Caracterización del Distrito de Cayma

3. LO URBANO

3.1. La estructura lineal urbana y la poca disponibilidad de áreas para la expansión

El distrito de Cayma es uno de los distritos de mayor dinámica y concentración socioeconómica de la Unidad Urbana Norte de Arequipa
Metropolitana. Actualmente ocupa 527.08 Has de área urbana consolidada (sin vías), 466.86 Has de campiña y 222.81 Has de área urbana no
consolidada, que define una densidad bruta de 78 hab/Ha y una densidad neta de 101 hab/Ha.
En términos urbanos, Cayma se ha caracterizado por la ocupación extensiva y de baja densidad del suelo disponible; en este sentido, el distrito
ha llegado ya al límite de expansión urbana, quedando muy pocas áreas disponibles para el crecimiento urbano. Esta tendencia se originó hacia
la segunda mitad del siglo pasado, como se muestra en el cuadro:

CUADRO III. 22 EVOLUCIÓN DEL ÍNDICE DE CRECIMIENTO URBANO DEL DISTRITO DE CAYMA
EXTENSIÓN URBANA INCREMENTO DE LA ÍNDICE DE CRECIMIENTO
AÑO PERIODO (AÑOS)
(HAS) EXTENSIÓN URBANA (HAS) URBANO (HAS/AÑO)
1944 73.93 --- --- ---
1962 175.69 18 101.76 5.65
1978 243.77 16 68.08 4.26
1997 792.79 19 549.02 28.90
2006 1068.19 9 275.40 30.60

El área urbana actual está conformada por 133 centros poblados agrupados en siete sectores urbanos. Sin embargo no todos estos centros
poblados tienen la misma categoría, habiéndose encontrado los siguientes tipos de centro poblado, nombrados a continuación.

CUADRO III. 23 LOS CENTROS POBLADOS DE CAYMA

NRO. CENTROS NRO. POBLACIÓN
TIPO
POBLADOS LOTES ESTIMADA
Pueblos tradicionales 7 1360 4896
Asentamientos Populares 39 9265 42619
Asociaciones de Vivienda 5 2484 11426
Programa Habitacional 1 3595 16537
Cooperativa de vivienda 2 97 446
Urbanización residencial 64 2417 8701
Asentamiento informal 14 2195 10097
Urbanización informal 1 SD SD

Fuente: Municipalidad Distrital de la Villa de Cayma – Expediente Urbano

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A pesar de que el número de urbanizaciones residenciales localizadas en la parte baja del

distrito representa aproximadamente el 48% del total de centros poblados del distrito, sólo
concentra el 11% de viviendas, mientras que los asentamientos populares representan el
29% de los centros poblados pero concentran el 43% de las viviendas.
Estas diferencias son un indicador del tipo de urbanización que existe en estos sectores.
Las urbanizaciones residenciales se ciñen en su mayoría a las normas establecidas para
estas habilitaciones, dejando las áreas de aportes normandas para recreación, educación,
otros usos, etc., y con un diseño de vías adecuado a las necesidades de los futuros
habitantes, mientras que la mayoría de los asentamientos populares no han dejado las
áreas mínimas de aportes, han reducido el tamaño de los predios al mínimo y han
disminuido la sección de vías.
Los pueblos tradicionales sólo representan el 5% de los centros poblados albergando el 6%
del número total de predios, situación que difiere considerablemente de las cifras mostradas
por las asociaciones de vivienda, programas habitacionales y las cooperativas de vivienda,
que representan el 6% de los centros poblados pero albergan el 29% del total de predios
del distrito.
Estas cifras, al igual que el caso anterior, muestran las diferencias existentes entre los tipos
de urbanización residencial del distrito. El tipo de asentamiento de los pueblos tradicionales
está caracterizado por lotes de vivienda de gran tamaño y de baja densidad, conformando
áreas de trazos urbanos adaptados a las condiciones físicas del territorio, muy diferentes a
las nuevas habilitaciones.
Pueblos Tradicionales
a. La configuración física del territorio de Cayma, una condicionante de ocupación
Urbanización Residencial
El incremento acelerado del área urbana a partir de la década de los 80´s y 90´s,
Asentamiento Humano
crecimiento que ha impactado en la estructura urbana, generando consecuencias como la
irracional ocupación del suelo, bajos niveles de habitabilidad y los patrones urbanos Asociación de Vivienda
desorganizados.
Programa Habitacional
Las transformaciones causadas en los componentes urbanos del distrito han generado una
estructura urbana ineficiente y poco atractiva (especialmente en la zona norte), Asentamiento Informal
transformaciones que también obedecen a condicionantes naturales.
Urbanización Informal
Desde antes de la fundación española de Cayma, el uso urbano del suelo quedó definido
por la configuración del terreno. Para cuando los pobladores coloniales llegaron a este
valle1, existían dos zonas en el territorio: Figura III. 56 Los Centros Poblados y los Sectores Urbanos de
Cayma
1
En las actas de toma de posesión de las tierras de la quebrada de Chilina, se testimonia la existencia de tierras
agrícolas, labradas por los antiguos pobladores de la zona. “Cayma Tradición y Cultura” Félix Gallegos Rosado

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• La Zona Agrícola, que configura una planicie productiva de baja pendiente, donde la
presencia de áreas verdes y del río, brindaba un microclima agradable a los pueblos
tradicionales. Los primeros asentamientos y los pueblos tradicionales ocuparon las zonas
eriazas localizadas en medio del área productiva, es decir, no dañaron su medio de
producción.
El área de campiña de Cayma, tan cotizada para el desarrollo residencial junto con las áreas
agrícolas de Sachaca es de las pocas que se encuentra a poca distancia del Centro de
Arequipa. Esta es una de las razones por la que la demanda de vivienda en este sector
aumenta año a año, ocasionando el aumento de la densidad poblacional y de construcción con
la consecuente desaparición de áreas agrícolas, conformando una estructura urbana no
planificada que altera el paisaje natural, por el que Cayma es reconocida.

• La Zona Eriaza, que configura un terreno accidentado por la presencia de torrenteras de

diversos tamaños y profundidad (entre 5 y 20 m), que discurren paralelamente al Chili y
atraviesan una superficie árida y seca. Este territorio posee una pendiente del 5% que
asciende en dirección al Chachani. Estas difíciles condiciones no han sido inconveniente para
la habilitación urbana (actualmente es ocupada por extensas áreas de vivienda), pero si es un
inconveniente para la integración distrital.

Las condicionantes físicas descritas y la actual situación de ocupación urbana han como resultado
la escasez de áreas adecuadas para la expansión. Según los cálculos realizados, las pocas áreas
agrícolas y eriazas disponibles podrán cumplir la demanda de los próximos 10 años, siendo
indispensable plantear políticas paralelas de expansión, como el relleno y la densificación, que
deberán ser reguladas convenientemente por las autoridades encargadas.

b. La configuración de la estructura urbana

En términos urbanos, Cayma ha configurado una estructura urbana constituida por un centro
principal localizado al sur del distrito, donde se intersecan dos vías principales: las Avenidas
Cayma y Ejército, centralidades menores de alcance distrital localizadas a lo largo de un eje y una
extensa área residencial que se expande descontroladamente hacia el norte del distrito.
La formación del centro principal de Cayma es resultado de la concentración de actividades
comerciales, financieras y de servicios en la zona sur del distrito, actividades que incluso son de
alcance metropolitano, dando paso a la transformación acelerada del uso del suelo, de residencial
Figura III. 57 La configuración de Cayma antes
a comercial y servicios (área conocida como Centro Comercial Cayma, equipamientos como: de los 40. Dos zonas marcadas: Zona Agrícola y
Clínica San Juan de Dios, Telefónica, el Instituto Superior Honorio Delgado y la zona financiera y Zona Eriaza
comercial de importancia metropolitana).

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Desde el punto de vista urbano, la formación de este centro principal contribuye negativamente al funcionamiento del distrito, debido a que sólo
el sector sur del distrito (que presenta los mejores indicadores socioeconómicos) tiene una
mejor accesibilidad a las actividades y servicios existentes en el área, mientras que la
parte norte donde se concentra el mayor número de población con índices
Ejes longitudinales
socioeconómicos mas bajos, sólo esta servida por centralidades menores, obligando a naturales
esta población a trasladarse hacia otras zonas del distrito y de la ciudad para cubrir sus
demandas de servicios. Entre estas centralidades complementariamente y en una escala
menor, tenemos:

• El pueblo tradicional de Cayma, con la plaza, la iglesia, el comedor de Bolívar, el

edificio municipal, la casa del Cacique Alpaca y locales de venta de comida tradicional,
que constituye un centro cívico, religioso y turístico.
• La Av. Ramón Castilla de La Tomilla, con el Estadio Municipal, la Piscina Olímpica, el
ISPA, el Mercado del Pueblo y otras instalaciones comerciales, que definen una
centralidad educativa y deportiva.
Eje longitudinal
La forma de la estructura vial ha definido la forma de la estructura urbana. El predominio
de la longitudinalidad en el sistema vial, representado por una única vía principal (la Av.
Cayma – Bolognesi), ha desencadenado una expansión lineal de las áreas urbanas a lo
largo de esta vía, ante la carencia de vías transversales y de vías longitudinales paralelas
a la vía principal, incrementando la ineficiencia del sistema vial existente. Eje principal Áreas urbanas
Las condiciones geográficas y físicas del soporte ambiental también han dificultado la metropolitano estranguladas
formación de una estructura vial eficiente. La presencia de la campiña en la zona sur y de
quebradas y torrenteras en la parte norte es condicionante que de cierta forma han
impedido la comunicación transversal en el área urbana del distrito. En este sentido, la
conformación del área urbana actual es resultado de esta linealidad y de las áreas Centro principal
disponibles para ocupación. Las áreas residenciales han ido ocupando progresivamente
los espacios disponibles a lo largo de la vía principal, a un ritmo mayor en la zona norte
que en la zona sur del distrito.
Figura III. 58 Configuración Urbana Del Distrito de Cayma

El área urbana ha tomado la forma del territorio ocupado (tanto agrícolas como eriazos)
configurando un área longitudinal no continua, que se interrumpe en la parte media del distrito y que se amplia a partir del borde agrícola –
eriazo. En este sentido, el área urbana de Cayma no forma un continuo, sino más bien es el resultado de un proceso de agregación urbana tanto
longitudinal como transversal, llegando a ocupar actualmente la mayor parte de los terrenos eriazos con influencia urbana en el distrito.

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3.2. La distribución de los Usos de Suelo

Según los datos recopilados en el 2001 y en el 2006, la distribución de los CUADRO III. 24 DISTRIBUCIÓN DE LOS USOS DE SUELO EN CAYMA EN
usos de suelo en el distrito ha estado y está fuertemente dominada por el uso EL 2006
residencial (79% y 54% respectivamente), aunque en los últimos años y ÁREAS
USOS HECTÁRE
especialmente en la parte norte del distrito, el uso residencial está AS
%
combinado con otros usos como el comercio, los servicios y la industria. Esta Vivienda 368.08
tendencia es confirmada por la distribución de las licencias de Residencia Taller 5.01
RESIDENCIAL Residencia Comercio 26.73
funcionamiento donde el 51% y 35% de las mismas están dedicadas a
Sub total 399.82 53.32
comercio y servicios respectivamente (ver Cuadro III. 24).
Comercio 5.73
COMERCIAL
Sub total 5.73 0.76
Paralelamente, el cambio de uso de residencia a comercio y servicios
Educación 28.80
también se ha presentado en los últimos cinco años. El uso comercial ha Salud 6.45
doblado su participación porcentual (de 3% a 6%), mientras que los servicios EQUIPAMIENTO Recreación 20.61
Recreación No Implementada 38.35
siguen el mismo comportamiento (de 6% a 15%), observándose una Sub total 94.21 12.56
optimización el uso del suelo en términos económicos aunque no
Industria 2.78
necesariamente en términos urbanos. La realización de actividades INDUSTRIAL
Sub total 2.78 0.38
económicas dentro de la vivienda tiene impactos en la infraestructura de
Instituciones 2.75
servicios existente, la que no ha sido diseñada para estos fines, impactando Servicios 13.40
negativamente en su funcionamiento y causando molestias a los vecinos de USOS ESPECIALES Religioso 5.68
Cementerios 2.71
la zona por el incremento de flujos de transporte y peatonales, el incremento
Sub total 24.54 3.27
de la inseguridad, entre otras.
Otra característica importante de la distribución del uso del suelo es el uso no ÁREA URBANA TOTAL 527.08
económico del suelo, relacionado con la recreación, educación, salud e OCUPADA
instituciones. La participación porcentual de la recreación, educación, salud VACANTE (LOTES DESOCUPADOS) 222.81 29.71
e instituciones en el 2001 era de 2%, 1%, 0.6% y 1% respectivamente, ÁREA TOTAL OCUPADA + VACANTE 749.89 100
mientras que en el 2006, esta es de 7%, 4%, 0.9% y 0.4% respectivamente,
notándose un incremento importante en recreación y educación. El ÁREA URBANA OCUPADA CON VÍAS 1068.19
incremento en recreación podría ser una consecuencia de una mayor
atención a este rubro por parte de las autoridades correspondientes, mientras que el incremento en educación podría ser reflejo de mayores
inversiones privadas en este rubro, principalmente en el nivel inicial (ver Figuras III. 59, y Plano: III. 60).

En conclusión, es posible afirmar que el distrito está experimentando un proceso de optimización del uso del suelo en términos económicos,
afianzándose el uso mixto en las modalidades residenciales principalmente. Sin embargo, esta tendencia económica positiva en la economía
distrital, podría verse amenazada por la insuficiente capacidad de la infraestructura y las incompatibilidades de uso que se crean en este
proceso, limitando sus potencialidades e influyendo negativamente en la dinámica urbana.

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USOS DE SUELO

Figura III. 59 Áreas de Usos Del Distrito de Cayma

Figura III. 60 Usos de Suelo de Cayma

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3.3. La buena calidad en las edificaciones

a. Materiales de Edificación en Muros y Techos

Los datos del los censos de 1993 y 2005 del INEI y el levantamiento de Expediente Urbano, muestran el mejoramiento de la calidad constructiva
de las edificaciones en Cayma, donde existe un incremento de 158% en el uso de materiales nobles en muros y de 166% en techos.
Paralelamente, existe una disminución de 13% en el uso de material precario en muros y de 32% en techos.
El mayor uso de materiales nobles en la construcción podría ser un indicativo del proceso de consolidación urbana del distrito; es decir, el
reemplazo de materiales precarios de las primeras etapas de invasión y formación de asentamientos humanos por otros de mejor calidad en las
etapas posteriores de urbanización.
La seguridad en la propiedad adquirida por los sectores populares a partir de la aplicación del Programa COFOPRI es otra de las causas que
puede haber influido en el cambio de materiales; así como un posible mejoramiento de las condiciones económicas de las familias que habitan
estas viviendas.
Por otro lado, la distribución espacial de los materiales usados en edificaciones muestra el predominio de los materiales nobles tanto en techos
como en muros tanto en la zona sur como centro del distrito, que coincidentemente son las más antiguas del distrito y con mejores recursos
económicos; mientras que la presencia de materiales precarios o provisionales tanto en muros como en techos se concentra en el extremo norte
del distrito y en las áreas consideradas como invasiones y que están asentadas en zonas de peligro, de reciente creación y con población de
bajos recursos, como es el caso de los asentamientos humanos de Paulet Mostajo, Once de Mayo, Pequeños Industriales Señor de los Milagros,
Sol de los Andes, Bello Campo, Los Pioneros, Cono de Vuelo, Chachani, Jorge Chávez, El Nazareno y Montes de Getsemaní.

b. El Estado de la Edificación

El estado de la construcción muestra la capacidad de los habitantes para mantener en condiciones aceptables de habitabilidad sus unidades
edificaciones. Según el levantamiento efectuado por el estudio de Expediente Urbano del presente año, el 20% de las edificaciones presentan
buenas condiciones, el 27% condiciones regulares y el 53% condiciones malas.
Esto difiere significativamente de los resultados obtenidos del levantamiento de materiales de edificación. No existe una correlación directa entre
estas dos variables, pudiendo ser resultado de la existencia de una poca cultura de mantenimiento de la población, la baja disponibilidad de
recursos económicos de las familias y la falta de regulaciones de ornato urbano específicas que obliguen al la conservación del buen estado de
las edificaciones.
Por otro lado, la distribución espacial de la variable muestra la concentración de las viviendas en buen estado en el sector sur del distrito,
condición que va disminuyendo a medida que la zona urbanizada se aleja del área consolidada. El estado regular predomina en la parte media y
el estado malo en la parte alta del distrito. Esto confirma cierta coincidencia entre la localización de la clase pudiente y el buen estado de
conservación y de las clases populares con los estados regular y malo de edificación. Algunas razones de dicha situación podría encontrarse en
que la condición socioeconómica no es determinante en el estado de la vivienda, sino también otros factores como: vocación económica del
sector donde se encuentre la vivienda y antigüedad de los edificios.

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MATERIALES DE MUROS

Figura III. 61 Materiales de Muros del distrito de Cayma

Figura III. 62 Materiales de Muros del distrito de Cayma

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MATERIALES DE TECHOS

Figura III. 63 Materiales de Techos del distrito de Cayma

Figura III. 64 Materiales de Muros del distrito de Cayma

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ESTADO DE
DE LA EDIFICACIÓN

Figura III. 65 Estado de la edificación del distrito de Cayma

Figura III. 66 Estado de la Edificación del distrito de Cayma

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3.4. La tendencia de construcción en altura

La variable de altura de la edificación muestra el nivel de consolidación urbana de la residencia y las tendencias de densificación en el distrito.
Las características socioeconómicas y culturales de la población, así como los altos valores del suelo urbano son algunas de las causas de la
actual tendencia de construcción en altura que el distrito viene experimentando. A estas se puede agregar el lógico proceso de densificación que
cualquier área urbana consolidada experimenta.

La distribución espacial de la edificación en altura muestra dos sectores:

• El sector uno conformado por la zona baja y media de Cayma en la que encontramos las edificaciones de tres, cuatro a más pisos
concentrándose estas edificaciones en las vías principales del distrito.
• El sector dos conformada por la zona alta de Cayma en la cual predomina las edificaciones de un piso.

En el primer caso, el distrito presenta casi 60% de las viviendas con un piso de construcción, 16% con dos pisos y sólo 5% con más de tres pisos
de construcción. La presencia de la baja densidad consolidada es determinante, porque muestra una expansión urbana horizontal y de baja
densidad en las zonas media y alta del distrito.

Por otro lado existe una tendencia de densificación en la parte baja, donde la presencia de edificaciones de dos pisos a más es importante,
quedando muy pocos lugares con edificaciones de un piso. El mayor valor del suelo de la zona y la creciente vocación económica de comercio y
servicios convierten a esta área en un sector ideal para la densificación residencial de alta calidad, aunque ciertas características de las
infraestructuras existentes deben ser modificadas para tal fin.

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ALTURA DE LA EDIFICACIÓN

Figura III. 67 Altura de Edificación del distrito de Cayma

Figura III. 68 Altura de Edificación del distrito de Cayma

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