistema reduciríamos los
procesos judiciales de esta índole.

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Las estrategias que el estado debe optar para implementar a nivel nacional el sistema
constitutivo para la elaboración del negocio jurídico de la compraventa es de implementar
un buen catastro registrado y ordenado, de las propiedades que tenemos en nuestro territorio
peruano, siendo además que implementando este sistema reduciríamos la carga procesal, que
van derivados de la propiedad, tales como un proceso de desalojo por ocupante precario, una
denuncia usurpación, casos de doble venta de la propiedad, ya que, aquí podremos identificar
plenamente quien es el propietario del inmueble y ver que vinculo tiene directamente con la
propiedad.

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