Javier Castillo Ruiz

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN A.C.
VALORAR UNA VIVIENDA PASSIVE HOUSE POR EL MÉTODO

FÍSICO, APLICANDO EL SISTEMA CONSTRUCTIVO FORMAS DE
CONCRETO AISLADO (ICF). CASO: CASA TERRA, UBICADA EN LA
COLONIA LAS ANIMAS, HUAJUAPAN DE LEON.
TRABAJO PRÁCTICO TERMINAL
Que para obtener el grado de
MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA, INDUSTRIAL

Y DE BIENES NACIONALES
PRESENTA
Arq. José Javier Castillo Ruiz
DOCENTE
M. en I. y M. en V. I. I. José Martín Estrada García
Estudios con reconocimiento de validez oficial por la Secretaría de Educación

Pública, conforme al acuerdo no. 2004323 de fecha 11 de Agosto de 2011
Oaxaca de Juarez Julio de 2019

CONSTANCIA DE LIBERACIÓN
i
ii
iii
ACADÉMICO ASESOR
iv
DEDICATORIAS
A mi mama y hermano. Por su valioso apoyo en todo momento desde el inicio

de mis estudios de maestría.
A mi novia por ese optimismo que siempre me impulso a seguir adelante
Ayudarme a la construcción de mi proyecto de vida, por confiar en mí,
Por todo esto le ofrezco mi respeto y mi amor,
a mi papa, que desde el cielo me dio la fuerza, para culminar
Esta meta en mi vida
A mis primos, que con su amistad han ayudado a afrontar
Los retos que se han presentado en la vida
a mis asesores. Por su apoyo incondicional,
Comprensión y por sus sabios consejos.
A mis familiares y amigos que tuvieron una palabra de apoyo para mi durante mis
estudios.
v
AGRADECIMIENTOS
A MI MAMA, Con profundo agradecimiento por

Ayudarme a la construcción de mi proyecto de vida, por confiar en mí,
Por todo esto le ofrezco mi respeto y mi amor,
A MI PAPA, que desde el cielo me dio la fuerza, para culminar
Esta meta en mi vida
A MI HERMANO, que con su amistad han ayudado a afrontar
Los retos que se han presentado en la vida
A MIS ASESORES. Por su apoyo incondicional,
Comprensión y por sus sabios consejos.
A MIS PRIMAS Y TIA, que siempre me apoyaron y me
Dieron ánimos para seguir adelante.
SOBRE TODO GRACIAS A DIOS, por haberme dado la vida,
Salud y permitirme hacer posible la realización de
Una de mis metas más anheladas.
vi
RESUMEN
El presente documento es para saber el valor real de una vivienda Passive House
y tener un amplio conocimiento de la vivienda de casas pasivas. Considerando los
estándares con los cuales tienen este tipo de viviendas, con la finalidad de
determinar el valor justo para que se pueda vender o adquirir. Este tipo de
inmuebles aplicando el método físico. Contemplando su sistema constructivo, y los
elementos que tiene este tipo de construcción. Este documento está integrado por
3 capítulos, que forman la estructura de la investigación.
CAPITULO 1:
METODOS DE INVESTIGACION
En este primer capítulo. Se conceptualizan varios términos que nos guiaran en la
investigación, se analizará el planteamiento, problemática, justificación del tema a
analizar y se formulará una hipó tesis, así como una hipó tesis nula. Para
determinar el valor de una casa pasiva. Con la cual se dará un orden en la
investigación, se plantearan una serie de preguntas que nos servirán en el
trascurso de la investigación.
CAPITULO 2:
MARCOS DE REFERENCIA
En este capítulo se analizará y se sustenta de forma legal, a través de varios
reglamentos y normas que nos sirven de apoyo en el desarrollo del trabajo, los
marcos normativos, marcos teóricos, marcos históricos, que se an desarrollado en
este estudio y la referencia contextual de este tipo de construcción en México y en
el estado de Oaxaca. Permitirá tener un conocimiento más abundante sobre este
tipo de viviendas Ya que este tipo de construcción son poco convencionales pues
se desconocen ciertas propiedades con estos materiales nuevos pueden
proporcionar a los usuarios. Que se emplean en estas Casas Pasivas.
CAPITULO 3:
CASO:
VALORAR UNA VIVIENDA PASSIVE HOUSE POR EL MÉTODO FÍSICO, APLICANDO
EL SISTEMA CONSTRUCTIVO FORMAS DE CONCRETO AISLADO (ICF). CASO:
CASA TERRA, UBICADA EN LA COLONIA LAS ANIMAS, HUAJUAPAN DE LEON.
1
ABSTRACT
The present document is to know the real value of a Passive House and have a
wide knowledge of the housing of passive houses. Considering the standards with
which they have this type of housing, in order to determine the fair value so that it
can be sold or acquired. This type of property applying the physical method.
Contemplating its constructive system, and the elements that this type of
construction has. This document is composed of 3 chapters, which form the
structure of the research.
CHAPTER 1:
RESEARCH METHODS
In this first chapter. Several terms are conceptualized that will guide us in the
investigation, the approach, problematic, justification of the topic to be analyzed will
be analyzed and a hypothesis will be formulated, as well as a null hypothesis. To
determine the value of a passive house. With which an order will be given in the
investigation, a series of questions will be asked that will serve us in the course of
the investigation.
EPISODE 2:
FRAMEWORKS
This chapter will be analyzed and supported in a legal manner, through various
regulations and standards that serve as support in the development of work, the
regulatory frameworks, theoretical frameworks, historical frameworks, developed in
this study and the reference context of this type of construction in Mexico and in
the state of Oaxaca. It will allow to have a more abundant knowledge about this
type of housing Since this type of construction is unconventional because certain
properties are unknown with these new materials they can provide to the users.
That are used in these Passive Houses.
CHAPTER 3:
CASE:
VALUING A PASSIVE HOUSE HOUSING BY THE PHYSICAL METHOD,
APPLYING THE CONSTRUCTION SYSTEM FORMS OF CONCRETE ISOLATED
(ICF). CASE: CASA TERRA, LOCATED IN LAS ANIMAS COLONY, HUAJUAPAN
DE LEON.
2
ÍNDICE
INTRODUCCIÓN……………………………………………………………………………….…05
CAPÍTULO 1
METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓ
1.1 Problemática…………………………………………………………………………………..07
1.2 Planteamiento del Problema………………………………………..……………………….08
1.3 Preguntas de Investigación………………………………………………………………….08
1.4Justificación…………………………………………….………..…………………………….09
1.5 Objetivos de Investigación………………………………………………….……………… 10
1.6 Hipó tesis…………..………………………………………………………………………… 10
1.7 Variables ……………………………………………………………………..…….. 11
1.8 Investigación………………………………………………………………………….12
1.9 Información y resultados…………………………………………………………….12
1.10 Conclusiones ……………………………………………………………………….12
CAPÍTULO 2
MARCO DE REFERENCIA
2.1 Marco Teórico……………………………..………………..……………………………… 13
2.1.2 Distintitos tipos de ICF……………………………………………….………….. 19
2.1.2 Estructec………………………………………………………….……………….. 19
2.2 Marco Histórico………………………………………….………………..……………….. 20
2.2.1 Historia de la valuación en Mexico……………………….…………………….. 20
2.2.2 Avaluos para bancos……………………………………….……………………. 22
2.2.3 Vivienda en México………………………………………….…………………… 23
2.2.4 Sistema constructivo ICF…………………………………….………..………….24
2.2.5 Primera casa pasiva ……………………………………….……………………..27
2.3 Marco Normativo………………………………………….…………………….………….28
2.3.1 ley orgánica de sociedad hipotecaria federal………………….……………….28
2.3.2 Normas de rendimiento mínimo Energetica……………………….……………28
2.3.3 Marco contextual………………………………………………….……….……….…… 32
2.3.4 Marco jurídico……………………………………………………………….……. 34
3
2.3.5 Reglamento para el registro de peritos valuadores del estado de Oaxaca
………..……………………………………………………………………………………36
2.3.6 Cona vi………………………………………..……………………………………38
2.3.7 programas de energía sustentable para México………………………………40
2.3.8 Nama……………………………………………………………………………….41
CAPÍTULO 3
VALORAR UNA VIVIENDA PASSIVE HOUSE POR EL MÉTODO FÍSICO,
APLICANDO EL SISTEMA CONSTRUCTIVO FORMAS DE CONCRETO AISLADO
(ICF). CASO: CASA TERRA, UBICADA EN LA COLONIA LAS ANIMAS,
HUAJUAPAN DE LEON.
3.1 Desarrollo ……………………………………………….…………………………………..44
3.1.1 Análisis del entorno Urbano………….………….………………………..…… 45
3.1.2 Antecedentes………………………………………………………….………… 47
3.1.3 Casas pasivas en Oaxaca………………………………………….………….. 47
3.1.4 sistema constructivo utilizado…………………………………….…………… 50
3.1.5 Datos generales………………………………………………….……………….61
3.1.6 Análisis de los elementos de la construcción………………………………… 64
3.1.8 Definición de los Enfoques…………………………………………….……….. 65
3.1.9 Enfoque comparativo de mercado……………………………..………………. 66
3.1.10 Análisis comparativo del mercado en renta……………………….….………68
3.1.11 Instalaciones especiales Elementos Accesorios y obras
complementarias…………………………………………………………………………71
3.2 Resultados…………………………………………….………………………………………73
3..3 Conclusiones……………………………………………………………….……………….. 74
3.4 sugerencias o propuestas……………………………………….………………….74
3.5 Terminologia de Terminos…………………………………….…………………… 75
BIBLIOGRAFÍA………………………………………………………………………………… 79
4
INTRODUCCIÓN
La presente investigación es para dar un amplio conocimiento de la vivienda de
casas pasivas y su manera como se debe determinar el valor de este tipo de
construcciones.
En mayo del 2016, se seleccionaron 5 desarrolladores de vivienda en México

para construir aproximadamente 600 casas bajo la casa pasiva estándar. La
construcción de estas viviendas es parte del componente LAIF del Programa
ECOCASA del Gobierno de México, con el objetivo de reducir las emisiones de
gases de efecto invernadero.
Las casas pasivas se caracterizan por un alto nivel de confort térmico interior (20-
25°C) con un consumo de energía mínimo, estableciendo unos criterios máximos:
 Demanda de energía para calefacción ≤ 15 kWh/m2 año

 Demanda de energía para refrigeración ≤ 15 kWh/m2 año + des
humidificación
 Hermeticidad (UNE 13829) ≤ 0.6 renovaciones a la hora
 Demanda de energía primaria ≤ 120 kWh/m2 año
Estos valores permiten una reducción de emisiones de CO2 y de consumo de

energía en la vivienda de aproximadamente el 80% respecto a una vivienda
convencional (en rango de confort 20-25°C).1
Por tal motivo es importante saber el valor que tienen este tipo de vivienda, con las características que
anteriormente se describieron, ya que en México apenas lleva poco tiempo este tipo de construcciones. Para
los años futuros va ser una tendencia de construir casas pasivas.
Se realizará el estudio de como valuar una vivienda pasiva, el cual se realizará a
través de determinar el sistema constructivo con el que se construye, los
acabados con los que cuenta, y las eco tecnologías, con lo que se pretende tener
el valor ideal de este tipo de vivienda. Se realizará a través de un estudio de
1Fecha de publicación: 16/06/2016 (Antonio Pelaez – Asesor Técnico del Proyecto NAMA Facility de México,
Implementación de la NAMA de Vivienda Nueva / Componente Técnico.)
5
mercado y algunas comparativas con la línea base (casas con sistema
constructivo tradicional) en el estado de Oaxaca y Puebla.
VALORAR UNA VIVIENDA PASSIVE HOUSE POR EL MÉTODO

FÍSICO, APLICANDO EL SISTEMA CONSTRUCTIVO FORMAS DE
CONCRETO AISLADO (ICF). CASO: CASA TERRA, UBICADA EN LA
COLONIA LAS ANIMAS, HUAJUAPAN DE LEON.
ELEMENTOS:
GENERALIDADES:
Valorar una vivienda Passive House, por el método físico,
ESPECIFICIDAD:
caso: casa Terra, aplicando el sistema constructivo formas de concreto aislado
(ICF)
LUGAR:
Ubicada en la colonia las Animas, Huajuapan de leon,
Objetivo General:
Sustentar el valor real, para fines de venta, de la casa Terra como PassiveHouse,
aplicando los principios de aislamiento térmico, ventanas PassiveHouse, no
puentes térmicos, estanqueidad y ventilación con recuperación de calor.
ELEMENTOS:
El QUE: Sustentar el valor real, para fines de venta de la casa Terra como,
PassiveHouse,
6
El COMO, EL CONQUE:
Por el método físico, Caso: Casa Terra,aplicando los principios de aislamiento

térmico, ventanas PassiveHouse, no puentes térmicos, estanqueidad y ventilación
con recuperación de calor.
PARA QUE:
para efectos de calcular el activo de la vivienda con estos principios de casas

pasivas,(aislamiento térmico, ventanas PassiveHaouse, no puentes térmicos,
estanqueidad, ventilación con recuperación de calor.)
DONDE: ubicada en el fraccionamiento álamos, en la colonia las animas,

Huajuapan de león, carretera a Juxtlahuaca, km 2,5 Oaxaca México,
7
CAPÍTULO 1. METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN
1.1 PROBLEMÁTICA
Existe en la actualidad un determinado número de viviendas con los principios de

casas pasivas. con sistemas constructivos diferentes a los tradicionales, en
México y en Oaxaca. Se desconoce qué valor se debe proporcionar a este tipo de
vivienda, que cuentan con eco tecnologías y arquitectura sustentable.
El tipo de vivienda en la actualidad ha tenido ciertos cambios en su forma de

construcción, pues se ha venido interviniendo una serie de sistemas constructivos
que han sustituido a los materiales tradicionales. Para tener un mayor confort en
dichas viviendas, edificios, oficinas, e inmuebles que se construyan con estos
nuevos sistemas de construcción.
Este tipo de viviendas se están realizando con los programas de SHF, pero no se
toman en cuenta los parámetros de casas pasivas, que son de gran importancia al
momento de valuar estas viviendas.
1.2 PLANTEMIENTO DEL PROBLEMA
Se necesita demostrar el valor a esta vivienda con los estándares de casas

pasivas, en casa residencial, y conocer el sistema constructivo más adecuado
para cumplir con los parámetros de casas pasivas.
1.3 PREGUNTAS DE INVESTIGACION
¿Qué es una casa pasiva dentro de los estándares de vivienda tradicional en

México y qué ahorro de energía se tiene al realizar estas casas?
¿Por qué es importante conocer cómo se debe valuar este tipo de vivienda con
los principios de casas pasivas?
8
¿Por qué debemos evolucionar en los tipos de sistemas constructivos, qué existen
en el estado de Oaxaca, y cuáles son ideales para este tipo viviendas pasivas?
¿Por qué se debe conocer el valor de este tipo de vivienda, el interés que se
muestra ayudara a tener un valor más real de este tipo de construcciones?
¿Es una demanda más efectiva en el ahorro de energía realizar estas viviendas?
¿Qué beneficios tienen las personas al conocer su valor de este tipo de casas
pasivas?
¿Dónde se encuentran las primeras Passive House en el país de México?
1.4 JUSTIFICACIONES
CRITERIOS DE VALUACION:
1. Esto va servir para tener un amplio conocimiento sobre como sustentar el valor
de estas viviendas PassiveHouse, (conveniencia) aplicando el sistema
constructivo ICF (formas de concreto aislado)
2.- La trascendencia de este estudio, es para que la sociedad conozca las nuevas
tendencias de construcción que existen en la actualidad y puedan saber el valor
de este tipo de viviendas, (relevancia social)ya que es una casa que consume
muy poca energía, de forma que es posible gozar de un alto nivel de confort
térmico sin ninguna de las soluciones tradicionales de aire acondicionado o
calefacción.
3.- Las viviendas PassiveHouse Tienen una eficiencia energética mucho mas que
las casas convencionales, ya que sus parámetros de construcción son más
minuciosos, (implicaciones practicas) en la valuación ayudara a enriquecer
9
los parámetros en este tipo de construcción y el criterio que se debe tomar en
cada caso.
4.- Con la investigación se podrá conocer en mayor medida el comportamiento de

una o de diversas variables, (valor teórico) que pueden beneficiar al realizar un
avaluó más eficiente de este tipo de viviendas.
5.- La investigación planteada podrá lograr y mejorar la forma de experimentar con

más variables en el avaluó de viviendas PassiveHouse. (unidad metodológica)
Se considera tener un amplio conocimiento sobre como determinar el valor

de estas viviendas pasivas, así como las características y parámetros que deben
tener para alcanzar el valor necesario, servirá para tener en cuenta este tipo de
vivienda a nivel residencial y se pueda incrementar su demanda en el mercado.
1.5 OBJETIVOS DE ENVESTIGACION
GENERAL:
Sustentar el valor real, para fines de venta, de la casa Terra como Passive House,
aplicando los principios de aislamiento térmico, ventanas Passive House, no
PARTICULARES:
*La siguiente investigación es para sustentar el valor actual de una casa pasiva, la
cual tiene ciertos parámetros que la hacen ser diferente a una casa tradicional,
conociendo estos principios se tomaran en cuenta el valor de este tipo de
construcciones. Con lo cual se pretende tener los fundamentos necesarios para
saber cómo valuar este tipo de viviendas.
10
*Aplicando el sistema constructivo ICF (formas de concreto aislado) se va a
comprobar que es el mas eficiente para la valuación de vivienda Passive House
dentro del ramo de la eficiencia de energía.
*Con el método físico se podrá demostrar el valor de la construcción con el

sistema constructivo a través de formas de concreto aislado. Y los principios
básicos de casas pasivas.
1.6 HIPOTESIS
El desconocimiento de los estándares de una vivienda Passive House en México,
trae como consecuencia una falta de valor real cuando se calcula por el método
físico, pero aplicando el sistema constructivo formas de concreto aislado (ICF), se
sostendrá el valor real para fines de venta, aplicando los estándares de
aislamiento térmico, ventanas Passive House, no puentes térmicos, estanqueidad
y ventilación con recuperación de calor.
Una vivienda Passive House es una forma de ver la construcción de casas,

edificios y oficinas que disminuye radicalmente el consumo de energía.
1.7. VARIABLES
Modelo operacional de la variable de la Hipótesis

X Y
El método físico, aplicando El valor de la vivienda con
el sistema constructivo los estándares de vivienda
formas de concreto Passive House.
aislado (ICF)
Independiente Dependiente
11
NOMBRE DE LA VARIABLE CONCEPTUALIZACIÓN OPERACIONALIZACIÓN ESCALA
(Nominal, ordinal,
(cómo se mide la variable)
Ahorro de energía de intervalo o razón)
Consumo de energía Atreves, del simulador
agua y de luz
de índice global IDG
V1 Intervalo
´´que tipo de sistema
Sistema constructivo constructivo se está DEEVIy PHPP Nominal
V2 ejecutando´´
Aislamiento térmico ´´que tipo de materiales DEEVIy PHPP Nominal

V3 se está ejecutando´´
´ćaracterísticas de
Ventanas passivehouse ventanas y DEEVIy PHPP Intervalo
V4 acristalamiento´´
Ventilación con ´´tipos de ventilación y
DEEVIy PHPP
V4 recuperación de calor extratores de aire´´ Ordinal
´éstilo arquitectonico
Proyecto diseño arquitectonico
V5 diseño arquitectonico.´´ Ordinal
´´que tipo de
Ecotecnologías ecotecnologías es con las DEEVI , SAAVI. Y PHPP ordinal y de razon
que cuenta el proyecto y
v6 su ahorro de energia ´´
1.8 INVESTIGACION
La cual es de campo, exploratoria y documental, la investigación es atreves del
método científico. Se utilizará la investigación empírica y la investigación teórica,
para llegar una conclusión final.
Fuente: elaboración propia
12
1.9 INFORMACION Y RESULTADOS
Con esta investigación se pretende conocer y determinar el valor real de las

viviendas Passive House. Aplicando los estándares que contemplan este tipo de
construcción, Con el método más adecuado se podrá saber si el sistema
constructivo (ICF) formas de concreto armado.
Análisis Cualitativo: Los estos estándares, de casas Passive House son; no

Análisis Cuantitativo: Este análisis es para dar un amplio conocimiento sobre estos
estándares, a través de ciertos programas que miden la eficiencia de los
materiales de la construcción. DEEVI, SAAVI. Y PHPP. La información recopilada
es a través de entrevistas, de información de SHF, y experiencia personal.
1.10 CONCLUSIONES
´Úna casa pasiva es una forma de ver la construcción de casas y edificios de

oficinas que disminuye radicalmente el consumo de energía, considerablemente
dentro ciertos estándares que son: aislamiento térmico, ventana Passive House,
cero puentes térmicos, estanqueidad, ventilación con recuperación de calor ´´
´És importante conocer cómo se debe evaluar las viviendas con los principios de
casas pasivas para determinar el valor que tienen estos inmuebles´´
´´ Debemos evolucionar en la forma como construimos vivienda en el estado de

Oaxaca, y construir con nuevos sistemas constructivos como lo es ICF formas de
concreto aislado ´´
´Ćonocer el valor de este tipo de viviendas con los estándares Passive House es
importante para su venta y se valora más el tipo sistema constructivo empleado´´
´Éxiste una demanda más efectiva en el ahorro de energía realizar estas

viviendas pasivas´´
13
´Ćonocer los beneficios de este tipo de casas pasivas, es importante porque
tienen un ahorro de energía, en diversos aspectos y su valor se incrementa´´
´´Las primeras casa Passive House se encuentra en los estado de, CDMX, y en
algunos estados de la republica como son: Morelos, Monterrey, Veracruz, Sonora,
Oaxaca Guadalajara y Monterrey´´
14
CAPÍTULO 2. MARCO DE REFERENCIA
2.1 MARCO TEORICO:
El estándar de casas pasivas pretende dar un panorama amplio de un ahorro de

energía, eléctrica y menor gasto de agua potable con cierta características y
modelos de construcción. Los cuales determinaran el valor de este tipo de
vivienda de acuerdo con el puntaje que se le asigne a cada espacio,2
El componente LAIF tiene como objetivo la realización de unas 600 viviendas en

México bajo el estándar Casa Pasiva hasta finales del año 2018.
“Como parte del Programa ECOCASA, SHF recibió recursos no reembolsables del
Fondo de Inversión de América Latina de la Unión Europea
(LatinAmericaInvestmentFacility – LAIF) de 7 millones de euros para la
construcción de viviendas “pasivas” o de alta eficiencia. “
De este modo, el gobierno Mexicano apuesta por un modelo futuro de
eficiencia energética y de ahorro de CO2 siguiendo las normas del estándar
internacional Casa Pasiva.3
La realización de estos edificios dará una señal muy clara para otros países en
vías de desarrollo y ubicados en clima cálido, utilizando la Casa Pasiva como
estrategia comprobada de política de sustentabilidad ecológica, económica y
social.4
Los prototipos de vivienda designados para entrar en el programa de EcoCasa

LAIF serán construidos por las empresas desarrolladoras más innovadoras del
país, ya que forman parte de un proceso de selección abierto entre todos los
oferentes del país. Pasarán por un control exhaustivo de expertos nacionales e
2 Fuente:http://www.energiehaus.passivhaus-mexico/
3 http://www.energiehaus.es/formacion-passivhaus-mexico/
4 http://www.energiehaus.es/formacion-passivhaus-mexico/
15
internacionales durante todas las fases de diseño y ejecución de los proyectos,
incluyendo un monitoreo en la fase de ocupación de las viviendas.
La Unión Europea financia este programa a través del Banco de Desarrollo

Alemán KfW. La Subdirección de Asuntos Multilaterales y Sustentabilidad de SHF
está ejecutando el programa, con la colaboración de los expertos internacionales
GOPA Consultants y PassivhausInstitut.5
Para conocer en detalle qué son las casas pasivas, qué beneficios tienen, cuál es
su coste o cuál es la situación de este tipo de construcción en México, desde Roto
Frank México hemos entrevistado a Elena Reyes, arquitecta del
PassivhausInstitut.6
Roto Frank: ¿Cómo definiría el concepto de casa pasiva?

Elena Reyes: Una Casa Pasiva es un edificio diseñado para una muy baja
demanda energética y un alto confort.
La clave para que un proyecto sea realizado bajo el estándar Passivhaus es la
aplicación de unos determinados principios básicos:
– Una envolvente debidamente aislado, de muy alta hermeticidad e idealmente,
sin puentes térmicos,
– Ventanas de alta calidad
5 Fuente:http://www.energiehaus.es/formacion-passivhaus-mexico/
6 Fuente; https://www.rotofrank-aluvision.com/la-casa-pasiva-es-lla-opcion-mas-rentable-acorde-con-los-estudios-
realizados-en-mexico/
16
– Una estrategia de ventilación adecuada.
De esta manera, la demanda para calefacción y refrigeración es tan baja que

los sistemas convencionales para calentar o enfriar la casa no son
necesarios. Además, la alta eficiencia energética permite que la inversión
adicional en las medidas implementadas sea compensada con los ahorros durante
la operación del edificio.
¿Qué es el estándar Passivhaus?

ER: El estándar Passivhaus, PassiveHouse o Casa Pasiva, es el conjunto de
criterios que un edificio debe cumplir para lograr un alto desempeño. Estos
criterios reflejan la capacidad del edificio de mantener un excelente nivel de
confort con una muy baja demanda de refrigeración y/o calefacción. Esto se
traduce en instalaciones del edificio mucho más sencillas y pequeñas y finalmente
en una muy baja demanda de energía primaria.7
7Fuente: https://www.rotofrank-aluvision.com/la-casa-pasiva
17
¿Se aplica el mismo estándar de construcción para toda la geografía
mexicana o existen diferentes zonas climáticas?
ER: El estándar Casa Pasiva no se refiere a sistemas constructivos o materiales
específicos, sino a la combinación de principios físicos que en conjunto permiten
lograr la alta eficiencia energética. Como ya se mencionó, cada clima tiene sus
propias necesidades, y las soluciones deben responder a éstas para garantizar
que una vivienda sea confortable y eficiente. Lo que se hace es calcular el balance
energético del edificio, todas las ganancias de calor menos las pérdidas: la
diferencia es la demanda de calefacción o la demanda de refrigeración, según sea
el caso. Esto se hace con la herramienta PHPP (Programa de Planificación
Passivhaus) en donde se integran todas las características del edificio y del clima
en el que se ubica.8
¿Cuál sería el sobrecosto de construir o remodelar una casa conforme al

estándar Passivhaus?
ER: Esto depende de muchos factores, como son el tipo de edificio, el clima en el
que se encuentra, la situación del mercado y las regulaciones de eficiencia
energética en el país. Por ejemplo, la primera Casa Pasiva en Alemania requirió
de un 17% adicional que una vivienda convencional de ese entonces – la primera
Casa Pasiva se construyó hace más de 25 años, en 1991, cuando no había
todavía en el mercado los componentes requeridos. En la medida que el mercado
de la eficiencia energética se desarrolla en el país o región, la inversión adicional
se vuelve menor. Al día de hoy, una Casa Pasiva en Alemania representa una
inversión adicional entre el 3 y el 8%. Es incluso posible lograr una Casa Pasiva
con una inversión adicional menor al 3% o incluso nula si se optimiza el diseño del
proyecto desde el inicio. Aquí se vuelven clave
8 https://www.rotofrank-aluvision.com
18
la compacidad del edificio, la buena orientación, la eliminación de puentes
térmicos y las instalaciones adecuadas.9
¿Cuál sería el plazo medio de recuperación de la inversión en función del

ahorro obtenido aplicando el estándar?
ER: En México, dados los subsidios a los precios de la energía, el retorno a la
inversión podría tardar un poco más que en los casos en los que no hay un
subsidio. Pero aun así, Casa Pasiva es la opción más rentable, como lo
demuestran los estudios que hemos hecho para el caso de México. Cuando se
analizan los costos en el ciclo de vida completo de la vivienda, se puede ver
claramente que la inversión adicional se compensa siempre con los ahorros. Esto
es todavía más evidente si se toma en cuenta el subsidio a la energía.10
Una casa pasiva es un casa diseñada y construida para consumir poca energía,
llegando ahorrar hasta un 90% del consumo de energía de una casa o incluso
tener una casa energéticamente autosuficiente.11 Pero por sobre todo, una casa
pasiva es una casa confortable y saludable, donde se asegura la buena calidad
del aire que respiramos y las temperaturas adecuadas para evitar cualquier tipo de
enfermedad.
Una casa pasiva es como un contenedor hermético (cerrado) donde el usuario

puede controlar variables claves de confort y energía como la ventilación, calidad
12
de aire y la temperatura
9 Fuente: https://www.rotofrank-aluvision
10 FUENTE: http://www.rotofrank-aluvision.com/la-casa-pasiva-es-lla-opcion-mas-rentable-acorde-con-los-estudios-
realizados-en-mexico/
11 Fuente;https://about-haus.com/casa-pasiva/
12 Fuente: https://about-haus.com/casa-pasiva
19
Las casas pasivas surgen en Alemania a principio de la década de los 90. Su
objetivo fue crear un alto confort interior en una casa junto a un consumo de
energía muy bajo (casi nulo) y a un costo asequible que nos permita recuperar la
inversión inicial a corto y mediano plazo.
Las casas pasivas utilizan los principios del diseño bioclimático combinado
con una gran eficiencia energética. Minimizando el uso de sistemas
convencionales de climatización. Son casas diseñadas para aprovechar al máximo
la luz y la radiación solar, con un altísimo aislamiento térmico y una renovación del
aire constante a través de un sistema de ventilación con un recuperador de calor.13
Lo más interesante de las casas pasivas es que No nos dicen qué tipo de casa
debemos tener, ni que materiales, sistema constructivo o tecnologías usar. Lo que
si es necesario es cumplir con un estándar, conocido como el «Estándar Passiv
Haus». Una serie de requisitos a cumplir para que una casa pueda ser
considerada una casa pasiva. Si una empresa o persona quiere certificar su casa
como casa pasiva debe, necesariamente, cumplir con este estándar y ser
certificada por las instituciones acreditadas para tal efecto.14
2.1.2 LOS DISTINTOS TIPOS DE ICF
ICF es un sistema constructivo de muros estructurales (sus siglas en ingles

significan Insulated Concrete Form o forma de concreto aislante. Formas de
poliestireno expandido que funcionan como encofrados para el concreto armado
que forma el muro al interior de la forma, creando un muro termico, estructural y
rapido de levantar.
13 Fuente:https://about-haus.com/casa-pasiva/
14 Fuente: https://about-haus.com/casa-pasiva/
20
Y este último tipo de Forma ICF se conoce como "Forma de núcleo parrilla o en
cuadricula" (en ingles: screengrid ICF).
Esta Forma ICF es la evolución de la Forma original. Es una forma que a
diferencia de la original, los 2 paneles de EPS son sujetados por el mismo EPS
muy semejante a un Lego. Este diseño innovador tiene 4 ventajas sobre el
original: 1- Al tener más EPS lo hace mastermico. 2- Su diseño interior en forma
de cuadricula brinda una mayor capacidad estructural. 3- Requiere de un menor
volumen de concreto al interior generando un ahorro. Y 4- Al no requerir de las
piezas de union de polipropileno, el costo de la Forma es menor a la forma
original.15
2.1.3 ESTRUCTEC:
Es un elemento de poliestireno expandido de alta densidad, con una gran
capacidad de aislamiento y cuya geometría permite la construcción de losas
de concreto armado con una R=12 mayor a la requerida por la Norma
Mexicana C-460. Las losas construidas con este elemento no requieren en
su procedimiento constructivo utilizar triplay ni puntales en la cimbra.
•Es la nueva forma de construir las losas aligeradas de concreto........con
aislamiento integral.
•Aisla eficiente y construye rápido.16
15 Fuente; https://www.icfmexico.com/productos
16 Fuente:https://studylib.es/doc/8191462/vs-caseton---estrutec-caset%C3%B3n-estructural-termico
21
2.2 MARCO HISTÓRICO:
2.2.1 LA HISTORIA DE LA VALUCION EN MEXICO
Después de la fundación de Tenochtitlán, el 18 de agosto de 1325, los aztecas

iniciaron la conquista de territorios y la imposición de tributos como forma de
enriquecimiento. Antes de la llegada de los españoles, la ciudad contaba con un
aparato administrativo fiscal integrado, entre otros por un Chihuacóhuatl, similar a
un ministro de Hacienda, y un Hueycalpixque, equivalente a un tesorero general,
del cual dependen numerosos recaudadores.
Los aztecas dividieron sus tierras y dominios para fines jurídicos, económicos,
administrativos y fiscales, haciendo una clasificación en: propiedad pública
(tlaltocatlalli), tierra de los templos (teopantlalli), tierra de los nobles (pilalli), tierra
de la guerra (michimalli) y la propiedad comunal (altepetlalli).
Recién concluida la conquista, Hernán Cortés encarga el primer plano de la ciudad

a Alonso García Bravo, quien es auxiliado por Bernardino Vázquez Tapia y por
dos aztecas. Este primer plano es conocido como la Traza de Cortés. La ciudad
tenía en ese entonces una población de 30,000 habitantes, según informa Cortés
a Carlos V en 1524. Ese mismo año, el cabildo dispone y pregona en la plaza de
la ciudad "que todas las personas que tienen solares en ellas, las cerquen y
limpien si no los pudieran labrar de aquí al día de Navidad primera que viene, con
apercibimiento que el término pasado, sin más esperar ni prorrogar término
alguno, les serán quitados y los darán a personas que los cerquen y labren en
ellos porque esta ciudad se pueble e sea más noblecida”.
Durante el Virreinato se establecen varios impuestos relacionados con el suelo.

Así, encontramos que en 1548 se cobran 20 pesos a cada solar para empedrado.
En 1582 se establece un pleito entre el Ayuntamiento y los vecinos en relación al
pago de agua. Al principio del siglo XVII, cuando la ciudad ya tiene 8 km2, don
22
Manuel de la Concha produce los primeros avalúos, estableciéndose que la ciudad
tiene un valor de $20,000,000.
En 1628, Don Juan Gómez de Trasmonte levanta el segundo plano de la ciudad.

Una vez lograda la Independencia, se decreta el 18 de noviembre de 1824 que la
Ciudad de México será la residencia de los poderes de la Federación. Hacia 1830
se inician los primeros avalúos periciales del México independiente y se asigna un
valor de 100 reales la vara cuadrada en la calle de Plateros, hoy Francisco I.
Madero.
Más adelante, la Constitución de 1857 señala en la fracción II del artículo 131. “Es
obligación de todo mexicano, contribuir para los gastos públicos, así de la
federación como del Estado o municipio en que reside, de la manera proporcional
y equitativa que dispongan las leyes”.
Apenas en 1869 se levanta el primer plano de la Ciudad de México en la época

independiente. Realizado por instrucciones del Ministerio de Fomento, este plano
se dibuja a escala 1: 3,000. Figura en él una primera colonia: Santa María la
Ribera. Once años después, en 1880 se levanta el segundo plano, donde ya
figura, además de la anterior, la colonia Guerrero.
A pesar de todos los antecedentes mencionados, no fue sino hasta finales del
siglo XIX cuando se estableció un catastro propiamente dicho. El 11 de enero de
1881, el Ing. Jacobo Mercado propone al Ministerio de Hacienda, Don Francisco
Landero y Coss, la formación de un catastro.
En febrero de 1881 se integra una Comisión de Catastro, formada por seis

miembros, para elaborar una ley y su reglamento. Es así como el 22 de diciembre
de 1896, nace el primer catastro moderno mexicano, mediante una ley que ordena
la formación en el Distrito Federal de un catastro geométrico y parcelario fundado
sobre la medida y sobre el avalúo.
23
Los objetivos de este catastro eran dos: describir la propiedad inmueble y hacer
constar sus cambios, y partir equitativamente el impuesto sobre la propiedad.17
2.2.2 AVALUOS PARA BANCOS
Más tarde el Gobierno de la Revolución reestructuro nuestro sistema bancario,

fundando instituciones nacionales que cooperaron decisivamente al
desenvolvimiento económico del México actual, gracias a las facilidades del
crédito abiertas, de acuerdo con una muy moderna legislación sobre instituciones
de crédito. El Banco Nacional Hipotecario, Urbano y de Obras Públicas, S.A.,
actualmente Banobras, se creó el 23 de febrero de 1933para llenar una función
que no había sido encomendada a ninguna otra institución descentralizada y que
tampoco llenaban los Bancos de la Iniciativa Privada. Se trataba de abrir una
fuente de crédito a los gobiernos de los estados y los municipios, para que
pudieran llevar a cabo las obras públicas en sus respectivas regiones de
influencia.
El propio Gobierno Federal podía también recibir financiamiento para la

realización de obras municipales, tanto para el Distrito Federal, cuanto para los
entonces denominados territorios federales, que se garantizaban mediante la
emisión de bonos. El otorgamiento de estos créditos estaba sujeto en todos los
casos a previos avalúos y estudios financieros sobre la posible recuperación del
préstamo. Esta capacidad de recuperación era condición necesaria para el
otorgamiento: Crédito no recuperable, no se otorgaba.18
17 Fuente: https://tasvaluo.com/blog/269-historia-de-la-valuacion-en-mexico
18 Fuente: https://www.gob.mx/cms/uploads/attachment/file/186123/HISTORIA_MODERNA_SHCP.pdf
24
2.2.3 VIVIENDA EN MEXICO
En México el tipo de vivienda a tenido una serie de evoluciones atreves del

tiempo, desde los antecedentes y evolución de la vivienda pasivas.
Dependiendo de la zona climática y tipología de vivienda las necesidades

cambian, ya que la NAMA da total libertad a los arquite9ctos y desarrolladores de
vivienda para el diseño y construcción de las viviendas.19
El concepto de eficiencia energética en edificación y vivienda establece unas

prioridades para que los proyectos de alta eficiencia energética sean costo-
eficientes:
 El diseño bioclimático como criterio fundamental para la disminución de la

demanda de energía.
 Conceptos de alta eficiencia energética
 Equipos de bajo consumo energético
 Energías renovables
Los conceptos anteriores son analizados de manera holística, de forma que el

conjunto de medidas adoptadas funciona como un todo y no de manera aislada,
concepto de Desempeño Integral de la NAMA de Vivienda Sustentable de México.
Arquitectura Bioclimática.
La arquitectura bioclimática consiste en el diseño de las edificaciones en base a

las condiciones climáticas, aprovechando los recursos naturales para disminuir los
consumos de energía. Las estrategias más usuales de arquitectura bioclimática,
son la buena orientación (para captar energía del sol o protegerse de ella en
zonas cálidas), la forma o configuración de la edificación, las protecciones solares,
19Fuente: http://elcerramiento.mx/notas.php?id_nota=616190237&id_secc=14
25
la ventilación natural de los espacios interiores, el sombrea miento mediante
árboles o vegetación, materiales de alta inercia térmica entre otras20.
2.2.4 EL SISTEMA CONSTRUCTIVO ICF:
Formas de Concreto Aislado (Isolated Concrete Forms ICF). Este sistema

comercializado en México desde hace algún tiempo logra generar una barrera de
vapor, aire y aislamiento. Al utilizar este material se generan estructuras sólidas de
concreto reforzado que tienen un alto grado de resistencia ante los terremotos y
ante los fuertes vientos provocados por tornados y huracanes. Además, este tipo
de estructuras son muy poco flamables y soportan las fluctuaciones dramáticas de
la temperatura ambiental.21
Los ICF son sumamente versátiles y adaptables por lo que pueden ser empleados
en muros de contención, edificios de gran altura, piscinas, pisos voladizos,
columnas, losas, residencias, escuelas y proyectos comerciales, entre otros.
Inclusive con este material es posible realizar cuartos seguros o refugios al interior
de cualquier tipo de construcción con los que se proporciona un espacio habitable
en el cual es posible encontrar un refugio seguro ante cualquier desastre natural o
eventualidad.22
En el mercado actual existen diversos productores de Formas de Concreto Aislado

que manejan una variedad de especificaciones y componentes. Entre ellos se
encuentra Build Block Isolated Concrete Forms los cuales son bloques huecos
formados por placas de Poliestireno Expandido (nieve seca de grado industrial de
alta densidad).
20 Fuente: http://elcerramiento.mx/notas.php
21 FUENTE: http://tesis-investigacion-cientifica.blogspot.com/2017/08/elaboracion-del-marco-historico.html
22 FUENTE: http://tesis-investigacion-cientifica.
26
Al ir uniendo los bloques para armar el muro se va colocando varilla de acero en
su interior tanto en un sentido vertical como horizontal. Una vez que se coloca la
varilla y se arma el muro, se rellenan los bloques con concreto. La intención que
se sigue con este proceso constructivo es combinar la fuerza y resistencia del
concreto y el acero con las capacidades aislantes del Poliestireno Expandido.
Normalmente se hace el vaciado de concreto nivel por nivel.
ICF se maneja en medidas adaptables a los diversos proyectos y también se

emplean piezas especiales para las esquinas o para los espacios angulosos.
Inclusive algunas de las piezas son completamente reversibles.23
2.2.5 LA PRIMERA CASA PASIVA
Hace más de 20 años, se construyó en Kranichstein, Alemania, la primera vivienda

bajo criterios de casa pasiva, pocos podían imaginar que ese concepto iba a
convertirse en un futuro no muy lejano en un estándar mínimo estipulado por la
Ley. Comentarios como «¡Es como vivir en una bolsa de plástico!» o «El esfuerzo,
los costes… ¡no puede ser rentable!», no eran una excepción, sino más bien la
norma.24
El Parlamento Europeo aprobó el martes la nueva directiva sobre eficiencia

energética de las viviendas. Los Estados miembros deben adaptar su normativa
de construcción de manera que todos los edificios construidos a partir de finales
de 2020 se ajusten a los nuevos requerimientos en materia de energía. Los
edificios ya construidos deben adaptarse, siempre que sea posible, a las nuevas
normas. Para los consumidores, la nueva directiva significa un notable ahorro
23 FUENTE: http://tesis-investigacion-cientifica.blogspot.com/2017/08/elaboracion-del-marco-historico.html
24https://www.klh.at/es/download/public/Kreuzlagenholz/KLH_Catalogo_de_elementos_de_construccion_para_casa_pasiva
.pdf
27
energético.» En resumen, esto significa que a partir del 2020 el sistema de casa
pasiva será una realidad.25
La casa pasiva no es una forma de construcción ligada a un determinado material

de construcción; se trata más bien de un concepto cuyo objetivo se alcanza a
través de diferentes caminos. El resultado final es una vivienda nueva con una
demanda energética mínima y un confort térmico máximo. 26
El concepto casa pasiva tuvo su origen en la década de 1970, fue hasta el

desarrollo del estándar Passive house en la década de 1990 que esta practica de
arquitectura sostenible comenzó su apogeo.
El objetivo principal de estas construcciones es aprovechar al máximo las

condiciones climáticas de la zona geográfica en que se ubican para calentar y
refrigerar, sin utilizar de manera activa recursos o energía.
La Arquitecta Marisa Egea, (directora de consultoría en la empresa INHAB,) nos

explica que Passive house es un estándar de calidad en torno a la eficiencia
energética, que busca el mayor grado de confort térmico de los habitantes de un
espacio, 27
Esto permite reducir significativamente el consumo de energía, diversos estudios

muestran que, a escala global, específicamente en Alemania, se reduce hasta 90
por ciento el uso de energía en comparación con una edificación convencional.
Una construcción bajo este modelo debe cumplir ciertos estándares, según
Passivhaus Institut de Alemania.28
25https://www.klh.at/es/download/public/Kreuzlagenholz/KLH_Catalogo_de_elementos_de_construccion_para_f
26 Editor y responsable del contenido: KLH Massivholz GmbH Edición: Catálogo de elementos de construcción para casa
pasiva, versión 01/2012
27 https://www.mundohvacr.com.mx/2015/06/la-arquitectura-pasiva-reclama-su-lugar-en-mexico/
28 Arquitecta Marisa Egea, (directora de consultoría en la empresa INHAB,)
28
 Aislamiento térmico
 Eliminación de puentes térmicos
 Control de las infiltraciones
 Ventilación mecánica con recuperación de calor
 Ventanas y puertas de altas prestaciones
 Optimización de las ganancias solares y de calor interior
 Modelación energética de ganancias y perdida
En el 2012 en el país de Chile obtuvo la primera certificación Passivhaus de

America Latina de uso no residencial, otorgada a la sucursal del Banco BCI, en
Vitacura.
Una de las bondades del esquema es que se pueden utilizar los materiales que
existen en el mercado local para cumplir con los parámetros. Hoy en día se están
ajustando los parámetros para aplicarlo en climas cálidos y que así el estándar
tenga los mismos resultados en diferentes zonas geográficas29
En 2011 nació el proyecto rehabilitación del departamento en la ciudad de México,

en 2013 se materializo y en el año 2014 recibió la certificación por parte del
Passivhaus Institut, convirtiéndose en la primera edificación de uso residencial con
dicha certificación en América Latina.
Este proyecto fue el laboratorio de eficiencia energética inicialmente, el proyecto

era un ejercicio utópico de introducción al tema de la eficiencia energética en
México; a raíz de haber sido finalistas en el primer concurso iberoamericano
Passivhaus, se vio la posibilidad de representar un proyecto pionero que
demostrara que el confort térmico y la eficiencia energética con altos estándares
son replicables en cualquier latitud, creando así
29
directora de consultoría en la empresa INHAB, Arq. Marisa Egea
29
el ahora llamado taller Passivhaus México TAPHA, espacio de experimentación y
aprendizaje en entorno al ahorro energético y la sostenibilidad30
Fuente de imagen:
http://www.elcerramiento.mx/notas.php?id_nota=726202437&id_secc=14
2.3 MARCO NORMATIVO:
2.3.1 LEY ORGANICA DE SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL
Artículo 2o.- Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito,

tendrá por objeto impulsar el desarrollo de los mercados primario y secundario de
crédito a la vivienda, mediante el otorgamiento de crédito y garantías destinadas a
la construcción, adquisición y mejora de vivienda, preferentemente de interés
social en los términos de esta Ley, así como al incremento de la capacidad
productiva y el desarrollo tecnológico, relacionados con la vivienda. 31
2.3.2 NORMAS DE RENDIMIENTO MINIMO ENERGETICO
La Sociedad Hipotecaria Federal desarrollará programas que promuevan la
construcción de viviendas en zonas y comunidades indígenas en el territorio
nacional con los recursos que se aprueben para tal efecto en el presupuesto de
egresos.
30
directora de consultoría en la empresa INHAB, Arq. Marisa Egea
31 Párrafo reformado DOF 22-06-2006, 20-08-2008
30
Las actuales Normas de Rendimiento Mínimo Energético (MEPS, por sus siglas en
inglés) en México, corresponden a las Normas Oficiales Mexicanas (NOM), que
son obligatorias, y a las Normas Mexicanas (NMX), de carácter voluntario.
La Comisión Nacional para el Uso Eficiente de la Energía, (CONUEE) tiene como

objetivo central promover la eficiencia energética y ser el órgano técnico en
materia de aprovechamiento sustentable de la energía. 32
La CONUEE expide la NOM que promuevan la eficiencia del sector energético y

apoya su implementación. Actualmente no existen en el panorama reglamentario
mexicano normas para la rehabilitación de viviendas existentes. Sin embargo, el
campo de aplicación de la ‘NOM-020-ENER-2011, Eficiencia energética en
edificaciones,
ENVOLVENTE DE EDIFICIOS NOM-020-ENER-2011
Eficiencia energética en edificaciones, Envolvente de edificios para uso

habitacional.
AISLANTES TÉRMICOS NOM-018-ENER-2011 Aislantes térmicos para

edificaciones. Características, límites y métodos de prueba.
VIDRIO Y SISTEMAS VIDRIADOS NOM-024-ENER-2012 Características térmicas

y ópticas del vidrio y sistemas vidriados para edificaciones. Etiquetado y métodos
de prueba.33
EFICIENCIA TÉRMICA NOM-003-ENER-2011 Eficiencia térmica de calentadores

de agua para uso doméstico y comercial. Límites, método de prueba y etiquetado.
32FUENTE:http://climate.blue/download/biblioteca_pronama/nama_vivienda_nueva/nama_vivienda_nueva_financiamiento/
GIZ%202012%20NAMA%20para%20la%20Vivienda%20Sustentable,%20acciones%20de%20mitigaci%C3%B3n.pdf
31
NOM-025-ENER-2013 Eficiencia térmica de aparatos domésticos para cocción de
alimentos que usan gas L.P. o gas natural. Límites, métodos de prueba y
etiquetado.
EFICIENCIA ENERGÉTICA NOM-005-ENER-2012 Eficiencia Energética de

lavadoras de ropa electrodomésticas. Límites, método de prueba y etiquetado.
NOM-015-ENER-2012 Eficiencia energética de refrigeradores y congeladores

electrodomésticos. Límites, métodos de prueba y etiquetado.
NOM-017-ENER/SCFI-2012 Eficiencia energética y requisitos de seguridad de

lámparas fluorescentes compactas auto balastradas. Límites y métodos de
prueba.
NOM-021-ENER/SCFI-2008 Eficiencia energética, requisitos de seguridad al

usuario en acondicionadores de aire tipo cuarto. Límites, métodos de prueba y
etiquetado.
NOM-023-ENER-2010 Eficiencia energética en acondicionadores de aire tipo

dividido, descarga libre y sin conductos de aire. Límites, método de prueba y
etiquetado.
NOM-028-ENER-2010 Eficiencia energética de lámparas para uso general.

Límites y métodos de prueba34
34FUENTE: http://climate.blue/download/biblioteca_pronama/nama_vivienda_nueva/nama_vivienda
32
FUENTE:https://passivehouse-international.org/upload/2_TecnologiasEE_PHI_y_estandarPH_PassivhausInstitut.pdf
Los requerimientos para las casas pasivas se están aplicando en México, con los
parámetros que se consideran a nivel internacional. Y se está fortaleciendo con
algunos programas de vivienda como los son; NAMA FACILY y ECOCASA para
PyMES,35
El principal objetivo es facilitar la incorporación de Desarrolladores Pequeños y

Medianos (DPyMEs) al mercado de vivienda baja en carbono, mediante la
eliminación de barreras de inversión y.
A un mejor acceso a fuentes de financiamiento para la construcción entre 8,000 y

11,000 viviendas que alcancen por lo menos un 20% de reducciones de CO2e en
comparación con una vivienda línea base.
35FUENTE:https://www.gob.mx/shf/documentos/nama-facility
33
En un esfuerzo de integración y desarrollo de una política homologada en materia
de vivienda sustentable, la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI) ha
desarrollado programas transversales que son presentados durante la Conferencia
de las Partes número 17 en Durban.36
Con el objetivo de fomentar el crecimiento de un mercado de vivienda verde en

conjuntos urbanos sustentables, así como promover la densificación de las
ciudades aprovechando de manera óptima la infraestructura urbana existente, la
CONAVI ha desarrollado programas en conjunto con los tres niveles de gobierno y
las instituciones que financian la adquisición de vivienda.37
36FUENTE: https://www.gob.mx/shf/nama-facility
37 FUENTE:https://www.conavi.gob.mx/gobmx/viviendasustentable/
34
2.3.3 MARCO CONTEXTUAL
La investigación es para sustentar el valor actual de una casa pasiva, la cual tiene
ciertos parámetros que la hacen ser diferente a una casa tradicional, conociendo
estos principios se tomaran en cuenta el valor real de este tipo de construcciones.
Con lo cual se pretende tener los fundamentos necesarios para determinar el valor
de este tipo de viviendas.
En la economía influye debido a que el valor de este tipo de construcciones tendrá

un costo mucho mayor que una construcción tradicional. Aplicando el sistema
constructivo ICF (formas de concreto aislado) se va a comprobar que es el más
eficiente para la valuación de vivienda PassiveHouse dentro del ramo de la
eficiencia de energía. Los principios de aislamiento térmico, ventanas
passivehouse, no puentes térmicos, estanqueidad y ventilación con recuperación
de calor.
En el entorno donde se encuentra este tipo de construcción es dentro de un

fraccionamiento, ubicado en la ciudad de Huajuapan de león, Oaxaca, Con el
método físico se podrá demostrar el valor de la construcción con el sistema
constructivo a través de formas de concreto aislado. Y los principios de casas
pasivas.
En la arquitectura influenciara para calcular el activo de la vivienda con estos

principios de casas pasivas (aislamiento térmico, ventana passive haouse, cero
puentes térmicos, estanqueidad, ventilación con recuperación de calor) y se
comprobara si realmente este tipo de inmuebles se pueden ejecutar en cualquier
región del estado de Oaxaca,
Determinar el valor de este tipo de viviendas a nivel residencial, a través de un

método de valuación, donde pretende lograr un valor real de este inmueble, en el
Fraccionamiento Álamos ubicado en la ciudad de Huajuapan de León Oaxaca.
35
El ambiente donde se realiza el trabajo es en un fraccionamiento que se está
empleando un sistema constructivo diferente al sistema tradicional, el cual tiene
por nombre ´´formas de concreto aislado ICF´´ mediante el cual se incrementa su
rapidez en los tiempos de construcción, a la par que sus beneficios que son muy
géneros en el ahorro de energía, pues se logra muros térmicos, acústicos, y las
losas no se tienen puentes térmicos, beneficiando a la sociedad en su
economía, pues con este sistema constructivo ya no es necesario adquirir
ventiladores o aire acondicionado,
Este tipo de construcción está relativamente nuevo en el estado de Oaxaca pero

en otros estados del norte del país, se utiliza en la construcción de sus viviendas,
oficinas, departamentos.
La intención de este tipo de sistema constructivo es que se determine el valor de
los inmuebles que tienen estas característica de las casas pasivas, pues su
comparativa con una línea base (sistema de construcción tradicional) es muy
diferente, pues estas últimas ofrecen un grado de confort mucho menor.
36
2.3.4 MARCO JURIDICO
Artículo 4o.- Toda familia tiene derecho a disfrutar de vivienda digna y decorosa.
La Ley establecerá los instrumentos y apoyos necesarios a fin de alcanzar tal
objetivo38.
Comentario. Se refiere a que toda familia tiene derecho a una vivienda,
Artículo 5o.- A ninguna persona podrá impedirse que se dedique a la profesión,

industria, comercio o trabajo que le acomode, siendo lícitos. El ejercicio de esta
libertad sólo podrá vedarse por determinación judicial, cuando se ataquen los
derechos de tercero, o por resolución gubernativa, dictada en los términos que
marque la ley, cuando se ofendan los derechos de la sociedad. Nadie puede ser
privado del producto de su trabajo, sino por resolución judicial.39
Comentario. El valuador tiene el derecho y la libertas de ejercer la profesión de su

preferencia mientras la realice de manera licita sin agraviar los derechos de otros.
Artículo 16.- Nadie puede ser molestado en su persona, familia, domicilio,

papeles o posesiones, sino en virtud de mandamiento escrito de la autoridad
38 Constitución politica de los estados mexicanos
39 Constitución politica de los estados mexicanos
37
competente, que funde y motive la causa legal del procedimiento. En los juicios y
procedimientos seguidos en forma de juicio en los que se establezca como regla la
oralidad, bastará con que quede constancia de ellos en cualquier medio que dé
certeza de su contenido y del cumplimiento de lo previsto en este párrafo.
Toda persona tiene derecho a la protección de sus datos personales, al acceso,

rectificación y cancelación de los mismos, así como a manifestar su oposición, en
los términos que fije la ley, la cual establecerá los supuestos de excepción a los
principios que rijan el tratamiento de datos, por razones de seguridad nacional,
disposiciones de orden público, seguridad y salud públicas o para proteger los
derechos de terceros.
Comentario. El valuador solo tendrá acceso a inmuebles y documentos

proporcionados por el cliente, el tiene derecho a la protección de sus datos
personales, de tener una discreción absoluta son la información proporcionada.
2.3.5 REGLAMENTO PARA EL REGISTRO DE PERITOS VALUADORES DEL

ESTADO DE OAXACA
Artículo 10 .
Para obtener el Registro de Perito Valuador, el interesado presentara solicitud por
escrito en original y copia ante la Dirección General del Instituto, debiendo cumplir
con los siguientes requisitos:
I. Registrar su firma ante el Instituto, de conformidad con el formato que al
efecto expida el Instituto;
II. Copia certificada del acta de nacimiento;
III. Copia certificada notarial del título y cédula profesional que acredite al
solicitante, haber cursado la carrera de Arquitectura, Ingeniería Civil, Maestría
o especialidad en valuación inmobiliaria;
IV. Curriculum vitae actualizado;
V. Copia de la Clave Única de Registro de Población;
38
VI. Otorgar fianza a favor de la Secretaría por el importe de un mil días de
salario mínimo general vigente en el Estado de Oaxaca, para garantizar el
pago de la reparación del daño en caso de que por sentencia ejecutoriada sea
condenado por delito intencional, cometido en ejercicio de sus funciones como
perito Valuador; o en su caso, el pago de la responsabilidad civil a que hubiere
dado lugar; la cual deberá renovarse en cada ejercicio fiscal;
VII. Dos Fotografías tamaño infantil del interesado; y
VIII. Aprobar el curso de capacitación que imparta el Instituto y obtener la
Constancia respectiva.40
Artículo 20.- Son obligaciones de los Peritos Valuadores del Estado de Oaxaca:
I. Acatar las disposiciones establecidas en el presente Reglamento y las que en

materia de valuación emita la Secretaría por conducto del Instituto;
II. Determinar el valor de los bienes inmuebles ubicados en el Estado de Oaxaca,

por medio de la emisión del documento denominado Avalúo;
III. Acudir personalmente al predio objeto del Avalúo y realizar la verificación física
del inmueble;
IV. Realizar los Avalúos bajo la más estricta ética profesional, observando la tabla
de méritos y deméritos que para tal efecto emita el Instituto;
V. Cumplir dirigentemente y con probidad sus funciones y los trabajos propios de

su encargo;
VI. Atender expedita y cortésmente a quien le solicite sus servicios profesionales;
VII. Acreditar su personalidad como Perito Valuador, durante el desempeño de sus

funciones;
VIII. Participar en el Cumplimiento de los planes de trabajo y en los programas de

capacitación y actualización que determine el Instituto;
IX. Actuar con veracidad en toda clase de informes proporcionados al Instituto;
40 Reglamento para el Registro de Peritos Valuadores del Estado de Oaxaca
39
X. Enterar a la Secretaría el pago correspondiente de los derechos por la práctica
de Avalúo catastral, al emitir el mismo en términos de la Ley de Ingresos del
Estado de Oaxaca para el ejercido fiscal que corresponda;
XI. Enterar a la Secretaría el pago correspondiente de los derechos por la

certificación de avalúo Catastral, una vez aprobado por el Instituto;41
XII. Realizar conjuntamente con el personal autorizado por la Secretaría o el

instituto, la verificación física del inmueble objeto de Avalúo, en caso de ser
requerido;
XIII. Establecer oficina en el lugar de su domicilio legal para el ejercicio de su

profesión; y
XIV. Las demás que determine la Secretaría por sí o a través del lnstituto42
2.3.6 CONAVI
CONAVI ha desarrollado un modelo normativo voluntario: el “Código de
Edificación de la Vivienda” (CEV) que incluye regulación y estándares de eficiencia
energética, así como directrices de sustentabilidad para la vivienda.
La CONAVI es una dependencia federal, y los códigos y reglamentos de

construcción establecen y son puestos en operación a nivel municipal y estatal.
Por lo anterior, dicha dependencia no puede obligar ni a la adopción, ni a la
implementación de sus recomendaciones. Por lo tanto, en la actualidad, el CEV
únicamente sirve como código de referencia. Con el propósito de apoyar la
adopción de éste, CONAVI, Infonavit, y SHF operan el “fondo de competitividad”,
un fondo asignado para promover los códigos de sustentabilidad y los programas
de desarrollo urbano.43
40
El CEV hace referencia a la normatividad mexicana vigente de los diferentes
campos relevantes para la vivienda, entre ellos las NOMs en materia de eficiencia
energética.
NAMA Apoyada para la Vivienda Sustentable en México – Acciones de

Mitigación y Paquetes Financieros
Eficiencia Energética en los Reglamentos de Construcción CONAVI ha

desarrollado un modelo normativo voluntario: el “Código de Edificación de la
Vivienda” (CEV) que incluye regulación y estándares de eficiencia energética, así
como directrices de sustentabilidad existentes para la vivienda. No obstante, la
CONAVI es una dependencia federal, y los códigos y reglamentos de construcción
se establecen y son puestos en operación a nivel municipal y estatal. De aquí que,
dicha dependencia no puede obligar ni la adopción, ni la implementación de sus
recomendaciones.
Por lo tanto, en la actualidad, el CEV únicamente sirve como código modelo. Con
el propósito de apoyar su adopción, CONAVI, INFONAVIT, y SHF operan el “fondo
de competitividad”, un fondo asignado para promover los códigos de
sustentabilidad y los programas de desarrollo urbano. Las actuales Normas de
Rendimiento Mínimo Energético (MEPS, por sus siglas en inglés) en México,
43Fuente:http://ikialliance.mx/download/biblioteca_pronama/nama_vivienda_existente/nama_vivienda_existente_concepto/
GIZ%202014%20NAMA%20apoyada%20para%20la%20vivienda%20existente%20en%20M%C3%A9xico.pdf
41
corresponden a las Normas Oficiales Mexicanas (NOM), que son obligatorias, y a
las Normas Mexicanas (NMX), de carácter voluntarias.44
En el 2009, el Programa Nacional de Aprovechamiento Sustentable de la Energía

(PRONASE), fijó la meta de incluir a todas las NOMs de ese entonces, dentro de
los reglamentos de construcción para el 2012. Además, el PRONASE está
promoviendo la Instalación estándar del aislamiento térmico en viviendas que se
encuentren en zonas climáticas que lo requieran. La Comisión Nacional para el
Uso Eficiente de la Energía, CONUEE, también apoya la implementación de
MEPS y la instalación del aislamiento térmico. Las normas obligatorias actuales
relacionadas con la eficiencia energética en la vivienda son:45
 Norma para el Aislamiento Térmico, NOM-018-ENER-1997
 Norma para la Envolvente en la Construcción Residencial, NOM-020-ENER-

2011  Retiro, por fases, de los focos ineficientes (incandescentes), NOM-028-
ENER-2010
 Normas para la eficiencia energética de aparatos electrodomésticos (cerca de 20

Normas).
A pesar de estas iniciativas, hay una baja tasa de inclusión de las Normas dentro
de los reglamentos de construcción a nivel estatal y municipal. Y aun cuando se
incluyan, la verificación y la puesta en marcha de los estándares de eficiencia son
insuficientes. Por lo tanto, existe la necesidad de ampliar la cobertura de la
eficiencia energética dentro de los reglamentos de construcción y de aumentar su
vigilancia y aplicación, siendo esto uno de los objetivos de la NAMA. El Fondo de
45 FUENTE: http://climate.blue/download/biblioteca_pronama/nama_vivienda_nueva/nama_vivienda_nueva
42
competitividad, consiste en recursos asignados por CONAVI, INFONAVIT y SHF,
para promover los reglamentos sustentables y los programas de desarrollo
urbano.46
2.3.7 PROGRAMA DE ENERGÍA SUSTENTABLE PARA MÉXICO
7 millones EUR, 2009-2013 y 6 millones EUR, 2013-2017
GIZ y GOPA continúan proporcionando asistencia técnica a CONAVI, INFONAVIT,

SENER y CONUEE sobre el tema de energía sustentable en el sector vivienda.
Estos trabajos se han realizado bajo el Programa de Energía Sustentable,
financiado por el Ministerio Federal Alemán para la Cooperación Económica y el
Desarrollo (BMZ). El programa tiene múltiples objetivos para el desarrollo de
capacidades:47
 Desarrollar un sistema de clasificación para el rendimiento de la energía y del

agua (Sistema de Evaluación de Vivienda Verde, SISEVIVE) en viviendas
financiadas por INFONAVIT;
 Mejorar el nivel de eficiencia y de penetración del programa de Hipoteca Verde;
 Implementar las directrices de energía sustentable en los reglamentos de

construcción a nivel estatal y municipal;
47http://climate.blue/download/biblioteca_pronama/nama_vivienda_nueva/nama_vivienda_nueva_financiamiento/GIZ%2020
12%20NAMA%20para%20la%20Vivienda%20Sustentable,%20acciones%20de%20mitigaci%C3%B3n.pdf
43
 Desarrollar un sistema de prototipos para construcciones de la administración
pública federal; y,  Proporcionar capacitación a las autoridades locales en cuanto
a las regulaciones para la construcción de viviendas sustentables.
2.3.8 NAMA
¿Qué es la NAMA mexicana de Vivienda Existente?
México ha emprendido acciones de manera unilateral en el sector de la vivienda

existente mediante programas como ‘Ampliación y/o Mejoramiento de vivienda’
(CONAVI) y ‘Mejoravit’ (INFONAVIT). Estos programas otorgan financiamiento
adicional o subsidio para cubrir el costo incremental de distintas medidas de
mejora a la vivienda existente. Los programas de mejora a la vivienda, sin
embargo, están más encaminados a resolver los problemas urgentes de las
viviendas y requieren de un mayor enfoque hacia la sustentabilidad ambiental, así
48
como una mayor diseminación entre los propietarios de vivienda.
La NAMA VE amplía y expande el alcance de los programas en curso en el campo

de las viviendas existentes, hacia la reducción de consumo de energía y por tanto
sus niveles de emisiones de GEI, a la vez que se incremente el confort de las
viviendas. Con este fin, México junto con actores de cooperación internacional3 y
nacional, ha desarrollado el proceso a seguir en materia de eficiencia energética
en la vivienda social existente en México, y para el cual los propietarios de
viviendas puedan recibir apoyo. Este proceso tiene como meta alcanzar un nivel
de eficiencia energética óptimo mediante una serie de intervenciones graduales,
aplicando la rehabilitación energética y paso-a-paso con componentes de alta
eficiencia energética, consideraciones definidas en el estándar EnerPHit para los
48FUENTE:http://ikialliance.mx/download/biblioteca_pronama/nama_vivienda_existente/nama_vivienda_existente_concepto
/GIZ%202014%20NAMA%20apoyada%20para%20la%20vivienda%20existente%20en%20M%C3%A9xic o.pdf
44
climas relevantes en México, tal como se establece en los criterios de dicho
estándar. 49
Dicho Estándar, desarrollado por el PassivhausInstitut como estándar de

aplicación internacional para rehabilitaciones en eficiencia energética, se basa en
las acciones que se deben realizar en la vivienda a lo largo de su ciclo de vida y
que se ejecutan para cualquier edificación por razones de mantenimiento (por
ejemplo pintura exterior cambio de ventanas, etc.). Se busca aprovechar esta
circunstancia para optimizar estas medidas, que se realizan inevitablemente, con
medidas de eficiencia energética, asegurando un alto confort, excelente calidad
del aire interior en las viviendas y evitando daños estructurales a la construcción.
El estándar EnerPHit4 - en lo sucesivo descrito como “Rehabilitación paso a paso
hacia el óptimo desempeño energético y ambiental” - no es una marca, sino un
concepto constructivo que se propone aplicar como base para los cálculos de la
NAMA VE.50
Las medidas a realizar a lo largo del tiempo se planifican a través de un “Plan

Maestro” de actuación. Este “Plan Maestro”, redactado por la figura de un Asesor
Energético, planifica las directrices que debe seguir la rehabilitación energética
durante la vida útil del edificio, para lograr los objetivos planteados de una forma
oportuna y rentable. Los Asesores Energéticos, a su vez, son coordinados por un
Asesor Superior, quien planifica la aplicación de ciertas medidas generalizadas en
paquetes a destinar a grupos de viviendas con características similares, facilitando
así el financiamiento de las mismas.
La incorporación de este esquema de asesoría energética se plantea como un

requisito obligatorio para el financiamiento, garantizando que las medidas generen
49 FUENTE:http://ikialliance.mx/download/biblioteca_pronama/nama_vivienda
/GIZ
45
los ahorros esperados, y que el propietario tome las decisiones adecuadas con el
apoyo de un equipo de expertos.51
fuente imagen: nama facility
fuente imagen: nama facility
/GIZ%202014%20NAMA%20apoyada%20para%20la%20vivienda%20existente%20en%20M%C3%A9xico.pdf
46
CAPÍTULO 3.
Valorar una vivienda Passive House por el método

Físico, aplicando el sistema constructivo Formas de
Concreto Aislado (ICF). Caso: Casa Terra, ubicada en
la colonia las Animas, Huajuapan de Leon.:
47
3.1 DESARROLLO;
3.1.1 ANALISIS DEL ENTORNO URBANO
Macro localización
48
Micro localización
49
3.1.2. ANTECEDENTES
3.1.3 CASAS PASIVAS EN OAXACA
En México existe una de las 7 desarrolladoras de vivienda, que cumple los

requisitos del estándar internacional CASA PASIVA, en Oaxaca se encuentra
ubicada en la ciudad de Huajuapan de León. El nombre de la desarrolladora se
llama FAMOCA. Esta cuenta con el proyecto aprobado para realizar vivienda con
estos parámetros de casas pasivas. Ya que su sistema constructivo es de gran
eficiencia para solventar la eficiencia de ahorro de energía.
En 2012, varias entidades públicas en México diseñan las estrategias principales

para reducir las emisiones de gases de efecto invernadero (CO2 equivalentes) en
el uso de viviendas del país. Estas estrategias se enmarcan en las “Acciones
Nacionales Apropiadas de Mitigación” (NAMA por sus siglas en inglés). Este
NAMA tiene la particularidad de ser el primero a nivel internacional en aplicarse en
el sector de las viviendas. conavi.gob.mx
Desde entonces han ido apareciendo una serie de proyectos nacionales y

apoyados por fondos internacionales para la mejora de la eficiencia energética en
las viviendas. Varios programas (EcoCasa / NAMA Facility / LAIF / Renta / …)
desarrollan mecanismos de ayuda para la construcción de viviendas sostenibles52
En general, los criterios de Casa Pasiva están adaptados a todas las condiciones
climáticas mundiales, siendo plenamente aplicables a los climas y tradiciones
constructivas mexicanos. Los Criterios Casa Pasiva tienen décadas de aplicación
en edificios en todo el mundo y ofrecen un sólido punto de partida para el control
de calidad de las Medidas de Eficiencia Energética.
52 Fuente: http://www.energiehaus.es/primera-casa-que-cumple-los-requisitos-del-estandar-internacional-casa-pasiva-en-
mexico/
50
Resultados del programa
 7 Desarrolladores Derex, Herso, GIG, Famoca, Sadasi, Ara, QuieroCasa

 7 Proyectos En construcción Herso y Derex iniciaron en 2017
 7 Estados Sonora, Michoacán, Jalisco, Oaxaca, Nuevo León, Veracruz y
CDMX
 404 Viviendas 15 viviendas piloto en construcción, 242 viviendas
aprobadas, 94 viviendas aprobadas por iniciar edificación. 53 viviendas en
evaluación.
 49,044 tCO2e Reducción emisiones sobre la vida útil de la vivienda.53
En Junio de 2017 - Después de una revisión de los posibles proyectos que se

optimizarán, se seleccionaron 2 empresas más para participar en el Componente
LAIF del Programa Ecocasa. Los proyectos, que incluyen un edificio de
apartamentos en la ciudad de México, se ubicarán en la parte central del país.
Renders de los prototipos cortesía de los desarrolladores de viviendas.
EcoCasa recibe premio del banco de desarrollo alemán KfW
53 FUENTE: https://www.gob.mx/shf/documentos/laif?fbclid=IwAR2llAMXTSkeonKMbXRz-
37pe0PKGDKc_BoDHg_8B0wnzoTzdy5FDN_M6EI
51
Fuente de imagen:de shf
Mayo de 2017 - El programa EcoCasa recibió un premio internacional especial en

el KfW Building Award 2017. Esta es la primera vez que un proyecto internacional
recibe el premio; El razonamiento del jurado fue que los iniciadores del proyecto
lograron unir viviendas de eficiencia social y energética al tiempo que contribuían a
la protección del clima.
Fuente: SHF
52
3.1.4 SISTEMA CONSTRUCTIVO
Antecedentes:
La técnica de construcción “ICF” fue desarrollada por primera vez en Europa

después de la segunda guerra mundial, como una forma barata y duradera para
reconstruir las estructuras dañadas. La primera patente para un aislamiento de
encofrado para el hormigón se registró en la década de 1940. Esta patente se
registró en agosto de ese año por Shell y alex bosshard en suiza. las primeras
formas ICF de poli estireno se desarrollaron a finales de 1960, con la expiración de
la patente original y la llegada de los plásticos de espuma modernos. el contratista
canadiense werner gregori, presentó la primera patente de una forma concreta de
espuma en el año 1966, con un bloque que media “16 pulgadas de alto por 48
pulgadas de largo” con una lengua y ranura de bloqueo, cierres de metal, y un
núcleo tipo galleta.
Definición: formas de concreto aisladas
(icf): es un sistema de bloques de poliestireno expandido relleno y

encofrado de hormigón armado con acero, que se mantiene junto con el hormigón
y permanece en el exterior de las paredes, pisos y techos. Las formas son
unidades modulares y entrelazadas y están apiladas (sin mortero ), se rellenan
con hormigón. Las formas se unen entre sí, tanto como lego, ladrillos o placas y
sirven para crear un muro techo o piso estructural de un edificio.
El sistema constructivo “ICF” se compone de elementos tradicionales, como el
concreto, acero y piezas de poli estireno expandido, las piezas que componen el
sistema de muros y losa son las siguientes:
muros: block lineal y esquinero
53
LOSA DE AZOTEA O ENTREPISO: ESTRUTEC CASETON ESTRUCTURAL
TERMICO
LOSA DE CIMENTACION:
Después de crear la plataforma o consolidar el terreno, el sistema constructivo
“ICF”, se inicia con una losa de cimentación armada, en donde se coloca una
barrera plástica, o membrana de curado, de calibre r600, sobre esta se coloca
malla electro soldada 6x6 10-10, en tramos de 60 cms, en el perímetro de la
vivienda, posterior se colocan las varillas refuerzo vertical 3/8” que iran en los
muros a una altura de 120 cm, en esquinas se utiliza 3 varillas de ½” y posterior
se colocara malla electro soldada 6x6 10-10, en toda la superficie de cimentación
de la vivienda. la losa de cimentación se consolida con una capa de comprensión
de 15 cm. de concreto hecho en sitio f’c=200 kg/cm2.
54
MUROS:
La construccion de los muros de la vivienda, se construyen con las piezas de
petrobloc larguero y esquinero, se van apilando de dos en dos carriles, y la varilla
vertical tanto de 3/8” y de ½” en las esquinas coincide con los huecos de ambas
piezas y se rellenan con concreto hecho en sitio f’c=200 kg/cm2, la colocacion de
escantillones se hace donde se colocaran las puertas de la vivienda.
ESPECIFICACIONES DE PETROBLOCK:
55
EJEMPLOS DE CONSTRUCCION DE MUROS:
LOSA DE AZOTEA:
La construcción de la losa de azotea, es a base de casetón estructural térmico
denominado estrutec, el proceso inicia con la colocación de la cimbra de contacto,
posterior el acomodo de las piezas de estrutec, colocación de varillas tanto
horizontales como verticales de 3/8”, en las nervaduras del estrutec, siguiendo las
indicaciones del calculo estructural, estas varillas se anclan con las varillas
horizontales de muros y cerramiento perimetral, y se termina la losa con una capa
56
de compresion de 10 cm. de concreto hecho en sitio f’c=200 kg/cm2. por
especificaciones no se usa malla dentro de la capa de compresion.
ESPECIFICACIONES ESTRUTEC:
57
EJEMPLOS DE CONSTRUCCION DE LOSA:
CIMBRA DE CONTACTO VISTA AZOTEA
COLOCACION DE ESTRUTEC PARA FORMAR LOZA TERMICA
58
LOZA DE AZOTEA LISTA P/RECIBIR CAPA DE
CONCRETO
ACABADOS INTERIORES:
los acabados interiores en muro de la vivienda se realizan con una capa de pasta
elastomerica de 1 cm. en promedio, utilizando como aderente sellador 5 x 1
liquido, colocado con llana y terminado liso, la misma fórmula se utiliza en todos
los plafones de la vivienda, para el área húmeda de baño, a esta se le da un
acabado en pasta elastomerica (base coat), una capa de mortero con acabado a
una mano de pintura esmalte blanco.
59
ACABADOS EXTERIORES:
los acabados exteriores en muro son a base de una primera capa de cemento
flexible (base coat), posterior se coloca una malla de fibra de vidrio y una segunda
capa de cemento flexible (base coat), el acabado final en muros es a base de
capa de mortero aplicada con rodillo, y se termina con pintura vinylica a dos
tonos.
PRIMERA CAPA DE CEMENTO FLEXIBLE

COLOCACION DE MALLA DE FIBRA DE VIDRIO
INSTALACIONES ELECTRICAS:
en instalaciones electricas todos los ductos son colocados con anterioridad es
decir estan insertos en losa de cimentacion, muros y losa de azotea, son a base
de ductos flexibles con guia, las cajas de registro tambien son colocadas dentro
del proceso de construccion de muros y losas, el cableado es colocado en
calibres, la vivienda incluye focos ahorradores.
60
MURO CON DUCTO PARA INSTALACIONES

DUCTOS DE INSTALACIONES ELECTRICAS EN MURO
DUCTOS Y REGISTROS EN LOSA DE AZOTEA
El sistema constructivo de este tipo de vivienda, surge a base de una losa de

cimentación la cual descansa sobre una membrana de plástico, sobre la cual se
comienzan a colocar las instalaciones hidráulicas y las instalaciones sanitarias,
después se coloca la malla electro soldada, y se arma las cadenas de
cimentación según el proyecto a ejecutar. Se colocan las varillas verticales que
surgen de la plataforma de cimentación.
Después se comienza colocar las piezas para realización de muros.
61
62
La losa es una losa aligerada a base de casetón. La cual permite una termisidad
en el interior de la vivienda, y los acabados son a base de una pasta especial para
tener una cubierta permeable del inmueble.
63
3.1.5 AVALUO DEL SUJETO EN ESTUDIO (DATOS GENERALES)
I.- DATOS GENERALES.
PERITO VALUADOR: ARQUITECTO: JOSE JAVIER CASTILLO RUIZ

ESPECIALIDAD Maestrial en valuacion inmobiliaria, industrial y de bienes inmuebles.
SOLICITANTE: XXXXXXXXXXX
DOMICILIO DEL SOLICITANTE: Huajuapan de león
FECHA DEL AVALÚO: 02-jul-19

BIEN QUE SE VALÚA: casa habitación unifamiliar
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: privada
INMUEBLE QUE SE VALUA: casa habitación unifamiliar
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: XXXXXXXXXXX
PROPÓSITO DEL AVALÚO: determinar el valor real para fines de venta
USO DEL AVALÚO: venta
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Eucalitos

Nùmero: 102
Colonia: fraccionamiento los aAamos
Municipio: Huajuapan de leon
Còdigo Postal: 69000
Entidad Federativa: Oaxaca
NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: ,803900500074956

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: no fue proporcionado
64
II.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
se encuentra el terreno en el fraccionamiento alamos, ubicado al entre las siguientes calles, al norte por calle Eucalitos, y al sur con calle
almendros , al oriente se encuentra la calle cedros, al poniente se encuentra la calle fresnos,
LINDEROS Y COLINDANCIAS El instrumento número ocho mil novecientos treinta , en la ciudad de

SEGÚN: Oaxaca de Juárez, ante el notario José amando Gómez. notario público
número cuarenta y nueve. del estado, comparecen ante señor Ricardo
marquez
El inmueble tiene las siguientes medidas y colindancias al norte 10,00 m
(dies meros ) con la calle eucaliptos. al sur (dies metros) con el lote 101 .
al poniente 20 .oo (veinte metros)con calle fresnos y al oriente 20.00
(veinte metros ) con la calle cedros. el area del terreno es de 200.oo
metros
ORIENTACIÓN DISTANCIA COLINDANCIAS

Norte 10 calle eucalitos
Sur 10 colinda con el lote 101
Oriente 20 calle cedros
Poniente 20 calle fresnos
ÁREA DEL TERRENO:
2
200.00 m
ÁREA DE CONSTRUCCIÓN:
2
106.30 m
INDIVISO:
100.000
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:
NÚMERO DE FRENTES: Es plano a simple vista y configuración regular
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: 2.000
DENSIDAD HABITACIONAL: casas habitacion de uno y dos niveles de muy buena calidad medida
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: 200h x hect
SERVIDUMBRES y/o
RESTRICCIONES: Hasta dos veces el area del terreno
aparentemente ninguna
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:
NORTE
65
El sujeto a estudio tiene las siguientes características, tres recamaras, de las
cuales dos recamaras junior comparten un baño y una tercera recamara master
cuenta con baño completo, en espacio de sala, comedor cocina, en el espacio de
la sal tiene un medio baño, patio de servicio, un acceso cubierto, una cochera
para dos vehículos,
66
III.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
a) OBRA NEGRA O GRUESA: al 100%
CIMIENTOS: losa de cimentacion armada con concreto armado
ESTRUCTURA: A base de muros de concreto armado y losa aligerada con cimbra perdida al
exterior y interior de poliestireno no se observan traves,
MUROS: Muros de concreto armado a base de petroblock, esquineros que son echos de
poliestireno al exterior y a lnterior.
ENTREPISOS: losa aligerada de caseton con recubrimiento de concreto de 5 cm
TECHOS: a base de caseton en todos los espacios
AZOTEAS: a base de losa aliegerada en su parte exterior recubierta con impermeabilizante

elastomeric
BARDAS: a base de blok hueco reforzada con castillos de acero
COMENTARIO: la construcción de la vivienda se realiza a través de un sistema

constructivo (IFC) los muros están realizados con este sistema, al interior y al
exterior se encuentra una pulgada de poliestireno y al interior se encuentra el
concreto armado,
La losa está realizada a base de una losa aligerada, con estructec. Todos estos
elementos le dan ciertos parámetros de hermeticidad, aislamiento térmico, cero
puentes térmicos, que son los puntos de casas pasivas.
67
IV.- CONSIDERACIONES GENERALES.
DEFINICIONES:
Existen actualmente tres enfoques de valuación comúnmente aceptados: el Comparativo de Mercado, el de Costos y el de
Ingresos y es en función del bien a valuar y el tipo de valor requerido, la aplicación de todos o alguno(s) de ellos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado
de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita
establecer el precio más probable de venta para los bienes que se están valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al analizado a la fecha del
avalúo; al resultado de este análisis se le denomina VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO (V.R.N.). Si el bien no es nuevo, su
valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o VALOR NETO DE REPOSICIÓN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien a valuar
y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.
VALOR COMERCIAL (VALOR JUSTO DE MERCADO): Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría
en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos
pertinentes, con prudencia y sin compulsión.
Enfoque de costos; El enfoque de costos se utilizó para obtener un indicador de

valor en los bienes siguientes, casa habitación
Enfoque de Mercado; El enfoque de mercado fue utilizado para obtener un
indicador de valor en los bienes siguientes, terreno, casas habitación
Valor comercial: se estimó como resultado de ponderar los enfoques de costo y
de mercado de acuerdo a los bienes valuados.
Valor comercial: se obtuvo en base a comparables encontrados en el mercado
de acuerdo al tipo de bienes de los que se trata.
68
V.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.
INMUEBLES SIMILARES EN
VENTA:
NIVEL DE OFERTA OBSERVADA DURANTE LA
INVESTIGACIÓN DE MERCADO
MUY ALTA ( ) MEDIA ( x) BAJA ( )
ALTA ( ) MEDIA BAJA ( ) NULA ( )
No. Colonia Calle No. Teléfono Informante
1 Acatlima Prolongación del 100 953 5300687 Juan Bautista
pochote
CARACTERÍSTICAS: 3 recamaras, estancia, cocina, comedor, estudio y una recamara, 3 baño completo, 2 pisos. Tamaño de
construcción 122.23 m2, tamaño de terreno 200 m2, inmueble nuevo.
2 El Carmen Olivos 102 9531016514 comercializadora y construcción famoca
CARACTERÍSTICAS: 2 recamaras, estancia, cocina, comedor, y una recamara, 1 baño completo, cochera. Tamaño de construcción
140 m2, tamaño de terreno 200m2, inmueble nuevo.
3 Fracc Álamos Higueras 112 9532535436 Pérez Niño de Rivera

CARACTERÍSTICAS: Planta baja: sala, comedor, cocina, 1/2 baño. Planta alta: 2 recamaras, 1 baño completo. adicionales: jardín, cochera
para 2 autos, cisterna de 5,000 l. tamaño de construcción 103 m2, tamaño de terreno 200m2, inmueble nuevo
4 Fracc Alamos Nogales 221 9531865898 Fabiola cortes
CARACTERÍSTICAS: Planta baja: sala, comedor, cocina, estudio, patio de servicio, baño completo, estacionamiento para 2 autos. citerna
de 5000 litros planta alta: 3 recamaras y 2 baño completo. Tamaño de construcción 198 m2, tamaño de terreno
200m2, inmueble nuevo.
5 El Carmenel almendros 109 9531862923 bienes Raices del sol
CARACTERÍSTICAS: Planta baja: sala, comedor, cocina, estudio, patio de servicio, baño completo, estacionamiento para 2 autos.
Cisterna de 5000 litros planta alta: 3 recamaras y 2 baño completo. Tamaño de construcción 169 m2, tamaño de
terreno 200m2, inmueble nuevo.
No. Oferta Sup. $/m. Factores de Homologación $/m²

EDO.
$ m² NEG. UBIC. SUP. CALID. CONS. OTRO FRe
1 1,125,000.00 122.23 9,203.96 0.95 1.00 0.98 1.00 1.00 1.00 0.93 8,542.62
2 1,250,000.00 140.00 8,928.57 0.95 1.00 1.05 1.00 1.00 1.00 0.99 8,880.51
3 850,000.00 103.00 8,252.43 0.95 1.00 0.99 1.00 1.00 1.00 0.95 7,798.71
4 1,780,000.00 198.00 8,989.90 0.95 1.00 1.11 1.00 1.00 1.00 1.05 9,473.28
5 1,333,000.00 169.00 7,887.57 0.95 1.00 1.08 1.10 1.00 1.00 1.13 8,904.69
VALOR HOMOLOGADO: 8,719.96
EN N.R. $/m² 8,720.00
SUPERFICIE 106.30
CONSTRUCCIÓN:
SUBTOTAL: $ 926,936.00
$
VALOR COMPARATIVO
DE MERCADO: $ 926,936.00
El resultado de la homologación de inmuebles similares en venta, da la cantidad
del valor comparativo de mercado, fue de novecientos veintiséis mil novecientos
treinta y seis. Con un precio homologado por metro cuadrado de ocho mil
setecientos veinte.
69
VI ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.
TERRENOS SIMILARES EN
VENTA:

1 libramiento fraccionamiento la anuncio en internet
ermita
CARACTERÍSTICAS: cerca de la central camionera de libramiento con una dimencion de 10x 25 con area de 250 metros
cuadrados
2 santa maria boulevar tierra del sol

CARACTERÍSTICAS: lote de 241 m2, cuenta con todos los servicios para contratar luz, agua, drenaje, telefono, calle pavimentada,
alumbrado publico, a un costado del jardin de niños vicente suarez, transporte publico todo el tiempo, a una
cuadra del boulevard tierra del sol, a un costado del salon de eventos de santa maria xochixtlapilco escritura
publica,
3 militar calle sauces (221) 2755495 juan ramirez
. Cerca de tiendas, clínica, farmacias y escuelas.

Cuenta con las medidas de 10x20 dando un total de 200m².
El precio es a tratar.
Los papeles están en regla y pueden ser revisados ante catastro y notario.
Mayores informes
4 col maestro clavel 5539064341

CARACTERÍSTICAS:
Terreno 10x20 calle clavel colonia del maestro cuenta con todos los servicios todos los papeles en regla
Territorio: Heroica Ciudad de Huajuapan de León de 200 m2
5 col acatlima privada cazahuates 9532535436

CARACTERÍSTICAS:
Cerca de universidad tecnologica de la mixteca.
Cuenta con las medidas de 10x20 dando un total de 200m².
Los papeles están en regla y pueden ser revisados ante catastro y notario.
Mayores informes
No. Oferta Sup. $/m² Factores de Homologación $/m²

$ m² NEG. ZONA UBICA FRENTE SUP. FORMA FRe
1 460,000.00 250.00 1,840.00 1.00 1.00 1.15 1.00 0.96 1.20 1.33 2,446.50
2 440,000.00 241.00 1,825.73 1.00 1.20 1.15 1.00 0.97 1.20 1.61 2,930.88
3 352,000.00 200.00 1,760.00 1.00 1.10 1.15 1.00 1.00 1.15 1.45 2,560.36
4 350,000.00 200.00 1,750.00 1.00 1.10 1.15 1.00 1.00 1.15 1.45 2,545.81
5 353,000.00 200.00 1,765.00 1.00 1.10 1.15 1.00 1.00 1.15 1.45 2,567.63
VALOR HOMOLOGADO: 3,262.80
EN N.R. $/m² 3,260.00
El terreno de nuestro sujeto en estudio es tipo que tiene un área de 200 m2, es un
lote medianero, tiene un solo frente hacia una vialidad secundaria, se ubica dentro
de un fraccionamiento urbanizado, a unos 5 minutos del centro de la ciudad.
70
VII ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.
INMUEBLES SIMILARES EN
RENTA:

1 Acatlima argentina 100 953 1545442 José Hernández
CARACTERÍSTICAS:
Sup. Terreno: 250m2 Se renta casa para , amplio lugar con buena iluminación, se encuentra en perfectas
condiciones. Interesados llamar al tel: lugar se encuentra rumbo a la carretera mariscala esquina resplandor.
Con 172 metros a rentar
2 El Carmen bravo 35 9531016514 felicitas
CARACTERÍSTICAS: Se renta casa, buena ubicación, se encuentra en perfectas condiciones. cuenta con teléfono agua luz, lugar
se encuentra rumbo a la carretera mariscala esquina resplandor. Con 176 metros a rentar
3 la merced Higueras 112 9532535436 Pérez Niño de Rivera

CARACTERÍSTICAS:
Se renta casa, amplio lugar ubicaado en buena zona, se encuentra en perfectas condiciones. Interesados
llamar al tel: lugar se encuentra rumbo a la carretera mariscala esquina resplandor. Con 162 metros a rentar
4 Fracc Álamos Nogales 221 9531865898 Fabiola cortes
CARACTERÍSTICAS:
Se renta casa, amplio lugar con buena ubicacion, se encuentra en perfectas c ondiciones. lugar se encuentra
rumbo a la carretera mariscala esquina resplandor.con 198 metros a rentar
5 El Carmen almendros 109 9531862923 óscar reyes

CARACTERÍSTICAS:
Se renta casa, amplio lugar con buena ubicación, se encuentra en perfectas condiciones. lugar se encuentra
rumbo a la carretera mariscala esquina resplandor.con 136 metros a rentar
No. Oferta Sup. $/m² Factores de Homologación $/m²

EDO. CONS.
$ m² NEG. UBIC. SUP. CALID. OTRO FRe
1 17,200.00 172.00 100.00 1.00 1.00 1.19 1.00 1.00 1.00 1.19 118.54
2 14,960.00 176.00 85.00 1.00 1.00 1.20 1.00 1.00 1.00 1.20 101.72
3 14,580.00 162.00 90.00 1.00 1.15 1.16 1.00 1.00 1.00 1.33 119.77
4 17,226.00 198.00 87.00 1.00 1.00 1.26 1.00 0.95 1.00 1.20 104.04
5 12,920.00 136.00 95.00 1.00 1.00 1.08 1.00 1.00 1.00 1.08 102.96
VALOR HOMOLOGADO: 109.41
EN N.R. $/m² 109.00
Se realizó la homologación de comparativo de mercado, donde se tomaron

comparables de viviendas en renta dentro de la zona donde se encuentra
nuestro sujeto en estudio, y nos da un valor homologado de 109.00 por metro
cuadrado de vivienda en renta.
71
IX.- ENFOQUE DE COSTOS.
a) DEL TERRENO:
VALOR
LOTE
COMPARATIVO 3,260.00 $/m²
TIPO
DE MERCADO:
ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL
TERRENO:
FRACCIÓN SUPERFICIE: VALOR UNIT. COEFICIENTE VALOR VALOR
MOTIVO COEFICIENTE UNITARIO
m² $/m² PARCIAL: $
RESULTANTE
1 200.00 3,260.00 1.00 3,260.00 652,000.00
TOTAL: 200.00 SUMA (a): $ 652,000.00
Para la obtención del factor del terreno se utilizaron los factores de INDIVISO 100.00%
Zona, Ubicación, Frente, Forma, Superficie.. SUBTOTAL $ 652,000.00
VALOR
UNIT. $/m²
MEDIO : 3,260.00
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS
COSTO COSTO
CONSTRUCCIONES:
TIPO: USO o DESTINO DE ÁREA C.R.N. FACTOR DE C.N.R. VALOR
LAS CONSTRUCCIONES m² (unitario) DEMÉRITO (unitario) PARCIAL: $
1 casa habitacion 106.30 7,500.00 0.96 7,200.00 765,360.00
SUBTOTAL
TOTAL 106.30 m² 765,360.00
(b): $
VALOR UNIT.
MEDIO : 7,200.00 $/m²
c) INSTALACIONES ESPECIALES,
ELEMENTOS
ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: SUBTOTAL
588,798.49
(Ver desglose:) (c): $
VALOR
FÍSICO o
DATOS PARA GRAFICA: 2,006,158.49
V.N.R. :
(a+b+c) $
72
INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
INSTALACIONES FACTOR DE
p/c ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
CALENTADOR SOLAR PZA 1.00 1 7,478 1.00 1.00 1.00 7,477.91 7,477.91
DE ALTA PRECION
CALENTADOR DE PZA 4.00 1 6,096 1.00 1.00 1.00 6,095.80 24,383.20
PASO ELECTRICO
TOTAL 13,574
SUMA 31,861.11
ELEMENTOS FACTOR DE
p/c ACCESORIOS: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. DEMÉRITO V.N.R. VALOR
COCINA INTEGRAL PZA 1.00 1 19,976 1.00 1.00 1.00 19,976.40 19,976.40
CLOSET 1 PZA 1.00 1 11,749 1.00 1.00 1.00 11,749.05 11,749.05
CLOSE 2 PZA 1.00 1 11,749 1.00 1.00 1.00 11,749.05 11,749.05
ESTUFA ELECTRICA PZA 1.00 1 9,000 1.00 1.00 1.00 9,000.00 9,000.00
TOTAL 52,475
SUMA 52,474.50
OBRAS FACTOR DE
p/c COMPLEMENTARIAS: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. DEMÉRITO V.N.R. VALOR
BARDA PERIMETRAL ML 33.75 1 2,565 1.00 1.00 1.00 2,564.93 86,566.39
A BASE DE
CONCRETO ARMADO
HERRERIA EN PZA 1.00 1 19,973 1.00 1.00 1.00 19,973.25 19,973.25
PORTON DE
ACCESO
AUTOMATIZADO
PUERTA DE DE PZA 1.00 1 9,987 1.00 1.00 1.00 9,986.63 9,986.63
ACCESO A BASE DE
PLACA DE ACERO
PISO EN COCHERA M2 28.00 1 12,750 1.00 1.00 1.00 12,750.00 357,000.00
HIDRONEUMATICO PZA 1.00 1 8,937 1.00 1.00 1.00 8,936.61 8,936.61
CAPACIDAD 1.2 HP
CISTERNA PZA 1.00 1 22,000 1.00 1.00 1.00 22,000.00 22,000.00
TOTAL 76,211
SUMA: $ 504,462.88
Nota: Indicar p=privativas;
c=comunes
SUBTOTAL 588,798.49
PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL
COMUNES: $
INDIVISO % 1.00
TOTAL: $ 588,798.49
73
X.- ENFOQUE DE INGRESOS.
a).- IMPORTE DE
DEDUCCIONES:
VACÍOS 4% ADMÓN. 1.00%
IMP. PREDIAL 14% ENERG. ELÉC.
SERV. DE AGUA 2% SEGUROS 1.00%
CONS/
MANTENIMIENTO 12%
TOTAL
DEDUCCIONES
: 34.00%
b).- CALCULO DE
TASA:
CONCEPTO T A S A S
7% 8% 9% 10% 11% 12%
EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60
calificación 1
VIDA ÚTIL MAS DE
REMANENTE 60 50-60 40-50 20-40 5 - 20 TERMINADA
calificación 1
ESTADO DE
CONSERV. NUEVA MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO
calificación 1
MUY
PROYECTO BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO
calificación 1
REL. SUP. Const > Terr =
(TERR/CONST) Terr Const > Terr Const > Terr Const. Terr > Const Terr > Const
MAYOR
3-1 HASTA 3-1 HASTA 2-1 HASTA 3-1 MAYOR 3-1
calificación 1
USO DEL
INMUEBLE CASA EDIF. PROD. DEPTO/CASA OFNA/LOCAL OFNA/LOCAL BODEGA/
INMUEBLE UNIF. HAB-COM. CONDOMINIO CONDOMINIO UNIF. INDUSTRIA
calificación 1
PROL.
CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2o. ORDEN 3er ORDEN SERV.COM. Proll. SERV/INC.
calificación 1
SUMA CALIF. 4 2 1
CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143
TASAS PARCIALES 4.0000 2.2857 1.2857
TASA
RESULTANTE: 7.57%
DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:

RENTA
DESTINO:
TIPO SUPERFICIE: VALOR/m² MENS.
T1 Casa 106.30 109.00 11,586.70
habitación
TOTAL: 106.30
RENTA BRUTA
MENSUAL:
Red. $ 11,586.70
TOTAL DEDUCCIONES: 34.00% 3,939.48

RENTA NETA MENSUAL: 7,647.22
RENTA
NETA
ANUAL: 91,766.66
CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL: 7.57%
TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN
VALOR DE: $ 1,212,012.54
74
3.2 RESULTADOS
XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.
DATOS PARA GRAFICA

MERC. 927,000 -24% VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 926,936.00
FÍSICO ####### 66% VALOR FÍSICO o V.N.R.: $ 2,006,158.49
INGRESOS ####### 100% VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: $ 1,212,012.54
Despues de considerar los valores de obtenidos se llego a la conclusion

que la cantidad que mejor representa el valor del inmueble es el valor
fisico donde se le da el valor de 40% del valor del mercado y el 60% el
valor fisico.
DECLARACIONES: El presente avaluo solo tendrá vigensia durante Seis meses apartir de
esta fecha. y tendra unicamente el uso para la finalidad de saber el valor
fisico del inmueble antes descrito
XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO.
Los valores estimados en el presente avalúo, están

calculados con cifras al: 02-jul-19
VALOR DOS MILLONES SEIS MIL CIENTO CINCUENTA

$2,006,158.00
FISICO: Y OCHO 00/100 M.N.
75
3.3 CONCLUCIONES
Por este conducto les informo los resultados obtenidos en la valuación, utilizando
el método físico, para conocer el valor real de la vivienda con los parámetros de
casa Passive House, el cual permitirá saber el valor de este tipo de patrimonio al
momento de adquirirla, y los beneficios que se logran con una disminución en el
ahorro de energía, asi como el grado de confort que se logra con estos estándares
de Passive House. Es importante valorar el tipo de sistema constructivo que se
emplea para edificar este tipo de viviendas,
De acuerdo a todo lo anterior menciono que el valor físico, de este tipo de
vivienda es el mas alto para la venta de este inmueble,
Con el valor de.
$2,006,158.00 (DOS MILLONES SEIS MIL CIENTO CINCUENTA Y OCHO
00/100 M.N.)
Este valor es en las condiciones, con las ecotecnologías con las que cuenta el
inmueble, a lo cual tienen un gran impacto en su valor, este valor es de
referenciado y preparado exclusivamente para este tipo de viviendas con los
estándares de Passive House.
3.4 SUGERENCIAS O PROPUESTAS

Debemos evolucionar en la forma como construimos vivienda en el estado de
Oaxaca, y construir con nuevos sistemas constructivos como lo es ICF formas de
concreto aislado, ya que los beneficios son de gran impacto, Conocer el valor de
este tipo de viviendas con los estándares Passive House es importante para su
venta y su adquisición, para su ejecución de la misma, la demanda mas efectiva
en el ahorro de energía al realizar estas viviendas es notable.
Al nivel nacional son pocas las desarrollares que están construyendo vivienda con
estos estándares, como son: Morelos, Monterrey, Veracruz, Sonora, Oaxaca,
Guadalajara y Monterrey.
76
GLOSARIO
“AVALÚO. - Es el resultado del proceso de estimar el valor de un bien,
determinando la medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una
fecha determinada.
Es, asimismo, un dictamen técnico en el que se indica el valor de un bien a partir
de sus características físicas, su ubicación, su uso y de una investigación y
análisis de mercado.”54
“BIEN. - Es cualquier derecho original de propiedad. Se constituye cuando una
persona invierte trabajo y/o tiempo para obtener una cosa que puede usar y de la
que obtiene un provecho y de la cual puede disponer libremente.
BIEN COMPARABLE. - Es un bien con características semejantes al bien que se

está valuando, cuyos datos se obtienen de una recopilación en el mercado, tanto
de ofertas como de operaciones realizadas recientemente. El comparable debe
ser lo más semejante al bien valuado en razón de sus características físicas, de
localización, de mercado, económicas y jurídicas a fin de establecer, mediante el
proceso de homologación, una indicación del valor más probable de venta del bien
que se está valuando.”55
HOMOLOGACIÓN: Se entiende como la acción de poner en relación de igualdad

y semejanza dos bienes, haciendo intervenir variables físicas, de conservación,
superficie, zona, ubicación, edad consumida, calidad, uso de suelo o cualquier otra
variable que se estime prudente incluir para un razonable análisis comparativo de
mercado o de otro parámetro.56
54ídem. Pág. 4
55
Ibídem. Pág. 6
56 https://www.gob.mx/cms/uploads/attachment/file/69503/GLOSARIO_DE_TERMINOS_INDAABIN.pdf
77
MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO: Se utiliza en los avalúos de bienes
que pueden ser analizados con bienes comparables existentes en el mercado
abierto; se basa en la investigación de la demanda de dichos bienes, operaciones
de compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler y que, mediante una
homologación de los datos obtenidos, permiten al valuador estimar un valor de
mercado. El supuesto que justifica el empleo de este método se basa en que un
inversionista no pagará más por una propiedad que lo que estaría dispuesto a
pagar por una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado.
También se conoce como Enfoque Comparativo de Ventas.57
MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: Se utiliza en los avalúos para el

análisis de bienes que producen rentas; este método considera los beneficios
futuros de un bien en relación al valor presente, generado por medio de la
aplicación de una tasa de capitalización adecuada. Este proceso puede considerar
una capitalización directa en donde una tasa de capitalización global, o todos los
riesgos inherentes, se aplican al ingreso de un sólo año, o bien considerar tasas
de rendimiento o de descuento (que reflejen medidas de retorno sobre la
inversión) que se aplican a una serie de ingresos en un período proyectado, a lo
que se llama capitalización de flujo de efectivo. El enfoque de ingreso refleja el
principio de anticipación. 58
MÉTODO FÍSICO O DEL VALOR NETO DE REPOSICIÓN: Se utiliza en los

avalúos para el análisis de bienes que pueden ser comparados con bienes de las
mismas características; este método considera el principio de sustitución, es decir
que un comprador bien informado, no pagará más por un bien, que la cantidad de
dinero necesaria para construir o fabricar uno nuevo en igualdad de condiciones al
que se estudia. La estimación del valor de un inmueble por este método se basa
en el costo de reproducción o reposición de la construcción del bien sujeto, menos
78
la depreciación total (acumulada), más el valor del terreno, al que se le agrega
comúnmente un estimado del incentivo empresarial o las pérdidas/ganancias del
desarrollador.59
“PERITO VALUADOR. - Un perito es aquel valuador profesional con título y

cédula certificado por el Colegio de Profesionistas correspondiente, miembro del
Colegio, que demuestre de manera fehaciente poseer los suficientes
conocimientos teóricos y prácticos y la experiencia en valuación, al que se le
confiere la facultad para intervenir ante cualquier asunto de los sectores públicos y
privados en los dictámenes sobre temas de su especialidad.”60
USO DEL AVALÚO: Es el tipo de aplicación que se le va a dar al dictamen del

avalúo, como puede ser enajenación, expropiación, reexpresión de estados
financieros, etc. En otras palabras, se entiende como la razón por la cual se
necesita el estimado de valor.61
“VALUACIÓN. - Es el procedimiento técnico y metodológico que, mediante la

investigación física, económica, social, jurídica y de mercado, permite estimar el
monto, expresado en términos monetarios, de las variables cuantitativas y
cualitativas que inciden en el valor de cualquier bien.”62
El proceso de Valuación es el resultado de una estimación de valor obtenida
mediante el análisis de datos hecho por un profesionista capacitado, el cual llegara
a una conclusión razonable, y esta será la que siente las bases en la toma de
decisiones del cliente.
60Glosario de Términos en Valuación https://valuador.org.mx/glosario/ México, 2016

62Instituto De Administración Y Avalúos de Bienes Nacionales Glosario de Términos en Valuación México Agosto 2004, pag
40
79
VALUAR: Es el proceso de estimar el costo o el valor a través de procedimientos
sistemáticos que incluyen el examen físico, la fijación de precios y con frecuencia
análisis técnicos detallados. Fijar mediante dictamen pericial el precio justo de una
cosa. Asignar valor a una cosa representándolo por un precio. Establecer el precio
que corresponda, por medio de una cosa apreciación equitativa, al costo de
producción y a la legítima ganancia o benéfico del productor.63
80
BIBLIOGRAFÍA
Fecha de publicación: 16/06/2016 (Antonio Pelaez – Asesor Técnico del Proyecto
NAMA Facility de México, Implementación de la NAMA de Vivienda Nueva /
Componente Técnico.)
Normas y Reglamentos
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (Última reforma publicada

DOF 15-08-2016).
http://www.energiehaus.passivhaus-mexico/
https://www.rotofrank-aluvision.com/la-casa-pasiva-es-lla-opcion-mas-rentable-
acorde-con-los-estudios-realizados-en-mexico/
https://www.rotofrank-aluvision.com/la-casa-pasiva
https://www.icfmexico.com/productos
https://studylib.es/doc/8191462/vs-caseton---estrutec-caset%C3%B3n-estructural-
termico
ENVOLVENTE DE EDIFICIOS NOM-020-ENER-2011
EFICIENCIA TÉRMICA NOM-003-ENER-2011

https://passivehouse-
international.org/upload/2_TecnologiasEE_PHI_y_estandarPH_PassivhausInstitut.
f
https://www.conavi.gob.mx/gobmx/viviendasustentable/
reglamento para el registro de peritos valuadores del estado de oaxaca
http://ikialliance.mx/download/biblioteca_pronama/nama_vivienda_existente/nama
_vivienda_existente_concepto/GIz.f
81
http://www.energiehaus.es/primera-casa-que-cumple-los-requisitos-del-estandar-
internacional-casa-pasiva-en-mexico/
www.gob.mx/shf/documentos/laif?fbclid=IwAR2llAMXTSkeonKMbXRz-
37pe0PKGDKc_BoDHg_8B0wnzoTzdy5FDN_M6EI
82
ANEXOS

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INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN A.C.

VALORAR UNA VIVIENDA PASSIVE HOUSE POR EL MÉTODO

TRABAJO PRÁCTICO TERMINAL

Que para obtener el grado de

MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA, INDUSTRIAL

Arq. José Javier Castillo Ruiz

M. en I. y M. en V. I. I. José Martín Estrada García

Estudios con reconocimiento de validez oficial por la Secretaría de Educación

Oaxaca de Juarez Julio de 2019

A mi mama y hermano. Por su valioso apoyo en todo momento desde el inicio

A MI MAMA, Con profundo agradecimiento por

En mayo del 2016, se seleccionaron 5 desarrolladores de vivienda en México

 Demanda de energía para calefacción ≤ 15 kWh/m2 año

Estos valores permiten una reducción de emisiones de CO2 y de consumo de

VALORAR UNA VIVIENDA PASSIVE HOUSE POR EL MÉTODO

Por el método físico, Caso: Casa Terra,aplicando los principios de aislamiento

para efectos de calcular el activo de la vivienda con estos principios de casas

DONDE: ubicada en el fraccionamiento álamos, en la colonia las animas,

Existe en la actualidad un determinado número de viviendas con los principios de

El tipo de vivienda en la actualidad ha tenido ciertos cambios en su forma de

1.2 PLANTEMIENTO DEL PROBLEMA

Se necesita demostrar el valor a esta vivienda con los estándares de casas

1.3 PREGUNTAS DE INVESTIGACION

¿Qué es una casa pasiva dentro de los estándares de vivienda tradicional en

¿Dónde se encuentran las primeras Passive House en el país de México?

4.- Con la investigación se podrá conocer en mayor medida el comportamiento de

5.- La investigación planteada podrá lograr y mejorar la forma de experimentar con

Se considera tener un amplio conocimiento sobre como determinar el valor

1.5 OBJETIVOS DE ENVESTIGACION

*Con el método físico se podrá demostrar el valor de la construcción con el

Una vivienda Passive House es una forma de ver la construcción de casas,

Modelo operacional de la variable de la Hipótesis

Aislamiento térmico ´´que tipo de materiales DEEVIy PHPP Nominal

Fuente: elaboración propia

Con esta investigación se pretende conocer y determinar el valor real de las

Análisis Cualitativo: Los estos estándares, de casas Passive House son; no

´´Una casa pasiva es una forma de ver la construcción de casas y edificios de

´´ Debemos evolucionar en la forma como construimos vivienda en el estado de

´´Existe una demanda más efectiva en el ahorro de energía realizar estas

El estándar de casas pasivas pretende dar un panorama amplio de un ahorro de

El componente LAIF tiene como objetivo la realización de unas 600 viviendas en

Los prototipos de vivienda designados para entrar en el programa de EcoCasa

La Unión Europea financia este programa a través del Banco de Desarrollo

Roto Frank: ¿Cómo definiría el concepto de casa pasiva?

– Ventanas de alta calidad

De esta manera, la demanda para calefacción y refrigeración es tan baja que

¿Qué es el estándar Passivhaus?

¿Cuál sería el sobrecosto de construir o remodelar una casa conforme al

¿Cuál sería el plazo medio de recuperación de la inversión en función del

Una casa pasiva es como un contenedor hermético (cerrado) donde el usuario

2.1.2 LOS DISTINTOS TIPOS DE ICF

ICF es un sistema constructivo de muros estructurales (sus siglas en ingles

2.2.1 LA HISTORIA DE LA VALUCION EN MEXICO

Después de la fundación de Tenochtitlán, el 18 de agosto de 1325, los aztecas

Recién concluida la conquista, Hernán Cortés encarga el primer plano de la ciudad

Durante el Virreinato se establecen varios impuestos relacionados con el suelo.

En 1628, Don Juan Gómez de Trasmonte levanta el segundo plano de la ciudad.

Apenas en 1869 se levanta el primer plano de la Ciudad de México en la época

En febrero de 1881 se integra una Comisión de Catastro, formada por seis

2.2.2 AVALUOS PARA BANCOS