OPINION DE VALOR

Inmueble que se Valúa: Casa Habitación en Condominio

Ubicación del Inmueble: Colonia/Fraccionamiento

Calle Norte 79B No. 125, Casa 2 Un Hogar para el Trabajador

Deleg./Municipio Ciudad
Azcapotzalco CDMX

VALOR COMERCIAL $ 2,800,000.00

 ESTIMACIÓN DE VALOR

DATOS GENERALES Fecha 12 de septiembre de 2023 Folio 01500

Ubicación Calle Norte 79B No. 125, Casa 2
Colonia Un Hogar para el Trabajador
Deleg./Municipio Azcapotzalco Codigo Postal 02060
Ciudad CDMX Estado Ciudad de México
Entre calles/Esquina Salónica y Aquiles Elorduy Clave Catastral 044581270020

CARACTERISTICAS DE LA ZONA
Descripción Zona Habitacional de segumdo orden, donde predominan casas habitación unifamiliares y plurifamiliares de dos y tres niveles así
como edificios de departamentos, todos de de mediana y buena calidad.

CARACTERISTICAS URBANAS
Servicios Públicos Pavimento X Banqueta X Electricidad X Alumbrado X Teléfono X Agua X Drenaje X
Equipamiento Urbano Comercio X Educación X Transporte X Vigilancia X Salud X Iglesia X Recreación X
Clasificación de la Zona Habitacional X Industrial Comercial Servicios Urbana X Suburbana Rural
Construcciones Dominantes Popular Int. Social Media X Lujo Residencial Comercio Industria
Observaciones El predio cuenta con todos los servicios básicos de equipamiento urbano como son: agua, drenaje, calles pavimentadas, energía
eléctrica, línea telefónica, alumbrado público, parques y locales comerciales sobre avenidas principales.

CARACTERISTICAS DE LOS INMUEBLES

Calidad Baja Normal X Alta Lujo
Acabados Sin Normales Mejores X Especiales
Proyecto Sin Regular Bueno X Especial
Ubicación Calle X Esquina Primaria Secundaria X
Conservación Regular Normal Buena X Excelente
Estado Habitado X Rentado Traspaso Desocupado Invadido
Edad: 20 años Vida Util 70 años

DESCRIPCIÓN DE LOS INMUEBLES

Descripción Lote de terreno intermedio con frente a la Calle Norte 79B al Oriente, de forma regular sensiblemente plano, donde se desplanta un
condominio de tres niveles formado por cuatro casas en condominio tipo horizontal. El sujeto en estudio es la Casa número 2 de tres
niveles con la siguiente distribución arquitectónica.

Planta Baja:
Acceso, estancia, comedor, cocina y escalera de acceso al siguiente nivel.

Planta Alta:
Hall, recámara 1, bodega, recámara 2, baño completo común y escalera de acceso al siguiente nivel.

Planta Azotea:
Área de lavado y terraza cubierta con acrilico.

SUPERFICIES
Terreno: 208.00 m² Según Escritura Indiviso: 3 24.21%
Casa 2: 84.20 m² Según Escritura Terreno proporcional: 50.36

FOTOGRAFÍA PRINCIPAL DEL INMUEBLE CROQUIS DE LOCALIZACIÓN

ASPECTOS RELEVANTES DE LA ZONA

Comentario El sujeto en estudio se localiza sobre una calle secundaria con bajo flujo vehicular y peatonal.
 INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE TERRENOS
Ubicación: AQUILES ELORDUY NO. NP COL. CLAVERIA AZCAPOTZALCO 1
Tipo de Inmueble: TERRENO BALDIO Superficie: 350.00 m² Fuente de Información: HOUSE MASTER
Telefono: 5255-4578 Valor de Oferta: $6,900,000.00 Valor Unitario por m2. $ 19,714.29 /m²
Calle: Moda Número de Frentes: 1.00 Frente: 8.00 Forma: Regular
Uso de Suelo: 1 FRENTES, PLANO, REGULAR Fecha de Investigación: 12/09/2023

Ubicación: NORTE 79B NO. 84 COL. SECTOR NAVAL AZCAPOTZALCO 2

Tipo de Inmueble: TERRENO BALDIO Superficie: 225.00 m² Fuente de Información: HOUSE MASTER
Telefono: 5255-4578 Valor de Oferta: $3,800,000.00 Valor Unitario por m2. $ 16,888.89 /m²
Calle: Moda Número de Frentes: 1.00 Frente: 8.00 Forma: Regular
Uso de Suelo: 1 FRENTES, PLANO, REGULAR Fecha de Investigación: 12/09/2023

Ubicación: NORTE 73 NO. NP COL. JARDIN AZPEITIA AZCAPOTZALCO 3

Tipo de Inmueble: TERRENO BALDIO Superficie: 468.00 m² Fuente de Información: DIMA ASESORES
Telefono: 5245-5522 Valor de Oferta: $9,450,000.00 Valor Unitario por m2. $ 20,192.31 /m²
Calle: Moda Número de Frentes: 1.00 Frente: 8.00 Forma: Regular
Uso de Suelo: 1 FRENTE, REGULAR, PLANO Fecha de Investigación: 12/09/2023

Ubicación: NORTE 75 NO. NP COL. JARDIN AZPEITIA AZCAPOTZALCO 4

Tipo de Inmueble: TERRENO BALDIO Superficie: 185.00 m² Fuente de Información: MIRIAM QUIÑONES
Telefono: 5545-4577 Valor de Oferta: $3,400,000.00 Valor Unitario por m2. $ 18,378.38 /m²
Calle: Moda Número de Frentes: 1.00 Frente: 8.00 Forma: Regular
Uso de Suelo: 1 FRENTE, REGULAR, PLANO Fecha de Investigación: 45,181.00 m²

Valor Factores de Homologación de Terrenos

Valor Unitario Valor Unitario
No. Oferta Superficie m²
$/m² Negociación Zona Ubicacion Localizacion Topografia Superficie Resultante Homologado
$
1 6,900,000.00 350.00 19,714.29 0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 $18,728.57
2 3,800,000.00 225.00 16,888.89 0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 $16,044.44
3 9,450,000.00 468.00 20,192.31 0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 $19,182.69
4 3,400,000.00 185.00 18,378.38 0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 $17,459.46
Valor Homologado Promedio: $ 17,853.79 /m²
*Lote moda Considerado: 300.00 m²
Cabe mencionar que la presente homologación de terrenos se realiza con respecto del lote tipo en la zona de inmueble valuado.
 INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE INMUEBLES EN VENTA SIMILARES
Ubicación: TALABARTEROS NO. NP COL. EL ROSARIO AZCAPOTZALCO 1
Tipo de Inmueble: CASA EN CONDOMINIO Teléfono 5639-4577
Superficie Fuente: GJ INMOBILIARIA
Construcción Terreno Edad Aproximada: 35 Años. Valor de Oferta: $2,100,000.00
88.00 m² 74.00 m² Estado de Conservación: NORMAL Valor por m2.: $ 23,863.64 /m²
Caracteristicas 3 RECAMARAS, 2 BAÑOS, 2 CAJONES Fecha: septiembre 12, 2023
Ubicación: AQUILES SERDAN NO. NP COL. MIGUEL HIDALGO AZCAPOTZALCO 2
Tipo de Inmueble: CASA EN CONDOMINIO Teléfono 5589-2055
Superficie Fuente: ROSY NAVARRETE
Construcción Terreno Edad Aproximada: 30 Años. Valor de Oferta: $2,300,000.00
100.00 m² 100.00 m² Estado de Conservación: NORMAL Valor por m2.: $ 17,670.25 /m²
Caracteristicas 3 RECAMARAS, 2.5 BAÑOS, 2 CAJONES Fecha: 3 de marzo del 2021
Ubicación: CDA. PLAN DE SAN LUIS NO. NP COL. NUEVA SANTA MARIA AZCAPOTZALCO 3
Tipo de Inmueble: CASA EN CONDOMINIO Teléfono 5256-7541
Superficie Fuente: HOSE MASTER
Construcción Terreno Edad Aproximada: 40 Años. Valor de Oferta: $2,700,000.00
110.00 m² 50.00 m² Estado de Conservación: NORMAL Valor por m2.: $ 24,545.45 /m²
Caracteristicas 3 RECAMARAS, 1.5 BAÑOS, 2 CAJONES Fecha: 3 de marzo del 2021
Ubicación: CARPINTEROS NO. 124 COL. EL ROSARIO AZCAPOTZALCO 4
Tipo de Inmueble: CASA EN CONDOMINIO Teléfono 5881-4578
Superficie Fuente: RED INMOBILIARIA
Construcción Terreno Edad Aproximada: 35 Años. Valor de Oferta: $2,700,000.00
120.00 m² 120.00 m² Estado de Conservación: NORMAL Valor por m2.: $ 20,440.25 /m²
Caracteristicas 3 RECAMARAS, 1 BAÑO, 2 CAJONES Fecha: 3 de marzo del 2021
Ubicación: PRIV. NEXTONGO NO. NP COL. SANTIAGO AHUIZOTLA AZCAPOTZALCO 5
Tipo de Inmueble: CASA EN CONDOMINIO Teléfono 5525-4578
Superficie Fuente: DREAMS INMOBILIARIA
Construcción Terreno Edad Aproximada: 20 Años. Valor de Oferta: $3,798,000.00
144.00 m² 180.00 m² Estado de Conservación: NORMAL Valor por m2.: $ 26,375.00 /m²
Caracteristicas 4 RECAMARAS, 3 BAÑOS, 2 CAJONES Fecha: 3 de marzo del 2021
V I I.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO

Valor Unitario
No. Valor Oferta $ Superficie m² Valor Unitario $/m² Negociación Edad Conservación Superficie Localizacion Equipamiento Resultante
Homologado

1 2,100,000.00 88.00 23,863.64 0.95 1.08 1.10 1.01 1.20 1.03 1.41 33,685.03
2 2,300,000.00 100.00 23,000.00 0.95 1.05 1.10 1.03 1.20 1.03 1.40 32,207.22
3 2,700,000.00 110.00 24,545.45 0.95 1.12 1.10 1.05 1.10 1.00 1.35 33,163.72
4 2,700,000.00 120.00 22,500.00 0.95 1.08 1.05 1.06 1.20 1.03 1.42 31,850.35
5 3,798,000.00 144.00 26,375.00 0.95 1.00 1.00 1.08 1.15 1.03 1.22 32,144.14
Valor Homologado Promedio en numeros Redondos: $ 32,610.09 /m²
CONCLUSIÓN
Valor Unitario Homologado (N.R.) : $32,610.00
Superficie de Construcción: 84.20 m²
Enfoque Comparativo de Mercado: $2,745,762.00
Valor Resultante por el Enfoque de Mercado (N.R.): $2,750,000.00
 INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE INMUEBLES EN RENTA SIMILARES
Ubicación: HERALDO NO. NP COL. CLAVERIA AZCAPOTZALCO 1
Tipo de Inmueble: CASA EN CONDOMINIO Teléfono 5553-4571
Superficie Fuente: CENTURY 21
Construcción Terreno Edad Aproximada: 31 Años. Valor de Oferta: $12,500.00
180.00 m² 100.00 m² Estado de Conservación: NORMAL Valor por m2.: $ 69.44 /m²
Caracteristicas 2 RECAMARA, 1.5 BAÑOS, 1 CAJON Fecha: 3 de marzo del 2021
Ubicación: SAN LUCAS NO. NP COL. EL RECREO AZCAPOTZALCO 2
Tipo de Inmueble: CASA EN CONDOMINIO Teléfono 5537-2244
Superficie Fuente: MARIO GONZALEZ
Construcción Terreno Edad Aproximada: 15 Años. Valor de Oferta: $20,000.00
135.00 m² 135.00 m² Estado de Conservación: NORMAL Valor por m2.: $ 148.15 /m²
Caracteristicas 2 RECAMARAS, 1.5 BAÑOS, 2 CAJONES Fecha: 3 de marzo del 2021
Ubicación: TORONJA NO. NP COL. NUEVA SANTA MARIA AZCAPOTZALCO 3
Tipo de Inmueble: CASA EN CONDOMINIO Teléfono 5255-4578
Superficie Fuente: HOME HABITAD
Construcción Terreno Edad Aproximada: 45 Años. Valor de Oferta: $25,000.00
160.00 m² 160.00 m² Estado de Conservación: NORMAL Valor por m2.: $ 156.25 /m²
Caracteristicas 3 RECAMARAS, 2 BAÑOS, 2 CAJONES Fecha: 3 de marzo del 2021

Factores de Homologación
Valor Oferta Valor Unitario Valor Unitario
No. Superficie m²
$ $/m² Negociación Edad Conservación Sup. Localizacion Equipamiento Resultante Homologado

1 12,500.00 180.00 69.44 1.00 1.06 1.15 1.11 1.00 0.98 1.32 91.53
2 20,000.00 135.00 148.15 1.00 0.98 1.00 1.08 1.00 0.98 1.03 152.94
3 25,000.00 160.00 156.25 1.00 1.17 1.00 1.05 1.00 0.94 1.15 180.12
Valor Homologado Promedio: $ 141.53 /m²
 Aplicación del Enfoque de Costos
a) CALCULO DEL VALOR DEL TERRENO
Estimación de los coeficientes para el terreno
Fracc. F. Zona F. Ubic. F. Frente. F. Topografia F. Sup. F. Resultante
I 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
Estimación del Valor del Terreno.

Valor Unitario de
Fracc. Superficie Coeficiente Valor Unitario Resultante Valor Parcial.
Mercado

I 208.00 17,853.79 1.00 $17,853.79 $3,713,588.72

Total 208.00 Valor Total del Terreno: $3,713,588.72

Valor Medio del Terreno.................................. $17,853.79

Indiviso………………….................................... 24.21% a) TOTAL DEL TERRENO $899,059.83
b) CALCULO DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
Estimación de los coeficientes de la Construcción
Tipo Uso de las Construcciones Niveles Clase Clasificación Conservación
1 Casa 2: 3 Media H-05-3 Buena

Valor de
Factor de Factor de
Tipo Uso Superficie Unidad Reposición
Conservación
FRE Valor Parcial
Edad
Nuevo

1 Casa 2: 84.20 m2 $14,850.00 0.74 1.00 0.74 $928,846.29

84.20 m2 b) TOTAL DE LAS CONSTRUCCIONES $928,846.29

c) CALCULO DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES

Factor de
Concepto Unidad Cantidad VRN VNR Indiviso Valor Parcial
Edad

Cocina Integral Pza 1.00 $65,000.00 0.96 $62,075.00 100.00% $62,075.00

Terraza m2 25.90 $2,200.00 0.94 $2,068.00 100.00% $53,561.20
Gas Estacionario Pza 1.00 $14,000.00 0.91 $12,740.00 100.00% $12,740.00
Áreas comunes cubiertas m2 11.10 $5,500.00 0.55 $3,025.00 24.21% $8,129.11
Áreas comunes descubiertas m2 36.40 $600.00 0.55 $330.00 24.21% $2,908.11
c) Instalaciones Especiales, Elementos y Accesorios y Obras Complementarias : $139,413.42

VALOR FÍSICO ó DIRECTO (a + b + c ): $1,967,319.53

ANÁLISIS VALOR DE MERCADO DE VENTAS ANÁLISIS VALOR DE MERCADO DE RENTAS
Valor Aplicable $ 32,610.00 /m² Valor Aplicable $ 141.53
Superficie 84.20 Superficie 84.20
VALOR DE MERCADO $ 2,750,000.00 RENTA BRUTA MENSUAL $ 11,916.96

ESTIMACIÓN DE DEDUCCIONES 33.50%

RENTA NETA MENSUAL $ 7,924.78

RENTA NETA ANUALIZADA $ 95,097.33

Tasa de Capitalización= 4.10%
VALOR DE CAPITALIZACION = $2,319,447.06

Resumen de Valores

VALOR FISICO $ 1,967,000.00

VALOR DE MERCADO $ 2,750,000.00 $ 2,436,800.00

VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS $2,319,000.00

Consideraciones Previas a la Conclusíon

CONCLUSIÓN El valuador declara que no tiene interés presente o futuro en la propiedad valuada, no asume ninguna responsabilidad por las condiciones legales que guarda el
inmueble de estudio. La información, los estimados y valores asentados en el reporte se obtuvieron de fuentes consideradas confiables y correctas. Se analizaron
los valores obtenidos en el presente avalúo y en función de los factores de comercialización y a las condiciones que actualmente prevalecen en el mercado
inmobiliario de esta zona, se llega a las siguientes conclusiones:

Conclusión de Valor

VALOR ESTIMADO DEL INMUEBLE $ 2,800,000.00

( DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL PESOS 00/100 M.N.)
Valor estimado al 12 de septiembre de 2023

Ing. Juan Carlos González Corona

Especialista en Valuación Inmobiliaria
Cédula Profesional: 4575675
 REPORTE FOTOGRAFICO

Estancia Comedor

Cocina Escalera

Bodega Baño
Recámara 1 Recámara 2

Escalera Área de lavado

Terraza Acceso
ANEXO
PLANTAS ARQUITECTONICAS
PLANTAS ARQUITECTONICAS
PLANTAS ARQUITECTONICAS