VALUACIÓN DE INMUEBLES OBJETO DE

CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA

M t ra . e n V. I . I . A R Q . E D I T H A . R O M E RO S A ST R É
 ENFOQUES DE VALUACIÓN

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 ENFOQUE DE MERCADO

➢ Se analizará el mercado de comparables, para

Para la utilización de este obtener precios actuales de operaciones de
enfoque se deberá disponer de compraventa de dichos inmuebles o, en su caso, de
información suficiente del ofertas en firme.
mercado local de que se trate; a ➢ Tras el análisis previsto en la fracción anterior, se
efecto de contar con al menos seleccionará entre los precios obtenidos, una
seis transacciones u ofertas de muestra representativa de los que correspondan
inmuebles similares que reflejen como comparables, a la que se aplicará el
en el avalúo, adecuadamente, la procedimiento de homologación correspondiente.
situación actual de dicho ➢ Se realizará la homologación de comparables con
mercado. Al mismo tiempo se los criterios que resulten adecuados y justificables
deberán identificar, en su caso, para el inmueble de que se trate.
parámetros necesarios para
➢ Se estimará el valor del inmueble, libre de gastos
realizar una homologación de
de comercialización, en función de los precios
comparables. homologados.

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 ENFOQUE FÍSICO

Este enfoque será ➢ El terreno en el que se encuentra el

aplicable en la inmueble o el edificio por construir o
valuación de toda remodelar. Para determinar el valor del
terreno o del inmueble a remodelar se
clase de edificios
utilizará preferentemente el enfoque de
habitacionales y mercado, o en su caso, el enfoque residual,
elementos privativos de acuerdo con lo previsto en estas reglas;
de éstos, ya sea en analizando el inmueble a partir de los
proyecto, construcción, factores que demeritan o benefician su
remodelación o condición.
terminados; o bien, ➢ Los costos de la construcción o de las obras
tratándose de estudios de remodelación serán los costos obtenidos
de valor que reflejen de los presupuestos o de los manuales de
valores con hipótesis costos para la zona, incluyendo los costos
de vivienda terminada. indirectos.

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 FÓRMULA RESIDUAL ESTÁTICO

Datos:
Promotor: Persona física o moral
Valor del inmueble (mercado) = ( VI ): $ 2,500,000.00
cuya actividad preponderante es la
Costos de construcción, beneficio del Promotor = ( b ): 0.40
construcción y comercialización de
Gastos administrativos, manifestación de vivienda al público en general, bajo
construcción, etc. = ( Pn ): 0.15 su riesgo y que se encuentra registra
ante un intermediario financiero.
VI = $ 2,500,000.00
b= $ 1,000,000.00
Pn = $ 375,000.00
F= $ 1,125,000.00

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 SERÁ NECESARIO ESTUDIAR LA DEPRECIACIÓN, PARTIENDO DEL
DETERIORO FÍSICO DE LAS CONSTRUCCIONES

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ATENDIENDO A LA VIDA MEDIANTE LA TÉCNICA DE OBSOLESCENCIA

ÚTIL TOTAL Y REMANENTE AMORTIZACIÓN LINEAL FUNCIONAL
ESTIMADAS
𝐸𝑑𝑎𝑑 𝑑𝑒𝑙 𝐼𝑛𝑚𝑢𝑒𝑏𝑙𝑒
Amortización Lineal= 𝑉𝑖𝑑𝑎 Ú𝑡𝑖𝑙 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙

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INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS

INSTALACIONES ESPECIALES: Son aquellas instalaciones

electromecánicas adheridas al inmueble para el
funcionamiento operacional de este. Ejemplos: Elevadores y
montacargas, escaleras electromecánicas, equipos de aire
acondicionado o aire lavado, sistema de hidroneumáticos,
calefacción, subestación eléctrica pararrayos, equipos
contra incendio, cisternas, fosas sépticas, plantas de
tratamiento, entre otras.

ELEMENTOS ACCESORIOS: Son los bienes muebles que

resultan necesarios para llevar a cabo funciones específicas
en un inmueble de uso especializado y que terminan siendo
parte del mismo. Ejemplos: Pantalla de proyección de un
cine, bóveda de seguridad de un banco, sistema de
seguridad en condominio, calderas, depósitos de
combustible, planta de emergencia, entre otros.

OBRAS COMPLEMENTARIAS: Son bienes que, sin ser

indispensables, amplían el confort o agregan beneficios al
uso o funcionamiento del inmueble. Ejemplos: Rejas,
patios, jardines, fuentes, albercas, terrazas, balcones, entre
otras.
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 INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS, Y OBRAS
COMPLEMENTARIAS

Instalaciones Especiales: Son aquellas instalaciones electromecánicas adheridas al

inmueble e indispensables para el funcionamiento operacional de éste.

o Elevadores y montacargas
o Escaleras electromecánicas
o Equipos contra incendio
o Equipos de aire acondicionado o aire lavado
o Riego por aspersión
o Sistema de sonido ambiental
o Calefacción
o Subestación eléctrica
o Pararrayos
o Equipos contra incendio
o Fosas sépticas
o Plantas de tratamiento

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 Elementos accesorios: Son los bienes muebles que resultan necesarios para llevar a cabo
funciones específicas en un inmueble.

o Portones de operación eléctrica

o Cocinas integrales movibles
o Equipos de Bombeo
o Gas estacionario
o Estacionamiento (techado o sin techar)

Obras Complementarias: Son bienes que, sin ser indispensables, amplían el confort que
agregan beneficio al uso o funcionamiento de un inmueble.

o Rejas o Terrazas
o Patios y andadores o Balcones
o Jardines o Cocinas integrales hechas en obra
o Fuentes o Cisternas
o Albercas o marquesinas

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 TIPOS DE PROPIEDAD

Es el derecho que tiene toda persona de usar, gozar, disfrutar y

PRIVADA disponer sus bienes de acuerdo a la ley (al cien por ciento).

Es un bien cuya propiedad recae en más de una persona. No

obstante, el término se utiliza para referirse a un inmueble
CONDOMINIO habitado por muchas personas que comparten algunos
espacios comunes.
Condominios horizontales: El condómino es propietario
PRIVADA EN único (al cien por ciento) del terreno donde se
CONDOMINIO desplanta su vivienda, así mismo de la vivienda que
habita; el terreno restante es área de uso común de la
comunidad que integra el condominio.
Es un factor expresado en forma decimal y/o en
INDIVISO O porcentaje que se refiere a la parte proporcional
PROINDIVISO de terreno, elementos comunes e instalaciones
especiales que le corresponde a un inmueble.

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 CÓDIGO FISCAL DE LA CIUDAD DE MÉXICO
ARTÍCULO 124. Tratándose de inmuebles en condominio los fedatarios
públicos deberán anotar en las escrituras públicas o demás documentos
mediante los cuales se adquiera o transmita la propiedad de bienes
inmuebles, una descripción general de la construcción del condominio, que
comprenda las construcciones de uso común, indicando las medidas y
superficies que les corresponda así, como la calidad de los materiales
empleados, la descripción de cada departamento, vivienda, casa o local,
su número, situación, medidas y superficies, piezas de que conste, espacio
para estacionamiento de vehículos, si lo hubiere, los indivisos
correspondientes a la localidad, así como la parte proporcional de los
derechos sobre las áreas comunes del inmueble.

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 CONDOMINIO

• Artículo 947 del Código Civil

Cada propietario será dueño exclusivo de su porción, parte, piso,
departamento, vivienda o local, y codueño de los elementos y partes del
edificio, que se consideren como comunes, por ser necesarios para la
existencia, seguridad, comodidad de acceso, recreo, ornato o cualquier fin
semejante.

CONDOMINIO SUBDIVIDIDO.- Condominio con un número mayor a 500

unidades de propiedad privativa; subdividido en razón a las
características del condominio.

CONJUNTO CONDOMINAL: Toda aquella agrupación de dos o más

condominios construidos en un sólo predio, siempre que cada uno de dichos
condominios conserve para sí áreas de uso exclusivo, y a su vez existan áreas
de uso común para todos los condominios que integran el conjunto de
referencia.

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 SUB - CONDOMINIO

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 RELACIÓN DE ÁREAS COMUNES EN CONDOMINIOS
Las áreas comunes, son las que por su ubicación o forma de uso son compartidas
por dos o más miembros de la comunidad. Existen dos grandes grupos: 1. Áreas de
tránsito libre de personas, como las zonas de acceso, estacionamiento, patio central,
rampas, escaleras, puentes, pasillos, baños, etc. 2. Superficies cubiertas para
realización de eventos múltiples.

✓ Estacionamiento.
✓ Cuarto de servicio y/o Área de basura.
✓ Jaulas de tendido.
✓ Lavaderos.
✓ Áreas verdes.
✓ Azoteas.
✓ Sótanos.
✓ Pórticos.
✓ Fachadas.

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