CONTRATOS PREPARATORIOS Y CONTRATOS DEFINITIVOS.

Contratos
26-8-2022
preparatorios y
contratos definitivos.
Las arras de garantía.
 CONTRATOS PREPARATORIOS Y CONTRATOS DEFINITIVOS.

INTRODUCCION.

P
ara empezar, he de mencionar el objetivo de este ensayo, el cual tiene por
objeto esclarecer, así como diferenciar las características puntuales que
son inherentes a cada tipo de contrato, para así poder distinguir sin mayor
dificultad cuando estemos ante un contrato preparatorio, también llamado promesa
de contratar por el código civil del Estado de Veracruz o cuando estemos en
presencia de un contrato definitivo.

Es menester aludir concretamente a dichos actos jurídicos, ya que, en la práctica

los contratantes los suelen confundir muy a menudo y acostumbran a denominar
promesa de contrato al que pacta y registra las llamadas obligaciones de dar
(facere), cuando en realidad estamos en presencia de un contrato definitivo. El
nombre que le asignen los contrayentes es irrelevante para determinar su
naturaleza, puesto que, la misma proviene de las obligaciones que genera dicho
contrato, es decir, la condición del acto no depende del nombre que le hubieren
asignado (las partes), si no más bien de su contenido obligacional, mismo juicio que
la propia jurisprudencia ha precisado.

Como un segundo punto, he de precisar más adelante la utilización de las arras de

garantía, su finalidad, así como ejemplificación de estas. Sin más por agregar,
procederé a la explicación de dichos tópicos.

1
 CONTRATOS PREPARATORIOS Y CONTRATOS DEFINITIVOS.

DESARROLLO.

Lo principal ha esclarecer es aquel concepto de contrato preparatorio o también

denominado por el CCV promesa de contrato; ¿Qué es el contrato preliminar?, ¿En
qué consiste?, ¿Cuál es la diferencia concisa entre éste y él contrato definitivo?
Pues bien, de un modo sencillo podría decir que el contrato preparatorio sirve para
alistar un contrato definitivo, me atrevería a decir de una manera más sencilla, que
es aquella antesala del contrato definitivo. He de decir que su función estriba en
proyectar un contrato posterior.

Para poder comprenderlo de una manera más técnica y con un lenguaje jurídico
apropiado me permitiré citar la definición de Manuel Bejarano Sánchez que aborda
en su libro de obligaciones civiles;

El contrato preparatorio, también llamado contrato preliminar o precontrato:

tiene por objeto la celebración de un acto futuro: las partes que lo conciertan
se comprometen en él a celebrar otro contrato, que será el definitivo dentro
de cierto plazo. Su contenido consiste en obligaciones de hacer, pues por
efecto del mismo no se genera otra obligación que no sea formalizar el acto
definitivo, cuyas estipulaciones se esbozan en las cláusulas del precontrato
(Sánchez, 2011, p.34).

Ahora bien, una vez ya puesto en claro dicho concepto, resta por explicar la finalidad
del precontrato. En el ideal de los casos quieres celebrar el contrato definitivo, así
sin tanto preámbulo y sin tramites tediosos que, puedan aletargar el proceso, pero
en muchas ocasiones la realidad dista mucho del modelo ideal, entonces, surge
aquí una pregunta trascendente, ¿Para qué postergar el contrato definitivo, cuando
bien se puede realizar de una buena vez? Para responder con más claridad a esta
pregunta expondré un ejemplo: supongamos que celebras una compraventa de un
bien inmueble porque quieres ser el nuevo propietario de la casa y la otra parte
quiere tener a su disposición el dinero, pero dudas acerca de lo que el vendedor te
comenta acerca del bien, así que tú por tu cuenta decides celebrar un contrato
preparatorio porque la casa te interesa, pero quieres asegurarte de que todo esté

2
 CONTRATOS PREPARATORIOS Y CONTRATOS DEFINITIVOS.

en orden. Como ya lo mencioné antes, en ocasiones la realidad contrasta en gran

manera con un modelo ideal, por ende, a veces nos enfrentamos a situaciones de
hecho o de derecho que impiden o disuaden celebrar en ese momento un contrato
definitivo; te parece atractiva la oferta de la otra parte, pero existe algo que te impide
aceptarla todavía, ¿Qué impedimentos podrían ser? Un claro ejemplo podría ser de
dinero, no posees liquidez en ese precioso momento, pero sabes que a fin de año
obtendrás un dinero, entonces le dices al vendedor que te espere, entonces decides
pagarle cierta cantidad en señal de que tienes la intención de comprarle su casa en
un futuro (las llamadas arras de garantía, pero eso lo explicare después) y es
entonces que celebras un contrato preparatorio, de igual manera como ya lo
comenta antes, también puede ser que no confíes del todo en el vendedor, tienes
la duda de que él pueda no ser el legítimo propietario y quieres tomarte un tiempo
para estudiar los títulos, es entonces que celebras un contrato preparatorio. Como
ya se ha podido ver existen diversos impedimentos de hecho o de derecho, si no
celebras un contrato preparatorio no se tiene nada que garantice que esa oferta siga
en pie. Podría decirse entonces, que su utilidad versa no en otra cosa más que en
ganar tiempo para que así se puedan solucionar todos aquellos obstáculos ya sea
de hecho o de derecho y ya una vez zanjado dicho menester, ahora si proceder a
celebrar el contrato definitivo.

Por otra parte, de igual suprema importancia me permitiré citar el artículo 2179 del
Código Civil del Estado de Veracruz, el cual menciona los requerimientos
necesarios para considerar la promesa de contrato como valida, dicho artículo
establece: “Para que la promesa de contratar sea válida debe constar por escrito,
contener los elementos requeridos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo”
(Código Civil del Estado de Veracruz., 2022, art. 2179).

Un punto alusivo, es mencionar que, los contratos preparatorios a su vez se

subdividen o clasifican en otros dos, que son: el compromiso de contratar y el
contrato de opción. El primero consiste en donde las partes se obligan a celebrar un
contrato definitivo en el futuro, y el segundo versa únicamente en que sólo una de
las partes queda vinculada a su declaración de celebrar en el futuro un contrato

3
 CONTRATOS PREPARATORIOS Y CONTRATOS DEFINITIVOS.

definitivo y la otra parte tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no. Debo

mencionar que un contrato preparatorio no es borrador de contrato, por ello, no se
debe tomar con ligereza, puesto que es un contrato autónomo y tiene repercusiones
significantes.

Por tanto, una vez ya lo antes expuesto, he podido hacer las siguientes inferencias
respecto a las diversas distinciones existentes entre el precontrato (contrato
preparatorio) y el contrato definitivo: 1.- Como primera diferencia más distintiva debo
mencionar que el contrato preparatorio es meramente preliminar, es decir, que no
se celebra la ejecución de la compra o la transmisión en sí, si no que prepara para
un futuro celebrarla mediante otro contrato (contrato definitivo), 2.- Una segunda
diferencia es que para poder celebrar un contrato definitivo no es requisito
indispensable haber celebrado antes un contrato preliminar, pero si es requisito
celebrar el contrato definitivo ( o por lo menos eso es lo ideal) una vez antes ya
celebrado el contrato preparatorio, 3.- Como tercer y ultima distinción debo
mencionar que, la promesa de contrato sólo da obligaciones de hacer, consistentes
en celebrar en futuro próximo el contrato respectivo (contrato definitivo).

Ejemplos claros de contratos definitivos son: la permuta, el arrendamiento y la

compraventa, y se consideran definitivos porque no se celebran para celebrar otro
contrato.

En un último punto, abordare acerca de las arras de garantía, para ello, sólo
respecta hacer la pregunta obligada; ¿Qué son las arras de garantía? Yo las
definiría de manera sencilla como aquellas cláusulas encontradas en el contrato o
precontrato tiene como propósito generar confianza o algún tipo de certeza
contractual entre las partes que intervienen, usualmente el comprador entrega al
vendedor una cantidad de dinero como garantía del cumplimiento de un contrato de
compraventa.

Es entonces que, el comprador se reserva el derecho a comprar el inmueble y el

vendedor de enajenarlo en las condiciones ya antes pactadas.

4
 CONTRATOS PREPARATORIOS Y CONTRATOS DEFINITIVOS.

Las arras pueden ser confirmatorias, las cuales estriban cuando el comprador,
confirma su voluntad entregando un monto previo a firmar la escritura en el que ya
se está obligando a posteriormente a dar el resto del dinero para comprar y
confirmar la transmisión de la propiedad. Existen también las arras penalizadoras,
las cuales son las más comunes y consisten en estipular que cuando hubiere
desistimiento de alguna de las partes se les penaliza, si fuese el comprador el que
desiste del contrato perdería el monto que dio en concepto de arras y si fuera el
vendedor el que desistiera tiene que dar el concepto de arras al doble o lo que se
haya pactado en el contrato y como ya lo mencione antes, para que se entiendan
que son penalizadoras tienen que pactarse con ese carácter en el contracto o
precontrato.

Para entenderlo mejor enunciaré un ejemplo de arras confirmatorias:

Ernesto Martínez Sierra es el vendedor de una parcela de 30 metros cuadrados, la

cual pone a la vente por cien mil pesos mexicanos, Juan Hernández Sánchez se
interesa por dicha parcela y otorga por concepto de arras confirmatorias diez mil
pesos mexicanos como una señal para asegurar la compraventa de tal parcela. En
caso de que Juan Hernández desista de la compraventa de la parcela no podrá
recuperar los diez mil pesos mexicanos ya antes dados, por los daños generados al
no adquirir la misma. En cambio, si cumple con el contrato y adquiere la parcela
sólo le restara por pagar noventa mil pesos mexicanos, puesto que ya con
anterioridad había abonado diez mil pesos por el concepto de arras.

CONCLUSIONES.

Para concluir, es preciso que pueda dar una perspectiva general a lo ya antes visto.
Como una primera conclusión infiero que, los contratos preparatorios son cuestión
meramente a futuro, la cual como su nombre lo indica sólo sirve para proyectar y
preliminar, por su puesto de una manera solida y no gaseosa, es como dejar la mesa
puesta para que sólo cuando la comida este lista pueda servirse y sentarse a comer.

Como una segunda conclusión, he de opinar que estoy de acuerdo en la celebración

de los contratos preparatorios, tienen una gran funcionalidad, puesto que, es como

5
 CONTRATOS PREPARATORIOS Y CONTRATOS DEFINITIVOS.

si te apartaran aquel producto en aparador que sabes que ya es tuyo, sólo esperas
el momento preciso para poder disfrutar de él, creo que los precontratos cumplen la
función de poder ganar tiempo para que todo se acomode y hacerlo así de la mejor
manera, sin prisas, sin precipitaciones, contemplando así todas las variables, para
así evitar que en el futuro surjan problemas no previstos, velando por el éxito del
contrato.

Para finalizar, opino que es conveniente acordar y estipular las cláusulas por
concepto de arras, tanto como de confirmación, así como de penalización, si bien
no es necesario acordar todo ello, pero así tendrás una mayor certeza que el
contrato se realice y si no es así por lo menos podrás cubrir o solventar todos
aquellos gastos que surgieron en el trayecto. Por así decirlo, de alguna u otra
manera las partes involucradas se ven forzadas a celebrar lo ya antes pactado.

Bibliografía

Código Civil del Estado de Veracruz. (13 de Junio de 2022). Gaceta Oficial del Estado de Veracruz.
Córdoba, Ver, Veracruz , México : H. Congreso del Estado de Veracruz.

Sánchez, M. B. (2011.). Obligaciones Civiles. México, DF., México: Oxford.