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LECCION 1

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LA PUBLICIDAD
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SUMARIO: 1. Estática y dinámica de los derechos. 2. La publicidad y el
CONCEPTO DE LEGITIMACION. 3. La PROTECCION DEL TRAFICO JURÍDICO. 4. CONCEPTO
DE PUBLICIDAD. CLASES. 5. DESARROLLO HISTÓRICO DEL PRINCIPIO DE PUBLICIDAD.
6. La APARIENCIA DEL DERECHO REAL Y SU PROTECCION.

1. Estática y dinámica de los derechos

Señala Diez-Picazo que la estática de los derechos subjeti­


vos impone que ningún titular puede ser privado de ellos sin
su consentimiento y la dinámica de esos mismos derechos im­
pide que el adquirente de un derecho subjetivo pueda ver ine­
ficaz su adquisición en virtud de una causa que no conoció o
no debió conocer al tiempo de efectuarse aquella adquisición.
En otras palabras, el dueño de una cosa no puede perderla
sin su consentimiento; en esto consiste la estática del derecho;
pero si la cosa ha entrado en el tráfico jurídico, el adquirente
que ha confiado en la apariencia razonablemente no puede ser
privado de su adquisición: esa es la llamada dinámica de los
derechos.

2. La publicidad y el concepto de legitimación

Podemos definir la legitimación como la justa razón por la


que una persona ejercita eficazmente un determinado derecho.
La legitimación puede ser directa, indirecta y extraordinaria.
La legitimación directa es el reconocimiento hecho por la
norma de la posibilidad concreta de realizar con eficacia un
acto determinado en la esfera jurídica propia. Así el dueño de
una cosa, por el hecho de serlo, está legitimado para venderla
(otra cosa es que pueda hacerlo si no tiene capacidad de
obrar).
36 LEC. 1. LA PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES

Legitimación indirecta es el reconocimiento hecho por la


norma de la posibilidad concreta de realizar con eficacia un
acto determinado en la esfera jurídica ajena respetando la titu­
laridad en virtud de una representación legal o voluntaria. Así
los padres (representantes legales de sus hijos) están legitima­
dos para disponer de los bienes de éstos.
Legitimación extraordinaria es el reconocimiento hecho por
la norma de la posibilidad concreta de realizar con eficacia un
acto determinado en la esfera jurídica ajena, sin respetar la ti­
tularidad, en virtud de una representación aparente o de una
titularidad también aparente. Se trata de una protección de la
confianza en la apariencia (Ladaria Caldentey).
La dinámica de los derechos reales y la seguridad del trá­
fico jurídico exigen que los adquirentes sean protegidos por el
hecho de llevar a efecto una adquisición aparentemente eficaz.
La publicidad que nos interesa es, pues, un conjunto de me­
dios o sistemas que permiten conocer quiénes son los titulares
y cuál es el estado jurídico de los bienes para dar seguridad y
eficacia a su tráfico.
La protección de la apariencia tiene en el tráfico jurídico
real una gran importancia, pues si las relaciones obligatorias
se limitan generalmente a la esfera de las partes (eficacia rela­
tiva), las relaciones reales son básicas para el tráfico y han de
ser tenidas en cuenta por los terceros que pueden ser afecta­
dos por ellas. En materia de derechos reales la apariencia se
encuentra estrechamente ligada con los medios de publicidad
que crean una apariencia que debe ser reconocida por el orde­
namiento jurídico.
En el campo de los derechos reales existen dos formas de
publicidad y de apariencia: la posesión y el Registro. Podemos
afirmar que tanto el poseedor como el titular registral están le­
gitimados para intervenir en el tráfico jurídico en relación a la
cosa poseída o que sea registrada a su nombre.

3. La protección del tráfico jurídico

Diez-Picazo pone de relieve que la protección en mayor o


menor grado de las adquisiciones aparentemente eficaces o la
mayor o menor facilidad que se dispensa a los presuntos ad-
3 LA PROTECCION DEL TRAFICO JURIDICO 37

quirentes para investigar la eficacia de sus adquisiciones es un


problema en una parte histórico y en otra de política legisla­
tiva.
Como dice Morell y Terri, los derechos reales representan
una relación de una persona con una cosa determinada en vir­
tud de la cual aquélla tiene sobre ésta unas facultades que son
más o menos amplias y distintas según la naturaleza del dere­
cho, constituyendo el dominio la más amplia suma de las mis­
mas. Esta relación debe ser respetada por todos, por lo que es
evidente que deben estar en situación de conocimiento res­
pecto de ella.
Una de las facultades que integran el dominio y la generali­
dad de los derechos reales es la facultad de disposición que se
concreta a través del título de enajenación y se realiza me­
diante el modo. Pero como nadie puede transmitir más dere­
chos reales de los que tiene, es necesario conocer si el que
transfiere un derecho es titular del mismo, lo cual puede lo­
grarse mediante la publicidad de los derechos. Esta se realiza
por la posesión o por la constancia en un registro, siendo éste,
naturalmente, el sistema más perfecto.
Históricamente se ha considerado a los bienes inmuebles, a
partir de la Edad Media, y por razones económicas, como los
únicos realmente valiosos y merecedores por tanto de una pro­
tección superior a la de los restantes bienes. Aunque en la ac­
tualidad dicha primacía no puede ya sostenerse, por lo menos
con. los caracteres absolutos de otras épocas (existen bienes
muebles más valiosos que muchos inmuebles), el peso de la
tradición se sigue dejando notar y son los inmuebles y los de­
rechos inmobiliarios los únicos que tienen acceso al Registro
de la Propiedad, gozando de la superior protección jurídica
que les proporciona dicho Registro.
Para obtener la necesaria seguridad de los adquirentes de
bienes inmuebles y de los prestamistas con garantía sobre tales
bienes, se crea el registro inmobiliario que adopta en las pri­
meras etapas el carácter de registro de cargas y gravámenes
(piénsese en los Oficios y Contadurías de hipotecas de nuestro
Derecho Histórico) para pasar en el siglo XIX a convertirse en
un verdadero registro de dominio jugando un importante pa­
pel en la industrialización a través del fortalecimiento del cré­
dito inmobiliario mediante la protección del tráfico jurídico.
38 LEC. 1. LA PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES

Sin embargo, en nuestro tiempo el aumento de valor que


han experimentado los bienes muebles y la catalogación como
tales de los títulos valores, elemento importantísimo de mu­
chas grandes fortunas, ha determinado que la doctrina intente
una clasificación distinta. Marín Pérez cree preferible partir de
la distinción entre cosas susceptibles de publicidad material,
que por su poca importancia están sometidas a las reglas gene­
rales de publicidad del artículo 464 y concordantes del Código
Civil en cuanto a sus alteraciones de titularidad, y cosas sus­
ceptibles de publicidad formal o registral que por su superior
importancia o adecuabilidad para el crédito exigen un instru­
mento de publicidad formal o registral; todo ello con indepen­
dencia de su naturaleza mueble e inmueble.
Esta corriente se manifiesta también en el Derecho positivo
español que ha permitido la constitución de garantías mobilia-
rias sobre bienes de esta naturaleza susceptibles de identifica­
ción registral (v. Ley de Hipoteca Naval, Ley de Hipoteca Mobi-
liaria y Prenda sin Desplazamiento de Posesión, Reglamento
del Registro Mercantil respecto de buques y aeronaves).

4. Concepto de publicidad. Clases

Podemos entender la publicidad en un sentido amplio y en


un sentido estricto. En el primer sentido, es una actividad diri­
gida a difundir y hacer notorio un acontecimiento. En un sen­
tido estricto, es la exteriorización o divulgación de una situa­
ción jurídica para producir su cognoscibilidad general
(Francisco Hernández Gil). Son elementos integrantes de la pu­
blicidad la difusión y el conocimiento; el mecanismo publicita­
rio es un instrumento para que todo sujeto pueda adquirir co­
nocimiento efectivo de los hechos publicados.
En sentido técnico jurídico, la publicidad es un sistema de
difusión dirigido a proporcionar a la sociedad el conocimiento
de determinadas situaciones jurídicas para la protección de los
derechos y la seguridad del tráfico.
En este sentido, y en nuestro Derecho, la publicidad es un
servicio del Estado que constituye un supuesto de administra­
ción pública de intereses privados. Por lo tanto, queda fuera
del concepto técnico de publicidad la de carácter comercial.
5. DESARROLLO HISTORICO DEL PRINCIPIO DE PUBLICIDAD 39

Clases.—La doctrina distingue entre una publicidad mera­


mente publicitaria, una publicidad con fines de protección de
terceros adquirentes y una publicidad de carácter constitutivo.
La primera, la meramente publicitaria, como anuncios, pre­
gones, edictos, tiene como finalidad, generalmente, la apertura
de plazos para el ejercicio de acciones.
La segunda, que tiene fines de protección de terceros, es
básica en los modernos sistemas hipotecarios.
La tercera, de carácter constitutivo, es un elemento inte­
grante del mecanismo de transmisión de los derechos.
Desde el punto de vista de su naturaleza, podemos distin­
guir entre:

— Publicidad como declaración: es una manifestación pri­


vada exteriorizada a través de órganos públicos (so­
lemne) o a través de otros medios de la técnica jurídica
(no solemne).
— Publicidad como notificación: supone una notificación
urbi et orbe, erga omnes.
— Publicidad como forma: es la conformación exterior de la
declaración de voluntad.

5. Desarrollo histórico del principio de publicidad

La publicidad se desarrolla en las primeras etapas conoci­


das de la historia del Derecho a través de signos externos que
hacen trascender a terceros la existencia de los derechos o de
los medios de constituirlos o transmitirlos.
En el Derecho Romano existen manifestaciones muy con­
cretas de publicidad registral, como los registros creados por
Servio Tulio con fines más fiscales que civiles, la institución
del Censo, o los registros de contratos de la Lex metali dicta vi-
pascensis, pero carece totalmente de una publicidad registral
de los derechos sobre los bienes y concretamente sobre los in­
muebles.
La publicidad de las transmisiones se producía a través del
cumplimiento de los requisitos de forma que actuaban con
40 LEC. 1. LA PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES

energía en la mancipado e in iure cessio del período primitivo y


que tenían un carácter eminentemente formalista, solemne y
de Derecho Civil. También tenían finalidad de publicidad las
solemnidades exigidas en la adjudicatio, traditio e insinuado
que estudiaremos más adelante.
La publicidad en el Derecho Romano se realizaba con inde­
pendencia de la naturaleza mueble o inmueble de las cosas ob­
jeto de la transmisión.
El origen de la publicidad registral, la forma más perfecta
de publicidad, hay que buscarlo en el Derecho Germánico en
la Alta Edad Media. Los grandes latifundistas de la época,
grandes señores, monasterios, etc., acostumbraron a llevar
unos libros en los que se copiaban los documentos relativos a
sus propiedades, íntegramente o en extracto, a los que por lo
menos hay que reconocer un cierto carácter probatorio. En el
siglo XII se sabe que algunos municipios llevaban libros públi­
cos en los que se consignaban las enajenaciones de inmuebles
que habían tenido lugar ante el Concejo municipal, junto con
inscripciones de otro carácter relativas a la actuación de los
mismos. En el siglo XIII se celebraban los negocios dispositi­
vos en los archivos municipales en presencia de las autorida­
des que intervenían en el otorgamiento de los documentos y
practicaban la inscripción registral.
Observa Lacruz que en los primeros tiempos se consigna­
ban los negocios en los libros por orden cronológico, pasando
después a separar las distintas clases de negocios, llegando por
último al folio real que consiste en reservar hojas independien­
tes para las inscripciones relativas a cada inmueble.
En un principio, los libros regístrales no eran más que un
medio de prueba, pero a partir del siglo XV la inscripción se
convierte en una parte del negocio traslativo (antecedente de
la inscripción constitutiva).
Entre los siglos XII y XIV se produce en Alemania la recep­
ción del Derecho Romano que desvirtúa el sistema tradicional
adoptando la traditio sin forma ni solemnidad alguna, que coe­
xiste con los viejos sistemas. Hasta el siglo XVIII las transmi­
siones se realizan sin publicidad alguna. En este siglo, como
consecuencia de la nueva situación económica y las necesida­
des del mercado de capitales, se desenvuelve el crédito inmobi­
6. LA APARIENCIA DEL DERECHO REAL Y SU PROTECCION 41

liario, lo que determina un desarrollo del sistema de publici­


dad en toda Europa a través de registros públicos, que siendo
en un principio registros de gravámenes, se van transformando
progresivamente en registros del dominio (Díez-Picazo).

6. La apariencia del derecho real y su protección

La protección de la apariencia en materia de derechos rea­


les tiene una gran importancia, y ello porque a diferencia de
lo que ocurre en los derechos de obligación que están llama­
dos a producir efectos Ínter partes, aquéllos son básicos para el
tráfico jurídico y deben ser tenidos en cuenta por terceros que
pueden ser afectados por ellos. Pero es muy difícil que los ter­
ceros puedan tener un exacto conocimiento de ellos y un sis­
tema que impusiese la necesidad de asegurarse rigurosamente
de la titularidad de aquél con quien se contrata, crearía un trá­
fico sumamente difícil e inseguro. La seguridad del tráfico
exige que la razonable confianza en la apariencia jurídica sea
protegida y que el que suscita en los demás confianza de que
una situación jurídica existe, debe sufrir las consecuencias de
la misma, en el supuesto de que no exista; quien de buena fe
confía en una situación aparente creada o permitida por otro,
debe ser protegido.
Tratándose de derechos reales la apariencia se halla ínti­
mamente ligada con la publicidad, ya que todo medio de pu­
blicidad crea una apariencia y toda apariencia es en sí misma
un medio de publicidad. En materia de derechos reales, la pu­
blicidad se produce o por la creación de un signo externo de
reconocimiento del derecho o por la inscripción en los regis­
tros públicos. La primera forma, la posesión, es en los Dere­
chos modernos propia de los bienes muebles; la segunda de
los bienes inmuebles, si bien es preciso reconocer que esta
afirmación que hasta hace relativamente pocos años podía ha­
cerse sin excesivas matizaciones, se encuentra hoy un tanto
desvirtuada debido a la apertura de registros de bienes mue­
bles, aunque generalmente se trate de registros de gravámenes
(Díez-Picazo).
El hecho de que las legislaciones modernas atribuyan más
importancia a la publicidad de los bienes inmuebles que a la
42 LEC. I. LA PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES

de los muebles obedece, como hemos visto, a circunstancias


meramente históricas: los bienes inmuebles eran los únicos
que tenían verdadera importancia económica, pero actual­
mente la situación es distinta, ya que los bienes muebles tie­
nen, en ocasiones, un valor superior al de los inmuebles y en
estos casos debían ser sometidos al mismo régimen de publici­
dad, pero para que los derechos reales puedan ser sometidos a
un régimen de publicidad es necesario que reúnan ciertos re­
quisitos que no se dan siempre cuando recaen sobre bienes
muebles.
Es necesario, en primer lugar, que sean de fácil identifica­
ción y en segundo que tengan existencia duradera y sean sus­
ceptibles de uso continuado. Estos requisitos se dan en los bie­
nes inmuebles, pero no se dan en todos los bienes muebles;
únicamente los buques, aeronaves, automóviles, vagones de fe­
rrocarril, maquinaria industrial y algún otro mueble material,
y los bienes inmateriales, como la propiedad intelectual y la in­
dustrial, gozan de estas características.
La publicidad exige en su forma más perfecta la represen­
tación documental del acto publicado y la de los documentos
que permiten el conocimiento de aquél; y esto sólo puede rea­
lizarse a través de los registros públicos, cuya organización se
reserva al Estado (en España, el art. 149.1.8.° de la Constitu­
ción atribuye al Estado de manera expresa la organización de
los registros públicos).

BIBLIOGRAFIA MONOGRAFICA SUMARIA: Gallardo Rueda, El Registro


de la Propiedad y la doctrina de la seguridad jurídica, en Curso de Conferen­
cias de 1951 del Ilustre Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad.
Madrid, pág. 1; Ladaria Caldentey, Legitimación y apariencia jurídica, Barce­
lona, 1952; Rodríguez, Agustín W., Publicidad inmobiliaria, Ed. Depalma,
Buenos Aires, 1974.

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