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Proceso civil. El juicio verbal de desahucio

EL JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO

CONCEPTO
Los procesos de desahucio tienen por objeto la recuperación por el arrendador de la posesión
del inmueble cedido mediante un contrato de arrendamiento, con base, bien en la resolución del
contrato por falta de pago de la renta, o bien en la expiración del contrato por haber terminado el
plazo por el que se constituyó el arrendamiento, empleando, si fuere preciso para recuperar la
posesión de la finca, el lanzamiento forzoso del arrendatario.

OBJETO
El juicio verbal, en relación con el arrendamiento de inmuebles, se utiliza en los siguientes
casos: 1.- Demandas que versen sobre reclamación de cantidades por impago de
rentas y
cantidades debidas, cualquiera que sea la cuantía.
2.- Demandas que, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el
arrendatario, pretendan la recuperación de la finca, urbana o rústica, dada en arrendamiento
(desahucio por falta de pago).
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3.- Demandas que, con fundamento en la expiración del plazo fijado contractual o
legalmente, pretendan la recuperación de una finca rústica o urbana dada en arrendamiento
(desahucio por expiración del plazo).

Como procesos de desahucio hemos de considerar los señalados en el número 2 y 3 anteriores,

ya que el primero, siendo juicio verbal por razón de la materia, no participa de la naturaleza propia
de los procesos de desahucio; en los siguientes apartados nos centraremos en los juicios de
desahucio por falta de pago y en el desahucio por expiración del plazo de la relación arrendaticia.

1.- DISPOSICIONES COMUNES AL DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO Y AL DESAHUCIO POR

EXPIRACIÓN DEL PLAZO

1.1.- COMPETENCIA.-
Se atribuye al Juzgado de 1ª Instancia del lugar donde esté sita la finca. No se admite la
sumisión de las partes a otro Juzgado.

1.2.- POSTULACIÓN.-
Será preceptiva la intervención de Abogado y Procurador, ya que la única excepción, tras la
reforma de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, son los juicios verbales cuya determinación se haya
efectuado por razón de la cuantía y ésta no exceda de 2.000 euros, en los que podrán los litigantes
comparecer por sí mismos y sin necesidad de asistencia letrada.

1.3.- ACUMULACIÓN OBJETIVA Y SUBJETIVA (Art. 437.4.3ª LEC)

- Acumulación objetiva: En los juicios de desahucio de finca por falta de pago o por expiración
legal o contractual del plazo, se permite la acumulación de las acciones en reclamación de rentas o
cantidades análogas vencidas y no pagadas, con independencia de la cantidad que se reclame.
- Acumulación subjetiva: Se podrán acumular en la demanda de desahucio las acciones
ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.

1.4.- POSIBLE SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD (art. 441.5 LEC)

Información al demandado.
Se informará al demandando de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su
caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la
posible situación de vulnerabilidad.

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En estos supuestos, la cédula de emplazamiento al demandado habrá de contener datos de

identificación de los servicios sociales a los que puede acudir el ciudadano.

Comunicación de la existencia del proceso

A los mismos efectos, se comunicará, de oficio por el Juzgado, la existencia del procedimiento
a los servicios sociales.

Existencia de situación vulnerabilidad, suspensión del proceso

En caso de que los servicios sociales confirmasen que el hogar afectado se encuentra en
situación de vulnerabilidad social y/o económica, se notificará al órgano judicial inmediatamente.
Recibida dicha comunicación, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso
hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo
máximo de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los servicios
sociales al órgano judicial, o de tres meses si el demandante es una persona jurídica.

Continuación del juicio de desahucio

Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se alzará la suspensión y continuará el
procedimiento por sus trámites.

1.5.- SENTENCIA
Sentencia
En los juicios de desahucio de finca urbana por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o
por expiración del plazo, la sentencia se dictará en los 5 días siguientes a la vista, convocándose en el
acto de la vista a las partes a la sede del tribunal para recibir la notificación si no estuvieran
representadas por procurador o no debiera realizarse por medios telemáticos, que tendrá lugar el día
más próximo posible dentro de los 5 siguientes al de la sentencia.

Sin embargo, en los juicios de desahucio de finca rústica por falta de pago, o por expiración del
plazo, será de aplicación la regla general del juicio verbal, por lo que una vez finalizada la vista, el
tribunal deberá dictar sentencia dentro de los 10 días siguientes.

Condena de futuro
En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se
acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el
demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el
decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con
posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca,
tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad
reclamada al presentar la demanda.

Ausencia de cosa juzgada

No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que decidan sobre la pretensión de
desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta
o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo.

Recursos contra la sentencia

Contra la sentencia del Juez de 1ª Instancia cabe recurso de apelación ante la Audiencia
Provincial y, en su caso, contra la sentencia que dicte la Audiencia caben los recursos extraordinarios
por infracción procesal y el de casación, pero para que puedan ser admitidos, el recurrente debe
justificar al interponer dichos recursos haber pagado las rentas vencidas y las que con arreglo al
contrato deba pagar adelantadas.

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Asimismo, dichos recursos se declararán desiertos si durante su sustanciación el demandado

recurrente dejare de pagar los plazos que venzan o que deba adelantar. El arrendatario podrá
adelantar o consignar el pago de varios períodos no vencidos, los cuales se sujetarán a la liquidación
una vez firme la sentencia.

A continuación vamos a tratar el juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta o
cantidades debidas por el arrendatario y, posteriormente, el desahucio por expiración del plazo
contractual o legal.
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2.- DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO

2.1- DEMANDA.-
El juicio verbal principiará mediante demanda con el contenido y forma propios del juicio
ordinario. En cuanto al contenido de la demanda, existen varias especialidades:

Contenido obligatorio de la demanda.

a) Enervación.- Se establece como requisito de admisión de la demanda en los desahucios de
finca urbana por falta de pago, que el arrendador (demandante) indique en la demanda las
circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del
desahucio, bajo apercibimiento de que el tribunal inadmita la demanda (art. 439.3 LEC).

Si procede el pago enervador, deberá indicarlo en la demanda, especificando la cantidad que

reclama.

Si no procede el pago enervador, indicará en la demanda las circunstancias por las que no
procede. Y según el art. 22.4 LEC, este pago enervador no será posible:
a) Cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior,
excepto que el cobro no hubiese tenido lugar por causas imputables al arrendador.
b) Cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio
fehaciente con, al menos, 30 días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no
se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

Contenido potestativo de la demanda.

a) Condonación de la deuda.- En el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o
cantidades debidas al arrendador, (también por expiración legal o contractual del plazo), el
demandante podrá anunciar en la demanda que asume el compromiso de condonar al arrendatario
todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al
desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser
inferior al plazo de 15 días desde que se notifique la demanda (art. 437.3 LEC)

b) Condena de futuro.- Tanto en desahucios de finca urbana como rústica, cuando la acción de
reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago (también por expiración legal o
contractual del plazo), el demandante podrá solicitar expresamente en su escrito de demanda que la
sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se
devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión
efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la
última mensualidad reclamada al presentar la demanda

c) Solicitud de ejecución en la demanda.- La solicitud de ejecución en la demanda de

desahucio será suficiente para la ejecución directa de la sentencia condenatoria de desahucio por
falta de pago de las rentas o cantidades debidas (también por expiración legal o contractual del
plazo), o de los decretos que pongan fin al referido desahucio si no hubiera oposición al
requerimiento, sin necesidad de ningún otro trámite para proceder al lanzamiento en el día y hora
señalados en la propia sentencia o en la fecha que se hubiera fijado al ordenar la realización del
requerimiento al demandado.

2.2.- ADMISIÓN, TRASLADO DE LA DEMANDA Y REQUERIMIENTO

En los juicios de desahucio por falta de pago, acumulando o no la pretensión de condena al
pago de las rentas existe una previa fase monitoria a la eventual vista del juicio verbal.

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Examinada la demanda por el LAJ, si se cumplen los requisitos legales, dictará decreto
admitiéndola y, en la misma resolución, tras la admisión y previamente a la eventual vista que se
señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de 10 días (art. 440.3 LEC):
1.- desaloje el inmueble y pague al actor
2.- en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición
de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el
de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio;
3.- en otro caso comparezca ante el tribunal y alegue sucintamente, formulando oposición, las
razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las
circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

Contenido del requerimiento

El requerimiento expresará el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la
eventual vista en caso de oposición del demandando, para la que servirá de citación, y el día y la hora
exactos para la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición . Es decir, en el decreto
de admisión, se señalarán dos fechas: la de la eventual vista para caso de oposición y la del
lanzamiento, para caso de que se hubiere así interesado en la demanda en caso de ausencia de
oposición.
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Asimismo se expresará que en caso de solicitar asistencia jurídica gratuita el demandado,

deberá hacerlo en los 3 días siguientes a la práctica del requerimiento, así como que la falta de
oposición al requerimiento supondrá la prestación de su consentimiento a la resolución del contrato
de arrendamiento que le vincula con el arrendador.

En el supuesto de que el demandante haya expresado en su demanda que asume el

compromiso a que se refiere el artículo 437 LEC (condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de
las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca) , se le
pondrá de manifiesto en el requerimiento, y la aceptación de este compromiso equivaldrá a un
allanamiento.

Forma del requerimiento

El requerimiento se practicará en la forma prevista en el artículo 161 LEC1, en el que se expresará
todo lo anterior, apercibiendo al demandado de que:
a) de no realizar ninguna de las actuaciones citadas, se procederá a su inmediato lanzamiento,
sin necesidad de notificación posterior.
b) de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado
para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista.

Lugar del requerimiento y citación

Señala el art. 155.3 LEC que, en relación con los procesos de desahucio de finca urbana o
rústica por falta de pago de rentas o cantidades debidas (también por expiración legal o contractual
del plazo y en los procesos de reclamación de estas rentas o cantidades debidas), se entenderá que si
las partes no han acordado señalar en el contrato de arrendamiento un domicilio en el que se
llevarán a cabo los actos de comunicación, éste será, a todos los efectos, el de la vivienda o local
arrendado.
En estos mismos procesos, cuando no pudiere hallarse ni efectuar la comunicación al
arrendatario en los domicilios designados en el párrafo anterior, ni hubiese comunicado de forma
fehaciente con posterioridad al contrato un nuevo domicilio al arrendador, al que éste no se hubiese
opuesto, se procederá, sin más trámites, a fijar la cédula de citación o requerimiento en el tablón de
anuncios de la oficina judicial (art. 164, último párrafo)2.

1
La entrega al destinatario de la comunicación de la copia de la resolución o de la cédula se efectuará en la sede del tribunal o en
el domicilio de la persona
2
Según el art. 236 LOPJ, redactado por LO 4/2018, la publicidad de los edictos se realizará a través del Tablón Edictal Judicial Único

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2.3.- CONDUCTAS DEL DEMANDADO

No desaloja, no paga y no se opone

Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o
allanarse, el LAJ dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el
lanzamiento en el día y la hora fijadas.

Desaloja el inmueble
El demandado requerido puede desalojar el inmueble en el plazo del requerimiento, sin
formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase.
En este caso, el LAJ lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento, y
dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su
mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca, y dando
traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada,
bastando para ello con la mera solicitud.

En los dos supuestos anteriores, el decreto dando por terminado el juicio de desahucio,
impondrá las costas al demandado e incluirá las rentas debidas que se devenguen con posterioridad
a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose
como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al
presentar la demanda.

Acepta la condonación de la deuda

Puede el arrendatario, en el plazo del requerimiento, aceptar la condonación de la deuda en
los términos ofrecidos por el demandante.
La aceptación de la condonación equivale a un allanamiento, razón por la cual se dicta
sentencia condenatoria que fijará una fecha de lanzamiento con carácter subsidiario para el caso de
que el demandado no desalojare voluntariamente la finca en el plazo señalado en aquel
requerimiento. La fecha la fijará el tribunal en un plazo no superior a 15 días desde la finalización del
periodo voluntario (440.1 LEC).

Pago enervador
La enervación puede producirse tanto en los desahucios por falta de pago de fincas urbanas
como de fincas rústicas.

Para que pueda producirse la enervación del desahucio, el arrendatario deberá pagar al actor,
o poner a su disposición en el tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el
requerimiento (10 días), el importe de las cantidades reclamadas en la demanda, y el de las que
adeude en el momento del pago enervador del desahucio.

Realizado el pago enervador del desahucio por el demandado, el actor dispone de dos opciones:
- No oponerse a la enervación, terminando el proceso mediante decreto dictado por el LAJ.
- Oponerse a la enervación por entender que no concurren los requisitos, en cuyo caso, se
citará a las partes a la vista del juicio verbal, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará
enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago

de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por
causas imputables al arrendador.

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Contesta la demanda, se opone al desahucio

El arrendatario puede oponerse a la petición de desahucio por entender que no debe en todo o
en parte las cantidades reclamadas o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
Como ya hemos dicho, es necesaria la intervención de abogado y procurador por tratarse de un
juicio verbal por razón de la materia

Cuando el demandado se oponga al desahucio en el plazo de 10 días desde el requerimiento,

se celebrará vista, cuya fecha se habrá señalado en el decreto de admisión de la demanda.
En la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado se fijará día y hora exactas
para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de 30 días desde la
fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no
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se recurriera, se procederá al lanzamiento en el día y hora fijadas, sin necesidad de notificación

posterior.

Comparecidas las partes, el tribunal declarará abierto el acto y la vista se desarrollará en la

forma prevista para el juicio verbal.

Prueba.- En los desahucios de finca rústica o urbana por impago de la renta, sólo se permitirá
al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación
(art. 444.1 LEC).

Practicadas las pruebas, el tribunal podrá conceder a las partes un turno de palabra para
formular oralmente conclusiones, dándose por terminada la vista y dictándose sentencia.

2.4.- TERMINACIÓN DEL PROCESO

El juicio de desahucio por falta de pago de finca urbana o rústica, como hemos visto, terminará
por Decreto o por Sentencia en función de la conducta del demandado.

Conducta del demandado: Resolución Procesal:

NI PAGA NI SE OPONE

DESALOJA LA FINCA SIN PAGAR NI OPONERSE DECRETO

No se opone el arrendador
PAGO ENERVADOR DEL DESAHUCIO
Se opone el arrendador

SENTENCIA
ACEPTA LA CONDONACIÓN DE LA DEUDA
5 días finca urbana
10 días finca rústica
SE OPONE AL DESAHUCIO (CONTESTA DEMANDA)

Fecha del lanzamiento

En la sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades
debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, o en los decretos que pongan fin al referido
desahucio si no hubiera oposición al requerimiento, como ya hemos visto, la solicitud de su ejecución
en la demanda de desahucio será suficiente para la ejecución directa de dichas resoluciones, sin
necesidad de ningún otro trámite para proceder al lanzamiento en el día y hora señalados en la
propia sentencia o en la fecha que se hubiera fijado al ordenar la realización del requerimiento al
demandado.

Recordar que en las sentencias de condena por allanamiento a que se refieren los artículos
437.3 y 440.3 (por condonación de la deuda), en previsión de que no se verifique por el arrendatario
el desalojo voluntario en el plazo señalado, se fijará con carácter subsidiario día y hora en que tendrá
lugar, en su caso, el lanzamiento, que se llevará a término sin necesidad de ulteriores trámites en un
plazo no superior a 15 días desde la finalización de dicho periodo voluntario.
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Del mismo modo, en las sentencias de condena por incomparecencia del demandado a la vista,
se procederá, sin más trámite, al lanzamiento en la fecha fijada en la resolución que convocaba a las
partes a la vista.

3.- DESAHUCIO POR EXPIRACIÓN DEL PLAZO

Los procesos en los que se pretenda el desahucio por expiración legal o contractual del plazo se
tramitan por las reglas generales del juicio verbal, sin que le resulte aplicable el requerimiento
anteriormente examinado para los desahucios por falta de pago, sin perjuicio de que determinadas
cuestiones sí sean aplicables a los desahucios por expiración del plazo.

En los juicios de desahucio por expiración del plazo el LAJ, tras admitir la demanda mediante
decreto, dará traslado de ella al demandado para que la conteste por escrito en el plazo de 10 días
conforme a lo dispuesto para el juicio ordinario.
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Contenido potestativo de la demanda.

Al igual que ocurría en los desahucios por falta de pago de la renta, en los desahucios por
expiración del plazo, el demandante podrá en su demanda:

a) Anunciar que condona la deuda3, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro

del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de 15 días desde que se
notifique la demanda (art. 437.3 LEC)

b) Solicitar la condena de futuro, es decir, que se condene al demandado a satisfacer también

las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la
entrega de la posesión efectiva de la finca.

c) Solicitar la ejecución en la demanda. Esta solicitud de ejecución será suficiente para la

ejecución directa de la sentencia condenatoria, sin necesidad de ningún otro trámite para proceder
al lanzamiento en el día y hora señalados en la propia sentencia.

El juicio seguirá, como decimos, los trámites del juicio verbal: contestación, posibilidad de
celebrar vista y sentencia.

Y, como se ha indicado más atrás, la sentencia, cuando se trate de finca urbana, se dictará en
los 5 días siguientes a la vista, y, cuando se trate de finca rústica, será de aplicación la regla general
del juicio verbal, por lo que finalizada la vista, se dictará sentencia dentro de los 10 días siguientes.

3
Aunque el objeto del juicio consista en determinar si ha transcurrido o no el plazo del arrendamiento –de lo que se
deduce que no se deben rentas-, la condonación puede referirse a las costas del proceso.

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