GESTION DE EMPRESAS

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El lease back, una moderna tcnica financiera

La clave de su xito radica, principalmente, en la idoneidad y flexibilidad para la satisfaccin de las concretas necesidades empresariales, y sobre todo a su estrecha vinculacin al principio de libertad de pacto o de empresa, que fundamenta la obligatoriedad de los contratos atpicos al tiempo que acta la capacidad de adaptacin de la obligacin, concebida en abstracto o dogmticamente, a las necesidades reales de cada pas.

Jos Leyva Saavedra jleyva@biwe.com <mailto:jleyva@biwe.com>

Il contratto consiste in una metafora verbale, al giorno d'oggi per lo pi sancita in una scrittura, che esprime, comanda o coordina i comportamenti da tenere fra le parti che lo concludono. Vittorio Frosini SUMARIO: 1. Nota introductoria.- 2. Apuntes histricos del lease back.- 3. Definicin de lease back.- 4. Caracteres del lease back: 4.1. Estructurales; 4.2. Funcionales.- 5. Naturaleza jurdica del lease back.- 6. El lease back es un tipo o un subtipo de leasing?.7. La tesis de la Corte di Cassazione italiana.- 8. Nota conclusiva. Nota introductoria Luego de la Segunda Guerra Mundial, el mundo de la Economa y el Derecho se vi inundado por un gran nmero de nuevas instituciones contractuales, gestadas, muchas de ellas, bajo el calor de la pujante actividad econmica de los Estados Unidos de Norteamrica. Este hecho ha llevado a suponer una cierta americanizacin del derecho mercantil, expresin con la que se quiere eludir al fenmeno de traslacin del centro de propulsin de esta disciplina jurdica desde la vieja Europa hacia los mercados localizados en al cabecera del continente americano al extremo de convertir la prctica comercial estadounidense en un autntico motor de creacin de instituciones jurdico-mercantiles (1). De este racimo de figuras negociales (2), llamadas combinaciones del porvenir por el viejo Cdigo de comercio espaol de 1985, cuyo empleo a gran escala se inicia a lo largo de los aos sesenta, el leasing es probablemente el que mayor difusin y popularidad ha conseguido a lo largo y ancho del mundo. La clave de su xito radica, principalmente, en la idoneidad y flexibilidad para la satisfaccin de las concretas necesidades empresariales, y sobre todo a su estrecha vinculacin al principio de libertad de pacto o de empresa, que fundamenta la obligatoriedad de los contratos atpicos al tiempo que acta la capacidad de adaptacin de la obligacin, concebida en abstracto o dogmticamente, a las necesidades reales de cada pas (3). No obstante esta reconocida popularidad del leasing, su configuracin jurdica todava est en proceso de elaboracin. La doctrina y jurisprudencia comparadas siguen trabajando en ella (4). Esta situacin se refleja en los diversos subtipos con que opera hoy el leasing, particularmente con el lease back, que es aceptado por unos y cuestionado por otros. Las lneas que a continuacin vienen tienen un doble objetivo: en principio, demostrar que este contrato es un genuino subtipo de leasing; y, luego, que es un negocio lcito, til y eficaz para las empresas que desean obtener liquidez sin recurrir a los tradicionales medios de financiamiento que ofrece el mercado. Las operaciones de lease back se han concentrado, mayormente, en el sector inmobiliario, tal como lo demuestran las transacciones efectuadas sobre hoteles (5), establecimientos industriales en funcionamiento, en la administracin pblica y en el sector bancario; aunque en estos ltimos tiempos se vienen aplicando con particular xito al campo mobiliario, especialmente a la actividad aeronutica (6). En nuestro pas, igualmente, las operaciones del lease back se canalizan hacia el sector industrial, sobre todo en lo que se refiere a maquinarias, equipos y establecimientos comerciales. 2. Apuntes histricos del lease back Apartndonos de aquel sector doctrinario que propugna la supresin del tradicional epgrafe de antecedentes histricos de los estudios de las instituciones jurdicas, y convencidos que las

realidades actuales no pueden concebirse ni comprenderse aisladas de sus precedentes en el devenir histrico; lo nuevo lo es en relacin con lo anterior, del que trae causa; ni lo ms revolucionario se produce ex abrupto, sino en el curso, ms o menos agitado, de la vida, en la sucesin en el tiempo de las cosas. El epgrafe antecedentes histricos, pues, no puede ser el prtico de mera erudicin, sino un enfoque exacto, que site la figura en el tiempo y explique cabalmente su sentido (7). Vienen bien, en consecuencia, unas pinceladas de historia del contrato de lease back, ya que ellas nos ayudarn a comprender mejor su presencia, estructura y funcin en el campo del financiamiento de la empresa. A diferencia de lo que acontece con el leasing en general (8), la doctrina esta de acuerdo que la primera operacin de lease back fue realizada por la cadena californiana de supermarkets Safeway Stores Incorporation, empresa que en 1936 vendi y luego adquiri sus inmuebles a travs de esta novel tcnica de asistencia financiera. Esta frmula, inspirada en los procedimientos de financiacin conocidos desde 1880 con el nombre de Equipement trust agreements o Philadelphia plan, alcanz pronto un rpido desarrollo en otros Estados, como el de Ohio, por ejemplo (9), fruto fundamentalmente de la escasez de fuentes de financiamiento y de una legislacin fiscal que le era propicia. Este rpido desarrollo alcanzado en el mercado americano, sin embargo, no se repiti en el de los pases europeos, pues en ellos su evolucin fue incipiente (10). 3. Definicin de lease back Segn Angeloni, il lease back il contratto con cui un soggetto, solitamente un imprenditore commerciale, vende un proprio bene immobile ad un'impresa di leasing, la quale ne diventa proprietaria e si obbliga a pagarne il correspettivo, a concedere il bene in locazione finanziaria al venditore verso pagamento di canoni, a consentire al venditore stesso la facolt di essercitare il riscatto del bene venduto al termine del contratto e al prezzo da questo estabilito (11). En opinin de Lacruz Berdejo, el lease back es aquella especie del leasing consistente en el contrato por cuya virtud el propietario de un bien, generalmente inmueble, lo vende a otra persona o entidad (sociedad de leasing), la cual, a su vez, y en mismo acto, se lo cede a aqul en arrendamiento, concedindole adems un derecho de opcin de compra a ejercitar al cabo de cierto tiempo (final del arrendamiento, u otro) (12). Para Monje, el lease back es el contrato por el cual el propietario de un bien inmueble lo vende a otra persona, la cual se lo cede en arrendamiento el vendedor, concedindole adems un derecho de opcin de compra a ejercitar transcurrido determinado perodo de tiempo (13). El Tribunal de Milano, a su turno, en su sentencia del 13 de mayo de 1985, ha definido al lease back como un contratto con il quale una impresa commerciale od industriale vende un bene inmobile di sua propriet ad un imprenditore finanziario che esercita il leasing, il quale en paga il corrispettivo, diventandone proprietario e, contestualmente, lo concede in locazione finanziaria alla stessa venditrice che versa periodicamente dei canoni di leasing per una certa durata, con facolt di riacquistare la propriet del bene venduto, corrispondendo al termine di durata del contratto il prezzo stabilito per il riscatto. En nuestra opinin, el lease back es un contrato en virtud del cual una empresa vende un bien de su propiedad, de naturaleza mueble o inmueble, a una empresa de leasing, la que, simultneamente, le concede en leasing el uso del mismo bien, contra el pago de un canon peridico, durante un plazo determinado, y al final del cual le otorga la opcin de comprar el bien, previo pago del valor residual preestablecido, de prorrogar el contrato o devolver el bien (14). La definicin propuesta pone de manifiesto los elementos subjetivos y objetivos que caracterizan al contrato de lease back. En principio, individualiza las dos partes que estipulan el contrato: de un lado, una empresa de leasing, que tiene por objeto la intermediacin financiera, esto es, captar capitales del sector privado para destinarlos a operaciones de leasing, y, del otro, una empresa usuaria, dedicada a la actividad industrial, comercial o profesional (15); en segundo lugar, individualiza el objeto del negocio: bienes muebles o inmuebles dedicados al proceso productivo de la empresa. Igualmente, destaca uno de los rasgos tpicos de este contrato: la opcin de compra que tiene la usuaria al final del plazo pactado, la cual puede ser ejercida en cualquier momento hasta el vencimiento del plazo contractual (art. 7, segundo prrafo, del Decreto legislativo 299), previo

pago del valor residual, por lo general inferior al valor real del bien en el mercado. 4. Caracteres del lease back El estudio de los caracteres del contrato del lease back lo haremos atendiendo a sus dos principales vertientes: el estructural y el funcional. El primero, se devela de la naturaleza de su composicin, del contenido de las prestaciones asumidas por cada una de las partes y de la forma como se obtiene el cumplimiento de las mismas; el segundo, a su vez, se deriva del rol que le corresponde desempear dentro del campo del financiamiento a las actividades de la empresa. 4.1. Caracteres estructurales Como ingreso al estudio de los caracteres estructurales del lease back debemos sealar pronto que este contrato es: a. Tpico El lease back, a diferencia de lo que sucede en la mayora de legislaciones internas (16), en el nuestro es un contrato tpico, pues es un negocio que est regulado por el Dec. leg. 299, artculo 27, que reza: En todos los casos en que la locadora adquiera de una empresa un bien, para luego entregrselo a ella misma en arrendamiento financiero, dicha transferencia est exonerada del Impuesto General a las Ventas y del Impuesto Selectivo al Consumo en su caso (17). Nuestro Cdigo civil, siguiendo la terminologa tradicional acogida en los Cdigos civiles de Francia (art. 1107) y de Argentina (art. 1143), habla de contratos nominados e innominados antes que de contratos tpicos y atpicos, como prstinamente lo hace el Cdigo civil italiano de 1942 (art. 1322) y, a su turno, la ms autorizada doctrina (18). Como lo venimos sosteniendo en anteriores trabajos, la terminologa adoptada por el Cdigo civil de 1984 no es correcta; por lo tanto, debe ser sustituida, toda vez que ms apropiado es llamar contrato nominado al que tiene un nomen iuris conocido para ser identificado, contrato tpico al que tiene individualidad propia y normativa especial, y contrato atpico al que no obstante tener identificacin propia no tiene disciplina particular. En suma, tanto los contratos tpicos como los atpicos son, por regla general, tambin contratos nominados (19). b. Consensual El derecho moderno, distancindose del derecho romano, germano e ingls, que se caracterizaban por un riguroso formalismo (20), se desarrolla sobre la base del principio consensualista o espiritualista, segn el cual los contratos se perfeccionan por el solo consentimiento de las partes. Ahora, pues, no es la celebracin de un acto formal lo que genera la obligacin, sino la expresin de un consentimiento con ciertas formalidades, las que adems slo se exigen de manera excepcional, esto es, como requisito o presupuesto de validez del contrato (21). Es ms, hoy en da la forma se considera, por regla general, como una proteccin suplementaria del consentimiento. La forma, escribe Ghestin, requise attire l'attention sur l'importance de l'engagement pris et, par la rflexion qu'elle dtermine, prvient les vices du consentement ou le dsquilibre lsionnaire des prestations (22). El contrato de lease back no escapa a esta prctica: su consensualidad viene reconocida por la mayor parte de la doctrina y por algunas legislaciones, como la panamea (Ley 7-1990, art. 3); no obstante, debemos reconocer que habitualmente estas operaciones vienen muy documentadas, quiz en atencin a su complejidad y magnitud; pero aqu la forma se utiliza con la finalidad de conciliar la simplicidad y la rapidez, necesarias siempre en el trfico empresarial, con la seguridad jurdica, necesaria siempre en todo ordenamiento legal (23). c. Principal El lease back es un contrato principal porque cumple per se fines contractuales propios y subsistentes, sin relacin necesaria con otro u otros contratos (24). Tienen esta calidad tambin los contemplados en la Seccin Segunda del Libro VII del Cdigo civil de 1984 y los regulados en leyes especiales, como el contrato de fideicomiso, de factoring (Ley General del Sistema Financiero y de Seguros, Ley 26702), de titulizacin (Ley del Mercado de Valores, Dec. leg. 861). En otras palabras, el contrato de lease back no depende ni lgica ni jurdicamente de otro, pues l se presenta y se ejecuta independientemente de cualquier otro. d. Oneroso Los contratos de lease back son onerosos porque en ellos cada parte no est dispuesta a dar sino es a condicin de recibir. En efecto, la onerosidad en este contrato, desde el punto de vista

positivo, est dada por la contraprestacin que sigue a la prestacin, por la ventaja que deviene al sacrificio, sin que, pues, se requiera una relacin de equilibrio o de equivalencia objetiva entre ambos extremos. Sacrificio y ventaja estn ordinariamente en relacin de equivalencia o de equilibrio contractual, siendo, por ende, suficiente que la equivalencia sea subjetiva (25). e. Conmutativo El lease back es un contrato conmutativo o certi porque la estimacin del respectivo sacrificio o ventaja, esto es, del riesgo, puede hacerse en el momento mismo de la celebracin del contrato. Segn esto, tanto la empresa de leasing como la usuaria conocen con antelacin cual es el valor econmico que tiene para ellos el contrato. Los contratos conmutativos, pues, aseguran a cada parte contractual un beneficio determinado, el cual es susceptible de una inmediata apreciacin, con independencia de las fluctuaciones econmicas o los riesgos referidos al objeto del contrato (26). f. De duracin La mayora de los contratos de empresa, y dentro de ellos el lease back, son di durata, es decir, contratos en los cuales las prestaciones se van escalonando en el tiempo, durante un lapso prolongado. El dilatar o prolongar la ejecucin de las prestaciones en el tiempo, es condicin para que estos contratos produzcan el efecto querido por las partes y se satisfagan, al mismo tiempo, las necesidades que los indujo a contratar. Adems, el beneficio que las partes desean alcanzar u obtener con estos negocios, est en funcin a la duracin de la relacin obligacional. La duracin, en efecto, no resulta tolerada por las partes contratantes, sino querida por ellas (27). g. De prestaciones recprocas Los contratos con prestaciones recprocas, que segn unos seran una suerte de reencarnacin de la figura de los contratos bilaterales, se caracterizan por el hecho que cada una de las partes est obligada a una prestacin, es decir, hay una prestacin y, respectivamente, una contraprestacin. Entre stos se establece un nexo especial, llamado de reciprocidad, que consiste en su interdependencia o causalidad recproca, por la que cada parte no est obligada a la ejecucin de su propia prestacin, sin que sea debida o ejecutada la prestacin de la otra. La una es el presupuesto indeclinable de la otra (28). El lease back, no cabe duda, es un contrato con prestaciones recprocas, donde la empresa de leasing es acreedora de los cnones e, inversamente, deudora de los bienes; por su parte, la usuaria es acreedora de los bienes y deudora de los cnones. Por ende, le son aplicables las disposiciones contenidas en el Ttulo VI, Seccin Primera, del Libro VII del Cdigo civil. h. A clusulas generales Muchos de los autores estiman que los contratos de empresa, por ser tales, son necesariamente por adhesin, es decir, contratos en los cuales una de las partes establece un contenido para todos los contratos de un determinado tipo que en el ejercicio de la empresa se realice. En stos el destinatario no tiene derecho alguno de modificar los trminos de la oferta; slo le resta aceptarla o rechazarla en su totalidad. En la adhesin, entonces, ms que una negociacin hay una imposicin de una de las partes a la otra del contenido del contrato (29). Nosotros no compartimos tal criterio; antes bien, creemos que los contratos de lease back se caracterizan por ser celebrados a travs de clusulas generales (30), las que abarcan solamente determinados aspectos del contrato, dejando a las partes en libertad de negociar los elementos propios o, mejor, tpicos de cada contrato (31). Esto lo observamos, por ejemplo, cuando las partes contratantes negocian el monto de los cnones, el plazo del contrato y los intereses a pagar por el financiamiento de la operacin. Si el lease back fuera un contrato celebrado por adhesin, las clusulas que conforman el contenido contractual no admitiran negociacin alguna, es decir, se impondran sin ms a la otra parte contratante; sin embargo, esto no sucede en el caso del citado contrato. No debemos olvidar que el contrato de adhesin hace referencia a una realidad indivisible, donde la negociacin es imposible; en tanto que con el concepto de clusulas generales se hace referencia a una realidad divisible, donde la negociacin es posible (32). As, pensamos, lo ha entendido el legislador peruano; de all la presencia en el Cdigo civil de los artculos 1390, que define al contrato por adhesin, y el 1392, que lo hace con las clusulas generales. i. De empresa Apartndonos del calificativo de contrato mercantil que habitualmente utiliza la doctrina (33),

jurisprudencia y legislacin (Dec. leg. 299, art. 1), pensamos que el lease back es un contrato de empresa (34), es decir, un contrato estipulado ordinariamente por empresas: la empresa de leasing y la empresa usuaria. En doctrina con frecuencia se distingue entre contratos exclusivamente y contratos naturalmente de empresa, segn que sta sea o no elemento esencial en la especfica relacin contractual (35). As, contratos exclusivos de la empresa son aquellos en los que la empresa es el presupuesto tcnico del acto negocial, verbi gratia, los contratos bancarios, de financiamiento, de seguros, de depsito en almacenes generales, etc.; naturales a la empresa son aquellos que tienen sentido slo si son estipulados por una empresa dedicada a estas actividades, por ejemplo, los contratos de suministro, de transporte, de distribucin, etc. En general, creemos que la disciplina del contrato de empresa reclama tout court la presencia de una empresa en la relacin contractual sin distinguir entre las dos hiptesis apuntadas. 4.2. Caracteres funcionales a. De financiacin Un significativo nmero de contratos de empresa han sido concebidos, gestados y desarrollados para responder a las nuevas exigencias crediticias de la actividad empresarial. Las empresas, si queran ser competitivas y, en efecto, permanecer en el mercado, tenan que afrontar de inmediato nuevos retos de inversin, lo que haca necesario, entonces, buscar formas de financiamiento alternativas a los tradicionales capital de riesgo y capital de crdito (36). Como bien sabemos, en sentido genrico, financiacin es la consecucin de dinero para la empresa. Ese dinero, esos fondos que necesita la empresa para el desarrollo de su actividad pueden ser proporcionados por sus propios socios o accionistas, o por personas ajenas a ella, como entidades bancarias, financieras o inversionistas institucionales. Segn esto, la empresa puede recurrir para cubrir sus necesidades de fondos a sus propios recursos (autofinanciacin), a recursos de sus titulares o socios (aportaciones o acciones) y a recursos de otras personas o empresas (prstamos, crditos, etc.). La praxis empresarial de estas ltimas dcadas ensea que el financiamiento de las empresas, en la mayora de casos, es realizado por otras empresas, especialmente por las pertenecientes al sistema parabancario. Cabe, en esta sede, recordar que la actividad parabancaria surge para responder a las nuevas exigencias de la clientela y a los requerimientos de servicios y de instrumentos financieros diversos de aquellos tradicionales. De all que se hable, con propiedad, de una verdadera revolucin de contenidos de la actividad bancaria y de la aparicin de una nueva concepcin profesional, en los cuales ms importante que el producto es el servicio que se brinda a los clientes o consumidores (37). Las empresas bancarias desarrollan actividad parabancaria de dos formas: una directa y otra indirecta, es decir, a travs de la participacin en otras empresas extraas al sector crediticio o financiando la actividad de stas. Ejemplos tenemos por doquier; basta observar un momento la propaganda publicitaria de los grupos crdito, continental, santander, que ofrecen nuevos servicios e instrumentos, como leasing, factoring, fondos mutuos de inversin, etc. Junto al sector bancario han aparecido un conjunto de empresas que desarrollan, de alguna manera, intermediacin financiera, aun cuando no son bancos ni instituciones de crdito, verbi gratia, Latino Leasing, Santander Leasing, Factoring Total, etc. La actividad parabancaria ha tenido una notable afirmacin en los pases de la Comunidad Europea, donde existe actividades muy especializadas que son desconocidas todava en nuestro mercado financiero o de crdito, como, por ejemplo, los check traders de Gran Bretaa: negociadores de cheques que realizan una funcin muy cercana a las empresas de factoring. A pesar de ello, se carece de una normativa comunitaria parabancaria. Algunas intervenciones comunitarias sirven como sustento regulatorio de esta actividad, a saber: derecho de establecimiento y a la libre prestacin de servicios; coordinacin de las legislaciones bancarias; reacondicionamiento de las legislaciones relativas al crdito de consumo; armonizacin de las cuentas anuales y de las cuentas consolidadas de los bancos y de los otros institutos financieros; instauracin de vigilancia sobre base consolidada para los entes crediticios y financieros (38). Bien puede decirse, finalmente, que el lease back es un autntico contrato de financiamiento (39), pues a travs de l una empresa de leasing financia, con medios diferentes a los tradicionales, la actividad de otra empresa dedicada sea a la produccin de bienes o a la

prestacin de servicios; o mejor todava, es una eficaz tcnica de financiamiento que mira a potenciar la empresa, incrementndole los factores productivos de naturaleza financiera (40). 5. Naturaleza jurdica del lease back Como hemos apuntado, el estudio de la naturaleza jurdica del leasing es una de las facetas ms polmicas (41); esto tambin lo observamos con el lease back en particular. Tanto en la doctrina como en la jurisprudencia comparadas no han faltado posiciones que cuestionan la naturaleza jurdica, la conveniencia y validez de este peculiar contrato de leasing. En cuanto al primer tema, algunos autores han asimilado el lease back a la compraventa con pacto de rescate o retracto y, en menor proporcin, al mutuo y al reporto. Sin pretender ingresar a estudiar estas tesis, nacidas en pases que carecen de legislacin sobre este negocio, creemos que el lease back es un contrato que goza de todas las caractersticas del leasing, es decir, es un contrato complejo, unitario con causa nica. Por ende, no es reconducible a ningn contrato contenido en otras leyes o cdigos provenientes del civil law (42). Respecto al segundo, un sector ha sostenido que el lease back constituye una deformacin del leasing, ya que desnaturaliza el fin financiero que reviste el contrato de leasing como contribucin al equipamiento empresario, pues la empresa usuaria no incrementa su capacidad productiva, sino que recibe fondos que reintegra como arriendo y pierde de su activo la propiedad de esos bienes (43); otros, en cambio, estiman que el lease back es una operacin inconveniente para la empresa de leasing, toda vez que no se evidencia sntomas de pujanza y crecimiento de parte de la empresa usuaria, sino, antes bien, una situacin de dificultad financiera. Desde el plano estructural, se puede discutir si el lease back sea producto de un collegamento negocial entre dos contratos, compraventa y leasing, o una operacin unitaria con causa compleja. La mejor doctrina se orienta en esta ltima direccin, encontrando en la compraventa una fase puramente prodrmica del lease back. Desde el plano funcional, la doctrina econmica y jurdica, y la jurisprudencia comparada, no dudan que el contrato de lease back tenga una tpica causa de financiamiento, aun ms acentuada y evidente que el propio leasing (44). Desde el punto de vista econmico, el contrato de lease back es para la empresa usuaria una operacin de mobilizacin de capitales inmobilizados, es decir, una operacin de liquidez que le permite a la usuaria mantener el uso y la facultad de readquirir el bien al final del plazo contractual inicial. La operacin ofrece, pues, numerosas ventajas, como la liquidacin de inversiones inoportunas, el financiamiento de conjuntos empresariales de alto costo o el financiamiento del plan de reestructuracin de la empresa cuando, previa declaracin de insolvencia, la Junta de acreedores as lo haya decidido (45). En nuestra opinin, las objeciones planteadas por aquel sector minoritario de la doctrina no son, en rigor, vlidas. En primer lugar, porque el lease back no implica una desnaturalizacin del leasing; por el contrario, el es un tpico contrato de leasing, y ello debido a que en el lease back se mantiene la estructura contractual bsica, siendo, por ende, irrelevante que se trate de un bien usado y que el mismo haya sido, originalmente, de propiedad de la usuaria. En segundo lugar, porque l no traduce necesariamente una situacin de inestabilidad financiera, pues la prctica comercial nos ensea que, con frecuencia, las empresas obtienen financiamiento en el mercado crediticio, constituyendo ya sea prenda sin desplazamiento o hipoteca sobre sus bienes de activo fijo. El lease back, no olvidemos, es una modalidad ms, o adicional, a la cual pueden recurrir las empresas cuando estn necesitadas de recursos financieros para realizar nuevas inversiones (46). 6. El lease back es un subtipo de leasing? La mejor doctrina, de forma correcta, se refiere a modalidades o subtipos antes que a tipos de leasing. Hablar de tipos de una determinada institucin contractual es cometer un error, pues lo que realmente existe es un tipo, rectius modelo, de un determinado contrato, aunque con algunas variantes, que tienen su explicacin en atencin a su contenido o evolucin, por ejemplo. En efecto, el leasing, siguiendo dentro de la categora tipolgica, antes de conformar dos o ms tipos, como estiman algunos autores, constituye un solo tipo, el leasing simple y llanamente, con varios subtipos: leasing internacional, mobiliario, inmobiliario, lease back, etc. Ahora bien, comparado con el tipo genrico de leasing, no cabe duda que en el lease back falta la natural trilateralidad de sujetos intervinientes en la relacin contractual, pero no falta algo que

es importante en ella: el presupuesto esencial que el bien es adquirido por la empresa de leasing, precisamente, para ser entregado en leasing (47). En consecuencia, el lease back es un real contrato de leasing, ya que comparte con l no slo la disciplina y la funcin, sino tambin, aunque en parte, la estructura, toda vez que el bien es adquirido por la empresa de leasing no ya de un tercero, sino directamente de la usuaria (48). Si intentramos algunas diferencias entre ellos, creemos que stas no pueden ser ms de dos: la coincidencia en el lease back de las calidades de vendedora y luego usuaria en la misma empresa, y la eliminacin de la fase previa de eleccin del bien y su adquisicin de un tercero (49). Tales diferencias, sin embargo, no pueden considerarse suficientes o relevantes para sustraer al contrato de lease back del entramado jurdico construido para disciplinar el leasing (50). 7. La tesis de la corte di cassazione italiana En relacin a su validez, o mejor, su lcitud o ilcitud del lease back, la doctrina y con ella la jurisprudencia italiana se ha dividido. Una parte defiende la licitud de esta operacin en atencin a la general validez de las transferencias con fines de garanta que no estn bajo condicin, sea suspensiva o resolutiva, como el lease back (51); la otra, en cambio, sostiene la ilcitud de la operacin partiendo de la premisa que, en general, las transferencias con fines de garanta son nulas por violacin del pacto comisorio previsto en el art. 2744 del Cdigo civil. El instrumento utilizado por esta doctrina para decretar la invalidez es, pues, el fraude a la ley (52). Siguiendo este parecer, en la jurisprudencia italiana se han emitido algunas decisiones que niegan validez al lease back, por aplicacin del artculo 2744 del Cdigo civil que prohbe el pacto comisorio. En este sentido se ha pronunciado el tribunal de Milano, en su sentencia de 19 de junio de 1986, que dice: Nel contratto di sale and lease back, la natura finanziaria del contratto di leasing la funzione oggettivamente di garanzia della vendita, sono indice insuperabili della frode alla legge che vieta il patto commissorio, senza che sia necessario provare lo scopo di garanzia nel caso singolo (...) Il sale and lease back configura un mezzo per eludere il divieto del patto commissorio; di consecuenza nullo sia il contratto di vendita, sia il successivo e collegato contratto di locazione finanziaria. Esta interpretacin del tribunal de Milano tambin se advierte en otros Tribunales de la regin. Por ejemplo, el Tribunal de Verona, en su sentencia de 15 de diciembre de 1988 seala que il contratto di sale and lease back nullo perch contrario al divieto del patto commissorio ed caratterizzato da una non equa distribuzione i pesi e ventaggi contrattuali a scapito del venditore utilizzatore, che lo rende non meritevole di tutele secondo l'ordinamento giuridico. A su turno, el tribunal de Vicenza, en su sentencia de 12 de julio de 1988, considera nulo il lease back qualora la funzione di scambio assuma un ruolo succedaneo e strumentale rispetto alla funzione di garanzia, finendo por consolidarsi solo a seguito dell'inadempimento del debitore, senza che sia in alcuno modo assicurata la proporzionalit delle prestazioni (53). Una interpretacin diversa ha sido dada por este Tribunal en la sentencia de 3 de marzo de 1988, al considerar que: il lease back consiste in un'unione funzionali di pi obbligazioni tutte imprescindibili per la realizzazioni dello scopo giuridico del contratto; queste sono legate tra loro da una causa autonoma e composita che non pu concidere completamente con quella della vendita con patto di riscato, senza operare uno snaturamento dell'essenza socio-giuridica del negozio (...) In quanto il trasferimento della propriet del bene solo una componente del pi vasto insieme negoziale atipico caratterizato dalla natura finanziaria dell'operazione, che non richiede il trasferimento del bene, ma la continuazione della sua utilizzazione da parte dell'imprenditore (54). El mrito de esta sentencia reside en el examen que se hace de las caractersticas funcionales y estructurales del lease back, que consiste en una unin funcional de obligaciones sinalagmticas todas imprescindibles para la realizacin del fin comn del contrato. El lease back es un contrato nacido para satisfacer necesidades especficas de un sector de la vida econmica; de all que resulte intil tratar de encontrar en l una mera conexin o unin de negocios en parte tpicos (compraventa) y en parte atpicos (leasing) (55). En realidad nos dice que el lease back es una operacin unitaria y compleja, muy distinta de la compraventa con pacto de rescate o retracto que regula el art. 1500 del Cdigo civil italiano (56). Consideramos poco convincentes los fundamentos de aquella jurisprudencia que niega validez al lease back por violacin del pacto comisorio, en principio, porque creemos que este contrato, a

diferencia de cuanto sucede con el pacto comisorio, no hay un crdito preexistente que garantizar entre la empresa vendedora-usuaria y la compradora-concedente. Es ms, la compraventa que precede al lease back no es un contrato accesorio, con fines de garanta; es un presupuesto necesario para que el bien pueda ser concedido en leasing. Se puede decir, pues, que la citada compraventa no viene celebrada con fines de garanta, sino con fines de leasing, como ya hemos apuntado (57). Esto se puede corroborar con el hecho que la compradoraconcedente en el lease back es libre de disponer del bien, lo que no sucedera si la compraventa fuese hecha con fines de garanta. Igualmente, en el lease back la compraventa es pura y simple, es decir, no est supeditada a condicin alguna; el mismo pacto de opcin, que permite a la usuaria readquirir la propiedad del bien vendido, es una clusula propia del contrato de leasing, no de la compraventa en garanta con pacto de retroventa (58). A lo dicho podemos agregar que la adquisicin de la propiedad del bien, por parte de la empresa de leasing, en un contrato de lease back, representa tout court un momento de su usual actividad empresarial; de igual modo, la concesin en leasing de un bien, aunque sea adquirido a la misma usuaria, se inserta sin ms en el normal ejercicio negocial de una empresa de leasing, esto es, financiar el uso y, a su turno, la adquisicin de bienes en leasing. Por ello, creemos que con el lease back no se trata de perseguir finalidades ilcitas a travs de operaciones anmalas o indirectas, sino que estamos ante un tpico contrato de empresa, pensado para satisfacer una necesidad de liquidez temporal, merecedor de tutela jurdica (59). Nota conclusiva Como cenit de este breve recorrido, debemos sealar que una institucin como sta, de reconocida eficacia en los mercados norteamericano, japons y algunos europeos, merece una mayor difusin entre los pases latinoamericanos, especialmente en el Per. Contamos con el dispositivo que nos permite operar en el mercado financiero con estos contratos, el artculo 27 del Dec. leg. 299, pero poco han hecho o hacen algunos operadores financieros para motivar, orientar y difundir las ventajas que ella brinda a las empresas que necesitan de financiamiento inmediato para seguir en el mercado, de manera eficiente y competitiva, con sus productos o servicios (60). Las razones por las cuales una empresa recurre a este esquema contractual son de carcter comercial e impositivo. La empresa financiera que compra y luego entrega en leasing el inmueble prefiere el lease back antes que el prstamo hipotecario, pues obtiene mayor ganancia con los cnones que cobra que con los intereses obtenidos del prstamo hipotecario. Adems, la ganancia que percibe con el cobro de los cnones no se encuentra limitada por las leyes de usura que limitan la tasa de inters que puede percibir si hubiera concedido un prstamo hipotecario. Tambin puede deducir los gastos de depreciacin del inmueble de los impuestos que tiene que pagar sobre el monto de los cnones que percibe. La empresa vendedora-usuaria, por su parte, adems de obtener una ganancia con la venta del inmueble y seguir en la explotacin del mismo, con la posibilidad de adquirirlo nuevamente, puede deducir de la base imponible el monto total de los cnones que paga, mientras que si hubiera financiado su inversin con un prstamo hipotecario slo hubiera podido deducir lo que paga en concepto de intereses de dicho prstamo (61). Las ventajas que brinda el contrato de lease back, cabe agregar, deben ser muy bien valoradas y tomadas en cuenta, igualmente, cuando una empresa, por encontrarse en dificultades financieras, haya sido declarada en insolvencia, bien por la Comisin de salida del mercado de Indecopi o por una de las Comisiones delegadas (artculos 4 y 5 LRP); pues, si la Junta de Acreedores, en ejercicio de sus atribuciones que le confiere la LRP (art. 35), decide la reestructuracin econmica financiera, encontrar en el lease back un valioso instrumento para obtener el capital fresco necesario y, en efecto, financiar el Plan de Reestructuracin de la empresa (62).

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