LA SUPERFICIE

CARLOS SOLANO SOLANO

EL DERECHO DE SUPERFICIE ANTECEDENTES HISTÓRICOS

El origen histórico del derecho de superficie se encuentra en Roma; en sus inicios, por la
protección dada por el Pretor. Más tarde, en la época post clásica, sus perfiles se encontraban
ya totalmente establecidos, sin confundirse con el dominio. El germen del derecho de
superficie se encuentra en las concesiones ad aedificandum del suelo público romano,
conocidas ya en la época republicana. Posteriormente, esas concesiones fueron utilizadas por
los privados. Sin embargo, en ningún caso el concesionario hacía suya la propiedad, por
aplicación de la regla de la accesión, teniendo éste sólo un derecho de goce. Más tarde, en el
ius praetorium, el pretor concedió al superficiario un interdicto modelado sobre el interdicto
posesorio uti possidetis y una acción de superficie. Empero, aunque al superficiario se le
concedía una suerte de rei vindicatio, subsistía el principio conforme el cual la propiedad de lo
edificado no podía estar en el dominio de otra persona distinta al dueño del suelo. En el
Digesto se reporta el comentario de Ulpiano al Edicto, de lo que resulta que la posición del
superficiario era sustancialmente equiparada al titular de un derecho real, toda vez que aquél
tenía, contra terceros, una acción quasi in rem. La afirmación del derecho de superficie como
derecho autónomo, diverso de la propiedad, encontró su fundamento, dice Messineo, en la
posibilidad, delineada en el derecho medieval, de la división de la propiedad inmobiliaria,
además de por planos verticales, también por planos horizontales, derogando el principio de la
accesión inmobiliaria. [Messineo, Francesco, Manual de Derecho Civil y Comercial, tomo III,
Editorial EJEA, Buenos Aires, 1971] En el derecho intermedio, el derecho de superficie tomó la
estructura de un dominio dividido. El Código Napoleón no reconoció el derecho de superficie
por ser considerada como una de las antiguas formas de sofocación de la propiedad
inmobiliaria. Esta fue en general la política de los códigos decimonónicos, de corte liberal e
individualista, que eran, por lo general, contrarios a la propiedad dividida

EL DERECHO DE SUPERFICIE CONCEPTO

Modernamente se ha definido a la superficie como el derecho de hacer y mantener una

construcción sobre el suelo o el subsuelo de otros. La superficie – siguiendo a Messineo – no
se refiere al estrato – necesariamente sutilísimo y en rigor sin espesor – de la corteza
terrestre, esto es, el suelo o la facies de la tierra que está en contacto con el inicio del espacio
atmosférico, sino a lo que estando incorporado al suelo –construcción o en su caso plantación
o forestación – emerge del suelo; esto es, el sobresuelo (superfaciem).

El Código Italiano de 1942, (artículo 952), regula magníficamente el derecho real de superficie
en dos planos por un lado el derecho real de construir y por el otro la propiedad superficiaria.
El derecho de construir no es sólo eso sino que también conlleva la potencia de hacer propia
la obra emprendida, que es lo que interesa al titular del derecho. Es la concesión ad
aedificandum. Ésta, explica Messineo, no es propiedad superficiaria; es un poder autónomo y
actual, en el cual reside también una propiedad superficiaria in fieri, el germen de una futura
propiedad superficiaria y de hecho, al terminar la construcción, aquella potestad se trocará en
este derecho, manteniendo latente la facultad de reconstruir.
La segunda vertiente contempla la posibilidad de adquirir la construcción independiente del
inmueble de emplazamiento. En suma, bajo la denominación genérica de derecho real de
superficie se engloban el ius aedificandi y la propiedad superficiaria. Ahora bien, definamos al
derecho de superficie. Para Arias- Schreiber y Cárdenas: “[el derecho de superficie es] un
derecho real, enajenable y transmisible por sucesión, que confiere a su titular, durante un
plazo determinado que no puede exceder al máximo fijado por ley (se trata de un derecho
temporal), la facultad de tener y mantener en terreno ajeno sobre o bajo la superficie del
suelo, una edificación en propiedad separada, obtenida mediante el ejercicio del derecho
anexo de edificación... o por medio de un acto adquisitivo de la edificación preexistentes o por
contrato accesorio al de arrendamiento de un terreno.” [Arias -Schereiber Pezet, Max y
Cárdenas Quirós, Carlos, Exégesis, t. V, “Derechos Reales”, Gaceta Jurídica, Lima, 2001]

En virtud del derecho de superficie el propietario del suelo o dominus soli constituye sobre
éste un derecho a favor de un tercero que lo faculta a tener y mantener construcciones sobre
la misma o por debajo de ella. Al respecto, los autores antes citados, opinan que “el der echo
de superficie constituye propiamente una derogación del principio de accesión. En su virtud
existe, de un lado, el dominus soli o dueño del suelo y del otro, se encuentra el superficiario,
titular del derecho de superficie y propietario de lo que se edifique”.

Según el artículo 938 del Código Civil (CC), el propietario de un bien adquiere por accesión lo
que se une o adhiere materialmente a él. En cuanto a la edificación en terreno ajeno, existen
dos regímenes teniendo en cuenta la buena o mala fe, ya sea del propietario del suelo o del
invasor.

Cuando éste edifica de buena fe en terreno ajeno, el propietario del suelo puede optar entre
hacer suyo lo edificado y pagar por ello; u obligar al invasor a que le pague el terreno (artículo
941 del CC). Cuando el invasor edifica de mala fe en terreno ajeno, el propietario del suelo
tiene dos alternativas: exigir la demolición de lo edificado, si le causa perjuicio, y el pago de
una indemnización; o hacer suyo lo edificado sin obligación de pagar su valor (artículo 943 del
CC). Si el propietario del suelo obra de mala fe, el invasor de buena fe puede optar entre hacer
suyo lo edificado, pagando el suelo; u obligar al propietario del suelo a que le pague el valor de
lo edificado (artículo 942 del CC). Nótese que la buena fe del invasor no es más que el
desconocimiento que éste tiene sobre la propiedad del terreno; sin embargo, dicho argumento
será insostenible cuando la propiedad se encuentre inscrita (véase el artículo 2012 del CC). En
el caso del propietario, su mala fe implica el conocimiento de que el invasor construía en su
terreno, para hacer suyo lo edificado.

Como se ha visto, en la accesión – que es una forma de adquirir la propiedad – , cuando se

edifica en terreno ajeno no existe consentimiento, vale decir, no se presenta la comunión de
voluntades entre las partes; por tanto, en la accesión estamos ante la ausencia de un acto
jurídico (artículo 140 del CC) y, por eso, sus consecuencias jurídicas están determinadas por las
normas antes citadas; sin embargo, ello no ocurre en el derecho de superficie, pues tiene
como origen a un acto jurídico, instituido conforme a la libre determinación de las partes,
siendo válido siempre que reúna los requisitos exigidos por el artículo 140 del CC y que no
contravenga las normas de orden público o a las buenas costumbres (artículos V y 1354 del
CC). En ese sentido, hay que señalar que para algunos autores, el derecho de superficie
pondría en suspenso el principio de accesión, toda vez que, concluido el plazo establecido para
el mencionado derecho, lo edificado finalmente pasaría a propiedad del dueño del terreno,
previo pago de su valor; aunque, según lo dispuesto por el segundo párrafo del artículo 1030
del CC, esto no ocurre necesariamente, pues esta disposición admite pacto en contrario. Por
otra parte, hay que distinguir entre la propiedad superficiaria, es decir, la propiedad de una
edificación; y el derecho de superficie, que es el derecho a tener dicha propiedad en terreno
ajeno. A propósito, Avendaño Arana explica que,“hay entre los dos una relación de
dependencia, de forma tal que la propiedad superficiaria solo puede existir mientras haya
derecho de superficie. Si se extingue el derecho de superficie, desaparece la propiedad
superficiaria.” [AA. VV., Código Civil com entado, 1ra. ed., Gaceta Jurídica, Lima, 2003]
Respecto a la utilidad económica del derecho de superficie, Albaladejo señala lo siguiente: “En
teoría todo se arregla con el derecho de superficie, por el que ni uno paga la edificación ni el
otro el suelo.

Pero en la práctica, nos parece que hay otros muchos caminos para llegar a resultados
equivalentes o aun preferibles. Razón por la que mucho es de temer que la figura prospere
poco en la realidad.” [Albaladejo, Manuel, Derecho Civil, t. III, v. 2, “Derecho de bienes”, 8va.
Ed., Bosch, Barcelona, 1994]

Sin embargo, Arias-Schreiber y Cárdenas Quiroz, tienen una opinión discrepante; ellos
manifiestan, “[estar] convencidos de que el derecho de superficie resulta uno de los medios
más idóneos y relevantes para resolver, y no tan sólo para paliar, el grave problema que les
significa a las personas con economía limitada la falta de vivienda y, en general, lo que
constituye el déficit habitacional.”

Teniendo en cuenta que el valor beneficio nace de las diferentes condiciones en el modo de
producción que hoy, con la globalización, se conjugan con la movilidad de capitales; sin duda,
un inmueble sometido al derecho de superficie establece un nuevo modo de producción
destinado a generar utilidad, favoreciendo al capital, ya que mediante un inversión menor –
en relación con la compra del inmueble – puede generar un beneficio mayor. De esta forma, el
derecho de superficie al colocarlo en el mercado se transforma en un valor de renta
autónomo, como nuevo modelo de producción.

El artículo 1030 del Código Civil señala lo siguiente: “Puede constituirse el derecho de
superficie por el cual el superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una
construcción en propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo. Este derecho no
puede durar más de noventinueve años. A su vencimiento, el propietario del suelo adquiere la
propiedad de lo construido reembolsando su valor, salvo pacto distinto.”

Respecto al objeto del derecho de superficie, Vásquez Ríos hace el siguiente comentario:
“Discrepamos de quienes sostiene que el derecho de superficie pueda regular las plantaciones,
es decir predios rústicos. La posición actual es no admitir la propiedad superficiaria respecto a
las plantaciones, por los graves inconvenientes que, a juicio de los técnicos, se seguirían de
ello para el incremento de la agricultura.” [Vásquez Ríos, Alberto, Los derechos reales, t. II, 3ra.
ed., San Marcos, Lima, 2003] Sin embargo, opino que la regulación de la superficie sobre
plantaciones (forestaciones, como en Argentina) revela la preocupación de las sociedades
modernas por contar con instrumentos aptos para promover la actividad forestal, no sólo por
la importancia económica, sino también por la incidencia ecológica de la misma.

NATURALEZA JURÍDICA

A) CONCEPCIÓN UNITARIA SOBRE LA RELACIÓN SUPERFICIARIA. MATICES

Bajo este concepto están reunidas aquellas teorías que asimilan al derecho de superficie con
otras instituciones. Así tenemos: - El derecho de superficie como arrendamiento. - El derecho
de superficie como enfiteusis. - La superficie como manifestación del dominio dividido El
derecho de superficie como usufructo. - La superficie como propiedad del espacio aéreo. - La
superficie como derecho de propiedad de la edificación con facultad de utilizar el suelo.

B) CONCEPCIONES QUE SEÑALAN LA DUPLICIDAD DE RELACIONES ALREDEDOR DEL DERECHO

DE SUPERFICIE. VARIANTES

Las siguientes teorías consideran a la propiedad superficiaria como una de las partes en que
puede dividirse horizontalmente el fenómeno superficiario en toda su amplitud: - Equiparación
del derecho de superficie a la servidumbre. - El superficiario como propietario del suelo. - El
derecho de superficie como usufructo o enfiteusis. - La relación superficiaria como limitación
legal.

C) EL DERECHO DE SUPERFICIE COMO DERECHO REAL AUTÓNOMO Y SUSTANTIVO

Se considera como un auténtico derecho de superficie dándole la característica definitoria del

mismo: la disociación entre la propiedad del suelo y la fábrica. Así el superficiario tiene un
auténtico dominio sobre lo edificado separadamente del dominio del suelo.

TIEMPO DE DURACIÓN

El segundo párrafo del artículo 1030 del Código Civil dispone que el derecho de superficie no
puede durar más de noventinueve años. Al respecto Arias-Schereiber y Cárdenas hacen el
siguiente comentario: “Consideramos que el plazo previsto por el código para la duración del
derecho de superficie es muy dilatado. No es preciso un plazo tan extenso para favorecer su
constitución. Estimamos que el plazo de treinta años es un lapso suficiente para que el
superficiario y sus familiares gocen ampliamente de la edificación levantada.”

La duración a perpetuidad es ampliamente conocida en el derecho real de superficie. Así el

Código Portugués, en su artículo 1.524, establece que el mismo puede ser perpetuo o
temporal, al igual que el artículo 953 del Código Civil italiano. Otros, como el Código Suizo
(Artículo 779 l), le señalan un máximo de cien años.

A favor de la perpetuidad del derecho de superficie se ha señalado que en algunos supuestos

la perennidad, sin afectar la función del dominio ni obstar a su racional ejercicio, puede
resultar conveniente, como en el caso de una construcción subterránea que no obste al
aprovechamiento del suelo. Sin embargo, parece preferible, por razones económicas, la
solución normativa que le fija un plazo de duración, impidiendo un desmembramiento
permanente del derecho de dominio. Respecto a la posibilidad de renovar el plazo, existen dos
posiciones.

La primera, según la cual, la renovación puede efectuarse siempre que en total no se excedan
los noventa y nueve años contado desde la constitución originaria, pues de lo contrario la
posibilidad de renovación puede llegar a convertirse en una cláusula de estilo en el contrato
originario con lo que el derecho pasaría a extenderse por el término de cien años o aun llegaría
a ser perpetuo. Empero si vencido el plazo máximo convenido y recuperado el dominio su
carácter pleno, el propietario quisiera constituir un nuevo derecho de superficie, inclusive a
favor del mismo superficiario, no parece que exista algún inconveniente.

Para la segunda posición, las partes pueden pactar la renovación del derecho de superficie,
aun excediendo el total de los noventa y nueve años, y aún antes del vencimiento del plazo,
pero siempre cuidando que a partir de la renovación no haya por delante un plazo mayor a
noventa y nueve años; según esta posición, el cual comparto, con ello queda suficientemente
abastecido el propósito de la ley de evitar una derogación del principio de accesión por
mayores términos, pero se debe tener en cuenta que la prórroga no puede perjudicar a
terceros que tengan inscriptos derechos que se consolidarían al extinguirse la superficie.

EXTENSIÓN DEL DERECHO DE SUPERFICIE

De acuerdo con el artículo 1302 del Código Civil, el derecho de superficie puede extenderse al
aprovechamiento de una parte del suelo, no necesaria para la construcción, si dicha parte
ofrece ventaja para su mejor utilización. En ese sentido, para Guilarte, citado por Arias-
Schereiber y Cárdenas, “se sanciona la posibilidad siempre y cuando el edificio represente
mayor entidad económica que el resto del terreno. El goce del mismo será considerado como
accesorio, pero integrante del propio contenido del derecho de superficie.”

Muro Rojo hace el siguiente comentario: “La referida extensión a favor del superficiario no se
da automáticamente, es decir, con la sola celebración del acto constitutivo del derecho de
superficie, habida cuenta que la norma... no dice que el mencionado derecho „se extiende‟,
sino que „puede extenderse‟, lo que supone que esta suerte de beneficio debe ser concedido
expresa o tácitamente por el propietario del suelo.” [AA. VV.,Código Civil comentado, 1ra. ed.,
Gaceta Jurídica, Lima, 2003] Para mayor abundamiento, Maisch Von Humbold, citada por
Muro Rojo, afirma que “el ámbito del derecho de superficie no tiene que ser necesariamente
el mismo que el del terreno sobre el cual se constituye, dado que puede ser igual, mayor o
menor, dependiendo de lo que se establezca en el acto constitutivo.”

CONSTITUCIÓN Y TRANSMISIÓN DEL DERECHO

De acuerdo con el artículo 1031 del Código Civil, el derecho de superficie puede constituirse
por acto entre vivos o por testamento; asimismo, este derecho es trasmisible, salvo
prohibición expresa. Se distinguen tres modalidades de constitución del derecho de superficie;
a) Por efecto de la concesión ad aedificandum o derecho de construir.

b) En razón de la enajenación de una edificación preexistente; y,

c) Como resultado del contrato accesorio al de arrendamiento de un terreno.

Respecto a la posibilidad de transmitir el derecho de superficie, Arias-Schereiber y Cárdenas

sostienen que, “nada impedirá... que las partes acuerden lo contrario, en atención al principio
de la autonomía de la voluntad, puesto que la norma no es de orden público.” Sin embargo,
Muro Rojo, con el que coincido, tiene una opinión distinta: “La norma no dice „salvo pacto en
contrario‟, sino „salvo prohibición expresa‟; debiéndose entender que tal prohibición (a la
transmisibilidad) debe fundarse en la ley, esto es, en cualquier norma del ordenamiento que
así lo disponga, y solo eventualmente en pacto privado cuando, a su turno, la ley permite
estos pactos limitativos.”

Teniendo en cuenta que dicha relación jurídica se constituye por acto o negocio jurídico en
nuestra legislación, es indiferente, de acuerdo a su naturaleza, el signo de recognoscibilidad
llamado a generar la oponibilidad es el registro. Por tanto, si las partes contratantes
pretendieran ampliar la oponibilidad de la relación fuera de la esfera contractual, deberían
inscribir la constitución de este derecho. No obstante, lo anterior no podría aplicarse al caso
de predios no registrados, pues en aplicación del artículo 912 del Código Civil, la presunción de
propiedad basada en la posesión favorecería al superficiario, en perjuicio del propietario. En
ese sentido, para Bullard, “sólo existen dos posibles soluciones: o se prohíbe la constitución del
derecho de superficie en el caso de predios no inscritos, o se crea un registro especial a fin de
inscribir en el mismo la constitución del derecho de superficie sobre predios no inscritos.”
[Bullard G., Alfredo, La relación jurídico patrimonial, Ara, Lima, 1990]

CONTENIDO ELEMENTOS PERSONALES

El concedente y el superficiario para poder vincularse, en virtud del contrato correspondiente,

deben tener la capacidad necesaria para hacerlo. Siendo la constitución del derecho de
superficie un negocio de tipo dispositivo, el concedente deberá ser propietario del terreno
sobre o bajo la cual se constituirá dicho derecho, tener poder de disposición sobre la misma, y
plena capacidad de ejercicio.

En cuanto al superficiario, bastará que disponga de capacidad suficiente para contratar, para
que se complete el círculo contractual y surja válidamente el derecho de superficie.

ELEMENTOS REALES

Entre los elementos reales se encuentran el suelo y la edificación inscrito con posterioridad.
Por unanimidad el Pleno acordó que la hipoteca es oponible a cualquier otro derecho real
inscrito con posterioridad; por tanto, lo es también al derecho de superficie.

Por otra parte, Muro Rojo hace el siguiente comentario: “El hecho de no exigirse al
superficiario un plazo razonable y máximo para construir sobre o bajo el suelo, podría afectar
la explotación y utilidad económica del bien, toda vez que el derecho del superficiario existiría
incólume por la sola celebración del acto constitutivo, mas podría no llegar a existir nunca la
edificación.”

Por mi parte, opino que este tema podría solucionarse por el principio de la libertad
contractual (artículo 1354 del CC), pues en el contrato, que da origen al derecho de superficie,
puede establecerse una cláusula que le dé al superficiario un plazo máximo para construir; en
este supuesto, el incumplimiento puede servir de fundamento para la resolución del contrato,
ya sea judicial o extrajudicialmente (véase los artículos 1428 y ss. del CC)

EXTINCIÓN CAUSALES

Conforme al artículo 1034 del CC, la extinción del derecho de superficie importa la terminación
de los derechos concedidos por el superficiario en favor de tercero.
Las causas de extinción del derecho de superficie son las siguientes:
- Por transcurso del plazo.
- Por resolución del título constitutivo.
- Por abandono o renuncia del superficiario.
- Por otras causas (consolidación, mutuo disenso, expropiación forzosa, etc.)
Según el artículo 1033 del Código Civil, el derecho de superficie no se extingue por la
destrucción de lo construido. Comúnmente la destrucción de la propiedad superficiaria
debería traer aparejada la extinción del derecho real de superficie, más en el derecho
comparado se suele contemplar el derecho de reconstrucción.

En estos casos puede decirse que de alguna manera nace o recobra virtualidad el ius
aedificandi y el derecho no se extingue, si el superficiario construye nuevamente. Dicha
solución se fundamenta en que lo que se extingue realmente por la falta de objeto es la
propiedad superficiaria, pero no el derecho de superficie, siempre que se edifique en los plazos
previstos.

En última instancia, el objeto del derecho de superficie es el suelo ajeno, de modo que
mientras éste exista, subsistirá el objeto del derecho de superficie. En ese orden de ideas,
Muro Rojo, respecto al numeral 1033, hace el siguiente comentario: “La norma no es sino una
expresión de la diferencia que existe entre el derecho de superficie y la propiedad
superficiaria, en el sentido de que una cosa es la relación jurídica, por la cual el superficiario se
hace titular del derecho de tener y mantener una construcción sobre o bajo suelo ajeno, y otra
cosa es el derecho de propiedad sobre la construcción.”

Por mi parte, opino que el supuesto de la destrucción de la propiedad superficiaria puede

solucionarse siguiendo el principio de la libertad contractual, antes aludido. No obstante, en
caso de no haberse previsto contractualmente, y teniendo en cuenta el carácter supletorio de
las normas respecto de la voluntad de las partes, se deberá seguir lo dispuesto para el caso de
la resolución del contrato por imposibilidad de la prestación, parcial o total, sin culpa o con
culpa de alguna de las partes; según corresponda (véase los artículos 1431 y ss. del CC)

LA REVERSIÓN

El segundo párrafo del artículo 1030 del Código Civil dispone que al vencimiento del derecho
de superficie, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo construido reembolsando su
valor, salvo pacto distinto. Para Arias Schereiber y Cárdenas, “La reversión constituye el efecto
propio y natural de la extinción del derecho de superficie. Suelo y edificio formaran, a partir de
ese instante una sola cosa cuyo único titular será el antiguo dominus soli.”

Sin embargo, los mismos autores antes citados notan un error legislativo: “El numeral, tal
como está redactado, permite interpretar que nunca procede el pago de la indemnización,
admitiendo así, en la práctica, un perjuicio para el superficiario y un enriquecimiento injusto en
beneficio del dominus soli. La redacción es sumamente defectuosa. Se ha querido expresar
que la reversión opera automáticamente, de pleno derecho, sin ser necesario pagar
indemnización alguna previamente. La intención ha sido no hacer depender la reversión del
pago de la indemnización.”

Producida la extinción del derecho de superficie el principio de accesión recupera toda su

virtualidad y la propiedad queda unificada en cabeza del titular del suelo. La adquisición del
dominus soli, dicen Diez Picazo y Gullón, es automática, no hace falta hacer tradición de la cosa
al propietario sino que es una derivación del renacimiento en toda su virtualidad del principio
de accesión. El dueño extiende su dominio a lo construido o plantado. Lo principal, el suelo,
queda unido a lo accesorio, es decir, lo edificado, atrayendo al mismo. [Diez Picazo, Luis y
Gullón, Antonio, Sistema de Derecho Civil, v. III, Derecho de Cosas y Derecho Inmobiliario y
Registral, sexta edición, Tecnos, Madrid, 1998]

CONCLUSIONES

1) En virtud del derecho de superficie el propietario del suelo constituye sobre éste un derecho
a favor de un tercero que lo faculta a tener y mantener construcciones sobre la misma o por
debajo de ella. Se trata de un derecho real, enajenable, transmisible por sucesión y temporal
(se confiere por un plazo determinado que no puede exceder al máximo fijado por la ley).

2) El derecho de superficie constituye propiamente una derogación del principio de accesión.

En cuanto a la edificación en terreno ajeno, de acuerdo con las reglas de la accesión, existen
dos regímenes teniendo en cuenta la buena o mala fe, ya sea del propietario del suelo o del
invasor. En la accesión nos encontramos ante el supuesto de la edificación en terreno ajeno sin
consentimiento, vale decir, no se presenta la comunión de voluntades entre las partes; por
tanto, en la accesión estamos ante la ausencia de un acto jurídico; sin embargo, ello no ocurre
en el derecho de superficie, pues éste tiene como origen a un acto jurídico.

3) Hay que distinguir entre la propiedad superficiaria, es decir, la propiedad de una edificación;
y el derecho de superficie, que es el derecho a tener dicha propiedad en terreno ajeno. Entre
ambos conceptos se presenta una relación de dependencia, de forma tal que la propiedad
superficiaria solo puede existir mientras haya derecho de superficie.

4) El derecho de superficie no puede durar más de noventa y nueve años. Las partes pueden
pactar la renovación del derecho de superficie, aun excediendo el total de los noventa y nueve
años, y aun antes del vencimiento del plazo, pero observando que a partir de la renovación no
haya por delante un plazo mayor a noventa y nueve años. La prórroga no puede perjudicar a
terceros que tengan inscriptos derechos que se consolidarían al extinguirse la superficie.

5) En el contrato donde se instituye el derecho de superficie, si las partes contratantes

pretendieran ampliar la oponibilidad de la relación fuera de la esfera contractual, deberían
inscribir la constitución de este derecho. No obstante, lo anterior no podría aplicarse al caso de
predios no registrados, pues en aplicación del artículo 912 del Código Civil, la presunción de
propiedad basada en la posesión favorecería al superficiario, en perjuicio del propietario.

6) El supuesto de la destrucción de la propiedad superficiaria puede solucionarse siguiendo el

principio de la libertad contractual. No obstante, en caso de no haberse previsto
contractualmente, y teniendo en cuenta el carácter supletorio de las normas respecto de la
voluntad de las partes, se deberá seguir lo dispuesto para el caso de la resolución del contrato
por imposibilidad de la prestación, parcial o total, sin culpa o con culpa de alguna de las partes;
según corresponda.

7) Producida la extinción del derecho de superficie el principio de accesión recupera toda su

virtualidad y la propiedad queda unificada en cabeza del titular del suelo.
BIBLIOGRAFIA

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