Pontificia Universidad Católica del Perú

Facultad de Derecho

Programa de Segunda Especialidad en Derecho Registral

Junta de Propietarios - Funcionamiento y Actos Inscribibles

Trabajo Grupal

Grupo 3

Alumnos

Claudia Mercedes Perez Reategui

Andrea Antoanne Vasquez Tineo

Gianela del Pilar Reyes Quispe

Angie Toralva Valverde

Profesor

Jorge Luis Gonzales Loli

Lima, 2021

ÍNDICE
 I. Normativa legal y reglamentaria
II. Concepto
III. Naturaleza jurídica
IV. Funcionamiento
V. Actos inscribibles
VI. Quórum para toma de acuerdos
VII. Jurisprudencia Registral Vinculante (Precedentes y Acuerdos Plenarios)
VIII. Resoluciones del Tribunal Registral
IX. Identificación de los principales problemas que se presentan e
identificación del estado actual de la cuestión. Determinar la necesidad
de reformas respecto a este tema
X. Bibliografía

I. Normatividad legal y reglamentaria

 - Artículo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
- Artículo 29 de la Ley N° 29090 - Ley de Regulación de Habilitaciones
Urbanas y de Edificaciones
- Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN - Directiva sobre el Régimen de
Propiedad Exclusiva y Común, aprobada por la Resolución del
Superintendente Nacional de los Registros Públicos N°
340-2008-SUNARP/SN
- Ley N° 27157 - Ley de Regularización de Edificaciones, del procedimiento
para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de
Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común y su Reglamento
- Artículo 21-A de la Ley General de Sociedades se aplica a la Junta de
Propietarios en defecto de normativa en relación al lugar de celebración de
las sesiones.

II. Concepto

La Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN que regula los actos inscribibles relativos a

la Junta de Propietarios en el Registro de Predios, señala que la Junta de
Propietarios es un ente no personificado conformado por los titulares de las
unidades inmobiliarias de uso exclusivo correspondiente a un edificio o grupo de
edificios. Cabe mencionar que, la actuación de la Junta de Propietarios se regula
por el Reglamento Interno de la edificación y de manera supletoria por Ley N° 27157
y su Reglamento. Conforme al artículo 145 del Reglamento de la Ley N° 27157, la
Junta de Propietarios se constituye plenamente al otorgamiento del Reglamento
Interno. Este ente no personificado es el principal órgano de decisiones del Régimen
de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común y tiene como objetivo, conservar y
mantener los elementos o bienes comunes que les permita un adecuado disfrute de
cada una de sus secciones privativas, conforme a la Directiva y la Ley mencionada.

En cuanto a la conformación de la Junta de Propietarios, el Tribunal Registral en la

Resolución 298-2011-SUNARP-TR-L ha precisado que, únicamente los propietarios
con derecho inscrito vigente pueden asistir a la Junta de Propietarios. Lo cual, obliga
a los propietarios a inscribir la titularidad de su derecho. Es decir, los propietarios
con derecho inscrito, determinan el quórum de las sesiones de la Junta de
Propietario. Con lo cual, se puede concluir que los propietarios inhabilitados y los
que no cuentan con derecho inscrito no son considerados para conformar el
cómputo del quórum para la toma de acuerdos. En buena cuenta, los propietarios
inhabilitados y que no cuentan con derecho inscrito pueden participar de las
sesiones de la Junta de Propietarios pero no tienen derecho a voto (Rodríguez,
2020).

Ahora, en el tercer párrafo del artículo 145 del Reglamento de la Ley N° 27157, se
señala que, los propietarios de la Junta de Propietarios pueden renunciar a la
misma. Aunque ello no implica que el propietario deje de cumplir con sus
obligaciones y continúe gozando de los atributos de su derecho de propiedad.

III. La naturaleza jurídica de la Junta de Propietarios: ¿Es posible

considerar que la Junta de Propietarios sea una asociación?

La Junta de Propietarios no es una persona jurídica. Sin embargo, en la práctica

actúa en representación de los titulares de las unidades inmobiliarias de uso
exclusivo en el tráfico jurídico, ya sea adquiriendo bienes - muebles e inmuebles - o
servicios - de vigilancia, de limpieza, etc. En ese sentido, el Tribunal Registral en la
Resolución 670-2005-SUNARP-TR-L. ha considerado que la Junta de Propietarios
cuenta con relativa subjetividad para realizar actos de gestión y disposición, sin
embargo no es una persona jurídica.

Es considerado más beneficioso y funcional atribuir personería jurídica a la Junta de

Propietarios. Esta utilidad sería favorable, tanto para la Junta de Propietarios como
para los acreedores de la misma. En beneficio de la Junta de Propietarios, está
podría contar con representación procesal, la cual, sería ideal para iniciar un
proceso de ejecución a los titulares morosos con la finalidad de embargarlos y
cobrar las obligaciones de pagar la cuota. Así mismo, en beneficio de los
acreedores de la Junta de Propietarios, por ejemplo, si no se reconoce el pago de
los beneficios sociales de un guardián del edificio, esté podrá demandar a la Junta
de Propietarios y de igual manera embargar para cobrar sus beneficios sociales y de
esa manera hacer que la Junta de Propietarios cumpla con sus obligaciones.

Además, en la práctica, la Junta de Propietarios si bien no cuenta con personería

jurídica, puede realizar actos de disposición, aparentemente válidos, según lo
establecido por el punto 5.13 de la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN. Lo cual,
genera confusión, debido a que, un ente no personificado no puede celebrar actos
jurídicos.Sobre esta falta de claridad, consideramos que, si en la realidad, la Junta
de Propietarios se comporta o se asemeja más a una asociación se le debería
considerar como tal. Nuestra opinión, se encuentra acorde al proyecto de ley
propuesto por el congresista Carlos Bruce del partido político Peruanos por el
Kambio que propone que la Junta de Propietarios se constituya en asociación. Una
de las motivaciones del proyecto de ley es poder embargar a los titulares morosos
(Prensa-Congreso, 2018).

IV. Funcionamiento:

Como se mencionó, la Junta de Propietarios es un órgano de decisión. El cual tiene

como principal objetivo administrar, gestionar, conservar y mantener los bienes de
dominio común para permitir el disfrute de los mismos y una adecuada convivencia.
Su designación facilitará las decisiones que se deseen adoptar. El Reglamento
Interno de la edificación es la norma fundamental de la Junta de Propietarios, en ella
se dispone el funcionamiento de la misma. De manera supletoria, se aplica la Ley
27157 y su Reglamento.

Cabe cuestionarnos, ¿Por qué es importante la inscripción de la Junta de

Propietarios? Es importante conocer cuál es el ente no personificado inscrito que
tiene capacidad de actuar en el tráfico contractual, ante entidades financieras o
personas naturales o jurídicas y judiciales. Dispensar de la Junta de Propietarios
puede ocasionar descuido en la administración de la edificación y el cobro de las
cuotas de mantenimiento y en consecuencia, generar conflictos entre los
propietarios.

Entre las funciones tenemos:

La Junta de La Junta de La Junta de

Propietarios puede Propietarios Propietarios puede
modificar el permite buscar una adquirir bienes
Reglamento Interno solución a los muebles e inmuebles.
relativos, por ejemplo: posibles conflictos El asiento de
a nuevas reglas de que pudieran inscripción expresa
convivencia, aprobar presentarse en el como titular a la junta

La Junta de La Junta de El Presidente de la

V.
Propietarios puede Propietarios puede Junta puede demandar
contratar servicios de recaudar, custodiar, el cobro de las cuotas
seguridad, limpieza, invertir y gastar por proceso de
vigilancia, fondos en el ejecución – vía judicial,
mantenimiento de mantenimiento y en el cual las cuotas

El presidente de la
Junta de Propietarios
puede convocar a
elecciones de nuevo
presidente o
directiva.

Actos inscribibles

Art. 87: Inscripción de junta de propietarios:

Son inscribibles en la partida matriz de la edificación del Registro de Predios el acto

de constitución de la junta de propietarios, la designación del Presidente y, en su
caso, de la junta directiva, en mérito al Reglamento Interno. La designación del
Presidente o de la junta directiva efectuadas con posterioridad se inscribirán en
mérito de la copia certificada del Acta de la Junta de Propietarios en el que conste
el acuerdo adoptado con las formalidades establecidas en el Reglamento Interno
Cuando el Reglamento Interno no haya previsto la convocatoria para la designación
del primer Presidente, ésta será efectuada por el propietario constructor o por los
propietarios que representen cuando menos el 25% de las participaciones en las
áreas y bienes comunes.

La convocatoria a junta de propietarios se acreditará mediante la presentación de

los documentos previstos en el Reglamento Interno o, en su defecto, los señalados
en el artículo 146 del Reglamento de la Ley No. 27157. También podrá acreditarse
mediante la presentación de declaración jurada formulada por el Presidente en la
que se consignará sus datos de identificación, domicilio y firma certificada
notarialmente, así como su declaración en el sentido que todos los propietarios
fueron convocados conforme al Reglamento Interno.

De acuerdo al artículo, la junta de propietarios es un acto inscribible y se constituye

plenamente al otorgamiento del reglamento interno, esto quiere decir a su
inscripción en los Registros Públicos. Así también se inscriben el nombramiento y
remoción del presidente y de la directiva de la junta de propietarios (Resolución N°
098-2020-SUNARP/SN).

Por ejemplo, cuando un promotor inmobiliario culmina con la construcción de un

edificio multifamiliar obtiene su declaratoria de fábrica por parte de la municipalidad,
y posteriormente acude a los Registros públicos para inscribir dicho acto, junto con
la independización y el Reglamento Interno, es en ese momento donde queda
constituida la Junta de propietarios.

En ese sentido, el promotor inmobiliario, al acceder al registro e independizar, será

el propietario único de todas las unidades inmobiliarias independizadas. En este
caso puede nombrarse como primer presidente de la junta de propietarios; sin
embargo, cuando otro propietario adquiera una unidad inmobiliaria e inscriba su
dominio en registros públicos, el promotor inmobiliario en su calidad de presidente
estará obligado a convocar a junta de propietarios para proceder con la elección del
nuevo presidente y la junta directiva, según las reglas establecidas en el reglamento
interno inscrito.

Es así que la obligación de nombrar un presidente para la junta de propietarios inicia

cuando tenemos pluralidad de propietarios, es decir, cuando registralmente
tenemos más de un propietario para las unidades exclusivas.

El presidente con mandato vigente es el llamado a convocar a junta de propietarios,

para lo cual deberá notificar a la totalidad de propietarios, mediante una esquela de
notificación la cual deberá contener información indispensable como el día, la hora,
el lugar y la agenda a tratar en la junta. La notificación a la totalidad de propietarios
deberá poder ser probada, por lo que se sugiere que sea de forma escrita y por
medios previamente aprobados, como correos electrónicos.

Por otro lado, el quórum requerido para que la elección sea considerada válida es,
en primera convocatoria, la mitad de los propietarios hábiles más uno, y en segunda
convocatoria con los propietarios que asistan.

De acuerdo a la Ley N° 27157 , la junta de propietarios no constituye una inscripción

distinta e independiente de la inscripción del reglamento interno. La junta de
propietarios se inscribe en la partida registral del predio matriz o en la que
corresponde a los bienes comunes, lo que en realidad sucede es reiterar la
importancia y obligatoriedad de la regulación de la junta de propietarios; regulación
que debe producirse al otorgamiento del reglamento interno, que sí sería el acto
propiamente inscribible. (art. 145)

Así, uno de los contenidos obligatorios del reglamento interno es el régimen de la

junta de propietarios, sus órganos de administración y las facultades,
responsabilidades y atribuciones que se les confiere; por lo que no son actos
separables: el reglamento interno de una edificación y la junta de propietarios.

Cabe señalar que ni la ley N° 27157 ni su reglamento señalan que la junta de

propietarios constituye una persona jurídica distinta a sus integrantes. Sin embargo,
actúan como un órgano de gestión

Los requisitos de inscripción de la Junta de Propietarios:

- Copia certificada por notario del acta de la Junta de Propietarios, en el que

conste el acuerdo adoptado con las formalidades establecidas en el
Reglamento Interno.
- Declaración jurada de haber realizado la convocatoria a todos los propietarios
con dominio inscrito, conteniendo inserta la convocatoria realizada, con firma
certificada ante notario del convocante o convocantes; o, en su defecto, los
cargos de las convocatorias remitidas a todos los propietarios (copia
certificada o los cargos originales), o la formalidad que disponga el
Reglamento Interno.
- Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita en
oficinas), el cual puede ser presentado por cualquier persona.
- Pago de los derechos registrales: S/. 41.00 soles.

El plazo de calificación es de siete (7) días hábiles de acuerdo a la complejidad del

título.
Una de las primeras obligaciones de la junta de propietarios es elegir al presidente
que la representará y, de ser el caso, a los demás miembros de la directiva. Forman
parte de la junta de propietarios todas las personas que adquieran en propiedad
algunos de los departamentos, depósitos y estacionamientos que conforman un
edificio o condominio.

VI. Quórum para toma de acuerdos:

Para la elección del

Presidente de la Junta se Para modificar el
requiere cuando menos Reglamento Interno se
el 25% de las requiere más del 50% de
participaciones sobre los votos favorables
bienes comunes
VII. Jurisprudencia Registral Vinculante (Precedentes y Acuerdos)

Para realizar actos de - P

El presidente de la Junta disposición se requiere O
puede convocar a sesión dos tercios de votos O
favorables

CL - Convocatoria a junta de propietarios por el 25% de participantes:

Cuando no existe Presidente de la Junta de Propietarios inscrito o ha vencido
el mandato del Presidente inscrito, la convocatoria a Junta de Propietarios
podrá ser efectuada por propietarios que representen el 25% de
participaciones sobre los bienes comunes, para tratar cualquier materia que
se señale en la convocatoria. Ello es también aplicable cuando existe presidente
inscrito con periodo de funciones vigentes, y el 25% de propietarios convoca
acreditando la muerte, renuncia o incapacidad del presidente. → Según el Pleno
150, es posible convocar a Junta de Propietarios con los representantes de
los titulares que ostentan el 25% de las participaciones sobre los bienes
comunes, cuando no exista presidente inscrito, haya vencido su mandato, se
acredite su muerte, renuncia o incapacidad.

- POO CXCIII - Representación para convocar a junta de propietarios: En

los casos en que la convocatoria a una junta de propietarios sea efectuada a través de
representantes de los titulares que ostentan el 25% de participaciones sobre los bienes
comunes de la edificación no requiere acreditarse dicha representación ante el
Registro. En ese caso bastará que la persona que otorga la declaración jurada de
convocatoria manifieste en dicha declaración que se acreditó la representación. →
Según el Pleno 193, para convocar a Junta de Propietarios es posible que
 representantes de los titulares que ostentan el 25% de las participaciones
sobre los bienes comunes, sin que se acredite la representación en el
registro.

- POO CXXXIX - Convocatoria de junta de propietarios: el último presidente

inscrito de la Junta de Propietarios con período de funciones vencido también está
legitimado para convocar a Junta de Propietarios con la finalidad de elegir al nuevo
presidente o directiva. → Según el Pleno 139, el último presidente inscrito de la
junta de propietarios con periodo de funciones vencido puede convocar a
Junta de Propietarios para elegir nuevo presidente o directiva

- PLENO X QUÓRUM DE SESIÓN DE JUNTA DE PROPIETARIOS: “Para la

determinación del quórum de sesión de junta de propietarios, deberá
considerarse únicamente a los propietarios con dominio inscrito”.

- PLENO CCI TRANSFERENCIA DE SECCIONES DE PROPIEDAD

EXCLUSIVA DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS: En la transferencia de
secciones de propiedad exclusiva, cuyo dominio corresponde a la Junta de
Propietarios, se requiere presentar acta de Junta de Propietarios en la que
conste que el acuerdo de transferencia ha sido aprobado por mayoría
calificada de dos tercios de las participaciones sobre los bienes comunes,
además de acreditarse la convocatoria a la Junta y demás requisitos que
establece el artículo 148 del reglamento de la Ley 27157. A dicho efecto, en
representación de la Junta de Propietarios, otorgará la escritura pública de
transferencia el Presidente de la Junta de Propietarios. La escritura podrá
también ser otorgada por otra persona que haya sido designada por la Junta
de Propietarios.

En conclusión, pueden convocar a Junta de Propietarios el último presidente inscrito

con periodo vencido; los representantes de los titulares que ostentan el 25% de las
participaciones sobre los bienes comunes así su representación no esté acredita en
el Registro cuando el periodo del presidente de la Junta esté vencido, no se
encuentre inscrito, se acredite su muerte, renuncia o incapacidad. Además, los
representantes de los titulares que ostentan el 25% de las participaciones pueden
convocar a la Junta de Propietarios para otros acuerdos distintos a la elección del
presidente de la Junta de Propietarios. En cuanto a la transferencia de secciones de
propiedad exclusiva de Junta de Propietarios es aprobada por dos tercios de las
participaciones sobre los bienes comunes. Únicamente, tendrán derecho a voto y
conformarán el quórum los propietarios con dominio inscrito.

VIII. Otras jurisprudencias registrales

Además de los precedentes de observancia obligatoria, el Tribunal Registral (TR) ha
emitido diversas resoluciones que resultan ser relevantes para la calificación de
actos relacionados a las juntas de propietarios.

Dado que interesa saber el criterio del TR con respecto a la naturaleza jurídica de la
junta de propietarios, en la Resolución N°711-2006-SUNARP-TR-L se establece
claramente que estas no constituyen personas jurídicas. La junta de propietarios se
inscribe en el registro de predios; si fueran personas jurídicas, se inscribirán en el
registro de personas jurídicas. Agrega el TR que la junta de propietarios “ha sido
creada por ley a efectos de regular el funcionamiento y administración de la unidad
inmobiliaria, estableciendo derechos y obligaciones de los propietarios, que se
encuentran recogidos en el Reglamento interno (…) la junta de propietarios
constituye un ente corporativo sin personería jurídica con la única finalidad de velar
por el funcionamiento y administración de los bienes y servicios de dominio común o
bienes en copropiedad, en la que son sus integrantes quienes en función de
votaciones deciden respecto del manejo de la unidad inmobiliaria ” (fundamento 4,
p. 5).

El TR afirma que si la Junta de Propietarios cuenta con facultades para transferir

bienes comunes por mayoría de ellos, por analogía y con mayor razón, también
puede adquirirlos, aclarando que el bien que se adquiere no le va a pertenecer a la
Junta de propietarios, sino a los propietarios de las secciones de propiedad
exclusiva.

En ese sentido, los bienes adquiridos deben de ser colindantes a la unidad

inmobiliaria matriz, por lo que la rogatoria deberá comprender la modificación del
reglamento interno, donde conste la incorporación del bien adquirido a la relación de
bienes comunes. Todo ello, bajo el régimen de propiedad horizontal; mientras que,
si estamos ante el régimen de copropiedad e independización, el TR sostuvo en
aquél entonces que los actos de disposición requerían de unanimidad, de
conformidad con el Art. 971 del CC y que la solicitud de inscripción en Registros
Públicos debía contener la acumulación de predios.

Sin embargo, en la Resolución N°092-2018-SUNARP-TR-L, el TR sostiene que, si

bien en el régimen de independización y copropiedad los bienes de uso común se
rigen por el Código Civil, al aprobarse un reglamento interno, se puede admitir que
estemos ante el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, en el cual se
pueden pactar mayorías distintas. En el caso en cuestión, se había solicitado la
inscripción de compraventa a favor de una sociedad conyugal de un bien inmueble
inscrito a favor de la Junta de Propietarios de un Condominio, es decir, como titular
de una unidad exclusiva.

EL TR interpreta que la norma -sin reconocer personería jurídica- le otorga cierta

subjetividad a la Junta de Propietarios, por lo tanto, es capaz de intervenir en actos
de transferencia de inmuebles “no siendo función de las instancias registrales
calificar si dichos actos se encuentran adecuados a la función que realizan”
(fundamento 8, p.6). Por lo tanto, las Juntas de Propietarios pueden transferir los
bienes de su propiedad, bajo cualquier modalidad, siempre que se apruebe con
mayoría calificada.

En este caso, se resuelve que la junta de propietarios puede disponer de bienes de

propiedad exclusiva inscritos a su favor, a diferencia del caso comentado en la
resolución anterior, cuyo supuesto era la adquisición de bienes por parte de la junta
de propietarios, que para el TR exigía que los bienes sean colindantes y la
modificación del reglamento interno. Opinamos que la junta de propietarios,
independientemente al régimen que decida adoptar (propiedad horizontal o
independización y copropiedad) al ser un ente con cierta subjetividad jurídica
reconocida, puede adquirir y transferir bienes de su propiedad, en tanto cuente con
las mayorías establecidas en su reglamento interno y dichos actos obedezcan a los
fines de dicho ente, a saber, gestionar y administrar los bienes comunes, por lo que
nos parece más adecuado el flexible criterio adoptado en la segunda resolución bajo
comentario.

En lo referente a las constancias de convocatorias, sabemos que pueden ser

emitidas por la persona u órgano que lo convoca, es decir, el presidente o el 25% de
los propietarios. En ese sentido, la Resolución N° 666-2013-SUNARP-TR-L
considera lo dispuesto en el numeral 5.10 de la Directiva 09-2008-SUNARP-SN,
referido a al mecanismo previsto en la directiva de regularización de consejos
directivos de asociaciones civiles, que a su vez encuentra base en el Art. 56 del
Reglamento de Inscripciones de Registro de Personas Jurídicas, para lo cual se
exige consignar el nombre completo de la persona que efectúa la convocatoria y su
cargo, que la convocatoria se realizó conforme a ley, con el conocimiento de los
integrantes de la junta y establecer los términos de la convocatoria.

De similar criterio es la Resolución 160-2021-SUNARP-TR-L, la cual sostiene que

para la acreditación se presentarán los documentos previstos en el reglamento
interno o los señalados en el art. 146 del reglamento de la ley 27157 o, la constancia
formulada por el presidente de la junta de propietarios con firma certificada
notarialmente, con los datos ya mencionados, siendo de aplicación supletoria el art.
56 del Reglamento de Inscripciones de Registro de Personas Jurídicas. También
aclara que la certificación de reproducción de la relación de propietarios no es un
documento idóneo para la acreditación.

Cabe resaltar que en estos casos se aplica la regulación de la directiva para

asociaciones civiles y el reglamento de inscripciones del registro de personas
jurídicas, en tanto el reglamento interno no ha sido adecuado a la Ley N°27157. Así,
el TR encuentra criterios de calificación razonables, mientras que el usuario no se
ve obligado a adecuar su reglamento interno para lograr la inscripción de la junta.
En esa línea de ideas, el TR también sostiene en la Resolución N°1861-2016-
SUNARP-TR- L que cuando el reglamento interno inscrito no establezca periodo de
funciones del presidente, no es necesario exigir la adecuación previa del reglamento
interno a la ley 27157 porque el nombramiento del presidente de la junta de
propietarios no modifica ninguna disposición. Asimismo, tampoco impide la
inscripción de elección del presidente por periodo determinado, que el reglamento
interno no establezca plazo de funciones. Consideramos sensata la postura del TR
en estos casos, ya que el solo nombramiento del presidente no implica la
modificación del reglamento interno, por lo que no debería existir un impedimento en
la inscripción por esta razón.

En la Resolución N°186-2021-SUNARP-TR-L y en otras de similar razonamiento,

se sostiene que la constancia de convocatoria de una sesión de junta de
propietarios convocada por el 25% de participaciones en los bienes y áreas
comunes en que se elija al presidente, puede ser suscrita por el presidente electo,
es decir, no es necesario que previamente se faculte para suscribir la constancia.
Ello nos parece acertado porque disminuye los costos para formalizar los acuerdos,
por cuanto en la misma sesión se podrá elegir al presidente quien se sobreentiende
está facultado para suscribir el documento, por lo que sería innecesario y poco
práctico que para suscribir el documento se requiera de otro acto habilitante.

Es importante considerar la Resolución 1139-2016-SUNARP-TR-L, la cual no

admite que la directiva de la Junta de Propietarios está conformada por la directiva
de la persona jurídica propietaria de la edificación, por ser distintos sujetos de
derecho. Dicho criterio es coherente, atendiendo a que se trata de entes diferentes
que persiguen otros propósitos.

La Resolución N°3380-2019-SUNARP-TR-L, consideró defecto insubsanable el

incumplimiento del plazo mínimo estipulado para la antelación con que debe
cursarse las esquelas para segunda convocatoria a junta de propietarios, en tanto
ello conlleva a la nulidad de los acuerdos adoptados, por lo que confirmó la tacha
sustantiva formulada al título en primera instancia. En este caso, el TR pudo
constatar que “la sesión efectuada en segunda convocatoria no se realizó con la
anticipación debida de tres días entre la primera y segunda convocatoria que señala
el reglamento con la modificación realizada, puesto que entre la primera y segunda
convocatoria sólo media un día de diferencia (…)” (fundamento 10, p.8). En este
aspecto, consideramos que no existe mayor discusión, por cuanto no puede ser
admisible la junta de propietarios que haya sido realizada sin atender a los plazos
dispuestos por el reglamento interno.

Por otro lado, es interesante la Resolución N°146-2020-SUNARP-TR-T, la cual

decidió que la inscripción de nuevos propietarios en secciones exclusivas, luego de
celebrada la junta de propietarios, ENERVA la eficacia de los acuerdos inscribir,
salvo que, excluyendo a estos nuevos propietarios, de igual manera se cumpla con
el quórum y mayoría requeridos. De lo contrario, corresponde exigir la ratificación
expresa del acuerdo por parte de los actuales titulares. La decisión se fundamenta
en el POO aprobado en el Pleno X, “para la determinación del quórum de sesión de
junta de propietarios, deberá considerarse únicamente a los propietarios con
dominio inscrito”.

Sin embargo, el voto en discordia señala que el precedente no precisa la fecha en la

que dichos propietarios deben tener dominio inscrito, por lo que propone, en virtud
del principio de legitimación, que los propietarios requieren tener derecho inscrito a
la fecha de la sesión de la junta de propietarios (y no a la fecha de presentación del
título) porque en base a ellos se establecerá el quórum y mayoría requeridos. Esto,
en base a que la modificación no inscrita del reglamento interno no sería oponible al
nuevo propietario. Por lo tanto, el voto en minoría consideró que, si a la fecha de la
celebración de la junta se ha cumplido con las mayorías establecidas en el
reglamento interno por parte de los propietarios inscritos en ese momento, el título
es inscribible, siendo irrelevante que, a la presentación del título, existan algunas
unidades inmobiliarias con nuevos propietarios. Resaltamos que el voto en minoría
precisa que la ratificación de los nuevos propietarios sería exigible cuando se trate
de actos que modifiquen el reglamento interno, no así cuando sólo consista en la
elección del presidente.

Consideramos acertada la opinión del voto en discordia porque no resulta razonable

exigir instrumentos de ratificación de nuevos propietarios por cada acto que celebre
la junta, puesto que ello podría entorpecer el proceso de adopción de acuerdos y
fomentar que simplemente prescinda del costoso registro público. Así, el criterio del
voto en mayoría sí resulta prudente si el acto implica una modificación del
reglamento interno, en tanto sus disposiciones obligan a todo aquél que sea
propietario, por lo que la ratificación tiene el propósito de advertir a los nuevos
propietarios de las reglas que le inevitablemente le serán aplicables.

En cuanto al lugar de reunión de la junta de propietarios, la Resolución N°559-

2018-SUNARP-TR-L ha señalado que no procede su inscripción si fue realizada en
lugar distinto del predio cuando de la revisión de la partida y antecedentes
registrales, no fluya inequívoca y razonablemente, la imposibilidad de su realización
en el lugar del predio por motivos de espacio físico. Se entiende que así será
mientras no existan ambientes dentro de la edificación que posibiliten la reunión de
todos los propietarios para llevar a cabo las sesiones. En este caso particular, del
título presentado y de los antecedentes, no se acredita claramente dicha
imposibilidad, por lo que se tacha la solicitud de inscripción de la elección de
directiva de junta de propietarios.

En el caso en cuestión, el usuario sostiene en su escrito de apelación que el predio

no cuenta con pisos de cemento por lo que no es un ambiente adecuado para
sesionar; asimismo, afirman que sus instalaciones “se encuentran secuestradas”, al
punto de existir al momento de la presentación del título, un proceso penal de
apropiación ilícita que involucra el edificio. Sin embargo, el TR afirma que el predio
“cuenta con espacio físico suficiente como para congregar hasta 131 propietarios” y
que el hecho de no contar con pisos de cemento “no es un impedimento para
realizar las asambleas de la junta de propietarios” (fundamento 7, p. 7-8).

Al respecto, opinamos que el TR podría replantear este criterio, en tanto es

imposible saber desde la partida del inmueble y antecedente registrales el
verdadero estado de una edificación y si realmente es idónea para realizar las juntas
de propietarios; en ese sentido, se debería poder admitir la constatación de una
autoridad de la situación de imposibilidad para sesionar dentro del inmueble (como
en el caso, en donde se adjuntó el acta de inspección del fiscal provincial).

Por otro lado, es recomendable consignar en el reglamento interno lugares

alternativos para poder sesionar. En este caso, decidieron sesionar en un lugar
distinto del edificio, pero esto no consta en el reglamento interno.

Dado que el caso se dio en el 2017, las sesiones virtuales no tenían tanta fuerza y
reconocimiento como ahora. Dicho ello, consideramos que las sesiones a través de
medios electrónicos serían la solución más accesible, dadas las circunstancias.

En otros temas, la Resolución N°1998-2017-SUNARP-TR-L dispone que no

corresponde al registrador calificar si se han cumplido o no los presupuestos y
requisitos para la legalización de apertura del libro de actas de una junta de
propietarios, por cuanto ello es competencia del notario. El TR fundamenta su
decisión sobre el precedente de observancia obligatoria referido a legalización de
apertura de libros de personas jurídicas. Al respecto, consideramos que,
efectivamente, el registrador no puede pronunciarse sobre las actuaciones de
exclusiva competencia del notario, por lo que es un acierto el criterio del TR y su
fundamento en el precedente ya previsto para libros de personas jurídicas.

En cuanto a discrepancias, la Resolución N°2925-2017-SUNARP-TR-L dispone

que la verificación de quórum y mayorías comprende solamente la información
consignada en antecedentes registrales, no siendo materia de observación la
discrepancia con los datos consignados en el acta de junta de propietarios.

Finalmente, por motivos de la emergencia sanitaria provocada por la pandemia de

COVID-19, el Tribunal Registral admitió en la Resolución N°026-2021-SUNARP-
TR-T la realización de juntas de propietarios en sesiones no presenciales, a pesar
de no estar prevista dicha modalidad en el reglamento interno.

Por último, tener en cuenta la Resolución N°2405-2021-SUNARP-TR-T, que

considera como supuesto de tacha especial la presentación en forma física del título
que contenga actos de nombramiento de la junta de propietarios, por cuanto se
deberá presentar a través del Sistema de intermediación digital (SID-SUNARP).
IX. Identificando los principales problemas que se presentan e
identificando el estado actual de la cuestión // Determinar la necesidad
de reformas respecto a este tema

a) Del periodo de funciones del presidente o directiva

Previa a la emisión del precedente de observancia obligatoria del Tribunal Registral,

los registradores planteaban observaciones de las convocatorias de nuevo
presidente de la junta de propietarios hechas por el último presidente cuyo mandato
se encontraba vencido, por cuanto dicho supuesto se encontraba previsto
únicamente para las personas jurídicas (en específico asociaciones). Es así que en
esos casos de acefalía se requería que cuando menos los propietarios que
representaban el 25% de participación de los bienes comunes efectuaran la
convocatoria (sostenido en un acuerdo plenario del tribunal). Lo cual generaba
costos de transacción elevados al necesitar que los propietarios suscriban la
convocatoria necesitando la firma legalizada de cada uno para otorgar el
instrumento público, además que los propietario podrían ser numerosos, generando
altos costos económicos.

b) De la naturaleza de la Junta de Propietarios

La junta de propietarios no constituye una persona jurídica, la Ley 27157 no le ha

otorgado tal calidad, tampoco tiene capacidad para ejercer derechos y deberes por
sí misma, no cuenta con un patrimonio autónomo, ni tampoco les aplica la
responsabilidad limitada, no es un ente distinto al que los conforman, sino una
agrupación de copropietarios como órgano colegiado que toma decisiones respecto
de los bienes comunes, y como tal se encuentra representado por un Presidente.

Debido a que ni la ley ni su reglamento señalan de manera expresa cuál es su

naturaleza jurídica, genera la disyuntiva de si le resulta aplicable las normas que
regulan a las personas jurídicas, lo cual generó que en sede registral se emitan
acuerdos plenarios y plenos que establezcan los criterios de calificación. Dentro de
ellos, el precedente POO CXXXIX, que establece la posibilidad de que el último
presidente inscrito con mandato vencido pueda convocar a la Junta para que se
pueda elegir a un nuevo presidente.

Al respecto, consideramos que en una eventual regulación debería contener lo

sostenido en el mencionado precedente que otorga una solución eficaz en pro del
tráfico jurídico. No permitir una aplicación supletoria en cuanto le fuera aplicable,
supone un impedimento y obstáculo para su acceso al registro, propiciando la
informalidad y desorden, resquebrajando así la seguridad jurídica. Aun cuando no
sea una persona jurídica, necesita que estén reguladas sus contingencias (Pachas,
2017, p. 323).
Otra opinión en relación a la naturaleza jurídica de la Junta de Propietarios, es que
esta debe constituirse como una asociación y de esa manera ser sujeto de derecho
con derechos y obligaciones, ya que en la práctica la normativa vigente le atribuye
facultades que similares a una. Por ejemplo, de acuerdo con la sexta Disposición
Complementaria y Final de la Ley de la Micro y Pequeña Empresa señala que “las
juntas o asociaciones o agrupaciones de propietarios o inquilinos en régimen de
propiedad horizontal o condominio habitacional (...) podrán acogerse al régimen
laboral de la microempresa respecto de los trabajadores que les prestan servicios
en común de vigilancia, limpieza, reparación(..)” Es decir con este criterio se motiva
también a que las Juntas de Propietarios se formalicen y puedan incluso inscribirse
como MYPE, tener un RUC, a fin de evitar eventuales sanciones, lo cual resulta
bastante favorable a estas.

c) De las sesiones virtuales de la Junta de Propietarios

Debido a la pandemia de la COVID-19 se emitió el Decreto de Urgencia Nº 100-

2020, publicado el 27 de agosto del 2020, que permitía de manera excepcional a las
a las sociedades, asociaciones, fundaciones, comités u otras personas jurídicas
reguladas por ley a convocar y celebrar juntas de manera no presencial o virtual, a
través de medios tecnológicos, hasta el 31 de diciembre de 2020. Como se
mencionó, el Tribunal Registral en la Resolución N°026-2021-SUNARP-TR-T ha
considerado que, los alcances de está norma se extiende a las Juntas de
Propietarios, debido a que, la literalidad de la norma no impedía que estás puedan
sesionar virtualmente.

Es importante señalar que dicha norma ha sido derogada por la Ley 31194, ley que
modifica el artículo 21-A de la Ley 26887, Ley General de Sociedades “a fin de
regular las sesiones no presenciales y el ejercicio de los derechos de voz y voto no
presenciales en las sociedades”. Así, es posible seguir realizando sesiones no
presenciales, aunque la nueva norma aplica para los órganos de las sociedades,
personas jurídicas reguladas en el Código Civil y otras leyes especiales, de acuerdo
a la tercera disposición complementaria final. No encontramos ningún obstáculo
para que, el artículo en comentario sea aplicable a las sesiones de Junta de
Propietarios, incluso se torna necesario tomando en cuenta la necesidad de
regulación supletoria el vacío de la Ley N° 27157.

Como ya hemos venido mencionando a pesar que dicha junta no ostente la calidad
de persona jurídica se le deben aplicar las mismas reglas en tanto sea posible. Así
lo entendió el Tribunal Registral en la Resolución Nº 026-2021-SUNARP-TR-T del
18/01/2021 señalando que la Junta de Propietarios sí podía sesionar de forma
virtual incluso cuando su reglamento lo omita, señalando que dicho decreto debía
extender sus alcances a la junta de propietarios.

d) La responsabilidad civil de la Junta de Propietarios

Consideramos que para efectos de determinar la responsabilidad civil de un sujeto
de derecho, la Junta de Propietarios debería ser considerada persona jurídica y por
todas las consideraciones mencionadas, anteriormente, debe ser constituida como
una asociación.

En la actualidad, es posible demandar los beneficios sociales de un trabajador de la

propiedad bajo el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. En estos
casos, cada uno de los propietarios de las unidades exclusivas responden frente al
trabajador con todo su patrimonio. Consideramos que, la Junta de Propietarios se
debe constituir como una persona jurídica y de esa manera responder de manera
limitada.

e) ¿Qué se puede hacer con los quórum para mejorar el funcionamiento

del edificio?

Hemos analizado a lo largo del trabajo los problemas que traían a las juntas de
propietarios respecto a los quórum y convocatorias para la celebración de las
sesiones. Ante ello consideramos que, en una eventual regulación normativa se
debe tener en cuenta si la convocatoria y participación de las juntas comprendería
solo a los titulares inscritos o también a los extrarregistrales. Para ello debemos
partir de lo dispuesto por el Art. 949 del Código Civil, en tanto que la propiedad de
un bien inmueble se transmite por el solo consenso, no siendo necesaria la
inscripción; por ello, la convocatoria también debe tomar en cuenta a los propietarios
no inscritos (Mora, 2018, p.83). Por otro lado, al momento de la calificación del
acuerdo puede existir discrepancia entre los titulares registrales y los asistentes a la
asamblea, por lo que el registro ha establecido que es suficiente con la asistencia de
los propietarios con dominio inscrito para llegar al quórum o mayoría necesaria,
desamparando así el derecho de los titulares extrarregistrales, situación que
consideramos debe preverse normativamente.

X. Bibliografía

Gestiona, C. (2021). Nuevo criterio para la junta de propietarios. Consultado en:

https://www.modus.pe/nuevo-criterio-para-las-juntas-de-propietarios/

Mora, C (2018). Efectos de la responsabilidad civil de la Junta de Propietarios de la

Ley 27157, 2017. [Tesis de pregrado, Universidad Tecnológica del Perú]

PRESA-CONGRESO. (2018). La Junta de Propietarios podrá embargar a los

morosos. Consultado en:
https://www2.congreso.gob.pe/Sicr/Prensa/heraldo.nsf/CNtitulares2/
fea920ac26d2f6c4052582eb0081a600/?OpenDocument
Pachas, K. (2017) La junta de propietarios: una aproximación para una regulación
eficaz,Gaceta Civil & Procesal Civil (53), 315-323.

Rodríguez, J. (2020). Apuntes sobre la Junta de Propietarios. Lima: IUS 360.

Consultado en: https://ius360.com/apuntes-sobre-la-junta-de-propietarios-jose-
rodriguez/#_ftn6