Guia Programa Mantenimiento Locativo

Macroproceso Gestión del Talento Humano
Proceso Gestión del Talento Humano

Titulo Guía Programa de Mantenimiento de Instalaciones
Locativas
GUIA PROGRAMA DE MANTENIMIENTO DE INSTALACIONES

LOCATIVAS
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Locativas
1. Información General del Documento
Objetivo: Generar los lineamientos para la elaboración del Programa de Mantenimiento de

las Instalaciones Locativas, de la planta física en cada una de las Sedes.
Este documento está orientado a identificar y facilitar el desarrollo de actividades
de mantenimiento preventivo y correctivo de los Campus y Edificaciones de la
Universidad Nacional de Colombia.
Alcance: Aplica a todos los Campus Universitarios y edificaciones de las sedes de la

Universidad Nacional de Colombia.
Justificación (Opcional): Las caídas al mismo nivel representa una de las causas que genera mayor
accidentalidad, generadas principalmente por las condiciones locativas de los
Campus y edificaciones, así mismo las condiciones locativas son las de mayor riesgo
y que están directamente relacionadas con los ambientes de trabajo y/o estudio,
por lo tanto es importante generar estrategias, que permitan disminuir los
incidentes y accidentes laborales, así como mejorar las condiciones de los lugares
de trabajo, que se ven afectados por las condiciones locativas de los Campus,
instalaciones y edificaciones de la Universidad Nacional de Colombia en todas sus
Sedes, por lo cual se hace necesario establecer lineamientos que permitan
mantener condiciones seguras en los lugares de trabajo.
Definiciones:  Deterioro por el uso normal: Es el que se presenta en la infraestructura

universitaria por la actividad cotidiana de uso.
 Deterioro por falta de mantenimiento recurrente, preventivo y predictivo:
Es el que se presenta en la infraestructura educativa por la falta de acciones
para el sostenimiento adecuado en un nivel aceptable de la infraestructura
universitaria; la omisión de estos procedimientos regularmente origina
mantenimientos correctivos de mayor costo y dimensión.
 Deterioro por desgaste natural: Causado por uso normal, generalmente se
presenta en recubrimientos y elementos móviles, como puertas, ventanas,
dotaciones por cambio de tecnologías, cumplimiento de ciclos de uso.
 Deterioro por accidentes: Causado por terceros donde en un evento fuera
de control se generan daños a la infraestructura.
 Deterioro por uso inadecuado de la infraestructura: Dentro del uso normal
de la infraestructura se presentan situaciones de mal uso por parte de los
usuarios causadas por desconocimiento del funcionamiento, acciones
malintencionadas o vandalismo.
 Deterioro por factores ambientales: El deterioro por factores ambientales
es recurrente por lluvia, efectos nocivos de los rayos del sol, altas
humedades y efectos abrasivos por zonas desérticas o salinidad en zonas
costeras. Este deterioro depende específicamente de las zonas geográficas
donde está ubicada la edificación universitaria.
 Inspección: Es la actividad de revisar el estado y conservación de las

Locativas
instalaciones para evaluar la necesidad y tipo de mantenimiento requerido.

 Intervención: Son las acciones encaminadas para dar solución a los
requerimientos presentados por un interesado y que no harán parte de un
mantenimiento correctivo o preventivo
 Mantenimiento: Conjunto de acciones periódicas y sistemáticas realizadas con
el propósito de asegurar, garantizar o extender la vida útil de la infraestructura,
necesarias para conservar las condiciones originales de funcionamiento normal
y adecuado, su seguridad, productividad, confort, imagen corporativa,
salubridad e higiene.
 Mantenimiento Correctivo: Corresponde a las acciones y labores que se deben
realizar con el objeto de renovar, recuperar, reparar o restaurar daños o
deterioros ocasionados por el uso normal, por falta de mantenimiento
predictivo, recurrente y preventivo, por el desgaste natural, por accidentes, por
usos inadecuados de la infraestructura u otros factores externos. Requiere
inversiones cuantiosas y de mano de obra especializada; dentro de este tipo de
mantenimiento podemos incluir las llamadas obras de mejoramiento, por
ejemplo: reposición de cubierta, pisos, aparatos sanitarios, cambios de
dotaciones por tecnología obsoleta, renovación de mobiliario, etc.
Las ampliaciones y nuevas construcciones se encuentran fuera del ámbito de
ejecución del mantenimiento correctivo.
 Mantenimiento integral: hace referencia a los mantenimientos recurrente,
preventivo y correctivo de las instalaciones.
 Mantenimiento preventivo: Son los procesos de conservación de las
condiciones físicas de la infraestructura; comprenden aquellas acciones que se
deben realizar en forma planificada, periódica, permanente y programada, para
prevenir, retrasar o evitar su deterioro y descompostura prematuros, producto
del uso normal, para alargar así su vida útil.
Corresponde a un programa sistemático de inspección, reparación menor y
verificación del estado de las condiciones físicas en cuanto a:
- Instalaciones eléctricas
- Instalaciones de iluminación
- Instalaciones hidrosanitarias
- Instalaciones de gas
- Infraestructura de telecomunicaciones
- Cubiertas e impermeabilización
- Carpintería
- Pinturas
- Revestimientos
- Áreas exteriores
- Instalaciones y equipos de emergencia
- Instalaciones y equipos de seguridad
- Cimentaciones
- Estructuras
 Mantenimiento recurrente: Son todos los procesos o trabajos de limpieza y

Locativas
aseo que deben programarse para realizarse diariamente y en periodos de

tiempo regulares con el propósito de lograr que los locales escolares estén
siempre operativos. Se pone énfasis en la limpieza de pisos, muros
perimetrales, paredes internas de aulas y laboratorios, baños, ventanas,
bancas, áreas verdes, parqueaderos, entre otros.
 Personal Cualificado: persona o equipo de personas que disponen de los
conocimientos y experiencias necesarios para desarrollar una tarea de manera
eficiente.
 Registro: Documento que contiene información importante acerca del estado
físico y funcional de determinada área inspeccionada.
 SST: Seguridad y Salud en el Trabajo
Documentos de 1. Ministerio de Educación Nacional, 2015. Manual de Uso, Conservación y

Referencia (Opcional): Mantenimiento de Infraestructura Educativa. 1st ed. Bogotá D. C: Ministerio
de Educación Nacional.
2. Ministerio de Educación del Ecuador, 2013. Manual de Mantenimiento
Recurrente y Preventivo de los Espacios Educativos. Quito.
Condiciones 1. En el análisis de las necesidades de mantenimiento preventivo identificadas, se

Generales: le dará prioridad a las consideradas más urgentes, de acuerdo al impacto
negativo que pueda generar el deterioro del bien en cuestión.
2. El análisis, además incluirá, si el mantenimiento puede ser realizado por
personal de la Universidad, o por el contrario, si debe ser contratado con
técnicos externos, según sea más conveniente para garantizar la prestación del
servicio con la calidad requerida. En esta decisión, participará, entre otros, las
áreas financieras y administrativas, la Dirección de Ordenamiento y Desarrollo
Físico o las que hagan sus veces en las sedes.
3. Las áreas de SST de las Sedes, en el desarrollo de sus programas de intervención a los
ambientes de trabajo e investigación de accidentes de trabajo, cuando se identifiquen
condiciones de riesgo locativas y de las instalaciones eléctricas, hidráulicas, de datos u
otras, remitirán estas condiciones e informes que correspondan a la Dirección de
Ordenamiento y Desarrollo Físico y Área de Mantenimiento o quien haga sus veces en
las Sedes, con el fin de que estas puedan ser intervenidas y realizar el seguimiento
correspondiente a las mejoras que se realicen.
Desarrollo del contenido

Locativas
Para el diseño del Programa de Mantenimiento preventivo, correctivo y recurrente de instalaciones locativas, se
deberán tener en cuenta los siguientes criterios:
1. Objetivo General
Generar los lineamientos para el mantenimiento preventivo, correctivo y recurrente de instalaciones locativas,
de los Campus y Edificaciones de la Universidad Nacional de Colombia en todas sus Sedes.
Objetivos Específicos
● Identificar las necesidades de mantenimiento preventivo y recurrente, con el fin de minimizar los sobre
costos generados por mantenimientos correctivos y el deterioro de las instalaciones y edificaciones.
● Generar y mantener espacios saludables y seguros para el desarrollo de las diferentes actividades de la
Comunidad Universitaria.
2. Responsable(s) y responsabilidades para el diseño e implementación del Programa
Es importante que se definan las áreas y su responsabilidad en la administración, implementación y

seguimiento a las actividades definidas en el Programa de Mantenimiento, para lo cual se debe considerar lo
siguiente:
2.1. Dirección de Ordenamiento y Desarrollo Físico, Áreas de mantenimiento de la Sede, Facultad o

Instituto o quien haga sus veces en las Sedes.
● Definir el presupuesto anual necesario para la ejecución de los mantenimientos preventivos, correctivos
y recurrentes, de las instalaciones y edificaciones, que tenga bajo su cargo.
● Definir el cronograma de mantenimientos preventivos y recurrentes, de las instalaciones y edificaciones,
que tenga bajo su cargo.
● Realizar los mantenimientos programados, así como los correctivos de las instalaciones y edificaciones,
que tenga bajo su cargo.
● Llevar el control de los costos, con el fin de determinar el gasto presupuestal anual, la toma de
decisiones para la optimización de los recursos y la definición de cambio de estos de ser necesario.
● Realizar el reporte de las actividades ejecutadas, la medición de los indicadores del Programa de
Mantenimiento, con el fin de establecer los controles y las acciones de mejora que sean necesarias.
2.2. Áreas de Seguridad y Salud en el Trabajo (Brigada de Emergencias y CPRAE)

Locativas
● En el plan de trabajo anual del SG-SST, deberán incluir en sus actividades de inspecciones planeadas, el
seguimiento al cumplimento del Programa de mantenimiento de instalaciones locativas.
● Cuando aplique generar recomendaciones e implementar medidas preventivas que contribuyan al
desarrollo del programa y la prevención de incidentes y accidentes.
● Apoyar la actualización del programa de mantenimiento cuando las partes involucradas lo requieran
para mantener áreas saludables y seguras.
● Realizar la medición de los indicadores que le correspondan y realizar los reportes a las áreas
responsables del mantenimiento y a la alta dirección, que se definan para el cumplimiento del Programa
de mantenimiento.
● Cuando se requiera adelantar inspecciones a los Campus y edificaciones de Sede, para lo cual se debe
seguir el Procedimiento de Inspección de Condiciones de Trabajo disponible en SoftExpert con código
U.PR.08.007.SGSST.006.
2.3. Servidores públicos docentes, administrativos y contratistas.
● Reportar al Jefe inmediato los daños que se llegasen a presentar en las áreas y que puedan causar
incidentes, accidentes o situaciones de emergencia, con el fin de que estas sean reportadas a las áreas
de mantenimiento en cada una de las Sedes, de igual forma pueden realizar el reporte de condiciones
inseguras a las áreas de SST de cada una de las Sedes a través del formato U.FT.08.007.SGSST.017
Formato para Reporte de Incidentes, Condiciones o Actos Inseguros.
● Usar y mantener en buenas condiciones las instalaciones especialmente las de uso común (Baños,
cafeterías, prados, pasillos, áreas deportivas, entre otras).
3. Presupuesto:
Establecer un presupuesto, para realizar el mantenimiento preventivo, correctivo y recurrente de las

instalaciones locativas, de igual forma tener en cuenta el histórico de los costos del mantenimiento
correctivo realizado en la vigencia anterior y los requerimientos que hayan sido reportados y están
pendientes de ejecución. Este debe estar acorde a lo definido en el cronograma de mantenimiento.
El encargado del Programa de Mantenimiento realizará el seguimiento a la ejecución del presupuesto, el

reporte de los indicadores establecidos para tal fin e informará a las áreas que corresponda los
resultados del seguimiento, necesidades y ajustes que se requieran para dar cumplimiento al mismo.
4. Cronograma de mantenimiento
Para la definición del cronograma de mantenimiento se deberá tener en cuenta la priorización de los
mantenimientos preventivos y correctivos, las recomendaciones del constructor y durabilidad de los
materiales entre otros.

Locativas
El cronograma de mantenimiento se puede diligenciar en el formato “Cronograma de Mantenimiento de

instalaciones Locativas”.
5. Generalidades
A continuación, se describen las actividades a tener en cuenta para la definición de los mantenimientos
preventivos, correctivos y recurrentes.
5.1.Mantenimiento preventivo y correctivo
ITEM ACTIVIDAD RESPONSABLE DOCUMENTO

Realizar recorrido periódico a las diferentes Área de mantenimiento o Formato de inspección
áreas (Edificaciones, zonas verdes, espacios Administradores de las
comunes) de los Campus y edificaciones de Edificaciones o quien haga sus
1 la Universidad, analizando el estado de las veces en las Sedes
mismas con el fin de identificar que
instalaciones requieren mantenimiento
preventivo y/o correctivo.
Identificar necesidades de mantenimiento Área de mantenimiento, Formato de inspección
preventivo. Administradores de las
2
Edificaciones o quien haga sus
veces en las Sedes
Recopilar, analizar y priorizar las Dirección de Ordenamiento y Cronograma de actividades
necesidades de mantenimiento preventivo Desarrollo Físico y Área de
3
mantenimiento o quien haga sus
veces en las Sedes
Elaborar presupuesto de las necesidades de Dirección de Ordenamiento y Presupuesto
4 mantenimiento Desarrollo Físico o quien haga sus
veces en las Sedes
Hacer solicitud de materiales, insumos y Área de mantenimiento o quien Solicitudes contractuales de
5 recursos para la ejecución de las haga sus veces en las Sedes compra o servicios
actividades priorizadas.
Ejecutar el cronograma de actividades de Área de mantenimiento o quien N/A
6
mantenimiento. haga sus veces en las Sedes
Realizar seguimiento a la ejecución del Dirección de Ordenamiento y Formato cronograma de
cronograma de actividades de Desarrollo Físico, Área de actividades de
7 mantenimiento. mantenimiento, Administradores mantenimiento
de las Edificaciones o quien haga
sus veces en las Sedes
Implementar acciones de mejora a las Dirección de Ordenamiento y Documento con las
actividades de mantenimiento preventivo Desarrollo Físico o Área de acciones a implementar,
8 mantenimiento o quien haga sus plataformas o medios
veces en las Sedes digitales, aplicativo
softexpert
9 Elaborar informe y ajustar cronograma de Dirección de Ordenamiento y Informe
actividades de mantenimiento según Desarrollo Físico y Área de
necesidad mantenimiento o quien haga sus

Locativas
ITEM ACTIVIDAD RESPONSABLE DOCUMENTO

veces en las Sedes
5.2.Mantenimiento recurrente
En el mantenimiento recurrente se debe tener en cuenta las siguientes actividades:
 Limpieza: Acción que radica en suprimir el polvo, basura y suciedad en todos los elementos
arquitectónicos de la institución universitaria, incluyendo mobiliario y equipo.
 Protección: Acción que se realiza para evitar la acumulación de polvo y oxidación e impedir el deterioro
o pérdida de los elementos arquitectónicos, mobiliario y equipo por causa de vandalismo, robo, mal uso
y uso excesivo.
 Orden: Acción que permite mantener en su lugar mobiliario, maquinaria y equipo y utilizar los espacios
para el uso para el cual fueron creados.
Para las actividades de limpieza y desinfección se debe tener en cuenta lo descrito en el “Protocolo de Limpieza
y Desinfección de Áreas, Superficies y Equipos” de cada una de las Sedes, en caso de que la Sede no cuente con dicho
documento o similar, puede tomar como referencia el documento B.PC.SGA.015 definido para la Sede Bogotá el cual está
disponible en el softexpert.
Para la definición del mantenimiento correctivo de las tablas que se mencionan a continuación se tomó como
fuente de información “Manual De Uso, Conservación y Mantenimiento de Infraestructura Educativa. 1st ed.
Bogotá D. C. Ministerio de Educación Nacional, 2015”.
Tabla 1. Cronograma de frecuencia de las acciones de mantenimiento recurrente por elementos

ELEMENTO ACTIVIDAD ACCIÓN FRECUENCIA
Pisos Limpieza Barrer y trapear Diaria
Lavar Mensual
Paredes y columnas Limpieza Sacudir Semanal
Lavar Mensual
Cielos rasos y entrepiso Limpieza Sacudir Mensual
Puertas Limpieza Sacudir Semanal
Protección Lubricar bisagras y llaves Mensual
Ventanas Limpieza Sacudir Semanal
Lavar Semanal
Protección Lubricar mecanismos y bisagras Mensual
Cubiertas Limpieza Barrer Trimestral
Canales Limpieza Barrer Mensual
Cunetas Limpieza Barrer Semanal
Muebles sanitarios y divisiones Limpieza Lavar Diaria
de baño Protección Desinfectar Diaria
Lámparas - luminarias Limpieza Sacudir Semanal
Limpieza Desmanchar Mensual
Mobiliario Limpieza Sacudir Semanal

Locativas
Desmanchar Semanal
Orden Acomodar Diaria
Maquinaria y equipo Limpieza Sacudir Diaria
Orden Acomodar Diaria
Guardar accesorios Después de uso
Protección Aceitar y cubrir Después de uso
Tabla 2. Cronograma de frecuencia de las acciones de mantenimiento recurrente por recintos

ÁREA
Aulas, laboratorios,
FRECUENCIA Cocinas, baños Pasillos y
Oficinas administrativas talleres, biblioteca, Otros
y vestieres circulaciones
comedor
Diaria Barrer pisos Barrer pisos Barrer y limpiar pisos Barrer pisos Limpiar
Vaciar papeleras Vaciar papeleras Limpiar lavaplatos, Desmanchar Patio,
Limpiar polvo de Limpiar polvo de espejos, lavamanos, puertas, pocetas,
escritorios, mesas y escritorios, mesones, inodoros, divisiones y zonas
archivadores sillas y carteleras orinales y duchas paredes verdes.
Desmanchar puertas, Limpiar tableros Rellenar jaboneras,
divisiones y paredes Desmanchar puertas, toalleros y
Reparar rayones en el divisiones y paredes portarrollos
mobiliario Reparar rayones en Desmanchar
Limpiar clósets el mobiliario puertas, tabiques,
Limpiar clósets divisorios y paredes
Semanal Desempolvar Desempolvar Limpiar con máquina Limpiar con

ventanas, ventanas, repisas, pisos máquina
repisas, marcos de marcos de cuadros y Lavar paredes y pisos
cuadros y carteleras carteleras. tabiques divisorios Lavar
Lavar vidrios y marcos Lavar vidrios y Lavar con productos vidrios y
por el interior marcos por el desinfectantes marcos por
Limpiar con paño interior lavaplatos, inodoros, el interior
húmedo mobiliario y Limpiar con paño orinales, lavamanos
estantes húmedo mobiliario y y duchas
Lavar papeleras estantes Lavar vidrios y
Lavar papeleras marcos por el
interior
Semestral • Lavar todas las paredes y pisos
• Lavar los vidrios por el exterior
• Limpiar y lavar lámparas
5.3.Condiciones a considerar para la realización de las inspecciones
Los aspectos a inspeccionar de las tablas que se mencionan a continuación se tomó como fuente de información
“Manual De Uso, Conservación y Mantenimiento de Infraestructura Educativa. 1st ed. Bogotá D. C. Ministerio de
Educación Nacional, 2015”.

Locativas
5.3.1. Instalaciones Eléctricas
ELEMENTOS DAÑOS FRECUENTES CAUSA DE DAÑO EFECTO

 Líneas generales de alimentación  Oxidación Uso diario Inseguridad de la
 Sistema de puesta a tierra  Falta de elementos de Uso inadecuado edificación
 Tablero general de distribución y fijación Factores climáticos Deterioro
protección  Rotura de placas progresivo del
 Interruptor principal  Elementos sucios servicio
 Instalaciones interiores  Interruptores
 Tuberías termomagnéticos o
 Cajas de protección fusibles de protección
 Interruptores termomagnéticos deteriorados
 Fusibles de protección  Fogueado de elementos
 Cajas
 Interruptores
 Tomacorrientes
MANTENIMIENTO
EQUIPO DE MANTENIMIENTO FRECUENCIA
• Inspección visual para detección de posibles anomalías.
• Revisar si se producen ruido (zumbido) y calentamiento de bornes o puntos de conexión.
• Verificar que las conexiones y tornillos de los terminales del tablero sean firmes.
• Verificación y reemplazo de elementos de fijación. Cada 3 meses
• Verificar que las tapas exteriores de protección estén colocadas y en buen estado.
• Limpieza de los elementos, mirar condición de limpieza en numeral 3 de este documento
• Comprobación del correcto funcionamiento del interruptor principal o de corte.
• Comprobación del correcto funcionamiento de los interruptores termomagnéticos.
• Inspección visual para comprobar el buen estado de los interruptores y tomacorriente.
• Verificar que las conexiones y tornillos de los terminales de interruptores y tomacorrientes sean Cada año
firmes.
• Limpieza superficial de los interruptores y tomacorriente con un trapo seco. (mirar condición de
limpieza en numeral 3 de este documento)
PROFESIONAL CUALIFICADO FRECUENCIA
• Comprobación de la continuidad eléctrica y reparación de los defectos encontrados en los puntos
de puesta a tierra.
• Comprobación del correcto funcionamiento del interruptor principal o de corte.
• Comprobación del correcto funcionamiento de los interruptores termomagnéticos y de los Cada año
fusibles de protección.
• Revisión de la línea general de alimentación y derivadas de tierra mediante inspección visual de
todas las conexiones y su estado frente a la corrosión, así como de la continuidad de las líneas.
• Revisión de las instalaciones interiores mediante inspección visual de todas las conexiones y su
estado frente a la corrosión, así como de la continuidad de las líneas. Cada 2 años
• Reparación de los defectos encontrados.
• Comprobación del aislamiento entre fases y entre cada fase y neutro.
• Comprobación del aislamiento de la instalación interior.
• Revisión de los dispositivos de protección contra cortocircuitos, contactos directos e indirectos, así
como de sus intensidades nominales en relación con la sección de los conductores que protegen. Cada 5 años
• Revisión de la rigidez dieléctrica entre los conductores.
• Reparación de los defectos encontrados.

Locativas
• Revisión general de la instalación. Todos los temas de cableado son exclusivos de la empresa Cada 10 años
autorizada.
5.3.2. Iluminación

 Interior • Oxidación Uso diario Inseguridad de la
 Exterior • Falta de elementos de fijación Uso inadecuado edificación
- Alumbrado de zonas • Rotura de placas Factores climáticos Deterioro progresivo
peatonales y jardín • Elementos sucios del servicio
- Alumbrado viario. • Interruptores deteriorados
 Sistemas de control y regulación • Fogueado de elementos
 Alumbrado de emergencia
MANTENIMIENTO
• Limpieza de las lámparas, preferentemente en seco.
• Limpieza de las luminarias con paño humedecido en agua jabonosa y secado posteriormente
Cada 3 meses
con paño de gamuza o similar.
(Ver condición de limpieza en numeral 3 de este documento)
• Comprobación de la iluminancia, que se efectuará con luxómetro. Cada año
• Revisión de las luminarias y reposición de las lámparas por grupos de equipos completos y
Cada 2 años
áreas de iluminación.
5.3.3. Instalaciones hidrosanitarias
5.3.1.1. Instalaciones hidráulicas

 Tubería de distribución de agua • Registros o válvulas con fugas Uso diario Deterioro en pisos y
potable (goteo) Golpes subsuelo
 Válvulas •Exposición de tuberías por falta Uso inadecuado Hundimiento, daños
 Grifería de recubrimiento Factores por asentamiento
 Fluxómetro • Perforación o rotura de tuberías climáticos Deterioro progresivo
 Tanques de almacenamiento • Pérdida de agua por las uniones Falta de limpieza del servicio
 Sistemas hidroneumáticos de • Ruidos en la tubería periódica
presión • Daños en grifería
 Medidores • Daños en fluxómetro
• Falta de limpieza
MANTENIMIENTO
• Accionar grifería de aparatos sanitarios, orinales y lavamanos para constatar su correcto
funcionamiento. Cada día
• Detectar ruidos en la tubería.
• Cerrar y abrir periódicamente las diferentes válvulas existentes en el sistema. Cada mes
• Examinar periódicamente el agua almacenada para comprobar su estado.
• Examinar el estado del flotador.
• Revisar los grifos de los artefactos sanitarios y lubricar exteriormente para su preservación.
• Observar si hay manchas de humedad en las paredes y pisos que pueden estar señalando

Locativas
posible fuga de las tuberías.

• Buscar, con un compresor de aire y un manómetro acoplados a la tubería, posibles fugas
existentes en su recorrido (100 psi por 15 minutos). Cuando se sospecha
• Observar si hay manchas de humedad en las paredes y pisos que pueden estar señalando fuga de agua
posible fuga de las tuberías. o se observen signos
• Pintar con pintura anticorrosiva, con el color que establecen las normas internacionales, de humedad
todas aquellas tuberías que se encuentran exteriores a la edificación.
• Verificar que los grifos estén cerrados y su adecuado funcionamiento.
Cada día
• Revisar si hay atascamientos por sedimentación y goteos.
• Revisar el giro de los volantes, ver si hay goteos por el vástago, y prestar atención para saber
si hay ruidos que puedan manifestar exceso de presión en las tuberías.
• Remover sedimentos que impidan el cierre de las válvulas.
• Verificar el fluxómetro está funcionando normalmente.
• En el equipo hidroneumático:
- Verificar con el visor de agua que el nivel se encuentre en las 2/3 partes de la altura Cada mes
del tanque.
- Revisar el nivel del aceite del compresor por lo menos una vez al mes.
- Limpiar el filtro del compresor de aire.
- Medir la tensión y la intensidad.
- Verificar el correcto funcionamiento de los manómetros.
• Comprobar que el equipo hidroneumático está funcionando correctamente (revisando los
valores de la presión de referencia y la presión de aspiración), al igual que el equipo de control. Cada 6 meses
• Observar si hay manchas de humedad en las paredes y pisos que pueden estar señalando
posible fuga de las tuberías.
• Realización de una prueba de estanqueidad y funcionamiento. Cada 2 años
4.3.1.2. Instalaciones sanitarias

• Tubería de aguas negras • Obstrucción de la tubería Uso diario Deterioro en
• Sifones, sumideros y • Piso averiado Golpes pisos y
drenajes • Perforación o rotura de tuberías Uso inadecuado subsuelo
• Colectores y bajantes de • Pérdida de agua por las uniones Asentamientos del terreno Hundimiento,
aguas lluvias • Ruidos en la tubería Mala instalación daños por
• Aparatos sanitarios • Pérdida de sello hidráulico Factores climáticos asentamiento
• Accesorios • Elementos, piezas o aparatos Falta de limpieza periódica Deterioro
• Tanque séptico quebrados o averiados. Falta de conciencia en higiene y progresivo del
limpieza servicio
Malos olores y
contaminación
MANTENIMIENTO
• Revisar si hay goteo y fugas en aparatos sanitarios, orinales y lavamanos. Constatar su correcto
funcionamiento. Cada día
• Examinar si hay ruidos en la tubería.
• Limpiar periódicamente de piedras, sedimentos o basura que puedan impedir la libre circulación de Cada semana
las aguas o cuando se sospeche que va a llover los canales abiertos.
• Revisar los aparatos sanitarios en general para saber si están flojos, desprendidos o causan pérdida

Locativas
de agua.
• Hacer uso del destapador de cañerías tipo chupa en los aparatos sanitarios, aun cuando no se
sospeche que están obstruidos.
Cada semana
• Verter agua en los drenes de piso, sifones y aparatos sanitarios de aquellos ambientes que tienen
poco uso.
• Remover de los canales, cajas de inspección y colectores las piedras, sedimentos o basura que pueda
obstruir la descarga del agua.
• Observar si hay manchas de humedad en las paredes y pisos que pueden estar señalando posible
fuga de las tuberías.
• Vertido de agua caliente, sola o con soda cáustica (con suma precaución, pues puede producir
salpicaduras), por los desagües de los aparatos sanitarios para desengrasar las paredes de las Cada mes
canalizaciones de la red y conseguir un mejor funcionamiento de esta.
• Verter agua periódicamente en los drenes y sifones de pisos que tienen poco uso.
• Limpiar periódicamente con una guaya manual para que el agua escurra normalmente.
• Reponer las rejillas de piso en todos los puntos de captación de drenaje que por deterioro o pérdida
no existan.
Instalaciones Sanitarias Urbanas (Alcantarillado)
• Al final del verano, limpieza de las cajas de inspección.
• Comprobación de la aparición de fugas o defectos de los colectores enterrados. Cada año
• Al final del verano, limpieza de los sumideros y comprobación de su correcto funcionamiento.
• Revisión y limpieza de los pozos de registro.
• Observar si hay manchas de humedad en las paredes y pisos que pueden estar señalando posible
fuga de las tuberías.
• Pintar con pintura anticorrosiva, con el color que establecen las normas internacionales, todas
Cuando se
aquellas tuberías exteriores a la edificación.
sospecha fuga
• Pintar con pintura anticorrosiva los canales y elementos de sujeción a la estructura.
de agua o se
• Verificar permanentemente que las aguas servidas fluyen libremente y aplicar la guaya flexible
observen
eléctrica o manual ante la menor sospecha de obstrucción en la tubería.
signos de
• Observar asentamientos diferenciales del terreno y la edificación, con el propósito de prever
humedad
filtraciones por rotura de las tuberías o desprendimiento de las uniones.
• Reponer las rejillas de piso en todos los puntos de captación de drenaje que por deterioro o pérdida
no existan.
• Revisar los aparatos en general para saber si están flojos, desprendidos o causan pérdida de agua.
• Verificar que cada aparato tenga todos sus componentes. En el caso de los sanitarios, que las tapas
de los tanques y los asientos se encuentren en buen estado. Cada mes
• Revisar los mecanismos de los aparatos sanitarios, de tanque, lubricar los ejes del surtidor y varillas
de guía de la válvula de descarga y reponerlos si se nota que han perdido consistencia.
Observar si hay manchas de humedad en las paredes y pisos que pueden estar señalando posible fuga
de las tuberías.
• Destapar dos veces al año los colectores y cajas de inspección de la red de aguas servidas y limpiarlas
Cada 6 meses
si es necesario.
• Verificar que los niveles de nata y lodo en los tanques sépticos son los apropiados.
Instalaciones Sanitarias Urbanas (Alcantarillado)
• Limpieza del separador de grasas y lodos, si este existe.
• Realización de una prueba de estanqueidad y funcionamiento.
• Limpieza y reparación de los desperfectos que aparezcan en las cajas de inspección a pie de bajante,
Cada año
de paso o sifónicas.
• Revisión y limpieza de las bombas de elevación.

Locativas
4.3.1.3. Aparatos sanitarios

• Lavamanos • Obstrucción de la tubería Uso diario Deterioro en pisos y
• Sanitarios • Piso averiado Golpes subsuelo
• Orinales • Perforación o rotura de tuberías Uso inadecuado Hundimiento, daños
• Duchas • Pérdida de agua por las uniones Asentamientos del terreno por asentamiento
• Asientos, barras de • Ruidos en la tubería Mala instalación Deterioro progresivo
apoyo y pasamanos • Pérdida de sello hidráulico Factores climáticos del servicio
• Elementos, piezas o aparatos Falta de limpieza periódica Malos olores y
quebrados o averiados. Falta de conciencia en higiene y contaminación
limpieza
MANTENIMIENTO
• Inspección visual del estado de las juntas de desagüe y con los muros divisorios interiores. Cada 6 meses
• Revisión de las juntas de las bases de los sanitarios Cada 5 años
5.3.4. Instalaciones de Gas

• Acometidas • Registros o válvulas con fugas Uso diario Deterioro progresivo
• Medidores • Perforación o rotura de tuberías Golpes del servicio
• Conducciones • Ruidos en la tubería Uso inadecuado Inseguridad.
• Instalación interior • Daños en válvulas o reguladores Factores climáticos
• Falta de limpieza Falta de limpieza periódica
MANTENIMIENTO
 Inspección visual de la instalación para encontrar posibles fugas o deficiencias en el
suministro de gas y control de los niveles de llenado. Cada año
 Inspección visual del exterior y de los elementos que proveen la ventilación y seguridad.
• Comprobación de que la superficie de ventilación y sus alrededores se encuentran libres de
obstáculos que limiten los huecos o no dejen paso a los equipos de extinción.
• Examen con agua jabonosa del estado de la tubería, nunca con llama, para detectar posibles Cada 6 meses
fugas.
• Comprobación del adecuado aspecto de las tuberías, reguladores y válvulas.
• Comprobación de la presión de salida del regulador, efectuándose el reglaje adecuado y
reponiéndolo en el caso de estar defectuoso.
Cada 2 años
• Comprobación con espuma jabonosa de la estanqueidad de la llave de acometida, tanto
abierta como cerrada; reposición de esta en caso de deficiencia o rotura.
• En caso de existir en la instalación un regulador de presión, comprobar que la presión de
salida de cierre a caudal nulo y la estanqueidad a la presión de servicio de la red son correctas;
reponerlo en caso de funcionamiento deficiente. Cada 5 años
• Revisión de la instalación; emisión de un certificado acreditativo de dicha revisión, el cual
quedará en poder del usuario.

Locativas
5.3.5. Infraestructura de Telecomunicaciones

• Acometidas • Perforación o rotura de Uso diario Deterioro
• Tuberías de enlace tuberías Golpes progresivo del
• Equipamiento para recintos • Daños en elementos Uso inadecuado servicio
• Tuberías principales Factores climáticos Inseguridad.
• Tuberías secundarias Falta de limpieza periódica
• Tuberías interiores
Audiovisuales
• Red de cables de pares de cobre
• Megafonía
• Interfonía y video
MANTENIMIENTO
• Limpieza de las cajas de inspección al final de la temporada de verano.
• Revisión del estado de fijación, tratamiento adecuado a corrosiones o humedades en los registros de Cada año
enlace
• Revisión del estado de fijación, tratamiento de corrosiones o humedades en los registros secundarios.
• Revisión tanto de las redes comunes como de la red interior.
• Revisión de las líneas de distribución conjuntamente con las tomas y los conectores de los equipos
telefónicos y reparación los defectos encontrados.
• Revisión del estado de fijación, tratamiento adecuado a corrosiones o humedades en las cajas de
conexión, instalación y clósets de enlace, base y registro.
• Comprobación de la buena recepción y del buen estado de las tomas de señal.
• Para la instalación de megafonía, comprobación de:
 Funcionamiento de las unidades amplificadoras, teniendo especial cuidado en los siguientes
aspectos:
- Fijación de las distintas unidades.
Cada año
- Estado de cables y conexiones en líneas de entrada y salida.
- Inspección y limpieza de rejillas de ventilación y engrase de los elementos de ventilación
forzada en caso de existir.
- Comprobación de la puesta a tierra del equipo.
 Fijación de bornes o regletas y estado de las conexiones, así como del aislamiento entre líneas
pertenecientes a circuitos distintos de la caja general de distribución.
 Fijación de las bases y de los soportes para sujeción de los tubos y estado de los distintos
elementos que componen la instalación.
 Funcionamiento, fijación y estado de los mandos de actuación de interruptores, reguladores
de nivel sonoro y selector de programas.
 Fijaciones de altavoces y cajas acústicas, las rejillas y el estado de las conexiones.
• Para la instalación de interfonía y video:
• Comprobación de la fijación de los tubos y elementos.
• Comprobación de posibles desperfectos sobre los diversos elementos que componen la instalación.
Cada 2 años
• En el caso de videoportero, sustitución de las lámparas de la placa exterior, ajuste de la nitidez de la
imagen mediante la actualización del enfoque y limpieza del objetivo, del vidrio de protección y de las
luminarias con sus lámparas.
5.3.6. Cubiertas e Impermeabilización

Locativas

Por su forma: • Grietas Uso diario Deterioro de
• Cubiertas planas y terrazas • Goteras Golpes cubierta
• Cubiertas inclinadas • Dobladuras Uso inadecuado Deterioro de
Por el material con que están • Roturas Factores climáticos elementos de
construidas: • Falta de elementos de Falta de limpieza periódica apoyo
• Cubiertas de asbesto-cemento sujeción Presencia de vegetación Deterioro de
• Cubiertas metálicas • Óxido, corrosión mobiliario
• Cubiertas de fibrocemento Inutilización de
• Cubiertas de materiales espacios por
cerámicos (tejas de arcilla) presencia de
• Cubiertas termoacústicas agua
• Cubiertas planas y terrazas con encharcada
estructura de concreto
monolítico fundido en sitio,
aligeradas, placas prefabricadas
MANTENIMIENTO
Observación de situaciones y efectos sobre los materiales y elementos que conforman la cubierta:
 Escombros por remover; materiales, equipos o mobiliario por almacenar o desincorporar que se
encuentren en los techos o azotea; sumideros rotos o atascados; daños físicos como agujeros,
cortes, ranuras, rasgaduras, abrasión superficial y raspaduras; deterioros superficiales en los
recubrimientos, tales como fieltros descubiertos o levantados, asfalto agrietado, fieltros secos, Cada mes
burbujas, arrugas, agregado insuficiente o no existente, esponjamiento.
 En cubiertas de tejas, elementos rotos o con agujeros, juntas abiertas, oxidaciones o humedad
excesiva.
 La efectividad y el estado de las pendientes hacia los sumideros o desagües.
• Solamente en las cubiertas planas, el equipo de mantenimiento realizará las siguientes actividades
Cada 6 meses
Limpieza de la rejilla de los sumideros.
• Solamente en las cubiertas planas, el equipo de mantenimiento realizará las siguientes actividades:
 Eliminación de cualquier tipo de vegetación y de los materiales acumulados por el viento.
 Retiro periódico de los sedimentos que puedan formarse en la cubierta por retenciones
Cada año
ocasionales de agua.
 Revisión de las juntas de contracción.
 Limpieza de los sumideros y comprobación de su correcto funcionamiento.
• Solamente en las cubiertas planas, el equipo de mantenimiento realizará las siguientes actividades:
Cada 3 años
Revisión de todos los encuentros con sumideros y paramentos verticales.
• Comprobación del cierre sifónico. Cada 6 meses
• Eliminación de cualquier tipo de vegetación y de los materiales acumulados por el viento. Cada año
• Retiro periódico de los sedimentos que puedan formarse en la cubierta por retenciones ocasionales
de agua.
• Revisión de las juntas de contracción.
• Limpieza de los sumideros y comprobación de su correcto funcionamiento.
• Conservación en buen estado de los elementos relacionados con el sistema de estanqueidad, tales
como placas, sujeciones y juntas, elementos de fijación, grapas de sujeción de los canales y bajantes
vistos.
• Conservación en buen estado los elementos de albañilería relacionados con el sistema de

Locativas
impermeabilización, tales como aleros, parapetos, antepechos y paredes. En caso de ser necesario, se
frisarán con hidrófugos.
• Comprobación de la fijación de la impermeabilización al soporte y reparación de los defectos
observados.
• Anualmente o cuando se note el ennegrecimiento o desprendimiento de la pintura protectora de la
impermeabilización, se procederá al repintado.
• Reparación de los desperfectos en las juntas de contracción.
• Observar la presencia de piel de cocodrilo y resquebrajaduras generalizadas en la superficie, debido Cada año
a la resequedad del material asfáltico. Retiro y reemplazo de la superficie de impermeabilización
averiada.
• Observar decoloración del material asfáltico, ampollas o hinchamiento en la impermeabilización,
debido a la acumulación de vapor de agua entre la superficie de concreto y la impermeabilización.
Retiro y reemplazo de la superficie de impermeabilización averiada.
• Revisión del estado de las claraboyas, del dispositivo de apertura, de la membrana
Cada 2 años
impermeabilizante y de los elementos de sujeción; reparación de los defectos encontrados.
• Revisión del estado de conservación de la protección, verificar que se mantiene en las condiciones
iniciales. Cada 3 años
•Reparación de los desperfectos en los encuentros con sumideros y paramentos verticales.
• Revisión del faldón, reparación de los defectos observados en materiales y ejecución análogos a los
de la construcción original.
• Comprobación de la sujeción del gancho de servicio; afianzarlo si fuera necesario. Cada 5 años
• Revisión del tejado y los elementos de recogida de aguas; reparación de los defectos observados en
materiales y ejecución análogos a los de la construcción original.
5.3.7. Carpintería

Puertas: • Suciedad acumulada Uso diario Deterioro de los
Por el material con que están construidas: • Óxido, corrosión Golpes elementos
• Puertas metálicas (acero) • Roturas Uso inadecuado Inseguridad
• Puertas de aluminio • Asentamiento Factores climáticos
• Rejas • Falta de tornillos Falta de limpieza
• Puertas de madera • Falla de herrajes, cerraduras periódica
• Puertas de PVC y manijas
• Puertas de vidrio • Humedad
Por la función que cumplen: • Deterioro de pintura
• Puertas de entrada
• Puerta para aulas
• Puertas para sanitarios
• Puertas para oficinas
• Puertas para auditorios
• Puertas para clóset o depósito
• Puertas exteriores
Ventanas
• Por el material con que están
construidas:
• De marco metálico (acero)
• De marco de aluminio
• De marco de madera

Locativas
• De celosía
Por la función que cumplen:
• Para aulas
• Para oficinas administrativas
Herrajes, cerraduras y manijas
• Elementos de giro
• Herrajes para puertas corredizas
• Herrajes para ventanas corredizas
• Herrajes de cierre y seguridad
• Cerraduras
Defensas (antepechos, pasamanos, rejas)
• Antepechos
• Pasamanos
• Rejas y entramados metálicos
• Celosías
Vidrios
• Simples
• Espejos
• Laminados de seguridad
• Templados
MANTENIMIENTO
• Revisión del funcionamiento de los herrajes y cerraduras de las puertas.
• Lubricación de cerraduras utilizando grafito en polvo. Cada mes
• Revisión del estado de los vidrios y cambio de aquellos rotos o rayados.
• Limpieza de la suciedad debida a la contaminación y al polvo mediante un paño humedecido.
Cada 3 meses
• Limpieza de las persianas, con agua y detergente.
• Revisión del estado de la pintura; se deberá observar si la carpintería, metálica o de madera,
presenta rayones o raspones superficiales, agrietamiento de la superficie pintada o abombamientos
Cada 6 meses
producidos por óxido del material.
• Revisión de los herrajes y estado de los mecanismos, si se requiere lubricación con aceite ligero.
• Lubricación de los herrajes y comprobación del correcto funcionamiento de los mecanismos de
cierre y de maniobra.
• Revisión, para detectar posibles roturas y deformaciones, del estado de las chapas, perfiles, marcos,
montantes y travesaños, así como pérdida o deterioro de la pintura o tratamiento externo
anticorrosivo.
• Según el material y su acabado, limpieza de las hojas y perfiles con una esponja o paño humedecido Cada año
o algo de detergente neutro, procediendo con suavidad para no rayar la superficie.
• Inspección del buen funcionamiento de los elementos móviles de las persianas.
• Inspección visual de los vidrios para detectar posibles roturas, deterioro de las masillas o perfiles,
pérdida de estanqueidad, fallas en la sujeción del acristalamiento y deterioro o desprendimiento de la
pintura y estado de los anclajes.
• Limpieza con agua y detergente neutro, procediendo con suavidad para no rayar la superficie de
celosías pintadas, de aluminio o de plástico.
• Inspección visual de las celosías para comprobar su fijación al soporte si el anclaje es mediante
Cada 3 años
atornillado.
• Inspección de la persiana y reparación los defectos que hayan aparecido y pintado o engrase de los
elementos que lo precisen.
• Renovación de los acabados lacados de las puertas, tratamiento contra los insectos y los hongos de Cada 10 años

Locativas
las maderas de los marcos y puertas.

• Inspección visual de los vidrios para detectar posibles roturas, deterioro de las masillas o perfiles,
pérdida de estanqueidad, fallas en la sujeción del acristalamiento y deterioro o desprendimiento de la
pintura y estado de los anclajes.
• Reparación de los elementos de cierre y sujeción, en caso necesario.
• Repintado de las celosías, en ambientes agresivos (humedad, salinidad, temperatura).
Cada año
• Lubricación con aceite ligero de los mecanismos de las celosías de persianas orientables.
• Repintado con productos resistentes al agua y a la intemperie, en ambientes agresivos, de los
marcos metálicos.
• Engrase de los puntos de giro, de los mecanismos de cierre y apertura y de todos los elementos
sometidos a rozamiento.
• Reparación o reposición del revestimiento de elementos en caso de deterioro o desprendimiento
Cada 2 años
de la pintura.
• Repintado de las celosías, en ambientes no agresivos.
• Repintado con productos resistentes al agua y a la intemperie de los marcos metálicos, en Cada 3 años
ambientes no agresivos.
• Revisión de la masilla elástica, masillas en bandas preformadas autoadhesivas o perfiles extruidos
elásticos.
Cada 5 años
• Revisión de las juntas de estanqueidad, reposición si existen filtraciones.
• Inspección visual de la celosía; en caso de existir alguna pieza deteriorada, sustituirla.
• Inspección del anclaje de los marcos de las puertas a las paredes.
Cada 10 años
• Renovación del sellado de los marcos con la fachada.
5.3.8. Pinturas
ELEMENTOS DAÑOS FRECUENTES CAUSA DE DAÑO

Ampollado Humedad en la superficie, exposición a altas temperaturas.
Amarillamiento Envejecimiento de la pintura, en especial si es de esmalte.
Exposición excesiva a los rayos del sol o, por el contrario, debido al
nulo contacto con la luz
Arrugamiento Pérdida de flexibilidad del recubrimiento por bajas temperaturas.
Cambios bruscos de temperatura.
Falta de preparación adecuada de la superficie
Agrietamiento Pérdida de flexibilidad del recubrimiento por bajas temperaturas.
Falta de preparación adecuada de la superficie.
Cuarteamiento Aplicación de recubrimiento demasiado rígido.
Aplicación de pintura de esmalte directamente sobre pintura vinílica o
recubrimiento sin que la capa inferior haya secado.
Desgaste natural de un recubrimiento debido al paso del tiempo.
Baja resistencia a la Contacto con ambientes húmedos.
alcalinidad. Ausencia de sellador en una superficie altamente alcalina.
Burbujas y cráteres Agitación excesiva de la pintura antes de aplicarla.
Aplicación con un rodillo inadecuado.
Aplicación de muchas manos de pintura en una misma superficie.
Aplicación directa de pintura sobre una superficie muy porosa.
Craquelado y pelado Inadecuada preparación de la superficie antes de pintar.

Locativas
Aplicación de una pintura de esmalte sobre una superficie húmeda.

Aplicación de pintura excesivamente diluida. Falta de adherencia por
• Pinturas base agua o presencia de contaminantes
emulsionadas Escurrimiento Aplicación de pintura en capas muy gruesas o lo contrario.
• Esmaltes o base Aplicación de pintura demasiado diluida.
solvente Aplicación con pistola a una distancia muy cercana de la superficie.
• Acondicionadores Decoloración Ataque excesivo de los rayos del sol y alcalinidad del medio ambiente.
(pasta profesional) Uso de pinturas de baja calidad.
• Fondo anticorrosivo Uso de un color demasiado brillante que puede resultar vulnerable a
• Pintura de aluminio los rayos del sol.
• Barniz Desprendimiento en Aplicación en una superficie porosa sin sellar previamente.
• Sellador forma de Aplicación sobre una superficie demasiado absorbente.
• Pintura asfáltica polvo Superficies expuestas a altas temperaturas.
• Pintura epóxica Utilización de pintura de baja calidad.
Apariencia irregular Técnica inadecuada de aplicación.
Utilización de pintura muy diluida.
Salitre. Acumulación El salitre aparece regularmente por fugas de agua y filtraciones
de sales constantes.
La presencia de salitre en las paredes provoca una degradación
severa, rápida decoloración y falla prematura de la superficie.
Grietas/hoyos. Esto puede provocar fractura de la pintura, entrada de humedad y
mala apariencia.
Algas y moho Poca ventilación o exposición baja o indirecta a la luz solar (es común
su presencia en zonas expuestas a la humedad, como el baño, la
cocina o cuarto de lavado, y en superficies de madera sin un adecuado
sellador previo a la pintura).
Mugre en la Generalmente, por utilización de pintura mate muy porosa.
superficie
Grasa en la superficie Contacto periódico, generalmente de las manos sobre la superficie, o
exposición a material grasoso, como la cocina o talleres donde se
manejan materiales lubricantes. (La grasa provoca baja adherencia de
la pintura, aparición de manchas o de pequeños puntos de óxido).
MANTENIMIENTO
Limpieza con esponjas o trapos humedecidos con agua jabonosa Cada 3 meses
Revisión del estado de conservación de la pintura en exteriores Cada año
Revisión del estado de conservación de la pintura en interiores Cada 3 años
Comprobación de la posible aparición de fisuras, desprendimientos, humedades y manchas
Reposición de la pintura de acuerdo con informe y requerimiento del equipo de mantenimiento Según
de pintura de la institución educativa requerimiento
Pintura de tanques de almacenamiento Cada 18 meses
Pintura de canchas deportivas Cada 2 años
Pintura de superficies interiores Cada 2-4 años
Pintura de cubiertas metálicas Cada 3 años
Pintura de canales y bajantes Cada 3 años
Pintura de superficies exteriores Cada 4-5 años
Pintura de cercas y postes Cada 4-5 años
Pintura de puertas metálicas o de madera Cada 5 años

Locativas
Pintura de marcos, bastidores de acero y de madera Cada 5 años

Pintura de escalera de emergencia Cada 5 años
Pintura de líneas de tubería Cada 10 años
5.3.9. Revestimientos

Conglomerados (repellos y estucos) • Desprendimientos Uso diario Deterioro de los
• Repellos o revoques • Agujeros Golpes elementos
• Estucos • Deterioro de esquinas Uso inadecuado Inseguridad
Morteros y revestimientos Factores climáticos
• Revestimientos plásticos de acabado Fallas del material
texturizado Humedad
MANTENIMIENTO
• En revestimientos vistos: Cada año
 Limpieza con agua a baja presión en paramentos interiores.
 Limpieza de revestimientos vistos, con aplicación de agua y frotado manual con cepillo sin
realizar una gran presión en paramentos interiores.
• Revisión del estado de conservación de los revestimientos, para detectar desperfectos como
desprendimientos, ampollas, cuarteamiento o eflorescencias.
Comprobación de la ausencia de procesos patológicos, como erosión mecánica, erosión química, Cada 2 años
grietas y fisuras, desprendimientos, humedades capilares y humedades accidentales.

Cielos rasos • Desprendimiento Uso diario Deterioro de los
• Placas de yeso • Agujeros Golpes elementos
• Placas de cemento • Manchas Uso inadecuado Inseguridad
• Fibras minerales Factores climáticos
• Poliestireno extruido Fallas del material
• Metálicos Humedad
• De PVC
• De madera
MANTENIMIENTO
Limpieza en seco de las superficies de madera. Cada 2 meses
• Para los cielos rasos metálicos y de PVC:
• Limpieza con paño ligeramente humedecido en agua con detergentes disueltos, aclarando y Cada 3 meses
secando a continuación.
• Revisión mediante inspección visual del estado de conservación para detectar daños como rayados,
punzonamientos, desprendimientos del soporte base o manchas diversas.
Cada año
• Limpieza mediante aspiración de las placas de yeso.
• Limpieza con cepillo suave de los elementos de fibras minerales, polietileno extruido.
• Revisión del estado de conservación para verificar que se mantienen las condiciones de uso, anclaje Cada año

Locativas
y suspensión requeridas para su correcto uso; sustitución de aquellas piezas que muestren
deficiencias u oxidaciones evidentes.
• Aireación de las zonas ocultas por el cielo raso susceptibles de acumular humedades u hongos, que
pueden afectar la salud de los usuarios, y generar a la vez condiciones extremas de oxidación en los
soportes de suspensión.
Repintado de las placas exteriores, con pistola y pinturas poco densas, cuidando especialmente que la Cada 3 años
pintura no reduzca las perforaciones de las placas.
Repintado de las placas exteriores, con pistola y pinturas poco densas, cuidando especialmente que la
Cada 5 años
pintura no reduzca las perforaciones de las placas.

Enchapes • Desprendimiento de Uso diario Deterioro de los
• Cerámicos/Gres piezas o elementos Golpes elementos
• Concreto prefabricado • Roturas Uso inadecuado Inseguridad
• Piedras naturales • Deterioro de piezas Factores climáticos
Pisos Rígidos Fallas del material
• Cemento/granito Humedad
• Cerámico/gres
• Piedras naturales
• Continuos de concreto
Pisos Flexibles
• Corcho
• Maderas
• Laminado
• Flexibles
• Textiles
MANTENIMIENTO
Para el piso de madera:
Cada 3 meses
• Limpieza con cera líquida
Para el piso en textiles:
• Limpieza con espuma seca, evitando en todo momento cualquier producto húmedo.
Cada 6 meses
Para el piso absorbente de impacto:
• Limpieza con agua a presión
• Inspección visual del estado de las piezas para detectar posibles anomalías, no imputables al normal
envejecimiento, o desperfectos, en cuyo caso se dará aviso a un técnico competente.
Cada año
• Sellado e impermeabilización de las juntas sometidas a humedad constante, especialmente aquellas
en contacto directo con aparatos sanitarios (cocinas y baños).
• Revisión de los distintos revestimientos, con reposición cuando sea necesario.
Cada 3 años
• Reparación de las piezas sueltas para evitar que el problema se extienda al resto.
Revisión del estado de juntas, cubrejuntas, guarda escobas y cantoneras que requieran material de
Cada 5 años
relleno y sellado.
• Pulido en pisos de tránsito peatonal muy intenso.
• Inspección del estado de las juntas entre piezas y de las juntas de contracción, comprobación de su
estanqueidad al agua y reposición, cuando sea necesario, de los correspondientes sellados. Cada año
• Inspección visual de los revestimientos, revisión del estado de las piezas y de los elementos de
anclaje y reparación de las piezas movidas o estropeadas.
• Comprobación de la ausencia de procesos patológicos, como erosión mecánica, erosión química, Cada 2 años

Locativas

• Comprobación, en su caso, de pérdidas o deterioro de los anclajes y del estado de las juntas entre
las piezas y de las juntas de contracción.
Pulido en pisos de tránsito peatonal medio. Cada3 años
• Inspección general de los revestimientos y ejecución de las reparaciones necesarias bajo dirección
de técnico competente. Cada 5 años
• Pulido en pisos de tránsito peatonal leve.
5.3.10. Áreas Exteriores

Zonas verdes • Rotura de elementos Uso diario Deterioro de los
• Áreas verdes Uso inadecuado elementos
• Jardineras Factores climáticos
• Guarda árboles Golpes
Falta de limpieza
Acumulación de maleza
MANTENIMIENTO
• Siembra y resiembra de gramíneas. Cada vez que se requiera
• Limpieza con escoba y rastrillo. Cada día
• Revisión de estado de conservación general. Cada año
• Corte de ramas consideradas peligrosas. Cada vez que se requiera
• Uso de fertilizantes, insecticidas y fungicidas. Según instrucciones y
• Se deben limpiar bien los equipos con agua y jabón después de haberlos recomendaciones de los fabricantes o
utilizado. necesidad, de
acuerdo con el profesional cualificado
• Corte de grama (clima cálido). Cada 15 días
• Limpieza del guarda árboles y jardineras, que comprende la eliminación de
basura, y restitución del nivel adecuado de tierra respecto al paseo o andén.
• Corte de grama (clima frío). Cada mes
• Corte en setos o cercas, para mantener la altura o forma deseada.
• Abonar gramíneas (fertilizante).
• Abonar en la pata de los árboles, arbustos o setos (fertilizante). Cada 3 meses
• Poda de árboles y arbustos para eliminar ramas rotas y secas.
• Aplicar insecticida y fungicida cuando se note la presencia de insectos u Cada 6 meses
hongos.
Elementos recreativos y • Avería de elementos Uso diario Deterioro de los
deportivos Uso inadecuado elementos
• Juegos infantiles Factores climáticos Inseguridad
•Equipamientos deportivos Golpes
Falta de limpieza
MANTENIMIENTO
• Verificación de la inexistencia de elementos sueltos o daños visibles. Cada 2 meses
• Comprobación de que las paredes, barandas y contenciones están en su sitio y firmemente
aseguradas.

Locativas
• Revisión de los elementos móviles.

• Control de las cadenas o sogas; no deben estar excesivamente desgastadas.
• Control del tobogán; no debe presentar grietas en los materiales.
• Comprobación de que la pintura no está desgastada.
• Inspección visual de las uniones atornilladas.
• Comprobación de que las estacas están firmemente fijadas al suelo.
• Verificación de la inexistencia de elementos próximos al parque con los cuales los usuarios puedan
tropezar o que puedan suponer un peligro en caso de caídas o en los que haya fragmentos de vidrio u
otros materiales cortantes o punzantes.
Inspección visual, observando si existe oxidación o rotura de elementos. Cada 6 meses
• Renovación de la protección contra la intemperie de todos los elementos pintados.
• Sustitución de los elementos de fijación o anclajes que muestren intensos síntomas de corrosión o
desgaste.
• Sustitución de los componentes de madera, sogas, cadenas o estacas que tengan deterioro Cada año
importante.
• Comprobación de ausencia de fallos estructurales y de oxidaciones en todos los materiales, y
sustitución o reparación y pintado, en caso necesario.
• Comprobación de la ausencia de procesos patológicos tales como erosión mecánica, erosión química,
Cada 2 años
grietas y fisuras, desprendimientos, humedades capilares y humedades accidentales en los
revestimientos.
• Revisión de los distintos revestimientos, con reposición cuando sea necesario.
Cada 5 años
• Revisión del estado y relleno de juntas en los revestimientos.

Espacios deportivos • Avería de elementos Uso diario Deterioro de los
 Pisos de resinas sintéticas Uso inadecuado elementos
 Pisos de grama sintética Factores climáticos Inseguridad
Golpes
Falta de limpieza
MANTENIMIENTO
Inspección visual, observando si aparecen en algunas zonas aperturas de juntas o roturas Cada año
• Limpieza de la grama con una barredora-limpiadora especialmente diseñada para este tipo de piso.
Cada año
• Marcaje y señalización de pistas en caso de deterioro.
Comprobación de la ausencia de procesos patológicos, como erosión mecánica, erosión química,
grietas y fisuras, desprendimientos, humedades capilares y humedades accidentales en los Cada 2 años
revestimientos.
Revisión y subsanación de los defectos existentes en las juntas de contracción. Cada 5 años

Vías internas • Desprendimiento de piezas o Uso diario Deterioro de
• Concreto elementos Golpes los elementos
• Asfalto • Roturas Uso inadecuado Inseguridad
• Baldosas y losetas de concreto • Avería de piezas Factores climáticos
• Adoquines Fallas del material
Humedad

Locativas
MANTENIMIENTO
• Inspección visual de la posible aparición de grietas, fisuras, roturas o humedades.
Cada año
• Inspección visual de las juntas de retracción y de contorno.
Comprobación de la ausencia de procesos patológicos, como erosión mecánica, erosión química,
Cada 2 años
 Saneamiento o reposición del tratamiento superficial, en caso de existir este, si así lo indica el
fabricante.
Cada 5 años
 Inspección del piso con repaso de juntas y reparación de los desperfectos que se observen, como
piezas rotas, agrietadas o desprendidas, en cuyo caso se repondrán y se procederá a su fijación.

Cerramientos exteriores • Desprendimiento de piezas o Uso diario Deterioro de los
• Mallas metálicas elementos Golpes elementos
• Entramados metálicos • Roturas Uso inadecuado Inseguridad
• Verjas tradicionales • Avería de piezas Factores climáticos
Fallas del material
Humedad
MANTENIMIENTO
• Limpieza.
• Comprobación de posibles oxidaciones en todos los elementos metálicos. Cada año
• Inspección visual y comprobación de inexistencia de desplomes, grietas y roturas en la malla.
• Repintado de los elementos metálicos, en ambientes agresivos (humedad, salinidad o temperatura).
Cada año
• Protección de la tela metálica con antioxidantes y esmaltes o similares, en ambientes agresivos.
• Repintado de los elementos metálicos, en ambientes no agresivos.
• Protección de la tela metálica con antioxidantes y esmaltes o similares, en ambientes no agresivos. Cada 3 años
• Inspección del cercado y revisión de los anclajes, reparación de los desperfectos que hayan aparecido.
Fuente: Ministerio de Educación Nacional, 2015. Manual De Uso, Conservación Y Mantenimiento De Infraestructura Educativa. 1st ed. Bogotá D. C:
Ministerio de Educación Nacional.
6. Plan de trabajo, indicadores y seguimiento
El área encargada del diseño del Programa en cada Sede, definirá un plan de trabajo anual, en el cual se incluyan
las actividades a realizar, responsables, fechas de ejecución y seguimiento, por lo tanto, las áreas de Seguridad y
Salud en el Trabajo incluirán las actividades que les corresponda ejecutar en el plan de trabajo anual del SST y
realizar el reporte de avance del mismo en los indicadores establecidos en el SGSST y en el informe de revisión
por la alta dirección.
Así mismo se establecen como mínimo los siguientes indicadores que permitan evaluar el cumplimiento e
impacto del Programa:
Frecuencia de
Nombre Indicador Fórmula Meta
Medición
No. Actividades ejecutadas en el periodo/ No. Actividades
% Cumplimiento >=90% Trimestral
programadas en el periodo

Locativas
% Cumplimiento
No. mantenimientos preventivos ejecutados en el periodo/ No.
mantenimiento preventivo >=90% Semestral
mantenimientos preventivos programados en el periodo *100
realizado
Total del presupuesto ejecutado en mantenimiento/Total del
% Ejecución presupuestal 100% Trimestral
presupuesto asignado para el mantenimiento
Ejecución presupuestal Determinar el valor del mantenimiento correctivo realizado en
N/A Anual
mantenimiento correctivo el periodo.
N° de accidentes laborales generados por riesgo locativo en el
Impacto periodo actual vs N° de accidentes laborales generados por >=0 Anual
riesgo locativo en el periodo anterior.
El encargado del diseño del Programa de mantenimiento, realizará el seguimiento al cumplimiento del mismo,
para lo cual deberá como mínimo una vez al año realizar un informe de los resultados del programa, en el cual
se incluyan las recomendaciones y observaciones pertinentes, enviar a las áreas responsables de la
implementación del programa y al área de SST de la Sede, con el fin de que se realicen los ajustes
correspondientes y se coordinen las actividades para la vigencia del siguiente año.
Elaboró: Ing. Mónica Inés Chaves Revisó: Ing. Martha Lucia Valencia Aprobó Marlón Huberto
Acevedo Astudillo : Rojas Luna
Ing. Fernando Camacho Profesionales de
Tamayo Mantenimiento de las Sedes
Equipo de Seguridad y Salud
en el Trabajo de las Sedes
Cargo: Profesional de Proyecto Cargo: Jefe de la División Nacional Cargo: Director Dirección
Ingeniera Especialista SST de Seguridad y Salud en el Nacional de Personal
Asesor ARL – Positiva Trabajo Académico y
Equipo de Seguridad y Salud Encargados de Administrativo
en el Trabajo de las Sedes Mantenimiento de la Sedes
Fecha: Septiembre de 2022 Fecha: Octubre de 2022 Fecha: Octubre de 2022

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Macroproceso Gestión del Talento Humano

Proceso Gestión del Talento Humano

GUIA PROGRAMA DE MANTENIMIENTO DE INSTALACIONES

Código: Versión: Página 1 de 26

1. Información General del Documento

Objetivo: Generar los lineamientos para la elaboración del Programa de Mantenimiento de

Alcance: Aplica a todos los Campus Universitarios y edificaciones de las sedes de la

Definiciones:  Deterioro por el uso normal: Es el que se presenta en la infraestructura

Código: Versión: Página 2 de 26

instalaciones para evaluar la necesidad y tipo de mantenimiento requerido.

Código: Versión: Página 3 de 26

aseo que deben programarse para realizarse diariamente y en periodos de

Documentos de 1. Ministerio de Educación Nacional, 2015. Manual de Uso, Conservación y

Condiciones 1. En el análisis de las necesidades de mantenimiento preventivo identificadas, se

Desarrollo del contenido

Código: Versión: Página 4 de 26

2. Responsable(s) y responsabilidades para el diseño e implementación del Programa

Es importante que se definan las áreas y su responsabilidad en la administración, implementación y

2.1. Dirección de Ordenamiento y Desarrollo Físico, Áreas de mantenimiento de la Sede, Facultad o

2.2. Áreas de Seguridad y Salud en el Trabajo (Brigada de Emergencias y CPRAE)

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2.3. Servidores públicos docentes, administrativos y contratistas.

Establecer un presupuesto, para realizar el mantenimiento preventivo, correctivo y recurrente de las

El encargado del Programa de Mantenimiento realizará el seguimiento a la ejecución del presupuesto, el

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El cronograma de mantenimiento se puede diligenciar en el formato “Cronograma de Mantenimiento de

5.1.Mantenimiento preventivo y correctivo

ITEM ACTIVIDAD RESPONSABLE DOCUMENTO

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ITEM ACTIVIDAD RESPONSABLE DOCUMENTO

En el mantenimiento recurrente se debe tener en cuenta las siguientes actividades:

Tabla 1. Cronograma de frecuencia de las acciones de mantenimiento recurrente por elementos

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Tabla 2. Cronograma de frecuencia de las acciones de mantenimiento recurrente por recintos

Semanal Desempolvar Desempolvar Limpiar con máquina Limpiar con

5.3.Condiciones a considerar para la realización de las inspecciones

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5.3.1. Instalaciones Eléctricas

ELEMENTOS DAÑOS FRECUENTES CAUSA DE DAÑO EFECTO

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ELEMENTOS DAÑOS FRECUENTES CAUSA DE DAÑO EFECTO

5.3.3. Instalaciones hidrosanitarias

5.3.1.1. Instalaciones hidráulicas

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posible fuga de las tuberías.

4.3.1.2. Instalaciones sanitarias

ELEMENTOS DAÑOS FRECUENTES CAUSA DE DAÑO EFECTO

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4.3.1.3. Aparatos sanitarios

ELEMENTOS DAÑOS FRECUENTES CAUSA DE DAÑO EFECTO

5.3.4. Instalaciones de Gas

ELEMENTOS DAÑOS FRECUENTES CAUSA DE DAÑO EFECTO

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5.3.5. Infraestructura de Telecomunicaciones

ELEMENTOS DAÑOS FRECUENTES CAUSA DE DAÑO EFECTO

5.3.6. Cubiertas e Impermeabilización

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ELEMENTOS DAÑOS FRECUENTES CAUSA DE DAÑO EFECTO