PRIVILEGIOS.

El código de Velez Se ocupaba de los privilegios y del derecho de retención en la Sección II del Libro IV, bajo el título
Concurrencia de los derechos reales y personales contra los bienes del deudor común. Éste criterio metodológico encontró su
antecedente en las ideas de Freitas.
Como regla, el patrimonio del deudor es la prenda común de sus acreedores. Cuando un deudor tiene varios acreedores
y su patrimonio no es suficiente para atenderlos a todos satisfactoriamente, la cuestión de los privilegios cobra relevancia.
Primero cobrarán los acreedores privilegiados y luego lo harán los demás, llamados quirografarios, a prorrata (principio de
igualdad). Incluso, si hay varios acreedores privilegiados, algunos pueden tener preferencia sobre otros.
Art. 2573 “el privilegio es la calidad que corresponde a un crédito de ser pagado con preferencia a otro. Puede ejercitarse
mientras la cosa afectada al privilegio permanece en el patrimonio del deudor, excepto disposición legal en contrario y el
supuesto de subrogación real en los casos que la ley lo admite. El privilegio no puede ser ejercido sobre cosas inembargables
declaradas tales por la ley”.
El privilegio es una prerrogativa que tiene un acreedor para cobrar su crédito antes que otros acreedores del mismo deudor.
Esta ventaja, más que un derecho del acreedor, es una cualidad de su crédito, y tiene interés cuando hay más de un acreedor.
Caracteres:
-Origen legal (no hay privilegio sin ley que lo establezca; NO se puede crear por contrato).
-Accesorios (son accesorios de una obligación principal, que es el crédito).
-Excepcional. La regla es la igualdad de los acreedores (quirografarios) y concurren a prorrata entre sí, excepto disposición
expresa en contrario. La existencia de un crédito privilegiado es la excepción. En caso de duda sobre la existencia, extensión o
rango de un privilegio, se estará por su inexistencia o por su extensión y/o rango limitados.
-Indivisible (los privilegios son indivisibles en cuanto al asiento y en cuanto a crédito, independientemente de la divisibilidad del
asiento o del crédito). La preferencia de cobro que confiere el privilegio sobre un bien que constituye el asiento del privilegio,
total o parcial, perdura intacta mientras subsista impago (total o parcialmente) el crédito privilegiado. Los privilegios afectan
íntegramente la cosa o cosas sobre las que se asientan.
-Renunciable.
-Objetividad. Esto significa que la preferencia que otorga la ley a ciertos créditos no tiene vinculación con los sujetos que son
titulares, sino con la naturaleza misma de la prestación realizada por el acreedor y que ha sido la causa del nacimiento del
crédito.
Naturaleza jurídica. Existían autores que entendían que el privilegio era un derecho real. Por el contrario, la doctrina
mayoritaria, sostenía que el privilegio es un derecho personal, puesto que el mismo no crea una relación directa e inmediata
entre el acreedor y la cosa.
También se señaló que los privilegios no son en realidad ni derechos personales ni reales, puesto que no constituyen derechos
subjetivos contra el deudor sino meras cualidades o propiedades de ciertos créditos que les permiten ser pagados con
preferencia a otros pero que carecen de autonomía. El CCYC sigue esta postura.
Clasificación. Generales y especiales. Son generales cuando recaen sobre todos los bienes del deudor, mientras que los
especiales recaen sobre bienes determinados (hipoteca).
Art. 2580 “los privilegios generales solo pueden ser invocados en los procesos universales”, como sucede en el caso de los
concursos. En cambio, el privilegio especial puede hacerse valer, además de la ejecución colectiva, en el caso de que otro
acreedor haya iniciado una ejecución contra un bien determinado. En este último supuesto funciona la subrogación real.
Asiento del privilegio. Lo constituye la cosa, o bien un conjunto de cosas que queda afectadas al cobro del acreedor. En
principio, la cosa debe estar en el patrimonio del deudor, salvo disposición en contrario. Si se desplazase a otro, entraría a
operar la subrogación real, lo que significa que la preferencia se hará valer sobre el valor obtenido. Sin embargo, en el caso de la
hipoteca, el acreedor puede perseguir la cosa enajenada por el deudor contra un tercero que no revista esa calidad.
El privilegio no puede ser ejercido sobre cosas inembargables declaradas tales por la ley.
Como los privilegios generales solo pueden ser invocados en los procesos universales, el código solo se ocupa de los
privilegios especiales, los que se pueden invocar en las ejecuciones individuales.
Extensión. El privilegio se extiende al capital adeudado, pero no a los intereses, ni a las costas, ni a otros accesorios del
crédito, excepto disposición legal expresa en contrario. El código establece que algunos créditos tienen una extensión mayor,
como ocurre, por ej, con la hipoteca, prensa y anticresis.
Cómputo. El plazo de los privilegios debe correr en forma retroactiva a partir del reclamo judicial, salvo disposición en
contrario.

Subrogación real: art. 2584 “el privilegio especial se traslada de pleno derecho sobre los importes que sustituyen los bienes sobre
los que recae, sea por indemnización, precio o cualquier otro concepto que permita la subrogación real”.
El privilegio se trasladará “sobre los importes”, y no sobre las cosas que sustituyan al asiento originario.
Privilegios especiales: (los enumera en el art. 2582).
Art. 2583 “los privilegios especiales se extienden exclusivamente al capital del crédito, excepto en los siguientes casos:
a) Los intereses por 2 años contados a partir de la mora, de los créditos laborales mencionados en el inciso b. art. 2582;
b) Los intereses correspondientes a los 2 años anteriores a la ejecución y los que corran durante el juicio, correspondientes
a los créditos mencionados en el inciso c. art. 2582;
c) Las costas correspondientes a los créditos enumerados en los incisos b y e. art. 2582;
d) Los créditos mencionados en el inciso f. art. 2582, cuya extensión se rige por los respectivos ordenamientos.

Extinción:
-vía directa: renuncia (con excepción de los créditos laborales); destrucción o pérdida de la cosa asiento del privilegio (si la
destrucción es parcial, subsiste en la parte remanente); si la cosa es enajenada y sale del patrimonio del deudor, salvo que el
acreedor cuente con el ius persequendi (ej, en la hipoteca); por la confusión, que se produce cuando el acreedor se convierte en
dueño de la cosa que era el asiento del privilegio.
-vía indirecta: se configura en las hipótesis de extinción del crédito, con lo que consecuentemente se extingue el privilegio por su
carácter accesorio.

DERECHO DE RETENCIÓN: art. 2587 “todo acreedor de una obligación cierta y exigible puede conservar en su poder la cosa
que debe restituir al deudor, hasta el pago de lo que éste le adeude en razón de la cosa”.
Se trata de un remedio al que puede recurrir el acreedor con el objeto de compeler al deudor a pagar la deuda, de modo que
mientras no se verifique este pago, aquél podrá retener la cosa que fue su objeto.

Caracteres:
-Accesorio. No se lo concibe separado del crédito preexistente al que garantiza, mediando respecto a aquel una cierta relación
de accesoriedad. Por ende, extinguido el crédito principal, declarada su nulidad o transmitido el mismo, el derecho de retención
que lo accede sigue su suerte. No admite transmisión autónoma ni su cesión para garantizar otro crédito, es inseparable del
crédito por el cual se ejerce.
-Facultativo. Es una facultad del acreedor ejercer o no el derecho de retención. El ejercicio del derecho de retención es
unilateral, sin necesidad de concurrencia de ninguna otra voluntad e incluso contra la voluntad del deudor.
-No subsidiario.
-Indivisible. La facultad de retención se ejerce sobre toda la cosa cualquiera sea la proporción del crédito adeudado al retenedor.
Por ende, si el deudor pagare parte de la obligación, no podría reclamar que se le devolviese parte del objeto retenido, sino que
toda la cosa está afectada de manera indivisible al cumplimiento de la obligación garantizada con el derecho de retención.
-Transmisible. Es transmisible por sucesión mortis causa y por acto entre vivos, en forma inseparable del crédito al que accede.
-Sustituible. El juez puede autorizar que se sustituya el derecho de retención por una garantía suficiente.
-Actúa principalmente como excepción, pero también puede ser invocado por vía de acción.

Diferencias con la suspensión de cumplimiento. En ambas figuras es necesaria la existencia de personas que sean,
respectivamente, deudor y acreedor.
En cuanto a las distinciones: en el derecho de retención lo que se reúsa es la entrega de una cosa que es propiedad del otro, en
la suspensión basta con que la obligación derive de un contrato bilateral, cualquiera sea la naturaleza de la prestación del
demandado.
En el derecho de retención se exige la condición de conexión entre la deuda y la cosa, en la suspensión se exige la conexión o la
correlación de las obligaciones y su cumplimiento simultáneo.
En el derecho de retención se rehúsa la entrega, aún en caso de contratos unilaterales.
El derecho de retención es una excepción, la suspensión puede ejercerse como acción.
El derecho de retención, mientras subsiste, interrumpe el curso de la prescripción extintiva del crédito al que accede.

Naturaleza jurídica. Se sostuvo que se trataba de un derecho real, personal, que es un atributo del crédito, y de una
excepción procesal.
Para Llambías, el derecho de retención no es una institución de derecho sustantivo, sino una excepción procesal de carácter
dilatario, que tiende a mantener la situación de hecho existente hasta tanto el actor se allane a cumplir satisfaciendo su crédito
al retenedor. No la considera un derecho autónomo, sino un simple medio procesal cuya función sería tutelar un derecho
personal creditorio a través de un medio negativo (teoría que se muestra como la más sólida).
Requisitos:
-Relación de poder con la cosa. Quien pretenda ejercer el derecho de retención se encuentra en poder de una cosa ajena.
-Acreedor de una obligación cierta y exigible. El que ejerce la retención debe ser acreedor de un crédito cierto y exigible contra el
propietario de la cosa.
-Conexidad entre el crédito y la cosa. Ej., una persona lleva el auto al taller y no paga el arreglo. Hasta tanto el deudor no pague,
el mecánico puede retener el vehículo. Ahora, si el mecánico es acreedor del dueño del auto por otras causas, no tiene derecho
a retener el auto.
-Modo de obtención de la cosa. Art. 2587 “tiene esa facultad sólo quien obtiene la detentación de la cosa por medios que no
sean ilícitos. Carece de ella quien la recibe en virtud de una relación contractual a título gratuito, excepto que sea en el interés del
otro contratante”.

Objeto. Art.2588 “toda cosa que esté en el comercio puede ser retenida, siempre que deba restituirse y sea embargable
según la legislación pertinente”.

Ejercicio. El ejercicio de la retención no requiere autorización judicial ni manifestación previa del retenedor. Se trata de
una facultad que puede ser ejercida extrajudicialmente (pero también puede ser hecha valer en juicio).
El derecho de retención tiende solamente a paralizar la acción de quien reclama la restitución de la cosa sobre la que se ejercita,
hasta que aquél pague. Su misión es defender, no atacar.

Atribuciones del retenedor. Art. 2590 “el retenedor tiene derecho a: a) ejercer todas las acciones de que dispone para la
conservación y percepción de su crédito, y las que protegen su posesión o tenencia con la cosa retenida”.
La persona que ejerce el derecho de retención tiene un crédito vinculado con la cosa que retiene. Por lo tanto, es acreedor y ello
lo faculta a conservar y a utilizar todos los medios legales a su alcance para percibir el crédito.
En caso de que el deudor no satisfaga voluntariamente el crédito, el cobro debe ser judicial.
El acreedor que ejerce la retención tiene una relación de poder sobre la cosa retenida, por lo tanto puede ejercer las acciones
posesorias correspondientes.
También el acreedor tiene derecho a percibir un canon por el depósito, desde que intima al deudor a pagar y a recibir la cosa,
con resultado negativo.
Tiene derecho a percibir los frutos naturales de la cosa retenida, pero no está obligado a hacerlo. Si opta por percibirlos debe
dar aviso al deudor. En este caso puede disponer de ellos, debiendo imputar su producido en primer término a los intereses del
crédito y el excedente al capital.
Obligaciones. El retenedor esta obligado a no usar la cosa retenida, excepto pacto en contrario, en el que se puede
determinar los alcances de dicho uso, inclusive en lo relativo a los frutos; conservar la cosa y efectuar las mejoras necesarias;
restituir la cosa al concluir la retención por alguna causa; y a rendir cuentas.

Facultades del deudor. La facultad de retención no impide al deudor el ejercicio de las facultades de administración o
disposición de la cosa que le corresponden, pero el retenedor no está obligado a entregarla hasta ser satisfecho su crédito. No
obstante, puede acudirse a la traditio brevi manu. Sí será factible la transmisión del dominio de una cosa mueble registrable
cuando la inscripción en el Registro es constitutiva, pues para ello no hace falta la entrega. Además, podría constituir el deudor
una servidumbre o una hipoteca.
Facultades de otros acreedores. El código establece que la retención no impide el embargo o subasta judicial de la cosa
retenida, por otros acreedores o por el propio retenedor. En éstos casos, el derecho del retenedor se traslada al precio obtenido
en la subasta, con el privilegio correspondiente.
La retención, mientras subsiste, interrumpe el curso de la prescripción extintiva del crédito al que accede.

Extinción. (art. 2593):

-Extinción del crédito garantizado.
-Pérdida total de la cosa retenida. La pérdida debe ser total, si fuera parcial, el derecho de retención subsiste en la parte que aún
se conserva, ya que es indivisible.
-Renuncia.
-Entrega o abandono voluntario de la cosa.
-Confusión de las calidades de retenedor y propietario de la cosa. (ej, si el acreedor compra la cosa o la hereda).
-Causas imputables al retenedor. El código menciona como causales de extinción la falta de cumplimiento de las obligaciones del
retenedor o si incurre en abuso de su derecho.
-Puede haber otras causas además de las enumeradas por el código; como por ej, el supuesto de la sustitución por la garantía
suficiente, o en el caso de la subasta de la cosa.
PRENDA:
El código distingue entre la prenda común o con desplazamiento, y la prenda con registro o sin desplazamiento. Regulando
solamente el primero supuesto, y remitiendo a las leyes especiales para el tratamiento del segundo supuesto.
El derecho real de prenda es aquel que recae sobre bienes muebles cuya posesión se transmite en garantía del cumplimiento de
una obligación contraída por el transmitente o un tercero. Como lo que se transmite sólo es la posesión, el acreedor que recibe
la cosa no puede disponer de ella (salvo un supuesto excepcional) y, en caso de incumplimiento, deberá instar la realización de
su valor, o, al menos, que se estime justamente para poder adjudicársela.
El desplazamiento posesorio reviste singular importancia. Es lo que hace que el constituyente no pueda disponer de la cosa o del
crédito, ni destruirla o deteriorarla, etc.

Caracteres:
-Es un derecho real accesorio.
-De garantía.
-Sobre cosa ajena.
-Indivisible.
-Se ejerce por la posesión.
-Es convencional.
-Debe satisfacer el principio de especialidad, en cuanto al objeto y en cuanto al crédito.

Legitimación. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios. En el caso de que la cosa se encuentre en
condominio, todos ellos deberán prestar su conformidad para gravarla con prenda.

Objeto. Art. 2219 “la prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos
instrumentados”. La prenda de cosas muebles registrables se rige por la legislación especial.
No puede recaer sobre cosas futuras; no obstante, éstas podrían ser objeto de una promesa de prenda.
También la prenda puede recaer sobre “títulos u otros bienes negociables en bolsas o mercados públicos”.
La doctrina se ha planteado algunas cuestiones, Salvat, por ej, sostuvo que el dinero puede también ser dado en prenda. En este
caso el acreedor pignoraticio se convierte en propietario del dinero dado en prenda, obligándose, en caso de pago, a la
restitución de una suma igual; a esta operación se la ha llamado “prensa irregular”. Esta postura fue muy criticada, había
quienes sostenían que se trata de cosas fungibles, y que el derecho de prenda debe satisfacer el principio de especialidad.
Además, al convertirse el acreedor en propietario, se desnaturaliza la prenda, derecho real sobre cosa ajena. Se suma a esto la
prohibición del pacto comisorio. Si se tratara de dinero fajado sin posibilidad de ser abierto, la solución es más sencilla.
Hay también quienes sostienen que las cuotas sociales de una sociedad de responsabilidad limitada son cosas muebles que
pueden cederse, embargarse y ejecutarse, y por ese motivo la prenda sobre ellas es válida.

Constitución. El código establece que la prenda se constituye por contrato formalizado en instrumento público o
privado (de fecha cierta) y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes.
“El instrumento debe mencionar el importe del crédito y contener la designación detallada de los objetos empeñados, su calidad;
peso, medida, descripción de los documentos y títulos, y además datos que sirven para individualizarlos”.
Se trata de cumplir con el principio de especialidad. Por un lado, debe indicare “el importe del crédito garantizado”. Ese será el
monto del gravamen, salvo que las partes pacten uno diferente. Fijará el límite el privilegio del acreedor por todo concepto.
En cuanto al objeto, el código exige que éste esté individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo.
“La prenda no es oponible a terceros si no consta por instrumento público o privado de fecha cierta, cualquiera será la cuantía
del crédito”.

Importancia de la posesión. “Los derechos provenientes de la prenda sólo subsisten mientras el bien afectado se
encuentra en poder del acreedor o del tercero designado”.
El artículo se refiere a supuestos en los que la posesión se pierde de manera definitiva, ya sea en forma voluntaria o por
desapoderamiento, pero no sucede así mientras el acreedor, mediante acciones, pueda recuperar la cosa.
La posesión la puede ejercer un tercero elegido por las partes, distinto del acreedor. Esta posibilidad de posesión en un tercero
faculta al deudor a constituir varias prendas sobre la misma cosa a la vez, lo que exime al acreedor de las responsabilidades
propias de la guarda y conservación de la cosa.
Si al acreedor o al tercero lo desapoderan de la cosa, si bien dejan de ser poseedores, el código reputa que siguen siéndolo; se
trata de una ficción que tiende a evitar la injusta situación de que el acreedor, despojado, pierda también su derecho prendario.
El código aplica la misma solución en el supuesto de que la cosa hubiera sido entregada a otro con obligación de devolverla (en
este caso efectivamente no se pierda la posesión porque hay obligación de devolverla por alguna causa). Esto es así, aún cuando
el acreedor se la hubiera entregado al propio deudor, si lo hizo con la referida finalidad.
Distinta es la solución si el acreedor restituyera voluntariamente la cosa a su deudor. El código establece que la restitución al
deudor de la cosa dada en prenda causa sólo la remisión de la prenda, pero no la remisión de la deuda (no se extingue el crédito
garantizado, sino la prenda).

Se interrumpe el curso de la prescripción extintiva del crédito al que accede.

Prenda sucesiva. El código establece que “puede constituirse una nueva prenda sobre el bien empeñado, a favor de otro
acreedor, si el acreedor en cuyo poder se encuentra consiente en poseerlo para ambos o si es entregada a un tercero en interés
común”.
Para que sea posible la segunda prenda, el acreedor que ya adquirió el derecho real de garantía debe prestar su conformidad, ya
sea para “poseer para ambos”, esto es, continuar poseyendo pero ahora en la calidad de poseedor a nombre propio y en
nombre de otro, o bien acepta desprenderse de la cosa y que se entregue a un tercero, quien la cuidará en interés común, es
decir, de los dos acreedores.
En el caso de prendas sucesivas, los acreedores tienen un rango, de acuerdo a la fecha de su constitución. Dice el código que la
prioridad entre los acreedores queda establecida por la fecha de su constitución. Cabe entender por tal, no la fecha del
instrumento público o privado, sino la de la adquisición del derecho real cuando se reúnen título y modo.
Si ninguno adquirió aún el derecho real por no haberse cumplido el modo, entonces sí la prioridad debe establecerse atendiendo
a la fecha cierta del título constitutivo.
La regla es que el primero en adquirir el derecho real es quien tiene prioridad en caso de prendas sucesivas. No obstante, las
partes pueden, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad, establecer otro orden de prelación para
sus derechos, a fin de compartir la prioridad o autorizar que ésta sea compartida.

Derechos y deberes del acreedor: el acreedor puede:

a) Poseer la cosa, o depositarla en poder de un tercero, hasta tanto el deudor satisfaga su obligación. Si el acreedor realiza
gastos se conservación, se los puede reclamar al deudor y, si la cosa produce frutos, puede percibirlos e imputaros a
dicha deuda, si no se pactó lo contrario.
Esta posesión no le da derecho a usar de la cosa sin autorización del deudor y, aún autorizado o siendo ello necesario,
en ningún caso puede abusar de esa facultad.
b) Ejercer las acciones correspondientes para reclamar o defender la cosa, incluso contra el deudor o contra el
constituyente.
c) Realizar el valor de la cosa si el deudor no satisface la obligación a su cargo. En el caso de subasta o venta, el acreedor
tiene derecho a cobrar su crédito del precio obtenido, ejerciendo su privilegio si concurren otros acreedores. Si se trata
de créditos dados en prenda, puede percibirlos incluso judicialmente si es menester. Luego tendrá que rendir cuentas.
d) En determinadas condiciones, adjudicarse directamente la cosa.

Extinción:
-por vía indirecta: como es un derecho real accesorio, la extinción total de la obligación garantizada determina el fin del derecho
real accesorio. Ésta regla puede sufrir alguna excepción, como en el caso de la novación, o del pago hecho por un tercero.
La extinción del crédito debe ser total, ya que su cancelación parcial hace que subsista la prenda, por ser indivisible.
-por vía directa: pueden darse situaciones en que, sin que se extinga el crédito garantizado, la prenda se extinga.
Es el caso de la renuncia, y de la consolidación, que se presentaría si confluyen la propiedad de la cosa y el derecho de prenda en
la misma persona.
Un caso especial es el de la pérdida de la posesión, en la hipótesis de que el acreedor prendario restituyera la cosa o el título del
crédito recibido.
Finalmente, el modo especial de extinción del derecho real es la subasta o la venta privada, en cuyo caso los derechos de todos
los acreedores (si fueron debidamente citados) se trasladan al precio obtenido.

 Prenda con registro: el código regula la prenda con desplazamiento, cuyo objeto son cosas muebles no registrables o títulos
de crédito. Pero ciertas cosas muebles registrables también pueden ser objeto del derecho de prenda, pero se trata de la prenda
con registro, legislada fuera del código, que se caracteriza por la falta de desplazamiento.
Art. 2220 “Asimismo, puede constituirse prenda con registro para asegurar el pago de una suma de dinero, o el cumplimiento de
cualquier clase de obligaciones a las que los contrayentes le atribuyen, a los efectos de la garantía prendaria, un valor
consistente en una suma de dinero, sobre bienes que deben quedar en poder del deudor o del tercero que los haya prendado en
seguridad de una deuda ajena. Esta prenda se rige por la legislación especial”.
Esta legislación especial es hoy el decreto-ley 15.348/46.
También hay que tener en cuenta a la ley 9644 que regula la prenda agraria
Mientras que la prenda con registro se hace cognoscible a los terceros a través de las constancias del Registro público
respectivo; la prenda con desplazamiento carece de publicidad registral y se vale para su oponibilidad a terceros interesados de
buena fe de la publicidad posesoria y de la fecha cierta del instrumento portante de su contrato constitutivo.

 Prende de cosas: luego de establecer las disposiciones generales aplicables tanto a la prenda de cosas como a la prenda de
créditos, el código contiene normas específicas dedicadas a la prenda de cosas que, en aquello que no tenga modificaciones
especiales, se aplicarán también subsidiariamente a la prenda de créditos.
Prenda de cosa ajena. En el contrato de prenda de cosa ajena el constituyente se obliga, expresa o tácitamente, a
adquirir la propiedad antes de entregarla al acreedor; si la entrega antes de haberla adquirido, el contrato es nulo, por falta de
legitimación; si la adquiere luego, la prenda queda convalidada.
Frutos. Prenda anticrética. Existe la posibilidad de que la cosa entregada en prenda sea fructífera, que genere frutos
naturales o civiles. Si no se pacta lo contrario, serán imputados al pago de la deuda.
Art. 2225 “si el bien prendado genera frutos o intereses el acreedor debe percibirlos e imputarlos al pago de la deuda, primero a
gastos e intereses y luego al capital. En válido el pacto en contrario”.
Uso y abuso. La regla es que el acreedor no puede usar de la cosa dada en prenda, a menos que se pacte algo diferente.
En caso de estar autorizado, dicho uso no puede ser abusivo, no puede dañar la cosa.
Con excepción, podrá usar la cosa sin el consentimiento del deudor, si ello es necesario para su conservación.
El incumplimiento de esto da derecho al deudor a:
-dar por extinguida la garantía y que la cosa le sea restituida;
-pedir que la cosa se ponga en depósito a costa del acreedor;
-reclamar daños y perjuicios.
Gastos. “El deudor debe al acreedor los gastos originados por la conservación de la cosa prendada, aunque ésta no
subsista. El acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino hasta la concurrencia del mayor valor de la cosa”.
Venta del bien empeñado. El acreedor no puede vender la cosa mientras ejerce su derecho. Sin embargo, el código
establece una excepción: art. 2228 “si hay motivo para temer la destrucción de la prenda o una notable pérdida de su valor,
tanto el acreedor como el constituyente pueden pedir la venta del bien… La cosa empeñada puede también venderse a petición
de otros acreedores. En tal caso, como en los anteriores, el privilegio del acreedor prendario se ejerce sobre el precio obtenido”.
La venta produce la desafectación de la cosa a la prenda; el privilegio del acreedor se traslada por subrogación real al precio
obtenido, sin importar quién pidió la venta de la cosa.
Restitución de la cosa. Si existe peligro de que la cosa se destruya o desvalorice notablemente, se la puede vender, en
cuyo caso el derecho real se ejerce sobre el precio obtenido; también se puede sustituir dicha cosa por otra.
El constituyente reemplaza el objeto dado en prenda por otro, o bien constituye otra garantía real equivalente, teniendo en
cuenta que la restitución de la cosa implica la extinción de la prenda. Podría ser una hipoteca o una anticresis en lugar de la
garantía extinguida.
Ejecución. Si el deudor no cumple con la prestación a su cargo, el acreedor puede llevar a cabo la ejecución de la cosa,
para sí cobrar su crédito con el privilegio correspondiente. En cuanto a la forma de realizar la venta, el código ofrece distintas
alternativas (en tanto en el contrato constitutivo no se haya pactado algo diferente): puede hacerse: a) venta pública; b) venta
privada; c) adjudicación.
Una alternativa con la que cuenta el acreedor prendario es acudir al juicio de ejecución prendaria.
Las partes pueden convenir en el acto constitutivo acudir a un procedimiento especial, diferente al organizado por el Código
Procesal.
El código permite al acreedor hacerse dueño de la cosa, pero “por la estimación del valor que de ella se haga al tiempo del
vencimiento de la deuda (adjudicación).
Efectuada la venta, el acreedor debe rendir cuentas
Documentos con derecho incorporado. Títulos valores. Una evolución del derecho de los títulos valores es la aplicación
del régimen de las cosas muebles a los créditos; a los títulos de crédito.
El derecho contenido en el título se constituye con el mismo, nace con él y viene dentro de él; se produce un vínculo indisoluble
derecho y documento. La garantía prendaria (esto es, la cosa objeto de la garantía real) recae en el documento (cosa) como en el
derecho en él incorporado (crédito).
La prenda de títulos valores se rige, en lo pertinente, por las reglas de la prenda de cosas.
 Prenda de créditos: art.2232 “La prenda de créditos es la que se constituye sobre cualquier crédito instrumentado que puede
ser cedido. La prenda se constituye aunque el derecho no se encuentre incorporado a dicho instrumento y aunque éste no sea
necesario para el ejercicio de los derechos vinculados con el crédito prendado”

Constitución: La prenda de créditos se constituye en concreto cuando se notifica la existencia del contrato al deudor del crédito
prendado. A partir de aquí resulta oponible al deudor y a terceros. Son requisitos para que nazca el derecho real de prenda
sobre el crédito: Que las partes otorguen el contrato de prenda por instrumento público o privado, el que para ser ser oponible
a terceros debe tener fecha cierta; El crédito dado en prenda debe estar instrumentado en el sentido de que deba probarse por
medio de documento; Que se notifique la existencia al acreedor prendario o al tercero designado por las partes (La notificación
debe ser realizada por instrumento público).

Conservación y cobranza: art. 2234 “El acreedor prendario debe conservar y cobrar, incluso judicialmente, el crédito prendado.
Se aplican las reglas del mandato.” EL acreedor no es titular del crédito que recibió en garantía, por ende no puede celebrar
transacción o contratos que impliquen su negociación. EL acreedor prendario tiene la posesión del crédito con la finalidad de
restituirlo al deudor si éste cumple con su obligación. El art. 2224 establece que deben aplicarse las reglas del mandato.

Opción o declaración de las partes: art. 2235: “Cuando la exigibilidad del crédito pignorado depende de una opción o declaración
del constituyente, el acreedor prendario puede hacer la respectiva manifestación, por su sola cuenta si su propio crédito es
exigible, y de común con aquel en caso contrario. Si la opción o la declaración corresponden al deudor del crédito dado en
garantía, sólo producen efecto si se comunican al propio acreedor y al prendario. Son válidos los pacto en contrario que celebran
al acreedor prendario y el constituyente de la prenda”

Participación en contrato con prestaciones recíprocas: art. 2236: Si el crédito prendado se origina en un contrato con
prestaciones recíprocas, en caso de incumplimiento del obligado prendario el acreedor puede enajenar forzadamente la
participación la participación del aquél en dicho contrato, sujeto a las limitaciones contractuales aplicables. Si la cesión de la
participación del constituyente está sujeta al asentimiento de la otra parte de tal contrato, y éste es negado injustificadamente,
debe ser suplido por el juez. Por participación se entiende el conjunto de derechos y obligaciones derivados del contrato”

Extinción de la prendo pero no del crédito: art. 2237 “extinguida la prenda por cualquier causa sin haberse extinguido el crédito
dado en prenda, el acreedor debe restituir el instrumento probatorio del crédito prendado y notificar la extinción de la prenda al
deudor para conservar”

Pago de créditos embargados o prendados: art. 877 “El crédito debe encontrarse expedito. El pago de un crédito embargado o
prendado es inoponible al acreedor prendario o embargante”

Cesión de crédito prendario: art. 1625 “La cesión de un crédito garantizado con una prenda no autoriza al cedente o a quien
tenga la cosa prendad en su poder a entregarla al cesionario”

Prenda tácita: Código derogado: “si existiera, por parte del deudor que ha dado la prenda, otra deuda al mismo acreedor
contratada posteriormente, que viniese a ser exigible antes del pago de la primera, el acreedor no está obligado a devolver la
prenda antes de ser pagado de una y otra deuda, aunque no hubiese estipulación de ofrecer al pago de la segunda”
Conjuntos inmobiliarios
Los conjuntos inmobiliarios, según el CCYCN “son los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales,
empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda
permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos
mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales”.
La enumeración no es taxativa. Pero, sin embargo, la característica típica y común denominador de estos complejos
especialmente cuando se trata de clubes de campo o barrios, es la conformación de emprendimientos integrados por áreas con
destino residencial, áreas para brindar recreación y deportes en contacto con la naturaleza, y áreas de servicios comunes para
atender el conjunto.
Deben conformar funcional y jurídicamente. Un todo inescindible, en forma tal que los derechos sobre la propiedad residencial
no puedan ser enajenados independientemente de las áreas recreativas comunitarias.
Características
Agrega el código que “son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y
privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen
órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de
contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades
privativas.
Pueden señalarse entonces los caracteres principales:
 Existencia de una pluralidad de partes de un inmueble, con vocación de pertenecer a una multiplicidad de titulares en forma
exclusiva, conectados entre sí a través de elementos, bienes y/o servicios comunes.
 Cerramiento, que puede ser a través de forestación u otras modalidades.
 Inescindible relación entre los sectores privativos y los comunes
 Indivisión forzosa perpetua de las partes comunes
 Reglamento que regula la vida del conjunto
 Existencia de una administración
 Expensas comunes
 Entidad jurídica que agrupe a los propietarios
 Independencia de la causa generadora o su destino
Marco legal. Derechos reales
Orden público.
“Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el
Titulo V de este libro, con las modificaciones que establece el presente titulo, a los fines de conformar un derecho real de
propiedad horizontal especial.
“Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos
reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real”.
El código: 1) impone que se regulen como derechos reales, incluso los preexistentes; 2) adopta en forma imperativa el régimen
del derecho real de propiedad horizontal, con variantes; 3) se trata de legislación nacional, aplicable en todo el territorio.
Situación de los conjuntos inmobiliarios preexistentes
El problema se suscita con los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubieren constituido con moldes jurídicos
diferentes. Se considera inconstitucional la obligación de someter en forma compulsiva al régimen de propiedad horizontal a los
emprendimientos ya constituidos bajo otra forma con anterioridad a la vigencia del Código.
Normas administrativas
Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos
correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción”
Localización y limites perimetrales
La localización de los conjuntos inmobiliarios depende de lo que dispongan las normas provinciales y municipales aplicables. Los
limites perimetrales de los conjuntos inmobiliarios y el control de acceso pueden materializarse mediante cerramientos en la
forma en que las reglamentaciones locales, provinciales o municipales establecen, en función de aspectos urbanísticos y de
seguridad.
Objeto del derecho real
El objeto del derecho real no es el conjunto inmobiliario, sino sus sectores o partes de uso privativo (unidad funcional) y común
que se transfieran en propiedad al adquirente. La relación entre partes privativas y comunes es indisoluble.
Cosas y partes necesariamente comunes
“Son necesariamente comunes o de uso común las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y
comunicación, áreas especificas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y
servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad
horizontal que regula el emprendimiento.
“Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran comunes”
Las partes comunes, si lo prevé el reglamento, podrían estar afectadas al uso de algunas unidades, no de todas. De acuerdo con
el texto del art. 2076 el terreno o lote que constituye la unidad funcional, esto es, donde seguramente se construirá una casa u
otro espacio, no es común sino propio. No todo el terreno de los conjuntos inmobiliarios reviste el carácter de común.
Servidumbres y otros derechos reales
Las partes comunes podrán en determinadas circunstancias ser gravadas con derechos reales, especialmente el de servidumbre.
“Con arreglo a lo que dispongan las normas administrativas aplicables, pueden establecerse entre si o con terceros conjuntos, a
fin de permitir un mejor aprovechamiento de los espacios e instalaciones comunes.
Uso y goce de las cosas y partes comunes
Las reglas son similares a las señaladas respecto del derecho de propiedad horizontal. Es probable que tal uso se encuentre
reglamentado. Algunos clubes de campo constituyen un régimen contributivo para el uso de las partes deportivas, donde el
propietario y su familia se obligan a pagar una cuota para tal fin.
Régimen de invitados
Es común que los reglamentos limiten la cantidad de invitados, que ello varíe según se trate de un día de semana o de un
feriado, que se cobre un canon por la admisión, etc.
El código prevé lo siguiente:” el reglamento puede establecer la extensión de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes
a aquellas personas que integran el grupo familiar del propietario de la unidad funcional y prever un régimen de invitados y
admisión de usuarios no propietarios de dichos bienes, con las características y bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte el
consorcio de propietarios.
El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o permanente,
es siempre personal y no susceptible de cesión ni transmisión total o parcial.
Cosas y partes privativas
Tal como sucede con el régimen de propiedad horizontal, en los conjuntos inmobiliariso también el derecho recae
principalmente sobre lo que es privativo. Dice el código que “la unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse
construida o en proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de independencia funcional según su destino y salida a la
vía publica por vía directa o indirecta”.
Lo destacable es que puede constituirse el sistema aun cuando la unidad funcional se encuentre “en proceso de construcción”.
Es común que los interesados adquieran lotes de terreno, para luego construir allí una casa, especialmente si se trata de un club
de campo o barrio privado.
Facultades y obligaciones del propietario
El código dispone que cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en la presente normativa, con los
limites y restricciones que surgen del respectivo reglamento de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y teniendo en
miras el mantenimiento de una buena y normal convivencia y la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y
ecológicos”.
La regla es siempre la misma, el propietario puede usar y gozar de las partes propias y de las comunes conforme a su destino, y
respetando el derecho igual que tienen los demás titulares. El reglamento puede establecer diversas restricciones.
También estas reglamentaciones suele prever obligaciones, como la ejecución de tareas de mantenimiento y conservación de
esas edificaciones, el parquizado y cuidado de jardines, no estacionar el automóvil en determinadas zonas, etc.
Rigen las obligaciones y prohibiciones previstas en los arts. 2046 y 2047 para la PH.
Transmisión del derecho
El derecho que tiene cada propietario sobre su unidad funcional y, consecuentemente, su cuota sobre las partes comunes
inseparables es transmisible. Se trata de un derecho real sobre cosa propia que puede ser enajenado, gravado con derechos
reales e, incluso, abandonado.
Dice el código que el reglamento de la “propiedad horizontal puede prever limitaciones, pero no impedir la libre transmisión y
consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de
preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o el resto de propietarios de las unidades privativas”.
El propietario deberá comunicar por medio fehaciente al consorcio y a los demás propietarios su decisión de disponer de su
unidad, para que estos hagan valer, o no, la preferencia prevista en el reglamento.
Cesión del uso y goce de la unidad
También como es lo lógico, puede realizar actos de administración, otorgando si lo desea derechos personales en favor de
terceros. Puede ceder el uso y goce ya sea a través de un derecho real (usufructo), o de uno personal (locación).
Esta facultad puede encontrar algunos limites en el reglamento. Dice el código que “el reglamento del conjunto inmobiliario
puede establecer condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por
parte de terceros en los casos en que los titulares del dominio de las unidades particulares ceden temporariamente, en forma
total o parcial, por cualquier titulo o derecho real, personal, el uso y goce de su unidad funcional”
Obligaciones
Existen las mismas obligaciones que en la propiedad horizontal. Los titulares están sometidos también a las prohibiciones
previstas para la propiedad horizontal. Además de las obligaciones y prohibiciones mencionadas, la ley y el reglamento pueden
prever otras, de acuerdo a la índole del conjunto inmobiliario en cuestión
Expensas
Una obligación esencial que existe en el régimen de propiedad horizontal, y que se traslada a los conjuntos inmobiliarios, es la
de soportar los gastos de mantenimiento. Agrega el código que “los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y
erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que a tal
efecto establece el reglamento de propiedad horizontal. Dicho reglamento puede determinará otras contribuciones distintas a la
expensas legalmente previstas, en caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de
los titulares”.
Limitaciones y restricciones reglamentarias
En los conjuntos inmobiliarios puede haber limitaciones especiales en normas administrativas, que el reglamento de propiedad
horizontal debe contemplar. Además, este puede imponer o agregar otras. El reglamento integra el título de adquisición.
Dispone el código que “de acuerdo a las normas administrativas aplicables, el reglamento de propiedad horizontal puede
establecer limitaciones edilicias o de otra índole, crear servidumbres y restricciones a los dominios particulares, como así
también fijar reglas de convivencia, todo ello en miras al beneficio de la comunidad urbanística. Toda limitación o restricción
establecida por el reglamento debe ser transcripta en las escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial.
Dicho reglamento se considera parte integrante los títulos de propiedad que se otorgan sobre las unidades funcionales que
componen el conjunto inmobiliario, y se presume conocido por todo propietario sin admitir prueba en contrario”.
Sanciones
Los conjuntos inmobiliarios, especialmente aquellos que cuentan con muchas unidades, es normal que en su reglamento
prevean sanciones para determinadas conductas. Generalmente se trata de apercibimientos, multas, aunque puede preverse
otras tales como la prohibición de uso de un espacio común por cierto tiempo (suspensión).
La facultad disciplinaria no es absoluta, pues no podría incluir sanciones que impliquen la suspensión definitiva en el uso y goce
de las áreas comunes o la prohibición de acceso al conjunto inmobiliario.
Protección al consumidor
No obstante, el silencio del código con respecto a los conjuntos inmobiliarios, debe aplicarse también en este ámbito el régimen
protector del consumidor ya que se mantiene el criterio de considerar consumidor a la persona física o jurídica que adquiere o
utiliza, en forma gratuita u onerosa, bienes o servicios como destinatario final.
Unidad N°7 – Propiedad horizontal especial

TIEMPO COMPARTIDO

El tiempo compartido es un nuevo estado jurídico de la propiedad, producto de una modalidad contractual
que consiste en otorgar un derecho que atribuye la faculta de usar y gozar con exclusividad de
determinados bienes (generalmente inmuebles) sucesiva y alternativamente, por periodos previamente
establecidos, de duración perpetua o temporal y transmisible por actos entre vivos o por causa de muerte.

Lo cierto es que el código de Vélez no previo esta modalidad de uso de la propiedad. Tampoco era posible
darle cabida dentro del marco de los derechos reales, pues para ello era necesario forzar demasiado la
tipicidad de los derechos reales reconocidos.

La figura en el campo de los derechos personales

En este ámbito puede concretarse sin dificultad, en tanto rige el principio de autonomía de la voluntad,
art.19 CN. En la praxis argentina, mayoritariamente, se lo ha caracterizado como un derecho personal
emergente de una participación societaria que se vincula con la faculta de usar y gozar, sucesiva y
alternadamente, un determinado turno.

La figura en el campo de los derechos reales

Es preferible brindar a los interesados en acceder a este complejo sistema, la posibilidad de adquirir algún
derecho real, por las mayores ventajas que otorga y la seguridad que se deriva de su publicidad registral

Al no admitirse la autonomía de la voluntad en materia de derechos reales y al estar estos dominados

sustancialmente por el numero cerrado y el orden público, la cuestión resultaba de dificultosa solución.

En este orden de ideas, al no estar prevista legalmente la indivisión forzosa, cualquiera de los condóminos
está autorizado a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común.

Este ultimo criterio requería una reforma legislativa que dispusiera la indivisión forzosa para este supuesto
en forma expresa, o bien admitiera la virtualidad de pactos de indivisión cuya duración estuviera
relacionada con la de la supervivencia del sistema.

Sanción de la ley 26.356

El 28 de febrero de 2008 se sanciono dicha ley, que complementaría al código de Vélez. La ley de tiempo
compartido viene conformada por 44 artículos dispuestos en 10 capítulos.

La ley desarrolla un sistema que comprende la totalidad de las relaciones que se establecen entre los
distintos protagonistas que participan en este negocio inmobiliario abarcando, además, al intercambio
vacacional y, para reiterarlo, con total abstracción de los derechos que se constituyan o transmitan y del
régimen legal al que se encuentran sometidos los bienes que lo integran.

El sistema básicamente consiste en adquirir bajo alguna de las formas jurídicas previstas en nuestra
legislación, un derecho a disfrutar de un periodo de tiempo de vacaciones en un departamento o
habitación de hotel que formen parte de un complejo turístico vacacional equipado con servicios y
actividades recreativas adecuadas y acordes a la finalidad del sistema.

Uno de los pilares de la ley es la libertad de elección del emprendedor respecto del tipo de derecho
transmitido o constituido a favor del usuario.
En los fundamentos del proyecto del poder ejecutivo se expresa que se lo considera independientemente
del tipo de derecho constituido, como un conjunto de prestaciones periódicas que se traducen en una serie
de facultades y obligaciones, susceptibles de enmarcarse en la órbita contractual.

Lo cierto es que en esta ley no se ha creado un nuevo derecho real, ni sobre cosa propia ni sobre cosa
ajena. En el marco de los derechos reales sobre cosa propia sería el derecho real de condominio y en los de
disfrute sobre cosa ajena se recurriría principalmente al uso, generándose una comunidad detales
derechos.

El decreto 760/2014

Determina las obligaciones y los derechos de las partes, delimita cuales son las facultades del prestador del
servicio, fija las condiciones de esa prestación, establece sanciones para el caso de incumplimiento y crea
los registros respectivos, necesarios para asegurar un adecuado ámbito de control.

Además de reglamentar la ley de tiempo compartido, el decreto también crea el Consejo Técnico
Consultivo de los Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido, cuya función será la de examinar y
pronunciarse sobre cuestiones referentes a la organización, coordinación, promoción y regulación del
tiempo compartido y toda otra que proponga la autoridad de aplicación.

Esto significa que el tiempo compartido, junto a los conjuntos inmobiliarios y al cementerio privado, forma
parte de esa categoría.

El art. 2088 dice “con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten”. De
forma que el legislador omitió definir el tema, dejando librado a la voluntad de las partes involucradas
caracterizarlo según las distintas modalidades, usos y costumbres de plaza, ya sea como derecho real o
personal. No es obligatorio constituirlo como derecho real.

El código crea el derecho real de tiempo compartido como derecho autónomo, y le da suficiente tipicidad.

Concepto

Según el art. 2087” se considera que existe tiempo compartido si uno o mas bienes están afectados a su
uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines para
brindar las prestaciones compatibles con su destino”.

Lo que menos se comparte es el tiempo. Lo que se comparte, como se verá, es el uso de un bien.

A diferencia de la ley referida, no se alude a sistema “turístico” con lo que la afectación puede tener otros
destinos. Tampoco se alude a inmuebles sino a bienes, lo que también da la idea de un marco más amplio.

El derecho del tiempo compartido implica que el titular, mediante el pago de un precio en dinero, puede
usar y gozar, en forma periódica, exclusiva y alternada, durante un cierto periodo de tiempo, ubicado en el
año calendario o a ubicar (flotante), de un ámbito espacial determinado o determinable o de una cosa
mueble u otro bien, sin alterar su sustancia y al mismo tiempo aprovechar de los servicios e instalaciones
que se ofrece como accesorios integrantes del sistema para su mas placentero disfrute; pudiendo existir
para el titular la posibilidad de intercambiar el periodo que le corresponde respecto del bien afectado por
otro similar respecto de otro bien afectado, ubicado en otro país o en el extranjero

Caracteres principales
 Debe haber un uso periódico
 Cada usuario puede usar la cosa o bien por un periodo de tiempo determinado, llamado “turno”.
 El derecho puede ser perpetuo o temporario
 El derecho del usuario suele ser transmisible
 Se prevé la protección especial del usuario consumidor, para evitar abusos, publicidades engañosas o
informaciones insuficientes.
El alcance de estos caracteres dependerá del título constitutivo que contendrá los derechos y obligaciones
de los intervinientes, y de las normas imperativas.

Bienes que lo integran

Dice el art.2088: “con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten, y
del régimen legal al que los bienes se encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra con
inmuebles y muebles en tanto la naturaleza de estos sea compatible con los fines mencionados”.

Por último, debe recalcarse que más allá de la naturaleza jurídica del contrato, el usuario, como
consumidor de estos derechos y servicios, será protegido por la Ley de Defensa del Consumidor.

Afectación

La afectación de la cosa o bien al sistema de tiempo compartido es uno de los puntos mas importantes. Por
ende, tanto la ley 26356 como ahora el código instrumentan un sistema de afectación de la cosa o bien,
para evitar que sea alterado su destino mientras la afectación se mantenga.

La afectación resultará siempre necesaria, aun cuando el derecho de tiempo compartido no involucre
inmuebles, y se organice como derecho real o como derecho personal.

Según el art. 2089: “la constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de uno o mas objetos a
la finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos, la que, en caso de tratarse de inmuebles, debe
formalizarse por escritura pública, que debe contener los requisitos establecidos en la normativa especial”.

La afectación puede ser por un tiempo. Si se trata de un inmueble el código requiere escritura pública. Si se
trata de cosas muebles, la afectación puede hacerse por instrumento privado de fecha cierta.

Legitimados para afectar

Según el 2090: “el instrumento de afectación de un tiempo compartido debe ser otorgado por el titular del
dominio. En el supuesto en que dicho titular no coincida con la persona del emprendedor, este debe
comparecer a prestar su consentimiento a la afectación instrumentada”.

Si bien la ley habla únicamente del titular de dominio, no existe óbice para que se trate también de un
inmueble en condominio y en tal caso requerirá el consentimiento unánime de todos los condóminos o
bien un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, y allí será necesario el consentimiento
unánime de los consorcistas.

Los bienes

Los bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones. El emprendedor, propietario, administrador, y
el comercializador no deben estar inhibidos para disponer de sus bienes. El propietario puede constituir
hipoteca u otro gravamen con posterioridad a la inscripción de la escritura de afectación, con los efectos
previstos en el art.2093”
Además de la exigencia de no estar afectados los bienes, requiere el código que los sujetos involucrados no
se encuentren inhibidos. El propietario, y en su caso el emprendedor, no pueden darles a las cosas otro
destino ni jurídica ni materialmente que no se compadezca con el sistema de la ley.

Inscripción de la afectación y sus efectos

El instrumento en el que conste la afectación debe ser publicitado teniendo en cuenta que produce
importantes efectos respecto de los usuarios y de terceros interesados. El art. 2092 dice “el instrumento de
afectación debe ser inscripto en el respectivo registro de la propiedad y en el registro de prestadores y
establecimientos afectados a sistemas de tiempo compartido previsto en la ley especial, previo a todo
anuncio, ofrecimiento o promoción comercial.

Inscripción

La inscripción del instrumento debe hacerse en una doble inscripción. Por un lado, en el “Registro de
prestadores y establecimientos afectados a sistemas de tiempo compartido previsto en la ley especial”.
Además, cuando se trate de cosas o bienes registrables, deberá ser inscripto en el registro que
corresponda.

El art. 6 de la ley 26356 dice: “crease el registro de prestadores y establecimientos vacacionales afectados
a sistemas turísticos de tiempo compartido, que funcionara en el ámbito de la secretaria de turismo de la
presidencia de la nación”

La inscripción debe ser hecha antes de que se comercialice el sistema o se haga publicidad.

Efectos

El sistema, en lo que concierne a los bienes afectados, así como a los derechos de los usuarios, tiene fuerte
oponibilidad. De modo que, si las cosas son enajenadas, debe respetarse el destino.

En todos los casos, tanto el acreedor hipotecario como a los adquirentes en subasta del inmueble les serán
oponibles. Los derechos de los usuarios del sistema, que resultan intangibles frente a aquellos; se trata de
normas de orden publico que los acuerdos privados no pueden alterar.

Sujetos

En este sistema habrá distintas relaciones contractuales entre los partícipes: dueño del objeto,
emprendedor, usuarios, etc. A su vez, el art.3° de la ley ofrece las siguientes definiciones:

 Usuario: es quien adquiere el derecho de uso periódico por si o por terceros

 Propietario: es el titular dominial de un inmueble
 Emprendedor: es la persona física o jurídica propietaria o con justo título de disposición del inmueble,
que constituye el STTC (Sistemas de Turismo y Tiempo Compartido). Para comercializar periodos de
disfrute y brindar a los usuarios las prestaciones que lo integran, por si o por intermedio de terceros.
 Vendedor. Es la persona física o jurídica que, en nombre y representación del emprendedor, promueve
y ofrece en venta periodos de uso en un STTC
 Revendedor: es la persona física o jurídica que, por si o por cuenta y orden de un usuario intermedia en
el mercado secundario
 Administrador. Es la persona física o jurídica que tiene a su cargo la gestión y coordinación del
mantenimiento y uso de los bienes
 Red de intercambio: es la persona física o jurídica que intermedia entre la oferta y la demanda de
periodos de los STTC, prestando servicios adicionales a usuarios.
 Prestador: es la persona física o jurídica que comercializa STTC, y que de acuerdo con el rol que ocupa
en la comercialización responderá ante posibles conflictos que se susciten con los usuarios.
Deberes del emprendedor:

 Establecer un régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que forman parte del
tiempo compartido.
 Habilitar un registro de titulares
 Garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones comprometidas
 Abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas.
Deberes de los usuarios

 Ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino

 Responder por los daños a la unidad, establecimiento o sus áreas comunes, ocasionados por ellos, sus
acompañantes o personas autorizadas por ellos.
 Comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos
 Abonar en tiempo y forma cuotas por gastos del sistema y fondo de reserva.
Administrador

La administración “puede ser ejercida por el propio emprendedor, o por un tercero designado por el. En tal
caso, ambos tienen responsabilidad solidaria frente a los usuarios del tiempo compartido, por la debida
gestión y coordinación en el mantenimiento y uso de los bienes”.

Puede ser administrador el propio emprendedor, o bien un tercero que el designe. Es la persona física o
jurídica que tiene a su cargo la gestión y coordinación del mantenimiento y uso de los bienes y servicios.

Aquí el administrador es elegido por el emprendedor. Tampoco se prevé la necesidad de que una asamblea
ratifique al designado por primera vez en el reglamento, ni que los usuarios puedan removerlo. Este
administrador tiene poderes mas amplios que los previstos para la PH

Extinción

Según el art.2099 “la extinción del tiempo compartido se produce: a) por vencimiento del plazo previsto en
el instrumento de afectación; b) en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se
han rescindido la totalidad de los contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia registral; c)
por destrucción o vetustez.

La afectación puede estar sujeta a un plazo, a cuyo vencimiento se extingue este sistema. El objeto
afectado recobra su condición jurídica original. El plazo tiene que estar previsto en el instrumento de
afectación

La circunstancia prevista en el inciso b, es lógica, pues la afectación tiene por objetivo asegurar a los
adquirentes que sus derechos no serán afectados mientras esté vigente la afectación. Ahora, si no hubo
enajenaciones, o las que hubo se dejaron sin efecto, quiere decir que no hay usuarios que proteger, y
entonces el dueño puede dar por extinguido el sistema.

Por último, la destrucción o vetustez también son causas de extinción. En armonía con esta norma, prevé
el art.1907 que “sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de los
especiales de los derechos reales, estos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza
su reconstrucción”

Relación de consumo

Según el art.2100:” la relación entre propietario, emprendedor, comercializador y administrador del

tiempo compartido con quien adquiere o utiliza el derecho de uso periódico se rige por las normas que
regulan la relación de consumo, previstas en este código y en las leyes especiales”.

CEMENTERIOS PRIVADOS

Concepto

Se consideran cementerios privados aquellos que no pertenezcan al dominio del estado. Según el código
“se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de
restos humanos”. El código alude a la “propiedad privada”, esto es, se trata de bienes de particulares, pero
no se puede descartar que un cementerio privado pertenezca al dominio privado del Estado.

Ahora bien, fuera de tales limitaciones, estos cementerios privados se rigen fundamentalmente por
normas del DERECHO PRIVADO, y pueden ser objeto de derechos en favor de otras personas distintas a las
que pertenece el cementerio, de los que resulta la posibilidad de utilizar una parte del inmueble, que
recibe comúnmente el nombre de sepulcro o sepultura. La denominación de “sepulcro” comprende a
aquellas construcciones realizadas en forma de panteones, mausoleos, o bóvedas, mientras que cabe
llamar “sepultura” a los espacios más pequeños.

El código se refiere en el art. 2103 “a la inhumación de restos humanos”.

Naturaleza Jurídica

Desde hace varios años se discute sobre la naturaleza jurídica del derecho del adquirente en un
cementerio privado. La mayor parte de ellos han otorgado hasta el momento derechos personales.

El código ha optado por regularlo como derecho real. El articulo 1887, que enumera a los derechos reales,
menciona al cementerio privado en su inciso e; considerándolo un derecho real sobre cosa propia,
principal, registrable, y que se ejerce por la posesión. Sin embargo, como se verá mas adelante, se trata del
“derecho real de sepultura”.

Caracteres del derecho real de sepultura

El cementerio privado es un derecho real sobre cosa propia. Es cierto que el cementerio recae sobre cosa
propia ya que todo inmueble pertenece a una o mas personas en dominio o condominio. El dueño o los
condóminos decidirán si lo afectan a este régimen. Pero el derecho de los adquirentes de las parcelas que
serán utilizadas para inhumar cadáveres parece más bien un derecho sobre cosa ajena. No obstante, el
código parece considerarlo como derecho sobre cosa propia. Podría interpretarse que se asemeja al
derecho de superficie.

Aquí una persona es dueña del terreno afectado a cementerio, y muchas otras tendrían un derecho real
sobre cosa propia sobre el espacio destinado a sepultura, complementado con el derecho a uso de
sectores de aprovechamiento común, que pertenecen al dueño del terreno.

Otros caracteres
 El adquirente será tal cuando reúna el titulo y el modo suficientes. Al tratarse de un inmueble, será
menester la escritura pública.
 Este derecho real es por regla, transmisible.
 No puede ser constituido judicialmente.
 Concede a su titular las facultades de poseer, usar y gozar de la parcela afectada al sistema de manera
exclusiva, conforme a su destino. A la vez, puede usar y gozar de las partes destinadas al uso común.
Afectación

Establece el art.2104 que “el titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a
efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el registro de la propiedad
inmueble juntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio. A partir de la habilitación
por parte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos
reales de garantía.

La afectación del inmueble como cementerio privado es uno de los puntos mas importantes. Ocurre que se
corre el riesgo de que el inmueble puede ser desafectado, o ser embargado y ejecutado por otros
acreedores, y que por el sistema se derrumbe en perjuicio de los beneficiarios.

Además, impide que el inmueble sea gravado con derechos reales de garantía. Debe tratarse de un
inmueble susceptible de dividirse en parcelas. Su fin especifico es la inhumación de restos humanos y su
conservación por largo termino. Todo esto se complementa con la prestación de determinados servicios.

Legitimados

Pueden afectar a un inmueble a este sistema el dueño o los condóminos de un terreno apto para esta
finalidad.

Forma

Luego de ser inscripta en el registro, debe ser formalizada en escritura pública.

Oponibilidad de la afectación

La inscripción del acto jurídico de afectación pondrá al inmueble al resguardo de los ataques de terceros.

Facultades del titular del derecho de sepultura

Facultades materiales

Se puede mencionar la de inhumar o exhumar restos humanos, disponer su traslado o reducción, etc. Se
enumera la de construir sepulcros, lo que debe ajustarse al respectivo reglamento. A diferencia del
derecho real de propiedad horizontal, los titulares de este derecho real no pueden reunirse en asamblea y
tomar decisiones que involucren cambios en los lugares comunes.

Facultades jurídicas

Puede inferirse que es posible enajenar su derecho, ya sea por actos ente vivos o de ultima voluntad, a
titulo oneroso o gratuito, y que no sería valida una clausula de no enajenar. Puede transmitir la parcela a
terceros aun cuando se encuentre total o parcialmente ocupada, ya que su eventual desocupación
dependerá de lo que pacte con el adquirente.
Si el titular muere, sus herederos serán los titulares de este derecho real. Teniendo en cuenta que este
derecho según el art.2110 es inembargable, se puede llegar a la conclusión que tampoco puede ser
gravado con hipoteca.

El titular del derecho de sepultura se encuentra facultado para iniciar acciones posesorias o reales en
defensa de su derecho. Finalmente, el titular de este derecho real puede abandonarlo.

Deberes del titular del derecho de sepultura

Entre los mencionados deberes, cabe destacara el de contribuir con los gastos de mantenimiento y
funcionamiento. Se trata de una situación similar a la existente en propiedad horizontal, conjuntos
inmobiliarios y tiempo compartido.

La proporción en que cada uno de los titulares contribuirá deberá estar prevista en el reglamento de
administración y uso, conforme se desprende del art. 2105, en tanto debe fijar no solo la proporción sino
también la forma de pago del canon.

Administración

Este derecho requiere de un administrador, quien dirige y administra el cementerio. Puede ser una
persona humana o jurídica; podría también ser un órgano colegiado. Dice el código que “la dirección y
administración del cementerio está a cargo del administrador, quien debe asegurar el correcto
funcionamiento de las instalaciones y servicios comunes que permita el ejercicio de los derechos de
sepultura, de acuerdo con las condiciones pactadas y reglamentadas”.

El administrador será designado por los dueños o condóminos del inmueble afectado, salvo que otra cosa
se disponga en el reglamento de administración y uso.

Reglamento de administración y uso

Es una pieza clave, que ordena las cuestiones principales, y regula los derechos y deberes de los titulares
del derecho real de sepultura. El cementerio no puede funcionar sin dicho reglamento, ya que la
inscripción de la afectación del inmueble va de la mano con el reglamento de administración y uso en el
registro de la propiedad inmueble. De esta forma, pasa a ser un requisito sin el cual no puede configurarse
derecho real. Además, integra el título del adquirente del derecho real de sepultura. Este debe contener: a)
Descripción del inmueble; b) disposiciones de orden; c) fijación y forma de pago del canon; d) normativa
sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados; e) pautas sobre la construcción de sepulcros;
f) disposiciones sobre el destino de los restos mortales; g) normas de acceso y circulación; h) constitución y
funcionamiento de órganos de administración.

Registros de inhumaciones y sepulturas

El administrador de un cementerio privado esta obligado a llevar: registro de inhumaciones con los datos
identificatorios y un registro de titulares del derecho de sepultura. Se trata de registros internos.

Relación de consumo

“la relación entre el propietario y el administrador del cementerio privado con los titulares de las parcelas
se rige por las normas que regulan la relación de consumo previstas en este código y en las leyes
especiales”.
Esto implica que debe respetarse la dignidad del adquirente, que se condenan las clausulas abusivas, el
deber de informar adecuadamente, la interpretación mas favorable al consumidor, etc.

Normas de policía

Culmina el capítulo dedicado a los cementerios privados con la siguiente norma: “el administrador, los
titulares de sepulturas y los visitantes deben cumplir con las leyes, reglamentos y demás normativas de
índole nacional, provincial y municipal relativas a la policía mortuoria”.

Las normas que impone el estado en consideración al bien público, vinculadas a la higiene, sanidad,
recaudos edilicios, etc., deben ser respetadas. La policía mortuoria pertenece siempre al estado, y por
tanto es propio del poder de policía local todo lo referido a inhumaciones cremaciones exhumaciones, etc.