Location via proxy:   [ UP ]  
[Report a bug]   [Manage cookies]                

Revista Del Notariado Reflexiones Sobre El Derecho Real de Superficie en El Código Civil y Comercial Print

Descargar como pdf o txt
Descargar como pdf o txt
Está en la página 1de 31

26/7/2020 Revista del Notariado » Reflexiones sobre el derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial » Print

- Revista del Notariado - http://www.revista-notariado.org.ar -

Reflexiones sobre el derecho real de superficie en el


Código Civil y Comercial
Posted By admin On 5 junio, 2017 @ In Varias | Comments Disabled

Sumario
1. Introducción
2. Reseña histórica
3. El derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial
3.1. Concepto y naturaleza jurídica
3.2. Objeto
3.3. Plazo
3.4. Legitimados
3.5. Adquisición
3.6. Facultades del superficiario
3.6.1. Facultades materiales
3.6.2. Facultades jurídicas
3.7. Facultades del propietario del suelo
3.8. Destrucción de la propiedad superficiaria
3.9. Extinción
3.9.1 Alcance del artículo 2124
3.9.2. Causales de extinción
3.9.3. Efectos de la extinción
4. Conclusión
5. Bibliografía
Notas

www.revista-notariado.org.ar/2017/06/reflexiones-sobre-el-derecho-real-de-superficie-en-el-codigo-civil-y-comercial/print/ 1/31
26/7/2020 Revista del Notariado » Reflexiones sobre el derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial » Print

Imagen: Pedro Moura Pinheiro, CC-BY-NC-SA

Autores: Pedro F. Sáenz (ver bio) | Martín Rachid (ver bio)

Resumen: El Código Civil y Comercial incorpora formalmente a nuestro derecho vigente el


derecho de superficie como un derecho real temporario, de carácter dual o bifronte, pudiendo
manifestarse como derecho sobre cosa ajena o sobre cosa propia. El presente ensayo busca
abordar la regulación de esta figura haciendo un análisis detallado de los artículos específicos
del citado cuerpo legal, procurando brindar una herramienta útil en orden al entendimiento de
esta institución que, además de resultar novedosa, exige un gran esfuerzo por parte de los
operadores del derecho para vencer las vallas culturales con que naturalmente ha de toparse su
concreta aplicación práctica. *

1. Introducción ^
Sabido es que en el ideario de Vélez Sarsfield, toda restricción o limitación al derecho de dominio
que no fuera estrictamente necesaria para el resguardo del orden público no era aceptada con
demasiado beneplácito, viendo en las desmembraciones del dominio cierto resabio del régimen
feudal que la codificación decimonónica intentó contrarrestar, cuando no suprimir. En este
contexto, el derecho de superficie no podía tener lugar en el Código Civil (CCIV), tal como lo
expresó el codificador al iniciar la nota al artículo 2503 CCIV. 1 El intransigente rechazo de este
derecho real fue tal que Vélez Sarsfield no solo se limitó a excluirlo de la enumeración del elenco
de derecho reales admitidos (art. 2502

www.revista-notariado.org.ar/2017/06/reflexiones-sobre-el-derecho-real-de-superficie-en-el-codigo-civil-y-comercial/print/ 2/31
26/7/2020 Revista del Notariado » Reflexiones sobre el derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial » Print

CCIV) sino que se tradujo en una expresa norma prohibitiva en


el artículo 2614 CCIV, el que, en su redacción original,
textualmente establecía:

Los propietarios de bienes raíces no pueden constituir sobre ellos


derechos enfitéuticos, ni de

superficie, ni imponerles censos,


ni rentas que se extiendan a
mayor término que el de cinco
años, cualquiera sea el fin de la
imposición; no hacer en ellos
vinculación alguna.
Esc. Martín Rachid
Como vemos, el codificador no
desconoció el derecho de
superficie; muy por el contrario, y
como se encargó de detallar en la
nota al artículo 2503 CCIV, pese a
reconocer su abolengo romanista
Esc. Pedro Sáenz
(en el derecho pretoriano), se
encargó de aclarar que fue política
legislativa deliberada la de excluir este derecho real por considerar que “desmejoraría los bienes
raíces y traería mil dificultades y pleitos con los propietarios de los terrenos”.

Lo cierto es que, paulatinamente, las codificaciones modernas y la doctrina nacional e


internacional comenzaron a hacer reverdecer el derecho real de superficie a los fines de atender
a las necesidades que fueron imponiéndose en materia urbanística y habitacional, a la par que la
concepción social del derecho de propiedad fue abriéndose camino legitimando así restricciones y
desmembraciones otrora condenadas o descartadas de plano. En ese orden de ideas, se ha
incorporado al derecho argentino vigente el derecho real de superficie, toda vez que el artículo
1945 del Código Civil y Comercial (CCCN) 2 en su parte pertinente establece:

El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que
su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.

Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su


dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie.

De esta manera se consagra, como regla general, la máxima “superficie solo cedit”, es decir, lo
plantado o construido sobre el suelo accede al mismo y, consecuentemente, pertenece al dueño
del terreno. No obstante, ese mismo artículo se encarga de aclarar que tal principio cede frente
al derecho real de propiedad horizontal y al de superficie. Siendo este último derecho real el
objeto del presente trabajo, procuraremos hacer una reseña histórica del instituto y un análisis
sistemático de las normas del Código vigente que lo regulan (arts. 2114-2128), esbozando
algunas consideraciones que entendemos necesarias para lograr un estudio más profundo de

www.revista-notariado.org.ar/2017/06/reflexiones-sobre-el-derecho-real-de-superficie-en-el-codigo-civil-y-comercial/print/ 3/31
26/7/2020 Revista del Notariado » Reflexiones sobre el derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial » Print

esta nueva herramienta incorporada por la actual legislación civil y comercial, aclarando, desde
ya, que no pretende este ensayo agotar las innumerables reflexiones que esta figura amerita.

2. Reseña histórica ^
Para encontrar el origen de este derecho, 3 debemos remontarnos al derecho romano y
vislumbrar en la evolución jurídica de sus instituciones, especialmente de la mano de la labor de
los pretores, la génesis de este derecho real. 4

Sin dejar de lado el principio de que la propiedad del suelo se extiende a lo en él plantado o
construido, 5 comenzaron paulatinamente a aceptarse figuras jurídicas que, sin derogar tal
regla, introdujeron en la práctica cierta flexibilización. La primera manifestación en tal sentido
puede advertirse en las concesiones ad edificandum, en virtud de las cuales –primero sobre
terrenos del Estado y luego sobre inmuebles de particulares– se le acordaba al beneficiario la
posibilidad de construir sobre un inmueble ajeno y gozar de tales edificaciones de manera
temporal o perpetua contra el pago de un canon, normalmente de carácter anual (llamado
solarium).

En sus orígenes, esta herramienta jurídica solo otorgaba derecho de uso y goce sobre las
construcciones, es decir, el principio de que la superficie accede al suelo conservaba plena
vigencia, siendo el dueño del suelo el propietario exclusivo de lo plantado o construido. Sin
embargo, frente a arriendos que se extendían por tiempos prolongados y en virtud de los cuales
los arrendatarios hubieren realizado construcciones sobre el inmueble arrendado o en su
subsuelo, los pretores comenzaron a acordarles a estos una actio in rem que se podía hacer
valer contra todos, incluso contra el propietario del suelo, como así también una excepción frente
a la vindicativo de este último, comenzando de esta forma, en el periodo posclásico, a dibujarse
el contorno real de este derecho. 6 En la Edad Media, este derecho se vio absorbido por la
enfiteusis; en consecuencia, se produjo definitivamente el desdoblamiento entre el dominio
directo y el dominio útil, extendiendo su objeto no solo a edificaciones sino también a
plantaciones. 7

Es dable destacar, más próximo en el tiempo, que en la legislación francesa el derecho real de
superficie “entró por la ventana” a través de una particular interpretación del artículo 553 del
Código Civil de 1804, el cual rezaba lo mismo que el artículo 2519 CCIV. 8 De esta forma, se
admitió la posibilidad de que lo construido o plantado perteneciera a una persona diferente del
dueño del suelo.

El Código Civil de Alemania de 1900 (Bürgerliches Gesetzbuch o BGB) originariamente reguló


este derecho real –luego modificado por la ordenanza del 15 de enero de 1919–. 9 En el mismo
sentido, recibió consagración en las codificaciones civiles de Prusia (1794), Suiza (1807), Austria
(1811) e Italia (1942), y en la legislación española a través de la Ley del Suelo y Ordenación
Urbana del año 1956 y la Reforma del Reglamento Hipotecario de 1959. 10 En cuanto a los
códigos latinoamericanos que receptan la figura, se destacan, entre otros: el nuevo Código Civil
de Brasil (2003), el de Perú (1984), el de Cuba (1988) y el de Bolivia (1976). 11

www.revista-notariado.org.ar/2017/06/reflexiones-sobre-el-derecho-real-de-superficie-en-el-codigo-civil-y-comercial/print/ 4/31
26/7/2020 Revista del Notariado » Reflexiones sobre el derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial » Print

Tal como hemos dicho precedentemente, y salvo la interpretación en soledad de Machado, 12


Vélez Sarsfield no incluyó el derecho real de superficie en el catálogo del artículo 2502 CCIV,
prohibiendo expresamente el derecho real de superficie, la enfiteusis y la división horizontal de la
propiedad de los inmuebles (2518, 2519, 2614, 2617 y concordantes). Por su parte, los
anteproyectos de reforma de la legislación civil de 1926 (Bibiloni), 1936 y 1954 (Llambías) no
contemplaron la figura del derecho real de superficie, manteniendo en tal sentido la posición
contraria consagrada por el CCIV.

Si se quisiera identificar un momento específico a partir del cual el derecho real de superficie
adquiere carta de ciudadanía entre la doctrina nacional, ese sería, sin lugar a dudas, las X
Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Corrientes, 1985), en las que se declaró la conveniencia
de regular el derecho de superficie y una serie de directivas que marcaron el rumbo de los
futuros proyectos de reforma. 13 En ese sentido, los proyectos de reforma de 1987 (art. 2614),
de 1993 (arts. 3153-3158) y de 1998 (arts. 2018-2028) previeron y reglaron el derecho real de
superficie, no obstante lo cual, como es sabido, ninguno de ellos llegó a convertirse en ley
vigente.

Finalmente, y siguiendo el derrotero legislativo en nuestro país, resulta de vital trascendencia la


Ley 25509 (de fecha 14 de noviembre de 2001, promulgada el 11 de diciembre y publicada en el
Boletín Oficial del 17 de diciembre), por la cual se consagró por primera vez en nuestro país el
derecho real de superficie, pero en el marco de la Ley 25080 de Inversiones para Bosques
Cultivados. Así, se receptó este nuevo derecho real solo para forestación o silvicultura, es decir
que no podía extenderse a ninguna otra finalidad o variante, denominándose en consecuencia al
nuevo derecho real como “de superficie forestal” (art. 2502, inc. 8, CCIV). 14

Finalmente, el CCCN (sancionado por Ley 26994, modificada por Ley 27077, y vigente en
nuestro país desde el 1 de agosto de 2015) consagró el derecho real de superficie en su más
amplia expresión –es decir, tanto con fines de plantación y forestación como con objeto
constructivo– en sus artículos 2114 y 2128, cuyo análisis sistemático se pretenderá formular en
los párrafos siguientes.

3. El derecho real de superficie en el Código Civil y


Comercial ^
3.1. Concepto y naturaleza jurídica ^
El CCCN, en su artículo 2114, literalmente establece:

Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un


inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica
del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el
terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración
establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las
leyes especiales.

Siguiendo a Kiper, podemos afirmar que

www.revista-notariado.org.ar/2017/06/reflexiones-sobre-el-derecho-real-de-superficie-en-el-codigo-civil-y-comercial/print/ 5/31
26/7/2020 Revista del Notariado » Reflexiones sobre el derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial » Print

El derecho de superficie es, en términos simples, el derecho real de tener una cosa propia en
terreno ajeno. La superficie, con más técnica, es el derecho real de construir, plantar o forestar
sobre un inmueble ajeno y hacer propio lo incorporado, o de adquirir una construcción,
plantación o forestación ya existente separada de la propiedad de su emplazamiento, por un
plazo determinado. 15

De la redacción del artículo podemos distinguir dos planos o manifestaciones del derecho de
superficie que se darán normalmente de manera sucesiva desde el punto de vista cronológico, a
saber: en una primera instancia, el titular del derecho de superficie (superficiario) tendrá la
facultad de construir, plantar o forestar sobre la rasante, vuelo o subsuelo del inmueble y, en una
segunda instancia, se hará propietario de lo construido, plantado o forestado. Esto permite
sostener que, en la mayoría de los casos, habrá un primera etapa o manifestación primigenia del
derecho de superficie (derecho de superficie en sentido estricto) donde estará contenida, de
manera embrionaria, una propiedad superficiaria que recaerá sobre lo que en definitiva se
construya o plante en el inmueble. En este sentido se ha afirmado que

El derecho de edificar no es propiedad superficiaria; es un poder autónomo y actual, en el cual


reside también una propiedad superficiaria in fieri, el germen de una futura propiedad
superficiaria. 16

No obstante, y tal como lo deja aclarado el citado artículo 2114, existe la posibilidad de que el
derecho de superficie se constituya sobre construcciones o plantaciones existentes, supuesto en
el cual estaremos ante propiedad superficiaria ab initio, sin perjuicio de la facultad
correspondiente al superficiario de realizar nuevas plantaciones o construcciones.

De lo precedentemente dicho, y con respecto a la naturaleza jurídica de este derecho, podemos


afirmar que se trata de un derecho real de carácter temporario mixto o dual, toda vez que
mientras no existan en el inmueble plantaciones o forestaciones recaerá sobre cosa ajena en
tanto que, a medida que vayan haciéndose edificaciones o plantaciones, será sobre cosa propia.
17 En tal sentido, es dable destacar que en las XIX Jornadas Nacionales de Derecho Civil
(Rosario, 2003) se concluyó que el derecho real de superficie forestal es mixto, bifronte o
bipolar, en el sentido de que puede presentarse o catalogarse tanto como derecho real sobre
cosa propia como derecho real sobre cosa ajena. Por su parte, en una postura minoritaria se
estableció que “el derecho real de superficie forestal recae siempre sobre cosa propia o bien
siempre sobre cosa ajena”. 18

Entendemos que el CCCN se ha enrolado en la concepción compleja o dual del derecho real de
superficie, previendo que este ha de recaer sobre cosa ajena cuando aún no haya realizado el
superficiario plantaciones o construcciones y sobre cosa propia cuando dichas construcciones o
plantaciones se hayan comenzado a realizar, o bien cuando se hubiera transferido la propiedad
superficiaria sobre edificaciones o plantaciones ya existentes. El principal argumento a favor de
esta posición se encuentra en el texto del artículo 1888, que literalmente reza:

Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son derechos reales sobre
cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los
conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe
propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena…

www.revista-notariado.org.ar/2017/06/reflexiones-sobre-el-derecho-real-de-superficie-en-el-codigo-civil-y-comercial/print/ 6/31
26/7/2020 Revista del Notariado » Reflexiones sobre el derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial » Print

Esto pone en evidencia que cuando haya propiedad superficiaria, estaremos ante un derecho real
sobre cosa propia; en cambio, mientras esta propiedad superficiaria no exista –porque aún no se
han realizado plantaciones o edificaciones–, el derecho real recaerá sobre cosa ajena.

Algunos autores consideran que solo se podrá hablar de propiedad superficiaria cuando la
plantación o edificación proyectadas se encuentren totalmente concretadas. No compartimos
esta posición, entendemos que desde el momento en que comienza a edificarse o a hacerse las
primeras plantaciones, se va operando progresivamente una mutación substancial, naciendo
propiedad superficiaria sobre estas cosas que el superficiario incorpora a su patrimonio sin que
se extinga el derecho a plantar o edificar por el resto, el cual será el motor o causa eficiente de
la futura propiedad superficiaria que se irá erigiendo sobre las construcciones o plantaciones
nacientes. 19

Importante es destacar que esta mutación o metamorfosis puede darse de manera inversa ante
la destrucción de la propiedad superficiaria, supuesto en el cual renace en toda su extensión el
derecho a plantar o edificar, salvo pacto en contrario (art. 2122). Parece oportuno aclarar,
entonces, que el derecho a plantar o edificar es sin dudas un derecho real desde el inicio, que
otorga a su titular un poder autónomo y oponible erga omnes, acordándole la facultad de
realizar las plantaciones o edificaciones proyectadas, no obstante lo cual, este derecho a plantar,
forestar o construir es una facultad “medial” pues constituye un instrumento destinado a dar
nacimiento a la propiedad superficiaria (propiedad superficiaria in fieri, en palabras de Messineo
arriba citadas). 20 En cambio, la propiedad superficiaria es una verdadera propiedad inmobiliaria
que se rige por las normas del dominio revocable, salvo en lo que expresamente el Código haya
modificado (art. 2128).

Cornejo afirma: “la propiedad superficiaria es un dominio sujeto a un plazo resolutorio”. 21 De


esta manera, puede aseverarse que estaremos ante la coexistencia de dos derechos de
propiedad imperfectos: por un lado el del dueño del suelo y por otro lado el del superficiario.

En cuanto a la relación entre estas propiedades, es importante destacar que el derecho real de
superficie configura una carga o gravamen respecto del dueño del suelo (art. 1888, 2º párrafo).
En consecuencia, puede afirmarse que este es titular de un dominio imperfecto (arts. 1946 y
1964 in fine), pues ha consentido la suspensión temporal del principio de accesión respecto del
inmueble de su titularidad.

3.2. Objeto ^
El objeto de este derecho real será siempre un inmueble –quedan excluidos obviamente los
bienes muebles–. Tal como se dijera más arriba, mientras no haya edificación o plantación
(derecho real de superficie en sentido estricto), el objeto será un inmueble ajeno, perteneciente
precisamente al dueño del suelo, en tanto que, una vez comenzadas las plantaciones o
construcciones (propiedad superficiaria) el objeto será un inmueble propio.

Habiendo dejado aclarado que el derecho real de superficie (en cualquiera de sus
manifestaciones) tendrá por objeto una cosa inmueble, 22 parece oportuno destacar que si esa
cosa inmueble que sirve de asiento a la propiedad superficiaria (las plantaciones o

www.revista-notariado.org.ar/2017/06/reflexiones-sobre-el-derecho-real-de-superficie-en-el-codigo-civil-y-comercial/print/ 7/31
26/7/2020 Revista del Notariado » Reflexiones sobre el derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial » Print

construcciones) fuera separada del suelo –por ejemplo, en caso de cosecha o los materiales
resultantes de una demolición– estaremos no ya ante un supuesto de dominio revocable, sino
ante un dominio pleno sobre esas cosas muebles. Este se regirá por las reglas genéricas
establecidas al respecto (arts. 1895 y concordantes), pues la mutación de la naturaleza de la
cosa, por su desvinculación ontológica del suelo, genera un cambio del régimen dominial.

En cuanto a su emplazamiento, el artículo 2116, establece:

El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte
determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya
existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal.

La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación,
forestación o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.

Del texto de la norma, se impone una primera consideración, a saber: la posibilidad de constituir
derecho real de superficie sobre todo el inmueble o solo sobre una parte materialmente
determinada, coincidiendo con lo establecido en el artículo 1883, en el sentido de que los
derechos reales pueden tener por objetos una parte materialmente determinada de una cosa.
Consecuentemente, debe excluirse –por ser incompatible con la propia naturaleza de este
derecho– la posibilidad de constituir superficie sobre una parte indivisa, carente de materialidad.

Al referirse el artículo a “parte materialmente determinada”, consideramos que no sería


necesario confeccionar un plano de subdivisión aprobado por organismos catastrales, siendo
suficiente a tal efecto un croquis realizado por profesional idóneo. Nos inclinamos por esta
solución toda vez que, conforme al concepto legal de parcela, 23 desde el momento en que se
confecciona y aprueba catastralmente un plano de subdivisión se está dando origen a una nueva
cosa desde el punto de vista técnico, es decir, esa extensión territorial continua con sus límites
perimetrales que es la parcela, no ya una “parte” de una cosa sino precisamente “otra” cosa. 24

En cuanto a la proyección espacial del derecho de superficie, este puede darse: a) sobre la
rasante –que será el supuesto más habitual–, no debiendo perderse de vista que tanto las raíces
(en el caso de plantaciones) como los cimientos (en el caso de las construcciones)
inevitablemente se han de extender parcialmente al subsuelo del inmueble y que, lógicamente,
el superficiario inevitablemente ocupará el espacio sobre la rasante dada la materialidad de las
construcciones o plantaciones que se realicen; b) sobre el espacio aéreo: se refiere a la
posibilidad de que el superficiario extienda una construcción o plantación (difícil de imaginar esta
hipótesis) solo sobre el espacio aéreo del inmueble, como podría ser, por ejemplo, un puente
colgante, o una estructura para cartelería; creemos, no obstante, que en estos casos, tal vez la
solución jurídica más adecuada sea recurrir a la constitución del derecho real de servidumbre; c)
sobre el subsuelo: en este supuesto, el nudo propietario podrá desplegar con mucho más
provecho sus facultades.

Puede también emplazarse el derecho de superficie sobre construcciones ya existentes,


resultando imperioso distinguir este caso de la transferencia de la propiedad superficiaria sobre
tales construcciones. En efecto, existiendo construcciones ya edificadas en el inmueble puede
acordársele al superficiario la facultad de construir o plantar tomando como base esas

www.revista-notariado.org.ar/2017/06/reflexiones-sobre-el-derecho-real-de-superficie-en-el-codigo-civil-y-comercial/print/ 8/31
26/7/2020 Revista del Notariado » Reflexiones sobre el derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial » Print

construcciones y haciendo propio lo que, a partir de ese punto, se construya o plante,


conservando el constituyente su dominio sobre las construcciones preexistentes que sirven de
asiento al derecho real de superficie.

Con relación al derecho de superficie sobre construcciones afectadas al régimen de propiedad


horizontal, se abordará en profundidad al analizar los legitimados para constituir superficie.

Por último, y conforme a la parte final del artículo objeto de análisis, “la extensión del inmueble
afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación, forestación o construcción”. En tal
sentido, se ha manifestado:

El otorgar una extensión mayor a la edificada simplifica notablemente las relaciones entre el
dueño del suelo y el superficiario; de otro modo habría que acudir a constituir otros derechos
reales, como servidumbres de paso, de agua, de vista, etcétera. 25

Lo determinante es que esa mayor extensión resulte ser útil para su aprovechamiento, es decir,
debe existir una relación de conexidad funcional que justifique la extensión del derecho a una
superficie mayor a la estrictamente necesaria para desarrollar la finalidad del contrato.

3.3. Plazo ^
Tal como surge del concepto legal consagrado en el artículo 2114, es una nota esencial o
característica del derecho de superficie su carácter temporario. En este sentido, el plazo máximo
del derecho real de superficie, conforme a lo establecido en el artículo 2117, dependerá de la
finalidad que justificó la constitución del derecho. En efecto, cuando este se hubiere constituido
para realizar construcciones, no podrá extenderse por más de setenta (70) años; en tanto que si
lo hubiese sido con fines de forestación o plantación, el plazo máximo se reduce a cincuenta (50)
años.

El propio artículo de referencia se encarga de aclarar que el plazo debe computarse desde la
adquisición del derecho de superficie. Esto obliga a tener en cuenta que el derecho real de
superficie –que se ejerce con la posesión (art. 1891)– solo se considerará constituido con la
concurrencia del título y modo suficiente (arts. 1892 y 750). En consecuencia, para que empiece
a correr el plazo, será necesario el otorgamiento de la pertinente escritura pública (art. 1017,
inc. a) que sirva de título suficiente y la tradición, debiendo tenerse presente que, conforme
surge de lo establecido en el artículo 1914, se presume que la posesión comienza desde la fecha
del título. Por lo tanto, y salvo que se pruebe lo contrario, el plazo de duración del derecho real
de superficie deberá comenzar a contarse desde la fecha la escritura pública que le dio origen.

El propio artículo 2117 se encarga de consagrar la posibilidad de prorrogar el derecho de


superficie siempre que no exceda de los plazos máximos, lo que lleva a sostener que las
sucesivas prórrogas no podrán tener como resultado un derecho real de superficie que exceda
los setenta o cincuenta años –según el caso–, contados desde el origen del derecho.

Por último, es dable destacar que no se ha fijado un plazo mínimo, de manera tal que esto ha
quedado librado a la autonomía de la voluntad de los contratantes. 26

www.revista-notariado.org.ar/2017/06/reflexiones-sobre-el-derecho-real-de-superficie-en-el-codigo-civil-y-comercial/print/ 9/31
26/7/2020 Revista del Notariado » Reflexiones sobre el derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial » Print

3.4. Legitimados ^
En el artículo 2118 se establecen los sujetos legitimados para constituir derecho real de
superficie en los siguientes términos: “Están facultados para constituir el derecho de superficie
los titulares de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal”. Respecto de
los titulares de dominio, no hay mucho que decir: siendo el dominio el derecho real que más
extensas facultades otorga respecto de la cosa que constituye su objeto (art. 1941) es lógico
que el dominus pueda constituir derecho de superficie.

En relación con la situación de los titulares de condominio, es dable hacer algunas aclaraciones.
En primer lugar, debemos tener en cuenta que la constitución de un derecho real de superficie
configura un acto de disposición sobre todo el inmueble o una parte materialmente determinada
de él –ya hemos dejado aclarado que no puede la superficie recaer sobre una parte indivisa–. En
consecuencia será necesaria la conformidad de todos los cotitulares conforme a lo establecido en
la primera parte del artículo 1990. 27 En segundo lugar, se plantea el interrogante acerca de la
posibilidad de que se constituya derecho real de superficie a favor de uno de los condóminos del
inmueble, frente a lo cual la posición de la doctrina aparece dividida. En efecto, por la respuesta
negativa se inclina Zelaya:

… por más que todos los condóminos consientan la adquisición, tampoco es válida la superficie
adquirida por uno de ellos sobre el fundo común pues, por aplicación del principio nemine res
sua servit (propio de la servidumbre pero extensivo a cualquier gravamen), solo podría
constituirse una superficie sobre un inmueble ajeno (arg. art. 2114). 28

En la posición contraria encontramos a Kiper:

Quien adquiera el derecho real de superficie debe ser una persona distinta del dueño del suelo,
pues aquí también rige la máxima nulli res sua servit. No obstante, sí sería posible que el
superficiario fuese condómino del terreno. 29

No vemos motivos para negarle al condómino la posibilidad de ser constituido en titular de un


derecho real de superficie sobre la cosa de su cotitularidad, pues en virtud del régimen aplicable
en materia de condominio respecto de los actos de disposición jurídica y material y de mejoras
sobre la cosa común (arts. 1983, 1989 y concordantes), claramente no podría el condómino
pretender realizar construcciones y plantaciones para hacerlas exclusivamente suyas, de manera
que no parece justo privarlo de la posibilidad de acceder –con la conformidad de los restantes
condóminos– al régimen del derecho de superficie, de lo contrario entendemos que se estaría
violentando el principio de igualdad consagrado en el artículo 16 de la Constitución Nacional,
pues se pondría al condómino en una posición evidentemente desventajosa frente a terceros
que, por el solo hecho de no integrar el condominio, sí podrían ser titulares de derecho de
superficie y, eventualmente, hacer suyas las construcciones o plantaciones sobre el inmueble.
Por último, el artículo 2118 incluye entre los facultados para constituir derecho de superficie a
los titulares de propiedad horizontal, lo que exige también ciertas reflexiones.

Preliminarmente, debe recordarse que, conforme al artículo 2037, el derecho real de propiedad
horizontal es el que le acuerda a su titular facultades de uso, goce y disposición jurídica y

www.revista-notariado.org.ar/2017/06/reflexiones-sobre-el-derecho-real-de-superficie-en-el-codigo-civil-y-comercial/print/ 10/31
26/7/2020 Revista del Notariado » Reflexiones sobre el derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial » Print

material sobre partes propias y partes comunes de un edificio. Se establece una inescindibilidad
e interdependencia entre esas partes y las facultades que sobre ellas se ejercen y que, atento a
lo establecido en el artículo 2043, lo que constituye parte propia o privativa son las cosas o
partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos
portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones. 30
Como vemos, y de acuerdo a lo que legalmente constituye la parte propia o privativa sobre la
cual el titular del derecho real de propiedad horizontal puede desplegar la facultad de disposición
material y jurídica, resulta difícil imaginar la posibilidad de que el titular de un derecho real de
propiedad horizontal pueda, individualmente, constituir un derecho de superficie respecto de su
unidad funcional.

Si bien resulta difícil admitir esta posibilidad, no ocurre lo mismo cuando se trata de hacer lo
propio sobre partes comunes del edificio. En este caso, debe recordarse que el artículo 2116, al
legislar sobre el emplazamiento, establece:

El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte
determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya
existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal.

Esto posibilita en consecuencia que la parte libre del terreno en el cual se emplaza la
construcción o bien la parte superior del edificio o cualquier otro sector común (un jardín por
ejemplo) pueda ser objeto de derecho real de superficie.

Es importante remarcar que en caso de que el inmueble hubiese sido afectado al régimen de
propiedad horizontal, mediante la aprobación del pertinente plano especial y el otorgamiento del
reglamento de propiedad horizontal mediante escritura pública (artículo 2038), pero sin que se
hubiera transferido aún ninguna unidad funcional, no estaremos propiamente ante “derecho real
de propiedad horizontal” sino ante un “estado de propiedad horizontal”, periodo en el cual, no
habiéndose generado todavía la relación comunitaria que define la dinámica del régimen de
propiedad horizontal, será el dueño del edificio el que podrá tomar la decisión de constituir
derecho de superficie, sin necesidad de recurrir a asambleas ni a los mecanismos que a
continuación se especificarán.

Habiendo nacido ya el derecho real de propiedad horizontal, por pertenecer las unidades
funcionales a distintos propietarios, resulta imperioso tener presente que, en virtud de lo
normado en el artículo 2052, toda mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes que
implique realizar excavaciones o elevar nuevos pisos requiere de la aprobación unánime de todos
los propietarios, por lo que la constitución del derecho real de superficie sobre sectores comunes
del edificio encuadra dentro de la previsión de este artículo, tornando exigible la unanimidad.

Parece oportuno destacar que las cosas y partes comunes no forman parte del patrimonio de la
persona jurídica consorcio, sino que su propiedad corresponde, bajo la forma de un condominio
con indivisión forzosa perdurable, a todos los propietarios de las unidades funcionales del
edificio, lo que debe tenerse en cuenta a la hora de definir los legitimados para constituir este
derecho y las consecuencias jurídicas derivadas de la extinción del derecho de superficie.

www.revista-notariado.org.ar/2017/06/reflexiones-sobre-el-derecho-real-de-superficie-en-el-codigo-civil-y-comercial/print/ 11/31
26/7/2020 Revista del Notariado » Reflexiones sobre el derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial » Print

Con respecto a la legitimación, perteneciendo las partes y sectores comunes a los propietarios y
no al consorcio, son estos propietarios quienes deberán otorgar el acto de constitución del
derecho real de superficie. Si bien para poder aprobar este contrato será necesario convocar a
asamblea y alcanzar la unanimidad exigida por el citado artículo 2052, no es esta una
manifestación orgánica del consorcio, considerado como persona jurídica, sino más bien una
expresión de las reglas que rigen el derecho real de condominio por imperio de la primera parte
del artículo 1990 más arriba transcripto. Esto quiere decir que la escritura pública por la cual se
ha de constituir el derecho real de superficie sobre una parte o cosa común no podría ser
otorgada por el administrador como órgano del consorcio sino por los copropietarios, quienes, no
obstante, podrían apoderar al administrador, aunque este, en tal caso, no ejercería la
representación orgánica de la persona jurídica consorcial sino que actuaría como representante
convencional de lo consorcistas.

Otra consecuencia de esta distinción radica en que al extinguirse el derecho real de superficie y
recobrar plena vigencia el principio de que la superficie accede al suelo –que será analizado más
adelante–, las construcciones que hubiere realizado el superficiario pasan a ser cosas y partes
comunes del edificio, engrosando en consecuencia el patrimonio de los propietarios y no el del
consorcio, correspondiendo a aquellos, personalmente considerados, hacer frente a la
indemnización correspondiente. Habiendo admitido la posibilidad de que el superficiario sea un
condómino, del mismo modo podría aceptarse la constitución de un derecho real de superficie
sobre cosas o partes comunes a favor de un propietario de una unidad funcional emplazada en el
propio edificio (art. 2053), no debiendo identificarse la figura que estamos analizando con la
cláusula de sobreelevación habitualmente previstas en algunos reglamentos.

La sobreelevación es la facultad de elevar nuevos pisos o construcciones en las plantas


superiores de un edificio o en otros espacios libres de construcciones, como jardines, terrazas de
uso exclusivo, espacios destinados a guardacoches de planta baja, etc. 31 La gran diferencia
entre el derecho de superficie y la cláusula de sobreelevación es que, en el primer caso, las
construcciones que realice el superficiario se incorporarán a su patrimonio a título de dominio
revocable (propiedad superficiaria), en tanto que, en el segundo caso, el beneficiario de la
cláusula de sobreelevación se convertirá en titular de un derecho de propiedad perfecto respecto
de las construcciones que realice. 32

Pese a que la normativa no hace mención a ellos de manera específica, consideramos que los
titulares del derecho real de conjunto inmobiliario también están legitimados para constituir
derecho real de superficie, pues, en primer lugar, los conjuntos inmobiliarios constituyen una
“propiedad horizontal especial” (art. 2075) y, por otro lado, atento a que la unidad funcional
puede estar construida o en proceso de construcción, parece absolutamente viable que, a través
del derecho real de superficie, sea el superficiario quien realice la construcción o, incluso,
plantación (piénsese en las clubes de chacras donde las unidades funcionales pueden ser
destinadas a actividades vinculadas a la agricultura).

Por otro lado, creemos admisible que el Estado nacional, provincial o municipal constituya
derecho real de superficie sobre inmuebles de dominio privado, posibilidad esta que muestra
mayor potencialidad sobre todo en miras a promover políticas tendientes a paliar la crisis
habitacional. En caso de que se pretendiera hacer lo propio sobre un inmueble de dominio

www.revista-notariado.org.ar/2017/06/reflexiones-sobre-el-derecho-real-de-superficie-en-el-codigo-civil-y-comercial/print/ 12/31
26/7/2020 Revista del Notariado » Reflexiones sobre el derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial » Print

público, la situación no podrá regirse por la reglas de la legislación civil, sino por las normas del
derecho administrativo, siendo conveniente el dictado de una legislación especial.

Finalmente, es importante tener en cuenta que cuando se pretendiera construir derecho real de
superficie sobre inmueble ganancial o sobre un inmueble propio en el que está radicada la
vivienda familiar, deberá contarse con el asentimiento del cónyuge del constituyente, conforme a
lo establecido en los artículos 470, inciso a), y 456, respectivamente.

3.5. Adquisición ^
Bajo el título “adquisición”, el artículo 2119 legisla sobre los modos de adquirir y transmitir el
derecho de superficie (en sus dos planos, es decir, abarca tanto el derecho a plantar, forestar o
construir como la propiedad superficiaria) en los siguientes términos:

El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido
por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por usucapión. La prescripción
breve es admisible a los efectos del saneamiento del justo título.

Del texto de la norma puede concluirse que se distingue entre el acto de constitución del derecho
real de superficie y el acto de transmisión, toda vez que mientras la constitución, es decir, el acto
jurídico que va a dar origen al derecho necesariamente deberá ser de naturaleza contractual, la
transmisión del derecho de superficie ya constituido puede darse, en cambio, tanto por actos
entre vivos como por causa de muerte (sobre la transmisibilidad nos explayaremos al abordar las
facultades jurídicas del superficiario).

El acto constitutivo siempre deberá otorgarse bajo la forma de escritura pública (art. 1017,
inc. a) y deberá ser inscripto en el registro inmobiliario para su oponibilidad a terceros
(art. 1893). Si la constitución se hiciera sin exigirle al superficiario contraprestación alguna se
estará frente a un contrato gratuito al que se le aplicarán subsidiariamente las normas de la
donación (art. 1543) y, en caso de que la constitución sea a título oneroso, deberán tenerse
presentes las normas de la compraventa, permuta o del contrato que más se adecúe a las
condiciones concretas según la contraprestación a la que se hubiera obligado el superficiario.

Pensamos que en cuanto a los modos de constitución de este derecho real resulta aplicable lo
establecido en el artículo 2134 respecto del usufructo, es decir, que el derecho real de superficie
podrá nacer cuando:

a) se transmite el derecho de superficie con reserva de la nuda propiedad;


b) se transmite la nuda propiedad con reserva del derecho de superficie; o
c) se transmite la nuda propiedad a una persona y derecho real de superficie a otra.
Claro está que en estos casos deberá el notario tomar todas las precauciones necesarias para
dotar al acto constitutivo de las reglas y especificaciones que regirán la dinámica contractual. 33

Nos permitimos disentir respetuosamente con la posición de algunos autores, como Kiper, para
quien “la superficie puede ser constituida por testamento” 34, pues nos parece evidente que la
legislación vigente –y tal como lo hacía la Ley 25509 de Superficie Forestal (en su art. 5)– no
permite la constitución por actos de última voluntad, toda vez que, siendo sustancialmente de

www.revista-notariado.org.ar/2017/06/reflexiones-sobre-el-derecho-real-de-superficie-en-el-codigo-civil-y-comercial/print/ 13/31
26/7/2020 Revista del Notariado » Reflexiones sobre el derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial » Print

orden público, la normativa regulatoria de los derechos reales no puede echarse mano en esta
cuestión al argumento según el cual “lo que no está prohibido debe considerarse permitido”. 35

Respecto de la prescripción adquisitiva larga, el artículo de referencia expresamente le deniega


procedencia, lo que resulta lógico pues difícilmente quien ha ostentado la posesión de una
edificación o plantación, de manera pública, pacífica e ininterrumpida por el lapso de veinte
años, pretenda ser declarado solo dueño de lo emplazado sobre el suelo, excluyendo de su
acción el terreno sobre el cual se asienta.

Sí se admite, en cambio, la prescripción breve como modo de adquisición como una herramienta
para sanear un justo título –debiendo aplicarse en este caso las previsiones del artículo 1902–. Y
resulta especialmente útil esta figura en los casos en los que el adquirente no puede acogerse a
la protección acordada por el artículo 392 por haber adquirido de quien no era titular del derecho
de dominio, condominio o propiedad horizontal.

3.6. Facultades del superficiario ^


Habiendo analizado cómo se adquiere el derecho real de superficie, corresponde ahora analizar
qué facultades ostenta el superficiario. Al respecto, el artículo 2120 dispone:

El titular del derecho de superficie está facultado para constituir derechos reales de garantía
sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en
ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie.

El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con


separación del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; puede transmitir
y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas,
durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario.

Del análisis sistemático de las normas del CCCN podemos reconocer las siguientes facultades
acordadas al titular del derecho real de superficie.

3.6.1. Facultades materiales ^


Según lo que se hubiere pactado en el contrato constitutivo, el superficiario podrá plantar,
forestar o construir sobre la rasante, el espacio aéreo o el subsuelo del inmueble ajeno –es lo
que prevé la primera parte del artículo 2115– y, luego de realizadas esas plantaciones o
construcciones, ejercer las facultades de uso y goce sobre las mismas.

El derecho real de superficie puede constituirse sobre construcciones o plantaciones ya


existentes, supuesto en el cual las facultades materiales del superficiario se encaminarán, en
principio, no a la actividad constructiva o forestal sino al uso y goce de las construcciones o
plantaciones aportadas por el nudo propietario. Es dable destacar que, en tal caso, si nada se
dice, el superficiario podrá realizar nuevas construcciones sobre esas edificaciones preexistentes
o bien desforestar o cosechar para luego hacer nuevas plantaciones y, finalmente, realizar
amplios actos de disposición material. Contrariamente, puede que la finalidad perseguida por los

www.revista-notariado.org.ar/2017/06/reflexiones-sobre-el-derecho-real-de-superficie-en-el-codigo-civil-y-comercial/print/ 14/31
26/7/2020 Revista del Notariado » Reflexiones sobre el derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial » Print

contratantes sea exclusivamente brindarle al superficiario el derecho de usar, gozar y disponer


de las construcciones o plantaciones existentes, excluyendo la facultad de realizar nuevas obras
o plantaciones, sujetando la vigencia del derecho de superficie a la subsistencia de las
construcciones o plantaciones originarias (téngase presente que, conforme al art. 2122, puede
pactarse la extinción del derecho real de superficie ante la destrucción de lo plantado, forestado
o construido).

Importante es destacar finalmente que, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 2116 –y que
ya fuera mencionado al abordar lo referente al emplazamiento del derecho– las facultades
materiales podrán extenderse a una superficie mayor a la necesaria para realizar las
plantaciones o construcciones, siempre que sea útil para su aprovechamiento.

3.6.2. Facultades jurídicas ^


Facultades que le competen al superficiario desde el punto vista jurídico:

a) Transmisibilidad del derecho: Si bien no está prevista la transmisión del derecho del
superficiario en el texto del artículo 2120, la posibilidad surge de lo establecido en los artículos
2119 y 2123.
Tal como surge del citado artículo 2119, la transmisión puede darse mediante actos entre vivos y
por causa de muerte (por las reglas de la sucesión ab intestato o por vía testamentaria).
La doctrina se muestra dividida sobre la posibilidad de restringir o prohibir la transmisibilidad del
derecho de superficie. 36 No obstante –y ante la particularidad de este derecho y la importancia
que pueden revestir en la dinámica contractual las condiciones personales del superficiario,
especialmente en la faz inicial, cuando aún no hay propiedad superficiaria–, nos inclinamos por
admitir la validez de cláusulas tendientes a restringir la libre transmisibilidad de este derecho
exigiendo, por ejemplo, la conformidad del nudo propietario o bien la constitución de garantías
suficientes por parte del adquirente, aplicando en este último caso lo dispuesto en el artículo
2142, referente a la transmisión del derecho real de usufructo en virtud de la remisión contenida
en el artículo 2127.
b) Constitución de derechos reales de garantía: De acuerdo al texto del artículo 2120, el titular
del derecho real de superficie puede “constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de
construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria”, resultando imperioso distinguir
los dos planos o manifestaciones que puede asumir el derecho de superficie. En efecto, y
atendiendo a que el párrafo transcripto se refiere a “derechos reales de garantía” en plural,
parece necesario recordar que mientras no haya propiedad superficiaria, el derecho real de
superficie se traduce en un derecho real sobre cosa ajena, que le confiere a su titular la facultad
de plantar, forestar o construir. Por tal motivo, en esta etapa solo parece admisible la
constitución del derecho real de hipoteca, no pareciendo posible la constitución de un derecho
real de anticresis, pues este exige la entrega de la posesión de una cosa registrable
individualizada, lo que resulta imposible en este caso toda vez que el superficiario solo tiene para
ofrecer el “ius edificandi” –del que ya hemos hablado– 37.
La hipoteca, en cambio, al no suponer tradición del objeto sobre el que recae, puede constituirse
tanto sobre el derecho a plantar, forestar o construir como así también sobre la propiedad
superficiaria.

www.revista-notariado.org.ar/2017/06/reflexiones-sobre-el-derecho-real-de-superficie-en-el-codigo-civil-y-comercial/print/ 15/31
26/7/2020 Revista del Notariado » Reflexiones sobre el derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial » Print

Adviértase que en el primer caso estaremos ante un caso de derecho real constituido sobre un
bien que no es cosa, expresamente aceptado por la legislación vigente en su artículo 1883 in
fine. Resulta plausible esta decisión del legislador, pues precisamente es en esta etapa en la que
el superficiario más necesita acceder al crédito para poder llevar adelante la construcción,
plantación o forestación que han motivado la constitución del derecho real de superficie, por lo
que acertado es brindarle una herramienta de este tipo para facilitarle la obtención de la
financiación requerida.
Consideramos, junto con Kiper, que en caso de que se constituyera hipoteca sobre el ius
edificandi cuando la plantación o construcción se hubiere realizado, el derecho real de garantía
se extenderá, por la figura de la subrogación, a lo plantado o edificado, sin necesidad de otorgar
ningún acto complementario. 38
Lógicamente, pudiendo el derecho de superficie –en cualquiera de sus dos planos– ser objeto de
derecho real de garantía, queda en evidencia también que podrá ser embargado y subastado,
aun por acreedores quirografarios.
c) Constitución de derechos reales de disfrute: Corresponde analizar si puede el superficiario
constituir derecho reales de disfrute sobre las plantaciones o edificaciones sobre las que recae su
propiedad superficiaria, para lo cual debemos recurrir a normas que no están contenidas en el
capítulo referente al derecho real de superficie. En efecto, una primera respuesta la
encontraremos en el artículo 2131 en el que se incluye al superficiario entre lo legitimados para
constituir derecho real de usufructo. Ante esto, teniendo en cuentas las remisiones contenidas en
el artículo 2155 –referente al derecho real de uso– y el artículo 2159 –referente al derecho real
de habitación– cabe concluir que el superficiario puede constituir cualquiera de estos derechos
reales de disfrute.
Por su lado, y con relación a la constitución de derecho real de servidumbre, el artículo 2168
establece: “están legitimados para constituir una servidumbre los titulares de derechos reales
que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesión”. Por ello, atento a lo establecido en el
artículo 1891, debemos concluir que siendo la superficie un derecho real que se ejerce por la
posesión, el superficiario se encuentra legitimado para constituir derecho real de servidumbre.
d) Afectación al régimen de propiedad horizontal y enajenación y gravamen de unidades
funcionales: el artículo 2120, en su segundo párrafo, expresamente le permite al superficiario
afectar las construcciones incorporadas a su patrimonio al régimen de propiedad horizontal,
salvo que se hubiere pactado lo contrario, de manera tal que si nada se ha estipulado debemos
entender expedita la posibilidad de afectar la edificación a este régimen especial. El propio ar-
tículo se encarga de establecer que en tal caso se dará una anomalía pues, por las propias
particularidades del derecho de superficie, estaremos ante un régimen de propiedad horizontal
donde el terreno no constituye una parte común, sino que pertenecerá al dueño del suelo,
configurándose una excepción al categórico artículo 2041 que califica al terreno como cosa
necesariamente común. Evidentemente, esta posibilidad de afectar lo construido al régimen de
propiedad horizontal estará encaminada a dar origen a unidades funcionales autónomas por lo
que parece lógico que se autorice al superficiario a gravar o enajenar “las viviendas, locales u
otras unidades privativas”.
Consideramos importante advertir que la enajenación de estas unidades privativas no debe
confundirse con la transmisión del derecho real de superficie pues lo que aquí se transfiere es un
derecho real de propiedad horizontal revocable, en consecuencia, los adquirentes de estas
unidades no asumen las obligaciones contraídas oportunamente por el superficiario y, en caso de

www.revista-notariado.org.ar/2017/06/reflexiones-sobre-el-derecho-real-de-superficie-en-el-codigo-civil-y-comercial/print/ 16/31
26/7/2020 Revista del Notariado » Reflexiones sobre el derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial » Print

destrucción total, no podrá invocar el ius edificandi, aplicándose en este supuesto, respecto de
los adquirentes, lo establecido en el artículo 1907, extinguiéndose el derecho real de propiedad
horizontal.
e) Constitución de derechos personales: Teniendo el superficiario amplias facultades de uso y
goce sobre lo plantado y construido resulta innegable que se encuentra legitimado para
constituir derechos personales a través de contratos como la locación o el comodato.
f) Afectación al régimen de vivienda: Entre los argumentos esgrimidos para defender la
legitimación socio-económica del derecho real de superficie se destaca su aptitud para “impulsar
la actividad de la construcción, tan necesaria para paliar la crisis habitacional”. 39 Por lo tanto,
parece forzoso permitirle al superficiario la posibilidad de afectar al régimen de protección a la
vivienda consagrado por los artículos 244 y siguientes la edificación que, siendo objeto de su
propiedad superficiaria, constituye su vivienda.
Por otro lado, no vemos impedimento alguno en admitir tal expediente pues,
independientemente del argumento axiológico arriba esgrimido, la manera en que están
redactados algunos pasajes de las normas específicamente destinadas a regular el régimen
tuitivo de referencia nos permiten incluir al superficiario entre los legitimados. En tal sentido, el
artículo 245 define como legitimado al “titular registral”, y el artículo 246 incluye como
beneficiario al “propietario constituyente”. Consideramos que precisamente el superficiario es
“titular registral” de un derecho real que le otorga facultad de uso, goce y disposición material
jurídica sobre lo construido –en el supuesto bajo análisis, afectado a vivienda– y –tal como lo
dijéramos al abordar la naturaleza jurídica del derecho real de superficie– entendemos que el
superficiario, cuando hay propiedad superficiaria, es propietario de un verdadero dominio
revocable sobre lo edificado. Consecuentemente, consideramos subsumible al superficiario en la
figura de legitimados para instar la afectación al régimen de vivienda.
Por último, y solo para reforzar los argumentos arriba esgrimidos, adviértase que pese a que las
normas reseñadas en ningún momento mencionan al titular de derecho real de propiedad
horizontal o conjunto inmobiliario, no existe jurista que haya sostenido que, dada esa falta de
mención expresa, no puedan estos sujetos afectar a vivienda sus unidades. Cabe destacar que
en caso de que el superficiario efectivamente afecte la edificación a este régimen, se aplicarán
las consecuencias jurídicas propias del mismo, por lo que no podrán los acreedores ejecutar la
propiedad (salvo lo establecido en los incisos del art. 249), la afectación se subrogará al precio o
indemnización que recibiera el superficiario (art. 248, con especial vinculación al art. 2126),
serán aplicables las restricciones en materia de transmisión (art. 250), etc.
g) Aclaraciones comunes: analizadas las facultades que competen al superficiario es propicio
dejar constancias de dos reflexiones aplicables a los supuestos analizados: 1) todos los
derechos, tanto reales como personales, que el superficiario constituya no podrán exceder el
plazo de duración del derecho de superficie; 2) deberá tenerse presente que toda enajenación o
gravamen tendrá que respetar la exigencia del asentimiento conyugal establecida en el artículo
470 y, si el superficiario hubiera radicado en la construcción su vivienda familiar, se tornará
aplicable el artículo 456 con su amplio alcance.

3.7. Facultades del propietario del suelo ^


Tal como se advirtiera precedentemente, el derecho real de superficie configura una carga o
gravamen respecto del dueño del suelo, en los términos del artículo 1888 (2º párrafo). En

www.revista-notariado.org.ar/2017/06/reflexiones-sobre-el-derecho-real-de-superficie-en-el-codigo-civil-y-comercial/print/ 17/31
26/7/2020 Revista del Notariado » Reflexiones sobre el derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial » Print

consecuencia, puede afirmarse que este es titular de un dominio imperfecto conforme a lo


establecido en los artículos 1946 y 1964 in fine, por lo que puede ser considerado nudo
propietario. 40 En esa tesitura, el artículo 2121 dispone que “el propietario conserva la
disposición material y jurídica que corresponde a su derecho, siempre que las ejerza sin turbar el
derecho del superficiario”.

Teniendo en cuenta la dinámica del derecho real de superficie y las facultades que este acuerda
el superficiario queda claro que muy pocos serán los actos de disposición material o jurídica que
el nudo propietario podrá otorgar. A título de ejemplo podemos incluir la constitución de derecho
real de hipoteca sobre la nuda propiedad, supuesto en el cual ninguna molestia se le ocasionaría
el superficiario pues en caso de incumplimiento, el acreedor hipotecario solo subastaría la nuda
propiedad, por lo que el adquirente deberá respetar el derecho real de superficie constituido. Lo
mismo cabe decirse en caso de enajenación de la nuda propiedad. Podría también pensarse –al
menos hipotéticamente– que habiendo constituido un derecho real de superficie sobre la rasante
o con proyección en el espacio aéreo, luego se constituye otro derecho real de superficie, a favor
de un tercero, con proyección al subsuelo, supuesto en el cual el nudo propietario solo
conservaría un derecho de propiedad sobre una franja del inmueble “aprisionada” por los
derechos reales ajenos.

En cuanto a los actos de disposición material, se muestran aún más difíciles pues estos tienen
una aptitud naturalmente más invasivas. Podemos imaginar, en sentido similar al último de los
ejemplos dados, que habiéndose constituido un derecho real sobre rasante o con proyección en
el espacio aéreo, el nudo propietario realiza excavaciones u obras subterráneas.

Asimismo, pueden incluirse como facultades del nudo propietario: recibir el canon que se hubiere
estipulado y extender el dominio a lo plantado forestado o construido que subsiste una vez
extinguido el derecho de superficie. Y como obligación, cabe sumar la de pagar la indemnización
al extinguirse el derecho de superficie, salvo pacto en contrario. 41

3.8. Destrucción de la propiedad superficiaria ^


El artículo 1907 expresamente dispone que los derechos reales se extinguen “por la destrucción
total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción”. Precisamente, el artículo 2122 prevé:

La propiedad superficiaria no se extingue, excepto pacto en contrario, por la destrucción de lo


construido, plantado o forestado, si el superficiario construye, nuevamente dentro del plazo de
seis años, que se reduce a tres años para plantar o forestar.

Esto quiere decir que, salvo que se pacte lo contrario, el derecho real de superficie configura una
excepción legal a la regla del artículo 1907, autorizando a reconstruir la cosa y así evitar la
extinción del derecho siempre que se respeten los plazos a tal efecto establecidos. El artículo
requiere cierto esfuerzo por parte del intérprete en virtud de que la fórmula empleada exige
algunas precisiones.

Preliminarmente, debemos recordar que –tal como lo manifestáramos al tratar acerca del
concepto y naturaleza jurídica del derecho real de superficie– este derecho presenta dos planos:
por un lado, el derecho a plantar, forestar o construir que constituye un derecho real sobre cosa
www.revista-notariado.org.ar/2017/06/reflexiones-sobre-el-derecho-real-de-superficie-en-el-codigo-civil-y-comercial/print/ 18/31
26/7/2020 Revista del Notariado » Reflexiones sobre el derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial » Print

ajena (derecho de superficie en sentido estricto) y, por otro, la manifestación consistente en la


propiedad sobre lo plantado, forestado o construido, el cual constituye un derecho real sobre
cosa propia (propiedad superficiaria).

Hecha esta aclaración, parece que el artículo confunde derecho de superficie en sentido estricto
con propiedad superficiaria, pues establece que es la propiedad superficiaria lo que no se
extingue por destrucción de lo plantado, forestado o construido, cuando – teniendo en cuenta lo
destacado en el párrafo precedente – claramente la propiedad superficiaria no puede subsistir sin
que exista la cosa propia del superficiario (plantación o edificación) que le sirva de objeto. El ar-
tículo debe ser interpretado de manera tal que, destruido el objeto de la propiedad superficiaria,
no se extingue el derecho real de superficie en sentido estricto, consecuentemente, producida la
destrucción nace –o renace– plenamente el derecho de plantar, forestar o construir, por lo que se
produce una metamorfosis de la propiedad superficiaria, dando paso a la facultad de plantar o
edificar (derecho de superficie en sentido estricto). 42 Por lo precedentemente expuesto,
resultaba más adecuada la terminología empleada en el artículo 7 de la Ley 25509, la que, al
abordar este supuesto, se refería al derecho real de superficie forestal y no a la propiedad
superficiaria.

Importante es destacar que para que no extinga del derecho de superficie, la ley exige que su
titular reconstruya o vuelva a plantar o forestar dentro del plazo establecido por la ley, esto es:
seis años para el caso de construcciones y tres años para el caso de plantaciones. Este plazo
comienza a computarse desde el momento en que se produce la destrucción y, como señala
Kiper –citando a Puerta de Chacón–, en caso de que se inicie la reconstrucción o replantación y
luego se suspenda, “el plazo no comienza a computarse entero nuevamente […] se trata de
plazos de caducidad que no se interrumpen ni suspenden”. 43

Efectivamente, y como sostuviera oportunamente Alterini al analizar el citado artículo 7 de la Ley


25509,

… para que se extinga el derecho de superficie, es preciso que a la destrucción de lo plantado se


sume una conducta omisiva del superficiario […] Así, si bien el autor de la ley acepta la
suspensión del principio de la accesión, como una excepción justificada por las necesidades del
desarrollo económico, en caso de que ese despliegue productivo no se concreta, desaparecen las
razones que habilitan la excepción a la regla y como consecuencia dispone la extinción del
derecho. 44

Por último, es importante tener en cuenta que esta solución legal admite pacto en contrario, en
consecuencia las partes podrán estipular que producida la destrucción se operará
inmediatamente la extinción del derecho de superficie. En caso de que se decidiera acordar en
tal sentido, y atento a que la norma solo habla de destrucción, será conveniente que en el
mismo contrato los otorgantes especifiquen que se entenderá por destrucción, si se aplicará la
extinción aún en caso de destrucción parcial y, en ese caso, cuál será el porcentaje o parámetro
de referencia, etc. Por último, consideramos que este pacto en contrario admitido por la ley, solo
se refiere a la posibilidad de estipular la extinción en caso de destrucción, y no autoriza a
modificar los plazos legales fijados para la reconstrucción o reforestación, tal como sí lo preveía
el artículo 2028 del proyecto de código civil y comercial de 1998.

www.revista-notariado.org.ar/2017/06/reflexiones-sobre-el-derecho-real-de-superficie-en-el-codigo-civil-y-comercial/print/ 19/31
26/7/2020 Revista del Notariado » Reflexiones sobre el derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial » Print

3.9. Extinción ^
Entrando ya en la recta final del presente ensayo, nos abocaremos a analizar la regulación
atinente a la extinción del derecho de superficie, partiendo a tal fin de lo establecido en el artícu-
lo 2124, que literalmente reza:

El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia expresa, vencimiento del
plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por consolidación y por el no uso durante diez
años, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a plantar o forestar.

Consideramos conveniente realizar el análisis de esta materia haciendo foco en tres ejes
principales: el alcance de la norma transcripta, las causales de extinción y sus efectos.

3.9.1 Alcance del artículo 2124 ^


El citado artículo inicia así: “el derecho de construir, plantar o forestar se extingue”; por lo que
podría pensarse que este artículo solo regula la extinción del derecho de superficie propiamente
dicho y que no sería aplicable a la propiedad superficiaria. Ante esto, autores como Kiper
consideran que hay aquí un defecto de redacción, pues de lo contrario, desde el momento en que
el superficiario construye, planta o foresta, su derecho quedaría excluido de las normas que
regulan la extinción y se convertiría en perpetuo, lo que resulta inadmisible en nuestra
legislación donde el derecho de superficie es, por definición, temporario. Así, este autor
manifiesta:

De lo contrario, bastaría que el superficiario iniciara su actividad para convertir a su derecho


temporario en un perpetuo, lo que sería absurdo. El artículo debería decir que “el derecho del
superficiario se extingue por”… 45

En sentido similar se pronuncia Zelaya, para quien, no obstante la letra del artículo 2124, los
modos de extinción regulados en dicha norma, con excepción del “no uso”, “también son
aplicables cuando ya existen construcciones, plantaciones o forestaciones, es decir, en caso de
«propiedad superficiaria»”. 46

Por su lado, resultan sumamente interesantes –y nada desechables– las consideraciones que al
respecto hace Dodda, para quien, haciendo una interpretación sistemática de las normas del
CCCN y teniendo especialmente en cuenta la remisión dispuesta por el artículo 2128 a las
normas del dominio revocable como régimen supletorio atinente a la propiedad superficiaria,
cabe sostener:

En consecuencia, según la norma en análisis, el derecho a plantar, forestar o construir (ius


edificandi) se extingue por renuncia expresa; vencimiento del plazo; cumplimiento de una
condición resolutoria; por consolidación y por el no uso durante diez años, para el derecho a
construir, y de cinco, para el derecho a plantar o forestar.

La propiedad superficiaria se extingue por destrucción de lo plantado, forestado o construido en


el caso de que el superficiario no vuelva construir dentro del plazo de seis años, que se reduce a

www.revista-notariado.org.ar/2017/06/reflexiones-sobre-el-derecho-real-de-superficie-en-el-codigo-civil-y-comercial/print/ 20/31
26/7/2020 Revista del Notariado » Reflexiones sobre el derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial » Print

tres para replantar o reforestar, excepto pacto en contrario (art. 2122); vencimiento del plazo o
cumplimiento de la condición resolutoria (arts. 1965 y 2128); por abandono y consolidación
(art. 1907). 47

Lo cierto es que, más allá de las disquisiciones doctrinarias sobre el alcance del artículo 2124,
puede hacerse un abordaje conjunto de las causales en él reguladas marcando, en los casos que
correspondiere, las particularidades o excepciones a tener en cuenta respecto de la propiedad
superficiaria.

3.9.2. Causales de extinción ^


Siguiendo la enumeración hecha en el artículo 2124, el derecho de superficie se extingue por:

a) Renuncia: Este acto jurídico consiste básicamente en la dejación voluntaria que, de manera
expresa o tácita, se hace de una cosa o derecho. 48 Claro está que, en el contexto de la norma
bajo análisis, esta causal de extinción solo se configurará cuando se realice de manera expresa
(la voluntad abdicativa evidenciada tácitamente o por meros hechos corresponde ser encuadrada
en la causal de “no uso”). Teniendo en cuenta que se trata de modo de extinción de un derecho
real sobre un inmueble, la renuncia debe formalizarse por escritura pública y ser inscripta en el
registro inmobiliario (artículos 1017 inciso a) y 1893).
Cabe destacar que la renuncia no libera al superficiario de sus obligaciones (art. 2123) y,
además, hasta que no se cumple el plazo contractual o legal, deja subsistente los derecho reales
o personales que este hubiera constituido (art. 2125).
b) Vencimiento del plazo: Tal como ha quedado dicho, una de las notas características del
derecho de superficie en la legislación argentina es su carácter temporario. En consecuencia,
esta causal siempre estará presente en defecto de las restantes. Se trata, claro está, de un plazo
resolutorio, que en principio deberá estar estipulado en el contrato constitutivo y que, en ningún
supuesto, podrá exceder los plazos legales máximos –setenta años para construcción y cincuenta
años para plantación y forestación– establecidos en el artículo 2119.
Dable es resaltar –como se verá más adelante– que la extinción del derecho real de superficie
por vencimiento del plazo es la única causal que produce, concomitantemente, la extinción de
todos los derecho reales o personales que el superficiario hubiere constituido (art. 2125).
c) Cumplimiento de una condición resolutoria: Conforme al artículo 343, “se denomina condición
a la cláusula de los actos jurídicos por la cual las partes subordinan su plena eficacia o resolución
a un hecho futuro e incierto”. Por tal motivo, en caso de haberse estipulado que el derecho del
superficiario se hubiera de extinguir al acaecer un acontecimiento futuro e incierto, al producirse
este queda liquidado su derecho.
Parece oportuno destacar que si esta condición resolutoria se cumple antes del vencimiento del
plazo contractual o legal, no acarrea la extinción de los derechos constituidos por el superficiario,
configurándose una importante diferencia respecto del régimen jurídico aplicable en materia de
dominio revocable, al cual remite el artículo 2128.
d) Consolidación: Se configura cuando una persona adquiere la propiedad del suelo y el derecho
real de superficie, pudiendo esto ocurrir en cabeza del nudo propietario, del superficiario o
incluso de un tercero ajeno a la relación originaria. Si bien la consolidación está regulada en el
artículo 1907 como causal de extinción de derecho reales sobre cosa ajena, nada impide

www.revista-notariado.org.ar/2017/06/reflexiones-sobre-el-derecho-real-de-superficie-en-el-codigo-civil-y-comercial/print/ 21/31
26/7/2020 Revista del Notariado » Reflexiones sobre el derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial » Print

aplicarla también en el caso de que existiera propiedad superficiaria, que –como se ha aclarado
anteriormente– constituye un derecho real sobre cosa propia, pues por el desdoblamiento que
este derecho produce entre la propiedad del suelo y de los plantado o construido, resulta
procedente en este caso.
e) No uso: Atento a que el derecho de superficie tiende a dinamizar el aprovechamiento de
bienes inmueble, fomentando su explotación productiva, es lógico que, si el superficiario no hace
uso de sus facultades de construir, plantar o forestar dentro de un plazo razonable, se lo
sancione con la pérdida de su derecho. Al respecto la norma distingue según la finalidad
perseguida con la constitución del derecho de superficie: si fue con objeto constructivo se
acuerda un plazo de diez años, en cambio, si fue constituido para plantar o forestar, el plazo es
de cinco años.
Ahora bien, respecto de esta causal hay opiniones encontradas en la doctrina acerca de su
aplicabilidad respecto de la propiedad superficiaria. En efecto, Kiper se inclina por la respuesta
afirmativa, configurándose la causal en caso de que el superficiario no explote la edificación o
plantación. El autor cita a Mariani de Vidal en cuanto afirma:
El contemplar el “no uso” o “desuso” como causal de extinción para ambas modalidades del
derecho de superficie se compadece con la finalidad del fomento perseguida por la ley, en aras
del interés comunitario, al que no favorecería la existencia de desmembraciones estériles al
dominio (Derecho real de superficie forestal cit.). 49
Zelaya, en cambio, sostiene que no es posible extender la causal de desuso a la propiedad
superficiaria. 50 En igual sentido se manifiesta Dodda, quien considera que, respecto de esta
propiedad, el no uso solo genera su extinción cuando el superficiario, frente a la destrucción de
su objeto, no vuelve a construir o a replantar o forestar dentro de los plazos acordados en el ar-
tículo 2122. 51 En el mismo orden de ideas se expiden Kemelmajer de Carlucci y Puerta de
Chacón: “La propiedad superficiaria, en cambio, como toda propiedad, subsiste
independientemente del ejercicio que se haga de ella”. 52
Creemos oportuno destacar que cuando el artículo 2123 hace referencia al “desuso” y al
“abandono”, no está regulando causales de extinción autónomas. Efectivamente, el desuso es el
“no uso” y el abandono, cuando es meramente fáctico o de hecho, es precisamente desuso, en
tanto que si hubiera manifestación expresa de voluntad de abandonar la cosa, instrumentada
formalmente, estaremos ante una renuncia expresa. Lo cierto es que, por imperio del citado ar-
tículo 2123, el no uso no libera al superficiario de sus obligaciones.
Creemos acertado destacar la opinión de Gurfinkel de Wendy, quien entiende que esta causal no
solo se configurará ante la conducta omisiva o inactiva del superficiario sino “también cuando las
obras realizadas se apartan de lo pactado en el acto de constitución”. 53
f) Otras causales: Pese a no estar expresamente previstas en la normativa específicamente
regulatoria del derecho de superficie, cabe incluir como causales de extinción a las siguientes:
acuerdo extintivo, cese de la existencia de la persona jurídica a favor de quien se constituyó el
derecho, expropiación del objeto y destrucción o pérdida del inmueble sobre el que recae el
derecho (ejemplo: avulsión). 54

3.9.3. Efectos de la extinción ^


Para adentrarnos en el análisis de las consecuencias jurídicas derivadas de la extinción, debemos
tener presente lo dispuesto en el artículo 2125:

www.revista-notariado.org.ar/2017/06/reflexiones-sobre-el-derecho-real-de-superficie-en-el-codigo-civil-y-comercial/print/ 22/31
26/7/2020 Revista del Notariado » Reflexiones sobre el derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial » Print

Al momento de la extinción del derecho de superficie por el cumplimiento del plazo convencional
o legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de los
derechos reales o personales impuestos por el superficiario.

Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o convencional, los
derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continúan gravando
separadamente las dos parcelas, como si no hubiese habido extinción, hasta el transcurso del
plazo del derecho de superficie.

Subsisten también los derechos personales durante el tiempo establecido.

La letra de la norma pone en evidencia que los efectos jurídicos de la extinción difieren según el
derecho del superficiario se hubiera extinguido por cumplimiento del plazo legal o contractual o
bien por alguna de las otras causales.

Tal como lo sostuviéramos precedentemente, la constitución del derecho real de superficie


implica una suspensión del principio de accesión, el que se mantiene latente en una especie de
letargo. Por tal motivo, al producirse la extinción del derecho real de superficie, el dominio
recobra plenamente su elasticidad y el derecho de propiedad del nudo propietario (dueño del
suelo) abraza o envuelve también las plantaciones o construcciones que pertenecieran al
superficiario.

Ahora bien, solo en caso de extinción por cumplimiento del plazo legal o convencional esto se
produce de manera plena y automática, haciéndose el propietario del suelo dueño de lo
construido, plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por el
superficiario. En cambio, cuando la extinción se produce antes de que llegara a cumplirse ese
plazo, las consecuencias son diferentes porque, si bien hay una “reactivación” del principio de
accesión y el propietario del suelo extiende su dominio a las construcciones o plantaciones
subsistentes, lo cierto es que, para proteger a los terceros que han contratado durante la
vigencia del derecho de superficie, la ley se encarga de aclarar que los derecho reales y
personales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continúan gravando
separadamente las dos parcelas, como si no hubiese habido extinción, hasta el
transcurso del plazo del derecho de superficie.

Se consagra así, respecto de esos terceros, la inoponibilidad de la extinción operada (art. 382 in
fine), pues ellos han contratado teniendo en cuenta el plazo del contrato constitutivo o el plazo
legal, por lo que, privarlos de sus derechos ante un hecho o acto jurídico que ocasiona la
extinción anticipada del derecho de superficie, produciría un gran inseguridad jurídica,
convirtiendo al derecho de superficie en letra muerta.

Importante es destacar que, producida la extinción, el propietario del suelo hace suyas las
plantaciones o construcciones existentes, sin necesidad de tradición, por lo que, en caso de que
el superficiario no entregara la posesión de la cosa, queda constituido como un poseedor en
nombre del dueño, conforme al artículo 1968, aplicable por expresa remisión contenida en el ar-
tículo 2128.

Atento a que se produce este incremento patrimonial por parte del dueño del suelo, el artículo
2126 establece que se le deberá abonar al superficiario una indemnización, para evitar que se
www.revista-notariado.org.ar/2017/06/reflexiones-sobre-el-derecho-real-de-superficie-en-el-codigo-civil-y-comercial/print/ 23/31
26/7/2020 Revista del Notariado » Reflexiones sobre el derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial » Print

configure un enriquecimiento sin causa. Esta indemnización será la que las partes, de común
acuerdo, hubieren fijado, ya sea en el contrato constitutivo o en convenios posteriores. En caso
de que no hubiere mediado acuerdo al respecto, será el juez quien deba decidir sobre el
parámetro que el propio artículo 2126 se encarga de establecer disponiendo que deberán
tomarse en cuenta “los valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos
últimos años, descontada la amortización”.

Consideramos procedente pactar que la indemnización se efectivice en especie, particularmente


mediante la entrega en propiedad al superficiario de parte de lo construido, especialmente en el
caso de edificios de departamentos u oficinas. De esta manera, podría acordarse que, producida
la extinción, el dueño del suelo –que hace propio todo lo construido en el terreno– afecte la
edificación al régimen de propiedad horizontal y transfiera a quien fuera superficiario la cantidad
de unidades acordadas en concepto de indemnización. En esa dinámica contractual, el derecho
de superficie aparece como una opción en los casos de inversiones inmobiliarias en las que un
sujeto aporta el terreno y otro el desarrollo de la obra, pudiendo constituir a favor del
desarrollista un derecho de superficie sujeto a la condición resolutoria de la conclusión de la obra
proyectada, pactando un plazo máximo razonable a tal fin y acordando que, al concluirse el
edificio y operarse la extinción del derecho de superficie, el dueño del suelo, luego de afectar a
propiedad horizontal, le transfiera al desarrollista cierta cantidad de las unidades construidas. De
esta manera, el propietario del terreno queda garantizado, toda vez que solo se ha desprendido
de la superficie y eventualmente recuperará pleno vigor el principio de accesión y, por su parte,
el desarrollista no ostentará un mero derecho personal sobre el inmueble sino uno de carácter
real con la oponibilidad erga omnes y demás prerrogativas correspondientes a esta categoría
jurídica. 55 Hasta que se efectivice la indemnización, el superficiario podrá ejercer derecho de
retención por aplicación de lo dispuesto en el artículo 2587.

Finalmente, debe recordarse que la propia ley autoriza el pacto en contrario, de manera tal que
es absolutamente válida la cláusula contractual en virtud de la cual se disponga que el
superficiario nada reciba en concepto de indemnización.

4. Conclusión ^
■ El CCCN incorpora por primera vez a nuestro ordenamiento positivo el derecho real de
superficie en su máxima amplitud, aceptando su constitución con fines de construcción como así
también de plantación y forestación.

■ Entendemos que este derecho real aparece como una herramienta interesante para dinamizar
la explotación de inmuebles cuyos propietarios no quieren o no pueden realizar actividades
productivas sobre los mismos, especialmente en materia constructiva.

■ En este sentido, consideramos que tal vez sean los inmuebles de dominio privado del Estado
los que mayor potencialidad presentan para ser asiento de esta nueva herramienta jurídica, pues
permitirá darle a estos un destino socialmente útil –especialmente en materia habitacional– sin
exigir desprendimiento patrimonial definitivo.

www.revista-notariado.org.ar/2017/06/reflexiones-sobre-el-derecho-real-de-superficie-en-el-codigo-civil-y-comercial/print/ 24/31
26/7/2020 Revista del Notariado » Reflexiones sobre el derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial » Print

■ El desarrollo de la figura en el ámbito privado dependerá de la evolución en las costumbres de


la sociedad. En materia habitacional, principalmente, aún resulta culturalmente difícil de concebir
la posibilidad de desdoblar y separar la propiedad de las construcciones de la propiedad del
suelo, como así también aceptar la adquisición de dominios revocables sobre edificaciones
destinadas a vivienda. Tal vez los primeros pasos se darán en construcciones destinadas a
actividades comerciales (locales, oficinas, etc.) pues en estos casos resulta mucho más acorde a
estos destinos la aplicación de propiedad temporaria.

■ Desde el punto de vista jurídico, y salvo las observaciones que se han hecho en cuanto a
algunas deficiencias en la regulación, creemos que el plexo normativo se muestra completo y
adecuado para regir la dinámica de la figura sin mayores inconvenientes.

■ Como operadores jurídicos debemos asumir el desafío de profundizar en el estudio de esta


figura y rescatar las ventajas que puede otorgar a la dinámica productiva de los bienes
inmuebles, desprendiéndonos de preconceptos fuertemente arraigados luego de casi 150 años
de vigencia de una legislación que siempre vio con malos ojos al derecho de superficie.

■ El cambio cultural que se necesita para darle efectiva vida al derecho de superficie en nuestra
realidad socio-económico deberá partir de los profesionales del derecho. Perdámosle el miedo
entonces y démosle una oportunidad a esta institución.

5. Bibliografía ^
ABELLA, Adriana N. y MARIANI de VIDAL, Marina, “Derecho real de superficie en el Código
Civil y Comercial”, en La Ley, Buenos Aires, Thomson Reuters, 23/2/2016 (t. 2016-A,
p. 1117, cita online AR/DOC/507/2016).

ALTERINI, Jorge H., “Derecho real de superficie”, en Revista del Notariado, Nº 850, 1997,
pp. 9-22 (incorporado a Alterini, Jorge H. [dir.] y Alterini, Ignacio E. [coord.], Derecho
notarial, registral e inmobiliario. Doctrinas magistrales, t. 7, Buenos Aires, La Ley, 2012).

CORNEJO, Américo A., “El derecho real de superficie en el proyecto de unificación legislativa
civil y comercial”, en La Ley, Buenos Aires, La Ley, t. 1987-D.

COSTANZO, Mariano y DODDA, Zulma A., [comentario a los arts. 2114-2128], en Lamber,
Néstor D. en Clusellas, Gabriel [coord.], Código Civil y Comercial de la Nación comentado,
anotado y concordado. Modelos de redacción sugeridos, t. 7, Buenos Aires, Astrea-FEN,
2015.

FERNÁNDEZ de LEÓN, Gonzalo, Diccionario jurídico, t. 6, Buenos Aires, Abecé, 1961

GAYO, Instituta, libro 2.

GURFINKEL de WENDY, Lilian N., [comentario a los arts. 2114-2128], en Medina, Graciela y
Rivera, Julio C. (dirs.), Esper, Mariano (coord.), Código Civil y Comercial de la Nación
comentado, t. 5, Buenos Aires, La Ley, 2015.

www.revista-notariado.org.ar/2017/06/reflexiones-sobre-el-derecho-real-de-superficie-en-el-codigo-civil-y-comercial/print/ 25/31
26/7/2020 Revista del Notariado » Reflexiones sobre el derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial » Print

KEMELMAJER de CARLUCCI, Aída R. y PUERTA de CHACÓN, Alicia, Derecho real de


superficie, Buenos Aires, Astrea, 1989.

KIPER, Claudio M. (dir.), Derechos reales. Novedades en el Código Civil y Comercial de la


Nación (Ley 26994), Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, 2015.

LAFAILLE, Héctor, Derecho civil. Tratado de los derechos reales, t. 6, Buenos Aires, La Ley-
Ediar, 2011, 2ª ed. (actualizada y ampliada por Jorge H. Alterini).

LINARES de URRUTIGOITY, Martha y Pujol de Zizzias, Irene, “Objeto del derecho real de
superficie. Con especial referencia al derecho de superficie proyectado y a la superficie
forestal de la Ley 25509”, en Revista del Notariado, Nº 867, 2002, pp. 41-62.

MACHADO, José O., Exposición y comentario del Código Civil argentino, t. 7, Buenos Aires,
Ed. Científica y Literaria Argentina, 1922.

MOREIRA, Laureano A., “El derecho de superficie en el proyecto de unificación legislativa”,


en El Derecho, Buenos Aires, Universidad Católica Argentina, t. 128, 1998.

TRANCHINI, Marcela, “Propiedad horizontal. Cuestiones vinculadas a su objeto”, en AA. VV.,


LI Seminario Laureano A. Moreira, Buenos Aires, Academia Nacional del Notariado, 2006
(junio).

VILLANUEVA, Antonio M., “El derecho de superficie y el condominio vinculado”, en Revista


Notarial, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, Nº 895, 1987.

ZELAYA, Mario, “Superficie”, en Kiper, Claudio M. (dir.), Aplicación notarial del Código Civil y
Comercial de la Nación, t. 3, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, 2015.

— [comentario a los arts. 2114-2128], en Lorenzetti, Ricardo L. (dir.), Código Civil y


Comercial comentado, t. 9, Buenos Aires, Rubinzal-Culzoni, 2015.

Notas ^
*. Reedición de la ponencia homónima presentada por los autores en el XXVII
Encuentro Nacional del Notariado Novel (Formosa, 2016) y publicada en AA. VV.,
XXVII Encuentro Nacional del Notariado Novel. Formosa 2016, Resistencia, ConTexto,
2016, pp. 417-445. Además de la actualización, se le han incluido a esta versión
hipervínculos a textos legales, jurisprudencia, doctrina e información de utilidad para
el lector.

1. [N. del E.: ver aquí las notas del codificador, p. 145, art. 2º {Buenos Aires, Pablo Coni editor,
1872; versión digitalizada por Google Books –uso no comercial–}; si no puede abrir el
documento, acceda una versión alternativa aquí {no oficial}].

www.revista-notariado.org.ar/2017/06/reflexiones-sobre-el-derecho-real-de-superficie-en-el-codigo-civil-y-comercial/print/ 26/31
26/7/2020 Revista del Notariado » Reflexiones sobre el derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial » Print

2. Cuando en este ensayo se citen artículos sin aclaración sobre el cuerpo normativo,
corresponderán siempre al Código Civil y Comercial.

3. Por escapar al objeto principal de este trabajo, solo se hará una brevísima reseña histórica
sobre el derecho real de superficie.

4. Hay quienes ubican el origen de este derecho en civilizaciones mucho más antiguas que la
romana. En tal sentido, Laureano A. Moreira ha encontrado en el Antiguo Testamento referencias
a este derecho (ver “El derecho de superficie en el proyecto de unificación legislativa”, en El
Derecho, Buenos Aires, Universidad Católica Argentina, t. 128, 1998, p. 909).

5. La superficie cede al suelo (superficie solo cedit) afirmaba Gayo como una exigencia del
derecho natural (en Instituta, libro 2, §73). [N. del E.: ver aquí, p. 117 {Madrid, Sociedad
Literaria y Tipográfica, 1845; versión digitalizada por Google Books –uso no comercial–}].

6. “Decía el Digesto: «lo que dice el pretor y si respecto a la superficie se pidiera acción, la daré
con conocimiento de causa, se ha de entender de modo, que si alguno hubiere tomado en
arrendamiento la superficie por cierto tiempo, se le deniegue la acción real. Y, a la verdad, con
conocimiento de causa le competerá la acción real al que tomó en arrendamiento la superficie
por no corto tiempo»” (Allende, Guillermo L., Tratado de enfiteusis y demás derechos reales
suprimidos o restringidos por el Código Civil, p. 11, citado por Cornejo, Américo A., “El derecho
real de superficie en el proyecto de unificación legislativa civil y comercial”, en La Ley, Buenos
Aires, La Ley, t. 1987-D, p. 1200, nota al pie Nº 11).

7. Cornejo, Américo A., ob. cit. (cfr. nota 5), p. 1202.

8. Art. 2519 CCIV: “Todas las construcciones, plantaciones y obras existentes en la superficie o
en el interior de un terreno, se presumen hechas por el propietario del terreno, y que a él le
pertenecen, si no se probare lo contrario…”. [N. del E.: acceda aquí a una versión digital del
Código de Napoleón de 1804 {el art. 553 se encuentra en p. 136}; podrá cfr. también con el
Código vigente].

9. [N. del E.: acceda aquí a una versión en inglés del Bürgerliches Gesetzbuch de 1900 {ver
arts. 1012-1017}; podrá cfr. también con el Código vigente].

10. [N. del E.: acceda al Código Civil de Italia, a la Ley del Suelo y Ordenación Urbana del año
1956 de España y a la Reforma del Reglamento Hipotecario de 1959 de España {podrá cfr.
también el reglamento vigente}].

11. Kiper, Claudio M. (dir.), Derechos reales. Novedades en el Código Civil y Comercial de la
Nación (Ley 26994), Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, 2015, pp. 240 y ss. [N. del E.: acceda al Código
Civil de Brasil, al Código Civil de Perú, al Código Civil de Cuba y al Código Civil de Bolivia].

12. El comentarista consideraba que el CCIV permitía constituir derecho real de superficie por no
más de cinco años. (Machado, José O., Exposición y comentario del Código Civil argentino, t. 7,
Buenos Aires, Ed. Científica y Literaria Argentina, 1922, p. 14 [N. del E.: el lector podrá acceder
a una versión digitalizada aquí {Buenos Aires, Lajouane, 1900}]).

13. [N. del E.: ver conclusiones aquí].


www.revista-notariado.org.ar/2017/06/reflexiones-sobre-el-derecho-real-de-superficie-en-el-codigo-civil-y-comercial/print/ 27/31
26/7/2020 Revista del Notariado » Reflexiones sobre el derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial » Print

14. Sobre la evolución experimentada en la doctrina y en la legislación nacional resultan


recomendables –cuando no indispensables– las consideraciones hechas por Lafaille, Héctor,
Derecho civil. Tratado de los derechos reales, t. 6, Buenos Aires, La Ley-Ediar, 2011, 2ª ed.
(actualizada y ampliada por Jorge H. Alterini), pp. 438 y ss.

15. Kiper, Claudio M. (dir.), ob. cit. (cfr. nota 11), p. 237.

16. Messineo, Francesco, Manual de derecho civil y comercial, t. 3, Buenos Aires, 1954, pp. 421
y ss. (traducción de Santiago Sentís Melendo); citado y transcripto en Lafaille, Héctor, ob. cit.
(cfr. nota 14), p. 475.

17. Durante la vigencia de la Ley 25509, y dado que su art. 2 establecía que “el derecho real de
superficie forestal es un derecho real autónomo sobre cosa propia temporario”, hubo quienes
consideraron que aun cuando no hubiera nada plantado (recordemos que la ley citada solo
admitía el derecho de superficie con fines de forestación o silvicultura) el objeto del derecho de
superficie era el espacio aéreo. De esta manera, se explicaba por qué este derecho se
configuraba siempre como derecho real sobre cosa propia. Ver el excelente trabajo al respecto
de Linares de Urrutigoity, Martha y Pujol de Zizzias, Irene, “Objeto del derecho real de superficie.
Con especial referencia al derecho de superficie proyectado y a la superficie forestal de la Ley
25509”, en Revista del Notariado, Nº 867, 2002, pp. 41-62. Esta posición y la redacción de la
primera parte del art. 2 Ley 25509 fueron objeto de crítica por la mayor parte de la doctrina
especializada, toda vez que, conforme a la normativa del CCIV, solo las cosas podían ser objeto
de derecho reales, y el espacio aéreo precisamente constituye una “no-cosa”. Si bien conforme al
art. 1883 CCCN pueden ser objeto de derecho reales bienes taxativamente señalados por la ley y
su artículo 2039 incluye el “espacio susceptible de aprovechamiento” como posible unidad
funcional objeto del derecho real de propiedad horizontal –lo que debilita los categóricos
argumentos otrora admitidos para negarle al espacio la potencialidad de convertirse en objeto de
un derecho real–, entendemos que en materia de derecho de superficie el legislador ha optado
por el carácter dual del objeto de este derecho, en virtud de lo dispuesto en el artículo 1888, tal
como lo ha expresado en los fundamentos.

18. Kiper, Claudio M. (dir.), ob. cit. (cfr. nota 11), p. 250. [N. del E.: ver conclusiones aquí].

19. Al respecto, se ha sostenido: “Las dos manifestaciones del derecho de superficie pueden
coexistir, pues a medida que se edifica se adquiere la propiedad de lo edificado. En este sentido,
dice Messineo: «Surge como desarrollo del derecho de construir el derecho sobre la
construcción»; y, más terminantemente, afirma Carbonnier: «La superficie se convierte en la
progresiva propiedad del suelo (a medida que se va alzando la edificación)»” (Kemelmajer de
Carlucci, Aída R. y Puerta de Chacón, Alicia, Derecho real de superficie, Buenos Aires, Astrea,
1989, p. 31).

20. Ibídem, p. 12.

21. Cornejo, Atilio A., ob. cit. (cfr. nota 6), p. 1210.

22. “Independientemente de la clasificación legal de inmuebles por su naturaleza e inmuebles


por accesión, receptada en los artículo 225 y 226, la suspensión del principio de accesión, que
jurídicamente implica el derecho de superficie, solo tiene el efecto de atribuir la propiedad de lo
www.revista-notariado.org.ar/2017/06/reflexiones-sobre-el-derecho-real-de-superficie-en-el-codigo-civil-y-comercial/print/ 28/31
26/7/2020 Revista del Notariado » Reflexiones sobre el derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial » Print

plantado, forestado o construido al superficiario, pero de ninguna manera modifica la naturaleza


inmobiliaria de las plantaciones, forestaciones o construcciones. En consecuencia, para el
superficiario, el objeto de su derecho real será siempre un inmueble, propio o ajeno, según el
plano en que se ubique su derecho”(Costanzo, Mariano y Dodda, Zulma A., [comentario a los
arts. 2114-2128], en Lamber, Néstor D. en Clusellas, Gabriel [coord.], Código Civil y Comercial
de la Nación comentado, anotado y concordado. Modelos de redacción sugeridos, t. 7, Buenos
Aires, Astrea-FEN, 2015, p. 292).

23. Art. 4 Ley Nacional de Catastro 26209: “A los efectos de esta ley, denominase parcela a la
representación de la cosa inmueble de extensión territorial continua, deslindado por una
poligonal de límites correspondiente a uno o más títulos jurídicos o a una posesión ejercida, cuya
existencia y elementos esenciales consten en un documento cartográfico, registrado en el
organismo catastral”.

24. En igual sentido, en la XXXII Jornada Notarial Argentina (Buenos Aires, 2016) se sostuvo que
“la constitución del derecho real de superficie sobre parte determinada del inmueble requiere
plano a los efectos de la determinación del inmueble sin que sea necesaria registración
administrativa alguna tal como lo dispone la DTR 15/2016 de CABA”. [N. del E.: ver conclusiones
aquí]. Cfr. Costanzo, Mariano y Dodda, Zulma A., ob. cit. (cfr. nota 22), p. 308.

25. Kemelmajer de Carlucci, Aída R. y Puerta de Chacón, Alicia, ob. cit. (cfr. nota 19), p. 19.

26. Al respecto, se ha dicho: “Incluso, no parece recomendable fijar plazo mínimo alguno, por de
pronto no se advierte razón suficiente para proteger al superficiario cual si fuera un locatario Es
que para estos sujetos, concretar una locación o un arrendamiento, seguramente obedece a una
necesidad económico-social ineludible, en cambio, la celebración de un contrato de superficie es
una decisión libre para ambas partes, que por regla no están impelidas a concertarlo motivadas
por circunstancias extrañas a su voluntad” (Lafaille, Héctor, ob. cit. [cfr. nota 14], p. 481).

27. Art. 1990 CCCN: “Disposición y mejoras con relación a la cosa. La disposición jurídica o
material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la
conformidad de todos los condóminos”.

28. Zelaya, Mario, “Superficie”, en Kiper, Claudio M. (dir.), Aplicación notarial del Código Civil y
Comercial de la Nación, t. 3, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, 2015, p. 179.

29. Kiper, Claudio M., ob. cit. (cfr. nota 11), p. 256.

30. Se consagra así legislativamente el concepto de “cubo de aire”. En este sentido, se ha


sostenido: “en materia de propiedad horizontal la diferencia entre «cosas propias» y «cosas
comunes» es muy artificiosa, porque en suma todo el edificio es común y solamente es propio
un sector circundado por cosas comunes […] Lo propio es solamente un «cubo de aire»
delimitado por planos horizontales y verticales comunes y todo lo que está dentro de ese
espacio” (extracto del fallo de primera instancia confirmado por la CNCiv, Sala C, el 19/9/1989
[La Ley, t. 1991-A, p. 333], citado por Zelaya, Mario, [comentario a los arts. 2114-2128], en
Lorenzetti, Ricardo L. [dir.], Código Civil y Comercial comentado, t. 9, Buenos Aires, Rubinzal-
Culzoni, 2015, p. 457).

www.revista-notariado.org.ar/2017/06/reflexiones-sobre-el-derecho-real-de-superficie-en-el-codigo-civil-y-comercial/print/ 29/31
26/7/2020 Revista del Notariado » Reflexiones sobre el derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial » Print

31. Tranchini, Marcela H., “Propiedad horizontal. Cuestiones vinculadas a su objeto”, en AA. VV.,
LI Seminario Laureano A. Moreira, Buenos Aires, Academia Nacional del Notariado, 2006 (junio).

32. En idéntico sentido, se ha sostenido: “cuando pensamos en aplicar el derecho de superficie a


la propiedad horizontal, naturalmente lo relacionamos con la sobreelevación; es decir, sobre
parte común libre. La diferencia radica en los efectos o consecuencias que se generan en cada
caso. En el supuesto del derecho de sobreelevar se generan nuevas unidades funcionales y,
ratificado el plano PH y modificado el reglamento, se adjudica el dominio pleno y perpetuo al
beneficiario del derecho a sobreelevar. En cambio, el derecho de superficie sobre una superficie
común de propiedad horizontal genera para el superficiario un derecho sobre cosa propia pero
temporario” (Costanzo, Mariano y Dodda, Zulma A., ob. cit. [cfr. nota 22], p. 305).

33. En opinión contraria, cfr. Kemelmajer de Carlucci, Aída R. y Puerta de Chacón, Alicia, ob. cit.
(cfr. nota 19), p. 16.

34. Kiper, Claudio M., ob. cit. (cfr. nota 11), p. 262.

35. Costanzo, Mariano y Dodda, Zulma A., ob. cit. (cfr. nota 22), pp. 308 y ss.

36. Por la posición que se inclina por la negativa, ver: Kiper, Claudio M., ob. cit. (cfr. nota 11),
p. 271; y Zelaya, Mario, ob. cit. (cfr. nota 28), p. 195. A favor de la cláusula limitativa de la
facultad de transmitir el derecho de superficie, ver: Costanzo, Mariano y Dodda, Zulma A.,
ob. cit. (cfr. nota 22), p. 311; y Alterini, Jorge H., “Derecho real de superficie”, en Revista del
Notariado, Nº 850, 1997, pp. 9-22 (incorporado a: Alterini, Jorge H. [dir.] y Alterini, Ignacio E.
[coord.], Derecho notarial, registral e inmobiliario. Doctrinas magistrales, t. 7, Buenos Aires, La
Ley, 2012, p. 1088).

37. Zelaya, Mario, ob. cit. (cfr. nota 28), p. 193.

38. Kiper, Claudio M., ob. cit. (cfr. nota 11), p. 267.

39. Lafaille, Héctor, ob. cit. (cfr. nota 14), p. 443.

40. Abella, Adriana N. y Mariani de Vidal, Marina, “Derecho real de superficie en el Código Civil y
Comercial”, en La Ley, Buenos Aires, Thomson Reuters, 23/2/2016 (t. 2016-A, p. 1117, cita
online AR/DOC/507/2016).

41. Costanzo, Mariano y Dodda, Zulma A., ob. cit. (cfr. nota 22), p. 324.

42. Cabe recordar que el objeto de la propiedad superficiaria pueden ser plantaciones o
construcciones hechas por el propietario del suelo, y que se incorporan al patrimonio del
superficiario precisamente por la constitución del derecho de superficie, o bien ser aquellas fruto
o consecuencia del ejercicio del derecho de plantar o construir. En este último supuesto, ante la
destrucción de las plantaciones o construcciones, hay un verdadero renacimiento de las
facultades primigenias.

43. Kiper, Claudio M., ob. cit. (cfr. nota 11), p. 278.

44. Lafaille, Héctor, ob. cit. (cfr. nota 14), pp. 516 y ss.

www.revista-notariado.org.ar/2017/06/reflexiones-sobre-el-derecho-real-de-superficie-en-el-codigo-civil-y-comercial/print/ 30/31
26/7/2020 Revista del Notariado » Reflexiones sobre el derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial » Print

45. Kiper, Claudio M., ob. cit. (cfr. nota 11), p. 279.

46. Zelaya, Mario, ob. cit. (cfr. nota 28), p. 209.

47. Costanzo, Mariano y Dodda, Zulma A., ob. cit. (cfr. nota 22), p. 335.

48. Fernández de León, Gonzalo, Diccionario jurídico, t. 6, Buenos Aires, Abecé, 1961, p. 281.

49. Kiper, Claudio M., ob. cit. (cfr. nota 11), pp. 282 y ss.

50. Zelaya, Mario, ob. cit. (cfr. nota 28), p. 214.

51. Costanzo, Mariano y Dodda, Zulma A., ob. cit. (cfr. nota 22), p. 335.

52. Kemelmajer de Carlucci, Aída R. y Puerta de Chacón, Alicia, ob. cit. (cfr. nota 19), p. 59.

53. Gurfinkel de Wendy, Lilian N., [comentario a los arts. 2114-2128], en Medina, Graciela y
Rivera, Julio C. (dirs.), Esper, Mariano (coord.), Código Civil y Comercial de la Nación comentado,
t. 5, Buenos Aires, La Ley, 2015, p. 704.

54. Kiper, Claudio M., ob. cit. (cfr. nota 11), p. 281.

55. Esta idea fue ampliamente desarrollada y fundamentada en Villanueva, Antonio M., “El
derecho de superficie y el condominio vinculado”, en Revista Notarial, La Plata, Colegio de
Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, Nº 895, 1987, p. 979.

Relacionado

Article printed from Revista del Notariado: http://www.revista-notariado.org.ar

URL to article: http://www.revista-notariado.org.ar/2017/06/reflexiones-sobre-el-


derecho-real-de-superficie-en-el-codigo-civil-y-comercial/

Copyright 2014. Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires

www.revista-notariado.org.ar/2017/06/reflexiones-sobre-el-derecho-real-de-superficie-en-el-codigo-civil-y-comercial/print/ 31/31

También podría gustarte