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Consulta Vinculante V2372-07, de 7 de noviembre de 2007 de la

Subdirección General de Impuestos sobre la Renta de las Personas
Físicas
LA LEY 3367/2007

IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO. Hecho imponible. La cesión de derechos sobre un

inmueble adquirido por un agente de la propiedad inmobiliaria es una operación que no
se encuadra dentro de la actividad empresarial o profesional de dicho agente, por lo cual,
se trata de una operación no sujeta al Impuesto. Operación sujeta al ITP y AJD, en su
modalidad de transmisión patrimonial onerosa. IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS
PERSONAS FÍSICAS. Base imponible. En la medida en que no realice una actividad
económica de compraventa de inmuebles, la transmisión de los derechos de compra del
inmueble generará una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la
composición del patrimonio del contribuyente que da lugar a una variación en su valor.

DESCRIPCIÓN
La consultante es agente de la propiedad inmobiliaria y en febrero de 2006 celebró un contrato
privado con una promotora para adquirir un inmueble actualmente en construcción. En los plazos
convenidos con el promotor ha efectuado los pagos estipulados, incluyendo el Impuesto sobre el
Valor Añadido. Actualmente, y antes de la terminación de las obras, está interesada en ceder los
derechos de compra a un tercero, siendo el importe de la cesión lo pagado al promotor más un
pequeño beneficio. Para efectuar el cambio de titular en la escritura pública, el promotor le exige que
el día de la firma acredite el pago del impuesto que grava la cesión de los derechos a favor del
tercero.

CUESTIÓN
Impuesto a liquidar en la operación, base imponible, tipo de gravamen y sujeto obligado al pago y
tributación de la ganancia obtenida en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

CONTESTACIÓN
De acuerdo con lo dispuesto por el artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre,
del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE del 29) «estarán sujetas al Impuesto las entregas de
bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o
profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad
empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros
o partícipes de las entidades que las realicen.»
En lo que se refiere a la operación por la que la consultante cede los derechos sobre la compra del
inmueble a un tercero, habrá que determinar si se trata de una operación sujeta al Impuesto sobre el
Valor Añadido. Para que esto suceda es necesario que se cumplan los requisitos recogidos en el
artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992, antes expuesto. Uno de estos requisitos es que la
operación (ya sea entrega de bienes o prestación de servicios) se efectúe en el ejercicio de la
actividad empresarial o profesional de quien la realiza.

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La consultante se declara agente de la propiedad inmobiliaria, por lo que su actividad consiste en la

intermediación en nombre y por cuenta ajena en las operaciones inmobiliarias en las que participe.
En este sentido, la inversión en inmuebles, tal y como se explica en la consulta, parece que tiene un
carácter puntual y ello supone que dicha inversión no tiene el carácter de actividad empresarial o
profesional.
En consecuencia, la cesión de derechos sobre un inmueble adquirido por un agente de la propiedad
inmobiliaria es una operación que no se encuadra dentro de la actividad empresarial o profesional de
dicho agente, por lo cual, se trata de una operación no sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido.
Al no estar sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, la operación por la que una persona,
compradora de un inmueble, cede a un tercero los derechos del contrato privado de compraventa
celebrado con el promotor, es una operación sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y
Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de transmisión patrimonial onerosa, según resulta
de lo previsto en el artículo 7.1 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20
de octubre), por el que se aprueba el Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que dispone que son transmisiones patrimoniales
sujetas las transmisiones onerosas por actos «inter vivos» de toda clase de bienes y derechos que
integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas, con independencia de que dicha cesión sea
realizada en contrato privado o en escritura pública.
El artículo 17.1 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados, aclara la forma de determinar la base imponible correspondiente a la transmisión de
derechos, señalando que en la transmisión de créditos o derechos mediante cuyo ejercicio hayan de
obtenerse bienes determinados y de posible estimación se exigirá el impuesto por iguales conceptos
y tipos que las que se efectúen de los mismos bienes y derechos. Es decir, en el supuesto planteado
en el escrito de su consulta, habrá que atender al valor real del inmueble cuyos derechos se han
cedido mediante la operación descrita, puesto que tal bien es el que se obtendrá en su momento el
cesionario de los derechos del contrato privado de compraventa cuando se ejerciten aquellos. En
relación con el concepto de valor real, se trata de un concepto jurídico indeterminado. El Tribunal
Supremo viene considerando como tal el valor intrínseco o por naturaleza del bien o derecho, o valor
verdadero y definiciones similares y lo asimila al valor de mercado cuando esto sea posible por
existir un mercado de los bienes o derechos transmitidos (sentencia de 7 de mayo de 1991).
Por otra parte, el artículo 8 del Texto Refundido del ITP y AJD establece que «estará obligado al pago
del impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las
partes en contrario:
a) En las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere...»
Por lo tanto el consultante no será sujeto pasivo del impuesto, sino que lo será el adquirente del
derecho.
Por lo que se refiere a la aplicación del tipo de gravamen, será el correspondiente al bien que se
transmite, en este caso el tipo correspondiente a la transmisión de bienes inmuebles, que según el
artículo 11.1 del Texto Refundido del Impuesto será el 6 por ciento, salvo que la Comunidad
Autónoma correspondiente hubiese aprobado un tipo diferente.
En lo que se refiere al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en la medida en que no
realice una actividad económica de compraventa de inmuebles, tal y como parece deducirse del
escrito de consulta, la transmisión de los derechos de compra del inmueble generará en la
consultante una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición del
patrimonio del contribuyente que da lugar a una variación en su valor, tal y como dispone el artículo
33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y

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de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no
Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre).
El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado por la diferencia entre los
valores de adquisición y de transmisión del derecho, valores que, para las transmisiones onerosas,
están definidos en el artículo 35 de la Ley del impuesto.
De acuerdo con este precepto y con la información facilitada por la consultante, el valor de
adquisición será el importe pagado al promotor, incluyendo el Impuesto sobre el Valor Añadido
soportado por estos pagos anticipados, y, en su caso, los gastos inherentes a la adquisición,
excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. El valor de transmisión será
el importe real por el que ésta se efectúe, valor que no puede ser inferior al normal de mercado, en
cuyo caso prevalecerá éste. De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la
transmisión que hubieran sido satisfechos por el transmitente.
La ganancia patrimonial así determinada se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma
prevista en el artículo 49 de la Ley del Impuesto, y tributará al 18 por 100.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo
89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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