CORTE SUPREMA DE JUSTICIA CORTE

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SINOE
SEDE PALACIO DE JUSTICIA,
Secretario De Sala - Suprema:CACERES PRADO
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
Alvaro Efrain FAU 20159981216 soft
Fecha: 19/11/2020 13:09:51,Razón: RESOLUCIÓN
SALA CIVIL TRANSITORIA JUDICIAL,D.Judicial: CORTE SUPREMA /
LIMA,FIRMA DIGITAL - CERTIFICACIÓN DEL
CONTENIDO
CASACIÓN 1538-2018
LIMA
OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA

SUMILLA.- Existe afectación al debido proceso cuando se

transgrede el derecho a la tutela jurisdiccional efectiva; hay
inobservancia de la jurisdicción y de la competencia
predeterminada por ley; se evidencia error o deficiencia en la
apreciación y valoración de las pruebas, falta de logicidad y
razonabilidad en la fundamentación de las sentencias y se limita
la pluralidad de instancia; debiendo relievarse que para que
exista un pronunciamiento motivado, los jueces deben precisar
los argumentos o razones suficientes en los que sustentan su
decisión, así como la subsunción de los hechos determinados en
la norma apropiada para la solución del conflicto intersubjetivo
de intereses, lo que garantizará a los justiciables el respeto al
derecho de defensa y por ende al debido proceso.

Lima, veintidós de noviembre de dos mil diecinueve.-

LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE

LA REPUBLICA; vista la causa número mil quinientos treinta y ocho – dos mil
dieciocho, en audiencia pública de la fecha y producida la votación de acuerdo
a Ley, emite la siguiente sentencia:

I. MATERIA DEL RECURSO:

Se trata del recurso de casación interpuesto por Nicanor Humberto Vargas
Gómez, obrante a fojas doscientos noventa y dos, contra la sentencia de vista
contenida en la Resolución número cuatro, de fecha catorce de marzo de dos
mil dieciocho, emitida por la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia
de Lima, obrante a fojas doscientos cincuenta y cinco, que revoca la
Resolución número once, de fecha veintitrés de junio de dos mil diecisiete,
obrante a fojas ciento ochenta y ocho, que declaró fundada la demanda y
reformándola la declaró improcedente.

II. FUNDAMENTOS DEL RECURSO:

Esta Sala Suprema mediante resolución de fecha cuatro de diciembre de dos
mil dieciocho, obrante a fojas sesenta y siete del cuadernillo de casación, ha
declarado procedente el recurso de casación por las siguientes causales:

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i) Infracción normativa de los incisos 3 y 5 del artículo 139 de la

Constitución Política del Perú, artículos 196 y 197 del Código Procesal
Civil, alegando que, la Sala infringe el marco jurídico citado en tanto se limita a
hacer un simple y ligero análisis únicamente del contrato de compraventa de
fojas tres, sin hacer un análisis en conjunto (sea a favor o en contra) de las
pruebas documentales que obran en autos, los cuales eran absolutamente
necesarios, pertinentes y útiles, en tanto estaban referidos a verificar el tema
probando, del caso, esto es, si en el referido documento se dan los elementos
esenciales de un contrato de compraventa, si el mismo quedó perfeccionado y
si existía obligación de otorgar la correspondiente escritura pública. Precisa que
los documentos no valorados son: 1) el denominado contrato de compraventa
del veinticuatro de febrero de dos mil dieciséis que contiene todos los
elementos de la compraventa; 2) la carta notarial de requerimiento del once de
marzo de dos mil dieciséis, días antes del vencimiento del plazo para cancelar
el saldo precio de venta, donde se ratifica el compromiso de compraventa y
comunicaba el cumplimiento de la obligación que había asumido; 3) la carta
notarial del doce de marzo de dos mil dieciséis remitida por la demandada a la
recurrente en la que en ninguno de sus párrafos niega haber celebrado un
contrato de compraventa ni el pago del saldo a través de los cheque de
gerencia, con lo que se verifica que no hubo por parte del recurrente ningún
aprovechamiento; 4) la carta de instrucción del dieciséis de marzo de dos mil
dieciséis en la misma fecha del vencimiento del plazo acordado para el pago
del saldo del precio total del inmueble, en el que informa que canceló el precio
del bien a través de cheques de gerencia entregados en la notaría indicada,
con lo que acredita que el precio total de la venta fue cancelado; ii) Infracción
normativa de los artículos 1529, 1373 y 1362 del Código Civil.- Sustentando
que, se infringen dichas normas por cuanto no se ha valorado el contrato en su
integridad, debió analizarse si el contrato contiene los elementos de una
compraventa, toda vez que no puede admitirse que la validez de un acto
jurídico quede sujeto al solo capricho de una de las partes y que esta pueda
variar de manera unilateral y arbitraria los términos de un contrato, tal como en
el presente caso se pretende. Precisa que, de toda la documentación actuada
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se evidencia que es la demandada quien ha actuado de mala fe y de forma

caprichosa, a pesar que ya habían acordado completamente los términos del
contrato de compraventa: partes intervinientes, objeto del contrato, precio,
plazo y forma de pago; después de recibir pago a cuenta, la demandada
pretendió variar libremente el precio acordado, con un precio exorbitante.
Agrega que se ha inaplicado el principio de buena fe, contenido en el artículo
1362 del Código Civil, pues al dar una connotación de arras a un evidente
contrato de compraventa, en tanto contiene todos los elementos de dicho acto
jurídico, se valida la actitud de mala fe y arbitraria con la que viene actuando la
ahora demandada. Finalmente indica que de haberse valorado adecuadamente
las pruebas y de haber tenido en cuenta las normas materiales se habría
declarado fundada la demanda; y, iii) Infracción normativa material del
artículo 1549 del Código Civil en aplicación del artículo 392-A del Código
Procesal Civil.

III. CONSIDERANDO:
PRIMERO.- Nicanor Humberto Vargas Gómez mediante escrito obrante a
fojas setenta y dos, solicita que se le otorgue la Escritura Pública de
Compraventa del inmueble ubicado en el jirón De La Unión número 835, tienda
503, Cercado de Lima. Manifiesta que mediante contrato de compraventa de
fecha veinticuatro de febrero de dos mil dieciséis, suscribió con Rosa Joaquina
Rodríguez Zegarra un contrato de compraventa respecto del bien sub litis,
acordando el precio de la venta en la suma de sesenta mil dólares americanos
(US$.60,000.00), entregando inicialmente a la demandada la suma de quince
mil dólares americanos (US$.15,000.00) a través de dos cheques de gerencia,
quedando un saldo a pagar de cuarenta y cinco mil dólares americanos
(US$.45,000.00) el mismo que fue cancelado a través de cuatro cheques de
gerencia y que le fuera comunicada a la demandada a través de un deposito en
custodia ante Notaría Pública. Agrega que no obstante que el contrato de
compraventa fue ratificado y confirmado mediante carta notarial suscrita por la
demandada el catorce de marzo de dos mil dos mil dieciséis, esta última no
cumple con formalizar la transferencia respectiva del referido inmueble.
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SEGUNDO.- La demandada Rosa Joaquina Rodríguez Zegarra, mediante

escrito obrante a fojas ciento treinta y siete, contesta la demanda, señalando en
esencia que con el demandante suscribió un contrato de arras y no un contrato
de compraventa y que en un abuso de confianza aquel le hizo firmar un
contrato de compraventa no advirtiendo lo que realmente firmaba; agrega que
con fecha dieciséis de marzo de dos mil dieciséis envía al demandante una
carta notarial mediante la cual le indica que se retractaba de su futura
compraventa ofreciéndole pagar la suma de treinta mil dólares americanos
(US$.30,000.00) conforme a lo pactado en la segunda cláusula del documento
cuya formalización pretende el accionante; sin embargo, el demandante lejos
de aceptar el pago le ha interpuesto una denuncia penal y por su parte la
recurrente ha iniciado un proceso de desalojo por vencimiento de contrato,
ofrecimiento de pago y consignación.

TERCERO.- El juez del Vigésimo Tercer Juzgado Especializado Civil de la

Corte Suprior de Justicia de Lima, mediante la Resolución número once, de
fecha veintitrés de junio de dos mil diecisiete, declaró fundada la demanda
interpuesta, ordenando que la demandada cumpla con otorgar la Escritura
Pública respectiva a favor del demandante al haberse establecido la existencia
de un contrato de compraventa y al haberse configurado los dos elementos
esenciales sobre acuerdo de precio y cosa al encontrarse identificado el bien y
habiéndose pactado el precio de venta en la suma de sesenta mil dólares
americanos (US$.60,000.00), acordándose como forma de pago la cantidad de
quince mil dólares americanos (US$.15,000.00) que fue abonado por el
demandante a través de dos cheques de gerencia como pago inicial siendo
aceptado por la vendedora demandada y en relación al saldo restante de
cuarenta y cinco mil dólares americanos (US$.45,000.00) se acredita que dicha
suma fue ingresada a la Notaría Pública Nova De La Piedra dentro de la fecha
pactada a través de cuatro cheques de gerencia conforme a lo acordado en la
cláusula tercera del contrato. En relación al contrato de arras el juez concluye

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que la demandada no acredita la celebración del mismo al no aportar medio

probatorio alguno.

CUARTO.- Interpuesto el recurso de apelación por parte de la demandada

Rosa Joaquina Rodríguez Zegarra, obrante a fojas doscientos veinte, la
Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, mediante la
Resolución número cuatro, de fecha catorce de marzo de dos mil dieciocho,
obrante a fojas doscientos cincuenta y cinco, revocó la apelada y reformándola
declaró improcedente la misma, al considerar que de las cláusulas del contrato
cuya formalización se solicita se aprecia que las partes acordaron que el precio
final del bien se pagaría en un plazo máximo de 21 días, situación que no se
concretó en tanto que de un lado la vendedora demandada señala que no hubo
transferencia de propiedad pues se trataba de una venta de bien futuro con
arras y por otra lado el comprador demandante considera que la compraventa
sí se concretó, situaciones que resultan contradictorias al no evidenciarse por
lo demás que se hubiese concretado el pago del saldo del precio.

QUINTO.- Existe afectación al debido proceso cuando se transgrede el derecho

a la tutela jurisdiccional efectiva; hay inobservancia de la jurisdicción y de la
competencia predeterminada por ley; se evidencia error o deficiencia en la
apreciación y valoración de las pruebas, falta de logicidad y razonabilidad en la
fundamentación de las sentencias y se limita la pluralidad de instancia;
debiendo relievarse que para que exista un pronunciamiento motivado, los
jueces deben precisar los argumentos o razones suficientes en los que
sustentan su decisión, así como la subsunción de los hechos determinados en
la norma apropiada para la solución del conflicto intersubjetivo de intereses, lo
que garantizará a los justiciables el respeto al derecho de defensa y por ende al
debido proceso.

SEXTO.- Uno de los principales componentes del derecho al debido proceso se

encuentra constituido por el denominado derecho a la motivación, consagrado
por el inciso 5 del artículo 139 de la Carta Magna, por el cual se garantiza a las
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partes involucradas en la controversia el acceso a una respuesta del juzgador

que se encuentre adecuadamente sustentada en argumentos que justifiquen
lógica y razonablemente, en base a los hechos acreditados en el proceso y al
derecho aplicable al caso, la decisión adoptada, y que, además, resulten
congruentes con las pretensiones y alegaciones esgrimidas por aquellas dentro
de la controversia.

SÉTIMO.- Asimismo, conviene precisar que en materia probatoria, el derecho a

la utilización de los medios de prueba, se encuentra íntimamente conectado
con el derecho a la tutela jurisdiccional efectiva, que entre sus vertientes
engloba el derecho a obtener una resolución razonable, motivada y fundada en
derecho, además de congruente con las pretensiones deducidas por las partes
al interior del proceso; como también con el derecho de defensa del que es
realmente inseparable. Así, el contenido esencial de este derecho se respeta
siempre que, una vez admitidas las pruebas declaradas pertinentes, sean
valoradas por los órganos judiciales conforme a las reglas de la lógica y de la
sana crítica, según lo alegado y probado.

OCTAVO.- Revisada la sentencia de vista, se aprecia que la Sala Revisora ha

revocado la apelada y declaró improcedente la demanda simplemente por la
consideración de que las partes han manifestado una posesión contraria en
relación a la concretización del contrato materia de formalización, no
pronunciándose sobre la carta notarial de fecha doce de marzo de dos mil
dieciséis remitida por la demandada vendedora al demandante comprador de
cuyo contenido se aprecia que no niega la celebración del contrato de
compraventa ni el pago por el saldo deudor por la suma de cuarenta y cinco mil
dólares americanos (US$.45,000.00), así como la carta de instrucción de fecha
dieciséis de marzo de dos mil dieciséis por el que el accionante informa la
cancelación del saldo precio total del inmueble submateria con la que estaría
acreditando el pago del precio total acordado en el contrato.

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NOVENO.- Asimismo, la Sala Superior para efectos de emitir un

pronunciamiento conforme a derecho y en atención a la naturaleza y fines del
proceso de Otorgamiento de Escritura Pública debe analizar en detalle si el
contrato cuya formalización se pretende en esta causa contiene los elementos
de una compraventa, debiendo en aplicación de los artículos 1412 y 1351 del
Código Civil, establecer la identificación del vendedor como del comprador, si
se ha determinado el inmueble sub litis, así como si se ha pactado el precio,
debiendo tener en consideración que lo que se discute al interior de esta clase
de procesos es la existencia del contrato respectivo que conlleve al
otorgamiento de la formalidad y, si el vendedor está obligado a ello, por lo que
simplemente la consecuencia del proceso será la formalización de un acto
jurídico válido, no correspondiendo analizar el derecho de propiedad.

DÉCIMO.- En tal virtud, hay lugar a casar la sentencia de vista, de conformidad

con el inciso 1 del artículo 396 del Código Procesal Civil; sin embargo, esta
Sala de Casación no puede actuar en sede de instancia como prescribe el
referido artículo debido a que la Sala Revisora, conforme ya se ha indicado no
se ha pronunciado sobre los puntos antes señalados, por lo que corresponde
devolver la causa para que la referida Sala dicte nueva sentencia con arreglo a
ley.

IV. DECISIÓN:
Por tales consideraciones, y en atención a lo dispuesto en el artículo 396 del
Código Procesal Civil, declararon:

4.1. FUNDADO el recurso de casación interpuesto por Nicanor Humberto

Vargas Gómez, obrante a fojas doscientos noventa y dos; en consecuencia:
NULA la sentencia de vista contenida en la Resolución número cuatro, de
fecha catorce de marzo de dos mil dieciocho, emitida por la Tercera Sala Civil
de la Corte Superior de Justicia de Lima, obrante a fojas doscientos cincuenta y
cinco; y DISPUSIERON que la Sala Civil de su procedencia dicte nueva
sentencia con arreglo a ley.
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4.2. DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial

“El Peruano”, bajo responsabilidad; en los seguidos por Nicanor Humberto
Vargas Gómez con Rosa Joaquina Rodríguez Zegarra, sobre Otorgamiento de
Escritura Pública; y, los devolvieron. Ponente Señor Romero Díaz, Juez
Supremo.-
S.S.

ROMERO DÍAZ

CABELLO MATAMALA

AMPUDIA HERRERA

LÉVANO VERGARA

RUIDÍAS FÁRFAN
UCC / MMS / EEV