Resumen

Los Asientos Registrales son aquellos datos resumidos o insertos de documentos o títulos de derechos,
sean reales o personales, que mediante la seguridad jurídica basada en los principios procesales, tienen
la función de salvaguardar el patrimonio, la identidad y los negocios lícitos realizados de una persona
natural o jurídica, en el Registro Público correspondiente a determinada materia y circunscripción
territorial. El Asiento de Presentación es el detonante del procedimiento registral, es muy importante
debido a que demuestra el Principio de Rogación, marca la Prioridad, y de concluirse con éxito el
procedimiento, la fecha de la Inscripción será para todos los efectos, la de este asiento. Siguiendo el
orden establecido en la enumeración de los Asientos Registrales, tenemos a la Anotación Preventiva, la
cual tiene diversas aplicaciones, como lo indica su nombre: previene a tercero de cualquier eventualidad
que pueda perjudicar un derecho o título inscribible; y reserva la prioridad sobre un determinado bien o
derecho. Un ejemplo: en el caso de embargo, impedir que el titular pueda enajenar sus bienes y evitar
burlar a su acreedor. Las Notas Marginales son los asientos de fácil aplicación, y de gran utilidad a la
hora de mantener bien organizado el Registro, eso permite un mejor acceso al contenido de los libros.
Además tienen otras funciones relacionadas a la modificación de derechos inscritos y de notificación
jurídica. El principal Asiento Registral es el de Inscripción, porque es aquí donde se completa el
procedimiento registral: surten todos los efectos contra terceros, por publicidad; se establece el tracto
sucesivo; queda perfeccionada la hipoteca; nacen las personas jurídicamente (sociedades), crece o
decrece el patrimonio, pero se distribuyen las riquezas, se mueve el comercio, se desarrolla la sociedad

Art. 30 Principios Registrales Adoptados.

Los Registros Públicos adscritos al SINARE aplicarán los siguientes principios registrales:

1. Inscripción;

2. Legalidad;

3. Rogación;

4. Prioridad;

5. Especialidad o determinación;

6. Tracto sucesivo;

7. Legitimación;

8. Fe pública registral; y
9. Publicidad.

Art. 40 Tipos de Asientos.

En el Registro Público se practicarán asientos de presentación, anotación preventiva, notas marginales,

inscripción, cancelación y referencia.

De la Inscripción de Documentos

Art. 44 Alcance y Plazo de la Inscripción.

Los títulos sujetos a inscripción que no estén debidamente anotados o inscritos, no perjudican a tercero
sino desde la fecha de su presentación al Registro respectivo.

La inscripción de los documentos presentados deberá realizarse en un plazo no mayor de treinta días
calendario a partir de la fecha de presentación.

Art. 45 Medidas para Garantizar la Autenticidad de los Documentos.

La Dirección Nacional de Registros dictará las medidas de seguridad a efectos de garantizar la

autenticidad de los documentos que se presentan, las cuales deberán ser acatadas por las personas
solicitantes, so pena de no serles recibidos.

Art. 46 Constitución de Derechos.

Únicamente pueden constituirse derechos por quien tenga inscrito su derecho en el Registro o por quien
lo adquiera en el mismo instrumento.

Art. 47 De la Identificación Unívoca de Titulares de Derechos y Obligaciones.

Para la correcta, inequívoca y unívoca identificación de los titulares de derechos y obligaciones, además
de su nombre, apellidos y generales, es obligatorio presentar su Cédula de Identidad Ciudadana. En el
caso de abogados o abogadas con representación del titular de derechos deberá presentar además su
carné de Identificación extendido por la Corte Suprema de Justicia. La anterior disposición rige tanto
para personas naturales como para los representantes legales o apoderados de las personas jurídicas.

En caso de personas extranjeras de tránsito por el país deberán presentar su pasaporte, y los extranjeros
residente en Nicaragua deberán presentar su Cédula de Residencia vigente.
Art. 48 Inadmisibilidad de Documentos No Inscritos.

Los Tribunales de Justicia no admitirán documentos susceptibles de inscripción de los que no se haya
tomado razón en el Registro, si el objeto de la presentación ante el Tribunal fuera hacer efectivo en
perjuicio de un tercero un derecho que debió ser inscrito.

Art. 49 Tercero Registral.

La inscripción no convalida los actos o contratos inscritos que sean nulos o anulables conforme a la Ley.
Sin embargo el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el
Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya
inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no
consten en el Registro. Tal protección se producirá siempre que concurran las siguientes circunstancias:

1. Que sea tercero registral. Se entiende por tercero registral al tercer adquirente, es decir al derecho-
habiente de un titular registral a título oneroso;

2. Que actúe de buena fe. Por buena fe se entiende el desconocimiento por el tercer adquirente de las
causas resolutorias del derecho de su transmitente no publicadas por el Registro. La buena fe se
presume siempre;

3. Que la transmisión sea a título oneroso, no gozando, en consecuencia, el adquirente a título gratuito
de más protección que la que tuviera su causante o transferente; y

4. Que haya inscrito su derecho en el Registro.

Art. 50 Acciones Rescisorias, Revocatorias y Resolutorias.

Las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no perjudicarán a tercero que haya inscrito su
derecho.

Se exceptúan:

1. Las acciones de rescisión o resolución que deban su origen a causas que, habiendo sido estipuladas
expresamente por las partes, consten en el Registro;
2. Las acciones rescisorias de enajenaciones en fraude de acreedores en los casos siguientes:

a. Cuando la segunda enajenación ha sido hecha a título lucrativo;

b. Cuando el tercero haya tenido conocimiento del fraude del deudor;

c. Cuando se esté en cualquiera de los casos comprendidos en el Capítulo II,

Título III del Código Civil que trata del fraude de los actos jurídicos; y a los que se refiere dicho Capítulo
en su artículo final.

Art. 102 Inscripción de Cédulas Hipotecarias.

En cuanto a las cédulas hipotecarias, para que puedan inscribirse será necesario que la garantía se
constituya con rango de primera hipoteca sobre el pleno dominio de la totalidad de la finca.

Art. 102 Inscripción de Cédulas Hipotecarias.

En cuanto a las cédulas hipotecarias, para que puedan inscribirse será necesario que la garantía se
constituya con rango de primera hipoteca sobre el pleno dominio de la totalidad de la finca.

Art. 103 Circunstancias de la Inscripción.

En la inscripción deberán constar las siguientes circunstancias:

1. Deberán consignarse en la escritura pública, que expresará además de los requisitos generales, las
relativas al número y valor de las cédulas que se emitan, como partes del crédito garantizado con la
hipoteca. Serie o series a que corresponda, fecha de emisión, plazo y forma de amortización, la
autorización obtenida para emitirlas, haciéndose constar expresamente, que la hipoteca se constituye a
favor de los tenedores presentes y futuros de las cédulas;

2. Los requisitos de las cédulas deberán contener: la fecha y notario autorizante de la escritura, los datos
de inscripción de la finca hipotecada en el Registro de la Propiedad, su valor y la cantidad total que
importa la hipoteca a que la cédula se refiere, el nombre y apellido de la persona del primer tenedor, la
fecha y lugar de pago, la firma del Registrador o Registradora y la del dueño hipotecado; y

3. Presentada la escritura de cancelación total o parcial al Registro Público, el Registrador o Registradora

pondrá al pie de dicha escritura la razón de cancelación total o parcial según sea del caso, lo mismo hará
en cada una de las cédulas hipotecarias que respaldan el valor de la obligación.

Art. 104 Rango de Primera Hipoteca.

Conforme a lo establecido en esta Ley, solamente podrá constituirse hipoteca de cédula sobre bienes
inmuebles que no estén gravados. En el caso que estuvieren gravados con otra "u otras hipotecas o
estuviesen afectos a prohibición de disponer, condición resolutoria o cualquier otra limitación del
dominio, habrá de procederse a la cancelación de unos y otros o a su proposición a la hipoteca que se
constituye.

Lo anterior es sin perjuicio de otras formas de cédulas hipotecarias que establezcan otras normas
jurídicas.

De las Anotaciones Preventivas y sus Efectos

Art. 105 Efectos y Clases de Anotaciones Preventivas.

Presentado un título o documento que afecte un bien o derecho inscrito, este se anotará
preventivamente en él, a efectos de dar aviso a terceros. Se podrán anotar preventivamente con sus
respectivos derechos en el Registro correspondiente:

1. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles, o la constitución, declaración,

modificación o extinción de cualquier derecho real;

2. Las demandas sobre cancelación o rectificación de asientos del Registro, durará lo que persista el
juicio y solo se cancelará por oficio del Juez o Tribunal que este conociendo del caso;

3. El decreto de embargo, secuestro o prohibición de enajenación de bienes inscritos. Esta inscripción

durará treinta días, y si dentro de este término no se presenta el embargo hecho para su inscripción,
queda cancelada sin necesidad de declaratoria ni de asiento;

4. El mandamiento de embargo ejecutivo hecho efectivo en bienes raíces inscritos del deudor;

5. El mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes raíces del procesado en la vía civil
o penal;

6. La sentencia ejecutoria, condenando al demandado al pago de una suma que deba exigirse por los
trámites establecidos para la ejecución de las sentencias;

7. El decreto judicial que conforme al artículo 1426 Pr. declare procedente la retención de bienes
inmuebles;

8. Los derechos sobre bienes raíces de la herencia, pertenecientes al legatario y acreedores del
causante;

9. El beneficio de separación de bienes raíces pertenecientes al causante que demanden los acreedores
hereditarios y testamentarios;
10. Los títulos cuya inscripción no puede hacerse definitivamente por faltas subsanables. Esta inscripción
dura seis meses y quedará de derecho cancelada si dentro de este término no se subsana el defecto;

11. Las demandas judiciales por doble inmatriculación de las fincas o derechos reales recaídas sobre las
mismas; y

12. Las que se soliciten en procedimiento de insolvencia o concurso para asegurar sus resultas.

Art. 106 Plazo General de Duración.

Las anotaciones preventivas a que se refiere el artículo anterior, tendrán un plazo de duración de dos
años a contar desde la fecha de la práctica del asiento, sin perjuicio de los plazos especiales establecidos
en esta Ley.

Art. 107 Extinción.

Las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación, por caducidad o por su conversión en
inscripción definitiva. Transcurrido el término establecido, las anotaciones preventivas caducarán
automáticamente, siendo canceladas a instancia de parte o de oficio por el Registrador o Registradora.
Se entenderá solicitada la cancelación, cuando se solicite la práctica de cualquier asiento.