JURISPRUDENCIA

Roj: STS 4764/2021 - ECLI:ES:TS:2021:4764

Id Cendoj: 28079119912021100023
Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Sede: Madrid
Sección: 991
Fecha: 17/12/2021
Nº de Recurso: 5479/2018
Nº de Resolución: 869/2021
Procedimiento: Recurso de casación
Ponente: IGNACIO SANCHO GARGALLO
Tipo de Resolución: Sentencia

Resoluciones del caso: SJPI, Castellón de la Plana/Castelló de la Plana, núm. 4, 27-09-2017,

SAP CS 81/2018,
STS 4764/2021

TRIBUNALSUPREMO
Sala de lo Civil
PLENO
Sentencia núm. 869/2021
Fecha de sentencia: 17/12/2021
Tipo de procedimiento: CASACIÓN
Número del procedimiento: 5479/2018
Fallo/Acuerdo:
Fecha de Votación y Fallo: 24/11/2021
Voto Particular
Ponente: Excmo. Sr. D. Ignacio Sancho Gargallo
Procedencia: Audiencia Provincial de Castellón de la Plana, Sección 3.ª
Letrada de la Administración de Justicia: Ilma. Sra. Dña. María Angeles Bartolomé Pardo
Transcrito por: RSJ
Nota:
CASACIÓN núm.: 5479/2018
Ponente: Excmo. Sr. D. Ignacio Sancho Gargallo
Letrada de la Administración de Justicia: Ilma. Sra. Dña. María Angeles Bartolomé Pardo
TRIBUNAL SUPREMO
Sala de lo Civil
PLENO
Sentencia núm. 869/2021
Excmos. Sres. y Excma. Sra.
D. Francisco Marín Castán, presidente

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D. Francisco Javier Arroyo Fiestas

D. Ignacio Sancho Gargallo
D. Pedro José Vela Torres
D.ª M.ª Ángeles Parra Lucán
D. José Luis Seoane Spiegelberg
D. Juan María Díaz Fraile
D. Antonio García Martínez
En Madrid, a 17 de diciembre de 2021.
Esta sala ha visto en pleno el recurso de casación interpuesto respecto la sentencia dictada en grado de
apelación por la Sección 3.ª de la Audiencia Provincial de Castellón como consecuencia de autos de juicio
verbal seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Castellón. Es parte recurrente la entidad Caja
Rural de Castilla La Mancha SCC (actualmente Eurocaja Rural SCC) representada por la procuradora Pilar Sanz
Yuste y bajo la dirección letrada de Paloma Gómez Díaz. Es parte recurrida Valentín , representado por la
procuradora Gloria Robledo Machuca y bajo la dirección letrada de Vicente Guilarte Gutiérrez.
Ha sido ponente el Excmo. Sr. D. Ignacio Sancho Gargallo.

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO. Tramitación en primera instancia
1. La procuradora Pilar Sanz Yuste, en nombre y representación de la entidad Caja Rural de Castilla-La Mancha,
Sociedad Cooperativa de Crédito, interpuso demanda de juicio verbal sobre impugnación de calificación
negativa ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Castellón, contra Valentín , Registrador de la
propiedad de Sant Mateu, para que se dictase sentencia por la que:
"Primero: Que con estimación de los razonamientos y argumentos jurídicos que han quedado sobradamente
acreditados, ordene la inscripción del Título indebidamente calificado como defectuoso por el importe de
adjudicación decretado por el Juzgado de Primera Instancia que tramita la Ejecución Hipotecaria (esto es, por
el 60% del valor de subasta de las fincas); rechazando, en consecuencia, la pretensión del Sr. Registrador de que
procede modificar dicho importe elevándolo y equiparándolo a la cantidad total adeudad por los demandados.
"Segundo: Que sean impuestas las costas del presente procedimiento a la parte demandada".
2. La procuradora Oliva Crespo García, en representación de Valentín , contestó a la demanda y pidió al Juzgado
que dictase sentencia:
"por la que se desestime la demanda con expresa imposición al actor de las costas causadas".
3. El Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Castellón dictó sentencia con fecha 27 de septiembre de 2017,
cuya parte dispositiva es como sigue:
"Fallo: Con estimación de la demanda planteada por Caja Rural Castilla La Mancha, ordenar la inscripción del
título calificado negativamente por defectuoso por el importe de la adjudicación decretada por el Juzgado de
Primera Instancia nº 1 de Vinaroz en los autos de la ejecución hipotecaria seguidos con el número 0675/2012;
con expresa condena en costas a la parte demandada".
SEGUNDO. Tramitación en segunda instancia
1. La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por la representación de Valentín .
2. La resolución de este recurso correspondió a la Sección 3.ª de la Audiencia Provincial de Castellón mediante
sentencia de 11 de octubre de 2018, cuya parte dispositiva es como sigue:
"Fallamos: Que estimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Don Valentín
, contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de
Castellón en fecha veintisiete de septiembre de dos mil diecisiete, en autos de Juicio Verbal seguidos con el
número 809 de 2017, revocamos la resolución recurrida que dejamos sin efecto, desestimamos la demanda
interpuesta. No se realiza expresa imposición de las costas de ninguna de las dos instancias".
TERCERO. Interposición y tramitación del recurso de casación

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1. La procuradora Pilar Sanz Yuste, en representación de la entidad Eurocaja Rural SCC (antes Caja Rural de
Castilla La Mancha, SCC), interpuso recurso de casación ante la Sección 3.ª de la Audiencia Provincial de
Castellón.
El motivo del recurso de casación fue:
"1º) Infracción por incorrecta aplicación o interpretación errónea de los arts. 18 LH Y 100 RH, con vulneración
de la doctrina del Tribunal Supremo contenida en la sentencia 625/2017 de 21 de noviembre y 47/1996 de
29 de enero".
2. Por diligencia de ordenación de 19 de noviembre de 2018, la Audiencia Provincial de Castellón (Sección 3.ª)
tuvo por interpuesto el recurso de casación mencionado, y acordó remitir las actuaciones a la Sala Primera del
Tribunal Supremo con emplazamiento de las partes para comparecer por término de treinta días.
3. Recibidas las actuaciones en esta sala, comparecen como parte recurrente la entidad Caja Rural de Castilla
La Mancha SCC (actualmente Eurocaja Rural SCC), representada por la procuradora Pilar Sanz Yuste; y como
parte recurrida Valentín , representado por la procuradora Gloria Robledo Machuca.
4. Esta sala dictó auto de fecha 24 de febrero de 2021, cuya parte dispositiva es como sigue:
"Admitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de Eurocaja Rural, SCC (antes Caja
Rural de Castilla La Mancha, SCC) contra la sentencia dictada con fecha 11 de octubre de 2018 por la Audiencia
Provincial de Castellón, Sección Tercera, en el recurso de apelación nº 1016/2017, dimanante del juicio verbal
nº 809/2017 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Castellón de la Plana".
5. Dado traslado, la representación procesal de Valentín presentó escrito de oposición al recurso formulado
de contrario.
6. Al no solicitarse por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día
6 de octubre de 2021. Por providencia de la misma fecha, se acordó suspender la deliberación y someter a la
decisión del pleno de la sala el presente recurso, señalándose al efecto el día 24 de noviembre de 2021, en que
tuvo lugar. El magistrado Sr. Rafael Sarazá Jimena no pudo intervenir por indisposición.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Resumen de antecedentes
1. Para la resolución del presente recurso debemos partir de la relación de hechos relevantes acreditados en
la instancia, tal y como deja constancia de ellos la sentencia recurrida.
En garantía de un crédito concedido por Caja Rural de Castilla La Mancha Sociedad Cooperativa de Crédito (en
adelante, Caja Rural), se había constituido una hipoteca sobre una vivienda habitual y una plaza de garaje. Ante
el impago del crédito, la acreedora hipotecaria instó la ejecución en el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de
Vinaroz. En el curso de esa ejecución, se celebró la subasta sin que hubiera postores. El crédito del ejecutante
era de 174.330 euros, inferior al 70% del valor de tasación (178.711,05 euros). El acreedor hipotecario solicitó
la adjudicación de la finca por el 60% del valor de tasación (153.180,90 euros) y el letrado de la Administración
de Justicia dictó el decreto de adjudicación en tal sentido.
Presentado el testimonio del decreto de adjudicación al Registro de la Propiedad de Sant Mateu, el registrador
denegó la inscripción al apreciar el siguiente defecto:
"La adjudicación se ha producido por un precio que corresponde al 60% del precio fijado para la subasta, por lo
que no resulta cumplido el requisito legal por el que la adjudicación del bien al acreedor por falta de postores,
ha de ser por cantidad igual o superior al 70% de su valor de tasación, o si la cantidad que se deba por todos
los conceptos es inferior a ese porcentaje -como ocurre en el presente caso-, entonces se lo adjudique por
dicha cantidad. Ya que lo contrario sería perseguir una interpretación no querida por el legislador...".
2. En la demanda que dio inicio al presente procedimiento, Caja Rural impugnó la calificación negativa del
registrador, al amparo de lo previsto en el art. 328 LH, al considerar que se había excedido en su función y,
además, que el art. 671 LEC, aplicable al caso, permitía al ejecutante la adjudicación por el 60% del valor de
tasación, al ser su crédito inferior al 70%.
3. La sentencia de primera instancia estimó la demanda, al entender que el registrador se había extralimitado
de sus funciones, pues no podía calificar el fondo del asunto y reinterpretar el contenido y la aplicación de la
previsión contenida en el art. 671 LEC.

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4. Recurrida la sentencia de primera instancia en apelación, la Audiencia ha estimado el recurso. En primer

lugar, entiende que el registrador, a la vista de lo regulado en el art. 18 LH y el art. 100 RH, no se ha extralimitado
al calificar negativamente la inscripción:
"Entendemos a partir del examen de ambos preceptos que en contra de lo que se concluye por la Juez de
instancia no se ha producido una extralimitación de las funciones por la calificación negativa emitida, ya que
dentro de esas competencias se encuentra la de verificar que el título cumple los porcentajes de adjudicación
del bien de acuerdo con las previsiones legales".
Y, en cuanto a la interpretación del art. 671 LEC, se hace eco de la doctrina contenida en la Resolución de la
DGRN de 20 de septiembre de 2017, y concluye "que la redacción literal del artículo 671 ha de ser interpretada
en el mismo sentido que la del artículo 670.4, es decir, que el ejecutante tiene derecho a pedir la adjudicación
del inmueble por el 70% del valor de subasta, o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior
a ese porcentaje, por dicha cantidad, siempre que sea superior al sesenta por ciento de su valor de subasta".
5. La sentencia de apelación ha sido recurrida en casación por Caja Rural, sobre la base de un único motivo.
SEGUNDO. Recurso de casación
1. Formulación del motivo. El motivo denuncia la infracción del artículo 18 de la Ley Hipotecaria y el artículo 100
del Reglamento Hipotecario, así como de la jurisprudencia contenida en las sentencias de esta Sala Primera
del Tribunal Supremo 625/2017, de 21 de noviembre, y 47/1996, de 29 de enero. El recurso incide en que la
función calificadora del registrador no le permite revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa
el mandamiento.
Procede estimar el motivo por las razones que exponemos a continuación.
2. Estimación del motivo. Como resume la sentencia 625/2017, de 21 de noviembre, invocada en el recurso,
conforme a los arts. 18 LH y 100 RH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la
legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la
capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que
resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales,
el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la
congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades
extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro.
Está función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se
basa el mandamiento, es decir, no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento
judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares
de los derechos inscritos en el registro.
3. La regulación de las subastas a las que no concurre ningún postor se encuentra en el art. 671 LEC, cuya
redacción vigente (aplicable a la controversia litigiosa) proviene de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma
de la LEC, que modificó la redacción que había dado al precepto la Ley 1/2013, de 14 mayo, de medidas para
reforzar la protección a los deudores hipotecarios, restructuración de deuda y alquiler social. La modificación
del precepto que llevó a cabo esa reforma (de 2015) consistió en el incremento de los porcentajes mínimos
por los que el ejecutante puede adjudicarse el inmueble ejecutado en caso de subasta desierta. El precepto
dispone lo siguiente:
"Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del
cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor
podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la
cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación
se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que
se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la
regla de imputación de pagos contenida en el art. 654.3.
"Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Letrado de la Administración
de Justicia, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo".
4. La calificación realizada por el registrador, en la línea de lo resuelto por la Dirección General de los Registros
y del Notariado en diversas resoluciones (entre ellas, la Resolución de 20 de septiembre de 2017), lleva a cabo
una interpretación sistemática del art. 671 LEC, en relación con la regla prevista en el art. 670.4 LEC para las
subastas con postores, que dispone lo siguiente.

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"Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere
salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo
cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente
para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.
"Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá,
en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que
se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor
de tasación y a la mejor postura.
"Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre
que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al
menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.
Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la
ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso
y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación
por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros
bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de
ella obtenga el acreedor. En este último caso, contra el decreto que apruebe el remate cabe recurso directo de
revisión ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución. Cuando el Letrado de la Administración de
Justicia deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente".
De acuerdo con esta interpretación, ratificada por la sentencia recurrida, también en el caso de la subasta
desierta por no concurrir ningún postor, cuando el crédito del acreedor ejecutante sea inferior al 70% del valor
de tasación del bien, pero superior al 60%, puede adjudicárselo no por el 60%, sino por el importe de su crédito.
5. Si nos ajustamos a lo que es objeto de enjuiciamiento en este procedimiento, la procedencia de la
calificación negativa del registrador, hemos de advertir que su improcedencia no deriva de la interpretación
realizada del art. 671 LEC, sino del exceso en la función revisora que le asigna la ley.
En efecto, la interpretación realizada del art. 671 LEC puede acomodarse mejor a la ratio del precepto, que
cumple una función tuitiva del deudor titular del bien ejecutado, cuando se trate de una vivienda habitual. La
norma permite que el acreedor pueda adjudicarse el bien por un valor inferior al 70% del valor de tasación,
cuando su crédito sea también inferior a este 70%. Aunque la literalidad de la norma refiera que se lo puede
adjudicar por el 60%, en realidad estaría estableciendo el mínimo por el que podría llegar a quedárselo, que
en todo caso presupondría la extinción del crédito. Dicho de otro modo, si se permite una adjudicación por un
importe inferior al 70% es porque con esa adjudicación se extingue el crédito del ejecutante, sin que en ningún
caso pueda ser inferior al 60%. Otra interpretación como la literal no se acomoda a la reseñada finalidad tuitiva,
en cuanto que legitimaría situaciones perjudiciales para el deudor, que además de sufrir la adjudicación de su
finca por el 60% del valor de tasación, seguiría debiendo al acreedor la diferencia hasta el importe de su crédito,
y por ello seguiría abierta la ejecución. Esta situación perjudicial no podría justificar la excepción a la regla
general que impide al acreedor adjudicarse la vivienda habitual del deudor subastada por un importe inferior
al 70% del valor de tasación. Si algo lo puede justificar sería la extinción del crédito del acreedor, siempre que
su importe sea superior al 60% del valor de tasación.
Pero aun siendo correcta esta interpretación, el problema radica en que excede a la función calificadora del
registrador revisar la valoración realizada por el juzgado al aplicar esta regla del art. 671 LEC. Se trata de una
cuestión de fondo, que perjudica a una de las partes en el procedimiento, el ejecutado, que en su caso puede
recurrir el decreto de adjudicación, para que sea revisado por el juez. Aunque el art. 671 LEC no contiene una
previsión expresa igual a la del art. 670.4 LEC respecto del recurso de revisión directa, debe tenerse en cuenta lo
previsto en el art. 454 bis.1.II LEC y la interpretación del Tribunal Constitucional sobre la necesaria posibilidad
de revisión de las resoluciones de los letrados de la Administración de Justicia (LAJ), en sentencias 58/2016,
de 17 de marzo; 72/2018, de 21 de junio; 34/2019, de 14 de marzo; y 151/2020, de 22 de octubre.
Es la autoridad judicial la que, mediante los recursos previstos en la ley procesal, puede revisar la procedencia
de la valoración jurídica que subyace a un decreto de adjudicación que permita al acreedor adjudicarse la
vivienda por el 60% del valor de tasación sin que se extinga con ello el crédito.
6. Conforme a los arts. 670 a 674 LEC, corresponde al LAJ la competencia para aprobar el remate y hacer la
adjudicación, y su resolución es susceptible de impugnación ante el juez o tribunal. Esta competencia supone
ejecutar un título extrajudicial conforme a lo acordado por el órgano jurisdiccional. Y el control y revisión
del ejercicio de la competencia del LAJ en este punto se puede instar por los interesados, en el seno del
procedimiento de ejecución, mediante los correspondientes recursos ante el juez o tribunal de la ejecución.
Estos interesados son los que han podido personarse en el procedimiento y defender su interés en él: i) el

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ejecutado, en cuanto se sigue con él el procedimiento y se le ha notificado en forma el mismo; ii) los titulares
posteriores de derechos inscritos hasta la constancia registral de la expedición de la certificación de dominio
y cargas sobre el bien a subastar desde que, si hicieron constar su domicilio en el Registro, el registrador ha
de notificarles la existencia de la ejecución; y iii) los acreedores posteriores, mediante la publicidad registral.
El LAJ es la autoridad competente para dictar el decreto y para interpretar y aplicar las normas reguladoras
de la subasta, del precio de remate y de la adjudicación. Decreto que el registrador de la propiedad calificará,
pero que no puede revisar ni forzar su revisión, puesto que ello solo corresponde a la autoridad judicial, en el
ejercicio de la potestad jurisdiccional, mediante el correspondiente recurso.
7. Por último, en relación con la interpretación armonizadora de los arts. 670 y 671 LEC, cuya bondad
no negamos pero que consideramos que no corresponde hacer al registrador en sede de calificación,
resulta conveniente reseñar que actualmente existe un proyecto prelegislativo para acabar con la regulación
divergente de las subastas con y sin postores. Se trata del Anteproyecto de Ley de medidas de eficiencia
procesal del servicio público de Justicia, aprobado por el Consejo de Ministros de 15 de diciembre de 2020,
que prevé modificar la redacción de los arts. 670 y 671 LEC. Según su Exposición de Motivos:
"También se pretende unificar los efectos derivados de la subasta con postores y de la subasta desierta, y
otorgar un mismo trato a postores y ejecutantes. Esto significa que los bienes no se van a adjudicar de modo
distinto dependiendo de si la subasta tiene postores o si ha resultado desierta.
"Un ejemplo de especial trascendencia es el referido a la subasta de la vivienda habitual del deudor. Con la
nueva regulación, no se va a adjudicar por debajo del 60 por 100 de su valor de subasta. Resulta intrascendente
que la subasta haya sido desierta o no, y que el adjudicatario sea el ejecutante o cualquier otro postor".
En relación con el supuesto planteado, el art. 671.2 LEC quedaría redactado como sigue:
"El ejecutante no podrá adjudicarse la vivienda habitual del deudor, ni aun cuando actúe como postor rematante,
por cantidad inferior al 70 por 100 de su valor de subasta, salvo que lo haga por la cantidad que se le deba por
todos los conceptos. En este caso, no se podrá adjudicar la vivienda habitual por menos del 60 por 100 del
valor de la subasta. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3".
El Anteproyecto también prevé que sea revisable en casación la interpretación de preceptos procesales.
8. En suma, por más razonable o tuitiva que resulte la interpretación sostenida por la calificación litigiosa,
no entra dentro de las facultades del registrador la revisión de la interpretación realizada por un tribunal, más
allá del margen legal antes expuesto para la calificación registral. Por lo que el recurso de casación debe ser
estimado y desestimado el recurso de apelación.
TERCERO. Costas
1. Estimado el recurso de casación, no procede hacer expresa condena en costas ( art. 398.2 LEC), con
devolución del depósito constituido para recurrir, de conformidad con la Disposición Adicional 15.ª, apartado
8.ª, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
2. Aunque ha resultado desestimado el recurso de apelación, no hacemos expresa imposición de costas en
atención a las dudas de derecho que planteaba la cuestión litigiosa ( art. 398 y 394 LEC).

FALLO
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido
1.º Estimar el recurso de casación interpuesto por Caja Rural de Castilla La Mancha Sociedad Cooperativa
de Crédito contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón (Sección 3.ª) de 11 de octubre de 2018
(rollo 1016/2017), que modificamos en el siguiente sentido.
2.º Desestimar el recurso de apelación interpuesto por Valentín contra la sentencia del Juzgado de Primera
Instancia núm. 4 de Castellón de 27 de septiembre de 2017 (juicio ordinario 809/2017).
3.º No hacer expresa condena de las costas del recurso de casación y del recurso de apelación.
4.º Acordar la devolución del depósito constituido para recurrir en casación.
Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de
apelación remitidos.
El Excmo. Sr. magistrado D. Juan María Díaz Fraile votó en sala pero no pudo firmar, haciéndolo en su lugar el
Excmo. Sr. magistrado D. Francisco Marín Castán.

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Notifíquese esta resolución a las partes e insértese en la colección legislativa.

Así se acuerda y firma.

VOTO PARTICULAR
Que formula el Excmo. Sr. Magistrado D. Juan María Díaz Fraile a la sentencia de la sala.
Con el mayor respeto y consideración al criterio mayoritario, discrepo del fallo de la sala por los fundamentos
jurídicos que expongo a continuación.
FUNDAMENTOS JURÍDICOS
PRIMERO. Ámbito de la discrepancia. Consideraciones previas.
1.- Mi discrepancia con la sentencia de la sala se concreta en el fallo decisorio y en una parte de los argumentos
expresados en la fundamentación que han conducido a dicho fallo y que, a mi juicio, resultan incongruentes
con otros fundamentos asumidos por la propia sala que, rectamente aplicados, deberían haber conducido a
la desestimación del recurso de casación.
2.- Comienzo expresando dos postulados doctrinales asumidos por la sala que comparto plenamente:
(i) la interpretación del art. 671 LEC, sobre adjudicación de la vivienda habitual en subastas sin postores:
"En efecto, la interpretación realizada del art. 671 LEC [la realizada en la calificación registral impugnada] puede
acomodarse mejor a la ratio del precepto, que cumple una función tuitiva del deudor titular del bien ejecutado,
cuando se trate de una vivienda habitual. La norma permite que el acreedor pueda adjudicarse el bien por
un valor inferior al 70% del valor de tasación, cuando su crédito sea también inferior a este 70%. Aunque la
literalidad de la norma refiera que se lo puede adjudicar por el 60%, en realidad está estableciendo el mínimo
por lo que puede llegar a quedárselo, que en todo caso presupone la extinción del crédito. Dicho de otro modo,
si se permite una adjudicación por un importe inferior al 70% es porque con esa adjudicación se extingue el
crédito del ejecutante, sin que en ningún caso pueda ser inferior al 60%. Otra interpretación como la literal no
se acomoda a la reseñada finalidad tuitiva, en cuanto que legitimaría situaciones perjudiciales para el deudor,
que además de sufrir la adjudicación de su finca por el 60% del valor de tasación, seguiría debiendo al acreedor
la diferencia hasta el importe de su crédito, y por ello seguiría abierta la ejecución. Esta situación perjudicial
no puede justificar la excepción a la regla general que impide al acreedor adjudicarse la vivienda habitual del
deudor subastada por un importe inferior al 70% del valor de tasación. Si algo lo puede justificar es la extinción
del crédito del acreedor, siempre que su importe sea superior al 60% del valor de tasación".
(ii) Uno de los elementos de la delimitación del alcance y extensión de la calificación registral de los
documentos judiciales, conforme a los arts. 18 LH y 100 RH:
"Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se
basa el mandamiento, es decir, no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento
judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares
de los derechos inscritos en el registro".
3.- A mi juicio, la aplicación de estos postulados doctrinales al caso de la litis debería haber determinado un
fallo desestimatorio del recurso para evitar consolidar por medio de la inscripción del decreto de adjudicación
un resultado que la propia sentencia de la sala califica de perjudicial para el deudor ejecutado, si bien al
considerarla como cuestión de fondo remite a aquél, como único instrumento de defensa de su derecho, al
correspondiente recurso judicial, excluyendo así la efectividad de la garantía que para el derecho de propiedad
del deudor ejecutado representa su inscripción registral:
"Pero aun siendo correcta esta interpretación, el problema radica en que excede de la función calificadora del
registrador revisar la valoración realizada por el juzgado al aplicar esta regla del art. 671 LEC. Se trata de una
cuestión de fondo, que perjudica a una de las partes en el procedimiento, el ejecutado, que en su caso puede
recurrir el decreto de adjudicación para que sea revisado por el juez".
4.- El resultado de este posicionamiento de la sala será la inscripción en el Registro de la Propiedad de un
decreto de adjudicación por el que se enajena forzosamente la propiedad de la vivienda habitual del deudor
ejecutado sin que éste haya recibido el valor que a esa propiedad se reconoce legalmente, como consecuencia
de lo cual el ejecutado no solo sufrirá la pérdida de la propiedad, resultado éste previsto en la ley, sino también
la disminución del resto de su patrimonio en el importe de la deuda que quedará remanente, según el decreto
de adjudicación, pero que en realidad, según la ley correctamente interpretada, no le es ya imputable.

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5.- A mi juicio, este resultado no es conforme ni con la protección constitucional del derecho de propiedad,
ni con los principios constitucionales de protección de los consumidores, ni con la necesaria interpretación
del Derecho interno conforme con el Derecho de la Unión Europea, ni con la evolución legislativa que
el ordenamiento jurídico español viene experimentando en la regulación del procedimiento de ejecución
hipotecaria desde el año 2012, ni con la legislación hipotecaria, ni con la propia jurisprudencia de la sala en
los extremos antes reseñados.
SEGUNDO. - Objeto del proceso y de la controversia casacional.
1.- A los efectos que ahora son relevantes, resulta de interés destacar, de entre los antecedentes del
procedimiento, los siguientes:
(i) el decreto de adjudicación, cuya calificación negativa se impugna, se dictó el 3 de octubre de 2016, en un
procedimiento de ejecución hipotecaria tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Vinaroz;
(ii) el bien hipotecado y subastado era la vivienda habitual de los deudores ejecutados; la subasta quedó
desierta;
(iii) en el citado decreto se adjudicó a la entidad acreedora la vivienda por un importe de 153.180,90 euros,
correspondientes al 60% del tipo de subasta;
(iv) la calificación negativa se fundamentó en que el decreto de adjudicación no respetaba lo dispuesto en el
art. 671 LEC, pues la cantidad que se había liquidado como debida al ejecutante por todos los conceptos era
174.330 euros, inferior al 70% pero superior al 60% del valor de tasación (178.711,05 euros);
(v) la sentencia de primera instancia estimó la demanda contra la calificación registral; formulado recurso de
apelación contra esa sentencia, la Audiencia estimó el recurso con el resultado de desestimar la demanda y
confirmar la calificación registral impugnada.
2.- La Audiencia asume la doctrina contenida en la Resolución DGRN de 20 de septiembre de 2017, y concluye
que el art. 671 LEC ha de ser interpretado en el mismo sentido que el art. 670.4, es decir, que el ejecutante
tiene derecho a pedir la adjudicación del inmueble por el 70% del valor de subasta, o si la cantidad que se le
debe por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por dicha cantidad, siempre que sea superior al 60%
de su valor de subasta.
TERCERO.- Reiteración de los fundamentos jurídicos del voto particular emitido en la sentencia de la sala recaída
en el recurso de casación 5543/2018 .
1.- El recurso de casación se articuló en un único motivo basado en la infracción de los arts. 18 LH y 100 RH
y de la jurisprudencia contenida en las sentencias de esta sala 625/2017, de 21 de noviembre, y 47/1996, de
29 de enero.
2.- El problema de fondo planteado en este recurso es idéntico al del recurso de casación 5543/2018, que ha
sido resuelto por el Pleno de esta sala mediante sentencia respecto de la que he formulado voto particular
(si bien en aquel caso la sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba revocó la calificación registral
impugnada, y en este caso la Audiencia Provincial de Castellón de la Plana, con mejor fundamentación jurídica
a mi juicio, confirmó la calificación registral). Dada la identidad sustancial de la cuestión planteada en ambos
recursos, reitero ahora los fundamentos que expuse en ese voto particular, en los siguientes términos:
"TERCERO.- La interpretación de las normas jurídicas conforme al artículo 3 del Código civil en sede judicial y
registral.
"1.- Como antes dije, comparto plenamente la interpretación que hace la sala del art. 671 LEC, que me parece
no solo correcta, sino la única posible si aplicamos de forma cabal las reglas de la hermenéutica jurídica
que impone el art. 3 del Código civil. Con ello la sentencia de esta sala inhabilita uno de los argumentos
fundamentales que había utilizado la Audiencia de Córdoba para revocar la sentencia de primera instancia,
pues queda sentado que la interpretación del art. 671 LEC que asumió la calificación impugnada no era contra
legem, sino que esta tacha habría de predicarse de la interpretación que sobre ese precepto postulaba la
Audiencia.
"2.- A pesar de ello, la sentencia de la sala conduce a la revocación de la calificación impugnada porque "por
más razonable o tuitiva que resulte la interpretación sostenida por la calificación litigiosa, no entra dentro
de las facultades del registrador la asunción de facultades interpretativas que únicamente competen a los
órganos judiciales".
"3.- La sentencia al sostener, por un lado, "que el registrador puede controlar si se han cumplido los porcentajes
mínimos de valoración para la adjudicación que establece la LEC" y, por otro, que "no entra dentro de las

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 JURISPRUDENCIA

facultades del registrador la asunción de facultades interpretativas que únicamente competen a los órganos
judiciales", lo que hace realmente es fijar una delimitación del alcance de las "facultades interpretativas" en
sede registral que entiende privativas de los órganos judiciales, lo que no considero conforme ni con el sistema
de fuentes del ordenamiento jurídico ( art. 1 CC), ni con las reglas sobre interpretación normativa ( art. 3 CC).
El argumento apuntaría en la dirección de excluir interpretaciones hechas fuera de sede judicial que puedan
ir más allá de lo evidente o incontrovertible, o alejadas del tenor literal de la norma. No puedo compartir este
planteamiento. Las reglas legales sobre interpretación de las normas obligan a todas las autoridades que
hayan de aplicarlas sean judiciales, administrativas o, como en este caso, registrales, y también a todo operador
jurídico, con independencia de los respectivos efectos que la ley reconozca a esos actos de aplicación.
"4.- Cuestión distinta es el valor jurisprudencial propio de las sentencias del Tribunal Supremo conforme al
art. 1.6 CC, como doctrina que complementa el ordenamiento jurídico. Como ha afirmado reiteradamente la
sala, el recurso de casación cumple una "función de preservar la pureza de la ley para conseguir la igualdad
y la seguridad jurídica en su aplicación, donde tiene su origen la doctrina legal con valor complementario del
ordenamiento jurídico" (sentencias 194/2016, de 29 de marzo, y 103/2021, de 25 de febrero). Como dice la
exposición de motivos de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil al referirse al recurso de casación:
"En un sistema jurídico como el nuestro, en el que el precedente carece de fuerza vinculante - sólo atribuida
a la ley y a las demás fuentes del Derecho objetivo -, no carece ni debe carecer de un relevante interés para
todos la singularísima eficacia ejemplar de la doctrina ligada al precedente, no autoritario, pero sí dotado de
singular autoridad jurídica".
"5.- Como es sabido la redacción vigente del art. 3.1 del Código civil ("Las normas se interpretarán según el
sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la
realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad
de aquellas") proviene de la reforma del Título Preliminar de 1974 (Decreto 1836/1974, de 31 de mayo). En su
exposición de motivos se explica la decisión favorable a que el Código contenga "normas predeterminativas
de los criterios a utilizar en la interpretación", y ello en los términos en que aparecen reflejados en ese precepto,
esto es, "sin mayores especificaciones, por temor a que los criterios perdieran el carácter esencial y flexible
con que vienen enunciados, pues en ningún caso es recomendable una fórmula hermenéutica cerrada y rígida".
"6.- Como ha señalado la doctrina mayoritaria, con la reforma no se pretendió anular el principio de libertad
del intérprete, sino que lo mantuvo bajo una formulación que recogía las orientaciones de los tratadistas de
la época. Tratadistas que ya habían advertido que "en ningún caso basta la interpretación gramatical ... toda
regla jurídica aún la de apariencia más clara gramaticalmente requiere de una interpretación jurídica conforme
a su fin"; "la interpretación lingüística ... es el punto de partida de la interpretación al que luego hay que añadir
los restantes medios y recursos interpretativos" (De Castro). La meta de la interpretación es la averiguación
del sentido o espíritu del precepto (Albaladejo). Hay que encontrar, a través de la letra de la ley e incluso más
allá de la letra de la ley el espíritu que anima a la ley (Díez Picazo).
Por tanto, la finalidad de toda interpretación, judicial o no, es averiguar el sentido de las palabras de la ley y la
finalidad pretendida por el legislador, su voluntad, lo que, conforme al canon de la interpretación teleológica,
conduce siempre a la preferencia de la voluntad sobre las palabras, a la finalidad o espíritu sobre el texto.
En este sentido, la doctrina más autorizada advierte que la locución adverbial del art. 3.1 CC, "atendiendo
fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas", modaliza la primera parte del precepto. Y no cabe acto
alguno de aplicación de una norma sin su previa interpretación.
"CUARTO.- Sobre la interpretación correcta del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
"1.- Ya he dicho que comparto la interpretación del art. 671 LEC hecha por la sala. Ahora quiero explicar por
qué sostengo que me parece la única defendible, más allá de toda duda razonable que pudiese dar lugar a
invocar una limitación a las "facultades interpretativas" del aplicador de la norma fuera de la hecha por los
órganos judiciales.
"2.- La enajenación forzosa de la finca hipotecada tiene una finalidad solutoria del crédito garantizado. Como
dice el art. 1858 CC "es de esencia de estos contratos [prenda e hipoteca] que, vencida la obligación principal,
puedan ser enajenadas las cosas en que consiste la prenda o hipoteca para pagar al acreedor" (énfasis en
cursiva). Se trata de una venta forzosa por precio, que se fijará en la subasta si hay postores.
En caso de no haber postores y solicitar el ejecutante la adjudicación a su favor del bien, el "precio de
adjudicación" es el resultado de la aplicación de un porcentaje fijado por la ley sobre "el precio en que los
interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta", precio que deberán haber
fijado las partes en la escritura de constitución de la hipoteca y que no podrá ser inferior al 75% del valor
de tasación (límite que se introdujo en la reforma de la Ley 1/2013, de 14 de mayo; elevado al 100% en la

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 JURISPRUDENCIA

reforma del art. 129.2 LH por la Ley 5/2015) - art. 682.2.1º LEC -. Precio pactado que deberá quedar reflejado
en la inscripción de la hipoteca (lo que resulta necesario también para que el registrador pueda hacer la
comprobación prevista en el art. 132.4º LH).
Por tanto, en la ejecución hipotecaria, a diferencia de la ordinaria, no hay una tasación pericial en la fase
de apremio. Se trata de una de las especialidades del procedimiento directo de ejecución de hipoteca que
persigue, al evitar ese trámite, dar agilidad al procedimiento de ejecución. De ahí la importancia crucial de que
la previsión legal sobre el precio de adjudicación se cumpla estrictamente.
"3.- La interpretación meramente literal del art. 671 LEC conduciría a admitir que (i) si el deudor debe por
todos los conceptos una cantidad equivalente al 70% del precio en que se tasó la vivienda hipotecada, su
adjudicación al ejecutante extingue por completo esa deuda; pero (ii) si sólo debe el 69% de ese precio de
tasación, la adjudicación de la misma finca no extinguiría la deuda y dejaría como deuda remanente el 9%
de aquel precio (en el caso de la litis fue el 8,95%). Es decir, en el segundo caso, en que el deudor pagó en
"periodo voluntario" un porcentaje del préstamo o crédito mayor, dejaría una deuda remanente que, en el primer
caso, en que había pagado menos, no existiría. Esta consecuencia, fruto de esa interpretación, a mi juicio, es
completamente ilógica, irracional, sencillamente absurda, lo que impone su rechazo.
"4.- Es principio de Derecho, sancionado por constante jurisprudencia, el que prohíbe la interpretatio ad
absurdum (sentencia 51/2013, de 20 de febrero) e impone rechazar toda interpretación que conduzca a
un resultado absurdo (sentencias 580/1988, de 3 de febrero, 607/2006, de 9 de junio, 26/2008, de 25 de
enero, o 274/2010, de 5 de mayo). La aplicación de este principio conduce inequívocamente a descartar la
interpretación literal del art. 671 LEC.
"5.- La deuda remanente en un procedimiento de ejecución es la diferencia entre el importe de la deuda
pendiente de pago por todos los conceptos y el "pago" realizado a través del remate o adjudicación del bien
ejecutado. No es posible que en un determinado supuesto con la adjudicación no quede deuda remanente
y que, en ese mismo supuesto, si la deuda pendiente de pago perseguida fuese menor quede una deuda
remanente tras la adjudicación (como sucedería con una interpretación literal del art. 671 LEC en todos los
casos en que la deuda pendiente por todos los conceptos esté comprendida en la horquilla del 60,1% y el 69,6%
del precio fijado como tipo de la subasta).
Teniendo en cuenta la finalidad y naturaleza solutoria (no punitiva) del procedimiento de ejecución, dirigida
a satisfacer el interés del acreedor en el cobro de su crédito, no cabe sostener que una finca cuyo valor es
suficiente para extinguir una deuda de 70, no extinga también una deuda de 69 (ni de 61), y deje una deuda
remanente por el importe del 9% del precio de tasación (o del 1%), que se podrá perseguir sobre el resto
del patrimonio embargable del ejecutado. Esto es insostenible en términos jurídicos, económicos y lógicos.
Además de absurdo, ese resultado resulta claramente lesivo para el deudor ejecutado.
"6.- Por tanto, el porcentaje del 60% que fija el art. 671 LEC es un valor mínimo (no máximo para los casos
de deuda comprendida entre ese porcentaje y el 70%). Así lo advirtió ya la sentencia de esta Sala Primera
320/2017, de 23 de mayo. Esta sentencia destacó la relevancia de la reforma introducida en materia de
ejecución hipotecaria por el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, y subrayó la finalidad a que respondía,
expresada en su preámbulo:
"Más adelante el II [del preámbulo] añade que "la protección económica, social y jurídica de la familia
constituye, especialmente en un momento de dificultades serias como el actual, uno de los principios
constitucionales rectores de la política social y económica.
"Concretamente, aquellas familias que han perdido su vivienda como consecuencia de sus difíciles
circunstancias económicas no deben verse privadas de un mínimo vital que les garantice tanto sus
necesidades más esenciales, como la posibilidad de superar en el corto plazo su situación económica. Para
ello, el presente el real decreto-ley incluye dos grupos de medidas con importantes efectos económicos para
los que se encuentran en tal situación desfavorecida".
En el segundo grupo afirma que "se modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil para garantizar que en caso de
producirse una ejecución hipotecaria por impago, los deudores recibirán una contraprestación adecuada por
el inmueble, que les permita anular o reducir al máximo la deuda remanente.
"Para ello, se prevé que la adjudicación al acreedor en subasta de un inmueble hipotecado como consecuencia
de una ejecución, se realizará por un precio nunca inferior al 60% de su valor de tasación . Establece, por tanto,
un límite equilibrado, impidiéndose cualquiera adjudicación al acreedor inferior al 60% del valor de tasación,
independientemente de la cuantía de la deuda total y ello con el fin de evitar el despojo del deudor". [énfasis
en negrita]

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 JURISPRUDENCIA

Y para superar el tenor literal de la norma (en aquel caso los arts. 129 LH y 236-g RH que, en la redacción
aplicable, en los casos de ejecución mediante venta extrajudicial ante notario, preveían la celebración de una
tercera subasta sin sujeción a tipo) no duda en afirmar que:
"Si se trata de llevar a cabo una interpretación correctora del RH respecto de las ventas extrajudiciales pactadas
en préstamos con garantía hipotecaria, no se ha de estar tanto a normas concretas y a su aplicación temporal,
cuanto al sistema pretendido por el legislador en sus líneas informadoras, contemplado en su integridad.
"Si así se obra se aprecia que el legislador, por lo ya razonado, quiere proteger a todo deudor hipotecario,
pero distinguiendo entre inmuebles que no constituye vivienda familiar -menor protección- y vivienda familiar
-mayor protección-".
La misma finalidad tuitiva se observa tanto en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes
de protección de deudores hipotecarios sin recursos, como en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas
para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social, en la
Ley 25/2015, de 28 de julio, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras
medidas de orden social, y en la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil (y
más recientemente, en el Real Decreto-ley 5/2017, de 5 de marzo, por el que se modifica el Real Decreto-ley
6/2012, y en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario).
No pueden interpretarse esas reformas en el sentido de que el 60% del valor de tasación haya dejado de ser
un valor "mínimo", para pasar a ser un valor "mínimo y máximo" (salvo que la deuda sea superior al 70% de
ese valor).
"7.- El artículo 28 ("Demoras y ejecución hipotecaria") de la Directiva 2014/17/UE, del Parlamento y del Consejo,
de 4 de febrero de 2014 , sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles
de uso residencial.
"7.1. La interpretación que la sentencia de la Audiencia de Córdoba hizo del art. 671 no solo fue disconforme
con los criterios interpretativos del art. 3 CC, sino que también resulta contraria al Derecho de la Unión Europea.
El art. 28.5 de la Directiva 2014/17/CEE, establece una norma - que obliga a todas las autoridades de los
Estados miembros - de inexcusable consideración en el caso de la litis:
"5. Los Estados miembros se dotarán de procedimientos o medidas que permitan lograr que, en caso de que
el precio obtenido por el bien afecte al importe adeudado por el consumidor, se obtenga el mejor precio por
la propiedad objeto de ejecución hipotecaria.
"Los Estados miembros velarán por que se adopten medidas que faciliten el reembolso en aquellos casos en
que la deuda no queda saldada al término del procedimiento de ejecución, con el fin de proteger al consumidor".
"7.2. A mi juicio, la Audiencia no tuvo en cuenta este precepto (aplicable al caso ratione temporis y ratione
materiae), lo que contribuyó a su juicio erróneo sobre la interpretación del art. 671 LEC. Si los Estados miembros
están obligados a adoptar medidas que permitan lograr que, en la medida en que el precio obtenido en la
ejecución afecte al importe de lo adeudado por el consumidor ejecutado, "se obtenga el mejor precio por la
propiedad objeto de la ejecución hipotecaria", entre la interpretación formalista y meramente gramatical del
art. 671 LEC y la interpretación teleológica no puede haber ninguna duda de cuál es la correcta.
"8.- Las anteriores consideraciones confirman, por tanto, el acierto de la sala al asumir la interpretación del
art. 671 LEC que se hizo en la calificación registral impugnada, pero, en mi opinión, confirman también que
no hubo ningún exceso interpretativo en esa calificación, razón por la cual no puedo compartir la conclusión
a que llega la sentencia de que "por más razonable y tuitiva que resulte la interpretación sostenida por la
calificación litigiosa, no entra dentro de las facultades del registrador la asunción de facultades interpretativas
que únicamente competen a los órganos judiciales".
"QUINTO.- Sobre el alcance de la calificación registral de los documentos judiciales. Las reglas de los artículos
18 y 132 de la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento Hipotecario .
"1.- He comenzado poniendo de manifiesto mi coincidencia con la jurisprudencia de la sala sobre esta materia,
que se recuerda y reitera en esta sentencia y que se condensa, con precisión conceptual y concisión expositiva,
en la siguiente frase sobre uno de los elementos de la delimitación de la calificación de los documentos
judiciales, que sigue a la glosa de los arts. 18 LH y 100 RH:
"Está función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se
basa el mandamiento, es decir, no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento
judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares
de los derechos inscritos en el registro".

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 JURISPRUDENCIA

"2.- Esta fórmula se utilizó por la sala por primera vez en la sentencia 625/2017, de 21 de noviembre, y
desde entonces se ha reiterado en diversas ocasiones (recientemente en las sentencias 590/2021, de 9 de
septiembre y 821/2021, de 30 de noviembre). La fórmula tiene la virtud de resumir sintéticamente la doctrina
jurisprudencial que la sala venía sosteniendo reiteradamente desde antiguo.
"3.- La cuestión de las particularidades y límites de la calificación registral de los documentos judiciales se
planteó desde los primeros tiempos de vigencia de la Ley Hipotecaria (vid. Orden del Ministerio de Gracia y
Justicia de 24 de noviembre de 1874 y al Real Decreto de 3 de enero de 1876). La exposición de motivos de
este último explicaba que
"a) La finalidad del Registro es asentar la propiedad inmobiliaria sobre bases sólidas y firmes que den
certidumbre y fijeza al dominio, y para conseguir tan importante objetivo se atribuye al registrador la facultad
de examinar y calificar todos los títulos inscribibles sin distinción, incluidos los judiciales, facultad que se
convierte en deber ineludible al hacerle la misma ley responsable con sus bienes y fianza del modo en que
ha calificado".
Con arreglo a este criterio, después reflejado también en el art. 100 RH, debía interpretarse el art. 18 LH.
Sin necesidad de hacer ahora un examen pormenorizado de la evolución normativa en esta materia, baste
decir que la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, quiso concordar en esta materia la legislación
procesal con la hipotecaria, y para ello, al regular en su art. 522 el cumplimiento de las sentencias constitutivas,
estableció en su apartado 1 que "todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los
Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al
estado o situación jurídicos que surja de ellas", y a continuación introdujo esta salvedad: "salvo que existan
obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica", lo que remite a la regulación de
la legislación hipotecaria y dentro de ella, en lo que ahora interesa, a los reiterados arts. 18 y 132 LH y 100 RH.
En la misma línea se pronunció después el art. 22 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de Jurisdicción Voluntaria.
"4.- Con sujeción y en cumplimiento de este marco normativo, la jurisprudencia de esta sala ha venido
reiterando la misma doctrina que se condensa en la sentencia 625/2017, de 21 de noviembre (con numerosos
precedentes: v.gr. sentencias 762/2014, de 14 de enero de 2015, 609/2013, de 21 de octubre, 295/2006, de 21
de marzo, etc). Una formulación más amplia de la misma doctrina se contiene en la citada sentencia de esta
Sala Primera 609/2013, de 21 de octubre:
"Son incuestionables los efectos que producen, erga omnes, las inscripciones registrales, la publicidad de las
mismas, la seguridad jurídica que proporcionan a los titulares de los derechos reales allí inscritos, sujetas a la
salvaguarda de los tribunales, pero cuestión distinta e igualmente relevante es la responsabilidad que asume
el Registrador en la función de calificar los documentos que acceden o deben acceder al Registro que tiene a
su cargo, para que desplieguen toda su eficacia, responsabilidad que es extensible a tal función ( art. 296.4º
LH), en caso de error o negligencia [...].
"[...] Antes bien, debía tener en cuenta lo que dispone el art. 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades,
especialmente las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en
las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan
obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. Y como tiene proclamado esta
Sala, por todas, la STS nº 295/2006, de 21 de marzo, "no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o
ponga en entredicho la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento
judicial en que haya sido parte". [...]
"La calificación del Registrador ha de realizarse no sólo teniendo en cuenta el documento presentado, sino
también "...lo que resulte de... los asientos del Registro" ( art. 18LH) y "... los obstáculos que surjan del
Registro" (art. 100 RLH).
"[...] Por ello el Registrador debiera haberse negado a practicar la cancelación e inscripción ordenadas en
las resoluciones, pues era de su exclusiva responsabilidad la calificación de tales documentos de los que
resultaba claramente que el pleito en cuestión no se había seguido contra la hoy recurrida, titular del dominio
inscrito con anterioridad a la sentencia que se adjuntó con la expedición de los mismos. Y debía negarse a
ello hasta el punto de que el Juez no puede apremiarle, como así resulta del art. 136 RLH: "los Registradores
deberán acudir al Presidente de la Audiencia respectiva en queja de los apremios que los Jueces o Tribunales,
al conocer de algún negocio civil o criminal, les hicieren para practicar cualquier asiento improcedente a juicio
de aquellos funcionarios"". [énfasis en negrita añadido]
"5.- Por tanto, sin perjuicio del deber que tienen los registradores de colaborar con jueces y tribunales en
su función y de cumplir las resoluciones judiciales firmes ( art. 118 de la Constitución), ello no excluye la
calificación registral de los documentos judiciales que pretendan su acceso al registro dentro de los límites

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 JURISPRUDENCIA

previstos en el ordenamiento. En concreto, la calificación se extiende con carácter general, respecto de todo
documento judicial, a los siguientes extremos: (i) la competencia del juzgado o tribunal; (ii) a la congruencia
del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, (iii) a las formalidades extrínsecas del
documento presentado y (iv) a los obstáculos que surjan del Registro ( arts. 18 LH, 100 RH, 22 LJV). Además,
conforme al art. 132 LH , respecto de los procedimientos de ejecución directa sobre bienes hipotecados, la
calificación se extenderá a verificar los siguientes extremos:
" 1.º Que se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores
que tengan inscritos su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el
procedimiento.
" 2.º Que se ha notificado la existencia del procedimiento a los acreedores y terceros cuyo derecho ha sido
anotado o inscrito con posterioridad a la hipoteca, a excepción de los que sean posteriores a la nota marginal
de expedición de certificación de cargas, respecto de los cuales la nota marginal surtirá los efectos de la
notificación.
" 3.º Que lo entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de las costas
causadas, no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria.
" 4.º Que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor, o en caso
de haberlo superado, que se consignó el exceso en establecimiento público destinado al efecto a disposición
de los acreedores posteriores". [énfasis añadido]
Por tanto, el control en la calificación del cumplimiento de los porcentajes mínimos de valoración de la
adjudicación que establece la LEC está expresamente prevista en el art. 132.4º LH y, además, dado su carácter
esencial, guarda relación con la debida congruencia del mandato con el procedimiento en que se ha dictado.
"6.- Las características del procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados y la calificación de la
congruencia del mandato con el procedimiento en que se ha dictado.
"6.1. Las exigencias constitucionales derivadas del principio de protección jurisdiccional de los derechos e
intereses legítimos y de exclusión de la indefensión (cfr. art. 24 de la Constitución Española), que tiene su
especifica aplicación en el ámbito registral en el criterio de salvaguardia judicial de los asientos registrales
(cfr. art. 1 LH), y las específicas previsiones legales mencionadas determinan la supeditación de la inscripción
de las resoluciones judiciales firmes a la previa comprobación de los extremos aludidos.
"6.2. Entre estos extremos sujetos a calificación figura "la congruencia del mandato con el procedimiento o
juicio en que se hubiere dictado". Como se ha razonado en la doctrina científica y en la oficial de la Dirección
General de los Registros y del Notariado (actual DGSJFP), la privación de la titularidad de una finca, máxime en
el caso de la vivienda habitual, como consecuencia de la ejecución de la hipoteca constituida sobre la misma,
únicamente puede llevarse a cabo por los trámites propios de alguno de los procedimientos regulados en la
Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley Hipotecaria. Con independencia de la posibilidad de ejercitar la acción
personal nacida del préstamo o crédito a través del procedimiento general de apremio regulado en los arts.
571 y ss LEC, el art. 129.1 LH establece que "la acción hipotecaria podrá ejercitarse: a) Directamente contra
los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley 1/2000, de
7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su Capítulo V. b) O mediante
la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del Código Civil, siempre que se hubiera
pactado en la escritura de constitución de la hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los
intereses de la cantidad garantizada".
"6.3. En el caso de la litis, el ejecutante optó por la vía del procedimiento de ejecución directa sobre bienes
hipotecados, procedimiento que, conforme al art. 681.1 LEC se rige por lo establecido en el Título IV de dicha
ley, con las especialidades que recoge su Capítulo V.
"6.4. Es éste un procedimiento especial, de carácter sumario, con causas de oposición tasadas, cuyas
características han sido glosadas por el Tribunal Constitucional con ocasión del cuestionamiento de la
compatibilidad con la Constitución de esa limitación de la cognición y de las posibilidades de defensa del
deudor ejecutado. Así, la STC núm. 113/2011, de 19 de julio (reiterando doctrina de otras anteriores como las
núm. 41/1981, de 18 de diciembre, y 217/1993, de 30 de junio), ha declarado que:
"este tipo de procedimiento se caracteriza por la extraordinaria fuerza ejecutiva del título y paralela disminución
de las posibilidades de oponerse mediante la formulación de excepciones, ya que la presentación de
la demanda, la integración del título y la llamada de terceros poseedores y acreedores posteriores son
condiciones suficientes para pasar a la fase de realización, y que el deudor, como los terceros poseedores y
acreedores posteriores, más allá de detener la ejecución mediante el pago, para lo que la Ley establece que

13
 JURISPRUDENCIA

debe hacerse el oportuno requerimiento, apenas tienen posibilidades de oposición, pues al objeto de impedir
la suspensión del procedimiento el art. 132 prevé (en la actualidad, artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil), salvo en los cuatro supuestos taxativamente fijados, que las demás reclamaciones que puedan aquéllos
formular se ventilarán en el juicio declarativo que corresponda. Precisamente, por esta posibilidad, es decir,
porque queda abierta a todos los interesados la vía del juicio declarativo para la defensa de sus derechos,
este Tribunal Constitucional ha afirmado que la limitación de controversia y demás peculiaridades de este
procedimiento no vulneran el derecho a la defensa consagrado en el art. 24.1 CE".
"6.5. La Sentencia del Tribunal Constitucional número 79/2013, de 8 abril, en esa misma línea, ha insistido
en (i) la necesidad del cumplimiento estricto de las garantías previstas a favor del titular registral ejecutado
y la exclusión de "lecturas restrictivas" de sus derechos, dada la "posición privilegiada" del acreedor en el
procedimiento; y (ii) el efecto de la inscripción en el Registro, que produce la protección del titular registral de
la finca hipotecada derivada de la publicidad registral, con efectos erga omnes:
"la validez global de la estructura procedimental de la ejecución hipotecaria en modo alguno admite
excepciones al derecho de defensa de los interesados, no siendo admisibles lecturas restrictivas de la
intervención de quienes son titulares de derechos e intereses legítimos, entre los que figuran los denominados
legalmente como 'terceros poseedores' y el propietario de los bienes que no se ha subrogado en el
contenido obligacional garantizado con la hipoteca (...). Desde la estricta perspectiva constitucional, una
línea constante y uniforme de este Tribunal en materia de acceso al proceso en general ( art. 24.1 CE), y
al procedimiento de ejecución hipotecaria en particular, ha promovido la defensa, dando la oportunidad de
participar, contradictoriamente, en la fase de ejecución de este procedimiento especial, al existir una posición
privilegiada del acreedor derivada de la fuerza ejecutiva del título. En este sentido, el artículo 685 LEC establece
que la demanda debe dirigirse frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados 'siempre que este último
hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes', precepto éste que entendido según el artículo
24 CE nos lleva a la conclusión de que la situación de litisconsorcio necesario se produce en todo caso
respecto de quien tiene inscrito su título adquisitivo, pues el procedimiento de ejecución hipotecaria no puede
desarrollarse a espaldas del titular registral, como aquí ha sucedido, al serlo con anterioridad al inicio del
proceso de ejecución hipotecaria. En efecto, la inscripción en el Registro produce la protección del titular
derivada de la publicidad registral, con efectos erga omnes, por lo que debe entenderse acreditada ante el
acreedor la adquisición desde el momento en que éste conoce el contenido de la titularidad publicada, que
está amparada por la presunción de exactitud registral. Esta solución resulta reforzada por lo dispuesto en el
artículo 538.1.3 LEC, de aplicación al proceso especial de ejecución hipotecaria ex artículo 681.1 LEC, donde se
reconoce la condición de parte al titular de los bienes especialmente afectos al pago de la deuda, así como por
lo dispuesto en el artículo 132 de la Ley Hipotecaria, que exige al registrador, a la hora de realizar la calificación
del título, que constate si se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros
poseedores que tengan inscritos su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas
en el procedimiento".
"6.6. Por tanto, el procedimiento de ejecución hipotecaria sólo será reconocible como tal, con arreglo a este
estándar constitucional, si se respetan las de garantías esenciales de los derechos del ejecutado que sufrirá
la pérdida de la propiedad del bien o derecho objeto de ejecución. Y entre esas garantías esenciales esta la
de que la adjudicación, en caso de que la subasta quede desierta, se haga al ejecutante por una cantidad
que respete los porcentajes mínimos del valor de tasación de la finca hipotecada previstos en la ley, según
su interpretación correcta. Esos y no otros inferiores. Si dichos límites no se respetan, no se habrá seguido
el procedimiento previsto en la ley, con todas las garantías, procedimiento que en tal caso no es adecuado
para provocar el efecto de la pérdida patrimonial por el ejecutado del bien hipotecado. En suma, no se habrá
cumplido la exigencia de la "adecuación entre el mandato y el procedimiento" en que se ha dictado, adecuación
por la que debe velar el registrador como requisito necesario para la inscripción registral de aquél.
"6.7. En la sentencia 414/2015, de 14 de julio, aclaramos que: (i) en nuestro sistema se hacía coincidir la
consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la escritura pública, porque
el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la tradición instrumental a
que se refiere el artículo 1462 del Código Civil (sentencia, entre otras, de 10 diciembre 1991); (ii) pero una vez
sustituida la necesidad de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del
secretario judicial (actual LAJ) del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba
el remate y se expresa que se ha consignado el precio ( art. 674 LEC, según redacción dada por Ley 13/2009, de
3 de noviembre), éste será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo
con lo dispuesto en la legislación civil.
"6.8. Por tanto, ese efecto de consumación de la transmisión presupone que se haya consignado/pagado el
precio. En el caso de que la finca se haya adjudicado a favor del ejecutante por un importe que no exceda

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 JURISPRUDENCIA

del total de lo adeudado, ello se traduce en la liberación o extinción de la deuda en la cantidad prevista en la
ley como valor de adjudicación. Si el valor de adjudicación previsto en la ley, rectamente interpretada, no se
respeta y en el decreto de adjudicación se da por liberada la deuda en una cantidad inferior a ese valor, y se
declara la subsistencia de una deuda remanente a cargo del deudor ejecutado que en realidad no existe, no
se habrá cumplido ese requisito esencial del pago - que debe ser íntegro y no parcial - ( art. 670.8 LEC). La
aprobación de la adjudicación en tal caso no constituiría una resolución ajustada al procedimiento legalmente
previsto para provocar el efecto de la pérdida de la propiedad del ejecutado y su transmisión al ejecutante, por
lo que no debería ser título apto para su inscripción registral ( arts. 2 y 76 LH).
"SEXTO.- El artículo 132.4º de la Ley Hipotecaria y la calificación de los porcentajes de valoración para la
adjudicación establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
"1.- Conforme al art. 132.4º LH la calificación registral se extenderá a comprobar que "el valor de lo vendido
o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor, o en caso de haberlo superado,
que se consignó el exceso en establecimiento público destinado al efecto a disposición de los acreedores
posteriores".
"2.- Por tanto, es evidente que si un decreto aprueba la adjudicación de la vivienda habitual por un valor (inferior)
que sea el previsto para un inmueble distinto a la vivienda habitual, ese incumplimiento deberá ser objeto
de calificación. Lo mismo sucedería, v.gr., en caso de que se aprobase la adjudicación por un porcentaje
inferior por aplicar una norma derogada que preveía un valor menor a la norma aplicable. A ello se refiere la
sentencia de la sala al afirmar que "el registrador puede controlar si se han cumplido los porcentajes mínimos
de valoración para la adjudicación que establece la LEC".
"3.- Sin embargo, la misma sentencia después, a mi juicio de forma contradictoria, afirma que el art. 132.4º LH
"únicamente faculta al registrador para constatar la existencia de una diferencia entre el valor de adjudicación y
el importe del crédito y, si lo hubiere, a comprobar que se ha procedido a la consignación del exceso o sobrante;
pero no a revisar ni el valor de adjudicación o venta, ni tampoco el importe del crédito". Y añade que:
"Este artículo solo se refiere a las posibles controversias respecto al destino del sobrante y es congruente
con lo previsto en el art. 129.2 g) LH para la venta extrajudicial, en la que la discusión sobre cuáles son las
cantidades pendientes se remite a resolución judicial".
"4.- No comparto estos razonamientos que, a mi juicio: (i) incurre en una lectura restrictiva y parcial (elimina
una de las dos proposiciones que contiene) del art. 132.4º LH; y (ii) confunde la necesidad de consignación del
sobrante con las eventuales controversias sobre las cantidades que el notario haya considerado pendientes o
sobre el destino del sobrante (v.gr. sobre preferencia entre créditos posteriores), que es tema distinto.
"5.- El art. 132.4º LH contiene dos proposiciones distintas que se corresponden con dos elementos que deben
ser objeto de verificación en la calificación: (i) "que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior
al importe total del crédito del actor", y (ii) "o en caso de haberlo superado, que se consignó el exceso en
establecimiento público destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores". La lectura restrictiva
que se hace en la sentencia elimina la primera de estas proposiciones y lee el precepto como si dijera "que en
caso de haber superado el valor de lo vendido o adjudicado al importe total del crédito del actor, se consignó
el exceso ...".
"6.- Pero no es esto lo que dice la norma. No es lo que resulta de su interpretación literal, ni tampoco de su
interpretación sistemática y finalista. La interpretación que se hace en la sentencia provoca la paradoja de
mantener la garantía de la calificación registral para los acreedores posteriores (cosa con la que estoy de
acuerdo) pero la suprime para el titular registral de la vivienda habitual ejecutada (cosa con la que no estoy de
acuerdo), siendo así que este segundo la necesita en mayor medida, en proporción a su mayor vulnerabilidad al
verse en el trance de perder su vivienda (efecto previsto en la ley) y sometido a una deuda que no le corresponde
(efecto no querido por la ley).
"7.- Que el régimen legal de protección del deudor ejecutado no debe ser menos tuitivo que el previsto para los
acreedores posteriores, resulta de todas las normas ya reseñadas supra, de las que ahora solo reitero una, el
art. 28.5 de la Directiva 2014/17/UE, del que resultan dos reglas muy claras: (i) la obligación de los Estados
miembros de dotarse de "procedimientos o medidas que permitan lograr que, en caso de que el precio obtenido
por el bien afecte al importe adeudado por el consumidor, se obtenga el mejor precio por la propiedad objeto
de ejecución hipotecaria"; y (ii) la obligación de los Estados miembros de velar "por que se adopten medidas
que faciliten el reembolso en aquellos casos en que la deuda no queda saldada al término del procedimiento
de ejecución, con el fin de proteger al consumidor".
"8.- La Directiva 2014/17/UE no establece ninguna obligación específica de protección de los acreedores
posteriores a la hipoteca ejecutada. En el caso español, esta protección la establece la LEC y la refuerza con la

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 JURISPRUDENCIA

garantía del control registral del art. 132.4º LH. Sin embargo, la Directiva se preocupa precisamente de evitar
situaciones como la que subyace en este caso, en el que en el procedimiento de ejecución no se ha obtenido
ni "el mejor precio por la propiedad objeto de ejecución hipotecaria", ni el precio previsto legalmente (70% del
precio en que los interesados la tasaron años antes en la escritura de constitución de la hipoteca para que
sirviera de tipo en la subasta). Tampoco se ha facilitado el reembolso de la deuda remanente, sino todo lo
contrario, se ha declarado en la resolución calificada una deuda inexistente legalmente.
"9.- Por tanto, en mi opinión, tras sopesar detenidamente todos los argumentos expuestos, cabe concluir que
la interpretación de la sala del art. 132.4º LH no ha sido correcta.
"SÉPTIMO.- La revisión del decreto de adjudicación a través de los recursos judiciales.
"1.- Al margen de esa interpretación restrictiva del art. 132.4º LH, la sentencia utiliza otros dos argumentos
para apoyar su conclusión: (i) el letrado de la Administración de Justicia (LAJ) es la autoridad competente para
dictar el decreto y para interpretar y aplicar las normas reguladoras de la subasta, del precio de remate y de
la adjudicación; y (ii) la autoridad judicial es la que puede revisar, a través de los recursos previstos en la ley
procesal, la "procedencia de la valoración jurídica que subyace a un decreto de adjudicación que, conforme a
la literalidad del art. 671 LC, permita al acreedor adjudicarse la vivienda por el 60% del valor de tasación sin
que se extinga con ello el crédito".
"2.- A mi juicio, ambas premisas son correctas (sin perjuicio de la matización que diré sobre la segunda), pero
resulta incorrecta la inferencia que a través de esas premisas conduce a la conclusión alcanzada.
"3.- La competencia del LAJ para la aprobación del decreto de adjudicación. Es cierto, y nadie lo ha negado en el
procedimiento, que el LAJ es la autoridad competente para dictar el decreto de aprobación de la adjudicación
( art. 670 LEC). Antes de la reforma introducida por la Ley 13/2009, esa aprobación era competencia del
juez a través del correspondiente auto. Y como toda autoridad pública debe interpretar las normas que deba
aplicar en ejercicio de sus competencias (en este caso las normas reguladoras de la subasta, del precio de
remate y de la adjudicación). Pero esa afirmación, pacífica, nada aporta al debate casacional, pues en ningún
caso la calificación registral impugnada se basaba en negar la competencia del LAJ. Ya hemos visto que la
calificación registral se extiende también a la competencia del juzgado o tribunal ( arts. 100 RH y 22 LJV), pero
en este caso nada se objetó en la calificación sobre esa competencia. Cosa distinta es que esa competencia
funcional se traduzca en una exclusividad sobre la interpretación de esas normas sobre subasta, precio de
remate y de la adjudicación, lo que no puede sostenerse. Afirmarlo sería negar no sólo la competencia del
registrador, en el ámbito de sus específicas funciones, para realizar tal labor interpretativa, sino negarla también
a este tribunal. Esta misma sentencia es prueba de que la competencia funcional para la aprobación del decreto
de adjudicación no comporta lógicamente una exclusividad sobre la interpretación de las normas aplicadas
en el ejercicio de esa competencia. Ni para el juez ante quien se sustancie el recurso de revisión, ni para
este tribunal (a pesar de la limitación actual para la revisión en casación de la interpretación de preceptos
procesales). Ni para las Audiencias Provinciales, cuya doctrina está dividida en la materia. Ni para la DGRN en
vía de recurso contra la calificación. Tampoco para el registrador que debe interpretar el art. 671 LEC, como
cualquier otro precepto legal que deba aplicar para ejercer su propia función calificadora; en este caso, en
concreto, conforme a lo previsto en el art. 132.4º LH.
"4.- La posible revisión judicial del decreto de adjudicación del LAJ.
"4.1. Afirma la sentencia que el ejecutado, como parte en el procedimiento y perjudicado por la valoración
jurídica hecha en un decreto de adjudicación que permita al ejecutante adjudicarse la vivienda por el 60%
del valor de tasación sin que se extinga con ello el crédito, es el que, en su caso, puede recurrir ese decreto
para que sea revisado por el juez. Y de esta posibilidad extrae una conclusión que, a mi juicio, es incorrecta:
que esa posible revisión judicial excluye su calificación registral. Conclusión que expresa de una manera algo
equivoca: "Decreto [de adjudicación] que el registrador de la propiedad calificará, pero que no puede revisar
ni forzar su revisión, puesto que ello solo corresponde a la autoridad judicial, en el ejercicio de la potestad
jurisdiccional, mediante el correspondiente recurso"; es decir, afirma la calificación, pero niega la revisión, lo
que resulta confuso.
"4.2. Esa conclusión, en todo caso, se apoya en un argumento que la sentencia desdobla en dos partes:
1) "Aunque el art. 671 LEC no contiene una previsión expresa igual a la del art. 670.4 LEC respecto del
recurso de revisión directa, debe tenerse en cuenta lo previsto en el art. 454 bis.1.II LEC y la interpretación
del Tribunal Constitucional sobre la necesaria posibilidad de revisión de las resoluciones de los Letrados de la
Administración de Justicia, en las sentencias 58/2016, de 17 de marzo; 72/2018, de 25 de julio; 34/2019, de
14 de marzo; y 151/2020, de 20 de noviembre".

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 JURISPRUDENCIA

"2) "el control y revisión del ejercicio de la competencia del LAJ en este punto [aprobar el remate y hacer la
adjudicación] se puede ejercitar por los interesados, en el seno del procedimiento de ejecución, mediante los
correspondientes recursos ante el juez o tribunal de la ejecución. Interesados que han podido personarse en el
procedimiento y defender su interés en él: (i) el ejecutado, en cuanto se sigue con él el procedimiento y se le ha
notificado en forma el mismo; (ii) los titulares posteriores de derechos inscritos hasta la constancia registral
de la expedición de la certificación de dominio y cargas sobre el bien a subastar desde que, si hicieron constar
su domicilio en el Registro, el registrador ha de notificarles la existencia de la ejecución; y (iii) los acreedores
posteriores, mediante la publicidad registral".
"4.3. Ninguno de estos argumentos me parece válidos para fundar la conclusión a la que llega la sentencia.
La calificación impugnada no se basa en negar la posibilidad del recurso de revisión directa contra el
decreto de aprobación de la adjudicación, ni en el carácter no jurisdiccional del LAJ. Sobre la posibilidad o
no de admitir ese recurso, no previsto en el art. 671 LEC, han existido dudas y controversia doctrinal (que
deben entenderse superadas por las SSTC citadas), pero es que la calificación combatida no responde a la
tesis que niega ese recurso. Es cierto que, como se ha afirmado por alguna Audiencia Provincial, el ámbito
de la calificación registral de las resoluciones inscribibles dictadas por los LAJ, al no ser en rigor actos
estrictamente jurisdiccionales, puede plantear la duda sobre si los límites del art. 100 RH son o no aplicables
(sin que el alcance de esa calificación exceda el propio de los documentos administrativos). Pero ese no era
el planteamiento de la calificación impugnada, que presupone la aplicación al caso del régimen del art. 100
RH. En ese sentido sería indiferente que estemos ante un decreto del LAJ o ante un auto del juez.
"4.4. Presupuesto eso, lo que no cabe es reducir el margen de la calificación del decreto de adjudicación
por debajo del que sería aplicable a un auto judicial de adjudicación, por el hecho de que sea susceptible
de revisión por vía de recurso judicial. Requisito autónomo de las resoluciones judiciales para poder ser
inscritas, incluso en el caso de las sentencias, es su firmeza, sea porque no quepan recursos contra ella, sea
porque ha transcurrido el plazo para interponerlos, sea porque los recursos procedentes se hayan inadmitido o
desestimado. Así lo impone el art. 524.4 LEC: "mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan transcurrido
los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, sólo
procederá la anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la cancelación
de asientos en Registros públicos". Y esas resoluciones o sentencias, una vez cumplen con el requisito de la
firmeza, deben ser calificadas como requisito previo a su inscripción conforme a la extensión y límites de los
arts. 18 LH y 100 RH y, en este caso, 132 LH ( art. 522.1 LEC).
Si fuese cierto ( quod non) que el hecho de que una resolución judicial inscribible fuese susceptible de
recurso a instancia de los interesados personados en el procedimiento excluyera su posible revisión en sede
de calificación registral, bastaría con el requisito de su firmeza. Pero esta conclusión resulta frontalmente
contraria a los preceptos citados. Con ello decae este primer argumento de la sentencia.
"4.5. En realidad, este argumento parece salir al paso de un fundamento ajeno a la calificación impugnada, que
consistiría en el carácter no estrictamente jurisdiccional de las funciones LAJ, como afirmaron las sentencias
del Tribunal Constitucional que se citan: 58/2016, de 17 de marzo, 72/2018, de 25 de julio, 34/2019, de 14
de marzo y 151/2020, de 20 de noviembre. En estas sentencias, el Tribunal Constitucional, partiendo del
análisis del nuevo modelo de oficina judicial creado por la Ley 13/2009, aclara que dentro de la distribución de
decisiones en el proceso entre los jueces y tribunales y los LAJ, corresponde a los primeros las que denomina
funciones "estrictamente jurisdiccionales", conforme al art. 117.3 CE, pues "entenderlo de otro modo supondría
admitir la existencia de un sector de inmunidad jurisdiccional, lo que no se compadece con el derecho a la tutela
judicial efectiva (así, STC 149/2000, de 1 de junio, FJ 3, para otro supuesto de exclusión de recurso judicial) y
conduce a privar al justiciable de su derecho a que la decisión procesal del Letrado de la Administración de
Justicia sea examinada y revisada por quien está investido de jurisdicción (esto es, por el Juez o Tribunal),
lo que constituiría una patente violación del derecho a la tutela judicial efectiva ( SSTC 115/1999, de 14 de
junio, FJ 4, y 208/2015, de 5 de octubre, FJ 5)". Pero este es un argumento que no combate el fundamento de la
calificación impugnada que, repito, parte de la consideración "judicial" (no meramente "procesal") del decreto
del LAJ y de la aplicabilidad del art. 100 RH.
"4.6. Tampoco es convincente la segunda parte del argumento, esto es, la posibilidad que tienen los
interesados, en el seno del procedimiento de ejecución, de promover los correspondientes recursos ante el
juez de la ejecución. La sentencia identifica los interesados "que han podido personarse en el procedimiento
y defender su interés en él":
"(i) el ejecutado, en cuanto se sigue con él el procedimiento y se le ha notificado en forma el mismo; (ii) los
titulares posteriores de derechos inscritos hasta la constancia registral de la expedición de la certificación
de dominio y cargas sobre el bien a subastar desde que, si hicieron constar su domicilio en el Registro,

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 JURISPRUDENCIA

el registrador ha de notificarles la existencia de la ejecución; y (iii) los acreedores posteriores, mediante la

publicidad registral".
"4.7. El argumento no puede ser válido porque conduce a la sentencia a una incongruencia interna: si
fuese cierto que la posibilidad que tienen los interesados, que se han personado o han podido personarse
en el procedimiento, de promover recursos ante el juez de la ejecución excluyera la revisión del decreto
de adjudicación en sede de calificación registral, porque aquellos ya han podido defender su interés en
el procedimiento, ello supondría que también habría que excluir la calificación cuando se proyecta sobre
requisitos legales que garantizan los derechos de los acreedores posteriores. Pero eso lo niega expresamente
la sentencia, pues no puede llegar a reducir el ámbito del art. 132.4º LH hasta el punto de hacerlo desaparecer.
Y por eso admite, es imposible no hacerlo, que ese artículo "faculta al registrador para constatar la existencia
de una diferencia entre el valor de adjudicación y el importe del crédito y, si lo hubiere, a comprobar que se ha
procedido a la consignación del exceso o sobrante".
Y eso es así al margen de la posibilidad que estos acreedores posteriores, a cuyo favor se debe consignar el
sobrante, tengan también de defender sus intereses en el procedimiento. Y, sin embargo, la sentencia niega
o excluye esa garantía registral en cuanto a la corrección del valor de adjudicación o venta a los efectos de
determinar la liquidación de la deuda perseguida o la existencia de un remanente a cargo del ejecutado. Es
decir, desde este punto de vista, se hace de mejor condición al acreedor inscrito o anotación posterior que al
deudor ejecutado. No comparto esta conclusión que me parece contraria a la letra y a la ratio del art. 132.4º
LH que contiene, como antes dije, dos proposiciones (no una) que atiene tanto a la protección de los intereses
del deudor ejecutado como a los de los acreedores posteriores.
En este sentido la sentencia de la que disiento me parece contraria a la doctrina jurisprudencial fijada en
la sentencia 625/2017, de 21 de noviembre, y ahora reiterada, de que la calificación registral se extiende a
comprobar que la resolución judicial "deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan
los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro". En esta sentencia esta garantía del
cumplimiento de los requisitos que preservan los derechos de los titulares inscritos se mantiene para los
acreedores posteriores, pero no para el titular de la vivienda ejecutada.
"4.8. Resulta esencial reparar en que el decreto de adjudicación, incluso firme, en contra de lo que afirma
equivocadamente la Audiencia Provincial de Córdoba, no genera efecto de cosa juzgada. Como ha declarado
reiteradamente el Tribunal Constitucional ( SSTC 113/2011, de 19 de julio, 217/1993, de 30 de junio, y
41/1981, de 18 de diciembre), la disminución de las posibilidades de oponerse a la demanda ejecutiva en este
tipo de procedimientos por parte del deudor, los terceros poseedores y acreedores posteriores con efectos
suspensivos, se compensa dejando abierta "a todos los interesados la vía del juicio declarativo para la defensa
de sus derechos", y precisamente por ello el TC ha afirmado que "la limitación de controversia y demás
peculiaridades de este procedimiento no vulneran el derecho a la defensa consagrado en el art. 24.1 CE".
"5.- La sentencia contiene una referencia pertinente al anteproyecto de ley de medidas de eficiencia procesal
al servicio público de la Justicia que pretende modificar la redacción de los arts. 670 y 671 LEC, y que conduce
a asumir en la letra de la ley lo que ya resulta de su interpretación sistemática y teleológica. Se trata de un
argumento de refuerzo de la acertada interpretación que hace la sentencia del vigente art. 671 LEC. Es cierto
que, en el estadio actual de su tramitación (todavía anteproyecto, no proyecto de ley) es una manifestación de
la potestad de iniciativa legislativa del Gobierno ( art. 127 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento
Administrativo Común de las Administraciones Públicas), y como tal no constituye un antecedente "legislativo",
pero es igualmente cierto que sí es un reflejo de la "realidad social" de este momento ( art. 3 CC), que viene
a inhabilitar el argumento de que los casos del art. 670 y 671 LEC (subasta con o sin postor) no pueden, en
cuanto a la valoración de la finca ejecutada, ser reducidos a una unidad de razón.
"OCTAVO.- Los inconvenientes y resultados paradójicos de la tesis de la sentencia sobre la inscribilidad del
decreto de aprobación de una adjudicación que no respeta el valor de la finca previsto legalmente.
"1.- Además de las anteriores razones, basadas fundamentalmente en la jurisprudencia previa y en el análisis
de los preceptos legales mencionados, también me inclina por la solución postulada los mayores, a mi juicio,
interrogantes, incoherencias e inseguridad jurídica que ofrece la tesis asumida por la sentencia.
"2.- La sentencia concluye que "por más razonable o tuitiva que resulte la interpretación sostenida por la
calificación litigiosa, no entra dentro de las facultades del registrador la asunción de facultades interpretativas
que únicamente competen a los órganos judiciales". Por ello desestima el recurso de casación y confirmar
la sentencia de la Audiencia, con el resultado final de revocar la calificación impugnada, lo que se traducirá
en la inscripción del decreto de adjudicación, a pesar de no ajustarse al art. 671 LEC y mantener una deuda
remanente del deudor cercana al 9% del valor de la finca, que no le corresponde.

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 JURISPRUDENCIA

"3.- Interpretación conforme al Derecho europeo y a la Constitución.

"3.1. A mi juicio, en la calificación impugnada y ahora revocada se hacía no sólo una interpretación correcta
del art. 671 LEC (integrando todas las reglas legales de la hermenéutica, también la sistemática y teleológica,
no solo la meramente gramatical o literal), sino también la única posible conforme a las exigencias propias de
la interpretación conforme al Derecho de la Unión Europea y secundum constitutionem.
"3.2. En cuanto a lo primero, ya mencioné lo que ordena el art. 28.5 de la Directiva 2014/17/UE. Recuerdo ahora
que el deber de resultado que imponen las Directivas obliga a todas las autoridades de los Estados miembros,
no solo a las judiciales, dentro del ámbito de sus respectivas competencias (STJCE de 10 de abril de 1984,
asunto 14/83, Von Colson, y STJUE de 4 de julio de 2009, asunto C-243/08 , Pannon). En cuanto a lo segundo,
no cabe obviar la garantía que respecto del "contenido esencial" del derecho de propiedad representa el art.
33.3 de la Constitución al prever que, incluso en los casos de expropiación forzosa en que concurra causa
justificada de utilidad pública o interés social, nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sin integrar
en el patrimonio del afectado el equivalente económico del bien o derecho, por medio de la correspondiente
indemnización con arreglo a su "justiprecio". De forma que para que pueda inscribirse el título expropiatorio a
favor del expropiante o beneficiario será necesario que en el acta de expropiación consten no sólo la ocupación,
sino también "el pago", o "el acta de ocupación, acompañada en este caso del documento que acredite la
consignación del justo precio o del correspondiente resguardo de depósito del mismo" ( art. 32.4ª RH).
"3.3. También debe recordarse, como argumento ex constitutione, que conforme al art. 51.1 de la Constitución,
"los poderes públicos garantizarán la defensa de los consumidores y usuarios, protegiendo, mediante
procedimientos eficaces, ... los legítimos intereses económicos de los mismos". (énfasis añadido). Criterio
que coincide también con el principio de efectividad del Derecho comunitario (v.gr. art. 7 de la Directiva 93/13/
CEE). Reducir las posibilidades de los perjudicados a la vía judicial no responde a ese canon constitucional.
Como ha dicho la sala (sentencias 131/2021, de 9 de marzo, y 394/2021, de 8 de junio):
"5.- Una de las facetas de este principio de buena administración de justicia consiste en procurar que
los medios de los tribunales, siempre limitados, se utilicen para resolver aquellos asuntos que exijan
ineludiblemente una solución judicial, porque no sea posible encontrar una solución extrajudicial. De este
modo, asuntos que pueden ser solucionados fuera de los tribunales no consumirán el tiempo y los recursos
que deben dedicarse a aquellos otros en los que es indispensable la intervención del poder judicial.
"6.- Esto, por otra parte, beneficia también al consumidor puesto que litigar es una forma lenta, cara y no exenta
de riesgos (la pérdida de un plazo, la preclusión de un trámite, etc.) de resolver los conflictos en que se ve
envuelto".
En relación con ello, debe recordarse también la limitada eficacia de las medidas cautelares en el
procedimiento de ejecución hipotecaria (vid. art. 131 LH), como ya advirtió el TJUE en su sentencia de 14 de
marzo de 2013, asunto C-415/11, Aziz (parágrafos 56 a 59), frente a la eficacia directa e inmediata de la garantía
registral a través de la suspensión de la inscripción del decreto de adjudicación, hasta su subsanación.
"4.- Finalmente no puede obviarse la frecuencia con que es necesario apartarse de la interpretación meramente
literal de la norma. Por citar sólo algunos ejemplos en temas próximos al ahora tratado: (i) aunque el art. 671
LEC habla de "la vivienda habitual del deudor", es común entender que se aplica también por identidad de razón
al caso de "la vivienda habitual del hipotecante no deudor" (v.gr. auto núm. 85/2019, de 12 de marzo, de la
secc. 25.ª de la Audiencia Provincial de Madrid); (ii) no aplicación del art. 236 g) RH, que previa la posibilidad
de adjudicar la finca en tercera subasta sin sujeción a tipo, incluso antes de la reforma introducida en el art.
129 LH por la Ley 1/2013 y después del RDL 8/2011 ( STS 320/2017, de 23 de mayo); (iii) necesidad de realizar
diligencias de averiguación del domicilio, tras el intento de notificación personal en el domicilio señalado en
la escritura de constitución de la hipoteca y antes de la publicación de los edictos, incluso antes de la reforma
del art. 686.3 LEC por la Ley 19/2015 ( STC 41/2020, de 9 de marzo); (iv) interpretación del art. 86 LH en el
sentido de entender que "la solicitud de certificación de cargas opera como una petición implícita de prórroga
de cuatro años, a contar desde el momento de la emisión de la certificación y la extensión de la preceptiva
nota marginal" ( STS 237/2021, de 4 de mayo); etc.
"5.- La paradoja final. El resultado práctico de la sentencia es que, admitida la falta de acomodación al art.
671 LEC, correctamente interpretado, del decreto de adjudicación que declara la existencia de una deuda
remanente a cargo del deudor ejecutado en realidad inexistente, dejando abierto el procedimiento de ejecución
sobre el resto de su patrimonio, a pesar de ello se revoca la calificación, lo que supone ordenar la inscripción
en el Registro de la Propiedad de la adjudicación. Sin embargo, en el momento en que haya de practicarse esa
inscripción ya existe una interpretación realizada por el máximo órgano jurisdiccional del orden civil ( art. 123.1
CE) diciendo cuál es el sentido correcto del art. 671 LEC. Ya no cabría afirmar entonces que "no entra dentro
de las facultades del registrador la asunción de facultades interpretativas que únicamente competen a los

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 JURISPRUDENCIA

órganos judiciales". La interpretación es ya resultado de un pronunciamiento casacional del Tribunal Supremo.

Lo que supone, de practicarse la inscripción, que se hará en contravención de ese pronunciamiento, es decir,
de esta sentencia.
Como declaró la sentencia del Pleno de esta Sala Primera 237/2021, de 4 de mayo, "frente a la objeción
formulada por la Dirección General (DGRN) de que no existe precepto legal que lo explicite así, baste advertir
que un pronunciamiento jurisprudencial al respecto sería la culminación de una interpretación sistemática y
teleológica del ordenamiento jurídico, en concreto el registral y el procesal, en aras de la seguridad jurídica".
Y por ello concluyó que "no resultaba procedente la cancelación por caducidad de la anotación preventiva
de embargo de 18 de noviembre de 2009, después de que hubiera sido solicitada y emitida la certificación
de cargas el 18 de octubre de 2010, mientras no transcurriera el plazo de cuatro años desde esta última
fecha", y revocó la calificación basada en la interpretación literal del art. 86 LH. Interpretación que, por apreciar
coincidencia entre la letra y el espíritu de la norma, era la asumida por la mayor parte de la doctrina científica.
Es decir, la sala entendió que el registrador debería haber hecho una interpretación del art. 86 LH claramente
alejada de su letra, pero avalada por otra sentencia anterior de esta misma sala, sin incurrir en exceso en sus
"facultades interpretativas".
CUARTO.- Conclusión.
Por todo el desarrollo argumental expuesto, y con el máximo respeto al criterio mayoritario, considero que
debería haberse desestimado el recurso de casación y, en consecuencia, confirmado la sentencia de la
Audiencia Provincial de Castellón de la Plana, a mi juicio, plenamente ajustada a Derecho

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