Ordenanza 2

NORMAS URBANÍSTICAS
TOMO IV: ORDENANZAS DE LA EDIFICACIÓN Y DE LOS USOS
TÍTULO VI: ORDENANZAS DE LA EDIFICACIÓN Y DE LOS USOS

CAPÍTULO 2: ORDENANZA OR-2 PRIMER ENSANCHE SIGLO XIX
CAPÍTULO 2:
ORDENANZA OR-2 PRIMER ENSANCHE SIGLO XIX
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE VITORIA-GASTEIZ – REVISIÓN – TEXTO REFUNDIDO 13

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CAPÍTULO 2: ORDENANZA OR-2 PRIMER ENSANCHE SIGLO XIX.
Artículo 6.02.01.- Definición y ámbito de aplicación.
Se trata de un área de la ciudad conformada básicamente en el s. XIX a través de

la definición de una trama reticular de calles -con características de menor
homogeneidad en la zona de contacto con el casco medieval - y de un sistema
edificatorio basado en la manzana cerrada con edificación entre medianeras y patio
de manzana irregular y parcialmente ocupado por edificaciones secundarias. La
Ordenanza conserva básicamente el sistema tipomorfológico, regulando las
condiciones de transformación conjuntamente con el Régimen Especial de
Protección definido en el TÍTULO VII de estas Normas. El ámbito de aplicación está
delimitado por los límites del Casco Medieval y por las calles Cercas Bajas,
Magdalena, L. Heinz, Portal de Castilla, trazado del ferrocarril, calles Angulema,
Paz, Francia y S. Ignacio de Loyola.
En las calles de borde del área de aplicación de esta ordenanza, Francia, S.

Ignacio, Cercas Bajas, Vicente Goikoetxea y La Paz, las condiciones estéticas que
se aplicarán a las plantas bajas serán las de la Ordenanza OR-3.
Desde el punto de vista normativo, en esta Ordenanza se diferencian las parcelas

con alineación viaria (reguladas por los artículos 6.02.01 al 6.02.07) de las que no
poseen alineación viaria (reguladas en el artículo 6.02.08) de las condiciones
particulares para actuaciones en conjunto (regulada en el artículo 6.02.09). Según
categoría y situación, las condiciones de uso y compatibilidad queda enunciada en
el 6-02.10.
Artículo 6.02.02.- Clasificación.
1. Las calles del Primer Ensanche se clasifican a efectos de la aplicación de esta

Ordenanza en cuatro Grados.
A esta clasificación por Grados -que afecta a los edificios de nueva planta,
ampliaciones o sustituciones - se superponen las determinaciones que establece el
Régimen Especial de Protección (TÍTULO VII). Este régimen establece tres
Categorías de protección a las que corresponden tres correlativas Ordenanzas
especiales. Cada Categoría de protección supone un conjunto discontinuo de
edificios perfectamente identificados (que, además, se extiende a otras zonas de
Ordenanza). Para cada uno de estos edificios rige la Ordenanza Especial que se
incluye en el TÍTULO VII.
Se establecen también las ZONAS DE PROTECCION, que comprenden los

ámbitos donde se concentran la mayoría de los edificios catalogados y donde los
valores de conjunto y representatividad determinan una regulación complementaria
más precisa y exigente.
Estas zonas se corresponden con los tramos principales del primer “Ensanche” y

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con los aledaños de la llamada “Alternativa Neoclásica”, cuya parte fundamental -

Arquillos, Plaza Nueva y Virgen Blanca- se incluye dentro del ámbito del Plan
Especial del Casco Medieval.
Este régimen específico de protección podría ser desarrollado por un Plan Especial
de Rehabilitación redactado según el Decreto del 30 de Julio de 1996 del Gobierno
Vasco (B.O.P.V. número 154), que concretará las categorías de intervención en un
Área de Rehabilitación Integrada que podría comprender parte o la totalidad del
Primer Ensanche. En todo caso, en las Ordenanzas Especiales que desarrollan el
régimen específico de protección patrimonial de este Plan General, se especifican
los tipos de intervención posibles, dentro de los definidos por el citado Decreto, que
pueden aplicarse en tanto no se redacte el antes citado Plan Especial y de cara a la
articulación de ambas políticas de protección y a la consecución de las
correspondientes ayudas económicas previstas en aquel Decreto.
2. Dentro de la Ordenanza OR-2 se establecen cuatro clases o Grados que

afectan a distintas calles clasificadas en base a su anchura, carácter y función
específicas.
a) Grado 1: Calles de anchura promedio inferior o igual a 12,50 ml e incluidas en

el interior del casco medieval.
- Fundadora de las Siervas de Jesús.

- Cercas Bajas.
- Plaza de Aldave (lado sur).
- c/Beato Tomás de Zumárraga (entre Cercas Bajas y Fundadora de las Siervas
de Jesús).
- Plaza de la Provincia.
- Diputación.
- Cubo.
- Bueno Monreal.
- Cantón de Sta. María (entre Pza. Bilbao y Cubo).
- San Ildefonso.
- Colegio de San Prudencio
- Abrevadero.
- Nueva Fuera (lado Este).
- Torno.
b) Grado 2: Calles de anchura promedio igual o inferior a 15,50 m y mayor de

12,50 m y comprendidas en el Ensanche clásico.
- Manuel Iradier.
- Florida.
- San Prudencio.
- Ortiz de Zárate.
- S. Antonio.
- Fueros.
- Rioja.
- López de Larrea.
16 PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE VITORIA-GASTEIZ – REVISIÓN – TEXTO REFUNDIDO

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- Portal de Castilla (lado Sur).

- Francia (lado Oeste).
- S. Ignacio de Loyola (Oeste).
- Postas (entre Paz y Postas)
- Ramón y Cajal.
- Arca.
- General Alava (entre S. Antonio y Dato).
Dentro de este Grado se incluyen asimismo varias calles de anchura superior que
por su significado y posición dentro del Ensanche deben contar con una ordenación
idéntica.
- Dato.
- Becerro de Bengoa.
- Pza. General Loma.
c) Grado 3: Calles de anchura promedio superior a 15,50 ml.
- Portal del Rey.

- San Francisco (lado Sur).
- Olaguibel (entre Paz y M. de Estella).
- Paz (lado Oeste).
- Independencia. (entre Fueros y Paz)
- General Alava (entre Dato y Paz).
- Prado.
- V. Goicoechea.
- Postas (entre Virgen Blanca y Dato)
- Angulema (lado Sudoeste).
- Marqués de Estella.
d) Grado 4: Tramos de calles singulares por dar frente a las plazas de Correos y
Fueros.
 Postas ( entre Dato y Fueros).

 Fueros ( entre Postas e Independencia )
 Independencia( entre Postas y Fueros).
Artículo 6.02.03.- Condiciones de parcela para todos los Grados.
1. Parcela mínima.
La parcela mínima corresponde con la definida por una superficie de 250 m2s y
12,50 m. mínimos de fachada.
También tendrán consideración de parcelas mínimas, las catastrales existentes que

posean superficie o frente menores que los enunciados en el primer párrafo. En
todo caso la misma reunirá los requisitos enunciados en el artículo 5.01.04 de las
Normas Generales de la Edificación.

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2. Frente mínimo de parcela.
Corresponderá con el definido en el punto 6.02.03-1.
3. Frente máximo de parcela.
Es, así mismo, el que corresponde a la parcela original. Se pueden permitir

agrupaciones de hasta 3 parcelas consecutivas siempre que la longitud total no
supere los 25 ml.
4. Fondo mínimo de parcela.
No se establece un fondo mínimo. Será el de la parcela existente.
Artículo 6.02.04.- Condiciones de ocupación de la parcela para todos los

Grados.
1. Retranqueos.
No se autorizan los retranqueos en relación con la alineación de fachada o con los

límites laterales de la parcela, excepto en los caso en que estos últimos linden con
parcelas en las que se ubiquen edificios con resolución de fachadas laterales, en
cuyo caso la separación entre edificios vendrá regulada por las dimensiones de
patio de parcela y siempre será igual o superior a 6 metros en toda su longitud o
fondo.
Tampoco se autorizan los patios abiertos a fachadas o los pasos abiertos entre
fachada y patio de manzana, excepto en los casos específicos regulados en el
punto 6.02.09.
2. Porcentaje máximo de ocupación de parcela.
a) Ocupación en planta baja y plantas sótano:
La ocupación de parcela en planta baja y plantas de sótano no podrá ser

superior al 75% de la superficie de parcela comprendida al interior de las
alineaciones oficiales. La edificación en planta baja podrá ocupar toda la
proyección vertical de la edificación principal (en plantas piso), incluidos los
patios interiores de ventilación de ésta. El 25% de espacios libre en planta baja
deberá coincidir obligatoriamente con el espacio de parcela no edificado en las
plantas sótano, de modo que se asegure la posibilidad de plantación de
especies arbóreas o arbustivas que mejoren la calidad ambiental de los patios
de manzana. No se permitirá en ningún caso pasos de coches, rampas, ni
aparcamientos en superficie. Tampoco se permitirá ningún uso lucrativo.
El 25% libre deberá concentrarse en los fondos de parcela, de forma que se

integre en el conjunto de espacios libres que forman el patio de manzana.

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b) Ocupación en planta de pisos:
La ocupación máxima de parcela en plante de pisos se establece en el 65%.

En todo caso también deberán cumplirse con las condiciones reguladas del
fondo máximo, definidas en el artículo 6.02.05-1b y garantizar las condiciones
de patio mínimo de parcela.
c) Condiciones especiales de ocupación de parcelas:
En las manzanas delimitadas por las calles Nueva Fuera, Abrevadero, Torno,
Colegio de S. Prudencio y Siervas de Jesús -Cercas Bajas -Pza. de Aldave
B.T. de Zumárraga, así como en las manzanas delimitadas por S. Ignacio de
Loyola -Cubo -Santa María y Portal de Arriaga; Prado -Becerro de Bengoa y
General Loma; Dato -Arca -Florida y Plaza del Arca y finalmente, Ortiz de
Zárate -Florida -Fueros, por sus particulares condiciones de tamaño no rigen
las condiciones máximas de ocupación de parcela señalada en los puntos
6.02.04-2, primero y segundo guiones. La edificación en estas parcelas se
ajustará únicamente a la regulación de los patios de luces de las Normas
generales de edificación.
En las parcelas cuyo fondo es menor o igual que el fondo mínimo edificable, no
serán de aplicación las condiciones de ocupación de parcelada señaladas en el
Artículo 6.02.04-2, primero y segundo guiones. La edificación de estas parcelas se
ajustará únicamente a la regulación de los patios de luces de las Normas generales
de la edificación.
3. Cerramientos.
La parte no edificada de la parcela se podrá deslindar del resto de las fincas que
forman el patio de manzana mediante muretes opacos o translúcidos de altura no
superior a 1,85 ml.
Artículo 6.02.05.- Condiciones de la edificación.
1. Dimensiones de la edificación.
a) Altura máxima.
- Grado primero:
La altura máxima será de planta baja y tres plantas piso, con una altura
máxima de la cornisa no superior a 13,50 ml. Sobre la altura de cornisa solo se
permitirá cubierta inclinada de pendiente máxima 20 grados.
Se autoriza la vivienda bajo cubierta en este grado; su iluminación hacia

fachada principal se dispondrá en el plano definido por la cubierta inclinada,
mientras que hacia la fachada posterior podrá disponerse de manera libre sin

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superar el plano definido por la cubierta inclinada.
Se permiten, asimismo buhardillas en fachadas posteriores siempre que:
• Se retranqueen un mínimo de 0,35ml en relación con el plano definido por

la fachada.
• Su desarrollo máximo será el 45% de la longitud de la fachada. Se
computarán a paramentos exteriores de la buhardilla.
• Las pendientes de los faldoncillos no superarán los 20 grados.
• La altura máxima de 2,60 ml. Respecto al nivel de forjado de planta o al de
la edificación en los edificios catalogados.
• La composición deberá tener en cuenta la distribución de huecos del resto
del edificio.
- Grado segundo:
La altura máxima será de planta baja y tres plantas piso con una altura
máxima de la cornisa no superior a 13,50 ml. Sobre la altura de cornisa solo se
Se autoriza la vivienda bajo cubierta en este Grado en las mismas condiciones

que las definidas para el Grado 1.
- Grado tercero:
La altura máxima permitida será de planta baja y cuatro plantas piso, con una
altura máxima de cornisa no superior a 16,30 ml. Sobre la altura de cornisa
solo se permitirá cubierta inclinada de pendiente máxima 25 grados.

- Grado cuarto
La altura máxima permitida será de planta baja y cinco plantas piso, con altura
máxima de cornisa no superior a 19,10 ml. Sobre la altura de cornisa solo se

b) Fondo edificable para todos los Grados.
El fondo edificable máximo en planta de pisos será de 20 ml; con la obligación de

cumplir además las condiciones impuestas en el punto 6.02.04-2 máximos de
ocupación de parcela. En todo caso se aplicará la norma más restrictiva entre las
señaladas en este epígrafe y el 6.02.04-2, con las excepciones señaladas en el
apartado c) de éste.

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En la fachada posterior se permiten, dentro de la línea definida por el fondo

edificable, patios abiertos al patio de manzana, con la condición de que su anchura
sea igual o superior a su profundidad.
El fondo mínimo edificable será de 12,50 ml, con las únicas excepciones señaladas
en el punto 6.02.04-2, apartado c) y las derivadas de la tipología de la parcela
mínima como catastral existente,
c) Edificación bajo rasante:
Se autoriza la edificación bajo rasante cuya ocupación de parcela se define en

6.02.04-2, apartado a). Se admitirá un máximo de dos plantas cuyo uso será para
aparcamientos y una tercera en la superficie necesaria para cumplimentar la
exigencia de dotaciones mínimas de estacionamientos.
2. Edificabilidad y Densidad para todos los Grados.
a) Parámetros de Edificabilidad.
No se define un índice de edificabilidad en esta Ordenanza. La edificabilidad en

cada Grado y en cada parcela será la que determinen el resto de los parámetros de
esta ordenanza. En concreto, y al efecto de controlar determinados
aprovechamientos secundarios, se definirá en cada parcela como edificabilidad la
que resulte de aplicar las condiciones básicas de número de plantas permitidas
sobre rasante y ocupación bajo cubierta inclinada, fondo máximo y porcentajes
máximos de ocupación de parcela (condiciones 6.02.04-2 apartados a) y b) y
6.02.05-1 apartados a) y b), así como la inclusión en el cómputo del 70% de los
vuelos máximos permitidos. En este último caso, la edificabilidad proveniente de los
vuelos solo podrá ser utilizada en los vuelos, salvo en el caso de los edificios
catalogados, en que ésta podrá ser empleada para aumentar la planta baja en las
condiciones marcadas por el artículo 7.02.07
3. Condiciones de separación para todos los Grados.
Las fachadas posteriores a patios de manzana siempre deberán distanciarse al

menos una vez y cuarto la altura de fachada, contada a partir de la cota del forjado
de la primera planta con viviendas.
En el caso de fachadas que formen ángulos agudos esta regla se cumplirá en una
distancia igual o superior al 80% de la longitud de la fachada.
La fachada de referencia en relación con la de la parcela de que se trate será la(s)

opuesta(s) del (de los) edificio(s) existente(s) o la resultante de aplicar el fondo
máximo edificable.
Esta norma será prioritaria sobre las definidas en el 6.02.04-2, apartado a) y b) y

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6.02.05-1 apartado b) siempre que se puedan conseguir como mínimo fondos

edificables de 12,50 ml y sin que resulte de aplicación a los caso especiales
enunciados en el artículo 6.02.04. 2c).
4. Otras condiciones de la edificación.
a) Alturas libres para todos los Grados.
La altura libre mínima de la planta baja será de 3,50 m. y de la planta piso 2,60 m.
La altura libre máxima de planta baja será de 4 m.
b) Cuerpos volados.
En todos los Grados quedan expresamente prohibidas las terrazas a fachada

anterior o posterior, y los vuelos cerrados, permitiéndose los balcones y miradores
acristalados.
- Grado 1
En este Grado los balcones no podrán sobrepasar los 0,40 ml y los miradores
los 0,60 ml en relación con la alineación de fachada. El total de los cuerpos
volados no superará el 70% de la longitud de la fachada. La misma norma
regirá para la fachada posterior.
- Grado 2
Los balcones a fachada no podrán sobrepasar los 0,40 ml y los miradores los
0,80 ml en relación con la alineación de fachada. La misma norma regirá para
la fachada posterior. El total de los cuerpos volados no superará el 75% de la
longitud de fachada.
- Grados 3 y 4
Los balcones a fachada no podrán sobrepasar los 0,55 ml y los miradores los
0,85 ml. En todo lo demás regirán idénticas condiciones que para el Grado 2.
c) Entreplantas comerciales o terciarias.
- Grado 1
Prohibidos.
- Grados 2, 3 y 4
Se autorizan las entreplantas comerciales o destinadas a usos terciarios en las

condiciones indicadas en el Art. 5.01.26. Deberá cumplir en todo caso las
condiciones generales de entreplantas en las condiciones generales de la
edificación. Deberá establecerse de manera clara el fin de estas entreplantas

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de modo que se diferencie entre usos comerciales y terciarios de industriales

permitidos.
d) Edificaciones complementarias y prolongación de lonjas para todos los Grados.
La edificación en planta baja que rebase la proyección vertical de la edificación en

plantas de pisos, no podrá superar la altura libre de la planta baja del edificio
principal. Se admiten soluciones de cubiertas planas e inclinadas o dentadas
siempre que para estas últimas no se formalicen ángulos de pendientes superiores
a 30 grados y cuya altura de cubierta no supere 1,20 ml sobre la edificación de
planta baja.
Caso de alcanzar alturas de cumbreras superiores a 0,80 ml a la de la cara superior

del forjado de la planta baja del edificio contiguo, se exigirá un retranqueo mínimo
respecto a la fachada de éste de 3 ml.
Artículo 6.02.06.- Condiciones estéticas y de composición.
Los edificios de nueva planta que se construyan en esta zona de Ordenanza

deberán tener en cuenta su entorno, adecuando sus características compositivas y
constructivas a él, lo que no debe implicar, necesariamente, un estricto mimetismo
respecto a formas o fórmulas históricas.
1. Condiciones generales.
- La identidad formal del edificio, salvo en los casos de composición exenta, se

apoyará en su carácter de edificación “entre medianeras”, añadiéndose a las
afinidades compositivas del contexto los suficientes matices para garantizar la
percepción de las secuencias del conjunto de la manzana.
Esto será especialmente exigible en la planta baja comercial, la cual habrá de

estar claramente identificada con el edificio.
- El portal de acceso a la parte residencial de la edificación deberá aparecer de

forma clara e integrada en la composición general de la fachada y bien diferenciado
de los locales comerciales.
La misma claridad compositiva y funcional habrá de ofrecer en su organización

interna y relación con la escalera principal.
- Las fachadas deberán ser planas en términos generales. Se prohiben

expresamente los remetidos o retranqueos de parte de dichas fachadas con el
propósito de formar terrazas o composiciones zigzagueantes. Solo se autorizan los
vuelos, regulados en el punto 6.02.05-4 apartado b) de balcones o miradores.

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2. Condiciones de forma y tamaños de los huecos.
- Independientemente de las superficies ocupadas por los miradores, la relación

de lleno/vacío (paramentos/huecos) en las fachadas no deberá ser inferior a la
unidad.
- En la modulación de los miradores se tendrán en cuenta las dimensiones del

resto de los huecos, en especial la altura de las barandas protectoras de los
balcones o ventanas rasgadas.
- Se prohiben las marquesinas u otras formas de cobertura permanentes en

planta baja (permitiéndose tan solo toldos, enrollables o no), siempre que supongan
una molestia para los viandantes. (Artículo 5.01.60)
3. Condiciones de materiales y colores.
Los materiales de acabados permitidos en fachadas son: la piedra natural y

artificial, los enfoscados y el ladrillo.
Los colores de las carpinterías serán prioritariamente blanco, madera o negro,

excluyendo el aluminio o similares en su color natural.
Los tejados serán preferentemente de taja cerámica, pudiéndose en algún caso

adoptarse la pizarra o elementos constructivos similares en su textura y color a
estos.
4. Condiciones de anuncios y propaganda en fachadas.
- Se prohiben expresamente los rótulos luminosos o de cualquier otro tipo en

fachada por encima del nivel del forjado de cobertura de la planta baja.
- Excepcionalmente en los casos en que se trate de un edificio completo

destinado a un uso singular, el Ayuntamiento podrá autorizar la colocación de un
rótulo por encima de la planta baja, en las condiciones que estime oportunas.
- Se prohiben igualmente los rótulos o anuncios perpendiculares a fachada en

planta baja de dimensiones superiores a 0,60 ml de altura. No se permitirá
mas de un rótulo o anuncio por local o 10 ml de línea de fachada.
- Los rótulos luminosos o no, deberán ajustar su diseño al entorno urbano.
Artículo 6.02.07. Zona De Protección.
Para el área de aplicación de la ordenanza OR.2, constituyen zonas de protección

las calles: Dato, Postas y Florida (tramo comprendido entre la calle S Antonio y
calle Fueros)
.
Así mismo, se sujetarán a las mismas determinaciones complementarias los

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edificios y solares colindantes con construcciones catalogadas con Protección

Integral y Conservación Estructural.
En el caso de edificios existentes, solo será de aplicación cuando se proceda a su

remodelación integral, sin que les sea exigible a las obras parciales y a la
adecuación de los bajos comerciales.
- Determinaciones complementarias:
Condiciones Generales.
- La Rehabilitación o sustitución con nueva planta de los edificios no

catalogados o la edificación en los solares vacíos se efectuará primando las pautas
de continuidad en los parámetros básicos de volumetría y composición de los
catalogados próximos, y la máxima sencillez y contención en los repertorios
constructivos y decorativos para garantizar la discreción del contexto de los
edificios valorados. Tal contención será exigible también para evitar el énfasis
mimético de las actuaciones.
- Es de máxima importancia que la cornisa que define el final del paramento de

fachada esté bien definida y guarde un equilibrio con la de los edificios colindantes,
en especial si éstos están sometidos a políticas de protección patrimonial. Dentro
de los márgenes permitidos en cada Grado por las regularizaciones de altura
máxima de cornisa y altura libre de planta baja y de plantas piso, será exigible que
se conserve el citado equilibrio. De igual manera, siempre que sea posible en
función de dichos parámetros, se exigirá que las diferencias de cota entre las caras
superiores de forjados de la obra nueva y los de los edificios colindantes (siempre
que estén sometidos a la política de protección regulada en el TÍTULO VII) se
mantengan dentro de un intervalo de ± 35 cm.
- Son tolerables las composiciones de muro cortina siempre que cumplan las
condiciones reguladas en el punto 6.02.05-4 apartado b), y además los siguientes:
En la composición de las fachadas se deberán reflejar la modulación, ejes y

ritmos característicos de las tipologías tradicionales o de sus interpretaciones
innovadoras que no supongan rupturas extemporáneas o excesivas.
En particular, deberá apreciarse la modulación establecida por las divisiones

horizontales correspondientes a los forjados de las distintas plantas y las
verticales con intervalos máximos en este caso de 3,75 ml.
No se permitirá la instalación de construcciones descollantes de los planos de

cubierta excepto buhardillas o chimeneas.
Condiciones de forma y tamaño de los huecos.
- Salvo en las superficies ocupadas por los miradores, los huecos deberán ser

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de forma vertical, manteniéndose en proporciones no inferiores a h/a > 1'8, siendo

"h" su altura libre y "a" su anchura.
- Los huecos de la planta baja deberán modularse en relación con los de las
plantas altas. Se deberán conservar las relaciones de verticalidad entre huecos y
paramentos edificados, así como los ejes de huecos en planta baja y plantas
superiores. En planta baja la relación entre lleno y vacío, expresada en longitudes
de fachada, se podrá disminuir a 1 es a 2, siempre que se guarden las normas
compositivas anteriores.
- Los paramentos de las plantas bajas habrán de mantenerse en la alineación,

permitiéndose exclusivamente retranqueos para acceso al local o a una zona
interior de escaparate. En el caso de que se produzcan estos retranqueos, deberán
instalarse persianas caladas que mantengan la alineación y el cajetín de registro
interior. En ningún caso el paramento ni ningún elemento de éste (escaparates,
cierres, etc.) podrán superar el del resto de la fachada del edificio que es el definido
para la alineación oficial, salvo lo regulado en el artículo 5.01.58.
– Los huecos en planta baja podrán coronarse con arcos semicirculares o bien
desdoblarse en dos órdenes disímiles para iluminar semisótano y planta baja o bien
planta baja y entreplanta.
Condiciones de Materiales y Colores.
– Los materiales de construcción permitidos en fachadas son: la piedra natural,

los enfoscados y el ladrillo rojo a partir de la primera planta y siempre que no ocupe
más del 50% de la superficie ciega total de fachada. Las carpinterías de huecos o
miradores serán de madera o metálicas, excluyendo el aluminio o similares en su
color natural.
– Los colores de carpintería serán prioritariamente blanco, castaño o negro. Los

colores de los enfoscados se mantendrán dentro de las gamas habituales en la
ciudad, evitándose los colores puros y estridentes.
– Los paramentos acristalados lo serán de vidrio natural o en colores sobrios

(grises, pardos, etc.) evitándose los tonos tornasolados, reflectantes o las gamas de
color puras.
– - Los tejados serán preferentemente de teja cerámica, pudiéndose en algún

caso adoptarse la pizarra o elementos constructivos similares en su textura y
colores a éstos.
Condiciones de Vialidad.
– De forma progresiva y en la medida en que se vayan tomando las necesarias

decisiones de pacificación del tráfico rodado, se tenderá hacía una escena urbana
que potencie los valores del tejido edificado protegido, basada en los siguientes
aspectos:

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- Pavimentación unitaria de la sección de la calle que elimine o matice las

bandas longitudinales.
- Desaparición de los aparcamientos exteriores permanentes.
- Disposición de materiales, mobiliario urbano y señalización pública y privada
con carácter sistemático para el área.
Artículo 6.02.08.- Condiciones de la edificación: En parcelas sin alineación

viaria.
1. Condiciones de parcela
a) Parcela mínima.- La catastral existente.
b) Porcentaje máximo de ocupación.- La ocupación de parcela en plantas

baja y sótano no podrá ser superior al 75% de superficie de la parcela.
El 25% del espacio libre en planta baja deberá coincidir obligatoriamente

con el espacio de parcela no edificado en planta sótano, de modo que se
asegure la posibilidad de plantaciones de especies arbóreas o arbustivas
que mejore la calidad ambiental de los patios de manzana. No se permitirá
en ningún caso pasos de coches, rampas ni aparcamientos en superficie.
Tampoco se permitirá ningún uso lucrativo.
El 25% libre deberá concentrarse en la parcela de tal manera que puedan

integrarse en el conjunto de espacios libres que forman el patio de
manzana.
c) Cerramiento.- La parte no edificada de parcela se podrá deslindar del resto

de las fincas que forman el patio de manzana mediante muretes opacos o
traslúcidos de altura no superior a 1,85 ml.
2. Condiciones de la Edificación.-
a) Altura máxima.- La altura máxima será de planta baja.
b) Edificaciones bajo rasante.- Se autoriza la construcción de una sola planta

bajo rasante.
c) Alturas libres.- La edificación en planta baja no podrá superar los 4m.

Sobre ella podrán realizarse soluciones de cubiertas planas , inclinadas o
dentadas siempre que para estas últimas no se formalicen ángulos de
pendiente superior a 30 grados y cuya altura de cumbrera no supere 1,20 ml
sobre la de la edificación de planta baja.
En caso de alcanzar alturas de cumbrera superiores a 0,80 ml a la cara

superior del forjado de planta baja de edificación contigua en altura, se
exigirá un retranqueo mínimo respecto a la fachada de esta de 3 ml.

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Artículo 6.02.09.- Condiciones particulares para actuaciones de conjunto.
1. Condiciones particulares para actuaciones de conjunto.
Dada la extensión que alcanzan algunas de las manzanas comprendidas en esta

zona de Ordenanza, en especial la amplia superficie de los patios de manzana
ocupados en la actualidad para usos no siempre convenientes, aparece como
aconsejable la regulación de unas condiciones particulares de edificación que
regirán en los casos en que se actúe conjuntamente mediante la delimitación de
una Unidad de Ejecución en suelo urbano. Las condiciones mínimas para efectuar
estas delimitaciones serán:
- Que su superficie alcance al menos 4.500 m2s.
- Que su frente viario a 2 o más calles sume como mínimo 50 ml.
- Dentro de dicha superficie se podrán incluir parcelas completas con frente a

calle, parcelas interiores y fondos de parcelas cuyo frente esté edificado. En
este último caso solo se podrá incluir la “banda interior” de parcela que resulte
de excluir la parte ocupada por la edificación existente y la parte no ocupada
que permita cumplir las condiciones sobre porcentajes de ocupación -”banda
principal”-.
Delimitada la Unidad de Ejecución, se podría desarrollar a través de los siguientes

instrumentos:
- Estudio de Detalle si no se abre ningún viario y la operación se restringe a una

modificación de la ordenación de volúmenes (en relación con la estricta
definición de una banda edificable de fondo máximo igual a 20 ml, que se
realiza en esta ordenanza).
- Plan Especial de Reforma Interior si se abre nuevo viario al interior de

manzana o si se modifica alguna de las determinaciones del Plan General.
Las condiciones que imponen el Plan General al desarrollo de estas unidades de

actuación serán:
- Desarrollo de un Estudio de Detalle o Plan Especial de Régimen Interior,

según sea el objetivo urbanístico de la unidad.
- Redacción de un proyecto de urbanización y de reparcelación, si fuera preciso

este último.
- Se deben asegurar las comunicaciones con el viario público, demostrando la

viabilidad técnica de la propuesta. Las vías interiores que puedan trazarse
tendrán dimensiones máximas de calzada de 6 ml, sin incluir aparcamientos.
- Se exigirán cesiones mínimas de 15 m2 de suelo por vivienda (o por cada 100

(31/12/2007)

m2. de edificación destinada a cualquier uso lucrativo) para zonas verdes y 10

m2. para zonas escolares u otros usos de carácter público. La superficie de
zona verde deberá cumplir las siguientes condiciones:
El tamaño mínimo de cada unidad deberá ser de 1000 m2s y podrá inscribirse
en él un círculo de 30 ml de diámetro.
Su cota vertical no será diferente en más o menos un metro al de las aceras

del viario público circundante.
El acceso a éste será fácil e inmediato.
En al menos el 50% de esa superficie verde se asegurará la posibilidad de que

pueda ajardinarse y arbolarse de manera satisfactoria.
- La cesión de 10 m2 de suelo para equipamientos de uso y dominio público

podrá compensarse por una superficie construida equivalente, cuyo 80% como
mínimo debe tener cota igual o superior a la del viario público circundante y un
acceso inmediato a éste.
- Las condiciones de la edificación en cuanto a alturas y a separaciones se

refiere se regirán por las Normas Generales definidas en esta Ordenanza. Las
posibles calles interiores o patios abiertos a las vías circundantes a la
manzana se regirán por la condición suplementaria de que la separación de
las edificaciones sea como mínimo una vez la altura de la más alta, excepto si
ésta se sitúa al Sur ± 30 grados, en cuyo caso se exigirá una separación de
vez y cuarto su altura. Siempre que las proyecciones ortogonales entre
distintos edificios sean inferiores a 10 ml, se permitirá reducir en 1/3 las
distancias mínimas señaladas. Todo este conjunto de reglas se cumplirá no
solo para las edificaciones de la Unidad de Ejecución sino también en relación
con el resto de edificaciones del entorno no incluidas en ésta.
- En todo caso, salvo en la banda de 2O ml con frente a la vía pública en la que

se autoriza la altura tolerada por la Ordenanza según sea su Grado, la altura
máxima edificada no superará los 16,30 ml. (Planta Baja más cuatro plantas y
una posible 5.ª planta retranqueada en todo su perímetro 3 ml o bajo cubierta
inclinada 25 grados).

(31/12/2007)

Artículo 6.02.10.- Condiciones de uso y compatibilidad.
1. Cuadro de compatibilidad de usos.
CATEGORIA I
U C I T A O C H B D E S A C K R U I P E U P R
4 5
PISOS 4 SITUACIÓN 3
5 8
4 4 5 5 4
PRIMERA 5 23 8 23 23 23 23 SITUACIÓN 3
23
4 21 8 10 100 SITUACIÓN 2
3 22 22 22 22 22 22 SITUACIÓN 1
R P T E I S A
CATEGORIA II
U C I T A O C H B D E S A C K R U I P E U P R
SITUACIÓN 3
1 6 8 6
20 20 20 20 20 20
SITUACIÓN 1
1 6 8 6 SITUACIÓN 2
R P T E I S A
AUTORIZADO 5 AUTORIZADO CON CONDICIONES PROHIBIDO
R Residencial T Terciario ES Sanitario I Infraestructuras

RU Resid. Unifamiliar TO Oficinas y bancos EA Asistencial IE Infr. de energía
RC Resid. Colectivo TC Comercios y mercados EC Cultural S Serv. Urbanos grles.
P Productivo TH Hotel y residencias EK Espectaculos SU Servicios urbanos
PI Industrial TB Establtos. públicos ER Religioso A Estacionamientos
PT Taller y almacenes E Equip. comunitarios EU Universitario AP Aparcamiento público
PA Agropecuario ED Deportivo EI Admón. Pública AR Aparcamiento privado
EE Educativo EP Defensa

(31/12/2007)

2. Condiciones del uso característico.
El uso característico es el residencial en vivienda colectiva, con las siguientes

condiciones:
- Se fija una superficie media mínima de 65 m2 útiles.
- Quedan prohibidas las viviendas en patio interior de manzana o parcela y en

sótano y semisótano.
3. Condiciones de compatibilidad con el uso característico.
Condición 1ª: La vivienda unifamiliar se puede considerar compatible cuando se

trate de edificaciones preexistentes catalogadas dentro de alguna de las categorías
del régimen especial de protección establecida por este Plan General. Si se trata de
edificaciones nuevas, deberán solucionar adecuadamente los problemas con las
medianerías colindantes.
Condición 3ª: Se autorizan estos usos en planta sótano o semisótano, solamente

si están relacionados directamente con planta baja del mismo uso, y la superficie de
la actividad en dicha planta no supera el 40% de la superficie total instalada.
En todo caso el acceso de vehículos al sótano o semisótano cumplirá idénticas

condiciones que las exigibles a guarderías de vehículos.
Condición 4ª: Se autoriza en los edificios existentes que estén desde proyecto y
licencia inicial parcial o totalmente destinados expresamente a este uso. Se
respetará incluso en transmisiones.
Condición 5ª: Los usos de oficinas y equipamiento educativo en planta primera y el

de hoteles y residencias en planta primera y pisos se autorizan siempre que estén
relacionados con el domicilio permanente del titular, y no ocupen más de la mitad
de la superficie total de éste, con un máximo de 75 m2 útiles. Para el uso educativo,
solo se admiten academias de idiomas, oposiciones, enseñanza especial para
adultos, etc., cumpliendo la limitación de superficie.
El uso de despachos profesionales en planta de pisos se autoriza siempre que esté

relacionado con el domicilio permanente del titular, y no ocupe más de la mitad de
la superficie total de éste, con un máximo de 75 m2 útiles. En todos los caso la
superficie mínima destinada a vivienda será de 40 m2 útiles.
Los usos de oficinas o despachos profesionales, que cuenten con licencia de

apertura anterior a la aprobación definitiva del Presente Plan General, podrán
seguir ejerciendo el mismo uso.
Se autoriza, así mismo, el uso de oficinas en planta primera, exceptuando las

correspondientes a servicios financieros como los bancarios y de crédito, que no
tuvieran licencia de apertura previa, cumpliendo cada una de las siguientes
condiciones:

(14/04/2010)

- En edificio catalogado como de protección estructural.
- Superficie máxima construida de 1.250 m2 (suma de las diferentes

superficies localizadas en los diversos edificios) autorizada por una sola vez,
pudiéndose realizar en varias fases, garantizando las plazas de aparcamiento
requeridas y acceso independiente.
- Modificación, mediante compensación equivalente, de superficie de uso

terciario (oficinas) a superficie residencial.
Condición 6ª: Para uso de servicios financieros como los bancarios y de crédito:
Se autoriza en los edificios existentes que estén desde proyecto y licencia inicial
parcial o totalmente destinados expresamente a este uso. Se respetará incluso en
transmisiones.
Para el resto de usos: Solo se toleran en edificio completo, excepto en la calle Dato,
con frente a calle si se trata de servicios de entidades oficiales, agrupaciones
profesionales o entidades culturales de interés público y con las siguientes
condiciones:
- Que se trate de operaciones de rehabilitación integral de edificios

catalogados dentro de la categoría de conservación estructural.
- Que la superficie total a dedicar el uso de oficinas no sea superior a 1.250
m2c.
- El aparcamiento deberá resolverse en las condiciones fijadas en la regulación
del uso de estacionamiento que figura en el Capítulo 3, Sección 10 del Título
V. A cuyo efecto se acreditarán las plazas vinculadas.
Condición 8ª: Se admiten establecimientos hoteleros en planta baja, solo si se

relacionan con plantas superiores, y si en aquélla no se desarrollan habitaciones
residenciales, sino tan solo recepción y servicios comunes. En edificio compartido
deberá contar con comunicación vertical independiente. En cualquier caso, solo se
toleran establecimientos con una capacidad máxima de 25 habitaciones.
Condición 10ª: Las guarderías y preescolar, solo deberán disponer de superficies

al aire libre en el patio de manzana suficientemente amplias y soleadas, en
proporción no inferior al 50% de la superficie cubierta.
Para academias de idiomas, oposiciones, enseñanzas especiales para adultos,

etc., se admiten instalaciones que no superen los 200 m2c. Los límites de superficie
se refieren exclusivamente a las aulas.
Condición 20ª: Se autoriza este uso en patio de manzana, siempre que cumpla el
régimen de compatibilidad general. Deberá disponer, asimismo, de un frente a calle
en planta baja no inferior a 5 ml garantizando su acceso. Se prohibirá la carga y
descarga en el espacio libre de parcela.
Condición 21ª: Para uso de servicios financieros como los bancarios y de crédito:
Se autoriza en los edificios existentes que estén desde proyecto y licencia inicial
parcial o totalmente destinados expresamente a este uso. Se respetará incluso en

(14/04/2010)

transmisiones.
Para el resto de usos: Se prohibe este uso en locales con frente a la calle Dato, a
excepción de aquellos catalogados sin posibilidad de rasgado de huecos de planta
baja.
Condición 22ª: Se admite este uso en sótano o semisótano, siempre que esté
vinculado a planta baja con el mismo uso. En las calificaciones de oficinas y hoteles
no tendrá acceso libre al público.
Condición 23ª: Se autoriza el uso de oficinas, siempre que no correspondan a

servicios financieros como los bancarios y de crédito, administración pública,
equipamiento educativo y equipamiento cultural en edificios que den frente a calles
de los Grados 3 y 4, debiendo contar con acceso independiente cuando se trate de
uso de equipamiento. También se autorizan dichos usos en planta primera en
edificios que den frente a calles de los Grados 1º y 2º si cuentan con licencia de
apertura para ellos, anterior a la aprobación definitiva del presente Plan General.
Los usos de establecimientos públicos y comercial, solo se admite, en edificios que

den frente a calles de cualquier grado, si cuentan. con licencia de apertura anterior
a la aprobación definitiva del presente Plan General
Condición 100ª: Se admite este uso siempre que no de frente a viario público.

(14/04/2010)

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NORMAS URBANÍSTICAS

TOMO IV: ORDENANZAS DE LA EDIFICACIÓN Y DE LOS USOS

TÍTULO VI: ORDENANZAS DE LA EDIFICACIÓN Y DE LOS USOS

PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE VITORIA-GASTEIZ – REVISIÓN – TEXTO REFUNDIDO 13

TÍTULO VI: ORDENANZAS DE LA EDIFICACIÓN Y DE LOS USOS

CAPÍTULO 2: ORDENANZA OR-2 PRIMER ENSANCHE SIGLO XIX.

Artículo 6.02.01.- Definición y ámbito de aplicación.

Se trata de un área de la ciudad conformada básicamente en el s. XIX a través de

En las calles de borde del área de aplicación de esta ordenanza, Francia, S.

Desde el punto de vista normativo, en esta Ordenanza se diferencian las parcelas

Artículo 6.02.02.- Clasificación.

1. Las calles del Primer Ensanche se clasifican a efectos de la aplicación de esta

Se establecen también las ZONAS DE PROTECCION, que comprenden los

PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE VITORIA-GASTEIZ – REVISIÓN – TEXTO REFUNDIDO 15

TÍTULO VI: ORDENANZAS DE LA EDIFICACIÓN Y DE LOS USOS

con los aledaños de la llamada “Alternativa Neoclásica”, cuya parte fundamental -

2. Dentro de la Ordenanza OR-2 se establecen cuatro clases o Grados que

a) Grado 1: Calles de anchura promedio inferior o igual a 12,50 ml e incluidas en

- Fundadora de las Siervas de Jesús.

b) Grado 2: Calles de anchura promedio igual o inferior a 15,50 m y mayor de

16 PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE VITORIA-GASTEIZ – REVISIÓN – TEXTO REFUNDIDO

TÍTULO VI: ORDENANZAS DE LA EDIFICACIÓN Y DE LOS USOS

- Portal de Castilla (lado Sur).

c) Grado 3: Calles de anchura promedio superior a 15,50 ml.

- Portal del Rey.

 Postas ( entre Dato y Fueros).

Artículo 6.02.03.- Condiciones de parcela para todos los Grados.

También tendrán consideración de parcelas mínimas, las catastrales existentes que

PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE VITORIA-GASTEIZ – REVISIÓN – TEXTO REFUNDIDO 17

TÍTULO VI: ORDENANZAS DE LA EDIFICACIÓN Y DE LOS USOS

2. Frente mínimo de parcela.

Corresponderá con el definido en el punto 6.02.03-1.

3. Frente máximo de parcela.

Es, así mismo, el que corresponde a la parcela original. Se pueden permitir

4. Fondo mínimo de parcela.

No se establece un fondo mínimo. Será el de la parcela existente.

Artículo 6.02.04.- Condiciones de ocupación de la parcela para todos los

No se autorizan los retranqueos en relación con la alineación de fachada o con los

2. Porcentaje máximo de ocupación de parcela.

a) Ocupación en planta baja y plantas sótano:

La ocupación de parcela en planta baja y plantas de sótano no podrá ser

El 25% libre deberá concentrarse en los fondos de parcela, de forma que se

18 PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE VITORIA-GASTEIZ – REVISIÓN – TEXTO REFUNDIDO

TÍTULO VI: ORDENANZAS DE LA EDIFICACIÓN Y DE LOS USOS

b) Ocupación en planta de pisos:

La ocupación máxima de parcela en plante de pisos se establece en el 65%.

c) Condiciones especiales de ocupación de parcelas:

Artículo 6.02.05.- Condiciones de la edificación.

Se autoriza la vivienda bajo cubierta en este grado; su iluminación hacia

PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE VITORIA-GASTEIZ – REVISIÓN – TEXTO REFUNDIDO 19

TÍTULO VI: ORDENANZAS DE LA EDIFICACIÓN Y DE LOS USOS

superar el plano definido por la cubierta inclinada.

Se permiten, asimismo buhardillas en fachadas posteriores siempre que:

• Se retranqueen un mínimo de 0,35ml en relación con el plano definido por

Se autoriza la vivienda bajo cubierta en este Grado en las mismas condiciones

Se autoriza la vivienda bajo cubierta en este Grado en las mismas condiciones

Se autoriza la vivienda bajo cubierta en este Grado en las mismas condiciones

b) Fondo edificable para todos los Grados.

El fondo edificable máximo en planta de pisos será de 20 ml; con la obligación de