PREGUNTAS:
1.- ¿Qué entiende por Estudio de Mercado, cuáles son sus alcances y como se
ha aplicado en el estudio correspondiente?
El estudio de mercado es un proceso sistemático de recolección y análisis de datos e
información acerca de los  clientes,, competidores y el mercado. Sus usos incluyen
los clientes
ayudar a crear un 
un plan de negocios
negocios,, lanzar un nuevo producto o servicio, mejorar
productos o servicios existentes y expandirse a nuevos mercados.
El estudio de mercado puede ser utilizado para determinar que porción de la población
comprara un producto o servicio, basado en variables como el género, la edad,
ubicación y nivel de ingresos.
El estudio de mercado es generalmen
generalmentete primario o secundario. En el estudio
secundario, la compañía utiliza información obtenida de otras fuentes que aparecen
aplicables a un producto nuevo o existente. Las ventajas del estudio secundario
incluyen el hecho de ser relativamente barato y fácilmente
f ácilmente accesible.
accesible. Las desventajas
del estudio secundario: a menudo no es específico al área de investigación y los datos
utilizados pueden ser tendenciosos y complicados de validar.
El alcance de la investigación de mercados es bastante amplio, puede darse desde
observaciones, entrevistas personales, experimentos, por medio de los cuales se
podrá obtener información de distinto tipo como por ejemplo: deseos, gustos,
preferencias, actitudes, opiniones, percepciones, recordación y creatividad en distintos
temas relacionados a la vida de los seres humanos y su desarrollo en el mundo.
 Algunos autores definen el aalcance
lcance en términ
términos:
os: Cognitiv
Cognitivo
o (conocimiento – 
recordación) Afectivo (Sentimientos) y Comportamen
Comportamental
tal (actitudes  – preferencia
preferencias,
s,
Compra, etc.) del sujeto de estudio.
2.- ¿Que variables intervienen en la determinación de la demanda del proyecto
de inversión?
Son las siguientes:
  La exportación
  La importación
  Y la producción nacional.

3.- ¿Explique los factores que determinan cambios en la oferta en el proyecto?

Uno de los principales factores es el precio en el mercado del producto ya que ese
factor determina en su mayoría el cambio en la oferta debido a que existe una
competencia, otro factor es el apoyo que el gobierno pueda brindar a sus empresas.
4.-Describa los alcances del estudio del mercado competidor que se ha
efectuado en el proyecto
Realizar un estudio de mercado significa informarse acerca de los agentes que
influirán de algún modo en la toma de decisiones en nuestra actividad comercial, y sin
duda uno de ellos es el mercado competidor; quienes están empecinados en la
colocación de un producto idéntico o igual en el mercado. En este estudio es necesario
identificar las diferentes
posición para estrategias que ellos desarrollan, y así estar en una mejor
poder enfrentarlos
 

5. Describa y analice las etapas que se desarrolló en la Formulación del

proyecto.
Las etapas en la formulación de proyectos de inversión son:
1. ANALISIS DEL ENTORNO
Para realizar este análisis necesitamos en primer lugar
RECOPILAR INFORMACIÓN de cada uno de los factores
que inciden en ese entorno. La tarea es difícil puesto que
no siempre esta información está disponible. A veces hay
que investigar y realizar un gran esfuerzo para definir una
simple estimación de cómo son las cosas. En cualquier
caso, tener esa estimación, tener conocimiento de las
circunstancias que nos rodean, incluso aunque sea un
conocimiento aproximado, resulta esencial para poder
tomar posteriormente decisiones fundadas.
f undadas.

2. ESTUDIO DE MERCADO
Estudio de mercado es el conjunto de acciones que se ejecutan para saber la
respuesta del mercado (demanda) y proveedores, competencia (oferta) ante un
producto o servicio.
Se analiza la oferta y la demanda, así como los precios y los canales de
distribución.
El objetivo de todo estudio de mercado ha de ser terminar teniendo una visión
clara de las características del producto o servicio que se quiere introducir en el
mercado, y un conocimiento exhaustivo de los interlocutores del sector. Junto
con todo el conocimiento necesario para una política de precios y de
comercialización.
Con un buen estudio de mercado nos debería quedar clara la distribución
geográfica y temporal del mercado de demanda. Cuál es el target con el perfil
más completo, (sexo, edad, ingresos, preferencias, etc.), cual ha sido
históricamente el comportamiento de la demanda y que proyección se espera,
máxime si su productos o servicio viene a aportar valores añadidos y ventajas
competitivas. Lo que puede revolucionar el sector, la oferta.
 

 
3. ESTUDIO TECNICO
El estudio técnico conforma la segunda etapa de los proyectos de inversión, en
el que se contemplan los aspectos técnicos operativos necesarios en el uso
eficiente de los recursos disponibles para la producción de un bien o servicio
deseado y en el cual se analizan la determinación del tamaño óptimo del lugar
de producción, localización, instalaciones y organización requeridos.

4. ESTUDIO ADMINISTRATIVO
El estudio administrativo proporciona, en un proyecto de inversión, las
herramientas que guía para los que deban administrar dicho proyecto; muestra
los elementos administrativos como la planeación de estrategia que defina
rumbo y acciones a seguir para alcanzar las metas empresariales.
El estudio administrativo consistirá en determinar la organización que la empresa
deberá considerar para su establecimiento. Así tendrá presente la planificación
estratégica, estructura organizacional,
organizacional, legalidad, fiscalidad, aspectos laboral
laborales,
es,
fuentes y métodos de reclutamiento, etc. Se trata de realizar un análisis para la
obtención de la información pertinente para determinar los aspectos
organizacionales del proyecto, procedimientos administrativos, laborales,
aspectos legales, ecológicos, fiscales.

5. ESTUDIO LEGAL
El estudio legal busca determinar la viabilidad de un proyecto a la luz de las
normas
patentes.que lo rigen
También en en
toma cuanto
cuentaa la
localización
legislaciónde productos,
laboral subproductos
y su impacto y
a nivel de
sistemas de contratación, prestaciones sociales y demás obligaciones laborales.

6. ESTUDIO ECONOMICO
El estudio de la viabilidad económica y financiera del proyecto planteado es un
apartado imprescindible para el futuro desarrollo del mismo, puesto que puede
condicionar el diseño óptimo de la planta o del proceso. Por esta razón también
es conveniente contrastar con la bibliografía los costes de producción producto
generados por el proceso estudiado con otros procesos distintos, o al menos con
los valores de mercado, con el fin de determinar la mayor o menor rentabilidad
de nuestro proceso o para poder justificar, en caso de resultar menos ventajoso,
su desarrollo basándolo en una elección por otros motivos (ambientales,
disponibilidad
disponibilidad de materias primas, etc.).

7. El
EVALUACION ECONOMICA
análisis financiero consideraY FINANCIERA
FINANCIER A desde la perspectiva de una
las inversiones
entidad individual: un productor, un propietario de tierras, un grupo, una
compañía u organización gubernamental o no-gubernamental. Los costos por
los bienes y servicios están basados en el valor actual pagado o percibido por el
individuo, la comunidad, o la organización. El análisis incluye el flujo de fondos
como ocurre en la inversión
inversión,, con gastos fijos y operativos -tierra, trabajo y capital-
produciéndose
produciéndo se cada año gastos e ingresos.

En el análisis económico se evalúan los costos y las ganancias de un proyecto

desde la perspectiva de la sociedad como un todo. Se asume que la realización
de un proyecto ayudará al desarrollo de la economía y que su contribución social
 justifica el uso de
de los recursos qu
que
e necesitará
necesitará..
 

 
Link:
https://es.slideshare.net/rauliv/eta
https://es.slideshare.net/rauliv/etapas-de-un-proye
pas-de-un-proyecto-de-inversi
cto-de-inversion
on 
https://www.esan.edu.pe/apuntes-empresariales/2
https://www.esan.edu.pe/apuntes-emp resariales/2016/09/evalu
016/09/evaluacion-econo
acion-economica-y-
mica-y-
financiera-de-proyectos/ 

6. ¿Qué variables deben considerarse, a su juicio, al estudiar el mercado

consumidor?
El estudio de mercado consta de seis factores que son muy importante en el mercado
del consumidor: el producto, oferta del producto, demanda del producto, mercado
potencial del producto, canales de comerciali
comercialización,
zación, precio del producto.

Link:
http://www.academia.edu/9302341/CAP%C3%8DTULO_4_EL_ESTUDIO_DE_MERC
 ADO  
 ADO
 

7. Explique los alcances del producto en el estudio de mercado.

 Al estudiar el estudio de un proyecto es necesario reconocer los agentes, con su
actuación en el que tendrán algún grado de influencia sobre las decisiones que se
tomaran al definir su estrategia comercial. Son los cinco sub-mercado. El estudio de
mercado está compuesto por bloques, buscando identificar y cuantificar, a los
participantes y los factores que influyen en su comportamiento. Como el proveedor,
competidor, distribuidor, consumidor y externos.

  Proveedor:  es complejo, ya que deberán estudiarse todas las alternativas de

obtención de materias primas, así como sus costos, condiciones de compra,
sustitutos, durabilidad, necesidad de infraestructura especial y otros.
  Competidor:  es necesario conocer los competidores directo, las estrategias
comerciales que desarrollan para enfrentar mejor el mercado consumidor.
  Distribuidor: es de menor variabilidad, garantice la entrega oportuna de los
productos al consumidor.
  Consumidor: requiere tiempo para su estudio, La complejidad del consumidor
hacen que se tornen imprescindibles varios estudios específicos sobre él, ya que
así podrán definirse diversos efectos sobre la composición del proyecto.
  Externo: Consiste en recurrir a fuentes externos.

Link:
http://www.academia.edu/9302341/CAP%C3%8DTULO_4_EL_ESTUDIO_DE_MERC
 ADO  
 ADO

8. ¿Qué relación existe entre el estudio de ingeniería y los

l os restantes estudios del
proyecto?
 

El estudio de ingenieria del proyecto debe llegar a determinar la funcion

f uncion de produccion
optima para la utilizacion eficiente
eficie nte y eficaz de los recursos disponibles para la produccion
del bien o servicio.
El estudio de mercado definirá ciertas variables relativas a las características del
producto, la demanda proyectada a través del tiempo, la estacionalidad en las ventas,
el abastecimiento de materias primas y los sistemas de comercialización adecuados.
El estudio legal señalará ciertas restricciones a la localización del proyecto, las cuales
podrían, de alguna manera, condicionar el tipo de proceso productivo.
El estudio financiero, por otra parte, podrá ser determinante en la selección del proceso,
si en él se definiera la imposibilidad de obtener los recursos económicos suficientes para
la adquisición de la tecnología más adecuada. En este caso, el estudio tenderá a
calcular la rentabilidad del proyecto haciendo uso de la tecnología que está al alcance
de los recursos disponibles. De la misma manera como otros estudios afectan las
decisiones del estudio técnico, éste condiciona los otros estudios, principalmente el
financiero y organizaci
organizacional.
onal.

Link:
http://www.academia.edu/10473748/Cap%C3%ADtulo_7_Ingenier%C3%ADa_del_Pro
yecto  
yecto

9. ¿en qué aspectos la selección del proceso productivo puede afectar a la

evolución económica del proyecto?
Todo proceso productivo con lleva una tecnología que viene a ser la descripción
detallada paso a paso de operaciones individuales que de llevarse a cabo permiten la
elaboración de un artículo con especificaciones precisas se podrán determinar

elementos
trabajadorescomo la tecnología
necesarios o maquinaria
para cumplir quelosdeben
la demanda, turnos utilizarse,
de trabajo,ella número de
distribución
 

de la planta, entre otros puesto que si hay un cambio de uno de los procesos productivo
productivoss
de un proyecto puede afectar las variables mencionadas.

10. explique en que consiste la masa crítica técnica.

Deslandes plantea que para medir la capacidad de competir debe estimarse el costo
fabril en distintos niveles de la capacidad de producción. Para ello propone definir los
componentes más relevantes del costo: consumo de materias primas y materiales,
utilización de mano de obra, mantenimiento, gastos fabriles en general (energía,
combustible, etcétera). El costo fabril definido debe compararse con la capacidad de
producción y el monto de la inversión. A esta relación se le denomina "masa crítica
técnica", la cual, al calcularse, deja muchas veces fuera de análisis el efecto de la
dimensión de la empresa sobre los gastos administrativos o la consideración de no
trabajar a plena capacidad. Al relacionar el costo unitario de operación (P) con la
capacidad de la planta (C), dada en número de unidades de producto por unidad de
tiempo resulta una expresión de la forma siguiente:
 

 Al relacionar el costo en equipos por unidad de capacidad (Q) con una función de
capacidad creciente, se obtiene un resultado como el que se ilustra en el Gráfico 7.2. y
que tiene la siguiente expresión:

Donde b es el factor
f actor de volumen. Al relacionar la capacidad (C) con la inversión total (I),
resulta una expresión similar a la anterior, pero con coeficiente positivo, de la forma
siguiente:

Donde f es el factor de volumen. Cuando f se aproxima a 1, son despreciables las

economías que pueden obtenerse por el crecimiento de la capacidad. Visualmente se
aprecia su comportamiento contrario en el Gráfico 7.3., lo cual.es obvio al considerar
que cualquier aumento de capacidad va asociado a un incremento en las inversiones en
los equipos que así lo permitan. El factor dfe volumen f está definido para cada tipo de
industria como resultado de* múltiples observaciones de proyectos en ejecución. Por
ejemplo, el coeficiente de las industrias petroquímicas y aceiteras es de 0.50 en las
fábricas de amoníaco; en las de cemento, de 0.60; en las de motores eléctricos, de 0.70
y en las hilanderías, de 1
 

11. explique en qué consiste el “calendario de reinvenciones e n equipo durante la

operación y el calendario de ingresos por venta de equipos de reemplazo” 

En la valorización económica de variables de un proyecto involucra actividades

asociadas a inversión y operaciones del mismo como:

En una inversión se distinguen 5 ítems de bienes y servicios.

1. Obra física
2. Equipos
3. Mano de obra
4. Materiales
5. Otros (permisos, legales, etc.)

Para establecer una forma sistemática de tratamiento de los ítems señalados

utilizaremos un conjunto de formularios
f ormularios como se indica a continuació
continuación:
n:
  Balance de obra física (inversio
(inversiones)
nes)
  Inversiones en equipos
  Calendario de reinversion
reinversiones
es durante la operación
  Calendario de ingresos por ventas de equipos reemplazados
  Balance de personal
  Balance de materiales
  Balance de otros insumos

Donde:

  Calendario de reinversiones durante la operación: se representa. 

Inversión inicial (0)
Upgrade (1)
Recambio (2)
 Ampliación (3)
 

Debe tenerse en cuenta que el momento en que se realiza la reinversión no

necesariamente
necesariam ente coincide con el flujo de gastos. Como fue descrito en el ejemplo
de la adquisición de un router y se paga con un crédito con 3 meses de gracia.

Los equipos reemplazados generan un flujo adicional por efecto de su valor de

venta o liquidación al momento de la reinversión.

  Calendario de ingresos por ventas de equipos reemplazados:



Deberá considerarse en los costos sólo aquello que es atingente al proyecto,

tales como periodo de participación, porcentaje de dedicación y situaciones
estacionales.
En relación con los materiales también existen clasificaciones entre los directos
e indirectos y por su tipo, calidad y cantidad.
En este punto es importante validar políticas de inventario, de compras y de
disponibilidad y precios.
 

12. Cuáles son las principales variables determinantes del tamaño del proyecto?
El tamaño de un proyecto es su capacidad de producción durante un periodo de tiempo
de funcionamiento que se considera normal para las circunstancias y tipo de proyecto
de que se trata. El tamaño de un proyecto
proyect o es una función de la capacidad de producción,
producc ión,
del tiempo y de la operación en conjunto.
Las variables determinantes son:


  La dimensión y características del mercado.
  La tecnología del proceso productivo.
  La disponibilidad de insumos y materia prima.
  La localización.
  Los costos de inversión y de operación.
  El financiamiento del proyecto.
13. Explique la relación que existe entre el tamaño y la distribución geográfica de
un proyecto.
Tamaño del Proyecto: Se define a la escala o nivel de producción que puede alcanzar,
es decir, la capacidad de producción a la que se ha decidido operarlo durante un periodo
de tiempo.
El tamaño también se puede medir por:
  EL monto de la inversión aplicada.
  El número de empleos generados.
  El área física ocupada.
  Participac
Participación
ión en el mercado.
  Niveles de ventas alcanzados.
Distribución Geográfica de un Proyecto: Una proyecto podría decidir operar en una
o varias unidades geográficas, todo ello depende de la magnitud del negocio y de las
capacidades del proyecto.
De igual forma la distribución geográfica del mercado permite definir las características
de las personas a las que se les va a vender determinado producto es decir de los
futuros clientes.  Dichas características son entre otras la edad, el sexo, el nivel
económico, las costumbres, los gustos, entre otras, al conocer este tipo de variables,
también se hace posible identificar los lugares donde se agrupan personas con
cualidades afines, esto facilita elegir las zonas en las cuales se van a establecer puntos
de venta o de distribución. 
14. ¿De qué manera el proceso
p roceso tecnológico condiciona el tamaño de un proyecto?
La tecnología influye en el tamaño del proyecto, inversiones y costos de producción.
Con llevando a disminuir el costo de producción, aumentar las utilidades y elevar la
rentabilidad del proyecto. 
Generalmente se puede decir que la tecnología y los equipos tienden a limitar el tamaño
del proyecto al mínimo de producción necesario para poderse aplicar  
15. ¿Cómo es posible determinar conceptual y matemáticamente el tamaño
óptimo de un proyecto?
 

Es posible mediante el método de lange ya que define un modelo particular para así fijar
f ijar
la capacidad optima de producción de nueva planta basándose en hipótesis real de que
existe una relación funcional entre el monto de la inversión y la capacidad productiva del
proyecto lo cual permite considerar a la inversión inicial como medida directa de la
capacidad de producción. Si se logra obtener una función que relacione la inversión
inicial y los costos de producción esta mostraran que un alto costo de operación está
asociado con una inversión baja o viceversa.

También se podría
detallada determina
determ determinar
ina la capacidadpor el método
óptima de escalación
de producción que de unalaforma
que es considerada más
capacidad
de los equipos disponible en el mercado y con esto analizar las ventajas y desventajas
de trabajar cierto número de turnos de trabajo y horas extras. Se investigan las
capacidades de equipo disponibles en el mercado y se calcula la máxima producción al
trabajar tres turnos lo cual proporciona una gama de capacidades de producción.

16. ¿Qué elementos deben considerarse en la definición de una estructura

organizativa?
Debemos tener claro: Organigrama de la empresa y las funciones delegadas a cada
persona dentro de la compañía. 
Hay varias formas de hacerlo entre ella está el circular, el de escaleras, horizontal,
vertical, lineo-funcional
organizada o simplemente
jerárquicamente de acuerdo elfuncional. Además
nivel de cargo.   este te permite ver está
17. explique la importancia del marco legal en la evaluacion del proyecto.

El marco legal es el conjunto de disposiciones que regulan las acciones del proyecto. Se debe
relacionar la normatividad interna y/o externa de carácter técnico, jurídico o reglamentario, que
debe ser cumplida específicamente por el proyecto.
pr oyecto.

La preparación y evaluación de proyectos requiere analizar el referido marco legal, el que

constituye un condicionamiento cuya importancia no desmerece de la del mercado en lo
económico. Efectivamente, el origen, la puesta en marcha, la implementación y el curso o
régimen del proyecto, como la forma de liquidarlo, reemplazarlo o modificarlo, precisan
atenerse al ordenamiento jurídico, sujeción que obliga a explorar y aprovechar en cada una de
estas etapas las opciones más relevantes que el sistema legal
l egal ofrece.

Para estos efectos, el sistema legal puede definirse como el conjunto normativo que rige a una
sociedad, obedeciendo a principios y directrices definidos, tales como el sentido jerárquico de
las normas. Así, la resolución se atiene al reglamento, éste a la ley y la ley a la constitución. Otros
principios, como aquéllos que regulan el régimen de los bienes, la propiedad, etcétera, tienen
indiscutible interés en la materia que se expone.
 

18. ¿Qué consideraciones legales se debe tener en cuenta para la adecuada localizacion del
proyecto?

LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO

Consiste en identificar y analizar las variables denominadas fuerzas localizacional es con el fin
de buscar la localización en que la resultante de estas fuerzas produzca la máxima ganancia o el
mínimo costo unitario.

En la localización de un proyecto se presentan dos etapas:

  FACTORES DE LOCALIZACIÓN

Para determinar la localización hay que tener en cuenta varios factores, los factores que influyen
más comúnmente en la decisión de localización de un proyecto son:

•Medios y costos de transporte. 

•Disponibilidad y costo de mano de obra idónea.

abastecimiento.. 
•Cercanía a fuentes de abastecimiento

•Cercanía del mercado. 

•Costo y disponibilidad de terrenos. 

•Disponibilidad de agua, energía y otros suministros. 

•Existencia de infraestructura industrial adecuada. 

•Eliminación de efluentes.

EL MÉTODO DE BROWN Y GIBSON

G IBSON

Una variación del método anterior es propuesto por Brown y Gibson,6 en el cual combinan
factores posibles de cuantificar con factores subjetivos a los que asignan valores ponderados de
peso relativo. El método consta de cuatro etapas:

  FACTORES CUANTITATIVOS:

•Costo del terreno

•Costo de la mano de obra 

 

•Costo de servicio: Energía y agua  

•Costo de transporte 
 

CREACION DECONSTRUCCION
UNA EMPRESA INMOBILIARIA
CIVIL Y DE
CAPITULO 1 CREACION DE LA EMPRESA
1.1 TIPOS DE EMPRESA

Para llevar a cabo la elección del tipo de Empresa que se formara

analizaremos la Ley Nº 26887 (Ley General de Sociedades).
1.1.1 PARÁMETROS MÁS RESALTANTES CONCERNIENTES A TODO TIPO DE
SOCIEDAD.

*Quienes constituyen la sociedad convienen en aportar bienes, dinerarios o

no dinerarios, o servicios para el ejercicio en común de actividades
económicas.
*Cualquier tipo de sociedad tiene que adoptar alguna de las formas que se
dan en la Ley General de Sociedades.
*La sociedad se constituye cuando menos por dos socios, que pueden ser
personas naturales o jurídicas
*La duración de la sociedad puede ser por plazo determinado o
indeterminado.
*La distribución de beneficios a los socios se realiza en proporción a sus
aportes al capital.
Conclusiones:
Todos los que constituyen la sociedad aportan bienes, dinero o servicios para
desarrollar actividades económicas y la distribución de beneficios es proporcional a
sus aportes de capital.

1.1.1.1 PARAMETROS MÁS RESALTANTES CONSCERNIENTES A 

SOCIEDADES ANONIMAS (S.A. o S.A.R.)

*El capital está representado por acciones nominativas y se integra por 2

aportes de los accionistas.
*Los accionistas no responden personalmente de las deudas sociales.
*Las acciones son indivisi
indivisibles.
bles.
*No se admite el aporte de servicios para el aporte de capital.
*Para constituir la sociedad es necesario que el capital este cancelado
mínimo en un 25%. Esta misma regla rige para los aumentos de capital.
*La constitución
de otorgarse se hace pública
la escritura en forma simultánea
que contiene por los fundadores
el pacto social y elalestatuto
momento,
 

en cuyo acto suscriben íntegramente las acciones.

*El pacto social contiene obligatoriame
obligatoriamente:
nte:

1. Los datos de identificación de los fundadores.

2. La manifestación expresa de la voluntad de los accionistas de
constituir
una sociedad anónima.
3.
4. El
Lamonto
forma del
comocapital y laselacciones
se paga en que yseeldivide.
capital suscrito aporte de cada
accionista
en dinero o en otros bienes o derechos, con el informe de valorización
correspondiente
correspondie nte en estos casos.
5. El nombramiento y los datos de identificación de los primeros
administradores.
6. El estatuto que regirá el funcionamiento de la sociedad.

Conclusiones:
Todo el capital social se encuentra dividido en acciones, las cuales representan la
participación de cada socio en el capital social de una sociedad anónima.

1.1.1.2 PARÁMETROS MAS RESALTANTES CONCERNIENTES A FORMA S 

ESPECIALES DE SOCIEDADES ANÓNIMAS 

Existen dos tipos especiales de Sociedad Anónima, la Sociedad Anónima

Cerrada y la Sociedad Anónima Abierta.
A) SOCIEDAD A ANÓNIMA
NÓNIMA CERRADA (S.A.C. (S.A.C.)) 
 El número de accionistas está en el rango entre 2 y 20 accionistas

 No puede tener acciones inscritas en el Registro Público de Mercado

de Valores.
 Un socio puede transferir sus acciones siempre y cuando acepte la

 junta general de
de accionis
accionistas,
tas, de no accede
accederr a esta transferencia
transferencia la
sociedad deberá adquirir las acciones en el precio y las condiciones
ofertadas.
 Existe la adquisición de acciones por acción hereditaria, la cual le da

al heredero la condición de socio, sin embargo el estatuto o pacto

social podrá definir si es que las acciones del difunto son compradas
por los demás socios al precio que tenían al fallecimiento de este.
 El accionista sólo podrá hacerse representar en las reuniones de

 junta general por

por medio de o otro
tro accionista, su có
cónyuge
nyuge o ascend
ascendiente
iente
o descendente en primer grado. El estatuto puede extender la
representación a otras personas

B) SOCIEDAD A ANÓNIMA
NÓNIMA ABIERTA (S.A.
(S.A.A.)
A.) 
 La sociedad anónima es abierta cuando se cumpla uno a más de las

siguientes condicion
condiciones:
es:

1. Ha hecho en
convertibles oferta pública primaria de acciones u obligaciones
acciones;
 

2. Tiene más de 750 accionistas.

3. Más del 35% de su capital pertenece a 175 o más accionistas.
4. Se constituya como tal.
5. Todos los accionistas con derecho a voto aprueban por
unanimidad la adaptación a dicho régimen.

Conclusiones:
 Ambas sociedades
sociedades anónima
anónimass se diferencia
diferencian
n principal
principalmente
mente por el núme
número
ro de
accionistas

1.1.1.3 PARÁMETROS MAS RESALTANTES DE LA SOCIEDAD COLECTIVA 

(S.C.)

*En la sociedad colectiva los socios responden en forma solidaria e ilimitada

por las obligaciones sociales. Todo pacto en contrario no produce efecto
contra terceros.
*La persona que, sin ser socio, permite que su nombre aparezca en la razón
social, responde como si lo fuera.
*La sociedad colectiva tiene plazo fijo de duración y la prórroga requiere
consentimiento unánime de los socios.
*Ningún socio puede transmitir su participación en la sociedad sin el
consentimiento de los demás.

Conclusión:
En este tipo de sociedad las responsabilidades son compartidas por todos los socios
1.1.1.4 PARÁMETROS MAS RESALTANTES DE LA SOCIEDAD EN 
COMANDITA 

*Los socios colectivos responden solidaria e ilimitadamente por las

obligaciones sociales, en tanto que los socios comanditarios responden sólo
hasta la parte del capital que se hayan comprometido a aportar.
*La sociedad en comandita puede ser simple o por acciones.
*El socio comanditario que consienta que su nombre figure en la razón social
responde frente a terceros por las obligaciones sociales como si fuera
colectivo.
Conclusión:
En este tipo de sociedad los socios solo responden en función al capital aportado.
1.1.1.5 PARÁMETROS MÁS RESALTANTES DE LA SOCIEDAD EN 
DITA SIMPLE (S. en C.) 
COMANDITA
COMAN

En este tipo de sociedad son aplicables las disposiciones relativas a la

sociedad colectiva siempre y cuando no afecten las disposiciones de este
tipo específico de sociedad.
Esta forma societaria debe observar, particularmente, las siguientes reglas:
1. El pacto social debe señalar el monto del capital y la forma en que
se encuentra dividido. Las participaciones en el capital no pueden
 

estar representadas por acciones ni por cualquier otro título

negociable;
2. Los aportes de los socios comanditarios sólo pueden consistir en
bienes en especie o en dinero.
3. Salvo pacto en contrario, los socios comanditarios no participan en
la administración
administración..

Conclusión:

En esta sociedad los socios solo consisten en bienes o en dinero.

1.1.1.6 PARÁMETROS MÁS RESALTANTES DE LA SOCIEDAD EN 

COMANDITA POR ACCIONES. (S. en C. por A.)

*Al igual que la sociedad en comandita simple en este tipo de sociedad es

aplicable todas las disposiciones de la sociedad colectiva siempre y cuando
no afecten las disposiciones de esta misma.
*Esta forma societaria debe observar, particularmen
particularmente,
te, las siguientes reglas:

1. El íntegro de su capital está dividido en acciones, pertenezcan

éstas a los socios colectivos o a los comanditari
comanditarios;
os;
2. Los socios colectivos ejercen la administración social y están
sujetos a las obligaciones y responsabilidades de los directores de
las sociedades anónimas.
3. Los socios comanditarios que asumen la administración adquieren
la calidad de socios colectivos desde la aceptación del
nombramiento.
4. La responsabilidad de los socios colectivos frente a terceros es
solidaria e ilimitada por las obligaciones sociales, además el socio
requerido de pago de deudas sociales puede hacer uso del beneficio
de excusión amparado por la ley in dicando los bienes con los cuales
el acreedor puede lograr el pago.
Conclusión:
En esta sociedad su capital está dividido en acciones y tienen socios colectivos
comanditarioss en la que tienen diferentes responsabi
comanditario responsabilidades
lidades

1.1.1.7 PARÁMETROS MAS RESALTANTES DE LA SOCIEDAD COMERCIAL 

DE RESPONSABILIDAD LIMITADA (S.R.L.)

*El capital está dividido en participaciones iguales, acumulables e indivisibles,

que no pueden ser incorporadas en títulos valores, ni denominarse
acciones.
*Los socios no pueden exceder de 20 y no responden personalmente por las
obligaciones
obligacion es sociales.
*El capital social está integrado por las aportaciones de los socios.
*Al constituirse la sociedad, el capital debe estar pagado en no menos del
25% de cada participación.
*La voluntad de los socios que representen la mayoría del capital social
regirá la vida de la sociedad.
*La administración está encargada a uno o más gerentes y estos pueden ser
socios o no.
 

*La transferencia de las participaciones es hereditaria pero en los estatutos

puede estar estipulado el derecho de los demás socios de adquirir estas
participaciones.

Conclusiones:
En esta sociedad los socios no son más de 20 y su responsabilidad frente a las
obligacioness sociales es limitada.
obligacione

1.1.1.8 PARÁMETROS MÁS RESALTANTES DE LAS SOCIEDADES CIVILES

*La Sociedad Civil se constituye para un fin común de carácter económico

que se realiza mediante el ejercicio personal de una profesión, oficio,
pericia, práctica u otro tipo de actividades personales por alguno, algunos o
todos los socios.
*La sociedad civil puede ser ordinaria o de responsabilidad limitada. En la
primera los socios responden personalmente y en forma subsidiaria, con
beneficio de excusión, por las obligaciones sociales y lo hacen, salvo pacto
distinto, en proporción a sus a portes. En la segunda, cuyos socios no
pueden exceder de 30, no responden personalmente por las deudas
sociales.
*Las participaciones de los socios e n el capital no pueden ser incorporadas
en títulos valores, ni denominarse acciones.

Conclusión:
La sociedad civil puede ser ordinaria o de responsabilidad limitada, su administración
está dada por uno o varios socios teniendo como órgano supremo la junta de socios.

1.2 ELECCIÓN Y CREACIÓN DE LA EMPRESA 

1.2.1 Elección del tipo de sociedad a constituir  

Observando y analizando los parámetros descritos podemos hacer las

siguientes conjeturas:
*Debido
patrimonioa que
de lalasociedad
responsabilidad a adquirir
se descarta por los socios
toda sociedad es cumpla
que no sólo porcon
el
esta condición ( Sociedad Civil ordinaria, Sociedad Colectiva y los dos tipos
de sociedades en comandita )
*Con el afán de mantener un número pequeño de socios que se conozcan
entre sí, tratando en todo momento de valorar las cualidades personales de
los socios antes que el factor capital conviene tener una prioridad en la
compra de acciones en caso algún socio ya no quiere tenerlas, por lo tanto,
se descarta toda sociedad que no cumpla con estas condiciones.
*Por lo expuesto anteriormente se decide formar la empresa como una
Sociedad Anónima Cerrada (S.A.C.).

Conclusión:
En esta etapa se elegirá el tipo de sociedad según los parámetros visto anteriormente.

1.2.2 Procedimientos para la constitución de la Empresa

 

 
1. Decisión de personería.- Como ya lo hemos visto formaremos una
Sociedad Anónima Cerrada (persona jurídica).
2. Elaboración de Minuta.- Esta hecha por un abogado el cual se encarga de
poner las principales pautas las cuales no necesariamente van a cumplir
con las necesidades de los futuros socios de la empresa

Conclusión:
Según lo visto anteriormente
anteriormente se formara una Socieda
Sociedad
d Anónima Cerrada y se
elaborara la minuta.

1.2.3 Misión y Visión de la empresa

 Visión: Ser una empresa de desarrollo inmobiliario y construcción con base en el

Perú, que sea flexible, innovadora, orientada a la satisfacción del cliente y reconocida
por su excelencia
excelencia..
 Misión: Desarrollar productos innovadores, rentables y confiables que satisfagan las

necesidades inmobiliarias del mercado objetivo en cada proyecto y que sean

favorables para el desarrollo de la sociedad.

Conclusión:
Se trazaran la visión y misión de la empresa
1.2.4 Metas de la Empresa 

 Inmobiliarias: 

• Posicionar a la empresa en el sector de desarrollo de proyectos inmobiliarios

en el distrito de Santiago de Surco.
• Pertenecer al grupo de las 5 empresas de desarrollo inmobiliario más
reconocidas en el distrito de Surco
• Desarrollar 80 viviendas en los primeros 3 años 

 Constructivas: 

• No tener ningún accidente fatal.

• Implementar la filosofía Lean Construction.

 Financieras: 

• Obtener una rentabilidad mínima sobre las ventas ADI del 10% anual por
proyecto.
• Lograr un TIR mínimo anual del 30% sobre la inversión en cada proyecto.

 Organizacionales:

• Crear una cultura sólida de valores que cada persona adopte en su accionar
diario y con la cual se sienta identificado sinceramente.
•desarrollo
Capacitarprofesional
continuamente al personal
de cada uno. de la empresa para contribuir al
 

• Ser reconocida como una de las 10 mejores empresas para trabajar en el

país.
• Contratar y mantener a los mejores profesiona
profesionales
les de la industria local.
• Mantener un clima laboral agr adable
adable tanto en la oficina central como en cada
proyecto.
desarrollar  constantemente
• Definir y desarrollar   constantemente los principales procesos de nuestro
modelo de negocio.

Conclusiones:
Se trazaran las metas de la empresa como inmobiliaria
inmobiliaria,, constructivas, financieras y
organizacionales.

1.2.5 Análisis de Fortalezas,

F ortalezas, Oportunidades
Oportunidades,, Debilidades y Amenazas (FODA
(FODA).
).

 Fortalezas

*Tener como socio de la empresa al director de Asia Sur

*Directorio constituido por tres ingenieros civiles,
civiles, uno con vasta experiencia en
el sector constructivo e inmobiliario, así como también un contador con
experiencia en el ámbito legal en lo concerniente al rubro de la empresa.

*Reducidos gastos
*Los directores generales
tienen por relaciones
excelentes ser una empresa pequeña
comerciales con el sistema
financiero

 Oportunidades

*Gran Demanda Efectiva de vivienda

 Debilidades

*Inexperiencia de los accionistas principales y gerentes ejecutivos de la

*Inexperiencia
empresa en el rubro de construcción e inmobiliario.
*Empresa nueva para el sector financiero.
*Resistencia del personal a la innovación tecnológica.
*Contar con un reducido capital para el inicio del proyecto
*No contar con proyectos similares ya realizados exitosamente.
*Poco compromiso con temas de seguridad por parte de los empleados y
obreros
*Alta rotación del personal

 Amenazas

*Inestabilidad política, la cual no asegura la continuidad de los programas de

desarrollo luego del cambio de poder.
*Problemas generados por los sindicatos de construcción y de desempleados.
*Falta de compromiso de proveedores con la entrega de materiales
*Inestabilidad
*Inestabilidad jurídica, social del país
*Competencia desleal e informalidad del sector
*Rebrote del terrorismo
t errorismo
 

*Alza discriminada de materiales

*Inestabilidad
*Inestabilidad en la normativa de parámetros urbaní
urbanísticos.
sticos.
*País con riesgos sísmicos
*Inconsistencia en la legislación laboral del sector.
*Lenta rotación de propiedades debido a ineficiencias jurídicas.

Conclusiones:
Según el FODA podemos concluir que es un buen momento para que la empresa
invierta en el sector inmobiliario
inmobiliario..
1.2.6 Objetivos Estratégicos 
 Financieros

*Maximizar valor para Accionistas y Clientes: Maximizar la generación de valor

económico y financiero para los accionistas y Clientes
*Expandir las ventas rentables: Consolidar el crecimiento anual de ventas,
necesaria para alcanzar la visión de la empresa en el plazo establecido
*Optimizar costos mediante la gestión de procesos: Garantizar la permanente
optimización de costos, siempre a través de la evaluación de los procesos.

 Clientes

*Aumentar ventas con Calidad: Garantizar el volumen de ventas adecuadas

para el cumplimiento del crecimiento anual de las ventas
*Garantizar el reconocimiento como solucionador de necesidades de los
clientes: Ser reconocida por los clientes-meta como empresa solucionadora de
sus necesidade
necesidadess
*Asegurar los flujos financieros: Asegurar la disponibi
disponibilidad
lidad de los recursos
financieros necesarios para la ejecución de los proyectos en los plazos
establecidos.

 Procesos Internos

*Asegurar excelencia en la gestión de relación con los clientes: Promover la

gestión de relación con los clientes, identificando sus necesidades, valores y
resultados, para proporcionar ventajas competitivas y diferenciación 23
respecto a nuestra competencia.
*Realizar la gestión de contratos: Ejecutar la gestión contractual de los
proyectos para “construir el derecho” y reducir riesgos.
*Perfeccionar la gestión de proyectos: Perfeccionar la gestión de las obras
utilizando metodologías
metodologías como lean, gestión de proyectos (PMI) para mejorar la
productividad,
productivida d, reducir costos, mitigar riesgos y aumentar las ventas.

 Aprendizaje y Crecimiento

*Desarrollar cultura de soluciones

soluciones para el cliente: En todos los niveles de la
empresa, identificar y atender las necesidades de los clientes debe ser una
habilidad desarrollada en nuestros colaboradores.
*Desarrollar cultura de trabajo en equipo: Promover la cultura de trabajo en
 

equipo por todas las áreas de la empresa

*Mantener al equipo motivado: Mantener un ambiente adecuado para aumentar
el nivel de motivación de toda la organización

Conclusión:

En esta etapa se marcara los objetivos que se desea alcanzar a nivel financieros, de
clientes, de procesos internos y aprendizaje, de esta manera generar la mayor utilidad
posible.
1.2.7 Análisis de las cinco amenazas de Porter

1.- La amenaza del segmento de alta competencia 

- La cantidad de inmobiliarias cercanas ofreciendo productos parecidos.
- La homogeneidad de capacidad y competencia de estas inmobiliarias.
Igualando ante los clientes en experiencia y tamaño de la empresa. La cual
no nos diferencia ante otras como factor de riesgo del proyecto ante los
clientes.
- La reducción de precios que reduce significativamen
significativamente
te los márgenes de
utilidad de estos.

2.-
- LaLa amenaza
facilidad del recién
de entrada llegado  de similar envergadura, debido a que la
a proyectos
inversión que se requiere es muy baja.
- Posibilidad de uso de diversas herramientas financieras debido al entorno
proactivo a la inversión inmobiliaria. Las entidades financieras brindan
muchas facilidades para los proyectos inmobiliarios.

3.- La amenaza de los productos sustitutos 

- El alquiler de departamentos es un producto sustituto que pueden optar
clientes que no pueden pagar su cuota inicial o que no son sujetos de
crédito por no poder sustentar sus ingresos.
- La compra de departamentos por el método de “Auto Construcción” es un  
producto sustituto, ya que al ser una figura por la cual un promotor y
constructor vende copropiedades
copropiedades y le construye a propietarios, esto genera
una elusión de impuestos y aportes al fisco, los cuales dan lugar a generar
departamentos más económicos que los que vende una compañía como
renta de 3era categoría.

4.- La amenaza del creciente del poder de negociación de los l os

compradores 
- Como el número de departamentos son solo 8, los compradores son
conscientes de la magnitud de su compra y de lo importante que es una sola
venta para el proyecto, por lo que la negociación del precio es intensa,
muchas veces por capricho y satisfacción por recibir un descuento.

5.- La amenaza del creciente del poder de negociación de los l os proveedores 

- Aceros Arequipa al tener el monopolio en la fabricaron de varillas de acero
para Lima, genera precios que no son negociables en su monto ni en su
forma de pago, lo que puede generar aumentos considerables en el
 

presupuesto de obra inicial, así como desfases en e l flujo de caja del

proyecto.

Conclusión:
Según el análisis de las cinco amenazas de Porter podemos resaltar los puntos
negativos del proyecto para que de esta manera se pueda reforzar o dar posibles
soluciones.

CAPITULO 2.- ESTUDIO DE MERCADO 

2.1.- ESTUDIO DE LA DEMANDA
Para hacer el estudio de la demanda hicimos uso de el IX Estudio del año 2004 de
“El Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana y Callao” de la  
Cámara Peruana de Construcción
Construcción (CAPECO).
2.1.1 Demanda potencial 
La demanda potencial es aquella conformada por la totalidad de hogares residentes
en el área de Lima Metropolitana y el Callao, independientemente de su actitud
frente al mercado, sus condiciones de tenencia de la vivienda y sus características
socioeconómicas. Teniendo en cuenta la relación existente entre el comportamiento
de la demanda y el crecimiento poblacional, un dato importante es saber el número

de habitantes en Lima, llegando esta cifra a 8 056 915 habitantes.

Conclusión:
De la demanda potencial podemos concluir que el mayor porcentaje de población es el
estrato socioeconómico bajo.

2.1.2 Principales características socioeconómicas de los hogares residentes 

en Lima Metropolitana y Callao.
*Tenencia de Vivienda
Vivienda..
*Composición general de los hogares según estrato socioeconómico
Conclusión:
En esta parte se señalara el número de personas, número de habitaciones, número de
hogares, personas que trabajan por hogar, etc. De esta manera conocer el sector de
población que está interesada en el proyecto.
2.1.3. Interés del hogar por adquirir vivienda. 

El siguiente paso de estudio es analizar la demanda efectiva de vivienda y para

esto usaremos este conjunto de características socioeconómicas de los hogares
con el fin de que resulte factible delimitarla ya que esta involucra aspectos
relacionados con las preferencias, intereses y capacidad económicamente de
aquellos demandantes de vivienda.

Conclusión:
En esta parte obtendremos el porcentaje del interés de compra de vivienda según el
sector socioeconó
socioeconómico.
mico.

2.1.4 Demanda efectiva 

Como ya se ha dicho posterior al análisis de las diferentes
dif erentes característi
características
cas
 

socioeconómicas de los hogares que conforman la demanda potencial de vivienda y

socioeconómicas
mediante la aplicación de nuevos filtros de tipo cuantitativo sobre dicha demanda
potencial, se hace posible la determinación de la proporción de hogares con
capacidad de pago p ara la adquisición de vivienda en el mercado formal,
dimensionando así la demanda efectiva, es decir, la Demanda Efectiva nos ayuda a
saber la capacidad económica actual de los hogares para afrontar el pago de la
cuota inicial y la solvencia de sus ingresos mensuales que le permitan acceder a
préstamos para vivienda.

Conclusión:
Según la demanda efectiva podemos concluir que a medida que aumenta la escala
socioeconómica, aumenta también el precio de la vivienda que se está en capacidad
de adquirir, lo cual guarda relación con lo que a priori se puede presumir.
CAPITULO 3: FASES DEL PROYECTO

3.1 FASE 1: Análisis de Viabilidad

El análisis de factibilidad toma e n cuenta el Certificado de Parámetros Urbanísticos del
terreno expedido por la municipalidad, el mismo que indica: zona de estructuración,
altura de edificación, porcentaje mínimo de área libre, tamaño mínimo de unidades
inmobiliarias,
inmobiliarias, número mínimo de estacionamientos, y retiro mínimo frontal.

a) Valor Actual Neto (VAN): Es el valor de una cantidad futura de dinero convertida a
su valor presente Para el Valor Actual Neto, la tasa de descuento es la Tasa Mínima
 Atractiva de Retorno (TMAR). Para su determinación hay que tener en cuenta factores
tales como: riesgo, tiempo, utilidad, estructura del financiamiento, etc.
b) Tasa Interna de Re torno (TIR):
( TIR): Es la tasa de interés que hace el Valor Actual Neto
igual a cero.
La hipótesis para la realización del flijo es:
  El terreno e s cancelado en el mes cero.
  El anteproyecto y el proyecto de
definitivo,
finitivo, se realizaron en los meses 0 y 1.
  Las ventas se inician con al anteproyect
anteproyecto o ap
aprobado
robado mes 2.
  Se considera para el f lujo, una velocidad de venta de 10% mensual. En el caso
de terrenos en canje igual se venderá el 10% mensual del saldo
  Las ventas se inician con una cuota de separación por parte del interesado, US$
500 por departamento que se incluyen en la cuota inicial del 20%.
  Se ha considerado un lapso de 2 meses a partir del pago de la cuota inicial de
cada departamento, como el tiempo que demora el banco en desembolsar el
80% del monto financiado. El 3% restan te queda como garantía, hasta la
realización de la independización de cada departamento.

3.1.1 Análisis económico de los proyectos.

 A continuación
continuación se muestran los anál
análisis
isis de tres terrenos con sus respectivos estados de
pérdidas y ganancias.
g anancias.
 

DISTRIBUCIÓN CALLE MÁLAGA

 

DISTRIBUCIÓN CALLE ALCÁZAR

 

DISTRIBUCIÓN PISAC
 

 
 

Luego de la elección del lote de la calle Pisac como una buena opción de compra por el
buen rendimiento del ante proyecto se realiza el análisis de sensibilidad. Para esto se
ha considerado el caso de compra del terreno en efectivo ya que el propietario no acepto
ningún departamento en parte de pago para lo cual se han preparado cuatro graficas

o   Sensibilidad en el precio
precio de Venta de los departamentos:

Podemos notar analizando este cuadro que si vendemos el metro cuadrado

menos que 610 dólar es ya no cumpliríamos con la rentabilidad mínima exigida
por el inversion
inversionista.
ista.
 

  Sensibilidad en los Costos de construcción

o

La repercusión que tienen los costos en la obra no influyen con tanta fuerza sobre
el VAN del proyecto, por lo que por las característica
característicass del proyecto va a ser poco
.
probable que varíe mucho el costo por metro cuadrado de construcción
 

  Sensibilidad en la velocidad de Ventas de los departamentos

o

Para este análisis se partió bajo la hipótesis de que en el caso de velocidades

de ventas menores a 10%, en el mes 12 se vende el saldo y en el caso de
velocidades mayores al 10% en el mes 11 se vende el saldo.

  Sensibilidad
o
en la tasa
una línea de crédito de interés para el inversionista en caso de utilizar
personal
 

Este análisis se realizó en el caso los accionistas de la empresa decidan

conseguir el monto de la inversión inicial con un financiamiento externo, ya sea
bancario, de amistades, mediante emisión de obligaciones, bonos, reportes en
la bolsa, et c. Para esto se encontró la taza de equilibrio la cual da el mismo VAN
que si aportan capital propio. Se concluyó entonces que si el préstamo tiene una
taza menor a 19.49%.

3.1.2 Realización del estudio de mercado a nivel local

3.1.2.1 Objetivos
Recopilar datos suficientes para obtener un análisis cualitativo del mercado de vivienda
alrededor del terreno ubicado en la calle Los Manglares 111, Urb Los Manzanos - Surco.

3.1.2.2 Estudio de la
l a oferta de Viviendas (Competencia Directa)
De acuerdo al sondeo de la zona alrededor del terreno, se ha notado que actualmente
existen cerca cinco proyectos de similares. Son proyectos diseñados para ser
construidos con pórticos, placas y lozas aligeradas.
 

Proyecto competencia 1

Proyecto competencia 2 (incluye un estacionamie

estacionamiento)
nto)

Proyecto competencia 3 (incluye 2 estacionamien

estacionamiento)
to)
 

Proyecto competencia 4 (incluye 2 estacionamiento)

Proyecto competencia 5 (incluye 2 estacionamien

estacionamiento)
to)

PROYECTO DE EDIFICACION
(incluye 2 estacionamiento)
 

COMPARATIVOS DE CARACTERÍSTICAS Y ACABADOS MÁS IMPORTANTES

3.1.3 Política de Precios

Una buena política de precios hará que el proyecto sea competitivo en el mercado
inmobiliario,
inmobiliario, incentivando a los potenciales compradores a invertir en nuestro proyecto
sobre todo en la etapa de pre venta para lograr el nivel deseado en corto plazo.
a) Precio de pre venta (626 $/m²): Es el precio mínimo aplicable de acuerdo al
perfil del proyecto, el mismo que tendrá una vigencia hasta lograr el nivel mínimo
de pre-venta establecido.

b) Inicio de obra (657 $/m²): Al completar el casco el precio es incrementado en

un 2 % con respecto al precio anterior. Con este precio todavía estamos debajo
del precio de la competencia directa de proyectos con ascensor.

c) Fase de casco (670 $/m²): Al completar el casco el precio es incrementado en

un
del 2precio
% conderespecto al preciodirecta
la competencia anterior.
de Con este precio
proyectos todavía estamos debajo
con ascensor.

d) Acabados / Entrega (680 $/m²): El valor final de un departamento se refleja e n

la etapa de acabado s o de entrega, por ello en esta etapa el precio se
incrementa en 1.5% del precio anterior y todavía con este incremento estaríamos
debajo de la competencia directa.
 

3.2 FASE 2: Proceso de compra del terreno

3.2.1 Propuesta para la compra de la propiedad.

Para la compra de la propiedad de la calle los Manglares 111 (antes Pisac) se realizó la
negociación del precio sin la presencia de corredores inmobiliarios, lo cual nos permitió
acceder a un mejor precio por el terreno. El precio inicial fue de $130,000 el cual se
negoció hasta llegar a la suma de $114,500 como precio final.

3.2.2 Procedimientos para realizar la compra de la propiedad.

La parte más importante para tener éxito en el proyecto inmobiliario es la exitosa
realización de la compra de la propiedad, ya que si ocurriese algún problema es dicha
transacción
transacc ión como un vicio oculto en la titulac
titulación,
ión, esto causaría pérdidas financieras no
calculadas, en algunos casos pudiendo imposibilitar la realización del proyecto hasta
poder perder el total de la inversión.
a) Estudio de titulación: Este consiste en la investigación detallad a de todas las
transacciones y cargas que afecten a dicha propiedad en un periodo de 30 años
a la fecha de compra.

b) Minuta con Harras y bloqueo registral: Este documento se firma una vez
hecho el estudio de titulación en el cual se paga un adelanto de un 5 a 10% del
monto de la venta, si es que el propietario lo desea donde además una de las
cláusulas estipula un bloqueo registral en el cual bloquea cualquier transacción
ingresada esta.

c) Escritura pública:  A la firma de la escritura pública se cancela el saldo del

monto del terreno y se efectúa la entrega de la posesión del bien inmueble. No
es recomendable permitir la entrega del inmueble posterior a la firma de la
escritura, debido al riesgo de que el propietario no decida entregar el bien y no
se le podrá quitar la posesión sino por la vía civil, a pesar de haber firmado dicho
documento de venta.

3.3 FASE 3: Diseño Esquemático.

Se desarrollará el Anteproyecto, tomando en cuenta las necesidades de áreas, espacios
y constructibilidad del proyecto.

3.3.1 Estudio de Suelos

Se contrata y re visa el Estudio de Mecánica de Suelos. En caso hubiera observaciones,
éstas se plantearán para su correspondiente subsanación; luego de ello se aprobará el
citad o estudio necesario para la definir la capacidad estructural en la siguiente fase.
 

3.3.2 Desarrollo del Anteproyecto

Anteproyecto
Se desarrolla el Anteproyecto, tomando en cuenta la diseño y la construcción del
proyecto.

3.3.3 Ratios de Construcción

Es importantevaestimar
inversionista costos
midiendo desde
y define la fase del de
la factibilidad anteproyecto
ejecución yaelpartir de ratios,
sistema así el
constructivo
a emplearse.

Es importante, una vez sea aprobada la propuesta por parte de los inversionistas, que
este anteproyecto cumpla con la aprobación de la municipalidad correspondiente.

3.4 FASE 4: Promoción y Publicidad.

El presente plan de promoción y publicidad se ha enfocado en resaltar la excelente

ubicación (En
competitivo porzona
m2 céntrica del distrito
y financiamiento de Surco),
a través exclusiva
de una entidadarquitectura, precio
financiera (Banco
Continental) a una tasa preferencial (9% en soles  – tasa fija y 9.5% en dólares  – tasa
variable).
Se planea invertir el 1 % del monto de ventas en publicidad y promoción de ventas, es
decir, $ 5250 dólares.
La estrategia de difusión de nuestro producto está orientada a:
1. Panel (gi
(gigantografía)
gantografía) con ilu
iluminación,
minación, iinstalado
nstalado en el te
terreno.
rreno.
2. Publicidad periódica los días domingos en el día rio El Comercio (2 x 3 cm. a
colores en los clasificados x 3 meses) y la revista Asia Sur.
3. Encartes y / o volantes circulados a través de una alianza estratégica con el
Banco Continental (área de División Inmobiliaria y Créditos Hipotecarios)
4.
5. Participación
A en Ferias
través de página Web.Inmobiliaria
Inmobiliarias.
s.
6. Mailing por correo electrónico
7. A través de referidos.

 Asesor In mobiliario con experiencia en ventas en el rubro inmobiliario, el que contará

con las siguientes herramien
herramientas
tas de ventas:
1. Maqueta del proyecto.
2. Perspectiva de la fachada.
3. Planos o esquemas distribución de departament
departamentos
os y plantas típicas.
4. Planos de estacionamie
estacionamientos.
ntos.
5. Brochures.
6.
7. Muestra
Recorridodevirtual.
acabados.
 

8. Simulador de finan
financiamiento
ciamiento bancario (corrida con iingresos
ngresos mínimos requeridos
requeridos,,
plazo y estimado de cuotas mensu
mensuales)
ales)

Por lo que se negociaron tres fuentes de financiamiento que detallamos a continuación:

o   Línea de crédito al constructor: Este crédito es de apalancamiento, en realidad
según nuestro flujo económico proyectado no será necesario el uso de esta línea
de financiamiento por lo que no es nuestro principal objetivo en la negociación.
o   Línea de cartas fianzas: Este medio de financiamiento se utilizará en aquellas
personas que deseen tramitar su crédito hipotecario en alguna otra entidad
bancaria, garantizando la constitución de la hipoteca del inmueble y de esta
manera se realice el desembolso del crédito.

o   Línea de avales: Es usada para los créditos hipotecarios de los compradores.

La idea es conseguir una tasa preferencial en esta línea de crédito, de manera
que opten por el financiamiento en la entidad bancaria con la cual estamos
trabajando y no sea necesario el uso de car tas fianzas a otros bancos.

Otro punto importante a negociar será el aporte mínimo que la entidad pide al
constructor la idea es que sea el 30% del costo del proyecto que es el capital con el que
cuenta la empresa.

Finalmente el último punto a negociar será la cantidad de pre-ventas que nos pidan, la
idea es que estas sean menores al 35%.

3.5 Fase 5: Desarrollo del Diseño:

Se desarrollara el proyecto ejecutivo, según los requerimientos establezcan el mercado,
los cuales se plasmaran de manera gráfica (planos) y escrita, en los documentos que
conformen el Expediente Técnico.

Para ello se verificara que el diseño tome en cuenta los detalles constructivos, como
materiales, equipos y tecnología adecuada. De tal manera que tengan un equilibrio de
economía de costos, entre los que se va a construir y lo que realmente necesita el
Proyecto.
En esta etapa desarrollaremos el proyecto base para la ejecución de obra.
  Proyecto ejecutivo de arquitectura
arquitectura..
  Desarrollo de especialidades.
  Ingeniería de detalles del proyecto y
  Especificacion
Especificaciones
es técnicas generales.
Conclusiones:
  Es donde se tipifica el proyecto base para la ejecución de la obra
  Aquí se tiene en cuenta el proyecto ejecutivo, de
desarrollo
sarrollo de especialidad
especialidades,
es, etc.
3.5.1 Diseño Arquitectónico:
 

En el diseño arquitectónico se trasladó lo que se encontró en base al estudio de mercado

realizado, es decir, departamento de 2 y 3 dormitorios, con ascensores directo al
departamento, sala – comedor, cocina, 2 baños y área de servicio completa.
Uno de los aspecto con el que se tuvo problemas fue dirimir entre el aprovechamiento
del área funcional. Por ser un terreno rectangular alargado, se iba a tener pasadizos
alargados. Las cuales son inevitablemente áreas de circulación desperdiciadas.
Finalmente se optó por tener todo
t odo el departamento con vista al parque.
Conclusiones:
  El diseño a
arquitectónico,
rquitectónico, tie
tiene
ne como obje
objetivo
tivo generar p
propuestas
ropuestas e id
ideas
eas para la
creación y realización de espacios físicos.
f ísicos.
  Se planifica llo
o que será finalmen
finalmente
te el edificio construido
construido con tod
todos
os los detall
detalles,
es,
imágenes estéticas, sus sistemas estructurales y todos los demás sistemas que
comprenden la obra.
3.5.2 Memoria Descriptiva:
El Proyecto “Parque Pisac” se encuentra ubicada en la Calle Los Manglares 111 Urb.
Los Manzanos en el Distrito de Santiago de Surco. Situado a media calle frente al
Parque Gran Pajaten.
La casa a demoler es de forma rectangular de 10 de frente por 27.8 de fondo un total de
278 m2.
El edificio multifamiliar contara con 8 departamentos con las siguiente
siguientess características:
Departamento 101: Flat de 110.1 m2 de área techada y 1 36.6 m2 de área ocupada,
3 dormitorios,
dormitorios, sal
sala-
a- com
comedor,
edor, coci
cocina,
na, 2 baños, área de servicio completa (baño y
Dormitorio de servicio), lavandería y terraza.
Departamento 102.- Dúplex de 102.6 de área techada y 113.1 m2 de área ocupada, 2
Dormitorios,
Dormitorio s, sala-comedor, cocina, 2 baños, área de servicio completa (baño y
Dormitorio de servicio) y lavandería
lavandería..
Departamento Típico 201, 301, 4 01.- Flat de 112.2 de área techada y área ocupada,
3 dormitorios, sala-comedor,
sala-comedor, cocina-lav
cocina-lavandería,
andería, 2 baños y área de servicio compl
completan
etan
(baño y dormitorio de servicio)

Departamento 402.- Dúplex de 10 8.6 m2 de á rea techada y ocupada, 2 dormitorios,

sala-comedor, cocina-lavandería, 2 baños y área de servicio completa (baño y
Dormitorio de servicio)
Departamento 501.- Dúplex de 108.9 m2 de área techada y 152 m2 de área ocupada,
2 dormitorios, sala- comedor, cocina, lavandería 2 baños y área de ser vicio completa
(baño y dormitorio de servicio). En este departamento se incluyen los aires.
Departamento 502.- Dúplex de 67.4 m2 de área techada y 93.3 m2 de área ocupada,
1 dormitorio, sala-comedor,
sala-comedor, cocina, patio-terraza
patio-terraza y 1 baño. En este departamen
departamento
to se
incluyen los aires.
3.5.3 Memoria de Acabados:
Acabados:
Sala – Comedor:

  Piso Laminado.
  Contra zócalo de madera h = 7.5cm
 

  Pared solaqueada, empastada y pin

pintada
tada en látex.
Cónica:
  Piso cerámico celima (serie Granillado) o Similar de 30 x 30 
  Zócalo cerámico Celima(serie Granulla) o similar de 30 x 30 hasta 2
2.10m
.10m de
altura. 
  Lavadero inoxidable de 01 pozas con escurridero.  

  Grifería Vainsa
Repostero bajoserie Classic.
y alto,  
modelos Standard, en melanina o similar con tablero
postformado.
Patio – Lavadero:
  Piso Ceramico Celima (Serie Granilla) o similar 30 x 30.
  Contrazocalo Ceramico Celima (Serie Granilla) o similar de h = 10 cm.
  Pared solaqueada, empastada y pintada en latex.

Dormitorios:
  Piso Laminado.
  Contrazocal
Contrazocaloo de madera h = 77.5
.5 cm.
  Pared solaqueada empastada y pintada en latex.
  Closet, solo puertas de melanina o similar.

SSHH Principal, Secundario:

  Piso cerámico Celima (Serie Granilla) o similar 30 x 30 cm.
  Zocalo cerámico Celima (serie Granilla) o similar hasta 1.22m. y en la zona de la
ducha hasta 2.10m.
  Pared solaqueada, empastada y pintada en latex.
  Aparatos sanitarios: lavatorio e inododo marca Trebol modelo Top Piece color
básico Grifería Vainsa seria Classic.
  Accesorios Sanitarios de sobreponer de loza: Papelera, jabonera y toallero de
barra, color básico.
  Tinas de acrílico de color de acuerdo a tipo de mayólica.
  Bidet marca trébol modelo Top Piece en los departamentos 102 y 402.
  No se incluyen Espejos ni cortinas de ducha.

Dormitorio de Servicio:
  Piso cerámico Celima (Serie Piedra) o similar.
  Pared solaqueada, empastada y pintada en látex.
  No se incluye closet.

SSHH de Servicio:
  Piso Cerámico Celima (serie Piedra) o si
similar.
milar.
  Contra zócalo cerámico Celima (Serie Piedra) o similar de h = 10 cm.
  Pared solaqueada y pintada en Latex, enchapada con cerámico en la zona de la

  ducha hasta
Aparatos 2.10m. lavatorio e inodoro marca Trébol modelo rapidjet color
sanitarios:
blanco.
 

Puertas:
Puertas en MDF de 4 mm, ruteadas modelo Euro color blanco, sistema de relleno Honey
comb (panal de abeja), marco de pino de 7 y 10 cm.
Ventanas:
  Las ventanas serán de marco y cerco de aluminio con vidrio crudo de 6 mm.
  Las mamparas serán de vidrio templado de 8 mm.

 Áreas Comunes:
Comunes:
  Escaleras de cemento pulido con 2 bruñas al borde del paso.
  Paredes de las eescaleras
scaleras y sem
semisótano
isótano solaque
solaqueadas,
adas, empastadas y p
pintadas
intadas
con Vence látex color blanco Ostra.
Instalaciones Sanitarias:
  El departame
departamento
nto está ppreparado
reparado pa
para
ra colocar Therma en el patio lav
lavandería.
andería.
  Se considera tubería de PVC, para agua caliente.

Instalaciones Eléctricas:
  El tablero eléctrico lllevara
levara llaves
llaves electromagné
electromagnéticas.
ticas. Los interrupto
interruptores
res serán
marca Bticino.
  Luces de emergencia en áreas comunes.
  Los tomacorrientes serán simples y dobles, la ubicación de todos los
tomacorrientes serán fijada por la arquitectura de acuerdo al plano mobiliario
mobiliario..
  Interruptores y tomacorrientes marca Bticino.

Otros:
  Ascensor de doble entrada a 180° con capacidad de 6 personas de vvelocidad
elocidad
variable, desde el sotano hasta el 5to Piso, con acceso directo a departamento.
  Conexión y medidores de agua y electrici
electricidad
dad independient
independientee para departamento
y áreas comunes.
  Intercomunicador.
  Puerta con sistema levadizo a control remoto para estacionamiento en
semisótano.
  Puerta con sistema corredizo a control remoto para estacionamientos en frontis
del edificio.
Conclusiones:
  La memoria descriptiv
descriptiva,
a, nos brinda informació
información
n del proyecto que se esté
realizando.
3.5.4 Diseño Estructural:
Estuvo acorde con las exigenci
exigencias
as constructivas del proyecto, como arquitectónicas, así
que pensando en esto, se optó elaborar un diseño estructural mismo, la contara con
pórticos (columnas y vigas), las cuales brindan espacios arquitectónicos requeridos y
placas de concreto de gran dimensión que son de rápida y fácil construcción con un
sistema de encofrado apropiado.

Una vez que los

considerando el proyecto
aspectosha sido caracterizado
relacionados y definido, este debe ser optimizado
con la constuctabilidad.
 

En necesario utilizar la experiencia y el Know Know en todas las actividades del

proyecto, las cuales permitan la eficiencia operacional a lo largo de la obra, para asi
poder minimizar potenciales problemas que puedan surgir en esta.
3.6 Fase 6: Permisos:
Esta fase comprende todo los trámites que debemos gestionar ante las entidades que
son las encargadas de otorgar los permisos y licencias que permitan llevar acabar el

proyecto.
  RNE (Reglamento Nacional de Edificacion
Edificaciones).
es).
  Municipalidades distrital de Santiago de Surco.

Conclusiones:
  Son aquellas entidades que se encargar de otorgar permisos para que pueden
iniciar la construcción de una obra.
3.7 Fase 7: Planificación:
La planificación y el mejoramiento de la productividad en esta etapa es fundamental es
por eso que se optó por usar una seria de herramientas las cuales detallamos a
continuación.
Conclusiones:
  La planificación supone trabajar en una misma línea desde el comienzo de un
proyecto.
  La planificación es un método que permite eejecutar
jecutar los planes de forma directa,
los cuales serán realizados y supervisados
supervisados en función del planeamiento.
3.7.1 Planificación Maestra por hitos:
Permite la visualización de toda obra, la cual no trata de ver el detalle si no programar,
analizar, correlacionar y compatibilizar todas las actividades:
  Metrado de partidas.
  Definición de mé
métodos
todos ccontractivos
ontractivos y tecnol
tecnologías
ogías a utilizar.
  Calculo de velocidades de cada partida en función de la tecnología utilizada.

3.7.2 Planificación anticipada de Recursos:

Tiene como objetivo anticipar el tiempo de planificación de 3 a 5 semanas, con respecto
al trabajo que en ese momento se conduce en obra con el fin de levantar las
restricciones que puedan impedir los trabajos que se van realizando.
Conclusiones:
  La finalidad de este método es que solo se p programen
rogramen la ejecución de las
partidas las cuales hallan pasado todas las barreras que impidan la ejecución de
las mismas en mano de obra.

3.7.3 Programación Lineal:

 

Con este método se logra eliminar las holguras en la obra, las cuales por definición son
una partida, conjuntamente con el balanceo de las cuadrillas viene la sectorización física
del campo de trabajo.
Conclusiones:
  Está basado en formar trenes de trabajos con la finalidad de tener una secuencia
con volúmenes de producción. 

3.7.4 Programación semanales

semanales::
Sirve como indicador para medir la eficiencia de la programación anticipada de los
recursos vista anteriormente, el modo de utilización de esta herramienta parte de la
planificación general por hitos, luego se esta se ve que actividades pasado.
Conclusiones:
  Son las programaciones que se van a realizar durante la semana, es decir la el
avance de la obra o proyecto que se esté ejecutando.
3.7.5 Programaciones diarias:
Este tipo de programación sirve para saber exactamente que se va a hacer en el día
con lo cual se está planificando
  Las actividades que se realizan durante el día.
  El número de obreros de cada cuadrilla básica.
  El metrad
metradoo de cada a
actividad
ctividad que se realizara.
Conclusiones:
  Con avances que se van a realizar durante el día, las cuales están eespecificada
specificadass
en la programació
programación.
n.
  Tiene como finalidad dividir el trabajo en forma ordenada y ver el avance diario.

3.8 Fase 8: Contratación:

Se procederá a realizar la contratación de las empresas que se encargaría de llevar a

cabo el proyecto en sus diferentes frentes, quedando a cargo de nosotros solo la
construcción. Abordan los siguientes aspectos:
  Reuniones de Negociación.
  Adjudicación de Paquetes de Construcción y Provisión.
  Documentos Previos al Contrato.
  Contratos.

Conclusiones:
  Se realiza un contrato con las em
empresas
presas que se van a encargar a realizar el
proyecto en sus diferentes frentes.
3.9 Fase 9: Construcción:

3.9.1 Sectorización:
 

Es un método mediante el cual se divide el edificio en sectores de volúmenes de trabajo

por partida equivalentes, para así mediante un tren de trabajo poder empezar una
secuencia de realización de las partidas.
Cabe resaltar que estamos considerando el día de inicio del tren de trabajo cuando se
encofra y llena las placas, no obstante como se vio anteriormente hay partidas que dan
inicio antes de este hecho y que preceden al encontrado y vaciado de los elementos
verticales.
Conclusiones:
  Consiste en dividir una tarea o actividad de la obra en áreas o sectores.
3.9.2 Curvas de Productividad:
Para la obtención de la curva se debe cruzar la información de campo ye l rendimiento
del presupuesto de cada partida que se quiere obtener el índice de la siguiente manera:
  Obtener las horas hombres (hh).
  Acumular las hh.
  Obtener metrado diario de la partida a ana
analizar.
lizar.
  Acumular los metrados.
  Obtener el cociente de hh diarias sobre el metrado diario para obtener el
rendimiento diario.
  Finalmente graficar los 3 rendimientos obtenidos.
Conclusiones:
  Son herramientas que nnos
os van a permitir obtener los índices de ganancias o
pérdidas en la mano de obra con respecto al presupuesto del proyecto.  

3.10 Fase 10: Control.

La medición progresiva y regular para identificar las variaciones del plan, de modo que
permita aplicar acción correctiva cuando sea necesario, para ello se designara al
profesional que llevara a cabo el gerenciamiento del proyecto.
  Control de la Programación.
  Control de los costos.
  Control de calidad de la obra.

Conclusiones:
  El control es una actividad cuya responsabilida
responsabilidadd recae en el gerente o director
de proyecto.
 

  El sistema de control se pro

proyecta
yecta sobre lla
a base de pre
previsiones
visiones d
del
el futuro y deb
debe
e
ser suficientemente flexible para permitir adaptaciones y ajustes que se originen
en discrepancias entre el resultado previsto y el ocurrido.  
Fase 11: Cierre.
Esta etapa contempla formalizar las distintas etapas de cierre que se dan en la
construcción del proyecto etapas de cierre.
  Cierre de construcción.
  Cierre de contrataciones
contrataciones..
  Cierre administrativ
administrativo.
o.
  Entrega de las garantías.

Conclusiones:
  Se produce una vez finalizada las respectivas construcc
construcciones
iones especificado en el
proyecto y entregado a sus propietarios.

Capitulo 4: CONCLUSIONES:

4.1 Conclusiones de Construcción.

En lo que respecta a construcción se hizo un formato de “lecciones aprendidas“ las cuales

incluimos en estas conclusiones a manera de aprender de nuestros errores y no volverlos a
cometer. Los puntos en los cuales se produjo un problema y luego se le da su respectiva solución
son los siguientes:

4.1.1. Obras provisionales

Título: Ruido de la oficina.

Descripción: El ruido constante de la mezcladora perturbaba la concentración del personal de la

oficina de obra.

Solución:  Tener en cuenta el layout de obra para la ubicación de la oficina y su posterior

mudanza

4.1.2. Encofrado

Título: Reventado de placas EFCO en el vaciado

Descripción: En la obra se reventó una placa y una columna debido a que en el momento del
vibrado salto un pasador y produjo esta falla.

Solución: En los pasadores que quedan flojos se opto por asegurarlos con alambre # 16 para
evitar que saltaran, pero en la práctica se aseguraron mejor todos.

Título: Apuntalamiento de muros a una cara

Descripción: En el tarrajeo nos dimos cuenta que uno de los muros estaba desplomado debido
a que se soltó mucho el apuntalamiento y para regresarlo es mucho mas difícil.

Solución:  Darle siempre una contra flecha apropiada e ir soltando gradualmente con mucho
cuidado el apuntalamiento para evitar el desplome.
 

Título: Modulación de las vigas E-beams

Descripción:  El modulado mandado por Efco fue a una distancia de 0.60 m lo cual no es
necesario cuando se usa tablas de 1.5 pulgadas como fue el caso de la obra.

Solución: Se decidió que el espaciamiento era muy poco y se opto por darles un espaciamiento
de 0.80m lo cual fue suficiente, es mas se podría decir que con un espaciamiento de 1m. también
trabajaría bien. No se hizo la devolución de las Ebeams restantes porque salía más caro el
transporte.

Título: Tablas de Roble usadas para encofrado de losa

Descripción: La madera utilizada se arqueo luego del término del edificio.

Solución: No volver a comprar roble para encofrado de losa si se requiere comprar tornillo.

4.1.3. Concreto

Título: Vaciado de placas desde arriba con andamio.

Descripción: Se vació las placas a través de andamios directamente con boggie y winche para
tener un mejor rendimiento que 4.8 hh/m2 que era lo presupuestado no obstante el
rendimiento al final de la curva dio 4.98 hh/m2.

Solución:  Para obtener un mejor rendimiento se debe de vaciar mas m3 de concreto y así
minorizar el efecto de “perdida de tiempo” en el armado de andamio. Otra posible solución seria
de tener una mezcladora más grande para que el número de tandas por hora sea mayor pero
habría que evaluar el P.U. ya que una mezcladora más grande es mas costosa y posiblemente ya
no se podría poner un solo peón a alimentar a la mezcladora.

Título: Optimización de cuadrilla de vaciado de concreto.

Descripción: La cuadrilla de alimentación de mezcladora era uno en arena y cemento y otro en

piedra.

Solución: Para una mezcladora de tolva de 9 pies3 y teniendo el agregado cerca (acarreo
mínimo) pusimos un solo peón a alimentar la mezcladora dándole 2 horas mas diarias. Para una
próxima obra se pondrá a un peón a hacer esta labor pero sin horas extras.

Título: Cangrejeras en las viguetas y ladrillos fuera de sitio.

Descripción: Posterior al desencofrado de losa se observo cangrejeras de consideración (fierro

expuesto), además de ladrillos fueras de sitio haciéndole perder sección a llas
as viguetas.
 

Solución: Se optó por vaciar las viguetas primero para que no se movieran los ladrillos y además
se soltó un poco la mezcla con agua para que sea más fluido en las viguetas y se vibro con más
énfasis.

4.1.4 Tarrajeo

Título: Tarrajeo de cielo raso

Descripción: Originalmente a la cuadrilla de cielo raso se le dio también por tarea el costado de
la viga interna lo que no pudieron hacer como se había quedado.

Solución: Se optó por pasar este metrado a otra partida y aumentarle metrado de cielo raso
para que cumplieran con el rendimiento presupuestado.

4.1.5 Acabados

Título: Trabajo rehecho de Resane de piso

Descripción: Se tuvo que rehacer el resane de piso para recibir el laminado por 2 razones, la
primera porque al parecer no se hizo un acabado a conciencia y además como se resano con
arena fina y cemento con el transito de personas este se revienta, además de que con el tiempo
esta mezcla por tener poco espesor se tiende a disgregar.

Solución: La solución pasa por programar el resane de piso para el último casi con la colocación
del piso laminado para que halla el mínimo transito. Además hay que dar un buen chequeo al
acabado de piso con el propio instalador de laminado para que este de el visto bueno y no halla
problemas de post-venta.

Título: Pintura de barandas deteriorada por trabajos de obra

Descripción: Se dio acabado de pintura a todas las barandas del edificio pero aun faltaba un
número considerable de trabajos en obra por lo que había bastante tránsito de obreros los
cuales deterioraron las barandas.

Solución: La solución es dejar la última mano de pintura para el final luego de terminar el grueso
de trabajos en obra. La otra solución seria quedar con el subcontratista que de un retoque final
incluyendo esto en el monto pactado.

4.2 Recomendaciones para el trabajo de Campo

4.2.1 Para el Vaciado de Concreto

  Coordinar que se haga la prueba de estancamiento (un 24 horas antes) y la prueba

hidráulica (½ hora antes por lo menos a 80 o 100 lbs. de presión) con el capataz de
instalaciones Sanitarias.
  Chequear que los ensanches de losa estén bien colocados.
  Ver que en los encuentros entre placa y viga se deje compuertas para evitar el posterior
picado.
 

  Chequear las dimensiones de los aceros así como si están colocados con tacos con el
respectivo recubrimiento dado en los planos.
  La losa debe ser mojada antes de cada vaciado
  La zona de vaciado debe estar libre de material suelto en especial la zona donde se dejan
las compuertas.
  El acero de las mallas debe estar limpio, es decir sin concreto pegado de vaciados
anteriores para evitar que se pierda adherencia.

  En las compuertas se debe dejar siempre una llave o de lo contrario se deberá picar para
que no tenga una superficie lisa.
  Al termino del vaciado de las placas corroborar que se este dejando una superficie
rugosa.
  De preferencia no caminar por la losa recién vaciada hasta después de 12 horas, de ser
necesario se colocara tablas apoyadas para evitar el tránsito directo.
  El encofrado metálico debe ser limpiado luego del vaciado.
  El curado de la losa se hará luego de 2 a 3 horas, tiempo en el cual la losa ya puede ser
pisada sin dejar huella.
  Los muros, vigas y viguetas serán curados ni bien sean desencofrados

4.2.2 Para el concreto hecho en obra

  Los recipientes para la fabricación de concreto deben estar marcados para cada tipo de
concreto que se haga (boguéis, jarras, latas).
  La mezcla debe estar en el trompo un promedio de 2 minutos para que alcance el slump
deseado, se podrá sacar antes si ya el concreto obtuvo la propiedad plástica que le da
el aditivo, de ninguna manera de agregara mas agua para soltar el concreto sin previa
consulta.

4.2.3 Para la seguridad en obra

  Todo el personal deberá tener sus implementos de seguridad mínimos (casco, botas,
guantes) así como algunos contaran con lentes de protección.
  El personal que este laborando en altura o en posiciones de riesgo deberá llevar puesto
el arnés el cual estará asegurado a un anclaje seguro (línea de vida)

4.3 Conclusiones Generales

  Debemos siempre tener en cuenta que el éxito de un proyecto inmobiliario radica en las
ventas y en la velocidad a la que estas se realicen, de nada sirve una arquitectura
espectacular y contar con el mejor equipo de ingenieros si nuestro producto nunca
podrá ser colocado. Para garantizar el éxito, es necesario tener herramientas suficientes
para poder tomar decisiones y estas tienen que ser lo más exactas posibles, para lo cual
es importante la información que podamos manejar respecto al mercado (demanda) y
a nuestra competencia (oferta).
  Si bien es cierto que en nuestro país aún existe un cierto prejuicio a la venta en planos,
los proyectos que brindan esta alternativa, ofrecen mejores precios ya que requieren de
una menor inversión.
 

  La compatibilización de planos y especialidades es fundamental antes de presentar el

proyecto definitivo. En esta etapa, no sólo deben estar involucrados el estructuralista y
el arquitecto, sino también la parte constructora, de manera de aprovechar la
constructabilidad desde los inicios del proyecto.
  El marketing es un aspecto muy importante para lograr el éxito del proyecto. Es
importante la elaboración de un plan antes de iniciar las ventas, que incluya la estrategia
de promoción, precio y producto.

  Se recomienda poner a cargo de las ventas a personal capacitado y especializado en esta

área, ya que como hemos mencionado anteriormente de estas depende el éxito del
proyecto.
  Otro aspecto importante del proyecto es la negociación con la entidad financiera, se
debe tener en cuenta que en la venta en planos un crédito hipotecario a una tasa
preferencial puede ser una buena herramienta de ventas.
  Debemos tener siempre en cuenta que no podemos perder la perspectiva de que el
negocio inmobiliario es muy sensible a los cambios económicos y políticos del país.