Promesa de Contratar

Promesa de contratar en general
Utilidad practica
Se ha sostenido que mediante la promesa de contratar lo que se ha buscado principalmente es lograr

una garantía para el vendedor similar a la que establece el pacto de reserva del dominio. Como estas
clausulas están prohibidas en nuestro derecho (Art. 1732 del CC), por medio de la promesa de
contratar se lograrían efectos similares a los del contrato definitivo, sin que se hubiera transferido el
dominio.
Concepto
Dentro de los que aceptan su existencia conceptual y real tenemos:
*A quienes presentan al precontrato como un contrato totalmente independiente al principal que tiene
por objeto la celebración de otro contrato. Su función es simplemente preparar o garantizar de alguna
forma la instrumentación del contrato definitivo.
*Por otra parte están quienes entienden que la función está no solo en obligarse a hacer otro contrato,
sino que deben figurar las bases esenciales del contrato definitivo.
Según este enfoque, no se necesita una nueva declaración de voluntad para perfeccionar el contrato
definitivo.
*Se ha sostenido que el precontrato constituye “una etapa” del desarrollo del negocio, es decir, se le
presenta como presupuesto de ejecución de un contrato ya existente.
Diferencias entre la promesa de contratar y el contrato definitivo
PROMESA de CONTRATAR CONTRATO DEFINITIVO
* se asume exclusivamente una obligación * Se pueden asumir obligaciones de dar, hacer

de hacer un contrato en el futuro o no hacer.
* Se difiere la realización de un nuevo

contrato que es el definitivo. * Se pueden llegar a diferir los efectos del
contrato, pueden estar sujetos a condición o
plazo pero siempre se trata del mismo contrato.
* Es un medio, un instrumento que tiende a
la realización de otro contrato.
* Ya está realizado
* Tiene una función preparatoria.
* Puede tener diversas funciones: de garantía,

*jamás puede ser un titulo hábil para de crédito, de cambio, etc.
producir efecto real, su función se agota en
la esfera preliminar destinada a preparar el
sumergimiento de otro contrato
(GAMARRA).
Caracterización
* Su obligación principal es la de hacer un contrato en el futuro.
* Se dan lo elementos sustanciales con los cuales poder acordar el contrato definitivo.
* La obligación de realizar el contrato definitivo surge del acuerdo de partes y no es impuesta por ley o
por testamento.
* Antecede al contrato definitivo. Pero no por ser previo a un definitivo es promesa de contratar.
* Es un contrato principal y no accesorio. Subsiste por sí, sin necesidad de otro contrato (Art. 1251 del
CC)
Art. 1251. El contrato se llama principal cuando subsiste por sí mismo sin necesidad de otra
convención; y accesorio cuando tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una obligación
principal, de manera que no puede subsistir sin ella.
*Su finalidad, su causa, esta exclusivamente en preparar otro contrato. Los contratos definitivos
pueden tener funciones como ser de cambio, de garantía, etc.
*La promesa es solo una obligación de hacer.
*Su régimen jurídico esta en el artículo 1260 del CC por ser un contrato innominado.
Art. 1260. Los contratos, ya tengan o no, denominación particular, están sujetos a unos mismos
principios generales. Las reglas particulares a los contratos nominados se establecen en los
títulos respectivos y las peculiares a las transacciones mercantiles en la ley comercial.
Requisitos
En primer término se refiere que contenga los elementos con los que se va a realizar el contrato
definitivo.
El objeto debe estar determinado o al menos ser determinable (Art. 1283 del CC).
Art. 1283. No sólo las cosas que existen pueden ser objeto de los contratos, sino las que se
espera que existan; pero es necesario que las unas y las otras estén determinadas a lo menos
en cuanto a su género. (Artículos 913, 1625, 1651 y 1671). La cantidad puede ser incierta con tal
que el contrato fije reglas o contenga datos que sirvan para determinarla. Los hechos han de ser
posibles, determinados y en su cumplimiento han de tener interés los contrayentes.
Con respecto a la forma, se sostiene que es libre, y que se regula por el principio general que es el
consensualismo.
Limitaciones
Si bien la promesa de contratar sería aceptada por el código civil, lo cierto es que en él aparecen
ciertas limitaciones en cuanto a la posibilidad de ser aplicada en los contratos reales y en los contratos
solemnes.
En los contratos reales, admitir la promesa de contratar equivalente a admitir un contrato real sin la
entrega de la cosa, lo que es absurdo.
El contrato real es una figura compleja, en la que deben combinarse 2 requisitos que son el
consentimiento y la entrega de la cosa.
En los contratos solemnes, en nuestro derecho es clara la norma que establece que no es posible el
contrato de promesa previo al contrato solemne: el articulo 1264 inc. 2 del CC ordena:
Art. 1264. Si el contrato fuese solemne (artículo 1252) sólo se considerará perfecto después de
llenadas las formas especialmente requeridas por la ley. Mientras esas formas (las del contrato
definitivo) no hayan sido llenadas, cualquiera de las partes puede arrepentirse y dejar sin efecto
el contrato.
De ello surge que no son posibles las promesas previas al contrato solemne.
DEMOGUE con acierto señala que no pueden admitirse las promesas de contrato solemne por cuanto
podía, por vía indirecta, por vía de ejecución en especie de la promesa, arribase al contrato definitivo
sin el cumplimiento de los requisitos “ad solemnitatem” exigidos por la ley.
Promesa de compraventa de bienes MUEBLES
En el derecho uruguayo la única norma que regula la promesa de compraventa en el CC se refiere a la

compraventa de inmuebles; se trata del artículo 1664 núm. 1 del CC. Nada dice el CC respecto a la
promesa de compraventa de bienes muebles.
Art. 1664. La compraventa queda perfecta desde que las partes convienen en la cosa y en el
precio; salvas las excepciones siguientes:
1º. La venta de bienes inmuebles, servidumbres, censos y la de una sucesión hereditaria no se

consideran perfectas ante la ley mientras no se haya otorgado escritura pública. Será, además,
necesaria su inscripción en el Registro respectivo para que surta efecto. Esta disposición
relativa al Registro es también aplicable a las escrituras públicas de división de bienes raíces
entre condueños o socios, de permuta y donaciones de toda clase de inmuebles, a las
escrituras o instrumentos públicos de partición hereditaria, de cesión de derechos hereditarios
y a toda escritura pública que importe traslación de dominio, a cualquier título que sea. No
obstante, la promesa de compraventa de inmuebles hecha en instrumento privado da acción
para reclamar el resarcimiento de daños y perjuicios en caso de no cumplimiento.
2º. Si los contratantes estipularen que la venta de otras cosas que las enumeradas en el inciso
anterior no se considere perfecta hasta el otorgamiento de la escritura pública o privada, podrá
cualquiera de las partes retractarse mientras no se otorgue la escritura o no haya principiado de
común acuerdo la entrega de la cosa vendida.
Naturaleza jurídica
Sobre el punto se pueden sostener 2 posiciones antagónicas:
*Se puede sostener que en el derecho uruguayo, tiene aplicación la teoría de la identidad entre el
contrato de promesa de compraventa de un bien mueble y el contrato de compraventa (asimilación
entre el contrato de promesa y el contrato definitivo).
*Se puede sostener la teoría de la sustantividad del contrato de promesa y su autonomía, cuyo carácter
sustantivo y autónomo, se advierte en cuanto se considera su objeto o finalidad que es el otorgamiento
del contrato definitivo.
En nuestro derecho, la asimilación de la promesa de compraventa al contrato definitivo surge de la

parte inicial del artículo 1664, según la cual, es suficiente para perfeccionar la compraventa, que exista
acuerdo en la cosa y en el precio.
Para esta posición, el incumplimiento de la promesa de compraventa de un bien mueble, dará lugar a
exigir el cumplimiento de las obligaciones del contrato de compraventa y no a exigir el otorgamiento del
contrato definitivo.
Respecto de la segunda posición, no tendrán el mismo contenido la promesa de compraventa y el

contrato definitivo, porque su contenido fundamental estará dado por la voluntad expresa de las partes
de otorgar luego, el contrato definitivo.
En CONCLUSION, el contrato definitivo ya es querido al celebrar la promesa, pero no se le quiere

perfeccionar aun.
El gran fundamento de esta posición, radica en los principios de la autonomía privada y libertad
contractual.
Efectos
En cuanto a los efectos que genera el incumplimiento de la promesa de compraventa de un bien

mueble, la solución va a depender de la posición que se adopte respecto a su naturaleza.
En la posición que asimila el contrato de promesa al definitivo, el incumplimiento del contrato aparejara
la posibilidad de exigir el cumplimiento de las obligaciones incumplidas o, en su defecto, solicitara la
resolución del contrato y la indemnización de los daños y perjuicios (Art. 1431 del CC).
Art. 1431. La condición resolutoria se entiende implícitamente comprendida en todos los

contratos bilaterales o sinalagmáticos, para el caso en que una de las partes no cumpla su
compromiso. En tal caso el contrato no se resuelve ipso jure como cuando se ha pactado la
condición resolutoria. La parte a quien se ha faltado puede optar entre obligar a la otra a la
ejecución de la convención, cuando es posible o pedir la resolución con daños y perjuicios. La
resolución debe reclamarse judicialmente y según las circunstancias, pueden los Tribunales
conceder un plazo al demandado. (Artículo 1740)
Si, en cambio, se admite la autonomía del contrato de promesa frente al definitivo, la solución a dar
respecto a los efectos que producirá su incumplimiento, atañe a la posición que se adopte respecto de
fungibilidad o infungibiliadad de hacer, que consiste en otorgar un contrato.
Quienes admitan la fungibilidad del hacer, han sostenido la posibilidad de la ejecución forzada en
especie.
Promesa de compraventa de bienes INMUEBLES
Naturaleza jurídica
Respecto a este punto, hay que distinguir, según se trate de una promesa pura o impura:
*Las promesas puras de compraventa de inmuebles, son aquellas que se caracterizan por prometer,
pura y exclusivamente, la realización de una compraventa definitiva. La obligación principal, es la de
perfeccionar en el futuro un contrato definitivo.
*Las promesas de compraventa de inmuebles impuras, se caracterizan por imponer al lado de otorgar
el contrato definitivo, las obligaciones sustanciales del contrato prometido.
NATURALEZA JURIDICA DE LAS PROMESAS IMPURAS DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES

La jurisprudencia ha sostenido dos posiciones:
A-Cierto sector sostiene que es un contrato definitivo de cambio y titulo hábil para transferir el dominio.
Para esta posición, al tratarse de una compraventa definitiva de un bien inmueble y no de una promesa
de compraventa, en caso de ser otorgada por documento privado, el negocio seria absolutamente nulo,
por carecer de las formalidades requeridas por la ley; es decir, escritura publica.
B-Otras sentencias han sostenido, la naturaleza preliminar de la promesa impura de compraventa de
inmuebles. Se fundamentan en el principio de la autonomía privada y libertad contractual.
Es en la doctrina donde con mas hincapié se ha postulado la naturaleza definitiva de las llamadas
promesas impuras de compraventa de inmuebles.
Para Gamarra, si el contrato se instrumenta por documento privado, se está en presencia de un
negocio absolutamente nulo por omisión de la forma requerida para su validez (arts. 1252 y 1560 del
CC)
Para esta doctrina, cuando el negocio se estipula por escritura pública debe calificársele como contrato
definitivo, como una verdadera compraventa.
Cuando la promesa de compraventa de inmueble se realiza por instrumento privado, no es posible
calificar al contrato de compraventa por ausencia de solemnidad. Cuando las partes como
consecuencia del contrato que califican de promesa, ejecutan las obligaciones típicas emergentes del
contrato definitivo que dicen prometer, en realidad han estipulado un contrato definitivo.
Se ha dicho que es una cuestión de hecho que deberá resolverse según o de acuerdo a las
particularidades de cada caso, determinar cuando estamos frente a un contrato definitivo nulo por
ausencia de solemnidad, o cuando se está ante una promesa de contrato solemne, que tiene
naturaleza consensual.
Se concluye que, cuando el contrato que las partes califican de promesa contiene ya las prestaciones
sustanciales típicas de la compraventa, pero la ausencia de escritura pública impide calificar al negocio
de compraventa, habrá que determinar si estamos ante un contrato preliminar o definitivo y si es un
negocio valido o nulo.

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Se ha sostenido que mediante la promesa de contratar lo que se ha buscado principalmente es lograr

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PROMESA de CONTRATAR CONTRATO DEFINITIVO

* se asume exclusivamente una obligación * Se pueden asumir obligaciones de dar, hacer

* Se difiere la realización de un nuevo

* Puede tener diversas funciones: de garantía,

* Su obligación principal es la de hacer un contrato en el futuro.

Promesa de compraventa de bienes MUEBLES

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1º. La venta de bienes inmuebles, servidumbres, censos y la de una sucesión hereditaria no se

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